SynVest RealEstate Fund NV

Transcriptie

1 Financiële berichten SynVest RealEstate Fund NV Jaarrekening 2015 SYNVEST. ONDERNEMEND VERMOGEN.

2

3 Inhoudsopgave Jaarrekening 2015 SynVest RealEstate Fund NV Omschrijving Algemeen Introductie SynVest RealEstate Fund NV Directie & Bestuur Directieverslag Pagina Jaarrekening 2015 Balans voor resultaatbestemming Winst- en verliesrekening Kasstroomoverzicht Toelichting op de jaarrekening Overige gegevens Statutaire regeling winstbestemming Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2014 Voorstel resultaatbestemming Prioriteitsaandelen Controleverklaring Overzicht onroerend goed portefeuille per 31 december

4 SynVest RealEstate Fund NV Algemeen 4

5 Introductie SynVest RealEstate Fund NV SynVest RealEstate Fund NV, opgericht in 2005, biedt zowel de particuliere als institutionele belegger de mogelijkheid te beleggen in een goed gespreide vastgoedportefeuille. Beleggingsstrategie Het Fonds streeft naar een zo hoog mogelijk rendement uit exploitatie. Daartoe wordt het vastgoed zorgvuldig geselecteerd en efficiënt beheerd. Daarnaast streeft het Fonds naar een additioneel rendement uit de waardegroei van het vastgoed. Het beheer van het vastgoed is gericht op maximalisatie van het exploitatierendement met het oog op additioneel rendement vanwege de waardegroei van de vastgoedportefeuille. De portefeuille is samengesteld uit Nederlands commercieel vastgoed met zowel een geografische als functionele spreiding. De gevolgen van een eventuele economische achteruitgang van een bepaalde regio of economische sector worden hiermee beperkt. Er wordt belegd in onder meer winkels, kantoren, bedrijfsruimten, zorgvastgoed en woningen verspreid over heel Nederland. Men streeft naar relatief kleinere objecten of objecten welke meerdere huurders hebben. Hierdoor wordt het risico mede beperkt. Doelstellingen Het Fonds heeft als doelstelling de particuliere belegger en institutionele belegger de mogelijkheid te bieden om met lage fondskosten in een gespreide vastgoed portefeuille te investeren. Voorts is het de doelstelling van het Fonds om de behaalde rendementen volledig aan de participanten te doen toekomen. Kenmerken van SynVest RealEstate Fund N.V.: " Maandelijkse uitkering voorschotdividend " Deelname is tijdelijk niet mogelijk " Vrij verhandelbaar via NPEX ( " Geen emissiekosten " Risicospreiding door een mix van winkelpanden, " kantoorgebouwen en bedrijfspanden " Landelijk gespreide vastgoedportefeuille " Langlopende geïndexeerde huurcontracten met " solvabele huurders " Hypothecaire financiering van maximaal 60% van de " historische kostprijs " AFM vergunning Financiering De beleggingen in vastgoed worden gefinancierd met eigen vermogen en hypothecaire leningen; de financiering met vreemd vermogen vindt echter plaats met initeel maximaal 60% van het belegd vermogen. De Beheerder van het Fonds, SynVest Fund Management B.V., valt onder het gedragstoezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en beschikt derhalve over een vergunning. Structuur SynVest RealEstate Fund N.V. is een naamloze vennootschap met beperkte aansprakelijkheid en veranderlijk kapitaal welke in 2005 is opgericht. SynVest Fund Management B.V. is de Beheerder en voert de directie over het Fonds. Het beheer en de directievoering zijn geregeld in de management- en beheerovereenkomst. De Participanten nemen deel in het Fonds middels certificaten van aandelen. De certificaten worden uitgegeven door het Administratiekantoor welke aandeelhouder is in SynVest RealEstate Fund N.V. Het Administratiekantoor oefent de stemrechten van de aandelen uit. Op deze stemrechten kunnen de Participanten geen aanspraak maken. SynVest RealEstate Fund N.V. heeft de status van Fiscale Beleggingsinstelling in de zin van artikel 28 van de Wet op de vennootschapsbelasting Zolang aan de voorwaarden van deze status wordt voldaan zal het tarief voor de vennootschapsbelasting 0% bedragen. 5

6 SynVest RealEstate Fund NV Directie & Bestuur Directie SynVest Fund Management BV SynVest Fund Management BV is de beheerder en actief op het gebied van het initiëren van beleggingsfondsen, het beheer en het management daarvan. De directie beschikt door de jarenlange ervaring met vastgoedfondsen over de nodige kennis van fondsstructurering en het bijbehorende kwalitatief hoogstaand beheer. F.J. Panhuyzen Na het voltooien van zijn HBS-opleiding en kandidaats Nederlands Recht aan de Universiteit van Nijmegen, was Frits Panhuyzen vanaf 1977 actief als bedrijfsmakelaar. Vanaf 1986 was hij mede-eigenaar van Nolthenius Panhuyzen Makelaars en Beleggingsadviseurs in Commercieel o.g. te Arnhem. In 1999 is deze vennootschap overgenomen door de Kamerbeek Groep en vervolgens door Meeus Groep (Aegon). Van 1999 tot 2004 was hij directeur bij Meeus. Daarnaast is hij van 1995 tot 2006 als medeinitiator en directeur actief betrokken geweest bij het vastgoedgroeifonds FiduVast. Hij richtte mede SynVest Beleggingsfondsen op in drs. M. van Gooswilligen Martin van Gooswilligen studeerde Bedrijfskunde aan de Rijksuniversiteit Groningen. Na zijn dienstplicht bij de Koninklijke Marine als officier is hij 12 jaar directeur/eigenaar van een onderneming die consumentengoederen produceert en distribueert aan de landelijk bekende retailketens in de Benelux. Sinds 2002 is hij actief in vastgoedbeleggingen en vanaf 2007 betrokken bij SynVest. Hij houdt zich voornamelijk bezig met de commerciële aspecten van de beleggingsfondsen. 6

7 mr. J.B.L.M. van Besouw De heer Van Besouw is na zijn Studie Notarieel Recht in Utrecht zijn carrière in 1980 begonnen bij de Rabobank Nederland. Hierna heeft hij zeven jaar als directeur Legal en Compliance gewerkt voor ING Barings in Amsterdam en Londen. In 2002 werd hij Secretaris van de Raad van Bestuur van Van der Moolen Holding N.V. Van 2004 tot 2012 was hij directeur Juridische Zaken van Aegon Nederland N.V. en momenteel freelance adviseur van diverse opdrachtgevers op het gebied van Compliance. ing. Th. Oskam De heer Oskam studeerde Bedrijfskunde en heeft sinds 1987 diverse managementfuncties bij de Rabobank bekleed. Van 2007 tot 2013 was hij als directeur van Ergo Insurance Benelux N.V. (dochter van Munich Re Insurance) verantwoordelijk voor de Benelux. Sinds 2013 is hij directeur van Einstein Books een uitgever die vooral actief is in de wereld van het internet. Bestuur Stichting Administratiekantoor SynVest Beleggingsfondsen Het bestuur heeft als taak: toezicht houden op de activiteiten van het bestuur van de vastgoedfondsen; toekennen van certificaten aan de participanten; verwerven van juridisch eigendom van gewone aandelen in de vastgoedfondsen; uitkeren van dividend aan de beleggende deelnemers. 7

8 SynVest RealEstate Fund NV Directieverslag De Nederlands economie groeide in 2015 met 2,0 % (bron CBS). Door de beperking van de aardgasproductie is de groei ongeveer 0,4 % lager uitgekomen dan zonder deze beperking het geval zou zijn geweest. In het 3e kwartaal 2015 groeide de economie met 0,3 % ten opzichte van het 3e kwartaal In het laatste kwartaal van 2015 groeide de economie vooral door de toename van export en investeringen. Daarnaast hadden de huishoudens meer te besteden. Het beschikbaar inkomen van huishoudens steeg in 2015 met 2,1 % op jaarbasis en het overheidstekort daalde in 2015 met 0,6 % naar 1,8 % van het bbp. Het aantal banen van werknemers en zelfstandigen steeg in het 4e kwartaal 2015 met ten opzichte van het voorgaande kwartaal. De werkloosheid is in het laatste kwartaal van 2015 met gemiddeld per maand gedaald. In december waren mensen werkloos (december 2014: ), dit is 6,6% van de beroepsbevolking. Internationaal gezien is de werkloosheid in Nederland laag, de werkloosheid in de Eurozone bedroeg rond 11,5 %. De inflatie bedroeg in 2015 gemiddeld 0,6 % (bron CBS), dit is de laagste prijsstijging voor consumenten sinds De inflatie was vooral laag door de lagere gas, elektriciteit en autobrandstoffen prijzen. Hierdoor was dit het tweede jaar op rij met een opmerkelijk lage inflatie, in 2014 was deze 1,0 %. De gemiddelde prijsstijging is in de afgelopen 50 jaar alleen in 1986 en 1987 lager geweest dan in Veel producten voor consumenten zijn in het afgelopen jaar niet of nauwelijks in prijs gestegen. Het consumentenvertrouwen is sinds maart 2015 bijna onafgebroken positief. Wel daalde het vertrouwen in december 2015 met 3 punten ten opzichte van november 2015 (bron: CBS). De verslechtering werd in het bijzonder veroorzaakt doordat consumenten minder positief oordelen over het economisch klimaat. De koopbereidheid daarentegen veranderde echter niet. Voor de periode 2017 tot 2021 verwacht het CPB dat de economie met 1,8% per jaar zal blijven groeien. Daarbij wordt wel aangegeven dat de Nederlandse economie kwetsbaar is voor internationale onzekerheden. Wat betreft de bedreigingen kan worden gedacht aan een nieuwe schuldencrisis, een mogelijke Brexit, een aanhoudende terreurdreiging, maar ook de gevolgen van de vluchtelingenproblematiek. Het CPB verwacht dat de burger nauwelijks voordeel ondervindt van de groei over de komende jaren. Wel zou de overheid zijn financiën sterk zien verbeteren. De Nederlandse beleggingsmarkt in commercieel vastgoed (kantoren, winkels, bedrijfsruimten & logistiek, woningen en hotels & leisure) is in 2015 uitgekomen op 9,8 miljard. Het op twee na hoogste jaarlijkse beleggingsvolume ooit en een verdubbeling van het volume van 2013 (bron C&W). De vraag naar commercieel vastgoed was in 2015 vele malen hoger dan het beschikbare aanbod als gevolg van de aanhoudende interesse van buitenlandse beleggers, de historisch lage rentestanden en de recente geldverruiming van de ECB. De economische ontwikkelingen waren in 2015 nauwelijks van invloed op de kantorenmarkt. Hoewel de hoeveelheid beschikbare kantoorruimte in 2015 met 5% gedaald is, is deze daling grotendeels tot stand gekomen door transformatie van kantoren naar wonen. (bron: Dynamis). Ontwikkelaars en beleggers zijn vooral door de toegenomen vraag naar woningbouw in stedelijke gebieden overgegaan naar kantorentransformatie. Een belangrijke tweede oorzaak voor de daling van beschikbare kantoorruimten, is het teruggelopen aanbod uit nieuwbouw. In 2012 bestond nog 12 % van het totale aanbod uit nieuwbouw, in 2015 was dit teruggelopen tot 2 %. Het gewijzigde beleid van provincies en gemeenten ten aanzien van nieuwbouw is hierop mede van invloed geweest. Het totale opnamevolume van de kantorenmarkt is in 2015 licht gedaald en komt over heel 2015 uit op 1,1 mln. m² (2014: 1,13 miljoen m²). Er is een duidelijke tendens dat kantoorgebruikers zich steeds meer gaan vestigen in het centrum van de stad of nabij belangrijke openbaarvervoersknooppunten en diverse voorzieningen. Door de daling van de huurprijzen de afgelopen jaren, is de vraag naar dit soort locaties toegenomen. Hierdoor ontstaat er een verplaatsing van huurders van de randgemeenten naar de centrumgebieden. Een ander verschijnsel is dat bedrijven met meerdere vestigingen overgaan tot concentratie, waarbij meerdere vestigingen worden samengevoegd tot één vestiging. Dit proces gaat ten koste van de locaties in randgemeenten en monofunctionele kantoorlocaties, waar de vraag naar kantoorruimte lijkt te verdwijnen. Een andere 8

9 factor van invloed is dat sinds 2009 het aantal kantoorbanen stagneert en zelfs afneemt sinds De huurprijzen op de kantorenmarkt exclusief eventuele incentives daalden in 2015 met 0,8 % naar gemiddeld 131 per m² op jaarbasis. In de winkelmarkt is na een aanvankelijke stijging in het eerste kwartaal van 2015, de leegstand daarna niet meer toegenomen (bron: Locatus). In de tweede helft van 2015 nam de winkelleegstand verder af tot 7,4 % per ultimo Nu het economische klimaat in Nederland verbetert, neemt de leegstand weer af. Een kanttekening is echter dat niet alle winkelgebieden profiteren van de economische opleving. In de wijk- en buurtcentra loopt de leegstand eveneens terug, verder krabbelen de meubelboulevards, na jarenlange toename weer uit het dal. De afname van leegstand is niet overal van toepassing, in de centra van de grootste steden gaat het al langere tijd beter dan in middelgrote steden. In de 17 grootste stedelijke centra daalde de leegstand van 7,2 % begin 2015 naar 6,9 % begin 2016, terwijl in de centra van middelgrote steden de leegstand oploopt van 11,6 % naar 11,9 %. De verwachting is dat door de faillissementen van MacIntosh Retail Group, V&D en Perry Sport dit voorjaar de leegstand weer zal zijn opgelopen. Het is de vraag in hoeverre doorstarts (La Place) of verkopen van failliete onderdelen (Scapino) of vervangende nieuwe verhuur (Topshelf, Hudson s Bay) dit ongedaan kunnen maken. De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt deed het in 2015 beter dan het jaar ervoor. In 2015 is 3,2 mln. m² opgenomen (toename 18% ten opzichte van 2014). De toename was vooral in de logistieke dienstverlening, waarbij de totale opname steeds sterker beïnvloed wordt door grootschalige transacties. Tegenover de groei aan de vraagzijde van de markt, nam ook het beschikbare aanbod van bedrijfsruimte met 1,4 % toe. De woningmarkt vertoonde in 2015 een enorme opleving, mede door de verbeterde economische situatie, het positieve consumentenvertrouwen en de uitzonderlijk lage hypotheekrente. Het aantal woningtransacties nam in 2015 toe met ongeveer 20% tot eenheden, daarbij steeg de gemiddelde koopsom met 3,5% van gemiddeld naar (bron Woningmarktcijfers.nl). Sinds het dieptepunt in 2013 is de gemiddelde koopsom in twee jaar tijd met 7,5% gestegen en ligt deze nog slechts 10% onder het topniveau van 2008 ( ). Het aantal woningtransacties in 2015 ligt boven het niveau van 2008, maar is nog 11% onder dat van het topjaar 2006 toen nog transacties werden gedaan. Zolang belangrijke indicatoren zoals de economie, de werkgelegenheid en het consumentenvertrouwen positief blijven en de hypotheekrente op het huidige niveau blijft, is de verwachting dat in 2016 nog een stijging van transacties zal plaatsvinden. Uit het bovenstaande blijkt dat de economie verbetert en de diverse markten er positiever voorstaan, maar er zijn wel kanttekeningen. Het huidige lage rentebeleid van de ECB is van grote invloed gebleken op de economische ontwikkelingen, het is onzeker of dit beleid blijvend zal worden voortgezet. De directie van het Fonds richt zich op het verbeteren van de cashflow van de beleggingsportefeuille middels actieve verhuur en heronderhandeling van bestaande huurovereenkomsten om tot verlenging daarvan te komen. Het beleid van de financierende banken is dat er bij de verlenging van leningen, naast de gebruikelijke aflossing, de financiële ruimte die ontstaat door renteverlaging, deze gebruikt zal moeten worden voor extra aflossing. Hierdoor zullen de aflossingen een steeds groter aandeel in de cashflow hebben. Een voordeel van de aflossingen is dat het Fonds op termijn minder kwetsbaar wordt voor eventuele renteverhogingen en dat de rentebetalingen afnemen. Een nadeel van de verhoogde aflossingen, is dat er onvoldoende ruimte resteert voor de uitkering van (voorschot) dividenden. Ontwikkeling beleggingsportefeuille De huurinkomsten van het Fonds zijn op jaarbasis gedaald van 7,5 mln naar 7,3 mln. De beleggingsportefeuille bedraagt per 31 december 2015 in totaal 71,2 mln (31 december 2014: 79,5 mln). De per balansdatum bij het Fonds in eigendom zijnde beleggingsobjecten zijn grotendeels verhuurd. Het leegstandspercentage bedraagt gemiddeld 8,67% van de theoretische huurinkomsten. De huidige markt geeft een gemiddeld leegstandspercentage van 17% van het kantoren/ bedrijfsruimte vloeroppervlakte en 9% van het winkelvloeroppervlakte. Daarmee vergeleken presteert het fonds goed. 9

10 SynVest RealEstate Fund NV Selectie beleggingsportefeuille Verdeling beleggingen naar soort onroerend goed per 31 december 2015 Door het Fonds wordt gekozen voor een strategie van het realiseren van een mix van diverse soorten vastgoed en aanvangsrendementen en daarbij te streven naar lang verhuurde objecten. De huidige mix bestaat uit winkels (54%), kantoren (12%), bedrijfsruimten (25%), woningen (3%) en zorginstellingen (6%). De directie voert een actief beleid gericht op de verlenging van de bestaande huurovereenkomsten, waardoor een constante huurstroom voor het Fonds gewaarborgd blijft. Uit de hiernaast opgenomen grafiek blijkt procentueel de huursom van de objecten naar looptijd. Meer dan 40% van de huursom heeft een looptijd tot en met Door actief management zal deze horizon naar verwachting verder naar de toekomst verlegd worden, waardoor een gezonde cashflow is gewaarborgd. 54% 100% 80% 3% 6% 25% 12% Bedrijfsruimten Kantoren Winkels Woningen Zorginstellingen Reeds vastgelegde huurinkomsten als percentage van de ontvangen huur van de objecten per 31 december 2015 Een ander belangrijk criterium in het acquisitie- en verhuurbeleid vormt de diversificatie naar het type huurder. Door een spreiding naar het type huurder na te streven, is de beleggingsportefeuille minder afhankelijk van de economische ontwikkelingen. Mocht er een minder positieve ontwikkeling zijn in de ene sector, dan kan deze gecompenseerd worden door gunstigere ontwikkelingen in een andere sector. Zeker onder de huidige economische omstandigheden is spreiding van groot belang. Financiering In 2015 zijn er geen nieuwe leningen afgesloten. De leningen zijn verstrekt door FGH Bank en Syntrus Achmea. Van de leningenstand per 31 december 2015 ad heeft een looptijd langer dan 5 jaar. Gedurende het jaar zijn diverse leningen (gedeeltelijk) afgelost. Het renterisico van de leningen is gedurende de looptijd afgedekt middels renteswaps of door het vastzetten van de rentevoet. Het rentepercentage van de leningen varieert tot een maximum van 5,50%. 60% 40% 20% 0% 13% 1% Indeling huurders naar type op basis van de huurinkomsten per 31 december % 8% 8% 11% 32% 10% Detailhandel Distributie Horeca Media Parkeren Techniek Wonen Zakelijke dienstverlening Zorg Balansverhoudingen en financieringen De waarde van de vastgoedbeleggingen bedroeg op 31 december (ultimo ). Dit is het saldo van investeringen, verkopen en herwaarderingen. De loan to value (beleningsgraad) nam per 31 december 2015 toe tot 86% (ultimo 2014: 85%). 10

11 Intrinsieke waarde per aandeel: 31-Dec Dec Dec Dec-2012 Intrinsieke waarde balans Ongerealiseerde waardestijging ex art Intrinsieke waarde koers Aantal aandelen Intrinsieke waarde per aandeel 8,4 9,8 16,1 27,5 Overzicht beleggingsobjecten naar regio Het Fonds belegt in diverse soorten commercieel vastgoed, zoals winkels, kantoren en bedrijfspanden verspreid over heel Nederland. Door deze spreiding en de beperkte omvang per object wordt een maximale risicospreiding gerealiseerd. De huidige portefeuille bedraagt 71,2 miljoen en is verdeeld over 37 locaties en 122 huurders, hierbij zijn de parkeerplaatsen niet meegerekend. Er wordt gestreefd naar solvabele huurders met langlopende, geïndexeerde huurcontracten. Door een actief aanen verkoopbeleid wordt gekocht tegen concurrerende prijzen, geselecteerd op marktconforme huren. Analyse beleggingsresultaat: Totaal eigen vermogen Opbrengsten Huren en overige opbrengsten Gerealiseerde waardeveranderingen Niet-gerealiseerde waardeveranderingen ( ) ( ) Rente liquiditeitsreserve Totaal opbrengsten Kosten Hypotheekrente ( ) ( ) Afschrijvingen ( ) ( ) Exploitatie- en beheerkosten ( ) ( ) Management fee ( ) ( ) Totaal kosten ( ) ( ) Nettoresultaat na belastingen ( ) ( ) Ongerealiseerde waardestijging beleggingen ex art prospectus - - Beleggingsresultaat ( ) ( ) Rendement in % gemiddeld -11,8% -36,0% 11

12 SynVest RealEstate Fund NV Beleggingsrendement Ultimo boekjaar is zoals gebruikelijk de portefeuille van het Fonds opnieuw getaxeerd. In 2015 is een ongerealiseerde waardedaling berekend van per saldo , waarin is meegenomen de waardedaling van winkelcentrum De Weiert in Emmen van De gehele portefeuille is hiermede gemiddeld gewaardeerd op een factor van 10,3 (2014: 9,6) maal de jaarlijkse huur of wel een rendementspercentage van ongeveer 9,7%. Zonder waardemutaties zou over het boekjaar een winst zijn behaald van (2014: ) met een gemiddeld rendement van 12,3%. Hieruit blijkt een verbetering van het genormaliseerde beleggingsresultaat t.o.v met Het gerealiseerd rendement komt uit op negatief 11,8% in 2015 tegenover een negatief 36,0% in Door de afwaardering van de beleggingen is het resultaat negatief. stijging van de advieskosten en een stijging van de doorbelaste kosten. Hiertegenover stond de daling van kosten van de beheersvergoeding met circa Dit werd veroorzaakt door de lagere waardering van de panden. Interim-dividend Het maandelijkse interim-dividend bedraagt effectief 0,7% op jaarbasis. Overeenkomstig de fiscale wetgeving wordt 15% dividendbelasting ingehouden. Slotdividend 2015 Door de directie is besloten het slotdividend over het boekjaar 2015 te passeren in verband met de onzekere economische situatie. De totale huuropbrengsten daalden ten opzichte van 2014 met Deze daling is toe te schrijven aan de lagere totale huursom, deze is afgenomen als gevolg ontstane leegstand in het beleggingspand in Drachten (T2 Entertainment), de nieuwe verhuur van het pand Hoenderkamp 20, Emmen tegen een lagere huur en het wegvallen van de huurpenningen met betrekking tot het verkochte pand aan de Wijnhaven, Rotterdam. Hiertegenover stonden nieuwe verhuren in Arnhem en Naaldwijk en het vervallen van huurvrije periodes in Veenendaal. Door de verkoop van het pand aan de Wijnhaven te Rotterdam is de leegstandspercentage vann de portefeuille fors gedaald. De post hypoheekrente daalde, mede als gevolg van aflossingen, met De afschrijvingen daalden met De lasten in verband met het beheer van beleggingen namen toe met en de exploitatiekosten namen af met De exploitatiekosten daalden voornamelijk door lagere kosten voor onderhoud en lagere afboekingen op debiteuren. De lasten in verband met het beheer van beleggingen namen voornamelijk toe door een stijging van de administratiekosten met en de overige beheerskosten met De stijging van de administratiekosten werd veroorzaakt door een correctie op de kosten van het vorige boekjaar. De stijging van de overige beheerskosten wordt met name veroorzaakt door een 12

13 Overzicht ontwikkelingen in de tijd: 31 dec dec dec dec (Bedragen in 1.000) Beleggingen Vorderingen Overige activa Totaal activa Eigen Vermogen Langlopende schulden Kortlopende schulden Totaal passiva Netto huuropbrengsten Waardeverandering beleggingen Totaal opbrengsten uit beleggingen Totaal lasten Netto resultaat voor belastingen Vennootschapsbelasting Netto resultaat na belastingen Ongerealiseerde waardestijging ex art Beleggingsresultaat Rendement in % gemiddeld -11,8% -36,0% -33,9% -17,7% Ontwikkeling Fondsvermogen en resultaten Uit de hiernaast opgenomen grafiek blijkt de ontwikkeling van het eigen en het totaalvermogen per ultimo boekjaar over de jaren 2006 tot en met Het totaalvermogen ontwikkelde zich in deze periode van tot per 31 december De grafiek laat duidelijk zien dat door de afwaardering van de beleggingsobjecten sedert 2012 het aandeel eigen vermogen in het totaalvermogen is afgenomen Totaal vermogen Eigen vermogen 13

14 SynVest RealEstate Fund NV Intern beheerssysteem Duurzaamheidsbeleid De directie beschikt voor de vennootschap over een beschrijving van de administratieve organisatie en het interne beheersingssysteem, zoals bedoeld in artikel 4:14 Wft en de hoofdstukken 4 en 5 van het Besluit Gedragstoezicht Financiële Ondernemingen Wft. De directie verklaart dat de administratieve organisatie en het interne beheersingssysteem effectief en overeenkomstig de beschrijving functioneren. Risicomanagement De directie van het Fonds volgt dagelijks de geldstromen, de dekking van de rentelasten, de verhouding vreemd/totaal vermogen, alsmede de looptijden van de rentedragende verplichtingen in relatie tot de ratio s van het financiële beleid. Eventuele risico s met betrekking tot solvabiliteit, liquiditeit, rente en marktprijzen zijn hierdoor onder controle. Een liquiditeitsrisico wordt door dit beleid mede beperkt. Het Fonds is niet gevoelig voor valutarisico s daar uitsluitend in Nederlands vastgoed wordt belegd en middels euroleningen wordt gefinancierd. Incassorisico Huurders worden, zowel bij acquisities van beleggingen, als bij verhuur vooraf beoordeeld op kredietwaardigheid en betrouwbaarheid. Er zijn interne procedures inzake de incasso van huurvorderingen en de opvolging daarvan. Renterisico Het lang vreemd vermogen van het Fonds is gedeeltelijk gefinancierd met een vast rentetarief, waarbij o.a. gebruik wordt gemaakt van zogenaamde renteswaps. Er is hierdoor slechts in beperkte mate sprake van rentegevoeligheid voor wijzigingen in het marktrente niveau. Prijsrisico De beleggingen in vastgoed van het Fonds zijn onderhevig aan de invloeden van de markt ten aanzien van de waarde van de beleggingen en de markthuur. Door actief beheer van de portefeuille worden de risico s hierin dagelijks beoordeeld zodat tijdig op fluctuaties geanticipeerd kan worden. Het Fonds investeert niet in effecten of andere financiële instrumenten. " " " " " Het Fonds ontwikkelt een strategie waarbij gestreefd wordt naar een verduurzaming van de beleggingsportefeuille. Deze strategie houdt in dat maatregelen worden genomen om tot de volgende doelstellingen te komen: 1. Het verbeteren van de concurrentiepositie van de portefeuille op de verhuurmarkt; 2. Het streven naar lager verbruik van natuurlijke hulpbronnen zoals gas, water en energie, en als gevolg hiervan lagere kosten. Het Fonds wil deze doelstellingen bereiken middels de volgende maatregelen: 1. Een verlaging van het energie- en waterverbruik en -kosten in de portefeuille middels: actief management; afspraken met huurders; het zoeken naar alternatieve (groene) energiebronnen; het investeren in alternatieve energie-systemen; het gebruikmaken van gebouwenmanagement op afstand. 2. Het gebruik van duurzame materialen bij reparaties en verbouwingen; 3. Het blijvend revitaliseren van bestaande objecten gericht op het langjarig voortbestaan hiervan; 4. De acquisitie van objecten, welke gelegen zijn in een gebied met goede verbindingen met openbaar vervoer en goede ontwikkelingsmogelijkheden. Verklaring omtrent bedrijfsvoering Synvest Fund Management B.V. beschikt als beheerder in de zin van de Wft over een beschrijving van de bedrijfsvoering als bedoeld in artikel 115y lid5 van het Bgfo. Wij hebben gedurende het afgelopen boekjaar verschillende aspecten van de bedrijfsvoering beoordeeld. In verband met het sluiten van het fonds zijn de werkzaamheden van de externe beheerder van augustus 2015 tot en met maart 2016 niet uitgevoerd. De werkzaamheden van de externe beheerder zijn per 1 april 2016 hervat. Verder hebben wij geen constateringen gedaan op grond waarvan wij zouden moeten concluderen dat de beschrijving van de bedrijfsvoering niet voldoet aan de vereisten zoals opgenomen in de wet financieel toezicht en daaraan gerelateerde regelgeving. Op grond hiervan verklaren wij als beheerder voor 14

15 Synvest Real Estate Fund N.V. te beschikken over een beschrijving van de bedrijfsvoering die voldoet aan artikel 115y lid 5 Bgfo. Ook hebben wij niet geconstateerd dat de bedrijfsvoering niet effectief en niet overeenkomstig de beschrijving functioneert. Derhalve verklaren wij met een redelijke mate van zekerheid dat de bedrijfsvoering gedurende het verslagjaar 2015 effectief en overeenkomstig de beschrijving heeft gefunctioneerd. Continuïteit Op dit moment zijn we ingesprek met de FGH Bank. In 2016 zal een deel van onze leningen vervallen. Men heeft aangeven de intentie te hebben om de bovengenoemde leningen meerdere jaren te verlengen. De FGH Bank bereidt nu een financieringsvoorstel voor. Thans zullen de leningen telkens voor minimaal 3 maanden worden verlengd tegen variabele rente. Met de FGH Bank zijn convenanten afgesloten, waarin is afgesproken dat per jaar 2% wordt afgelost. Tevens speelt de liquiditeitsruimte in de bancaire sector, de algemene economische ontwikkelingen en de fondsstructuur een rol. Het Fonds blijft naar verbetering van de financieringsconditities streven. Voor nadere toelichting omtrent de continuïteit van het Fonds wordt verwezen naar pagina 15 van de toelichting van de jaarrekening onder het kopje "continuïteitveronderstelling". Amsterdam, 14 juni 2016 Was getekend: SynVest Fund Management B.V. 15

16 SynVest RealEstate Fund NV Jaarrekening 2015 Balans (voor resultaatbestemming) Noot 31 december december 2014 ACTIVA Beleggingen Onroerend goed Geactiveerde kosten huurbevordering Vorderingen Overige vorderingen Overlopende activa Overige activa Liquide middelen Totaal activa PASSIVA Eigen vermogen Aandelenkapitaal Agioreserve Herwaarderingsreserve Overige reserves 11 ( ) ( ) Onverdeeld resultaat 12 ( ) ( ) Totaal eigen vermogen Langlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gelieerde maatschappijen Schulden aan leveranciers en handelscrediteuren Belastingen Overige schulden Overlopende passiva Totaal passiva

17 Winst- en verliesrekening Noot Opbrengsten uit beleggingen Bruto huuropbrengsten Overige opbrengsten Exploitatiekosten 19 ( ) ( ) Netto huuropbrengsten Gerealiseerde waardeveranderingen beleggingen Niet gerealiseerde waardeveranderingen beleggingen ( ) ( ) Waardeverandering beleggingen ( ) ( ) Totaal opbrengsten uit beleggingen ( ) Lasten Lasten in verband met het beheer van beleggingen 20 ( ) ( ) Afschrijvingen op beleggingen ( ) ( ) Nettorentelasten 22 ( ) ( ) Totaal lasten ( ) ( ) Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen ( ) ( ) Vennootschapsbelasting Nettoresultaat na belastingen ( ) ( ) 17

18 SynVest RealEstate Fund NV Kasstroomoverzicht (volgens de indirecte methode) Noot Beleggingsactiviteiten Nettoresultaat ( ) ( ) Aanpassingen voor: waardeveranderingen beleggingen investeringen huurbevorderingen (26.084) (45.285) afschrijvingen huurbevorderingen Mutaties in werkkapitaal mutatie vorderingen mutatie afschrijvingen op beleggingen mutatie overige kortlopende schulden ( ) ( ) Verkopen onroerend goed Kasstroom uit beleggingsactiviteiten Financieringsactiviteiten Uitgifte aandelen 9 (35.718) (14.000) Storting agio (5.417) (8.680) Dividenduitkeringen ( ) ( ) Ontvangsten/aflossing uit langlopende schulden 14 ( ) ( ) Kasstroom uit financieringsactiviteiten ( ) ( ) Mutatie liquide middelen ( ) Liquide middelen primo periode Liquide middelen ultimo periode Toelichting op de jaarrekening 1. Algemeen SynVest RealEstate Fund is een naamloze vennootschap statutair gevestigd te Amersfoort en feitelijk gevestigd aan de Hogehilweg 5, 1101 CA Amsterdam. De vennootschap is geregistreerd bij de Kamer van Koophandel onder nummer Het Fonds is opgericht op 1 februari Deelname aan het Fonds is mogelijk door het nemen van Certificaten die worden toegekend door het Administratiekantoor. Er is sprake van een semi-open beleggingsinstelling nu het Fonds, onder voorwaarden, vrij aandelen kan uitgeven en kan inkopen. Het Fonds is aangegaan voor onbepaalde tijd en kent geen maximale fondsomvang. De directie kan de uitgifte van aandelen staken indien om reden van beheersbaarheid besloten wordt met een nieuw fonds te starten. 18

19 2. Juridische status Het Fonds is een beleggingsinstelling in de zin van de Wft en staat onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). 3. Fiscale status Het Fonds heeft de status van Fiscale Beleggingsinstelling op grond van artikel 28 van de Wet op de vennootschapsbelasting Financiele Instrumenten Voor de toelichting van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de specifieke postgewijze toelichting. Hieronder worden de financiële derivaten en de hiermee verbonden risico's toegelicht. Rente-instrumenten worden toegepast ter verkrijging van een gewenst risicoprofiel in vaste en variabele renteposities. De vennootschap past kostprijs hedge accounting toe op basis van generieke documentatie. De vennootschap documenteert de wijze waarop de hedgerelaties passen in de doelstellingen van het risicobeheer, de hedgestrategie en de verwachting aangaande de effectiviteit van de hedge. Het effectieve deel van financiële derivaten die zijn toegewezen voor kostprijshedge-accounting, wordt tegen kostprijs gewaardeerd en het ineffectieve deel wordt tegen reële waarde gewaardeerd. De waardeveranderingen van de reële waarde van het ineffectieve deel worden direct in de winst-en verliesrekening verwerkt 5. Grondslagen van waardering en resultaatbepaling Algemeen De waarderingsgrondslagen van de activa en passiva alsmede de grondslagen van de bepaling van het resultaat van deze jaarrekening zijn in overeenstemming met Titel 9 BW 2. Continuïteitsveronderstelling De jaarrekening is opgesteld op basis van continuïteit. Deze aanname is gebaseerd op het onder het kopje vooruitzicht komende periode van het directieverslag aangegeven streven. De beheerder heeft bij het opstellen van de jaarrekening, de gehanteerde grondslagen voor waardering en resultaatbepaling gebaseerd op de continuïteitsveronderstelling van het Fonds. In 2016 vervalt voor aan leningen. Tevens wordt nog voor afgelost. Deze aflossing is conform de convenanten die afgesloten zijn met de FGH Bank, waarin afgesproken is om per jaar 2% af te lossen. De FGH Bank heeft te kennen gegeven de vervallen leningen niet op te zeggen. Zij werkt thans aan een verlengingsvoorstel. Vooralsnog worden vervallen leningen verlengd, telkens met 3 maanden tegen variabele rente. Ondanks de genoemde onzekerheden is de Beheerder van mening dat de jaarrekening 2015 kan worden opgesteld op basis van continuïteit. Activa en passiva De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld, worden de activa en passiva gewaardeerd volgens het kostprijsmodel. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waar ze betrekking op hebben. Winsten worden opgenomen als deze gerealiseerd zijn. Verplichtingen en verliezen welke betrekking hebben op het boekjaar, worden opgenomen indien zij voor het opmaken van de cijfers bekend zijn geworden. Beleggingen Vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd tegen marktwaarde. Indien en voorzover de marktwaarde lager is dan de aankoopprijs plus de nog af te schrijven aankoopkosten, maar hoger dan de aankoopprijs, worden de vastgoedobjecten gewaardeerd tegen aankoopprijs plus de nog af te schrijven aankoopkosten. In deze situatie worden de aankoopkosten gedurende 10 jaar afgeschreven. Indien de marktwaarde lager is dan de aankoopprijs, worden de vastgoedobjecten gewaardeerd tegen marktwaarde plus nog af te schrijven aankoopkosten. In deze situatie wordt het verschil tussen marktwaarde en aankoopprijs ten laste van het resultaat gebracht en worden de aankoopkosten gedurende 10 jaar afgeschreven. Indien de marktwaarde hoger is dan de aankoopprijs plus de nog af te schrijven aankoopkosten dan worden de aankoopkosten niet meer afgeschreven. In het geval de marktwaarde hoger is geweest dan de aankoopprijs plus de nog af te schrijven aankoopkosten, en vervolgens weer daalt onder de aankoopprijs plus de dan nog af te schrijven aankoopkosten, wordt het vastgoedobject tegen marktwaarde gewaardeerd. 19

20 SynVest RealEstate Fund NV De marktwaarde wordt gelijkgesteld met de reële waardering van de belegging. Daaronder wordt verstaan het bedrag waarvoor een bezitting kan worden verhandeld tussen ter zake goed geïnformeerde, onafhankelijke partijen die een transactie willen doen. Het Fonds stelt deze reële waarde jaarlijks vast, gebaseerd op externe taxatierapporten bij aankoop en periodieke toetsing, door een externe taxateur. De reële waarde is gebaseerd op het geschatte bedrag waarvoor onroerend goed per balansdatum kan worden vervreemd op basis van marktconforme condities, daarbij vormt de kapitalisatie van de netto-markthuren de basis. Voor de waardering worden per object de netto kapitalisatiefactor en de contante waarde van de verschillen tussen de markthuur en contractuele huur, leegstand en van de uitgaven van het onderhoud bepaald Uitgaven met betrekking tot de beleggingen na aankoop worden in beginsel als kosten ten laste van het resultaat gebracht. Alleen die uitgaven welke leiden tot een waardevermeerdering van de belegging worden geactiveerd. Verkoopkosten worden ten laste van de waardering van de beleggingen gebracht, wanneer een besluit tot verkoop genomen is voor het opmaken van de jaarrekening. Geactiveerde kosten huurbevordering Kosten voor huurbevordering worden geactiveerd en worden over de looptijd van het huurcontract waarop deze betrekking heeft als afschrijving ten laste van het resultaat gebracht. Kort samengevat betreft dit investeringen, welke noodzakelijk zijn om de ruimte verhuurbaar te maken om een specifieke huurder te contracteren. Makelaarsprovisies in rekening gebracht inzake de verhuur van leegstaande ruimten worden geactiveerd en middels lineaire afschrijvingen over de looptijd van de desbetreffende huurovereenkomst als afschrijving ten laste van het resultaat gebracht. Vorderingen De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van de noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. Voorzieningen Voorzieningen worden opgenomen alleen en voorzover er per balansdatum concrete risico s en verplichtingen bestaan. Huuropbrengsten De huuropbrengsten worden toegerekend aan de periode waar ze betrekking op hebben. De eventueel op een huurovereenkomst betrekking hebbende servicekosten en voorschotten worden gesaldeerd opgenomen onder de overige vorderingen en schulden. Ter zake van servicekosten toerekenbaar aan onverhuurde ruimtes, wordt een evenredig deel ten laste van het resultaat gebracht. Exploitatiekosten Als exploitatiekosten worden opgenomen de aan het boekjaar toe te rekenen exploitatiekosten, welke niet kunnen worden doorbelast aan de huurders. Funding fees De funding fees worden ten laste van de agioreserve geboekt. Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen. Er zijn geen kasstromen in vreemde valuta s bij het Fonds. Ontvangen interest en betaalde interest worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. Schulden aan kredietinstellingen Financieringen met hypothecaire zekerheden en overige rentedragende schulden worden opgenomen tegen geamortiseerde kostprijs. De afsluitkosten worden direct ten laste van het resultaat gebracht in het jaar waarin de financiering is verstrekt. 20

21 6. Beleggingen 31 december december 2014 Overzicht beleggingen in onroerend goed: Almere, Camerastraat 6,8 en Alphen a/d Rijn, H. Dunantweg Apeldoorn, Mariastraat 4-4a Arnhem, Jansplein 19 / Janslangstraat Assen, Australiëweg 10/10A Beverwijk, Zeestraat Bodegraven, Duitslandweg Borculo, Beethovenstraat Bunnik, Dorpsstraat Bussum, Nieuwe Brink 1-15/Nassaulaan Den Haag, Badhuisstraat Den Haag, Laan van 's-gravenmade Dinxperlo, Hogestraat Drachten, De Gaffel Elst, Industrieweg Oost Elst, Marithaime Emmen, Hoenderkamp Emmen, Hoenderkamp Emmen, Winkelcentrum De Weiert Groningen, Oude Ebbingestraat 's-heerenberg, Immenhorst 's-heerenberg, Molenpoortstraat 35/Stadsplein Hillegom, Houttuin Hoensbroek, grubbelaan Hoevelaken, Westerdorpstraat Hoogezand, Meint Veningastraat Maastricht, Oranjeplein Naaldwijk, Rembrandtstraat Nijverdal, W. Alexanderstraat 11-13, Keizerserf Oostburg, Transportweg 1-1a Rotterdam, Albert Plesmanweg Rotterdam, Wijnhaven Sassenheim, Cornelis Verolmeweg Tegelen, Wilhelminaplein Veenendaal, Plesmanstraat Zaltbommel, Wielkamp Zoetermeer, Industrieweg Zwolle, Charles Storkstraat Zwolle, George Stephensonstraat Balans ultimo periode

22 SynVest RealEstate Fund NV De belangrijkste veronderstellingen die zijn gehanteerd bij de waardering van de beleggingen zijn: " Het netto aanvangsrendement is de verhouding tussen het exploitatieresultaat minus kosten en de waarde van de beleggingen vrij op naam. " Het onroerend goed is effectief gewaardeerd op een netto aanvangsrendement tussen 5,2 en 10,25%. " Het bruto aanvangsrendement is de procentuele verhouding tussen de huurwaarden op jaarbasis per 31 december 2015 en de waarde van de beleggingen vrij op naam. " Het onroerend goed is effectief gewaardeerd op een bruto aanvangsrendement tussen 6,2 en 13,0%. " Op de waardering van het commercieel onroerend goed is een percentage tussen de 6,2% en 7,1% in mindering gebracht voor transactiekosten. " De gemiddelde huur per m² voor het onroerend goed bedraagt 88. De panden zijn in het overzicht mutaties beleggingen opgenomen tegen aankoopprijs kosten koper of taxatiewaarde. Hierin zijn opgenomen alle aankoopkosten, waaronder de makelaarscourtage, de taxatiekosten en de kosten technisch onderzoek, zoals in rekening gebracht door SynVest Fund Management B.V. De makelaarscourtage betreft een courtage van 1,5% welke bij de aankoop en verkoop van een vastgoedobject in rekening wordt gebracht. De reële waarde van beleggingen is gebaseerd op jaarlijkse externe taxaties van de gehele portefeuille. De taxatiekosten betreffen de kosten in rekening gebracht in het kader van de aankoopbeoordeling van een vastgoedobject op basis van 0,2% van de koopsom. De technische onderzoekskosten betreffen de kosten welke in rekening zijn gebracht inzake het technisch onderzoek bij aankoop van een vastgoedobject op basis van 0,2% van de koopsom. In de waardering van de panden zijn tevens begrepen de nog niet afgeschreven aankoopkosten ( ). Onroerend goed Balans begin periode Verkopen: Rotterdam, Wijnhaven 69 ( ) Afschrijving aankoopkosten ( ) ( ) Waarde mutatie ongerealiseerd ( ) ( ) ( ) ( ) Balans ultimo periode december december 2014 Overzicht geactiveerde kosten huurbevorderingen Balans begin boekjaar Investeringen Afschrijvingen ( ) ( ) Balans ultimo boekjaar Liquide middelen 31 december december 2014 Banken rekeningen-courant Banken deposito's Totaal liquide middelen

23 Ingevolge het Besluit prudentiële regels Wft artikel 109 is het Fonds verplicht een liquiditeitsreserve aan te houden ter dekking van de eventuele inkoop- of uitkeringsverplichtingen. Deze verplichting bedraagt 10% van het beheerde vermogen, of het lagere bedrag waarvoor overeengekomen is dat inkoop bij aanbieding door participanten verplicht is. Per 31 december 2015 bedraagt de stand van de liquiditeitsreserve Doordat het Fonds tijdelijk gesloten is kan er geen aanspraak op de liquiditeitsreserve worden gedaan. Over de deposito's kan vrij beschikt worden. 8. Aandelenkapitaal Bij de oprichting zijn 10 prioriteitsaandelen en gewone aandelen geplaatst. Het maatschappelijk kapitaal van het Fonds bedraagt en bestaat uit gewone aandelen en 10 prioriteitsaandelen, elk 10 groot. Het maatschappelijk kapitaal is in november 2007 middels een statutenwijziging verhoogd tot genoemd bedrag, waarbij gewone aandelen SynVest RealEstate Fund N.V. aan Stichting Administratiekantoor SynVest Beleggingsfondsen zijn uitgegeven. De prioriteitsaandelen zijn in bezit van Panhuyzen Management B.V. en VG Capital B.V. Beide partijen hebben 5 prioriteitsaandelen. Daarnaast heeft Panhuyzen Management B.V gewone aandelen. De overige gewone aandelen zijn gereserveerd voor het administratiekantoor Stichting Administratiekantoor SynVest Beleggingsfondsen, dat deze aandelen zal houden voor rekening en risico van de Participanten. De aandelen zullen niet worden gehouden door het Administratiekantoor, omdat zij niet voor de participanten zijn bestemd en derhalve niet gecertificeerd behoeven te worden. De aan deze aandelen verbonden rechten worden derhalve door Panhuyzen Management B.V. uitgeoefend. Prioriteits- Gewone Gewone Totaal aandelen: aandelen: aandelen: aandelen: Uitgegeven Uitgegeven Gehouden Aantal uitstaande uitstaande door aandelen aandelen aandelen het Fonds in omloop Aandelen aantal primo boekjaar Uitgifte aandelen - (3.572) - (3.572) Aandelen aantal ultimo boekjaar Aandelen primo boekjaar Uitgifte aandelen - (35.718) - (35.718) Balans ultimo boekjaar Voor één aandeel met een nominale waarde van 10 is per saldo 50 gestort. Als gevolg hiervan geeft één Certificaat uitgegeven door de Stichting Administratiekantoor SynVest Beleggingsfondsen N.V. Aandelenkapitaal: Certificaten in portefeuille fonds: Totaal uitgegeven aandelen:

24 SynVest RealEstate Fund NV 9. Agioreserve Balans begin boekjaar Mutatie aandelen (5.417) (8.680) Balans ultimo boekjaar Herwaarderingsreserve Balans begin boekjaar Mutatie ongerealiseerde waardeverandering beleggingen - (24.746) Balans ultimo boekjaar - - Bij de mutatie aan de herwaarderingsreserve is geen rekening gehouden met een belastingeffect, aangezien er sprake is van de status van Fiscale Beleggingsinstelling met een belastingtarief van 0%. 11. Overige reserves Balans begin boekjaar ( ) ( ) Resultaatverdeling voorgaand boekjaar ( ) ( ) Interimdividend ( ) ( ) Dotatie herwaarderingsreserve Balans ultimo boekjaar ( ) ( ) Bij besluit van de algemene vergadering van aandeelhouders is het saldo onverdeeld resultaat over het boekjaar 2015 in mindering gebracht op de overige reserves. 12. Onverdeeld resultaat Balans begin boekjaar ( ) ( ) Resultaatverdeling voorgaand boekjaar Netto resultaat boekjaar ( ) ( ) Balans ultimo boekjaar ( ) ( ) 24

25 13. Langlopende schulden aan kredietinstellingen Looptijd tussen één en Looptijd langer dan vijf jaar vijf jaar 2015 Langlopende hypothecaire leningen Totaal Langlopende schulden kredietinstellingen ultimo boekjaar Langlopende schulden Totaal Langlopende schulden kredietinstellingen ultimo boekjaar Het onroerend goed van het Fonds is tot zekerheid verbonden voor de hypothecaire schulden aan kredietinstellingen. De rentepercentages van de leningen zijn voor de gehele looptijd gefixeerd. Hiertoe is voor de gehele looptijd en de volledige hoofdsom van de leningen 3 tot en met 9 een renteswap afgesloten. Voor deze renteswap wordt maandelijks een vaste premie in rekening gebracht en verwerkt onder de netto rentelasten. De reële waarde van de renteswaps bedraagt in totaal negatief. Het afgesproken rentepercentage is vast of variabel en gekoppeld aan de 1 maands Euribor-tarief plus ophoging. Bij de vaste rente variëren de rente perioden binnen een bandbreedte van 5 en 10 jaar. De mutaties in de langlopende hypothecaire leningen zijn als volgt: Balans begin boekjaar Kortlopende schuld vorig jaar Aflossingen op hypotheken ( ) ( ) Reclassificatie kortlopende schuld ( ) ( ) Balans ultimo boekjaar