BELEIDSOPTIES KOOPSECTOR Een aanval op het krimpvraagstuk

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "BELEIDSOPTIES KOOPSECTOR Een aanval op het krimpvraagstuk"

Transcriptie

1 BELEIDSOPTIES KOOPSECTOR Een aanval op het krimpvraagstuk Auteur: Auke ten Hoeve, adviseur Datum: 1 juli 2014 Een aandachtspunt voor de overheid, als systeemverantwoordelijke, is het evenwicht tussen vraag en aanbod. Is dat uit evenwicht dan kan of het aanbod worden gestimuleerd of de vraag worden getemperd. De samenleving en de economie zijn gediend bij een evenwichtige markt. Dat is op de woningmarkt niet anders. Dat is mogelijk door actief beleid, preventieve- en aanvullende maatregelen voor wat betreft de koopsector binnen de woningmarkt in het licht van de transitie naar een aanbodmarkt. Vooraf Om hierin tot keuzes te kunnen komen is en blijft minitoren van ontwikkelingen een must. Immers, over de krimp op de woningmarkt kan dan ook geen generieke uitspraken worden gedaan, het is per situatie verschillend en vraagt om maatwerk. Om tot maatwerk te komen vraagt dat om een goede wijze van monitoren en analyse van de situatie, om te voorkomen dat een eventuele ingreep niet verkeerd uitpakt. Lokaal en regionaal zal het monitoren van het krimpvraagstuk binnen de koopsector of nog ontwikkeld moeten worden of nog verbeterd moeten worden. En, dat niet alleen naar demografische gegevens wordt gekeken, maar vooral naar ontwikkelingen op de woningmarkt, ook omdat deze eerder aandienen dan een demografisch gegeven. Door de lagere overheden is de statistisch-onderzoeksfunctie afgebouwd tot een (te) laag niveau qua deskundigheid. Hierdoor varen de lagere overheden blind en is niet tijdig geanticipeerd op demografische ontwikkelingen. Een verbetering is noodzakelijk door middel van een regionale samenwerking. Door een gebrekkige wijze va monitoren is bij de huidige krimpgemeenten curatief beleid nodig; de pap is gemorst! Bij gebieden, die aan de vooravond zitten van een bevolkingsdaling, zal rap overgegaan moet worden op preventief beleid. Ook gebieden waar nu nog sprake is van stagnatie en stabilisatie, zullen zich ook moeten gaan voorbereiden op de volgende fases. Actief beleid Door demografische ontwikkelingen zal de vraag niet toenemen. Om toch de vraag binnen de koopsector te kunnen stimuleren, kan er alleen naar de marktomstandigheden worden gekeken. En, welke voorwaarden daarbij essentieel zijn. Elke optie afzonderlijk is onvoldoende, maar deze opties tezamen biedt wel perspectief. Hoe meer de vraag gestimuleerd kan worden, hoe minder groot de opgave is bij het reduceren van het aanbod. Soms snijdt het mes aan twee kanten bij een optie. Of, wordt het probleem bewust van de ene naar de andere regio verschoven in het voordeel van beiden. Saneren Primair vraagt de transitie naar een aanbodmarkt om een sanering van de markt. Tot nu toe lag het accent op de sociale huursector. Immers, daar is deze saneringsopgave relatief eenvoudig te realiseren. Maar, dat bereikt z n grenzen. Immers, er moeten voldoende huurwoningen overblijven. De problemen die ontstaat op de woningmarkt ten gevolge van de transitie naar een aanbodmarkt concentreert zich dan ook meer-en-meer binnen de koopsector. Ook daar zal het aantal woningen moeten reduceren om de woningmarkt gezond te houden. Overigens, het saneren van een marktsector is niet nieuw. Daar waar een sector dit niet op eigen kracht kan of lukt, kan de overheid, als systeemverantwoordelijke, het voortouw nemen. De recente geschiedenis kent hiervan voorbeelden, zoals de sanering van de vissersvloot en de sanering van de binnenvaartvloot, in beide gevallen vanwege een overaanbod aan capaciteit.

2 Ook hier liggen kansen voor marktpartijen door meerdere koopwoningen binnen een cluster te werven en te gaan her-ontwikkelen en vervolgens de verhuren en/of te verkopen. Deze partijen hebben nog meer belang om binnen hun projecten zoveel mogelijk woningen te laten vervallen. Hoe sneller de markt gezond wordt, hoe beter is dat voor de winstgevendheid van hun projecten. Daarom zou lokaal marktpartijen ook nadrukkelijk uitgenodigd moeten worden door middel van een prijsvraag per gebied. En. Dat zij hierbij ook aangeven hoe zij willen omgaan met de zittende woningeigenaren en/of zittende bewoners. Een optie is, dat deze marktpartijen samen met deze woningeigenaren een consortium oprichten, waardoor deze eigenaren mede kunnen profiteren van de winst, ook al is men ondertussen verhuisd. Huur versus koop Huurders in de sociale huursector kunnen gestimuleerd worden om een koopwoning te nemen. Dat sluit aan op bestaan beleid, maar wel dat dit beleid wordt geïntensiveerd. Daarbij geldt wel een belangrijke voorwaarde. Namelijk, dat deze potentiële kopers wel de garantie hebben, dat de woningmarkt niet gaat transformeren naar een aanbodmarkt. Hiermee wordt voorkomen dat zij een kat in de zak kopen en alsnog in financiële problemen komen. Deze garantie is mede mogelijk richting financiële instellingen om deze overstap adequaat te kunnen financieren. Hierbij kan de overheid een deel van deze financiering voor zijn rekening nemen door middel van een startkapitaal. Loopt later de hypotheekschuld uit de pas met de werkelijke marktwaarde van de woning, dan is dat bij voorbaat al door dat startkapitaal gefinancierd. Hierbij speelt mee dat het wegnemen van woningen uit de markt binnen de sociale huursector eenvoudiger is dan in de koopsector. In die zin, kan de sociale huursector gezien worden als noodwoningen. Regio s en gemeenten alwaar verhoudingsgewijs meer sociale huurwoningen zijn (bijvoorbeeld, Amsterdam), hebben dan ook meer mogelijkheden om een aanbodmarkt af te wenden. Dit betekent, dat de omvang van de sociale huursector teruggebracht wordt. Immers, al dan niet door middel van Toeslagen, kunnen huurders met een te laag inkomen ook gebruiken maken van koopwoningen die verhuurd worden. Ook op deze wijze kan de koopsector tegemoet worden getreden binnen een transitie naar een aanbodmarkt. Een alternatief is, dat in samenspraak met de gemeente alle overtollige koopwoningen door de woningcorporatie worden opgekocht en vervolgens of worden verhuurd, als sociale verhuurder, of worden gesloopt. En, tegelijk, het nu al bestaande huurbezit van deze corporaties worden gesaneerd. Economie en werkgelegenheid De demografische ontwikkelingen op de arbeidsmarkt kunnen van betekenis zijn voor de woningmarkt en daarmee voor de aanpak bij de transitie naar een aanbodmarkt. Dit niet alleen in termen van meer vraag in de regio, maar ook door de verbetering van de inkomstenkant bij ook woningeigenaren. En, hierdoor eerder kunnen meewerken aan een aanpak binnen de koopsector. Herschikking De uitstroom zal groot zijn en de instroom kan dat niet helemaal opvullen. Hierdoor kunnen mensen werk vinden in hun woonomgeving en is het pendelen naar de Randstad niet nodig. Hierdoor wordt de opgave in de regio s kleiner, maar voor de Randstad groter. En, zal de Randstad ook eerder met de gevolgen van de bevolkingsdaling te maken krijgen, dan wat nu uit de demografische cijfers thans blijkt, weliswaar buitende woningmarkt. Voorbeelden In de regio Achterhoek zullen ruwweg mensen van de arbeidsmarkt uitstromen door het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd. Door beschikbare potentie op de regionale arbeidsmarkt, automatisering, heroverwegingen bij vrijkomende functies en verbetering van de efficiëntie blijven hiervan onvervulbare functies over 1. Dat raakt ook de bouwsector, waardoor de uitvoering van 1 Bron: Alian van de Haar, Graafschap College (sector Educatie en Participatie) tijdens een klankbordgesprek met NNB-werkgroep Economie en Werkgelegenheid op 18 juni 2014 te Utrecht.

3 plannen op de woningmarkt ook gaan stagneren en alsnog de transformatie naar een aanbodmarkt toch nog een feit wordt. Een soortgelijk beeld ontstaat ook bij andere regio s. Bijvoorbeeld, in Noord-Nederland. Dertig procent van de werkende bevolking in dat landsdeel werkt in de Randstad en gaat (bijna) dagelijks op-en-neer. Wanneer een belangrijk deel daarvan werk in hun eigen regio gaat vinden, dan raakt dat het functioneren van de economie in de Randstad. In elk geval wordt de omvang van de mobiliteit teruggebracht. De afstanden worden korter, waardoor het elektrisch rijden in een hogere vlucht komt. In binnen dat landsdeel is meer mogelijk om tot duurzame energie te komen. Door de veranderende aard van de arbeidsmarkt door demografische ontwikkelingen, ondanks het verhogen van de pensioengerechtigde leeftijd, zijn het niet meer de werknemers die de werkgever gaan volgen, maar andersom. Werknemers willen in een kwalitatief betere omgeving wonen en kunnen in het licht hiervan eerder voor de regio gaan kiezen dan voor de Randstad. Hierdoor kunnen werkgevers kiezen om (nieuwe) economische activiteiten (nu al) in de regio te (ver)plaatsen, anticiperend op wat binnenkort op de arbeidsmarkt aan de orde kan zijn. Hierbij speelt mee, dat er niet altijd een noodzaak aanwezig is om een economische activiteit in de Randstad te laten plaatsvinden, ook omdat Nederland qua afstanden klein is (wereldwijd gezien). Zo zijn verhoudingsgewijs nu al relatief veel webwinkels in de regio, ook omdat daar de vestigingsmogelijkheden daar goedkoper zijn, afstand geen rol speelt en de internetverbindingen even goed zijn. In de afgelopen decennia is goedkope massaproductie vanuit Nederland overgeheveld naar goedkope loonlanden. Nu de welvaart daar toeneemt in combinatie met het stellen van enerzijds hogere kwaliteitseisen aan het eindresultaat van een economische activiteit en anderzijds de toegenomen transportkosten, neemt de noodzaak om deze productie-eenheden in die landen te houden af. Hierdoor komt een deel van deze eenheden weer terug, zeker waarbij kennis- en kwaliteitsaspecten een rol spelen. Daarmee neemt de vraag naar arbeid verder toe. En, ook hierbij is het niet vanzelfsprekend dat deze eenheden alleen in de Randstad komen. Verdringing In die zin kan overwogen worden om juist in de Randstad met deze krimpopgave te beginnen, ondanks de geringe groei aldaar. En, een verdringingseffect ontstaat richting omliggende regio s, wat daar weer doorklinkt in de verderop liggend regio s. Hierdoor ontstaat lucht in de Randstad en kan de kwaliteit van de woonomgeving in de Randstad worden verbeterd en tegelijk de mobiliteit worden teruggedrongen. En, blijft de opgave in het land beperkt tot de periferie van het land. Om zover te komen, vraagt om een doorzettingsmacht bij de Rijksoverheid. Immigratie In het licht van deze ontwikkelingen op de arbeidsmarkt is ook geopperd om nieuwe arbeidsmigranten te werven, als middel om de transitie naar een aanbodmarkt te voorkomen of te verlichten 2. Dat nu opperen ligt maatschappelijk gevoelig. Deze opvattingen kunnen wellicht opschuiven in de loop der tijd als de contouren van het vraagstuk meer-en-meer voelbaar worden en ruimte komt voor een gematigde vorm van immigratie. Wel moet worden opgemerkt, dat nu al potentiële afkomstlanden afvallen. Bijvoorbeeld, de toename aan Polen verandert. Door demografische- en economische ontwikkelingen heeft dat land Polen (anno 2014) zelf ook arbeidspotentie uit andere landen nodig. Ook in landen als China neemt de omvang van de bevolking af (door een één-kind-politiek), waardoor arbeid daar duur wordt en buitenlandse bedrijven hun activiteiten weer verplaatsen naar ander landen of (deels) terughalen naar de moederland (en waar kansen liggen voor ook krimpregio s). Door de leiding van dat land wordt dit gezien als een gevaar voor hun economie. 2 Onder andere vanuit Parkstad Limburg geopperd.

4 Tweede woning De vraag kan gestimuleerd worden door het tweede-woningbezit te stimuleren. En, tegelijk nieuwe plannen voor parken met recreatiewoningen te schrappen, zo ook dat bestaande parken niet meer uitgebreid worden. In de periferie zijn dorpen te vinden die al of bijna in een gevarenzone zitten. Dit wil zeggen, binnen de transitie naar een aanbodmarkt heeft de woning daar meer-en-meer de kenmerken gekregen van een wegwerpartikel. Door een dorp als geheel of een deel daarvan een nieuwe bestemming te geven, wordt er een nieuw vraag binnen de koopsector gecreëerd. Een operatie waarbij marktpartijen een rol kunnen spelen. En, nog zittende eigenaren uitgekocht kunnen worden. Daarmee komt de woningmarkt in een nieuwe levensfase. Was het voorheen sterk afhankelijk van financiële prikkels om te voldoen aan de primaire vraag, nu kunnen prikkels ingezet worden voor een secundaire vraag. In het licht kan het huidige systeem van fiscale voordelen voor de primaire woning (allang) afgebouwd worden en zou dit systeem ingezet kunnen worden voor tweede woningbezit louter en alleen binnen eigen land. Overigens, de vraag in de afgelopen decennia is iets hoger geweest dan wat verwacht kon worden. In de afgelopen periode is het tweede-woningbezit binnen de koopsector al toegenomen. Dit door (als gezin) te gaan wonen in de regio en zelfs de periferie en een Petit Terre te nemen in de Randstad (vanwege de arbeidsplaats aldaar). Of, dat men bewust in de Randstad woont en werkt en in het weekend een vast adres in de regio of periferie, niet zijnde een recreatiewoning. Binnen een aanbodmarkt kan deze lifestyle meer de ruimte krijgen, zoals dat in andere landen ook al gebruikelijk is. Preventieve maatregelen Eer vorm en betekenis is gegeven is aan gewenst beleid, is het raadzaam om vooruitlopend daarop op korte termijn al preventieve maatregelen te nemen. Het doel daarvan is, dat de gevolgen van de transitie naar een aanbodmarkt te beperken en de opgave niet onnodig zwaarder wordt. Verkoop huurwoningen Te stoppen met het overhevelen van woningen vanuit de huur- naar de koopsector. Juist in het laagste segment in de koopsector komen deze woningen terecht, alwaar het krimpvraagstuk het meest manifest zal zijn. Wat nu in de krimpgebieden van het eerste uur blijkt, dat deze woning ten onrechte aan particulieren is verkocht en zij nu hierdoor in de financiële problemen terecht zijn gekomen. Dit in de zin dat zij gevangene zijn geworden in hun woning. Het is dan ook dringend noodzakelijk, dat deze transacties terug worden gedraaid door de desbetreffende woningcorporaties en dat deze organisaties in dezen schatplichtig zijn jegens deze groep particulieren. Aangezien deze corporaties toen dat onder druk van de Rijksoverheid dit hebben gedaan, maakt dat de overheid medeplichtig is aan deze toestanden. En, zal zij deze corporaties moeten bijstaan om deze situaties op te lossen. Hypotheekregels Omdat een hypotheek een doorlooptijd heeft van ongeveer 30 jaar, moeten de financiële instelling nu al rekening houden met de mogelijke aard van de woningmarkt te zijner tijd. Ook al is de markt nu nog gezond, nu is al terughoudendheid gewenst bij het vertrekken van hypotheek, ook omdat er (nog) geen garanties zijn van de overheid respectievelijk nog niet bekend is op welke wijze de overheid zal gaan omgaan met de transitie van vraag- naar aanbodmarkt. Dat de overheid klaarheid in dezen gaat geven, heeft dan ook prioriteit.

5 Dit neemt niet weg, dat de overheid in samenspraak met de financiële sector wel de eerste stap heeft gezet. Daardoor zijn alleen annuïteitsleningen bij hypotheken mogelijk, waardoor de problematiek van de restschulden beperkt blijft, maar op termijn niet voorkomen wordt. In feite kan in het zicht van een aanbodmarkt geen volle hypotheken meer verstrekt worden en zal eigen kapitaal ingebracht moeten worden om een woning te werven. Het is dan aan de koper om dan een afweging te maken, tenzij de overheid hierin kan voorzien of nog beter de financiële sector door middel van innovatie nieuwe financiële producten kan ontwikkelen. Woningtaxaties Binnen één praktijk zowel een woningtaxateur zijn als een verkopende en aankopende makelaar, ook al is dat niet per object, raakt het functioneren van het marktmechanisme. Het gaat ten koste van de transparantie rondom de prijsvorming. Een functiescheiding per praktijk is dan ook gewenst. Daarmee heeft de woningtaxateur ook meer afstand ten opzichte van de (verkopende en aankopende) woningeigenaar. Hun invloed wordt dan geëlimineerd. Deze invloed speelt ook bij het bepalen van de WOZ-waarde. Er zijn eigenaren die bezwaar maken bij de gemeente als de waarde lager wordt. En, gemeenten werken hieraan mee, omdat zij hiervan profijt hebben. Door de huidige praktijken wordt onbewust en onbedoeld de waarde van woningen hoger gehouden. Hierdoor ontstaat een zeepbel binnen de koopsector. En, leegloopt of ineens uiteen klapt. Hierdoor nemen de gevallen met restschuld verder toe. Ook de rol van de financiële instellingen is belangrijk. Zij geven de onderzoeksvragen aan de taxateur mee. Daarbij wordt nagelaten dieper in te gaan op de marktomstandigheden en de verwachtingen daarbij op termijn. Deze vragen zijn van belang in het licht van risicomanagement en dat de woonconsument meer bewust wordt van waarmee hij bezig is. Maar, ook om de lokale overheden scherp te houden. Het is meer dan goede bedoelingen op papier, het gaat ook om de voortvarendheid bij de uitvoering van deze plannen. En, dat deze plannen concreet zijn en voorzien van deadlines. Risico-labels Nu worden hypotheken verstrekt, terwijl het bij de financiële instelling bekend kan zijn dat er al sprake is van aanbodmarkt. De risico s worden eenzijdig neergelegd bij de woningeigenaar, zonder dat hij voldoende bewust is van de ware risico s. Differentiatie Ook een hypotheek is een financieel product en vraagt ook om labels omtrent de zwaarte van het risico van dat product. Immers, binnen een vraagmarkt zijn de risico s anders dan bij een aanbodmarkt. En, per situatie en segment zijn deze risico s verschillend. Zo ook dat de te betalen rente per soort risico verschillend is. Het is aan de woonconsument om zelf te bepalen welk risico hij neemt en wat hij hiervoor over heeft. Dat kan door deze risico s expliciet te maken en beter tot uitdrukking te brengen in het rentetarief. Nu is er alleen concurrentie tussen financiële instellingen op basis van rentetarieven in het algemeen. Deze instellingen kunnen zich ook onderscheiden door de mate waarin zijzelf ook risico nemen en op basis van de daarbij behorende rentetarieven. Signaalfunctie Vanuit deze differentiatie maakt dat deze labels ook een signaalfunctie hebben richting de desbetreffende gemeente. Namelijk, dat lokaal de zeilen bijgezet moeten worden, al dan niet ten aanzien van een bepaald segment in de koopsector. Met andere woorden, het houdt via de woningeigenaren de gemeente scherp als het gaat om de ontwikkelingen binnen de koopsector. Gemeenten kunnen zich hierin onderscheiden door voortvarend te zijn ten aanzien van de transitie naar een aanbodmarkt. Hierdoor wordt de koopsector sneller gesaneerd en schoon gehouden.

6 De keerzijde hiervan is dat een bepaald gebied of segment een hoger risicoprofiel heeft en nog minder aantrekkelijk wordt En, de prijzen gaan kelderen. Het voordeel daarvan is wel, dat de woningmarkt in dat gebied hierdoor zichzelf sneller saneert. Maar, de last daarvan eenzijdig bij de zittende eigenaren binnen dat gebied of segment neerlegt. Maatschappelijk zal eerder gekozen worden om deze last over alle woningeigenaren te verspreiden. Wat niet te voorkomen is, dat bepaalde gebieden en segmenten in de markt meer voor z n kiezen krijgt. In het bijzonder de onderkant van de markt kan op deze wijze een harde sanering gaan doormaken, ook omdat de risico s voor de financiële instelling daar het laagst is. Regionale indeling Het is niet meer zinvol om als rijksoverheid het land op te delen in krimpregio s, anticipeerregio s en de rest. Immers, het gehele land is een anticipeergebied, behoudens enkele regio s, waar tevens een curatief beleid nodig is. Er is een nieuwe indeling nodig, die niet gebaseerd is op demografische gegevens, maar op basis van effecten van de krimp binnen de woningmarkt, daar deze effecten vooroplopen ten opzichte van de demografische gegevens, mede door de besmetting tussen gebieden. Overproductie De transformatie naar een aanbodmarkt wordt niet alleen door demografische ontwikkelingen veroorzaakt. Na het oplossen van de woningnood was er geen reden voor de Rijksoverheid om zorg te dragen voor een planning. De marktpartijen en lagere overheden kregen daarmee ruimte voor eigen beleid. Ambitieus zijn lagere overheden doorgegaan. Hierbij werden statistieken gebruikt die noch onjuist zijn noch juist waren. En, gemeenten elkaar gingen beconcurreren. Hierdoor is een dynamiek ontstaan, waardoor er teveel woningen zijn gerealiseerd en teveel bouwkavels zijn vrijgegeven. De huidige problemen bij gemeentelijke grondbedrijven en bij projectontwikkelaars zijn niet louter en alleen een gevolg van de huidige crisis op de woningmarkt. Wel dat men voorbijgegaan is aan demografische ontwikkelingen, ondanks signalen. Zolang bouwkavels en concept uitbreidingsplannen boven de markt blijven hangen hoe minder vertrouwen er is bij financiële instellingen, dat de overheid een aanbodmarkt weet te voorkomen of het transitieproces daartoe weet te vertragen. Maar, het prijsdrukkend effect van deze plannen valt ook nog eens samen met het prijsdrukkend effect van een (aankomend) aanbodmarkt. Er is meer dan ook ooit een belang om al deze plannen van tafel te krijgen en kavels uit de verkoop gaan. Het KAN-gebied (Knooppunt Arnhem-Nijmegen) is hiervan een voorbeeld. Het publiek wat men daar wil bereiken hebben dankzij het krimpvraagstuk ook keuze in naastgelegen krimpgebieden (Achterhoek en Noord-Limburg). De beoogde nieuwbouwwijken zijn overbodig geworden, tenzij het daar te bouwen woningen binnen de bestaande wijken worden gecompenseerd door middel van sloop. En, de beoogde woningen zijn te duur ten opzichte van de prijsontwikkeling in de nabij gelegen krimpgebieden. Bij de keuze van de woonconsument, gaat het dan alleen nog om woonkwaliteit in samenhang met de omvang van de mobiliteitskosten. Samenstelling gemeenschappen Gelet op het type, dat kunnen ontstaan en waardoor, worden gemeenten aangeraden om te streven naar gemêleerd samengestelde gemeenschappen per buurt en dorp, dit mede in het licht van de te organiseren Mantelzorg. Hierbij wordt opgemerkt, dat deze samenstelling nu anders is dan voorheen en weer anders dan in de toekomst, qua verhouding tussen jongeren en ouderen. Dit door verschillende demografische bewegingen. Maar, een te eenzijdig samengestelde gemeenschappen leidt tot onevenwichtigheden, zowel bij teveel jongeren als bij teveel jonge gezinnen als bij teveel senioren. In de afgelopen decennia zijn er gemeenten geweest die (binnen een regio) zich sterk hebben ingezet op senioren. En, daarmee de lokale economie een impuls te geven. Hierdoor zijn seniorengetto s ontstaan. Daar waar deze doelgroep vervolgens ook nog sterk geconcentreerd is binnen een

7 woonplaats, kunnen deze gemeenten in de komende tijd rekenen op een forse stadsvernieuwingsopgave. Door het afscheid nemen van de babyboomgeneratie ontstaat er een leegte. Deze leegte raakt vervolgens ook het nabij gelegen winkelgebied. En, zal vastgoed vroegtijdig afgeboekt moeten worden. Daar waar de gemeenschap eenzijdig is samengesteld is met ouderen, zullen investeerders juist terughoudend worden, omdat deze gebieden niet meer toekomstbestendig zijn. Het is dan ook raadzaam om nu al met deze stadsvernieuwingsopgave te beginnen en weer te komen tot meer gemêleerd samengestelde gemeenschappen in buurten en dorpen. Bij het ontstaan van de gemeente Oldambt is daarom al voorzichtig een stap gezet om toen tot een gemeentelijk woon-zorgplan te komen in plaats van het traditionele gemeentelijke woon-plan. Seniorenhuisvesting In aansluiting op het voorgaande is het realiseren van seniorenhuisvesting ook om de volgende redenen niet aan te raden: - Binnen eenzijdig samengestelde gebieden met overwegend alleen senioren, is de mantelzorg minder goed te organiseren en heeft z n weerslag op het gemeentelijk budget voor zorg, zeker in gebieden, alwaar vanaf het einde van de Tweede Wereldoorlog jonge familieleden zijn weggetrokken. - Door het realiseren van seniorenhuisvesting komen bestaande woningen eerder beschikbaar op de markt. Daarmee wordt ten opzichte van de demografische ontwikkelingen de effecten van het krimpvraagstuk op de woningmarkt, in tijd naar voren getrokken (binnen anticipeergebieden). In bestaande krimpgebieden werd door deze praktijk de ernst van de problematiek erger gemaakt 3. En, zelfs op de woningmarkt een patstelling kan ontstaan, omdat de senioren hun eigen woning niet meer kwijtraken door de sterk gedaalde prijzen door het krimpvraagstuk, waardoor projecten met seniorenwoningen ook niet van de grond komen en het plangebied braak blijft liggen (tot ieders ergernis). - Deze seniorenhuisvesting raakt in de komende tijd niet alleen over door het heengaan van de babyboomgeneratie, maar ook omdat er andere seniorenwensen ontstaan, waarbij juist waarde wordt gehecht aan meer leefruimte in de woning. De woningen die nu worden verlaten voor een seniorenflat zijn uiteindelijk veelal geschikt voor de toekomstige senioren. Het is noodzakelijk acuut het beleid te stoppen om seniorenhuisvesting te realiseren. En, het gaat om iets wat wij als samenleving elkaar aanpraten, terwijl de onderliggende wens ook op een andere wijze opgelost kan worden door middel van een gereedschapskist met tools. Hierdoor valt het argument weg dat de woning verlaten moet worden vanwege het onderhoud dat zelf niet meer gedaan kan worden en dat het belangrijk zou zijn, dat je gelijkvloers woont en dat je minder mobiel bent. In het algemeen blijkt, dat senioren liever in hun oorspronkelijke woning en woonomgeving blijven wonen. Willekeurige voorbeelden van tools zijn: - Demotica, alarmservice, communicatie via tablet en smartphone (met arts en zorgverleners en andere) en traplift. Het zijn tegenwoordig gangbare en betaalbare artikelen. Slechts 15% zal dit niet onder de knie krijgen door het ontbreken van voldoende ICT-vaardigheden. In elk geval klopt het beeld niet dat senioren in deze niet vaardig zijn. - Door middel van een klussendienst (vanuit de gemeenschap zelf binnen de buurt of dorp), als onderdeel van de participatiemaatschappij, of door middel van abonnementen via marktpartijen, kan normaal onderhoud van de woning en tuin plaatsvinden. - Via Internet zijn boodschappen te bestellen en te bezorgen. En, zijn (twee en meerwiellig) elektrische fietsen, scootmobiels en 45-km-auto s gangbare artikelen. Verder zijn er buurtbussen en bustaxi s. En, in het kader van de mantelzorg en participatiemaatschappij is er ook familie, kennis en/of er buren of buurtgenoten die een boodschap kunnen meenemen of een seniorbewoner kunnen meenemen of brengen en halen. Aanvullende maatregelen Er zijn ook indirecte interventies mogelijk om het vraagstuk in de koopsector te kunnen verlichten. 3 Bijvoorbeeld, in de voormalige gemeente Reiderland tevens krimpgemeente van het eerste uur in Nederland.

8 Puntensysteem Het puntensysteem ten behoeve van het bepalen van de huurprijs heeft geen meerwaarde meer. Daarmee wordt kunstmatig de huurprijzen hoog gehouden binnen een aanbodmarkt. Binnen een vraagmarkt is dat systeem verklaarbaar. Op deze wijze zijn excessen bij huurprijzen voorkomen en bleef de woningmarkt voor iedereen bereikbaar, ook omdat het om een belangrijke levensbehoefte gaat. Binnen een aanbodmarkt blijft deze primaire behoefte onaangetast. Immers, bij een aanbodmarkt staat alleen de huurprijzen onder druk en dat is gunstig voor de woonconsument op de huurmarkt. Binnen de bestaande krimpgebieden zou als experiment dan ook het puntensysteem opgeheven kunnen worden. En, later dat doorzetten naar het gehele land, te beginnen bij wat nu de anticipeergebieden zijn. Binnen deze context heeft de woningeigenaar en de gebruikers-bewoners van zijn pand de vrijheid om een lagere huurprijs af te spreken. En, maakt dat de betekenis van de sociale huursector niet anders wordt, wel dat de rol van woningcorporaties veranderd. Door dit systeem los te laten en lagere hurenprijzen ontstaan, leidt tot lagere uitgaven bij de Rijksoverheid. Immers, er zijn minder (hoge) Huurtoeslagen (via de Belastingdienst) nodig. Deze besparing zou ingezet kunnen worden voor de aanpak van het krimpvraagstuk op de woningmarkt, in het bijzonder binnen de koopsector, ook omdat dankzij deze sector deze besparing ontstaat. Woningtoewijzing De Huisvestingswet regelt het stelsel van vergunningen en registraties van leegstaande goedkope woningen in een gebied, en geeft criteria voor de toewijzing ervan aan woningzoekenden. Dit is nodig omdat passende woonruimte schaars is. Door de transitie naar aan aanbodmarkt valt deze reden weg, Het bestuurlijk proces om tot een nieuwe Huisvestingswet 4 te komen, was al gestart eer het Krimpvraagstuk werd geagendeerd. En, dat proces is vervolgens ook afgerond zonder een verband te leggen met dat nieuwe vraagstuk. Op dit moment hebben veel gemeenten de afspraken over woonruimteverdeling in een convenant met de corporaties vastgelegd. Onder de Huisvestingswet 2014 mag dat niet meer, en moeten alle afspraken transparant zijn vastgelegd in een gemeentelijke verordening. Gemeenten zijn verplicht om vooraf overleg te voeren met belanghebbenden, waaronder de woningcorporaties, vertegenwoordigers van koopwoningen (!) etc.. Deze verordening is maximaal vier jaar geldig. Gemeenten moeten vervolgens steeds opnieuw de noodzaak van de gemaakte afspraken aantonen. Deze nieuwe situatie biedt de gemeenten ook een kans in het licht van het anticiperen op het krimpvraagstuk. In de verordening kunnen bijvoorbeeld regels voor de volgorde van toewijzing van woonruimte vastgelegd worden, zoals woon-duur, inschrijftijd of loting. Ook is het mogelijk om in de verordening woningen met een lagere huurprijs met voorrang toe te wijzen aan mensen met lagere inkomens. En, daarbij eerst de voorkeur te geven aan koopwoningen die goedkoop ter huur worden aangeboden. Dit biedt de mogelijkheid om leegstaande koopwoningen bewoonbaar te houden en verloedering beperkt blijft. Dit als een onderdeel van een overeenkomst tussen woningeigenaar en gemeente. Namelijk, dat de gemeente hieraan actief meewerkt op grond van deze verordening en de eigenaar actief de woning in goede staat houdt, inclusief de tuin. Daarbij kan de huurder betrokken worden, door een aantal van de onderhoudstaken voor zijn rekening te nemen in samenhang met de lage huurprijs. Maakt de eigenaar geen gebruik van deze mogelijkheid, dan zou de gemeente gebruik kunnen maken van een Leegstandstax en desgewenst kunnen aanschrijven op grond van de Woningwet als de staat van de woning daarom vraagt. De Huisvestingswet 2014 stelt ook beperkingen aan de in de verordening te maken afspraken. Zo mag maximaal de helft van de woningen met voorrang toegewezen worden aan mensen met binding aan de regio. Weer de helft daarvan mag maar toegewezen worden aan mensen met een lokale binding. Hoewel deze regel binnen een vraagmarkt is ontstaan naar aanleiding van het principe van eigen volk 4 Op 4 juli 2014 is de Huisvestingswet 2014 gepubliceerd. Deze wet zal naar verwachting intreden per 1 januari 2015 en vervangt de Huisvestingswet van 1 juli 1993.

9 eerst, biedt deze regel binnen een aanbod de mogelijkheid om de concurrentie tussen gemeenten te beperken als het gaat om het over-en-weer wegkapen van huurders. Ingevolge de Huisvestingswet 2014 hebben gemeenten na 1 januari 2015 nog maar een half jaar om hun beleid aan te passen en de voorgeschreven verordening op te stellen. Als gemeenten willen sturen in de woonruimteverdeling, is het daarom aan te bevelen dat zij nu reeds starten met het in kaart brengen van de huidige woonverdeling, om de noodzaak van de sturing te kunnen onderbouwen. Ook is het aan te bevelen dat gemeenten, vertegenwoordigers van woningeigenaren (zeker binnen anticipeergebieden en krimpgebieden), woningcorporaties en andere relevante marktpartijen zo snel mogelijk met elkaar in gesprek gaan, zodat een evenwichtig door betrokken partijen gedragen verordening tot stand komt. En, in het verlengde daarvan de toepassing van deze verordening giet binnen het beleid van de aanpak om verpaupering in de koopsector te voorkomen of te vertragen. Dit betekent, dat de gemeente moet durven te kiezen voor de koopsector en de omvang van de sociale huursector beperkt kan worden en daarmee de opgave van het krimpvraagstuk in de huursector ligt dan in de koopsector. Het gaat én om een sociaal beleid voor huurders én een sociaal beleid voor woningeigenaren die vastzitten op een aanbodmarkt, omdat de overheid (nog) geen gebruik maakt van zijn rol van systeemverantwoordelijke waardoor de koopsector wordt gesaneerd door het aantal koopwoningen uit de markt te halen. Een voorwaarde is wel, dat de financiële instellingen hieraan meewerken, daar waar nog hypotheek rust op de woning en de eigenaar niet meer daar woont. Dit is mogelijk door of in de beoogde verordening vast te leggen onder welke omstandigheden de huurder acuut de woning moet verlaten en direct voorrang heeft bij een nieuwe woningtoewijzing. Maar, door ook met de eigenaar en de hypotheekverstrekker meerjaren afspraken te maken over de verhuur van het pand, waardoor de huurder meer zekerheden heeft. Landelijk kan de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG), hypotheekverstrekkers en de Vereniging Eigen Huis (VEH) een modelovereenkomst opstellen en beschikbaar stellen. In het licht hiervan wordt opgemerkt, dat er meerdere redenen zijn om verhuur binnen de koopsector als beleidsinstrument in te zetten. Namelijk: - de koopwoning tijdelijk te verhuren in afwachting op een nog te ontwikkelen plan voor deze woning en/of voor het gebied waarin deze woning staat; - een groep koopwoningen (als een gesloten cluster) tijdelijk aan te wenden voor opvang asielzoekers (met verblijfsvergunning) in afwachting op een nog te ontwikkelen plan voor deze woningen en/of voor het gebied waarin deze woningen staan; - dat koopwoningen al (proactief) worden opgekocht door een op te richten exploitatiemaatschappij en deze verhuurd worden om vervolgens op termijn te onderwerpen aan de uitvoering van een plan (sloop of renoveren). - dat deze woningen daar waar marktpartijen het laten afweten in handen komen van een woningcorporatie en daarbij tot verhuur overgaat. Daarbij zal een corporatie haar eigen afweging moeten maken qua risico s. In het uiterste geval zal de lokale- of regionale overheid moeten overgaan tot een exploitatiemaatschappij, al dan niet samen met andere partijen (om de risico s te verspreiden) en tot verhuur overgaan. Algemene periodieke keuring (APK) Er zijn in het licht van het begrip Algemeen belang objectieve gegevens en maatstaven nodig om te kunnen bepalen waar de woningvoorraad binnen de koopsector gereduceerd kan worden en waar een kwaliteitsslag moet plaatsvinden. En, dan blijkt, dat de term Kwaliteit boterzacht is 5. Er wordt veel beweerd, maar niets aangetoond. En, collectieve maatstaven voor kwaliteit zijn in gewisseld voor individuele maatstaven. Er rest dan maar één ding en dat is het gesprek over woonkwaliteit los te laten en het beperkt te houden tot de bouwtechnische aspecten. Het is aan de woonconsument om te bepalen wat woonkwaliteit is en wat hij hiervoor over heeft. Wat rest is de vraag of de bouwtechnische maatstaven wel toereikend zijn en deze niet te licht zijn geformuleerd. Of, dat de bestaande maatstaven niet zwaar genoeg worden toegepast. 5 Zie onder andere de kwestie Ganzedijk.

10 Om willekeur te voorkomen moet de gemeente een beeld hebben van alle woningen als het gaat om de bouwtechnische kwaliteit. Dat is een forse opgave om daartoe te komen. Dat vraagt om een APK van alle woningen. In 2001 is al de suggestie gedaan 6 om over te gaan op een APK voor woningen. Ten eerste, houdt het de woningeigenaar scherp, maar geeft ook de potentiële koper meer inzicht. Tegelijk is het een instrument voor financiële instellingen om de vinger aan de pols te houden. En, ten tweede, biedt dit de overheid houvast bij haar beleid op de woningmarkt. Een hypotheek wordt verstrekt mede dankzij een onderpand in de vorm van de te financieren pand. En, is de eigenaar jegens de financiële instelling verplicht dat onderpand goed te onderhouden. Tot nu toe hebben financiële instelling in het geheel geen zicht op de staat waarin de onderpanden verkeren. Binnen een groeimarkt was daartoe geen prikkel. Het financiële nadeel van slecht onderhoud werd gecompenseerd door de algemene waardestijging. Binnen een aanbodmarkt is dat anders. Zonder dat deze instelling het weet, kan door nalatig gedrag van de eigenaar al dan niet in combinatie van de effecten op een aanbodmarkt het onderpand het karakter krijgt van een wegwerpartikel. En, de openstaande hypotheekschuld geheel uit de pas loopt met de restwaarde van het pand. Maar, deze panden ook de omliggende panden respectievelijk onderpanden voor hypotheekverstrekkers besmetten. In die zin kunnen hypotheekverstrekkers ook elkaar hierop aanspreken en wat (nog) niet gebeurd. Omdat de demografische ontwikkeling per regio verschillend is, is er al een diffuus beeld. Vervolgens door de aard van de krimp op de woningmarkt, wordt dat beeld nog meer diffuus. Maar, vervolgens door het aspect kwaliteit per segment is het beeld zeer diffuus. Dat vraagt om een nauwgezet beeld van alle woningen. 6 Mede door auteur van deze publicatie, zulks in het kader van het vorm en betekenis geven aan Geïntegreerde Vraaggerichte Dienstverlening binnen het domein Bouwen en Wonen.

Eindhoven: geen verordening maar prestatieafspraken. Joep Berghuis Studiedag Huisvestingswet 2014 18 juni 2014

Eindhoven: geen verordening maar prestatieafspraken. Joep Berghuis Studiedag Huisvestingswet 2014 18 juni 2014 Eindhoven: geen verordening maar prestatieafspraken Joep Berghuis Studiedag Huisvestingswet 2014 18 juni 2014 Inhoud presentatie Woonvisie: kansen benutten, basis op orde Woningmarkt Eindhoven/regio Lokaal

Nadere informatie

Onderwerp Beantwoording vragen PvdA-fractie inzake gebruik leegstaande panden om woningnood op korte termijn op te lossen

Onderwerp Beantwoording vragen PvdA-fractie inzake gebruik leegstaande panden om woningnood op korte termijn op te lossen PvdA-fractie T.a.v. Mevrouw A. Postma De Roede 12 9285 VK Buitenpost Dossiernummer : n.v.t. Stuknummer : n.v.t. Behandeld door : E. Idsardi Email : gemeente@achtkarspelen.nl Uw brief/mail van Uw kenmerk

Nadere informatie

Schaarste op de woningmarkt Zuid- Kennemerland-IJmond

Schaarste op de woningmarkt Zuid- Kennemerland-IJmond Schaarste op de woningmarkt Zuid- Kennemerland-IJmond 1. Aanleiding Per 1 januari 2015 treedt de Huisvestingswet 2014 in werking. Gemeenten hebben tot 1 juli 2015 de tijd om een nieuwe, op deze wet gebaseerde

Nadere informatie

In deze bijlage zijn een aantal terugkerende en veelgestelde vragen in willekeurige volgorde opgenomen.

In deze bijlage zijn een aantal terugkerende en veelgestelde vragen in willekeurige volgorde opgenomen. Bijlage 2 Veelgestelde vragen In deze bijlage zijn een aantal terugkerende en veelgestelde vragen in willekeurige volgorde opgenomen. a. Vallen tijdelijke huurcontracten onder de werking van de Huisvestingswet

Nadere informatie

Concept-zienswijze uitgangspunten nieuwe Huisvestingsverordening Documentnummer INT-14-16127 Notitie voor de IJmondraadscommissie van 17 februari 2015

Concept-zienswijze uitgangspunten nieuwe Huisvestingsverordening Documentnummer INT-14-16127 Notitie voor de IJmondraadscommissie van 17 februari 2015 Concept-zienswijze uitgangspunten nieuwe Huisvestingsverordening Documentnummer INT-14-16127 Notitie voor de IJmondraadscommissie van 17 februari 2015 Onderwerp: Vragen en inrichting nieuwe Huisvestingsverordening

Nadere informatie

DEMOGRAFIE EN WONINGMARKT Een kwestie van vraag en aanbod

DEMOGRAFIE EN WONINGMARKT Een kwestie van vraag en aanbod DEMOGRAFIE EN WONINGMARKT Een kwestie van vraag en aanbod Auteur: Auke ten Hoeve, adviseur Datum: 1 juni 2014 Om te kunnen doorgronden wat er in de komende 25 jaar speelt, zullen we moeten omkijken vanaf

Nadere informatie

Bijlage veelgestelde vragen Passend Toewijzen

Bijlage veelgestelde vragen Passend Toewijzen Bijlage veelgestelde vragen Passend Toewijzen A) WONINGWET: ALGEMEEN 1. Wat is de nieuwe Woningwet? De nieuwe Woningwet geeft nieuwe regels voor de sociale huursector. Met de herziening wil de overheid

Nadere informatie

Op 19 mei 2014 stelde u ons college schriftelijke vragen over de verkoop van huurwoningen door Vestia.

Op 19 mei 2014 stelde u ons college schriftelijke vragen over de verkoop van huurwoningen door Vestia. De heer P. Beeldman Westeinde 12 2841 BV MOORDRECHT ** verzenddatum 27 mei 2014 onderwerp uw kenmerk bijlage afdeling VROM behandeld door J.D. Lindeman telefoon 0180-639976 Geachte heer Beeldman, Op 19

Nadere informatie

Landgraaf. Bijlage(n) Uw brief van Uw kenmerk Documentnummer 15.16418 IIUIIllllllll

Landgraaf. Bijlage(n) Uw brief van Uw kenmerk Documentnummer 15.16418 IIUIIllllllll Gemeente Landgraaf Aan de SP Landgraaf t.a.v. mevrouw I. Koopman Maastrichterlaan 11 6374 VL LANDGRAAF IIUIIllllllll Onderwerp Vragen ex artikel 43 Reglement van Orde inzake wachtlijsten. Landgraaf, Verzonden

Nadere informatie

Beantwoording artikel 38 vragen

Beantwoording artikel 38 vragen Beantwoording artikel 38 vragen Aan de PvdA fractie Ter attentie van mevrouw Suijker directie/afdeling RO/RBA contactpersoon J. de Heer onderwerp artikel 38 vragen PvdA telefoon 0182-588288 uw kenmerk

Nadere informatie

Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid

Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid Inleiding Om inzicht te krijgen in de effecten van het beleid op segregatie, is het noodzakelijk de lokale situatie en de samenstelling van de voorraad in ogenschouw

Nadere informatie

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Tweede Kamer der Staten-Generaal Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar 2015 2016 32 847 Integrale visie op de woningmarkt Nr. 209 BRIEF VAN DE MINISTER VOOR WONEN EN RIJKSDIENST Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Nadere informatie

Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst

Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst 27926 Huurbeleid Nr. 216 Herdruk 1 Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Den Haag, 21 maart 2014 Hierbij doe ik u het volgende toekomen:

Nadere informatie

Aan de Raad der gemeente Haarlem. Ter attentie van wethouder Jan Nieuwenburg. Van Pieter Elbers, SP Raadslid gemeente Haarlem

Aan de Raad der gemeente Haarlem. Ter attentie van wethouder Jan Nieuwenburg. Van Pieter Elbers, SP Raadslid gemeente Haarlem Raadsstuk B&W datum Sector/Afd Reg.nr(s) Onderwerp 221/2008 21 oktober 2008 STZ/wwgz 08/167856 Beantwoording vragen van de heer P.G.M. Elbers inzake de verkoop van 183 huurwoningen Bloemenbuurt Aan de

Nadere informatie

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Freya Mostert freija.mostert@vng.nl Betaalbaarheid van het wonen - Rapport VNG - Belangrijkste inzichten & bestuurlijke

Nadere informatie

Bijlage 1: Ambtelijke toelichting belangrijkste aspecten Huisvestingswet 2014

Bijlage 1: Ambtelijke toelichting belangrijkste aspecten Huisvestingswet 2014 Bijlage 1: Ambtelijke toelichting belangrijkste aspecten Huisvestingswet 2014 Inleiding Met ingang van 1 januari 2015 treedt de Huisvestingswet 2014 in werking. In deze wet is bepaald dat voor bestaande

Nadere informatie

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID donderdag 19 maart 2015 BETAAL- BAARHEID Groningen is de jongste stad van Nederland. Van de totaal circa 200.000 inwoners zijn

Nadere informatie

Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio. Maart 2014

Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio. Maart 2014 Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio Maart 2014 2 Preambule Gemeenten in de Stadsregio Amsterdam en de woningcorporaties, verenigd

Nadere informatie

Meer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector

Meer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis Gereguleerde huren in de commerciële sector Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis AANLEIDING Corporaties en commerciële verhuurders bieden beiden

Nadere informatie

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland drs. J.E. den Ouden 1-11-2013 Bevolking De gemeente Steenwijkerland telt momenteel circa 43.400 inwoners. Het inwonertal

Nadere informatie

Nieuwsflits 16 september 2015

Nieuwsflits 16 september 2015 reacties@hbvzflats.nl Gisteren, op de derde dinsdag van september maakte het Kabinet zijn beleidsvoornemens voor het komende jaar (en de jaren daarna) bekend. In de Rijksbegroting 2016 is over (de te sturen

Nadere informatie

Zienswijze op concept woonvisie 2015 2020

Zienswijze op concept woonvisie 2015 2020 Zienswijze op concept woonvisie 2015 2020 Meppel, 7-7-2015 Geacht college, De Huurdersvereniging Meppel heeft als belanghebbende de concept woonvisie 2015 2020 van u ontvangen. Waarvoor onze hartelijke

Nadere informatie

Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht

Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht Stand van zaken zomer 2014 Inleiding Op dit moment volstrekt zich een grote verandering binnen de sociale huursector. Dit is het gevolg van het huidige

Nadere informatie

Bijlagen bij: Woonagenda Aalsmeer 2016 2020

Bijlagen bij: Woonagenda Aalsmeer 2016 2020 Bijlagen bij: Woonagenda Aalsmeer 2016 2020 Bijlage 1: Vraag en Aanbod woningmarkt Aalsmeer Bijlage 2: Kaart Woningbouwprojecten Bijlage 3: Woonfonds Aalsmeer Bijlage 1: Vraag & aanbod woningmarkt Aalsmeer

Nadere informatie

UITNO DIGING. Symposium 30 jaar BIEB 1000 woningen 8 DECEMBER 2011 SYMPOSIUM PARKTHEATER EINDHOVEN

UITNO DIGING. Symposium 30 jaar BIEB 1000 woningen 8 DECEMBER 2011 SYMPOSIUM PARKTHEATER EINDHOVEN UITNO DIGING Symposium 30 jaar BIEB 1000 woningen 8 DECEMBER 2011 SYMPOSIUM PARKTHEATER EINDHOVEN THEMA S PARALLELSESSIES 1. CPO in bestaande buurten en dorpen Hoe ga je met de bestaande (particuliere)

Nadere informatie

Woonruimteverdeling 2015 2 Woningstichting Putten. Opening Schauwplein

Woonruimteverdeling 2015 2 Woningstichting Putten. Opening Schauwplein Samenvatting In 2015 leverden wij 39 appartementen op aan het Schauwplein te Putten. De belangstelling voor de woningen was groot en leidde tot doorstroming. Wij sloten in 2015 inclusief deze nieuwbouw

Nadere informatie

Effecten voorstel verlengen periode tijdelijk behoud inschrijfduur na verhuizing van twee naar vijf jaar

Effecten voorstel verlengen periode tijdelijk behoud inschrijfduur na verhuizing van twee naar vijf jaar Effecten voorstel verlengen periode tijdelijk behoud inschrijfduur na verhuizing van twee naar vijf jaar 1 Aanleiding Bij behandeling van het beleidsvoorstel Actualisatie Woonruimteverdeling op 16 oktober

Nadere informatie

Maatwerkafspraken Woonruimteverdeling

Maatwerkafspraken Woonruimteverdeling Maatwerkafspraken Woonruimteverdeling Voor bezit van Habeko wonen in de kernen: Koudekerk aan den Rijn/Hazerswoude-Rijndijk, Hazerswoude-Dorp en Benthuizen datum:10 november 2014 Vastgesteld door het college

Nadere informatie

DE ERKEND HYPOTHECAIR PLANNER INFORMEERT U GRAAG OVER: Uw woning huren of kopen?

DE ERKEND HYPOTHECAIR PLANNER INFORMEERT U GRAAG OVER: Uw woning huren of kopen? DE ERKEND HYPOTHECAIR PLANNER INFORMEERT U GRAAG OVER: Uw woning huren of kopen? 1 Met de vraag 'Een huis kopen of een huis huren?' kunt u op verschillende momenten in uw leven te maken krijgen. Bijvoorbeeld

Nadere informatie

Sociale woningvoorraad en langdurige zorgvragers. Langer Thuis, 27 mei 2015

Sociale woningvoorraad en langdurige zorgvragers. Langer Thuis, 27 mei 2015 Sociale woningvoorraad en langdurige zorgvragers Langer Thuis, 27 mei 2015 Even voorstellen Claartje Sadée (verhuisadviseur Utrecht, Stade Advies) Wouter Schepers (adviseur Strategie & Beleid, Bo-Ex) Penny

Nadere informatie

In de Herzieningswet en het Besluit Toegelaten Instellingen TERUG VAN WEGGEWEEST: PASSEND TOEWIJZEN

In de Herzieningswet en het Besluit Toegelaten Instellingen TERUG VAN WEGGEWEEST: PASSEND TOEWIJZEN 29 TERUG VAN WEGGEWEEST: PASSEND TOEWIJZEN Vanaf 2016 moeten corporaties huishoudens die in aanmerking komen voor huurtoeslag zoveel mogelijk huisvesten in woningen onder de aftoppingsgrens. Deze norm

Nadere informatie

Wonen in Gouda. Hoe vind je in Gouda een huis?

Wonen in Gouda. Hoe vind je in Gouda een huis? Hoe vind je in Gouda een huis? In deze brochure beantwoorden we de meest gestelde vragen over het kopen of huren van een huis in Gouda. Staat uw vraag er niet bij? Neem voor een sociale huurwoning contact

Nadere informatie

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Petra Bassie petra.bassie@vng.nl Betaalbaarheid van het wonen - Rapport VNG - Belangrijkste inzichten & bestuurlijke

Nadere informatie

Beleidsregels Leegstandwet

Beleidsregels Leegstandwet Beleidsregels Leegstandwet Datum: 28 april 2009 Burgemeester en wethouders van Soest; Gelet op artikel 1.3, vierde lid Algemene Wet Bestuursrecht en artikel 15, eerste lid van de Leegstandwet; Overwegende

Nadere informatie

Verslag Prioriteringssessie Woonvisie 30 juni 2014 Fifth, Eindhoven

Verslag Prioriteringssessie Woonvisie 30 juni 2014 Fifth, Eindhoven Verslag Prioriteringssessie Woonvisie 30 juni 2014 Fifth, Eindhoven Inleiding De Prioriteringssessie Woonvisie is een belangrijk vervolg op de co-makersgesprekken die zijn gevoerd en de 5 thematafels die

Nadere informatie

Notitie Regionale aanpak vluchtelingenproblematiek Regio Kennemerland 6 november 2015

Notitie Regionale aanpak vluchtelingenproblematiek Regio Kennemerland 6 november 2015 Notitie Regionale aanpak vluchtelingenproblematiek Regio Kennemerland 6 november 2015 1. Inleiding In de regio Kennemerland (inclusief de gemeente Haarlemmermeer) hebben de gemeentelijke bestuurders een

Nadere informatie

Nieuwe wettelijke kaders - Huisvestingswet2014 - Wbmgp (Rotterdamwet) - Woningwet (handhaving)

Nieuwe wettelijke kaders - Huisvestingswet2014 - Wbmgp (Rotterdamwet) - Woningwet (handhaving) Nieuwe wettelijke kaders - Huisvestingswet2014 - Wbmgp (Rotterdamwet) - Woningwet (handhaving) Inge Vossenaar, directeur Woon- en Leefomgeving Portefeuillehoudersoverleg Wonen, Stadsregio Rotterdam 24

Nadere informatie

Manifeste lokale woningbehoefte. Vraag zoekt locatie

Manifeste lokale woningbehoefte. Vraag zoekt locatie Manifeste lokale woningbehoefte Vraag zoekt locatie 10-3-2015 Inleiding In de gemeentelijke Visie op Wonen en Leefbaarheid (2012) is uitgesproken dat de gemeente in principe in alle kernen ruimte wil zoeken

Nadere informatie

Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2015 gemeente Wijk bij Duurstede

Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2015 gemeente Wijk bij Duurstede Raadsvergadering, 23 juni 2015 Voorstel aan de Raad Nr.: 20150623 11 RV Agendapunt: 11 Datum: 28 april 2015 Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2015 gemeente Wijk bij Duurstede Onderdeel raadsprogramma:

Nadere informatie

Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord

Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt platform woningcorporaties noord-holland noord Voorwoord Op 15 december 2011 is door ruim 20 corporaties uit de subregio s Noordkop, West-Friesland,

Nadere informatie

Vraag en antwoord subsidieregeling huisvestingsvoorziening

Vraag en antwoord subsidieregeling huisvestingsvoorziening Vraag en antwoord subsidieregeling huisvestingsvoorziening Huisvestingsvoorziening en taakstelling 1 Wij willen in onze gemeente de regeling huisvestingsvoorziening gebruiken om 50 vergunninghouders te

Nadere informatie

B&W. Advies. Lokale Beleidsruimte 2010-2014. :5/(.l.. :tt^ Zoetermeer sfeeds ondernemend. 3i./s.:(.o. ^ ^ ^^ivi^^^^^ Co^'

B&W. Advies. Lokale Beleidsruimte 2010-2014. :5/(.l.. :tt^ Zoetermeer sfeeds ondernemend. 3i./s.:(.o. ^ ^ ^^ivi^^^^^ Co^' ^ ^ ^^ivi^^^^^ gemeente \ B&W DM-nr. 2010/9146 Advies 100312 Versie: 1 Co^' Aox^ a< Verantwoordelijk Portefeuille Weth. Dr. T.J. Haan Mede verantw. Gemeentesecretaris Hoofdafdeling Auteur Lokale Beleidsruimte

Nadere informatie

Toekomst Sluisweg verslag bewonersavond 13 mei 2014

Toekomst Sluisweg verslag bewonersavond 13 mei 2014 Toekomst Sluisweg verslag bewonersavond 13 mei 2014 Verslag van de bijeenkomst met de bewoners van de Sluisweg op dinsdag 13 mei 2014 om 19.30 uur in het EMS gebouw aan de Sluisweg 67 E. Aanwezigen: Van

Nadere informatie

Wijziging inschrijfbeleid en toewijzingsbeleid naar aanleiding van Europese regelgeving

Wijziging inschrijfbeleid en toewijzingsbeleid naar aanleiding van Europese regelgeving Wijziging inschrijfbeleid en toewijzingsbeleid naar aanleiding van Europese regelgeving Met ingang van 1 januari 2011 gelden er Europese regels voor de verdeling van woonruimte van woningcorporaties. Woningcorporaties

Nadere informatie

Informatie Woonvisie Sliedrecht

Informatie Woonvisie Sliedrecht Informatie Woonvisie Sliedrecht In 2008 heeft de gemeente Sliedrecht de Woonvisie uitgebracht: Wonen in Sliedrecht 2007-2015, doorkijk tot 2025. Deze factsheet geeft een overzicht van de geactualiseerde

Nadere informatie

Bijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide. 2010-2020 Segment Nieuwbouw Sloop Verkoop Totaal

Bijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide. 2010-2020 Segment Nieuwbouw Sloop Verkoop Totaal Bijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide Volgens de laatste Provinciale Prognose (2011) bedraagt de woningbouw behoefte in Valkenswaard een netto toevoeging van 1.230 woningen

Nadere informatie

Oegstgeest aan de Rijn: realisatie van een woningbouwbehoefte

Oegstgeest aan de Rijn: realisatie van een woningbouwbehoefte Oegstgeest aan de Rijn: realisatie van een woningbouwbehoefte Stap 1 van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking schrijft voor dat een stedelijke ontwikkeling past binnen de regionale behoefte. Provincie

Nadere informatie

tijdelijke en betaalbare woonruimte voor mensen met een urgente woonvraag

tijdelijke en betaalbare woonruimte voor mensen met een urgente woonvraag tijdelijke en betaalbare woonruimte voor mensen met een urgente woonvraag 02 Visie Er is in Noord-Limburg nauwelijks geschikte tijdelijke en betaalbare woonruimte voor mensen met een urgente woonvraag.

Nadere informatie

Raadsleden College van Burgemeester en Wethouders Discussienota impulsen op de woningmarkt van Culemborg

Raadsleden College van Burgemeester en Wethouders Discussienota impulsen op de woningmarkt van Culemborg Informatienotitie AAN VAN ONDERWERP DATUM 17 april 2013 KOPIE AAN BIJLAGE 1 REGISTRATIENUMMER 1208556/7266 Raadsleden College van Burgemeester en Wethouders Discussienota impulsen op de woningmarkt van

Nadere informatie

7. Effect crisis op de woningmarkt- dynamiek. Auteur Remco Kaashoek

7. Effect crisis op de woningmarkt- dynamiek. Auteur Remco Kaashoek 7. Effect crisis op de woningmarkt- dynamiek Auteur Remco Kaashoek De dynamiek op de koopwoningmarkt is tussen 2007 en 2011 afgenomen, terwijl die op de markt voor huurwoningen licht is gestegen. Het aantal

Nadere informatie

Deze brief hebben de direct betrokken huurders wonend in Schuttersbosch ontvangen.

Deze brief hebben de direct betrokken huurders wonend in Schuttersbosch ontvangen. Deze brief hebben de direct betrokken huurders wonend in Schuttersbosch ontvangen. Datum: 12 april 2011 Kenmerk: Schuttersbosch Behandeld door: de heer Wil Geenen Onderwerp: Informatie toekomstvisie Schuttersbosch

Nadere informatie

VEELGESTELDE VRAGEN ONTWIKKELING SPORTWEG EN MEERWEG

VEELGESTELDE VRAGEN ONTWIKKELING SPORTWEG EN MEERWEG VEELGESTELDE VRAGEN ONTWIKKELING SPORTWEG EN MEERWEG HUURPRIJS 1.1. HOE HOOG WORDT MIJN HUURPRIJS BIJ MODERNISERING? Wij gaan met u in gesprek over de mogelijkheden bij modernisering. Een aantal maatregelen

Nadere informatie

VEELGESTELDE VRAGEN Algemeen

VEELGESTELDE VRAGEN Algemeen VEELGESTELDE VRAGEN Algemeen 1. Waarom verkoopt Casade een aantal van haar huurwoningen? Casade biedt haar klanten graag een breed keuzepakket van woonmogelijkheden en wil hen de kans bieden een woning

Nadere informatie

Betaalbaar kopen. Kopen met korting

Betaalbaar kopen. Kopen met korting Betaalbaar kopen Kopen met korting Betaalbaar kopen Kopen met korting Inleiding Het kopen van een woning is voor veel mensen een wens. Een aantal woningcorporaties heeft inmiddels diverse koopvormen ontwikkeld.

Nadere informatie

Gedeputeerde Staten. 2012 HK Haarlem. Betreft: beantwoording motie positie starters op de woningmarkt (M2-3/5-3-2-12) Geachte leden,

Gedeputeerde Staten. 2012 HK Haarlem. Betreft: beantwoording motie positie starters op de woningmarkt (M2-3/5-3-2-12) Geachte leden, Provinciale Staten van Noord-Holland door tussenkomst van de Statengriffier, mr. J.J.M. Vrijburg Florapark 6, kamer L-104 2012 HK Haarlem Gedeputeerde Staten Uw contactpersoon J.J. Kluit BEL Doorkiesnummer

Nadere informatie

Platform Wonen Assen 3 oktober 2013

Platform Wonen Assen 3 oktober 2013 Platform Wonen Assen 3 oktober 2013 Aanvalsplan wonen Albert Smit wethouder financiën, vastgoed, grondzaken en wonen 1 Aanvalsplan wonen: aanleiding Sinds 2008: Economische recessie Stagnerende woningmarkt

Nadere informatie

Adviesrapport Bewoners adviesgroep Doorstroming Oktober 2015

Adviesrapport Bewoners adviesgroep Doorstroming Oktober 2015 Oktober 2015 2 Advies in hoofdlijnen Het advies 1. Door de huren bij mutatie niet te verhogen door passend toe te wijzen, kan de doorstroming worden bevorderd indien dit vooral duidelijk wordt aangegeven,

Nadere informatie

Inschrijven en woningtoewijzing

Inschrijven en woningtoewijzing Wilt u een woning huren bij Destion? In deze brochure kunt u lezen hoe dat werkt en wat u kunt doen om in aanmerking te komen voor een huurwoning van onze woningcorporatie. Inschrijven U komt voor een

Nadere informatie

Feiten & Spelregels. Aan de inhoud van de informatie in deze brochure kunnen geen rechten worden ontleend.

Feiten & Spelregels. Aan de inhoud van de informatie in deze brochure kunnen geen rechten worden ontleend. Feiten & Spelregels Aan de inhoud van de informatie in deze brochure kunnen geen rechten worden ontleend. Januari 2013 Woningen met het Slimmer Kopen label hebben een lagere aankoopprijs. De korting bedraagt

Nadere informatie

Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers

Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers Renske Jongsma en Martijn Schut Directie Woningmarkt Woningvoorraad Woningtype mln % Koopwoningen Corporatie huurwoningen Corporatie huurwoningen

Nadere informatie

VRAAG EN ANTWOORD PROEF OPKOOPREGELING

VRAAG EN ANTWOORD PROEF OPKOOPREGELING VRAAG EN ANTWOORD PROEF OPKOOPREGELING 1. Waarom is er geen Koopinstrument voor alle woningen die te koop staan? De koopregeling is een proef. Deze proef geldt voor huizen van eigenaarbewoners en biedt

Nadere informatie

Verkoop door woningcorporaties

Verkoop door woningcorporaties 34 Afspraken over verkoop van sociale huurwoningen Sinds 1998 worden in Amsterdam sociale huurwoningen verkocht. Aanleiding was de sterk veranderde samenstelling en woningbehoefte van de Amsterdamse bevolking.

Nadere informatie

Tips voor huiseigenaren met betalingsproblemen

Tips voor huiseigenaren met betalingsproblemen Tips voor huiseigenaren met betalingsproblemen In deze folder staan een aantal tips om eventuele betalingsproblemen te voorkomen en wat u kunt doen als dat toch gebeurt. 1 Als huiseigenaar kunt u door

Nadere informatie

Belanghoudersbijeenkomst

Belanghoudersbijeenkomst V e r s l a g Belanghoudersbijeenkomst Donderdag 17 november was u met ruim 30 andere genodigden aanwezig bij de belanghoudersbijeenkomst van Woningstichting Bergh. Een bijeenkomst waarbij wij graag twee

Nadere informatie

VOORBEELD. Verkoop van huurwoningen. De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen. Derde (geheel herziene) druk, april 2014

VOORBEELD. Verkoop van huurwoningen. De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen. Derde (geheel herziene) druk, april 2014 Verkoop van huurwoningen De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen Derde (geheel herziene) druk, april 2014 VERKOOP VAN HUURWONINGEN De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen

Nadere informatie

Gemeentelijk beleid wonen en zorg

Gemeentelijk beleid wonen en zorg Informatieblad 2. Wonen en zorg April 2015 Gemeentelijk beleid wonen en zorg Gemeentelijk beleid over wonen en zorg wordt vormgegeven in de woonvisie van een gemeente. Concrete afspraken over doelstellingen

Nadere informatie

Rapportage woonruimteverdeling Wachttijd voor een huurwoning loopt verder op. Eerste helft 2016

Rapportage woonruimteverdeling Wachttijd voor een huurwoning loopt verder op. Eerste helft 2016 Rapportage woonruimteverdeling Wachttijd voor een huurwoning loopt verder op. Eerste helft 2016 Samenvatting In de eerste helft van 2016 leverden wij geen nieuwe woningen op. Dat zie je terug in de slaagkansen

Nadere informatie

Een koophuis: van wens naar werkelijkheid Met de Starters Renteregeling lukt het!

Een koophuis: van wens naar werkelijkheid Met de Starters Renteregeling lukt het! Starters Renteregeling van Mitros Een koophuis: van wens naar werkelijkheid Met de Starters Renteregeling lukt het! De Starters Renteregeling is ontwikkeld door woning corporaties, de hypotheek service

Nadere informatie

Kernboodschappen Woningcorporaties Nederland dicht bij huis

Kernboodschappen Woningcorporaties Nederland dicht bij huis Kernboodschappen Woningcorporaties Nederland dicht bij huis Oktober 2014 Thema 1 Goed wonen en een goede dienstverlening We vinden het in Nederland normaal dat iedereen goed kan wonen. Maar niet iedereen

Nadere informatie

Pas je huizen aan of breng je mensen in beweging? Kees Konings, DomaVita Vastgoedadvies

Pas je huizen aan of breng je mensen in beweging? Kees Konings, DomaVita Vastgoedadvies Transformatie bestaande woningvoorraad Pas je huizen aan of breng je mensen in beweging? Kees Konings, DomaVita Vastgoedadvies Kansen en uitdagingen voor West-Brabant Thema s/ Agenda: 1. Steden en (kleine)

Nadere informatie

B E R A A D S G R O E P

B E R A A D S G R O E P Introductie Deze Beraadsgroep kent 19 deelnemers. De heer Arjan Deutekom is de bestuurder van woningcorporatie Goede Stede. Voor de technische ondersteuning heeft hij mevrouw Birgit Kuiper meegenomen.

Nadere informatie

9,65 x 15,8 mm. Oranjebuurt. 4,9 x 5,25 mm. bewonersbijeenkomst 16 oktober 2013, 19.30 uur in de Drijvershof

9,65 x 15,8 mm. Oranjebuurt. 4,9 x 5,25 mm. bewonersbijeenkomst 16 oktober 2013, 19.30 uur in de Drijvershof 9,65 x 15,8 mm Oranjebuurt 4,9 x 5,25 mm bewonersbijeenkomst 16 oktober 2013, 19.30 uur in de Drijvershof Bewonersbijeenkomst, woensdag 16 oktober 2013 om 19.30 uur in de Drijvershof. Aanwezigen: Namens

Nadere informatie

Vind uw weg naar een koopwoning

Vind uw weg naar een koopwoning Vind uw weg naar een koopwoning Inhoud 1 Inleiding 4 2 Verkoop van huurwoningen 5 3 Kopen met Koopgarant 7 4 Liever kopen of huren? 9 5 Het koopproces 11 6 Het verkoopprogramma 13 Pagina 3 Verkoopbrochure

Nadere informatie

VIJF KEUZES VOOR DE BEWONERS VAN DE GROENE WONINGEN IN DE ZEEHELDENBUURT

VIJF KEUZES VOOR DE BEWONERS VAN DE GROENE WONINGEN IN DE ZEEHELDENBUURT VIJF KEUZES VOOR DE BEWONERS VAN DE GROENE WONINGEN IN DE ZEEHELDENBUURT Beste bewoner, In dit boekje leest u welke vijf keuzes u heeft als bewoner van de te slopen woningen in de Zeeheldenbuurt. Mocht

Nadere informatie

ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE?

ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE? ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE? WWW.AEDES.NL MAART 2015 DE NIEUWE ONINGWET Vanaf 1 juli 2015 gelden nieuwe regels voor woningcorporaties. De invoering van de nieuwe Woningwet betekent dat ook

Nadere informatie

Welkom! Programma. 18 juni 2015. Welkom. Presentatie visitatierapport. Voor welke uitdagingen staan we? Kort filmpje. Borrel en informeel contact

Welkom! Programma. 18 juni 2015. Welkom. Presentatie visitatierapport. Voor welke uitdagingen staan we? Kort filmpje. Borrel en informeel contact Welkom! 1 Programma Welkom Presentatie visitatierapport Voor welke uitdagingen staan we? Kort filmpje Borrel en informeel contact 2 1 van bekend naar nieuw van naar 3 Waar gaat het naar toe? Verkleining

Nadere informatie

Stellingen over de Amsterdamse woningmarkt

Stellingen over de Amsterdamse woningmarkt http://maps.amsterdam.nl/woningwaarde/ Aanleiding UBS Global Real Estate Bubble Index Aanleiding woningprijs verhouding Amsterdam/Nederland Bron: UBS Global Real Estate Bubble Index Aanleiding percentage

Nadere informatie

Wonen in Dordrecht. De crisis voorbij?; trends en verwachtingen. 30 november 2010

Wonen in Dordrecht. De crisis voorbij?; trends en verwachtingen. 30 november 2010 Wonen in Dordrecht De crisis voorbij?; trends en verwachtingen 30 november 2010 Inhoudsopgave 1. Wat willen we? Beleid en welke afspraken zijn er voor Dordrecht? 2. Hoe staan we er voor? Stand van zaken

Nadere informatie

Een woning huren in Brummen

Een woning huren in Brummen Een woning huren in Brummen Informatie voor woningzoekenden Een woning huren in Brummen Een woning huren in Brummen: Hoe gaat dat in zijn werk? Woningzoekenden die belangstelling hebben voor een huurwoning

Nadere informatie

BESLUITEN. verdeling nieuwbouwwoningen vrije sector. B&W-nr.: 06.1422 d.d. 28-11-2006

BESLUITEN. verdeling nieuwbouwwoningen vrije sector. B&W-nr.: 06.1422 d.d. 28-11-2006 Behoudens advies van de commissie ROW B&W-nr.: 06.1422 d.d. 28-11-2006 Onderwerp verdeling nieuwbouwwoningen vrije sector BESLUITEN 1. te constateren dat het hanteren van toewijzingsregels voor nieuwbouw

Nadere informatie

Wijziging Uitvoeringsinstructie 12 Tijdelijke Verhuur naar aanleiding van de wijzigingen in de Leegstandwet d.d. 1 juli 2013(3B, 2014, 179)

Wijziging Uitvoeringsinstructie 12 Tijdelijke Verhuur naar aanleiding van de wijzigingen in de Leegstandwet d.d. 1 juli 2013(3B, 2014, 179) GEMEENTEBLAD Nr. 65220 17 november Officiële uitgave van gemeente Amsterdam. 2014 Wijziging Uitvoeringsinstructie 12 Tijdelijke Verhuur naar aanleiding van de wijzigingen in de Leegstandwet d.d. 1 juli

Nadere informatie

Van huurder naar koper

Van huurder naar koper Van huurder naar koper Is het kopen van mijn huurwoning iets voor mij? U huurt een woning van Actium. U ontving van ons een aanbod om uw huurwoning te kopen. We kunnen ons voorstellen dat dit veel vragen

Nadere informatie

inschrijven als woningzoekende

inschrijven als woningzoekende inschrijven als woningzoekende Inschrijven als woningzoekende bij Woonbedrijf Op zoek naar een huurwoning? We helpen u graag! Inschrijven als woningzoekende 3 Een gewone eengezinswoning, een luxe appartement,

Nadere informatie

In verband met de vakantieperiode en in overleg met de vragensteller is de termijn van beantwoording verlengt tot 31 augustus 2015.

In verband met de vakantieperiode en in overleg met de vragensteller is de termijn van beantwoording verlengt tot 31 augustus 2015. SCHRIFTELIJKE VRAAG Indiener: Gerwin ter Maat / VVD Berkelland Datum indiening vraag: 06-07-2015 Datum verzending antwoord: 01-09-2015 In verband met de vakantieperiode en in overleg met de vragensteller

Nadere informatie

Gemeenteraden van de Utrecht10. Geachte raadsleden,

Gemeenteraden van de Utrecht10. Geachte raadsleden, Aan: Gemeenteraden van de Utrecht10 Onderwerp: Huisvestingswet 2014 en de nieuwe huisvestingsverordening in de regio Utrecht Aankondiging bijeenkomst november 2014 Kenmerk: 2014-04267 Contactpersoon: Micha

Nadere informatie

Vastgoed-nieuws. 21 november 2013. Huur woonruimte naar zijn aard van korte duur

Vastgoed-nieuws. 21 november 2013. Huur woonruimte naar zijn aard van korte duur Vastgoed-nieuws 21 november 2013 Huur woonruimte naar zijn aard van korte duur Essentie Verhuurders proberen vaak op creatieve manier onder dwingendrechtelijke huur(prijs)beschermingsbepalingen uit te

Nadere informatie

Met bewoners naar vitale wijken. Strategie SSW voor 2014 2019

Met bewoners naar vitale wijken. Strategie SSW voor 2014 2019 Met bewoners naar vitale wijken Strategie SSW voor 2014 2019 September 2014 Inhoudsopgave 1. Een eerlijk verhaal... 1 2. Wat is SSW... 2 2.1 Woningcorporatie 2 2.2 Wat zien wij in onze wereld 2 2.3 Grote

Nadere informatie

Koopgarant. Met Koopgarant koopt u een woning met korting, wordt u zelf. eigenaar en heeft u de garantie dat u uw woning ook weer kunt

Koopgarant. Met Koopgarant koopt u een woning met korting, wordt u zelf. eigenaar en heeft u de garantie dat u uw woning ook weer kunt Koopgarant Koopgarant Met Koopgarant koopt u een woning met korting, wordt u zelf eigenaar en heeft u de garantie dat u uw woning ook weer kunt verkopen. U leest er alles over in deze folder. Betaalbaar

Nadere informatie

Woonruimtebemiddeling: samen leven met minder regels

Woonruimtebemiddeling: samen leven met minder regels POSITION PAPER Woonruimtebemiddeling: samen leven met minder regels VNG-INZET VOOR DE NIEUWE HUISVESTINGSWET Inleiding In delen van het land is nog steeds sprake van knelpunten op de woningmarkt, met gevolgen

Nadere informatie

Krimp in Fryslân. Inwonertal

Krimp in Fryslân. Inwonertal Krimp in Fryslân Bevolkingsdaling, lokaal en regionaal, is een vraagstuk van nu én de komende jaren. Hoewel pas over enkele decennia de bevolking van Fryslân als geheel niet meer zal groeien, is in sommige

Nadere informatie

Koopgarant. Wonen Wateringen. Dorpskade 25-27 Postbus 26, 2290 AA Wateringen T 0174 293650 info@wonenwateringen.nl www.wonenwateringen.

Koopgarant. Wonen Wateringen. Dorpskade 25-27 Postbus 26, 2290 AA Wateringen T 0174 293650 info@wonenwateringen.nl www.wonenwateringen. Wonen Wateringen Koopgarant Dorpskade 25-27 Postbus 26, 2290 AA Wateringen T 0174 293650 info@wonenwateringen.nl www.wonenwateringen.nl EIGEN WONING MET KORTING VIA KOOPGARANT Wonen Wateringen Koopgarant

Nadere informatie

Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance

Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance Datum 11 mei 2011 Het middensegment Wat verstaan we onder het middensegment in de huursector? - verhuurders:

Nadere informatie

Onderzoek kleine kernen

Onderzoek kleine kernen Gemeente Kampen Onderzoek kleine kernen 1 maart 2012 Projectnr. 166.106/G Boulevard Heuvelink 104 6828 KT Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem Telefoon (026) 3512532 Telefax (026) 4458702 E-mail Internet

Nadere informatie

Doelgroepen TREND A variant

Doelgroepen TREND A variant Doelgroepen TREND A variant Kleidum Socrates 2013 Doelgroepen 3 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 5 1.1 Doelgroepen en Socrates... 5 1.2 Werkgebieden... 6 2 Doelgroepen en bereikbare voorraad... 7 2.1 Ontwikkeling

Nadere informatie

Gevolgen van de Woningwet voor huurders en woningzoekenden vraag- en antwoordlijst

Gevolgen van de Woningwet voor huurders en woningzoekenden vraag- en antwoordlijst Gevolgen van de Woningwet voor huurders en woningzoekenden vraag- en antwoordlijst Op 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet ingegaan. U leest hier wat deze nieuwe wet mogelijk voor u betekent. We hebben de

Nadere informatie

Huurverhoging 2015. Over het hoe en waarom van de huurverhoging

Huurverhoging 2015. Over het hoe en waarom van de huurverhoging Huurverhoging 2015 Over het hoe en waarom van de huurverhoging 2 3 Inhoud 1 Spelregels 4 2 Wat doet Rochdale met de huuropbrengst? 8 3 Bezwaar tegen de huurverhoging 10 4 Huurtoeslag en inkomensdaling

Nadere informatie

Renovatie & Nieuwbouw Hof in Zuid

Renovatie & Nieuwbouw Hof in Zuid De renovatie van de Bethelflat verloopt voorspoedig. De woningen ernaast in de Oude Maasstraat, Nieuwe Maasstraat en Poortugaalsestraat zijn inmiddels gesloopt. In deze 3 de nieuwsbrief gaan we in op de

Nadere informatie

Uitvoeringsinstructie 12

Uitvoeringsinstructie 12 Uitvoeringsinstructie 12 Tijdelijke Verhuur Datum van ingang: Relatie met Leegstandwet Artikel 1 Algemene bepalingen Artikel 15 Bepalingen m.b.t. vergunningverlening Artikel 16 Bepalingen m.b.t. huur en

Nadere informatie

Advies. Bewoners Advies Groep. Klantrelaties Nijestee - Huurders / kopers. De klant is koning

Advies. Bewoners Advies Groep. Klantrelaties Nijestee - Huurders / kopers. De klant is koning Bewoners Groep Klantrelaties Nijestee - Huurders / kopers De klant is koning Januari 2014 In november 2013 zijn tijdens de BinnensteBuitendag van Nijestee een drietal Bewoners Groepen (BAG s) van start

Nadere informatie