Geen eigendom? Vooruit, dan toch wel een erfdienstbaarheid! Kommer en kwel in kelder en kapel

Transcriptie

1 mr. mr. drs. drs. E.M.C.M. van van Leijen Geen eigendom? Vooruit, dan toch wel een erfdienstbaarheid! Kommer en kwel in kelder en kapel Inleiding De plaats: een kelder in Maastricht Verjaring van erfdienstbaarheden is een ingewikkeld rechtsfiguur. Eerder schreef ik al een artikel over de verjaring van bepaalde erfdienstbaarheden, voor het eerst per 1 januari Het Hof in Den Bosch heeft zich deze zomer mogen verdiepen in een zaak van illegaal grondgebruik uit Maastricht, waaraan tal van privaatrechtelijke aspecten kleefden: horizontale natrekking, rechtsopvolging, verjaring van eigendom of van een erfdienstbaarheid, de aanvangsdatum van de verjaring, enz. Al lezende kreeg ik de indruk dat de betrokken partijen tijdens deze jarenlange en slepende kwestie er soms juridisch ook niet helemaal meer uitkwamen. De kelder in kwestie werd bijna een bodemloze put Ik zal enkele aspecten uit deze zaak nader berichten, omdat zij ons meer vertellen over succes en falen bij het innemen van positie in zo n conflict. In Maastricht liggen een kapel en een winkel in sportartikelen naast elkaar. De sportwinkel heeft enkele kelders, maar vanuit de winkel kan je ook in een kelder komen die onder de kapel ligt. De kelder onder de kapel maakt onderdeel uit van de winkel. Vanuit het terrein waarop de kapel ligt, kan je niet in de kelder daaronder komen. Dat kan alleen vanuit de sportwinkel. Deze situatie is in ieder geval al zo sedert begin jaren zestig van de vorige eeuw. Zowel de sportwinkel als de kapel ernaast, wisselen sinds 1956 verschillende malen van eigenaar. De leveringsaktes spreken hier en daar over de kelder onder de kapel, zonder nu klip en klaar aan te geven hoe het nu precies zit met de eigendom. Daarover was onduidelijkheid en bleken de eigenaren van de winkel en de kapel met elkaar van mening te verschillen. In 1982 meldt de toenmalige eigenaar van de kapel zich bij de sportwinkel en deelt mee dat deze als zich eigenaar beschouwt van de kelder en verzoekt de sportwinkel om de huidige situatie te willen toelichten en Uw eventuele rechten met documenten te staven. De eigenaar van de kapel doet navraag bij de vorige eigenaar en deze zet een notaris aan het werk om klaarheid in de zaak te brengen. De sportwinkel (1956): de kelder is ons eigendom 1 Nou, dan is er toch minstens sprake van verjaring van een erfdienstbaarheid. Wees voorbereid vóór 1 januari Het gesprek tussen de opeenvolgende eigenaren van de kapel enerzijds en de eigenaren van de sportwinkel anderzijds, duurt jaren. 1

2 In 1998 overleggen de eigenaren van de sportwinkel een leveringsakte uit 1956 waarin over de kelder wordt verklaard dat deze behoort tot de eigendom van hetgeen wordt verkocht (zijnde: het perceel/percelen waarop de sportwinkel is gevestigd). De akte meldt ook nog waarom de kelder tot het verkochte behoort: een heersende erfdienstbaarheid verkregen tot het hebben van een kelder. Maar meer ook niet. Het jaar daarop geeft de notaris nog een nadere toelichting, door het gebruik aan te merken als een zakelijk gebruiksrecht (erfdienstbaarheid). dat tot het verkochte behoort het gebruik en bezit van een kelder, zich bevindende in de ondergrond van het [naastgelegen evl] perceel, welke kelder, volgens verklaring van de verkopers, sedert onheuglijke tijden voortdurend en onafgebroken, ongestoord, openbaar en niet dubbelzinnig in het bezit, als eigenaar, is geweest van de verkopers en hun rechtsvoorgangers. De passage uit de leveringsakte wordt niet voor niets door het Hof geciteerd (rechtsoverweging 4.2, sub e). Het is immers een poging om eventuele verweren van de eigenaar van de kapel tegen deze eigendomspretentie (mogelijk al bij voorbaat) te weerleggen met een beroep op verjaring. 2 Zonder deze nadere verklaring zal het immers helemaal niet voor de hand liggen dat die kelder tot het verkochte behoort. Het Nederlandse recht kent immers het beginsel van de verticale natrekking: artikel 5:20 lid 1 sub e BW bepaalt dat de eigendom van de grond ook de gebouwen en werken omvat die duurzaam met de grond zijn verenigd. Met andere woorden: de kelder zou in normale omstandigheden gewoon onderdeel zijn van het eigendom van de kapel. De kapel (1998): de kelder is van ons, sportwinkel heeft erfdienstbaarheid De eigenaren van de kapel hebben een andere mening, nadat zij kennis hebben genomen van de akte uit De notaris die zij in de arm hebben genomen vindt namelijk helemaal niet dat de eigendom van de kelder berust bij de buren (de sportwinkel). Door tijdsverloop hebben de buren In mijn artikel 3 over de verjaring van sommige erfdienstbaarheden per 1 januari 2012, heb ik al aangegeven dat gebruikers van andermans grond vaak een beroep doen op een erfdienstbaarheid, die door verjaring zou zijn ontstaan. Veelal is dit niet het favoriete of primaire verweer van de gebruiker, maar wordt het in de strijd geworpen als bijvoorbeeld een beroep op verjaring van de eigendom door de rechter niet of niet dreigt te worden geaccepteerd. In dit geval is het dus niet de sportwinkel als gebruiker van de kelder onder de kapel, die als eerste het argument van de erfdienstbaarheid hanteert, maar de notaris van de wederpartij, de eigenaren van de kapel. Verderop in het proces blijkt deze stellingname succesvol. In de jaren daarna blijven beide partijen volharden in hun standpunt. Pogingen om de situatie te formaliseren, stranden. 2 Zie voor verjaring mijn artikelen Die grond was al van mijn Opa! en Gebruik verjaart niet, deel 2. 3 Nou, dan is er toch minstens sprake van verjaring van een erfdienstbaarheid. Wees voorbereid vóór 1 januari

3 ook dat de eigenaar van de kapel (en dus ook van de kelder), verantwoordelijk is voor de bouwkundige soliditeit, de deugdelijkheid van de fundering en het overige constructieve en dagelijkse onderhoud van de kelder. Mocht dat allemaal niet lukken, dan vordert de sportwinkel subsidiair dat de wederpartij tegen schadeloosstelling een erfdienstbaarheid tot het handhaven van de bestaande toestand aan de sportwinkel moet verlenen of de kelder aan de sportwinkel over te dragen. De kapel (2001): verzoek aan sportwinkel tot ontruiming van de kelder De kapel wordt in 2000 wederom verkocht en de nieuwe eigenaar gaat verder op de ingeslagen weg om niet alleen de eigendom van de kelder veilig te stellen, maar ook om een einde te maken aan het gebruik van de kelder door de sportwinkel. Het duurt vervolgens nog tot 2008, voordat de rechtbank Maastricht een eerste vonnis uitspreekt in deze zaak. De sportwinkel (2008): erkenning eigendom kapel & beroep op erfdienstbaarheid door verjaring De eigenaar van de kapel vordert bij de rechtbank Maastricht erkenning van zijn eigendom van de kelder en ook dat de sportwinkel de kelder ontruimt. De sportwinkel erkent bij de rechtbank dat de eigendom van de kelder bij de wederpartij te berust. De erkenning van de sportwinkel betekent een ommezwaai in diens stellingname in dit conflict. Bij de rechtbank doet de sportwinkel een beroep op een erfdienstbaarheid, door verjaring ontstaan, tot het gebruik en bezit hebben van de kelder. De sportwinkel verzoekt de rechtbank uit te spreken dat er sprake is van een erfdienstbaarheid, maar De rechtbank Maastricht geeft beide partijen een beetje gelijk: de eigendom van de kelder komt te liggen bij de eigenaar van de kapel, maar de sportwinkel krijgt zijn verklaring voor recht dat er inderdaad door verjaring een erfdienstbaarheid tot het gebruik van de kelder is ontstaan. Tegen deze uitspraak gaat de eigenaar van de kapel in hoger beroep bij het Hof in Den Bosch. Hof Den Bosch Het Hof beziet allereerst de mening van beide partijen dat de kelder bestanddeel is van de kapel. Daarover is geen misverstand meer tussen partijen. Wat partijen nog verdeeld houdt, is de vraag of er sprake is van het ontstaan van een erfdienstbaarheid van gebruik van de kelder door extinctieve verjaring. De eigenaar van de kapel vindt dat er géén erfdienstbaarheid was ontstaan, de rechtbank Maastricht en de sportwinkel vinden van wel. In de theorie wordt extinctieve verjaring ook wel aangeduid als bevrijdende verjaring. In mijn artikel Gebruik verjaart niet, deel 2, besteed ik aandacht aan de eisen die de wet stelt aan een succesvol beroep op verjaring. De jurisprudentie die dit leerstuk verder heeft uitgewerkt, concentreert zich hoofdzakelijk op verjaring van (volledig) eigendom en niet zozeer op de verjaring van een beperkt zakelijk recht als een erfdienstbaarheid. Het is daarom ook extra interessant om de overwegingen van het Hof te lezen. 3

4 Het Hof overweegt in zijn uitspraak dat er sprake is van bezit van een erfdienstbaarheid, wanneer er feitelijke omstandigheden gedragingen, een bestendige toestand van erf en dergelijke aanwezig zijn waaruit naar verkeersopvatting een wilsuiting kan worden afgeleid om een bevoegdheid tot gerechtigde tot een erfdienstbaarheid uit te oefenen. De feiten en omstandigheden van deze zaak worden vervolgens losgelaten op deze algemene eis van het Hof. En dan blijkt dat er onvoldoende feiten en omstandigheden zijn, waaruit een ondubbelzinnig bezit van een erfdienstbaarheid (door de sportwinkel) kan worden afgeleid. Sterker nog, de ommezwaai van de sportwinkel namelijk van een beroep op eigendom (door verjaring) naar een beroep op een erfdienstbaarheid (ook door verjaring) wordt de sportwinkel fataal: pas in een laat stadium van dit jarenlange conflict bewandelt de sportwinkel de weg van de erfdienstbaarheid (ontstaan door verjaring). Daarvóór koerste de sportwinkel steeds aan op (volledig) eigendomsrecht, door verjaring verkregen. Ook in deze zaak past het Hof deze tijdsbepaling toe: Naar het oordeel van het Hof hebben [sportwinkel c.s.] zich voor het eerst bij conclusie van antwoord in conventie [bij de rechtbank Maastricht evl] ondubbelzinnig op het standpunt gesteld dat zij pretenderen rechthebbende te zijn tot een erfdienstbaarheid. Aan de vereisten voor het ontstaan van een erfdienstbaarheid door verjaring op grond van artikel 3:105 BW is dan ook (nog) niet voldaan. Aldus kwam het Hof tot de conclusie dat (a) de sportwinkel zelf al was afgestapt van een beroep op een (volledig) eigendomsrecht, ontstaan door verjaring, maar ook (b) dat het beroep op een recht op een erfdienstbaarheid nog lang niet is verjaard, gelet op het late aanvangstijdstip van de verjaringstermijn. Belang voor illegaal grondgebruik Ook in gevallen van illegaal grondgebruik is een goed begrip van de (eigen) rechtspositie en daaruit voortvloeiend een zuivere stellingname zeer belangrijk. In dit geval kwam de ommezwaai van de sportwinkel, deze duur te staan. In mijn artikel Verjaring? Daar valt over te onderhandelen. heb ik al aandacht gevraagd voor het feit dat een verjaringstermijn in veel gevallen pas begint te lopen op het moment waarop partijen dezelfde visie hebben op het gebruik van een stuk grond. Zo n moment ligt in veel gevallen natuurlijk veel later in de tijd dan het moment waarop een stuk grond (in casu: de kelder) door één van de partijen in gebruik is genomen. Wellicht dat de lange tijdsduur en complexiteit van de materie hierin parten hebben gespeeld. Ook is het mogelijk dat de sportwinkel te elfder ure dacht beter uit te zijn, door het verweer over de boeg van de erfdienstbaarheid te gooien. Uit het verloop van de zaak bij de rechtbank Maastricht (zie rechtsoverweging 4.4 van het Hof) lijkt het beeld naar voren te komen dat de sportwinkel met een beroep op een erfdienstbaarheid (door verjaring ontstaan), meende wel de lusten (erfdienstbaarheid), maar niet de lasten van de kelder (onderhoud e.d. als eigenaar) te kunnen verwerven. NB: de afbeeldingen in dit artikel zijn slechts ter illustratie en spelen geen rol in het artikel. 4

5 Jurisprudentie Hof Den Bosch: 26 juli 2011, LJN BR5908, zaaknr. HD T Meer weten over verjaring? Volg een masterclass op 15 september of 17 november 2011 Zie: Commissaris Van Voorst tot Voorstlaan CP Den Bosch emcm@vanleijen.nl Van Leijen & Van Woerkom meesters in illegaal grondgebruik