Afnemende vastgoedbeleggingen door onzekerheid

Transcriptie

1 Kwartaalbericht Vastgoed ING Economisch Bureau Afnemende vastgoedbeleggingen door onzekerheid Naar verwachting zullen de beleggingsvolumes in vastgoed in 2011 dalen. Door de onzekerheid van de afloop van de Europese schuldencrisis en de vertraging van de economische groei zijn vastgoedinvesteerders afwachtend geworden. Daarnaast bieden weinig vastgoedbeleggers kwalitatief onroerend goed aan waardoor transacties uitblijven. Een hogere opname van kantoren in de 1 ste helft van 2011 was vooral te wijten aan bestemmingsveranderingen waarbij panden worden omgebouwd tot appartementen. Dit geeft de huidige problematiek van overaanbod van de kantorenmarkt weer. Steeds meer kantooreigenaren zien geen heil meer in het nog langer zoeken naar een nieuwe huurder en geven een andere bestemming aan hun pand. Opnieuw dalende beleggingsvolumes In de eerste helft van 2011 daalde het beleggingsvolumes met meer dan 10% ten opzichte van dezelfde periode in Er veranderde voor bijna 2 miljard aan commercieel vastgoed van eigenaar. Het beleggingsvolume daalde weer nadat het in 2010 voor het eerst sinds 2007 was gestegen. Door de Europese schuldencrisis en de vertraging van de economische groei maken beleggers pas op de plaats en stellen de aankoop van vastgoed uit. Daarnaast blijven nieuwe transacties ook uit doordat het aanbod beperkt is. Beleggers houden kwalitatief goed vastgoed in eigen portefeuille. Door de huidige marktonzekerheid daalt het volume van vastgoedbeleggingen. De aantrekkelijkheid van de constante, relatief zekere en voor inflatiegecorrigeerde kasstroom van vastgoedbeleggingen verliest het daarbij van de algemene onzekerheid in de markt. Hogere prijzen van (indirect) vastgoed gaan daardoor vaak gepaard met hoge beleggingsvolumes in onroerend goed en andersom (figuur 1). De recente daling van de EPRA prijsindex van Nederlandse vastgoedfondsen in het derde kwartaal leidt naar alle waarschijnlijkheid tot verder dalende beleggingsvolumes. ING Economisch Bureau gaat dan ook voor geheel 2011 uit van een lager beleggingsvolume dan in Figuur 1 Ontwikkeling beleggingsvolumes en EPRA prijsindex Nederlandse vastgoedfondsen 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0, _ Beleggingsvolumes voortschr. gemm. In miljarden (linker as) _ EPRA Prijsindex Nederlandse vastgoedfondsen (rechter as) Bron: Ecowin en PropertyNL, bewerkt door ING Economisch Bureau Onzekerheid leidt tot daling aandeel buitenlandse investeerders Het aandeel buitenlandse beleggers nam van 22% in 2010 toe naar 35% in de 1 ste zes maanden van De huidige onzekere marktomstandigheden kunnen echter leiden tot een afname van de buitenlandse vastgoedaankopen. Een soortgelijke beweging was te zien tijdens de recessie in 2008 en Bij hun zoektocht naar zekerheid keren sommige buitenlandse beleggers terug naar hun eigen thuis- 08 Daling prijsindex duidt op verwachte daling beleggingsvolume Koers 23 sept

2 markt omdat zij daar meer verstand van zaken hebben. Dit geldt overigens niet voor alle buitenlandse beleggers. Sommige (vooral Duitse) buitenlandse investeerders beleggen al jaren in Nederlands vastgoed en hebben daardoor veel kennis van de markt. Kantorenmarkt Zakelijke dienstverlening laat krimp achter zich De belangrijkste gebruikers van kantoren zijn te vinden in de zakelijke dienstverlening. Na een volumekrimp van -/-2,6% in 2010 groeit de sector naar verwachting weer met circa 2% in zowel 2011 als 2012 (figuur 2). De verschillen tussen de branches zijn echter groot. Waar de uitzendbranche flink groeit, laten architectenbureaus nog een flinke krimp zien. Bij accountants neemt de omzet dit jaar mondjesmaat toe. Enerzijds stijgt de vraag naar (transactie gerelateerde) advisering vanwege de hogere bedrijvigheid, waar ook het fiscale werk bij aanhaakt. Anderzijds kampt de controlepraktijk met aanhoudende prijsconcurrentie. De voortgaande automatisering en de kritische houding van Box: Risicobeheersing De beursprestaties van de afgelopen weken zijn niet goed en sparen levert weliswaar een zeker maar ook een relatief laag rendement op. Zeker als ook nog rekening met inflatie moet worden gehouden. Beleggers met (overtollige) liquiditeit blijven hierdoor op zoek naar goede beleggingen in vastgoed. Beleggen in woningen en winkels blijkt in de huidige praktijk meer in trek dan die in kantoren en bedrijfsruimten. Risicobeheersing speelt bij de keus een belangrijke rol. Maar beleggers zijn toch toenemend onzeker over de kwaliteit van hun belegging. Vragen als: Blijft de locatie aantrekkelijk?; Verlengt de huurder bij expiratie?; En zo niet, is het pand opnieuw verhuurbaar en tegen welke voorwaarden?; Voorziet mijn pand structureel in een behoefte?, blijven de gemoederen bezig houden. Mijn stellige overtuiging is dat uiteindelijk de combinatie van een langjarig voorspelbare en betrouwbare huurstroom, en dus kasstroom, een defensieve financiering, een goede spreiding in de portefeuille, een goede relatie met de huurder en de bereidheid van de belegger om blijvend te investeren in het object de beste garantie zal zijn om deze onzekere periode goed door te komen. Zeker niet gemakkelijk maar wel noodzakelijk. Jan van der Doelen ING Sectormanager Bouw en Vastgoed Figuur 2 Volumemutaties van belangrijkste gebruikers van commercieel vastgoed, % 6% 4% 2% 0% -2% -4% Groothandel Detailhandel Detailhandel krimpt in 2011 Zakelijke dienstverlening Bron: CBS en ING Economisch Bureau Industrie Transport & opslag klanten zetten de omzet onder druk. In 2012 blijft vanwege de gematigde economische groei herstel uit. Accountantskantoren zijn nog steeds in transitie vanwege fusies en overnames. Vooral middelgrote spelers zoeken daarbij expansie. Nog geen behoefte aan uitbreiding personeel Ondanks de groei bij veel zakelijke dienstverleners zijn de meeste ondernemers nog niet bezig met de uitbreiding van het personeel. Zo gaf een meerderheid in augustus nog aan dat de personeelsomvang was afgenomen. Het huidige economische herstel is te zwak en de capaciteit wordt dan ook nog afgebouwd. Problemen met de personeelsbehoefte zijn dan ook vooral van kwalitatieve aard. Bestemmingswijzigingen geven zwakte kantorenmarkt weer In de 1 ste zes maanden van 2011 werd er voor m 2 aan kantoorruimte opgenomen. Dit is voor het eerst sinds vijf jaar dat de kantooropname in het eerste half jaar weer stijgt. Het herstel deed zich vooral voor in het tweede kwartaal want in de eerste drie maanden was nog sprake van een vrijwel gelijkblijvend niveau als in dezelfde periode in De verhoogde opname is vertekend door een hoog aantal onttrekkingen van maar liefst m 2 in met name Amsterdam. Zo wordt door AM en Stadgenoot het kantoorgebouw De Studio ( m 2 aan het Bos en Lommerplein) verbouwd tot studentenwoningen en wordt het kantorencomplex Molenwerf ( m 2 ) langs de Haarlemmertrekvaart Kwartaalbericht Vastgoed September

3 Figuur 3 Aanbod en opname kantoren 1 ste half jaar 2011 ten opzichte van 1 ste half jaar 2010 per regio* Aanbod in m Amsterdam Aanbod lager en opname stijgt in Amsterdam (H t.o.v. H1 2010) Amsterdam Lagere groei voor gebruikers bedrijfsruimten De belangrijkste gebruikers van bedrijfsruimten, groothandel, industrie en transportsector blijven in 2011 tot de groeisectoren van de Nederlandse economie behoren. De bron van het groeiherstel in 2010, de export, vertraagt echter. Het internationale vervoer heeft hier duidelijk last van. Zo groeide de goederenoverslag op Schiphol in het eerste half jaar van 2011 met slechts 5% ten opzichte van 14% in de laatste zes maanden van 2010 (beide j.o.j.). Voor 2012 ver- Den Haag N-Holland N-Brabant Den Haag Utrecht N-Holland Utrecht Gelderland Z-Holland N-Brabant Gelderland Z-Holland Utrecht-Stad Utrecht-Stad Overijssel Overijssel Flevoland Limburg Limburg Groningen Friesland Groningen Flevoland 0 Drenthe Zeeland Drenthe Friesland Zeeland Opname in m 2 1 ste helft ste helft 2011 Bron: Vastgoedmarkt * Noord Holland exclusief regio Amsterdam, Zuid Holland exclusief regio s Den Haag en en Utrecht exclusief Utrecht-stad. verbouwd tot appartementen. De bestemmingsveranderingen geven de huidige problematiek van overaanbod van de kantorenmarkt weer. Structurele ontwikkelingen zorgen ervoor dat de vraag naar werkplekken ook de komende jaren af blijft nemen. De beroepsbevolking daalt de komende 20 jaar met bijna 5% en de trend van het Nieuwe Werken zal ook de komende jaren doorzetten waardoor er minder kantoorruimte benodigd is. Steeds meer eigenaren/beleggers zien dan ook geen heil meer in het nog langer zoeken naar een nieuwe huurder voor kantoorruimte en gaan op zoek naar een andere bestemming voor hun pand. Dat deze trend nu ingezet wordt, is positief en een noodzakelijke voorwaarde om tot een nieuw en gezond evenwicht te komen. Contractverlengingen blijven de trend Ook uit het hoge aantal contractverlengingen blijkt dat het hogere opnamecijfer van kantoren niet aangeeft dat de markt hersteld. In de eerste zes maanden van 2011 werd voor m 2 aan contracten verlengd ten opzichte van m 2 in dezelfde periode in Huurders besparen verhuiskosten en kunnen vaak ook nog allerlei nieuwe kortingen bedingen bij de eigenaar als zij niet vertrekken. De verhuurder heeft op zijn beurt voordeel van een contractverlenging omdat hij door het afsluiten van een nieuw huurcontract weer geruime tijd verzekerd is van een huurder. Voor leegkomende panden is het namelijk, gezien het hoge aanbod, moeilijk om een nieuwe huurder te vinden. Grote regionale verschillen Figuur 3 laat zien dat de kantorenmarkt in Amsterdam nog steeds veruit de hoogste opname en het grootste aanbod heeft. Ten opzichte van 2010 nam in 2011 in de 1 ste zes maanden de opname met ruim 30% toe en daalde het aanbod licht met 6%. Een soortgelijke ontwikkeling deed zich voor in Den Haag waarbij de opname steeg en het aanbod daalde. In daalde daarentegen de opname en was het aanbod eind juni 2011 ruim 20% hoger dan in juni Buiten de Randstad viel vooral de toename van de opname in Flevoland op. In het 1 ste half jaar steeg de opname daar van m 2 in 2010 naar m 2 in dezelfde periode in De toename was bijna volledig aan één grote transactie te wijden: Vereniging VU-Windesheim sloot een huurcontract in Almere voor bijna m 2 kantoorruimte. Bedrijfsruimtemarkt Kwartaalbericht Vastgoed September

4 Figuur 4 Aanbod en opname bedrijfsruime 1 ste half jaar 2011 ten opzichte van 1 ste half jaar 2010 per regio* Aanbod in m Aanbod en opname neemt toe in Noord-Brabant Noord-Brabant Noord-Brabant Gelderland Limburg Limburg Gelderland Overijssel N-Holland N-Holland Z-Holland Overijssel Z-Holland Amsterdam Amsterdam Utrecht Utrecht Utrecht-Stad Utrecht-Stad 0 Groningen Groningen 1 ste helft ste helft Opname in m 2 Bron: Vastgoedmarkt * Noord Holland exclusief regio Amsterdam, Zuid Holland exclusief regio s Den Haag en en Utrecht exclusief Utrecht-stad. wachten we een lagere groei van respectievelijk 1%, 1,5% en 2% voor respectievelijk de groothandel, industrie en de transportsector. Bedrijfsruimtemarkt heeft op lange termijn potentie Het omzetherstel van de belangrijkste gebruikers op de bedrijfsruimtemarkt was in 2010 nog niet direct zichtbaar in de betreffende vastgoedmarkt. De opname van bedrijfsruimten lag in 2010 bijna 3% lager dan in Gebruikers van bedrijfsruimten breiden echter weer uit en in de 1 ste helft van 2011 steeg de opname met 16% ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder. In de grootste bedrijfsruimtemarkt, provincie Noord-Brabant, steeg zowel de opname als het aanbod in het eerste kwartaal (figuur 4). Ondanks de huidige groeivertraging van de wereldhandel zullen de industrie en de logistieke sector de komende jaren blijven profiteren van een relatief hoge groei van de wereldhandel. De bedrijfsruimtemarkt is ook minder afhankelijk van de vergrijzing en de afname van de beroepsbevolking. In de kantorenmarkt leidt een afname van personeel uiteindelijk tot minder vraag naar vierkante meters kantoorruimte. Het aantal te huren vierkante meters door een bedrijf is in de bedrijfsruimtemarkt daarentegen vooral afhankelijk van de hoeveelheid machines die geplaatst moeten worden of het aantal goederen in voorraad. De verwachting is dan ook dat de vraag naar bedrijfsruimten zich op langere termijn zeker positief blijft ontwikkelen. Winkelmarkt Lichte krimp in detailhandel Stijgende prijzen en een weer flink afnemend consumentvertrouwen zorgen ervoor dat dit jaar de volumes in de detailhandel naar verwachting met -/-0,8% krimpen. Hogere inkoopprijzen aan de ene kant en dalende koopkracht van consumenten aan de andere kant, gecombineerd met scherpe onderlinge concurrentie, zetten de marges van winkels flink onder druk. De consument kan voorlopig de bestedingen niet verhogen. In verschillende sectoren zoals woninginrichting, consumentenelektronica, kleding en foodspeciaalzaken was in het eerste half jaar sprake van een krimpende omzet. In juli daalde het volume van de totale detailhandel met -/-3,5% ten opzichte van dezelfde maand in Toenemende leegstand op B en C-locaties De aanhoudende groei van internetshoppen drukt de vraag naar meer winkeloppervlakte. Zo groeide in 2010 de omzet van internetwinkels en postorderbedrijven met bijna 15% ten opzichte van een krimp van -/-0,2% van de totale detailhandel. Verhuurders van winkels krijgen op B- en C-locaties steeds vaker te maken met leegstand. Op C-locaties loopt de leegstand op tot 20%. 1 Internationale ketens hebben 1 Bron: JLL Kwartaalbericht Vastgoed September

5 Figuur 5 Tophuurprijzen winkels in 6 verschillende steden in per m 2 per jaar Amsterdam Maastricht Utrecht Eindhoven Den Haag 0 Amsterdam Maastricht Utrecht Eindhoven Den Haag Bron: JLL daarentegen nog steeds veel interesse voor toplocaties waardoor op A-locaties de leegstand minimaal is. Door de beperkte ruimte in binnenstedelijke centra blijft hier moeilijk aan te voldoen. De huurprijzen van topwinkelvastgoed zijn hierdoor hoog en lieten ook vorig jaar nog een lichte stijging zien. Amsterdam is daarbij in Nederland veruit de duurste winkelstad. In de hoofdstad worden op de mooiste locaties huren tot 2.800,- per m 2 per jaar betaald (figuur 5). Kwartaalbericht Vastgoed September

6 Meer weten? Kijk op ING.nl Of bel met Jan van der Doelen, Senior sectormanager Bouw en onroerend goed Maurice van Sante, Senior econoom (auteur) Wilt u nieuwe publicaties per ontvangen? Ga naar ING.nl/kennis Disclaimer De informatie in dit rapport geeft de persoonlijke mening weer van de analist(en) en geen enkel deel van de beloning van de analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd zijn aan het opnemen van specifieke aanbevelingen of meningen in dit rapport. De analisten die aan deze publicatie hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals gesteld door hun nationale toezichthouders aan de uit oefening van hun vak. Deze publicatie is opgesteld namens ING Bank N.V., gevestigd te Amsterdam en slechts bedoeld ter informatie van haar cliënten. ING Bank N.V. is onderdeel van ING Groep N.V. Deze publicatie is geen beleggingsaanbeveling noch een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enig financieel instrument. Deze publicatie is louter informatief en mag niet worden beschouwd als advies. ING Bank N.V. betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte bronnen en heeft alle mogelijke zorg betracht om er voor te zorgen dat ten tijde van de publicatie de informatie waarop zij haar visie in dit rapport heeft gebaseerd niet onjuist of misleidend is. ING Bank N.V. geeft geen garantie dat de door haar gebruikte informatie accuraat of compleet is. De informatie in dit rapport kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. ING Bank N.V. noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaardt enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Overneming van gegevens uit deze publicatie is toegestaan, mits de bron wordt vermeld. In Nederland is ING Bank N.V. geregistreerd bij en staat onder toezicht van De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten. De tekst is afgesloten op 26 september 2011.