Onderzoeksrapport. Meer- en minderwaarden van een mogelijke fusie tussen. Woningbouwvereniging Reeuwijk en Mozaïek Wonen.

Transcriptie

1 Onderzoeksrapport Meer- en minderwaarden van een mogelijke fusie tussen Woningbouwvereniging Reeuwijk en Mozaïek Wonen. 10 maart

2 Voorwoord Voor u ligt het onderzoeksrapport met daarin het resultaat van het onderzoek naar de mogelijke meeren minderwaarde van een fusie tussen Woningbouwvereniging Reeuwijk en Mozaïek Wonen. In oktober 2014 besloten de Raden van Toezicht/Commissarissen van beide organisaties om zo n verkennend onderzoek in te stellen. Beide bestuurders hebben vervolgens gemeenschappelijk opdracht gegeven aan Barnard Consultancy om dit onafhankelijk te onderzoeken. De aanleiding voor dit onderzoek is, dat Woningbouwvereniging Reeuwijk een weliswaar kleine en gezonde corporatie is, maar de omvang haar ook kwetsbaar en daardoor gevoelig maakt om op een goede en professionele wijze in de toekomst haar volkshuisvestelijke opgave te kunnen blijven realiseren. Mozaïek Wonen wil haar positie en activiteiten in haar werkgebied verder verankeren en verstevigen. Voor beide geldt daarbij, dat het versterken van de positie van de huurders als belangrijkste uitdaging wordt gezien. Het onderzoek omvat een breed scala aan onderwerpen, welke in de periode november 2014 t/m maart 2015 zijn onderzocht. Bij dit onderzoek zijn zowel externe als interne belanghouders intensief betrokken. Er is dank verschuldigd aan allen die hun medewerking hebben verleend in de vorm van het werken in een werkgroep, gesprekken en als kritische meelezer. Met deze brede participatieve insteek is beoogd zoveel mogelijk verschillende invalshoeken te belichten en gebruik te maken van de kennis en kunde, die aanwezig is binnen beide organisaties, de Ondernemingsraad en de huurders(-vertegenwoordigers). Het resultaat van dit verkennende onderzoek is in beeld gebracht in het voorliggende onderzoeks rapport. Fusie leidt tot meerwaarde Het voorliggende rapport laat zien dat een mogelijke fusie tussen Woningbouwvereniging Reeuwijk en Mozaïek Wonen leidt tot de realisatie van meerwaarde op zowel volkshuisvestelijk, financieel en organisatorisch vlak. Woningbouwvereniging Reeuwijk is weliswaar een gezonde kleine effectieve organisatie, echter de steeds zwaarder wordende verantwoordingseisen en de risico s behorende bij het beoogde vernieuwingsprogramma voor Reeuwijk maken de organisatie meer dan kwetsbaar. Mozaïek Wonen heeft een vergelijkbare visie en een mogelijke fusie maakt dat de ambities van Woningbouwvereniging Reeuwijk vanuit een professionele organisatie kunnen worden opgepakt. Sterker nog, de mogelijke fusie zal het mogelijk maken om (mits hierop wordt gestuurd) een bezuinigingsslag te maken die kan worden ingezet om een nog grotere maatschappelijke opgave in het totale werkgebied te realiseren. De mogelijke fusie kent ook risico s of minderwaarden. Het grootste deel hiervan is met name gericht op het behouden van wat nu als een kracht van een of beider organisaties wordt gezien. Bij een mogelijke vervolgstap naar een fusie is het dan ook noodzakelijk om juist deze minderwaarden om te zetten naar meerwaarden door deze krachtelementen niet alleen te behouden maar ook zo te borgen dat zij gegarandeerd worden bij de vormgeving en realisatie van de fusieorganisatie. Geadviseerd wordt dan ook om de in paragraaf 6 van dit onderzoekrapport genoemde garanties over te nemen. Voor de vereniging van Woningbouwvereniging Reeuwijk geldt dat zij de te realiseren meerwaarden met versterking van de zeggenschap van de huurders kunnen borgen door de oprichting van de huurdersorganisatie. Ten tijde van de afronding van deze rapportage is bekend geworden dat de huidige directeurbestuurder van Mozaïek Wonen een andere werkkring heeft aanvaard. Eerder was al bekend dat ook 2

3 het contract van de bestuurder van Woningbouwvereniging Reeuwijk op de korte termijn aflopend is. De vraag of een fusie nu een passend antwoord is kan daardoor echt pas wezenlijk worden beantwoord als er helderheid is gegeven over de huidige en toekomstige invulling van de topstructuur van de beide en mogelijke toekomstige fusie organisatie. Voor het laatste geldt dat het voorliggende onderzoeksrapport bij een mogelijke fusie als uitgangspunt zou moeten gelden voor de invulling van de topstructuur. Met dit rapport kunnen het bestuur, commissarissen en de vereniging besluiten tot het zetten van een (mogelijke) vervolgstap om te komen tot een juridische fusie. Barnard Consultancy, maart

4 Inhoudsopgave: Blz. Voorwoord 2 Inleiding 6 1. Een veranderde maatschappelijke context De woningmarkt/ de opgave Herzieningswet/Novelle De invulling van de taakstelling Toegestane niet-daeb activiteiten Scheiding en Splitsing Rol gemeenten Rol van huurders Bedrijfslasten Intern toezicht De lokale woningmarkt/opgave Werkgebied Mozaïek Wonen Werkgebied Woningbouwvereniging Reeuwijk Beschrijving beide organisaties Organisatie Woningbouwvereniging Reeuwijk Mozaïek Wonen Missie/ visievergelijking beide organisaties Missie Missie Woningbouwvereniging Reeuwijk Missie Mozaïek Wonen Visie op maatschappelijke opgave Visie Woningbouwvereniging Reeuwijk Visie Mozaïek Wonen Samengevat: de rode draad en nuances Visie op doelgroep Woningbouwvereniging Reeuwijk Mozaïek Wonen Samengevat: de rode draad en nuances Visie op vastgoed Woningbouwvereniging Reeuwijk Mozaïek Wonen Samengevat: de rode draad en nuances Visie op huurbeleid Woningbouwvereniging Reeuwijk Mozaïek Wonen Samengevat: de rode draad en nuances Het werkgebied Woningbouwvereniging Reeuwijk Mozaïek Wonen Samengevat: de rode draad en nuances Visie op lokale verankering Woningbouwvereniging Reeuwijk 25 4

5 Mozaïek Wonen Samengevat: de rode draad en nuances Visie op participatie/belangenbehartiging Woningbouwvereniging Reeuwijk Mozaïek Wonen Samengevat de rode draad en nuances Visie op klanttevredenheid Woningbouwvereniging Reeuwijk Mozaïek Wonen Samengevat: de rode draad en nuances (Maatschappelijke) SWOT-analyse mogelijke fusie Visie op huidige organisaties Woningbouwvereniging Reeuwijk Mozaïek Wonen Visie op fusie Woningbouwvereniging Reeuwijk Mozaïek Wonen Enkele aandachtspunten bij meer- en minderwaarden Verkenning meerwaarde/minderwaarden Financiën Eerste verkenning op basis van Corporatie in Perspectief Vervolg: verlengen beoordelingstermijn van 5 naar 10 jaar Vervolg: Aangepast Strategisch Voorraadbeleid en Verkenning besparingen Vervolg: Uitwerking inzetmogelijkheden besparingen Financiering niet-daeb investeringen Woningbouwvereniging Reeuwijk Conclusies Volkshuisvestelijk Gemeenschappelijke visie op de maatschappelijke opgave Organisatorisch/Personele Gemeenschappelijke visie op de toekomstige organisatie Effectieve en efficiënte organisatie Reparatie- en klachtenonderhoud Minderwaarden en/of risico s fusieorganisatie Verlies zeggenschap vereniging WBVR Naar buiten gericht blijven; realiseren opgave Behouden kwaliteit van dienstverlening en lokale verankering Culturele verschillen Conclusies en belangrijke randvoorwaarden/ uitgangspunten bij een fusie 38 Bijlagen: 1. Organisatorische kengetallen. 2. Volkshuisvestelijke kengetallen. 3. Financiële kengetallen. 4. Vergelijking normen. 5. WSW Financial Risk grafieken. 6. Overzicht interviews stakeholders 7. Doorkijk naar een mogelijk fusietraject. 5

6 Inleiding. Corporatietaken ingeperkt Het zijn uitdagende tijden voor woningcorporaties. De volkshuisvesting is in beweging. Politieke keuzes, economische- en maatschappelijke ontwikkelingen hebben het speelveld, de omgeving en de mogelijkheden van woningcorporaties ingrijpend veranderd. Terwijl aan de andere kant de economische ontwikkelingen juist veel aandacht vragen voor betaalbaarheid van de woningen en de druk op de sociale woningvoorraad zeker niet minder is geworden. Sterk gewijzigde economische omstandigheden met effect op de woningmarkt Na een lange periode van economische neergang en recessie, lijken de eerste positieve signalen zichtbaar. Het herstel naar het niveau van voor 2008 zal echter lange tijd in beslag nemen en is uiterst kwetsbaar. De economische vooruitzichten zijn moeilijk in te schatten temeer omdat de belangrijkste negatieve onzekerheden buiten Nederland liggen. De geopolitieke spanningen op diverse plekken binnen en buiten Europa vormen een reële bedreiging voor het herstel van de economie. Denk hierbij o.a. aan het conflict rond Oekraïne of de recente verkiezingsuitslagen in Griekenland. De afgelopen jaren is over de volle breedte te zien, dat de woningmarkt een moeilijke periode doormaakt. Daar waar het aantal huishoudens, dat m.n. aangewezen is op de sociale huurmarkt toeneemt, neemt het aantal verhuisbewegingen af. Deze afname van het aantal gerealiseerde verhuizingen leidt ertoe, dat het aantal mensen dat wil verhuizen is toegenomen. Mensen stellen hun gewenste verhuizing uit, maar niet af. Deze niet aflatende verhuiswens levert een langzaam vollopend stuwmeer van verhuisplannen op. Slechts een kleine groep laat zijn verhuiswensen verdampen. Daarbij komt, dat door de per 1 januari 2013 ingezette beleidslijn om mensen met een zorgvraag langer dan voorheen thuis te laten wonen minder woningen beschikbaar komen. Wetten en regels steeds ingewikkelder, nieuwe overheidsheffing dempt investeringsvermogen Wet- en regelgeving veranderen in rap tempo. De Tweede Kamer stemde op 11 december 2014 unaniem in met de novelle voor de nieuwe Woningwet. Het wetsvoorstel is nu in behandeling bij de Eerste Kamer en zal naar verwachting per ingevoerd worden. In de gewijzigde woningwet wordt het werkterrein van corporaties drastisch ingeperkt. Voorts neemt de (administratieve) regeldruk in omvang en complexiteit toe, zijn de eisen met betrekking tot risicobeheersing en goed toezicht aangescherpt en vraagt het versterken van de positie van huurders en gemeenten toenemende professionaliteit en inzet. Daar komt bij, dat de verschillende heffingen waar corporaties mee geconfronteerd worden, een forse weerslag hebben op hun investeringspotentieel. Hoe zorgen corporaties dat zij hun kerntaken kunnen blijven uitvoeren? In deze nieuwe werkelijkheid staan corporaties voor wellicht - de grootste uitdaging sinds hun oprichting. Welke keuzes kunnen zij maken om niet alleen nu, maar ook op termijn in staat te blijven hun kerntaken uit te voeren, daarbij als corporatie midden in de samenleving te staan en lokaal nauw verbonden te zijn met haar huurders? Onderzoek naar meerwaarden Gezien deze gewijzigde omstandigheden hebben Woningbouwvereniging Reeuwijk en Mozaïek Wonen besloten een onderzoek in te stellen naar de meerwaarde en consequenties van een juridische fusie. Alvorens kan worden besloten of er een intensief traject van samenwerking wordt ingegaan, willen de corporaties de te bereiken meerwaarde, de haalbaarheid daarvan en de gevolgen duidelijk in beeld hebben. De volgende overwegingen hebben geleid tot dit gezamenlijke initiatief: 6

7 Woningbouwvereniging Reeuwijk is een kleine en gezonde corporatie. De omvang maakt haar echter kwetsbaar en daardoor gevoelig om op een goede en professionele wijze in de toekomst haar volkshuisvestelijke taken op te kunnen blijven pakken. Mozaïek Wonen wil haar positie en activiteiten in haar werkgebied verder verankeren en verstevigen. Woningbouwvereniging Reeuwijk heeft een laagdrempelige organisatie die dicht bij haar huurders staat en wil dit in de toekomst ook behouden. Vanaf 1 januari 2014 werkt Mozaïek Wonen vanuit rayons, waardoor een aantal functies zoals dagelijks onderhoud, sociale overlast, woonfraude, huur- en verhuurzaken, verkoop en participatie gebiedsgericht uitgevoerd worden vanuit een rayon. Hierdoor kunnen klanten gericht worden bediend en gaat er minder tijd en informatie verloren. Voorts zullen begin 2015 (routinematige) klantprocessen zoveel als mogelijk gedigitaliseerd worden, waarmee ingespeeld wordt op de hedendaagse behoefte van mensen om 24/7 hun gegevens in te kunnen zien en deze eventueel zelf te wijzigen op het moment dat het hen het beste uitkomt of berichten en vragen door te geven. Hiertoe worden in de eerste helft van 2015 zowel een huurders- als aannemersportal in gebruik genomen. Beide organisaties hebben gelijke opvattingen over de positionering en verankering van corporaties in hun lokale omgeving. Beide organisaties zijn van mening dat het realiseren van de maatschappelijke opgave op een efficiënte en effectieve wijze de grootste uitdaging voor de toekomst blijft waarbij de kwaliteit en de eindgebruiker niet uit het oog mag worden verloren. Beide organisaties zijn van mening, dat samenwerking de mogelijkheid biedt om de positie, zeggenschap en inspraak van de huurders te versterken door de huurdersbelangen en huurdersparticipatie beter vorm te geven op grond van serieuze betrokkenheid en met gepaste diversiteit. Het realiseren van de maatschappelijke opgave vraagt om een deskundige organisatie met stevige samenwerkingsverbanden. Op grond van het voorgaande hebben beide organisaties een onderzoek laten uitvoeren naar de mogelijke volkshuisvestelijke, organisatorische, personele en financiële consequenties van een (juridische) fusie tussen Woningbouwvereniging Reeuwijk en Mozaïek Wonen. Bij deze uitwerking zijn door beide organisaties de volgende randvoorwaarden meegegeven: Gezamenlijke randvoorwaarde Professionalisering zeggenschap/ inbreng huurders De voorgenomen investeringen (SVB) moeten uitgevoerd kunnen blijven Door samenwerking moet meer investeringsruimte ontstaan Efficiëntere en effectievere organisatie Ook samen voldoen aan alle eisen die gesteld worden door CFV en WSW etc. Aanvullende randvoorwaarde WBVR Van kwetsbare organisatie naar professionele organisatie Behouden lokale verankering en zichtbaarheid (klantcontactpunt) in Reeuwijk De vernieuwingsslag van de voorraad moet uitgevoerd kunnen blijven Werkbehoud (geen shake out medewerkers) Aanvullende randvoorwaarde MW Behoud organisatiestructuur en topstructuur (1 bestuurder) Meer investeringsruimte in het werkgebied van MW Bij de uitwerking van het fusieonderzoek zijn uiteraard de huurders van beide organisatie betrokken, evenals de medewerkers en belangrijkste stakeholders. 7

8 In het eerste hoofdstuk van dit beslisdocument wordt een schets gegeven van alle belangrijke ontwikkelingen in de woningmarkt en rondom wetgeving voor corporaties. Ook wordt de lokale maatschappelijke opgave van beide organisaties toegelicht. In het tweede hoofdstuk worden beide corporaties beschreven maar worden de corporaties ook met elkaar vergeleken. In het derde hoofdstuk wordt ingezoomd op de verschillende beleidsthema s van beide organisatie. In hoeverre hebben de corporaties dezelfde visie op onderwerpen en hoe staat het bijvoorbeeld met de kwaliteit van hun dienstverlening. Op basis van alle gevoerde gesprekken binnen en buiten beide organisaties volgt in hoofdstuk 4 een sterkte en zwakte analyse van de huidige organisaties en van een mogelijke fusie organisatie. Het feitelijke onderzoek naar de aanwezige meer- en minderwaarden volgt in hoofdstuk 5. Tot slot worden op basis van de voorgaande hoofdstukken conclusies getrokken en in hoofdstuk 6 worden de belangrijkste conclusies op een rij gezet. 8

9 1. Een veranderde maatschappelijk context 1.1 Woningmarkt de opgave De afgelopen jaren is over de volle breedte te zien geweest, dat de woningmarkt mede door de economische ontwikkelingen een moeilijke periode doormaakt. Het aantal huishoudens is conform verwachtingen toegenomen. Vanaf 2009 zijn er ruim huishoudens bijgekomen, terwijl het aantal huishoudens in een zelfstandige woning met toenam. De huishoudens die geen zelfstandige woning hebben, vinden op een andere manier een plekje: in een wooneenheid, op kamers, inwonend bij anderen of in vakantiewoningen. Oudere kinderen wonen langer of opnieuw bij hun ouders. Verhuizen is voor (echt-) paren in scheiding minder eenvoudig. Als gevolg van alle brandhaarden in de wereld blijft het aantal vluchtelingen dat een Nederlandse verblijfsvergunning krijgt groeien. Deze zogenoemde statushouders vinden bijna allemaal een plekje in een corporatiewoning. In 2014 waren dit er bijna wat leidt tot een toenemende druk op de sociale woningmarkt. Verhuiswens meer dan ooit / effect langer thuis wonen De afname van het aantal gerealiseerde verhuizingen leidt ertoe, dat het aantal mensen dat wil verhuizen is toegenomen. Mensen stellen hun gewenste verhuizing uit, maar niet af. De niet aflatende verhuiswens levert een langzaam vollopend stuwmeer van verhuisplannen op. Slechts een kleine groep laat zijn plannen verdampen. Daarbij komt, dat door de per 1 januari 2013 ingezette beleidslijn om mensen met een zorgvraag langer dan voorheen thuis te laten wonen (extramuralisering), minder woningen beschikbaar komen. Veel zoekers zijn tamelijk realistisch en geven aan pas over een jaar of twee te willen verhuizen. In het stuwmeer zijn eigenaar bewoners en mensen boven 45 jaar sterk vertegenwoordigd. Dit betekent overigens niet, dat deze huishoudens allemaal willen kopen. Juist de huursector is meer in trek. Starters en huurders willen iets minder vaak verhuizen naar een koopwoning dan vroeger. Evenzo geven eigenaar bewoners meer dan vroeger aan na verkoop te opteren voor een huurwoning. De vergrijzing zet door. Alleenstaanden zijn nog altijd oververtegenwoordigd binnen de lage inkomensgroepen. 70% van de woningvoorraad bestaat uit eengezinswoningen, 90% van de gezinnen met kinderen woont in een eengezinswoning, tegen 43% van de alleenstaanden. Jonge mensen onder dertig jaar wonen gemiddeld nog steeds minder dan vijf jaar in een woning, terwijl ouderen boven 65 jaar gemiddeld meer dan twintig jaar in hun woning blijven wonen. Het aantal kleine huishoudens neemt toe, terwijl het aantal gezinnen verder afneemt. Hoewel de koopmarkt voorzichtig herstelt, is de druk op m.n. de sociale huurmarkt onverminderd groot. De afname van het aantal verhuizingen in de afgelopen jaren heeft ertoe geleid, dat het aantal mensen dat wil(de) verhuizen is toegenomen. De vraag naar goedkope huurwoningen blijft groot en steeg van +43% in de goedkoopste prijscategorie en +22% in de categorie tot de aftoppingsgrens. De minister stuurt aan op een meer passende toewijzing (huur i.r.t. inkomen). De huursector: meer aanbod in het hogere huursegment. De huur in de totale huurvoorraad steeg de laatste 3 jaar met gemiddeld 2% per jaar boven inflatie. De oorzaken zijn divers: de nieuwe verhuurdersbelasting, woningverbetering, energetische maatregelen en sloop/nieuwbouw, alsmede huurharmonisatie bij nieuwe verhuringen, waarbij de huren dichter bij de maximaal toegestane huur worden gebracht. 9

10 Langzamerhand verandert ook de samenstelling van de huursector zelf. Meer en meer bestaat de sector tegenwoordig uit appartementen in plaats van eengezinswoningen: 56% in 2012 tegen 48% in Aanzienlijk sneller is de prijsopbouw veranderd. Na 2006 nam het aandeel woningen tussen aftoppingsgrens en liberalisatiegrens toe van 15 naar 21% en het aandeel boven de liberalisatiegrens verdubbelde bijna van 7 naar 12%. Ondanks de hogere huren wordt de huursector meer en meer het domein van lage inkomensgroepen en oudere alleenstaanden. De huurstijging tussen 2009 en 2012 (6% > inflatie) werd bij de lage inkomens voor een deel opgevangen door de huurtoeslag. Daardoor is de stijging van de netto huuruitgaven beperkt gebleven (+4%). Daarnaast namen de bijkomende lasten voor gas, licht, water en lokale belastingen licht af (-4%). De totale woonuitgaven in de huursector stegen daarmee in 3 jaar tijd met 2% (2012 t.o.v. 2009). Door de gestegen woonuitgaven en de daling van het huishoudinkomen liep de huurquote op van 23 naar 26% en de totale woonquote van 34 naar 36%; een toenemend deel van het inkomen wordt besteed aan het wonen. De goedkope scheefheid (hogere inkomensgroepen in het sociale huursegment) is met 12% aanzienlijk gereduceerd. De invoering van het strengere toewijzingsbeleid voor sociale huurwoningen heeft de instroom van hogere inkomensgroepen teruggedrongen. Daarnaast daalden de inkomens in reële termen, terwijl de prijsgrens voor de sociale huurvoorraad met inflatie steeg. Huishoudens met een hoger inkomen vinden vaker buiten de sociale huursector een woning. Scheiding wonen/zorg en vergrijzing. Het ministerie van VWS is in 2013 gestart met de extramuralisering van de zorg. Dit houdt in, dat de instroom van mensen met een zorgbehoefte naar instellingen wordt omgebogen naar het zelfstandig (blijven) wonen. Dit gebeurt door het stellen van hogere eisen aan de zorgbehoefte van de cliënt. Zorg en ondersteuning zullen in de wijk georganiseerd moeten worden. Iets wat aansluit bij de maatschappelijk tendens, waarin men het liefst zo lang mogelijk in de eigen vertrouwde omgeving blijft wonen. De effecten op de woningmarkt van deze transitie in de zorg zijn fors. Het Planbureau voor de Leefomgeving becijfert, dat het aantal ouderen (65+) tot 2014 blijft toenemen tot circa 4.7 miljoen in Het aantal 75-plussers, de leeftijd waarop gemiddeld genomen de beperkingen beginnen, verdubbelt van 1.2 miljoen nu tot 2.6 miljoen in De 80-plussers onder hen hebben vaker fysieke beperkingen, zijn vaak alleenstaand en hebben vaker dan de jongere ouderen een laag inkomen. Deze mensen zullen dus langer op de woningmarkt blijven. Het merendeel van de mensen met een lichte zorgvraag, die voorheen naar een zorginstelling ging, zal gewoon in de huidige woning (kunnen) blijven en daar zorg op maat (moeten) krijgen. Soms zullen daarvoor aanpassingen aan de woning nodig zijn. Een ander deel zal vanwege beperkingen of om sociale redenen (bijvoorbeeld vereenzaming, zwak sociaal netwerk) wensen te verhuizen naar een meer passende woning. Dit kan bijvoorbeeld een nultredenwoning zijn, een specifieke ouderenwoning of een geclusterde, meer beschermde woonvorm. Daarnaast leidt de extramuralisering op de korte termijn tot een verdere verstopping van de woningmarkt Herzieningswet/Novelle. Op 11 december 2014 is de novelle op de Herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (TI) aangenomen in de Tweede Kamer. Begin februari 2015 verscheen de lang verwachte Algemene Maatregel van Bestuur bij deze Herzieningswet (t.w. het ontwerpbesluit toegelaten instellingen), welke nu ter behandeling bij de Tweede Kamer ligt. De Minister stuurt aan op inwerkingtreding van de Herzieningswet per De Herzieningswet omschrijft nauwkeurig de taken van de woningcorparaties, versterkt de positie van gemeenten en huurders en biedt handvatten voor het maken van afspraken tussen partijen, o.a. in de vorm van prestatieafspraken met gemeenten. Onderstaand wordt de essentie van de Herzieningswet toegelicht: 10

11 De invulling van de taakstelling van de toegelaten instelling. Alleen sociale huurwoningen en strikt omschreven maatschappelijk vastgoed. In het Regeerakkoord is ten aanzien van het werkterrein van toegelaten instellingen opgenomen: Woningbouwcorporaties moeten weer dienstbaar worden aan het publieke belang in hun werkgebied. Hun taak wordt teruggebracht tot het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en het daaraan ondergeschikte direct verbonden maatschappelijk vastgoed. In de Herzieningswet is dit zo vertaald, dat het taakgebied van woningbouwcorporaties wordt beperkt tot het bouwen, verhuren, beheren van sociale huurwoningen en het daaraan ondergeschikte direct verbonden maatschappelijk vastgoed. Maatschappelijk vastgoed. Ten aanzien van het investeren in Maatschappelijk Vastgoed worden de volgende restricties aangegeven: moet onlosmakelijk verbonden zijn met het (DAEB-) 1 woongebouw; heeft een wijk, buurt of buurtschap gerichte functie; vindt plaats in een gebied waar de woongelegenheden zijn van de TI. Leefbaarheid. Het Burgerlijk Wetboek kent verplichtingen voor Woningbouwcorporaties als het gaat om het woongenot van hun huurders. Daarbij kan inzet van Woningcorporaties op leefbaarheid de waarde van hun vastgoed in wijken op peil houden en daarom bedrijfseconomisch wenselijk zijn. Ook kan het om die reden gewenst zijn om tijdig problemen te signaleren en zo bijvoorbeeld, door inschakeling van schuldhulpverlening, huisuitzettingen te voorkomen. Vanuit beide perspectieven gezien is een bepaalde inzet op leefbaarheid van Woningcorporaties toegestaan, echter wel binnen een strikte afbakening, te weten: inzet op leefbaarheid is niet toegestaan wanneer woningcorporatie in gemeente/gebied geen noemenswaardig bezit heeft; inzet op leefbaarheid is niet toegestaan als de omvang van de investering maatschappelijk en bedrijfseconomisch niet verantwoord is; inzet op leefbaarheid is niet toegestaan als de leefbaarheidsactiviteit primair de verantwoordelijkheid van een andere partij is en inzet op leefbaarheid is niet toegestaan om religieuze stromingen te faciliteren Toegestane niet-daeb activiteiten. Een woningcorporatie mag alleen nog nieuwe niet-daeb activiteiten oppakken als deze ten dienste staan van haar DAEB-werkzaamheden en alleen in het gebied waar de woningcorporatie al DAEBbezit heeft. Daarbij is het alleen toegestaan wanneer deze specifieke activiteiten bijdragen aan het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente. De gemeente heeft de verplichting haar volkshuisvestingsbeleid, en dus de noodzaak van de niet-daeb activiteit, eerst af te stemmen met omliggende gemeenten. Voorts dient de gemeente eerst marktpartijen in de gelegenheid te stellen om de niet- DAEB activiteit op te pakken, de zogenaamde markttoets. Wanneer een woningcorporatie al niet-daeb bezit heeft moet dit deel van de portefeuille administratief of jurisch afgescheiden worden naar een niet-daeb-tak. Woningen met een gereguleerd huurcontract blijven in de DAEB-tak van de woningcorporatie, evenals het toegestane maatschappelijke vastgoed e.d.. 1 DAEB- Diensten van Algemeen Economische Belang, het werkgebied van Woningcorporaties. 11

12 Scheiding en splitsing. In het wetsvoorstel is voorgesteld de woningcorporatie (administratief of juridisch) op te splitsen in twee van elkaar gescheiden bedrijfsonderdelen, zijnde de DAEB-tak, die de kerntaken van de woningcorporatie uitvoert en de niet-daeb-tak die belast is met alle overige werkzaamheden. In het geval van zo n scheiding Kan de DAEB-tak aan de niet-daeb-tak geld lenen tegen marktconforme rente. Niet-DAEB-tak vervangt deze lening door een marktlening zodat de interne lening binnen vijfiten jaar kan worden afgelost aan de DAEB-tak. Nieuwe activiteiten dienen altijd gefinancierd te worden met een marktlening. DAEB-vastgoed kan niet aangewend worden ter zekerheidsstelling (onderpand) van marktlening ter financiering van niet-daeb. Ter voorkoming van een onevenredige toename van administratieve kosten en regeldruk zijn woningcorporaties met een jaaromzet onder 30 miljoen euro en met een klein aandeel niet-daeb bezit uitgezonderd van zo n verplichte scheiding. Zowel Mozaïek Wonen als Woningbouwvereniging Reeuwijk voldoen niet aan deze vrijstellingsvoorwaarden en zullen hun scheidings- en splistingsvoorstellen in de loop van 2016 bij de toezichthouder ingediend moeten hebben. Intermezzo: Financiering Niet-DAEB nieuwbouwopgave Woningbouwvereniging Reeuwijk. Zoals aangegeven is een woningcorporatie onder de nieuwe regelgeving aangewezen op commerciële financiering voor financiering van haar niet-daeb investeringen. Commerciële financiering (dus met een hogere rente op de lening dan met een sociale borging van het WSW) voor niet-daeb woningen is mogelijk tot ± 50% van de marktwaarde in verhuurde staat. Voor een woning met een nieuwbouwwaarde van betekent dit, dat ± extern te financieren is. Het restant dient uit eigen middelen te worden voldaan, waarbij de omvang van de beschikbare eigen middelen uiteraard afhankelijk is van de wijze waarop de scheiding tussen de DAEB-tak en Niet-DAEB-tak zal worden vorm gegeven. In het geactualiseerde Strategisch Voorraad Beleid van Woningbouwvereniging Reeuwijk is de bouw van ca. 100 Niet-DAEB woningen opgenomen. Vijftig procent minder dan in 2012 beleidsmatig voorzien. Gezien de nieuwe regelgeving is het de vraag of Woningbouwvereniging Reeuwijk in staat zal zijn voldoende commerciële financiering voor deze nieuwbouw aan te trekken, de interne financiering mogelijk te maken en het onderstaand genoemde rendement te realiseren. Los hiervan: in de herzieningswet wordt als voorwaarde voor de nieuwbouw van niet-daeb woningen o.a. een aanvangsrendement van 6% gesteld. Ook eventuele externe geldverstrekkers van marktpartijen geven aan een vergelijkbaar rendement te verwachten. Op basis van de in de huidige begroting van WBVR opgenomen kosten voor niet-daeb nieuwbouw van per woning, zou een huur van nodig zijn om dit rendement te realiseren. In de huidige markt in Reeuwijk zijn niet-daeb woningen voor deze prijs voor de midden inkomensgroep niet realistisch. ( zie ook paragraaf ) Rol gemeenten. De postitie van gemeenten wordt versterkt waar het gaat om de bijdrage die woningcorporaties moeten leveren aan de gemeentelijke volkshuisvestingsopgave. Dit komt onder meer tot uitdrukking in een vergroting van de mogelijkheden van gemeenten om (financiële) informatie over de woningcorporatie(s) in hun gemeente op te vragen, een betere aansluiting tussen het gemeentelijke begrotingsproces en de aanlevering van informatie door de woningcorporatie voor te schrijven en de gemeente een grotere rol te geven waar het gaat om het bepalen van de wenselijkheid van niet-daeb investeringen. De gemeente maakt momenteel samen met Mozaïek Wonen en Woningbouwvereniging Reeuwijk een nieuwe woonvisie op weg naar nieuwe prestatieafspraken. De huurders (-organisaties) zijn daarbij vertegenwoordigd. 12

13 Rol van de huurders. Huurdersorganisaties worden een volwaardige partij bij het maken van prestatieafspraken met gemeenten en corporaties. Daarnaast krijgen huurdersorganisaties instemmingsrecht over fusies en verbindingen, het recht om minimaal een derde van de Raad van Commissarissen voor te dragen en meer geld om trainingen te volgen of deskundig advies en onderzoek in te huren. Ook krijgen huurdersorganisaties meer informatie over de financiën en investeringskracht van woningcorporaties en mogen zij informatie opvragen bij toezichthouders. Intermezzo: Serieuze betrokkenheid en inbreng huurders. Zowel Woningbouwvereniging Reeuwijk als Mozaïek Wonen hebben beiden de wens om de rol en betrokkenheid van huurders te versterken en verder uit te bouwen. O.a. willen zij dit doen door meer formele vertegenwoordiging middels huurdersorganisaties, huurdersadviesgroepen (op beleidsthema s) en invloed op besluitvorming van bijvoorbeeld renovatie van eigen complexen. Ook de formele vertegenwoordiging vanuit huurdersorganisatie zal verder versterkt worden. Dit vergt een professionele en goed georganiseeerde huurdersvertegenwoordiging, hetgeen vanzelfsprekend ook een deskundige organisatie vraagt om dat te faciliteren. Daarnaast zoeken beide organisaties naar eigentijdsere en efficientere manieren om klantwensen en/of meningen in kaart te brengen. Gedacht wordt o.a. het organiseren van (digitale) huurderspanels, welke heel gericht bevraagd kunnen worden wanneer de actualiteit daar aanleiding toe geeft. Een huudersportaal, nagenoeg operationeel bij MW, zou hiervoor heel goed gebruikt kunnen worden Bedrijfslasten. Woningcorporaties werken hard aan het verbeteren van de efficiëntie van hun bedrijfsvoering zodat zij hun financiele middelen optimaal kunnen inzetten voor hun maatschappelijke opgave. Ook de nieuwe verhuurdersbelasting maakt dat noodzakelijk Om tot meer inzicht te komen in de ontwikkeling van die bedrijfslasten ontwikkelt Aedes samen met het ministerie van Binnenlandse Zaken, het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgsfonds Sociale Woningbouw (WSW) de Aedes Benchmark. Dit zal tot meer inzicht leiden in de post bedrijfslasten van woningcorporaties en individuele woningcorporaties op basis van de vergelijking met andere corporaties aansporen om hun bedrijfslasten hiermee in lijn te brengen. In de Herzieningswet is opgenomen, dat de minister de mogelijkheid heeft om zo nodig - met een Algemene Maatregel van Bestuur regels aan de kosten van bedrijfsvoering van woningcororaties te stellen. Zo nodig, want in zijn toelichting op de Herzieningswet geeft hij aan er belang aan te hechten, dat de sector in eerste instantie zelf invulling geeft aan deze verantwoordelijkheid. Tegelijkertijd wordt aangegeven, dat mocht er sprake zijn van teveel vrijblijvendheid, de mogelijkheid wordt open gehouden via een Algemene Maatregel van Bestuur nadere regels te stellen aan hoogte en ontwikkeling van de bedrijfslasten van woningcorporaties. Intermezzo: Hoge bedrijflasten Om te zien hoe de bedrijfslasten van corporaties zich tot elkaar verhouden zijn deze in het afgelopen jaar met elkaar vergeleken in de Aedes Benckmark. Woningbouwvereninging Reeuwijk: 1155,- per vhe. Mozaïek Wonen: 978,- per vhe. Hierbij kan gecontstateerd worden dat Mozaïek Wonen lagere kosten heeft dan de gemiddelde corporatie en dat Woningbouwverening Reeuwijk in verhouding hoge bedrijfslasten heeft Intern toezicht. Eén van de doelen van de Herzieningswet is het versterken van het interne en externe toezicht op woningcorporaties. In het ontwerpbesluit wordt de Governance Code Woningcorporaties van Aedes en de Vereniging Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) van toepassing verklaard op alle corporaties. Dit laatste impliceert o.a. dat bij inwerkingtreding van de Herzieningswet de educatie- en zelfevaluatieverplichting voor RvT s wettelijk verankerd zijn. 13

14 Er wordt een geschiktheidstoets ingevoerd voor de leden van de RvT s. Zowel bij de benoeming als bij de herbenoeming of tijdens de uitoefening van hun taak kan de minister besluiten dat een kandidaat (of RvT-lid) niet geschikt is voor de toezichthoudende functie. De RvT krijgt de verplichting om de minister in bepaalde gevallen te informeren over de uitoefening van zijn taak. Hierbij kan worden gedacht aan situaties waarbij de RvT twijfelt aan de rechtmatigheid van handelen of integriteit van de TI of aan situaties waarbij de corporatie financieel in de problemen zou kunnen raken. De Bestuurder had al de verplichting om over dergelijke situaties de minister te informeren. De Herzieningswet legt daarbovenop een eigen verantwoordelijkheid neer bij de RvT. In de Herzieningswet is bepaald dat in veel gevallen toestemming van de RvT nodig is bij besluiten. Alleen bij besluiten die betrekking hebben op de instandhouding van woningen (beheer en onderhoud) of de verkoop van woningen aan natuurlijke personen geldt die verplichting niet. In een aantal gevallen is ook voorafgaand toestemming nodig van de minister. Het gaat daarbij ondermeer om besluiten ten aanzien van: het aangaan van fusie of splitsing; verkoop van onroerend goed (anders dan aan natuurlijke personen); investeringen in niet-daeb vastgoed; het aangaan van verbindingen. Intermezzo: Professionaliseringsvraag en toename regeldruk corporaties. Van woningbouwcorporaties wordt meer en meer gevraagd. Er worden hogere eisen gesteld aan de professionaliteit van toezichthouders en bestuurders en neemt de regel- en verantwoordingsdruk op de organisaties zowel kwantitatief als kwalitatief sterk toe. Daarnaast dienen corporaties transparanter te zijn over hun financiele mogelijkheden, de wijze waarop zij hun bedrijfsvoering doen en welke keuzes zij maken als het gaat om hun (des-) investeringen. De vroegtijdige informatieverstrekking aan en consultatie van gemeenten en huurders over bijvoorbeeld bedrijfsjaarplannen en begrotingen vragen extra inzet en expertise van de organisaties. Met name van kleine organisaties vraagt dit onevenredig veel aandacht, tijd en kosten De lokale woningmarkt/opgave Werkgebied Mozaïek Wonen. De huidige economische situatie heeft uiteraard ook effect op de woningmarkt in het werkgebied van Mozaïek Wonen. De slaagkansen in Gouda en Bodegraven in het sociale huursegment zijn het afgelopen jaar licht toegenomen, maar voor sommige doelgroepen nog steeds relatief laag. Deze toename van de slaagkansen wordt veroorzaakt doordat het aantal actief woningzoekenden het afgelopen jaar stabiel is gebleven en het woningaanbod (door nieuwbouw) is toegenomen. Het aandeel lokale woningzoekenden is in Gouda stabiel gebleven (68%), Voornamelijk onder doorstromers is het aandeel lokale woningzoekenden groot (86%). In Bodegraven is sprake van een andere ontwikkeling. Het aantal woningzoekenden is in 2013 (1.182) groter dan in 2012 (1.139). Voor zowel Gouda als Bodegraven gaat Mozaïek Wonen dan ook uit van een groei van het aantal huishoudens. Daarbinnen constateert zij ook een lichte groei van het aantal lage inkomens. Binnen de lage inkomens (waar Mozaïek Wonen zich op focust) zien we een verdere afname van het aandeel gezinnen (ouders met kinderen) en een toename van het aandeel kleine huishoudens (inclusief 1- oudergezinnen), in alle leeftijdsklassen. Dat vertaalt zich in een toename van het aantal benodigde sociale huurwoningen. 14

15 Naast een kwantitatieve toename concludeert Mozaïek Wonen dat in kwalitatieve zin de voorraad moet toenemen met levensloopbestendige woningen (geschikt voor senioren). Overwegend 3- kamerwoningen (appartementen) die geschikt zijn voor kleine huishoudens van alle leeftijden en voor startende gezinnen. Afhankelijk van de mogelijkheden van een locatie kunnen dat ook eengezinswoningen zijn. Voor alle woningen geldt een sobere, doelmatige en duurzame kwaliteit. De verhuurbaarheid van een woning op de lange termijn neemt toe als deze breed inzetbaar is. Specifieke huisvesting voor specifieke groepen kan, als daar ook door organisaties specifiek om wordt gevraagd en er extra financiering beschikbaar is voor eventuele specifieke eisen. Het tempo van het aanpassen van de omvang van de voorraad wordt bepaald door de veranderingen in het aantal huishoudens met een laag inkomen. Niet door de vergrijzing. Het merendeel van de senioren zal in de reguliere huur- of koopwoning blijven wonen. De vergrijzing vraagt dan ook meer om (kleine) aanpassingen van die woningen, aanpassingen in de zorg en ondersteuning/begeleiding Werkgebied Woningbouwvereniging Reeuwijk Ook in Reeuwijk hebben de veranderende economische omstandigheden en woningmarkt een duidelijk effect en waren deze aanleiding om de strategische koers van Woningbouwvereniging Reeuwijk met betrekking tot de gewenste portefeuilleontwikkeling tot 2030, welke in de eerste helft van 2012 op basis van de op dat moment aanwezige marktgegevens werd gedefinieerd, bij te sturen. Gelet op eerdergenoemde veranderende omstandigheden heeft Woningbouwvereniging Reeuwijk een extern onderzoek laten uit voeren, om de gemaakte keuzes ten aanzien van haar Strategisch Voorraadbeleid te bekijken in het licht van de veranderende woningmarkt en toenemende druk op de sociale huurmarkt. Op basis van Primos 2009 werd eerder vastgesteld dat Reeuwijk tot 2030 nauwelijks zou groeien (1.9%). Echter volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) telt Reeuwijk in 2014 al ruim meer huishoudens dan het door Primos 2009 geprognotiseerde aantal in Bovendien pakt de groei van het aantal huishoudens volgens Primos 2013 voor de gemeente Bodegraven-Reeuwijk met 11.8% versus 8.2% positiever uit. Op basis hiervan mag verwacht worden dat Reeuwijk een grotere groei zal doormaken dan eerder verondersteld, namelijk van huishoudens naar (+ 400) in Vervolgens is de vraag waar deze verwachte groei zich zal gaan manifesteren. Het percentage scheef wonen bij Woningbouwvereniging Reeuwijk is relatief groot. Circa 13 procent heeft een inkomen tussen de ,- en ,- en circa 22% heeft een inkomen > ,-. Daarom wil Woningbouwvereniging Reeuwijk de doorstroming bevorderen en m.n. voor de senioren met middeninkomens nultredenwoningen bouwen. Deze zijn nauwelijks in het werkgebied aanwezig. Gezien de nieuwe woningwet is het echter de vraag in hoeverre de corporatie deze vraag zou moeten en/of kunnen beantwoorden. In de dorpen van Woningbouwvereniging Reeuwijk zien we, met name. in Waarder, nog een hogere stijging van de vergrijzing. Op basis van het onderzoek heeft de directie en de Raad van Toezicht van Woningbouwvereniging Reeuwijk op 10 maart 2015 besloten de opgave tot de periode 2030/2035 als volgt bij te stellen: Het huurprogramma blijft in totaal ca huurwoningen in Reeuwijk, Driebruggen en Waarder. Ten opzichte van de huidige situatie moet op termijn ca. 20% woningen uit de jaren vijftig en zestig vervangen worden door nieuwbouw, waarvan ca. 50% sociaal en ca. 50% duurdere huurwoningen voor de middeninkomensgroep (huurprijs 2015 ca. 850,-), voor een groot deel gericht op ouderen en doorstroming. Daarnaast wordt ca. 10% van het oudere bezit in die periode gerenoveerd en daarmee geschikt gemaakt voor kleinere huishoudens (gezien de groei hiervan volgens o.a. het Primos model) en ouderen die er voor kiezen langer thuis te willen blijven wonen dan eerder voorspeld. Men dient zich hierbij wel te realiseren, dat het qua getallen gaat om een bandbreedte en dat de woningmarkt zich ook de komende jaren zal ontwikkelen. 15

16 Samenvattende conclusies: De gevolgen van de crisis zullen nog lang na-ijlen. Voor de komende jaren wordt uitgegaan van een minimaal gelijk blijvend aandeel huishoudens met een laag inkomen. Ook de vergrijzing en de bezuinigingen bij de overheid zijn oorzaak van een groeiend aandeel lage inkomens. De verhuurdersbelasting maakt een efficiënte organisatie noodzakelijk om de woonlasten enigszins te beheersen. Daarbij blijven ouderen, al dan niet met een lichte zorgvraag, langer dan voorzien aangewezen op een reguliere woning. Op de korte termijn leidt de extramuralisering tot een verdere verstopping van de woningmarkt. Hoewel de prijzen in de koopsector zijn gedaald, komt een koopwoning niet sneller in bereik van de lage inkomens, o.a. door de striktere hypotheekregels. Er zal daarom geen woningvraag verschuiven van huur- naar koopsector. De ontwikkeling rond energieprijzen is ongewis. Vanuit een lange termijn verwachting zijn we van mening, dat investeringen in energiemaatregelen noodzakelijk zijn voor het beheersen van de woonlasten. De nieuwe Woningwet beperkt het taakveld van de woningcorporaties. De administratieve regelgeving wordt zeer complex. Het bouwen van duurdere huurwoningen moet, na toestemming, van de gemeente aan strikte eisen voldoen. Financiering dient op commerciële basis plaats te vinden. Het extra in stand houden van DAEB woningen door Woningbouwvereniging Reeuwijk sluit goed aan bij de woningmarktvraag uit het gezamenlijk werkgebied. 16

17 2. Beschrijving/vergelijking van beide organisaties Organisatie Woningbouwvereniging Reeuwijk. Woningbouwvereniging Reeuwijk is een vereniging. Sinds 1 september 2011 kent de vereniging nieuwe statuten. Daarin zijn de taken en bevoegdheden van de Algemene Ledenvergadering benoemd. Belangrijkste daarvan zijn de goedkeuring van de jaarrekening en het jaarverslag, evenals het benoemen van de leden van de Raad van Toezicht (RvT). De statuten vermelden eveneens de taken en bevoegdheden van de RvT. Deze zijn o.a. het goedkeuren van bestuursbesluiten inzake de vaststelling van de begroting, het vaststellen van het jaarverslag en de jaarrekening, het vaststellen van beleidsplannen, het doen van investeringen en het aantrekken van geldleningen. Ook het benoemen van het bestuur en het vaststellen van het bezoldigingsbeleid zijn bevoegdheden van de RvT. De RvT bestaat uit vijf leden. Het Bestuur van de vereniging bestaat sinds september 2011 uit één directeur-bestuurder, t.w. Vincent van Luit. Woningbouwvereniging Reeuwijk heeft ongeveer verhuureenheden en is sterk verbonden in en met de kernen Reeuwijk-Dorp, Reeuwijk-Brug, Sluipwijk, Waarder en Driebruggen. Zij wil zich daarom ook de komende jaren in deze kernen blijven inzetten omdat daar een belangrijke opgave ligt. De focus ligt vooral op de lagere inkomensgroepen. Gezien het belang van de doorstroming in de woningmarkt en de huurwens van vooral senioren met een middeninkomen heeft Woningbouwvereniging Reeuwijk de ambitie ook voor die groep de woonwens te vervullen. Doordat er sprake is van sterke vergrijzing vindt zij het belangrijk het woningbezit goed aan te laten sluiten op de veranderende woonbehoefte die de vergrijzing met zich meebrengt. De volkshuisvestelijke opgave voor de komende jaren is gericht op het realiseren van een belangrijke vernieuwing van het woningbezit aansluitend op de verdergaande vergrijzing. Om dit duurzaam te bereiken was het noodzakelijk de organisatie te professionaliseren. De afgelopen 2 ½ jaar is dan ook gebouwd aan een professionele organisatie, met als doel het bieden van continuïteit in het oppakken van de volkshuisvestelijke opgave in Reeuwijk. Als lokaal verankerde en zelfstandige woningcorporatie is daarbij het uitgangspunt om zo dicht mogelijk bij de huurders te blijven staan. Door de veranderende wet- en regelgeving en door het steeds wijzigende politieke klimaat ten opzichte van de woningcorporatiesector heeft Woningbouwvereniging Reeuwijk in december 2013 de notitie Klein maar fijn opgesteld en besproken in de ALV. In de notitie wordt teruggeblikt, maakt Woningbouwvereniging Reeuwijk de balans op van de ingezette noodzakelijke professionalisering en wordt vooruit gekeken naar de toekomst. De conclusie uit die notitie is dat Woningbouwvereniging Reeuwijk de afgelopen 2 ½ jaar weliswaar belangrijke stappen in de professionalisering heeft gezet, maar dat de organisatie, gezien de geringe personele bezetting in relatie tot de ambities en steeds hoger gestelde eisen vanuit wet- en regelgeving, kwetsbaar blijft. Met name wordt in de notitie gewezen op de noodzaak de komende 1-3 jaar de interne organisatie te versterken en het feit, dat de bedrijfslasten relatief hoog zijn. Samenvattend kan gesteld worden, dat Woningbouwvereniging Reeuwijk de afgelopen twee jaar veel heeft bereikt op terreinen als governance, strategie, dienstverlening en organisatie en dat daardoor de gewenste professionalisering is doorgepakt. De personele bezetting bij Woningbouwvereniging Reeuwijk zowel kwantitatief als kwalitatief is toegenomen, maar met name op terreinen als projectontwikkeling en begeleiding, fiscaaljuridisch en ondersteunende beleidsontwikkeling nog kwetsbaar is. Gezien de personele omvang is de organisatie regelmatig kwetsbaar. 17

18 Woningbouwvereniging Reeuwijk op het niveau van bedrijfslasten in negatieve zin uit de pas loopt bij referentie-corporaties en dat - uitgaande van de benchmark - een besparing van circa 25% gewenst is. Woningbouwvereniging Reeuwijk tegen de achtergrond van ontwikkelingen en efficiënter werken de focus en uitvoering geven aan de vernieuwing van het woningbezit middels herstructurering op basis van het Strategisch Voorraad Beleid, verder professionalisering en het beheersen van bedrijfslasten. De combinatie van meer doen tegen minder kosten levert een behoorlijke discrepantie op, aldus de notitie Mozaïek Wonen. Mozaïek Wonen is een Stichting. De organisatiestructuur is gebaseerd op de principes van het Drie- Kamermodel en assetmanagement, waarbij het uitgangspunt geldt dat Mozaïek Wonen werkt met een platte organisatiestructuur met korte lijnen en een goede communicatie en samenwerking. De belangrijkste kenmerken: Top bestaat uit één directeur-bestuurder te weten Dick Mol, en één manager. Strategische sturing op basis van Drie-Kamermodel (Vermogens-, Maatschappelijke- en Vastgoedkamer. Bedrijfsstijl sociale belegger, hetgeen uitgewerkt wordt door actief te sturen op asset- en propertymanagement. Twee (hoofd-) afdelingen, waarbij een duidelijke scheiding is tussen enerzijds het richten van de organisatie (Maatschappelijke- en Vermogenskamer) en anderzijds het verrichten (Vastgoedkamer, o.a. asset- en propertymanagement en afdeling Wonen). Een zo plat mogelijke organisatie, enkele subafdelingen hebben een teamleider. In 2013 schreef Mozaïek Wonen een nieuw Ondernemingsplan, Mozaïek Wonen, Krachtig naar Daarin zijn keuzes gemaakt voor een toekomstbestendige koers, waarbij Mozaïek Wonen midden in de samenleving wil staan en lokaal nauw verbonden wil zijn met haar huurders en maatschappelijke omgeving. Sober en doelmatigheid is het motto van het ondernemingsplan voor , waarbij scherpe keuzes zijn gemaakt: voor welke doelgroepen zet Mozaïek Wonen haar middelen in, wat doet zij nog wel en wat doet zij niet meer? Daarnaast is begin 2014 een reorganisatie doorgevoerd, waardoor zij de komende jaren substantieel (22%) bespaart op onze personeels- en bedrijfskosten. Straks heeft Mozaïek Wonen zo n 70 fte s op ongeveer verhuureenheden. Per 16 maart 2014 is Dick Mol de nieuwe Directeur-Bestuurder van Mozaïek Wonen 2. Financieel gezonder worden is in zijn visie essentieel om ook op termijn te kunnen blijven investeren in betaalbare woningen voor onze doelgroepen. Vanaf 1 januari 2014 werkt Mozaïek Wonen vanuit rayons, waardoor een aantal functies zoals dagelijks onderhoud, sociale overlast, woonfraude, huur- en verhuurzaken, verkoop en participatie gebiedsgericht uitgevoerd worden vanuit een rayon. Hiermee kan Mozaïek Wonen klanten nog gerichter bedienen en gaat er minder tijd en informatie verloren. Voor Bodegraven (en Moordrecht) is een klantcontactpunt in het werkgebied aanwezig. Voorts is Mozaïek Wonen bezig met het digitaliseren van (routinematige) klantprocessen, waarbij ingespeeld wordt op de hedendaagse behoefte van mensen om 24/7 hun gegevens in te zien en eventueel zelf te wijzigen op het moment dat men dat zelf het beste uitkomt en berichten en/of vragen door te geven. Hiertoe zal Mozaïek Wonen in de loop van 2015 zowel een huurders- als aannemersportal in gebruik nemen. 2 Medio maart 2015 is duidelijk geworden dat de huidige directeur-bestuurder van Mozaïek Wonen per 1 juni vertrekt. Op het moment van schrijven van dit rapport is nog niet duidelijk op welke wijze de Raad van Commissarissen de vrijkomende positie gaat invullen. 18

19 Begin 2015 zullen de contouren van het nieuwe huurbeleid van Mozaïek Wonen vorm krijgen. In het tweede kwartaal van 2015 wordt een milieubeleidsplan opgesteld, waarmee enerzijds ingezet wordt op verduurzaming van de woningportefeuille en anderzijds wellicht nog belangrijker het betaalbaar houden van de huurwoningen van Mozaïek Wonen voor m.n. de lagere inkomens. 19

20 3. Missie/-visievergelijking van beide organisaties Missie Missie Woningbouwvereniging Reeuwijk. Om haar beleid vorm te geven heeft Woningbouwvereniging Reeuwijk voor de periode een ondernemingsplan , met de titel Werken aan de veranderende woonbehoefte geschreven. In dit ondernemingsplan zijn een drietal speerpunten van beleid geformuleerd, zoals: Passende voorraad. Samen aan de slag op welzijn en leefbaarheid. Een stabiele organisatie. Bij het uitvoeren van het beleid hanteert Woningbouwvereniging Reeuwijk een drietal kernwaarden, t.w. maatschappelijk betrokken, betrouwbaar en professioneel Missie Mozaïek Wonen. In 2013 schreef Mozaïek haar Ondernemingsplan , met de titel Krachtig naar Het huisvesten van doelgroepen, die daar zelf niet in kunnen voorzien, ziet Mozaïek Wonen als haar voornaamste opdracht. Concreet heeft Mozaïek Wonen haar missie voor de komende jaren als volgt geformuleerd: Het bieden van goede en betaalbare huisvesting aan mensen -van jong tot zeer oud- met een smalle beurs en aan mensen die voor hun huisvesting bijzondere aandacht en zorg nodig hebben Visie op maatschappelijke opgave Visie Woningbouwvereniging Reeuwijk. De volkshuisvestelijke opgave voor de komende jaren is bij Woningbouwvereniging Reeuwijk gericht op het realiseren van een belangrijke vernieuwing van het woningbezit aansluitend op de verdergaande vergrijzing Visie Mozaïek Wonen. Mozaïek Wonen zet in op: 1. Het leveren van woningen en bijbehorende producten, een voor de doelgroepen passende huurprijs en een bij deze huurprijs passend kwaliteits- en uitrustingsniveau. 2. Een toonaangevende volkshuisvestelijke speler in de gemeente Gouda, Bodegraven Reeuwijk en Zuidplas. Vanuit verschillende rollen op creatieve en innovatieve wijze proactief samenwerken met haar belanghouders en andere partners om invulling te geven aan de thema s wonen, welzijn, zorg, leefbaarheid en duurzaamheid. 3. Een financieel gezonde woningcorporatie zijn om de continuïteit, voor nu en in de toekomst te kunnen (blijven) waarborgen. 4. Een bijdrage leveren aan de betaalbaarheid van de woonlasten én aan het milieu door het toepassen van energiebesparende maatregelen, daar waar mogelijk en effectief/rendabel. 5. Een klantgerichte organisatie zijn, die haar klanten middels meerdere kanalen zakelijk en adequaat bedient en hierbij duidelijk is over de inhoud, reikwijdte en beperkingen van haar service en dienstverlening. 6. Een zakelijke organisatie zijn met een solide en doelmatige bedrijfsvoering, waarin medewerkers professioneel handelen met oog voor de klant, samenwerking en kosten. De kernwaarden van Mozaïek Wonen zijn klantgerichtheid, samenwerken, solide zijn en zakelijkheid. 20