Bestendigheid in een roerige omgeving

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Bestendigheid in een roerige omgeving"

Transcriptie

1 Bestendigheid in een roerige omgeving 1Real Estate!

2 Colofon Auteurs: Maurice van Sante, ING Economisch Bureau Amsterdam Tel: + 31 (0) Julien Manceaux, ING Economische Studiedienst Brussel Tel (0) Redactieraad: Kristof Van den Brande Marc De Hertogh Jaina Gonzalez Fernandez Ingrid De Kelver Erika Tomme Marcel Peek Guillaume Piret ISBN-nummer: Opmaak/druk: Papyrus B.V. Diemen 1e druk Bestendigheid in een roerige omgeving Januari

3 Inhoudsopgave Samenvatting en conclusies 4 Inleiding 6 1 Beleggingsmarkt Structuur van de markt Vastgoedmarkt in de economische context 9 2 Residentiële markt Gevolgen van de crisis op de Belgische vastgoedmarkt Vooruitzichten op korte termijn De correctie is weggewerkt Het dynamische herstel van 2009 lijkt stil te vallen Vooruitzichten op lange termijn De traditionele factoren van steun aan de markt De uitzonderlijke factoren van steun aan de markt (laatste decennium) Vooruitzichten op lange termijn 16 3 Kantorenmarkt Gebruikers van kantoorruimte Regionale kantorenmarkten 23 4 Retailmarkt Ontwikkeling detailhandel Gebruikersmarkt winkelvastgoed 27 5 Bedrijfsruimtemarkt Ontwikkeling industrie en transportsector Gebruikersmarkt bedrijfsruimten Regionale bedrijfsruimtemarkten 32 Bestendigheid in een roerige omgeving Januari

4 Samenvatting en conclusies Belgisch vastgoed blijkt crisisbestendig De vastgoedmarkt is over het algemeen vrij stabiel. Enorme prijsdalingen zoals in andere Europese landen zijn België tijdens de recessie grotendeels bespaard gebleven. Dit komt doordat er minder sprake was van een zeepbel. Enorme prijsstijgingen, zoals in andere Europese landen, bleven in 2005 en 2006 in België grotendeels uit. Hieraan heeft ook de relatief beperkte economische recessie ten grondslag gelegen. België heeft ook een relatief groot ambtenarenapparaat en er zijn veel internationale (niet direct conjunctuurgevoelige) organisaties zoals de Europese Unie en de NAVO in Brussel te vinden. Deze hielden de vraag naar vastgoed (voornamelijk kantoren) ook tijdens de recessie op een relatief hoog niveau. Beleggingsmarkt vertoont weer een lichte volumegroei In het eerste half jaar van 2010 groeide het beleggingsvolume in commercieel vastgoed met 10% ten opzichte van dezelfde periode in De afwachtende houding die beleggers in 2009 hadden, lijkt in 2010 wat verdwenen en de dynamiek is enigszins teruggekeerd. De hoge beleggingsvolumes van de jaren 2006 en 2007 zullen door het beperkte economische herstel echter de komende jaren niet terugkeren. De vaak buitenlandse high leverage buyers zijn grotendeels uit de markt verdwenen doordat agressieve financiering met veel vreemd vermogen niet meer mogelijk is. Beleggers investeren in hun zoektocht naar zekerheid meer en meer in courant vastgoed op A-locaties waarbij vooral panden met nog lang lopende huurcontracten in trek zijn. De lage aanvangsrendementen op deze objecten nemen de beleggers erbij. Prijzen residentieel vastgoed stijgen met 4,5% in 2010 In vergelijking met Europa had de crisis maar een zeer beperkte impact op de Belgische residentiële markt. Ook al ging dit niet op voor alle sectoren, toch werd in de tweede helft van 2009 een snelle inhaalbeweging vastgesteld. Die dynamiek is in 2010 ietwat stilgevallen, want de prijzen zijn in het eerste halfjaar vrij stabiel gebleven en de transacties blijven ruim onder hun peil van voor de crisis, ondanks de zeer gunstige financieringsvoorwaarden. Er is nog altijd een risico dat de vraag de komende maanden nog zal vertragen als gevolg van een rentestijging. De al geboekte vooruitgang is echter voldoende om uit te gaan van een stijging van de huizen prijzen van circa 4,5%. Op langere termijn lagere prijsstijgingen residentieel vastgoed Op langere termijn zullen ten minste twee van de drie belang rijkste factoren, waaraan de forse prijsstijging van het laatste decennium te danken was, wegvallen (de betere financieringsvoorwaarden en de gunstiger belastingmaatregelen). De derde factor die de prijzen in het verleden ondersteunde, namelijk de sterke toename van de persoonlijke inbreng, zal in de toekomst aan kracht inboeten. De aanvullende inbrengmogelijkheden van de Belgische kopers zijn immers geconcentreerd bij een derde van hen en zij trekken de prijzen omhoog. Bovendien is de gemiddelde inbreng van meer dan de helft van de kopers nu al gelijk aan nul en stemt de maandlast overeen met een derde van hun inkomsten. Zij zullen zich dus geleidelijk aan tevreden moeten stellen met onroerende goederen van mindere kwaliteit omdat ze geen inbreng kunnen doen en ook geen groter bedrag kunnen gaan lenen. Vanuit macro-economisch standpunt lijkt het groeipotentieel van de persoonlijke inbreng dus beperkt en de opwaartse druk op de prijzen zal waarschijnlijk niet opwegen tegen de neerwaartse druk van het fiscaal en financieel moeilijkere klimaat. De prijsstijging kan in de toekomst dus alleen maar berusten op fundamentals als de inkomstenstijging en de demografie, wat wil zeggen dat ze globaal genomen wel positief zal zijn, maar zwakker dan de afgelopen jaren. Kantorenmarkt is meer en meer een verdringingsmarkt Kantoren hadden van de drie commerciële vastgoedmarkten 1 de afgelopen 5 jaar met 5,2% gemiddeld het laagste totaal rendement 2. De belangrijkste gebruikers van kantoorruimten, de financiële en zakelijke dienstverlening, laten in 2010 wel een licht herstel zien. De vooruitzichten voor de kantorenmarkt zijn op lange termijn echter niet gunstig. De Belgische economie heeft al een hoog aandeel kantoorbanen en de trend naar flexwerken zet voort. Bovenal wordt de kantorenmarkt getroffen door de aankomende vergrijzing waardoor het aandeel van de beroepsbevolking afneemt. Hierdoor verandert de kantorenmarkt steeds meer van een groeimarkt in een verdringingsmarkt. De huidige leegstand is in Brussel al opgelopen tot meer dan 11%. Deze huidige situatie van overaanbod zal gelet op bovengenoemde factoren dan ook niet snel verdwijnen. Herontwikkel incourante kantoorpanden in centrum tot appartementen Om de leegstand te lijf te gaan, zullen leegstaande kantoorpanden herontwikkeld moeten worden. Kantoren in het centrum van een stad zijn vaak geschikt om te verbouwen tot aantrekkelijke appartementen. Verbouwing van kantoorruimte tot appartementen maakt een gebied weer aantrekkelijker doordat wijken ook in de avonduren dan levendiger zijn. Daarnaast worden door het opknappen van vaak oudere kantoorpanden de standaarden duidelijk verbeterd en zijn panden direct verduurzaamd doordat milieuaspecten vaak ook aandacht krijgen. Verbouwkosten zijn echter wel vaak hoog ten opzichte van de te vragen huur. Herontwikkeling van kantoorpanden naar appartementen gebeurt dan ook nog maar op kleine schaal. 1 De kantorenmarkt, de retailmarkt en de bedrijfsruimtemarkt 2 Het totaal rendement bestaat uit de netto huurinkomsten gerelateerd aan het geïnvesteerd vermogen (directe rendement) en de waardeverandering gerelateerd aan het geïnvesteerd vermogen (indirecte rendement). Bestendigheid in een roerige omgeving Januari

5 Periferie aantrekkelijk maken voor back-offices Voor kantoren buiten de stad liggen andere bestemmingen als appartementen minder voor de hand en is de leegstand ook een stuk hardnekkiger. Voordeel van deze locaties is echter dat zij per auto vaak relatief goed bereikbaar zijn ten opzichte van de dichtslippende binnensteden maar echter wel slecht bereikbaar met het openbaar vervoer. Daarbij liggen de huren in deze gebieden veel lager dan in het centrum. In met name Brussel zouden deze kantoorpanden zich kunnen profileren als goedkoop goed bereikbare alternatief voor het dure Central Business District. Bedrijven kunnen in deze gebieden hun back-office plaatsen en alleen de afdelingen in Centraal Brussel vestigen die, door hun aanwezigheid aldaar, ook daadwerkelijk meerwaarde hebben. Nadeel blijft echter dat vooral back-office medewerkers afhankelijk zijn van het openbaar vervoer voor hun woon-werk verkeer en de periferie juist hiermee slecht bereikbaar is. De leegstand in deze gebieden zal dan waarschijnlijk ook nog van lange duur zijn. Winkelvastgoed geeft hoogste rendement Winkelvastgoed rendeerde de afgelopen 5 jaar het beste met een totaal rendement van jaarlijks meer dan 10% gemiddeld. De nog betrekkelijk goed draaiende detailhandel heeft er voor gezorgd dat de waardedalingen van winkelvastgoed in 2009 met een min van 1,6% het laagst waren van alle commerciële vastgoedcategorieën. Ook de lage leegstand zorgt ervoor dat prijzen relatief stabiel blijven. In de hoofdwinkelstraten komt leegstand bijna niet voor. Van vooral buitenlandse ketens houdt de vraag naar winkelruimte aan. De huurprijzen zijn in België in vergelijking met andere Europese steden nog relatief laag. De stabiele markt zorgt ervoor dat aanvangsrendementen tot de laagste behoren van het commerciële vastgoed. Op toplocaties in Antwerpen en Brussel bedroegen deze in de zomer van 2010 circa 5,0%. Ook de komende jaren zullen deze aanvangsrendementen naar verwachting laag blijven. Bedrijfsruimtemarkt heeft potentie Als er wordt gekeken naar de meest ideale plek voor Europese distributie dan komt België in marktonderzoek als beste uit de bus. Logistieke dienstverleners vinden hier een gunstig vestigingsklimaat. Dit is vooral te danken aan de centrale ligging ten opzichte van het achterland en de lage kosten voor het bouwen of huren van opslag- en magazijnruimte. Bedrijfsruimten worden voornamelijk gehuurd door gebruikers uit de sectoren industrie, transport en logistiek. Vooral deze sectoren hadden tijdens de recessie in 2009 last van de terugval van de wereldhandel. Hun behoefte naar (nieuwe) m 2 daalde en dit had ook zijn terugslag op de waarde van het logistieke en industriële vastgoed. Bedrijfsruimten rendeerden hierdoor met een totaal rendement van 0,4% in 2009 het slechtst van de verschillende commerciële vastgoedcategorieën. In 2010 hebben de belangrijkste gebruikers van bedrijfsruimten, groothandel, industrie en de transportsector echter weer flink kunnen profiteren van de aantrekkende wereldhandel. De groei van deze sectoren zal de komende jaren gematigder zijn maar biedt zeker perspectief voor de bedrijfsruimtemarkt. Bestendigheid in een roerige omgeving Januari

6 Inleiding Deze studie brengt het profiel van de verschillende Belgische vastgoedmarkten in kaart. Op de vastgoedmarkt ontmoet het ontwikkelde en bestaand vastgoed de marktvraag. Vraag en aanbod bepalen samen de huurprijs en daarmee de verkoopwaarde van het vastgoed. Vragen als Waarom sloeg de recessie in België in mindere mate toe op de vastgoedmarkt dan in de omringende landen?, worden in deze studie beantwoord. Daarnaast worden de belangrijkste trends en ontwikkelingen besproken en spreekt ING zijn verwachtingen uit over de ontwikkelingen van de vastgoedmarkt voor de komende jaren. De studie is gebaseerd op desk research en op interviews met vooraanstaande personen in de vastgoedmarkt. In het eerste hoofdstuk komt de beleggingsmarkt van vastgoed aan bod. De structuur van de markt wordt beschreven en deze wordt onder andere ingedeeld naar regio, herkomst van investeerders en naar beleggingscategorie. Daarnaast wordt een verband gelegd tussen de economie en de ontwikkeling van de verschillende vastgoedmarkten: de residentiële-, kantoren-, retail-, en bedrijfsruimtemarkt. In hoofdstuk 2 komt eerst de residentiële markt aan bod. De gevolgen van de recessie worden besproken. Daarnaast worden er verwachtingen uitgesproken voor de korte en de lange termijn. In de hoofdstukken 3, 4 en 5 passeren achtereenvolgens de kantoren-, de retail- en de bedrijfsruimtemarkt de revue. Telkens wordt ingegaan op de belangrijkste gebruikers van de betreffende vastgoedcategorie waarna de gebruikersmarkt zelf aan de orde komt. Uiteindelijk worden al deze hoofdstukken afgesloten met een paragraaf waarin ingegaan wordt op regionale kenmerken. ING wil de vastgoedmarkt en de partijen die hierin opereren, steeds beter begrijpen zodat de geïntegreerde dienstverlening aan (beoogde) klanten verder kan worden geoptimaliseerd. Met deze studie willen wij naast een volwaardige en duurzame relatie met onze (beoogde) klanten en andere relevante (markt)partijen een rol als professioneel sparringpartner vervullen. Bestendigheid in een roerige omgeving Januari

7 1. Beleggingsmarkt In dit hoofdstuk wordt de huidige stand van zaken op de beleggingsmarkt van vastgoed besproken. Paragraaf 1.1 geeft een overzicht van de omvang van de vastgoedbeleggingsmarkt en hoe deze regionaal en naar verschillende vastgoedcategorieën is verdeeld. Ook komen de rendementen van verschillende vastgoedsectoren aan bod. Paragraaf 1.2 bespreekt de vastgoedmarkt in relatie met de economische ontwikkeling. Belangrijkste trends beleggingsmarkt Belgisch vastgoed heeft veel minder last gehad van de recessie maar ook het herstel is beperkter; Beleggers investeren bij hun zoektocht naar zekerheid vooral in vastgoed op toplocaties; Beleggingsvolumes zullen de komende jaren op een laag niveau blijven; Van het commerciële vastgoed zal de retailmarkt de komende jaren het best presteren; Seniorenhuisvesting is een interessante groeimarkt voor vastgoedbeleggers om hun portefeuille te diversifiëren. 1.1 Structuur van de markt Brussel ruimschoots grootste vastgoedmarkt Investeringen in vastgoed zijn het grootst in Brussel. Vooral de kantorenmarkt is in Brussel groot door de aanwezigheid van zowel veel lokale als internationale overheidsinstellingen en verschillende hoofdkantoren van bedrijven. Brussel beschikt over bijna 13 miljoen m 2 kantoorruimte. In de eerste helft van werden bijna 60% van de totale Belgische commerciële vastgoedbeleggingen besteed in de Europese hoofdstad (figuur 1.1). Dit aandeel was in %. De toename is een gevolg van de wens van beleggers om te investeren in courant vastgoed op A-locaties. Professionele investeerders zijn over het algemeen ook terughoudender met investeringen buiten Brussel en Antwerpen. De vloeroppervlakten van kantoorruimten zijn daar veel lager en de opnameniveau s kleiner. De markt is hierdoor minder liquide waardoor de risico s groter zijn omdat verkoop veel lastiger is. Het gewest Vlaanderen (exclusief Antwerpen) trok in het eerste kwartaal bijna 30% van het investeringsvolume naar zich toe. In Antwerpen komt circa 10% van het beleggingsvolume terecht. Antwerpen heeft zich de afgelopen jaren vooral doen gelden als winkelstad en met de aanwezigheid van de zeehaven is ook de logistieke sector hier goed vertegenwoordigd. Wallonië sluit de rij met 4% van de totale investeringen in de eerste helft van Kantorenmarkt wint terrein terug In de eerste helft van 2010 waren vooral beleggingen in kantoren in trek. Het aandeel kantoorbeleggingen steeg van 40% in 2009 naar 53% (= 289 miljoen) in het eerste half jaar van De toename van de kantorenmarkt ging ten laste van het marktaandeel van bedrijfsruimten en hotels. Investeringen in winkelruimten besloegen zowel in 2009 als in de eerste twee kwartalen van 2010 (= 195 miljoen) ongeveer een derde van de totale vastgoedbeleggingen. Figuur 1.1 Geografische spreiding beleggings volumes commercieel vastgoed, 2009 en 1 ste helft % 80% 60% 40% 20% 0% 2009 Wallonië Vlaanderen (exc. Antwerpen) Brussel Antwerpen Bron: King Sturge H Figuur 1.2 Verdeling beleggingsvolumes commercieel vastgoed, 2009 en 1 ste helft % 80% 60% 40% 20% 0% Winkels Bedrijfsruimten Kantoren Hotels Bron: King Sturge 2009 H Data over de laatste twee kwartalen van 2010 was bij het ter perse gaan van deze studie nog niet beschikbaar. Bestendigheid in een roerige omgeving Januari

8 Rusthuizen: opkomende nieuwe beleggingscategorie In 2030 is 23% van de bevolking ouder dan 65 jaar ten opzichte van 17% in Het aantal 65 plussers is dan opgelopen met meer dan De vergrijzing geeft een veranderende vraag naar woonruimte. Ouderen proberen wel zo lang mogelijk in hun eigen woning te wonen met eventuele technische aanpassingen. De gemiddelde leeftijd dat men opgenomen wordt in een rusthuis is 82 jaar waar men dan nog circa 2 jaar verblijft. Het groeiende aantal ouderen geeft een toename van de vraag naar het aantal bedden de komende jaren. Voor beleggers is seniorenhuisvesting daarom een interessante categorie om in te investeren en de portefeuille te diversifiëren. Het risico wordt over het algemeen lager geschat dan bij commercieel vastgoed door de toenemende vraag, een hoge bezettingsgraad en de vaak lange termijn contracten met uitbaters. 4 Figuur 1.4 Totaal rendement beleggingsportefeuilles 12% 10% 8% 6% 4% 2% Figuur 1.3 Verdeling vastgoedbeleggingen naar nationaliteit, 1ste helft % Alle objecten Winkels Kantoren Bedrijfsruimten Bron: DTZ Research België Groot Britannië Duitsland Nederland Overig Aandeel buitenlandse investeerders neemt af Het aandeel van Belgische vastgoedbeleggers steeg de afgelopen jaren. In 2005 kwam slechts een kwart van alle beleggingen op naam van lokale investeerders. In de eerste zes maanden van 2010 is dit gestegen tot 75%. Buitenlandse partijen zijn gedurende de recessie op zoek gegaan naar zekerheid en vonden dit op hun eigen thuismarkt omdat zij daar meer verstand van zaken hebben. Onder druk van buitenlandse overheden werd daarbij bij financiering door banken vaker de voorkeur gegeven aan binnenlandse projecten om de eigen economie te stimuleren waardoor buitenlandse investeringen ook afnamen. Daarnaast verdwenen de afgelopen jaren de high leverage buyers uit de markt doordat kapitaal minder makkelijk beschikbaar was. Deze vaak buitenlandse beleggers kochten vastgoed en financierden dat met soms wel meer dan 90% vreemd vermogen. Doordat kredietverstrekkers meer eigen vermogen verlangen bij het verstrekken van kapitaal, is dit nu beperkter mogelijk en daalt het aandeel van deze buitenlandse beleggers. 4 In 2011 zal ING met een uitgebreide studie komen naar seniorenhuisvesting. 5 jaars gemiddelde ( ) 2009 Bron: IPD Overig Nederland Rendementen van winkels blijven het hoogst Het totaal rendement 5 Duitsland op beleggingsportefeuilles was de afgelopen 5 jaar gemiddeld Groot 6,4% Brittanië volgens de IPD index (figuur 1.4). Winkelvastgoed rendeerde het beste met een totaal rendement van jaarlijks België meer dan 10%. Kantoren lieten van de drie commerciële vastgoedmarkten de afgelopen 5 jaar gemiddeld het laagste rendement zien van 5,2%. Bedrijfsruimten rendeerden met een totaal rendement van 0,4% in 2009 het slechtst (5-jaars gemiddelde 7,9%). Bedrijfsruimten worden voornamelijk gehuurd door gebruikers uit de sectoren industrie, transport en logistiek. Vooral deze sectoren hadden tijdens de recessie in 2009 last van de terugval van de wereldhandel. Hun behoefte aan (nieuwe) m 2 daalde en dit had ook zijn terugslag op de waarde van het vastgoed. Het indirecte rendement van bedrijfsruimten liet in 2009 van alle vastgoedcategorieën dan ook de grootste daling zien van -/-7,1% ten opzichte van -/-1,6% op kantoren en -/- 2,6% op winkels. Voor de totale markt is de waardedaling mogelijk nog groter doordat de hier gebruikte IPD-index vooral het courante deel van de markt beslaat en het de waardering van portefeuilles betreft en niet prijzen die door vraag en aanbod tot stand zijn gekomen. 5 Het totaal rendement bestaat uit de netto huurinkomsten gerelateerd aan het geïnvesteerd vermogen (directe rendement) en de waardeverandering gerelateerd aan het geïnvesteerd vermogen (indirecte rendement). Bestendigheid in een roerige omgeving Januari

9 1.2 Vastgoedmarkt in de economische context Vastgoedmarkt gaat gebukt onder economische situatie De commerciële vastgoedmarkten maken moeilijke tijden door, waarbij vooral de kantorenmarkt en bedrijfsruimtemarkt hard worden getroffen. Dit heeft een tweetal oorzaken. Ten eerste is de marktsituatie op de vastgoedmarkten sterk afhankelijk van de economie. Net als andere Europese landen heeft België een terugslag gehad van de wereldwijde crisis in het najaar van 2008 en in De economie kromp in 2009 met 2,7%, terwijl de conjunctuurgevoelige internationale handel zelfs met 11% afnam. Vanzelfsprekend werkte dit ook door op de Belgische vastgoedmarkten. De investeringsvolumes in vastgoed halveerden in 2009 ten opzichte van 2008 tot 1,6 miljard (figuur 1.5). Vergeleken met de buurlanden Nederland (-3,9%) en Duitsland (-4,7%) viel de economische terugslag overigens nog mee. Omgekeerde cyclus in vastgoed bij huidige recessie Opvallend aan de terugslag op de vastgoedmarkten in 2009 is dat deze anders verloopt dan vorige cycli (figuur 1.6). Voorheen leidde een neergaande economische groei tot een verslechterende gebruikersmarkt waarna ook het sentiment onder beleggers van vastgoed verslechterde. In de huidige recessie werd echter eerst de vastgoedbeleggingsmarkt geraakt. Doordat door de kredietcrisis meer eigen vermogen moest worden ingebracht, werden beleggers minder actief. Wat begon als een financiële crisis, heeft uiteindelijk ook de reële economie geraakt en hierdoor ook de gebruikersmarkten. Internationale handel trekt economie vlot, basis blijft kwetsbaar Halverwege 2010 is de economie onder invloed van de aantrekkende wereldhandel uit het dal gekomen. Het aanvullen van afgebouwde voorraden door bedrijven heeft hieraan ook een impuls gegeven. Al met al is de verwachting dat de economie in 2010 met 2,0% geleidelijk zal herstellen, om hier in 2011 met 1,6% groei opvolging aan te geven. Hoewel dit vooruitzicht bemoedigend oogt, is de weg naar de toekomst de komende jaren kwetsbaar. Een risico ligt bij de consument, die zijn koopkracht voorlopig minder onder druk ziet staan dankzij de loonindexering en netto jobscreatie. Maar dit zou minder het geval zijn volgend jaar, want in België en in belangrijke exportlanden zal onver- Figuur 1.5 Investeringsvolumes in commercieel vastgoed en het bruto binnenlands product per kwartaal ( de kwartaal 2010) '05 I '05 II '05 III 05 IV 06 I '06 II '06 III '06 IV '07 I '07 II '07 III '07 IV Investeringsvolumes in miljoenen _ BBP in miljarden seizoensgezuiverd '08 I 08 II '08 III '08 IV '09 I '09 II '09 III '09 IV '10 I '10 II '10 III Bron: DTZ Research en Ecowin, bewerkt door ING Economisch Bureau Bestendigheid in een roerige omgeving Januari

10 Figuur 1.6 Vastgoedmarkt en de economische cyclus Economie (bbp) Vastgoedmarkt Conjunctuur Fase I Herstel II Hoogconjunctuur III Vertraging IV Laagconjunctuur Toenemende opname Constant aanbod Grote opname Toenemend aanbod Dalende opname, toenemend aanbod Zwakke opname, dalend aanbod Aantrekkende verkoop- en huurprijzen Stijgende verkoop- en huurprijzen Constante verkoop en huurprijzen Dalende verkoop- en huurprijzen Dalende leegstand Lage leegstand Oplopende leegstand Hoge leegstand Vertrouwen neemt toe onder ontwikkelaars Optimisme kan omslaan in onbegrensd vertrouwen Pessimisme onder ontwikkelaars Pessimisme kan omslaan in paniek en angst Kenmerken markt Aarzelende toename projecten op risico Dalende leegstand basis voor rendementsverbetering Huisvesting krijgt voorzichtig meer aandacht in het bedrijfsleven Veel op risico ontwikkelen Leegstand in portefeuille biedt kansen voor huuraanpassingen Huurcontracten met lange looptijden Singletenant panden zijn teken van kracht Leegstand tast rendement belegger aan Verkoop met verlies of noodgedwongen (tijdelijke) verhuur Sterke incentives: huurvrije periodes en bijdrage verhuis- cq inrichtingskosten Flexibele huurcontracten met korte looptijden Multitenant verhuur kan teken van zwakte zijn Ook incourant vastgoed wordt verhuurd Huisvesting is een middel om kosten te besparen Toename van onderhuur / grijze markt Verplaatsingsmarkt / verhuismarkt gedreven door reorganisaties. Overheid is stabiele factor onder opname. Tweedeling: bijna geen markt voor incourant vastgoed. Zelfs courant vastgoed kan verhuurproblemen hebben. Bron: ING Economisch Bureau Bestendigheid in een roerige omgeving Januari

11 Figuur 1.7 Indices prijsontwikkeling vastgoedfondsen ( januari 2000 = 1000) nov-00 nov-01 nov-02 nov-03 nov-04 Ontwikkeling Belgische vastgoedfondsen stabiel nov-05 nov-06 _ België _ Nederland _ Frankrijk _ Europa nov-07 nov-08 nov-09 nov-10 Bron: Ecowin mijdelijke sanering van de overheidsfinanciën in de vorm van bezuinigingen flinke tegendruk opleveren. Alles bij elkaar genomen is de verwachting dat het economische groeitempo de komende jaren toch gematigd zal zijn. Belgisch vastgoed relatief minder hard getroffen De Belgische vastgoedmarkt is over het algemeen vrij stabiel. Uit figuur 1.7 blijkt dat Belgische vastgoedfondsen minder volatiel zijn dan die van de omringende landen. De enorme prijsstijgingen in andere Europese landen in 2005 en 2006 zijn in België grotendeels uitgebleven. De hierop volgende prijsdalingen zijn België echter ook grotendeels bespaard gebleven. De relatief beperkte economische recessie in België ten opzichte van andere landen heeft hier grotendeels ten grondslag aan gelegen. Daarnaast heeft België een relatief groot ambtenarenapparaat en zijn er veel internationale (niet direct conjunctuurgevoelige) organisaties zoals de Europese Unie en de NAVO in Brussel te vinden. Het aantal vierkante meters dat zij gebruiken is groot en doordat zij niet direct door de recessie getroffen worden nam dit niet direct af. Daarentegen nemen overheidsinstanties de laatste jaren wel al relatief weinig nieuwe kantooroppervlakte op omdat ook zij vaak moeten bezuinigen. In 2010 is er een licht herstel zichtbaar Het stabiele karakter van de Belgische vastgoedmarkt is ook te zien na de recessie. Niet alleen de krimp was in België beperkter, ook het herstel in 2010 is gematigder. Zo steeg de EPRA vastgoedindex voor België in november 2010 met 4% ten opzichte van 8% in Europa (beide j.o.j.). Het herstel is ook zichtbaar in de beleggingsvolumes. In het eerste halfjaar van 2010 stegen deze weer met 10% ten opzichte van dezelfde periode in Hierdoor werd er in deze periode voor 662 miljoen geïnvesteerd in commercieel vastgoed. Dit niveau is nog wel slechts een derde van dat van topjaar De afwachtende houding die beleggers in 2009 hadden, leek hierdoor wat verdwenen en de dynamiek en het positieve sentiment enigszins teruggekeerd. De hernieuwde onrust op de financiële markten door de Griekenlandcrisis en later in het jaar ook de financiële problemen rond Ierland temperde de stemming waardoor beleggers weer meer de kat uit de boom kijken. Daarbij zijn tijdens de recessie, zoals eerder ook al aangegeven, de (vaak buitenlandse) high leverage buyers grotendeels uit de markt verdwenen doordat agressieve financiering met veel vreemd vermogen niet meer mogelijk is. Hierdoor zullen de hoge beleggingsvolumes van 2006 en 2007 ook de komende jaren niet terugkeren. Bestendigheid in een roerige omgeving Januari

12 2. Residentiële markt * 2.1 Gevolgen van de crisis op de Belgische vastgoedmarkt Vooruitzichten op korte termijn De correctie is weggewerkt België vormde de uitzondering op de regel in Europa In vergelijking met Europa had de Belgische markt niet al te zwaar te lijden van de crisis, ook al blijkt dat bepaalde sectoren of gemeenten zwaarder getroffen werden. Terwijl de prijscorrectie oploopt tot 25% in Ierland en 12% in Spanje, was de correctie op de Belgische markt (namelijk 5,6% tussen de zomer 2008 en juni 2009) eind 2009 al weggewerkt: het herstel was over het algemeen dus even dynamisch als de crisis hevig was. In dat verband is het opmerkelijk dat de overwaardering van de markt zoals berekend door het IMF in 2007 bij ons niet gecorrigeerd werd, terwijl in de andere landen wel een correctie werd vastgesteld (zie figuur 2.1). Belangrijkste trends residentiële markt De residentiële markt kende een dynamisch herstel in de tweede helft van 2009 dat verslapte in 2010; De vooruitzichten op korte termijn blijven positief voor 2011, ook al zal de prijsstijging waarschijnlijk veel lager zijn dan de dynamiek van de voorgaande jaren; Op middellange en lange termijn zullen de uitzonderlijke factoren die de markt de voorbije jaren ondersteunden steeds minder aanwezig zijn, wat zou kunnen wijzen op een positieve maar minder dynamische gemiddelde groei voor het volgende decennium. De appartementensector had zo goed als niet te lijden van de crisis... De crisis (van de zomer 2008 tot juni 2009) kende een verschillend verloop naargelang de sector die we bekijken. Zo bleven de prijsdalingen heel beperkt in de appartementensector, en vooral in Vlaanderen, wat tot een snelle en forse daling van het aantal transacties leidde. Omdat er minder kopers waren dan voor de crisis en de verkopers niet bepaald bereid waren om kortingen toe te staan, moesten de transacties de schok opvangen: meer dan 30% transacties minder, dat zijn ongeveer transacties voor het slechtste kwartaal tegenover meer dan in normale omstandigheden. In Vlaanderen zijn de appartementsprijzen stabiel gebleven, maar in Wallonië werd een daling van 3,2% vastgesteld. In de tweede helft van 2009 zijn de appartementsprijzen opnieuw sterk beginnen toe te nemen: de gemiddelde prijs ging van gemiddeld euro op het hoogtepunt van de crisis naar Figuur 2.1 Europa: potentiële en vastgestelde correcties IR UK NL Potentiële correctie geraamd door het IMF (in vergelijking met de reële prijzen in 2007) Waargenomen correctie einde 2009 (in vergelijking met de reële prijzen in 2007) Bron: IMF, ECB en ING-berekeningen FR euro tegen het einde van het jaar, dat is 3,8% lager dan voor de crisis. Toch bleven er ook voor de prijzen regionale verschillen bestaan. Zo geraakten de prijzen in Wallonië en Brussel amper boven het peil van voor de crisis, terwijl ze in Vlaanderen bijna 7% hoger dan dat niveau uitkwamen.... terwijl het duurdere marktsegment het zwaarder te verduren kreeg Het omgekeerde deed zich voor in het duurdere segment (viergevelvilla s en bungalows), waar de verkopers bijzonder snel prijsdalingen toestonden, zodanig dat de correctie nog tijdens de eerste maanden van de crisis van start ging en ook heviger was (prijsdaling van gemiddeld 10%). Maar ook op die markt nam de activiteit almaar af, met amper transacties in het slechtste kwartaal van de crisis tegenover in normale omstandigheden. Het tweede halfjaar 2009 was minder dynamisch op die markt dan op andere markten en tegen het einde van het jaar waren de prijzen nog altijd 6% lager dan hun peil van voor de crisis (namelijk euro). De gewone huizenmarkt maakte een tussentijdse evolutie door, met een correctie van 5%, terwijl de activiteit terugviel tot transacties in het slechtste kwartaal in vergelijking met een normaal kwartaal van zowat transacties. De prijzen zijn wel sterk opgeveerd aangezien ze tegen eind 2009 opnieuw op hun peil van voor de crisis uitkwamen, namelijk ongeveer euro. Die ontwikkeling was kenmerkend voor Vlaanderen, terwijl ze in Wallonië uitbleef. Daar bleven de woonhuizen ook eind 2009 nog lichtjes (1%) onder hun niveau van voor de crisis. In Brussel kwamen de huizenprijzen 3% hoger uit dan voor de crisis. BE ES SE IT * Dit hoofdstuk is geschreven door Julien Manceaux Bestendigheid in een roerige omgeving Januari

13 Figuur 2.2 Prijsverloop per kwartaal in ,5% 4,5% 3,5% 2,5% 1,5% 0,5% -0,5% -1,5% Q1 Huizen Villas, bungalows Q2 Bron: ADSEI (kwartaalverloop in 2010) Appartementen TOTAAL Het dynamische herstel van 2009 lijkt stil te vallen Het herstel is vooral te danken aan de mooie tweede helft van We kunnen dus stellen dat de markt in haar geheel vanaf de zomer 2009 opnieuw opveerde. Toch blijft het aantal transacties zelfs nu nog lager dan normaal. Zolang het aantal transacties per kwartaal onder de drempel van blijft, kunnen er dus nog extra kopers op de markt (terug)komen. Verwonderlijk daarbij is dat het eerste halfjaar gekenmerkt werd door een historisch lage rente, wat het aantal kopers in principe doet toenemen. Bovendien lijkt het herstel van de tweede helft van 2009 ietwat stil te vallen in 2010 (figuur 2.3). Niet alleen waren er veel minder transacties dan normaal, ook de prijzen bleven nagenoeg gelijk. De kwartaalgroei van de huizenprijzen bleef beperkt tot 1% in het eerste halfjaar en de appartementen waren in juni 2010 gemiddeld op dezelfde prijs blijven hangen als in januari. Ook in Wallonië kwamen de huizenprijzen in juni 2010 nog altijd niet op hun peil van voor de crisis uit. Alleen het segment van de villa s lijkt het beter te doen met een mooi eerste kwartaal 2010, maar komt van verder terug.... want begin 2010 lijkt de dynamiek wat zoek Dat betekent dat de groei in de eerste helft van het jaar slap was en dat het jaarlijkse groeicijfer (5,6%) in het eerste halfjaar vooral te danken was aan een zeer gunstige vergelijking met een zeer erbarmelijk eerste halfjaar Tenzij de markt in de tweede helft van het jaar haar tweede adem vindt, zal de jaarlijkse vergelijking de komende zes maanden veel minder gunstig uitvallen (het tweede halfjaar 2009 was dat van het herstel). We denken dat die tweede adem niet zo waarschijnlijk is omdat de financieringsvoorwaarden de komende maanden niet meer sterk zullen verbeteren en het consumentenvertrouwen doorgaans al goed hersteld is. De laatste hypotheekcijfers wijzen echter op een sterke toename van het aantal leningen en getuigen van enige druk op de prijzen: de gemiddelde geleende bedragen zijn in het derde kwartaal gestegen met 4,5%. Maar de al geboekte vooruitgang is voldoende om uit te gaan van een globale groei van meer dan 4,5%. Dankzij Q2 de huidige financieringsvoorwaarden is het bovendien goed mogelijk dat de markt tot halfweg volgend jaar transactieniveaus Q1 blijft zien die in de buurt komen van haar topniveau. Het belangrijkste risico blijft de slappe vraag door de toekomstige rentestijging... Het grootste risico hangt nog altijd samen met de ontbrekende dynamiek van de transacties, terwijl de context zoals gezegd gunstiger is dan ooit voor kandidaat-kredietnemers. Het risico bestaat dus dat een aantal aankopen vervroegd wordt, vooral gezien de zeer dynamische cijfers voor hypothecaire kredieten in het derde kwartaal. De kortetermijnrente, die bepalend is voor de variabele rentetarieven, heeft de bodem bereikt. Maar wat staat er de komende maanden te gebeuren wanneer de vervroegde aankopen achter de rug zijn en de rentestijging uitgesprokener wordt? De kans is dus groot dat de markt tamelijk snel de in het derde kwartaal gemaakte inhaalbeweging zal verliezen, wat te merken zal zijn aan een zwakker dynamisme van de prijzen vanaf volgend jaar na de periode van vervroegde aankopen waarin we momenteel nog altijd verkeren. Figuur 2.3 Het aanbod reageerde zeer snel op het herstel _ NBB onderzoek (Bouwprijzen voorzichtigen) _ Bouwvergunningen (1000 s - RHS) Bron: ADSEI ,0 6,5 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 Bestendigheid in een roerige omgeving Januari

14 Figuur 2.4 dat nochtans niet overal hetzelfde is 20% % transacties 2de kwartaal (j.o.j.) 15% 10% 5% 0% -5% -10% Brussel gaat van slechts presterende woningmarkt in q naar best presterende in q Namen Luxemburg Antwerpen West Vlaanderen Luik Henegouwen Vlaams Brabant Oost Vlaanderen Henegouwen Namen Gewest Brussel Limburg Waals Brabant West Vlaanderen Luxemburg Oost Vlaanderen Antwerpen Waals Brabant -15% Gewest Brussel -10% -8% -6% -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 2009 q q2 Bron: ADSEI % prijzen 2de kwartaal (j.o.j.)... terwijl het aanbod zich al hersteld heeft Het aanbod lijkt al te hebben gereageerd op in eerste instantie het inhaaleffect en vervolgens de vervroegde aankopen. Het aantal bouwvergunningen, dat sinds eind 2008 sterk gedaald was, is sinds het voorjaar 2010 met meer dan 5% op jaarbasis toegenomen. Het ziet er dus naar uit dat positievere groeivooruitzichten inzake prijzen en de opvering van de vraag het aanbod sinds enkele maanden ondersteunen, terwijl de zeer duidelijke daling tijdens de crisis de risico s op een overaanbod beperkt heeft. We verwachten daarom geen al te grote negatieve impact van de primaire markt op de prijzen van de secundaire markt. De regionale verschillen blijven bestaan Op regionaal vlak moet worden benadrukt dat het herstel niet even dynamisch is in alle uithoeken van het land. Ook al blijft het aantal transacties overal laag ten opzichte van hun niveau van juni 2009 (en dus a fortiori ten opzichte van dat van voor de crisis), toch is er een duidelijk herstel te zien in Brussel en in een aantal Vlaamse provincies en in Henegouwen. Het jaarlijkse groeicijfer van de prijzen is enkel in Brussel en een deel van Vlaanderen hoger dan het gemiddelde van het tweede kwartaal (6% op jaarbasis). In Wallonië is dus nog steeds een inhaalbeweging aan de gang, aangezien de meeste prijzen er nog altijd niet zijn teruggekeerd naar hun niveau van voor de crisis. 2.2 Vooruitzichten op lange termijn De traditionele factoren van steun aan de markt De Belg is geboren met een baksteen in de maag Verscheidene factoren hebben altijd al enige stabiliteit gegeven aan de Belgische markt. Ze verklaren ook gedeeltelijk waarom de residentiële markt in België globaal genomen minder getroffen was door de recessie dan in de andere Europese landen. Eerst en vooral verhuizen Belgen relatief weinig: gemiddeld om de 33 jaar. In heel wat andere Europese landen ligt dat cijfer ruim onder de 20 jaar. Dat is te wijten aan de hoge transactiekosten (ongeveer 15% van de waarde van het goed ten laste van de koper), maar ook aan de grootte van het land: de kans te moeten verhuizen in geval van een nieuwe baan is veel kleiner in een land van km². Ten tweede zijn de Belgische banken door de wet altijd al verplicht geweest om een streng beleid te voeren inzake hypothecaire kredieten zodat de risico s op een toename van gedwongen verkopen in crisistijden (zoals in de VS, waar de prijzen fors daalden) kleiner zijn. Ten derde lijken de Belgen een voorkeur te hebben voor vastgoed als langetermijnbelegging. Eigendom is, wanneer men met pensioen is, een garantie tegen onzekerheid. Dat verklaart waarom de gemiddelde leeftijd van de krediet- Bestendigheid in een roerige omgeving Januari

15 nemers relatief laag is (36 jaar) en waarom de eigendomsgraad een van de hoogste is in de geïndustrialiseerde wereld (70%). De gemiddelde leeftijd lijkt echter toe te nemen omdat het verwerven van een eigen woning voor de jonge gezinnen moeilijker wordt, terwijl de eigendomsgraad lijkt af te nemen. Ten vierde heeft de tewerkstelling in de overheidssector hier een veel groter belang in de arbeidsmarkt dan in andere Europese landen. Bovendien draagt ook de loonindexering bij tot de stabiliteit van de koopkracht van de Belgen in het algemeen, en dan hebben we het nog niet over het zeer genereuze socialezekerheidsstelsel. Figuur 2.5 De demografische druk neemt toe 2,50 2,45 2,40 2,35 2,30 2,25 2, _ BE - Huishoudens (samenstelling - #leden) _ BE - Aantal huishoudens (RHS) Bron: ADSEI Figuur 2.6 en de bevolkingsstructuur zal veranderen _ BE - Populatie jaar _ BE - Populatie 70 jaar en meer Bron: ADSEI De demografie heeft een grote impact op de vraag Volgens de voorspellingen van het Planbureau zal de bevolking de komende twintig jaar met 1,2 miljoen mensen toenemen om uit te komen op 12 miljoen mensen. Tegelijkertijd zal de grootte van de gezinnen ongetwijfeld nog iets meer afnemen. Ter illustratie: bij een afname van de gezinsgrootte van 2,4 tot 2,3 personen zijn extra woningen nodig. Het woningpark, dat momenteel meer dan 5 miljoen woningen telt, zal de komende jaren dus moeten toenemen. Rekening houdend met een verdere afname van de gezinsgrootte (tot 2,1 personen per gezin in 2030) en met de hierboven vermelde bevolkingsgroei (bijna 12 miljoen inwoners) zullen het aantal gezinnen en het woningpark binnen twintig jaar waarschijnlijk 5,7 miljoen bedragen. Dat stemt overeen met een gemiddelde toename van ongeveer eenheden per jaar. De jongste jaren werden jaarlijks echter bijna woningen van de markt gehaald voor afbraak. Om aan de toenemende vraag te voldoen, moeten er dus jaarlijks netto woningen bijkomen. Ten tweede verandert ook de vergrijzing de vraag naar huisvesting. In 2010 zal 17% van de bevolking 65 jaar of ouder zijn en in 2030 zal dat percentage 23% bedragen. Die behoeften betreffen serviceflats, maar ook onafhankelijke woningen die voldoen aan specifieke behoeften op het gebied van oppervlakte en locatie. De vergrijzing dreigt de druk op de vraag in sommige segmenten van de markt dus te vergroten en ook het aanbod in de segmenten waaruit de bejaarden wegtrekken te doen toenemen. Wat dat betreft, zal de sector van de serviceflats en rusthuizen in de toekomst specifiek geanalyseerd moeten worden gezien het toenemende belang van de 70-plussers tussen 2020 en BE - Huishoudens (samenstelling - #leden) De uitzonderlijke factoren van steun aan de markt (laatste decennium) Drie uitzonderlijke factoren verklaren de prijsdynamiek van het laatste decennium Die ondersteunende factoren volstaan echter niet om de uitzonderlijke ontwikkeling BE - Aantal huishoudens van Belgische (RHS) vastgoedprijzen in het laatste decennium te verklaren. De periode werd immers gekenmerkt door een gestage toename van de kloof tussen de prijzen en de inkomens. Ter illustratie: het aantal jaren aan gemiddeld loon nodig voor de aankoop van het gemiddelde vastgoed verdubbelde tussen 1995 en 2008: het gemiddelde goed was destijds twee jaar brutoloon waard (kosten voor de bouwopdracht vóór belastingen) tegenover vier jaar in Die over de voorbije 35 jaar uitzonderlijke evolutie kan worden verklaard door drie factoren die de prijs ondersteunen: een continue en snelle verbetering van de financieringsvoorwaarden, een veel gunstiger belastingklimaat voor Bestendigheid in een roerige omgeving Januari

16 Figuur 2.7 De kloof tussen de prijzen en de inkomens is groter geworden Figuur 2.8 ondanks de merkbare rentedaling ,0 6,5 6,0 5, Lonen Prijzen 5,0 4,5 4,0 3, _ Reële Huisprijzen (1995 = 100) _ Reële lonen (per capita = 100) Bron: NBB, ADSEI _ Gemiddelde maandelijkse terugbetaling (EUR) _ Gemiddelde rente (1) Bron: NBB (1) Gemiddelde rentevoet voor hypothecaire kredieten met vaste rente op meer dan 15 jaar ,0 eigenaars dan vroeger en een spectaculaire groei van de financiële inbreng op de vastgoedmarkt. Die drie factoren verklaren waarom de prijsstijging op de vastgoedmarkt de afgelopen tien jaar zo hevig was en waarom het prijsverloop zo sterk kon afwijken van de inkomensevolutie. Het laatste decennium werd gekenmerkt door lage rentetarieven... Ten eerste konden de Belgische kopers door de rentedaling die volgde op de uiteenspatting van de technologische bubbel begin jaren 2000 (in 1995 waren de rentetarieven het dubbele van wat ze vandaag zijn) niet hun leninglasten verlagen, maar de ontleende bedragen verhogen: tot in 2006 leidde de rentedaling dus niet tot een vermindering, maar een verhoging van de gemiddelde maandlast. Die extra leencapaciteit oefende veel druk uit op de prijzen, vooral omdat het fenomeen gepaard ging met een verlenging van de looptijd van de leningen waardoor de kopers meer konden lenen. Na 2006 varieerde de maandlast opnieuw met de rentetarieven, wat kan betekenen dat de meeste kredietnemers in verhouding tot hun inkomen aan hun limiet zaten qua leencapaciteit.... en door een gunstigere fiscale context... Ten tweede waren verscheidene wijzigingen in de fiscaliteit gunstig voor het bezitten van eigendom. Zo was er de fiscale amnestie van die een vermindering van 30% toekende in de Eenmalige Bevrijdende Aangifte als het gerepatrieerde geld belegd werd in Belgisch vastgoed. Daarnaast was er vanaf 2004 ook de mogelijkheid om van het belastbare inkomen een groot deel van het kapitaal en de maandelijks aan de bank terugbetaalde interesten af te trekken.... terwijl de kopers steeds meer eigen vermogen inbrachten Ten derde zagen we in het jongste decennium een spectaculaire vermindering van het deel van de lening in de gemiddelde vastgoedaankoop. De gemiddelde persoonlijke inbreng bij de aankoop van een onroerend goed is tussen 2004 en 2008 immers opgelopen van 20% naar 35% van de verkoopprijs. Hierdoor kwam er een overdracht van verschillende miljarden van het financiële naar het onroerende vermogen van de Belgen. Zo kon het financiële vermogen van de Belgen in 1993 op 450 miljard euro worden geraamd, terwijl het Belgische vastgoedpark destijds goed was voor een waarde van 260 miljard euro. In 2009 heeft het vastgoedpark een waarde van 980 miljard euro, tegenover 900 miljard euro voor het financiële vermogen. Die extra inbrengen duwden de prijzen de hoogte in en het is vandaag dan ook de vraag of die trend zal blijven duren of zelfs zal toenemen Vooruitzichten op lange termijn Zullen de factoren die de forse groei van de laatste jaren aanwakkerden, standhouden? Op lange termijn is de prijsstijging op de vastgoedmarkt fundamenteel afhankelijk van het inkomen, aangezien dat bepalend is voor wat de kopers kunnen lenen. Daarbij is het Bestendigheid in een roerige omgeving Januari

17 Figuur 2.9 De rentestijging wordt al voorbereid 1,6 1,5 3,1 3,0 Figuur 2.10 De betaalbaarheid van de markt is nog altijd zeer beperkt ,4 2, ,3 2,8 110 Variabele rente (1/1/1) 1,2 2, Euribor 12M 1,1 2,6 80 1,0 Oct- 09 Jan- 10 _ Euribor 12M _ Variabele rente (1/1/1) Bron: NBB, Thomson Reuters April- 10 Juli- 10 Oct- 10 2, _ ING betaalbaarheid index Bron: ADSEI, NBB, ING-berekeningen opmerkelijk dat de gemiddelde maandlast van de Belgische kredietnemer door de jaren heen een bijzonder stabiel vast deel van zijn beschikbare inkomen (ongeveer 30%) uitmaakt. Door de jaren heen werd de Belgische vastgoedmarkt niet alleen ondersteund door de inkomensstijging, maar ook door een aantal andere specifieke factoren: een grote honkvastheid, verbonden met de omvang van het land, en een eigenaarstraditie, waardoor België een van de weinige industrielanden is met een eigendomsgraad van meer dan 70%. Vanaf eind jaren 80 zijn er ook demografische factoren die de markt ondersteunen, zoals de toename van het aantal gezinnen. Het risico op een grote correctie, na de crisis die we hebben doorstaan en die weinig impact had op de markt, lijkt dus van de baan. Maar toch is dat niet voldoende. We moeten ons ook afvragen of de factoren waardoor de prijzen het laatste decennium veel sneller konden stijgen dan de inkomens, permanent of daarentegen uitzonderlijk zijn. De financieringsvoorwaarden zullen minder gunstig worden... De eerste factor was de verbetering van de financieringsvoorwaarden. Hiervoor wordt algemeen aangenomen dat de huidige voorwaarden een historische opportuniteit zijn. De kortetermijnrente, die bepalend is voor de variabele rentetarieven, begint immers nu al te stijgen (figuur 2.9) en de langetermijnrente, die bepalend is voor de vaste rentetarieven, zal in de loop van 2011 toenemen naarmate op de eerste rentestijging van de Europese Centrale Bank wordt geanticipeerd. En zelfs al maakt de wetgeving een verlenging van de looptijd van de leningen boven 30 jaar mogelijk, toch is dat scenario weinig waarschijnlijk omdat de ervaring leert dat de financiële instellingen dat type looptijd maar moeilijk gefinancierd krijgen.... en de conjunctuur laat geen fiscale geschenken meer toe De tweede factor waren de zeer gunstige belastingmaatregelen voor eigenaars. Zo kwam de EBA (Eenmalige Bevrijdende Aangifte) in 2005 de vastgoedbeleggingen ten goede waardoor 2005 een recordjaar was voor de prijzen. Vanaf 2004 werd een nieuw en naderhand gunstiger stelsel ingevoerd om de op een hypothecaire lening betaalde lasten deels van het belastbare inkomen af te trekken. Bovendien werd het laatste decennium gekenmerkt door het opmerkelijke uitblijven van kadasterherzieningen. Maar met een federaal budget dat niet vóór 2015 in evenwicht zal komen, een stijgende schuld en het bekende politieke klimaat staat het wel vast dat het volgende decennium niet echt gunstig zal zijn voor fiscale geschenken. En aangezien het materieel onmogelijk is om arbeid in België nog meer te belasten, zullen er vermoedelijk andere fiscale middelen worden gevonden die waarschijnlijk niet allemaal bijzonder voordelig zullen zijn voor eigenaars. De betaalbaarheid van de markt zal dus weer verslechteren voor wie alleen op zijn krediet kan rekenen... Twee van de drie belangrijkste factoren ter ondersteuning van de prijs in het laatste decennium zullen de komende jaren dus forfait geven. Zij zijn wel verbonden met een groep kopers die het grootste deel van hun aankoop lenen. De betaalbaarheid van de markt voor wie vooral op zijn eigen inkomen Bestendigheid in een roerige omgeving Januari

18 Figuur 2.11 De persoonlijke inbreng is almaar belangrijker geworden 90% Figuur en was een bepalende factor in de dynamische prijsstijging % % 60% Deel van de globale som etc. 50% _ Deel van de globale som van de transacties waarvoor er een hypothecaire lening is Bron: NBB rekent, zal dus waarschijnlijk nog verslechteren (figuur 2.10). Toch werden de prijzen de afgelopen jaren ook ondersteund door een aanvullende factor: de toename van de persoonlijke inbreng bij de aankoop. Hierdoor kwam er een belangrijke overdracht van het financiële naar het onroerende vermogen (de waarde daarvan is immers tweemaal sneller gestegen). Dat kwam tot uiting in een daling van het deel van de aankoop dat met een hypotheek gefinancierd wordt, namelijk van 80% in 2004 tot gemiddeld 65% vandaag (figuur 2.11). We stellen vast dat de inbreng van rijkdom almaar belangrijker wordt in de evolutie van de gemiddelde aankoopprijs (figuur 2.12) in vergelijking met wat wordt geleend (en dus door het inkomen wordt bepaald). Het is dus zo dat het inkomen van de koper niet meer de enige variabele is waarmee we rekening moeten houden, maar dat ook zijn persoonlijke of familiale vermogen en dus zijn inbrengmogelijkheden van belang zijn.... terwijl de evolutie van de inbrengmogelijkheden doorslaggevend zal zijn Om te bepalen of de persoonlijke inbreng in de toekomst nog een belangrijke ondersteunende factor van de markt zal zijn, mogen we ons niet beperken tot de analyse van een homogene persoonlijke inbreng van gemiddeld 35%. We moeten uitzoeken of de persoonlijke inbreng even belangrijk of zelfs groter kan worden dan het geleende deel. Een dergelijke evolutie kan de komende jaren immers een tegengewicht vormen voor de aangekondigde zwakke groei van het geleende deel van de prijs (in donkerblauw in figuur 2.12 en verbonden met het fiscale klimaat, de financieringsvoorwaarden en de geringe inkomensgroei). Is dat dus aannemelijk? Prijs van het gemiddelde vastgoed (nominaal - EUR) Persoonlijke inbreng in de gemiddelde aankoop (EUR) Bron: ADSEI, NBB We stellen vast dat de inbrengmogelijkheden helemaal niet homogeen zijn... Om die vraag te beantwoorden, bestudeerden we een representatief staal van aankopen 6 waarvoor er een hypothecaire lening was. Daarbij voegen we nog aankopen zonder lening (10% van de aankopen gebeurt contant) om een representatief staal te krijgen. Uit die analyse blijkt zoals verwacht dat de persoonlijke inbreng helemaal niet homogeen is en gelijk is aan het gemiddelde van 35%! We krijgen een aantal voor de hand liggende resultaten: de persoonlijke inbreng is minder hoog bij de jongeren dan bij de oudere kredietnemers (figuur 2.13) en minder hoog in de provincies met een laag inkomen dan in die met een hoog inkomen: zo bedraagt de gemiddelde persoonlijke inbreng 15% in Henegouwen, tegenover 23% in Vlaams- en Waals-Brabant, Brussel en Antwerpen. Hoe kleiner de persoonlijke inbreng, hoe langer de looptijd van de lening (gemiddeld 26 jaar voor wie meer dan 100% van de waarde van het goed leent, tegenover 20 jaar voor wie maar 65% leent).... en ook al kan een kwart van de kopers een zeer hoge inbreng doen... De analyse van de spreiding van het staal is wel interessant. We kunnen in dit staal vijf groepen onderscheiden die elk 6 Het betreft aankopen van onroerende goederen op de secundaire markt van midden 2006 tot midden Alleen de aankopen en de aankopen/verbouwingen zijn inbegrepen (zonder grond en bouwwerken dus) en de vermelde waarde is de schattingswaarde (eventueel na werkzaamheden). Dit staal is anoniem en eigendom van ING België nv. Bestendigheid in een roerige omgeving Januari

19 Figuur 2.13 Geleende deel per leeftijdsgroep Figuur 2.14 Verdeling van de geleende quotiteit 50% % 85% % % % 25% 20% 15% 10% 5% 0% 93% < % % % > Bron: ING Aandeel van die leeftijdsgroep in het staal Aandeel van die leeftijdsgroep in het staal Bron: ING 18% van de bevolking uitmaken. De eerste groep kunnen we onderbrengen bij de 10% van de bevolking die contant koopt: de lening van die eerste groep is gemiddeld immers kleiner (minder dan euro) en maakt doorgaans minder dan een derde van de gemiddelde aankoopprijs uit ( euro). We hebben dus een eerste groep (28% van de bevolking) die bestaat uit kopers van wie de persoonlijke inbreng al bijzonder hoog is, maar die nog kan stijgen naarmate er overdrachten komen van het financiële naar het onroerende vermogen.... toch is de gemiddelde inbreng van meer dan de helft van hen gelijk aan nul De vier andere groepen (elk 18% van de bevolking) worden voorgesteld in figuur Een eerste opmerkelijk element is dat die vier groepen wel onroerende goederen van verschillende waarde kochten, maar dat hun leningen (en hun gezinsinkomen) niet zo verschillend zijn (respectievelijk gemiddeld , , en euro voor de laatste vier groepen). Het verschil in waarde van hun respectieve huizen wordt dus bijna helemaal bepaald door hun inbrengmogelijkheden. Een tweede element is dat de gemiddelde inbreng van een niet te verwaarlozen deel van de bevolking (54% van de kopers) in werkelijkheid gelijk is aan nul. Met andere woorden: meer dan de helft van de huidige kopers heeft alle kredietmogelijkheden benut om een onroerend goed te kopen en heeft geen inbreng meer ter beschikking. Voor die kopers is de betaalbaarheid van de markt sterk aan het afnemen. Blijft nog een groep van 18% kopers van wie de gemiddelde inbreng overeenstemt met het nationale gemiddelde van 35% en die net iets duurdere goederen koopt dan het gemiddelde. Een nieuwe toename van de persoonlijke inbreng lijkt dan ook weinig waarschijnlijk Ten slotte zijn de aanvullende inbrengmogelijkheden van de Belgische kopers dus geconcentreerd bij een derde van hen, die op die manier de prijzen de hoogte induwen. Meer dan de helft van de kopers zal dus geleidelijk aan genoegen moeten nemen met onroerende goederen van mindere kwaliteit omdat zij geen inbreng kunnen doen en ook geen groter bedrag meer kunnen gaan lenen. Macro-economisch gezien lijkt het groeipotentieel van de persoonlijke inbreng dus beperkt, zeker omdat het geconcentreerd is bij een deel van de bevolking die tegen die prijzen ook kan beslissen om te bouwen als de secundaire markt hen te duur wordt. Die overstap zou de druk op de secundaire markt verlichten. Het is dus zeer aannemelijk dat de opwaartse druk op de prijzen als gevolg van de toenemende persoonlijke inbreng de sterke neerwaartse druk van het moeilijkere fiscale en financiële klimaat niet helemaal zal kunnen opvangen. Afgaand op de drie belangrijkste factoren waaraan de spectaculaire groei van het laatste decennium te danken was, kunnen we dus besluiten dat zij niet in staat zullen zijn om de groei van de markt in haar geheel te blijven ondersteunen. Zodoende zal die groei in de toekomst alleen nog kunnen rekenen op fundamentals als de inkomensgroei en de demografische ontwikkelingen (zie hierboven). Buiten de zones waar de bevolkingsdruk wellicht te groot zal zijn opdat het aanbod nieuwe woningen kan volgen (nog te analyseren), kunnen we dus rekenen op een positieve groei die wel zwakker zal zijn dan de afgelopen jaren. Bestendigheid in een roerige omgeving Januari

20 3. Kantorenmarkt In dit hoofdstuk komt de kantorenmarkt uitgebreid aan bod. In paragraaf 3.1 worden eerst de belangrijkste gebruikers van kantoorruimte, de zakelijke en financiële dienstverlening, besproken. In paragraaf 3.2 zal vervolgens ingegaan worden op de regionale verschillen van de kantorenmarkt. Belangrijkste trends kantorenmarkt De belangrijkste gebruikers van kantoren, de zakelijke en financiële dienstverlening, vertonen in 2010 weer groei; De hoge leegstand in Brussel is een hardnekkig probleem. Leegstaande kantoren in het centrum kunnen herontwikkeld worden tot bijvoorbeeld appartementen. Verbouwkosten zijn echter wel vaak hoog ten opzichte van de te vragen huur; Een vergrijzende bevolking en trends als flexwerken zorgen op de lange termijn voor een verdere dalende vraag naar kantoorruimte; Kantorenmarkten in steden als Gent en Luik kunnen de komende jaren profiteren van personeeltekorten in Brussel. Bedrijven overwegen daar vestigingen te openen omdat de arbeidsmarkt daar nog vaak wel enigszins ruimer is. 3.1 Gebruikers van kantoorruimte Zakelijke dienstverlening trekt weer aan De voornaamste gebruikers van kantoren zijn te vinden in de zakelijke en financiële dienstverlening en de overheid. Met een aandeel van 29% is de sector zakelijke en financiële dienstverlening zelfs dominant in de economie. Deze sectoren zijn relatief beperkt getroffen door de recessie en krompen met slechts iets meer dan 1%. Ondanks deze krimp in 2009 zijn ondernemers in de zakelijke dienstverlening in de tweede helft van 2010 weer over het algemeen positief gestemd. Dit is mede te danken door herstel in andere sectoren, zoals de industrie en transport waar de zakelijke en financiële dienstverlening grotendeels van afhankelijk is. Over de ontwikkelingen van het personeelsbestand zijn de ondernemers ook weer positief. In september 2010 verwachtte per saldo 7 al weer bijna 20% van de ondernemers het personeelbestand te gaan uitbreiden. Vergrijzing bedreiging voor kantorenmarkt Ondanks het lichte herstel van de belangrijkste gebruikers zijn de vooruitzichten voor de kantorenmarkt op lange termijn niet gunstig. De economie heeft al een hoog aandeel kantoorbanen. Bovenal wordt de kantorenmarkt getroffen door 7 Som van de positieve en negatieve antwoorden Figuur 3.1 Evolutie volume financiële en zakelijke dienstverlening en overheid en vertrouwen dienstverlening, de kwartaal % 30 6% 20 4% 10 2% 0 0% -10-2% -20-4% -30-6% -40 sep-97 _ Vertrouwen dienstverlening _ Evolutie volume financiële & zakelijke dienstverlening (j.o.j. r.as) _ Evolutie volume overheid en onderwijs (j.o.j. r.as) sep-98 sep-99 sep-00 sep-01 sep-02 sep-03 sep-04 sep-05 sep-06 sep-07 sep-08 sep-09 sep-10-8% Bron: Ecowin Bestendigheid in een roerige omgeving Januari

ING Focus Belgian Real Estate

ING Focus Belgian Real Estate ECONOMIC RESEARCH ING FOCUS July 2010 Nr. November 2010 ING Focus Belgian Real Estate Wat komt er na het herstel? Belangrijkste gemiddelde prijzen ( 000 eur) 300 250 200 150 100 Bron: ADSEI Appartementen

Nadere informatie

De Belgische vastgoedmarkt en de demografische uitdagingen

De Belgische vastgoedmarkt en de demografische uitdagingen ECONOMIC RESEARCH ING FOCUS July 2010 13 oktober 2011 De Belgische vastgoedmarkt en de demografische uitdagingen Belangrijkste gemiddelde prijzen 350 300 250 200 150 100 Appartementen Economic Research

Nadere informatie

Notarisbarometer Vastgoed - familie - vennootschappen Juli - september 2015

Notarisbarometer Vastgoed - familie - vennootschappen Juli - september 2015 Notarisbarometer Vastgoed - familie - vennootschappen Juli - september 2015 n 26 T/3 www.notaris.be VASTGOEDACTIVITEIT IN BELGIË 99,8 101 102,1 102,6 106,4 106,8 101,7 103,4 105,9 94,1 94,9 102,8 98,9

Nadere informatie

Notarisbarometer Vastgoed - familie - vennootschappen

Notarisbarometer Vastgoed - familie - vennootschappen Notarisbarometer Vastgoed - familie - vennootschappen Oktober - december 2014 n 20 T/1 5 jaar www.notaris.be VASTGOEDACTIVITEIT IN BELGIË 99,2 99,8 101 102,1 102,6 106,4 106,8 101,7 102,8 94,1 94,9 98,9

Nadere informatie

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2010. Amstelveen. 40% minder opname kantoorruimte. Grootste transacties. 40% minder opname kantoorruimte

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2010. Amstelveen. 40% minder opname kantoorruimte. Grootste transacties. 40% minder opname kantoorruimte Research Kantorenvisie Regio Amsterdam Januari 2010 40% minder opname kantoorruimte De negatieve economische ontwikkelingen in Nederland in 2009 hebben bijgedragen aan een terugval in de opname van kantoorruimte

Nadere informatie

Notarisbarometer Vastgoed - familie - vennootschappen

Notarisbarometer Vastgoed - familie - vennootschappen Verantwoordelijke uitgever: Erik Van Tricht, Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat, Bergstraat, 30-34 - 1000 Brussel Notarisbarometer Vastgoed - familie - vennootschappen VASTGOEDACTIVITEIT

Nadere informatie

notarisbarometer 2012 : meer vastgoedtransacties in België Vastgoedactiviteit in België www.notaris.be 106,4 106,8 101,6 99,2 100 99,2 99,8

notarisbarometer 2012 : meer vastgoedtransacties in België Vastgoedactiviteit in België www.notaris.be 106,4 106,8 101,6 99,2 100 99,2 99,8 notarisbarometer Vastgoed, vennootschappen, familie www.notaris.be A B C D E n 15 Oktober - december Trimester 4 - Vastgoedactiviteit in België Prijsevolutie Registratierechten Vennootschappen De familie

Nadere informatie

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 Managementsamenvatting 2011 Het Vastgoedrapport Groningen-Assen 2011 stelt zich ten doel om een belangrijke informatiebron te zijn voor de hele regionale vastgoedsector.

Nadere informatie

Vastgoed wankelt. Kwartaalbericht Vastgoed ING Economisch Bureau. _ Bedrijfsruimten _ Kantoren _ Winkels. Winkels

Vastgoed wankelt. Kwartaalbericht Vastgoed ING Economisch Bureau. _ Bedrijfsruimten _ Kantoren _ Winkels. Winkels Kwartaalbericht Vastgoed ING Economisch Bureau Vastgoed wankelt De ingezette trend van dalende beleggingsvolumes zet zich in 2009 voort. Gebruikersmarkten krijgen door de recessie te maken met een afnemende

Nadere informatie

EVOLUTIE VAN DE MARKT

EVOLUTIE VAN DE MARKT Notarisbarometer Vastgoed - familie - vennootschappen Oktober - december n 27 T/4 www.notaris.be VASTGOEDACTIVITEIT IN BELGIË 101 102,1 102,6 106,4 106,8 101,7 103,4 105,9 94,9 102,8 98,9 101,4 99,2 105,0

Nadere informatie

notarisbarometer 94,1 2012 Trim 1

notarisbarometer 94,1 2012 Trim 1 notarisbarometer Vastgoed, vennootschappen, familie www.notaris.be A B C D E n 14 Juli - september Trimester 3 - Vastgoedactiviteit in België Prijsevolutie Registratierechten Vennootschappen De familie

Nadere informatie

UITSLAGEN WONEN ENQUÊTE

UITSLAGEN WONEN ENQUÊTE UITSLAGEN WONEN ENQUÊTE 3 E KWARTAAL 211 Gemaakt voor NVM Wonen Gemaakt door NVM Data & Research Inhoudsopgave 1 Introductie enquête... 3 1.1 Periode... 3 1.2 Respons... 3 2 Staat van de woningmarkt...

Nadere informatie

Macro-economische Ontwikkelingen

Macro-economische Ontwikkelingen Macro-economische Ontwikkelingen e kwartaal 8 Overall conclusie De kredietcrisis zorgt voor een terugval van de economische bedrijvigheid in Nederland die sinds het begin van de jaren tachtig niet is voorgekomen.

Nadere informatie

Oost-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Oost-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Oost-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Oost-Nederland (*1. m²) 43.8 4.136 2.481 Overig Nederland In de oostelijke provincies is ruim 13% van

Nadere informatie

NEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE

NEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE Maart 214 Inhoud 1. Opname van 2. Aanbod van STAND VAN ZAKEN NEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE 3. Prijzen van 4. Beleggingen in Colofon Samenstelling Drs. G.A. Raven Bron gegevens NVM Data & Research,

Nadere informatie

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 9 Beleggersmarkt 2011 9.1 Veranderend investeringsgedrag: vastgoed met weinig risico Klik hier direct door naar regionale ontwikkelingen > Veranderend investeringsgedrag:

Nadere informatie

Kredietverlening aan Nederlandse bedrijven loopt terug

Kredietverlening aan Nederlandse bedrijven loopt terug Het Nederlandse bedrijfsleven is in sterke mate afhankelijk van bancaire kredietverlening. De groei van de zakelijke kredietverlening is in de tweede helft van 28 vertraagd. Dit hangt grotendeels samen

Nadere informatie

Zuid-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Zuid-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Zuid-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Zuid-Nederland (*1. m²) 42.2 2.15 5.518 Overig Nederland Het totale oppervlak aan kantoormeters in en

Nadere informatie

DE RESIDENTIELE VASTGOEDMARKT IN BELGIE. Turnhout Donderdag, 12 Juni 2014

DE RESIDENTIELE VASTGOEDMARKT IN BELGIE. Turnhout Donderdag, 12 Juni 2014 DE RESIDENTIELE VASTGOEDMARKT IN BELGIE Turnhout Donderdag, 12 Juni 214 2 Dé vastgoedmarkt bestaat niet 3-15 -1-5 5 1 15 Arendonk Baarle-Hertog Balen Beerse Dessel Geel Grobbendonk Herentals Herenthout

Nadere informatie

Noord-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Noord-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Noord-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Noord-Nederland (*1. m²) 46.787 643 973 1.222 Drenthe Friesland Groningen Overig Nederland De drie noordelijke

Nadere informatie

Macro-economische Ontwikkelingen

Macro-economische Ontwikkelingen Macro-economische Ontwikkelingen e kwartaal 1 Bijlage II Overall conclusie De Nederlandse economie groeit naar verwachting met 1¾% in 1 en met 1½% in 11. De toename van het bbp komt bijna volledig voor

Nadere informatie

winkelruimte oost-nederland Overijssel en Gelderland

winkelruimte oost-nederland Overijssel en Gelderland Landelijke marktontwikkelingen Veel consumenten nemen een afwachtende houding aan. De economische vooruitzichten zijn immers niet goed en de dalende koopkracht zorgt ervoor dat klanten alleen maar langer

Nadere informatie

Bedrijfsruimtemarkt zuid-nederland Limburg en Noord-Brabant

Bedrijfsruimtemarkt zuid-nederland Limburg en Noord-Brabant Landelijke marktontwikkelingen Na een korte opleving in 2011 viel de opname van bedrijfsruimte in 2012 opnieuw terug. Tegen de verwachting in bleef het aanbod echter redelijk stabiel. Wel wordt een steeds

Nadere informatie

Winstgroei en buffers ondersteunen investerings herstel

Winstgroei en buffers ondersteunen investerings herstel Na de snelle daling van de bedrijfswinsten door de kredietcrisis, is er recentelijk weer sprake van winstherstel. De crisis heeft echter geen gat geslagen in de grote financiële buffers van bedrijven.

Nadere informatie

Vierde kwartaal 2012. Conjunctuurenquête Nederland. Provincie Zeeland

Vierde kwartaal 2012. Conjunctuurenquête Nederland. Provincie Zeeland Vierde kwartaal 2012 Conjunctuurenquête Nederland Inhoud rapport COEN in het kort Economisch klimaat Omzet Export Personeelssterkte Investeringen Winstgevendheid Toelichting De Conjunctuurenquête Nederland

Nadere informatie

Nederlandse markt voor Bedrijfsruimte 3. Prijzen van bedrijfsruimte

Nederlandse markt voor Bedrijfsruimte 3. Prijzen van bedrijfsruimte Maart 212 Inhoud 1. Opname van 2. Aanbod van Stand van zaken Nederlandse markt voor Bedrijfsruimte 3. Prijzen van 4. Beleggingen in Colofon Samenstelling Drs. G. Raven Bron gegevens NVM Data & Research,

Nadere informatie

HET RENDEMENT. De aankoopprijs en huurinkomsten geven een Bruto Aanvangsrendement (BAR = huuropbrengst/totale aankoopprijs) van 5.42%.

HET RENDEMENT. De aankoopprijs en huurinkomsten geven een Bruto Aanvangsrendement (BAR = huuropbrengst/totale aankoopprijs) van 5.42%. HET RENDEMENT 23-5-2015 www.hetrendement.be Bart@hetrendement.be 0476/941477 BTW-BE 0598.805.645 IBAN BE77 1430 9238 6642 Ezelstraat 71, 8000 Brugge De woning staat te koop voor 630.000 bij vastgoed Acasa,

Nadere informatie

Kentering op de Europese woningmarkten

Kentering op de Europese woningmarkten Na een hausse die twaalf jaar duurde, is nu in de meeste Europese landen waaronder Nederland een afvlakking van de huizenprijsstijging te zien. In enkele landen dalen de prijzen zelfs. Een belangrijke

Nadere informatie

Januari 2013. Krediet en overmatige schuldenlast: wat leren wij uit de cijfers 2012 van de Centrale voor Kredieten aan Particulieren?

Januari 2013. Krediet en overmatige schuldenlast: wat leren wij uit de cijfers 2012 van de Centrale voor Kredieten aan Particulieren? Januari 2013 Krediet en overmatige schuldenlast: wat leren wij uit de cijfers 2012 van de Centrale voor Kredieten aan Particulieren? Analyse uitgevoerd voor het Observatorium Krediet en Schuldenlast Duvivier

Nadere informatie

ING Focus Belgian Real Estate

ING Focus Belgian Real Estate ECONOMIC RESEARCH ING FOCUS July 1 Nr. 11 I Mei 11 ING Focus Belgian Real Estate Bouwgrond: zeldzaam goed in België Belangrijkste gemiddelde prijzen 75,, 5, 15, 75, Appartementen en studios Woonhuizen

Nadere informatie

TREVI-VASTGOEDINDEX OP 30/06/2014: 108,70. Correctie of daling van de prijzen, tijd om te kopen!

TREVI-VASTGOEDINDEX OP 30/06/2014: 108,70. Correctie of daling van de prijzen, tijd om te kopen! PERSBERICHT 01 juli 2014 TREVI Group J. Hazardstraat 35 1180 Brussel Tel. +32 2 343 22 40 / Fax +32 2 343 67 02 TREVI-VASTGOEDINDEX OP 30/06/2014: 108,70 Correctie of daling van de prijzen, tijd om te

Nadere informatie

Presentatie. Nederlandse Vereniging Bouw Kostendeskundigen. Zeist. 26 mei 2011

Presentatie. Nederlandse Vereniging Bouw Kostendeskundigen. Zeist. 26 mei 2011 Presentatie Nederlandse Vereniging Bouw Kostendeskundigen Zeist 26 mei 2011 1930 1970 Veilingen, taxaties & schaderegeling 1990 1997 Specialisatie & Focus 1970 1980 Expansie 1997-2007 Diversificatie 1980

Nadere informatie

Nederlandse markt voor Bedrijfsruimte

Nederlandse markt voor Bedrijfsruimte Maart 213 Inhoud 1. Opname van 2. Aanbod van Stand van zaken Nederlandse markt voor Bedrijfsruimte 3. Prijzen van 4. Beleggingen in Colofon Samenstelling Drs. G. Raven Bron gegevens NVM Data & Research,

Nadere informatie

Belgische vastgoedfiscaliteit past niet in Europees keurslijf

Belgische vastgoedfiscaliteit past niet in Europees keurslijf Belgische vastgoedfiscaliteit past niet in Europees keurslijf In het kader van haar jaarlijkse groeistrategie heeft de Europese Commissie een aantal aanbevelingen geformuleerd over de vastgoedfiscaliteit

Nadere informatie

Sprekende Cijfers. Kwartaalbericht Q4 Woningmarkt. Gemeente Rotterdam. Sprekende Cijfers 2010-4 / Woningmarkt gemeente Rotterdam

Sprekende Cijfers. Kwartaalbericht Q4 Woningmarkt. Gemeente Rotterdam. Sprekende Cijfers 2010-4 / Woningmarkt gemeente Rotterdam Sprekende Cijfers 2010-4 / Woningmarkt gemeente Rotterdam Sprekende Cijfers Kwartaalbericht Q4 Woningmarkt pagina 1 van 8 Gemeente Rotterdam Gemeente Rotterdam Januari 2011 Inleiding Beste lezer, Voor

Nadere informatie

Care Invest II. De ideale combinatie van. rendement, stabiliteit en nabijheid

Care Invest II. De ideale combinatie van. rendement, stabiliteit en nabijheid INVESTEREN Care Invest II De ideale combinatie van rendement, stabiliteit en nabijheid Uniek aanbod: enkel beschikbaar tussen 19 mei en 26 juni 2015 (een vervroegde afsluiting is mogelijk) Inleiding Via

Nadere informatie

Zuidwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Zuidwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Zuidwest-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Zuidwest-Nederland (*1. m²) 35.536 13.629 459 Overig Nederland In Zuidwest-Nederland ligt circa 29%

Nadere informatie

De vastgoedactiviteit stabiliseert zich na de forse stijging van eind 2011

De vastgoedactiviteit stabiliseert zich na de forse stijging van eind 2011 Notarisbarometer 1ste trimester 212 I. Vastgoedactiviteit in België 12 11 1 9 8 87,7 11,6 1, 99,2 99,7 99,8 94,1 11, 99,2 12,6 94,9 16,4 16,8 7 6 29-Trim 1 29-Trim 2 29-Trim 3 29-Trim 4 21-Trim1 21-Trim2

Nadere informatie

Afnemende vastgoedbeleggingen door onzekerheid

Afnemende vastgoedbeleggingen door onzekerheid Kwartaalbericht Vastgoed ING Economisch Bureau Afnemende vastgoedbeleggingen door onzekerheid Naar verwachting zullen de beleggingsvolumes in vastgoed in 2011 dalen. Door de onzekerheid van de afloop van

Nadere informatie

Toenemende interesse voor commercieel real estate

Toenemende interesse voor commercieel real estate Sectorvisie Commercieel Real Estate ING Economisch Bureau Toenemende interesse voor commercieel real estate Grootste opleving in bedrijfsruimtemarkt Naar verwachting zullen de beleggingsvolumes in 211

Nadere informatie

Noordwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Noordwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Noordwest- Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Noordwest- (*1. m²) 38.116 11.59 Overig In Noordwest- ligt circa 23% van de landelijke kantorenvoorraad.

Nadere informatie

Kans op Amerikaanse dubbele dip is klein

Kans op Amerikaanse dubbele dip is klein Kans op Amerikaanse dubbele dip is klein De Verenigde Staten gaan meestal voorop bij het herstel van de wereldeconomie. Maar terwijl een gerenommeerd onderzoeksburo recent verklaarde dat de Amerikaanse

Nadere informatie

Beleggingsvolumes commercieel vastgoed nemen toe Opname gebruikersmarkten blijft nog achter

Beleggingsvolumes commercieel vastgoed nemen toe Opname gebruikersmarkten blijft nog achter Kwartaalbericht Vastgoed ING Economisch Bureau Beleggingsvolumes commercieel vastgoed nemen toe Opname gebruikersmarkten blijft nog achter In de eerste drie kwartalen van 2013 steeg het beleggingsvolume

Nadere informatie

Flevoland, Noord-Holland en Utrecht. Landelijke marktontwikkelingen

Flevoland, Noord-Holland en Utrecht. Landelijke marktontwikkelingen Landelijke marktontwikkelingen Na een korte opleving in 211 viel de opname van bedrijfsruimte in 212 opnieuw terug. Tegen de verwachting in bleef het aanbod echter redelijk stabiel. Wel wordt een steeds

Nadere informatie

Bedrijfsruimtemarkt zuidwest-nederland Zuid-Holland en Zeeland

Bedrijfsruimtemarkt zuidwest-nederland Zuid-Holland en Zeeland Landelijke marktontwikkelingen Na een korte opleving in 211 viel de opname van bedrijfsruimte in 212 opnieuw terug. Tegen de verwachting in bleef het aanbod echter redelijk stabiel. Wel wordt een steeds

Nadere informatie

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2011 Beukenhorst, Hoofddorp. Lichte stijging opnameniveau 2010

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2011 Beukenhorst, Hoofddorp. Lichte stijging opnameniveau 2010 Research Kantorenvisie Regio Amsterdam Januari 2011 Beukenhorst, Hoofddorp Lichte stijging opnameniveau De totale opname van kantoorruimte in de regio Amsterdam in bedraagt 268.317 m², hetgeen een lichte

Nadere informatie

KANTORENVISIE REGIO AMSTERDAM JANUARI 2012

KANTORENVISIE REGIO AMSTERDAM JANUARI 2012 Amsterdam Zuidoost Daling opnameniveau 2011 Aanbod en leegstand Huurprijzen verder onder druk Beleggingsmarkt; Afname transactievolume Toekomstverwachting Deelgebieden Regio Amsterdam Onze jaarlijkse kantorenvisie

Nadere informatie

HYPOTHEEK INDEX 2E KWARTAAL 2016

HYPOTHEEK INDEX 2E KWARTAAL 2016 HYPOTHEEK INDEX 2E KWARTAAL 2016 De Hypotheek Index geeft ieder kwartaal inzicht in het consumentengedrag op het gebied van hypotheken. De kerncijfers zijn afkomstig van De Hypotheker die met ruim 10 procent

Nadere informatie

Drenthe, Friesland en Groningen. Landelijke marktontwikkelingen

Drenthe, Friesland en Groningen. Landelijke marktontwikkelingen Landelijke marktontwikkelingen Na een korte opleving in 2011 viel de opname van bedrijfsruimte in 2012 opnieuw terug. Tegen de verwachting in bleef het aanbod echter redelijk stabiel. Wel wordt een steeds

Nadere informatie

Wat brengt 2010? Goede reclame. Vince 24-04-2010 Pag. 4

Wat brengt 2010? Goede reclame. Vince 24-04-2010 Pag. 4 Vince 24-04-2010 Pag. 4 Wat brengt 2010? Het stond in de sterren geschreven dat 2009 geen hoogvlieger zou zijn voor de Belgische vastgoedmarkt. In de jaren tussen 2003 en 2005 werden nog jaarlijkse groeicijfers

Nadere informatie

Kantorenmarkt Amsterdam

Kantorenmarkt Amsterdam Kantorenmarkt Amsterdam 2014 Kantorenmarkt Amsterdam De gemeente Amsterdam telt circa 810.000 inwoners en 554.730 banen, verdeeld over 112.800 vestigingen (bron: Lisa). De kantorenvoorraad heeft een omvang

Nadere informatie

NEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE

NEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE Maart 215 Inhoud 1. Opname van 2. Aanbod van STAND VAN ZAKEN NEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE 3. Prijzen van 4. Beleggingen in Colofon Samenstelling Drs. G.A. Raven Bron gegevens NVM Data & Research,

Nadere informatie

Slechts 1 antwoord is juist, alle andere zijn fout (en bevatten heel vaak onzin)!

Slechts 1 antwoord is juist, alle andere zijn fout (en bevatten heel vaak onzin)! Slechts 1 antwoord is juist, alle andere zijn fout (en bevatten heel vaak onzin)! Vragen aangeduid met een * toetsen in het bijzonder het inzicht en toepassingsvermogen. Deze vragenreeksen zijn vrij beschikbaar.

Nadere informatie

Commerciële vastgoedmarkt in zwaar weer

Commerciële vastgoedmarkt in zwaar weer Commerciële markt in zwaar weer Wereldwijd is dit jaar een omslag opgetreden op de markt voor commercieel. Het aantal transacties is sterk gekrompen en in veel landen zijn de prijzen gedaald, in de meeste

Nadere informatie

Renpart Retail XIII C.V.

Renpart Retail XIII C.V. Renpart Retail XIII C.V. Halfjaarverslag 2014 voor publicatie Renpart Retail XIII C.V. Nassaulaan 4 2514 JS Den Haag renpart.nl/rrxiii 2 VERSLAG VAN DE BEHEREND VENNOOT Geachte participant, Hierbij bieden

Nadere informatie

Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed

Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed Centraal Bureau voor de Statistiek Divisie Macro-economische Statistieken en Publicaties 3 november 24 Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed Drs. J.L. Gebraad De Stichting Leerstoel

Nadere informatie

Commercieel vastgoed op een lager niveau verder

Commercieel vastgoed op een lager niveau verder Kwartaalbericht Vastgoed ING Economisch Bureau Commercieel vastgoed op een lager niveau verder Recordwaarde vergunningen voor overheidskantoren ondanks hoge leegstand Naar verwachting zullen in 2011 de

Nadere informatie

KANTOREN NOORD-NEDERLAND Drenthe, Friesland en Groningen

KANTOREN NOORD-NEDERLAND Drenthe, Friesland en Groningen Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette

Nadere informatie

INVESTMENT SNAPSHOT. Nederland Januari 2012. Cushman & Wakefield Research Publicatie

INVESTMENT SNAPSHOT. Nederland Januari 2012. Cushman & Wakefield Research Publicatie INVESTMENT SNAPSHOT Nederland Januari 2012 DE BELEGGINGSMARKT IN 2011 ALGEMEEN Het jaar 2011 begon met een positieve stemming op zowel de gebruikers als de beleggingsmarkt. Ondanks dat de beleggingsniveaus

Nadere informatie

igg bouweconomie marktanalyse

igg bouweconomie marktanalyse igg bouweconomie marktanalyse indices en prognoses kwartaalbericht, - Het herstel van de bouwmarkt krijgt steeds duidelijker vormen. Na een periode van circa zeven jaar waarin de prijzen eigenlijk continu

Nadere informatie

Nederlandse markt voor Bedrijfsruimte 3. Prijzen van bedrijfsruimte

Nederlandse markt voor Bedrijfsruimte 3. Prijzen van bedrijfsruimte September 212 Inhoud 1. Opname van 2. Aanbod van Stand van zaken Nederlandse markt voor Bedrijfsruimte 3. Prijzen van 4. Beleggingen in Colofon Samenstelling Drs. G. Raven Bron gegevens NVM Data & Research,

Nadere informatie

Nog geen perspectief voor vastgoedmarkten

Nog geen perspectief voor vastgoedmarkten Kwartaalbericht Vastgoed ING Economisch Bureau Nog geen perspectief voor vastgoedmarkten Naar verwachting zullen in 2012 de beleggingsvolumes van commercieel vastgoed die van 2011 evenaren. In het 1 e

Nadere informatie

Kredietverlening aan Vlaamse ondernemingen

Kredietverlening aan Vlaamse ondernemingen Kredietverlening aan Vlaamse ondernemingen Monitoring Rapport: Mei 212 Jan van Nispen Inleiding De start van de financiële crisis ligt nu al enkele jaren achter ons, maar in 211 voelden we nog steeds de

Nadere informatie

Kantorenmarkt Rotterdam

Kantorenmarkt Rotterdam Kantorenmarkt Rotterdam 1 e halfjaar 2015 Kantorenmarkt Rotterdam De gemeente Rotterdam telt circa 625.000 inwoners en 314.120 banen, verdeeld over 25.220 vestigingen (bron: Lisa). De kantorenvoorraad

Nadere informatie

NVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2014-Q4

NVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2014-Q4 NVM-Betaalbaarheidsanalyse 2000-Q1 tot en met 2014-Q4 NVM Data & Research 15 januari 2015 1 Samenvatting De (theoretische) betaalbaarheidsindex maakt in het vierde kwartaal van 2014 nog steeds een opwaartse

Nadere informatie

De Nederlandse kantorenmarkt is in 2011. Maart 2012. Inhoud 1. Opname van kantoren. 2. Aanbod van kantoren. 3. Huurprijzen van kantoren

De Nederlandse kantorenmarkt is in 2011. Maart 2012. Inhoud 1. Opname van kantoren. 2. Aanbod van kantoren. 3. Huurprijzen van kantoren Maart 212 Inhoud 1. Opname van kantoren 2. Aanbod van kantoren Stand van zaken Nederlandse kantorenmarkt 3. Huurprijzen van kantoren 4. Beleggingen in kantoren Colofon Samenstelling Drs. R. L. Bak Bron

Nadere informatie

Steeds meer vijftigers financieel kwetsbaar

Steeds meer vijftigers financieel kwetsbaar Maart 215 stijgt naar 91 punten Steeds meer vijftigers financieel kwetsbaar De is in het eerste kwartaal van 215 gestegen van 88 naar 91 punten. Veel huishoudens kijken positiever vooruit en verwachten

Nadere informatie

Hypothecair krediet: duurzame groei

Hypothecair krediet: duurzame groei Beroepsvereniging van het Krediet Persbericht Hypothecair krediet: duurzame groei Brussel, 6 mei 2011 In het eerste trimester van 2011 werden 24% meer hypothecaire kredieten verstrekt dan in het eerste

Nadere informatie

Renovatiekredieten populairder dan ooit

Renovatiekredieten populairder dan ooit Persbericht Beroepsvereniging van het Krediet Renovatiekredieten populairder dan ooit Brussel, 10/9/2009 De Beroepsvereniging van het Krediet (BVK), lid van Febelfin, heeft haar statistieken inzake hypothecair

Nadere informatie

Persbericht ABP, eerste halfjaar 2008

Persbericht ABP, eerste halfjaar 2008 Persbericht ABP, eerste halfjaar 2008 Hoofdpunten Rendement over eerste helft 2008 is 5,1%. De dekkingsgraad is medio 2008 uitgekomen op 132%. De kredietcrisis eist zijn tol. Vooral aandelen en onroerend

Nadere informatie

kantorenmarkt zuid-nederland Noord-Brabant en Limburg

kantorenmarkt zuid-nederland Noord-Brabant en Limburg Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette

Nadere informatie

Bedrijfsruimtemarkt oost-nederland Overijssel en Gelderland

Bedrijfsruimtemarkt oost-nederland Overijssel en Gelderland Landelijke marktontwikkelingen Na een korte opleving in 2011 viel de opname van bedrijfsruimte in 2012 opnieuw terug. Tegen de verwachting in bleef het aanbod echter redelijk stabiel. Wel wordt een steeds

Nadere informatie

Lesbrief Verdienen en uitgeven 2 e druk

Lesbrief Verdienen en uitgeven 2 e druk Hoofdstuk 1. Inkomen verdienen 1.22 1.23 1.24 1.25 1.26 1.27 1.28 1.29 1.30 1.31 1.32 1.33 1.34 D A C C A D B A D D B C D 1.35 a. 1.000.000 425.000 350.000 40.000 10.000 30.000 = 145.000. b. 1.000.000

Nadere informatie

Vastgoed verder in dal

Vastgoed verder in dal Kwartaalbericht Vastgoed ING Economisch Bureau Vastgoed verder in dal De vooruitzichten voor 212 zijn allerminst positief voor commercieel vastgoed. De verwachte economische krimp zorgt op de gebruikersmarkten

Nadere informatie

Langzaam maar zeker zijn ook de gevolgen van de economische krimp voor de arbeidsmarkt zichtbaar

Langzaam maar zeker zijn ook de gevolgen van de economische krimp voor de arbeidsmarkt zichtbaar In de vorige nieuwsbrief in september is geprobeerd een antwoord te geven op de vraag: wat is de invloed van de economische situatie op de arbeidsmarkt? Het antwoord op deze vraag was niet geheel eenduidig.

Nadere informatie

NVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2012-Q1

NVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2012-Q1 NVM-Betaalbaarheidsanalyse 2000-Q1 tot en met 2012-Q1 NVM Data & Research 2 april 2012 Inhoudsopgave 1 Samenvatting... 3 2 Inleiding: beschrijving van de gebruikte betaalbaarheidsindicatoren en grafieken...

Nadere informatie

Memo. Algemeen. jm.van.geet@mvgm.nl. Marktontwikkelingen rapportage

Memo. Algemeen. jm.van.geet@mvgm.nl. Marktontwikkelingen rapportage Aan Memo Behandeld door MVGM Vastgoedtaxaties / +31(0)33 464 02 97 E-mail jm.van.geet@mvgm.nl Datum Kwartaal 3 van 2011 Stationsplein 121 Postbus 442 3800 AK Amersfoort T +31(0)33 464 02 97 F +31(0)33

Nadere informatie

Nederlandse winkelmarkt

Nederlandse winkelmarkt April 213 Inhoud 1. Opname van 2. Aanbod van Stand van zaken Nederlandse winkelmarkt 3. Prijzen van 4. Beleggingen in Colofon Samenstelling Drs. G.Raven Bron gegevens NVM Data & Research, Nieuwegein Vormgeving

Nadere informatie

HET RENDEMENT. De woning staat te koop voor 289.900 bij vastgoed Acasa, Brugge (www.immoacasa.be)

HET RENDEMENT. De woning staat te koop voor 289.900 bij vastgoed Acasa, Brugge (www.immoacasa.be) HET RENDEMENT 20-5-2015 www.hetrendement.be Bart@hetrendement.be 0476/941477 BTW-BE 0598.805.645 IBAN BE77 1430 9238 6642 Bidderstraat 71, 8000 Brugge De woning staat te koop voor 289.900 bij vastgoed

Nadere informatie

Vastgoed houdt stand

Vastgoed houdt stand Sectorvisie Vastgoedmarkt Vastgoed houdt stand De problemen van de kredietcrisis leiden tot een dalend beleggingsvolume van vastgoed in 28. Door de aanhoudende vraag naar vastgoed door gebruikers in verschillende

Nadere informatie

kantorenmarkt zuidwest-nederland Zuid-Holland en Zeeland

kantorenmarkt zuidwest-nederland Zuid-Holland en Zeeland Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette

Nadere informatie

De Pensioenkrant. Wilt u ook uw pensioen veilig stellen? Lees verder in de pensioenkrant...

De Pensioenkrant. Wilt u ook uw pensioen veilig stellen? Lees verder in de pensioenkrant... De Pensioenkrant Wilt u ook uw pensioen veilig stellen? Lees verder in de pensioenkrant... Het probleem Levensstandaard behouden wordt moeilijker Uit cijfers van het nationaal instituut voor statistiek

Nadere informatie

Verkoop nieuwbouwwoningen opnieuw lager Monitor Nieuwe Woningen Q2 2011 Cijfers en analyses

Verkoop nieuwbouwwoningen opnieuw lager Monitor Nieuwe Woningen Q2 2011 Cijfers en analyses Verkoop nieuwbouwwoningen opnieuw lager Monitor Nieuwe Woningen Q2 2011 Cijfers en analyses In het tweede kwartaal van 2011 is het aantal verkochte nieuwbouwwoningen gezakt naar circa 4.900 (zie figuur

Nadere informatie

De Amsterdamse woningmarkt: voorzichtige stabilisatie

De Amsterdamse woningmarkt: voorzichtige stabilisatie De Amsterdamse woningmarkt: voorzichtige stabilisatie De problemen op de wereldwijde financiële markten hebben de economie inmiddels meer dan twee jaar in haar greep. Vanaf oktober 28 zijn de gevolgen

Nadere informatie

Institutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed

Institutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed Publicatiedatum CBS-website Centraal Bureau voor de Statistiek 18 januari 25 Institutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed Drs. J.L. Gebraad Centraal Bureau voor de Statistiek, Voorburg/Heerlen,

Nadere informatie

Derde kwartaal 2012. Conjunctuurenquête Nederland. Provincie Gelderland

Derde kwartaal 2012. Conjunctuurenquête Nederland. Provincie Gelderland Derde kwartaal 212 Conjunctuurenquête Nederland Conjunctuurenquête Nederland I rapport derde kwartaal 212 Inhoud rapport COEN in het kort Economisch klimaat Omzet Export Personeelssterkte Investeringen

Nadere informatie

Midden-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Midden-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Midden-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Midden-Nederland (*1. m²) 42.674 95 6.46 Overig Nederland In de regio Midden-Nederland ligt circa 14%

Nadere informatie

Goede tijden, slechte tijden. Soms zit het mee, soms zit het tegen

Goede tijden, slechte tijden. Soms zit het mee, soms zit het tegen Slides en video s op www.jooplengkeek.nl Goede tijden, slechte tijden Soms zit het mee, soms zit het tegen 1 De toegevoegde waarde De toegevoegde waarde is de verkoopprijs van een product min de ingekochte

Nadere informatie

Factsheet 1 WAAROM EEN INVESTERINGSPLAN VOOR DE EU?

Factsheet 1 WAAROM EEN INVESTERINGSPLAN VOOR DE EU? Factsheet 1 WAAROM EEN INVESTERINGSPLAN VOOR DE EU? Als gevolg van de wereldwijde economische en financiële crisis heeft de EU met een laag investeringsniveau te kampen. Alleen met gezamenlijke gecoördineerde

Nadere informatie