Exploitatieplan Zuidplas Noord deel Wonen Moerkapelle

Transcriptie

1 Exploitatieplan Zuidplas Noord deel Wonen Moerkapelle Behorend bij het bestemmingsplan Zuidplas Noord, gelegen binnen de gemeentegrenzen van de gemeente Zevenhuizen-Moerkapelle Definitief Gemeente Zevenhuizen-Moerkapelle Grontmij Nederland bv Waddinxveen, 14 mei 2009

2 Verantwoording Titel : Exploitatieplan Zuidplas Noord deel Wonen Moerkapelle Subtitel : Behorend bij het (ontwerp)bestemmingsplan Zuidplas Noord, gelegen binnen de gemeentegrenzen van de gemeente Zevenhuizen-Moerkapelle Projectnummer : PN Referentienummer : Revisie : Datum : 14 mei 2009 Auteur(s) : ing. M.A. Brouwer adres : max.brouwer@grontmij.nl Gecontroleerd door : ing. M.J. Uenk Paraaf gecontroleerd : Goedgekeurd door : ir. J.J.M. van de Ven Paraaf goedgekeurd : Contact : Coenecoop PH Waddinxveen Postbus AD Waddinxveen T F midwest@grontmij.nl Pagina 2 van 19

3 Exploitatieplan Zuidplas Noord deel Wonen Moerkapelle Behorend bij het (ontwerp)bestemmingsplan Zuidplas Noord gelegen binnen de gemeente Zevenhuizen-Moerkapelle Waddinxveen, 14 mei 2009 Auteurs: Grontmij Nederland B.V. / Cluster Midwest Status: Definitief Kenmerk: Toelichting op exploitatieopzet Zuidplas Noord (wonen Moerkapelle) Pagina 3 van 19

4 Inhoudsopgave 1 Inleiding Aanleiding... 5 Wettelijke vereisten aan het exploitatieplan Status exploitatieplan Vaststelling en actualisatie exploitatieplan Achtergrond exploitatieplan Globaal exploitatieplan Exploitatiegebied... 8 Plangebied / exploitatiegebied Ligging en begrenzing plangebied Locatie-eisen Exploitatieopzet Uitgangspunten Kosten exploitatiegebied Opbrengsten exploitatiegebied Exploitatieplan Toelichting kosten Inleiding Inbrengwaarde Kosten voor onderzoeken Kosten voor bodemsanering en grondwerken Kosten voor de aanleg van voorzieningen Fondsen en bijdragen Plankosten(scan) Macro aftopping Toelichting opbrengsten Opbrengsten Bijdragen en subsidies van derden Berekening exploitatiebijdrage Basiseenheden en wegingsfactoren Bijdrage per basiseenheid Wijze van toerekening Verbod uitvoeren werken of werkzaamheden en ontheffing Herziening Exploitatieplankaart Pagina 4 van 19

5 1 Inleiding 1.1 Aanleiding Van het gebied Zuidplas Noord is een (ontwerp)bestemmingsplan gemaakt dat de hoofdlijnen schetst van het gebied. Het is een bestemmingsplan met zowel een eindbestemming als een globale bestemming met een uitwerkingsplicht of een wijzigingsbevoegdheid. Op dit moment ligt er voor dit gebied een bestemmingsplan met daarnaast het onderhavige exploitatieplan. Deze plannen vormen samen het juridisch planologische kader voor de ontwikkeling conform de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro). Het bestemmingsplan legt de ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden vast, net als onder de oude wetgeving, en het exploitatieplan legt het kostenverhaal vast en kan tevens locatie-eisen bevatten. Sinds de inwerkingtreding van de nieuwe Wro op 1 juli 2008 is het onder omstandigheden verplicht om aan een op te stellen bestemmingsplan een exploitatieplan te koppelen (artikel 6.12 Wro). Het exploitatieplan heeft tot doel om te komen tot een adequaat publiekrechtelijk kostenverhaal. Verder geeft het aan op welke wijze de openbare ruimte door middel van het stellen van locatie-eisen wordt ingericht. Tenslotte biedt het een goede grondslag om de verdeling van de woningbouwcategorieën, glastuinbouw- en bedrijven te ondersteunen. Een exploitatieplan is niet verplicht indien het verhalen van kosten van de grondexploitatie van de in het bestemmingsplan opgenomen gronden op een andere wijze zijn verzekerd. (artikel 6.12, lid 2 Wro), bijvoorbeeld het sluiten van overeenkomsten over grondexploitatie met grondeigenaren in het gebied. De gemeente Zevenhuizen-Moerkapelle zal het voorliggende exploitatieplan op grond van artikel 6.12 lid 1 tegelijkertijd vaststellen met het bestemmingsplan Zuidplas Noord. Met dit exploitatieplan is de gemeente in staat om (afdwingbaar) kostenverhaal te plegen, locatie-eisen te stellen en te zorgen voor binnenplanse verevening. Met dit exploitatieplan geven beide gemeenten ook een nadere invulling aan de vorm van planuitvoering die zij nastreeft. 1.2 Wettelijke vereisten aan het exploitatieplan Artikel 6.13 Wro noemt een aantal verplichte en een aantal facultatieve onderdelen van een exploitatieplan. Verplichte onderdelen: Kaart van het exploitatiegebied; Omschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte; Een exploitatieopzet met daarin de volgende onderdelen: o Voor zover nodig een raming van de inbrengwaarden van de gronden, die beschouwd worden als kosten in verband met de exploitatie van die gronden; o Een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie, waaronder een raming van de planschade; o Een raming van de opbrengsten van de exploitatie, alsmede de peildatum van de genoemde ramingen; o Een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden; o Voor zover nodig een fasering van de uitvoering van de werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen en zo nodig koppelingen hiertussen; o De wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden. Pagina 5 van 19

6 Inleiding Facultatieve onderdelen: Een kaart waarop het voorgenomen grondgebruik is aangegeven en de gronden welke de gemeenten beogen te verwerven; Eisen voor de werken en de werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het gebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het gebied; Regels omtrent het uitvoeren van de bedoelde werken en werkzaamheden; Een uitwerking van de in de artikelen 3.1, eerste lid en 3.10 derde lid van de Wro bedoelde regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid, zoals bepalingen inzake woningbouwcategorieën of andere opstallen; Het verbod bepaalde werken of werkzaamheden uit te voeren totdat voor de betreffende gronden een uitwerkingsplan is vastgesteld. 1.3 Status exploitatieplan In een aantal gevallen, waar sprake is van zelfrealisatie, zijn er ten aanzien van het kostenverhaal verschillende mogelijkheden; de eigenaar sluit met de gemeente voorafgaand aan de vaststelling van het exploitatieplan een anterieure overeenkomst; de eigenaar sluit met de gemeente na vaststelling van het exploitatieplan een posterieure overeenkomst; de eigenaar sluit geen overeenkomst met de gemeente en betaalt bij de verlening van de bouwvergunning(en) een exploitatiebijdrage. Na vaststelling van het exploitatieplan is dit plan leidend bij de te maken afspraken over kostenverhaal. Het sluiten van een overeenkomst heeft voor de eigenaar het voordeel dat bij de verlening van de bouwvergunning geen verplichte exploitatiebijdrage betaald moet worden. 1.4 Vaststelling en actualisatie exploitatieplan Het exploitatieplan is conform afdeling 3.4 van de Awb gedurende 6 weken als ontwerp ter visie gelegd. Gedurende deze periode zijn zienswijzen ingediend. 1.5 Achtergrond exploitatieplan Op basis van de nieuwe Wro is het sinds 1 juli 2008 verplicht om bij een bestemmingsplan ook een exploitatieplan vast te stellen. Een exploitatieplan is niet verplicht als er: - geen ontwikkelmogelijkheden zijn ; - de gemeente alle grond in eigendom heeft; - de gemeente met alle eigenaren van de gronden waarop ontwikkeld kan worden, zogenaamde anterieure overeenkomsten heeft. Aangezien de gemeente weinig grondpositie binnen de locatie Zuidplas Noord heeft, is het noodzakelijk om een bestemmingsplan en exploitatieplan te maken en zijn nog geen anterieure overeenkomsten afgesloten. Pagina 6 van 19

7 2 Globaal exploitatieplan Het exploitatieplan heeft in het licht van het globale karakter van het bestemmingsplan een globale inhoud gekregen conform lid 6.13, derde lid Wro. Dit exploitatieplan bevat geen nadere eisen voor de werken en werkzaamheden, alsmede de uitvoering daarvan. Bij de nadere uitwerking van het bestemmingsplan zal het exploitatieplan worden herzien. Dit houdt in dat een nadere uitwerking met toepassing van de regels zal worden opgenomen conform de artikelen 6.14 en 6.15 lid 3 Wro. De uitwerking van het exploitatieplan zal in dit verband door de gemeente worden beschouwd als een wijziging van een structureel onderdeel van het exploitatieplan. Pagina 7 van 19

8 3 Exploitatiegebied 3.1 Plangebied / exploitatiegebied Het te ontwikkelen gebied Zuidplaspolder met een typisch open landstructuur, is gelegen tussen Rotterdam, Gouda en Zoetermeer. In de komende jaren zijn bij de dorpskernen Zevenhuizen, Moerkapelle en Nieuwerkerk aan den IJssel dorpsuitbreidingen gepland. Maar ook nieuwe snelwegen, spoorlijnen en fietsverbindingen moeten er komen om de bereikbaarheid van deze gemeenten optimaal te houden. Daarnaast zijn bedrijfsterreinen en tuinbouwbedrijven gepland. Ook moet in dit gebied gerecreëerd kunnen worden, hetgeen in de planontwikkeling de nodige aandacht zal krijgen en ook wel bekend staat als groen en blauw. Het gebied Zuidplas Noord deel Moerkapelle is grotendeels gereserveerd voor woningbouw. Daarnaast wordt ook ruimte geboden aan de ontwikkeling van voorzieningen, infrastructuur, groengebieden en water. De gemeente Zevenhuizen-Moerkapelle heeft voor de ontwikkeling van de Zuidplas Noord gekozen om expliciet in te zetten op leefbaarheid en duurzaamheid. 3.2 Ligging en begrenzing plangebied Het plangebied Zuidplas Noord ligt op het grondgebied van twee gemeenten: Zevenhuizen- Moerkapelle en Waddinxveen. Het plangebied binnen de gemeentegrenzen van de gemeente Zevenhuizen-Moerkapelle wordt globaal begrensd aan de westzijde door de Julianaweg, Swanlaweg en Knibbelweg, aan de zuidzijde door de Noordelijke Dwarstocht, de oostzijde door de Bredeweg en aan de noordzijde door de Julianastraat. De te ontwikkelen woningbouwlocatie ten oosten van Moerkapelle wordt aan de westzijde begrensd door de bestaande bebouwing van Moerkapelle, aan de zuidzijde door de Oranjestraat, de oostzijde door de Middelweg en aan de noordzijde door de Groote Duikertocht. 3.3 Locatie-eisen Het bestemmingsplan is globaal opgesteld. Het exploitatieplan is dus ook globaal opgesteld. Er zijn daarom ook maar beperkte locatie-eisen in het exploitatieplan opgenomen. In de uitwerkingsfase zullen nadere onderbouwingen en uitgangspunten in het te actualiseren exploitatieplan worden opgenomen. Pagina 8 van 19

9 4 Exploitatieopzet 4.1 Uitgangspunten De exploitatieopzet is gebaseerd op de grondexploitatie Zuidplas Noord per Deze grondexploitatie hanteert de grenzen van het bestemmingsplan. In de exploitatieberekeningen is rekening gehouden met de volgende parameters: prijspeildatum kostenstijging 2,5% opbrengstenstijging 2,5% rente 5,0% onvoorzien als % van de nog te maken kosten 10,0% De looptijd van het plan is gepland op 13 jaar, van 1 januari 2008 tot 1 januari In de berekeningen is rekening gehouden met een contante waardeberekening per en een eindwaardeberekening per De essentie van deze werkwijze is, dat alle kosten en opbrengsten op één vaste datum vergelijkbaar worden gemaakt. 4.2 Kosten exploitatiegebied De kosten, die via het exploitatieplan te verhalen zijn, zijn limitatief beschreven in het Bro (artikel t/m 6.2.5). Het limitatieve karakter van de lijst betekent wel dat kostensoorten die niet genoemd zijn in het exploitatieplan ook niet verhaald kunnen worden. De lijst met kostensoorten noemt vrijwel alle denkbare grondexploitatiekosten van een locatieontwikkeling: Inbrengwaarde van de gronden; Kosten slopen opstallen, verwijdering en verplaatsing opstallen, obstakels en funderingen, kabels en leidingen en het vrijmaken gronden van rechten en lasten; Kosten aanleg voorzieningen, werken en werkzaamheden (waaronder nutsvoorzieningen, riolering, wegen, ongebouwde parkeervoorzieningen, bruggen etc., infrastructuur voor openbaarvervoer voorzieningen, groenvoorzieningen, openbare verlichting, straatmeubilair, speeltoestellen etc.); Overige kostensoorten: o Kosten verrichten onderzoek; o Kosten bodemsanering, dempen van water, grondwerken; o Kosten t.b.v. de locatie die buiten het exploitatiegebied worden gemaakt, bovenwijkse voorzieningen; o Kosten voorbereiding, ontwikkeling, beheer en toezicht; Criteria voor de kosten in het exploitatieplan De kostensoorten in het Bro maken duidelijk welke kosten in beginsel verhaalbaar zijn in het exploitatieplan. Om kosten daadwerkelijk in het exploitatieplan te mogen opnemen, zullen de kosten echter ook bij de betreffende locatie moeten horen. Er zijn 3 criteria waaraan de gemeente moet voldoen om kosten van werken, werkzaamheden en maatregelen bij een bepaalde exploitatie in rekening te kunnen brengen via het exploitatieplan: Profijt: de locatie moet nut ondervinden van de te treffen werken, maatregelen of voorzieningen. Deze toets geldt alleen voor de locatie als geheel, niet per bouwperceel binnen een locatie. Bij maatregelen zoals het opheffen van stankcirkels en bij compensatie buiten het gebied schuilt het profijt in het feit dat dankzij deze ingrepen een groter gebied ontwikkeld kan worden. Pagina 9 van 19

10 Exploitatieopzet Toerekenbaarheid: er moet een causaal verband zijn tussen de gebiedsontwikkeling en de kosten. De werken, maatregelen en voorzieningen zouden niet aan de orde zijn zonder dat plan of de kosten worden mede gemaakte t.b.v. dat plan. Proportionaliteit: indien meerder gebieden profijt hebben van een werk, maatregel of voorziening moeten deze naar evenredigheid (neergelegd in expliciet gemaakte verdeelstaten) worden verdeeld. Dat betekent dat de gemeente transparant moet aanduiden langs welke criteria deze kosten zijn verdeeld. 4.3 Opbrengsten exploitatiegebied Het Bro definieert de opbrengstenzijde van de grondexploitatie in artikel als volgt: Uitgifte van de gronden in het exploitatiegebied; bijdragen en subsidies van de gemeente; bijdragen en subsidies van derden; opbrengsten welke worden verkregen of toegekend i.v.m. het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen. 4.4 Exploitatieplan Het exploitatieplan bestaat uit de volgende onderdelen: WG-U1 en WG-U2: wonen Moerkapelle; DPS: Deelplanstructuur; HPS: Hoofdplanstructuur. Pagina 10 van 19

11 5 Toelichting kosten 5.1 Inleiding In dit hoofdstuk worden de in de exploitatieopzet opgenomen kosten toegelicht. De kosten zijn gespecificeerd conform de kostensoortenlijst in het Bro, artikel tot en met Als basis dient de in paragraaf 3 genoemde grondexploitatie. De toerekening aan de exploitatieopzet volgens de criteria profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid wordt toegelicht in paragraaf Inbrengwaarde Ten behoeve van de exploitatieopzet zijn conform art Wro de kosten voor verwerving en sloop vervangen door de inbrengwaarde van de gronden. Deze is residueel bepaald. Dat wil zeggen dat de inbrengwaarde zodanig hoog is, dat daarmee het totaal van de kosten minus de bijdragen in de exploitatiebegroting gelijk is aan het totaal van de grondopbrengsten, rekening houdend met rente en inflatie: het saldo van de exploitatieopzet op eindwaarde en contante waarde is 0. Vastgesteld is dat de inbrengwaarde op basis van de huidige bestemming lager is dan de residuele inbrengwaarde. Om dit vast te stellen zijn taxaties uitgevoerd door een beëdigde taxateur conform art. 40b tot en met 40f van de onteigeningswet. De taxatiewaarde vermeerderd met de kosten voor sloop ligt lager dan de residueel berekende inbrengwaarde. 5.3 Kosten voor onderzoeken De kosten voor onderzoeken bestaan uit milieukundig onderzoek betreffende bodem en grondwater, onderzoek naar planschade en de in het kader van het bestemmingsplan verplichte onderzoeken archeologie, flora en fauna, watertoets en akoestisch onderzoek. 5.4 Kosten voor bodemsanering en grondwerken In de exploitatie zijn per deelgebied bedragen opgenomen voor het integraal ophogen en het zettingsvrij maken van de ondergrond ter plaatse van de infrastructuur en de kavels. 5.5 Kosten voor de aanleg van voorzieningen De werkzaamheden bestaan uit de volgende onderdelen: Het aanleggen van bouwwegen en riolering; Het aanleggen van water; Het aanleggen van civieltechnische kunstwerken; Het aanleggen en aanpassen van binnenplanse hoofdinfrastructuur; Het inrichten van de openbare ruimte, zoals verharding, groenvoorzieningen, verlichting, brandkranen, speelplekken, etc.); De kosten voor werken en werkzaamheden zijn geraamd op basis van de ruimtegebruikgegevens en de genormeerde uitgangspunten voor dit deelgebied. Pagina 11 van 19

12 Toelichting kosten 5.6 Fondsen en bijdragen In het exploitatieplan zijn tevens bedragen opgenomen voor het fonds bovenwijkse voorzieningen. In dit fonds zijn infrastructurele projecten opgenomen, die niet in het plangebied Zuidplas Noord liggen. De financiële dekking vindt plaats op basis van het aantal m 2 uitgeefbaar terrein. In de grondexploitatieberekening is een bedrag van 10,- per m 2 uitgeefbaar terrein aangehouden. 5.7 Plankosten(scan) Om de hoogte van gemeentelijke apparaatskosten te kunnen bepalen, is als hulpmiddel een model ontwikkeld, die de plankostenscan wordt genoemd. De plankosten zijn geraamd aan de hand van voorlopige informatie over de uitkomsten van de plankostenscan. De plankostenscan zal naar verwachting in de loop van 2009 worden voorgeschreven via een ministeriële regeling. De uitkomsten van deze scan geven een forfaitair maximum aan van de raming van plankosten. Invoer van gegevens van het plan (vragenlijst) in de plankostenscan leidt tot het volgende voorlopige resultaat: Produkt / activiteit Raming 1. Verwerving Stedenbouw Ruimtelijke ordening Civiele en cultuurtechniek Landmeten / vastgoedinformatie Communicatie Gronduitgifte Management Planeconomie Totaal: Nadat de ministeriële regeling ten aanzien van maximering van plankosten bekend is gemaakt wordt bij de volgende actualisering van dit exploitatieplan de raming op dit onderdeel aangepast. Pagina 12 van 19

13 Toelichting kosten 5.8 Macro aftopping De maximaal te verhalen kosten zijn wettelijk begrensd. Als de totale kosten, na aftrek van bijdragen van derden (provincie), hoger zijn dan de geraamde opbrengsten uit gronduitgifte, dan kunnen slechts kosten worden verhaald tot maximaal het niveau van de opbrengsten uit gronduitgifte. Dit wordt macro-aftopping genoemd. Voor dit plan is de toets aan de macroaftopping als volgt: AFTOPPING VAN DE KOSTEN Volgens de systematiek van de GEW kan via een exploitatiebijdrage verhaald worden: Het totaal van de kosten minus externe subsidies en minus de kosten die met het oog op toekomstige bebouwing zijn gemaakt met als maximum het totaal van de grondopbrengsten conform gemeentelijk beleid. Omschrijving NCW De totale inbrengwaarden + overige kosten AF: bijdrage gemeente 0 AF: bijdrage provincie 0 AF: bijdrage andere gebiedsexploitatie 0 Maximaal te verhalen: De grondopbrengsten zijn: Conclusie: Als de grondopbrengsten hoger zijn dan het maximaal te verhalen bedrag kan verhaald worden: De conclusie luidt, dat de opbrengsten hoger zijn dan het maximaal te verhalen bedrag. Dus de maximaal te verhalen kosten bedragen: ,-. Pagina 13 van 19

14 6 Toelichting opbrengsten 6.1 Opbrengsten De opbrengsten in de exploitatieopzet bestaan uit grondopbrengsten van te ontwikkelen woningen en commerciële en niet-commerciële voorzieningen. De grondprijzen (per ) voor de woningbouw zijn normatief bepaald, met 2,5% geïndexeerd naar en opgenomen in de grondexploitatieberekening. De gehanteerde uitgifteprijzen per m2 voor commercieel- en niet-commerciële voorzieningen zijn als volgt: Woningen Bedrijven 250,00 Commerciële zorg 150,00 Onderwijs 150,00 Sportvoorzieningen 40, Bijdragen en subsidies van derden Bij deze categorie bijdragen en subsidies van derden kan bijvoorbeeld worden gedacht aan de volgende zaken: financiële bijdrage van andere overheden; bijdrage van waterschappen; bijdrage uit stimuleringsbudgetten van Rijk of provincie. Deze opbrengsten worden in mindering gebracht op de verhaalbare grondexploitatiekosten (zie tabel op blz. 13). Pagina 14 van 19

15 7 Berekening exploitatiebijdrage 7.1 Basiseenheden en wegingsfactoren Om een indicatie te geven van de bijdrage, die bij uitgifte van de bouwvergunning moet worden gevraagd, is een weging toegekend aan de te ontwikkelen woningen, glastuinbouw, bedrijven en voorzieningen. Daarbij is een eengezinswoning goedkoop als basiseenheid gekozen. Aan alle overige woningtypen is ten opzichte van de basiseenheid een weging toegekend. De factoren die de weging kunnen beïnvloeden zijn bijvoorbeeld: kaveloppervlakte, woningaantallen per categorie en overige voorzieningen (glastuinbouw, bedrijven, zorg, onderwijs, sport). Het aantal basiseenheden binnen het bestemmingsplangebied bedraagt In onderstaande tabel is een overzicht van de bepaling van basiseenheden aan de hand van wegingsfactoren opgenomen. Hierin zijn tevens de kenmerken van de basiseenheid vastgelegd. WONINGBOUW WG-U1 en WG-U2 Omschrijving Gemiddelde Weeg- Uitgeef- Wegings- Gewogen Bedrag per Toedeling uitgifteprijs éénheid baar factor éénheid gew.eh. kosten per m2 terrein Wonen 325,00 1 m , , Bedrijven 250,00 1 m , , Zorg 150,00 1 m , , Onderwijs voorzieningen 150,00 1 m , , Sportcomplex 40,02 1 m , , TOTAAL: Totale kosten: Bedrag per gewogen éénheid: 277,38 Pagina 15 van 19

16 Berekening exploitatiebijdrage 7.2 Bijdrage per basiseenheid De bijdrage per basiseenheid wordt berekend door de toe te rekenen kosten te verminderen met de bijdragen en deze uitkomst te delen door het totaal aantal basiseenheden binnen het exploitatieplangebied. Bijdrage per basiseenheid Toe te rekenen kosten Bijdragen -/- Te verrekenen kosten Aantal basiseenheden Bijdrage per basiseenheid (afgerond) 277, Wijze van toerekening In deze fase van het exploitatieplan is het nog niet mogelijk te bepalen welke bedragen de particuliere initiatiefnemer(s) moeten bijdragen in de kosten vanwege het globale karakter van het bestemmingsplan. In het bestemmingsplan zijn in deze fase alleen nog maar vlekken aangewezen, zonder de ruimtelijke invulling. Pagina 16 van 19

17 8 Verbod uitvoeren werken of werkzaamheden en ontheffing Het is verboden te handelen in strijd met of in afwijking van het Exploitatieplan. Voor gronden waarvoor een uitwerkingsplan van het bestemmingsplan moet worden vastgesteld, is het verboden werken of werkzaamheden uit te voeren voordat de uitwerking in werking is getreden. B&W kunnen ontheffing verlenen van het bovenstaande indien dit past in een in voorbereiding zijnd of nog niet in werking getreden vastgesteld uitwerkingsplan, zodra het ontwerpuitwerkingsplan ter visie is gelegd.

18 Herziening 9 Herziening Jaarlijks zal op basis van artikel 6.15 Wro na inwerkingtreding het exploitatieplan moeten worden herzien. Wettelijk wordt daarbij onderscheid gemaakt in een herziening van structurele en niet structurele onderdelen. De herziening van niet structurele onderdelen is vrijgesteld van een verplichte voorbereidingsprocedure en er is geen bezwaar en beroep op mogelijk. Een herziening van het exploitatieplan kan onafhankelijk van het bestemmingsplan plaatsvinden. Onder een niet structurele herziening wordt verstaan: Het verwerken van in het voorafgaande jaar gerealiseerde kosten voor werken en werkzaamheden, plankosten, financieringskosten, bijdragen en opbrengsten ter vervanging van de ramingen; Het bijstellen van het prijspeilniveau van januari van het voorgaande jaar tot januari van het nieuwe peiljaar voor de nog te maken kosten. Hiervoor kan de CBS-GWW-index gehanteerd worden, waarbij een gewogen gemiddelde naar omzet in de verschillende categorieën wordt bepaald; Het bijstellen van het prijspeilniveau van januari van het voorgaande jaar tot januari van het nieuwe peiljaar voor de nog te maken opbrengsten. Voor woningen kan bijvoorbeeld gehanteerd worden de NVM-index regio 47 (Gouda) voor alle woningen. Het bijstellen van het prijspeilniveau van januari van het voorgaande jaar tot januari van het nieuwe peiljaar voor de nog te maken opbrengsten voor voorzieningen commercieel en nietcommercieel. Voor deze categorie kan bijvoorbeeld worden gehanteerd de huurprijsindex. Pagina 18 van 19

19 10 Exploitatieplankaart