Bouwfonds Office Value Fund NV

Transcriptie

1 Bouwfonds Office Value Fund NV Halfjaarverslag 2013

2 Geachte certificaathouder, Voor u ligt het halfjaarverslag 2013 van Bouwfonds Office Value Fund NV (hierna te noemen BOVF of het fonds). Er is nog steeds geen sprake van een herstel van de Nederlandse economie. De particuliere consumptie, overheidsbestedingen, de invoer en investeringen krimpen verder. De leegstand op de kantorenmarkt is fractioneel gestegen tot 14,7%. Deze beperkte toename wordt veroorzaakt door de stijging van transformatie alsmede sloop van kantoren en de sterke afname van nieuwbouw. De opname van kantoorruimte lag op het laagste niveau sinds begin jaren 90. In april heeft de fund manager een verzoek ontvangen voor het uitbrengen van een huurvoorstel aan een potentiele huurder voor het gebouw in Nieuwegein. In dit verzoek zijn onder andere de ambities voor het kantoor weergegeven zoals de eisen ten aanzien van uitstraling, ruimtegebruik en de technische installaties. Op basis van de verstrekte informatie is door een team van mensen, waaronder een architect en tekenaar, gewerkt aan de beantwoording inclusief visualisaties na verbouwing. Helaas heeft de fund manager eind juni het bericht ontvangen dat de potentiele huurder het traject met twee andere gebouwen voortzet vanwege de lay out van het gebouw, beperkte flexibiliteit en beperkte bereikbaarheid met het openbaar vervoer. In juli heeft de fund manager ook een verzoek ontvangen van de huidige huurder van het gebouw in Leeuwarden voor het uitbrengen van een huurvoorstel. Ook in dit geval heeft de huurder bij meerdere eigenaren een huurvoorstel opgevraagd. Diverse scenario s zijn door de fund manager uitgewerkt. Wij verwachten op korte termijn een terugkoppeling. Er is overeenstemming bereikt over een schikking inzake de juridische procedure die het fonds heeft aangespannen tegen de voormalige verkoper van het gebouw aan de Oudenoord in Utrecht. Het schikkingsbedrag van is door de voormalige verkoper in juni overgemaakt. De lening die door Bouwfonds Real Estate Investment Management (Bouwfonds REIM) is verstrekt, is door Bouwfonds REIM Financial Services BV (100% dochteronderneming) overgenomen en verlengd tot en met 30 april 2014 met een verlengingsmogelijkheid van twee keer één jaar. Het direct rendement over het eerste halfjaar bedraagt 15,8%. Het resultaat van de bedrijfsvoering is fors gestegen ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. De stijging wordt enerzijds veroorzaakt door het ontvangen bedrag van de schikking. Anderzijds liggen de kosten op een lager niveau dan dezelfde periode vorig jaar en zijn de rentelasten aanzienlijk lager door het aflopen van een tweetal swapcontracten. Het indirect rendement over het eerste halfjaar bedraagt -/-34,1%, hetgeen voornamelijk wordt veroorzaakt door de daling van de marktwaarde van de vastgoedportefeuille (-/- 7,8%) en het negatieve hefboomeffect vanwege gedeeltelijke financiering met vreemd vermogen. De handelskoers is de afgelopen periode sterk gedaald door de afwaarderingen van de vastgoedportefeuille. In mei 2013 heeft een bruto uitkering plaatsgevonden van 263 per certificaat. Naar verwachting zal het resultaat van de bedrijfsvoering over de tweede helft van 2013 in lijn liggen met de gerealiseerde cijfers over de eerste helft van De vastgoedportefeuille zal naar verwachting wederom afgewaardeerd worden in de tweede helft van 2013 gezien de marktomstandigheden en de steeds korter wordende resterende looptijd van de huurovereenkomsten. De focus van de fund manager blijft liggen op het afsluiten dan wel verlengen van de huurovereenkomsten alsmede het onderzoeken van transformatiemogelijkheden. Namens Bouwfonds Vastgoedfondsen Beheer BV Monique Korting MSRE MRICS Fund manager BOVF halfjaarverslag

3 2 Bouwfonds Office Value Fund NV

4 Profiel van het fonds Het fonds is een beleggingsinstelling voor particuliere beleggers dat door Bouwfonds REIM in 2005 is geïntroduceerd. Het fonds belegt in negen kantoorgebouwen die verspreid in Nederland zijn gelegen met een focus op huurders uit de overheidssector of financiële instellingen. Het fonds keert in beginsel eenmaal per jaar uit ter grootte van de fiscale uitdelingsverplichting, zoals die geldt voor fiscale beleggingsinstellingen. De uitkering dient volgens artikel 29.2 van de statuten van het fonds binnen acht maanden na het einde van het boekjaar te worden uitgekeerd. Het fonds is aangegaan in de vorm van een naamloze vennootschap naar Nederlands recht. Participanten zijn slechts verplicht om bij te dragen in de verliezen en schulden van het fonds tot maximaal het bedrag van hun inbreng. Het fonds heeft de status van een fiscale beleggingsinstelling (fbi) waardoor het fonds wel aan de vennootschapsbelasting is onderworpen, maar tegen een nultarief. De aandelen van het fonds zijn in handen van Stichting Administratiekantoor Bouwfonds Office Value Fund. Het administratiekantoor geeft certificaten van aandelen uit, die in beginsel beperkt overdraagbaar zijn. Het fonds heeft zich bij aanvang ten doel gesteld een gemiddeld direct rendement van 6,5% en een gemiddeld indirect rendement van 1,5% op jaarbasis (enkelvoudig) te realiseren, berekend over een beleggingsperiode van 12 jaar. Het fonds publiceert maandelijks een handelskoers. Voor de bepaling van de handelskoers van de certificaten wordt de intrinsieke waarde van het fonds berekend. De vastgoedbeleggingen van het fonds worden hierbij gewaardeerd op de marktwaarde, vermeerderd met de boekwaarde van de acquisitiekosten en de structureringskosten. De acquisitiekosten worden, wanneer er geen sprake is van verwachte langdurige leegstand, gedurende de verwachte looptijd van het fonds afgeschreven. Indien wel sprake is van langdurige leegstand voor een groot gedeelte van het gebouw dan worden de aquisitiekosten versneld afgeschreven. Op de aanvangsdatum van het fonds bedroeg de handelskoers Het fonds kan, onder in het prospectus genoemde omstandigheden, stoppen met het inkopen van certificaten. Bouwfonds Vastgoedfondsen Beheer BV (hierna te noemen de beheerder) treedt op als beheerder van het fonds en beschikt als beheerder/ directie van het fonds in de zin van de Wet op het financieel toezicht (Wft) over een vergunning van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) overeenkomstig artikel 2:65 Wft. Ten gevolge van de inwerkingtreding van de AIFM-richtlijn in de Nederlandse wetgeving kan de beheerder tot en met 21 juli 2014 gebruik maken van een overgangsjaar. Gedurende dit overgangsjaar blijven op de beheerder de regels van de Wft van toepassing die onmiddellijk voorafgaand aan het inwerkingtreden van de AIFM-richtlijn (per 22 juli 2013) golden. De beheerder beschikt derhalve, als beheerder in de zin van de Wft, over een beschrijving van de inrichting van de bedrijfsvoering als bedoeld in de artikelen 3:17, tweede lid, onderdeel c, en 4:14, eerste lid van de Wft die voldoet aan de vereisten van de Wft. Meer informatie over de beheerder is te vinden op bvb. De beheerder en Bouwfonds REIM maken sinds eind 2006 onderdeel uit van de Rabo Vastgoedgroep. halfjaarverslag

5 Kerngegevens (bedragen in ) 30 juni december december december 2010 Eigen vermogen (intrinsieke waarde) Eigen vermogen op basis van handelskoers (a) Hoofdsom hypothecaire lening Marktwaarde vastgoedportefeuille Aantal uitgegeven certificaten (b) Handelskoers (a/b) Total expense ratio 2,6% 4,8% 9,1% 6,2% Lopende kosten ratio 6,4% 8,0% * De vermelde marktwaarde omvat niet de gehele vastgoedportefeuille. De laatste aankoop is in januari 2008 afgerond. Een overzicht van het aankoopjaar van de vastgoedobjecten treft u aan in bijlage 1. (bedragen in ) (t/m 30 juni) Direct rendement over periode 15,8% 13,5% 14,9% 10,9% Indirect rendement over periode (34,1%) (58,9%) (29,0%) (19,4%) Waardemutatie vastgoedbeleggingen ( ) ( ) ( ) ( ) Resultaat bedrijfsvoering Totale uitkering per certificaat - 263,02 244,55 125,76 Definities Eigen vermogen op basis van handelskoers Het eigen vermogen van het fonds gecorrigeerd met de afschrijving van de acquisitie- en structureringskosten. kosten (exclusief afschrijving van de acquisitie- en structureringskosten) en de financiële baten en lasten gedeeld door de gemiddelde intrinsieke waarde van het fonds, uitgedrukt in een percentage. Total expense ratio Alle kosten die in een jaar ten laste van de beleggingsinstelling zijn gebracht, exclusief de kosten van beleggingstransacties en interestkosten gedeeld door het gemiddelde gestorte kapitaal inclusief agioreserve van het fonds, uitgedrukt in een percentage. Lopende kosten ratio Alle kosten die in een jaar ten laste van de beleggingsinstelling zijn gebracht, uitgezonderd de rentebaten -lasten, huurderving en leegstand, gedeeld door de gemiddelde intrinsieke waarde van het fonds (exclusief de waarde van de rentederivaten), uitgedrukt in een percentage. Direct rendement De som van de inkomsten van het fonds minus de som van de exploitatiekosten, de overige bedrijfs- Indirect rendement De (on)gerealiseerde waardeverandering (inclusief verkoopkosten) van de vastgoedobjecten van het fonds na afschrijving van de acquisitie- en structureringskosten, rekening houdende met een eventuele winstdeling van de directie gedeeld door de gemiddelde intrinsieke waarde van het fonds, uitgedrukt in een percentage. Waardemutatie vastgoedbeleggingen De (on)gerealiseerde waardeverandering van de vastgoedobjecten van het fonds gewaardeerd volgens de grondslagen van het fonds (pagina 17). Resultaat bedrijfsvoering De som van de inkomsten van het fonds minus de som van de exploitatiekosten, de overige bedrijfskosten (exclusief afschrijving van de acquisitie- en structureringskosten) en de financiële baten en lasten. 4 Bouwfonds Office Value Fund NV

6 31 december december december december december * * * ,3% 5,9% 5,9% 6,0% 3,6% (15 feb- 31 dec) 8,7% 7,1% 7,0% 6,9% 6,4% (15,4%) (12,8%) 1,7% 4,3% 3,7% ( ) ( ) ,45 129,70 720,45 650,00 550,00 halfjaarverslag

7 6 Bouwfonds Office Value Fund NV

8 Inhoudsopgave 1. Verslag van de directie Marktontwikkelingen Resultaten Duurzaamheid Vastgoed Financieringen Wet- en regelgeving Vooruitzichten Halfjaarcijfers Balans Winst- en verliesrekening Kasstroomoverzicht Toelichting op de balans Toelichting op de winst- en verliesrekening 29 Bijlage 1. Portefeuilleoverzicht 31 Bijlage 2. Financieringen 32 halfjaarverslag

9 1. Verslag van de directie Het directieverslag is als volgt opgebouwd. Allereerst worden de marktontwikkelingen die zich hebben voorgedaan tot en met 30 juni 2013 beschreven. Daarna worden de resultaten weergegeven over deze periode. Vervolgens wordt ingegaan op het thema duurzaamheid. Hierna worden ontwikkelingen op gebied van de vastgoedportefeuille, financiering en weten regelgeving over de eerste helft van 2013 beschreven alsmede de ontwikkelingen die zich hebben voorgedaan na balansdatum. Ten slotte komen de vooruitzichten aan bod. 1.1 Marktontwikkelingen Allereerst worden de economische ontwikkelingen beschreven over de eerste helft van Daarna komen de ontwikkelingen op de kantorenmarkt aan bod. Economische ontwikkelingen De Nederlandse economie laat nog steeds geen herstel zien. De laagconjunctuur is over de gehele breedte van de economie zichtbaar. Zowel de particuliere consumptie als de overheidsbestedingen, de invoer en de investeringen krimpen. De export was tot voor kort het enige lichtpuntje. Recentelijk is echter over april de derde opeenvolgende krimp (m-o-m) 1 bekend gemaakt. Dit is een weerspiegeling van de afzwakkende groei van de wereldeconomie en de terugkeer van recessie in de eurozone. De situatie in Nederland heeft kenmerken van een vicieuze cirkel waarbij de lage consumptie bij consumenten en overheid leidde tot een toename van de werkloosheid tot 8,5% 2 in juni. Dit leidt weer tot lagere inkomsten bij consumenten en een toename van het financieringstekort bij de overheid. In een dergelijk klimaat zijn bedrijven nauwelijks bereid te investeren en zijn banken nauwelijks bereid om financieringen te verstrekken. Het proces van verlagen van de schulden (deleveragen) bij zowel particulieren, overheid als bedrijven is een langdurig proces en is nog onvoldoende op gang gekomen. Het zal als gevolg van de huidige situatie derhalve nog lang duren voordat sprake is van nieuw economisch elan. Dit kan plaatsvinden bij een sterke stijging van de export of een toename van de investeringen en consumptie. Dit zou mogelijk moeten zijn omdat veel bedrijven en particulieren namelijk gezorgd hebben voor een appeltje voor de dorst in deze periode van onzekerheid. Een belangrijk voordeel is dat de renteniveaus tot historisch lage niveaus zijn gedaald. Dit maakt investeringen al snel lucratief en sparen relatief onaantrekkelijk. Onder andere door lastenverzwaringen, waaronder verhoging van de btw, behoort de inflatie in Nederland momenteel met 2,9% 3 in juni tot de hoogste in Europa. Kantorenmarkt De economische laagconjunctuur zorgt ervoor dat er ook op de kantorenmarkt nog steeds geen herstel plaatsvindt. Opvallend is dat ondanks de afname van de werkgelegenheid de leegstand van kantoorruimte slechts licht is gestegen tot ongeveer 14,7% 4 medio 2013 ten opzichte van ongeveer 14% een jaar eerder. Een belangrijke oorzaak van deze beperkte toename van de leegstand is de sterke afname van de nieuwbouw en de toename van sloop en transformatie van kansloze kantoorgebouwen naar andere functies zoals hotels of appartementen. Deze functiewijzigingen worden in de huidige markt haalbaar aangezien afwaarderingen aanzienlijk zijn en renteniveaus laag. Echter, het struikelblok hierbij is enerzijds de laagconjunctuur en anderzijds de beperkte financieringsmogelijkheden. De opname van kantoorruimte was in de eerste helft van 2013 wederom laag. De verhuur van kantoren lag met nog geen m 2 op het laagste niveau sinds begin jaren Maand op maand 2 Bron: CBS, juli Bron: CBS, juli DTZ fact sheet medio 2013 en medio Bouwfonds Office Value Fund NV

10 Naarmate de slechte situatie van de kantorenmarkt langer aanhoudt zijn eigenaren meer bereid concessies te doen in de vorm van een lager huurniveau, een kortere looptijd van huurovereenkomsten, huurkortingen of investeringsbijdragen voor de inrichting van de kantoren. Deze concessies gelden echter vooral voor het deel van de kantorenmarkt dat moeilijk te verhuren valt. Dit, overigens wel groeiende deel van de kantorenmarkt, staat in schril contrast met moderne kantoorruimte op goede locaties, waar verhuur tegen beperkte concessies plaatsvindt. De beleggingsmarkt voor kantoren heeft te kampen met waardedalingen en het gegeven dat kantoren nauwelijks te (her)financieren zijn. Hierdoor is het aantal transacties beperkt. De tweedeling in de markt is hier echter nog sterker geworden dan in voorgaande jaren. Buitenlandse beleggers, veelal Amerikaanse of Aziatische, zijn namelijk steeds meer in Europa op zoek naar beleggingsmogelijkheden. De focus ligt hierbij vaak op core markten in de grote Europese landen. Door sterke prijsstijgingen daar wordt echter ook meer gekeken naar core markten in overige landen, waaronder Nederland. Hier profiteert echter alleen het top segment in Nederland van. Durfkapitalisten zijn doorgaans op zoek naar uitdagende portefeuilles tegen zeer grote kortingen. 1.2 Resultaten In deze paragraaf worden het direct en indirect rendement toegelicht. Daarnaast wordt de fiscale uitkering over 2012 vermeld en wordt de ontwikkeling van de handelskoers beschreven. Direct rendement Het direct rendement over de eerste helft van 2013 bedraagt 15,8% 5. Het rendement is fors gestegen ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Een belangrijke reden van de stijging is dat het eigen vermogen (intrinsieke waarde) is gedaald als gevolg van de negatieve waardeontwikkeling van de vastgoedportefeuille. Door de berekeningswijze van het direct rendement, als percentage van het eigen vermogen, heeft de daling van het eigen vermogen een opwaarts effect op het direct rendement. Daarnaast bedraagt het resultaat van de bedrijfsvoering over de eerste helft van en is daarmee fors gestegen ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. De stijging heeft te maken met de inkomsten uit de schikking die is getroffen met de voormalig verkoper van het kantoorgebouw aan de Oudenoord in Utrecht. Daarnaast zijn de rentelasten fors gedaald aangezien een tweetal swapcontracten is afgelopen waardoor de rente van dit leningdeel niet langer meer is gefixeerd en kan worden geprofiteerd van de lage variabele rente. De exploitatiekosten liggen op een lager niveau ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Dit komt voornamelijk omdat voor 2013 een lagere begroting is opgenomen voor technisch onderhoud in vergelijking tot De overige bedrijfskosten liggen fractioneel hoger ten opzichte van dezelfde periode in het voorgaande jaar. Het is gebleken dat in voorgaande jaren de kosten voor toezicht die door de AFM en DNB in rekening worden gebracht onterecht niet zijn doorbelast aan het fonds. De totale kosten voor de periode van 2005 tot en met 2012 bedroegen Deze kosten kunnen conform het prospectus in rekening worden gebracht aan het fonds. De directie heeft besloten om slechts 50% van de kosten door te belasten vanwege de relatief late doorbelasting. De afschrijving op de acquisitiekosten zijn hoger vergeleken met dezelfde periode vorig jaar. Vanaf 1 januari 2013 wordt namelijk wederom, conform de grondslagen, afgeschreven op de resterende acquisitiekosten voor het gebouw aan de Oudenoord in Utrecht. Indirect rendement Het indirect rendement over de eerste helft van 2013 bedraagt -/-34,1% 6. Het indirect rendement is fors gedaald ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. De afname van het rendement wordt veroorzaakt door een aantal factoren waarbij de waarderingsgrondslagen, zoals opgenomen op pagina 17 van dit halfjaarverslag, van grote invloed zijn op de uitkomsten van de berekening. 5 Definitie van direct rendement op pagina 4 6 Definitie van indirect rendement op pagina 4 halfjaarverslag

11 De volgende factoren zijn van invloed op het indirect rendement: 1. Afwaardering vastgoedportefeuille: in het eerste halfjaar is, op basis van de waarderingsgrondslagen, een bedrag ter grootte van -/ aan herwaardering geboekt op het vastgoed (-/- 7,0%). Als gevolg van deze afwaardering daalt de intrinsieke waarde. Voor de berekening van het indirect rendement wordt de afwaardering van het vastgoed gerelateerd aan de gemiddelde intrinsieke waarde ( ). 2. Vreemd vermogen: de verhouding tussen het vreemd vermogen en totaal vermogen bedraagt 78,3%. Een mutatie in de waarde van de vastgoedportefeuille heeft door het zogenoemde hefboomeffect van het vreemd vermogen een grotere impact op het rendement voor certificaathouders dan indien er geen sprake was van vreemd vermogen. Dit effect bedraagt over het eerste halfjaar -/-25,0%. 3. Afschrijving geactiveerde acquisitiekosten: in het boekjaar is voor een bedrag ter grootte van (-/-2,1%) afgeschreven op de geactiveerde acquisitiekosten. In de berekening van het indirect rendement wordt de afschrijving op acquisitiekosten meegenomen. De procentuele verandering van de marktwaarde van de vastgoedportefeuille bedraagt -/-7,8% ten opzichte van de marktwaarde ultimo Het kantoorgebouw in Nieuwegein is wederom fors afgewaardeerd met 19,6% ten opzichte van de marktwaarde ultimo Dit wordt veroorzaakt door de leegstand in het gebouw en de slechte verhuurmarkt in Nieuwegein. Daarnaast kent het kantoorgebouw in Leeuwarden ook een aanzienlijke afwaardering ten opzichte van de marktwaarde ultimo 2012, namelijk 14,8%. Dit heeft te maken met de kortlopende huurovereenkomst van UWV, waarbij UWV heeft aangegeven dat ze in de toekomst minder kantoorruimte nodig heeft in Leeuwarden. UWV oriënteert zich momenteel welke andere huisvestingsmogelijkheden er voorhanden zijn waarbij de huidige locatie ook in overweging wordt genomen. Meer informatie over de verhuuractiviteiten van de gebouwen treft u aan vanaf pagina 11. Uitkering De bruto uitkering over het boekjaar 2012 bedroeg 263 per certificaat en is uitgekeerd in mei Handelskoers De handelskoers op 1 januari 2013 bedroeg De handelskoers is het afgelopen halfjaar gedaald naar De koersdaling wordt veroorzaakt door de afwaardering van de vastgoedportefeuille. De waarde van de vastgoedportefeuille is per 30 juni 2013 intern vastgesteld en is verwerkt in de koers van 30 juni Daarnaast is ook het ontvangen bedrag van de schikking ( ) verwerkt in de koers. De uitkering die in mei 2013 is gedaan is verwerkt in de handelskoers per 1 juni De ontwikkeling van de handelskoers treft u hieronder aan Handelskoers Bouwfonds Office Value Fund N.V juli april januari oktober juli april januari oktober juli april januari oktober juli april januari oktober juli april januari oktober juli april januari oktober juli april januari oktober juli april januari oktober juli april januari Bouwfonds Office Value Fund NV

12 Aangezien het fonds sinds mei 2008 geen certificaten meer inkoopt, worden verzoeken tot inkoop door Stichting Administratiekantoor Bouwfonds Office Value Fund op een wachtlijst geplaatst. Tot en met de handelsdag van 30 juni 2013 heeft de stichting in totaal 246 certificaten ingekocht en daarnaast voor in totaal 557 certificaten verzoeken tot inkoop ontvangen. 1.3 Duurzaamheid In de eerste helft van het boekjaar hebben zich binnen het fonds geen mogelijkheden aangediend waardoor grote energiebesparingen konden worden gerealiseerd. De property manager onderzoekt voortdurend de mogelijkheden om besparingen te realiseren, maar neemt daarbij ook het natuurlijk vervangingsmoment in acht. 1.4 Vastgoed In deze paragraaf worden de ontwikkelingen beschreven van de vastgoedportefeuille die zich hebben voorgedaan in de eerste helft van 2013 alsmede de ontwikkelingen die zich hebben voorgedaan na balansdatum. In de bijlage treft u een overzicht aan van de vastgoedportefeuille. Het faillissement van de huurder Engel & Colfield is door de curator afgewikkeld. De vordering die bij de curator was ingediend is voldaan. Zoals vastgelegd in de uitspraak van de Raad van Arbitrage is de aannemer verantwoordelijk voor het herstel van een aantal gebreken aan het gebouw. De herstelwerkzaamheden die door de aannemer moesten worden uitgevoerd zijn vrijwel geheel afgerond op het vervangen van de patiovloer na. De verwachting is dat deze werkzaamheden in het derde kwartaal 2013 worden afgerond. De voorziening voor te betalen herstelkosten aan de betonconstructie zoals opgenomen in het vorige jaarverslag, is verlaagd naar De VvE reserveert namelijk jaarlijks voor groot onderhoud. In deze reservering wordt jaarlijks ook het herstel aan de betonconstructie opgenomen. Gezien het faillissement van de ontwikkelaar is de verhaalsmogelijkheid op de ontwikkelaar nihil. Het faillissement van de ontwikkelaar is nog niet afgewikkeld maar de kans is klein dat er nog een uitkering wordt gedaan gezien de vermogenspositie van de vennootschap. Rotterdam, Looiershof 1-11 In het gebouw staat per 30 juni m² fysiek leeg. Hierin begrepen is 214 m² dat momenteel nog gehuurd wordt door Bureau Personeel & Organisatie. Deze organisatie heeft haar bedrijfsactiviteiten per 1 januari 2011 beëindigd maar heeft nog een huurverplichting tot oktober De fund manager heeft een voorstel tot afkoop bij de huurder ingediend, echter de huurder heeft besloten om het contract vooralsnog niet af te kopen. In de eerste helft van 2013 heeft slechts één bezichtiging plaatsgevonden voor een gedeelte van de leegstaande ruimten. Helaas heeft dit niet geleid tot verhuuronderhandelingen, ondanks dat de huurprijs van de kantoren relatief laag is in vergelijking met de concurrerende ruimten. De belangrijkste reden tot afwijzing is de architectuur van het gebouw alsmede de combinatie met woningen op de bovenste verdiepingen. In totaal is per 30 juni ,5% van het kantoorgebouw voor een duur van circa 4 jaar verhuurd. Utrecht, Oudenoord Zoals vermeld in het jaarverslag 2012 had het fonds een gerechtelijke procedure aangespannen tegen de verkoper en de toenmalige beheerder van het gebouw vanwege de aanwezigheid van asbest. Het Gerechtshof heeft eind november 2012 uitspraak gedaan in het voordeel van het fonds. De verkoper is veroordeeld tot betaling van de gerechtelijke kosten ( ) en een schadevergoeding. De schadevergoeding werd door het fonds begroot op circa en diende verder onderbouwd te worden in een schadestaatprocedure. De verkoper heeft de gerechtelijke kosten direct na de uitspraak voldaan. Na de uitspraak is conservatoir beslag gelegd op de bezittingen van de verkoper om de betaling van de schadevergoeding zo goed mogelijk veilig te stellen. Het beslag heeft doelgetroffen voor circa middels de liquide middelen op de bankrekening. Andere verhaalsmogelijkheden (zoals vastgoed) waren niet aanwezig. halfjaarverslag

13 Aangezien de hoogte van de schadevergoeding nog door de rechter moest worden vastgesteld was het niet mogelijk dit bedrag direct te incasseren. Tijdens de procedure is de solvabiliteit van de verkoper diverse malen onderzocht, onder andere aan de hand van gepubliceerde jaarcijfers. Deze informatie bood voldoende comfort om de procedure door te zetten. Echter, in april 2013 zijn gesprekken gevoerd met de verkoper en diens accountant waarbij duidelijk werd dat de financiële positie van de verkoper de afgelopen periode aanzienlijk is verslechterd. Dit als gevolg van een groot verlies door een gedwongen verkoop van een omvangrijk project. Hierdoor is het vermogen van de betreffende vennootschap nihil en zijn de liquide middelen waarop beslag is gelegd de enige bezittingen die verhaal bieden. Dit blijkt ook uit de door verkoper verstrekte voorlopige jaarcijfers Daarbij is er een reële kans op een faillissement van de vennootschap aangezien er meerdere vorderingen van derden zijn op de vennootschap, die niet kunnen worden voldaan. Inkomsten voor de vennootschap worden niet meer verwacht. van andere verhaalsmogelijkheden heeft de directie besloten om te schikken voor een bedrag van De vaststellingsovereenkomst is door partijen ondertekend en betaling heeft plaatsgevonden. Aangezien alle kosten ten aanzien van de sanering en de procedure door het fonds in eerdere jaarrekeningen zijn verantwoord, vormt de schikking van een eenmalige bate. Leeuwarden, Tesselschadestraat 5 Het gebouw wordt gehuurd door UWV. UWV heeft in juli een request for proposal ingediend bij diverse verhuurders, waaronder het fonds. Dit houdt in dat UWV op basis van haar wensenpakket huurvoorstellen voor diverse huurscenario s heeft opgevraagd bij diverse eigenaren van vooraf geselecteerde gebouwen. De fund manager heeft de diverse scenario s uitgewerkt waaronder een grootschalige renovatie om te kunnen voldoen aan de eisen van UWV. De fund manager verwacht op korte termijn een terugkoppeling te ontvangen. Verder heeft de fund manager contact gelegd met een bedrijf dat zich bezig houdt met flexibele kantoorverhuur om de mogelijkheden voor dit gebouw te bespreken. Op basis van deze nieuwe informatie is door de fund manager in samenspraak met de advocaat een afweging gemaakt of de schadestaatprocedure verder doorgezet diende te worden of dat het verstandiger zou zijn om een schikking aan te gaan met de verkoper, waarbij betaling op korte termijn zeker gesteld zou worden. Op basis van deze kosten/batenanalyse heeft de directie van het fonds er voor gekozen om een schikking aan te gaan. Daarbij speelt mee, dat voor het voeren van de schadestaatprocedure aanzienlijke kosten dienen te worden gemaakt. De uitspraak van de rechter kan lang op zich laten wachten. De kans lijkt groot dat een groot deel van de schadevergoeding uiteindelijk zal worden toegekend, maar de kans op een tussentijds faillissement van de wederpartij is zeer reëel. Daarnaast lijkt de verhaalsmogelijkheid beperkt tot In geval van een faillissement zal de verwachte uitkering aan het fonds veel lager zijn, aangezien sprake is van meerdere schuldeisers. Gezien de reële kans op een faillissement en het ontbreken Den Bosch, Hervenplein 2 De discussie over de schade aan het dak is nog niet afgerond. De fund manager is van mening dat de schade is veroorzaakt door het projectmanagementbureau dat in opdracht van de huurder is ingeschakeld. De fund manager heeft een schade expert ingeschakeld om onderzoek te doen naar de oorzaak van de schade. Uit de uitkomsten van dit onderzoek is op te maken dat de aannemer onvoldoende voorzorgsmaatregelen heeft getroffen tijdens het plaatsen van de koeling op het dak. De aannemer heeft zijn verzekeraar ingeschakeld. De fund manager heeft het onderzoek en alle aanvullende informatie naar de verzekeraar toegestuurd en verwacht dat de discussie op korte termijn wordt afgerond. Den Haag, Schedeldoekshaven 101 De huurder van het gebouw, RGD, heeft de huurovereenkomst opgezegd per 31 december De RGD had namelijk geen zicht op een andere gebruiker binnen de organisatie. 12 Bouwfonds Office Value Fund NV

14 Aangezien de gebruiker, Ministerie van Justitie, inmiddels al is verhuisd naar de naastgelegen nieuwbouw heeft de RGD een verzoek ingediend voor onderverhuur van een gedeelte van de ruimte. Eind april heeft een bezichtiging plaatsgevonden met een potentiële kandidaat voor verhuur van het gehele gebouw. De partij heeft echter aangegeven dat ze niet verder gaan met het gebouw aangezien de lay out niet passend is. Eind mei heeft wederom een bezichtiging plaatsgevonden met een potentiële kandidaat. Deze kandidaat heeft meerdere gebouwen bezichtigd. De fund manager heeft nog geen terugkoppeling van deze kandidaat ontvangen, of dit gebouw op de short-list komt te staan. Nieuwegein, Buizerdlaan 12 De tweejarige huurovereenkomst met Allianz liep per 30 juni 2013 af zodat het gehele gebouw per 1 juli 2013 leegstaat. Het onderzoek of asbest is verwerkt in de constructie van het gebouw is afgerond. Bij destructief onderzoek, dat steekproefsgewijs door een asbestspecialist is verricht, is geen asbest in de constructie aangetroffen. boekwerk gepresenteerd en daarnaast mondeling toegelicht aan de potentiele kandidaat. Helaas heeft de fund manager eind juni het bericht ontvangen dat de kandidaat het traject voor dit gebouw niet voortzet. Ondanks dat de kandidaat huurder zeer te spreken was over de kwaliteit van de gepresenteerde plannen en de manier waarop gecommuniceerd werd is het gebouw onder andere op basis van de lay out, flexibiliteit en bereikbaarheid met het openbaar vervoer afgevallen. Zeer recent is bekend geworden dat de kandidaat een huurverlenging is overeengekomen voor hun huidige locatie. De fund manager heeft contact gelegd met een partij die het gebouw wil exploiteren voor woningdoeleinden. Op korte termijn worden de financiële uitgangspunten besproken om te beoordelen of dit kansrijk is. Daarnaast lopen nog de gesprekken met een internationale hotelketen in combinatie met een totaalconcept voor invulling van het overige metrage. De partij die invulling kan geven aan het totaalconcept heeft aangegeven dat een uitbreiding en herontwikkeling van het gebouw een vereiste is. Aangezien het fonds in beginsel zich niet mag richten op herontwikkeling van gebouwen vanwege de fbi status wordt bekeken of het gebouw met het concept kan worden verkocht. Eind maart heeft de fund manager een bezichtiging gehad met een potentiële kandidaat voor huisvesting van diens hoofdkantoor. Medio april heeft deze partij aangegeven dat het gebouw, tezamen met een drietal andere gebouwen, geselecteerd is voor het vervolgtraject. Voor het vervolgtraject heeft de makelaar van de kandidaat een request for proposal gestuurd. In dit verzoek zijn onder andere de ambities voor het hoofdkantoor weergegeven zoals de eisen ten aanzien van uitstraling, ruimtegebruik en de technische installaties. Op basis van de verstrekte informatie is door een team van mensen gewerkt aan de beantwoording. Samen met een tekenaar en architect zijn visualisaties gemaakt en zijn de werkplekken ingetekend op basis van de verstrekte huisvestingsconcepten. Daarnaast heeft de technisch manager een begroting gemaakt van de investeringskosten voor verbeteringen aan het gebouw alsmede het gewenste inrichtingspakket. Het voorstel inclusief de visualisaties zijn in een Apeldoorn, Hoofdstraat 21 De fund manager heeft diverse malen getracht om met de RGD in gesprek te komen over de huisvestingsplannen voor deze locatie. Utrecht, Beneluxlaan In het eerste halfjaar van 2013 heeft de fund manager gesprekken gevoerd met de huurder, Arbo Vitale BV, onderdeel van Zorg van de Zaak, over de verkoop van het gebouw aan de huurder. Gezien de relatief lange resterende huurperiode in verhouding tot de geboden koopprijs was het vanuit het fonds gezien niet opportuun het gebouw te verkopen. Almere, Transistorstraat 11 In april heeft de fund manager een gesprek gehad met de huurder, Yarden, over haar huisvestingsplannen. halfjaarverslag

15 Aangezien Yarden en Monuta hun fusieplannen aan het uitwerken zijn, heeft Yarden aangegeven dat een gesprek op dit moment niet opportuun is. Naar verwachting is er eind 2013 meer duidelijkheid over de fusie en de gevolgen voor de huisvesting. Expiraties Expiraties van huurovereenkomsten gaan vaak gepaard met zeer hoge kosten zoals leegstand, huurvrije perioden, overige incentives en makelaarscourtage(s). Op pagina 15 staat een overzicht vermeld van het expiratiejaar van de afzonderlijke huurovereenkomsten van alle vastgoedobjecten van het fonds. De gekozen weergave van de expirerende jaarhuur geeft het moment weer waarop potentiële financiële leegstand ontstaat, alsmede de grootte van de financiële leegstand ten opzichte van de totale theoretische jaarhuur. De grafiek geeft geen duidelijkheid over de uiteindelijke huurderving en kosten, aangezien deze kosten afhankelijk zijn van de specifieke situatie. De gemiddelde looptijd van de huurovereenkomsten bedraagt ruim 2 jaar en 2 maanden. De huurovereenkomst met KPN voor een antenne op het kantoorgebouw aan de Beneluxlaan in Utrecht is in deze grafiek niet opgenomen vanwege de relatief lage huuropbrengst in verhouding tot de totale theoretische jaarhuur. De hoogste concentratie aan potentiële financiële leegstand in de portefeuille ligt in 2015 (36% van de totale theoretische jaarhuur). In 2018 komt dit percentage uit op circa 22% van de totale theoretische jaarhuur. In de huidige verslechterde verhuurmarkt worden kantoorgebouwen met kortlopende huurovereenkomsten sterk afgewaardeerd vanwege het risico op (langdurige) leegstand en bijbehorende kosten. Daarnaast grijpt een huurder vaker een opzeggingsmogelijkheid aan om te heronderhandelen over een nieuwe huurprijs en looptijd. De fund manager onderhoudt intensief en proactief contact met alle huurders over ontwikkelingen binnen het bedrijf, huisvestingsplannen en huurderswensen. Op deze manier kan in een vroeg stadium worden bekeken of bestaande huurovereenkomsten verlengd kunnen worden, of dat er gezocht moet worden naar een nieuwe huurder. 14 Bouwfonds Office Value Fund NV Verkoopplan Aangezien de omstandigheden op de beleggingsen financieringsmarkt niet verbeterd zijn is verkoop op dit moment niet opportuun. Enerzijds worden de huurovereenkomsten als relatief kort beschouwd waardoor beleggers een hoger risicoprofiel aan de gebouwen toekennen. Daarnaast zijn met name lokale partijen actief op de beleggingsmarkt. Deze partijen kopen met relatief weinig vreemd vermogen en zijn alleen bereid te kopen tegen hoge kortingen waardoor met name gedwongen verkopen in aanmerking komen. De directie heeft op basis van deze gesprekken besloten om geen actief verkooptraject op te starten. De directie blijft echter wel alert om op verkoopmogelijkheden te kunnen anticiperen, in het geval die zich voordoen. Daarnaast zal de directie frequent contact met de makelaars onderhouden, teneinde de verkoop te kunnen opstarten zodra marktomstandigheden daartoe ten gunste zijn gewijzigd. Uiteraard wordt bij de uitvoering van het verkoopplan te allen tijde vanuit het belang van alle certificaathouders gehandeld. 1.5 Financieringen Het totaal bedrag van de aangetrokken financieringen bedroeg per 30 juni De financieringen zijn ondergebracht bij Hypothekenbank Frankfurt AG ( ) en Bouwfonds REIM ( ). Hypothekenbank Frankfurt AG In de leningsovereenkomst met Hypothekenbank Frankfurt AG zijn voorwaarden voor de Loan To Value (LTV) vastgelegd. Deze ratio geeft de hoogte van de uitstaande lening weer als percentage van de marktwaarde van de ondergezette gebouwen. Conform de leningovereenkomst mag de LTV maximaal 65% bedragen. Het fonds is met Hypothekenbank Frankfurt AG overeengekomen dat, overeenkomstig de eerder gemaakte afspraken, jaarlijks 2% van de 7 In de lening is het aflossingsbedrag opgenomen van dat gedurende de komende 12 maanden wordt afgelost hetgeen als kortlopende schuld is gekwalificeerd 8 Aangezien de lening een looptijd heeft van 1 jaar is het gehele bedrag als kortlopende schuld gekwalificeerd

16 40% Overzicht potentiële financiële leegstand per % 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% oorspronkelijke hoofdsom zal worden afgelost totdat de LTV onder de 65% uitkomt. Aangezien de LTV ultimo 2012 nog boven het niveau van 65% lag, namelijk 90,7%, is in het eerste halfjaar van afgelost. Op basis van de interne waardering per 30 juni 2013 bedraagt de LTV 98,1%. Bouwfonds REIM Financial Services BV De hypothecaire lening die destijds bij Bouwfonds REIM was afgesloten is per 1 mei 2013 overgenomen door Bouwfonds REIM Financial Services BV. Deze BV is een 100% dochter van Bouwfonds REIM. Alle rechten en verplichtingen van Bouwfonds REIM zijn middels de contractsovername overgegaan op Bouwfonds REIM Financial Services BV. De lening is verlengd met één jaar. Als voorwaarde voor verlenging is een aflossing op de lening overeengekomen van jaarlijks 2% van de oorspronkelijke hoofdsom indien de LTV tussen 50% en 65% bedraagt. Bij een LTV hoger dan 65% dient direct te worden afgelost tot een niveau van 65%. Aangezien de LTV op het moment van afsluiten 54,2% bedroeg (op basis van waardering ultimo 2012) heeft een aflossing plaatsgevonden van De rentemarge en de cross default convenant zijn ongewijzigd opgenomen. Er is een verlengingsmogelijkheid opgenomen van twee maal één jaar. Renteswaps Het totaal aan renteswapcontracten bedraagt met een gemiddelde rente van 3,65%. In januari en mei 2013 zijn renteswapcontracten afgelopen. De directie heeft besloten om voor de aflopende renteswapcontracten voorlopig geen nieuw rentederivaat af te sluiten gezien de zeer lage rentestand van de 3 maands Euribor. Het is namelijk niet de verwachting dat deze rente op korte termijn fors gaat stijgen. Uiteraard houdt de fund manager de ontwikkelingen op de kapitaalmarkt bij en bepaalt op basis hiervan of het beleid ten aanzien van de rentederivaten moet worden bijgesteld. Voor een gedeelte van de lening ter grootte van is de rente niet gefixeerd. Het niet gefixeerde gedeelte van de lening biedt flexibiliteit voor een eventuele gedeeltelijke vervroegde aflossing van de lening. 1.6 Wet- en regelgeving Per 22 juli 2013 is de AIFM-richtlijn in Nederland in werking getreden. De AIFM-richtlijn is een Europese richtlijn die regels stelt waaraan beheerders van beleggingsinstellingen moeten voldoen. De Nederlandse wetgeving waarin de AIFM-richtlijn is geïmplementeerd kent echter voor enkele beheerders en beleggingsinstellingen een uitzondering of vrijstelling. In het jaarverslag zal een verdere toelichting worden gegeven en zal halfjaarverslag

17 nader worden ingegaan op de mogelijke gevolgen voor het fonds. 1.7 Vooruitzichten In deze paragraaf worden de verwachtingen weergegeven over de economie, kantoren- en beleggingsmarkt. Daarnaast worden ook de fondsvooruitzichten beschreven. Economische ontwikkelingen Alle verwachtingen over de Nederlandse economie gaan uit van een gematigd economisch herstel. Er zal nog sprake zijn van economische krimp in 2013 en een stabilisatie tot lichte groei in De Rabobank 10 gaat vooralsnog uit van een krimp van 1,25% in 2013 en 0% groei in In het recente verleden zijn eerdere verwachtingen van herstel steeds te optimistisch gebleken of bleek het herstel van zeer kortstondige aard. Dit ligt ook nu op de loer. Bij een herstel zullen namelijk problemen zoals de werkloosheid nog doorijlen aangezien deze bij herstel vaak eerst nog verder oploopt. Aan de andere kant nodigen de lage rente en de grote reserves bij consumenten en bedrijven uit tot investeringen en consumptie. Als bij herstel het vertrouwen sterk toeneemt kan hierdoor de economische groei ook weer krachtiger zijn dan verwacht. Kantorenmarkt Gezien de verwachtingen voor economische groei ligt een krachtig herstel van de kantorenmarkt niet voor de hand. Pas bij een sterke werkgelegenheidsgroei zal de vraag naar kantoorruimte weer kunnen toenemen. Een belangrijke factor hierbij is de nog steeds bestaande verborgen leegstand. Veel bedrijven zijn namelijk royaal gehuisvest aangezien huurovereenkomsten vaak langlopend zijn, terwijl mensen al zijn afgevloeid. Recentelijk heeft de RGD nogmaals bevestigd dat de overheid een aanzienlijk deel van de nu in gebruik zijnde ruimte in de nabije toekomst zal verlaten. Het ligt kortom voor de hand dat de markt voorlopig nog ruim zal zijn, waarbij regionaal en lokaal de verschillen erg groot kunnen zijn. De moeilijke verhuurmarkt is inmiddels voor een belangrijk deel ingeprijsd in de waarde van kantoren. Gemiddeld zijn aanvangsrendementen hiermee een stuk aantrekkelijker geworden. Aangezien ook de renteniveaus erg laag zijn, kan dit tot aantrekkelijke beleggingsproposities leiden. Deze zijn echter door de lage financieringsbereidheid bij banken (met name ook wat betreft loan-tovalue), alleen bereikbaar voor partijen die voldoende eigen vermogen kunnen inbrengen. Tezamen met een toename van beleggingen door buitenlandse beleggers en particuliere beleggers zal de markt op termijn weer kunnen herstellen. Dit valt echter nog niet op korte termijn te verwachten. Fondsvooruitzichten Naar verwachting zal het resultaat van de bedrijfsvoering over 2013 op een hoger niveau uitkomen ten opzichte van Enerzijds zijn de inkomsten gestegen vanwege de eenmalige bate uit de schikking. Anderzijds ligt het totaal aan kosten op een lager niveau. De exploitatiekosten zullen naar verwachting op een lager niveau liggen aangezien minder onderhoudskosten zijn begroot. Hierbij is geen rekening gehouden met mutatie- en verhuurkosten of investeringen voor het gebouw in Nieuwegein. Het is namelijk lastig in te schatten wanneer verhuuractiviteiten leiden tot het contracteren van een huurder en welke kosten hiermee gepaard gaan. De overige bedrijfskosten zullen op een fractioneel hoger niveau liggen aangezien vanaf 2013 wederom, conform de grondslagen, wordt afgeschreven op de acquistiekosten van het gebouw aan de Oudenoord in Utrecht. De rentelasten zullen op een lager niveau liggen aangezien de rente van een groot deel van de lening nu variabel is waarbij de huidige rentestand zeer laag is. Bij het afgeven van bovenstaande verwachtingen is geen rekening gehouden met eventuele verkoop van gebouwen. De vastgoedportefeuille zal naar verwachting ultimo 2013 afgewaardeerd worden aangezien geen verbetering in marktomstandigheden wordt verwacht. De focus van de fund manager blijft liggen op het afsluiten danwel verlengen van huurcontracten. Hoevelaken, 12 augustus 2013 Bouwfonds Vastgoedfondsen Beheer BV ir. René Smeehuijzen MRE drs. Arie Willem Rozendaal 10 IRabobank, Conjunctuurbeeld Nederland, 2 juli Bouwfonds Office Value Fund NV

18 2. Halfjaarcijfers 2013 Op de halfjaarcijfers heeft geen accountantscontrole plaatsgevonden. Algemeen De naamloze vennootschap Bouwfonds Office Value Fund NV is opgericht op 8 oktober 2004 en is statutair gevestigd te Hoevelaken. De jaarrekening wordt opgesteld volgens de bepalingen van Titel 9 Boek 2 Burgerlijk Wetboek, de Wft alsmede met hetgeen voorgeschreven in het prospectus. Tevens zijn RJ 213 Vastgoedbeleggingen en RJ 615 Beleggingsinstellingen in aanmerking genomen bij het opstellen van de halfjaarcijfers. De directie van het Bouwfonds Office Value Fund NV wordt gevoerd door Bouwfonds Vastgoedfondsen Beheer BV (www. bouwfondsreim.nl/nl/fondsen/beheerders/bvb). Het fonds heeft geen personeelsleden in dienst. Toelichtende paragraaf ten aanzien van de continuïteit Het marktrisico is voor het fonds primair gelegen in de verhuurbaarheid, de verkoopbaarheid en de waardering van de vastgoedportefeuille alsmede de financiering van de fondsactiviteiten (en de aan de financiering gekoppelde voorwaarden). Per balansdatum 30 juni 2013 zijn de onzekerheden over de verhuurbaarheid en de waardering van de vastgoedportefeuille nog relatief groot en aan continue verandering onderhevig. Deze onzekerheden vloeien voort uit de aanhoudende economische crisis en de daarmee samenhangende gevolgen voor de vastgoed- en financieringsmarkt (zie ook kredietrisico op pagina 27). Grondslagen van waardering Voorzover niet anders is aangegeven zijn de activa, met uitzondering van de materiële vaste activa, en passiva gewaardeerd op nominale waarde. dan de aankoopprijs, worden de vastgoedobjecten gewaardeerd tegen aankoopprijs plus de nog af te schrijven aankoopkosten. In deze situatie worden de aankoopkosten gedurende de verwachte (resterende) looptijd van het fonds afgeschreven. Indien de marktwaarde lager is dan de aankoopprijs, worden de vastgoedobjecten gewaardeerd tegen marktwaarde plus nog af te schrijven aankoopkosten. In deze situatie wordt het verschil tussen marktwaarde en aankoopprijs ten laste van het resultaat van het fonds gebracht en worden de aankoopkosten gedurende de verwachte (resterende) looptijd van het fonds afgeschreven. Indien de marktwaarde hoger is dan de aankoopprijs plus de nog af te schrijven aankoopkosten dan worden de aankoopkosten niet meer afgeschreven. In het geval de marktwaarde hoger is geweest dan de aankoopprijs plus de nog af te schrijven aankoopkosten en vervolgens weer daalt onder de aankoopprijs plus de dan nog af te schrijven aankoopkosten, wordt vanaf dat moment lineair afgeschreven over de resterende looptijd van het fonds. Er vinden geen inhaalafschrijvingen plaats. Indien en zover de marktwaarde van de individuele vastgoedobjecten negatief afwijkt van de oorspronkelijke aankoopprijs kan de directie van het fonds besluiten tot een bijzondere waardevermindering van de geactiveerde aankoopkosten. Het al dan niet versneld afschrijven van de geactiveerde aankoopkosten is door de directie afhankelijk gesteld van de mate van leegstand in het betreffende object, de verwachte ontwikkelingen ten aanzien van de leegstand en de gevolgen ten aanzien van de waardeontwikkeling van het betreffende object. Het restant van de geactiveerde acquisitiekosten wordt in het jaar dat de leegstand ontstaat ineens afgeschreven. Materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd tegen de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat, conditie kosten koper. Indien en voorzover de marktwaarde lager is dan de aankoopprijs plus de nog af te schrijven aankoopkosten, maar hoger halfjaarverslag

19 Medio 2013 zijn de vastgoedbeleggingen intern gewaardeerd. Uitgangspunt voor de bepaling van de marktwaarde is de onderhandse verkoopwaarde ingeschat op basis van de huurinkomsten, leegstandsperiode, huurkortingen, mutatiekosten, de staat van onderhoud, locatie en andere specifieke omstandigheden. Vorderingen Debiteuren (huurvorderingen) worden opgenomen tegen nominale waarde, onder aftrek van eventuele voorzieningen voor oninbaarheid. Voorziening Een voorziening wordt gevormd voor verplichtingen waarvan het waarschijnlijk is dat zij zullen moeten worden afgewikkeld en waarvan de omvang redelijkerwijs is in te schatten. De omvang van de voorziening wordt bepaald door de beste inschatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen en verliezen per balansdatum af te wikkelen. Voorzieningen worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Herwaarderingsreserve Ongerealiseerde waardeverschillen, zowel positieve als negatieve, ten opzichte van de vorige waardering worden tot uitdrukking gebracht in het resultaat van het fonds en verwerkt in de herwaarderingsreserve. Indien de cumulatieve herwaardering op een complex negatief is, wordt het negatieve gedeelte verwerkt in de overige reserves. Gerealiseerde resultaten bij verkoop, zowel positieve als negatieve, worden eveneens tot uitdrukking gebracht in het resultaat van het fonds, inclusief de (eventuele) vrijval van de hieraan gerelateerde herwaarderingsreserve. Langlopende schulden De eerste waardering van schulden geschiedt tegen reële waarde, inclusief de direct toerekenbare transactiekosten. Na de eerste verwerking worden de schulden gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De geamortiseerde kostprijs medio 2013 wijkt niet af van de nominale waarde. Derivaten en hedge-accounting De vennootschap maakt gebruik van afgeleide financiële instrumenten zoals renteswaps ter afdekking van de gelopen risico s betreffende de renteschommelingen. Dergelijke financiële instrumenten worden bij de eerste waardering gewaardeerd tegen de reële waarde. Waar mogelijk past het fonds kostprijshedge-accounting toe voor de renteswaps. Onder kostprijshedge-accounting worden de renteswaps in de balans en de winst- en verliesrekening verwerkt op het moment dat ook de rente op de onderliggende hypothecaire leningen in de winst- en verliesrekening wordt verantwoord. Indien de afgedekte post tegen (geamortiseerde) kostprijs in de balans wordt verwerkt, betekent dit dat het derivaat ook tegen kostprijs gewaardeerd wordt. Om kostprijshedge-accounting toe te passen heeft het fonds de hegde relaties gedocumenteerd en test deze periodiek op effectiviteit. Indien van toepassing wordt het ineffectieve deel van de waardeverandering van de renteswaps verantwoord in de winst- en verliesrekening onder de financiële baten en lasten. Belastingen Het fonds is een fiscale beleggingsinstelling (fbi). Dit houdt in dat de belastingdruk voor vennootschapsbelasting voor het fonds nihil is. Gedurende de eerste helft van 2013 heeft het fonds steeds aan de criteria van de fbi status voldaan. Grondslagen voor resultaatbepaling Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de nettoopbrengsten, de kosten en andere lasten van de verslagperiode met inachtneming van de vermelde grondslagen. Verliezen welke hun oorsprong vinden in het boekjaar zijn in aanmerking genomen zodra deze voorzienbaar zijn. Huuropbrengsten Als huuropbrengsten zijn de aan de periode toe te rekenen huren exclusief servicekosten en omzetbelasting opgenomen. Exploitatiekosten De exploitatiekosten bestaan uit de direct met de exploitatie van vastgoedbeleggingen verband houdende kosten, zoals onroerende zaakbelasting, verzekeringspremies, onderhoudskosten en verhuurkosten; bij onbelaste verhuur verhoogd met de niet verrekenbare omzetbelasting. 18 Bouwfonds Office Value Fund NV

20 Niet verrekenbare omzetbelasting Betreft niet terugvorderbare omzetbelasting als gevolg van onbelaste verhuur. Managementkosten Onder managementkosten worden onder andere opgenomen de vergoedingen voor de directie uit hoofde van de managementovereenkomst en de asset managementovereenkomst en de kosten die verbonden zijn aan het administratieve en financiële beheer van de Stichting Administratiekantoor. De managementkosten zullen ten laste worden gebracht van het resultaat van het fonds. Grondslagen van opstelling van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de indirecte methode. Bij de bepaling van de mutatie in de omvang van de kortlopende schulden zoals opgenomen onder de veranderingen in het werkkapitaal zijn de (in het volgend jaar te betalen) aflossingsverplichtingen geëlimineerd. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest en winstbelasting worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Structureringskosten Op de aanvangsdatum zijn de éénmalige forfaitaire kosten in verband met de oprichting en de structurering van het fonds ad (excl. btw) aan het fonds in rekening gebracht. Deze kosten hebben onder meer betrekking op de adviseurskosten, oprichtingskosten, marketingkosten en de structureringsvergoeding ten behoeve van Bouwfonds Vastgoedfondsen Beheer BV. Deze kosten zijn vanaf de aanvangsdatum in vijf jaar lineair afgeschreven. Geactiveerde financieringskosten Verschuldigde afsluit- en transactiekosten met betrekking tot de financieringen worden geactiveerd en over de verwachte looptijd van de financiering lineair afgeschreven. Geactiveerde financieringskosten zijn opgenomen onder de acquisitiekosten. Financiële baten en lasten Interestbaten en soortgelijke baten; dit betreft interestbaten op liquide middelen en overige vorderingen. Interestlasten en soortgelijke lasten; hieronder zijn de interestlasten uit hoofde van de langlopende schulden en overige schulden begrepen. Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Als resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening worden gezien alle baten en lasten welke voortvloeien uit het beheren en exploiteren van vastgoedobjecten, één en ander in de ruimste zin. halfjaarverslag