Bedrijfsplan 2014 Vastgesteld door directeur-bestuurder d.d. 11 december 2013

Transcriptie

1 Bedrijfsplan 2014 Vastgesteld door directeur-bestuurder d.d. 11 december 2013

2 2

3 Inhoudsopgave: Voorwoord 5 Blz. 1. Bedrijfsplan Bedrijfsjaarplan: intern instrument Bedrijfsjaarplan: externe werking 6 2. Onze omgeving Economische onzekerheid De Woningmarkt Den Haag en de lokale overheid Werkgebied van Mozaïek Wonen Onze stakeholders Mozaïek Wonen in Beleids- en bedrijfsactiviteiten Mozaïek Wonen in Enkele activiteiten voor 2014 uitgelicht Activiteitenoverzicht Overzicht beleids- en bedrijfsactiviteiten Conclusies uit de begroting, risico s en scenario s Inleiding Financiële ankerpunten Financieel dashboard Mozaïek Wonen Financial Risk volgens WSW Toezicht kaders Centraal Fonds Volkshuisvesting Risico s en onzekerheden begroting Indicatoren Conclusies 33 Bijlagen: 36 Bijlage 1: Missie en visie Mozaïek Wonen 36 Bijlage 2: Financiële begrippenlijst 38 3

4 4

5 Voorwoord Een uitdagend en kansrijk perspectief De volkshuisvesting is in beweging. Politieke keuzes en economische- en maatschappelijke ontwikkelingen veranderen het speelveld, de omgeving en de mogelijkheden van woningcorporaties ingrijpend. Deze veranderingen dwingen ons tot een fundamentele herbezinning op onze taken en de wijze waarop wij hier invulling aan geven. Deze heroriëntatie raakt onze drijfveren en kernwaarden, maar vraagt ook om keuzes in strategische sturing, bedrijfsvoering, de klant, samenwerking met anderen en de inrichting van onze organisatie. Mozaïek Wonen heeft de reis naar haar fundamenten opnieuw gemaakt. Er zijn keuzes gemaakt voor een toekomstbestendige volkshuisvesting en een corporatie die midden in de samenleving staat, lokaal nauw verbonden is met haar huurders en maatschappelijke omgeving. Hier ligt de legitimatie voor ons handelen en de keuzes die wij maken: een financieel en maatschappelijk duurzame corporatie zijn, opdat wij onze kerntaak, namelijk het voorzien in voldoende betaalbare woningen voor de doelgroep van beleid, kunnen blijven realiseren. In ons nieuwe ondernemingsplan Krachtig naar 2018 zetten wij uiteen hoe wij vanuit onze eigen kracht - en in samenspraak en samenwerking met onze huurders, belanghouders en andere partners - de komende jaren invulling aan onze volkshuisvestelijke opgave gaan geven. Huisvesten van die doelgroepen, die daar zelf niet in kunnen voorzien, ziet Mozaïek Wonen als haar voornaamste opdracht. Aan deze missie ontleent zij haar bestaansrecht. Concreet hebben wij de missie van Mozaïek Wonen voor de komende jaren als volgt geformuleerd: Het bieden van goede en betaalbare huisvesting aan mensen -van jong tot zeer oud- met een smalle beurs en aan mensen die voor hun huisvesting bijzondere aandacht en zorg nodig hebben. 1 In dit Bedrijfsjaarplan maken wij onze voornemens voor 2014 concreet. Wij zijn ervan overtuigd, dat wij met de door ons gekozen richting optimaal inspelen op de gewijzigde economische, sociale, maatschappelijke en politieke omstandigheden. Wij kunnen het echter niet alleen en nodigen dan ook gemeenten, zorg- en welzijnsorganisaties en onze huurdersvereniging uit om samen met ons deze richting verder gestalte te geven en te realiseren. Peter Ruigrok Directeur-bestuurder a.i. 1 Met betaalbare huisvesting en mensen met een smalle beurs duidt Mozaïek Wonen de DAEB-voorraad en doelgroep, t.w. DAEB-voorraad = sociale voorraad < 699,48 (prijspeil ). DAEB-doelgroep = doelgroep met huishoudinkomen < (prijspeil ). DAEB= Diensten van Algemeen Economische Belang. 5

6 1. Bedrijfsjaarplan 1.1. Bedrijfsjaarplan: intern instrument De doelstellingen uit ons Ondernemingsplan vormen de basis voor onze jaarlijkse bedrijfsplannen. De activiteiten die uit deze doelstellingen voortvloeien, uiteraard jaarlijks getoetst en voor zover nodig aangepast aan de actualiteit, worden weggeschreven in het bedrijfsjaarplan en via het bedrijfsjaarplan vervolgens naar de verschillende afdelingswerkplannen. Zo heeft het bedrijfsjaarplan in feite de interne functie van opdracht aan de organisatie Bedrijfsjaarplan: externe werking Naast de interne werking heeft een bedrijfsjaarplan ook een externe functie. Het BBSH (artikel 25) verplicht woningcorporaties jaarlijks vóór 1 november een activiteitenoverzicht op te stellen. In dit overzicht dienen de voor het nieuwe jaar voorgenomen beleidsactiviteiten te staan. Mozaïek Wonen heeft haar koers en haar beleidsvoornemens besproken met de gemeenten Gouda, Bodegraven-Reeuwijk en Zuidplas. De prestatieafspraken met deze gemeentes zijn een uitvloeisel van dit overleg en vormen mede de basis voor ons ondernemingsplan en de diverse bedrijfsjaarplannen. Daarnaast zijn de huurdersverenigingen Beter Wonen Gouda en Bodegraven geconsulteerd. Opmerkingen en aanscherpingen van zowel gemeenten als huurdersverenigingen zijn meegewogen in de koersbepaling en verwerkt in het activiteiten- overzicht van dit bedrijfsjaarplan. 6

7 2. Onze omgeving Wij realiseren ons, dat wij in sterk veranderende en onzekere omstandigheden keuzes moeten maken: welke positie nemen wij in, wat verwachten onze stakeholders van ons, waar richten wij ons op, maar ook wat doen wij niet? Daarbij kan niet voorbij worden gegaan aan de situatie van nu en aan een inschatting van de niet of nauwelijks te beïnvloeden ontwikkelingen in de komende jaren. Mozaïek Wonen heeft ten behoeve van haar ondernemingsplan haar omgeving verkend. Hierbij realiseren wij ons terdege, dat een verkenning van de huidige situatie en een inschatting van mogelijk toekomstige ontwikkelingen ten alle tijden een momentopname is. De wereld om ons heen blijft dynamisch, de praktijk weerbarstiger dan gedacht. De door ons uitgevoerde verkenningen geven echter wel voldoende houvast om onze richting te bepalen en mogelijke risico s te identificeren. Dit laat onverlet, dat wij onze omgeving ook tijdens de looptijd van ons ondernemingsplan zullen blijven monitoren. Hierdoor zijn wij in staat op elk moment tijdig en adequaat bij te sturen Economische onzekerheid Matige maar toenemende groei wereldeconomie, pril herstel eurogebied. De groei van de wereldeconomie zal dit jaar iets lager zijn dan in In 2014 trekt de groei misschien aan. De economie van het eurogebied stabiliseert. Consumenten- en producentenvertrouwen zijn in de afgelopen maanden licht gestegen en het bbp 2 van het eurogebied is in het tweede kwartaal van 2013 licht gegroeid. De Nederlandse economie blijft achter bij het eurogebied De Nederlandse economie volgt de beweging van de economie van het eurogebied, maar blijft daarbij enigszins achter. Dit jaar krimpt de Nederlandse economie met ½ %. Na negen kwartalen, waarvan acht met negatieve groei, is de verwachting dat de groei in de tweede helft van 2013 en in 2014 weer licht positief is. Alle bestedingscategorieën dragen bij aan deze omslag. De consumptie krimpt nog wel, maar minder dan in de afgelopen jaren. De werkloosheid stijgt door naar 7% dit jaar en 7½% in Zowel dit als volgend jaar zal de gemiddelde koopkracht dalen onder invloed van dalende reële lonen en beleidsmaatregelen. Het overheidstekort daalt dit jaar naar 3.2% om volgend jaar enigszins op te lopen naar 3.3% Dit jaar leveren zowel de consumptie, de investeringen als de overheidsbestedingen een negatieve bijdrage aan de bbp-ontwikkeling. Volgend jaar groeien de uitvoer, de investeringen en de overheidsbestedingen weer. De consumptie is sinds 2008 gedaald en die daling houdt nog wel even aan. Het beschikbaar inkomen van huishoudens daalt dit jaar nog fors en dat werkt - ondanks het feit dat het vertrouwen weer wat toeneemt - door op de consumptie die sterk krimpt. Gevolgen De huidige conjunctuur trekt een zware wissel op burgers, organisaties, bedrijven en overheden. Door het aangaan van hoge schulden in het verleden is de Nederlandse economie gevoeliger geworden voor financiële schokken. Dit is vooral goed zichtbaar op de woningmarkt. Sinds medio jaren negentig waren de woningprijzen en de hypotheekverstrekking in een opwaartse spiraal gekomen. Gerealiseerde vermogenswinsten leidden tot stevige consumptiegroei. Nu dalen de huizenprijzen, de hoge hypotheekschulden blijven echter staan. Huishoudens passen hun uitgaven aan op dit vermogensverlies Woningmarkt Over de volle breedte is te zien, dat de woningmarkt een moeilijke periode doormaakt. Het aantal huishoudens is in de afgelopen jaren conform verwachtingen toegenomen. Vanaf 2009 zijn er ruim huishoudens bijgekomen, terwijl het aantal huishoudens in een zelfstandige woning met 2 Bbp: Het bruto binnenlands product is de totale geldwaarde van alle in een land geproduceerde finale goederen en diensten gedurende een bepaalde periode (meestal 1 jaar). 7

8 toenam. De huishoudens die geen zelfstandige woning hebben, vinden op een andere manier een plekje: in een wooneenheid, op kamers, inwonend bij anderen of in vakantiewoningen. Oudere kinderen wonen langer of opnieuw bij hun ouders. Verhuizen is voor (echt-) paren in scheiding minder eenvoudig. Dalende inkomens, dalende prijzen en stabiele huur/verkoopverhouding De voor inflatie gecorrigeerde besteedbare inkomens zijn zowel bij huurders als bij eigenaar bewoners gedaald: gemiddeld 3.7% in drie jaar tijd. De WOZ-waarde van alle woningen in de voorraad daalde met 9% boven inflatie. Na een jarenlange toename van het aandeel koopwoningen in de voorraad is de verhouding tussen huur- en koopwoningen de laatste 2 3 jaar niet veranderd. Niet alles is anders De woningmarkt in zijn geheel verandert als voorraadmarkt maar langzaam. De vergrijzing zet door. Alleenstaanden zijn nog altijd oververtegenwoordigd binnen de lage inkomensgroepen. 70% van de woningvoorraad bestaat uit eengezinswoningen, 90% van de gezinnen met kinderen woont in een eengezinswoning, tegen 43% van de alleenstaanden. Jonge mensen onder dertig jaar wonen gemiddeld nog steeds minder dan vijf jaar in een woning, terwijl ouderen boven 65 jaar gemiddeld meer dan twintig jaar in hun woning blijven wonen. Het aantal kleine huishoudens neemt toe, terwijl het aantal gezinnen verder afneemt. De huursector: meer aanbod in het hogere huursegment De huur in de totale huurvoorraad steeg de laatste 3 jaar met gemiddeld 2% per jaar boven inflatie. De oorzaken zijn divers: woningverbetering en sloop/nieuwbouw, alsmede huurharmonisatie bij nieuwe verhuringen, waarbij de huren dichter bij de maximaal toegestane huur worden gebracht. Langzamerhand verandert ook de samenstelling van de huursector zelf. Meer en meer bestaat de sector tegenwoordig uit appartementen in plaats van eengezinswoningen: 56% in 2012 tegen 48% in Aanzienlijk sneller is de prijsopbouw veranderd. Na 2006 nam het aandeel woningen tussen aftoppingsgrens en liberalisatiegrens toe van 15 naar 21% en het aandeel boven de liberalisatiegrens verdubbelde bijna van 7 naar 12%. Ondanks de hogere huren wordt de huursector meer en meer het domein van lage inkomensgroepen en oudere alleenstaanden. De huurstijging tussen 2009 en 2012 (6% > inflatie) werd bij de lage inkomens voor een deel opgevangen door de huurtoeslag. Daardoor is de stijging van de netto huuruitgaven beperkt gebleven (4%). Daarnaast namen de bijkomende lasten voor gas, licht, water en lokale belastingen licht af (-4%). De totale woonuitgaven in de huursector stegen daarmee in 3 jaar tijd met 2% (2012 t.o.v. 2009). Door de gestegen woonuitgaven en de daling van het huishoudinkomen liep de huurquote op van 23 naar 26% en de totale woonquote van 34 naar 36%; een toenemend deel van het inkomen wordt besteed aan het wonen. De goedkope scheefheid (hogere inkomensgroepen in het sociale huursegment) is met 12% aanzienlijk gereduceerd. De invoering van het strengere toewijzingsbeleid voor sociale huurwoningen heeft de instroom van hogere inkomensgroepen teruggedrongen. Daarnaast daalden de inkomens in reële termen, terwijl de prijsgrens voor de sociale huurvoorraad met inflatie steeg. Huishoudens met een hoger inkomen vinden vaker buiten de sociale huursector een woning. Koopsector: prijsdaling en hogere woonuitgaven Na een periode waarin de prijzen in de koopsector alsmaar opliepen, worden we inmiddels ruim 5 jaar geconfronteerd met fikse prijsdalingen. De netto woonuitgaven 3 van eigenaar bewoners namen de afgelopen 3 jaar met 4% toe. De daling van de bijkomende woonlasten (-3%) compenseerde deze stijging gedeeltelijk, waardoor de totale uitgaven met niet meer dan 1% zijn toegenomen. Maar net als in de huursector is ook in de koopsector het gemiddeld inkomen de laatste 3 jaar gedaald (-3%). De koopquote 4 ging van 16 naar 17%, terwijl de totale woonquote van 24 naar 25% is gestegen. Onder invloed van de prijsdalingen van koopwoningen en de discussie over de risico s van hypotheken is de kwetsbaarheid van de koopsector in het algemeen en die van eigenaar bewoners in het bijzonder een 3 Financieringslasten voor de hypotheek gecorrigeerd voor de renteaftrek. 4 Netto woonuitgaven van eigenaar bewoners als aandeel van het besteedbare huishoudinkomen. 8

9 nieuw thema geworden. Op basis van inschatting blijkt dat bijna huishoudens nu onder water staan 5 (ter vergelijking in 2002 waren dat er ). Verhuizingen: minder doorstroming in de koopsector Het aantal verhuisde huishoudens daalde met 19% ten opzichte van De stagnatie op de woningmarkt heeft eigenaar bewoners veel meer geraakt dan huurders en doorstromers meer dan starters. De doorstroming binnen de koopsector is bijna gehalveerd. Vanuit huurwoningen is ook minder verhuisd. Starters verhuisden vrijwel even frequent als voor de crisis, zij het iets vaker naar de huursector. Verhuiswens meer dan ooit De afname van het aantal gerealiseerde verhuizingen leidt ertoe, dat het aantal mensen dat wil verhuizen is toegenomen. Mensen stellen hun gewenste verhuizing uit, maar niet af. De niet aflatende verhuiswens levert een langzaam vollopend stuwmeer van verhuisplannen op. Slechts een kleine groep laat zijn plannen verdampen. Veel zoekers zijn tamelijk realistisch en geven aan pas over een jaar of twee te verhuizen. In het stuwmeer zijn eigenaar bewoners en mensen boven 45 jaar sterk vertegenwoordigd. Dit betekent overigens niet, dat deze huishoudens allemaal willen kopen. Juist de huursector is meer in trek. Starters en huurders willen iets minder vaak verhuizen naar een koopwoning dan vroeger. Evenzo geven eigenaar bewoners meer dan vroeger aan na verkoop te opteren voor een huurwoning Den Haag en lokale overheid Parlementaire enquête. De Tweede Kamer heeft op 16 april 2013 de onderzoeksopdracht voor een parlementaire enquête naar het functioneren van woningcorporaties vastgesteld. De aanleiding voor dit zware politieke middel waren een reeks van incidenten in de sector, waardoor er een maatschappelijk discussie ontstond over de opzet en werking van het stelsel. Dit jaar besteedt de commissie aan voorbereidend onderzoek. De gesprekken en verhoren door de enquêtecommissie zullen vervolgens in de eerste helft van 2014 plaatsvinden. Het eindrapport is naar verwachting in oktober 2014 gereed. Hervormingsagenda minister Blok In september 2013 stuurde de Minister zijn hervormingsagenda voor de woningmarkt aan de Tweede Kamer. In deze hervormingsagenda schrijft de minister, dat hij op korte termijn een heldere afbakening van de taken van woningcorporaties wil vaststellen. Ook moeten de relaties tussen woningcorporaties en stakeholders verbeteren. De verantwoording naar stakeholders kan beter en de rol van de gemeenten ten opzichte van woningcorporaties sterker. Daarnaast wil de minister het toezicht op de sector versterken. Voor de koopmarkt worden een tweetal nieuwe maatregelen geïntroduceerd. Huiseigenaren mogen onder strikte voorwaarden de restschuld van hun onder water staande woning voor een gedeelte of in zijn geheel onder Nationale Hypotheek Garantie laten vallen. De maatregel geldt alleen voor mensen die nu ook een garantieregeling hebben. Ouders mogen hun kinderen daarnaast maximaal ,- euro belastingvrij schenken voor de aankoop of verbouw van een eigen huis. Deze regel geldt van 1 oktober 2013 tot 1 januari Afspraken Aedes Kabinet Het kabinet heeft op 30 augustus 2013 met Aedes overeenstemming bereikt over het werkdomein van corporaties, het toezicht, de verhuurdersheffing, striktere afbakening van DAEB 6 en niet-daeb activiteiten en het aanpassen van de woningwaardering en het huurbeleid. In het akkoord wordt ook de intentie uitgesproken om de uitvoering van de publieke saneringstaak van het Centraal Fonds Volkshuisvesting onder te brengen bij de privaatrechtelijke organisatie Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Als belangrijke randvoorwaarde is geformuleerd, dat het risico 5 Omvang hypotheek > waarde van de woning. 6 DAEB: Diensten van algemeen economisch belang. 9

10 voor de achtervangers niet toeneemt en dat de rating gelijk kan blijven aan die van de Nederlandse Staat. Hoofdlijn is, dat sanering (publiekrechtelijk ingrijpen) is gericht op het continueren van de DAEB-activiteiten en niet op het continueren van de instelling. Bij het invullen van een grotere rol voor het Waarborg Sociale Woningbouw gaat het alleen om sanering. Nieuwe toezichtstaken, zoals een fit & proper test voor bestuurders en commissarissen zullen worden belegd in het publiekrechtelijke toezicht. De nadere uitwerking en implementatie van dit woonakkoord (w.o. de politieke besluitvorming) lopen via de politieke behandeling van de woningwet. Woningwet Het wetsvoorstel voor de herziening van de woningwet van het kabinet Rutte I is in juli 2012 aangenomen. Minister Blok (kabinet Rutte II), wil het voorstel aanpassen. Het plan is de integrale concept wetstekst, dat wil zeggen inclusief de aanpassingen, voor het kerstreces 2013 voor advies naar de Raad van State te sturen. De nadere uitwerking van de wet vindt plaats in een Algemene Maatregel van Bestuur. Verhuurdersheffing Een meerderheid van de Tweede Kamer stemde op 12 november 2013 in met de Wet maatregelen woningmarkt 2014, die onder andere de verhuurdersheffing regelt. De verhuurdersheffing bij woningcorporaties en particuliere verhuurders moet het Rijk in 2014 ruim 1,2 miljard euro opbrengen. Dit bedrag loopt daarna op tot 1,7 miljard in Verhuurders die investeren in Rotterdam-Zuid of in krimpregio s kunnen in aanmerking komen voor verlaging van de heffing. Dat geldt ook in het hele land voor investeringen in de transformatie van bijvoorbeeld kantoren in woningen. De mogelijkheid voor een lagere heffing geldt tijdelijk voor de jaren 2014 tot en met Er is 70 miljoen euro per jaar voor beschikbaar, dus in totaal 280 miljoen. Om dat te kunnen bereiken wordt de verhuurdersheffing voor alle corporaties verhoogd. Anders gezegd: alle corporaties betalen mee aan de vermindering van de heffing, die een aantal corporaties kunnen realiseren. De gemiddelde heffing per woning bedraagt in 2014 ongeveer 541 euro en in 2017 ongeveer 775 euro per woning. De Eerste Kamer start op 3 december met de behandeling van de Wet maatregelen woningmarkt Scheiding wonen/zorg Met ingang van 1 januari 2013 is het scheiden van wonen en zorg ingevoerd. Hiermee wordt bedoeld, dat nieuwe cliënten met lichtere zorgindicatie voortaan zelf de woonlasten betalen en een huurovereenkomst gaan sluiten. Voorheen ontvingen cliënten in de zorg nog een vergoeding uit de AWBZ voor het wonen en de verzorging. Dat blijft voor de hogere indicaties. De overgang naar scheiden van wonen en zorg vindt gefaseerd plaats en geldt vooralsnog alleen voor nieuwe cliënten met een bepaalde ZorgZwaartePakketten (ZZP), te weten 1 t/m 2, ZZP 3 volgt per 1 januari Voor ZZP 4 wordt wat meer tijd genomen om de partijen tot een verantwoorde uitvoering te laten komen. Het scheiden van wonen en zorg heeft gevolgen voor zowel de cliënten (huurders), de zorgorganisaties als de verhuurder. Gemeenten bezuinigen Gemeenten worden geconfronteerd met substantieel teruglopende financiële middelen. De uitkeringen uit het gemeentefonds volgen trendmatig de begroting van de rijksoverheid. Daarbij komt het feit dat de gemeentelijke grondexploitatie geen winsten (meer) opleveren. Tegelijkertijd neemt de druk op de gemeentelijke uitgaven toe. Door de recessie en de vergrijzing melden steeds meer mensen zich bij de gemeentelijke loketten (sociale dienst, werkgelegenheid, WMO). De gemeentelijke uitgaven op deze begrotingsposten stijgen overal. 10

11 Daarbij komt, dat gemeenten met ingang van 1 januari 2015 verantwoordelijk worden voor 3 grote decentralisaties in het publieke domein: Wet Maatschappelijke Ondersteuning Gemeenten krijgen per i januari 2015 nieuwe taken en middelen om mensen te ondersteunen bij hun zelfredzaamheid en maatschappelijke participatie. Landelijk maken zo n mensen gebruik van deze AWBZ-begeleiding en verzorging. (in Midden-Holland zijn dat er tussen ). Het gaat dan om mensen met (en combinatie van) somatische, psychiatrische aandoeningen of zintuigelijke, lichamelijke en verstandelijke beperkingen. Zij wonen zelfstandig en/of nog bij hun ouders. Begeleiding en verzorging zijn noodzakelijk voor hun dagelijkse structuur. Jeugdhulp Vanaf 2015 worden gemeenten verantwoordelijk voor de jeugdhulp in Nederland. Het gaat dan om de jeugdhulp die tot nu toe door de provincies wordt uitgevoerd (Kindermishandeling, Bureau Jeugdzorg, Jeugdbescherming, Jeugdreclassering, etc.), die onder de AWBZ en/of zorgverzekering vallen. Jaarlijks ontvangen zo n jeugdigen 1 of meerdere vormen van deze zorg. Participatiewet De participatiewet moet mensen met een arbeidsbeperking aan het werk helpen. In eerste instantie bij reguliere werkgevers, maar als dat niet lukt in een beschutte werkomgeving. Diverse regelingen, zoals Wajong, sociale werkvoorzieningen, worden samen gevoegd tot 1 regeling voor de onderkant van de arbeidsmarkt. Vanaf 2015 zijn de gemeenten hiervoor verantwoordelijk. In zijn totaliteit maken nu zo n mensen gebruik van 1 van deze regelingen. Het Bestuursakkoord tussen Rijk, Provincies en Gemeenten heeft de gemeenten verantwoordelijk gemaakt voor deze drie nieuwe taakvelden. Tegelijkertijd zet het Rijk deze decentralisaties in als forse bezuinigingsoperatie: de bijbehorende budgeten worden eerst gekort met 2 miljard/jaar en vervolgens overgeheveld naar gemeenten Werkgebied Mozaïek Wonen De huidige economische situatie heeft uiteraard ook effect op de woningmarkt in het werkgebied van Mozaïek Wonen. De slaagkansen in Gouda en Bodegraven in het sociale huursegment zijn het afgelopen jaar licht toegenomen, maar voor sommige doelgroepen nog steeds relatief laag. Deze toename van de slaagkansen wordt veroorzaakt doordat het aantal actief woningzoekenden het afgelopen jaar stabiel is gebleven en het woningaanbod (door nieuwbouw) is toegenomen. Tussen de verschillende groepen woningzoekenden is een groot verschil in slaagkansen zichtbaar: Er is een duidelijk verband te zien tussen de slaagkansen en de leeftijdsgroep van woningzoekenden. De jongste woningzoekenden hebben beduidend lagere slaagkansen dan oudere woningzoekenden. In Bodegraven was de slaagkans voor doorstromers beduidend beter dan voor starters. Dit kwam door de lokale verordening waarin voorrang werd gegeven aan doorstromers 7. In Gouda geldt deze regel niet waardoor daar de starters zelfs een iets grotere slaagkans hebben. Zowel in Gouda als in Bodegraven is het gemiddeld aantal reacties op een advertentie in het afgelopen jaar ongeveer gelijk gebleven en nog steeds groot. In Gouda is dat aantal het dubbele van dat in Bodegraven (124 t.o.v. 61 reacties). Dat heeft te maken met het verschil in omvang van de groep woningzoekenden en niet met een verschil in populariteit. De starter reageert gemiddeld 2 x zo 7 Inmiddels heeft de provincie Zuid-Holland de gemeente Bodegraven-Reeuwijk op de vingers getikt met betrekking tot dit hekjes - beleid. De huisvestingsverordening Bodegraven-Reeuwijk is naar aanleiding hiervan in oktober 2013 aangepast. 11

12 vaak als de doorstromer. De woningzoekenden tot 30 jaar zijn zeer actief (gemiddeld 40 reacties) en de 55-plussers zeer selectief (gemiddeld 1 reactie). In Gouda krijgt het appartement zonder lift, gezien de lage prijs, gemiddeld de meeste reacties. Dan volgt de eengezinswoning. In Bodegraven is de eengezinswoning het populairst. De vrije sector huurwoningen krijgen gemiddeld beduidend minder reacties dan de betaalbare sociale huurwoning. Ook hier geldt dat het om gemiddelden gaat. Er zijn grote verschillen tussen complexen Onze stakeholders In Gouda zijn in 2009 prestatieafspraken voor de periode gemaakt. In Bodegraven- Reeuwijk is dit zeer recent gebeurd voor de periode en met de gemeente Zuidplas worden in 2014 prestatieafspraken gemaakt. Met Prestatieafspraken beogen partijen de wederzijdse afstemming van en afspraken over de investeringen in woningen en woonomgeving vast te leggen. Vanwege de cumulatie van heffingen (verhuurders- en saneringsheffing) staan onze mogelijkheden om te investeren onder druk, waardoor wij genoodzaakt zijn geweest begin 2013 een substantieel deel van onze voorgenomen (nieuwbouw-) investeringen te schrappen of te faseren. Over de bijstelling en fasering van onze investeringen zijn wij uiteraard in overleg gegaan met de gemeenten en de zorg en welzijnsorganisaties in het gebied waar wij werkzaam zijn. Het onder druk staan van de financiële positie geldt overigens ook voor zorg- en welzijnsorganisaties: die hebben eveneens te kampen met grotere uitgaven en verminderde inkomsten Mozaïek Wonen De in voorgaande paragrafen geschetste ontwikkelingen ѐn de discussie over de positie en mogelijkheden van woningcorporaties dwingen Mozaïek Wonen tot een fundamentele herbezinning op haar taken en de wijze waarop zij hier de komende jaren invulling aan gaat geven. Wij hebben scherpe keuzes gemaakt: voor welke doelgroepen zetten we onze middelen in, wat doen we nog wel en wat doen we niet meer? Het doel wat wij hierbij voor ogen hebben is een financieel en maatschappelijk duurzaam Mozaïek Wonen opdat wij ook in de toekomst voldoende betaalbare en geschikte woningen aan kunnen blijven bieden aan huishoudens met een smalle beurs en bijzondere doelgroepen, zoals ouderen, dak- en thuislozen en mensen met een beperking. Wij leggen de rekening van onze teruglopende financiële mogelijkheden niet alleen bij onze huurders, maar zeker ook bij de organisatie zelf: de komende 4 jaar verminderen wij de formatie met 17 fte s en besparen wij zo n 22 % op onze personeelskosten. Dit komt boven op de reeds in 2011 en 2012 gerealiseerde bezuiniging van 15%. Het huidige economische en politieke klimaat en de daarmee gepaard gaande teruglopende kasstromen en investeringsmogelijkheden dwingen ons tot (nog) striktere afwegingen als het gaat om de vraag welke activiteiten prevaleren en op welke wijze wij deze realiseren. Dit betekent concreet, dat wij ons de komende jaren vooral zullen richten op: voldoende betaalbare woningen voor onze doelgroepen van beleid. meer accent op de bestaande voorraad. minder nieuwbouw. doorstroming woningmarkt (o.a. door realiseren van 50% van (nieuwbouw-) opgave en verkoop van enkele clusters uit de niet-daeb portefeuille) sober en doelmatig onderhoud en kwaliteits- en uitrustingsniveau. minder inzet op leefbaarheid. gematigd huurbeleid voor doelgroep lage inkomens (= < , prijspeil ). innovatieve samenwerking met gemeenten en partners op het gebied van wonen, zorg, welzijn en duurzaamheid (o.a. ketensamenwerking, co-creatie en financiering). 12

13 snellere en adequate dienstverlening (o.a. door middel van rayonnering en huurders- en aannemersportal) sobere en doelmatige bedrijfsvoering. een slankere organisatie. Wij zijn ervan overtuigd, dat wij met deze gekozen richting optimaal inspelen op de gewijzigde economische, sociale, maatschappelijke en politieke omstandigheden. In de volgende paragrafen maken wij onze voornemens voor 2014 concreet. 13

14 3. Beleids- en bedrijfsactiviteiten Mozaïek Wonen in Enkele activiteiten voor 2014 uitgelicht De activiteiten, die in dit hoofdstuk zijn opgenomen, vloeien logisch voort uit de inleidende hoofdstukken van dit bedrijfsjaarplan en uit ons nieuwe ondernemingsplan Krachtig naar In het activiteitenoverzicht (bladzijde 17 t/m 25) laten wij zien wat onze concrete inzet voor 2014 is. Enkele activiteiten lichten wij eerst wat uitgebreider toe. Huurbeleid Mozaïek Wonen maakt gebruik van de mogelijkheid de huren voor huishoudens met een inkomen > ,- extra te verhogen. Bij de uitwerking van ons huurbeleid zullen wij onze primaire doelgroep (< ,-) zoveel als mogelijk ontzien. In 2014 beraden wij ons op ons huurbeleid en de (differentiatie van) huurniveaus. Dit doen we onder meer vanwege de aangekondigde gewijzigde regelgeving - o.a. huursombenadering en onderzoeken wij in hoeverre wij de investeringen in het kader van energiebesparende maatregelen door gaan berekenen in de huurprijs. Doorstroming door toewijzingsexperimenten Samen met gemeenten onderzoeken wij in 2014 de mogelijkheden met betrekking tot toewijzingsexperimenten op maat voor specifieke doelgroepen. Hiermee beogen wij de doorstroming te stimuleren; bijvoorbeeld door senioren in een (te) grote woning en/of huurders met een wat hoger inkomen de kans te bieden om met voorrang te verhuizen naar een woning die beter past bij hun specifieke omstandigheden en wensen, waardoor de woning die vrij komt weer beschikbaar komt voor doelgroepen van beleid. Of via gerichte loting jonge starters wat meer kans te bieden op een passende woning. Oplevering nieuwbouw In Gouda leveren wij in appartementen voor senioren en 34 zorgeenheden voor onzelfstandig wonen aan het Olympiadeplein op. De verhuur van de zorgeenheden loopt via Vierstroom. In Bodegraven leveren wij in 2014 in het kader van de herstructurering Noordrand 32 vrije sector huurappartementen op binnen project Graafse Waard. In Nieuwerbrug leveren wij negen sociale huur eengezinswoningen op in de ontwikkeling Wijde Wiericke. Nieuwbouw/renovatie Rijngaarde, Bodegraven Voor de locatie Rijngaarde in Bodegraven ontwikkelen we momenteel een uitbreidingsplan, waarbij het de bedoeling is, dat Mozaïek Wonen circa 50 zelfstandige 2- en 3-kamerwoningen zal realiseren. Met Vierstroom onderzoeken we of het mogelijk is om de 24-uurs zorg op afroep te leveren. Daarnaast is besloten de 63 woningen Rijngaarde in de lange vleugel niet te slopen maar levensduur verlengende maatregelen uit te voeren. In 2014 wordt een éénmalige ingreep verricht, waarbij o.a. de entree wordt aangepakt en schilderwerk en kozijnherstel worden uitgevoerd. Bij mutatie worden de woningen voorzien van een nieuwe badkamer en keuken en wordt de toegankelijkheid verbeterd. Renovatie Heemskerkstraat, Gouda Bij deze woningen worden in 2014 eveneens levensduur verlengende maatregelen uitgevoerd. Hierbij worden schilderwerk, kozijnherstel en gevel- en vloerisolatie aangepakt. Ook wordt mechanische ventilatie aangebracht. Bij mutatie wordt de plattegrond van de woningen gewijzigd, waarbij de badkamer ruimer wordt gemaakt. De keuken wordt eveneens vervangen. 14