Samenwerkingsovereenkomst Gemeente Terneuzen en Woongoed Zeeuws-Vlaanderen

Transcriptie

1 Samenwerkingsovereenkomst Gemeente Terneuzen en Woongoed Zeeuws-Vlaanderen Ontwikkeling Sociaal Maatschappelijk Hart aan de Canadalaan te Sas van Gent

2 Samenwerkingsovereenkomst Sociaal Maatschappelijk Hart aan de Canadalaan te Sas van Gent Ondergetekenden: Stichting Woongoed Zeeuws Vlaanderen, Communicatielaan 2, 4538 BV Terneuzen, te dezen rechtsgeldig vertegenwoordigd door C.M. Reinhoudt; hierna te noemen: Woongoed-ZVL De Gemeente Terneuzen, krachtens artikel 171 van de Gemeentewet vertegenwoordigd door haar burgemeester de heer J.A.H. Lonink, handelend ter uitvoering van het besluit van het college van Burgemeester en wethouders van de Gemeente Terneuzen d.d , en 11 mei 2010; hierna te noemen: de Gemeente Ondergetekenden hierna gezamenlijk ook aangeduid als: Partijen In aanmerking nemende dat: in het coalitie-akkoord voor de raadsperiode door de Gemeente is opgenomen, dat in samenspraak met alle betrokkenen wordt onderzocht of in Sas van Gent aan de Canadalaan een nieuw Sociaal-Maatschappelijk Hart kan worden gecreëerd en wel door middel van de realisatie van een multifunctioneel gebouw, waarin ondermeer de activiteiten van een Brede School, De Speye (cultureel centrum) en een woonzorgcentrum kunnen plaatsvinden; de Gemeente bereid is bij de actualisering van het bestemmingsplan Sas van Gent en vooruit lopend daarop door middel van een versnelde planologische procedure ruimte te scheppen voor de realisering van een dergelijk initiatief; Woongoed-ZVL heeft aangegeven onder voorwaarden als bouwheer (opdrachtgever voor het plan en beoogd eigenaar van de opstallen) de gehele bouwontwikkeling voor haar rekening te willen nemen; visie, uitgangspunten en doelstellingen uit de verkenningsfase van de planontwikkeling hun neerslag hebben gekregen in het startdocument Visie Canadalaan Sas van Gent d.d. 19 december 2006, de programmatische, ruimtelijke, eigendomsrechtelijke en financiële haalbaarheid is vervat in het fasedocument Haalbaarheidsonderzoek Canadalaan Sas van Gent d.d. 22 april 2008 en de programmatische, ruimtelijke en financiële kaders, waarbinnen het plan kan worden gerealiseerd, zijn aangeduid in het fasedocument Voorbereiding voorlopig ontwerp d.d. 3 december 2009; de beoogde participanten voor het multifunctioneel centrum nauw bij onderzoek en voorbereiding van de programmering en planontwikkeling zijn betrokken, terwijl de gemeenschap van Sas van Gent (via de Stadsraad, de stichting Vitaal Sas en nieuwsbrieven), alsmede omwonenden (in een presentatie 2 november 2009) over het plan zijn geïnformeerd en gehoord, zodat sprake is van brede maatschappelijke steun voor het plan; de Gemeente en Woongoed-ZVL op 28 april 2008 (op 8 april 2009 verlengd tot 1 januari 2010) en de Gemeente, Woongoed-ZVL en participanten op 8 april 2009 een intentie-overeenkomst zijn aangegaan om te komen tot een (overeenkomst tot) samenwerking voor de ontwikkeling en realisering van het initiatief; de Gemeente, Woongoed-ZVL en participanten thans door middel van een samenwerkingsovereenkomst een kader willen scheppen om de onderlinge samenwerking nader te concretiseren en afspraken vast te leggen over wederzijdse verantwoordelijkheden en verwachtingen gedurende het proces van vaststelling Definitief Ontwerp tot oplevering en ingebruikneming en het sluiten van (voorlopige) huurovereenkomsten. 2

3 Verklaren te zijn overeengekomen als volgt: Artikel 1 Definities Overeenkomst Plan Plangebied Infrastructuur Multifunctioneel centrum Participanten Eigenaarbeheer Demarcatiestaat Overeenkomst van samenwerking tot oprichting van een Sociaal Maatschappelijk Hart aan de Canadalaan te Sas van Gent. De bouw van een multifunctioneel centrum en een wooncomplex voor senioren met zorgsteunpunt, alsmede de inrichting van buitenruimte met aanleg van infrastructuur in een gebied aan de Canadalaan te Sas van Gent. De begrenzing van het gebied, waarbinnen de bebouwing en inrichting van de buitenruimte volgens het plan is geprojecteerd en zoals aangeduid in het Voorlopig Ontwerpplan. Het totaal van voorzieningen voor het bouw-, woon- en gebruiksrijp maken van de buitenruimte voor het beoogde doel. Een gebouw, waarin ondergebracht twee basisscholen, een jeugdsoos, een bibliotheek, een voorziening voor kinderopvang, buitenschoolse opvang en een peuterspeelzaal, een voorziening voor ouder- en kindzorg, een cultureel centrum en een sportvoorziening. De beoogde afnemers cq. huurders van het multifunctioneel centrum en het zorgsteunpunt. Het voor rekening van eigenaar komende groot onderhoud van de structuur, de buitenschil en de installaties van het gebouw om dit geschikt te houden voor gebruik volgens de oorspronkelijke functie, alsmede gebouwgerelateerde verzekeringen, belastingen en contractbeheer. De op basis van het programma van eisen uitgewerkte staat, waarin kwaliteit, afwerkingniveau, materialisering en installaties van het multifunctioneel centrum zijn aangeduid; onder te verdelen in een basislijst en een optielijst. 3

4 Artikel 2 Doel 1. Partijen werken vanaf 1 februari 2010 samen aan de ontwikkeling en realisering van het plan. 2. Partijen nemen daarbij de condities als genoemd in artikel 4 van deze overeenkomst en de kaders, randvoorwaarden en uitgangspunten zoals opgenomen in het Fasedocument Voorbereiding Voorlopig Ontwerp in acht. 3. Partijen komen daarbij onder meer tot vaststelling van een Definitief Ontwerp voor zowel opstallen als inrichting van de buitenruimte, tot verlening van de vereiste vergunningen in combinatie met de nodige (planologische) procedures, tot aanbesteding, gunning en opdrachtverlening voor uitvoering en oplevering van de bouwplannen en infrastructuur, alsmede tot afspraken over beheer en exploitatie van het multifunctioneel centrum. Artikel 3 Looptijd 1. Partijen streven ernaar uiterlijk vóór de aanbesteding, gunning en contractvorming voor de opstallen te hebben afgerond en voorlopige huurovereenkomsten met participanten te hebben gesloten en binnen een periode van 2 jaar vanaf de start van de bouw het plan te hebben gerealiseerd en opgeleverd. 2. Indien op de in lid 1 genoemde datum geen afronding van de aanbesteding is bereikt, vindt overleg plaats om tot een voor beide partijen bevredigende oplossing te komen; 3. De duur van deze overeenkomst kan worden verlengd, wanneer beide partijen daarmee instemmen. Verlenging kan alleen schriftelijk geschieden door middel van een daartoe strekkende en door beide partijen ondertekende verklaring. 4. Het bepaalde in dit artikel laat mogelijkheden voor tussentijdse beëindiging op voet van artikel 9 onverlet. 5. Deze samenwerkingsovereenkomst blijft in stand totdat de bouw gereed is, definitieve huurovereenkomsten zijn gesloten en de inrichting van de buitenruimte is afgerond. Artikel 4 Inhoud 1. Gedurende de looptijd van deze overeenkomst wensen partijen hun samenwerking nader vorm te geven met inachtneming van het Fasedocument Voorbereiding Voorlopig Ontwerp en overeenkomstig de navolgende bepalingen: a. Woongoed-ZVL wordt eigenaar van de opstallen en verkrijgt daartoe van de Gemeente de benodigde gronden in bezit; te weten in eigendom de grond voor de bouw van het wooncomplex met zorginfra voor een bedrag van ,00 kosten koper en vrij van btw; dus door de Gemeente aan Woongoed-ZVL over te dragen voorafgaand aan het bouwrijp maken van de grond en een recht van erfpacht voor de periode van 40 jaar tegen een jaarlijkse vergoeding (canon) van 1,00 op de ondergrond van het multifunctionele gebouw; bij passeren van de notariële akte in één bedrag te voldoen; b. de planuitwerking van het multifunctioneel gebouw en wooncomplex wordt in opdracht van Woongoed-ZVL in overeenstemming met de Gemeente en in goed overleg met participanten vastgelegd in een Definitief Ontwerp; c. de aanbesteding, gunning, contractvorming en opdrachtverlening voor uitvoering van het onder b genoemde plan en de totstandkoming van de huurcontracten vindt plaats door Woongoed-ZVL in goed overleg met de Gemeente. Voor het multifunctioneel centrum wordt 4

5 daarbij uitgegaan van de vastgestelde maximale stichtingskostengrens van 11 miljoen euro (exclusief btw) en een daaruit op basis van annuïteit voortvloeiende totale jaarlijkse huursom van ten hoogste ,00. Dit bedrag is exclusief en vrij van btw. In de huurprijs is tevens het eigenaarbeheer begrepen. Uitwerking van de inhoud van plan voor het multifunctioneel centrum vindt plaats binnen genoemd bedrag in een door partijen vast te stellen demarcatiestaat met basislijst en optielijst. Afwijking van genoemde bedragen is slechts mogelijk in overeenstemming tussen partijen. Conform een daartoe vast te stellen nota van uitgangspunten voor bepaling van de stichtingskosten en huursom worden bij het sluiten van het bouw- en aannemingscontract de voorlopige stichtingskosten en de voorlopige huursom bepaald en bij oplevering de definitieve stichtingskosten en de definitieve huursom. Hierbij wordt tevens het bepaalde onder sub i en in lid 2, onder a, b en c van dit artikel in aanmerking genomen; d. de Gemeente blijft eigenaar van de buitenruimte van het plangebied. Woongoed-ZVL is opdrachtgever voor het in overeenstemming met de Gemeente opstellen van een definitief ontwerp voor de inrichting hiervan. Verdere planuitwerking van de infrastructuur, inclusief grondverwerving, sloop, ruiming en dergelijke, alsmede aanbesteding, gunning en contractvorming voor uitvoering hiervan vindt in goed overleg met Woongoed-ZVL in opdracht en voor rekening van de Gemeente plaats; e. Woongoed-ZVL verleent de Gemeente in de onder d te maken kosten voor infrastructuur een bijdrage tot een maximum van ,00 (inclusief ,00 planuitwerking en met inachtneming van een door DLG toegekende zgn. POP-subsidie, die voorlopig is bepaald op bruto ,00 voor aftrek van kosten van Justion ad ,00). Betaling vindt plaats in twee gelijke termijnen van ,00 en wel bij aanvang bouwrijp maken en bij aanvang van woon-/gebruiksrijp maken, alsmede een afsluitende termijn voor het restant direct na afronding van de inrichting van het plan; f. de Gemeente betaalt aan DLG een bijdrage ad ,00 als cofinanciering in de kosten van ontwerp van de buitenruimte; g. de Gemeente verleent medewerking aan de te voeren planologische procedure, waarbij vooruitlopend op de actualisering van het bestemmingsplan de door Woongoed-ZVL gevraagde vrijstellingsprocedure (ex artikel 19 Wro) wordt gevolgd; h. Woongoed-ZVL en de Gemeente werken met inachtneming van artikel 7 samen in een projectorganisatie volgens de daartoe vastgestelde structuur. Partijen zorgen voor een onderling goed afgestemde planning van de voorbereiding en uitvoering van de bouwplannen en infrastructurele werken en voor een goede onderling afgestemde communicatie en informatie naar belanghebbenden en burgers; i. elementen in het multifunctionele gebouw, die aard- en nagelvast verbonden zijn met het gebouw en niet als losse inventaris of interieur met een specifieke gebruiksfunctie moeten worden beschouwd, vallen onder de stichtingskosten. De losse elementen blijven voor opdracht en rekening van de Gemeente of participant. Vaststelling van de demarcatiestaat vindt met inachtneming hiervan plaats, terwijl daarbij tevens aanduiding plaats vindt van zaken, waarvan de onderhouds- en/of vervangingsplicht niet bij Woongoed-ZVL, maar bij de Gemeente en/of participanten ligt; j. Woongoed-ZVL en de Gemeente zijn ieder voor zich aansprakelijk voor die schade, die tijdens de bouw en het werk onder hun verantwoordelijkheid zijn veroorzaakt en nemen daartoe vastgestelde richtlijnen zoals bouwroutes in acht; 5

6 k. het planschaderisico voor het multifunctioneel centrum en de buitenruimte berust bij de Gemeente en voor het wooncomplex bij Woongoed-ZVL. l. de Gemeente neemt het initiatief voor organisatie van een doelmatig beheer van het multifunctionele gebouw en pleegt daarbij goed overleg met Woongoed-ZVL en betrokken participanten; m. Woongoed-ZVL is gedurende 40 jaren verantwoordelijk voor instandhouding van het multifunctioneel centrum. Verhuur van de ruimten hiervan vindt plaats aan de Gemeente voor het deel waarin de bibliotheek, de kinder- en peuteropvang, de basisscholen en de GGD zijn gevestigd. Het sociaal cultureel centrum, de jongerensoos en het sportcentrum worden rechtstreeks verhuurd aan (een) afzonderlijke stichting(en). De Gemeente stelt zich garant voor betaling van de huur- en servicekosten van het gehele multifunctionele centrum. Een en ander wordt geformaliseerd in afzonderlijke huurovereenkomsten die na oplevering tussen Woongoed-ZVL en de Gemeente en Woongoed-ZVL en de afzonderlijke stichting(en) worden afgesloten. Woongoed-ZVL heeft bij (dreigende) leegstand de inspanningsverplichting in samenwerking met de Gemeente actief mee te werken aan het opnieuw in verhuur geven van vrijkomende ruimten. 2. Partijen nemen bij de samenwerking als bedoeld in lid 1 nog het volgende in acht: a. Woongoed-ZVL wordt in staat gesteld bij de realisatie te komen tot een verantwoorde projectexploitatie waarbij een risicotoeslag kan worden toegepast van 1% boven marktrente op de investering. In de stichtingskosten van het multifunctionele centrum wordt de bouwrente bepaald op basis van ten hoogste 1½ jaar bouwtijd; b. onder marktrente als bedoeld onder a wordt verstaan een 10-jarige lineaire geldlening met garantie van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Deze wordt gefixeerd op maximaal 4.2% en te verhogen met de risicotoeslag als bedoeld onder sub a; c. het Definitief Ontwerp wordt door partijen in nauw overleg vastgesteld met de architect en de participanten, terwijl de aannemer wordt betrokken bij de detaillering van het plan zodat een optimale kwaliteit ontstaat; a. voor zover Woongoed-ZVL namens of vanwege de Gemeente werkzaamheden uitvoert, die op grond van de Gemeentelijk beleid of Europese aanbestedingsrichtlijnen aangemerkt worden als aanbestedingspichtige werken, is Woongoed-ZVL gehouden de aanbesteding conform deze richtlijnen en/of beleid uit te voeren als ware hij aan te merken als een gemeenschappelijke aanbestedende dienst; b. de invulling van door de uitvoering van dit plan vrijvallende locaties en gebouwen wordt nader bezien in het kader van het door Woongoed-ZVL geïnitieerde en in samenwerking met de Gemeente in ontwikkeling zijnde project Renaissance van de stad Sas van Gent. Artikel 5 Positie van Partijen Partijen zullen al datgene doen c.q. nalaten wat redelijkerwijs van hen kan worden gevergd ter bevordering respectievelijk belemmering van de samenwerking zoals bedoeld in deze overeenkomst. 6

7 Artikel 6 Exclusiviteit 1. Partijen zullen tijdens de looptijd van deze overeenkomst geen overeenkomst(en) met derden aangaan inzake de ontwikkeling van het project, die gevolgen kan hebben voor de wederpartij in deze overeenkomst, zonder voorafgaand overleg met de wederpartij en overeenstemming tussen de partijen. 2. De rechten van partijen uit deze overeenkomst zijn niet overdraagbaar aan derden zonder voorafgaande schriftelijke goedkeuring van de wederpartij. Artikel 7 Projectstructuur 1. Teneinde de samenwerking ten aanzien van de doelstelling te structureren zijn een projectteam en projectgroepen operationeel, waarin vertegenwoordigers van beide partijen zitting hebben. 2. Het projectteam en de ingestelde werkgroepen zijn belast met de operationele voortgang van het project. De verantwoordelijk projectleiders van beide partijen zorgen voor interne (bestuurlijke) afstemming. Zonodig vindt tussen partijen bestuurlijke afstemming plaats. 3. Van het overleg tussen partijen worden notulen opgesteld. Artikel 8 Plankosten 1. Alle interne plankosten tijdens de looptijd van deze overeenkomst worden door partijen zelf gedragen. Onder interne kosten worden verstaan alle kosten die niet voortkomen uit een gemeenschappelijke opdracht van partijen aan derden. Als de visie tot uitvoering komt kunnen de interne kosten worden opgenomen in de totale kostenopzet. 2. Externe plankosten zullen bij het eventueel niet doorgaan van het plan door beide partijen gelijkelijk worden gedragen. Indien het project doorgang vindt, kunnen de externe plankosten worden meegenomen in de totale kostenopzet. Onder externe kosten worden verstaan alle kosten waarover voor de opdrachtverlening overeenstemming tussen partijen is. Rentekosten vallen onder de externe kosten. 3. Van hetgeen bepaald is in lid 2 kan worden afgeweken met schriftelijke instemming van beide partijen. Artikel 9 Wijziging en tussentijdse beëindiging 1. Deze overeenkomst kan slechts worden gewijzigd indien partijen over de inhoud van de wijziging (alsmede over de gevolgen daarvan) vooraf schriftelijke overeenstemming hebben bereikt. 2. Partijen hebben het recht deze overeenkomst tussentijds in goed overleg te beëindigen, door middel van een daartoe strekkende door beide partijen ondertekende schriftelijke verklaring. 3. Indien deze overeenkomst eindigt is -behoudens het bepaalde op grond van artikel 8, lid 2- geen van de partijen aansprakelijk voor de financiële gevolgen van het niet doorgaan van de samenwerkingsovereenkomst, tenzij één der partijen toerekenbaar tekortschiet tijdens de looptijd van deze overeenkomst. Artikel 10 Geschillen 1. Van een geschil tussen partijen is sprake indien één van de partijen van mening is dat er een geschil is en de andere partij daarvan schriftelijk in kennis heeft gesteld. 2. Partijen beogen alle geschillen die bij de uitvoering van deze overeenkomst mochten ontstaan, in der minne te schikken en zijn door deze overeenkomst verbonden zich daarvoor in te spannen. 7

8 3. De in het vorige lid genoemde geschillen, die niet langs minnelijke weg kunnen worden opgelost, zullen in eerste instantie worden voorgelegd aan een door partijen gezamenlijk te benoemen onafhankelijke deskundige. De benoeming geschiedt binnen 14 dagen na schriftelijke aanmelding van het geschil dat niet langs minnelijke weg kan worden opgelost. De kosten van de onafhankelijke deskundige worden gelijkelijk tussen partijen verdeeld. 4. Partijen zullen aan de onafhankelijke deskundige de opdracht geven binnen zes weken na benoeming conform het voorgaande lid, uitspraak in het geschil te doen in de vorm van een advies aan partijen. 5. Indien het advies van de onafhankelijke deskundige niet leidt tot overeenstemming, zal het geschil worden beslecht voor een ter zake bevoegde rechter. Artikel 11 Vertrouwelijkheid Partijen verbinden zich over en weer tot absolute vertrouwelijkheid van alle informatie waarvan zij het vertrouwelijke karakter kennen of kunnen vermoeden en die zij in het kader van deze overeenkomst verkrijgen. Dit behoudens wettelijke verplichtingen tot het verstrekken van informatie. Het voorgaande laat onverlet dat partijen hun eigen achterban informeren. Artikel 12 Overig Op deze Overeenkomst is het Nederlands Recht van toepassing. Artikel 13 Slotbepaling De considerans en de bijlagen maken integraal onderdeel uit van deze overeenkomst. Aldus opgemaakt en getekend in drievoud d.d. te Terneuzen, Woongoed Zeeuws-Vlaanderen, Gemeente Terneuzen, C.M. Reinhoudt Directeur/bestuurder J.A.H. Lonink Burgemeester Bijlagen: Bijlage: 1 Fasedocument Voorlopig Ontwerp d.d Bijlage: 2 Het voorlopig plangebied. Bijlage: 3 Demarcatiestaat d.d Bijlage: 4 Nota van Uitgangspunten d.d