Vastgoed Visie Q1 2017

Transcriptie

1 februari-maart 2017 Vastgoed Visie Q Belfius Research Woongebouwen ondersteunen de groei van de bouwsector in Stevige klim van de kooptransacties. Geen forse overwaardering van het Belgisch vastgoed. Vooruitzichten Dr. Geert Gielens Chief Economist geert.gielens@belfius.be Frank Maet Senior Economist frank.maet@belfius.be

2 Terugblik op 2016: woongebouwen stuwen de groei in de bouw. De Belgische gezinnen investeerden in 2016 per kwartaal 5,5 miljard in woongebouwen. Vooral voor appartementen werden er in 2016 een pak meer bouwvergunningen toegekend dan in Volgens de eerste schattingen groeide de Belgische economie slechts aan een tempo van 1,2% in 2016 door een zwakkere groeibijdrage van de privé-consumptie (+0,7%). Maar de gezinnen investeerden vorig jaar wel volop in hun woningen. De investeringen in woongebouwen groeiden 5,4% t.o.v zodat er per kwartaal ongeveer 5,5 miljard in de Belgische woningmarkt werd gepompt. Hierdoor kon het groeiherstel in de bouw zich verder ontwikkelen en werd in Q het zesde opeenvolgende groeikwartaal geboekt (figuur 1). In de eerste tien maanden van vorig jaar werden er bijna 44,600 bouwvergunningen voor woongebouwen uitgedeeld, een stijging met 12,9% in vergelijking met dezelfde periode in Vooral voor appartementen werden er meer vergunningen uitgereikt (+17,7%) maar ook woonhuizen (+6%) deden hun duit in het zakje. Het renoveren van residentiële gebouwen liet een daling van 5,6% optekenen tijdens de eerste tien maanden van 2016, vergeleken met dezelfde periode een jaar eerder. De meeste vergunningen werden verstrekt in Vlaanderen tijdens de eerste jaarhelft door een piek van aanvragen die nog gebeurde op het einde van 2015, vanaf juni 2016 is de trend aanzienlijk afgekoeld. Op het vlak van hypotheekverstrekking vertaalde de toegenomen interesse voor de woningmarkt zich in een groei met 15,8% in vergelijking met 2015, goed voor 28,6 miljard aan toegekende woonkredieten. Net als bij de bouwvergunningen lag het zwaartepunt van de kredietverstrekking in de eerste vier maanden van Grafiek 1. jaar-op-jaar groei (%) van het BBP en de output van de bouwsector (nationaal) Grafiek 2: Investeringen in woongebouwen (% groei, jaar-op-jaar, nationaal). Bronnen: NBB/ FOD ECONOMIE/Bouwunie.be/Confederatiebouw.be 2

3 Het relatief aandeel van de herfinancieringen in het totaal van de verstrekte leningen daalde wel in de loop van de tweede helft van 2016, maar blijft hoger dan gemiddeld. Door de lage rentevoeten is het relatief aandeel van leningen met jaarlijks veranderlijke rentevoeten gedaald tot minder dan 1 procent. Dit suggereert dat de secundaire Belgische woonmarkt de komende jaren goed afgedekt is tegen een eventuele klim van de korte en lange termijnrentes. De kredietdossiers voor nieuwbouwprojecten kenden de sterkste groei maar de bestemming aankoop blijft veruit het populairst. Meer dan 2/3 van de kredieten dienden om de aankoop van een woning te financieren, terwijl het aandeel van de leningen ter financiering van een nieuwbouw steeg tot 17% van het totaal. Volgens de Beroepsvereniging van het Krediet (BVK) klom het gemiddelde ontleende bedrag per dossier (voor aankoop van een woning) naar 153,000 in het laatste kwartaal van vorig jaar. Het relatief aandeel van de herfinancieringen in het totaal van de verstrekte leningen daalde wel in de loop van de tweede helft van 2016, maar blijft hoger dan gemiddeld (20% in december). De rentetarieven voor hypothecaire leningen met een vaste rentevoet daalden opnieuw in 2016, terwijl de rente op leningen met een veranderlijke rentevoet duurder werd. De rente op een hypothecair krediet met een initiële rentevaste periode voor meer dan tien jaar daalde in de loop van vorig jaar van 2,5% naar 2,0% en voor een rentevaste periode tussen vijf en tien jaar daalde de gemiddelde hypotheekrente van 2,37% naar 1,86%. Het is dan ook niet te verwonderen dat negen op de tien kredietnemers kozen voor een vaste rentevoet, of voor een veranderlijke rentevoet waarbij de eerste tien jaar toch rentevast is. Door de lage rentevoeten is het relatief aandeel van leningen met jaarlijks veranderlijke rentevoeten gedaald tot minder dan 1 procent. Dit suggereert dat de secundaire Belgische woonmarkt de komende jaren goed afgedekt is tegen een eventuele klim van de korte en lange termijnrentes. Grafiek 3. Toegekende hypothecaire kredieten (per maand in miljoen euro) met bestemmingen bouw en aankoop. Grafiek 4. Evolutie van de hypotheekrentes en de rente op Belgische overheidsobligaties. Bronnen: NBB/ FOD ECONOMIE/BVK 3

4 Evolutie op de koopmarkt. Het ginghard op de koopmarkt met 8% meer transacties op nationaal vlakdanin De afgelopenjarenis het beschikbaar inkomen in ons land sterkergegroeiddande residentiële vastgoedprijzen zodat de betaalbaarheid vanuitditstandpuntis verbeterd. Op de vastgoedmarkt werd door de notarissen een groei van de kooptransacties met meer dan 8% gerapporteerd voor 2016 en gingen de nominale prijzen voor appartementen flink de hoogte in. Vooral in Brussel en Vlaanderen ging het hard met een groei van het aantal transacties van meer dan 12 en 13%. In Wallonië daarentegen daalde het transactievolume met bijna 3%. De residentiële vastgoedprijsindex (FOD Economie) die de prijsverandering meet van zowel nieuwe als bestaande woningen, is tijdens de eerste negen maanden van 2016 met 2.8% gestegen, terwijl de algemene consumenteninflatie over dezelfde periode met 1.7% is toegenomen. We schatten het risico op een acute inzinking van de markt vrij laag in omdat in de loop van 2016 (Q1 t.e.m. Q3) het bruto beschikbaar inkomen van de huishoudens met 2.9% is gestegen. Vooral in het derde kwartaal van vorig jaar was er een sterke (jaar-op-jaar) groei van het beschikbaar inkomen. Ook wanneer we iets verder terug gaan in de tijd (een nominale groei van de huizenprijzen van 4,2% sinds Q1 2011) en daarbij rekening houden met de groei van het bruto beschikbaar inkomen van de Belgische gezinnen over dezelfde periode (+10%) stellen we geen overwaardering vast of een klim van de onbetaalbaarheid. Grafiek 5: residentiële vastgoedprijsindex vs inflatie vs bruto beschikbaar inkomen (% jaar-op-jaar groei) Bron: Notarisbarometer/NBB/ FOD ECONOMIE 4

5 Ook het IMF besloot in zijn rapport van november (*) dat de prijsontwikkeling van het Belgisch vastgoed tijdens de afgelopen jaren niet overdreven was en er dus geen duidelijke overwaardering is op dat vlak. Ook vanuit internationaal perspectiefvalthet best mee met de betaalbaarheid van het Belgisch residentieel vastgoed. Wanneer we vergelijken met onze buurlanden (zie hieronder), dan valt op dat de huizenprijsinflatie in België sinds 2001 niet overdreven was gezien wanneer wordt rekening gehouden met de groei van het inkomen. Het is frappant dat de huizenprijzen in Frankrijk de afgelopen jaren zijn gedaald ondanks een groei van het beschikbaar inkomen met bijna 18% sinds Grafiek 6. Procentuele verandering van de huizenprijzen en van het beschikbaar inkomen tussen Q en Q Bronnen: NBB/ FOD ECONOMIE/ IMF Global Housing Watch Nov2016 5

6 Vooruitzichten 2017 De daling van de rente was wellicht de belangrijkste reden voor het aantrekken van de residentiële vastgoedmarkt in In ons basisscenario zien we de lange termijnrente in de eurozone en België in beperkte mate stijgen in de loop van 2017 maar we voorzien geen zware negatieve correctie van de vastgoedprijzen als gevolg hiervan. De NBB overweegt om vanaf eind mei de hypothecaire leningen met een quotiteithoger dan 80% duurder te maken. De daling van de rente was wellicht de belangrijkste reden voor het aantrekken van de residentiële vastgoedmarkt in De gemiddelde hypotheekrente voor leningen met een looptijd van 10 jaar of meer daalde in de loop van 2016 met een half procent naar een nieuw laagterecord van 2%. De lagere rente maakt lenen voor een woning goedkoper maar wakkert terzelfdertijd de interesse aan voor vastgoed als belegging. Het lage rendement van de klassieke beleggingen duwde de afgelopen jaren de beleggers in de richting van het residentieel vastgoed. In ons basisscenario zien we de lange termijnrente in de eurozone en België in beperkte mate stijgen in de loop van 2017 maar we voorzien geen zware negatieve correctie van de vastgoedprijzen als gevolg hiervan. De investeringen in woongebouwen door de Belgische gezinnen zullen volgens ons opnieuw groeien in 2017 omdat de financieringsvoorwaarden nog steeds aantrekkelijk blijven. Het economisch sentiment is de afgelopen kwartalen verbeterd en aangezien we een verdere daling verwachten van de werkloosheid, menen we dat het vertrouwen ondersteund zal blijven. Bovendien blijven de korte termijnrentes nog een tijdje negatief door het ECB beleid. Die lage vergoeding van klassieke beleggingsproducten zal ook in 2017 de interesse voor de residentiële vastgoedmarkt ondersteunen. Naast een potentiële renteklim, is een strengere regelgeving op de hypotheekmarkt,de grootste risicofactor voor het residentieel vastgoed in Nationale Bank gouverneur Smet zou bij de presentatie van het jongste NBB jaarverslag verklaard hebben dat de banken de jongste jaren onvoorzichtiger geworden zijn met het toekennen van woonleningen. Daarom overweegt de NBB om het moeilijker te maken een hypothecaire lening te verstrekken als de ontlener niet minstens 20% van het totale bedrag zelf kan ophoesten. Naar verluidt zouden de banken nog de mogelijkheid hebben om leningen toe te kennen die de quotiteit van 80% overschrijden, maar dan zal de betreffende bank zelf een bedrag opzij moeten zetten en dan zal dit doorgerekend worden naar de ontlener in de vorm van een hogere rentevoet. De bedoeling is dat de banken vanaf eind mei de voorwaarden verstrengen. Tabel 1. Belfius Research prognoses (e: expected; f: forecast) België (in%) 2016e 2017f BBP (reële groei) 1,2 1,4 Investeringen in woongebouwen (reële groei) 5,4 2,0 Werkloosheidsgraad 8,0 7,7 Rente 10-jaar OLO 0,90 1,25 Consumptieprijzen (groei) 2,0 2,0 Residentiële vastgoedprijzen (groei) 2,5 1,5 6

7 Research Disclaimer. Dit document is van louter informatieve aard, het omvat geen aanbod tot de verkoop of aankoop van financiële instrumenten, het vormt geen beleggingsadvies, noch een bevestiging van enige transactie. Alle opinies, ramingen en verwachtingen in dit document zijn die van Belfius Bank op de datum van dit document en zijn onderhevig aan wijzigingen zonder voorafgaande kennisgeving. De informatie in dit document komt van diverse bronnen. Belfius Bank legt de grootst mogelijke zorg aan de dag bij het kiezen van zijn informatiebronnen en het doorgeven van de informatie. Fouten of weglatingen in deze bronnen of processen kunnen echter niet van tevoren worden uitgesloten. Belfius kan niet aansprakelijk worden gesteld voor directe of indirecte schade of verlies die voortvloeit uit het gebruik van dit document. De informatie in dit document is bedoeld om de ontvanger van dienst te zijn. Er moet niet op worden gerekend als zijnde gezaghebbend of mag niet ter vervanging van het eigen oordeel van de ontvanger worden genomen. De afsluitdatum van deze publicatie is 15 februari 2017.