Ondernemingsplan Krachtig naar 2018

Transcriptie

1 Ondernemingsplan Krachtig naar 2018

2 Voorwoord Een uitdagend en kansrijk perspectief De volkshuisvesting is in beweging. Politieke keuzes, economische- en maatschappelijke ontwikkelingen veranderen het speelveld, de omgeving en de mogelijkheden van woningcorporaties ingrijpend. Deze veranderingen dwingen ons tot een fundamentele herbezinning op onze taken en de wijze waarop wij hier invulling aan geven. Deze heroriëntatie raakt onze drijfveren en kernwaarden, maar vraagt ook om keuzes met betrekking tot strategische sturing, bedrijfsvoering, de klant, samenwerking met anderen en de inrichting van onze organisatie. Mozaïek Wonen heeft de reis naar haar fundamenten opnieuw gemaakt. Er zijn keuzes gemaakt voor een toekomstbestendige volkshuisvesting en een corporatie die midden in de samenleving staat, lokaal nauw verbonden is met haar huurders en maatschappelijke omgeving. Hier ligt de legitimatie voor ons handelen en de keuzes die wij maken: een financieel gezonde corporatie, die de borging van de volkshuisvestelijke continuïteit zeker stelt. In dit ondernemingsplan zetten wij uiteen hoe wij vanuit onze eigen kracht - en in samenspraak en samenwerking met onze huurders, belanghouders en andere partners - de komende jaren invulling aan onze volkshuisvestelijke opgave gaan geven. Peter Ruigrok directeur-bestuurder a.i. Ondernemingsplan Mozaïek Wonen: Krachtig naar

3 Inhoudsopgave Blz.: 1. Inleiding 4 2. Missie en Visie Mozaïek Wonen De missie Visie en doelstellingen Onze kernwaarden Onze doelstellingen nader uitgewerkt 7 3. Verkenningen Economische onzekerheid De woningmarkt Den Haag en lokale overheid Werkgebied Mozaïek Wonen Onze stakeholders Mozaïek Wonen Het bij voorrang en passend huisvesten van de primaire doelgroep Taakstelling (bereikbare) voorraad Nieuwbouw Verkoop bestaande bouw Prijsbeleid Woonruimteverdeling Het kwalitatief in stand houden van het bezit Portefeuille- en asset management: de verzakelijking van Vastgoedbeslissingen Aanpassen uitgangspunten onderhoudsbeleid Time-out m.b.t. milieu investeringen uitgelicht Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer De samenwerking met onze huurders De samenwerking met onze stakeholders Het waarborgen van financiële continuïteit Financiële sturing Sturen op waarden en vermogensontwikkeling Sturen op rendement Het bevorderen van de leefbaarheid in wijken en buurten Eigen kracht en verantwoordelijkheid Actieve integrale wijkaanpak Wonen, welzijn en zorg Samenwerking Huisvesten van de bijzondere doelgroepen (Bijzondere) woonvoorzieningen Individueel welzijn Ons klantrendement Woonservicepunt Rayons 31 Ondernemingsplan Mozaïek Wonen: Krachtig naar

4 5.3. Huurdersportal Managen van verwachtingen Marketing Mozaïek Wonen een effectieve en efficiënte organisatie Schaalgrootte Organisatie en personeel Intern beheersysteem Kwaliteitszorg Scenario s en alternatieven 35 Bijlagen: 1. Mozaïek Wonen in cijfers Doorrekening scenario s 39 Ondernemingsplan Mozaïek Wonen: Krachtig naar

5 1. Inleiding Dit ondernemingsplan is tot stand gekomen onder een roerig gesternte: opdrogende financiële middelen, politiek en maatschappelijke discussies over het werkdomein van corporaties, grote decentralisaties en substantiële vermindering van de budgetten in het sociale domein en een overheid die zich terugtrekt. Van burgers wordt meer zelfredzaamheid verwacht, zij worden steeds meer aangesproken op hun eigen verantwoordelijkheid en mogelijkheden. In dit ondernemingsplan zetten wij uiteen hoe wij in samenspraak en samenwerking met onze huurders, belanghouders en andere partners anticiperen op deze gewijzigde omstandigheden en hoe wij de komende jaren invulling gaan geven aan deze maatschappelijke opgave. Mozaïek Wonen vindt het belangrijk stakeholders te betrekken bij haar strategie en beleid. Wij willen weten welke wensen en verwachtingen stakeholders hebben ten aanzien van Mozaïek Wonen. Ten behoeve van dit ondernemingsplan heeft Mozaïek Wonen haar partners en stakeholders geconsulteerd. Ook hebben wij de huurdersvereniging en de ondernemingsraad van Mozaïek Wonen uitgebreid betrokken bij de keuzes en dilemma s met betrekking tot onze versoberde inzet op de maatschappelijke opgave en de wijze waarop wij hier de komende jaren invulling aan gaan geven. De opmerkingen en aanbevelingen hebben niet alleen geleid tot bijstelling maar hebben onze keuzes ook daadwerkelijk en substantieel beïnvloed. Met dit plan presenteren wij onze strategie voor de komende jaren; een strategie waarin wij alle vertrouwen hebben om samen met onze partners optimaal voorbereid te zijn op de toekomst. Ondernemingsplan Mozaïek Wonen: Krachtig naar

6 2. Missie en visie Mozaïek Wonen 2.1. Onze missie. Huisvesten van doelgroepen, die daar zelf niet in kunnen voorzien, ziet Mozaïek Wonen als haar voornaamste opdracht. Aan deze missie ontleent zij haar bestaansrecht en identiteit. Concreet hebben wij de missie van Mozaïek Wonen voor de komende jaren als volgt geformuleerd: Het bieden van goede en betaalbare huisvesting aan mensen -van jong tot zeer oud- met een smalle beurs en aan mensen die voor hun huisvesting bijzondere aandacht en zorg nodig hebben 1. Mensen die voor hun huisvesting bijzondere aandacht en zorg nodig hebben, zijn bijvoorbeeld huurders met een zorgvraag en dak- en thuislozen. Wij streven hierbij naar een doelmatige inzet van de betaalbare voorraad Onze visie; hoe anticiperen wij op de wereld van vandaag en morgen. Mozaïek Wonen zet in op: 1. Het leveren van woningen en bijbehorende producten een voor de doelgroepen passende huurprijs en een bij deze huurprijs passend kwaliteits- en uitrustingsniveau. Vanzelfsprekend uitgangspunt hierbij is dat alle woningen veilig, gezond en heel zijn. Huisvesting omvat de woningen maar ook de evt. bijbehorende diensten zoals het serviceabonnement en huismeesters. Bij het aanbieden van deze diensten gaat Mozaïek Wonen uit van een kostendekkende prijs-kwaliteitverhouding. 2. Een toonaangevende volkshuisvestelijke speler in de gemeenten Gouda, Bodegraven- Reeuwijk en Zuidplas, dat is wie Mozaïek Wonen wil zijn. Vanuit verschillende rollen - op creatieve en innovatieve wijze - proactief samenwerken met haar belanghouders en andere partners om invulling te geven aan de thema s wonen, welzijn, zorg, leefbaarheid en duurzaamheid. Mozaïek Wonen staat midden in de samenleving en is zich bewust van de grote maatschappelijke ontwikkelingen: vergrijzing van de samenleving, versmalling van het voorzieningenniveau in de wijken en haar gemeenten en de bezuinigingen in de zorg en welzijn. Mozaïek Wonen ziet haar taak daarom breder dan alleen het beheren, verhuren, -beperkt - bouwen en verkopen van bestaande woningen. Vanuit haar maatschappelijke betrokkenheid en vanuit het besef dat financiële middelen schaarser worden, wil zij in samenspel met belanghouders en andere partners - vanuit het principe van co-creatie - invulling geven aan de thema s wonen, welzijn, zorg, leefbaarheid en duurzaamheid. 3. Een financieel gezonde woningcorporatie zijn om de continuïteit, voor nu en in de toekomst, te kunnen waarborgen. Mozaïek Wonen wil in financieel opzicht zoveel mogelijk op eigen benen staan dat wil zeggen: voor haar financiering minder afhankelijk zijn van het sectorinstituut Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en bestand zijn tegen (financiële) risico s. Wij zetten daarom actief in op het versterken van de balans en alternatieve financieringsvormen. Ook zoeken wij hiervoor, in meer of mindere mate, samenwerking met andere woningcorporaties. 1 Met betaalbare huisvesting en mensen met een smalle beurs duidt Mozaïek Wonen de DAEB-voorraad en doelgroep, t.w. DAEB-voorraad = sociale voorraad < 699,48; DAEB doelgroep = doelgroep met huishoudinkomen < (prijspeil ). DAEB = Diensten van Algemeen Economisch Belang. Ondernemingsplan Mozaïek Wonen: Krachtig naar

7 4. Een bijdrage leveren aan de betaalbaarheid van de woonlasten én aan het milieu door het toepassen van energiebesparende maatregelen, daar waar mogelijk en effectief/rendabel. Door het toepassen van energiebesparende maatregelen verbetert de kwaliteit van de woningen, worden de woonlasten voor huurders lager en levert Mozaïek Wonen een bijdrage aan een beter milieu. Wij vinden het eerlijk dat huurders, die hierdoor een lagere energierekening hebben, (een deel van) de kosten voor hun rekening nemen door een verhoging van de huur. 5. Een klantgerichte corporatie zijn, die haar klanten -middels meerdere kanalen- zakelijk en adequaat bedient en hierbij duidelijk is over de inhoud, reikwijdte en beperkingen van haar service en dienstverlening. Wij kiezen voor een klantgerichte en zakelijke benadering van de klant. Uitgangspunt hierbij is dat zowel Mozaïek Wonen als de klanten over en weer rechten en plichten hebben. Hierbij hanteren wij het principe, dat iedereen zijn/haar eigen verantwoordelijk neemt, waarbij wij uitgaan van iemands mogelijkheden en de mate waarin hij/zij zelfredzaam is, in plaats van zijn/haar beperkingen. 6. Een zakelijke organisatie zijn met een solide en doelmatige bedrijfsvoering, waarin medewerkers professioneel handelen met oog voor de klant, samenwerking en kosten. Onze medewerkers zijn de doorslaggevende factor voor de prestaties van en de waardering door de klant en de maatschappij voor Mozaïek Wonen. Wij dagen hen daarom uit het beste uit zichzelf en uit elkaar te halen en zich hiervoor continu te blijven ontwikkelen. De basis voor het handelen van onze medewerkers is verankerd in onze kernwaarden Onze kernwaarden Onze kernwaarden zijn: klantgerichtheid, samenwerken, solide zijn en zakelijkheid Klantgerichtheid Mozaïek Wonen weet wat er in de markt speelt en waar klanten behoefte aan hebben. Wij spelen - binnen de door ons gestelde uitgangspunten- in op vragen en wensen van klanten. Wij zijn duidelijk over wat men van ons kan verwachten en wat wij niet doen. Wij komen onze verplichtingen en afspraken tijdig en accuraat na. Samenwerken Om iets te bereiken, heb je elkaar nodig. Wij zoeken daarom de samenwerking op, zowel binnen als buiten de organisatie. Mozaïek Wonen weet haar doelen en inbreng, vanuit het principe van cocreatie, te verbinden aan die van andere partijen. Wij willen hierbij het beste uit ons zelf en onze partners halen vanuit een gezond eigen belang en om waarde te creëren voor elkaar en voor anderen. Enthousiasme, daadkracht en focus op resultaat kenmerken onze rol in deze samenwerking. Vanzelfsprekend staan hierbij de gelijkwaardigheid van de partners, wederkerigheid, openheid en vertrouwen aan de basis van succes. Solide zijn Wij zijn solide, dat wil zeggen, wij zijn een bestendige en betrouwbare woningcorporatie en partner, kunnen in financieel opzicht - tegen een stootje en hebben een consistente manier van werken. Solide is ook duurzaam. Mozaïek Wonen wil duurzaam van waarde zijn voor mensen, de maatschappij en het milieu. Duurzaamheid betekent ook, dat wij continu gericht zijn op de toekomst en handelen vanuit een langetermijnvisie. Ons vastgoed is hierbij het middel om onze opgave en doelstellingen te realiseren. Zakelijkheid Wij stellen afgewogen en realistische doelen en verwezenlijken deze efficiënt. Onze resultaten en prestaties zijn meetbaar en dragen altijd bij aan de missie en doelstellingen van Mozaïek Wonen. Wij communiceren transparant over onze resultaten en prestaties naar onze stakeholders. Ondernemingsplan Mozaïek Wonen: Krachtig naar

8 2.4. Onze doelstellingen nader uitgewerkt. In de paragrafen 4.1. t/m 4.6. concretiseren wij onze strategische doelstellingen, geordend naar de zes aandachtsvelden van het Besluit Beheer Sociale Huursector. In paragraaf 5 laten we zien hoe wij onze klantgerichtheid vorm geven en vervolgens in paragraaf 6 hoe we denken efficiënt en effectief te zijn en te blijven. Ondernemingsplan Mozaïek Wonen: Krachtig naar

9 3. Verkenningen Wij realiseren ons, dat wij in sterk veranderende en onzekere omstandigheden keuzes moeten maken: welke positie nemen wij in, wat verwachten onze stakeholders van ons, waar richten wij ons op, maar ook: wat valt niet onder onze verantwoordelijkheid? Daarbij kan niet voorbij worden gegaan aan de situatie van nu en aan een inschatting van de niet of nauwelijks te beïnvloeden ontwikkelingen in de komende jaren. Mozaïek Wonen heeft ten behoeve van dit ondernemingsplan haar omgeving verkend. Hierbij realiseren wij ons terdege, dat een verkenning van de huidige situatie en een inschatting van mogelijk toekomstige ontwikkelingen te allen tijde een momentopname is. De wereld om ons heen blijft dynamisch, de praktijk is weerbarstiger dan gedacht. De door ons uitgevoerde verkenningen geven echter wel voldoende houvast om onze richting te bepalen en mogelijke risico s te identificeren. Dit laat onverlet, dat wij onze omgeving ook tijdens de looptijd van dit ondernemingsplan zullen blijven monitoren. Hierdoor zijn wij in staat op elk moment tijdig en adequaat bij te sturen Economische onzekerheid Matige maar toenemende groei wereldeconomie, pril herstel eurogebied De groei van de wereldeconomie zal dit jaar iets lager zijn dan in In 2014 trekt de groei misschien aan. De economie van het eurogebied stabiliseert. Consumenten- en producentenvertrouwen zijn in de afgelopen maanden licht gestegen en het bbp 2 van het eurogebied is in het tweede kwartaal van 2013 licht gegroeid. De Nederlandse economie blijft achter bij het eurogebied De Nederlandse economie volgt de beweging van de economie van het eurogebied, maar blijft daarbij enigszins achter. Dit jaar krimpt de Nederlandse economie met ½ %. Na negen kwartalen, waarvan acht met negatieve groei, is de verwachting dat de groei in de tweede helft van 2013 en in 2014 weer licht positief is. Alle bestedingscategorieën dragen bij aan deze omslag. De consumptie krimpt nog wel, maar minder dan in de afgelopen jaren. De werkloosheid stijgt door naar 7% dit jaar en 7½% in Zowel dit als volgend jaar zal de gemiddelde koopkracht dalen onder invloed van dalende reële lonen en beleidsmaatregelen. Het overheidstekort daalt dit jaar naar 3.2% om volgend jaar enigszins op te lopen naar 3.3% Dit jaar leveren zowel de consumptie, de investeringen als de overheidsbestedingen een negatieve bijdrage aan de bbp-ontwikkeling. Volgend jaar groeien de uitvoer, de investeringen en de overheidsbestedingen weer. De consumptie is sinds 2008 gedaald en die daling houdt nog wel even aan. Het beschikbaar inkomen van huishoudens daalt dit jaar nog fors en dat werkt - ondanks het feit dat het vertrouwen weer wat toeneemt - door op de consumptie die sterk krimpt. Gevolgen De huidige conjunctuur trekt een zware wissel op burgers, organisaties, bedrijven en overheden. Door het aangaan van hoge schulden in het verleden is de Nederlandse economie gevoeliger geworden voor financiële schokken. Dit is vooral goed zichtbaar op de woningmarkt. Sinds medio jaren negentig waren de woningprijzen en de hypotheekverstrekking in een opwaartse spiraal gekomen. Gerealiseerde vermogenswinsten leidden tot stevige consumptiegroei. Nu dalen de huizenprijzen, de hoge hypotheekschulden blijven echter staan. Huishoudens passen hun uitgaven aan op dit vermogensverlies Woningmarkt Over de volle breedte is te zien, dat de woningmarkt een moeilijke periode doormaakt. Het aantal huishoudens is in de afgelopen jaren conform verwachtingen toegenomen. Vanaf 2009 zijn er ruim 2 Bbp: Het bruto binnenlands product is de totale geldwaarde van alle in een land geproduceerde finale goederen en diensten gedurende een bepaalde periode (meestal 1 jaar). Ondernemingsplan Mozaïek Wonen: Krachtig naar

10 huishoudens bijgekomen, terwijl het aantal huishoudens in een zelfstandige woning met toenam. De huishoudens die geen zelfstandige woning hebben, vinden op een andere manier een plekje: in een wooneenheid, op kamers, inwonend bij anderen of in vakantiewoningen. Oudere kinderen wonen langer of opnieuw bij hun ouders. Verhuizen is voor (echt-) paren in scheiding minder eenvoudig. Dalende inkomens, dalende prijzen en stabiele huur/verkoopverhouding De voor inflatie gecorrigeerde besteedbare inkomens zijn zowel bij huurders als bij eigenaar-bewoners gedaald: gemiddeld 3,7% in drie jaar tijd. De WOZ-waarde van alle woningen in de voorraad daalde met 9% boven inflatie. Na een jarenlange toename van het aandeel koopwoningen in de voorraad is de verhouding tussen huur- en koopwoningen de laatste 2 3 jaar niet veranderd. Niet alles is anders De woningmarkt in zijn geheel verandert als voorraadmarkt maar langzaam. De vergrijzing zet door. Alleenstaanden zijn nog altijd oververtegenwoordigd binnen de lage inkomensgroepen. 70% van de woningvoorraad bestaat uit eengezinswoningen, 90% van de gezinnen met kinderen woont in een eengezinswoning, tegen 43% van de alleenstaanden. Jonge mensen onder dertig jaar wonen gemiddeld nog steeds minder dan vijf jaar in een woning, terwijl ouderen boven 65 jaar gemiddeld meer dan twintig jaar in hun woning blijven wonen. Het aantal kleine huishoudens neemt toe, terwijl het aantal gezinnen verder afneemt. De huursector: meer aanbod in het hogere huursegment De huur in de totale huurvoorraad steeg de laatste drie jaar met gemiddeld 2% per jaar boven inflatie. De oorzaken zijn divers: woningverbetering en sloop/nieuwbouw, alsmede huurharmonisatie bij nieuwe verhuringen, waarbij de huren dichter bij de maximaal toegestane huur worden gebracht. Langzamerhand verandert ook de samenstelling van de huursector zelf. Meer en meer bestaat de sector tegenwoordig uit appartementen in plaats van eengezinswoningen: 56% in 2012 tegen 48% in Aanzienlijk sneller is de prijsopbouw veranderd. Na 2006 nam het aandeel woningen tussen aftoppingsgrens en liberalisatiegrens toe van 15 naar 21% en het aandeel boven de liberalisatiegrens verdubbelde bijna van 7 naar 12%. Ondanks de hogere huren wordt de huursector meer en meer het domein van lage inkomensgroepen en oudere alleenstaanden. De huurstijging tussen 2009 en 2012 (6% > inflatie) werd bij de lage inkomens voor een deel opgevangen door de huurtoeslag. Daardoor is de stijging van de netto huuruitgaven beperkt gebleven (4%). Daarnaast namen de bijkomende lasten voor gas, licht, water en lokale belastingen licht af (-4%). De totale woonuitgaven in de huursector stegen daarmee in 3 jaar tijd met 2% (2012 t.o.v. 2009). Door de gestegen woonuitgaven en de daling van het huishoudinkomen liep de huurquote op van 23 naar 26% en de totale woonquote van 34 naar 36%; een toenemend deel van het inkomen wordt besteed aan het wonen. De goedkope scheefheid (hogere inkomensgroepen in het sociale huursegment) is met 12% aanzienlijk gereduceerd. De invoering van het strengere toewijzingsbeleid voor sociale huurwoningen heeft de instroom van hogere inkomensgroepen teruggedrongen. Daarnaast daalden de inkomens in reële termen, terwijl de prijsgrens voor de sociale huurvoorraad met inflatie steeg. Huishoudens met een hoger inkomen vinden vaker buiten de sociale huursector een woning. Koopsector: prijsdaling en hogere woonuitgaven Na een periode waarin de prijzen in de koopsector alsmaar opliepen, worden we inmiddels ruim 5 jaar geconfronteerd met fikse prijsdalingen. De netto woonuitgaven 3 van eigenaar-bewoners namen de afgelopen drie jaar met 4% toe. De daling van de bijkomende woonlasten (-3%) compenseerde deze stijging gedeeltelijk, waardoor de totale uitgaven met niet meer dan 1% zijn toegenomen. Maar net als in de huursector is ook in de koopsector het gemiddeld inkomen de laatste 3 jaar gedaald (-3%). De koopquote 4 ging van 16 naar 17%, terwijl de totale woonquote van 24 naar 25% is gestegen. Onder invloed van de prijsdalingen van koopwoningen en de discussie over de risico s van hypotheken is de kwetsbaarheid van de koopsector in het algemeen een nieuw thema geworden, die van eigenaar- 3 Financieringslasten voor de hypotheek gecorrigeerd voor de renteaftrek. 4 Netto woonuitgaven van eigenaar bewoners als aandeel van het besteedbare huishoudinkomen. Ondernemingsplan Mozaïek Wonen: Krachtig naar

11 bewoners in het bijzonder. Op basis van inschatting blijkt dat bijna huishoudens nu onder water staan 5 (ter vergelijking in 2002 waren dat er ). Verhuizingen: minder doorstroming in de koopsector Het aantal verhuisde huishoudens daalde met 19% ten opzichte van De stagnatie op de woningmarkt heeft eigenaar bewoners veel meer geraakt dan huurders en doorstromers meer dan starters. De doorstroming binnen de koopsector is bijna gehalveerd. Vanuit huurwoningen is ook minder verhuisd. Starters verhuisden vrijwel even frequent als voor de crisis, zij het iets vaker naar de huursector. Verhuiswens meer dan ooit De afname van het aantal gerealiseerde verhuizingen leidt ertoe, dat het aantal mensen dat wil verhuizen is toegenomen. Mensen stellen hun gewenste verhuizing uit, maar niet af. De niet aflatende verhuiswens levert een langzaam vollopend stuwmeer van verhuisplannen op. Slechts een kleine groep laat zijn plannen verdampen. Veel zoekers zijn tamelijk realistisch en geven aan pas over een jaar of twee te verhuizen. In het stuwmeer zijn eigenaar-bewoners en mensen boven 45 jaar sterk vertegenwoordigd. Dit betekent overigens niet, dat deze huishoudens allemaal willen kopen. Juist de huursector is meer in trek. Starters en huurders willen iets minder vaak verhuizen naar een koopwoning dan vroeger. Evenzo geven eigenaar-bewoners meer dan vroeger aan na verkoop te opteren voor een huurwoning Den Haag en lokale overheid Parlementaire enquête De Tweede Kamer heeft op 16 april 2013 de onderzoeksopdracht voor een parlementaire enquête naar het functioneren van woningcorporaties vastgesteld. De aanleiding voor dit zware politieke middel waren een reeks van incidenten in de sector, waardoor er een maatschappelijk discussie ontstond over de opzet en werking van het stelsel. Dit jaar besteedt de commissie aan voorbereidend onderzoek. De gesprekken en verhoren door de enquêtecommissie zullen vervolgens in de eerste helft van 2014 plaatsvinden. Het eindrapport is naar verwachting in oktober 2014 gereed. Hervormingsagenda minister Blok In september 2013 stuurde de Minister zijn hervormingsagenda voor de woningmarkt aan de Tweede Kamer. In deze hervormingsagenda schrijft de minister, dat hij op korte termijn een heldere afbakening van de taken van woningcorporaties wil vaststellen. Ook moeten de relaties tussen woningcorporaties en stakeholders verbeteren. De verantwoording naar stakeholders moet beter en de rol van de gemeenten ten opzichte van woningcorporaties moet sterker. Daarnaast wil de minister het toezicht op de sector versterken. Voor de koopmarkt introduceert de minister een tweetal nieuwe maatregelen. Huiseigenaren mogen onder strikte voorwaarden de restschuld van hun onder water staande woning voor een gedeelte of in zijn geheel onder Nationale Hypotheek Garantie laten vallen. De maatregel geldt alleen voor mensen die nu ook een garantieregeling hebben. Ouders mogen hun kinderen daarnaast maximaal ,- euro belastingvrij schenken voor de aankoop of verbouw van een eigen huis. Deze regel geldt van 1 oktober 2013 tot 1 januari Afspraken Aedes Kabinet. Het kabinet heeft op 30 augustus 2013 met Aedes overeenstemming bereikt over het werkdomein van corporaties, het toezicht, de verhuurdersheffing, striktere afbakening van DAEB 6 en niet-daeb activiteiten en het aanpassen van de woningwaardering en het huurbeleid. In het akkoord wordt ook de intentie uitgesproken om de uitvoering van de publieke saneringstaak van het Centraal Fonds Volkshuisvesting onder te brengen bij de privaatrechtelijke organisatie 5 Omvang hypotheek > waarde van de woning. 6 DAEB: Diensten van algemeen economisch belang. Ondernemingsplan Mozaïek Wonen: Krachtig naar

12 Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Als belangrijke randvoorwaarde is geformuleerd, dat het risico voor de achtervangers niet toeneemt en dat de rating gelijk kan blijven aan die van de Nederlandse Staat. Hoofdlijn is, dat sanering (publiekrechtelijk ingrijpen) is gericht op het continueren van de DAEB-activiteiten en niet op het continueren van de instelling. Bij het invullen van een grotere rol voor het WSW gaat het alleen om sanering. Nieuwe toezichtstaken, zoals een fit & proper test voor bestuurders en commissarissen zullen worden belegd in het publiekrechtelijke toezicht. De nadere uitwerking en implementatie van dit woonakkoord (w.o. de politieke besluitvorming) loopt via de politieke behandeling van de woningwet. Woningwet Het wetsvoorstel voor de herziening van de woningwet van het kabinet Rutte I is in juli 2012 aangenomen. Minister Blok (kabinet Rutte II), wil het voorstel aanpassen. Het plan is de integrale concept wetstekst, dat wil zeggen inclusief de aanpassingen, voor het kerstreces 2013 voor advies naar de Raad van State te sturen. De nadere uitwerking van de wet vindt plaats in een Algemene Maatregel van Bestuur. Verhuurdersheffing Een meerderheid van de Tweede Kamer stemde op 12 november 2013 in met de Wet maatregelen woningmarkt 2014, die onder andere de verhuurdersheffing regelt. De verhuurdersheffing bij woningcorporaties en particuliere verhuurders moet het Rijk in 2014 ruim 1,2 miljard euro opbrengen. Dit bedrag loopt daarna op tot 1,7 miljard in Verhuurders die investeren in Rotterdam-Zuid of in krimpregio s kunnen in aanmerking komen voor verlaging van de heffing. Dat geldt ook in het hele land voor investeringen in de transformatie van bijvoorbeeld kantoren in woningen. De mogelijkheid voor een lagere heffing geldt tijdelijk voor de jaren 2014 tot en met Er is 70 miljoen euro per jaar voor beschikbaar, dus in totaal 280 miljoen. Om dat te kunnen bereiken wordt de verhuurdersheffing voor alle corporaties verhoogd. Anders gezegd: alle corporaties betalen mee aan de vermindering van de heffing, die een aantal corporaties kan realiseren. De gemiddelde heffing per woning bedraagt in 2014 ongeveer 541 euro en in 2017 ongeveer 775 euro per woning. De Eerste Kamer start op 3 december met de behandeling van de Wet maatregelen woningmarkt Scheiding wonen/zorg. Met ingang van 1 januari 2013 is het scheiden van wonen en zorg ingevoerd. Hiermee wordt bedoeld, dat nieuwe cliënten met lichtere zorgindicatie voortaan zelf de woonlasten betalen en een huurovereenkomst gaan sluiten. Voorheen ontvingen cliënten in de zorg nog een vergoeding uit de AWBZ voor het wonen en de verzorging. Dat blijft voor de hogere indicaties. De overgang naar scheiden van wonen en zorg vindt gefaseerd plaats en geldt vooralsnog alleen voor nieuwe cliënten met een bepaalde ZorgZwaartePakketten (ZZP), te weten 1 t/m 2, ZZP 3 volgt per 1 januari Voor ZZP 4 wordt wat meer tijd genomen om de partijen tot een verantwoorde uitvoering te laten komen. Het scheiden van wonen en zorg heeft gevolgen voor zowel de cliënten (huurders), de zorgorganisaties als de verhuurder. Gemeenten bezuinigen Ook gemeenten worden geconfronteerd met substantieel teruglopende financiële middelen. De uitkeringen uit het gemeentefonds volgen trendmatig de begroting van de rijksoverheid. Daarbij komt het feit dat de gemeentelijke grondexploitatie geen winsten (meer) oplevert. Tegelijkertijd neemt de druk op de gemeentelijke uitgaven toe. Door de recessie en de vergrijzing melden steeds meer mensen zich bij de gemeentelijke loketten (sociale dienst, werkgelegenheid, WMO). De gemeentelijke uitgaven op deze begrotingsposten stijgen overal. Ondernemingsplan Mozaïek Wonen: Krachtig naar

13 Daarbij komt, dat gemeenten met ingang van 1 januari 2015 verantwoordelijk worden voor drie grote decentralisaties in het publieke domein: Wet Maatschappelijke Ondersteuning Gemeenten krijgen nieuwe taken en middelen om mensen te ondersteunen bij hun zelfredzaamheid en maatschappelijke participatie. Landelijk maken zo n mensen gebruik van deze AWBZ-begeleiding en verzorging. (in Midden-Holland zijn dat er tussen ). Het gaat dan om mensen met (en combinatie van) somatische, psychiatrische aandoeningen of zintuigelijke, lichamelijke en verstandelijke beperkingen. Zij wonen zelfstandig en/of nog bij hun ouders. Begeleiding en verzorging zijn noodzakelijk voor hun dagelijkse structuur. Jeugdhulp Vanaf 2015 worden gemeenten verantwoordelijk voor de jeugdhulp in Nederland. Het gaat dan om de jeugdhulp die tot nu toe door de provincies wordt uitgevoerd (Kindermishandeling, Bureau Jeugdzorg, Jeugdbescherming, Jeugdreclassering, etc.), die onder de AWBZ en/of zorgverzekering vallen. Jaarlijks ontvangen zo n jeugdigen één of meerdere vormen van deze zorg. Participatiewet De participatiewet moet mensen met een arbeidsbeperking aan het werk helpen. In eerste instantie bij reguliere werkgevers, maar als dat niet lukt in een beschutte werkomgeving. Diverse regelingen, zoals Wajong, sociale werkvoorzieningen, worden samen gevoegd tot één regeling voor de onderkant van de arbeidsmarkt. Vanaf 2015 zijn de gemeenten hiervoor verantwoordelijk. In zijn totaliteit maken nu zo n mensen gebruik van één van deze regelingen. Het Bestuursakkoord tussen Rijk, Provincies en Gemeenten heeft de gemeenten verantwoordelijk gemaakt voor deze drie nieuwe taakvelden. Tegelijkertijd zet het Rijk deze decentralisaties in als forse bezuinigingsoperatie: de bijbehorende budgeten worden eerst gekort met 2 miljard/jaar en vervolgens overgeheveld naar gemeenten Werkgebied Mozaïek Wonen De huidige economische situatie heeft uiteraard ook effect op de woningmarkt in het werkgebied van Mozaïek Wonen. De slaagkansen in Gouda en Bodegraven in het sociale huursegment zijn het afgelopen jaar licht toegenomen, maar voor sommige doelgroepen nog steeds relatief laag. Deze toename van de slaagkansen wordt veroorzaakt doordat het aantal actief woningzoekenden het afgelopen jaar stabiel is gebleven en het woningaanbod (door nieuwbouw) is toegenomen. Tussen de verschillende groepen woningzoekenden is een groot verschil in slaagkansen zichtbaar. Er is een duidelijk verband te zien tussen de slaagkansen en de leeftijdsgroep van woningzoekenden. De jongere woningzoekenden hebben beduidend lagere slaagkansen dan oudere woningzoekenden. In Bodegraven was de slaagkans voor doorstromers beduidend beter dan voor starters. Dit kwam door de lokale verordening waarin voorrang werd gegeven aan doorstromers 7. In Gouda geldt deze regel niet waardoor daar de starters zelfs een iets grotere slaagkans hebben. Zowel in Gouda als in Bodegraven is het gemiddeld aantal reacties op een advertentie in het afgelopen jaar ongeveer gelijk gebleven en nog steeds groot. In Gouda is dat aantal het dubbele van dat in Bodegraven (124 t.o.v. 61 reacties). Dat heeft te maken met het verschil in omvang van de groep woningzoekenden en niet met een verschil in populariteit. De starter reageert gemiddeld twee keer zo vaak als de doorstromer. De woningzoekenden tot 30 jaar zijn zeer actief (gemiddeld 40 reacties) en de 55-plussers zeer selectief (gemiddeld 1 reactie). 7 Inmiddels heeft de provincie Zuid-Holland de gemeente Bodegraven-Reeuwijk op de vingers getikt met betrekking tot dit hekjes - beleid. De huisvestingsverordening Bodegraven-Reeuwijk is naar aanleiding hiervan in oktober 2013 aangepast. Ondernemingsplan Mozaïek Wonen: Krachtig naar

14 In Gouda krijgt het appartement zonder lift, gezien de lage prijs, gemiddeld de meeste reacties. Dan volgt de eengezinswoning. In Bodegraven is de eengezinswoning het populairst. De vrije sector huurwoningen krijgen gemiddeld beduidend minder reacties dan de betaalbare sociale huurwoning. Ook hier geldt dat het om gemiddelden gaat. Er zijn grote verschillen tussen complexen Onze stakeholders In 2009 zijn met de gemeente Gouda prestatieafspraken gemaakt voor de periode In de gemeente Bodegraven-Reeuwijk is dit zeer recent gebeurd voor de periode en met de gemeente Zuidplas worden in 2014 prestatieafspraken gemaakt. Met prestatieafspraken beogen partijen de wederzijdse afstemming van en afspraken over de investeringen in woningen en woonomgeving vast te leggen. Vanwege de cumulatie van heffingen (verhuurders- en saneringsheffing) staan onze mogelijkheden om te investeren onder druk, waardoor wij genoodzaakt zijn geweest begin 2013 een substantieel deel van onze voorgenomen (nieuwbouw-) investeringen te schrappen of te faseren. Over de bijstelling en fasering van onze investeringen zijn wij uiteraard in overleg gegaan met de gemeenten en de zorg en welzijnsorganisaties in het gebied waar wij werkzaam zijn. Het onder druk staan van de financiële positie geldt overigens ook voor zorg- en welzijnsorganisaties: die hebben eveneens te kampen met grotere uitgaven en verminderde inkomsten Mozaïek Wonen De in voorgaande paragrafen geschetste ontwikkelingen ѐn de discussie over de positie en mogelijkheden van woningcorporaties dwingen Mozaïek Wonen tot een fundamentele herbezinning op haar taken en de wijze waarop zij hier de komende jaren invulling aan gaat geven. Ten behoeve van dit ondernemingsplan hebben wij scherpe keuzes gemaakt: voor welke doelgroepen zetten we onze middelen in, wat doen we nog wel en wat doen we niet meer? Het doel wat wij hierbij voor ogen hebben is een financieel en maatschappelijk duurzaam Mozaïek Wonen opdat wij ook in de toekomst voldoende betaalbare en geschikte woningen aan kunnen blijven bieden aan huishoudens met een smalle beurs en bijzondere doelgroepen, zoals ouderen, dak- en thuislozen en mensen met een beperking. Wij leggen de rekening van onze teruglopende financiële mogelijkheden niet alleen bij onze huurders, maar zeker ook bij de organisatie zelf: de komende vier jaar verminderen wij de formatie met 17 fte s en besparen wij zo n 22 % op onze personeelskosten. Dit komt boven op de reeds in 2011 en 2012 gerealiseerde bezuiniging van 15%. Het huidige economische en politieke klimaat en de daarmee gepaard gaande teruglopende kasstromen en investeringsmogelijkheden dwingen ons tot (nog) striktere afwegingen als het gaat om de vraag welke activiteiten prevaleren en op welke wijze wij deze realiseren. Dit betekent concreet, dat wij ons de komende jaren vooral zullen richten op: voldoende betaalbare woningen voor onze doelgroepen van beleid meer accent op de bestaande voorraad minder nieuwbouw doorstroming woningmarkt (o.a. door realiseren van 50% van (nieuwbouw-) opgave en verkoop van enkele clusters uit de niet-daeb portefeuille) sober en doelmatig onderhoud en kwaliteits- en uitrustingsniveau minder inzet op leefbaarheid gematigd huurbeleid voor doelgroep lage inkomens (= < ) innovatieve samenwerking met gemeenten en partners op het gebied van wonen, zorg, welzijn en duurzaamheid (o.a. ketensamenwerking, co-creatie en financiering) Ondernemingsplan Mozaïek Wonen: Krachtig naar

15 snellere en adequate dienstverlening (o.a. door middel van rayonnering en huurders- en aannemersportal) sobere en doelmatige bedrijfsvoering een slankere organisatie Wij zijn ervan overtuigd, dat wij met de in dit ondernemingsplan gekozen richting optimaal inspelen op de gewijzigde economische, sociale, maatschappelijke en politieke omstandigheden. Wij kunnen het echter niet alleen en nodigen dan ook gemeenten, zorg- en welzijnsorganisaties en onze huurdersvereniging uit om samen met ons deze koers verder gestalte te geven en te realiseren. In de volgende paragrafen maken wij onze voornemens concreet. Ondernemingsplan Mozaïek Wonen: Krachtig naar

16 4.1. BBSH: Het bij voorrang en passend huisvesten van de primaire doelgroep Onze doelstelling: Woningen en bijbehorende producten leveren met een voor de doelgroepen passende huurprijs en een bij deze huurprijs passend kwaliteits- en uitrustingsniveau. Wat we zien: De financiële crisis, gevolgd door een economische crisis, afnemende financiële mogelijkheden en daarmee gepaard gaande forse bezuinigingen bij rijk, gemeenten, corporaties, zorg- en welzijnsorganisaties en een stagnerende woningmarkt leiden tot minder beschikbare woningen en woonvormen voor onze doelgroepen van beleid. De betaalbaarheid van het wonen staat in toenemende mate onder druk. Verhuurders krijgen meer ruimte om de huur > inflatie te verhogen en om de huurprijs afhankelijk van de prijs/kwaliteitverhouding van de woning te differentiëren. Tegelijkertijd wordt er bezuinigd op de huurtoeslag. Hierdoor krijgen veel huurders te maken met oplopende woonuitgaven, terwijl de ontwikkeling van het besteedbaar inkomen achterblijft. Dit zal zeker het geval zijn voor de (lage) middeninkomens, die geen beroep kunnen doen op de huurtoeslagregeling en die met de hoogste huurstijgingen geconfronteerd worden. Voor de laagste inkomensgroepen, die deels wel door de huurkostentoeslag gecompenseerd zal worden, ontstaat een ander probleem. Door de forse huurverhogingen en de stagnerende doorstroming dreigt een groot deel van de huurvoorraad voor hen onbereikbaar te worden. Aandacht voor de betaalbaarheid en de ontwikkeling van de woonuitgaven, m.n. voor de lagere inkomens, is meer dan ooit relevant omdat de afgelopen jaren door inkomensdalingen, oplopende werkloosheid en ontwikkelingen in het huur- en subsidiebeleid de woonuitgaven in de huursector fors zijn opgelopen. Onze ambitie: We zetten in op een voldoende beschikbaarheid van naar prijs en kwaliteit passende huisvesting voor onze doelgroepen van beleid. Onze prestatie-indicator: Voldoende beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen voor de doelgroep. De slaagkansen van de verschillende doelgroepen zijn in evenwicht met elkaar. Voldoen aan 90% norm (Ministeriële regeling met betrekking tot passend toewijzen van sociale huurwoningen) Gematigd huurbeleid voor primaire doelgroep. Hoe gaan we onze ambitie om te komen tot voldoende beschikbaarheid van betaalbare woningen en evenwichtige slaagkansen voor onze doelgroepen van beleid realiseren? Dit doen wij door: Taakstelling voorraad Op basis van resultaten van o.a. WoOn 2012, recente woningmarktanalyse Bodegraven- Reeuwijk, analyse van de woonruimteverdeling sociale huursector Gouda en Bodegraven-Reeuwijk en monitor slaagkans woningzoekenden per gemeente hebben we de opgave met betrekking tot de gewenste woningportefeuille van Mozaïek Wonen in 2020 als volgt vastgesteld 8 : Voor Gouda: Omvang voorraad: 7000, waarvan 6800 in het sociale huursegment 9. Voor (kern) Bodegraven: Omvang voorraad: 1953, waarvan 1926 in het sociale huursegment. Mozaïek Wonen totaal: Omvang voorraad: 8953 waarvan 8726 in het sociale huursegment. Wij richten ons hierbij primair op voldoende beschikbaarheid van naar prijs en kwaliteit passende huisvesting voor onze doelgroepen van beleid (inkomen < ), waarbij wij ervan uitgaan, dat wij er in slagen de scheefheid 10 in onze sociale huurvoorraad te verminderen en dat marktpartijen het aanbod in de vrije sector huur en koop uitbreiden. 8 Jaarlijks monitoren we de behoefte en zo nodig passen we onze taakstelling aan. 9 Sociale huursegment = DAEB-grens, t.w. 699,48 (pp ). 10 Op dit moment wordt ca. 32% van de sociale voorraad van Mozaïek Wonen bewoond door huishoudens met een inkomen > ). Ondernemingsplan Mozaïek Wonen: Krachtig naar

17 Nieuwbouw Mozaïek Wonen investeert alleen in nieuwbouw ter vervanging van haar bestaande voorraad of wanneer nieuwbouw gewenst is vanuit de portefeuillestrategie, niet te complex is en/of leidt tot waardevermeerdering van haar vastgoed. Wij houden ons in principe niet bezig met ontwikkeling van duurdere huurwoningen, koopwoningen en commercieel vastgoed. Ook zijn we terughoudend met betrekking tot het ontwikkelen van maatschappelijk vastgoed. Daarnaast constateren wij, dat het gezien onze afnemende investeringsmogelijkheden steeds lastiger wordt gewenste kwaliteit en beoogde (sociale) huurprijs enigszins op elkaar aan te laten sluiten. Dit dwingt ons tot een nog nadrukkelijker beheersing van de bouwkosten, o.a. door het versoberen van kwaliteit- en uitrustingsniveau van de te ontwikkelen woningen. Ook zullen wij ons blijvend richten op turnkey ontwikkeling. Nog te ontwikkelen: Huidige nieuwbouwplannen van Mozaïek Wonen in voorbereiding ( ) plus 50% van resterende opgave. Gouda Bodegraven Totaal Bestaande bouwplannen Plus 50% van resterende opgave Totaal: Al onze nieuwbouwappartementen zijn levensloopbestendig, (sociaal) veilig, flexibel, energiezuinig en duurzaam Verkoop bestaande bouw. Mozaïek Wonen verkoopt woningen uit de bestaande woningportefeuille om investeringsruimte te genereren voor o.a. nieuwbouw, onderhoud en activiteiten in het kader van leefbaarheid. Op basis van de huidige markt en gezien de gewijzigde omstandigheden heeft Mozaïek Wonen haar verkoopbeleid als volgt geformuleerd: In totaal zijn ruim 1200 woningen van Mozaïek Wonen aangewezen voor de verkoop. Voor het merendeel geldt, dat bij doorverhuren de huurprijs onder de sociale huurgrens ligt. Een aantal woningen heeft een huurprijs boven de sociale huurprijsgrens; met de verkoop van deze woningen beogen wij scheefwoners in ons sociale huurwoningen een aantrekkelijk alternatief te bieden voor een snelle stijging van hun huurprijs als gevolg van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Mozaïek Wonen is gestopt met verkoop onder Koopgarant in de bestaande voorraad. Momenteel zijn de prijzen van een koopwoning zodanig bereikbaar geworden, dat het niet langer noodzakelijk is om woningen via extra Koopgarantkorting betaalbaar te maken voor toetreders op de koopmarkt. Daarnaast behoren huishoudens die kunnen kopen niet tot onze primaire doelgroep Prijsbeleid Huurbeleid Mozaïek Wonen maakt gebruik van de mogelijkheid de huren voor huishoudens met een inkomen > ,- extra te verhogen. Dit achten wij noodzakelijk vanwege de verhuurdersheffing, die corporaties met ingang van 2013 moeten betalen en die de komende jaren oploopt tot 1.7 miljard in Het niet benutten van deze extra huurruimte zou onze financiële situatie nog meer onder druk zetten, wat ten koste gaat van onze voorgenomen investeringen. Tegelijkertijd beseffen we heel goed, dat de inkomenspositie van vooral de lagere inkomens de komende jaren nog verder onder druk komt te staan. Bij de uitwerking van ons huurbeleid zullen we daarom onze primaire doelgroep zoveel als mogelijk ontzien. Ondernemingsplan Mozaïek Wonen: Krachtig naar

18 Om het huurbeleid gestalte te geven, werkt Mozaïek Wonen met streefhuurpercentages. Op basis van o.a. gewenste differentiatie woningportefeuille, prijs-/kwaliteit verhouding, marktpositie en uitstraling woonomgeving is per complex een percentage van de maximaal redelijke huurprijs als streefhuur vastgesteld. Daarnaast past Mozaïek Wonen huurharmonisatie toe, wat wil zeggen dat bij mutatie van een woning de huurprijs naar het gewenste streefhuurniveau wordt gebracht. In 2014 beraden wij ons op deze systematiek en de (differentiatie van) huurniveaus vanwege de aangekondigde gewijzigde regelgeving - o.a. huursombenadering en onderzoeken wij in hoeverre wij de investeringen in het kader van energiebesparende maatregelen door gaan berekenen in de huurprijs. Prijsbeleid aanvullende diensten Huisvesting omvat de woningen, maar ook de eventueel bijbehorende diensten zoals het serviceabonnement en huismeesters. Bij het aanbieden van deze diensten gaat Mozaïek Wonen uit van een kostendekkende prijs-kwaliteitverhouding. Woonlasten en energie Door het toepassen van energiebesparende maatregelen verbetert de kwaliteit van de woning, worden de woonlasten voor huurders lager en levert Mozaïek Wonen een bijdrage aan een beter milieu. Wij vinden het eerlijk, dat huurders, die hierdoor een lagere energierekening hebben (een deel van) de kosten voor hun rekening nemen door verhogen van de huur Woonruimteverdeling Afspraken en doelstellingen ten aanzien van de omvang van de bereikbare voorraad is één, iets anders is of deze bereikbare woningen ook daadwerkelijk beschikbaar zijn en komen voor de doelgroepen van beleid. In hoeverre specifieke doelgroepen erin slagen een voor hen geschikte en betaalbare woning te bemachtigen, wordt uitgedrukt in een slaagkanspercentage per doelgroep. Sturen op slaagkansen kan door middel van (gericht) woonruimteverdeelbeleid en/of het labelen van specifieke woningen voor specifieke doelgroepen. Huisvestingsverordening Het verhuurbeleid verloopt volgens de regels van de lokale huisvestingsverordening, waarbij Mozaïek Wonen streeft naar een zo groot mogelijke keuzevrijheid voor de woningzoekende. Vorig jaar is met de gemeente Bodegraven-Reeuwijk een nieuwe huisvestingsverordening opgesteld. In deze verordening is vastgelegd dat wij in overleg met de gemeente toewijzingsexperimenten op maat voor specifieke doelgroepen mogen doen. Hierdoor wordt het mogelijk om bijvoorbeeld senioren in een (te) grote woning of huurders met een wat hoger inkomen de kans te bieden om met voorrang te verhuizen naar een woning die beter past bij hun specifieke omstandigheden en wensen, waardoor de woning die vrij komt weer beschikbaar komt voor anderen. Of via gerichte loting jonge starters wat meer kans te bieden op een passende woning. Woningnet De woningen van Mozaïek Wonen worden aangeboden via Woningnet, een regionaal woningaanbodsysteem. Om het aanbodsysteem nog gerichter en passender te laten werken, zetten wij in op een optimalisatie van de website van Woningnet. Dit doen wij o.a. door deze uit te breiden met nog meer en duidelijker informatie over de woning en over de kansen van de woningzoekende. Hiermee beogen wij een mismatch tussen het aangebodene en de wensen en verwachtingen van de reagerende woningzoekende te voorkomen. Ook beraden wij ons op maatregelen om vertragingen welke ontstaan in de toewijzing doordat mensen wel reageren op de algemene aanbieding, maar vervolgens niet op het concrete aanbod reageren, terug te dringen. Ondernemingsplan Mozaïek Wonen: Krachtig naar

19 Labeling Voor zover dat mogelijk is binnen de huidige regelgeving labelt Mozaïek Wonen woningen voor specifieke doelgroepen om te kunnen sturen op slaagkansen. Daarnaast labelt Mozaïek Wonen voor specifieke doelgroepen wanneer in woningen of complexen investeringen ten behoeve van die specifieke doelgroep zijn gedaan. Onrechtmatige bewoning Het bestrijden van onrechtmatige bewoning staat hoog op de agenda van Mozaïek Wonen. Wij staan voor een open transparante, eerlijke en doelmatige verdeling van de schaarse betaalbare woningvoorraad. Meldingen en eigen bevindingen worden direct onderzocht en aangepakt. Ondernemingsplan Mozaïek Wonen: Krachtig naar

20 BBSH: Het kwalitatief in stand houden van het bezit Onze doelstelling: Woningen en bijbehorende producten leveren met een voor de doelgroepen passende huurprijs en een bij deze huurprijs passend kwaliteits- en uitrustingsniveau. Wat we zien: De omvang van de beoogde bezuinigingen om de financiële en volkshuisvestelijke continuïteit van Mozaïek Wonen te waarborgen vraagt om een fundamentele herijking van de uitgangspunten, die Mozaïek Wonen tot voor kort hanteerde voor haar onderhoudsbeleid en de kwaliteitseisen met betrekking tot haar vastgoed. Onze ambitie: Mozaïek Wonen is van mening, dat bij een betaalbare huurprijs een sober en doelmatig kwaliteits- en uitrustingsniveau past. Onze prestatie-indicatoren: Een positieve waardering voor de kwaliteit en onderhoudsstaat van de woning/het vastgoed. Portefeuillesturing op basis van marktwaarde en rendement. Een naar vermogen voldoende inzet op CO2- reductie Portefeuille- en asset management: de verzakelijking van vastgoedbeslissingen Portefeuillesturing vormt een belangrijk kernproces bij corporaties. Hiermee wordt immers de verbinding gelegd tussen de maatschappelijke opgave, de gewenste omvang en samenstelling van de woningportefeuille en de financiële kaders. Daarbij worden drie niveaus onderscheiden: Portefeuillemanagement op strategisch niveau Asset management op tactisch niveau Propertymanagement op operationeel niveau Mozaïek Wonen gaat haar portefeuillestrategie vorm geven door middel van asset- en propertymanagement. Doel hiervan is het verzakelijken van onze vastgoedbeslissingen, waarbij een duidelijk onderscheid wordt gemaakt tussen het zo rendabel mogelijk exploiteren van het vastgoed aan de ene kant en de maatschappelijke opgave aan de andere kant. Het realiseren van financieel rendement ten behoeve van het maatschappelijke rendement staat hierbij centraal. Essentieel onderdeel hierbij is de waardering van ons vastgoed op marktwaarde, zodat wij een goede en objectieve vergelijking kunnen maken met het te behalen rendement bij marktconforme exploitatie. Het verschil met het gerealiseerde rendement is vervolgens aan te merken als onze maatschappelijke prestatie, oftewel het maatschappelijk rendement van Mozaïek Wonen en kan getoetst worden aan Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex en de Corporatie Benchmark Centrum (CBC) Aanpassen uitgangspunten onderhoudsbeleid Het bezit van Mozaïek Wonen staat er goed bij en wordt goed verhuurd. Er is de laatste jaren veel geïnvesteerd in o.a. keukens, badkamers, energetische maatregelen en uitstraling. De druk op onze financiële middelen maakt, dat wij ons onderhoudsbeleid zullen versoberen. Uitgangspunt hierbij blijft uiteraard, dat onze voorraad woningen schoon, heel en veilig moeten zijn. Maar tegelijkertijd beseffen wij ook, dat de balans tussen de kosten van de geleverde kwaliteit en het onderhoudsniveau van onze woningen niet altijd en als vanzelfsprekend in gezonde relatie staat met de huurprijs. Dit brengt veelal een negatief exploitatieresultaat met zich mee. Wij zetten daarom in op: sober en doelmatig onderhoud een goed evenwicht tussen inkomsten en uitgaven meer differentiatie in onderhoudsbeleid en uitrustingsniveau. Voor meer ruimte en/of kwaliteit dient men te betalen De belangrijkste aanpassingen: Het onderhoudsbeleid van het interieur schakelen we om van preventief (planmatig) naar correctief (bij mutatie en op klacht). Concreet betekent dit, dat keukens en badkamers alleen nog vervangen worden wanneer deze vanuit technische noodzaak aan vervanging toe zijn en niet omdat zij aan een bepaalde levensduur zijn. Ondernemingsplan Mozaïek Wonen: Krachtig naar