RUIMTELIJKE EN TYPOLOGISCHE MOGELIJKHEDEN IN HET BESTAANDE CASCO bij verschillende korrelgroottes en organisatieniveaus

Transcriptie

1 RUIMTELIJKE EN TYPOLOGISCHE MOGELIJKHEDEN IN HET BESTAANDE CASCO bij verschillende korrelgroottes en organisatieniveaus BAVAVLA Architecten HEESTERVELD / H-Lab

2 INHOUD 1 INLEIDING FOTOREPORTAGE 2 RUIMTELIJKE ANALYSE DOOR ONTWERPEND ONDERZOEK 2.1 Inleiding 2.2 Woningtypes, casco s, installaties 2.3 Het blauwe casco 2.4 Het groene casco 2.5 Het paarse casco 2.6 Het gehele complex 3 DE ORGANISATIE VAN HET BEHEER 3.1 Het kanaliseren van ambities 3.2 De organisatie van het beheer 3.3 De transformatiematrix 3.4 Financieringsmodellen en duurzaamheid COLOFON BIJLAGE TEKENINGEN IN 42 BLADEN

3

4 1 INLEIDING Heesterveld bestaat uit vier open bouwblokken met portiek etage woningen uit de jaren tachtig. Het maakt deel uit van de naoorlogse uitbreiding van Amsterdam, de Bijlmermeer. Heesterveld wordt beheerd door woningbouwcorporatie Ymere. Het is een geisoleerde locatie, ingeklemd tussen de metrolijn en twee galerijfl ats van corporatie Rochdale. Deze positie van de relatief kleine bouwenvelop maakt de lokatie minder aantrekkelijk voor herontwikkeling door sloop-nieuwbouw. Net als veel andere vernieuwingslokaties heeft de crisis in de woningbouw Heesterveld in een onzekere tussentijd gebracht. De planvorming is vastgelopen, het is niet zeker of Heesterveld wordt gesloopt of herbestemd. Om deze tussentijd op een waardevolle manier in te vullen heeft Ymere opdracht gegeven aan Eva de Klerk een tussentijd project in het blok te organiseren en te ondersteunen. Een collectief van hiphop organisators, kunstenaars, DJ s en muzikanten werkt en woont in het complex. Het onderzoeksproject H-Lab, waarbinnen deze studie en dit rapport opgesteld is, is opgezet binnen een groter geheel aan activiteiten en projecten die nieuwe ontwikkelingsmethoden onderzoeken. Door middel van ontwerpend onderzoek worden herontwikkelingstrategieën gedreven door de omringende hiphop society en de actieve rollen van de coporatie, gemeente en adviseurs onderzocht. Het doel is enerzijds tot een realistisch toekomstperspectief voor Heesterveld en zijn bewoners op te zetten en anderzijds het discours rond stedelijke ontwikkeling een nieuwe impuls te geven. Stedelijke ontwikkeling is steeds minder een onderwerp van planmatige vernieuwing, maar van de natuurlijke ontwikkeling van het bestaande, van een voortdurende transformatie van de stad. De adaptiviteit van de stad, de wijk, het bouwblok en de woningvoorraad is essentieel voor het overleven ervan op langere termijn. Zonder aanpassingsvermogen loopt de gebouwde omgeving op den duur uit de pas met de sociale ontwikkeling en een veranderende vraag. Radicale vernieuwing lijkt dan de enige optie. Het adaptieve potentieel is verborgen in de fl exibiliteit van de stenen, de ruimte die casco s bieden voor het ontwikkelen van nieuw aanbod. In hoeverre dit potentieel benut wordt hangt af van de organisatie van het beheer over die stenen. Het volledige corporatieve beheer van een woningvoorraad, op alle schaalniveaus tussen stedenbouw tot inbouw, heeft er bijvoorbeeld toe geleidt dat deze zich in de loop van de jaren nauwelijks aanpast. Pogingen om met ontwikkelend beheer geleidelijke transformaties in de bestaande voorraad op gang te brengen stuiten vooralsnog op de modus operandi van corporaties. In het kader van het onderzoeksproject H-Lab worden daarom alternatieven onderzocht voor dit volledige corporatieve beheer, met meer invloed van de gebruikers op de kleinere schaalniveaus. De volgende stap ten aanzien van de voorgaande analyse betreft het in beeld brengen van de kosten van een complexplan en mogelijke deelontwikkelingen. Het onderzoek is een samenwerking tussen Ontwerpstudio Iris Schutten, 2012 Architecten en BAVAVLA Architecten. Het onderzoek omvat niet alleen het ruimtelijke en woningtypologische potentieel van het bouwblok, maar ook een brede inventarisatie van mogelijke fi nancieringsmodellen voor een herontwikkeling en het manipuleren van materiaal-, informatie en geldstromen in het gebied ten gunste van de duurzame ontwikkeling van de locatie. Alle onderzoeken gaan uit van een analyse in schaalniveaus, zowel ruimtelijk en organisatorisch als procesmatig. Uit dit breed ingezette onderzoek wordt in een later stadium een strategie voor het gehele blok gedestilleerd, waarbij de verschillende deelonderzoeken samengevoegd worden. We hopen dat dit onderzoek een start zal betekenen voor het defi nieren van individuele en gemeenschappelijke ambities, het vertalen ervan in een strategie voor fl exibiliteit en transformatie, en het organiseren en fi nancieren van individueel-, collectief en of corporatief beheer.

5

6

7

8 2 RUIMTELIJKE ANALYSE DOOR ONTWERPEND ONDERZOEK 2.1 Inleiding Het onderzoek van BAVAVLA Architecten, waarvan dit een eerste verkenning is, heeft tot doel de mogelijkheden te onderzoeken voor de ruimtelijke ontwikkeling van het bouwblok in het algemeen en van de woningplattegronden en -typologieen in het bijzonder. In het volgende hoofdstuk zal de analyse gepresenteerd worden van de mogelijkheden voor plattegrondverbetering en (verticale)samenvoegingen. Uit de eerste analyse blijkt dat het bouwblok 3 typen casco s bevat, met in totaal 9 portieken en 9 woningtypes. In de analyse is uitgegaan van de bestaande woningtypes, de beukmaten van- en technische strengen in de woningen, de ligging van de woningen rond een gemeenschappelijk portiek en het typen casco waarbinnen elke groep woningen gevormd zijn. Elk casco, portiek of woningtype biedt andere mogelijkheden voor de ruimtelijke ontwikkeling. Deze mogelijkheden hangen af van de korrelgrootte van de ingreep: het niveau van de woning, het niveau van het portiek, het niveau van het casco. Deze korrelgroottes bepalen het minimale niveau van organisatie voor de betreffende transformatie: het niveau van het individu (1 pers), het niveau van het portiekcollectief (4/8 pers), het niveau van het casco-collectief (9/24 pers) of zelfs het niveau van het blok-collectief (80 pers). Teneide een voorgstelde verbetering of transformatie snel te kunnen koppelen aan de korrelgroottes en de minimale organisatiegraad worden ze vergezeld van de volgende icoontjes.

9 plattegrondverbetering op individueel niveau samenvoeging optopping op individueel niveau plattegrondverbetering op niveau portiek collectief samenvoeging optopping op niveau portiek collectief nieuwe woningtypes door herverkaveling op het niveau van het casco collectief verbetering op complexniveau op het niveau van het blok collectief

10 2.2 Woningtypes, casco s en installaties Het complex bestaat uit 9 verschillende woningtypes, variërend van woningen voor alleenstaanden 38,6 m2 BVO tot aan eengezinswoningen 113,6 m2 BVO. Deze differentiatie is mogelijk door de 3 verschillende typen casco s die toegepast zijn, hier met blauw, groen en paars aangegeven. Deze casco s bevatten woningen in drie verschillende beukmaten: woningen van bruto 3,6 m (blauw) en woningen uit beuken van 5,7m en 3m (groen en paars). Deze verschillende beukmaten hebben invloed op de grootte, de ruimtelijke mogelijkheden binnen de woningen en de fl exibiliteit van het casco. Ook het aantal en de positie van de schachten bepalen de fl exibiliteit van het casco. Bij alle woningtypes is uitgegaan van een ruimtelijk minder aantrekkelijke kernplattegrond, met de dienende ruimtes rondom centrale schachten. De invloed ervan op de fl exibiliteit verschilt sterk per woningtype, in sommige gevallen levert het verplaatsen of aanvullen van de schachten veel voordeel op, in andere gevallen is dat niet zo. Installatietechnisch is het complex in orde, alle woningen hebben een HR combiketel. De woningen worden op natuurlijke wijze geventileerd met een shuntkanaal in de keuken en de badkamer. De energielabels zitten tussen de (D?) en de (F?). Met het isoleren van de vloer van de onderste woningen en het dak, alsmede met het plaatsen van nieuwe kozijnen en HR+ glas, is de labeling te verbeteren naar overwegend (B-C?) Het dak biedt ruimte voor het plaatsen van panelen. Vooralsnog is er nergens asbest geconstateerd. Blauw A1 appartement klein huishouden 38,6 m2 1 beuk van 3,6 m A2 appartement klein huishouden 57,8 m2 1 beuk van 3,6 m + 0,5 beuk van 3 m A3 eengezins appartement 104,4 m2 2,5 beuken van 3,6 m Groen B1 eengezins appartement 55,2 m2 1 beuk van 5,7 m B2 eengezins appartement 75,6 m2 1 beuk van 5,7 m + 0,5 beuk van 3 m Paars C1 eengezins appartement 60,7 m2 0,8 beuk van 5,7 m + 0,5 beuk van 3 m C2 eengezins appartement 94,8 m2 0,8 beuk van 5,7 m + 1,5 beuken van 3 m C3 eengezins appartement 113,6 m2 1 beuk van 5,7 m + 2 beuken van 3 m C4 appartement klein huishouden 47,5 m2 0,5 beuk van 5,7 m + 0,5 beuk van 3 m Alle benedenwoningen in het blauwe casco en enkele hoekwoningen in het groene casco zijn grondgebonden. Het overgrote deel bestaat uit portiek ontsloten appartementen. Een goede buitenruimte aan de appartementen ontbreekt. Oplossingen voor aanvullende buitenruimte kunnen gezocht worden in een collectief hof, met het maken van grond- en dakgebonden woningtypes, of door het plaatsen van grotere balkons. Het verticaal schakelen van units, in plaats van de huidige horizontale verdeling ligt dan voor de hand. Hiermee wordt bovendien de geluidsoverlast gereduceerd. De constructie heeft genoeg capaciteit voor het vergroten van de ruimtelijkheid met doorbraken in vloeren en bouwmuren, voor het benutten van het dak als buitenruimte of voor optoppingen. Constructieve ingrepen dienen echter in samenhang beschouwd te worden. VOOR DE TEKENINGEN ZIE DE BIJHORENDE BLADNUMMERS IN DE BIJLAGE!

11

12 2.3 Het blauwe casco Blad A1-B, Blad A2-B, Blad A3-B Het aanbod in het deel uit beuken van 3,6 m. bestaat enerzijds uit zeer kleine starterswoningen van 38,6 m2 BVO, woningen uit 1 1/5 beuk van 57,8 m2 BVO en zeer grote eengezinswoningen van 104,4 m2 BVO. Binnen deze 3 woningtypes zijn de schachten geconcentreerd in een enkele beuk waarbinnen de keuken en het sanitair ligt. De woningen typeren zich hiermee als een voortzetting van de vroeg naoorlogse portiekfl at. Blad A1-B Het appartement type A1 heeft een ruimtelijk onaantrekkelijke kernplattegrond. De opbouw, eenbeukig met schachten door de kern, veroordelen deze appartemen tot een hokkerige indeling in een voor- en achterkamer. Verbetering van de plattegrond is niet mogelijk. Binnen de beperkte beukmaat is ruimtelijkheid alleen in de hoogte te bereiken. Blad A1-IS De beperkte oppervlakte van 38,6 m2 maakt het mogelijk twee, drie of vier boven elkaar gelegen appartementen samen te voegen tot een niet te grote woning. De trap kan vanwege de krappe beukmaat niet dwars geplaatst worden. De schachten blokkeren de plaatsing van een trap in het midden. Ruimtelijk aantrekkelijke samenvoegingen zijn daarom alleen mogelijk met het maken van een vide aan de gevel (zie afbeelding 1). Blad A1-PCS Het verleggen van de schachten naar een bouwmuur vereenvoudigt vertikale samenvoegingen. Ook een economisch voordelinge opbouw, met trap, verkeersruimte en dienende ruimte in de kern van de plattegrond is nu mogelijk. Blad A2-B Dit woningtype bestaat uit een vrije beuk, alle dienende ruimtes zijn geclusterd in de halve wisselbeuk. Blad A2-IV De plattegrond kan op een eenvoudige manier verbeterd worden. Een geringe doorbraak koppelt de kleine woonkamer aan de keuken. Afhankelijk van de leefstijl van de bewoner kan de separatie tussen slaapkamer en woonkamer verwijderd worden. Blad A2-IS Met het samenvoegen van deze verbeterde plattegrond met een bovengelegen appartement ontstaat een behoorlijke eengezins- of woon-werkwoning. De wisselbeuken doet nu dienst als entreehallen van de woning, hetgeen de woning eenvoudig opdeelbaar maakt in domeien t.b.v. een woon- werkwoning. Blad A2-PCS Met het verplaatsen van de schachten en de meterkast, een ingreep op portiekniveau, ontstaat ruimte voor een trap in de wisselbeuk. Blad A3-B Dit zeer ruime type bestaat uit 2,5 beuk, met een smalle centrale corridor. Blad A3-IV Met doorbraken in de bouwmuren is een grote mate van horizontale ruimtelijkheid te organiseren, waarbij verkeersruimte gecombineerd wordt met gebruiksruimte. Er gaat individuele ruimte in slaap- of werkkamers verloren, die ten goede komt aan de collectieve ruimte in de woning. De eerste optie laat een grote eet- & woonkamer zien aan de volle breedte van de gevel, gecombineerd met een woonkamer in de diepte van het huis. De tweede optie laat een brede centrale woonruimte zien, die de woonkamer kruist. Blad A3-IS Het samenvoegen van twee appartementen type A3 is niet echt een optie, het levert te grote woningen op van 210 m2. Het optoppen van de topwoningen ligt meer voor de hand. Er is maximaal maar liefst 105 m2 woon- of bedrijfsruimte toe te voegen. Blad A3-PCV Alle dienende ruimtes in type A3 zijn geclusterd aan de entree, rondom een aantal schachten. Teneinde de woning te verdelen in domeinen ligt het verplaatsen van de badkamer naar de andere woningscheidende wand, voor de hand. op portiekniveau dient een extra streng aangebracht te worden. Blad A3-PCS Ook deze variant is op te toppen. Blad A-CCS1 Met het combineren van de vertikale ruimtelijkheid van type A1 en de horizontale ruimtelijkheid van type A3 is het blauwe casco A ten volle uit te buiten (zie afbeelding 2). Woningen ontlenen hun ruimtelijkheid aan combinaties van vides en brede beuken. De transformatie dient op het niveau van het casco collectief georganiseerd te worden. Blad ACCS2 Het tekort aan buitenruimte is op te lossen door zoveel mogelijk woningen grondgebonden of dakgebonden te maken. Het is hierbij mogelijk de topappartementen om te keren, door de entree en een woonvertrek plus buitenruimte aan een nieuwe ontsluiting op het dak te leggen.. VOOR DE TEKENINGEN ZIE DE BIJHORENDE BLADNUMMERS IN DE BIJLAGE!

13 afbeelding 1. Vertikale ruimtelijkheid afbeelding 2. Combinaties van vertikale en horizontale ruimtelijkheid

14 2.4 Het groene casco Blad B1-B, Blad B2-B Het aanbod in het deel uit beuken van 5,7 m en van 3 m bestaat uit ruime starterswoningen van 55,2 m2 en 71,0 m2. De woningen zijn ruimtelijk minder fraai omdat ook in deze woningen de servicekern de woning verdeelt in een voor- en achterkant en waardoor lange zichtlijnen ontbreken. De schachten zijn goed verdeeld, aan beide bouwmuren en in het midden van de plattegrond. De royale beukmaat en de positionering van de schachten maakt dit type casco erg fl exibel, de mogelijkheden voor individuele plattegrondverbeteringen en samenvoegingen zijn groot. Ook het optoppen van de appartementen mogelijk, met een extra slaap-, werk- of woonkamer, gecombineerd met een goede buitenruimte. Blad B1-IV Ook zonder collectieve ingrepen is het mogelijk de ruimtelijkheid te verbeteren. De keuken en het sanitair zijn zo over de breedte te verdelen dat de voor- en achterzijde in een open relatie met elkaar komen te staan. Blad B1-IS1 & Blad B1-IS2 Het niet te grote oppervlak van 55,2 m2 maakt het samenvoegen van twee boven elkaar gelegen appartementen type B1 tot woningen van 110,4 m2 mogelijk. De forse beukmaat biedt legio mogelijkheden voor het plaatsen van een trap. Met een centrale trap met 2 kwarten wordt een economische voordelige samenvoeging verkregen met een maximaal aantal m2. Met het toepassen van ruime trapgatenof vides is een grote verticale ruimtelijkheid te verkrijgen. Blad B1-IS3 Het optoppen van de bovenste appartementen, met aanvullende buitenruimte ligt voor de hand. Blad B2-PCS ook het betreffende type B2 heeft zoveel overmaat en een gunstige ligging van de schachten, dat verdere ingrepen op het niveau van het portiek of het casco niet echt noodzakelijk zijn. Bij samenvoegingen kan eventueel gedacht worden aan het vitaliseren van de zogenaamde wisselbeuk. Met het beglazen van de kopse zijde van het portiek kan deze ingezet worden als ruime entreehal met trap en toilet. Op de eerste verdieping kunnen in deze ruimte de overloop en de badkamer geplaatst worden. Deze woning heeft twee toegangsdeuren en is eenvoudig op te delen in twee domeinen, hetzij voor het dagleven en het slapen, of voor het scheiden van wonen en werken. Ten behoeve van het verplaatsenvan dienende ruimtes kan een extra schacht in de wisselbeuk aangebracht worden. Blad B-PCV De plint van casco type B bestaat uit bergingen. Deze bergingen worden de komende tijd opgeofferd, ten gunste van een levendig, grondgebonden programma. Het voorstel op Blad B-PCV betreft het organiseren van een berging in combinatie met een ruimte voor de wasmachine, voor de twee woningen aan het portiek, in de wisselbeuk. Blad B-PCS Deze ruimte kan, eventueel in een later stadium, bij vertikale samenvoegingen opgeofferd worden ten gunste van een economisch geplaatste trap en toilet. VOOR DE TEKENINGEN ZIE DE BIJHORENDE BLADNUMMERS IN DE BIJLAGE!

15 Voorstel voor een zeer fl exibele modelwoning, vertikale samenvoeging en optopping met buitenruimte (maquettefoto s toevoegen)

16 2.5 Het paarse casco Het paarse casco betreft de oplossingen op de vier hoeken van het complex. De vier woningtypes C1 t/m C4, uit beuken van 5,7 en 3 m. zijn gevarieerd en delen weinig overeenkomsten. Het noordelijke en westelijke portiek bevatten 1 hoekwoning per woonlaag, analyse op casco niveau vervalt. De hoekoplossingen voor het oostelijke en zuidelijke portiek zijn spiegelsymmetrisch. Blad C1-B Woningtype C1 van 60,7 m2, is toegepast op 3 van de 4 hoeken. De woning heeft een kernplattegrond met de dienende ruimtes rond drie centrale schachten in de brede beuk. Blad C1-IS Met het plaatsen van een trap in de halve beuk is een zeer aantrekkelijke woning van ca. 120 m2 te maken. Het overgrote deel van het woonoppervlak is vrij indeelbaar. Blad C1-PCS Met een extra schacht in de wisselbeuk, een ingreep op het niveau van het portiek collectief, worden de mogelijkheden van deze ruimte enorm verbeterd. In het voorbeeld wordt de wisselbeuk ingezet als dubbel hoge hal, met trap en toilet. De wand tussen de hal en het portiek kan beglaasd worden. Een groot balkon aan de keuken geeft deze woning veel meer kwaliteit. Blad C2-B Woningtype C2, van 94,8 m2 bestaat uit type C1, met aan beide zijden een extra halve beuk van 3 m. breed. De oplossingen zijn vergelijkbaar met dievan type C1. Blad C2-IV De woning is op eenvoudige wijze aanzienlijk te verbeteren. Met het verwijderen van separaties en het aanbrengen van een doorbraak in de bouwmuur bij de keuken wordt een ruimtelijk zeer aantrekkelijke kernplattegrond verkregen. De lange gevel ligt vrij over de volle lengte van ca. 11 meter. Blad C2-IS Dit type is eenvoudig samen te voegen. Hiermee wordt echter een erg grote woning van 189,6 m2 verkregen. Optoppen ligt daarom meer voor de hand. Blad C2-PCV Op het niveau van het portiek collectief is een aanvullende schacht aan te brengen in de wisselbeuk aan het portiek. De mogelijkheden van deze ruimte worden hiermee enorm verbeterd. In het voorstel wordt deze ruimte nu benut voor een grote badkamer. De woonkamer wordt verruimd tot woon- werkruimte. De kwaliteit wordt enorm verbeterd door recht tegenover de keuken een groot balkon aan te brengen. Blad C2-PCS In dit voorbeeld wordt de smalle beuk aan het portiek ingezet als dubbel hoge hal, met trap en toilet. De de wand tussen de hal en het portiek kan beglaasd worden. Aan deze hal bevindt zich nog een extra werkkamer. De woonoppervlakken in de brede beuk zijn vrij indeelbaar. Ook dit woningtype is zeer groot; 189,6 m2. Blad C3-B betreft een zeer groot woningtype van 113,6 m2. Vertikale samenvoegingen tot een woning van 226 m2 zijn in deze context niet zinnig, wellicht kunnen in een later stadium woningen voor een woongemeenschap onderzocht worden. Er is binnen Type C3 gebruik gemaakt van afzonderlijke schachten voor de badkamer en de keuken in twee verschillende delen van het huis. Blad C3-IV Het is mogelijk dit woningtype ruimtelijk te verbeteren en de hokkerigheid te reduceren door separaties te verwijderen. Blad C3-IS Het optoppen van de top-appartementen is zeer aantrekkelijk. Het voorstel laat een gedeeltelijke optopping zien, met een riant dakterras op het zuidwesten. Blad C4-B betreft een zeer klein, eenzijdig georienteerde woningtype van 47,5 m2. Ondanks de geringe afmetingen bestaat deze woning uit een twee kamervariant met een servicekern. Blad C3-IV Met de sloop van het merendeel van de separatiewanden en een doorbraak is een ruimtelijk kernplattgrondje te maken. De kern kan vormgegeven worden als los blok in een grotere kamer. De omringende ruimte is evenwichtig verdeeld, hetgeen de plattegrond enige fl exibiliteit geeft. Blad C4-IS Vertikale samenvoegingen liggen voor dit type meer voor de hand. Deze kunnen op individuele basis uitgevoerd worden. In de eerste set plattegronden is de trap economisch in de kern geplaatst. Het vervangen van het balkon door een grotere is zeker een optie, zeker gezien de ligging aan de keuken. In de tweede plattegrond is de trap in een ruime vide geplaatst in de smalle beuk, hetgeen dit type een zekere vertikale ruimtelijkheid geeft. Blad C-PCV Woningtype C4 is, vanwege de grootte, de eenvoudige opbouw, onder andere door de geringe gevelopeningen, eenvoudig te isoleren. Het zou een prima ruimte zijn om als collectief te huren/kopen, en te verbouwen tot 1 a 2 studioruimtes. Deze zouden op basis van timeshare, of verhuur rendabel gemaakt kunnen worden.

17 2.6 Het gehele complex Het ontwikkelen van de woningvoorraad binnen het bestaande casco vergt investeringen die door de zittende bewoners vaak niet op te brengen zijn. De haalbaarheid kan worden vergroot door maatregelen op complexniveau; groot onderhoud en energprestatie verbetering en opwaardering te combineren met ingrepen die de transformatie van de woningvoorraad vergemakkelijken. Dit zogenaamde ontwikkelend beheer vereist een beheerorganisatie op het niveau van het casco- dan wel het blok-collectief, of van corporatief beheer. Op complexniveau worden reeds ingrepen gedaan, hetzij voor het noodzakelijke onderhoud, hetzij voor de verbetering. Blad BCV1 De buurt ligt ver van de binnenstad, maar is echter zeer goed bereikbaar met de metro en de auto. Een uitgesproken collectief woonmilieu ontbreekt echter. De afwezigheid van een collectief woonmilieu maakt het blok minder aantrekkelijk. Het binnenhof heeft een beperkte maat van ca. 40 x 40 m, als openbare ruimte werkt ze daarom niet goed. De beperkte maat geeft aanleiding tot de transformatie van het hof in een collectief woon/werk milieu. De plinten aan het binnenhof zijn voor een groot gedeelte blind en gevuld met bergingen. De plinten hebben echter voldoende hoogte voor een herbestemming in een meer levendig programma. Het ontwikkelen van een aantrekkelijk woonmilieu vergt regie op complexniveau, de transformatie van het binnenhof is momenteel door een blok-collectief voorbereid. Het is verstandig deze transformatie ook te onderzoeken in het licht van de betekenis die zij heeft als buitenruimte voor de omliggende appartementen, met name van de appartementen in het groene casco (Woningtypes B1 en B2). De variatie aan ruimte rondom het blok is groot. Deze bestaat uit een zeer publieke rand aan de weg naar het metrostation, tot een effi cient bereikbare parkeerplaats en een private zijde aan het water. De positie van het complex in het omringende maaiveld geeft voldoende aanleidingen tot het aantakken van dat nieuwe programma. In de nabije omgeving ontbreekt het aan voorzieningen die aantrekkelijk zijn voor de doelgroep. Aan de meest publieke kant is een cafe / restaurant in voorbereiding. Hoewel deze functieveranderingen effect hebben op het niveau van het blok-collectief, kunnen de fysieke transformaties zich voltrekken op individueel niveau of op het niveau van het casco collectief. Blad BCV2 De architectuur van de complexen is radicaal, maar anoniem. Een collectieve uitdrukking ontbreekt. Het neutrale raster zou echter een goede drager kunnen zijn voor verschillende collectieve en individuele uitdrukkingen. Het huidige onderhoud van de kozijnen en het schilderwerk, of toekomstige ingrepen ter verbetering van de isolatie en energieprestatie kunnen gecombineerd worden met de ontwikkeling van de gevels, nieuwe balkons, opdikkingen en aantakkingen aan het maaiveld. Blad BCV3 Het dakvlak kan goed ontwikkeld worden, als buitenruimte en ten behoeve van optoppingen, de constructie en de fundering hebben hiertoe voldoende capaciteit. Het huidige onderhoud van het dak, waarbij onder andere het dak weer waterdicht gemaakt wordt, had gecombineerd kunnen worden met het voorbereiden van het dak op deze buitenruimtes en optoppingen, het voorbereiden van balustrades, een trapgaten, etc. VOOR DE TEKENINGEN ZIE DE BIJHORENDE BLADNUMMERS IN DE BIJLAGE!

18 3 De organisatie van het beheer 3.1 Het kanaliseren van ambities Een breakdance event als inspirerend model voor zelfbeheer van Heesterveld? Net als in Heesterveld werken een scala aan individuen en kleine of grote collectieven aan een gemeenschappelijk doel. Naast het publiek zijn er verschillende kleinere Crews die op hun beurt weer bestaan uit een aantal individuele B-Boys. Publiek, DJ s, Crews en B-Boys spannen een fysieke ruimte op, Cypher, een culturele ruimte op, Hiphop, voor collectieve en individuele expressie. Een B-Boy kiest zijn eigen vorm, een Crew moet synchroniseren, de organisatie voert de regie over het event, een jury geeft punten aan kwaliteit. Het event is een model en een metafoor voor een organisatie in zelfbeheer, waarbinnen individuele en collectieve ambities gekanaliseerd worden in een gemeenschappelijke gebeurtenis. 3.2 De organisatie van het beheer In hoofdstuk 2 is het ruimtelijke en typologische vermogen geanaliseerd dat verborgen is in het bestaande casco, welke rek er in het bestaande complex zit, welke kansen het complex biedt voor nieuwe woningtypes. De voorgaande ruimtelijke analyse van dit complex is natuurlijk niet uitputtend, er zijn nog legio varianten voor verbeteringen en samenvoegingen mogelijk. Er is gedurende de verkenningen weinig tot geen input geweest vanuit de zittende groep bewoners, hun ervaringen en inzichten zijn in de voorgaande analyses niet verwerkt. De analyse krijgt daarmee een wat academisch gehalte. De voorgaande analyse laat echter goed zien welke mogelijkheden de bestaande casco s bieden bij verschillende korrelgroottes van ingrepen. In het algemeen kan gesteld worden dat de ruimtelijke mogelijkheden toenemen naarmate het aantal eenheden die betrokken zijn bij de transformatie groter wordt. Mogelijkheden worden optimaal uitgebuit als het beheer over het complex op casco niveau georganiseerd wordt, bijvoorbeeld naar het model van een klusblok als het Wallisblok. Een oplopende organisatiegraad kent echter ook nadelen. Het planmatige karakter van de herontwikkeling neemt toe, met een afnemende adaptiviteit op nieuwe ambities van zittende bewoners en nieuwe aanhakers tot gevolg. Dat is in de huidige onzekere startpositie een reëel nadeel, Pogingen om met ontwikkelend beheer geleidelijke transformaties en differentiatie op gang te brengen stuiten vooralsnog op de modus operandi van corporaties. Een strategie voor herbestemming leidt dan snel tot een masterplan met een nieuwe instandhouding van jaar. Het is daarom zeer de vraag of met een organisatie van beheer op corporatief- of complexniveau de uiteenlopende en verandelijke ambities van zittende en mogelijke aanhakers gekanaliseerd kunnen worden in een voortdurende ontwikkeling. Een organisch groeimodel maakt het mogelijk de ambities en energie van een groot aantal bewoners, ondernemers en aanhakers in te zetten. Dit vergt invloed van gebruikers op de kleinere schaalniveaus. De transformatie in werkruimte of andere woningtypes vergt echter investeringen die individueel vaak niet op te brengen zijn. Deze individuele kosten zijn terug te brengen door inspanningen op collectief niveau te combineren met ingrepen die de ontwikkeling van de typologie eenvoudiger en goedkoper maakt; het zogenaamde ontwikkelend beheren. Corporaties beschikken over de ervaring en de middelen om dit ontwikkelendbeheer uit te stippelen en te dragen.

19

20 3.3 De transformatiematrix Het is aannemelijk dat een bottom up proces vanuit individuen en kleine collectieven, gecombineerd met ontwikkelend beheer van een blok-collectief of corporatie een werkbaar model oplevert om de energie en ambities van alle participanten om te zetten in een duurzame ontwikkeling. De vraag is waar scheidslijnen getrokken worden tussen de delen van het complex die vallen onder het individuele en collectieve beheer. Er is een direct verband tussen de korrelgrootte van een ingreep en de minimale organisatiegraad die voor deze ingreep noodzakelijk is. De mogelijkheden zijn maximaal bij een hoge organisatiegraad op complexniveau. De ruimtelijke analyses laten echter zien dat ruimtelijke mogelijkheden van bepaalde typen casco s voldoende benut worden bij een beperkte organisatie van het beheer op het niveau van het individu of van het portiek. Als het uitbuiten van de ruimtelijke en typologische mogelijkheden het doel is, dan maakt de ruimtelijke analyse uit de voorgaande paragrafen de volgende opdeling aannemelijk: - Ontwikkeling en het beheer van het hof als collectieve ruimte: organisatie op het niveau van het blok-collectief. - Ontwikkeling van het dakvlak, voorbereiding terras en optopping: organisatie op het niveau van het casco-collectief of het blok-collectief. - Onderhoud en ontwikkeling van de schil: organisatie op het niveau van het casco-collectief of het blok-collectief. - Ruimtelijke en typologische ontwikkeling in het blauwe casco: organisatie op het niveau van het casco-collectief. - Ruimtelijke en typologische ontwikkeling in het groene casco: organisatie op het niveau van het individu of het portiek-collectief. - Ruimtelijke en typologische ontwikkeling in het paarse casco: organisatie op het niveau van het individu of het portiek-collectief. 3.4 Financieringsmodellen en duurzaamheid De volgende stap ten aanzien van de voorgaande analyse betreft het in beeld brengen van de kosten van een complexplan en mogelijke deelontwikkelingen. Het verdere onderzoek is een samenwerking tussen Ontwerpstudio Iris Schutten, 2012 Architecten en BAVAVLA Architecten. Dit onderzoek omvat niet alleen het ruimtelijke en woningtypologische potentieel van het bouwblok, maar ook een brede inventarisatie van mogelijke fi nancieringsmodellen voor een herontwikkeling en het manipuleren van materiaal-, informatie en geldstromen in het gebied ten gunste van de duurzame ontwikkeling van de locatie. Alle onderzoeken gaan uit van een analyse in schaalniveaus, zowel ruimtelijk en organisatorisch als procesmatig. Uit dit breed ingezette onderzoek wordt in een later stadium een strategie voor het gehele blok gedestilleerd, waarbij de verschillende deelonderzoeken samengevoegd worden. We hopen dat dit onderzoek een start zal betekenen voor het defi nieren van individuele en gemeenschappelijke ambities, het vertalen ervan in een strategie voor fl exibiliteit en transformatie, en het organiseren en fi nancieren van individueel-, collectief en of corporatief beheer.

21

22 COLOFON Het onderzoek in het kader van het H-Lab te Heesterveld wordt gedaan in een samenwerking tussen Architectuurstudio Iris Schutten, 2012 Architecten & BAVAVLA Architecten RUIMTELIJKE EN TYPOLOGISCHE MOGELIJKHEDEN IN HET BESTAANDE CASCO bij verschillende korrelgroottes en organisatieniveaus BAVAVLA Architecten Meidoornplein 21 bg 1031 GB Amsterdam Januari 2013

23

24 BIJLAGE: TEKENINGEN

25

26

27

28

29

30

31

32

33

34

35

36

37

38

39

40

41

42

43

44

45

46

47

48

49

50

51

52

53

54

55

56

57

58

59

60

61

62

63

64

65