Rijnhart Wonen. Jaarrapport 2015

Transcriptie

1 Rijnhart Wonen Jaarrapport 2015 JAARREKENING 2015

2 Stichting Rijnhart Wonen VESTIGINGSADRES Bolderikkamp 12 POSTADRES Postbus 21, 2350 AA Leiderdorp TELEFOON FAX INTERNET ALGEMEEN Managementteam DIRECTEUR BESTUURDER MANAGER WONEN MANAGER FINANCIËN MANAGER VASTGOED de heer J.C. de Vries mevrouw A. Rook de heer S. E. van der Veer de heer H. van Hees Raad van Toezicht VOORZITTER VICEVOORZITTER LID LID LID mevrouw M.P.C. Gielink de heer C.J.M. Karsten de heer J. la Croix mevrouw P.A. Lansbergen de heer H. Buijing Overige gegevens Akte van oprichting 21 maart Inschrijving in het openbaar register van de Kamer van Koophandel De stichting heeft als werkgebied de gemeenten Zoeterwoude en Leiderdorp.

3 Inhoudsopgave Woord vooraf in beeld 72 Verklaring bestuur 6 Middelen 16 Financieel beleid 16 Financieel resultaat 16 Besteding huuropbrengsten 17 Resultaat bedrijfsvoering 17 Actuele waarde 19 Vermogenspositie 19 Financieringen en beleggingen 20 Liquiditeiten 21 Risicoparagraaf 22 Accountantsverklaring 25 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 26 Woonkwaliteit 74 Verkoop uit bezit 74 Slimmer kopen 75 Projectontwikkeling 75 Maatschappelijk vastgoed 75 Kwaliteit woningbezit 76 Onderhoud 76 Klanten 78 Wonen 78 Leefbaarheid 79 Bewonersparticipatie 80 Wonen, zorg en welzijn 84 Klachten over Rijnhart Wonen 84 Jaarrekening Organisatie 87

4

5 Woord vooraf De tijd vliegt was al weer het derde jaar van ons nieuwe beleidsplan Expert in simpel wonen. Halverwege de beleidsplanperiode is het een mooi moment om de balans op te maken. Dat hebben wij ook gedaan in Ons beleidsplan is kernachtig in beeld gebracht met een kubus. Op ieder vlakje staat een doelstelling of element van onze missie en dromen. Na drie jaar constateren wij dat veel van deze dromen en doelstellingen al uitgekomen zijn. Bijzondere doelgroepen hebben onze bijzondere aandacht. Wij zijn blij met onze bewoners van het Thomashuis. De oude school is omgetoverd in een prachtig woongebouw. De samenwerking met het zorgondernemersgezin heeft ons veel inspiratie opgeleverd. Ook konden wij alle statushouders die aan Leiderdorp en Zoeterwoude waren toegewezen aan een woning helpen. Het aantal woningen was dit keer niet zo groot, omdat er ook gezinnen bij waren. Dit was ook leuk voor de scholen in bijvoorbeeld Zoeterwoude. Elke leerling is daar van harte welkom. Zo zorgen wij met elkaar ook voor een stukje verjonging in plaats van het veelgehoorde vergrijzing. Vooruitlopend op het passend toewijzen in 2016 kozen wij er samen met de gemeenten voor om lokaal maatwerk ook te richten op mensen met de laagste inkomens. Zo konden wij de goedkoopste woningen koppelen aan de mensen met de laagste inkomens. Want wij hadden ontdekt dat vooral nieuwe huurders relatief veel huur betaalden. Iets wat ook de huurdersorganisaties dringend onder onze aandacht brachten. Uiteindelijk hebben wij nieuwe plannen gemaakt om hier vanaf 2016 structureel wat aan te doen, maar zover waren wij in 2015 nog niet. Met lokaal maatwerk hebben wij hier zo goed als mogelijk op vooruitgelopen. Niet voor niets werd het motto voor 2016 met een knipoog naar ons beleidsplan expert in betaalbaar wonen. In 2015 werkten wij nog met het motto zo gezegd zo gedaan. En dat bleef niet steken bij de transformatie van een Thomashuis. Wij leverden ook het Keerpunt op. Weer een transformatie. Dit keer van drie bedrijfsruimtes naar vijf seniorenwoningen. Met de transformatie van een kinderdagverblijf naar een koopwoning en een kantoor naar een wooncomplex lijken wij bijna een transformatiespecialist te worden. Vooral het kantoor ombouwen naar 53 woningen is een flinke uitdaging. Nog voor de zomer van 2016 zal dit gebouw met de mooie naam De Entree klaar zijn. In onze missie zeggen wij dat wij kansen creëren voor mensen die dit het meest nodig hebben. De nieuwbouwkansen liggen niet voor het oprapen en daarom kijken wij ook naar bestaand vastgoed. De wachtlijst is groot. Op ieder nieuwbouwproject reageren honderden woningzoekers. Elk project is een druppel op de gloeiende plaat. Ook financieel was het een goed jaar. Wij hadden een positief resultaat van ca 5 miljoen euro. Dit betekent niet dat er meer dan 5 miljoen is ontvangen dan uitgegeven. Dan zouden wij de huren nog een stuk kunnen verlagen. Voor een deel komt het omdat een paar grotere nieuwbouwprojecten nog niet gestart zijn en wij de verliezen nog niet mogen nemen. Voor een deel is er sprake van een boekhoudkundige herwaardering. Wij zijn gelukkig financieel gezond en daardoor kunnen wij serieus werk maken van het betaalbaar wonen. Veel woningen worden ver onder de marktprijs verhuurd en met de huurverhoging ontzien wij de lagere inkomensgroepen. In 2015 hebben wij alles vernieuwd op ICT gebied om 24/7 bereikbaar te zijn voor onze huurders. De website is vernieuwd, wij hebben nu een klantenportaal en ook ons primaire systeem waarin wij alles vastleggen is nieuw. In 2016 hopen wij bijna 100 gloednieuwe sociale huurwoningen te verhuren. Ook hier zitten veel woningen bij die geschikt zijn voor huurders die afhankelijk zijn van huurtoeslag was een goed jaar en 2016 wordt nog beter. Volg ons maar op of via Facebook. Jan C. de Vries DIRECTEUR-BESTUURDER RIJNHART WONEN JAARRAPPORT 2015 RIJNHART WONEN 5

6 Verklaring bestuur Als bestuurder van Rijnhart Wonen verklaar ik dat wij in 2015 alle middelen in het verslagjaar volledig besteed hebben in het belang van de volkshuisvesting. De verhuurdersheffing drukte ook in 2015 zwaar op onze kasstromen. Doordat wij in 2013 en 2014 goed hebben ingegrepen zijn wij financieel gezond gebleven. Naast het terugbrengen van de organisati kosten hebben wij ook voor het derde jaar gebruik gemaakt van de inkomensafhankelijke huur verhoging. De laagste inkomensgroepen konden wij mede daardoor ontzien. Afgelopen jaren kregen sommigen zelfs een huurverhoging van 0%. Wij hebben dit gedaan omdat wij ons blijvend inzetten voor onze doelgroep. Wij creëren kansen in de woningmarkt voor mensen die dit het meest nodig hebben. De laagste inkomensgroepen kunnen op ons rekenen en wij nemen genoegen met een lager rendement, al ontkomen wij er niet aan de huren te laten stijgen. Ook topten wij in 2015 meer woningen af dan de jaren daarvoor, zodat nu ook lagere inkomensgroepen een betaalbare woningen konden bemachtigen. Belanghouders Ons motto in 2015 zo gezegd, zo gedaan ging niet alleen over het waarmaken van dromen en doelstellingen. Het ging ook over communiceren met huurders, belanghouders en partners. Dat hebben wij in 2015 veel gedaan. Het vaakst ontmoetten wij de huurdersorganisaties. Naast formele overlegmomenten per kwartaal kiezen wij voor extra informatie- en thema-avonden. Deze hebben een beleidsvoorbereidend karakter. Tijdens deze avonden worden de meningen en gedachten van de huurders gepeild en worden concept beleidsplannen gepresenteerd. Hierdoor bevat het uiteindelijke geformuleerde beleid op veel punten ook de wensen van de huurdersorganisatie. Op het punt van betaalbaarheid, het verkoopbeleid, de huurverhoging en lokaal maatwerk zijn de huurdersorganisaties De Huurderij en De HBOL sturend en beleidsvormend actief geweest. In de praktijk blijkt dat de meeste energie soms uitgaat naar wat er niet bereikt is. Dat is jammer, want vanuit Rijnhart Wonen is heel veel waardering voor de enorme inzet waarmee de meeste vrijwilligers zich inzetten voor huurdersparticipatie. In de samenwerking met de huurdersorganisaties blijkt dat niet alle relaties over en weer even goed zijn. Dit maakt het samenwerken iedere keer een uitdaging. Daarbij wordt de scherpte opgezocht. Soms acteert de huurdersorganisatie als waakhond. Dat was prettig, omdat zij voorkomen hebben dat er een belangrijke fout werd gemaakt. Naast het samenwerken met de formele huurdersorganisaties wordt er ook samengewerkt met veel bewonerscommissies en een klachtencommissie. De contacten en samenwerking verlopen doorgaans heel soepel en wij zijn blij met deze actieve huurders die zorgen voor hun eigen buurt en wooncomplex. Ze helpen ons een goede verhuurder te zijn. Prestatieafspraken Wij zijn er zeer trots op dat wij in 2015 al prestatieafspraken hebben gemaakt samen met de gemeenten en de huurdersorganisaties. Ook koos iedere partij ervoor om er een handtekening onder te zetten. Hierdoor zetten wij samen onze schouders eronder om een groot deel van de gemeentelijke woon visies te realiseren. Natuurlijk was het even zoeken naar ieders rol, maar er ligt nu wel een gedragen kader voor het woon- en huurbeleid dit jaar. Hierbij hielp het dat wij in 2015 volop bezig zijn geweest met het evalueren en herformuleren van het verkoopbeleid en de portefeuillestrategie. In de aanloop van het proces van de prestatieafspraken hadden wij met onze overlegpartners al de nodige avonden hierover doorgesproken. Hoewel de relatie met de huurdersorganisatie niet altijd soepel verliep, vonden wij dat in dit proces iedereen constructief aan tafel heeft gezeten. Dit geeft ons hoop op een verdere verbetering van de samenwerking met de huurdersorganisaties. 6 JAARRAPPORT 2015 RIJNHART WONEN

7 In 2014 hadden wij niet gekozen voor een grote belanghoudersbijeenkomst, maar voor een veelheid aan ontmoetingen persoonlijk of in kleinere groepen. In 2015 hebben wij gekozen voor de Week van het Wonen. In deze week konden huurders en belanghouders op meerdere momenten met ons in gesprek gaan. Dit kon bij ons op kantoor of in een themabijeenkomst over veiligheid wooncomplex of in een nieuwbouwproject. Ook kozen wij voor een lokale bijeenkomst, zowel in Leiderdorp als Zoeterwoude. Daar konden huurders, politici en zorgpartners met ons in gesprek gaan over gevoelige thema s. Op de website is een verslag te vinden. In de Week van het Wonen hebben wij met een paar honderd huurders en belanghouders het gesprek gevoerd over het beleid van Rijnhart Wonen. Ook daar kwam uit dat betaalbaarheid een belangrijk onderwerp is en dat er meer betaalbare woningen moeten komen. De uitkomsten van deze week zijn vertaald naar beleid. Wij hebben specifiek gecommuniceerd over de woningwet, de betaalbaarheid is verbeterd en bijvoorbeeld het verkoopbeleid is aangepast. De politieke partijen Er is uiteraard formeel overleg met het college van B&W ondersteund door de ambtenaren bij de uitvoeringen van het gemeentelijk woonbeleid. Alle politici blijken zeer betrokken bij de woningmarkt in het algemeen en de sociale huurders in het bijzonder. Daarom is er met iedere politieke partij, van coalitie tot oppositie, contact. Rijnhart Wonen is politiek neutraal en zoekt steun van alle partijen bij het creëren van kansen in de woningmarkt. Daarbij ontstaan soms verrassende combinaties. Ketenpartners In het onderhoud zijn grote slagen gemaakt. Wij hebben voor het planmatig onderhoud twee partners geselecteerd. Datzelfde hebben wij gedaan voor het dagelijks en mutatieonderhoud. Ook is de bezem gegaan door alle onderhoudscontracten. Dat betekent dat wij in sommige gevallen afscheid hebben genomen van partijen die al jaren voor ons werkten. Vooral voor sommige medewerkers was dit een hard gelag, omdat deze aannemers letterlijk kind aan huis waren bij onze huurders. Wij hebben gezocht naar partners die bereid waren verantwoordelijkheid te nemen op de lange termijn voor de kwaliteit van ons bezit. Hierdoor kunnen wij veel bezuinigingen realiseren. Mede hierdoor ziet de begroting van 2016 er goed uit. De kwaliteit van ons bezit en dienstverlening zal hier niet onder lijden. In de prestatieovereenkomsten zijn harde normen opgenomen. Kwaliteitsmeting bij de huurders zelf maakt hier onderdeel van uit. Een lerende organisatie in control Rijnhart Wonen is als organisatie in control. Onze plannings- en beleidscyclus is een manier van werken. We leren van onze fouten en stellen bij waar nodig. Onder ons motto Expert in simpel wonen blijven wij een lerende organisatie. De managementletter van onze accountant BDO gaf opnieuw groei en ontwikkeling aan. Ten opzichte van de benchmark van BDO doen wij het beter. De risicobeheersing is op orde en past bij de omvang van ons bedrijf. Wij hadden in 2015 voor het tweede jaar een zelfstandige controller in huis. En dit heeft zijn vruchten afgeworpen in het beheersen en verbeteren van diverse processen. Ook zelf wil ik als bestuurder continu ontwikkelen. In 2014 ben ik gestart met een opleiding aan de universiteit van Tilburg. Deze nieuwe opleiding Bestuurders nieuwe stijl heb ik in 2015 afgerond. Hiervoor kreeg ik in totaal 42 PE punten. Daarnaast volgde ik bij Finance Ideas sessies over de nieuwe Woningwet, wat voor 10 PE punten staat. Tot slot maak ik ook deel uit een intervisiegroep bestuurders met wie wij samen masterclasses volgen. Dit ter waarde 31 PE punten. Het minimum aantal van 108 PE punten in drie jaar hoop ik ruim te halen. Ook mijn medewerkers stimuleer ik in het werk, maar ook voor hun loopbaan te investeren in opleiden. In 2015 hebben wij hier ,- aan besteed. Sectorinstituten als het Centraal Fonds Volkshuisvesting en Waarborgfonds Sociale Woningbouw hebben ons positief beoordeeld. De rol van het Centraal Fonds is overigens vanaf 1 juli vervangen door de nieuwe toezichthouder Autoriteit Woningcorporaties (Aw). Het geheel van intern toezicht (Raad van Toezicht en het samenspel met het Management Team en de controller) en extern toezicht, maakt dat ik als bestuurder zeker ben van de kwaliteit en risicobeheersing van onze organisatie. JAARRAPPORT 2015 RIJNHART WONEN 7

8 Er komen veel veranderingen op ons af. Het lijkt alsof de buitenwereld verbeteringen vooral zoekt in nieuwe beheerssystemen en checklists. Wij proberen zo eenvoudig mogelijk alle veranderingen te implementeren. Liefst zo simpel mogelijk op zoek naar een goede balans tussen hard en soft controls. Ons team van medewerkers heeft ook in 2015 hard gewerkt. Ze hebben het goed gedaan. Natuurlijk viel er wel eens een bal op de grond. Zeker in de periode dat wij helemaal opnieuw moesten leren werken met de ICT systemen. Maar dat was iedere keer weer een kans op verbetering. We vonden het leuk om regelmatig een compliment te krijgen van onze huurders. Kaarten en brieven hingen wij trots op in onze kantine. Van het lekkers dat wij soms kregen, hebben wij heerlijk gesmuld. Zo was het bij elkaar leuk werken bij Rijnhart Wonen. Ook voor mij was 2015 een jaar van lekker werken en prettig besturen. Jan C. de Vries DIRECTEUR-BESTUURDER 8 JAARRAPPORT 2015 RIJNHART WONEN

9 Verslag Raad van Toezicht 2015 In dit verslag staat hoe de Raad van Toezicht haar taken en verantwoordelijkheden in 2015 heeft ingevuld. De Raad handelt daarbij conform de Governancecode Woningcorporaties. Governance-structuur van Rijnhart Wonen Woningcorporatie Rijnhart Wonen is een stichting. De statuten vermelden de taken en bevoegdheden van de Raad van Toezicht. De uitwerking daarvan is vastgelegd in het Reglement Raad van Toezicht. Dit reglement is evenals de statuten op de website van Rijnhart Wonen geplaatst. Het bestuur van Rijnhart Wonen bestaat uit één directeur-bestuurder. Ook de bevoegdheden van de directeur-bestuurder staan vermeld in de statuten van Rijnhart Wonen. De directeur-bestuurder heeft voor het nemen van een aantal, in de statuten beschreven, besluiten de voorafgaande goedkeuring van de RvT nodig. Mede daartoe zijn afspraken tussen de RvT en de directeur-bestuurder beschreven in een door de Raad vastgesteld directiestatuut. Afspraken tussen directeur-bestuurder en het management liggen vast in een managementstatuut en in het procuratiereglement. Deelnemingen De stichting Rijnhart Wonen heeft een dochteronderneming. Rijnhart Wonen Energie BV is opgericht in 2010 met als doel het exploiteren van energiebronnen (WKO-installaties) die verbonden zijn met het door Stichting Rijnhart Wonen te exploiteren en of te ontwikkelen vastgoed. Deze wijze van exploitatie is gekozen vanwege risicobeheersing en fiscale aspecten. De directie van de BV is de stichting Rijnhart Wonen en wordt vertegenwoordigd door de directeur-bestuurder. Het toezicht door de RvT is beschreven in het Reglement van de Raad van Toezicht en het Directiestatuut van de stichting Rijnhart Wonen. De Governance-structuur is in 2015 niet gewijzigd. Samenstelling van de Raad van Toezicht gedurende 2015 De Raad bestaat uit 5 leden. Twee leden zijn benoemd op voordracht van de huurdersorganisaties uit Leiderdorp en Zoeterwoude. FUNCTIE GEBOREN DATUM DATUM AFTREDEND HERBENOEMING 1e BENOEMING HERBENOEMING PER MOGELIJK Mw. M.P.C. Gielink Voorzitter per Nee Dhr. K. Karsten Vicevoorzitter Nee Dhr. J. la Croix* Lid Nee Dhr. H. Buijing** Lid Ja (1 periode) Mw. P.A. Lansbergen Lid Ja (1 periode) Dhr. G. van Wijhe Lid Ja (1 periode) * Lid benoemd op voordracht van de huurdersorganisatie de Huurderij ** Lid benoemd op voordracht van de Huurders Belangen Organisatie Leiderdorp (HBOL) De remuneratiecommissie werd in 2015 gevormd door mevrouw Gielink en de heer Karsten. De heer La Croix is per 21 juni 2015 afgetreden. De heer Van Wijhe is per 22 juni 2015 toegetreden op voordracht van de Huurderij. Per 31 december 2015 is de heer Karsten afgetreden. Per 1 januari 2016 zal mevrouw Lansbergen het vicevoorzitterschap op zich nemen. In het 1e kwartaal van 2016 zal een nieuw lid voor de Raad van Toezicht worden geworven. JAARRAPPORT 2015 RIJNHART WONEN 9

10 Functies en nevenfuncties leden Raad van Toezicht per Mevrouw M.P.C. Gielink is General Counsel bij Global Factories B.V. Haar relevante nevenfuncties zijn: Lid Raad van Toezicht Stichting Waalsdorp in Den Haag. Secretaris Stichting het Raepenhofje te Amsterdam. De heer C.J.M. Karsten is Bestuurder a.i. van Stichting Woonvisie te Ridderkerk Zijn relevante nevenfuncties zijn: Voorzitter Raad van Toezicht SONOR Voorzitter van Regionale geschillencommissie woonruimteverdeling Rijnmond. Lid en vicevoorzitter Raad van Toezicht Woningbouwvereniging Reeuwijk Bestuurder a.i. van Stichting Bernardus Wonen De heer drs. J. la Croix heeft de volgende functies: Lid Raad van Commissarissen Rondom Wonen te Pijnacker Lid Hoofdbestuur Vereniging voor Kerkrentmeesterlijk Beheer (VKB) te Dordrecht Lid Hoofdbestuur Landelijke Organisatie Begraafplaatsen (LOB) te Dordrecht Bestuurslid Oorlogs Verzetsmuseum Rotterdam Penningmeester Stichting Pensioenbehoud Wassenaar De heer H. Buijing is per bestuurder van BTN. Zijn relevante nevenfuncties zijn: Lid Raad van Toezicht stichting Binnenvest Leiden Lid ledenraad Rabobank Leiden-Katwijk Voorzitter bestuur stichting beheer Rhijnhof begraafplaats Parttime docent politieke wetenschappen aan de Universiteit Leiden Mevrouw P.A. Lansbergen was tot 1 mei 2015 werkzaam als interim financial controller bij CSM Bakery Solutions. Per juni 2015 is mevrouw Lansbergen Directeur Bedrijfsvoering bij het ROC van Amsterdam. De heer G. van Wijhe is Projectdirecteur gemeente Schiedam Zijn relevante nevenfuncties zijn: Hoofd Stadsbeheer a.i. Gemeente Maassluis Lid Raad van Toezicht Prof. Dr. Leo Kanner Onderwijsgroep Eigenaar Adviesbureau Nolpo De profielschets van de Raad De profielschets van de Raad is in 2015 geactualiseerd en gepubliceerd op de website van Rijnhart Wonen. Naast algemene kwaliteiten die gelden voor alle leden van de Raad (waaronder het beschikken over analytisch vermogen, ervaring in bestuurlijke besluitvormingsprocessen en het hebben van affiniteit met de doelstelling van Rijnhart Wonen) dienen op grond van deze profielschets de volgende aandachtsgebieden binnen de raad aanwezig te zijn: volkshuisvestelijk/ruimtelijke ordening/vastgoedontwikkeling, financieel-economisch, juridisch/bestuurlijk betrokkenheid bij de doelgroep, personeel en organisatie en tenslotte zorg en welzijn. Deze aandachtsgebieden zijn in de profielschets uitvoerig omschreven. De Raad meent dat in de huidige samenstelling deze aandachtsgebieden ruim voldoende aanwezig zijn. Hiernaast acht de Raad het van belang dat enkele leden zich verbonden voelen met het werkgebied Holland Rijnland. In de persoon van mevrouw Lansbergen en de heer Buijing is deze verbondenheid voldoende in de Raad verankerd. 10 JAARRAPPORT 2015 RIJNHART WONEN

11 Informatieverzameling door de Raad De Raad verkreeg in 2015 via diverse kanalen informatie die noodzakelijk is om haar toezichthoudende rol in te vullen. Uiteraard volgen de leden van de Raad alert de voorstellen en maatregelen van de landelijke, regionale en lokale overheid met betrekking tot wonen en de mogelijke gevolgen daarvoor voor Rijnhart Wonen. Dit gebeurt onder andere via de informatievoorziening van de Vereniging van Toezichthouders in de Volkshuisvesting, via de nieuwssite en magazine van branchevereniging Aedes en via de pers. Via de werkorganisatie wordt de Raad regelmatig op de hoogte gehouden van relevant nieuws in de lokale media. Een beeld van het gevoerde beleid van Rijnhart Wonen, de bereikte resultaten en de relevante (markt) ontwikkelingen vormde de raad zich door: Informatie vanuit het bestuur. Onder andere zijn in 2015 geagendeerd en besproken: het jaarverslag 2014, begroting en jaarplan 2016 en de per vergadering schriftelijk verstrekte informatie. Diverse investeringsbesluiten werden goed gedocumenteerd aan de raad voorgelegd. Belangrijk voor de informatievoorziening zijn de vier besproken kwartaalrapportages over de voortgang van de voorgenomen activiteiten met aandacht voor besteding van budgetten, de projectontwikkeling, liquiditeitenprognose en treasury activiteiten. Informatie van de accountant: managementletter en jaarverslag zijn besproken in aanwezigheid van de accountant. Informatie vanuit het CFV (Oordeelsbrief), het regeerakkoord, de informatie vanuit het WSW (o.a. kredietwaardigheid, faciliteringsvolume) en het Ministerie van BZK (Toezichtsbrief). Met de ondernemingsraad sprak de Raad 23 september 2015 over de implementatie van een nieuw primair systeem en de gevolgen van de Woningwet. Met de huurderorganisaties heeft de Raad op 24 november 2015 een gesprek gevoerd. Daarnaast hebben de leden van de Raad tijdens festiviteiten rondom bouwprojecten met zowel de huurderorganisaties als bewoners en omwonenden gesproken. Tijdens een beleidsdag in juli van de Raad samen met het Bestuur en Managementteam is aandacht besteed aan de woningmarktonderzoeken in Zoeterwoude en Leiderdorp en de analyse van vraag en aanbod. Tevens is gesproken over de consequenties van het huurakkoord en de nieuwe WWS punten. De consequenties hiervan zijn besproken aan de hand van een aantal scenario s. De Raad was aanwezig op de informatieavonden over de nieuwe Woningwet voor belanghebbenden in Leiderdorp en Zoeterwoude. De Raad heeft gesprekken gevoerd met de verantwoordelijke wethouders van de gemeente Leiderdorp en Zoeterwoude De Raad nam kennis van het jaarverslag van de klachtencommissie. Tenslotte verkreeg de Raad informatie door het volgen van symposia en cursussen. In 2015 zijn de volgende symposia bijgewoond Collectieve cursus over de nieuwe Woningwet door Finance Ideas Vennootschapsbelasting voor woningcorporaties door Verstegen accountants & belastingadviseurs De Raad is van mening gedurende 2015 voldoende in de diepte en de breedte te zijn geïnformeerd om het toezicht adequaat in te vullen. Permanente educatie Vanaf 1 januari 2015 is het systeem van permanente educatie voor de Raad en de bestuurder geformaliseerd. Dat betekent dat elk lid van de Raad in 2015 en 2016 tezamen minimaal 10 PE-punten moet behalen. Voor de bestuurder betekent dit dat hij t/m 2017 tezamen 108 PE-punten moet behalen. In 2015 zijn de volgende PE-punten behaald: FUNCTIE AANTAL PE-PUNTEN Mw. M.P.C. Gielink Voorzitter 3 Dhr. K. Karsten Vicevoorzitter 6 Dhr. J. la Croix Lid 3 Dhr. H. Buijing lid 6 Mw. P.A. Lansbergen Lid 6 Dhr. G. van Wijhe Lid 3 J.C. de Vries Bestuurder 83 JAARRAPPORT 2015 RIJNHART WONEN 11

12 Toezichtskader van de Raad Het kader voor het uitoefenen van de toezichtstaak van de Raad is in 2015 gevormd door ter zake doende wet- en regelgeving (waaronder het BBSH dat per is vervangen door de BTIV), de door Rijnhart Wonen onderschreven Aedescode en Governancecode, de statuten, het beleidsplan van Rijnhart Wonen Expert in simpel wonen, het financieel beleidsplan (met daarin het treasurystatuut, het investeringstatuut en het verbindingenstatuut), de begroting, de prestatieafspraken tussen Rijnhart Wonen en de gemeenten Leiderdorp en Zoeterwoude en ten slotte de elementaire beginselen van goed ondernemerschap. Op grond van dit kader beoordeelt de Raad in ieder geval de bestuursbesluiten inzake de realisatie van volkshuisvestelijke doelen, de continuïteit van Rijnhart Wonen, de risico s die verbonden zijn aan de activiteiten van Rijnhart Wonen, de opzet en werking van interne beheersings- en controlesystemen, de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording, de financiële verslaggeving en het de naleving van wet- en regelgeving. Vergaderingen en besluitvorming van de Raad In 2015 heeft de Raad vijf maal op reguliere wijze vergaderd. Daarnaast was er een beleidsdag en een aparte bijeenkomst voor de zelfevaluatie en de voorbereiding van de beoordeling van de bestuurder. De directeur-bestuurder was bij de reguliere vergaderingen aanwezig uitgezonderd de zelfevaluatie en het gesprek met de huurdersorganisaties en de OR. De agenda van de vergadering werd voorbereid door de agendacommissie (voorzitter, vice-voorzitter en bestuurder). De vergaderingen zijn steeds tijdig bijeengeroepen, onder vermelding van (op basis van een jaarschema bepaalde) agendapunten en voorzien van adequate informatieve en goedverzorgde stukken, waarin de gevraagde besluitvorming helder was geformuleerd. Soms waren er, afhankelijk van de agenda, deskundigen in de vergaderingen aanwezig om de Raad ten behoeve van de besluitvorming van extra informatie te voorzien dan wel gerezen vragen te beantwoorden, zoals de accountant, de controller en managers van Rijnhart Wonen. De belangrijkste besluiten die de Raad heeft genomen zijn: Met het oog op het realiseren van de doelstellingen van Rijnhart Wonen: goedkeuring van het realisatiebesluit voor Centrumplan/Bakker Blok in Zoeterwoude goedkeuring van het realisatiebesluit Verde Vista in Zoeterwoude goedkeuring van het haalbaarheidsdocument en het realisatiebesluit Brunelkamp in Leiderdorp goedkeuring van het fasedocument haalbaarheid van Brittenstein in Leiderdorp goedkeuring van het besluit om het planmatig en niet-planmatig onderhoud uit te besteden aan externe onderhoudspartners. goedkeuring van het huurbeleid goedkeuring van de herijking van de portefeuillestrategie. goedkeuring van de begroting 2016 en meerjarenprognoses Vanwege de continuïteit van de vereniging en het beperken van risico s: het goedkeuren van jaarverslag en jaarrekening 2014 en kennisname van de jaarstukken van haar Rijnhart Wonen Energie BV goedkeuring van een gewijzigd treasury statuut Met betrekking tot het functioneren van de Raad van Toezicht: vaststellen van de gewijzigde profielschets van de Raad benoeming van een nieuw lid van de Raad van Toezicht op voordracht van de huurdersorganisatie de Huurderij benoeming van een nieuwe vice-voorzitter van de Raad van Toezicht Geen enkel (voorgenomen) besluit van de bestuurder heeft de Raad besloten niet goed te keuren. 16 december 2014 heeft, conform de Governance code, onder externe begeleiding een zelfevaluatie van de Raad van Toezicht plaatsgevonden gericht op de kwaliteit van het toezicht en verbeterpunten. Er zal vooral doorgegaan worden op de ingeslagen weg. De benoemde verbeterpunten zijn in 2015 opgepakt. Zo worden er concrete afspraken gemaakt over zelfeducatie en opleidingsplan en vinden (gezamenlijke) 12 JAARRAPPORT 2015 RIJNHART WONEN

13 trainingen plaats. Daarnaast is er structureel overleg tussen (een delegatie van) de Raad van Toezicht met alle stakeholders en de uitkomst daarvan wordt geëvalueerd in RvT-vergaderingen. Twee keer per jaar worden inhoudelijke bijeenkomsten gepland met als doel inhoudelijke verdieping van bepaalde thema s. Er is een jaarplan met inhoudelijke speerpunten met prestatiedoelen die periodiek in vergaderingen worden geëvalueerd. Op 15 december 2015 heeft wederom een zelfevaluatie plaatsgevonden onder externe begeleiding. Naast de samenstelling van de RvT, de omgangswijze, de aanwezige expertise en functioneren zijn een aantal punten benoemd om in 2016 op te pakken. Zo zal er verkend worden of, en zo ja op welke wijze, de RvT een eigen agenda, toezichtsvisie en -kader kan hanteren. Daarnaast zal verder worden gekeken naar de omgang met de huurders. Algemeen oordeel van de Raad Het jaar 2015 was het jaar van de invoering van de nieuwe Woningwet. De impact van de nieuwe Woningwet op de woningcorporaties en hun belanghebbenden is groot. Er is veel tijd gestoken in de analyse en de implementatie van deze nieuwe wet. Ook zijn middels informatieavonden de belanghebbenden uitgebreid geïnformeerd. De Raad heeft in 2015 met beide gemeentebesturen gesprekken gevoerd over de relatie met Rijnhart Wonen. De relatie met de huurdersorganisaties verloopt nog niet optimaal en de Raad ziet dit zeker als aandachtspunt voor Samenvattend oordeelt de raad dat de maatschappelijke prestaties van Rijnhart Wonen van goed niveau en in lijn zijn met ons ondernemingsplan en dat de bedrijfsvoering in control en voldoende efficiënt is. De Raad als werkgever De Raad functioneert als werkgever voor de directeur-bestuurder: de heer J.C. de Vries. Deze is in dienst getreden op 1 april Het arbeidscontract is afgesloten voor onbepaalde tijd. Het totale jaarsalaris over 2015 inclusief 8% vakantiegeld en bijtelling leaseauto bedraagt bruto ,-. De bestuurder neemt deel aan de pensioenregeling van de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Rijnhart Wonen houdt conform de geldende franchise en percentages het werknemersaandeel in op het maandsalaris. Dit percentage stemt overeen met het percentage van werknemers op wie de CAO-Woondiensten van toepassing is. Het werkgeversaandeel van de pensioenpremie is voor rekening van Rijnhart Wonen. De totale honorering van de bestuurder, dus inclusief werkgeversaandeel pensioenpremie ( ,-) bedraagt over ,-. Nevenactiviteiten van de directeur-bestuurder: Lid van de Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningbouwcorporaties Lid van de Vereniging Holland Rijnland Wonen Lid van netwerk nieuwe bestuurders woningcorporatie 2008 Nadat het functioneren van de bestuurder door de voltallige Raad van Toezicht in de zelfevaluatie d.d. 15 december 2015 is besproken heeft de remuneratiecommissie op 18 december 2015 een beoordelingsgesprek gevoerd met de bestuurder. Voorafgaand daaraan heeft de commissie gesproken met de MT-leden van Rijnhart Wonen en met twee leden van de ondernemingsraad. Het verslag van het gesprek is in de vergadering d.d. 1 maart 2016 door de Raad van Toezicht vastgesteld. De beoordeling van het functioneren van de bestuurder is gebaseerd op een oordeel van de Raad over het functioneren van de bestuurder in algemene zin, op de reflectie van de bestuurder daarop en op de behaalde resultaten ten aanzien van vooraf geformuleerde prestatie-indicatoren. In 2015 waren deze indicatoren de ambities zoals die in het jaarplan waren geformuleerd. Afhankelijk van de uitkomst van het beoordelingsgesprek wordt het vaste salaris van de bestuurder (op basis van het vastgestelde Beloningsbeleid voor de bestuurder per 1 januari 2011 ) verhoogd met JAARRAPPORT 2015 RIJNHART WONEN 13

14 1% RSP (relatieve salaris positie) bij een voldoende beoordeling, met 3% RSP bij een normaal goed beoordeling en 4% RSP bij een zeer goed beoordeling. De Raad van Toezicht heeft het functioneren van de bestuurder in 2015 als normaal goed beoordeeld, op grond waarvan per 1 januari 2016 een verhoging van het vaste salaris met 3% RSP passend zou zijn. Echter geldt inzake de bezoldiging van bestuur en leden van de Raad van Toezicht het besluit Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting Op grond daarvan kan de honorering niet worden verhoogd en zal in 2016 het bruto salaris gelijk blijven en ,- bedragen. De totale honorering ligt nog wel boven het maximum (klasse E: ,-). In deze wordt gebruik gemaakt van het overgangsregime. Voor 2017 en de jaren daarna is geen enkele aanpassing in de beloning, in welke vorm dan ook, voorzien en hierover zijn geen afspraken gemaakt. Honorering van de Raad Honorering over 2015 De Raad van Toezicht heeft de vergoeding (exclusief BTW) van de leden over 2015 als volgt vastgesteld: voorzitter 9.060,-; vicevoorzitter 7.464,-; leden 6.471,-. Dit is ruim onder de maximaal toegestane honorering op grond van de Wet verlaging bezoldigingsmaximum Wet normering topinkomens (WNT). Op grond van deze wet is de maximale honorering in 2015 voor de voorzitter ,- en voor de leden ,- per jaar. Honorering over 2016 De Raad heeft besloten de honorering van de leden per 1 januari 2016 te verhogen met 2,3%. De honoreringen zijn dan als volgt: voorzitter 9.269,-; vicevoorzitter 7.636,-; leden 6.620,-. De VTW heeft overigens besloten dat de voorzitter van een RvC maximaal 11,55% van een bestuurderssalaris mag ontvangen en andere RvC-leden 7,7%. VTW-leden zijn verplicht zich hieraan te houden. Voor Rijnhart Wonen is de maximale toegestane honorering per op grond van de regeling van de VTW voor de voorzitter ,50 en voor de leden ,-. Daar blijven de honoreringen ruimschoots binnen. De Raad en de Governance Code Rijnhart Wonen onderschrijft de Governance Code Woningcorporaties. De Raad meent volledig conform de code te functioneren. De Raad heeft bewust ervoor gekozen geen auditcommissie in te stellen. De belangrijkste reden is dat Rijnhart Wonen een kleine corporatie is en alle leden zich van de financiën op de hoogte moeten stellen. In december 2015 vond de zelfevaluatie van de Raad plaats onder kritische begeleiding van Cock Grandia. Bespreekpunten waren naast het waarderen van het eigen individuele en collectieve handelen aan de hand van een door Cock Grandia opgestelde vragenlijst, vooral de onderlinge verhouding en de ervaren ruimte om zelfstandig tot een oordeel te komen en het ervaren van een veilige omgeving om onderling discussie aan te gaan en meningen uit te wisselen. Verder is aandacht geweest voor de kennisontwikkeling en de individuele ontwikkeling door het volgen van een opleidingsprogramma. Dit mede in relatie tot de scholingsafspraken, zoals die zijn voorgesteld door de VTW. De raad blijft open staan voor veranderingen in de sector en onze eigen rol daarin. 14 JAARRAPPORT 2015 RIJNHART WONEN

15 Verklaring van de Raad van Toezicht Conform de statuten van Rijnhart Wonen heeft de Raad van Toezicht aan BDO Audit & Assurance BV opdracht verstrekt om de jaarrekening 2015 en het jaarverslag 2015 te onderzoeken. Het accountantsrapport is in de vergadering van 17 mei 2016 door de Raad van Toezicht met de accountant besproken. De accountant heeft in de vergadering een toelichting gegeven op de belangrijkste zaken en er is kennisgenomen van de door de accountant afgegeven goedkeurende verklaring. Op grond hiervan heeft de Raad van Toezicht de jaarrekening en het jaarverslag vastgesteld. Tevens verklaart de Raad van Toezicht dat alle leden volledig onafhankelijk hebben gefunctioneerd. Voor 2015 is de Raad van mening dat het intern toezicht naar beste kunnen en op goede wijze is ingevuld. De Raad van Toezicht spreekt haar waardering uit voor de wijze waarop bestuur en medewerkers in 2015 hebben gewerkt aan het huisvesten van onze doelgroepen en het verder verbeteren van de slagvaardigheid en efficiency van onze organisatie. Leiderdorp, 17 mei 2016 M.P.C. Gielink (voorzitter) P.A. Lansbergen (vicevoorzitter) H. Buijing G. van Wijhe JAARRAPPORT 2015 RIJNHART WONEN 15

16 Middelen Financieel beleid Om haar financiële continuïteit te waarborgen stuurt Rijnhart Wonen op kasstromen en hanteert hierbij de volgende kaders en uitgangspunten: We streven naar de positieve oordelen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en de Autoriteit Woningcorporaties (AW). Hiertoe dienen de operationele kasstromen in de eerstkomende vijf jaren positief te zijn en de solvabiliteit de minimale vereiste omvang te hebben zoals bepaald door het AW. De verkoop van huurwoningen is een randvoorwaarde voor het realiseren van nieuwbouw. We streven naar een intrestdekkingsratio (ICR) van 1,4 waardoor Rijnhart Wonen altijd aan de renteverplichtingen kan voldoen. We streven naar een loan to value verhouding (de verhouding tussen de hoogte van leningen en de bedrijfswaarde van het bezit) van 75%. Deze kaders en uitgangspunten zijn ook in het financieel beleidsplan beschreven en vormen ieder jaar de basis voor het doorrekenen van de (meerjaren)begroting. Onderstaand wordt nader ingegaan op de financiële resultaten in 2015 en wordt tevens voor de komende tien jaar gekeken hoe de financiële continuïteit van Rijnhart Wonen zich ontwikkelt op basis van bovengenoemde kaders uit het financieel beleidsplan. Financieel resultaat Het jaarresultaat 2015 bedraagt 4,96 miljoen en bestaat uit de volgende componenten: x OMSCHRIJVING REALISATIE 2015 REALISATIE 2014 Opbrengsten Opbrengsten uit verhuur Opbrengsten uit verkoop Overige opbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten Lasten Onderhoud Overige lasten Totaal Bedrijfslasten Onrendabele toppen Renteresultaat Jaarresultaat vóór belastingen en deelnemingen Resultaat deelnemingen 0 0 Belastingen Waarderingsmutaties 0 0 Jaarresultaat JAARRAPPORT 2015 RIJNHART WONEN

17 Besteding huuropbrengsten In onderstaande grafiek is aangegeven hoe de huurinkomsten van Rijnhart Wonen besteed worden, hiertoe hebben we de bestedingen uitgedrukt in procenten: JAARLASTEN 2015 uitgesplitst 24% 24% 22% 22% 8% afschrijvingen personeelskosten onderhoud overige exploitatiekosten rentelasten Resultaat bedrijfsvoering Het netto jaarresultaat van Rijnhart Wonen is in 2015 uitgekomen op 4,96 miljoen. Dit kan onderverdeeld worden in de volgende belangrijkste deelresultaten: Exploitatieresultaat Verkoopresultaat Waardeveranderingen activa Fiscaal resultaat Het exploitatieresultaat bestaat uit de reguliere beheer van het bestaande vastgoed van Rijnhart Wonen en wordt gevormd door de bijbehorende inkomsten en uitgaven en de rente- en afschrijvingskosten. Over 2015 komt dit resultaat op - 0,3 miljoen (2014: - 1,8 miljoen). Feitelijk betekent dit dat Rijnhart Wonen, net als in voorgaande jaren, verlies lijdt op de reguliere bedrijfsvoering. Het verkoopresultaat wordt gevormd door het verkoopprogramma van Rijnhart Wonen voor het bestaande bezit. In 2015 zijn 34 woningen, 2 garages, 1 parkeerplaats en 1 bedrijfsruimte uit het bestaande bezit verkocht en overgedragen. Deze verkopen hebben een netto verkoopopbrengst opgeleverd van 4,0 miljoen. Dit bedrag wordt gevormd door de opbrengsten van de verkoop te verminderen met de boekwaarde van de betreffende woningen en de kosten die met de verkoopacties gepaard zijn gegaan. In de begroting over 2015 was rekening gehouden met de verkoop en overdracht van 34 verhuureenheden en een netto verkoopopbrengst van 4,6 miljoen. Door een aantal woningen te verkopen met een hoge boekwaarde is de gerealiseerde verkoopopbrengst lager dan begroot. De boekwaarde van het bestaande bezit van Rijnhart Wonen wordt elk jaar afgezet tegen de onderliggende actuele waarde. Voor het sociale en maatschappelijke bezit (DAEB-vastgoed) is die waarde de bedrijfswaarde, voor het commerciële bezit (niet DAEB-vastgoed) is dit de marktwaarde in verhuurde staat. Indien de actuele waarde lager ligt dan de boekwaarde moet het verschil worden afgeboekt. Dit is in de jaarrekening als verlies zichtbaar onder de post waardeveranderingen activa. Als de actuele waarde echter weer stijgt en boven de boekwaarde komt dan moet het eerder genomen verlies weer worden bijgeboekt. Van in het verleden afgeboekte boekwaarde kan eind 2015 voor het sociaal bezit 3,8 miljoen worden teruggenomen door een gestegen bedrijfswaarde bij deze complexen, voor het commerciële bezit kan 1,3 miljoen worden teruggenomen door een gestegen marktwaarde bij een aantal complexen. JAARRAPPORT 2015 RIJNHART WONEN 17

18 Ook de onrendabele investeringen van nieuwbouwprojecten worden gepresenteerd onder de waardeveranderingen activa. In 2015 is definitief tot een drietal nieuwbouwprojecten besloten: de projecten Bakkerspunt en Verde Vista 5 (fase 1) in Zoeterwoude, en het project Brunelkamp in Leiderdorp. De onrendabele investeringen van deze projecten zijn resp. 0,76 miljoen, 0,69 miljoen en 0,53 miljoen, en worden veroorzaakt doordat de totale investering hoger ligt dan de verwachte verdiencapaciteit (uitgedrukt in de bedrijfswaarde). Tenslotte is eind ,8 miljoen afgeboekt op de deelneming Rijnhart Wonen Energie BV: door de aanhoudende verliezen in deze BV is eind 2015 een waardebepaling gedaan. Op basis hiervan is de waarde van de BV naar beneden bijgesteld en is 1,88 miljoen als verlies bij de aandeelhouder Rijnhart Wonen genomen. Samen met de onrendabele afboekingen van de nieuwbouwprojecten komt de totale waardeverandering daarmee uit op 1,3 miljoen positief. Vorig jaar werd het jaarresultaat sterk beïnvloed door het fiscale resultaat; Rijnhart Wonen werd toen door de regelgeving gedwongen om een zogenoemde fiscale latentie op de balans te zetten om zo de toekomstige fiscale verliezen zichtbaar te maken in de jaarrekening. Het jaarresultaat over 2014 werd hiermee voor 9,6 miljoen positief beïnvloed. Ook in 2015 (en verdere jaren) zal deze latentie op de balans blijven staan en zal de jaarmutatie ervan in het jaarresultaat tot uiting komen. Voor 2015 betekent dit een last van ,- door een lichte daling van de latentie. Rijnhart Wonen heeft de komende vijf jaar een aantal woningverkopen ingerekend in haar bedrijfswaarde, aansluitend bij haar vastgoedbeleid. Voor het naar verwachting uit deze verkoop voortvloeiende (latente) vennootschapsbelastingeffect is geen belastinglatentie gevormd, omdat Rijnhart Wonen verwacht dat als gevolg van de overgang naar het waarderen van het vastgoedbezit tegen marktwaarde in verhuurde staat in de jaarrekening 2016, de latentie zal omslaan naar een passieve latentie. Het effect van de niet opgenomen actieve belastinglatentie bedraagt circa 1,9 miljoen en is daarmee niet materieel voor het beeld van de jaarrekening als geheel. Als deze post wel verwerkt zou zijn, was de actieve belastinglatentie per 31 december 2015 circa. 1,9 miljoen hoger en zou ook het resultaat 2015 met dit bedrag hoger zijn geweest. Zoals gezegd is het exploitatieresultaat over 2015 uitgekomen op - 0,3 miljoen, en was dit in ,8 miljoen. Dit betekent dat Rijnhart Wonen verlies maakt op haar kernactiviteit (het verhuren van woningen). Als we in de huidige meerjarenbegroting kijken hoe dit resultaat zich in de komende jaren ontwikkelt, dan blijkt dat Rijnhart Wonen ook in de komende twee jaar exploitatieverliezen heeft van in totaal - 0,69 miljoen. Pas in 2018 kantelt dit beeld en maakt Rijnhart Wonen een exploitatiewinst van 1,4 miljoen. Dit wordt vooral veroorzaakt door de lagere onderhoudslasten in dat jaar. Ook na 2018 is de verwachting dat er positieve exploitatieresultaten zullen zijn exploitatieresultaat (x 1.000) '2013' '2014' '2015' '2016' '2017' '2018' 18 JAARRAPPORT 2015 RIJNHART WONEN

19 Actuele waarde Het vastgoedbezit van Rijnhart Wonen bestaat uit sociaal vastgoed en commercieel. Met de invoering van de nieuwe Woningwet per 1 juli 2015 is ook de definitie aangescherpt van wat onder sociaal vastgoed wordt verstaan (ook wel DAEB-vastgoed genoemd, ofwel vastgoed voor diensten van algemeen economisch belang) en wat commercieel vastgoed is (niet-daeb). DAEB-vastgoed bestaat uit woningen die bij het aangaan van het huurcontract een nettohuur hadden die lager was dan de toen geldende liberalisatiegrens. Ook het bij de woningen horend vastgoed zoals parkeerplaatsen wordt onder DAEB gerekend evenals het maatschappelijk vastgoed. Als niet DAEB-vastgoed worden de woningen beschouwd die een aanvangshuur hadden boven de liberalisatiegrens, evenals het bedrijfs onroerend goed en losse parkeerplaatsen en overig vastgoed. Deze nieuwe definitie van de classificatie van het vastgoed leidt tot een stelselwijziging in de jaarrekening. Ook de vergelijkende cijfers over 2014 zijn aangepast. De actuele waarde van het sociale bezit wordt bepaald door de bedrijfswaarde van dit bezit. Deze bestaat uit de contante waarde van huurinkomsten minus variabele lasten over de exploitatieduur per complex. Waardemutaties volgen uit de jaarlijkse actualisering van de waardering van het huidige- en het toekomstige bezit. Rijnhart Wonen hanteert de historische kostprijs met minimum waarderingsregel als grondslag voor het samenstellen van haar jaarrekening. Indien de bedrijfswaarde duurzaam lager wordt vastgesteld dan de historische kostprijs, dan wordt het verschil direct afgeboekt ten laste van het resultaat. De uitgangspunten voor het bepalen van de bedrijfswaarde zijn als volgt: HUURVERHOGING ,9% ,2% 2018 t/m ,0% 2021 en verder 2,0% INFLATIE ,2% 2017 en verder 2,0% DISCONTERINGSVOET steeds 5,0 % De actuele waarde van het commerciële vastgoed wordt bepaald door de marktwaarde in verhuurde staat, en wordt berekend door middel van de zogenaamde discounted cash-flow methode. Hierbij worden, analoog aan de berekening van de bedrijfswaarde, de toekomstige kasstromen van het vastgoed contant gemaakt met specifieke normparameters die bij dit bezit aansluiten. Vermogenspositie Rijnhart Wonen waardeert haar vastgoed op historische kostprijs. Op basis hiervan bedraagt het eigen vermogen per 31 december 2015 van Rijnhart Wonen 50,34 miljoen, hetgeen overeenkomt met een solvabiliteit van 27,2%. We kunnen dit eigen vermogen ook weergeven op basis van de waardering op actuele waarde. De bedrijfswaarde van het sociale vastgoed eind 2015 bedraagt 200,4 miljoen (2014: 195,0), de marktwaarde van het commerciële bezit bedraagt 33,2 miljoen (2014: 46,2). Opgeteld komt de actuele waarde van het totale bezit eind 2015 hiermee op 233,6 miljoen (2014: 241,2). Ten opzichte van de boekwaarde van het bezit van 159,6 miljoen is hierdoor sprake van een overwaarde van ruim 74,0 miljoen (2014: 81,0). Dit is het overschot op de verdiencapaciteit van de bestaande complexen in exploitatie. Overigens zal Rijnhart Wonen door de invoering van de nieuwe Woningwet vanaf boekjaar 2016 haar bezit gaan waarderen op actuele waarde, zijnde de waarde in verhuurde staat. JAARRAPPORT 2015 RIJNHART WONEN 19

20 Om de financiële continuïteit ook op langere termijn te kunnen bepalen is in de (meerjaren)begroting 2016 de ontwikkeling van de solvabiliteit op historische en actuele waarde doorgerekend. De onderstaande tabel laat dit verloop in de komende tien jaren zien: SOLVABILITEITSONTWIKKELING BEGROTING % SOLVABILITEIT historisch bedrijfswaarde norm cfv In de begroting is nog gerekend met een prognose van de solvabiliteit (op historische kostprijs berekend) van 25,5% eind Uit de gerealiseerde cijfers uit deze jaarrekening komt dit percentage definitief uit op 27,2% (2014: 24,0%). De solvabiliteit op actuele waarde uit bovenstaande grafiek is gebaseerd op een bedrijfswaarde van 222,7 miljoen. De bedrijfswaarde uit de jaarrekening komt hiermee nagenoeg overeen ( 224,3 miljoen). De solvabiliteit op actuele waarde komt eind 2015 uit op 46,1%. Een belangrijk aspect van het toezicht van het WSW is het inschatten van de zogenoemde financial risks. Onderdeel hiervan is de verhouding tussen de WOZ-waarde en de onderliggende leningportefeuille, deze laatste dient in alle gevallen minder dan 50% te bedragen. Op basis van de WOZ waardering voor 2015 van ruim 582,0 miljoen is dus een leningportefeuille van 291,0 miljoen maximaal toelaatbaar. Het schuldrestant eind 2015 was 128,1 miljoen, en ligt hier dus ruim onder met 22,0%. De Autoriteit Woningcorporaties (Aw), de opvolger van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), heeft op 16 oktober 2015 voor Rijnhart Wonen een positief oordeel uitgebracht in de jaarlijkse beoordelingsbrief. Het risicoprofiel voor Rijnhart Wonen over vijf jaar is licht verhoogd en bedraagt 22% (2014: 20%). De solvabiliteit op actuele waarde van Rijnhart Wonen is in de komende tien jaar naar verwachting ruim boven deze norm van het Aw (zie bovenstaande grafiek). Met het positieve oordeel van het Aw hebben we voldaan aan een belangrijk uitgangspunt van het financiële beleid van Rijnhart Wonen. Financieringen en beleggingen In 2015 zijn er geen renteconversies of vervroegde aflossingen van leningen geweest. Wel heeft op 1 juni een reguliere eindaflossing plaatsgevonden van 3,9 miljoen. Tevens is er, gezien de overliquiditeit gedurende het jaar, geen extra financiering aangetrokken. Voor 2016 is er conform de begroting wel externe financiering voorzien: door onder andere het totale investeringsvolume van 15,8 miljoen is er in 2016 een netto financiering nodig van 14,3 miljoen. Hierin is ook een reguliere aflossing voorzien van 8,0 miljoen in oktober Van de benodigde financiering is inmiddels 6,0 miljoen aangetrokken door middel van een roll-over lening. Deze zal op 15 april 2015 gestort worden (in ieder geval het minimum van 1,2 miljoen). Het geschatte schuldrestant eind 2016 komt dan op 129,46 miljoen. Het totale schuldrestant van de leningen eind 2015 bedraagt 128,1 miljoen (2014: 136,8 miljoen). Van het schuldrestant eind 2015 is 12,95 miljoen in 2016 verschuldigd. Onderdeel van dit bedrag is zoals gezegd een herfinanciering van een lening van 8 miljoen per 1 oktober. Een deel van de leningen is geborgd met gemeentegarantie van de gemeenten Zoeterwoude en Leiderdorp, de overige leningen worden geborgd door het WSW. Het gemiddelde percentage aan vreemd vermogen is in JAARRAPPORT 2015 RIJNHART WONEN