Bouwfonds Office Value Fund NV

Transcriptie

1 Bouwfonds Office Value Fund NV Jaarverslag 2011

2

3 Geachte certificaathouder, Voor u ligt het jaarverslag 2011 van Bouwfonds Office Value Fund NV (hierna te noemen BOVF of het fonds). Vanaf de tweede helft van 2011 is opnieuw sprake van economische krimp. Dit wordt veroorzaakt door onder andere de oplaaiende schuldencrisis in de zuidelijke landen en de discussie over het schuldenplafond van de Verenigde Staten. Het aanbod van kantoorruimte is met circa 6% gestegen ten opzichte van 2010 naar 7,4 miljoen m². Het opnamevolume van kantoormeters ligt ongeveer gelijk met het niveau van 2010 (1,3 miljoen m²). Het totale beleggingsvolume in kantoren bereikte in 2011 het laagste niveau van het afgelopen decennium ( 1,3 miljard). De fund manager is, ondanks de verslechterde kantorenmarkt, erin geslaagd om het kantoorgebouw in Den Bosch te verhuren tegen marktconforme condities. Daarnaast zijn de huurverlengingen van een deel van het kantoorgebouw in Nieuwegein en het totale kantoorgebouw in Apeldoorn geformaliseerd. In december is een huurovereenkomst afgesloten met KPN voor het plaatsen van een antenne op het kantoorgebouw aan de Beneluxlaan in Utrecht. De verhuur van het overige deel van het kantoorgebouw in Nieuwegein verloopt moeizaam zodat ook gekeken wordt naar alternatieve invullingen. De fund manager voert gesprekken met de Rijksgebouwendienst (RGD) over een verlenging van het huurcontract in Den Haag. Helaas is bekend geworden dat Uitvoeringsinstantie Werknemers Verzekeringen (UWV), huurder van het kantoorgebouw in Leeuwarden, de backoffice activiteiten gaat verplaatsen naar Groningen. Het direct rendement over 2011 bedraagt 14,9%. Het resultaat van de bedrijfsvoering is fractioneel gestegen. De huuropbrengsten zijn aanzienlijk gestegen door de ontvangst van een afkoopsom die ontvangen is van huurder Allianz die gebruik gemaakt heeft van de tussentijdse beëindigingsmogelijkheid. Daarnaast zijn de exploitatiekosten gestegen door onder meer de kosten die gerelateerd zijn aan de verhuur van het kantoorgebouw in Den Bosch. Ook de bedrijfskosten liggen op een hoger niveau door versnelde afschrijving van de acquisitiekosten bij leegstand van het gebouw in Nieuwegein. Het indirect rendement bedraagt -/- 29,0%, hetgeen voornamelijk veroorzaakt wordt door de afwaarderingen op de marktwaarde van de vastgoedportefeuille en het negatieve hefboomeffect van het vreemd vermogen. De uitkering per certificaat bedraagt 245 en zal in mei 2012, onder inhouding van dividendbelasting, worden uitgekeerd. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) heeft de registratie van het fonds gewijzigd in een closedend beleggingsinstelling. De fund manager heeft een verkoopplan ter goedkeuring voorgelegd aan de directie. Naar verwachting zal het resultaat van de bedrijfsvoering over 2012 aanzienlijk lager uitkomen ten opzichte van Dit heeft onder andere te maken met de lagere huurinkomsten door leegstand in het kantoorgebouw in Nieuwegein. De overige bedrijfskosten zullen op een lager niveau liggen ten opzichte van 2011 aangezien in 2012 geen sprake zal zijn van versnelde afschrijving van acquisitiekosten. Daarnaast is de verwachting dat de exploitatiekosten op een lager niveau liggen. Het fonds zal in 2012 zeer waarschijnlijk wederom te maken krijgen met een afwaardering op de vastgoedportefeuille door de kortere resterende looptijd van de huurcontracten. De focus van de fund manager blijft liggen op het afsluiten dan wel verlengen van de huurcontracten. Daarnaast zullen de mogelijkheden voor een verlenging dan wel herfinanciering van de lening, die door Bouwfonds Real Estate Investment Management BV (Bouwfonds REIM) is verstrekt, onderzocht worden. Namens Bouwfonds Vastgoedfondsen Beheer BV Monique Korting MSRE Fund manager BOVF Jaarverslag

4 4 Bouwfonds Office Value Fund NV

5 Profiel van het fonds Het fonds is een beleggingsinstelling voor particuliere beleggers dat door Bouwfonds REIM in 2005 is gelanceerd. Het fonds belegt in negen kantoorgebouwen die verspreid in Nederland zijn gelegen met een focus op huurders uit de overheidssector of financiële instellingen. Het fonds is aangegaan in de vorm van een naamloze vennootschap naar Nederlands recht. Participanten zijn slechts verplicht om bij te dragen in de verliezen en schulden van het fonds tot maximaal het bedrag van hun inbreng. Het fonds heeft de status van een fiscale beleggingsinstelling (FBI) waardoor het fonds wel aan de vennootschapsbelasting is onderworpen, maar tegen een nultarief. De aandelen van het fonds zijn in bezit van Stichting Administratiekantoor Bouwfonds Office Value Fund. Het administratiekantoor geeft certificaten van aandelen uit, die beperkt overdraagbaar zijn. Bouwfonds Vastgoedfondsen Beheer BV (de beheerder) treedt op als beheerder/directie van het fonds en beschikt als beheerder in de zin van de Wet op het financieel toezicht (Wft) over een vergunning van de AFM overeenkomstig artikel 2:67 Wft. Daarnaast beschikt de beheerder, als beheerder in de zin van de Wft, over een beschrijving van de inrichting van de bedrijfsvoering als bedoeld in de artikelen 3:17, tweede lid, onderdeel c, en 4:14, eerste lid van de Wft die voldoet aan de vereisten van de Wft. Meer informatie over de beheerder is te vinden op bvb. De beheerder en Bouwfonds REIM maken sinds eind 2006 onderdeel uit van de Rabo Vastgoedgroep. Het fonds heeft zich bij aanvang ten doel gesteld een gemiddeld direct rendement van 6,5% en een gemiddeld indirect rendement van 1,5% op jaarbasis (enkelvoudig) te realiseren, berekend over een beleggingsperiode van 12 jaar. Het fonds publiceert maandelijks een handelskoers. Voor de bepaling van de handelskoers van de certificaten wordt de intrinsieke waarde van het fonds berekend. De vastgoedbeleggingen van het fonds worden hierbij gewaardeerd op de marktwaarde, vermeerderd met de acquisitiekosten en de structureringskosten. Deze kosten worden, wanneer er geen sprake is van verwachte langdurige leegstand, gedurende de looptijd van het fonds afgeschreven. Op de aanvangsdatum van het fonds bedroeg de handelskoers Het fonds keert in beginsel eenmaal per jaar dividend uit ter grootte van de fiscale uitdelingsverplichting, zoals die geldt voor fiscale beleggingsinstellingen. De uitkering dient volgens artikel 29.2 van de statuten van het fonds binnen acht maanden na het einde van het boekjaar te worden uitgekeerd. Jaarverslag

6 Kerngegevens (bedragen in 2) 31 dec. 31 dec. 31 dec. 31 dec. 31 dec. 31 dec. 31 dec Eigen vermogen (intrinsieke waarde) Eigen vermogen op basis van handelskoers (a) Hoofdsom hypothecaire lening Marktwaarde vastgoedportefeuille * * * Aantal uitgegeven certificaten (b) Handelskoers (a/b) Total expense ratio 9,1% 6,2% 6,3% 5,9% 5,9% 6,0% 3,6% * De vermelde marktwaarde omvat niet de gehele vastgoedportefeuille. De laatste aankoop is in januari 2008 afgerond. Een overzicht van het aankoopjaar van de vastgoedobjecten treft u aan in bijlage (bedragen in 2) (15 feb - 31 dec) Direct rendement over periode 14,9% 10,9% 8,7% 7,1% 7,0% 6,9% 6,4% Indirect rendement over periode (29,0%) (19,4%) (15,4%) (12,8%) 1,7% 4,3% 3,7% Waardemutatie vastgoedbeleggingen ( ) ( ) ( ) ( ) Resultaat bedrijfsvoering Totale uitkering per certificaat 244,55 125,76 283,45 129,70 720,45 650, Definities Eigen vermogen op basis van handelskoers Het eigen vermogen van het fonds gecorrigeerd met de afschrijving van de acquisitie- en structureringskosten. Direct rendement De som van de inkomsten van het fonds minus de som van de exploitatiekosten, de overige bedrijfskosten (exclusief afschrijving van de acquisitie- en structureringskosten) en de financiële baten en lasten gedeeld door de gemiddelde intrinsieke waarde van het fonds, uitgedrukt in een percentage. Indirect rendement De (on)gerealiseerde waardeverandering (inclusief verkoopkosten) van de vastgoedobjecten van het fonds na afschrijving van de acquisitie- en structureringskosten, rekening houdende met een eventuele winstdeling van de directie gedeeld door de gemiddelde intrinsieke waarde van het fonds, uitgedrukt in een percentage. Total expense ratio Alle kosten die in een jaar ten laste van de beleggingsinstelling zijn gebracht, exclusief de kosten van beleggingstransacties en interestkosten gedeeld door de gemiddelde intrinsieke waarde van het fonds, uitgedrukt in een percentage. Waardemutatie vastgoedbeleggingen De (on)gerealiseerde waardeverandering van de vastgoedobjecten van het fonds gewaardeerd volgens de grondslagen van het fonds (pagina 19). Resultaat bedrijfsvoering De som van de inkomsten van het fonds minus de som van de exploitatiekosten, de overige bedrijfskosten (exclusief afschrijving van de acquisitie- en structureringskosten) en de financiële baten en lasten. 6 Bouwfonds Office Value Fund NV

7 Inhoudsopgave 1. Verslag van de directie Marktontwikkelingen Resultaten Duurzaamheid Vastgoed Financieringen Wet- en regelgeving Vooruitzichten Jaarrekening Balans Winst- en verliesrekening Kasstroomoverzicht Toelichting op de balans Toelichting op de winst- en verliesrekening Overige gegevens Controleverklaring Statutaire bepalingen omtrent de winstbestemming Resultaatverdeling Total expense ratio Gebeurtenissen na balansdatum 34 Bijlage 1. Portefeuilleoverzicht 35 Bijlage 2. Financieringen 36 Jaarverslag

8 8 Bouwfonds Office Value Fund NV

9 1. Verslag van de directie Het directieverslag is als volgt opgebouwd. Allereerst worden de marktontwikkelingen die zich hebben voorgedaan tot en met 31 december 2011 beschreven. Daarna worden de resultaten weergegeven over deze periode. Vervolgens wordt ingegaan op het thema duurzaamheid en de ontwikkelingen hiervan op de vastgoedportefeuille van het fonds gedurende het boekjaar. Hierna worden ontwikkelingen op gebied van de vastgoedportefeuille, financiering en wet- en regelgeving over 2011 beschreven alsmede de ontwikkelingen die zich hebben voorgedaan na balansdatum. Ten slotte komen de vooruitzichten aan bod. 1.1 Marktontwikkelingen Allereerst worden de economische ontwikkelingen beschreven over Daarna komen de ontwikkelingen op de kantorenmarkt aan bod. Economische ontwikkelingen Gedurende 2011 is de economische groei in Europa en in Nederland in hoog tempo afgenomen. Hiervoor zijn meerdere oorzaken aan te wijzen. Ten eerste was in de Verenigde Staten (VS) sprake van een groeivertraging vanaf begin Daarnaast kwam de discussie in de zomer van 2011 over het al dan niet verhogen van het schuldenplafond. Dit schuldenplafond is het wettelijk vastgestelde maximum dat de VS mogen lenen. Toen overeenstemming over de verhoging van dit plafond in de zomer uitbleef, raakten de financiële markten ongerust, onder andere ook uitmondend in de verlaging van de kredietstatus van de VS. In Japan zorgde de natuurramp in het tweede kwartaal verder voor een rem op de groei door de vertraagde productie en levering van goederen. Ten slotte zorgde ook de oplaaiende schuldencrisis in de zuidelijke landen van Europa voor toenemende problemen. Daarnaast is het vertrouwen onder de Nederlandse consument afgenomen tot het laagste niveau sinds begin jaren Over heel 2011 is de Nederlandse economie nog wel met 1,2% gegroeid en is de inflatie opgelopen tot gemiddeld 2,3%. 2 Desondanks is de huidige economische situatie in Nederland relatief gunstig. Getuige het overschot op de handelsbalans 3 is de Nederlandse economie nog steeds sterk concurrerend. Halverwege 2011 is de daling van de werkloosheid weer omgezet naar een stijging tot 5,8% in december. De werkloosheid is hiermee nog relatief laag. Het tekort op de begroting van de overheid is na de uitschieters in 2009 en 2010 weer licht afgenomen, alhoewel nieuwe tegenvallers niet uit te sluiten zijn. De staatsschuld behoort, ondanks de recente toename, tot de laagste in de eurozone. 4 Voor de kantorenmarkt is de ontwikkeling van de werkgelegenheid en specifiek de kantoorgebonden werkgelegenheid van groot belang. Anders dan bij de recessie in reageert de werkgelegenheid snel op de verslechterde economische situatie. Vanaf het derde kwartaal in 2011 is sprake van economische krimp en vanaf dat moment is ook de werkgelegenheid licht afgenomen. Over heel 2011 is het aantal kantoorbanen na twee jaar van dalingen ongeveer gelijk gebleven. 5 Kantorenmarkt Het opnamevolume is in 2011 met een niveau van 1,3 miljoen m² ongeveer gelijk gebleven ten opzichte van het jaar daarvoor. Hiermee is de opname nog steeds ruim 20% lager dan het langjarig gemiddelde. Nadat de Nederlandse economie in de eerste helft van 2011 nog groei liet zien, sloeg dit in de tweede helft over in krimp. Nederland is hierdoor wederom in een recessie beland. De groei van de export, de motor achter de Nederlandse economische groei, is als gevolg van de afkoeling van de wereldeconomie sterk afgenomen. 1 CBS, januari CBS, februari Handelsbalans: het saldo van de geldwaarde van export en import van goederen en diensten 4 CBS, januari Oxford Economics, December 2011, bewerking Bouwfonds REIM Research Jaarverslag

10 Daarnaast betrof het in veel gevallen verplaatsingen naar betere locaties, beter geschikte kantoorruimte en geen uitbreidingsvraag. Veel van de verhuisbeslissingen zijn in 2010 voorbereid, toen de economie zich nog licht herstelde. financierbaarheid is de populariteit van kantoren als beleggingscategorie het sterkst teruggelopen. Ook de interesse van Duitse beleggers in het Nederlands kantorenvastgoed is in de tweede helft van 2011 aanzienlijk afgenomen. Het aanbod van kantoorruimte was eind 2011 met 7,4 miljoen m² onverminderd hoog. Het aanbod ligt hiermee ongeveer 6% hoger ten opzichte van Een reden voor deze beperkte stijging is de sterke afname van de nieuwbouw tot naar schatting ruim m². Daarnaast verdubbelde in 2011 het aantal meters dat aan de markt is onttrokken door herbestemming en sloop. Een steeds groter deel van de leegstand wordt gerekend tot de structurele leegstand. Inmiddels is het aandeel kantoren dat meer dan drie jaar leegstaat toegenomen tot circa 35%. De hoge leegstand leidt er steeds meer toe dat naast de toepassing van de gebruikelijke incentives de huurniveaus dalen. In 2011 zijn de gemiddelde geregistreerde huurprijzen gedaald. Daartegenover staat dat nieuwe, moderne kantoorgebouwen op goede locaties relatief schaars zijn. Uitsluitend de huurniveaus op de beste kantoorlocaties weten zich redelijk goed te handhaven. In 2011 is nog meer duidelijk geworden dat de problemen in de kantorenmarkt om structurele oplossingen vragen. Nieuwbouwplannen zijn geschrapt, de nieuwbouwproductie is fors teruggevallen en steeds meer gebouwen worden aan de voorraad onttrokken. Maatregelen van overheden, brancheorganisaties en bedrijven die ervoor moeten zorgen dat de markt meer in evenwicht komt, zijn voorlopig nog weinig succesvol. Beleggingsmarkt Het totale beleggingsvolume in vastgoed was in 2011 het laagste in het afgelopen decennium. 6 Vooral de toenemende onzekerheid op de financiële markten en de Europese schuldencrisis hebben er in de tweede helft van 2011 voor gezorgd dat het beleggingsvolume op de kantorenmarkt zeer sterk is afgenomen. Na een aanvankelijk positieve eerste helft van het jaar is het totale beleggingsvolume in kantoren voor 2011 afgenomen met 36% tot 1,3 miljard. 7 Door het verhoogde risicoprofiel van kantoren en de sterke afname van de Beleggers hebben uitsluitend voldoende vertrouwen in de beste kantorenlocaties, op zowel korte als lange termijn. Aanvangsrendementen zijn in dit segment vorig jaar dan ook grotendeels stabiel gebleven. Een belangrijke voorwaarde is dat beleggers hierbij ook de lengte van de huurcontracten van groot belang achten. In toenemende mate wordt een duur van minder dan 10 jaar niet meer als lang bestempeld. Voor het overige kantorenvastgoed geldt een ander beeld. De interesse van beleggers is hiervoor gering. Dit heeft te maken met het hoge risicoprofiel, maar ook met beperkte financieringsmogelijkheden voor dit soort vastgoed. In 2011 is het nog moeilijker geworden om portefeuilles gefinancierd te krijgen. De beoordeling is sterk afhankelijk van de leegstand in de portefeuille en de expiratie van de huurcontracten. Vooral grote portefeuilles zijn lastig financierbaar. Door de slechte financierbaarheid en de beperkte vraag bij beleggers is opnieuw sprake van afwaarderingen van kantoorbeleggingen in Dit geldt, vanwege de slechte verhuurmarkt, in het bijzonder voor panden met grote cashflowrisico s als gevolg van korte huurcontracten. 1.2 Resultaten In deze paragraaf worden het direct en indirect rendement toegelicht. Daarnaast wordt de fiscale uitdelingsverplichting vermeld op basis waarvan een uitkering wordt gedaan en wordt de ontwikkeling van de handelskoers beschreven. Direct rendement Het direct rendement over het boekjaar 2011 bedraagt 14,9%. 8 Het rendement is gestegen door een fractioneel hoger resultaat van de bedrijfsvoering ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. 6 JLL, ABN Amro, Dutch Capital Markets Outlook PropertyNL, januari Definitie van direct rendement op pagina 4 10 Bouwfonds Office Value Fund NV

11 De belangrijkste reden van de stijging is echter dat het eigen vermogen (intrinsieke waarde) gedaald is als gevolg van de negatieve waardeontwikkeling van de vastgoedportefeuille. Door de berekeningswijze van het direct rendement, als percentage van het eigen vermogen, heeft de daling van het eigen vermogen een opwaarts effect op het direct rendement. Het resultaat van de bedrijfsvoering over 2011 is gestegen naar In juni 2011 heeft het fonds een afkoopsom ( ) ontvangen van huurder Allianz die gebruik heeft gemaakt van de tussentijdse beëindigingsmogelijkheid die opgenomen was in de huurovereenkomst. De exploitatiekosten zijn gestegen met 35,9% ten opzichte van dezelfde periode in het voorgaande jaar. De reden hiervoor is dat de commerciële kosten aanzienlijk zijn gestegen door de kosten die gerelateerd zijn aan de wederverhuur van het kantoorgebouw in Den Bosch. Daarnaast zijn ook de technische kosten gestegen aangezien in het boekjaar meer onderhoud is uitgevoerd. De overige bedrijfskosten liggen op een hoger niveau. Dit wordt veroorzaakt door de versnelde afschrijving van de acquisitiekosten bij leegstand. Indien de verwachting is dat in een gebouw een relatief groot metrage leeg komt te staan dan wordt het restant van de geactiveerde acquisitiekosten ineens afgeschreven in het jaar dat leegstand ontstaat. Op grond van deze methode is het restant van de acquisitiekosten met betrekking tot het gebouw in Nieuwegein ( ) gedurende 2011 gelijkmatig versneld afgeschreven. De rentebaten zijn fors gestegen in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar. Enerzijds komt dit doordat de liquide middelen zijn gestegen. Daarnaast is in januari van het boekjaar een depositorekening afgesloten met een hogere rentevergoeding. Indirect rendement Het indirect rendement over het boekjaar 2011 bedraagt -/- 29,0%. 10 Het indirect rendement is gedaald ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. De afname van het rendement wordt veroorzaakt door een aantal factoren, waarbij de waarderingsgrondslagen zoals opgenomen in het jaarverslag, van grote invloed zijn op de wijze van berekenen. De volgende factoren zijn van invloed op het indirect rendement: 1. Afwaardering vastgoedportefeuille: in het boekjaar is, op basis van voorgenoemde waarderingsgrondslagen, een bedrag ter grootte van -/ aan herwaardering geboekt op het vastgoed (-/- 8,7%). Als gevolg van deze afwaardering daalt de intrinsieke waarde. Voor de berekening van het indirecte rendement wordt de afwaardering van het vastgoed gerelateerd aan de gemiddelde intrinsieke waarde ( ). 2. Vreemd vermogen: de verhouding tussen het vreemd vermogen en totaal vermogen bedraagt 64,4%. Een mutatie in de waarde van de vastgoedportefeuille heeft door het zogenoemde hefboomeffect van het vreemd vermogen een grotere impact op het rendement, dan indien er geen sprake was van vreemd vermogen. Dit effect bedraagt over het boekjaar -/- 15,7%. 3. Afschrijving geactiveerde acquisitiekosten: in het boekjaar is voor een bedrag ter grootte van (-/- 4,6%) afgeschreven op de geactiveerde acquisitiekosten. In de berekening van het indirecte rendement wordt de afschrijving op acquisitiekosten meegenomen. In 2011 is versneld afgeschreven op acquisitiekosten, vanwege de leegstand in het kantoorgebouw in Nieuwegein. De procentuele verandering van de marktwaarde van de vastgoedportefeuille bedraagt -/- 8,9 % ten opzichte van de marktwaarde ultimo Hierbij is rekening gehouden met de investering in 2011 van in het kantoorgebouw Oudenoord te Utrecht. Het kantoorgebouw in Nieuwegein is wederom fors afgewaardeerd met 25% ten opzichte van de marktwaarde ultimo Dit wordt veroorzaakt door de leegstand in het gebouw en de slechte verhuurmarkt in Nieuwegein. Daarnaast kent het kantoorgebouw in Leeuwarden ook een aanzienlijke afwaardering ten opzichte van de marktwaarde ultimo 2010, namelijk 14%. Dit heeft te maken met het aangekondigde vertrek van de huurder in De verhuurmogelijkheden van dit gebouw worden niet positief ingeschat. 9 Zie winst- en verliesrekening op pagina Definitie van indirect rendement op pagina 4 Jaarverslag

12 Door de verhuur in 2011 is de marktwaarde van het kantoorgebouw in Den Bosch met 10% gestegen ten opzichte van de waarde ultimo Uitkering De directie heeft gezien de huidige marktomstandigheden besloten om dit jaar, naast de jaarlijkse reguliere afschrijving op de fiscale waarde, conform voorgaand jaar een additionele afwaardering te doen op de fiscale waarde van twee kantoorgebouwen. Aangezien nieuwe verhuur vaak gepaard gaat met hoge kosten heeft de directie besloten om ook een fiscale voorziening te vormen voor mutatiekosten ten aanzien van het kantoorgebouw in Nieuwegein. Door de reguliere afschrijving, de additionele afwaardering en de gevormde fiscale voorziening voor mutatiekosten wordt de fiscale winst verlaagd en daarmee samenhangend de fiscale uitdelingsverplichting. Het fonds beschikt ultimo 2011 over een aanzienlijke liquiditeitsbuffer. Het verder versterken van de liquiditeitspositie blijft van essentieel belang. Het fonds lost gedurende 2012 verder af op de lening van EuroHypo AG (circa 1,5 miljoen). Daarnaast houdt het fonds liquide middelen aan voor investeringen die noodzakelijk zijn voor het aantrekken van nieuwe huurders. Ook dient het fonds, indien het aantrekken van nieuwe huurders uitblijft, de doorlopende uitgaven te bekostigen. De fiscale uitdelingsverplichting over het boekjaar bedraagt miljoen. De directie van het fonds stelt voor om 245 per certificaat in contanten uit te keren. Dit bedrag zal naar verwachting in mei 2012, onder inhouding van dividendbelasting, worden uitgekeerd aan de certificaathouders. Handelskoers De handelskoers op 1 januari 2011 bedroeg De handelskoers is het afgelopen jaar gedaald naar De koersdaling wordt veroorzaakt door de afwaardering van de vastgoedportefeuille. De waarde van de vastgoedportefeuille is per 31 december door een onafhankelijke externe taxateur vastgesteld. Deze waardering is verwerkt in de handelskoers van 1 januari De ontwikkeling van de handelskoers treft u hieronder aan. Aangezien het fonds sinds mei 2008 geen certificaten meer inkoopt, worden verzoeken tot inkoop door Stichting Administratiekantoor Bouwfonds Office Value Fund op een wachtlijst geplaatst. Tot en met de handelsdag van 1 januari 2012 heeft de stichting in totaal 246 certificaten ingekocht en daarnaast voor in totaal 488 certificaten verzoeken tot inkoop ontvangen Handelskoers Bouwfonds Office Value Fund N.V januari oktober juli april januari oktober juli april januari oktober juli april januari oktober juli april januari oktober juli april januari oktober juli april januari oktober juli april januari Bouwfonds Office Value Fund NV

13 1. 3 Duurzaamheid In het boekjaar hebben zich binnen het fonds geen mogelijkheden aangediend waardoor grote energiebesparingen konden worden gerealiseerd. De property manager onderzoekt voortdurend de mogelijkheden om besparingen te realiseren, maar neemt daarbij ook het natuurlijk vervangingsmoment in acht. Er is in 2011 wel een haalbaarheidsonderzoek gedaan naar de labelverbetering van het kantoorgebouw in Den Haag in het kader van verhuuronderhandelingen met de RGD. Een verbetering van label D naar B is mogelijk maar betekent een relatief hoge investering in verhouding tot de verlengingsduur van het huurcontract. Een investering in het aanbrengen van aanwezigheidsdetectie (circa ) is hierdoor meer opportuun. Indien de verhuuronderhandelingen positief worden afgerond dan zal het label na invoer van deze maatregel C bedragen. 1.4 Vastgoed In deze paragraaf worden de ontwikkelingen beschreven van de vastgoedportefeuille die zich hebben voorgedaan in 2011 alsmede de ontwikkelingen die zich hebben voorgedaan na balansdatum. In bijlage 1 treft u een overzicht aan van de vastgoedportefeuille. Rotterdam, Looiershof 1-11 In april 2011 heeft de curator van huurder Engel & Colfield (191 m²) de huurovereenkomst opgezegd per 1 augustus 2011 vanwege het faillissement van de huurder. Huurder Bureau Personeel & Organisatie (214 m²) die diensten verleent aan de diverse deelgemeenten in Rotterdam, heeft haar bedrijfsactiviteiten per 1 januari 2011 beëindigd. De deelgemeenten hebben besloten om aan deze activiteiten een andere invulling te geven. De huurder dient, conform de huurovereenkomst, de huurverplichting te blijven voldoen. De fund manager heeft een voorstel tot afkoop bij de huurder ingediend. De huurder heeft nog geen besluit genomen over de afkoop van het contract. De Gemeenschappelijke Gezondheidsdienst (GGD) heeft de huurovereenkomst (460 m²) opgezegd per 1 oktober 2012 aangezien de GGD te ruim gehuisvest is en zodoende geen gebruik meer maakt van een gedeelte van het gehuurde. De GGD gaat om deze reden intrekken bij de deelgemeente Delfshaven die ook in het gebouw gehuisvest is. In 2011 hebben bezichtigingen plaatsgevonden voor de leegstaande ruimten. Helaas heeft dit niet geleid tot verhuuronderhandelingen ondanks dat de huurprijs van de kantoren relatief laag is in vergelijking met concurrerende ruimten. De belangrijkste reden tot afwijzing is de architectuur van het gebouw alsmede de aanwezigheid van woningen op de bovenste verdiepingen. Het totale metrage dat per 31 december 2011 leegstaat bedraagt 418 m² (8,8%). In totaal is 81,5% van het kantoorgebouw voor een duur van circa 5 jaar verhuurd en 9,7% voor een kortlopende periode. In oktober heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden van de procedure die de Vereniging van Eigenaren (VvE) heeft aangespannen tegen de ontwikkelaar en aannemer. De rechtszaak is aangespannen omdat blijkt dat de constructie van het gebouw diverse gebreken vertoont. De arbiters hebben geen uitspraak kunnen doen gezien de complexiteit van de zaak. In januari 2012 zijn de arbiters samengekomen om de verdere aanpak van de zaak te bespreken. Het is mogelijk dat de arbiters alsnog een nadere schriftelijke toelichting willen ontvangen voordat ze overgaan tot een vonnis. Om te voorkomen dat de onderhoudssituatie van het gebouw verslechtert zijn de houten kolommen, waarin zich houtrot bevond, inmiddels vervangen. Om de lekkageproblemen in de parkeergarage op te lossen is gestart met een plan van aanpak voor het gedeeltelijk vervangen van de vloer op de begane grond. Aangezien zich ook lekkages in de kantoren voordoen, zijn preventief dakwerkzaamheden uitgevoerd. Daarnaast is er intensief contact met de huurder van het pand om de lekkages die zich voordoen in het gehuurde zo snel mogelijk op te kunnen lossen. De voorziening voor te betalen kosten van , zoals opgenomen in het vorige jaarverslag, wordt ongewijzigd aangehouden. Jaarverslag

14 Utrecht, Oudenoord In totaal is in 2011 voor een bedrag van inclusief btw geïnvesteerd in het gebouw. De eindoplevering van de renovatie heeft op 8 juli 2011 plaatsgevonden. De totale investering is binnen het budget gebleven. De huurder heeft daarnaast voor eigen rekening en risico aanvullende investeringen gedaan. Zowel de huurder als de directie van het fonds zijn tevreden over het eindresultaat. In 2011 heeft de fund manager oriënterende gesprekken gevoerd met een projectontwikkelaar over de herontwikkeling van het parkeerterrein. Gezien de mogelijkheid tot herontwikkeling van het kantoorgebouw na einde huurcontract van de Hogeschool Utrecht alsmede het verkoopplan is de fund manager van mening dat een deelontwikkeling niet opportuun is. De projectontwikkelaar is de mogelijkheid aan het bekijken om het totale project te verwerven. Zoals vermeld in het jaarverslag 2010 heeft het fonds een gerechtelijke procedure aangespannen tegen de verkoper en de toenmalige beheerder van het gebouw vanwege de aanwezigheid van asbest. Nadat de rechter het fonds in het ongelijk had gesteld, heeft de directie zich laten adviseren over de slagingskansen in hoger beroep. Op grond van dit advies heeft de directie besloten hoger beroep in te stellen. Het advocatenkantoor heeft de memorie van grieven in oktober ingediend bij het gerechtshof. De wederpartij kan tot medio maart 2012 reageren door middel van een memorie van antwoord. Het kan daarna nog geruime tijd duren voordat het gerechtshof uitspraak doet. Leeuwarden, Tesselschadestraat 5 Het gebouw wordt gehuurd door UWV. In maart verscheen het persbericht dat bij uitkeringsorganisatie UWV de komende vier jaar vijfduizend banen verdwijnen vanwege bezuinigingen. Van de honderd UWV werkpleinen gaat UWV terug naar één werkplein per arbeidsmarktregio. In verlaat UWV 31 werkpleinen en van medio 2013 tot eind 2014 nog eens 37. Volgens de berichtgeving van UWV zal het werkbedrijf in Drachten in 2012 verplaatst worden naar Leeuwarden. Op 3 oktober is het persbericht verschenen dat de backoffice activiteiten van de vestiging Leeuwarden in de tweede helft van 2014 worden verplaatst naar Groningen. De frontoffice activiteiten blijven volgens het persbericht nog wel in de huidige steden gevestigd. Echter, gezien de omvang van het kantoorgebouw is het onduidelijk of UWV het huurcontract voor een gedeelte wil verlengen. De fund manager heeft een onderzoek naar de mogelijkheden tot het verbeteren van het energielabel in opdracht gegeven. De fund manager zal op korte termijn met UWV bespreken of er mogelijkheden zijn om te komen tot een gedeeltelijke verlenging van het contract. De verhuurmogelijkheden voor het gebouw zijn niet positief. Het gebouw is groot (circa m²) en het pand is gedateerd. De verhuurmarkt in Leeuwarden is relatief klein aangezien jaarlijks weinig verhuurtransacties plaatsvinden. De fund manager heeft op korte termijn een afspraak bij de gemeente Leeuwarden om de toekomstmogelijkheden van het gebouw te bepalen. Den Bosch, Hervenplein 2 Achmea heeft het huurcontract per 30 juni beëindigd en het gebouw verlaten. Het gebouw is per 1 augustus verhuurd aan Avans Hogeschool voor een periode van 10 jaar tegen marktconforme condities met een tussentijdse opzeggingsmogelijkheid na 5 en 8 jaar. Aangezien de huurovereenkomst ingegaan is per 1 augustus, bedraagt de leegstand slechts één maand. De huurder heeft aanpassingen doorgevoerd om het gebouw te kunnen gebruiken voor onderwijsdoeleinden. De huurder heeft daarnaast ook investeringen voor haar rekening genomen met betrekking tot de gebouwgebonden installaties. Indien de huurder kan aantonen dat deze investeringen waardevermeerderend zijn voor het gebouw zal het fonds 20% van deze investeringen met een maximum van inclusief btw voor haar rekening nemen. Het fonds heeft voor haar rekening onder andere werkzaamheden laten uitvoeren die verplicht zijn volgens het bouwbesluit bestaande bouw. Het gebouw is 30 januari 2012 in gebruik genomen door de juridische faculteit en de academie voor sociale studies. 14 Bouwfonds Office Value Fund NV

15 Door deze verhuurtransactie is de waarde van het gebouw gestegen naar Den Haag, Schedeldoekshaven 101 De fund manager heeft gesprekken gevoerd met de RGD over verlenging van de huurovereenkomst. Gezien de verwachting dat 40% van de kantoorruimte die het Rijk in gebruik heeft door bezuinigingen verdwijnt, wil de RGD alleen kortlopende huurcontracten sluiten. Er zijn gesprekken gevoerd over een verlenging van het huidige contract met 2 jaar tegen marktconforme voorwaarden. Hierbij zal tevens een labelverbetering van D naar C worden doorgevoerd op kosten van verhuurder. De fund manager heeft een huurvoorstel uitgebracht aan de RGD. De RGD laat momenteel een onderzoek doen naar de geschiktheid van het pand. Dit onderzoek spitst zich toe op zowel de technische en bouwkundige staat van het gebouw als de mogelijkheid van het invoeren van het nieuwe werken. In maart 2012 worden de resultaten van dit onderzoek besproken met de fund manager en zal de RGD aangeven of dit gebouw in aanmerking komt voor een huurverlenging. Nieuwegein, Buizerdlaan 12 Zoals al aangegeven in het jaarverslag 2010 heeft huurder Allianz de huurovereenkomst voor het gebouw opgezegd. In de eerste helft van 2011 zijn de onderhandelingen voor het terughuren van een gedeelte van het gebouw afgerond. Allianz blijft circa m² en 70 parkeerplaatsen huren voor een periode van 2 jaar tegen het huidige huurprijsniveau (boven het markthuurprijsniveau) en zonder incentives. De afkoopsom van een jaarhuur die Allianz op grond van de huurovereenkomst verschuldigd was door de huurovereenkomst tussentijds te beëindigen, is in juni ontvangen. Voor afkoop van de opleveringsverplichting zoals genoemd in de huurovereenkomst zijn partijen een bedrag overeengekomen van exclusief btw. Dit bedrag is eveneens in juni ontvangen. Het fonds heeft het gebouw destijds van Allianz gekocht door middel van een sale en lease back transactie. In de koopovereenkomst zijn partijen overeengekomen dat Allianz verplicht is om het aanwezige asbest te verwijderen. Allianz heeft onderzoeken uitgevoerd naar het aanwezige asbest. Het asbest dat gebruikt is in pakkingen, is vrij eenvoudig te verwijderen. Inmiddels heeft Allianz het asbest, dat in de pakkingen is verwerkt, verwijderd. Uit de onderzoeken is daarnaast gebleken dat mogelijk ook asbest is verwerkt in de constructie. Dit asbest is alleen te verwijderen in geval van sloop. De fund manager heeft verder aangegeven dat voor het asbest dat in de constructie is gebruikt een afkoopsom overeengekomen dient te worden. Allereerst dient Allianz nader destructief onderzoek te laten uitvoeren of bij de bouw inderdaad asbest in de constructie is verwerkt. Na diverse overleggen heeft Allianz aangegeven dat nader onderzoek gedaan wordt naar het asbest in de constructie zodat een eventuele afkoopsom bepaald kan worden. De fund manager heeft aangegeven dat het fonds Allianz aansprakelijk stelt voor de (eventuele) gevolgschade. In juni heeft een bezichtiging plaatsgevonden met een huurkandidaat voor circa m² kantoorruimte. De fund manager heeft vervolgens begin juli een huurvoorstel uitgebracht. Helaas heeft de kandidaat in tweede instantie aangegeven niet met het gebouw door te willen gaan. De voorwaarden en condities van het huurvoorstel werden door de kandidaat positief beoordeeld. Het gebouw werd, gezien het gewenste te huren metrage versus de hoeveelheid leegstaande meters, als te groot bestempeld. Ondanks dat de fund manager en makelaars de concurrentiepositie van het gebouw (als geheel) goed achten, zijn in de huidige markt weinig grote huurders op zoek naar kantoorruimte. Om deze reden is ook deelverhuur in gang gezet, echter is de concurrentie bij kleinere metrages aanzienlijk groter. De fund manager onderzoekt ook alternatieve invullingsmogelijkheden, zoals de herbestemming naar hotel en woondoeleinden. Apeldoorn, Hoofdstraat 21 Na een lang onderhandelingstraject heeft de RGD de huurovereenkomst, met ingang van 1 mei 2012 verlengd met één jaar. De huurprijs ligt op markthuurprijsniveau, net onder het huidige huurprijsniveau. Jaarverslag

16 De fund manager blijft in overleg met de RGD over verlengingsmogelijkheden van het huurcontract. Daarnaast heeft de fund manager ook gesprekken met makelaars over de verhuur van het gebouw. Utrecht, Beneluxlaan Met ingang van 1 januari 2012 heeft de fund manager een contract afgesloten met KPN voor het plaatsen van een antenne op het dak van het gebouw. Het contract is voor 15 jaar afgesloten met een huursom van per jaar exclusief btw. Expiraties Expiraties van huurovereenkomsten gaan vaak gepaard met zeer hoge kosten zoals leegstand, huurvrije perioden, overige incentives en makelaarscourtage(s). Onderaan deze pagina staat een overzicht vermeld van het expiratiejaar van de afzonderlijke huurovereenkomsten van alle vastgoedobjecten van het fonds. De gekozen weergave van de expirerende jaarhuur geeft het moment weer waarop potentiële financiële leegstand ontstaat, alsmede de grootte van de financiële leegstand ten opzichte van de totale theoretische jaarhuur. De grafiek geeft geen inzicht in de uiteindelijke huurderving en kosten, aangezien deze kosten afhankelijk zijn van de specifieke situatie. De gemiddelde looptijd van de huurovereenkomsten bedraagt 3,5 jaar. Door de verhuur van het kantoorgebouw in Den Bosch is de potentiële leegstand van dit gebouw verschoven van 2011 naar Door de verlenging van de huurovereenkomst in Apeldoorn is de potentiële leegstand verschoven van 2012 naar Door de gedeeltelijke verlenging van de huurovereenkomst in Nieuwegein is de potentiële leegstand voor dat gedeelte verschoven van 2012 naar De nieuwe huurovereenkomst met KPN voor een antenne op het kantoorgebouw aan de Beneluxlaan in Utrecht is in deze grafiek niet opgenomen vanwege de relatief lage huuropbrengst in verhouding tot de totale theoretische jaarhuur. De hoogste concentratie aan potentiële financiële leegstand in de portefeuille ligt in 2015 (34% van de totale theoretische jaarhuur). In 2018 komt dit percentage uit op 21% van de totale theoretische jaarhuur. Aangezien huurder Allianz een boete van een jaarhuur heeft betaald voor de tussentijdse beeindigingsmogelijkheid per 30 juni 2011 wordt per 30 juni 2012 gerekend met financiële leegstand. 40% Overzicht potentiële financiële leegstand per % 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Bouwfonds Office Value Fund NV

17 In de huidige verslechterde verhuurmarkt worden kantoorgebouwen met kortlopende huurovereenkomsten sterk afgewaardeerd vanwege het risico op (langdurige) leegstand en bijbehorende kosten. Daarnaast grijpt een huurder vaker een opzeggingsmogelijkheid aan om te heronderhandelen over een nieuwe huurprijs en looptijd. De fund manager onderhoudt intensief en proactief contact met alle huurders over ontwikkelingen binnen het bedrijf, huisvestingsplannen en huurderswensen. Op deze manier kan in een vroeg stadium worden bekeken of bestaande huurovereenkomsten verlengd kunnen worden, of dat er gezocht moet worden naar een nieuwe huurder. 1.5 Financieringen Het totaal bedrag van de aangetrokken financieringen bedroeg per 31 december De financieringen zijn ondergebracht bij EuroHypo AG ( ) en Bouwfonds REIM ( ). EuroHypo AG In de leningovereenkomst met EuroHypo AG zijn voorwaarden voor de Loan To Value (LTV) vastgelegd. Deze ratio geeft de hoogte van de uitstaande lening weer als percentage van de marktwaarde van de ondergezette gebouwen. Conform de leningovereenkomst mag de LTV maximaal 65% bedragen. Het fonds is met EuroHypo AG overeengekomen dat, overeenkomstig de eerder gemaakte afspraken, jaarlijks 2% van de oorspronkelijke hoofdsom zal worden afgelost totdat de LTV onder de 65% uitkomt. Het voorgaande wijkt aldus af van de leningvoorwaarden. Aangezien de LTV ultimo 2010 nog boven het niveau van 65% lag, namelijk 70,8%, is gedurende het boekjaar afgelost. De LTV ultimo 2011 bedraagt 75,8%. lening van Bouwfonds REIM. Bouwfonds REIM heeft aangegeven tot op heden geen verdere voorwaarden aan de lening te stellen gezien de afspraken die gemaakt zijn met EuroHypo AG. Renteswaps Het totaal aan renteswapcontracten bedraagt met een gemiddelde rente van 2,53%. Bij het afsluiten van de renteswap is rekening gehouden met de verwachte verkoop van gebouwen na het achtste jaar van het fonds. Met deze renteswaps liggen de financieringslasten momenteel nog voor een periode van circa 1 tot 3 jaar grotendeels vast, hetgeen de stabiliteit van de kasstroom ten goede komt. Afhankelijk van de besluitvorming ten aanzien van het verkoopplan zal een besluit worden genomen over het afsluiten van eventuele nieuwe rentederivaten om het renterisico van het fonds voor een vastgestelde periode af te dekken. Voor een gedeelte van de lening ter grootte van is de rente niet gefixeerd. Het niet gefixeerde gedeelte van de lening biedt flexibiliteit bij een eventuele gedeeltelijke aflossing van de lening en in geval van verkoop van vastgoed. 1.6 Wet- en regelgeving Autoriteit Financiële Markten en De Nederlandsche Bank In de schriftelijke toelichting bij de uitnodiging van de Algemene vergadering van Aandeelhouders (AvA) en tijdens de AvA, gehouden op 14 april 2011, zijn de gesprekken die gevoerd zijn met de AFM en De Nederlandsche Bank (DNB) over de registratie van het fonds en het liquiditeitsvereiste uitgebreid uiteengezet. De oplossingsrichting die door de directie is gekozen houdt in dat het fonds versneld is overgegaan tot het opstellen van een verkoopstrategie. Bouwfonds REIM Met ingang van 1 mei 2011 is de hypothecaire lening die Bouwfonds REIM verstrekt heeft verlengd tot 30 april De renteopslag bedraagt met ingang van 1 mei ,5%. In de leningovereenkomst van Bouwfonds REIM is een cross default opgenomen. Dit houdt in dat indien het fonds in default is bij een andere financier er ook een default optreedt voor de De fund manager heeft een verkoopplan opgesteld en ter goedkeuring voorgelegd aan de directie. 11 In dit bedrag is het aflossingsbedrag opgenomen van dat gedurende 2012 wordt afgelost hetgeen als kortlopende schuld is gekwalificeerd Jaarverslag

18 Op basis van de ontwikkelingen op de beleggings- en financieringsmarkt verwachten de fund manager en de directie dat verkoop van gebouwen lastig zal zijn. Het volume van de beleggingstransacties is in 2011 op een historisch laag niveau uitgekomen. Dit is het gevolg van het verhoogde risicoprofiel van kantoren en de afname van financierbaarheid. De vraag van beleggers beperkt zich met name tot hoogwaardige kantoorgebouwen op goede locaties en langjarige huurcontracten met solvabele huurders. In 2011 hebben vrijwel geen verkopen van kantorenportefeuilles voorgedaan. De looptijd van de huurcontracten van de individuele gebouwen uit de vastgoedportefeuille van het fonds varieert van 6 maanden tot circa 6 jaar. De relatief korte looptijd van de huurcontracten bemoeilijkt de verkoop van de gebouwen. De gebouwen zijn zowel gelegen op binnenstedelijke locaties als op snelwegen kantorenparklocaties. De snelweg- en kantorenparklocaties kennen momenteel veel leegstand, met name de locaties in de randgemeenten van de grote steden. De bouwjaren van de kantoorgebouwen lopen sterk uiteen. Twee gebouwen zijn de afgelopen jaren gerenoveerd. De gedateerde uitstraling van sommige gebouwen zal de verkoop of verhuur bemoeilijken. Afhankelijk van de liquiditeitspositie zal per situatie bekeken worden of investeringen in een gebouw plaats dienen te vinden. De focus bij verkoop ligt op individuele verkoop van gebouwen. Er heeft een hold sell analyse plaatsgevonden van de gebouwen, waarbij tevens een inschatting is gemaakt van de wederverhuurmogelijkheden. Deze analyse heeft geresulteerd in een planning waarbij de gebouwen naar verwachting geleidelijk gedurende 5 jaar worden verkocht. Op basis hiervan is besloten om het verkooptraject van de betreffende gebouwen op te starten. Bij de uitvoering van het verkoopplan wordt te allen tijde vanuit het belang van alle certificaathouders gehandeld. De registratie van het fonds is door de AFM gewijzigd van een opend-end beleggingsinstelling in een closed-end beleggingsinstelling. De wijziging van de registratie betekent dat in hoofdlijnen niets wijzigt voor de certificaathouders ten opzichte van de huidige situatie, waarin het fonds geen certificaten meer inkoopt. De volgende belangrijke voorwaarden van het fonds blijven ongewijzigd: - het fonds zal geen certificaten meer kunnen inkopen als daar geen verkoop van certificaten tegenover staat; - het fonds zal maandelijks de handelskoers van certificaten blijven publiceren; - het blijft mogelijk om (na goedkeuring van de directie van het fonds) certificaten over te dragen binnen de zogenoemde beperkte kring. Verder is de door de liquiditeitsvereiste van 5% vervallen door bovengenoemde registratiewijziging van het fonds. Ten slotte is ook de verplichting van de actualisatie van het prospectus vervallen. Om de certificaathouders optimaal te blijven informeren, houdt het fonds wel een informatiememorandum beschikbaar. Dit informatiememorandum wordt hetzij direct, hetzij via de jaarverslagen van het fonds geactualiseerd. 1.7 Vooruitzichten In deze paragraaf worden de verwachtingen weergegeven over de economie en de kantorenmarkt. Daarnaast worden ook de fondsverwachtingen beschreven. Economische ontwikkelingen In de huidige onzekere economische situatie is het moeilijk uitspraken te doen over de toekomst. Door de structurele problemen van veel landen en financiële instellingen is het aannemelijk dat de onzekerheid op korte termijn zal blijven bestaan. De te hoge schuldenlast (van landen, banken, overige bedrijven en consumenten) kan niet in korte tijd worden teruggebracht en hierdoor is een snelle terugkeer naar een sterke economische groei onwaarschijnlijk. De afvlakkende wereldhandelsgroei en de forse bezuinigingen zullen ervoor zorgen dat de Nederlandse economie in de komende jaren in een veel lager tempo zal groeien. Daarnaast zullen het vertrouwen onder consumenten en bedrijfsinvesteringen laag blijven in Bouwfonds Office Value Fund NV

19 De verwachting is dat de Nederlandse economie volgend jaar met slechts 0,5% groeit. De inflatie zal afnemen tot gemiddeld 2,0%. 12 De werkgelegenheid zal naar verwachting licht dalen als gevolg van de verwachte lagere economische groei. Door bezuinigingen zal vooral het aantal arbeidsplaatsen bij de overheid afnemen. In de zorg neemt daarentegen de werkgelegenheid nog toe. Bouwfonds REIM verwacht dat het aantal kantoorbanen in 2012 licht afneemt met ongeveer 0,25%. Het aantal kantoorbanen zal in de jaren na 2012, naar verwachting, weer toenemen. Bij de vorige recessie is de werkloosheid veel minder sterk gestegen dan de economische krimp zou doen vermoeden. Dit werd enerzijds veroorzaakt door de toen nog bestaande krapte op de arbeidsmarkt, anderzijds door de maatregelen die van overheidswege werden genomen ter bescherming van de werkgelegenheid. Op dit moment is de arbeidsmarkt echter veel minder krap en zijn beschermende maatregelen door de overheid uitgebleven. Hierdoor zal de nieuwe recessie sneller zichtbaar worden in de ontwikkeling van de werkloosheid. De stijging van de werkloosheid in de tweede helft van 2011 van 5,0% in juni tot 5,8% in december zal in 2012 naar verwachting doorzetten. De kantoorgebonden werkgelegenheid zal na de stabilisatie in 2011 weer licht afnemen. 13 Op langere termijn zal de arbeidsmarkt wel weer krapper worden door de vergrijzing. Zo bereiken in de periode een half miljoen Nederlanders de pensioengerechtigde leeftijd van 65. Hierdoor zal de werkloosheid in de daarop volgende jaren weer rond de 5,5% liggen. 14 Kantorenmarkt Na een lichte daling van de kantoorgebonden werkgelegenheid in 2012 zal deze vanaf 2013 naar verwachting weer kunnen toenemen. Dit zal echter niet voorkomen dat de leegstand de komende jaren verder oploopt. Een aantal ontwikkelingen zal namelijk de komende periode mogelijk een negatieve impact op de kantorenmarkt hebben. Eén van deze ontwikkelingen wordt Het Nieuwe Werken genoemd. Door deze invoering van flexibele arbeidsplaatsen zal naar verwachting de vraag naar kantoorruimte de komende jaren krimpen. Een andere bedreiging is een mogelijke terugval van de economische groei als gevolg van een escalatie van de schuldencrisis. Een verscherping van de recessie zal negatieve gevolgen hebben voor de werkgelegenheid en de vraag naar kantoorruimte. Een ontwikkeling die mogelijk negatieve effecten zal hebben op de kantorenmarkt is de aanpassing van de verwerking van huurcontracten in de jaarrekening als gevolg van gewijzigde boekhoudregels onder International Financial Reporting Standards (IFRS). De nieuwe regelingen schrijven voor dat alle toekomstige rechten en verplichtingen van bedrijven dienen te worden opgenomen in de balans. Huurcontracten moeten onder deze regels voor de resterende looptijd worden gezien als verplichtingen. Bedrijven zullen hierdoor minder geneigd zijn langjarige huurcontracten aan te gaan. Langjarige huurcontracten zijn voor beleggers zeer belangrijk, aangezien de lengte van huurcontracten in belangrijke mate de waarde van vastgoed bepaalt. Er zal in 2012 kortom nog steeds sprake zijn van een huurdersmarkt. Door de toenemende leegstand blijven markthuren onder druk staan. Bouwfonds REIM verwacht daarnaast dat incentives de komende jaren hoog blijven. De druk op huren en incentives zal het hoogst blijven op secundaire locaties in de randgemeenten van (grote) steden en voor verouderde niet-duurzame panden. Beleggingsmarkt Door de verdere verslechtering van de financierbaarheid van vastgoed en de toenemende risico s op de verhuurmarkt zal de vraag bij beleggers naar verwachting laag blijven. Slechts langjarig verhuurde kantoren op de beste locatie blijven goed financierbaar. De vraag naar dit soort beleggingen zal groot zijn en de aanvangsrendementen zullen dan ook laag blijven. 12 Rabobank, visie op 2012, december Oxford Economics, December 2011, bewerking Bouwfonds REIM Research 14 Rabobank, visie op 2012, december 2011 Jaarverslag