INHOUD STADSKANAAL HALLUM. Pagina ALGEMENE INFORMATIE 3 PROFIEL 4

Transcriptie

1 HALFJAARVERSLAG 2008

2 INHOUD Pagina ALGEMENE INFORMATIE 3 PROFIEL 4 VERSLAG VAN DE BEHEERDER 5 Balans 6 Fondsvermogen 6 Winst- en verliesrekening 7 Kasstroomoverzicht 7 Toelichting op de balans 8 Vorderingen 8 Overige activa 9 Langlopende schulden 9 Kortlopende schulden 9 Toelichting op de winst- en verliesrekening 10 Overige gegevens 11 STADSKANAAL HALLUM 2

3 ALGEMENE INFORMATIE ALGEMENE INFORMATIE Woon-Winkel Fonds is een beleggingsfonds naar Nederlands recht, opgericht op 31 maart De Voorwaarden van Beheer en Bewaring zijn opnieuw vastgesteld bij besluit van de vergadering van participanten d.d. 3 april 2000, laatstelijk gewijzigd 27 september BEHEERDER Beethoven Beheer B.V. Amsterdamsestraatweg MA Baarn Telefoon De directie bestaat uit: Drs. R.H.J.B. Knobben A. Plomp BEWAARDER Woon-Winkel Fonds Bewaarbedrijf B.V. p/a Amsterdamsestraatweg MA Baarn waarvan de directeuren zijn: D. Overmeer mr. R. van de Kamp RAAD VAN TOEZICHT ACCOUNTANT JURIDISCH ADVISEUR FISCAAL ADVISEUR drs. J. Boogaard ing. J.W.G. Sanders KPMG Meijburg & Co. Burgemeester Rijnderskaan MC Amstelveen Algemeen: DLA Piper Amstelveenseweg AG Amsterdam KPMG Meijburg & Co. Burgemeester Rijnderskaan MC Amstelveen H A L F J A A R V E R S L A G 3

4 PROFIEL Woon-Winkel Fonds is een fonds voor gemene rekening. Het Fonds is fiscaal transparant. Dat wil zeggen dat de fiscus door het Fonds heen naar de participant kijkt. Hierdoor is het Fonds in principe niet belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Aangezien het Fonds voor de toepassing van de vennootschapsbelasting en de inkomstenbelasting transparant is, is niet het Fonds, maar zijn de participanten belastingplichtig. De waarde van de participaties in het Fonds wordt voorzover het een belegging betreft in principe belast volgens de bepalingen die gelden voor Box 3. Indien in het Fonds activiteiten plaatsvinden die door de fiscus beschouwd kunnen worden als ondernemingsactiviteiten, zal mogelijk het deel van de opbrengsten dat voortkomt uit die activiteiten belast worden volgens de regels van Box 1. Dergelijke activiteiten hebben overigens in het 1 e halfjaar 2008 niet plaatsgevonden. Het Fonds biedt participanten de mogelijkheid rechtstreeks te beleggen in een gespreide portefeuille onroerend goed die overwegend bestaat uit geheel verhuurde woningen en winkels. Daarnaast kan ook belegd worden in kantoren en bedrijfsgebouwen. Hypothecaire financieringen kunnen worden aangetrokken tot een maximum van 75% van de onderhandse verkoopwaarde van de onroerend goed portefeuille van het Fonds. Woningen waarbij de huur wordt opgezegd zullen in de regel verkocht worden. Het Fonds kan tevens woningen in verhuurde staat verkopen. Winkels waarbij de huur wordt opgezegd zullen in de regel opnieuw verhuurd worden. Minimaal 20% van de onroerend goed beleggingen bestaat uit winkels. Maximaal 25% van de totale beleggingen van het Fonds kan belegd worden in onroerend goed dat bij aankoop voor minder dan 50% verhuurd is. Bij beleggingen in voor minder dan 50% verhuurd onroerend goed kan voor maximaal 80% van de kostprijs (met daarin begrepen bouwrente indien er sprake is van onroerend goed in ontwikkeling) van dat onroerend goed gefinancierd worden. Het Fonds zal uitsluitend beleggen in onroerend goed dat in Nederland gesitueerd is. Voor de participaties is geen beursnotering aangevraagd. De participaties luiden op naam. Uitgifte en inkoop van participaties kan eenmaal per jaar plaatsvinden. Uitgifte vindt plaats op de dertigste werkdag van elk kalenderjaar. Inkoop vindt plaats op de twintigste werkdag van het betreffende jaar. De minimuminleg per participant bedraagt Hiernaast kan uitgifte van participaties plaatsvinden op de zevende werkdag na vaststelling van de jaarrekening van het Fonds uit hoofde van herbelegging van uitkeringen door het Fonds aan participanten. Indien de normale bedrijfsuitoefening van het Fonds het toelaat, zullen jaarlijks het directe rendement alsmede de waarde verschillen ten opzichte van de vorige waardering, na aftrek van het winstaandeel van de Beheerder over de positieve waardeverschillen, alsmede het betreffende aandeel in de gerealiseerde winst bij verkoop van onroerend goed aan de participanten worden uitgekeerd. De overige bij verkoop van onroerend goed vrijkomende middelen worden zoveel mogelijk herbelegd in onroerend goed. De jaarverslagen, waaronder begrepen de jaarrekeningen, van het Fonds verschijnen uiterlijk binnen vier maanden na afloop van het boekjaar. De boekjaren zijn gelijk aan de kalenderjaren. Daarnaast stelt de Beheerder jaarlijks in de maand augustus een halfjaarbericht op. De verslagen liggen ter inzage en zijn te verkrijgen bij de Beheerder van het Fonds. HOOGEVEEN 4

5 VERSLAG VAN DE BEHEERDER ALGEMEEN Met de succesvolle emissie van februari 2008, waarbij per saldo ruim nieuwe participaties zijn uitgegeven is het Eigen Vermogen van het Fonds met bijna toegenomen. Rekeninghoudend met de winstuitkering 2007 en het resultaat van het lopende boekjaar bedraagt het Eigen Vermogen per 30 juni 2008 afgerond 21,5 miljoen. De uitbreiding van de portefeuille is in het eerste halfjaar 2008 grotendeels gerealiseerd met de aankoop van een zevental winkellocaties, vier woon/winkellocaties en twee perifere detailhandelslocaties ter grootte van circa 17 miljoen, waarmee tevens invulling is gegeven aan het beleid van de directie om een hoger direct rendement te realiseren. RESULTATEN In het eerste halfjaar van 2008 zijn 5 woningen verkocht voor een totaalbedrag van Met deze verkopen werd een boekwinst van behaald. Inclusief het huurresultaat van netto bedroeg de totale opbrengst , een stijging van ten opzichte van de eerste helft van Na aftrek van de beheer-, financierings- en overige kosten kwam het Totaal beleggingsresultaat uit op oftewel 1,10 per participatie. Dit betekent een rendement van 1,6% over het eerste halfjaar De intrinsieke waarde per participatie bedraagt per 30 juni ,46. Rekeninghoudend met de uitkering over 2007 van 4,49 per participatie bedroeg deze waarde per 31 december ,37. De directie van de beheerder handhaaft haar prognose, zoals afgegeven in de laatste Participantenvergadering gehouden op 23 april De netto opbrengsten onroerend goed liggen in lijn met deze afgegeven prognose. Daarnaast zullen de nieuwe aankopen in de tweede helft van het jaar een positieve bijdrage leveren aan de netto opbrengsten onroerend goed. Daarnaast verwacht de directie dat door de oplopende inflatie er een hogere netto huuropbrengst middels indexatie zal komen. Het resultaat verkoop onroerend goed is achter gebleven bij de prognose. Vergeleken met het eerste halfjaar 2007 zijn er 50% minder woningen verkocht. Belangrijke reden hiervoor is dat er veel aanbod is van vergelijkbare woningen die Woon-Winkel Fonds in de portefeuille heeft. Daarnaast denken wij dat het huidige renteniveau en het beleid van (hypotheek)banken hier mede debet aan zijn. Het speerpunt van de directie in het tweede halfjaar 2008 zal zijn het aantal woningverkopen te vergroten. RENTE Per 30 juni 2008 bedragen de schulden aan de kredietinstellingen De leningen hebben een gemiddelde looptijd van 3,5 jaar. De gemiddelde rente over de gehele portefeuille, dus de rente over de leningen en de derivaten, bedroeg op jaarbasis over het eerste halfjaar ,9%. Het rente riscio van de leningen is per 30 juni voor 78% afgedekt door rentedekkingsinstrumenten. Deze hebben looptijd van gemiddeld 5 jaar. Woon-Winkel Fonds is door gebruik te maken van rentedekkingsinstrumenten minder gevoelig voor renteschommelingen. Daardoor is het rendement van Woon-Winkel Fonds stabieler geworden. ONTWIKKELING VASTGOEDPORTEFEUILLE De portefeuille bestaat per 30 juni 2008 uit 31% woningen, 68% winkels en 1% overig onroerend goed. Medio mei 2008 is er gestart met de verbouwing in Apeldoorn op de 1 e verdieping. Daar worden de al enkele jaren leegstaande kantoren omgebouwd naar woningen. Naar verwachting zullen deze woningen begin oktober opgeleverd worden. Begin 2008 heeft de directie besloten de woningen aan de Zwart Janstraat te Rotterdam te renoveren. Hiermee is begin augustus gestart en zal de oplevering medio december plaatsvinden. Daarnaast is de directie voornemens de woningen aan de Frans Halsstraat te Amsterdam te gaan samenvoegen van 4 wooneenheden naar 3 wooneenheden. Dit geeft juridisch de mogelijkheid de woningen te splitsen en ze individueel te verkopen. Hiermee zal medio september 2008 gestart worden en naar verwachting medio december opgeleverd worden. De eerste twee projecten dragen bij aan een hoger direct rendement. Het laatste project zal na renovatie een gelijk direct rendement opleveren, maar zal vooral op termijn een hoger indirect rendement opleveren. Voor het complex in Nieuwleusen is een bouwaanvraag ingediend voor het vergroten van de winkels en het toevoegen van 2 woningen aan de bestaande woningen. Deze verbouwing zal een hoger direct rendement opleveren. Voor de woningen waarin Woon-Winkel Fonds belegt, de niet geliberaliseerde woningen, mogen de huurprijzen met ingang van 1 juli niet verder stijgen dan met 1,6%. Tot 2 jaar terug was het nog toegestaan een opslag van 2,5% bovenop het indexatiepercentage te hanteren. AANKOPEN In het eerste halfjaar van 2008 is het Fonds erin geslaagd de portefeuille uit te breiden met een aantal interessante objecten. In februari 2008 heeft Woon-Winkel Fonds in Utrecht en Hoogeveen een tweetal perifere detailhandelsvestigingen aangekocht. Het object in Utrecht is verhuurd aan Prenatal en Happy Sofa s en is gunstig gelegen in de directe nabijheid van IKEA. In Hoogeveen zijn Beter Bed, Profijt Meubel, Praxis en Keukenkampioen de huurders. De totale verhuurbare oppervlakte van deze aankopen bedraagt ruim m 2. In mei 2008 heeft Woon-Winkel Fonds middels een inschrijving 11 Spar supermarkten verkregen, gelegen in de provincies Friesland, Groningen, Drenthe, Overijssel, Noord-Brabant en Zeeland, met bruto vloeroppervlaktes tussen 400 en 900 m 2. De resterende huurperioden variëren van 4 tot 7 jaar. Na deze aankopen komt het belegd vermogen uit op 85 miljoen. De samenstelling en kwaliteit van de huidige beleggingsportefeuille zowel qua verdeling Woningen/Winkel als locaties en grootte van de objecten past uitstekend in het door de directie geformuleerde beleggingsbeleid. VERKOPEN In het eerste halfjaar is een vijftal leeggekomen woningen verkocht in Wassenaar, Drachten, Zoetermeer en Etten-Leur. VOORUITZICHTEN Door optimalisering van en investering in de portefeuille verwacht de directie in de tweede helft van dit jaar een hoger netto performance. Net zoals vorig jaar zullen in de tweede helft van dit jaar alle panden getaxeerd worden. Wat het totale effect van de herwaarderingen op het jaarresultaat van Woon-Winkel Fonds zal worden is nu moeilijk te zeggen. Onvoorziene omstandigheden voorbehouden verwacht de beheerder dat het rendement over geheel 2008 zal uitkomen tussen 6% en 8%. Naar het zich laat aanzien zal de uitkering per participatie over 2008 minimaal gelijk zijn aan 2007, namelijk 4,49 per participatie. H A L F J A A R V E R S L A G 5

6 BALANS (VOOR WINSTBESTEMMING) (bedragen zijn in duizenden euro s) ACTIVA 30-jun dec jun-07 BELEGGINGEN Terreinen en gebouwen Woningen Winkels Overige Vooruitbet. Termijnen O.G VORDERINGEN Vorderingen en overlopende activa OVERIGE ACTIVA Liquide middelen PASSIVA FONDSVERMOGEN Gestort kapitaal Herwaarderingsreserve Resultaat lopend boekjaar LANGLOPENDE SCHULDEN Hypothecaire leningen KORTLOPENDE SCHULDEN Bankiers Schulden en overlopende passiva FONDSVERMOGEN 30-jun dec jun-07 Gestort kapitaal Herwaarderingsreserve Resultaat lopend boekjaar Aantal uitstaande participaties Waarde per participatie* 71,46 74,86 70,85 * De intrinsieke waarde per 31 december van een boekjaar is inclusief de winstuitkering (2007: 4,49) welke in de eerste maanden van het volgende boekjaar worden uitgekeerd. 6

7 WINST- EN VERLIESREKENING (bedragen zijn in duizenden euro's) 30-jun dec jun-07 Opbrengsten uit beleggingen Huuropbrengsten Exploitatiekosten Netto-opbrengst onroerend goed Intrestbaten Resultaat verkoop onroerend goed Herwaardering onroerend goed Overige baten Latent winstaandeel beheerder Resultaat emissie (op/afslagen) Af: - Kosten van beheer van beleggingen Financieringslasten Overige bedrijfslasten Totaal lasten Totaal resultaat KASSTROOMOVERZICHT (bedragen zijn in duizenden euro's) Kasstroom uit beleggingsactiviteiten 30-jun jun-07 Exploitatieresultaat Waarvan mutatie herwaarderingsreserve Uitkeerbaar Aankoop van investeringen en beleggingen Verkopen van beleggingen Mutatie vorderingen Mutatie overige passiva Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangen bij plaatsing participaties Winstuitkering Betaald bij aankoop participaties Aflossing bestaande hypotheken Ontvangen inzake nieuwe hypotheken Gefinancierd middels bankkrediet Mutatie achtergestelde lening Netto kasstroom H A L F J A A R V E R S L A G 7

8 TOELICHTING OP DE BALANS (bedragen zijn in duizenden euro's) BELEGGINGEN TERREINEN EN GEBOUWEN Het verloop van de beleggingen is als volgt: WONINGEN WINKELS OVERIGE O.G. VOORUITBETAALDE TOTAAL TERMIJNEN O.G. Stand per 1 januari Aankopen / investeringen Renovaties Verkopen Herwaardering (op basis van taxaties) Stand 30 juni Procentuele verdeling van de beleggingen 1% 31% 68% Woningen Winkels Overige VORDERINGEN (bedragen zijn in duizenden euro's) Vorderingen en overlopende activa De vorderingen betreffen de debiteurenpositie alsmede de vooruitbetaalde kosten inzake de exploitatie van het onroerend goed. 30-jun jun-07 De onderverdeling is als volgt: Vorderingen Overlopende activa

9 OVERIGE ACTIVA (bedragen zijn in duizenden euro's) Liquide middelen Dit betreffen de direct opeisbare banktegoeden. LANGLOPENDE SCHULDEN BEDRAG GEMIDDELDE RENTE Totaal langlopende hypothecaire schulden Hypothecaire leningen met een looptijd < 1 jaar Hypothecaire leningen met een looptijd > 1 jaar ,9% KORTLOPENDE SCHULDEN (bedragen zijn in duizenden euro's) Bankiers Dit betreft de rekening courant verhouding met een financiële instelling. Schulden en overlopende passiva Dit betreft diverse te betalen kosten inzake het onroerend goed. 30-jun jun-07 De onderverdeling is als volgt: Latent winstaandeel beheerder Crediteuren Overlopende passiva ROTTERDAM AMSTERDAM H A L F J A A R V E R S L A G 9

10 TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING (bedragen zijn in duizenden euro s) BATEN Overige Baten Dit betreft resultaten welke een niet periodiek karakter hebben. Resultaat verkoop vastgoed Dit betreft het gerealiseerde resultaat bij verkoop ten opzichte van de boekwaarde minus de verkoopkosten KOSTEN Kosten van Beheer van Beleggingen Dit betreft de vergoeding voor directievoering en administratie alsmede de vergoeding voor de bewaarneming van de activa van het Fonds. Deze bedraagt voor directievoering en administratie 0,6% en voor bewaarneming van de activa 0,02% (exclusief BTW) per halfjaar op basis van de totale beleggingen per 1 januari en per 1 juli. Overige bedrijfslasten Onder overige bedrijfslasten zijn onder meer begrepen de kosten van de accountantscontrole, honoraria adviseurs, kosten publiciteit, drukwerk en de kosten van de leden van de Raad van Toezicht. De door Stichting Vergelegen gemaakte kosten waaronder begrepen de kosten van een eventuele beloning aan de bestuurders van de Stichting, de leden van de Raad van Advies en de leden van de Bestuurdersraad worden door Beethoven Beheer B.V. gedragen en komen derhalve niet ten laste van het Fonds. HET FONDS HEEFT GEEN WERKNEMERS IN DIENST. Financieringslasten Het betreft de rentelasten uit hoofde van de hypothecaire leningen alsmede de rentevergoeding ten gevolge van rekeningcourantverhoudingen inzake opgenomen krediet. APELDOORN 10

11 OVERIGE GEGEVENS Wft-vergunning Het Fonds is een beleggingsinstelling in de zin van de Wet op Financieel Toezicht en is derhalve onderworpen aan de vergunningseisen en het toezicht van de Autoriteit Financiële Markten krachtens de Wft. De Beheerder beschikt over een vergunning als bedoeld in artikel 2:67 van de Wet op het financieel toezicht en is ingeschreven in het register. Het Fonds valt onder de werking van deze vergunning. Het register ligt ter inzage bij de Autoriteit Financiële Markten te Amsterdam. Bepaling inzake uitkeringen Onder artikel 14 van de voorwaarden van beheer en bewaring is het volgende bepaald: 1. Het (positieve) resultaat over enig boekjaar zal op een door de Beheerder vast te stellen tijdstip en wijze worden uitgekeerd aan de participanten. 2. In afwijking van het gestelde in lid 1 is de Beheerder gerechtigd een gedeelte van het resultaat over enig boekjaar niet te doen uitkeren om de solvabiliteit en liquiditeit van het Fonds in stand te houden, zulks uitsluitend ter beoordeling van de Beheerder. 3. De Bewaarder zal de door de Beheerder als zodanig vastgestelde uitkeringen doen toekomen aan de participanten. 4. De betaalbaarstelling van uitkeringen aan participanten, de samenstelling daarvan alsmede de wijze van betaalbaarstelling moeten worden bekend gemaakt per advertentie in een landelijk verspreid Nederland dagblad of aan het adres van iedere participant. Bestuursbelangen De Beheerder van het Fonds en de bestuurders van de Beheerder hebben in het boekjaar 2008 geen belangen in beleggingen van het Fonds gehad. Overige gegevens Binnen een halfjaar na afloop van het boekjaar zal een jaarvergadering van participanten plaatsvinden. De participanten ontvangen hiervoor tijdig een uitnodiging. Grote beleggers Het Fonds heeft rechtstreeks geen grote beleggers in de zin van het Besluit toezicht beleggingsinstellingen. In indirecte zin heeft Woon-Winkel Fonds twee grote beleggers in de zin van het Besluit toezicht beleggingsinstellingen, zijnde Stichting Vergelegen, dat een 100% belang heeft in de beheerder en Stichting Woon-Winkel Fonds Bewaarbedrijf, dat een 100% belang heeft in de bewaarder. Raad van toezicht De leden van de Raad van Toezicht hebben in de verslagperiode geen belangen gehad in beleggingen van het Fonds. Baarn Augustus 2008 De Beheerder Beethoven Beheer B.V. UTRECHT H A L F J A A R V E R S L A G 11

12 12 Beethoven Beheer B.V. Amsterdamsestraatweg 39, 3744 MA Baarn Postbus 96, 3740 AB Baarn Telefoon Fax