Exploitatieplan Kerkdriel Noord
|
|
- Augusta Verbeke
- 7 jaren geleden
- Aantal bezoeken:
Transcriptie
1 Exploitatieplan Kerkdriel Noord behorende bij het bestemmingsplan "Kerkdriel Noord" Definitief Gemeente Maasdriel Grontmij Nederland B.V. Arnhem, 22 februari 2010
2 Verantwoording Titel : Exploitatieplan Kerkdriel Noord Subtitel : behorende bij het bestemmingsplan "Kerkdriel Noord" Projectnummer : Referentienummer : Revisie : 1 Datum : 22 februari 2010 Auteur(s) : mr. K.J. van de Laar, ing. C. Eelderink adres : kristian.vandelaar@grontmij.nl, carine.eelderink@grontmij.nl Gecontroleerd door : drs. M.A.H. Schoppink Paraaf gecontroleerd : Goedgekeurd door : ir. J.J.F. Rijnhart Paraaf goedgekeurd : Contact : Velperweg BJ Arnhem Postbus AL Arnhem T F oost@grontmij.nl Pagina 2 van 26
3 DEEL A: Toelichting Pagina 3 van 26
4 Inhoudsopgave 1 Inleiding Aanleiding... 5 Doel De Wet ruimtelijke ordening... 5 Wettelijke vereisten aan het exploitatieplan Relatie met het bestemmingsplan... 6 Noodzaak voor het vaststellen van een exploitatieplan Ligging plangebied en begrenzing exploitatieplangebied Huidige en toekomstig ruimtegebruik... 8 Wet voorkeursrecht gemeenten Eigendomssituatie en te verwerven percelen Exploitatieopzet Uitgangspunten exploitatieopzet Fasering Woningbouwprogramma en ruimtegebruik Locatie eisen Kostensoorten Inbrengwaarde Kosten aanleg van exploitatieplangebied Kosten planstructurele voorzieningen Plan- en VTU-kosten Kosten van planschade Overige kosten Opbrengsten Conclusie omvang verhaalbare kosten Wijze van toerekenen Exploitatiebijdrage per eigendom Koppeling exploitatiebijdrage aan bouwvergunning Aanbesteding Juridische aspecten Rechtsgevolgen Procedures Bestemmingsplan Vaststellingsprocedure exploitatieplan Herzieningsprocedure Eindafrekening exploitatiebijdrage Uit te voeren werken en werkzaamheden Uit te voeren werken en werkzaamheden Bouwrijp maken Woonrijp maken Eisen voor werken en werkzaamheden Regels over uitvoeren van werken en werkzaamheden Kaarten Pagina 4 van 26
5 1 Inleiding In deel A van het exploitatieplan wordt een toelichting gegeven op het exploitatieplan zoals dat behoort bij het bestemmingsplan Kerkdriel Noord. Het exploitatieplan zelf is opgenomen in deel B. In deel C zijn de bij het exploitatieplan behorende kaarten opgenomen. 1.1 Aanleiding De wens tot realisatie van de uitbreidingswijk Kerkdriel Noord kent zijn oorsprong in de visie Maasdriel Het hoofdthema van deze visie is leefbaarheid. De beschikbaarheid van voldoende goede en betaalbare woningen, de eigen identiteit, het versterken van sfeer en cultuur en een hoge kwaliteit van de woonomgeving zijn kernpunten in de geformuleerde ambitie. Om dit te verwezenlijken moet de gemeente Maasdriel haar eigen bevolking optimaal bedienen met passende woonmilieus voor ouderen en jongeren. In de bevolkingsopbouw is de categorie tussen jaar ondervertegenwoordigd. Hiervoor moeten interessante en gedifferentieerde woonmilieus aangeboden kunnen worden die aansluiten op de vraag in de markt. Daarnaast zal de gemeente Maasdriel actief de markt op moeten om haar kwaliteiten voor het voetlicht te brengen bij potentiële bewoners. Het ontwikkelen van de wijk Kerkdriel Noord is één van de stappen om de hierboven geformuleerde ambitie te verwezenlijken. Het bestemmingsplan Kerkdriel Noord voorziet in de ontwikkeling van thans circa 235 woningen. Het plangebied is thans grotendeels in eigendom bij de gemeente. De gemeente zal de betreffende gronden die in hun eigendom zijn ontwikkelen. Daarnaast zullen ook de nog te verwerven gronden worden ontwikkeld. Het bestemmingsplan zal in drie fasen worden gerealiseerd. 1.2 Doel Het exploitatieplan is een nieuw instrument voor de gemeente, primair gericht op kostenverhaal in het kader van grondexploitatie. Daarnaast kunnen in het exploitatieplan locatie-eisen opgenomen worden met betrekking tot het bouwrijp maken van de gronden inclusief de aanleg van nutsvoorzieningen (zowel met betrekking tot gronden in het openbaar gebied als gronden die worden uitgegeven) en de inrichting van de openbare ruimte (woonrijp maken). Tevens kunnen regels met betrekking tot de uitvoering en over de woningcategorieën sociale woningbouw en particulier opdrachtgeverschap opgenomen worden. 1.3 De Wet ruimtelijke ordening Sinds de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) per 1 juli 2008 geldt de verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan gelijktijdig met het vaststellen van een bestemmingsplan, indien het bestemmingplan voorziet in bepaald soort bouwplannen zoals genoemd in artikel 6.12 lid 1 Wro juncto artikel Besluit ruimtelijke ordening. De gemeenteraad kan besluiten om (nog) geen exploitatieplan vast te stellen, indien sprake is van de in artikel 6.12 lid 2 Wro genoemde omstandigheden. Het exploitatieplan is verplicht in situaties waarin de gemeente bij de vaststelling van het bestemmingsplan niet met alle grondeigenaren binnen het plangebied een overeenkomst heeft gesloten over de grondexploitatie. In deze situaties is het kostenverhaal nog niet (geheel) anderszins verzekerd. Het exploitatieplan is dan de grondslag voor het publiekrechtelijke kostenverhaal. Tevens moet de gemeente de aanvraag voor een bouwvergunning toetsen aan het exploitatieplan en daarbij de exploitatiebijdrage in rekening brengen bij de aanvrager van de bouwvergun- Pagina 5 van 26
6 Inleiding ning. Het kostenverhaal is op deze wijze ook verzekerd in situaties waarin mogelijk de grondeigenaar een beroep doet op zelfrealisatie. Overigens blijft het voor de grondeigenaar mogelijk om ook na vaststelling van het exploitatieplan een overeenkomst over de grondexploitatie te sluiten, waarin hetgeen in het door de gemeenteraad vastgestelde exploitatieplan wordt overgenomen, de zogenaamde posterieure overeenkomst. Het exploitatieplan Kerkdriel Noord vormt samen met het bestemmingsplan Kerkdriel Noord het juridisch planologische kader voor de ontwikkeling conform de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro). Het bestemmingsplan legt de ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden vast en het exploitatieplan legt het kostenverhaal vast en bevat tevens locatie-eisen. De gemeente Maasdriel zal het voorliggende exploitatieplan op grond van artikel 6.12 lid 1 tegelijkertijd vaststellen met het bestemmingsplan Kerkdriel Noord. Met dit exploitatieplan is de gemeente in staat om afdwingbaar kostenverhaal te plegen, locatie-eisen te stellen en te zorgen voor binnenplanse verevening. Met dit exploitatieplan geeft de gemeente ook een nadere invulling aan de vorm van planuitvoering die zij nastreeft Wettelijke vereisten aan het exploitatieplan Artikel 6.13 Wro noemt een aantal verplichte en een aantal facultatieve onderdelen van een exploitatieplan, te weten: Verplichte onderdelen Kaart van het exploitatieplangebied; Omschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatieplangebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte; Een exploitatieopzet met daarin de volgende onderdelen: o Voor zover nodig een raming van de inbrengwaarden van de gronden, die beschouwd worden als kosten in verband met de exploitatie van die gronden; o Een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie, waaronder een raming van de planschade; o Een raming van de opbrengsten van de exploitatie, alsmede de peildatum van de genoemde ramingen; o Een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden; o Voor zover nodig een fasering van de uitvoering van de werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen en zo nodig koppelingen hiertussen; o De wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden. Facultatieve onderdelen Een kaart waarop het voorgenomen grondgebruik is aangegeven en de gronden welke de gemeenten beogen te verwerven; Eisen voor de werken en de werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het gebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het gebied; Regels omtrent het uitvoeren van de bedoelde werken en werkzaamheden; Een uitwerking van de in de artikelen 3.1, eerste lid en 3.10 derde lid van de Wro bedoelde regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid, zoals bepalingen inzake woningbouwcategorieën of andere opstallen zoals bepaald in art Bro. Het verbod bepaalde werken of werkzaamheden uit te voeren totdat voor de betreffende gronden een uitwerkingsplan is vastgesteld. 1.4 Relatie met het bestemmingsplan Het bestemmingsplan Kerkdriel Noord heeft een globaler karakter. Middels dit bestemmingplan worden circa 235 woningen mogelijk gemaakt. Afhankelijk van de toekomstige vraag naar bepaalde woningtypen kan dit aantal hoger of lager uitvallen. De vorm van het bestemmingsplan is mede gekozen om op een flexibele wijze om te gaan met de toekomstige ontwikkelingen in de markt. Het geheel wordt uitgevoerd in een drietal fasen. Een en ander heeft ten gevolge dat het exploitatieplan deels een globaal karakter heeft. Een verantwoord kostenverhaal brengt echter met zich mee dat een nadere invulling van het plan- Pagina 6 van 26
7 Inleiding gebied noodzakelijk is, aangezien anders de raming der opbrengsten op onnauwkeurige wijze tot stand zou komen. De berekeningen zijn gebaseerd op het Stedenbouwkundige plan Kerkdriel Noord d.d Het betreffende stedenbouwkundige plan geeft tevens een duidelijke indicatie voor de nadere invulling van het plangebied zowel in de eerste als in de volgende fasen. Mede vanwege de flexibiliteit en de huidige economische situatie is in de regels een bouwverbod opgenomen welke is gekoppeld aan de fasering van de uitvoering van het plangebied. Immers op grond van het bestemmingsplan en het exploitatieplan zou een particuliere grondeigenaren kunnen overgaan tot het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden, in een vorm en wijze die passend is binnen de fasering en op een wijze welke niet passend is binnen de eisen en wensen van de gemeente. 1.5 Noodzaak voor het vaststellen van een exploitatieplan Nu niet met alle grondeigenaren in het plangebied een (anterieure) overeenkomst is gesloten en ook met deze eigenaren nog geen overeenkomst is bereikt voor de verwerving van de gronden en zodoende het kostenverhaal nog niet verzekerd is, geldt de verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan. Ondanks de vaststelling van het exploitatieplan zet de gemeente de onderhandelingen voort tot minnelijke verwerving van de eigendommen van de private partijen in het plangebied. In geval de gemeente er niet in slaagt via onderhandelingen de eigendommen minnelijk te verwerven, zal de gemeente het instrumentarium van de Onteigeningswet inzetten. In situaties waarin de eigenaar een beroep doet op zelfrealisatie en onteigening door de gemeente niet mogelijk is, zijn er ten aanzien van het kostenverhaal verschillende mogelijkheden: de eigenaar sluit met de gemeente voorafgaand aan vaststelling van het exploitatieplan een overeenkomst, de zogenaamde anterieure overeenkomst; de eigenaar sluit met de gemeente na vaststelling van het exploitatieplan een overeenkomst, de zogenaamde posterieure overeenkomst; de eigenaar sluit geen overeenkomst met de gemeente en betaalt bij de verlening van de bouwvergunning(en) een exploitatiebijdrage. Na vaststelling van het exploitatieplan is dit plan leidend bij de te maken afspraken over kostenverhaal. Het sluiten van een overeenkomst heeft voor de eigenaar het voordeel dat bij de verlening van de bouwvergunning geen verplichte exploitatiebijdrage betaald moet worden. 1.6 Ligging plangebied en begrenzing exploitatieplangebied Het plangebied is gelegen ten noordwesten van de kern Kerkdriel. Net als de eerdere grootschaligere uitbreidingen van Kerkdriel gaat het hier om een locatie die is opgespannen tussen oude ruimtelijke structuren. De Hoorzik en de Veersteeg zijn historische oost west verbindingen die eindigen op de dijk. De Hoorzik begrenst het plangebied Kerkdriel Noord aan de zuidzijde, de Veersteeg aan de noordzijde, de Luttel Inghweg aan de westzijde en de Kloosterstraat aan de oostzijde. Openbare wegen begrenzen het plangebied dus aan vier zijden. Langs deze wegen is veel bestaande bebouwing aanwezig. Deze bebouwing blijft behouden en is ingepast waardoor de plangrens een grillig verloop kent. Het plangebied Kerkdriel Noord heeft een oppervlakte van circa 15 ha. De grens van het exploitatieplangebied is afwijkend van de grens van het bestemmingsplan. De reden daartoe is dat in het gebied nog een aantal te handhaven objecten/bestemmingen zijn opgenomen. De kaart van het exploitatieplangebied is opgenomen in deel C onder 1. Pagina 7 van 26
8 Inleiding Ligging plangebied in de gemeente 1.7 Huidige en toekomstig ruimtegebruik Het huidige ruimtegebruik Het vigerend bestemmingsplan Buitengebied, binnendijks deel, zoals dit door de gemeenteraad op 22 februari 2006 gewijzigd is vastgesteld, is op 17 oktober 2006 door Gedeputeerde Staten van Gelderland goedgekeurd. Het bestemmingsplan is op 21 december 2006 in werking getreden. Op 13 februari 2008 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State uitspraak gedaan. In deze uitspraak heeft de Afdeling besloten het besluit van Gedeputeerde Staten van 17 oktober 2006 deels te vernietigen. Als gevolg daarvan hebben Gedeputeerde Staten op 3 april 2009 een heroverwegingsbesluit genomen en daarbij besloten alsnog goedkeuring aan een aantal plandelen en alsnog goedkeuring te onthouden aan onderdelen van het plan. De percelen waar goedkeuring aan is onthouden vallen buiten onderhavig plangebied. De gronden hebben diverse bestemmingen, zoals agrarisch gebied, agrarisch gebied, bouwperceel, agrarisch gebied, bouwperceel, nader aangeduid met CH, agrarisch gebied, bouwperceel, nader aangeduid met GT, agrarisch gebied, bouwperceel, nader aangeduid met GT en 2dw en niet agrarische bedrijven, code bedrijfstype Oalg. De Hoorzik kenmerkt zich door een mix van functies, georiënteerd op de straat. Van oudsher is hier agrarische bedrijvigheid aanwezig. Inmiddels is er ook veel particuliere woningbouw en niet agrarische bedrijvigheid aanwezig. Aan de Veersteeg is de agrarische bedrijvigheid sterker aanwezig. Enkele particuliere woningen staan daar tussen de kassen en kwekerijen. Bij deze agrarische bedrijvigheid is altijd een bedrijfswoning aanwezig die georiënteerd is op de Veersteeg. Aan de Kloosterstraat zijn verschillende woningen aanwezig. De Kloosterstraat gaat over in de dijk, de Berm, waaraan dijkwoningen staan. Ten oosten van de Kloosterstraat ontwikkelt de woningstichting Maasdriel de woningbouwlocatie Empelenhof. De Luttel Inghweg is de minst bebouwde straat rondom het plangebied. Enkele woningen en een kwekerij zijn hier aanwezig. Het plangebied zelf bestaat grotendeels uit boomgaarden en enkele kassen. Toekomstig ruimtegebruik Het belangrijkste vertrekpunt voor het ontwerp van het plan was het creëren van een onderscheidend woonmilieu dat aansluit op de vraag van de woningmarkt. In en rondom Kerkdriel zijn Pagina 8 van 26
9 Inleiding meerdere woningbouwontwikkelingen gaande. Buitendijks wordt een bijzonder watergebonden woonmilieu ontwikkeld. Om onderscheidend te zijn is particulier opdrachtgeverschap in een dorpse sfeer het thema voor Kerkdriel Noord. De kernkwaliteiten van het dorp; rust, ruimte, groen, kleinschaligheid en geborgenheid zijn de inspiratie voor het stedenbouwkundig ontwerp. Het thema zelf je woning bouwen in een dorps woonmilieu is vertaald in een stedenbouwkundig ontwerp; kleurrijk dorp. Het betreffende stedenbouwkundig ontwerp vormt de basis voor het onderhavige exploitatieplan. Een dorps woonmilieu kenmerkt zich door een variatie in woningtypologieën. Vrijstaande, geschakelde, twee onder een kap en rijenwoningen staan door elkaar. In het plangebied is ruimte voor circa 235 woningen. Het programma gaat uit van diversiteit aan bebouwing en verschijningsvormen. In het bestemmingsplan is vastgelegd dat een deel van de gronden voor particulier opdrachtgeverschap en een deel voor sociale woningbouw bestemd is. Particulier opdrachtgeverschap vindt plaats in de vorm van bijvoorbeeld vrijstaande woningen en twee onder een kap woningen, alsmede, collectief particulier opdrachtgeverschap. Ook de sociale woningen moeten deels in de vorm van collectief opdrachtgeverschap. 1.8 Wet voorkeursrecht gemeenten Op 1 juli 2008 is de Wvg echter gewijzigd. Een aanwijzing vindt thans niet meer plaats op basis van een ontwerp doch door het vaststellen van een bestemmingsplan wordt deze geacht te zijn verlengd. De aanpassing van de wet heeft echter ook gevolgen gehad voor de werkingsduur van de diverse aanwijzingbesluiten en heeft overgangsrecht met zich meegebracht. Op basis van het overgangsrecht heeft het op 19 december 2007 genomen besluit geen maximale duur van 2 jaar, doch van 2 jaar en 6 maanden na dagtekening van het besluit, zodat thans voor 18 juni 2010 het bestemmingsplan vastgesteld dient te worden. 1.9 Eigendomssituatie en te verwerven percelen Het exploitatieplangebied is momenteel grotendeels in eigendom van de gemeente Maasdriel. Een deel van de gronden is nog in particuliere eigendom. Met een aantal van deze particuliere eigenaren is de gemeente nog in onderhandeling omtrent de aankoop van de gronden. In onderstaande tabel een overzicht van de grondposities in het plangebied en de kadastrale informatie. Gemeente Sectie Nummer Eigendom Overeenkomst Opmerking Kerkdriel N 2916 Gemeente Kerkdriel N 212 De heer R.A. Leenders Geen overeenkomst met gemeente Kerkdriel N 204 De heer W.C. de Rouw Overeenkomst met gemeente Kerkdriel N 1520 De heer W.G.A. van Namen en mevrouw M.J.P.F. van Herwaarden Kerkdriel N 1521 De heer W.G.A. van Namen en mevrouw M.J.P.F. van Herwaarden Kerkdriel N 195 Gemeente Geen overeenkomst met gemeente Geen overeenkomst met gemeente In onderhandeling omtrent aankoop Overeenkomst gesloten omtrent grondverkoop, levering nog niet plaatsgevonden. Deel gronden blijft in eigendom In onderhandeling omtrent aankoop In onderhandeling omtrent aankoop Kerkdriel N 205 Gemeente Kerkdriel N 216 Gemeente Kerkdriel N 954 Gemeente Kerkdriel N 1025 Gemeente Pagina 9 van 26
10 Inleiding Kerkdriel N 1026 Gemeente Kerkdriel N 1132 Gemeente Kerkdriel N 1407 Gemeente Kerkdriel N 1409 Gemeente Kerkdriel N 1411 Gemeente Kerkdriel N 1522 Gemeente Kerkdriel N 1523 Gemeente Kerkdriel N 1524 Gemeente Kerkdriel N 1525 Gemeente Kerkdriel N 1525 Gemeente Kerkdriel N 1526 Gemeente Kerkdriel N 1526 Gemeente Kerkdriel N 1527 Gemeente Kerkdriel N 1663 Gemeente Kerkdriel N 1664 Gemeente Kerkdriel N 2349 Gemeente Kerkdriel N 2917 Gemeente Kerkdriel N 857 Mevrouw A.H.M. Ackermans - van Kessel Kerkdriel N 1408 Mevrouw A.H.M. Ackermans - van Kessel Kerkdriel N 206 Mevrouw J. van Herwaarden van Alem Kerkdriel N 792 Gemeente Geen overeenkomst met gemeente Geen overeenkomst met gemeente Geen overeenkomst met gemeente Kerkdriel N 793 Gemeente Kerkdriel N 1129 NV Nuon Infra Oost Geen overeenkomst met gemeente Kerkdriel N 198 Waterschap Rivierenland Geen overeenkomst met gemeente Kerkdriel N 207 Waterschap Rivierenland Geen overeenkomst met gemeente Kerkdriel N 225 Waterschap Rivierenland Geen overeenkomst met gemeente De nog te verwerven percelen zijn opgenomen als kaart in deel C onder 4 kaartnummer C3 bij dit exploitatieplan. In bijlage 5 is een lijst opgenomen met de nummering van perceelkavels samen met de kadastrale aanduiding. Pagina 10 van 26
11 2 Exploitatieopzet De Wro gaat bij het exploitatieplan uit van de fictie dat de gemeente de grondexploitatie op zich neemt. Het exploitatieplan bevat een exploitatieopzet die als basis dient voor het kostenverhaal. De in de exploitatieopzet gehanteerde uitgangspunten worden in dit hoofdstuk nader gedefinieerd en daarnaast zal de exploitatieopzet toegelicht worden. Bij de berekening van de kosten is uitgegaan van de fictie dat de gemeente de enige ontwikkelaar is in het exploitatieplangebied. 2.1 Uitgangspunten exploitatieopzet Rekentechnische uitgangspunten In de exploitatieberekeningen is rekening gehouden met de volgende rekentechnische uitgangspunten. Start plan Prijspeildatum Einddatum Looptijd 10 jaar Start uitgifte Looptijd uitgifte 9 jaar Rentevoet per jaar 5% Kostenstijging per jaar 2% Opbrengstenstijging per jaar 1% Peildatum en rente In het exploitatieplan moeten de kosten en opbrengsten geraamd worden op een eenduidige prijspeildatum. Vanaf deze prijspeildatum tot aan de datum van uitgifte wordt dan rekening gehouden met een kostenstijging, dit is ook van toepassing op de opbrengstenstijging. De rentekosten van geïnvesteerde kapitalen en overige kosten worden in rekening gebracht via het exploitatieplan. De eventuele renteopbrengsten moeten van deze kosten worden afgetrokken. In een exploitatieplangebied worden de kosten meestal in een eerder stadium gemaakt dan het moment van ontvangst van de exploitatiebijdrage, dit moet daarom in een cashflow worden uitgezet. De rente-invloeden van de voorgenomen uitgaven en nog te realiseren inkomsten worden uitgerekend door deze contant te maken en terug te rekenen naar een moment in het heden. 2.2 Fasering Voor een goed verloop van de ontwikkeling zijn afspraken over de fasering onvermijdelijk. Deze fasering wordt in de voorschriften opgenomen. De fasering van de kosten en opbrengsten in de tijd heeft uiteindelijk zijn weerslag in het financiële resultaat van de exploitatie. Het onderhavige plan kent een doorlooptijd van circa 10 jaren. Het totale woningbouwprogramma zal daarbij in een drietal fasen worden uitgevoerd. In de regels is een verbodsbepaling gekoppeld voor het ontwikkelen van de gronden welke niet passend is binnen de bepalingen van de voorgestane fasering. Pagina 11 van 26
12 Exploitatieopzet De fasering van het plangebied is als kaart opgenomen en weergegeven in deel C onder 2 kaartnummer C4. Het bouwrijp maken van de gronden zal plaatsvinden medio 2010 nadat het bestemmingsplan en het exploitatieplan zijn vastgesteld. De start van de uitgifte van de kavels zal naar verwachting geschieden medio 1 e en 2 e kwartaal In de regels zal worden opgenomen dat geen bouwvergunning zal worden verleend dan nadat het bouw- en woonrijp maken is afgerond, een en ander ter voorkoming van ongewenste ontwikkelingen ter plaatse, zijnde ontwikkelingen die in de tijd en fasering uitgezet als niet passend worden ervaren. De start van een opvolgende fase zal niet eerder plaatsvinden dan nadat de bouw is gestart van circa 90% van de woningen in de betreffende fase en tevens meer dan 90% van de vrije kavels voor het particulier opdrachtgeverschap zijn uitgegeven. In de regels zal een bouwverbod worden gekoppeld aan deze fasering. 2.3 Woningbouwprogramma en ruimtegebruik Woningbouwprogramma Het bestemmingsplan Kerkdriel Noord maakt het planologisch mogelijk om circa 235 woningen te realiseren. In het bestemmingsplan is daarbij reeds aangegeven dat het aantal kan afwijken. Het belangrijkste vertrekpunt voor het ontwerp van het plan was het creëren van een onderscheidend woonmilieu dat aansluit op de vraag van de woningmarkt. In en rondom Kerkdriel zijn meerdere woningbouwontwikkelingen gaande. Buitendijks wordt een bijzonder watergebonden woonmilieu ontwikkeld. Binnen de bebouwde kom van Kerkdriel zijn meerdere inbreidingslocaties in ontwikkeling. Ten oosten van het plangebied Kerkdriel Noord situeert de woningstichting Maasdriel de woningbouwlocatie Empelenhof. Om onderscheidend te zijn is particulier opdrachtgeverschap in een dorpse sfeer het thema voor Kerkdriel Noord. De kernkwaliteiten van het dorp; rust, ruimte, groen, kleinschaligheid en geborgenheid zijn de inspiratie voor het stedenbouwkundig ontwerp. Het thema zelf je woning bouwen in een dorps woonmilieu is vertaald in een stedenbouwkundig ontwerp; kleurrijk dorp. Kleurrijk staat voor variatie en differentiatie, iedere woning, iedere straat is anders. De structuur is afwisselend, informeel en kleinschalig met veel ruimte voor groen en water. De gekozen opzet heeft een grote mate van flexibiliteit en is makkelijk faseerbaar. Een dorps woonmilieu kenmerkt zich door een variatie in woningtypologieën. Vrijstaande, geschakelde, twee onder een kap en rijenwoningen staan door elkaar. In het plangebied is thans ruimte voor circa 235 woningen. Dit aantal is een gevolg van ontwikkelingen welke hebben geleid tot de aankoop van gronden waardoor het plangebied groter is geworden. Langs de randen van het plangebied (de Kloosterstraat, de Hoorzik, de Veersteeg) is ruimte voor met name vrijstaande en enkele twee onder een kap woningen. Het plangebied zelf zal een sterkere mix van woningtypen kennen. In het beeldkwaliteitsplan staat aangegeven dat de woningen een individuele verschijningsvorm krijgen. De kavelbreedtes en dieptes zullen variëren. Een bouwkavel voor een vrijstaande woning zal niet smaller zijn dan 14 meter en de maximale kaveloppervlakte is 800 m2. Ook zullen er verschillende voortuindieptes zijn, geen strakke rooilijnen, zodat er een informele, speelse bebouwingsstructuur ontstaat. De woningen zijn altijd georiënteerd op de straat. Door bijgebouwen op een minimale afstand van de voorerfgrens te plaatsen ontstaat altijd voldoende ruimte voor het parkeren van één of meerdere auto s op het eigen erf. Bij de knoop Kloosterstraat de Hoorzik kunnen enkele senioren- of jongerenwoningen in een gestapelde vorm (maximaal twee lagen) een plek krijgen. Pagina 12 van 26
13 Exploitatieopzet Stedenbouwkundig ontwerp; kleurrijk dorp Afhankelijk van de toekomstige woningmarkt kunnen de accenten in het woningbouwprogramma verschuiven binnen het kader van dit bestemmingsplan. In het exploitatieplan wordt voorlopig uitgegaan van de realisering van de volgende woningtypen met aantallen. Programma Sociale huur- en/of koopwoningen Collectief particulier opdrachtgeverschap (sociale woningbouw) Collectief particulier opdrachtgeverschap (niet sociale woningbouw) Uitgeefbare gronden, waarvan: - ca 75% Particulier opdrachtgeverschap (vrijstaande woning en twee onder een kap woningen) - ca 25% Projectmatige bouw (middenduur segment en duur segmenten) en overige woningen Totalen Totaal Tabel programma Ruimtegebruik Het voorgenomen grondgebruik is juridisch bindend vastgelegd in het bestemmingsplan Kerkdriel Noord. De functies, op de bij dit exploitatieplan behorende kaart ruimtegebruik (welke is opgenomen in deel c onder 3 opgenomen, komen overeen met de kaart van het bestemmingsplan opgenomen in deel C onder 7. De kaart Woningbouwcategorieën maakt duidelijk met welk toekomstig gebruik de eigenaren in het plan te maken krijgen. Hiervan kan onder meer worden afgeleid wat het te verwachten opbrengstpotentieel per eigenaar is. Op de genoemde kaart worden verschillende functies onderscheiden. De verkaveling is gebaseerd op het stedenbouwkundig ontwerp Kleurrijk Dorp. De begrenzing van de verschillende kavels is opgenomen op de kaart fasering, alsmede als stedenbouwkundig ontwerp in bijlage 1. In het voorgaande is het programma beschreven zoals dat thans is voorzien. Onderstaand is weergegeven wat een en ander met zich mee brengt voor het ruimtegebruik op basis van de gegevens van het bestemmingsplan. Pagina 13 van 26
14 Exploitatieopzet Oppervlakte Bruto plangebied (= bestemmingsplangrens) Te handhaven Bruto exploitatieplangebied Ontsluiting Openbaar groen Water Uitgeefbaar Tabel oppervlakten Het onderstaande ruimtegebruik (situering van de woningbouwcategorieën) is leidend bij het verlenen van bouwvergunning. Ontwikkelingen die niet passen bij het ruimtegebruik en de gestelde aantallen worden als niet passend ervaren. Kaart Woningbouwcategorieën Te handhaven objecten/bestemmingen In het plangebied van het bestemmingsplan zijn ook een aantal te handhaven objecten/bestemmingen opgenomen. Deze zijn echter niet opgenomen in het exploitatieplangebied. Ten aanzien van deze objecten dient allereerst te worden gesteld dat op deze gronden geen bouwplannen kunnen worden gerealiseerd als bedoeld in artikel Bro. Voorts geldt dat in het bestemmingsplan de huidige planologische en juridische beperking wordt gehandhaafd. Op basis van de wet van 25 juni 2009 tot wijziging van een aantal wetten, gepubliceerd in Staatsblad 2009, nummer 297, dient te worden gesteld dat in artikel is opgenomen dat de artikelen 6.12 tot en met 6.22 buiten beschouwing blijven voor zover op grond van een bestemmingsplan als bedoeld in artikel 10 of 11 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening bouwvergunning had kunnen worden verleend voor een bouwplan dat na 1 juli 2008 is aangewezen krachtens artikel 6.12, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening, en bij de herziening van dat bestemmingsplan na dat tijdstip geen andere bestemmingsregeling is vastgesteld. Pagina 14 van 26
15 Exploitatieopzet 2.4 Locatie eisen Op grond van artikel 6.13 Wro kunnen in het exploitatieplan regels worden opgenomen omtrent de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Op grond van artikel Bro kunnen deze betrekking hebben op het aantal en de situering van sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en de percelen voor particulier opdrachtgeverschap. Naast de specifieke locatie-eisen zoals genoemd in de voorschriften welke bij het bestemmingsplan horen, de regels van het exploitatieplan en de voorgenomen fasering zijn er nog specifieke locatie eisen ten aanzien van zowel de situering als het aantal sociale woningen en particulier opdrachtgeverschap noodzakelijk. In het bestemmingsplan Kerkdriel Noord zijn percentages ten behoeve van de categorie Sociaal (minimaal 22%) en Particulier opdrachtgeverschap (minimaal 64%) aangegeven ten behoeve van de uitvoering van het bestemmingsplan. Deze zijn daarbij als volgt nader te verdelen. Soort Aandeel Verdeling Particulier opdrachtgeverschap Ca % Ca 52% Vrijstaande woningen Ca 48 % Twee onder een kap woningen Collectief particulier opdrachtgeverschap Ca. 9-10% 50% Sociale woningbouw 50% Niet sociale woningbouw Sociale huur- en/of koopwoningen Ca % Tabel programma De resterende ca. 18% uitgeefbare woningen betreft een categorie overige woningen, waarbij ondermeer gedacht kan worden aan projectmatige bouw in het middenduur en duur segment. Afhankelijke van de wens en de vraag uit de markt is een andere typologie woningbouw mogelijk. Op de kaart Woningbouwcategorieën is deze categorie overige woningen samengevoegd met de categorie Particulier opdrachtgeverschap om zoveel mogelijk flexibiliteit mogelijk te maken. Van deze categorie woningen, ca. 171 stuks, dient ca. 75 % als Particulier opdrachtgeverschap te worden uitgevoerd. Op de kaart Woningbouwcategorieën zoals deze in de voorgaande paragraaf is opgenomen, is de situering van de betreffende woningen nader aangegeven. 2.5 Kostensoorten De via het exploitatieplan te verhalen kosten zijn limitatief beschreven in het Bro (artikel e.v.). Om deze kosten op te nemen in het exploitatieplan zullen de kosten ook bij de betreffende locatie moeten horen. Er zijn drie criteria waaraan moet worden voldaan om kosten van werken en werkzaamheden bij een exploitatie in rekening te kunnen brengen via een exploitatieplan, namelijk: profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit (artikel 6.13 lid 6 Wro). In deel B is opgenomen welke kostensoorten zijn meegenomen in de exploitatieopzet. Voor zover nodig worden de kosten hieronder toegelicht Inbrengwaarde Gronden en opstallen De inbrengwaarden van de gronden welke zijn gelegen in het exploitatieplangebied zijn getaxeerd door de heer J.A.A.M. van Erp RMT, gecertificeerd makelaar-taxateur, verbonden aan Gloudemans, gevestigd Hintham 117c, 5246 AE te Rosmalen. Artikel 6.13 lid 1 onder c eerste Wro geeft aan dat in de exploitatieopzet van het exploitatieplan een raming van de inbrengwaarden van de gronden is opgenomen. Artikel 6.13 lid 5 Wro geeft vervolgens aan dat indien geen sprake is van onteigening de inbrengwaarde wordt vastgesteld op basis van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet (de zogenoemde ver- Pagina 15 van 26
16 Exploitatieopzet keerswaarde). Voor gronden welke zijn onteigend of waarvoor reeds een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet. De laatste kan echter alleen indien dit noodzakelijk en urgent is. Het ligt echter niet in de lijn der verwachtingen dat binnen 6 maanden na vaststelling van het exploitatieplan de gemeente een onteigeningsbesluit neemt, zodat de noodzaak en urgentie ontbreekt om de inbrengwaarde gelijk te stellen aan de schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet. Met uitzondering van een aantal percelen zijn de benodigde gronden op minnelijke basis verworven. Ten aanzien van de gronden welke nog niet in eigendom zijn bij de gemeente, zijn nog onderhandelingen gaande met de eigenaren van de betreffende gronden. De gemeente is voornemens alle benodigde gronden op minnelijke wijze te verwerven. De gemeente zal voorts, indien de gronden niet op minnelijke wijze kunnen worden verkregen, de haar ter beschikking staande mogelijkheid van een onteigeningsprocedure onderzoeken. Bij de taxatie van de inbrengwaarde is bezien op welke wijze de betreffende gronden gewaardeerd dienen te worden, zijnde op basis van de huidige gebruikswaarde of complexwaarde. Op basis van feitelijke informatie heeft de taxateur geacht de vergelijkingsmethode de meest voor de hand liggende te zijn. Hierbij wordt rekening gehouden met de ligging van het plangebied ten opzichte van de omringende bebouwing en bestaande infrastructuur alsmede de bouwmogelijkheden op basis van de feitelijk aanwezige situatie. Voor de onbebouwde percelen heeft de taxateur derhalve een ruwe bouwgrondprijs bepaald op basis van de vergelijkingsmethode, welke ruwe bouwgrondprijs gelijk is te stellen met de verkoopwaarde in het vrije commerciële verkeer. Bij het bepalen van de inbrengwaarde is voorts rekening gehouden met de in het plangebied aanwezige voorstroken. Gerekend is met een voorstrook diepte van 40 meter. De peildatum van de taxatie van de inbrengwaarden bedraagt 1 december Sloopkosten Er is rekening gehouden met de kosten van sloop van de bestaande aanwezige bebouwing in het exploitatieplangebied. In de kostenraming is uitgegaan van gemiddelde hoeveelheden. Er is geen rekening gehouden met eventuele saneringen in verband met verontreinigingen en/of asbest. De sloopkosten maken onderdeel uit van de inbrengwaarde en worden van de uiteindelijk door exploitant te betalen exploitatiebijdrage afgetrokken Kosten aanleg van exploitatieplangebied De kosten zijn berekend op basis van een "hoogwaardige" inrichtingskwaliteit, zoals opgenomen in Kwaliteitsplan IBOR Maasdriel en de IVOR Maasdriel, zoals deze zijn vastgesteld door de gemeenteraad van Maasdriel op 12 november 2009 (bijlage 2), alsmede de op het moment van de realisatie geldende gemeentelijke Basis Leidraad Openbare Ruimte (BLOR). De gehanteerde prijzen voor deze inrichting zijn bepaald op basis van ervaringscijfers en nacalculatie voor vergelijkbare locaties. Gezien het stadium van planvorming betreffen dit globale ramingen. De milieuhygiënische kwaliteit van de bodem is middels de uitgevoerde bodemonderzoeken voldoende vastgesteld en vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkelingen op de locatie. Op basis van de uitkomsten van de onderzoeken wordt geconcludeerd dat er sprake is van een verontreiniging met asbest in de bovengrond op één locatie in het gebied waarbij de interventiewaarde wordt overschreden. Op basis van de onderzoeksresultaten is de verwachting dat de verontreiniging zich beperkt tot het onverharde terreindeel tussen de mestplaat en betonverharding in de noordoost hoek van de locatie (Luttel Inghweg 1). De maximale omvang van verontreiniging is echter gering. Na het saneren van de asbestverontreiniging zijn er vanuit milieuhygiënisch oogpunt geen belemmeringen voor nieuwbouw op de locatie. In de ramingen van de kosten is hiervoor een reservering opgenomen. In de kostenraming van het woonrijp maken zijn geen kosten opgenomen voor het beheer en onderhoud van het openbare gebied. Pagina 16 van 26
17 Exploitatieopzet Naar aanleiding van een ingediende zienswijze heeft de gemeente nader onderzoek gedaan naar de geluidsbelasting op de toekomstige woningen vanwege de aanwezigheid van een champignonkwekerij ter plaatse van Kloosterstraat 9. Hieruit is gebleken dat aanvullende maatregelen noodzakelijk zijn om voor de woningen ten zuiden van het bedrijf een aanvaardbaar woon- en leefklimaat te garanderen. Concreet heeft dit ten gevolge dat ten zuiden van het bedrijf een geluidswerende voorziening mogelijk moeten worden gemaakt. De geluidswerende voorziening zal worden gerealiseerd in de vorm van een scherm met een lengte van 72 meter en een bouwhoogte van 3 meter Kosten planstructurele voorzieningen De wegen Veersteeg en de Hoorzik zijn niet gelegen binnen het plangebied, maar het exploitatieplangebied wordt ontsloten door een aansluiting op deze bestaande wegen. De betreffende wegen dienen echter wel als gevolg van de toename van het aantal verkeersbewegingen te worden aangepast. De kosten die hiermee gepaard gaan zijn deels, doch niet volledig, toe te rekenen aan en een gevolg van de ontwikkeling van het plangebied. De verrekening daarvan zal dienen plaats te vinden aan de hand van de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit. De kosten die hiermee gepaard gaan kunnen thans echter nog niet worden meegenomen in de exploitatieberekening, aangezien de gemeente thans nog geen structuurvisie heeft vastgesteld op basis waarvan de betreffende voorzieningen kunnen worden meegenomen. Het onderhavige exploitatieplan zal derhalve herzien dienen te worden vastgesteld op het moment dat de gemeenteraad de structuurvisie heeft vastgesteld Plan- en VTU-kosten Ten tijde van de ter inzage legging van het ontwerp exploitatieplan is nog geen ministeriële regeling ex artikel Bro in werking getreden, zodat ten aanzien van deze kosten geen maximering geldt. De gemeente Maasdriel heeft er voor gekozen om gebruik te maken van de in voorbereiding zijnde regeling ten aanzien van de wijze berekening van berekenen van de planen VTU-kosten. Op basis van het voorlopige model plankostenscan grondexploitatie is een berekening gemaakt van de hoogte van de toe te rekenen plankosten voor het onderhavige exploitatieplangebied. Aan de hand van het model plankostenscan VNG/VVG/NEPROM/NVB d.d. 22 september 2009 zijn de plan- en VTU-kosten vastgesteld Kosten van planschade Het bureau Grontmij heeft in opdracht van de gemeente een planschade risicoanalyse uitgevoerd. De conclusie is opgenomen in het rapport onder projectnummer: Overige kosten Onder de overige kosten vallen de rentekosten. Er wordt binnen onderhavige ontwikkeling gerekend met een rentevoet van 5%. 2.6 Opbrengsten Op basis van het stedenbouwkundig ontwerp Kleurrijk Dorp, laatstelijk aangepast op 22 februari 2010 is een op basis van de woningbouwcategorieën een analyse gemaakt welke als input heeft gediend voor de grondexploitatie. De opbrengstpotentie voor het exploitatieplangebied is afgeleid en gebaseerd op de uitgifteprijzen van bouwrijpe grond welke is vastgesteld door de gemeente Maasdriel. De uitgifteprijs per m² is onderverdeeld naar woningbouwcategorie. Deze uitgifteprijzen zijn gebaseerd op marktanalyse/vergelijking. Bij prijsvorming van de kavels voor particulier opdrachtgeverschap in de vrije sector is uitgegaan van de door de heer J.A.A.M. van Erp RMT, gecertificeerd makelaar-taxateur, verbonden aan Gloudemans, gevestigd Hintham 117c, 5246 AE te Rosmalen, vastgestelde prijs. Pagina 17 van 26
18 Exploitatieopzet 2.7 Conclusie omvang verhaalbare kosten Om te berekenen hoeveel kosten verhaalbaar zijn, is het allereerst van belang om te weten welke kosten verhaalbaar zijn. De kostensoorten in het Bro maken duidelijk welke kosten in beginsel verhaalbaar zijn in het exploitatieplan. Om kosten daadwerkelijk in het exploitatieplan te mogen opnemen, zullen de kosten echter ook bij de betreffende locatie moeten horen. Er zijn 3 criteria waaraan de gemeente moet voldoen om kosten van werken, werkzaamheden en maatregelen bij een bepaalde exploitatie in rekening te kunnen brengen via het exploitatieplan: Profijt: de locatie moet nut ondervinden van de te treffen werken, maatregelen of voorzieningen. Deze toets geldt alleen voor de locatie als geheel, niet per bouwperceel binnen een locatie. Bij maatregelen zoals het opheffen van stankcirkels en bij compensatie buiten het gebied schuilt het profijt in het feit dat dankzij deze ingrepen een groter gebied ontwikkeld kan worden. Toerekenbaarheid: er moet een causaal verband zijn tussen de gebiedsontwikkeling en de kosten. De werken, maatregelen en voorzieningen zouden niet aan de orde zijn zonder dat plan of de kosten worden mede gemaakte t.b.v. dat plan. Proportionaliteit: indien meerder gebieden profijt hebben van een werk, maatregel of voorziening moeten deze naar evenredigheid (neergelegd in expliciet gemaakte verdeelstaten) worden verdeeld. Dat betekent dat de gemeente transparant moet aanduiden langs welke criteria deze kosten zijn verdeeld. Vervolgens is de hoogte van de opbrengsten bepaald. Het Bro definieert de opbrengstenzijde van de grondexploitatie in artikel als volgt: Uitgifte van de gronden in het exploitatieplangebied; bijdragen en subsidies van de gemeente; bijdragen en subsidies van derden; opbrengsten welke worden verkregen of toegekend i.v.m. het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen. Voor het bepalen van de hoogte van de te verhalen kosten geldt dat de verhaalbare kosten (inclusief inbrengwaarde) niet hoger kunnen zijn dan de opbrengsten uit het plan. Op basis van deze informatie zijn de berekeningen in de exploitatieopzet gemaakt, waarbij zowel de kosten als de opbrengsten door middel van een contante waardeberekening vergelijkbaar zijn gemaakt. Hieruit blijkt dat de contante waarde van de verwachte opbrengsten hoger is dan de contante waarde van de te verwachten kosten. Daarmee kan geconcludeerd worden dat 100 % van de kosten van het plan verhaald kunnen worden op de ontwikkelende partijen. Voor een overzicht van alle kosten en opbrengsten en de wijze van toerekenen wordt verwezen naar bijlage Wijze van toerekenen Om ook onrendabele delen te kunnen ontwikkelen is er een systematiek ontwikkeld, waarbij er een vereveningsmethodiek wordt toegepast om dit mogelijk te maken. De opbrengsten worden omgeslagen over alle uitgeefbare gronden waarop de in het Bro omschreven bouwplannen zijn voorzien. Bij de verdeling van de kosten wordt rekening gehouden met de opbrengstpotentie van de betreffende grond per categorie en vindt er dus een verdeling plaats naar draagkracht. Per onderscheiden categorie/ eigenaar wordt de opbrengstpotentie omgeslagen naar een percentage waarop de kosten verhaald zullen worden. Voor dit exploitatieplan geldt per 1 december 2009: Totale nominale kosten (excl. inbrengwaarde) ,- Om de exploitatiebijdrage te kunnen bepalen moet men kijken naar de feitelijke situatie. De toegerekende verhaalbare kosten worden gecorrigeerd met de inbrengwaarde van de uit te geven gronden. Deze wordt in mindering gebracht bij een exploitatiebijdrage ten behoeve van een bouwvergunning of een posterieure overeenkomst. Pagina 18 van 26
19 Exploitatieopzet De correctie voor zelf uit te voeren werkzaamheden is ingevolge artikel 6.19 onder b Wro beperkt tot door de vergunningaanvrager op dat moment reeds gemaakte kosten. Er kan dus geen aftrek plaatsvinden voor later door de vergunninghouder nog zelf te maken kosten. Voor dat laatste zal artikel 6.22 Wro moeten worden toegepast, of een posterieure overeenkomst moeten worden gesloten Exploitatiebijdrage per eigendom In het exploitatieplan wordt per eigendom de te betalen dan wel de te ontvangen exploitatiebijdrage in een totaal bedrag opgenomen. In de Wro (artikel 6.16) is bepaald dat als aan de exploitatie verbonden kosten, verminderd met de door de gemeente in verband met die exploitatie ontvangen of te ontvangen subsidies en bijdragen van derden, hoger is dan in het exploitatieplan opgenomen bedrag van de opbrengsten van die exploitatie, slechts de kosten tot maximaal het bedrag van de opbrengsten zijn te verhalen. In de berekening van de exploitatiebijdrage (hoofdstuk 5 van deel B) is als bruto exploitatiebijdrage ( te verhalen kosten ) opgenomen de kosten welke op basis van de raming voor verhaal in aanmerking komen. Op basis van artikel 6.19 Wro dient dit bedrag echter nog gecorrigeerd te worden met ondermeer de inbrengwaarde van de gronden (opgenomen als te betalen inbrengwaarde) en de verkoop van het openbaar gebied aan de gemeente (opgenomen als te betalen openbare ruimte). Het verschil tussen deze cijfers betreft de netto te betalen bijdrage, ofwel de per bouwvergunning verschuldigde exploitatiebijdrage Koppeling exploitatiebijdrage aan bouwvergunning Burgemeester en wethouders verhalen de gemeentelijke kosten die in het kader van het onderhavige exploitatieplan zijn en/of zullen worden gemaakt, op de aanvrager van een bouwvergunning. Het verhalen van kosten bij de bouwvergunning is niet verplicht indien de gemeentelijke kosten anderszins zijn verzekerd, bijvoorbeeld in een anterieure of posterieure overeenkomst die tussen de gemeente en ontwikkelaar van de grond waarop de bouwaanvraag betrekking heeft, is gesloten. Voordat een bouwvergunning wordt verleend wordt de exploitatiebijdrage berekend c.q. herberekend. Voor de berekening wordt uitgegaan van de exploitatieopzet in het meest recent herzien exploitatieplan. Voor de berekening van de exploitatiebijdrage wordt aan de bouwvergunning een oppervlakte uitgeefbare grond toegerekend die overeenkomt met de oppervlakte van de kavel of kavels zoals opgenomen in het stedenbouwkundig plan, waarop de bouwvergunning betrekking heeft. De per bouwvergunning verschuldigde exploitatiebijdrage wordt berekend overeenkomstig de bepalingen die zijn beschreven in artikel 6.19 Wro. 2.9 Aanbesteding Op de aanbesteding van de in dit exploitatieplan genoemde werken en werkzaamheden zijn de aanbestedingsregels van toepassing. De aanbestedingsregels zijn gebaseerd op de Nota aanbestedingsbeleid 2006 van de gemeente Maasdriel welke is opgenomen als bijlage 3. Op dit moment blijft de totale investering in werken, werkzaamheden en voorzieningen beneden de drempel voor Europese aanbesteding. Mocht de totale investering wel boven de drempel voor Europese aanbesteding uitkomen, dan is op de aanbesteding van de in dit exploitatieplan genoemde werken, werkzaamheden en voorzieningen het BAO (Besluit aanbestedingsregels voor overheidsopdrachten) van toepassing. Dit houdt in dat alle werken en werkzaamheden moeten worden aanbesteed naar het Europees recht. Deze Europese aanbestedingsplicht geldt niet alleen voor een aanbesteding door de gemeente maar ook indien een private eigenaar deze werken wil uitvoeren en de geraamde prijzen boven de drempel uitkomen. Pagina 19 van 26
20 Exploitatieopzet Pagina 20 van 26
21 3 Juridische aspecten In dit hoofdstuk wordt ingaan op de rechtsgevolgen van het exploitatieplan, de vaststellingsprocedure en de herzieningsprocedure. 3.1 Rechtsgevolgen Een exploitatieplan heeft een aantal rechtsgevolgen. Het belangrijkste is dat aan de bouwvergunning een voorschrift kan worden verbonden tot betaling van een exploitatiebijdrage. In de Woningwet is voorts geregeld dat een bouwvergunning geweigerd moet worden bij strijdigheid met een exploitatieplan. Het is de verwachting dat vooral bepalingen over fasering en koppeling aanleiding kunnen geven tot een weigering van een bouwvergunning. In de Woningwet wordt voorts geregeld dat zolang een exploitatieplan niet onherroepelijk is, het College van burgemeester en wethouders een aanvraag om een bouwvergunning moeten aanhouden. Hiermee wordt voorkomen dat de gemeente met grote financiële tegenvallers wordt geconfronteerd. Het college kan de aanhoudingsplicht desgewenst, zonder voorbereidingsprocedure, doorbreken. De regels met betrekking tot locatie-eisen in het exploitatieplan hebben rechtstreekse werking, ze gelden voor een ieder. Overtreding van een verbodsbepaling in een exploitatieplan wordt aangemerkt als economisch delict in de zin van de Wet op de economische delicten. 3.2 Procedures Bestemmingsplan In artikel 3.1 lid 2 Wro is geregeld dat een bestemmingsplan een maximale looptijd heeft van 10 jaren. De gemeenteraad heeft de bevoegdheid om, indien zij van oordeel is dat de in het bestemmingsplan aangewezen bestemmingen en de met het oog daarop gegeven regels in overeenstemming zijn met een goede ruimtelijke ordening, in afwijking van het tweede lid, besluiten tot verlenging van de periode van tien jaar, genoemd in dat lid, met tien jaar. Indien niet voor het verstrijken van de periode van tien jaar, genoemd in het tweede of het derde lid, de raad onderscheidenlijk opnieuw een bestemmingsplan heeft vastgesteld dan wel een verlengingsbesluit heeft genomen, vervalt de bevoegdheid tot het invorderen van rechten ter zake van na dat tijdstip door of vanwege het gemeentebestuur verstrekte diensten die verband houden met het bestemmingsplan. Grondexploitaties zijn dynamisch en worden regelmatig aangepast. De maximale looptijd van een exploitatieplan is niet geregeld in de Wro. Artikel 6.15 lid 1 Wro stelt slechts dat een exploitatieplan na inwerkingtreding ten minste eenmaal per jaar wordt herzien totdat de in dat exploitatieplan voorziene werken, werkzaamheden en bouwwerken zijn gerealiseerd. In theorie kan een exploitatieplan een langere looptijd hebben dan 10 jaren. Immers hoewel een exploitatieplan is gekoppeld aan een planologisch besluit, zoals een bestemmingsplan of projectbesluit, waarvoor een beperkte looptijd geldt, dient het exploitatieplan te worden herzien totdat de in het exploitatieplan voorziene werken, werkzaamheden en bouwwerken zijn gerealiseerd. De Wro bevat geen expliciete bepaling die de looptijd van een bestemmingsplan beperkt. De nieuwe Wro bevat wel een bepaling dat een bestemmingsplan eens in de tien jaar moet worden herzien. Het verlengen van de betreffende periode wordt gezien als een zelfstandige ruimtelijke afweging en dient gelijk te staan aan een nieuw bestemmingsplan. Het Ministerie van VROM is van oordeel dat hieruit volgens de jurisprudentie moet worden afgeleid dat uit een oogpunt van rechtszekerheid een nieuwe bestemming binnen 10 jaar uitgevoerd moet kunnen worden, althans er moet een reëel zicht zijn op uitvoering binnen 10 jaar. Daarbij kan uitvoering zo worden gelezen dat gestart moet zijn met de feitelijke uitvoering, bijvoorbeeld het bouwrijp maken. Pagina 21 van 26
exploitatieplan LOCATIE CASTOR
LOCATIE CASTOR Locatie Castor (vastgesteld) Locatie Castor Inhoudsopgave Toelichting Hoofdstuk 1 3 Inleiding 3 Hoofdstuk 2 Deel A Omschrijving Exploitatiegebied 2.1 Planbeschrijving 2.2 Ligging van het
Nadere informatieexploitatieplan 4E HERZIENING EXPLOITATIEPLAN '1E MELMSEWEG'
4E HERZIENING EXPLOITATIEPLAN '1E MELMSEWEG' 4e herziening '1e Melmseweg' (ontwerp) Inhoudsopgave Exploitatieplan 1e Melmseweg 3 Hoofdstuk 1 3 Inleiding Hoofdstuk 2 Deel A Omschrijving exploitatiegebied
Nadere informatieDEEL B: Exploitatieplan
DEEL B: Exploitatieplan Pagina 1 van 12 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 3 2 Omschrijving werken en werkzaamheden... 4 2.1 Bouwrijp maken (inclusief nutsvoorzieningen)... 4 2.2 Woonrijp maken van het exploitatieplangebied...
Nadere informatieActualisatie globaal exploitatieplan Driessen
Actualisatie globaal exploitatieplan Driessen 2017 1 Inhoudsopgave Inleiding 1. Aanleiding voor de actualisatie van het globaal exploitatieplan 2. Plangebied en ruimtegebruik 3. Kosten exploitatiegebied
Nadere informatieOntwerp exploitatieplan 1 e Melmseweg
Ontwerp exploitatieplan 1 e Melmseweg Tweede (structurele) herziening Ontwerp exploitatieplan Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleiding 3 Hoofdstuk 2 Deel A Omschrijving exploitatiegebied 2.1 Planbeschrijving
Nadere informatieExploitatieplan De Afhang
Exploitatieplan De Afhang Herziening 2016-2 Op structurele onderdelen Toelichting en Regels 1 Datum: 20 juni 2016 Eerste vaststelling exploitatieplan: 14 december 2010 Datum onherroepelijk: 19 oktober
Nadere informatie1 e Herziening Exploitatieplan Waterrijk-West DEEL 2: TOELICHTING d.d. 02-06-2014
1 e Herziening Exploitatieplan Waterrijk-West DEEL 2: TOELICHTING d.d. 02-06-2014 Exploitatieplan Waterrijk-West 1 e herziening Exploitatieplan Waterrijk-West 1 e herziening Inhoud DEEL 1 Exploitatieplan
Nadere informatieInhoudsopgave. Stedenbouwkundig ontwerp. Kwaliteitsplan IBOR Maasdriel en IVOR Maasdriel. Nota Aanbestedingsbeleid 2006 Maasdriel
Bijlagen 99051231 Inhoudsopgave Bijlage 1: Bijlage 2: Bijlage 3: Bijlage 4: Bijlage 5: Stedenbouwkundig ontwerp Kwaliteitsplan IBOR Maasdriel en IVOR Maasdriel Nota Aanbestedingsbeleid 2006 Maasdriel Overzicht
Nadere informatieVOORBEELD STANDAARD OPZET EXPLOITATIEPLAN
VOORBEELD STANDAARD OPZET EXPLOITATIEPLAN 1 INLEIDING 1.1 Algemeen Aangeven met welk doel het exploitatieplan wordt gemaakt: om onderhandelingen met één of meerdere grondeigenaren te starten, met als doel
Nadere informatieExploitatieplan De Afhang
Exploitatieplan De Afhang Herziening 2015 Op structurele onderdelen Toelichting en Regels 17 Datum: 2 april 2015 Eerste vaststelling exploitatieplan: 14 december 2010 Datum onherroepelijk: 19 oktober 2011
Nadere informatiebehorende bij het bestemmingsplan 'Nuland Oost'
behorende bij het bestemmingsplan 'Nuland Oost' Definitief Gemeente Maasdonk Grontmij Nederland B.V. Eindhoven, 15 februari 2011 DEEL A: Toelichting Pagina 3 van 29 1 Inleiding... 6 1.1 Aanleiding...
Nadere informatieExploitatieplan De Afhang
Exploitatieplan De Afhang Herziening 2014 Op structurele onderdelen Toelichting en Regels 17 Datum: 1 april 2014 Eerste vaststelling exploitatieplan: 14 december 2010 Datum onherroepelijk: 19 oktober 2011
Nadere informatieExploitatieplan Middenboulevard
Exploitatieplan Middenboulevard Badhuisplein Definitief Gemeente Zandvoort Postbus 2 2040 AA ZANDVOORT Grontmij Nederland B.V. Assen, 6 november 2009 Verantwoording Titel : Exploitatieplan Middenboulevard
Nadere informatieNota Kostenverhaal Gemeente Drimmelen. Conceptt
Nota Kostenverhaal 2016-2020 Gemeente Drimmelen 1. Inleiding Aanleiding Met de komst van de Wro (1 juli 2008) hebben gemeenten meer mogelijkheden gekregen om te sturen op de ontwikkeling van ruimtelijke
Nadere informatieNotitie: zienswijzenbehandeling ontwerp-exploitatieplan Lage Heide, wonen
Notitie: zienswijzenbehandeling ontwerp-exploitatieplan Lage Heide, wonen Het ontwerp-exploitatieplan Lage Heide, wonen heeft in overeenstemming met de voorgeschreven wettelijke procedure volgens de Wet
Nadere informatieHerziening Exploitatieplan D n Hoge Suute
2015 Herziening Exploitatieplan D n Hoge Suute 2 Exploitatieplan D n Hoge Suute Datum: december 2015 Inhoud Herziening 2015 van het Exploitatieplan D n Hoge Suute 5 I Achtergrond van de herziening II Aard
Nadere informatieHORST MAA5 A/D HORST. Exploitatieplan De Afhang. dd. Jį^Ľtefe A nr. 103. Herziening 2013
Behoort biįhetbesiuit van de GemeerìíérŵĴVao Horst aan de Maas dd. Jį^Ľtefe A nr. 103 De gtiffier HORST A/D MAA5 Exploitatieplan De Afhang Herziening 2013 Toelichting en Regels HORST A/D MAA5 IRST Datum:
Nadere informatieExploitatieplan de Contreie. Gemeente Oosterhout. Deel B: regels
Exploitatieplan de Contreie Gemeente Oosterhout Deel B: regels Datum: Januari 2016 Inhoudsopgave Inhoudsopgave... 2 Artikel 1 Begrippen... 3 Artikel 2 Kostentoerekening... 4 Artikel 3 Fasering en koppelingen
Nadere informatieGrondexploitatie via het publiekrechtelijk spoor: het exploitatieplan
Grondexploitatie via het publiekrechtelijk spoor: het exploitatieplan Rob de Boer Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) 9 maart, Den Haag Hoe was het ook al weer? De gemeenteraad stelt een exploitatieplan
Nadere informatieHandleiding exploitatieplan. Regiobijeenkomsten maart 2011 T.J.E.A. van der Heijden, directeur VD2 Advies b.v.
Handleiding exploitatieplan Regiobijeenkomsten maart 2011 T.J.E.A. van der Heijden, directeur b.v. Inhoud Exploitatieplan diverse thema s Ervaringen Jurisprudentie th/2008702/110096 2 Exploitatieplan (1):
Nadere informatieToelichting exploitatieplan Exploitatieplan Luchen Weteringpark
Toelichting exploitatieplan Exploitatieplan Luchen Weteringpark Planstatus: vastgesteld Datum: Plan identificatie: NL.IMRO.1771.exdg2Luchen2013-XVA1 Auteur: bnmn 1 Inleiding... 7 1.1 De Wet ruimtelijke
Nadere informatieStaatsblad van het Koninkrijk der Nederlanden
Staatsblad van het Koninkrijk der Nederlanden Jaargang 2007 271 Wet van 24 mei 2007 tot wijziging van de Wet ruimtelijke ordening inzake de grondexploitatie Wij Beatrix, bij de gratie Gods, Koningin der
Nadere informatieExploitatieplan Den Bogerd 2013
Exploitatieplan Den Bogerd 2013 behorende bij het bestemmingsplan 'Den Bogerd' Definitief Gemeente Tilburg Grontmij Nederland B.V. Verantwoording Titel : Exploitatieplan Den Bogerd 2013 Subtitel : behorende
Nadere informatieGrondexploitatiewet. Hendrik van Sandick. projectcoördinator Grondexploitatiewet Ministerie van VROM
Grondexploitatiewet Hendrik van Sandick projectcoördinator Grondexploitatiewet Ministerie van VROM Waarover gaat het bij grondexploitatie? Onderwerpen die de gemeente wil regelen bij grondexploitatie van
Nadere informatieGrondexploitatie Bedrijventerrein De Munt A
Grondexploitatie Bedrijventerrein De Munt A ... 1 Grondexploitatie Bedrijventerrein De Munt A... 1 1. Samenvatting...3 2. Analyse Ruimtegebruik...4 3. Bouwprogramma...5 4. Investeringen...6 5. Opbrengsten...8
Nadere informatieExploitatieplan Luchen Weteringpark 1e Herziening
Exploitatieplan Luchen Weteringpark 1e Herziening Gemeente Geldrop-Mierlo Vastgesteld... Gemeente Geldrop-Mierlo 3 juni 2015 Definitief Exploitatieplan Luchen Weteringpark 1 e Herziening Gemeente Geldrop-Mierlo
Nadere informatieGrondexploitatie Boswonen Emmelhage. behorend bij herziening bestemmingsplan 2015
Grondexploitatie Boswonen Emmelhage behorend bij herziening bestemmingsplan 2015 Maart 2015 1 Inhoudsopgave Grondexploitatie Boswonen Emmelhage... 1 1. Samenvatting... 3 2. Analyse Ruimtegebruik... 4 3.
Nadere informatie4. De exploitatieopzet
pagina 1 van 9 4. De exploitatieopzet 4.1 Inleiding In dit hoofdstuk komt de exploitatieopzet aan de orde. De exploitatieopzet vormt de grondslag voor het bepalen van de exploitatiebijdrage die via de
Nadere informatieBijlage 3: toelichting overige projecten op hoofdlijnen
Bijlage 3: toelichting overige projecten op hoofdlijnen Algemeen De grote grondexploitaties zijn toegelicht in de Toelichting bouwgrondexploitatie 2015. Voor de overige projecten schetsen we in deze bijlage
Nadere informatieBijlage bij besluit eerste herziening exploitatieplan Vossenakker Noord
Bijlage bij besluit eerste herziening exploitatieplan Vossenakker Noord De hierna te nemen besluiten zijn voorzien van toelichtingen. De toelichtingen zijn cursief weergegeven. 1. Algemeen De structuur
Nadere informatieToelichting behorende bij het raadsbesluit exploitatieplan Trade Port Noord, gemeente Venlo, 8 e herziening
Toelichting behorende bij het raadsbesluit exploitatieplan Trade Port Noord, gemeente Venlo, 8 e herziening Aanleiding Inleiding Het bestemmingsplan Trade Port Noord (hierna: bestemmingsplan) en exploitatieplan
Nadere informatieUitwerkingsplan. Nassaulaan. Definitief. Gemeente Baarle-Nassau Postbus AC Baarle-Nassau. Grontmij Nederland B.V. Eindhoven, 28 juli 2012
Uitwerkingsplan Nassaulaan Definitief Gemeente Baarle-Nassau Postbus 105 5110 AC Baarle-Nassau Grontmij Nederland B.V. Eindhoven, 28 juli 2012 Verantwoording Titel : Uitwerkingsplan Subtitel : Nassaulaan
Nadere informatieRuimtelijke onderbouwing bij Wabo Projectbesluit
Ruimtelijke onderbouwing bij Wabo Projectbesluit ten behoeve van de realisatie van 8 rijwoningen in plaats van 7 op een perceel bouwterrein gelegen aan Het Wilgert te Epse Inleiding Tussen de straten Het
Nadere informatieWIJZIGINGSPLAN ZORGBOERDERIJ BROEK 4, MARIAHOUT GEMEENTE LAARBEEK. 2 februari 2016 vastgesteld
WIJZIGINGSPLAN ZORGBOERDERIJ BROEK 4, MARIAHOUT 2 februari 2016 vastgesteld 52-007 GEMEENTE LAARBEEK 2 INHOUDSOPGAVE 1 Inleiding... 5 1.1 Algemeen... 5 1.2 Aanleiding en doel... 5 1.3 Plangebied... 6 1.4
Nadere informatiePanoven Hogedijk, IJsselstein. Ontwerp exploitatieplan. Projectnummer 5792 Datum 7 juli Rapportnummer 001 Versie 002
Panoven Hogedijk, IJsselstein Ontwerp exploitatieplan Projectnummer 5792 Datum 7 juli 2014 Rapportnummer 001 Versie 002 Status definitief Tekstgedeelte 18 pagina s Aantal bijlagen 2 Bestandsnaam Ontwerp
Nadere informatieBijlagen Exploitatieplan Zuidbroek Vleugelschool/Sporthal
Bijlagen Exploitatieplan Zuidbroek Vleugelschool/Sporthal Betreft Exploitatieplan voor de Vleugelschool en de Sporthal, gelegen in Zuidbroek Status Vastgesteld Datum november 2010 Kaarten A. Kaart Bestemmingsplan
Nadere informatie1. Inleiding. De Nota Kostenverhaal bevat ten aanzien van het kostenverhaal het kader voor de wijze waarop de
Nota Kostenverhaal 1. Inleiding Voor u ligt de Nota Kostenverhaal. Deze nota sluit aan op de Structuurvisie Bergen op Zoom 2030. Deze structuurvisie geeft op hoofdlijnen een toekomstbeeld van de gewenste
Nadere informatieAan de Gemeenteraad. Raad. Onderwerp : Vervangende nieuwbouw van een vrijstaande woning op het perceel Boelenswei 76 te Boelenslaan.
Aan de Gemeenteraad Raad Status 14 mei 2009 Besluitvormend Onderwerp Vervangende nieuwbouw van een vrijstaande woning op het perceel Boelenswei 76 te Boelenslaan Punt no. 10 Te besluiten om 1. de voorbereiding/procedure
Nadere informatiePanoven Baronieweg, IJsselstein. Exploitatieplan. Projectnummer 5792 Datum 27 mei 2015. Rapportnummer 002 Versie 002
Panoven Baronieweg, IJsselstein Exploitatieplan Projectnummer 5792 Datum 27 mei 2015 Rapportnummer 002 Versie 002 Status concept Tekstgedeelte 21 pagina s Aantal bijlagen 7 Bestandsnaam Exploitatieplan
Nadere informatieReactienota Zienswijzen en ambtshalve wijzigingen. Exploitatieplan Spijkvoorderenk 2 e herziening
Reactienota Zienswijzen en ambtshalve wijzigingen Exploitatieplan Spijkvoorderenk 2 e herziening Gemeente Deventer oktober 2012 INHOUDSOPGAVE 1 INLEIDING... 3 ZIENSWIJZEN... 3 LEESWIJZER... 4 2 ZIENSWIJZE
Nadere informatieSamenvatting exploitatieopzet
1450.67G68 Hoppenbrouwers (expl.plan).xlsm Samenvatting exploitatieopzet Algemeen 10okt12 start exploitatie 01jan12 contante waarde 01jan12 einde exploitatie 01jan17 Prijspeil 01jan12 Looptijd exploitatie
Nadere informatieExploitatieplan Kampershoek-Noord 2010 gemeente Weert. Deel B Regels. Auteurs : T. Delforterie, M. t Hardt, E. Linssen Opdrachtnummer : 2728 Status :
Exploitatieplan Kampershoek-Noord 2010 gemeente Weert Deel B Regels Auteurs : T. Delforterie, M. t Hardt, E. Linssen Opdrachtnummer : 2728 Status : Definitief Datum : 26 mei 2011 Inhoudsopgave 1. Regels...3
Nadere informatieToelichting behorende bij het Exploitatieplan Centrum Vlijmen 1 e herziening
pagina 1 van 5 Toelichting behorende bij het Exploitatieplan Centrum Vlijmen 1 e herziening 1. Aanleiding Op 18 juni 2013 is het Exploitatieplan Centrum Vlijmen, gemeente Heusden door de gemeenteraad vastgesteld.
Nadere informatieExploitatieplan De Havenkom (Meridiaanpark) Almere Buiten
Exploitatieplan De Havenkom (Meridiaanpark) Almere Buiten 28 maart 2013 Deel A Toelichting 1. Status van het exploitatieplan 1.1. Noodzaak en koppeling met ruimtelijk besluit (wro 6.12.1) Planvorming Het
Nadere informatie10raad juli 2010
10 A.Visser / C.Sandkuijl 040-2083435/2083647 avi@valkenswaard.nl csa@valkenswaard.nl 10raad00443 29 juli 2010 Actualisatie bouwgrondexploitatie Lage Heide (voormalig Valkenswaard-Zuid) Nadat uw raad in
Nadere informatieExploitatieplan Zuidplas Noord deel Wonen Moerkapelle
Exploitatieplan Zuidplas Noord deel Wonen Moerkapelle Behorend bij het bestemmingsplan Zuidplas Noord, gelegen binnen de gemeentegrenzen van de gemeente Zevenhuizen-Moerkapelle Definitief Gemeente Zevenhuizen-Moerkapelle
Nadere informatieExploitatieplan woningbouwlocatie
Exploitatieplan woningbouwlocatie Hooivork II De Moer Gemeente Loon op Zand Auteur : Afdeling RO Gemeente Loon op Zand Opdrachtnummer : 1176 Versie : Jaarlijkse actualisatie exploitatieplan Datum : Vastgesteld
Nadere informatieExploitatieplan Boerenerven Ommen - definitief A. TOELICHTING EXPLOITATIEPLAN BOERENERVEN OMMEN
A. TOELICHTING EXPLOITATIEPLAN BOERENERVEN OMMEN 4 1. Algemeen 1.1 Aanleiding De gemeente Ommen is voornemens het gebied Boerenerven Ommen in Ommen Oost tot ontwikkeling te brengen. Hoofdopzet van het
Nadere informatieHet college vraagt de gemeenteraad het bestemmingsplan Studentenhuisvesting Hotel Management
Samenvatting Het college vraagt de gemeenteraad het bestemmingsplan Studentenhuisvesting Hotel Management School Maastricht ongewijzigd vast te stellen. Om de verwachte groei aan te kunnen en om woonruimte
Nadere informatieEXPLOITATIEPLAN Kerkakkerstraat 3 e herziening Behorend bij: bestemmingsplan Kerkakkerstraat
Valkenswaard EXPLOITATIEPLAN Kerkakkerstraat 3 e herziening Behorend bij: bestemmingsplan Kerkakkerstraat Opdrachtgever Gemeente Valkenswaard Kenmerk 1450.78EP5d1 Deskundigen G. (Gerben) Schol M. (Marloes)
Nadere informatieRaadsvoorstel Agendanr. :
Raadsvoorstel Agendanr. : Onderwerp: vaststelling bestemmingsplan 'Aquasingel De Groote Wielen' Reg.nr. : 104622 B&W verg. : 4 december 2012 Commissie : ROB Cie_verg. : 8 januari 2013 Raadsverg. : 22 januari
Nadere informatieExploitatieplan Lage Heide Wonen
Exploitatieplan Lage Heide Wonen 1 e herziening Gemeente Valkenswaard oktober 2013 Exploitatieplan Lage Heide Wonen 1 e herziening dossier : C3113-002-001 registratienummer : versie : 6 Gemeente Valkenswaard
Nadere informatieExploitatieplan Sweensstraat-West Fase 1. Gemeente Loon op Zand. T. Delforterie (Metrum) E. Linssen (Metrum) E. J. van Baardewijk (PurpleBlue)
Exploitatieplan Sweensstraat-West Fase 1 Gemeente Loon op Zand Auteurs : T. Delforterie (Metrum) E. Linssen (Metrum) E. J. van Baardewijk (PurpleBlue) Opdrachtnummer : 2941 Status : Definitief Datum vastgesteld
Nadere informatieIn werking treden vergunning en onherroepelijkheid De vergunning treedt in werking een dag na afloop van de beroepstermijn. Deze vergunning ligt
TEAM BOUWEN EN MILIEU ons kenmerk 1273564 behandeld door mevrouw SGM Jacobs doorkiesnummer +31 77 3596828 besluitdatum XX-XX-XXXX onderwerp ontwerpbesluit Ontwerp omgevingsvergunning Op 23 januari 2018
Nadere informatieExploitatieplan Spijkvoorderenk, 1e herziening.
Exploitatieplan Spijkvoorderenk, 1e herziening www.deventer.nl 1. Nota van herziening (toelichting) Aanleiding Bij het besluit van burgemeester en wethouders om het ontwerp Exploitatieplan Spijkvoorderenk
Nadere informatieNota van wijzigingen ontwerpbestemmingsplan en ontwerpexploitatieplan Hooghkamer 2011, 1 e herziening
Nota van wijzigingen ontwerpbestemmingsplan en ontwerpexploitatieplan Hooghkamer 2011, 1 e herziening Versie: 16 januari 2014 Opsteller: Afdeling Ruimte Overzicht aanpassingen bestemmingsplan en exploitatieplan
Nadere informatieAnterieure exploitatieovereenkomst zoals bedoeld in artikel 6.24 Wet ruimtelijke ordening
Anterieure exploitatieovereenkomst zoals bedoeld in artikel 6.24 Wet ruimtelijke ordening De partijen: I. De gemeente Asten, ter zake van deze overeenkomst rechtsgeldig vertegenwoordigd door de burgemeester,
Nadere informatienieuwe regels voor de ontwikkeling van bouwlocaties
De Grondexploitatiewet: nieuwe regels voor de ontwikkeling van bouwlocaties April 2007 VROM geeft overheden en private partijen de ruimte om hun eigen verantwoordelijkheid te kunnen nemen. Decentraal wat
Nadere informatieEXPLOITATIEPLAN Lage Heide Wonen 2 e herziening Behorend bij: bestemmingsplan Lage Heide Wonen
Valkenswaard EXPLOITATIEPLAN Lage Heide Wonen 2 e herziening Behorend bij: bestemmingsplan Lage Heide Wonen Opdrachtgever Gemeente Valkenswaard Kenmerk 1450.128EP1d3/me/s Deskundige G. (Gerben) Schol M.
Nadere informatieIndieners zienswijzen exploitatieplan. 4 adressanten hebben een zienswijze ingediend.
Indieners zienswijzen exploitatieplan. 4 adressanten hebben een zienswijze ingediend. Ontvankelijkheid. Het ontwerp-exploitatieplan heeft, gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan en milieueffectrapport,
Nadere informatieInhoudsopgave ruimtelijke onderbouwing Olympus 20
Inhoudsopgave ruimtelijke onderbouwing Olympus 20 Hoofdstuk 1 Inleiding Hoofdstuk 2 Planbeschrijving Hoofdstuk 3 Beleidskader Hoofdstuk 4 Landschappelijke inpasbaarheid Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten Hoofdstuk
Nadere informatieOegstgeest Exploitatieplan Buitenplaats Rijnweijde en haven
Oegstgeest Exploitatieplan Buitenplaats Rijnweijde en haven Nota beantwoording zienswijzen Inhoudsopgave Hoofdstuk 1. Inleiding 5 Hoofdstuk 2. Zienswijzen 7 2.1. Zienswijze 1 Grondeigenaar 7 2.2. Zienswijze
Nadere informatieExploitatieberekening Den Bogerd 2013
Tabel A Algemene gegevens naam bestemmingsplan Den Bogerd naam exploitatieplan Exploitatieplan den Bogerd 2013 datum berekening 31-12-2023 auteur MvZ kaart exploitatiegebied 287446.T01 ruimtegebruikskaart
Nadere informatie1 e Herziening Exploitatieplan Waterrijk-West DEEL 1: EXPLOITATIEPLAN d.d. 02-06-2014
1 e Herziening Exploitatieplan Waterrijk-West DEEL 1: EXPLOITATIEPLAN d.d. 02-06-2014 Exploitatieplan Waterrijk-West 1 e herziening 1 Exploitatieplan Waterrijk-West 1 e herziening 2 Inhoud DEEL 1 Exploitatieplan
Nadere informatieRuimtelijke onderbouwing 12 woningen aan de Kreukel te Bergen op Zoom
Gemeente Bergen op Zoom Ruimtelijke onderbouwing 12 woningen aan de Kreukel te Bergen op Zoom ten behoeve van het verlenen van een omgevingsvergunning ingevolge artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder
Nadere informatieHoofdweg Oostvoorne. Exploitatieplan. rboi. adviseurs ruimtelijke ordening
Westvoorne Hoofdweg Oostvoorne Exploitatieplan rboi adviseurs ruimtelijke ordening Westvoorne Hoofdweg Oostvoorne exploitatieplan identificatie planstatus projectnummer: datum: status: 061400.15270.01
Nadere informatieHoofdweg Oostvoorne. Exploitatieplan. rboi. adviseurs ruimtelijke ordening
Westvoorne Hoofdweg Oostvoorne Exploitatieplan rboi adviseurs ruimtelijke ordening Westvoorne Hoofdweg Oostvoorne exploitatieplan identificatie planstatus projectnummer: datum: status: 061400.15270.01
Nadere informatieBUITENGEBIED WIJZIGING 2017, VEERSTEEG 12A
wijzigingsplan BUITENGEBIED WIJZIGING 2017, VEERSTEEG 12A vastgesteld 18 juli 2017 wijzigingsplan BUITENGEBIED WIJZIGING 2017, VEERSTEEG 12A documentstatus vastgesteld documentversie 1 IMRO-code NL.IMRO.0263.BP1165-
Nadere informatieExploitatieplan Drechthoek II
Exploitatieplan Drechthoek II Gemeente Kaag en Braassem Vastgesteld... Gemeente Kaag en Braassem November 2012 Exploitatieplan Drechthoek II Gemeente Kaag en Braassem Vastgesteld... dossier : BA9789-101-100
Nadere informatieEXPLOITATIEPLAN RODE WATERPAREL
EXPLOITATIEPLAN RODE WATERPAREL Behorende bij het (ontwerp)bestemmingsplan Rode Waterparel, gelegen binnen de gemeenten Nieuwerkerk aan den IJssel en Moordrecht Den Haag, 20 mei 2009 Auteurs: Akro Consult,
Nadere informatieP l a n r e g e l s vrs
P l a n r e g e l s 012.10.01.02.00.vrs I n h o u d s o p g a v e Artikel 1 Relatie met het vigerende bestemmingsplan 3 Artikel 2 Wonen 4 Artikel 3 Geluidzone (dubbelbestemming) 9 Artikel 4 Anti-dubbeltelregel
Nadere informatieExploitatieplan Boskoop Waterrijk- West Deel B: Exploitatieplan
Exploitatieplan Boskoop Waterrijk- West Deel B: Exploitatieplan Behorende bij het wijzigingsplan Waterrijk-West Definitief Gemeente Boskoop Grontmij Nederland B.V. Alkmaar, 6 september 2011 Exploitatieplan
Nadere informatieGrondexploitatiewet in de gemeentelijke praktijk
Grondexploitatiewet in de gemeentelijke praktijk Steven Adriaansen wethouder Roosendaal Marlies Pietermaat juriste RBOI Bart van Well planeconoom RBOI 9 maart 2011 Opbouw - presentatie 1. Inleiding Proces
Nadere informatieBestemmingsplan Parallelweg 54, Bergen op Zoom STATUS: VASTGESTELD
GEMEENTE BERGEN OP ZOOM Bestemmingsplan Parallelweg 54, Bergen op Zoom STATUS: VASTGESTELD Gemeente Bergen op Zoom Afdeling Stedelijke Ontwikkeling Team Ruimtelijke Ordening en Vergunningen INHOUDSOPGAVE
Nadere informatieGEMEENTE BERGEN OP ZOOM. Bestemmingsplan. Reparatieplan Groene Gordijn. Status: ONTWERP
GEMEENTE BERGEN OP ZOOM Bestemmingsplan Reparatieplan Groene Gordijn. Status: ONTWERP 1 Inhoudsopgave HOOFDSTUK 1. DOEL EN OPZET BESTEMMINGSPLAN... 3 1.1 AANLEIDING EN DOEL... 3 1.2 LIGGING EN BEGRENZING
Nadere informatieKern Klundert 1 e herziening. identificatiecode: datum: status:
Moerdijk Kern Klundert 1 e herziening bestemmingsplan identificatie planstatus identificatiecode: datum: status: NL.IMRO.1709.kernklundert1eherz-0001 21-01-2009 concept 20-05-2009 ontwerp projectnummer:
Nadere informatiebestemmingsplan Ammerzoden herziening 2013, Hoge Heiligenweg 12 datum: 5 september 2013 projectnummer: R.2011 gemeente Maasdriel
bestemmingsplan Ammerzoden herziening 2013, Hoge Heiligenweg 12 status: vastgesteld datum: 5 september 2013 projectnummer: 202360R.2011 adviseurs: Jke / Wle gemeente Maasdriel Inhoudsopgave Hoofdstuk
Nadere informatieExploitatieplan Uitbreiding Bedrijventerrein Medel, fase 1 Behorende bij het ontwerp inpassingsplan
Exploitatieplan Uitbreiding Bedrijventerrein Medel, fase 1 Behorende bij het ontwerp inpassingsplan Uitbreiding Bedrijventerrein Medel, fase 1 Provincie Gelderland Vastgesteld door Gedeputeerde Staten
Nadere informatieEXPLOITATIEPLAN ZUIDPLAS WEST
EXPLOITATIEPLAN ZUIDPLAS WEST Behorende bij het bestemmingsplan Zuidplas West, gelegen binnen de gemeenten Zevenhuizen Moerkapelle Den Haag, 29 mei 2009 Auteurs: Akro Consult, Den Haag Status: Vastgesteld
Nadere informatieExploitatieplan "Bramert-Noord"
Exploitatieplan "Bramert-Noord" Behorende bij het bestemmingsplan Bramert-Noord Gemeente Stein Peildatum 3 juni 2010 Gewijzigd Mei 2012 Projectnummer R.150870-743-04 Inhoudsopgave Deel A - Toelichting...
Nadere informatieBijlage 9 Toelichting op de exploitatieopzet
Bijlage 9 Toelichting op de exploitatieopzet In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de exploitatieopzet. Volgens artikel 6.13 Wro bestaat een exploitatieopzet uit: Een raming van de inbrengwaarden, inclusief
Nadere informatieAANVRAAG OM TEGEMOETKOMING IN PLANSCHADE
Bezoekadres Osdorpplein 1000 1068 TG Amsterdam Postbus 90460 1006 BL Amsterdam Telefoon 020 518 0800 Fax 020 619 9426 www.osdorp.amsterdam.nl AANVRAAG OM TEGEMOETKOMING IN PLANSCHADE In te vullen door
Nadere informatieBARW/U Lbr. 08/135
Brief aan de leden T.a.v. het college en de raad informatiecentrum tel. (070) 373 8020 betreft Invoering Grondexploitatiewet uw kenmerk ons kenmerk BARW/U200801146 Lbr. 08/135 bijlage(n) datum 23 juli
Nadere informatie8 juli 2014 Mevrouw B. Bartelds mei 2013 Projectomgevingsvergunning
8 juli 2014 Mevrouw B. Bartelds 2013-0068 0595 42 1140 2 mei 2013 Projectomgevingsvergunning (Adres) (Aanhef), Burgemeester en wethouders hebben op 2 mei 2013 een aanvraag voor een omgevingsvergunning
Nadere informatie1 februari 2016 Vastgesteld
1 februari 2016 Plannaam: IMRO-nummer: NL.IMRO.0246.406HRDH01BSHWHERZ1-VA01 Plantype: Bestemmingsplan Status: (d.d. 1 februari 2016) Auteur: Ing. J.B.H. ter Avest 2 Toelichting 3 INHOUDSOPGAVE HOOFDSTUK
Nadere informatieAan de gemeenteraad. Onderwerp: Vaststellen bestemmingsplan Groot Rijnwijk en exploitatieplan Groot Rijnwijk a. Zaaknummer
Aan de gemeenteraad Zaaknummer 216282 Onderwerp: Vaststellen bestemmingsplan Groot Rijnwijk en exploitatieplan Groot Rijnwijk a Voorstel 1. In de naar aanleiding van het ontwerpbestemmingsplan Groot Rijnwijk
Nadere informatieRBOI - Rotterdam/Middelburg bv Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel
RBOI - Rotterdam/Middelburg bv Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze
Nadere informatieBestemmingsplan. Buitengebied West, 1 e herziening. Ontwerp
Bestemmingsplan Buitengebied West, 1 e herziening Ontwerp 2 Toelichting 1. Inleiding 1.1 Aanleiding Op 14 oktober 2015 heeft de gemeenteraad van Bodegraven-Reeuwijk het bestemmingsplan Buitengebied West
Nadere informatieParaplubestemmingsplan Parkeren
Paraplubestemmingsplan Parkeren status: ontwerp idn: NL.IMRO.0281.BP00040-on01 gemeente Tiel datum: juni 2018 Bestemmingsplan Paraplubestemmingsplan Parkeren Gemeente Tiel Toelichting INHOUD TOELICHTING
Nadere informatieSchuytgraaf Made in [Arnhem]
Schuytgraaf Made in [Arnhem] Een nieuwe BASISGREX voor Schuytgraaf 02-04-2012 DIENST STADSONTWIKKELING 1 1. Inleiding In het onderhandelingstraject over de toekomst van de constructie rond de GEM Schuytgraaf,
Nadere informatieEXPLOITATIEPLAN Schokkerhoek Behorend bij: Bestemmingsplan Schokkerhoek
Urk EXPLOITATIEPLAN Schokkerhoek Behorend bij: Bestemmingsplan Schokkerhoek Opdrachtgever Gemeente Urk Kenmerk 197325EP2d2/rb/me/mj Deskundigen RAKM (Robbin) Bouten M (Marloes) Elkink Datum 1 juni 2017
Nadere informatieBedrijventerrein Oost II, wijzigingsplan Einsteinstraat
Wijzigingsplan Bedrijventerrein Oost II, wijzigingsplan Einsteinstraat Gemeente Gorinchem Datum: 10 april 2013 Projectnummer: 120675 ID: NL.IMRO.0512.BP2012133-4001 INHOUD 1 Inleiding 3 1.1 Aanleiding
Nadere informatieJoost Loeffen raad januari 2010
7 Joost Loeffen 040-2083405 jlo@valkenswaard.nl Wet voorkeursrecht gemeenten Venbergseweg e.o. 09raad00862 28 januari 2010 Gronden, in de omgeving van de Venbergseweg welke in de toekomst benodigd zijn
Nadere informatieHet exploitatieplan: heb jij het al? Najaarscongres VvG 16 november 2011 J.A.M. van den Brand, directeur VD2 Advies b.v.
Het exploitatieplan: heb jij het al? Najaarscongres VvG 16 november 2011 J.A.M. van den Brand, directeur b.v. Thema s Toepassing Grondexploitatiewet: de gewenningsperiode is voorbij Exploitatieplan: verbindende
Nadere informatieGemeente Bergen Datum besluit Datum verzending: Nummer
Omgevingsvergunning (artikel 2.1, 2.2 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht) Gemeente Bergen Datum besluit Datum verzending: Nummer 2011.00165 Gezien het verzoek ingediend door: N.V. Nederlandse
Nadere informatieGloudemans BETREFFENDE: Inbrengwaarde bestemmingsplan Lage Heide UITGEBRACHT AAN:
Gloudemans O BETREFFENDE: Inbrengwaarde bestemmingsplan Lage eide UITGEBRACT AAN: et college van burgemeester en wethouders der gemeente Postbus 000 5550 GA VALKENSWAARD 450.59-T/jv/i Gloudemans < > 2-2-200
Nadere informatieGrondexploitatie Westeremden
Grondexploitatie Westeremden Definitief GRONTMIJ EXPLOITATIE RAPPORTEN Grondexploitatie Westeremden Definitief Gemeente Loppersum Grontmij Nederland bv Assen, 5 april 2012 Verantwoording Titel : Grondexploitatie
Nadere informatieComplete staat van wijzigingen van ontwerp naar bestemmingsplan en exploitatieplan Zuiderloo naar aanleiding van ingekomen zienswijzen en ambtshalve
23-11-2015 Complete staat van wijzigingen van ontwerp naar bestemmingsplan en exploitatieplan Zuiderloo naar aanleiding van ingekomen zienswijzen en ambtshalve Bestemmingsplan Toelichting De beschrijving
Nadere informatieOntwerp Exploitatieplan BAT-terrein Gemeente Zevenaar. T. Delforterie MSc. F. Krabbe MSc RE. Opdrachtnummer : 2844. Definitief. Datum : 25.
Ontwerp Exploitatieplan BAT-terrein Gemeente Zevenaar Auteurs : T. Delforterie MSc F. Krabbe MSc RE Opdrachtnummer : 2844 Status : Definitief Datum : 25 april 2012 Collegiale toets berekening : drs. E.
Nadere informatieExploitatieplan Hamerstraatgebied
Exploitatieplan Hamerstraatgebied 11 februari 2013 Exploitatieplan Hamerstraatgebied 1 Exploitatieplan Hamerstraatgebied 2 Colofon Titel: Exploitatieplan Hamerstraatgebied Opdrachtgever: Projectbureau
Nadere informatie