Zeuven Meeren Vastgoedfonds N.V. de heer Gonzalez Turnhout Eeldedreef MX NOOTDORP. Tussentijdse cijfers per 30 juni 2011

Transcriptie

1 Zeuven Meeren Vastgoedfonds N.V. de heer Gonzalez Turnhout Eeldedreef MX NOOTDORP Tussentijdse cijfers per 30 juni 2011

2 Zeuven Meeren Vastgoedfonds N.V. de heer Gonzalez Turnhout Eeldedreef MX NOOTDORP Tussentijdse cijfers per juni 2011 INHOUDSOPGAVE Pagina 1. Tussentijdsverslag 1.1 Algemeen Resultaatvergelijking Financiële positie 6 2. Tussentijdse cijfers 2.1 Balans per 30 juni Winst- en verliesrekening over Toelichting op de balans Toelichting op de winst- en verliesrekening

3 1. TUSSENTIJDSVERSLAG - 2 -

4 1.1 Algemeen Oprichting Blijkens de akte d.d werd de naamloze vennootschap Zeuven Meeren Vastgoedfonds N.V. per genoemde datum opgericht. Doelstelling De doelstelling van Zeuven Meeren Vastgoedfonds N.V. wordt in artikel omschreven: Het beleggen van vermogen in effecten en andere vermogenswaarde. van de statuten als volgt Bestuur De bestuurder: - Zeuven Meeren Fondsbeheer B.V

5 1.2 Resultaatvergelijking Ter analyse van het resultaat van de onderneming verstrekken wij u de onderstaande opstelling, welke is gebaseerd op de winst- en verliesrekening % % Netto-omzet ,0% ,0% Bruto bedrijfsresultaat ,0% ,0% Afschrijvingen immateriële vaste activa ,2% ,8% Afschrijvingen materiële vaste activa ,0% ,9% Overige personeelskosten ,9% - 0,0% Exploitatiekosten Bodegraven ,5% ,8% Exploitatiekosten s-hertogenbosch - 0,0% ,9% Verkoopkosten 95 0,0% - 0,0% Algemene kosten ,6% ,3% Som der bedrijfskosten ,2% ,7% Bedrijfsresultaat ,8% ,3% Rentebaten en soortgelijke opbrengsten - 0,0% 5 0,0% Rentelasten en soortgelijke kosten ,5% ,6% Som der financiële baten en lasten ,5% ,6% Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen ,7% ,3% Belastingen - 0,0% ,8% Aandeel in het resultaat van deelnemingen - 0,0% ,1% Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen ,7% ,2% Resultaat aandeel derden - 0,0% ,5% Resultaat na belastingen ,7% ,7% - 4 -

6 1.2 Resultaatvergelijking Het resultaat na belastingen 2011 is ten opzichte van 2010 gestegen met ,--. De ontwikkeling van het resultaat na belastingen 2011 ten opzichte van 2010 kan als volgt worden weergegeven: Het resultaat na belastingen is gunstig beïnvloed door: Stijging van: Aandeel in het resultaat van deelnemingen Daling van: Afschrijvingen immateriële vaste activa Afschrijvingen materiële vaste activa Exploitatiekosten s-hertogenbosch Rentelasten en soortgelijke kosten Belastingen Het resultaat na belastingen is ongunstig beïnvloed door: Daling van: Omzet Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 5 Stijging van: Overige personeelskosten Huisvestingskosten Verkoopkosten 95 Algemene kosten Resultaat aandeel derden Stijging resultaat na belastingen

7 1.3 Financiële positie Ter analyse van de financiële positie van de onderneming verstrekken wij u de onderstaande opstelling, welke is gebaseerd op de gegevens uit de balans. Op korte termijn beschikbaar: 30 juni december 2010 Vorderingen Liquide middelen Totaal vlottende activa Af: kortlopende schulden Werkkapitaal Vastgelegd op lange termijn: Immateriële vaste activa Materiële vaste activa Financiële vaste activa Gefinancierd met op lange termijn beschikbare middelen Deze financiering vond plaats met: Eigen vermogen Voorzieningen Langlopende schulden Blijkens deze opstelling is het werkkapitaal per 30 juni 2011 ten opzichte van 31 december 2010 gestegen met ,

8 2. TUSSENTIJDSE CIJFERS - 7 -

9 2.1 Balans per 30 juni 2011 (Na resultaatbestemming) 30 juni december 2010 ACTIVA Vaste activa Immateriële vaste activa Kosten van oprichting en uitgifte van aandelen Materiële vaste activa Bodegraven s-hertogenbosch Aankoopkosten Herwaardering panden Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen 1 1 Beleggingen Overige vorderingen Vlottende activa Vorderingen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Liquide middelen Totaal activazijde

10 2.1 Balans per 30 juni 2011 (Na resultaatbestemming) 30 juni december 2010 PASSIVA Eigen vermogen Geplaatst aandelenkapitaal Agioreserve Wettelijke reserve Overige reserves Resultaat boekjaar Voorzieningen Overige voorzieningen Langlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Handelscrediteuren Belastingen Overige schulden Overlopende passiva Totaal passivazijde

11 2.2 Winst- en verliesrekening over Netto-omzet Bruto bedrijfsresultaat Afschrijvingen immateriële vaste activa Afschrijvingen materiële vaste activa Ingehuurd personeel Exploitatiekosten Bodegraven Exploitatiekosten s-hertogenbosch Verkoopkosten 95 - Algemene kosten Som der bedrijfskosten Bedrijfsresultaat Rentebaten en soortgelijke opbrengsten - 5 Rentelasten en soortgelijke kosten Som der financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen Aandeel in het resultaat van deelnemingen Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen Resultaat aandeel derden Resultaat na belastingen

12 2.3 Toelichting op de jaarrekening GRONDSLAGEN VOOR DE BALANSWAARDERING Algemeen De waardering van activa en passiva vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld, worden de activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Kosten selectie vastgoed De Beheerder zal bij aankoop en bij verkoop van een vastgoedobject een selectievergoeding van 1,5% in rekening brengen. Dit betreft alle aankoop- en selectiekosten van het vastgoed, inclusief de kosten voor de door de Beheerder ingeschakelde makelaar. Deze kosten hebben niet alleen betrekking op een bepaald object dat aangekocht wordt, maar op de permanente activiteit van het zoeken naar en beoordelen van objecten. Technisch onderzoek De Beheerder zal bij aankoop van een vastgoedobject in het kader van een uit te voeren due diligence onderzoek onder meer een technisch onderzoek instellen naar de kwaliteit en gesteldheid van het vastgoedobject en de grond. Deze kosten worden doorberekend tegen een vast tarief van 0,2% van de koopsom. Structureringskosten Als initiatiefnemer ontvangt de Beheerder een vergoeding van 2,0% van het bijeengebrachte eigen vermogen. Deze vergoeding dekt de oprichting- en otwikkelingskosten en het in standhouden van het Fonds. Dit betreft een eenmalige vergoeding bij de storting door de Participant in het Fonds. Beheerkosten Betreft de vergoeding van 3,5% over huurinkomsten welke de Beheerder ontvangt voor het technisch, financieel en commercieel vastgoedbeheer. Aangezien met name voor het technisch beheer gebruik wordt gemaakt van externe professionele beheerders is deze vergoeding inclusief de kosten voor derden. Naar verwachting zal tenminste 2% van deze vergoeding aan de externe vastgoedbeheerder worden voldaan

13 2.3 Toelichting op de jaarrekening Management fee Betreft de jaarlijkse vergoeding van 0,5% over het vermogen van het Fonds voor de Beheerder in verband met het voeren van de directie en het beheer over het Fonds. Aangezien deze kosten rechtstreeks jaarlijks op het rendement drukken is deze vergoeding zo laag mogelijk gehouden in het belang van de Participanten. In geval van voortijdige beeindiging van de Management- en Beheerovereenkomst heeft de Beheerder recht op een vergoeding van ten hoogste één maal de gemiddelde vergoeding over de afgelopen drie jaren. Indien het gerealiseerde totaal rendement 6,0% per jaar of meer bedraagt mag de vergoeding in het eerstvolgende jaar verhoogd worden met 0,1% per jaar tot maximaal 1/10 deel van het in het voorgaande jaar gerealiseerde rendement, met een maximum van 1%. Zie hiervoor ook artikel 6 van de Management- en Beheersovereenkomst in de bijlagen. Beleggen in gelieerde partijen Het Fonds belegt in Zeuven Meeren I C.V. alle transacties inzake de aankoop van de deelneming en de verkoop vinden tegen dezelfde condities plaats als alle overige vennoten, daarvan is ook toestemming van de overige vennoten vereist. Immateriële vaste activa De immateriële vaste activa worden gewaardeerd op het bedrag van de bestede kosten, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De jaarlijkse afschrijvingen bedragen een vast percentage van de bestede kosten, rekening houdend met een eventuele restwaarde. Afschrijvingspercentages: Kosten oprichting en uitgifte van aandelen 20 % Materiële vaste activa De materiële vaste activa worden gewaardeerd op verkrijgingsprijs of vervaardigingskosten, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs of vervaardigingskosten, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op terreinen wordt niet afgeschreven. De materiële vaste activa waarvan de onderneming krachtens een financiële lease-overeenkomst het economische eigendom heeft, worden geactiveerd. De uit de financiële lease-overeenkomst voortkomende verplichting wordt als schuld verantwoord. De in de toekomstige leasetermijnen begrepen interest wordt gedurende de looptijd ten laste van het resultaat gebracht. Afschrijvingspercentages: Aankoopkosten 20 %

14 2.3 Toelichting op de jaarrekening Financiële vaste activa Deelnemingen De deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op de netto-vermogenswaarde, doch niet lager dan nihil. Deze nettovermogenswaarde wordt berekend op basis van de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening. Deelnemingen met een negatieve netto-vermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer de vennootschap geheel of ten dele instaat voor de schulden van de betreffende deelneming, wordt een voorziening gevormd, primair ten laste van de vorderingen op deze deelneming en voor het overige onder de voorzieningen ter grootte van het aandeel in de door de deelneming geleden verliezen, dan wel voor de verwachte betalingen door de vennootschap ten behoeve van deze deelnemingen. Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op verkrijgingsprijs en indien van toepassing onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen. De kapitaalbelangen, niet zijnde deelnemingen, met een duurzaam karakter worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere marktwaarde en indien van toepassing onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen. Beleggingen De vorderingen op en leningen aan deelnemingen alsmede de overige vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vorderingen De vorderingen zijn opgenomen tegen nominale waarde. Waardering van de vorderingen geschiedt onder aftrek van een voorziening wegens oninbaarheid, gebaseerd op individuele beoordeling van de vorderingen. Liquide middelen De liquide middelen worden gewaardeerd tegen nominale waarde en staan, voor zover niet anders vermeld, ter vrije beschikking van de onderneming. Het betreffen de direct opeisbare vorderingen op kredietinstellingen en kasmiddelen. Eigen vermogen Agioreserve De agioreserve betreft het deel van het gestorte en geplaatste kapitaal, dat hoger is dan de nominale waarde van de geplaatste aandelen. Voorzieningen Kortlopende schulden De kortlopende schulden betreffen de schulden met een looptijd van korter dan één jaar. Deze worden, voor zover niet anders vermeld, gewaardeerd tegen nominale waarde

15 2.3 Toelichting op de jaarrekening GRONDSLAGEN VOOR DE RESULTAATBEPALING Algemeen De bepaling van het resultaat vindt plaats op basis van historische kosten. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. Aandeel in het resultaat van deelnemingen Resultaten van niet-geconsolideerde deelnemingen worden verantwoord overeenkomstig de nettovermogenswaardemethode. Voor zover niet volgens de netto-vermogenswaarde wordt gewaardeerd betreft het resultaat de in het boekjaar ontvangen dividenden. Belastingen De vennootschapsbelasting wordt berekend tegen het geldende tarief over het resultaat van het boekjaar, waarbij rekening wordt gehouden met permanente verschillen tussen de winstberekening volgens de jaarrekening en de fiscale winstberekening, waarbij actieve belastinglatenties slechts worden gewaardeerd indien en voor zover de realisatie daarvan waarschijnlijk is. GRONDSLAGEN VOOR DE OPSTELLING VAN HET KASSTROOMOVERZICHT Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de directe methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen en kortlopende schulden aan kredietinstellingen. Belastingen, rentebaten en soortgelijke opbrengsten, alsmede rentelasten en soortgelijke kosten, worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. De verkrijgingsprijs van verworven deelnemingen in groepsmaatschappijen wordt opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geldmiddelen heeft plaatsgevonden

16 2.3 Toelichting op de balans ACTIVA VASTE ACTIVA Immateriële vaste activa Het verloop van de immateriële vaste activa wordt als volgt weergegeven: Kosten van oprichting en uitgifte van aandelen Aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari Aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde per 30 juni Materiële vaste activa Het verloop van de materiële vaste activa wordt als volgt weergegeven: Bodegraven Koopsom s-hertogenbosch Koopsom Aankoop kosten Aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari Herwaarderingen Mutaties Aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde per 30 juni

17 2.3 Toelichting op de balans Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen De belangen van de vennootschap in groepsmaatschappijen zijn als volgt verdeeld: Naam Vestigingsplaats Aandeel in kapitaal Eigen vermogen conform laatst vastgestelde jaarrekening Resultaat conform laatst vastgestelde jaarrekening % Deelneming Zeuven Meeren Duitsland B.V. Nootdorp Deelnemingen in groepsmaatschappijen Deelneming Zeuven Meeren Duitsland B.V Deelneming Zeuven Meeren Duitsland B.V. Boekwaarde per 1 januari Aankoop deelneming Intrinsieke waarde per 30 juni Voorziening vordering deelneming Boekwaarde per 30 juni 1 1 De deelneming heeft per ultimo 2010 nog geen materiele vaste activa aangeschaft. Er is sec geinvesteerd in aquisitiekosten. Beleggingen Belegging Zeuven Meeren I CV Overige vorderingen Lening Zeuven Meeren Duitsland B.V Belastinglatentie over herwaardering gebouwen Stand per 1 januari Mutatie Stand per 30 juni

18 2.3 Toelichting op de balans Lening Zeuven Meeren Duitsland B.V. Stand per 1 januari - - Mutatie Stand per 30 juni VLOTTENDE ACTIVA Vorderingen Belastingen Latente belastingen Omzetbelasting Omzetbelasting Omzetbelasting Overige vorderingen Rekening courant Zeuven Meeren Fondsbeheer B.V Rekening courant Zeuven Meeren Fondsbeheer B.V. Stand per 1 januari Mutatie Stand per 30 juni Liquide middelen ING bank rek.crt ING bank deposito

19 2.3 Toelichting op de balans PASSIVA EIGEN VERMOGEN Kapitaal Stand per 1 januari Uitgifte aandelen Stand per 30 juni Het maatschappelijk kapitaal bedraagt gewone aandelen van 10,-- en 50 prioriteitsaandelen van 10,--. Per 31 december 2010 zijn gewone aandelen en 45 prioriteitsaandelen geplaatst en gestort. Agioreserve Stand per 1 januari Storting door certificaathouders Mutatie wettelijke reserve Omgezet in aandelenkapitaal Stand per 30 juni Wettelijke reserve Stand per 1 januari Opname wettelijke reserve Vrijval i.v.m. afschrijving kosten van oprichting en emissie Stand per 30 juni Algemene reserve Stand per 1 januari Resultaat vorige periode Dividenduitkering Nog te betalen dividend Stand per 30 juni VOORZIENINGEN Overige voorzieningen Voorziening groot onderhoud gebouwen Voorziening groot onderhoud gebouwen Stand per 1 januari Mutatie bij Stand per 30 juni LANGLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen

20 2.3 Toelichting op de balans Onderhandse leningen Hypothecaire lening Onderhandse leningen Lening o/g Man-Pro B.V Lening o/g Hein Joosten Lening o/g Man-Pro B.V. Hoofdsom Aflossing voorgaande boekjaren - - Stand per 30 juni Lening o/g Hein Joosten Hoofdsom Aflossing voorgaande boekjaren - - Stand per 1 januari Opgenomen Stand per 30 juni Hypothecaire leningen Hypothecaire lening KBC seniorloan Hypothecaire lening KBC juniorloan Hypothecaire lening FGH seniorloan Hypothecaire lening FGH juniorloan Hypothecaire lening KBC seniorloan Hoofdsom Aflossing voorgaande boekjaren - - Stand per 30 juni Het rentepercentage bedraagt 5,69%, vast tot uiterlijk 30 juni Er vinden gedurende de looptijd geen aflossingen plaats

21 2.3 Toelichting op de balans Hypothecaire lening KBC juniorloan Hoofdsom Aflossing voorgaande boekjaren Stand per 1 januari Aflossing Stand per 30 juni Deze lening is per verlengd tot uiterlijk 1 april Aflossingen vinden maandelijks plaats gelijk de inleg van nieuwe certificaathouders met een minimum van De rente voor de junior lening is variabel zijnde de 1-maands Euribor met een opslag van 5%. De gestelde zekerheden betreffen een eerste hypothecaire inschrijving ad op de onroerende zaak gelegen aan de Goudseweg , 2411 HK te Bodegraven, een eerste pandrecht op de huurpenningen voortvloeiende uit de huurovereenkomsten ter zake eerder genoemde onroerende zaak en een eerste pandrecht op de verzekeringspolis(sen) alsook rechten uit hoofde van of voortvloeiende uit door de bank aan te wijzen overige overeenkomsten en in verband daarmee afgegeven garanties ter zake van het vastgoed of deze kredietfaciliteit ter zake van (ver)koopovereenkomsten etcetera. Hypothecaire lening FGH seniorloan Hoofdsom Aflossing voorgaande boekjaren - - Stand per 30 juni Het rentepercentage bedraagt 5,97%, vast tot en met 1 mei 2015, behoudens verlenging. Er vinden gedurende de looptijd geen aflossingen plaats. Hypothecaire lening FGH juniorloan Hoofdsom Aflossing voorgaande boekjaren Stand per 1 januari Aflossing Stand per 30 juni De rente bedraagt het 3-maands Euribor tarief verhoogd met 3,20%, vast tot 1 augustus De aflossing bedraagt 4.150,-- per maand. De gestelde zekerheden betreffen een eerste hypotheek ad op de onroerende zaak gelegen aan de Ruwekamp 4, 5222 AT te s-hertogenbosch en een aan de FGH Bank conveniërende bankgaratie ad

22 2.3 Toelichting op de balans KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen KBC rek.nr Handelscrediteuren Crediteuren Belastingen en premies sociale verzekeringen Dividendbelasting Omzetbelasting Dividendbelasting Dividendbelasting Omzetbelasting Omzetbelasting Overige schulden Lening Zeuven Meeren I C.V Rekening courant Zeuven Meeren Duitsland B.V Rekening courant Stichting bewaarder Zeuven Meeren vastg.fondsen Vooruitbetaalde huur Lening Zeuven Meeren I C.V. Stand per 30 juni De lening dient per 31 oktober 2012 te zijn afgelost en heeft een rentepercentage van 5% op jaarbasis. Rekening courant Zeuven Meeren Duitsland B.V. Stand per 1 januari Storting Mutatie Stand per 30 juni

23 2.3 Toelichting op de balans Rekening courant Stichting bewaarder Zeuven Meeren vastg.fondsen Stand per 1 januari Storting Mutatie Stand per 30 juni Overlopende passiva Overlopende passiva

24 2.4 Toelichting op de winst- en verliesrekening Huuropbrengsten Bruto huren Goudseweg Bodegraven Dotatie leegstandvoorziening Bodegraven Bruto huren Ruwekampweg 4 s-hertogenbosch Dotatie leegstandvoorziening s-hertogenbosch De netto-omzet over 2011 is ten opzichte van het vorige boekjaar met 47,7% gedaald. Afschrijvingen immateriële vaste activa Structureringskosten Afschrijvingen materiële vaste activa Overdrachtsbelasting en aankoopkosten Bodegraven Overdrachtsbelasting en aankoopkosten s-hertogenbosch Ingehuurd personeel Ingehuurd personeel Exploitatiekosten Bodegraven Onderhoud onroerend goed Verzekering onroerend goed Vaste lasten onroerend goed Exploitatiekosten s-hertogenbosch Onderhoud onroerend goed Vaste lasten onroerend goed Verzekering onroerend goed Verkoopkosten Reclame- en advertentiekosten

25 2.4 Toelichting op de winst- en verliesrekening Algemene kosten Accountants- en administratiekosten Notariskosten Overige algemene kosten Management en beheer fonds Beheerkosten vastgoed Structureringsvergoeding Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Overige rentebaten - 5 Rentelasten en soortgelijke kosten Hypotheekrente KBC Bank Hypotheekrente FGH Bank Rente lening o/g Man-Pro B.V Rente lening o/g Joosten Rente rekening courant Zeuven Meeren I C.V Bankkosten en provisie Overige rentelasten Belastingen Belasting over resultaat boekjaar Aandeel in het resultaat van deelnemingen Voorziening resultaat Zeuven Meeren Duitsland B.V Resultaat aandeel derden Deelneming Zeuven Meeren I C.V