Gemeente Den Haag RIS104176_ Convenant jongerenhuisvesting in de gemeente Den Haag. 1 Achtergrond

Transcriptie

1 Gemeente Den Haag Convenant jongerenhuisvesting in de gemeente Den Haag RIS104176_ Achtergrond De voorzitter van de Commissie voor Ruimtelijke Ordening en Stadsvernieuwing heeft op 6 juli 1993, naar aanleiding van de bevindingen op de fatale brand in pension Vogel in 1992, een stop afgekondigd op woningonttrekking ten behoeve van kamerverhuurbedrijven (DBW930433). De stop geldt vanaf juli 1993 voor kamerverhuurbedrijven, waarin vijf of meer personen gehuisvest worden, in de wijken Regentesse- /Valkenboskwartier, Spoorwijk, Laakkwartier, Transvaal, Schilderswijk en Stationsbuurt. Tevens is vastgesteld dat in het overige gedeelte van de stad onttrekking in beginsel niet is toegestaan indien het portiek- c.q. flatwoningen betreft. Op 31 maart 1994 zijn kamerverhuurbedrijven opgenomen in de Leefmilieuverordening Recreatie-inrichtingen (LMV-Reca), wat betekent dat het vanaf maart 1994 voor het grootste deel van Den Haag in principe verboden is te bouwen, werken en werkzaamheden te verrichten alsmede gronden en opstallen te gebruiken ten behoeve van kamerverhuurbedrijven. De Leefmilieuverordening heeft tot doel het voorkomen van een achteruitgang in de kwaliteit van de woon- en werkomgeving. Op basis hiervan wordt door de gemeente een restrictief en consequent beleid gevoerd om nieuwe kamerverhuur (na maart 1994) te weren. De Verordening tot wijziging van de leefmilieuverordeningen Het Oude Centrum en de Stationsbuurt en Recreatie inrichtingen c.a. is 20 mei 1999 in werking getreden. De definitie van een kamerverhuurbedrijf is hierin zodanig geformuleerd dat ook kamerverhuur aan minder dan vijf personen eronder valt. Verhuur door de eigenaar/bewoner van één of twee kamers aan maximaal twee personen valt niet onder de definitie van een kamerverhuurbedrijf. Dit beleid heeft er enerzijds voor gezorgd dat de ongebreidelde groei van het aantal illegale kamerverhuurbedrijven afgeremd is. Ondanks een actief opsporingsbeleid van de gemeente is illegale kamerverhuur echter nooit geheel te voorkomen. Een recent geconstateerde ontwikkeling is bijvoorbeeld de huisvesting van groepen illegale Bulgaren door malafide huiseigenaren. Anderzijds heeft dit beleid als neveneffect dat ook gewenste en veilige kamerverhuur niet toegestaan is, ondanks de toenemende vraag uit de maatschappij voor huisvesting van onder meer (studerende) jongeren. Uit onderzoek blijkt dat de behoefte aan jongerenhuisvesting voor de periode onzelfstandige kamereenheden betreft en zelfstandige woonruimten. Daarbij komt dat de gemeente Den Haag zich wil profileren als een aantrekkelijke plaats voor (studerende) jongeren. Onderzocht is of aanpassing van de beleidsuitgangspunten tegemoet kan komen aan de huisvestingsbehoefte en de ambitie van de gemeente Den Haag voor (studerende) jongeren woonplaats te zijn. De mogelijkheid daartoe kan gecreëerd worden door toegelaten instellingen in de gelegenheid te stellen de kamersgewijze verhuur van panden op een verantwoorde wijze uit te breiden door prestatie-afspraken te maken en deze vast te leggen in een convenant. Het convenant waarborgt een juiste balans tussen de aspecten leefbaarheid, handhaving (verwoord in de nota Handhaven met de kracht van Den Haag ) en groei van huisvesting.

2 2 (On)zelfstandige woonruimten Middels dit convenant worden toegelaten instellingen in de gelegenheid gesteld kemerverhuur te realiseren in Den Haag ten behoeve van onder andere (studerende) jongeren. Tevens wordt de verhuurder de mogelijkheid geboden kamers voor jongeren in portiek- en galerijwoningen te realiseren. Op basis van de huidige regelgeving is het reeds mogelijk dat één of twee kamers door de eigenaar/bewoner aan maximaal twee personen worden verhuurd. De Leefmilieuverordening, de Huisvestingsverordening en een gebruiksvergunning vormen daarin geen belemmering. Convenant jongerenhuisvesting in de gemeente Den Haag 29 november 2003, Den Haag Convenantspartijen De gemeente Den Haag, hierna te noemen de gemeente, in dezen vertegenwoordigd door : Arend Hilhorst, wethouder ROSW. Stichting DUWO, hierna te noemen (convenants) partner in dezen vertegenwoordigd door : Jan Benschop, directeur. Overwegingen Overwegende dat de gemeente het belang van kamerverhuur voor jongeren onderkent; Overwegende dat van 1993 tot heden de mogelijkheden tot uitbreiding van kamerverhuur aan beperkingen onderhavig zijn gesteld; Overwegende dat de behoefte aan kamerverhuur voor jongeren sindsdien is toegenomen; Overwegende dat de Leef Milieu Verordening een uitbreiding van de mogelijkheden tot kamerverhuur middels ontheffingen onder voorwaarden toestaat; Overwegende dat middels dit convenant, de overige wettelijk relevante bepalingen in acht nemend, deze voorwaarden worden ingevuld; Overwegende dat dit convenant alleen geldigheid heeft voor toegelaten instellingen en derden hieraan geen rechten of verplichtingen kunnen ontlenen; Komen de gemeente en convenantspartner overeen dat bij of krachtens dit convenant het convenantspartner is toegestaan onder de voorwaarden zoals verwoord in de artikelen 1 t/m 9 over te gaan tot het realiseren van kamerverhuurmogelijkheden voor jongeren in de gemeente Den Haag.

3 Artikel 1 Definiëring bonafide jongerenhuisvesting Met inachtneming van de Leefmilieuverordening (20 mei 1999) beschouwt de gemeente kamerverhuur voor jongeren als bonafide indien het voldoet aan de hierna genoemde criteria met betrekking tot deugdelijke administratie, verhouding prijs/kwaliteit, beheer van gebouw en omgeving en klachtenprocedure. lid 1 Verhuurder voert een administratie waaruit op eenvoudige wijze minimaal de volgende informatie naar voren komt: a) aantal verhuureenheden (kamers); b) aantal personen aan wie nachtverblijf wordt verschaft; c) aantal afgesloten huurcontracten; d) huurprijs per eenheid (zgn. kale huur); e) opbouw servicekosten per eenheid. Verhuurder bepaalt de kale huurprijs conform het gestelde in de Huurprijzenwet Woonruimte. lid 3 Verhuurder neemt in de huurcontracten of in de aanvullende bepalingen behorend bij een huurcontract een beding op inhoudende dat huurder verplicht zich te onthouden van handelingen die voor omwonenden hinder en/of overlast opleveren. lid 4 Verhuurder verstrekt huurder jaarlijks of op verzoek van huurder binnen zes maanden na vertrek een naar de soort uitgesplitst overzicht van in rekening gebrachte zgn. servicekosten met vermelding van de wijze van berekening. lid 5 Verhuurder brengt huurder geen waarborgsom in rekening bij het afsluiten van de huurovereenkomst. lid 6 Verhuurder heeft een klachtenprocedure, incassoprocedure en verhuurprocedure welke op verzoek aan derden ter beschikking wordt gesteld. lid 7 Verhuurder houdt van iedere huurovereenkomst separaat een dossier bij waarin, naast alle documenten die betrekking hebben op de huurovereenkomst, tevens correspondentie over eventuele klachten en gegevens over servicekosten worden opgeslagen. lid 8 Verhuurder voldoet aan de eisen met betrekking tot goed beheer zoals omschreven in artikel 6 en 7. Artikel 2 Overige begripsbepalingen Convenant Een document met daarin de voorwaarden - welke zijn ontleend aan de in artikel 3 van het convenant genoemde wettelijke bepalingen - waaronder kamerverhuur door toegelaten instellingen in deze stad kan plaats vinden. Het afsluiten van convenanten gaat gepaard met meerjarige prestatie-afspraken waarin inspanningsverplichtingen en wederzijdse intenties van convenantspartners worden vastgelegd. Toegelaten instellingen Onder toegelaten instellingen wordt begrepen instellingen zoals omschreven in het besluit beheer sociale huurwoningen. Evaluatie Na één jaar vindt een evaluatie plaats van het convenant, waarbij toetsing plaats vindt op de volgende onderdelen: verlenen van ontheffing, toezicht en handhaving, beheer- en communicatieafspraken, de werking van het convenant ten aanzien van de specifieke bepalingen voor short stay housing. Aanspreekpunt

4 Beide convenantspartners dragen ieder zorg voor een aanpreekpunt welke fungeert terzake van vragen en knelpunten bij de uitvoering van in het convenant vervatte afspraken. Onzelfstandige woonruimte Wooneenheden of kamers waarbij de bewoner (meestal samen met anderen) gebruik maakt van voorzieningen als toilet, keuken en doucheruimte waarvan het enkele gebruik niet bij uitsluiting aan hem toekomt. Jongerenhuisvesting De verhuur van onzelfstandige woonruimten (kamers) aan personen in de leeftijd van 18 tot 29 jaar. Kamerverhuurbedrijf Naast of boven elkaar gelegen woonruimten worden als één kamerverhuurbedrijf beschouwd indien het portieken betreft; en/ of het een beneden- en bovenwoning betreft. Substantiële aanvraag Een substantiële aanvraag behelst: op en naast elkaar gelegen panden, niet zijnde portieken (zoals hiervoor omschreven); meerdere portieken naast elkaar. Artikel 3 Relevante wettelijke bepalingen Bouwverordening Huisvestingsverordening Leefmilieuverordening Wettelijke grondslag Woningwet Huisvestingswet Wet op de Stedelijke Vernieuwing Nodig voor jongerenhuisvesting Gebruiksvergunning Onttrekkingsvergunning Ontheffing Aantal huurders per pand <2 personen Aantal huurders per pand 2 t/m 4 personen Aantal huurders per pand >5 personen n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. ja ja ja ja ja Artikel 4 Toepasselijkheid convenant Kamerverhuur voor jongeren is onder voorwaarden mogelijk in de gehele stad. Teneinde een (te) eenduidige opbouw van bewoners in wijken te voorkomen, worden aan de mogelijkheid tot het realiseren van woonruimten voor kamerverhuur aan jongeren voorwaarden verbonden op de volgende gebieden: aantal: de jaarlijkse groei van het aantal woningen voor kamerverhuur wordt gebonden aan een quotum (lid 1); ligging: naast of boven elkaar gelegen woningen worden onder voorwaarden beschouwd als één kamerverhuurbedrijf (); leefbaarheid: de gemeente kan een leefbaarheidstoets uitvoeren indien de convenantpartner voornemens is substantiële aanvragen voor huisvesting in te dienen (lid 3); huisvesting; het aantal personen dat per kamer wordt gehuisvest (lid 4) lid 1 Het door de convenantspartner/verhuurder toe te voegen aantal onzelfstandige woonruimten (quotum) is gerelateerd aan een stedelijke vastgestelde behoefte aan onzelfstandige woonruimte voor de doelgroep

5 jongeren. Op basis van een jaarlijkse herijking van die behoefte kan bijstelling van de prestatie-afspraak c.q. het daarin opgenomen quotum met deze convenantspartner plaats vinden. Verondersteld wordt dat de convenantspartner/verhuurder geen woonruimten aan de markt zal willen toevoegen waarvoor op de markt geen vragers zijn. Ook uit dien hoofde kan jaarlijks bijstelling van het eerder vastgestelde quotum plaats vinden. lid 3 lid 4 lid 5 Naast of boven elkaar gelegen woonruimten kunnen als één kamerverhuurbedrijf worden beschouwd indien het portieken betreft; en/ of het een beneden- en bovenwoning betreft. De eigenaar/verhuurder brengt de gemeente direct op de hoogte op het moment dat zij van plan is een woonruimte te bestemmen ten behoeve van de kamersgewijze verhuur aan (studerende) jongeren. In een vooroverleg zal de gemeente conform dit convenant advies uitbrengen op de plannen. Bij substantiële aanvragen zal door de gemeente een afzonderlijke leefbaarheidstoets worden toegepast. Kamerverhuur is alleen dan mogelijk wanneer maximaal één persoon per kamer wordt gehuisvest. Tevens dient aan de in de Bouwverordening opgenomen eisen voor het minimale oppervlak van de kamers te worden voldaan, te weten minimaal 8 m2. Een uitzondering wordt gemaakt voor zogenaamde short stay housing : de gemeubileerde verhuur van kamers met een minimale grootte van 18 m2 aan buitenlandse docenten met een tijdelijk dienstverband en buitenlandse studenten voor een korte studie. Bij tijdelijk en kort gaat het om een periode van zes maanden per persoon die maximaal één maal voor dezelfde termijn kan worden verlengd. In alle afwijkende situaties ten opzichte van de in het convenant opgenomen eisen dient de eigenaar/verhuurder vóór uitbreiding van jongerenhuisvesting contact op te nemen met de gemeente. Artikel 5 Voorwaarden voor jongerenhuisvesting De verhuurder wordt door de gemeente Den Haag in de gelegenheid gesteld verhuur ten behoeve van (studerende) jongeren en andere aandachtsgroepen te realiseren, mits voldaan wordt aan de volgende criteria: lid 1 De verhuurder dient te voldoen aan de condities genoemd in de artikelen 1, 4, 6 en 7. De verhuurder verplicht zich zorg te dragen voor het verkrijgen van de wettelijk vereiste vergunningen dan wel ontheffingen vastgelegd in de Huisvestingswet (onttrekkingsvergunning, omzettingsvergunning), de Woningwet (bouwvergunning, gebruiksvergunning) en de Wet op de Stedelijke Vernieuwing (Leefmilieuontheffing). De verhuurder dient volgens de reguliere procedure vergunningen aan te vragen. Artikel 6 Aanspreekpunt Indien vertraging optreedt of dreigt op te treden in de behandeling van aanvragen om vergunning kan de verhuurder daarover contact opnemen met het desbetreffende stadsdeel. Voor stadsdeel-overschrijdende zaken en knelpunten kan contact worden gezocht met het aanspreekpunt onzelfstandige woonruimten van de Dienst Stedelijke Ontwikkeling. Omgekeerd zal het gemeentelijke aanspreekpunt contact opnemen met de verhuurder in geval van onvoorziene vertraging en ten behoeve van voorfase overleg bij substantiële aanvragen en evt. andere zaken die mogelijk een afzonderlijks leefbaarheidstoets vereisen. Artikel 7 Beheer en communicatie bij jongerenhuisvesting

6 Kamerverhuur aan jongeren is alleen toegestaan indien aan voorwaarden is voldaan voor het voorkomen van een achteruitgang in de kwaliteit van de woon- en werkomgeving van de desbetreffende buurten, te weten: lid 1 Het aanstellen van een beheerder voor panden waarin jongerenhuisvesting plaatsvindt, die toezicht houdt op de situatie in de panden. Het bieden van een mogelijkheid fietsen en andere niet-gemotoriseerde voertuigen in het pand, aan de achterzijde van het pand, en/ of (met daartoe geschikte voorzieningen) in de openbare ruimte te plaatsen. lid 3 Het bieden van een mogelijkheid huisvuil op hygiënische wijze in het pand dan wel aan de achterzijde van het pand te plaatsen. lid 4 lid 5 Het opstellen en uitvoeren van een communicatieplan. a) Belanghebbenden en/of omwonenden dienen na verwerving van het pand ruimhartig en tijdig geïnformeerd te zijn over de voorgenomen jongerenhuisvesting b) Zij moeten de gelegenheid hebben bezwaren en suggesties kenbaar te maken. Het beheren van een klachtenlijn welke gebruikt kan worden door omwonenden indien sprake is van overlast door de kamerhuurders. Artikel 8 Beheerder De beheerder van het pand draagt zorg voor toezicht op de omstandigheden in en om het pand. Het toezicht omvat in ieder geval: lid 1 lid 3 lid 4 lid 5 De zorg voor het in deugdelijke staat houden van de in het pand aanwezige installaties en apparaten; Het voorkomen van oneigenlijk gebruik van gemeenschappelijke ruimten en vluchtwegen; Permanente bereikbaarheid (24 uur per dag, 7 dagen per week) van de beheerder en diens onderhoudsdienst voor bewoners en omwonenden voor spoedeisende klachten; Het voorkomen van overlast voor buurtbewoners door de kamerhuurders; De zorg voor de hygiëne in het pand. Artikel 9 Evaluatie en herziening convenant Dit convenant zal na één jaar worden geëvalueerd. Het staat beide partijen vrij de andere partij te verzoeken te komen tot een tussentijdse evaluatie, indien omstandigheden in de sfeer van toezicht, handhaving of andere onvoorziene omstandigheden, hiertoe naar het inzicht van één der partijen nopen. Door de gemeente zal steeds nauwlettend worden gevolgd hoe de werking van het convenant verloopt. De gemeente behoud zich het recht voor steekproefsgewijs panden voor verhuur van onzelfstandige woonruimten te toetsen aan de regels. Artikel 10 Ontbinding convenant Indien de gemeente constateert dat convenantspartner zijn verplichtingen in het kader van dit convenant niet nakomt dan wel dat zich anderszins onveilige of onwenselijke situaties bij de jongerenhuisvesting voordoen die

7 tot de verantwoordelijkheid van de convenantspartner gerekend kunnen worden, stelt de gemeente deze hiervan onverwijld op de hoogte. In het geval het maatregelen betreft welke voortvloeien uit de relevante wettelijke bepalingen (art. 2 jo. art. 3) wordt convenantspartner gedurende een periode van twee weken in de gelegenheid gesteld in overleg met de gemeente tot een oplossingsrichting te komen. De afgesproken maatregelen dienen na nog eens twee weken te zijn geïmplementeerd. In het geval het anderszins onveilige of onwenselijk situaties betreft, geldt voor deze tweede periode een termijn van maximaal 3 maanden. Indien de gemeente na verloop van de twee weken respectievelijk drie maanden constateert dat de verhuurder geen maatregelen heeft genomen waarmee alsnog aan de verplichtingen is voldaan dan wel geen einde is gemaakt aan anderszins onveilige of ongewenste situaties, staat het de gemeente vrij om eenzijdig dit convenant te ontbinden en het restrictief vergunningenbeleid jegens de verhuurder ten uitvoer te brengen. Beschikbare informatie Eisenpakket gebruiksvergunningen voor kamerverhuurbedrijven kleiner dan 500 m2 (Nibra) Nota Creëren van betaalbare woonruimte versus stop op nieuwe kamerverhuur