1. Kan het college het onderscheid tussen de begripsbepalingen bouwlaag, extra bouwlaag en dakopbouw toelichten?

Transcriptie

1 Datum 9 mei 2017 Onderwerp Antwoord van het college op de vragen van het raadslid de heer Van Vulpen, luidend schriftelijke vragen 'Bouwlaag of dakopbouw' BEANTWOORDING SCHRIFTELIJKE VRAGEN RIS Het raadslid de heer Van Vulpen heeft op 16 maart 2017 een brief met daarin elf vragen aan de voorzitter van de gemeenteraad gericht. Overeenkomstig artikel 30 van het reglement van orde voor vergaderingen en andere werkzaamheden van de raad, beantwoordt het college deze vragen als volgt. 1. Kan het college het onderscheid tussen de begripsbepalingen bouwlaag, extra bouwlaag en dakopbouw toelichten? Volgens de standaarddefinitie in de regels van de bestemmingsplannen wordt onder een bouwlaag begrepen: een doorlopend gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of nagenoeg gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met uitsluiting van een onderbouw, kap of kapverdieping. Het woordje extra betekent dat er in het plan een uitbreiding van een bouwlaag is toegestaan ten opzichte van het feitelijk aantal bouwlagen. De definitie van dakopbouw is als volgt: een vergroting van een gebouw welke een onzelfstandige uitbreiding vormt van de onder het dak gelegen woning of andere daar gevestigde rechtmatige functie, en daarvan deel uitmaakt. Uit deze definities volgt dat een extra bouwlaag gebruikt kan worden om een nieuwe zelfstandige woning mogelijk te maken en een dakopbouw niet. Een dakopbouw mag immers slechts een onzelfstandige uitbreiding vormen van de woning waarop de dakopbouw wordt gerealiseerd. Dit is het belangrijkste onderscheid tussen een extra bouwlaag en een dakopbouw. Daarnaast is er verschil in de manier waarop een extra bouwlaag en een dakopbouw worden mogelijk gemaakt in bestemmingsplannen. Een extra bouwlaag wordt doorgaans mogelijk gemaakt door een hogere hoogte op de plankaart op nemen. Als bijvoorbeeld sprake is van een feitelijke hoogte van 9 meter, zal in het geval van een extra bouwlaag bijvoorbeeld een maximale hoogte van 12 meter op de plankaart opgenomen worden. Er mag in dat geval een volledige extra bouwlaag gerealiseerd worden. Een dakopbouw is alleen toegestaan als er op de plankaart een specifieke bouwaanduidingdakopbouw is opgenomen. Deze aanduiding beslaat lang niet altijd het volledige bouwvlak, waardoor het niet altijd mogelijk is een volledige extra bouwlaag te realiseren. In sommige gevallen is bijvoorbeeld vanuit stedenbouwkundig oogpunt een terugliggende situering wenselijk of is het gelet op bezonning niet mogelijk het gehele dakvlak te voorzien van een dakopbouw. De regeling in het bestemmingsplan Bloemenbuurt wijkt echter af van de wijze waarop de afgelopen jaren wordt omgegaan met het mogelijk maken van extra bouwlagen en dakopbouwen. In het bestemmingsplan Bloemenbuurt is namelijk het maximum aantal toegestane bouwlagen met een cijfer op de plankaart weergegeven (tegenwoordig worden hoogtes altijd in meters aangegeven op de plankaart). Daar waar een arcering is opgenomen op de plankaart is nog een extra bouwlaag toegestaan. Deze extra bouwlaag mag het hele dakvlak beslaan.

2 2. Kan het college aangeven op welke plekken in de stad omgevingsvergunningen zijn aangevraagd of verleend voor een extra bouwlaag en in welke gevallen dit leidt tot extra zelfstandige woningen? En om welke aantallen het gaat? Zo nee, waarom niet? Voldoen alle extra woningen aan voorschriften van de huisvestingsverordening? Ja. Het vergt alleen een zeer uitgebreid onderzoek om op de gestelde vraag exact antwoord te kunnen geven. Het systeem waarin de aanvragen omgevingsvergunningen in worden vastgelegd heeft geen specifieke zoekfunctie waarmee effectief antwoord op de vraag kan worden gegeven. Als een aanvraag omgevingsvergunning wordt ingediend, wordt deze namelijk niet altijd op dezelfde wijze ingeboekt. Een dakopbouw of extra bouwlaag kan worden ingevoerd onder de term dakopbouw of extra bouwlaag, maar bijvoorbeeld ook onder de term uitbreiding van een woning. Een globaal onderzoek in het systeem met als zoekterm: extra bouwlaag, levert daar0m maar 14 hits op in de periode 2011 tot heden. Van die 14 hits, gaat het bij de helft van de aanvragen om uitbreidingen van bestaande woningen. Bovenstaand antwoord geeft geen garantie dat er meer aanvragen zijn geweest waarbij sprake is van de toevoeging van woningen door het bouwen van een extra bouwlaag, aangezien er geen standaard omschrijving bestaat voor dit soort aanvragen. In hoofdstuk 5 van de huisvestingsverordening zijn regels opgenomen ten aanzien van woningonttrekking, -samenvoeging, -omzetting en woningvorming. Het bouwen van een nieuwe woning door middel van het toevoegen van een extra bouwlaag valt niet onder deze begrippen zodat hiervoor geen vergunning op grond van de huisvestingsverordening is benodigd. 3. Is het college met mij van mening dat het realiseren van een (extra) bouwlaag waarin wel extra woningen zijn toegestaan voor omwonenden dezelfde overlast op het gebied van leefbaarheid en bezonning oplevert als het plaatsen van een dakopbouw in combinatie met woningsplitsing? Een extra bouwlaag en een dakopbouw kunnen beiden effect hebben op de bezonning van omliggende panden. De laatste jaren wordt daarom bezonningsonderzoek uitgevoerd indien de stedenbouwkundige wens bestaat om dakopbouwen mogelijk te maken in bestemmingsplannen. Als blijkt dat niet wordt voldaan aan de bezonningsnormen worden geen dakopbouwen mogelijk gemaakt of wordt de situering ervan op het dakvlak aangepast. In oudere bestemmingsplannen (zoals het bestemmingsplan Bloemenbuurt) werd echter geen bezonningsonderzoek uitgevoerd omdat dat het bezonningsbeleid uit die tijd dit niet voorschreef. Het maken van een dakopbouw in combinatie met woningsplitsing is op grond van een door het college gestelde beleidsregel binnen de eerste 10 jaar na het verlenen van een omgevingsvergunning overigens niet toegestaan aangezien het bij een dakopbouw moet gaan om een onzelfstandige uitbreiding van een onder het dak gelegen woning en daarvan deel uitmaakt (zie RIS ). In de definitie van een dakopbouw die sinds enkele jaren standaard in alle bestemmingsplannen wordt gehanteerd is daarom opgenomen dat de dakopbouw alleen mag dienen als uitbreiding van de ondergelegen woning. Op grond van die bestemmingsplannen is het dus niet toegestaan een dakopbouw te realiseren in combinatie met woningsplitsing. In oudere bestemmingsplannen, die zijn vastgesteld voorafgaande aan het vaststellen van het dakopbouwenbeleid (juni 2011, RIS ), is in plaats van een regeling voor dakopbouwen voorzien in een regeling voor het realiseren van een extra bouwlaag. Het bestemmingsplan Bloemenbuurt is hiervan een voorbeeld. Doordat er in dit bestemmingsplan alleen bouwkundige criteria zijn geformuleerd, kan de extra bouwlaag zowel voor een uitbreiding van de woning als voor toevoeging 2/5

3 van nieuwe woonruimte worden aangewend. In tegenstelling tot nieuwe bestemmingsplannen, is er in die bestemmingsplannen geen onderscheid gemaakt tussen een extra bouwlaag of een dakopbouw en zijn de gevolgen voor de leefbaarheid hetzelfde.. 4. Waarom gelden de beperkingen voor dakopbouwen i.c.m. woningsplitsing niet voor het realiseren van woningen in een (extra) bouwlaag? Het is niet wenselijk om een extra bouwlaag alleen voor uitbreiding van de woning mogelijk te maken. Vanuit het beleid is een extra bouwlaag vooral bedoeld voor het creëren van nieuwe woningen om tegemoet te komen aan de verdichtingsopgave. Het doel van het mogelijk maken van een dakopbouw is het binden van grotere gezinnen aan de wijk door hen de mogelijkheid te bieden om de woning te vergroten. Het betreft hier dus verschillende sturingsmechanismen die volgen uit het gemeentelijk beleid. 5. Is het college met mij van mening dat vastgoedeigenaren voor het realiseren van extra zelfstandige woningen met de aanvraag voor een extra bouwlaag de bepaling uit het raadsbesluit over dakopbouwen i.c.m. woningsplitsing uit 2014 makkelijk kunnen omzeilen? Nee, er is geen sprake van het omzeilen van regels. De betreffende bestemmingsplannen zijn opgesteld voordat deze beleidsregel werd vastgesteld. Het mogelijk maken van een extra bouwlaag was op dat moment dus al een bestaand recht. 6. Kan het college aangeven of alle bestemmingsplannen dezelfde begripsbepalingen hanteren van (extra) bouwlaag en dakopbouw? Zo nee, is deze begripsverwarring wenselijk? De laatste jaren is sprake van een eenduidig begrippenkader en tevens van een eenduidige wijze van bestemmen. In oudere bestemmingsplannen (zoals het bestemmingsplan Bloemenbuurt) was echter nog geen sprake van een eenduidig begrippenkader en een eenduidige wijze van bestemmen. Bovendien is het begrippenkader en daarmee ook de wijze van bestemmen door de jaren heen gewijzigd. Dit is een normale gang van zaken bij het opstellen van bestemmingsplannen en is het gevolg van bijvoorbeeld wetswijzigingen, wijzigingen in beleid van het rijk, de provincie of de gemeente of uitspraken van de Raad van State. 7. Indertijd is toegezegd dat dakopbouwen alleen toegestaan zijn om gezinnen in de stad te houden. Dus als uitbreiding van een gezinswoning. Is het college met mij van mening dat dit ook voor een extra bouwlaag zou moeten gelden? Zo nee, waarom niet? Nee, het is niet wenselijk om een extra bouwlaag alleen voor uitbreiding van de gezinswoning mogelijk te maken. Zie hiervoor de beantwoording onder vraag 4. Het onderscheid tussen dakopbouw en (extra) bouwlaag zou zitten in zelfstandige, of niet zelfstandige uitbreiding van de onderliggende woning, maar dat wordt bijvoorbeeld in het bestemmingsplan van de Bloemenbuurt verder niet toegelicht. Naast 'Bouwlaag' hanteert het bestemmingsplan Bloemenbuurt ook het begrip 'Extra Bouwlaag'. Hierdoor ontstaat onduidelijkheid over de begripsbepalingen in het bestemmingsplan. Er worden namelijk aanvullende eisen gesteld aan de 'Extra bouwlaag' zie pag. 18 Bstpln_Blbrt_vg_Voorschriften, maar vervolgens lezen we hier niets over zelfstandige of onzelfstandige uitbreiding. De omschrijving bij de voorschriften van het begrip 'bouwlaag' (zie bijlage) kan bijvoorbeeld ook gelden voor een dakopbouw. 3/5

4 8. Biedt het bestemmingsplan Bloemenbuurt zonder een heldere omschrijving van de begrippen (extra) bouwlaag en dakopbouw, in juridische zin wel voldoende houvast? Opmerkelijk genoeg wordt onder '4. Nadere eisen' de extra bouwlaag als dakopbouw aangeduid. Ja. Doordat in het bestemmingsplan Bloemenbuurt geen regeling voor dakopbouwen is opgenomen en er op de plankaart van het bestemmingsplan is aangegeven op welke plekken het toevoegen van een bouwlaag is toegestaan, is er geen sprake van een onduidelijke regeling. De bouwkundige voorwaarden waaraan voldaan moet worden bij het realiseren van een extra bouwlaag zijn eveneens duidelijk omschreven in de regels van het plan. De enige kanttekening is dat dit plan afwijkt van de regeling die in tegenwoordige bestemmingsplannen wordt opgenomen (omdat het beleid nadien is gewijzigd). Zie hiervoor de beantwoording onder vraag Is dit een fout in het bestemmingsplan? En zo ja, welke juridische gevolgen kan dat hebben? Nee, zoals hiervoor aangegeven is sprake van een eenduidige regeling. Dat deze regeling afwijkt van de regeling die sinds enkele jaren in bestemmingsplannen wordt toegepast, wil niet zeggen dat er sprake is van een fout in het bestemmingsplan. Daarnaast blijkt dat in de Bloemenbuurt dakopbouwen en extra bouwlagen niet in de architectuur van de onderliggende woningen uitgevoerd worden. Bij de introductie van dakopbouwen in de Bloemenbuurt is indertijd nadrukkelijk afgesproken dat de dakopbouwen in dezelfde architectuur uitgevoerd horen te worden. 10. Waarom gaat de Welstand hier wel mee akkoord? Om te bepalen of een bouwplan voldoet aan redelijke eisen van welstand, heeft de gemeenteraad (RIS ) een welstandsnota vastgesteld. In deze nota zijn (onder meer) welstandscriteria opgenomen waaraan een extra bouwlaag of een dakopbouw moet voldoen. De welstandscommissie hanteert dit als toetsingskader. 11. Is dit deel van de Bloemenbuurt een beschermd gemeentelijk stadsgezicht? Op de plankaart van het bestemmingsplan Bloemenbuurt is met een arcering aangegeven waar zich het gemeentelijk beschermd stadsgezicht bevindt. Het betreft de bebouwing gelegen tussen de Stokroosstraat, Resedastraat en de bebouwing gelegen tussen Goudsbloemlaan, Irisstraat, Hanenburglaan en Segbroeklaan. Genoemde citaten in de vragen: In het bestemmingsplan van de Bloemenbuurt staat in document Bstpln_Blbrt_vg_Voorschriften bij de begrippen: l. Bouwlaag Een gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke hoogte of nagenoeg gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd. Er staat het hele bestemmingsplan verder niets over het begrip dakopbouw. Het wordt slechts één keer genoemd in dit bestemmingsplan in document Bstpln_Blbrt_vg. p.18: 4. Nadere eisen ten aanzien van een extra bouwlaag Burgemeester en wethouders zijn bevoegd in 4/5

5 verband met de bezonningen om reden van de stedenbouwkundige inpasbaarheid nadere eisen te stellen ten aanzien van de situering en de opbouw van het volume van de dakopbouw. Ten aanzien van deze aspecten is de hiernavolgende uitwerking van toepassing. Begripsbepaling dakopbouw en bouwlaag uit het recente bestemmingsplan 2016 Regentes- Valkenbos: Regentesse-_Valkenboskwartier _Regels 1.35 dakopbouw: een vergroting van een gebouw welke een onzelfstandige uitbreiding vormt van de onder het dak gelegen woning of andere daar gevestigde rechtmatige functie, en daarvan deel uitmaakt bouwlaag: een doorlopend gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of nagenoeg gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met uitsluiting van een onderbouw, kap of kapverdieping. Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester, Annet Bertram Pauline Krikke 5/5