INHOUD. Algemene informatie 5. Ontwikkeling Woon-Winkel Fonds 6. Profiel 9. Verslag van de Beheerder 11 Beleggingsbeleid

Transcriptie

1 JAARVERSLAG 2014

2 Algemene informatie 5 Ontwikkeling Woon-Winkel Fonds 6 Profiel 9 Verslag van de Beheerder 11 Beleggingsbeleid Jaarrekening Balans 28 Winst- en verliesrekening 29 Kasstroomoverzicht 29 Toelichting 31 Toelichting op de balans 36 Beleggingen 36 Vorderingen 37 Overige activa 37 Fondsvermogen 38 Langlopende schulden 39 Kortlopende schulden 40 Niet in de balans opgenomen verplichtingen/rechten 41 Risicoparagraaf 42 Toelichting op de winst- en verliesrekening 44 Netto opbrengst onroerend goed 44 Kosten van beheer van beleggingen 44 Overige baten en lasten 45 Overige bedrijfslasten 45 Kostenvergelijking 45 Financieringslasten 46 Toelichting op de onderscheiden posten van het kasstroomoverzicht 46 Fiscale positie 47 Overige gegevens 49 Voorstel uitkering 51 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 53 Bijlagen 57 Verloopstaat onroerend goed 58 Beleggingsportefeuille 60 Kostenopslag 67 Juridische structuur van het Fonds 68 INHOUD

3 Woon-Winkel Fonds is een beleggingsfonds naar Nederlands recht, opgericht op 31 maart De Voorwaarden van Beheer en Bewaring zijn opnieuw vastgesteld bij besluit van de vergadering van Participanten d.d. 3 april 2000 en zijn voor het laatst gewijzigd op 7 december BEHEERDER Beethoven Beheer B.V. p/a Stephensonstraat 31A 3846 AK Harderwijk Telefoon info@woonwinkelfonds.nl De directie bestaat uit: drs. R.H.J.B. Knobben mr. F.Y.M. van Zinnicq Bergmann BEWAARDER Woon-Winkel Fonds Bewaarbedrijf B.V. p/a Stephensonstraat 31A 3846 AK Harderwijk De directie bestaat uit: D. Overmeer mr. R. van de Kamp RAAD VAN TOEZICHT drs. J. Boogaard ing. J.W.G. Sanders ACCOUNTANT EY (Ernst & Young Accountants LLP) Zwartewaterallee DX Zwolle JURIDISCH ADVISEUR DLA Piper Amstelveenseweg AG Amsterdam ALGEMENE INFORMATIE 5

4 Fondsvermogen (bedragen zijn in duizenden euro s) Gestort kapitaal Herwaarderingsreserve Resultaat lopend boekjaar Aantal uitstaande Participaties Waarde per Participatie in 35,53 40,59 De waarde per Participatie is inclusief de voorgestelde uitkering van 0,-- (2013 en ,--) per Participatie Stand 1 januari in aantallen Uitgegeven Participaties - - Uitgegeven Participaties via herbeleggingen - - Ingekochte Participaties - - Stand 31 december in aantallen Winst- en verliesrekening (bedragen zijn in duizenden euro s) Netto opbrengst onroerend goed Gerealiseerde waardeveranderingen beleggingen (verkoop O.G.) Overige baten en lasten Kosten van beheer van beleggingen Overige bedrijfslasten Operationeel resultaat Herwaarderingen O.G Af Financieringslasten Totaal beleggingsresultaat Fondsvermogen en uitkering Netto vermogenswaarde (bedragen zijn in duizenden euro s) Aantal uitstaande Participaties Netto vermogenswaarde per Participatie in incl. uitkering 35,53 40,59 50,43 62,55 (Voorgestelde) uitkering in ,95 Netto vermogenswaarde per Participatie in excl. uitkering 35,53 40,59 50,43 60,60 Winst- en verliesrekening (bedragen zijn in duizenden euro s) Opbrengst uit beleggingen Kosten Totaal beleggingsresultaat

5 Operationeel resultaat (totaal beleggingsresultaat, exclusief herwaardering en financieringslasten en bedragen zijn in duizenden euro s) Herwaarderingen (bedragen zijn in duizenden euro s) Waarde ontwikkeling per Participatie bij volledige herbelegging (afgerond) (Waarde ultimo na kosten) ONTWIKKELING WOON-WINKEL FONDS 7

6 Projecten van Woon-Winkel Fonds Hallum Aduard Wagenborgen Drachten Beilen Stadskanaal Nieuw Weerdinge Emmeloord Hoogeveen Klazienaveen Nieuwleusen Hardenberg Amsterdam Haarlem Diemen Hilversum Hierden Apeldoorn Deventer Goor Hoogland Wassenaar Voorschoten Den Haag Zoetermeer Utrecht Rotterdam Tiel Dordrecht Andel Wemeldinge Roosendaal Hoeven Etten-Leur Son en Breugel Venlo Zaamslag Sluiskil 8

7 Woon-Winkel Fonds is een Fonds voor gemene rekening en is niet genoteerd op een effectenbeurs. Het Fonds is fiscaal transparant. Dat wil zeggen dat de fiscus door het Fonds heen naar de Participant kijkt. Hierdoor is het Fonds in principe niet belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Aangezien het Fonds voor de toepassing van de vennootschapsbelasting en de inkomstenbelasting transparant is, is niet het Fonds, maar zijn de Participanten belastingplichtig. Woon-Winkel Fonds is een closed-end beleggingsinstelling, gevestigd in Harderwijk. Het Fonds heeft geen personeel in dienst en is opgenomen in het register van de AFM. De waarde van de Participaties in het Fonds wordt, voor zover het een belegging betreft, in principe belast volgens de bepalingen die gelden voor Box 3. Daar waar in het Fonds te omvangrijke activiteiten plaatsvinden die door de fiscus beschouwd kunnen worden als ondernemingsactiviteiten kan het deel van de opbrengsten dat voortkomt uit die activiteiten belast worden volgens de regels voor Box 1. Dergelijke activiteiten hebben overigens in 2014 niet plaatsgevonden. Het Fonds biedt Participanten de mogelijkheid rechtstreeks te beleggen in een gespreide portefeuille onroerend goed die overwegend bestaat uit verhuurde woningen en winkels. Daarnaast kan ook belegd worden in kantoren en bedrijfsgebouwen. Hypothecaire financieringen kunnen worden aangetrokken tot een maximum van 75% van de onderhandse verkoopwaarde van de onroerendgoedportefeuille van het Fonds. Woningen waarbij de huur wordt opgezegd zullen in de regel verkocht worden. Het Fonds kan tevens woningen in verhuurde staat verkopen. Winkels waarbij de huur wordt opgezegd zullen in principe opnieuw verhuurd worden. Minimaal 20% van de onroerendgoedbeleggingen bestaat uit winkels. Maximaal 10% van de totale beleggingen van het Fonds kan belegd worden in onroerend goed dat bij aankoop voor minder dan 50% verhuurd is. Het Fonds belegt uitsluitend in Nederland. Voor de Participaties is geen beursnotering aangevraagd. De Participaties luiden op naam. Uitgifte en inkoop van Participaties kan eenmaal per jaar plaatsvinden, dit wordt geregeld in het Prospectus. De minimuminleg per Participant bedraagt Hiernaast kan uitgifte van Participaties plaatsvinden op de zevende werkdag na vaststelling van de jaarrekening van het Fonds uit hoofde van herbelegging van uitkeringen door het Fonds aan Participanten. * Indien de normale bedrijfsuitoefening van het Fonds het toelaat, zullen het directe resultaat (ontvangen huur minus betaalde rente en gemaakte kosten) alsmede het aan het Fonds toekomende deel in de gerealiseerde winst bij verkoop van onroerend goed aan de Participanten worden uitgekeerd. De overige bij verkoop van onroerend goed vrijkomende middelen worden zoveel mogelijk herbelegd in onroerend goed of aangewend voor aflossing. De jaarverslagen, waaronder begrepen de jaarrekeningen, van het Fonds verschijnen uiterlijk binnen vier maanden na afloop van het boekjaar. De boekjaren zijn gelijk aan de kalenderjaren. Daarnaast stelt de Beheerder jaarlijks in de maand augustus een halfjaarbericht op. De verslagen liggen ter inzage en zijn te verkrijgen bij de Beheerder van het Fonds. Het zal tevens op de Website worden geplaatst en daarvan gedownload kunnen worden. * Het Fonds is in de jaarvergadering van 29 januari 2013 gesloten voor toe- en uittreding. Over eventuele toe- en uittreding in 2015 zal in de jaarvergadering van 19 februari 2015 besloten worden. PROFIEL 9

8 VERSLAG VAN DE BEHEERDER

9

10 Het jaar 2014 is voor Woon-Winkel Fonds teleurstellend afgesloten. Ondanks een verbetering van het positieve bedrijfsresultaat van (13,8%) ten opzichte van (8,1%) over 2013, hebben de - per saldo - afwaarderingen op de portefeuille geleid tot een negatief totaal resultaat ad De afwaarderingen ( 3,3 miljoen) waren aanzienlijk lager dan in 2013 ( 4,3 miljoen) en hadden met name betrekking op de waarde van het commercieel gedeelte van de portefeuille. Voor de waarde van de woningen lijkt stabiliteit nu eindelijk bereikt. De Beheerder heeft in 2014 vier woningen en vier garages verkocht. Het huidige economische klimaat en de verscherpte normen van de taxateurs hebben geresulteerd in een afwaardering van 3,3 miljoen op de gehele vastgoedportefeuille van 72,4 miljoen ten opzichte van 4,3 miljoen in De Beheerder zal dan ook geen uitkering voorstellen in de Participantenvergadering, voor meer informatie wordt verwezen naar de continuïteitsparagraaf op pagina 32. Net als vorig jaar zit de uitdaging voor Woon-Winkel Fonds in het verlagen van de leverage. Daarnaast was het stabiliseren van de financieringssituatie en het verder verbeteren van het operationele resultaat essentieel voor het Fonds. Woningverkopen hebben in het algemeen een positief effect op de omzetcijfers van de winkels (inclusief die van Woon-Winkel Fonds). Elke verkochte woning zorgt voor een impuls in de omzet van winkels, bouw en dienstondersteunende bedrijven. Dit heeft weer een positief effect op de werkgelegenheid. Een gezonde woningmarkt is van essentieel belang. De stille reserve van het woningbezit van het Fonds is dit jaar na hertaxatie afgenomen. Per jaar ultimo bedroeg de stille reserve tegenover in Deze afname wordt veroorzaakt door de verkoop van de woningen en een lagere getaxeerde leegwaarde bij een gelijkblijvende taxatiewaarde. VERSLAG VAN DE BEHEERDER De bezettingsgraad van de winkels is nagenoeg op peil gebleven, mede door de investeringen in de portefeuille. Hierdoor heeft de Beheerder de gewogen gemiddelde looptijd van de commerciële contracten kunnen vasthouden op het peil van 3,5 jaar. De dotatie aan de voorzieningen voor oninbare debiteuren is gestegen met In 2014 was dit ten opzichte van in Het aantal verkopen in 2014 is gelijk gebleven ten opzichte van voorgaand jaar, echter de verkoopprijs per woning is licht gedaald. Hierdoor is de verkoopopbrengst gedaald ten opzichte van Het directe resultaat is gestegen ten opzichte van vorig jaar en daarmee laat Woon-Winkel Fonds zien dat het die kosten en opbrengsten, waar het Fonds invloed op kan uitoefenen, goed onder controle heeft. (Direct resultaat is het totaal beleggingsresultaat exclusief herwaarderingen). Vastgoedmarkt De internationale vastgoedbeleggers hebben in 2014 de weg naar de Nederlandse markt weer gevonden. In 2009 waren zij goed voor amper 17% van de investeringen. In 2014 is dat percentage tot en met het derde kwartaal opgelopen tot 65%. Record na record werd verbroken. Het Duitse Patriza sloot met de koop van 5500 Vestia-woningen voor 577 miljoen de grootste deal ooit op de Nederlandse huurwoningmarkt. De Amerikaanse private-equity onderneming Lone Star kocht 32 Nederlandse kantoorpanden. Sinds de crisis ging er niet zo n grote kantoorportefeuille van de hand. Door deze megadeals liep het investeringsvolume rap op. Vastgoedadviseur CBRE verwacht dat het totale beleggingsvolume in 2014 uitkomt op 9,5 miljard, bijna een verdubbeling ten opzichte van Naar verwachting stijgt dit volume in 2015 door. Na jaren van crisis en fraudeschandalen is het sentiment verbeterd. 13 >

11 > Woningmarkt Wat betreft de woningmarkt is het vertrouwen sterk toegenomen in Sinds de dip in december 2012 is de vertrouwensindicator van Vereniging Eigen Huis aanhoudend gestegen. In november bereikte de indicator met een waarde van 105 het hoogste niveau sinds het begin van de reeks in Toch zit de schrik er nog in. Een kleine meerderheid van de geënquêteerde huishoudens geeft de voorkeur aan een huurwoning. Dit staat in schril contrast met de periode vóór de crisis. Toen had een ruime meerderheid van de huishoudens nog een voorkeur voor een koopwoning. Het hernieuwde vertrouwen in de woningmarkt is toe te schrijven aan een aantal factoren. Om te beginnen is er meer zekerheid over de fiscale behandeling van de eigen woning. Daarnaast is kopen bij het huidige prijsniveau veel aantrekkelijker voor kopers. De combinatie van waardedaling en de lagere rentestanden in de afgelopen jaren leidt tot een verbeterde betaalbaarheid. Afgezet tegen het netto inkomen zijn de netto woonlasten exclusief aflossingen historisch laag. Ook in vergelijking tot huren wint kopen aan glans. Zowel in 2013 als in 2014 lag de gemiddelde huurverhoging in het gereguleerde huursegment op 4%. Financieringen Nederlandse banken rapporteren voor de derde achtereenvolgende keer een stijgende kredietaanvraag naar woninghypotheken: per saldo meldt 78% van de Nederlandse bankensector een toename van de vraag naar deze vorm van krediet. Als relevante factoren voor de toename van de hypotheekvraag worden het betere vooruitzicht op de woningmarkt en het gegroeide consumentenvertrouwen genoemd. Voor het vierde kwartaal van 2014 voorzag een overgrote meerderheid van de banken een verdere opleving, echter bij het opmaken van de jaarrekening was dit nog niet bekend. ING Real Estate stelt 500 miljoen extra ter beschikking voor vastgoedleningen. ING is daarmee de eerste Nederlandse bank die het loket weer opent voor vastgoedleningen. Sinds het begin van de crisis houden de banken de hand op de knip. In de vastgoedmarkt wordt extra financieringsruimte door banken met open armen ontvangen. Op dit moment zijn het vooral private investeerders die extra geld willen steken in Nederlands vastgoed. Zij eisen echter rendementen die over het algemeen nog steeds niet gehaald kunnen worden. Winkels De winkelmarkt verkeert nog steeds in lastig vaarwater. Daadwerkelijk herstel in de consumentenbestedingen laat ook in 2015 op zich wachten. Syntrus Achmea Real Estate & Finance (SAREF) ziet daarbij wel een steeds duidelijker tweedeling. Waar SAREF enerzijds generiek dalende huren en oplopende leegstand ziet, geldt het tegendeel voor de beste locaties in de grootste steden die naast winkelen wat extra s bieden in de vorm van horeca, cultuur en vermaak: totalretail. Qua rendement/risicoprofiel kan op lange termijn het best worden belegd in deze binnensteden, evenals in de nog altijd goed presterende dominante boodschappencentra. De structurele en conjuncturele effecten hebben veel impact op het vastgoed in de winkelmarkt. Vraag en aanbod zijn al een tijd niet meer met elkaar in verhouding. Er is sprake van overaanbod aan winkels en het deel dat structureel leegstaat, groeit in omvang. Er is binnen de winkelmarkt een duidelijke polarisering zichtbaar. Dit uit zich in verschillen in leegstand per locatie; niet alleen per regio of type winkelgebied, maar ook binnen winkelgebieden. Op A-locaties in de 15 grootste steden blijft de leegstand met maximaal 2% onveranderd laag. In de vijf grootste winkelsteden blijven ook de B1-locaties met een leegstandspercentage van 2,5% buiten schot. Op overige locaties loopt de leegstand flink op. 14

12 Voor ondersteunende winkelgebieden, waar veel van de dagelijkse boodschappen worden gedaan, is eveneens een belangrijke rol weggelegd voor de ondernemers. Zij zullen zich op een actieve manier moeten inzetten om de wispelturige consument in een snel veranderende omgeving op de juiste manier te kunnen bedienen. Actief winkelcentrummanagement moet daarnaast zorgen dat deze winkelgebieden blijvend op het vizier van de inwoners van een wijk, dorp of stad blijven staan. De ontwikkelingen op de winkelvastgoedmarkt hebben duidelijk hun weerslag op de waardering van winkelvastgoedbeleggingen. Op bijvoorbeeld plekken waar de leegstand verder oploopt, gaan markthuurdalingen gepaard met flinke waardedalingen. Dat komt doordat ook de yields voor deze locaties zijn opgelopen. Door het inprijzen van waardedalingen door verkopers enerzijds en de inschatting van kopende partijen dat de bodem in zicht is anderzijds, zat in 2014 het transactievolume voor winkelvastgoed weer flink in de lift. Over de gehele linie wordt verwacht dat de yields licht zullen dalen als gevolg van een dalende risicopremie op vastgoed. Dalende markthuren zorgen op de meeste locaties echter voor een beperkt totaalrendement. Qua rendement/risicoverhoudingen ontstaat er dus een steeds scherper onderscheid tussen de verschillende winkellocaties. Sinds het begin van de economische crisis in 2008, zijn in Nederland zo n winkels verdwenen, het overgrote deel na faillissement. Aan het eind van 2014 waren er nog circa over. Afgelopen jaren gingen bijvoorbeeld landelijke ketens als Mexx, Halfords, Henk ten Hoor Textiel, BS Budgetstore, De Block, De Harense Smid, Free Record Shop, Polare, De Slegte en Siebel failliet. Een aantal ging overigens in sterk afgeslankte vorm verder. Een persoonlijk drama voor de betrokkenen, maar voor het hele winkellandschap is het beter. Nederland heeft veel te veel winkels. Vlak voor de crisis waren er winkels, dat was volgens Q&A (marktonderzoeker) zo n 35% tot 40% te veel. Vooral in de elektronicabranche zijn de afgelopen jaren winkelketens gesneuveld als It s Electronics, Modern, Block, Prijstopper en De Harense Smid. Daar is het aantal zaken zeker met een kwart afgenomen, maar de winkels die overblijven, krijgen nu meer lucht. De huurprijzen van winkelpanden in Nederland zijn in 2014 verder gedaald. Gemiddeld gingen zij met 2,52% omlaag, meldde vastgoedadviseur Jones Lang LaSalle (JLL). Het is het vijfde jaar op rij dat de winkelhuurprijzen dalen. De daling komt vooral doordat consumenten nog altijd de hand op de knip houden. Retailers met uitbreidingsplannen zijn dan ook dun gezaaid. Ook de opkomst van webwinkels speelt een rol. De vastgoedadviseur signaleert een dalende vraag naar zogenoemde A1-winkelruimte, waarbij het gaat om panden in de beste winkelstraten van een stad. Die trend speelt vooral in kleine en middelgrote steden, maar ook grote steden worden steeds vaker met deze ontwikkeling geconfronteerd. Alleen de absolute top van winkelstraten onttrekt zich aan deze trend. > VERSLAG VAN DE BEHEERDER 15

13 > Winkels van Woon-Winkel Fonds Woon-Winkel Fonds heeft de huuropbrengsten nagenoeg stabiel kunnen houden. De reden hiervan is dat er een aantal huurovereenkomsten is verlengd of opnieuw afgesloten maar tegen een lagere huurprijs. Daartegenover staat wel dat de huurovereenkomsten die verlengd zijn ook verlengd zijn voor meerdere jaren, zodat er een zekerheid voor een lange periode is. De ervaring uit eigen portefeuille, waarbij opgemerkt wordt dat de getaxeerde huurwaarde in lijn is gebleven met de huuropbrengsten, leert dat de huuropbrengsten stabiel zijn. Mede door de investeringen in de winkelportefeuille ( in 2014) en voortdurende aandacht voor het in stand houden en verbeteren van de kwaliteit. Voor 2015 en later heeft Woon-Winkel Fonds een aantal verbouwingen gepland: Utrecht, verbouwing gevel Prénatal en Sleep 4 Less; Andel, verbouwing Spar supermarkt met bovenwoningen; Venlo, verhoging van plafond en verbetering van de uitstraling. Voor deze verbouwingen zijn bij het opmaken van de jaarrekening 2014 nog geen verplichtingen aangegaan. Woningen De perspectieven voor de Nederlandse huurwoningmarkt zijn in een ongekend tempo verbeterd. Tegelijkertijd is sprake van toenemende concurrentie voor institutionele investeerders. Die concurrentie komt van binnenlandse, maar steeds vaker ook van buitenlandse investeerders. Daarnaast begint de koopsector terrein te winnen. Ontwikkelaars die de afgelopen jaren voor verhuur kozen, richten hun pijlen nu steeds vaker op de fiscaal gestimuleerde koopwoningmarkt. Toenemende concurrentie betekent dat beleggers meer risico s accepteren. De Nederlandse woningmarkt liet het afgelopen jaar een duidelijke omslag zien, zowel aan de gebruikersals aan de beleggerskant. Aan de gebruikerskant nam het aantal transacties op de koopmarkt onverwacht snel toe. In lijn daarmee, maar voorzichtiger, laten ook woningprijzen sinds halverwege 2013 herstel zien. Er is dan ook veel latente vraag op de woningmarkt. Veel woningkopers en huurders hebben vanwege economische onzekerheid hun verhuizing in de afgelopen jaren uitgesteld. Hier en daar waren woningen eenvoudigweg niet verkoopbaar, maar dat is langzaam aan het veranderen. Wel is er de potentiële restschuld die veel huishoudens er nog van weerhoudt om een nieuwe stap in hun wooncarrière te zetten. De latente vraag kan samen met de fors teruggelopen woningbouwproductie en de aanhoudende groei van het aantal huishoudens tot een versnelde prijsstijging op de woningmarkt leiden. Daar komt bij dat de rente momenteel erg laag is, in combinatie met de prijsdaling van de afgelopen jaren heeft dit de betaalbaarheid van veel woningen fors verbeterd. Voor de langere termijn wordt een stijging van de rente verwacht die het tempo van de prijsstijging wat zal afremmen. Herstel van de koopwoningmarkt leidt weliswaar tot het wegvallen van conjuncturele huurders, maar zorgt tegelijkertijd wel voor positieve waardegroei en dus een hoger indirect rendement. Een te snelle stijging van de rente kan zorgen voor een extra vraag naar huurwoningen van huishoudens die de hoge maandlasten van een hypotheek niet kunnen of willen opbrengen. De woningmarkt blijft aantrekken, het herstel was in het laatste kwartaal van 2014 zelfs beter dan verwacht. Toch geldt dit niet voor alle regio s. Er zijn nog veel huizenbezitters die er niks van merken. Deze tweedeling zal ook 2015 nog beheersen, stelt voorzitter Ger Hukker van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). Hoewel de NVM verwacht dat het herstel dit jaar doorzet, blijven er grote regionale verschillen. Uit een uitgebreid buurtonderzoek dat de makelaarsvereniging deed blijkt dat de meest dynamische woningmarkten in de grootstedelijke 16

14 gebieden te vinden zijn. Driekwart van alle buurten daarentegen profiteert nog niet van de prijsstijgingen. Van de tien meest dynamische markten van Nederland, zijn er liefst acht in Amsterdam te vinden. Deze bevinden zich in een ring net buiten de grachtengordel, zoals de Oosterparkbuurt en Weesperzijde. In 2015 kunnen Nederlanders minder hypotheek krijgen voor de aankoop van een huis, blijkt uit een nieuwe berekening van Hypotheek Visie. Dat heeft vooral gevolgen voor de jonge starter op de woningmarkt. Volgens het Nibud kunnen inkomens tot volgend jaar 3% tot 6,5% minder lenen. Volgens berekeningen van Hypotheek Visie kan het verschil veel groter zijn, tot wel 15,6%. Niet alleen kan er minder geleend worden in verhouding tot de waarde van de woning (in 2014 was dit 104%, in 2015 is dit 103%), ook het maximale hypotheekbedrag om te lenen op basis van inkomen daalt. De gevolgen voor mensen met lagere inkomens zijn groot. Kon de jonge starter op de woningmarkt met een inkomen van in 2014 nog op zoek naar een woning rond de , in 2015 moet hij gaan uitkijken naar een woning in de prijsklasse net boven de , aldus Hypotheek Visie. De daling van het te lenen bedrag komt door de lagere financieringslastpercentage die Nibud voor het komende jaar heeft vastgesteld. Het Nibud heeft de maximale financieringslast (dat deel van het inkomen dat gebruikt mag worden voor woonlasten) voor volgend jaar anders berekend. Er wordt ook rekening gehouden met mogelijke onvermijdbare uitgaven, als hoge zorgkosten of de komst van kinderen. Woningen van Woon-Winkel Fonds De Beheerder van Woon-Winkel Fonds verwacht dat de transactieprijzen in 2014 het dieptepunt hebben bereikt en weer langzaam zullen stijgen. Het segment waar Woon-Winkel Fonds in belegt, woningen tot , is minder conjunctuur gevoelig dan de rest van de markt en de waardedalingen zullen geringer zijn. Voor Woon-Winkel Fonds geldt dat de huurmarkt verder is versterkt. Dit heeft geleid tot hogere huurprijzen en een goede bezettingsgraad. Het verschil tussen de gerealiseerde huren in de Woon- Winkel Fonds portefeuille en de naar de inschatting van de Beheerder maximaal redelijke huren bedraagt bijna De Beheerder verwacht de komende jaren dat de mutatiegraad van de woningen stabiel zal blijven en dat het aantal verkopen geëxtrapoleerd kan worden op basis van 2014, waarin vier woningen en vier garages werden verkocht. Dit geeft het Fonds de mogelijkheid om het eigen vermogen te versterken en het vreemd vermogen te laten dalen. De woningen van Woon-Winkel Fonds worden getaxeerd op complexniveau. In de afgelopen jaren zijn de afslagen voor vastgoedcomplexen verder toegenomen wat voor een belangrijk deel wordt veroorzaakt door de beperkte financierbaarheid van woningen. De stille reserve is dit jaar na hertaxatie afgenomen, omdat er een aantal woningen en garages is verkocht en de getaxeerde leegwaarde ook is gedaald. Verhuurdersheffing voor Woon-Winkel Fonds In 2014 had Woon-Winkel Fonds 161 (2013: 178) (van de 203 (2013: 209)) woningen die aan de criteria voldoen en deze hadden een totale WOZ waarde van (2013: ). De verhuurdersheffing bedroeg (2013: 3.019) over De berekening voor de komende jaren ziet er als volgt uit: Jaar Tarief Heffing ,381% ,449% ,491% ,536% VERSLAG VAN DE BEHEERDER 17

15 Fondsrendement Woon-Winkel Fonds heeft 2014 afgesloten met een positief direct resultaat van 13,8% ( ), tegenover 8,1% in 2013 ( 1.245,684). Er heeft in 2014 een negatieve herwaardering Onroerend Goed van 26,3% ( ) plaatsgevonden, tegenover 27,6% in 2013 ( ). Dit resulteert per saldo in een negatief fondsrendement van 12,5%. In de vergadering van Participanten zal de Beheerder dan ook geen uitkering voorstellen. In onderstaand overzicht staan de belangrijkste fondsgegevens over de afgelopen jaren vermeld. Fondsvermogen en uitkering Netto vermogenswaarde (bedragen in duizenden euro s) Aantal uitstaande Participaties Netto vermogenswaarde per Participatie in incl. uitkering 35,53 40,59 50,43 62,55 68,96 (Voorgestelde) uitkering in 0,-- 0,-- 0,-- 1,95 3,90 Netto vermogenswaarde per Participatie in excl. uitkering 35,53 40,59 50,43 60, Winst- en verliesrekening (bedragen in duizenden euro s) Opbrengst uit beleggingen (voor herwaardering en verkoopresultaten) Verkoopresultaten O.G Overige baten Kosten van beheer van bewaring Overige bedrijfslasten Operationeel resultaat Herwaarderingen O.G Af Financieringslasten Totaal beleggingsresultaat Totaal fondsrendement - 12,5% - 19,5% - 16,8% - 3,9% 6,0% Uitkering 0,0% 0,0% 0,0% 3,0% 6,0%

16 Beleggingsportefeuille Het belegd vermogen 2014 is inclusief investeringen, verkopen en herwaardering gedaald van 72,4 miljoen naar 69,3 miljoen. Ook in 2014 is het beleid van upgraden van de portefeuille doorgezet. Zoals blijkt uit de toelichting op de balans is het afgelopen jaar geïnvesteerd in de winkel- en woningportefeuille. Daarnaast stond de beheersing van de exploitatiekosten en verbetering van het directe rendement centraal. Ook voor 2015 zal de Beheerder dit beleid doorzetten. Het totale fondsresultaat is uitgekomen op -/ wat resulteert in een rendement van 12,5% negatief. De verkopen uit de vastgoedportefeuille tonen een positief resultaat van ten opzicht van de balanswaarde per 1 januari De herwaardering van de portefeuille wordt jaarlijks uitgevoerd door gerenommeerde taxateurs en bedraagt per saldo negatief, wat neerkomt op 4,51% van het belegd vermogen. Meer informatie over de beleggingsportefeuille vindt u in bijlage 2 op pagina 60. Beleggingen Woon-Winkel Fonds (in percentages) Overige Winkels Woning 20 0 Overige Winkels Woningen VERSLAG VAN DE BEHEERDER 19

17 Portefeuille Jaarlijks wordt de portefeuille aan het eind van het jaar getaxeerd, wat inzicht geeft in zowel de beleggingswaarde als huurwaarde van de portefeuille. Uit de laatste taxaties blijkt dat de huuropbrengsten van het commerciële onroerend goed 104% bedragen van de huurwaarde. De contracten van het commercieel onroerend goed hebben per 31 december 2014 nog een looptijd van 3,5 jaar ten opzichte van 3,5 jaar eind vorig jaar. Aankopen Mede gelet op de beperkte financieringsmogelijkheden hebben er in 2014 geen aankopen plaatsgevonden. Verkopen Over geheel 2014 zijn er vier woningen en vier garages verkocht en getransporteerd. De verkopen vertegenwoordigen een boekwaarde van De gerealiseerde verkoopprijzen liggen in lijn met de reeds gerealiseerde verkoopprijzen in de desbetreffende complexen en liggen hoger dan de getaxeerde leegwaarden per ultimo De woningverkopen hebben plaatsgevonden in Etten- Leur, Diemen (2) en Drachten. In het eerste halfjaar zijn er twee woningen verkocht en in het tweede halfjaar ook nog eens twee. Hoe de markt voor woningverkopen uit de portefeuille van Woon-Winkel Fonds in 2015 zal zijn laat zich moeilijk voorspellen. De voornaamste obstakels zullen ook in 2015 politieke beslissingen en de financierbaarheid zijn. Verbouwingen Bij de aankoop van het pand in Son & Breugel in 2005 is rekening gehouden met een dakvervanging binnen een termijn van 3-4 jaar voor een bedrag van Voor dit bedrag heeft de Beheerder een voorziening aangehouden, maar door het plegen van regelmatig dakonderhoud heeft de Beheerder deze vervanging weten uit te stellen tot dit jaar. Het dak is compleet (9.000 m²) van een nieuwe laag voorzien voor een bedrag van ,--, waardoor een besparing is gerealiseerd van (t.o.v. de oorspronkelijke voorziening, de voorziening was per ultimo 2013 teruggebracht tot ) en uitstel van onderhoud van 10 jaar. Ook de daken van de panden aan de Griendtsveenweg in Hoogeveen zijn dit jaar voorzien van een nieuwe laag dakbedekking en hier is tevens nieuwe isolatie aangebracht. Hiermee is het dak voor de komende 20 jaar gewaarborgd en voor de huurders in Hoogeveen heeft het als extra voordeel dat hun winkels nu beter geïsoleerd zijn en een beter energielabel krijgen. Vorig jaar heeft de Beheerder reeds gemeld dat de verbouwing van de Aldi in Hoogeveen naar tevredenheid van beide partijen is afgerond en inmiddels is de verbouwing en vergroting van de Coop 20

18 binnen ditzelfde winkelcentrum ook afgerond. Door deze verbouwing is er ook een extra winkelunit van circa 300 m² bij gekomen en deze unit is verhuurd aan Kruidvat per 1 oktober Dit betekent dat het winkelcentrum op 1 unit na volledig verhuurd is. Daarnaast is het parkeerterrein voor het winkelcentrum grotendeels opnieuw bestraat en ingericht. Er zijn 23 extra parkeerplaatsen bijgekomen waarmee ruimschoots voldaan wordt aan de parkeernorm. De vergroting van het winkelcentrum bracht ook met zich mee dat er extra parkeerplaatsen noodzakelijk waren en dat is met de herinrichting van het parkeerterrein gerealiseerd. Door al deze wijzigingen is het winkelcentrum aanzienlijk verbeterd en versterkt en voorbereid op de toekomst. Daarnaast merken de huurders dat de omzetten weer stijgend zijn. In Drachten is de eerste fase van de herontwikkeling van het centrumplan afgerond is er begonnen met de tweede fase. Voor de complexen geldt dat de uitstraling sterk is verbeterd doordat de betonnen galerij-/balkonhekken van de flats zijn gesloopt en hier nieuwe hekken van staal en glas zijn teruggeplaatst. De gebruikersvriendelijkheid van het complex zal komend jaar vergroot worden door de ophoging van de galerijvloeren. Hierdoor zullen de woningen makkelijker toegankelijk worden en voldoen de woningen weer aan de eisen van deze tijd. Na plaatsing van nieuwe energiezuinige liften in 2015 is het complex zijn tijd weer vooruit. Al deze ontwikkelingen zullen de verhuurbaarheid en verkoopbaarheid vergroten. Nieuwe contracten Naast de gebruikelijke mutaties in de woningportefeuille is dit jaar nog een aantal nieuwe contracten afgesloten. Voor het Fonds is het van belang om zekerheid te hebben dat huurders voor langere tijd een huurcontract aangaan. In deze tijd ziet de Beheerder echter ook vaak dat huurders niet ver vooruit durven te kijken en zich liever niet voor een lange tijd binden. Het is toch gelukt het afgelopen jaar een aantal nieuwe contracten af te sluiten of te verlengen. In Hoogeveen (Winkelcentrum De Wielewaal ) is per augustus 2014 na de verbouwing een nieuwe 10-jarige huurovereenkomst afgesloten met de Coop met een meerhuur van op jaarbasis. Per 1 oktober 2014 is daar ook een nieuwe 5-jarige huurovereenkomst met de Kruidvat afgesloten. Tevens is een drietal jaarcontracten met Spar Holding omgezet naar huurcontracten voor 5 jaar. Het betreft de Spar in Aduard, Hallum en Stadskanaal. > 21

19 > In Son & Breugel is er een indeplaatsstelling geweest van de voormalige unit van Beter Bed. Volop Eindhoven B.V. onder de naam van Haco heeft de huurovereenkomst overgenomen en heeft de winkel aangepast naar hun eigen wensen. In Hoeven is de huurovereenkomst van de dames kapper overgegaan op een nieuwe huurder. In Klazienaveen heeft er ook een indeplaatsstelling plaatsgevonden. Daar heeft een schoonheidssalon de huurovereenkomst overgenomen van de makelaar. De nieuwe huurder heeft de winkel verbouwd. Leegstand De leegstand in de gehele portefeuille bedraagt per 31 december ,8% t.o.v. 6,1% in Deze stijging is grotendeels (voor bijna 2%) het gevolg van de afkoop van het huurcontract van de Aldi in Hoeven. De afkoopsom (van het huurcontract en de exploitatieverplichting) ad is in de jaarrekening 2014 als eenmalige bate verantwoord. Daarnaast is een aantal leegstaande winkelruimtes nog steeds niet verhuurd. Debiteurenbeheer Voor Woon-Winkel Fonds heeft de economische recessie ook ten aanzien van het debiteurenbeheer gevolgen gehad. De voorziening dubieuze debiteuren steeg tot per ultimo 2014 (2013: ). De debiteurenstand per december 2012 bedroeg en per 31 december Niettemin daalde de netto debiteurenstand in 2014 naar (2013: ). Deze daling komt door strenger debiteurenbeheer, daarnaast zijn alle probleemdebiteuren voorzien. Fondsvermogen en groei In 2014 zijn er geen nieuwe Participaties uitgegeven en zijn er ook geen Participaties ingekocht. Hiertoe is in de jaarvergadering van 2013 mede op advies van de banken besloten met het oog op het kapitaal en de leverage. De verhouding tussen het eigen vermogen en de hypothecaire financieringen bedraagt per ultimo 2014: 21%/79%. Financiering en continuïteit In 2014 is er veelvuldig overleg geweest met zowel Propertize als de FGH Bank. De leningen van Propertize zijn (medio januari 2014) verlengd tot 1 januari 2016 en in de gesprekken met Propertize hebben zij aangegeven deze leningen graag langjarig te willen verlengen. Wel heeft Propertize aangegeven dat ze in overleg met de FGH Bank op basis van een nadere analyse van de portefeuille, de resultaten en de prognoses de mogelijkheden voor langjarige financiering nader willen bekijken. In maart 2014 heeft de FGH Bank, net voor de jaarvergadering, besloten Woon-Winkel Fonds onder Bijzonder Beheer te plaatsen. Achtergrond hiervoor was 3 jaar negatief resultaat, de waarde van de portefeuille gerelateerd aan het obligo en de liquiditeitsprognose over Nadat FGH Bank een duidelijker inzicht in de cijfers en de prognoses van Woon-Winkel Fonds had verkregen heeft de bank in augustus 2014 aangegeven het beheer weer te willen normaliseren en dit is in oktober 2014 geëffectueerd. In deze periode zijn de aflopende leningen verlengd tot 1 januari Om beide financiers meer op een lijn te krijgen heeft er in 2014 al een gesprek plaatsgevonden met beide financiers hetgeen door alle partijen als zeer positief is bestempeld. Deze lijn zal in 2015 voortgezet worden. Op dit moment zijn er, ook gezien bovenstaande ontwikkelingen, geen verdere gesprekken met andere banken voor herfinanciering. Pas als het hefboompercentage (verhouding vreemd/eigen vermogen) aanzienlijk verbeterd is zullen deze gesprekken weer opgepakt worden. Naast deze 22

20 beperking zullen ook de liquiditeitsruimte in de bancaire sector, de algemene economische ontwikkelingen en de fondsstructuur een rol spelen. Het Fonds blijft naar verbetering van de financieringscondities streven. Voor een nadere toelichting omtrent de continuïteit van het Fonds wordt verwezen naar pagina 32 van de jaarrekening onder het kopje continuïteit. Financieringslasten Hypothecaire leningen De verhouding tussen het eigen vermogen en de hypothecaire financieringen bedraagt per ultimo 2014: 21%/79%. De leningen bij kredietinstellingen bedragen per jaarultimo De leningen hadden bij aanvang een gemiddelde contractduur van 3,4 jaar, per jaarultimo is de resterende looptijd gemiddeld nog bijna 1,33 jaar. De rente voor deze leningen is variabel en in 2014 werd een gemiddelde rente betaald van 2,72% inclusief opslagen (exclusief kosten rente Swaps). De verhouding 21%/79% wijkt af van de verhoudingen uit het Prospectus van januari Daarin staat dat hypothecaire financieringen kunnen worden aangetrokken tot een maximum van 75% van de onderhandse verkoopwaarde van het onroerend goed. Ultimo 2014 wordt er voldaan aan het door Propertize vereiste Debt Service Coverage Ratio (DSCR), het vermogen van Woon-Winkel Fonds om de dienst der lening te voldoen. De werkelijke DSCR per ultimo 2014 is 1,11, conform de overeenkomst moet deze 1 of hoger zijn. Rentedekkingsinstrumenten Woon-Winkel Fonds beperkt het renterisico door de variabele rente die het betaalt op de leningen om te ruilen tegen een vaste rente. Hiervoor zijn contracten gesloten met een vaste rente variërend van 4,060% tot 4,380% en afloopdata van 2015 tot en met De derivaten van Woon-Winkel Fonds maken onderdeel uit van het renterisico afdekkingsbeleid van de Beheerder en zijn een onderdeel van de leningsvoorwaarden met de banken. De prijs voor de derivaten wordt bepaald bij het afsluiten en kan leiden tot een verplichting van Woon-Winkel Fonds om bij te storten gedurende de looptijd van de contracten. Dit is het geval als de waarde van de derivaten bij de Rabobank lager is dan negatief, per ultimo 2014 is de waarde negatief. Door het afsluiten van deze contracten is de variabele rente op de hypothecaire leningen voor 36,7% afgedekt. De huidige derivaten zijn afgesloten met een gemiddelde contractsduur van meer dan 8,8 jaar. Per jaarultimo resteert er > VERSLAG VAN DE BEHEERDER 23

21 > gemiddeld nog een looptijd van 1,6 jaar. De gewogen gemiddelde rente over de portefeuille, gedekt en ongedekt, is 4,88%. Risk management en compliance De Beheerder maakt gebruik van financiële instrumenten. De hiermee samenhangende risico s zijn nader omschreven in de fondsvoorwaarden en in de risicoparagraaf in de toelichting van de jaarrekening. Er wordt belegd conform het beleggingsbeleid en de uitgangspunten van het Prospectus. Risicobeheer is een integraal onderdeel van het beleggingsproces. De directie van de Beheerder heeft in de verslagperiode gesproken over zaken met betrekking tot risicobeheer en compliance, wat ook onderdeel van bespreking was in het verslagjaar in de vergaderingen met de Raad van Toezicht evenals in de vergaderingen met de Bewaarders. Tevens is in het verslagjaar in de vergaderingen met de Raad van Toezicht en de Bewaarders uitvoerig van gedachten gewisseld over de gevolgen van de economische crisis, over het beleggingsbeleid en de daarmee gepaard gaande risico s, de behaalde resultaten en de ontwikkeling van het belegde vermogen. De directie van de Beheerder is van mening dat met het hiervoor geschetste raamwerk op adequate en efficiënte wijze invulling wordt gegeven aan de eis van onafhankelijk toezicht op de gang van zaken bij de beleggingsinstelling. Per die datum is de Alternative Investment Fund Managers Directive (AIFMD) in werking getreden. De AIFMD is van toepassing op alle beheerders van beleggingsinstellingen die niet kwalificeren als UCITS (non-ucits), tenzij er sprake is van één van de geldende vrijstellingen. Met UCITS wordt kort gezegd gedoeld op beleggingsinstellingen die zich richten op particuliere (retail) beleggers. De Beheerder heeft in 2014 in nauw overleg met de Bewaarder en Raad van Toezicht de nieuwe richtlijnen in de organisatie geïmplementeerd. Op 22 juli 2014 is door de AFM aan de Beheerder een vergunning verleend als bedoeld in artikel 2:67 van de Wft. Het Fonds valt onder de werking van deze vergunning. Deze vergunning (vergunningnummer ) ligt ter inzage bij de Beheerder, staat op diens Website en zal op verzoek (in kopie) worden verstrekt. Tevens is de vergunning te zien op de website van de AFM. Gebeurtenissen na balansdatum Er zijn geen gebeurtenissen na balansdatum betreffende het Fonds. Gebruikte bronnen in het verslag van de Beheerder zijn: Financieel Dagblad, De Financiele Telegraaf, NPO, DNB, Outlook van Syntrus Achmea Real Estate & Finance, Telegraaf, woningmarktmonitor ABN Amro en Real Estate & Facility Management MediaPlanet. AIFMD Per 22 juli 2014 hebben de beheerders en bewaarders van beleggingsinstellingen, zoals Woon-Winkel Fonds, te maken met een pakket aan nieuwe regelgeving. 24

22 Beleggingsbeleid 2015 Het beleid van de afgelopen jaren, waarbij verhoging van het directe resultaat en upgraden van de kwaliteit van de portefeuille als doelstelling werd gezien, heeft weliswaar tot een aanzienlijk verbeterd operationeel resultaat geleid, maar heeft ook dit jaar een substiantiële afwaardering op de portefeuille niet kunnen verhinderen. Voor het komende jaar zal de Beheerder dit beleid onverminderd voortzetten. De positieve punten van de huidige portefeuille kunnen als volgt samengevat worden: relatief veel goedkope woningen/appartementen goede geografische spreiding winkels met kwalitatief uitstekende huurders aantrekkelijke looptijd huurcontracten goede kwaliteit van het vastgoed stabiliteit in de woningportefeuille In 2013 begon zich in de woningmarkt een positieve kentering af te tekenen en deze ontwikkeling heeft tot een stabilisering en zelfs incidentele verhoging van huur - en verkoopprijzen geleid. Helaas heeft het Woon- Winkel Fonds hier nog niet van kunnen profiteren omdat de financieringssituatie weliswaar verbeterd is maar aankopen nog niet toeliet. Doelstellingen voor 2015 De belangrijkste doelstelling voor 2014 was de casco winkelunits van Woon-Winkel Fonds zodanig te upgraden en aan te passen, dat de winkelunits te allen tijde aan de veranderende eisen van de markt (blijven) voldoen. Deze doelstelling blijft onverminderd van kracht voor Een speerpunt blijft ook in 2015 het optimaliseren van de huurinkomsten, beheersing van de kosten en het terugbrengen van de leegstand. De strategische doelstelling blijft de graduele verandering naar een evenwicht in de twee segmenten waarin het Fonds belegt. Binnen het commercieel gedeelte van de portefeuille zal de nadruk komen te liggen op supermarkten, PDV s en GDV s ten koste van met name solitaire winkels buiten het centrum van het land. AO/IB Verklaring Beethoven Beheer B.V. beschikt als Beheerder in de zin van de Wft over een beschrijving van de Administratieve Organisatie en een systeem van Interne Beheersing (AO/IB) als bedoeld in artikel 121 van het Bgfo die voldoet aan de vereisten van de Wft. De AO/IB functioneert effectief en overeenkomstig deze beschrijving. Harderwijk, 30 januari 2015 De Beheerder Beethoven Beheer B.V.

23 JAARREKENING 2014

24 Balans (voor winstbestemming, bedragen zijn in duizenden euro s) Activa Beleggingen (1) Woningen Winkels Overige Vooruitbetaalde termijnen onroerend goed Vorderingen (2) Vorderingen en overlopende activa Overige activa (3) Liquide middelen Passiva Fondsvermogen (4) Kapitaal Herwaarderingsreserve Resultaat lopend boekjaar Langlopende schulden (5) Hypothecaire leningen Kortlopende schulden (6) Hypothecaire leningen Bankiers Schulden en overlopende passiva

25 Winst- en verliesrekening (bedragen zijn in duizenden euro s) Opbrengsten uit beleggingen (7) Huuropbrengsten Exploitatiekosten Netto opbrengst onroerend goed Gerealiseerde waardeveranderingen beleggingen (verkoop O.G.) Niet gerealiseerde waardeveranderingen beleggingen (herwaardering O.G.) Overige baten en lasten Som der bedrijfsopbrengsten Kosten (8) Kosten van beheer van beleggingen Kosten bewaring Financieringslasten Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten Resultaat Kasstroomoverzicht (bedragen zijn in duizenden euro s) Kasstroom uit beleggingsactiviteiten Direct beleggingsresultaat (resultaat + herwaardering OG) Aankopen van beleggingen/investeringen Verkopen van beleggingen Verkopen van beleggingen (verkoopresultaat gerealiseerd in 2012) Mutatie vorderingen Mutatie overige passiva Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangen bij uitgifte nieuwe Participaties - - Uitkering - - Betaald bij inkoop Participaties - - Aflossing hypotheken Nieuwe hypotheken Aflossing hypotheken als gevolg van verkopen Netto kasstroom Aansluiting met banksaldi Saldo liquide middelen per 1 januari Saldo bankkrediet per 1 januari Saldo liquide middelen per 31 december Saldo bankkrediet per 31 december Kasstroom JAARREKENING

26 TOELICHTING

27 Woon-Winkel Fonds is een beleggingsfonds naar Nederlands recht, opgericht op 31 maart Het Fonds is een fonds voor gemene rekening en is fiscaal transparant. Aangezien het Fonds voor toepassing van de vennootschapsbelasting en de inkomstenbelasting transparant is, is niet het Fonds maar zijn de Participanten belastingplichtig. De jaarrekening is opgesteld conform de wettelijke voorschriften uit BW 2 Titel 9, de Richtlijn 615 Beleggingsinstellingen van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet op het financieel toezicht (Wft). Verbonden partijen De Bewaarder van het Fonds (Woon-Winkel Fonds Bewaarbedrijf B.V.) en de Beheerder (Beethoven Beheer B.V.) zijn verbonden partijen. De aandelen van Woon-Winkel Fonds Bewaarbedrijf B.V. worden gehouden door de Stichting Woon-Winkel Fonds Bewaarbedrijf. De aandelen van de Beheerder worden gehouden door de Stichting Vergelegen. Financiële instrumenten Het Fonds past kostprijs hedge accounting toe op basis van generieke documentatie. Het Fonds documenteert de wijze waarop de hedgerelaties passen in de doelstellingen van het risicobeheer, de hedgestrategie en de verwachting aangaande de effectiviteit van de hedge. Algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld, worden de activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het jaarverslag, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. Het Fonds past kostprijs hedge accounting toe: Het Fonds dekt zijn renterisico voornamelijk af door middel van renteswaps. Het effectieve deel van financiële derivaten die zijn toegewezen voor kostprijs hedge-accounting, wordt tegen kostprijs gewaardeerd en het ineffectieve deel wordt tegen reële waarde gewaardeerd. De waardeveranderingen van de reële waarde van het ineffectieve deel worden direct in de winst- en verliesrekening verwerkt. Het Fonds bepaalt op elke balansdatum of er sprake is van een ineffectiviteit. Continuïteit De Beheerder heeft bij het opstellen van de jaarrekening 2014, de gehanteerde grondslagen voor waardering en resultaatbepaling gebaseerd op de continuïteitsveronderstelling van het Fonds. De Beheerder heeft mondeling vernomen van de FGH Bank dat zij bereid zijn de per 1 januari 2016 aflopende leningen van pro resto ultimo ,6 miljoen meerjarig te verlengen. Deze verlenging hangt, wat de FGH Bank betreft, af van de beslissing welke Propertize zal nemen omtrent de per 1 januari 2016 aflopende leningen. Propertize heeft in het laatste gesprek aangegeven dat zij de aflopende leningen 32

28 van pro resto ultimo ,4 miljoen meerjarig willen verlengen, echter dat het nu nog te vroeg is om hierover een beslissing te nemen. Beide financiers zijn tevreden over het management en zijn het met de Beheerder eens dat Woon-Winkel Fonds een goede portefeuille heeft, qua opbouw, kwaliteit en spreiding. Door de hoge aflossingsverplichtingen, geplande verbouwingen en frictie leegstand, zal er in 2015 goed gekeken moeten worden naar de liquiditeit van het Fonds. Hierbij speelt ook het risico van mogelijke rente fluctuaties. Het Fonds heeft een doorlopende rekening courant faciliteit bij de Rabobank met een plafond van , waarvan ultimo is opgenomen. Door goede afspraken te maken met de financiers en leveranciers verwacht de Beheerder binnen de beschikbaar gestelde ruimte te kunnen blijven als ook de kredietfaciliteit in stand blijft en zullen de gewenste verbouwingen kunnen worden uitgevoerd, waardoor de kwaliteit van de portefeuille geoptimaliseerd wordt. Ondanks de genoemde onzekerheden is de Beheerder van mening dat de jaarekening 2014 van het Fonds kan worden opgesteld op basis van continuïteit. Schattingsprocessen Bij de opmaak en vaststelling van deze jaarrekening wordt noodzakelijkerwijs een aantal schattingsprocessen gehanteerd. Deze processen hebben met name betrekking op de waardering van de beleggingen en derivaten. De waardering van de beleggingen is afhankelijk van een aantal belangrijke veronderstellingen zoals de te hanteren rendementseis, leegstandsontwikkelingen, kwaliteit huurders en contractverlengingen en -opzeggingen. Grondslagen voor de waardering en resultaatbepaling Woningen, winkels en overig onroerend goed worden bij aankoop in het eerste jaar gewaardeerd op kostprijs (inclusief transactiekosten, waaronder overdrachtsbelasting), tenzij de Beheerder besluit tot tussentijdse taxatie. Onroerend goed, dat langer dan een jaar in bezit is, wordt getaxeerd en gewaardeerd tegen reële waarde op basis van waardebepalingen door onafhankelijke externe taxateurs. Al het onroerend goed van Woon-Winkel Fonds is per ultimo 2014 getaxeerd tegen reële waarde. Onder reële waarde wordt verstaan de waarde van het onroerend goed bij onderhandse verkoop in verhuurde staat, condities kosten koper. Bij de bepaling van de waarde wordt onder meer rekening gehouden met verschillen tussen markthuur en contractuele huur, exploitatiekosten, leegstand, de staat van onderhoud en de toekomstige ontwikkelingen. Waardeverschillen ten opzichte van de vorige waardering of kostprijs worden verwerkt in de resultatenrekening. Niet gerealiseerde positieve verschillen per object tussen de reële > TOELICHTING 33