Zes prioriteiten voor het woonbeleid in Zuid-West-Vlaanderen. atlas Zuidelijk West-Vlaanderen / Fascikel 7

Transcriptie

1

2 W o o n r e g i e b o e k Zes prioriteiten voor het woonbeleid in Zuid-West-Vlaanderen atlas Zuidelijk West-Vlaanderen / Fascikel 7

3 Colofon Dit woonregieboek werd opgemaakt door de regionale cel woonbeleid in opdracht van Resoc Zuid-West-Vlaanderen. De regionale cel woonbeleid is een samenwerkingsverband tussen de provincie West-Vlaanderen en de intercommunale Leiedal, voor dit project versterkt met het Welzijnsconsortium Zuid-West-Vlaanderen. Algemene coördinatie Druk Lowyck drukkerij, Oostende Procesbegeleiding Provincie West-Vlaanderen Welzijnsconsortium Zuid-West-Vlaanderen Correspondentieadres Intercommunale Leiedal President Kennedypark Kortrijk ISBN Depotnummer D/2008/10.241/1 Intercommunale Leiedal Concept en vormgeving koen bruyñeel en rüben benoit

4 Inhoud Voorwoord 05 Hoe kwam het woonregieboek tot stand? 06 Script voor het lokaal woonbeleid in Zuid-West-Vlaanderen 12 Zes prioriteiten voor een krachtig, toekomstgericht en effectief woonbeleid 26 Rode draden doorheen de zes prioriteiten 32 Zes prioriteiten vertaald in acties 40 Inspirerende voorbeelden Signalen en suggesties voor hogere overheden 50 Suggesties voor een streekaanpak 54 Nawoorden 58 Resoc Provincie Welzijnsconsortium Leiedal Bijlage: Instrumenten 64 3

5

6 Voorwoord Alle hens aan dek! Geen mens voelt zich veilig als hij of zij niet ergens zeker en behoorlijk woont. Een dak boven het hoofd is essentieel voor elke man, elke vrouw, elk kind. Politici en ambtenaren van alle steden en gemeenten kunnen hun bevolking dan ook geen grotere dienst bewijzen dan te zorgen voor de realisatie van dit menselijke basisrecht. Voor iedereen. Dit woonregieboek, dat in opdracht van Resoc Zuid-West-Vlaanderen werd opgemaakt, wil daartoe bijdragen. En meer nog. Het wil ook helpen om de kwaliteit van het wonen in onze regio te verhogen én om de samenhang van het wonen en de woonomgeving te verbeteren. Bovendien heeft dit woonregieboek ook ruime aandacht voor de dienstverlening aan de burgers. Het woonregieboek is tot stand gekomen na een grondige analyse, gesteund op de inzichten van talrijke experts en op gedegen veldwerk, en verrijkt door langdurige en gevarieerde gedachtewisselingen met zoveel mogelijk betrokkenen. De gemaakte vaststellingen worden in het boek omgezet in zes grote prioriteiten. Voor de aanpak ervan wordt een ruim aanbod van instrumenten gedetecteerd. Essentiële voorwaarden om te slagen zijn gedefinieerd en aanbevelingen voor de regio geformuleerd. Ik hoop dat alle burgemeesters en schepenen en alle verantwoordelijke ambtenaren bij het lezen van dit woonregieboek hun vingers zullen voelen tintelen om de teugels vast te grijpen en om krachtdadig de regie te voeren van het wonen in onze streek. Dit woonregieboek is het resultaat van het werk van velen. Toch wil ik in het bijzonder het redactieteam met Ann-Sophie, Hannelore, Liesbet, Nele, Stefaan, Tim en Ward danken voor hun volgehouden inspanningen gedurende een volledig jaar. Het is een voorrecht om met zulk een gedreven ploeg jonge mensen samen te mogen werken. Ik ben er vast van overtuigd dat hun maatschappelijke bewogenheid en hun enthousiasme ons allen zullen inspireren. Frans Destoop procesbegeleider 5

7 # HOE KWAM HET WOONREGIEBOEK TOT STAND?

8 De werkgroep wonen van Resoc Zuid-West-Vlaanderen stelde eind 2006 de nood vast aan een stimulans voor het woonbeleid in onze regio. Vanuit die vastelling gaf Resoc de opdracht aan de regionale cel woonbeleid een projectdefinitie voor de opmaak van een woonregieboek op te stellen. De regionale cel woonbeleid is een samenwerkingsverband tussen de provincie West-Vlaanderen en de intercommunale Leiedal ter ondersteuning van het lokaal woonbeleid in Zuid-West-Vlaanderen. Voor dit project werd de regionale cel woonbeleid versterkt met het Welzijnsconsortium Zuid-West- Vlaanderen. De doelstelling van de projectdefinitie luidde als volgt: Het woonregieboek wil de gemeenten stimuleren en begeleiden bij het opnemen van hun regisseursrol in het woonbeleid. Van bij het begin was duidelijk dat er niet alleen nood was aan een document, maar ook aan een dynamisch denkproces. De verschillende actoren die actief zijn in het woonbeleid in de streek werden opgeroepen om gedeelde kennis op te bouwen, elkaar te enthousiasmeren en samen de krijtlijnen voor het woonbeleid uit te werken. Het ambitieuze plan bestond erin om in één jaar tijd een proces van kennisuitwisseling en dialoog te doorlopen met als eindresultaat een bruikbaar en wervend document. Dit voorstel werd goed onthaald en dezelfde ploeg (provincie West-Vlaanderen, Leiedal en Welzijnsconsortium) startte met de uitwerking van het project. De samenwerking tussen deze drie partners met elk hun eigen affiniteit en specialiteit maakte meteen de veelzijdigheid van het beleidsdomein wonen zichtbaar. Er was van bij het begin input vanuit ruimtelijke, sociale, economische en beleidsmatige invalshoek. Tijdens het proces werd die input nog verbreed door de inbreng van vele andere actoren. Onderstaand processchema maakt de aanpak van het denkproces duidelijk: Startmoment 27 februari 2007 voorstelling 7 thema s Discussietafels theoreticus versus practicus Thema 1 / dichtheden differentiëren Thema 2 / herwaarderingsprojecten Thema 3 / activeren juridisch aanbod Thema 4 / sociale huisvesting Thema 5 / senioren Thema 6 / jonge gezinnen Thema 7 / beleidsaandacht Tussentijds moment 13 december 2007 voorstelling 6 prioriteiten Discussies in overlegfora FORUM Regionale overlegtafel FORUM Igoro FORUM overleg bouwmaatschappijen FORUM overleg SVK s FORUM overleg OCMW s FORUM Conferentie van Burgemeesters FORUM schepenen huisvesting en RO FORUM private sector Eindmoment 20 februari 2008 voorstelling einddocument 7

9 Hoe kwam het woonregieboek tot stand? Het verloop was en is te volgen op de website Hier zijn alle nota s, cijfergegevens en verslagen ter beschikking. Deze website vormt een integraal onderdeel van het proces en werd de afgelopen maanden veelvuldig geraadpleegd. Op 27 februari 2007 was er een eerste ontmoetingsmoment. De toelichting van de opzet van de studie en een oproep tot actieve deelname aan het denkproces vormden de kern van het startmoment. Op basis van een literatuuronderzoek en contacten met specialisten in het vakgebied huisvesting werden zeven fundamentele en actuele thema s met betrekking tot wonen vooropgesteld. Rond elk van die thema s werd een discussietafel georganiseerd. Per thema gaf een expert een insteek voor de discussie via een nota. De confrontatie van deze expert met mensen die dagelijks met het lokaal woonbeleid in de praktijk bezig zijn, zorgde voor boeiende inzichten en nuances. Op de discussietafels werden telkens mensen uitgenodigd die vanuit hun praktijkervaringen betrokken zijn bij de specifieke thema s. Over het geheel van de zeven discussietafels namen 117 verschillende personen deel aan de discussies. De deelnemers vertegenwoordigden 65 verschillende organisaties die actief zijn in het lokaal woonbeleid in de streek, gaande van gemeenten en sociale huisvestingsmaatschappijen tot zorgorganisaties en private projectontwikkelaars. Het voorbereidend werk en de gesprekken resulteerden in de selectie van zes actuele prioriteiten voor het lokaal woonbeleid in Zuid-West-Vlaanderen. Deze zes prioriteiten werden voorgesteld aan een breed publiek op een tweede, tussentijds ontmoetingsmoment op 13 september THEMA EXPERT AANTAL DEELNEMERS 1 dichtheden differentiëren Jan Schreurs 36 KU Leuven 2 herwaarderingsprojecten inzetten om kankerplekken aan te pakken Peter Lacoere 28 Stadsontwikkelingsbedrijf Gent 3 activeren van het juridische aanbod Brecht Vandekerckhove 24 SUM Research 4 het realiseren van voldoende sociale huisvesting met goede spreiding Pascal De Decker 41 Hogeschool Gent 5 voldoende en specifieke woonvormen voor senioren Annick Peetermans 34 Hiva 6 jonge gezinnen in de stad aantrekken Ann Pisman 28 Universiteit Gent 7 een volgehouden beleidsaandacht voor kwalitatief wonen Erwin De Bruyn 20 Stebo 8

10 Een laatste stap in het proces was het scherp stellen van de prioriteiten en de vertaling ervan in een aanpak en instrumenten. Dit gebeurde op volgende overlegfora: Conferentie van burgemeesters Overleg sociale verhuurkantoren Overleg OCMW-voorzitters en -secretarissen Overleg zaakvoerders sociale huisvestingsmaatschappijen Regionale overlegtafel wonen IGORO (Intergemeentelijk Overleg Ruimtelijke Ordening) Overleg met vertegenwoordigers van de private sector Omdat de schepenen van huisvesting een spilfunctie hebben bij het opnemen van een regisseursrol in het lokaal woonbeleid was er ook per gemeente afzonderlijk een overlegvergadering over deze prioriteiten, samen met de schepen bevoegd voor ruimtelijke ordening. Aan dit document is dus een uitgebreid denkproces voorafgegaan waarbij veel personen betrokken werden. Zowel mandatarissen als ambtenaren, theoretische deskundigen als ervaringsdeskundigen, (semi) publieke als private actoren, welzijnsdiensten als belangenvertegenwoordigers,... namen aan dit proces deel. Dit boek bevat maar een deel van het resultaat van het afgelopen jaar. Het belangrijkste is dat de nodige animo is opgewekt bij politici, ambtenaren, veldwerkers,... om samen werk te maken van een volwaardig woonbeleid. De meer uitgebreide resultaten van dit denkwerk zijn terug te vinden op de website INGESCHREVEN ORGANISATIES BOUWMAATSCHAPPIJ HELPT ELKANDER - WAREGEM GEMEENTEBESTUUR ZWEVEGEM VMSW PROVINCIEBESTUUR WEST-VLAANDEREN WELZIJNSCONSORTIUM INTERCOMMUNALE LEIEDAL ARCHITECT FRANK DELMULLE STADSBESTUUR HARELBEKE GROEP HUYZENTRUYT GEMEENTEBESTUUR WEVELGEM BUILDING CONCEPTS GEMEENTEBESTUUR ANZEGEM OCMW LENDELEDE LOFTING & URBIS GROEP BOUWMAATSCHAPPIJ DE VLASHAARD - WEVELGEM CBS KORTRIJK GEMEENTEBESTUUR AVELGEM STADSBESTUUR KORTRIJK CBS ANZEGEM GEMEENTEBESTUUR KUURNE CBS AVELGEM OCMW WEVELGEM OCMW WERVIK ZORGNETWERK PROVINCIE WEST-VLAANDEREN BOUWMAATSCHAPPIJ EIGEN GIFT, EIGEN HULP - KUURNE BROCAP NV BOUWMAATSCHAPPIJ EIGEN HAARD - ZWEVEGEM WOONBEDRIJF MENEN BOUWMAATSCHAPPIJ GOEDKOPE WONING - KORTRIJK BURO II OCMW KORTRIJK SOK KORTRIJK PPS - KENNISCENTRUM ACW GEMEENTEBESTUUR DEERLIJK OCMW ZWEVEGEM RWO SAMENLEVINGSOPBOUW BOUWMAATSCHAPPIJ MIJN HUIS - HARELBEKE STADSBESTUUR ROESELARE PROVINCIE WEST-VLAANDEREN - DRUM SVK DE POORT - KORTRIJK HUURDERSBOND MINISTERIE VAN DE VLAAMSE GEMEENSCHAP - WONEN VVSG CBS ZWEVEGEM ZORGGROEP WZC SINT-VINCENTIUS RUSTHUIS T GULLE HEEM SOCIAAL HUIS AVELGEM VZW FENIKS CKO DE KOEPEL - KORTRIJK WESTHOEKOVERLEG SINT-JAN- BERCHMANS COLLEGE RESOC ZWVL DEWAELE VASTGOED STADSBESTUUR MENEN STEBO HOGESCHOOL GENT KU LEUVEN STADONTWIKKELINGSBEDRIJF GENT SUM RESEARCH HIVA UNIVERSITEIT GENT 9

11 # SCRIPT VOOR HET LOKAAL WOONBELEID IN ZUID-WEST-VLAANDEREN

12 1 Zes prioriteiten voor een krachtig, toekomstgericht en effectief woonbeleid 2 Acties als rode draad doorheen de zes prioriteiten 3 Zes prioriteiten vertaald in acties 4 Inspirerende voorbeelden 11

13 1 Zes prioriteiten voor een krachtig, toekomstgericht en effectief woonbeleid

14 Zes prioriteiten Elke prioriteit wordt gemotiveerd vanuit een aantal vaststellingen en resulteert in verschillende aanbevelingen voor het lokaal woonbeleid van de betrokken gemeentes. Deze prioriteiten en aanbevelingen zijn een kader waarbinnen het lokaal woonbeleid verder uitgewerkt kan worden. De volgende hoofdstukken behandelen de mogelijke manieren om deze prioriteiten en aanbevelingen in de praktijk om te zetten. 1. Doordacht valoriseren van het slapend aanbod binnen gebieden bestemd als woongebied. 2. Toepassen van een aantal basiskwaliteitseisen bij woonprojecten. 3. Systematisch opdrijven van het aantal sociale huurwoningen en tegelijkertijd maatregelen nemen om een goed beheer van sociale woonprojecten te bevorderen. 4. Kwaliteitsverbetering is prioritair bij private huurwoningen. 5. Integreren van principes van levenslang wonen in woningen en woonomgevingen. 6. Optimaliseren van de dienstverlening rond wonen voor de burger. 13

15 Zes prioriteiten voor een krachtig, toekomstgericht en effectief woonbeleid VASTSTELLINGEN Heel vaak wordt ervan uitgegaan dat het aanbod aan bouwgronden en de mogelijkheden tot het creeren van nieuwe woongelegenheden beperkt zijn. Toch zijn er nog meer bouwgronden en ontwikkelingsmogelijkheden beschikbaar dan men denkt. Binnen gebieden die bestemd zijn als woongebied liggen nog steeds onbebouwde percelen, zijn er soms grotere gebieden niet uitgerust en staan er heel wat panden leeg die mits enige inspanning als nieuwe woongelegenheden kunnen worden gebruikt. Dit aanbod wordt ook het slapend of juridisch aanbod genoemd en is vooral in handen van particulieren. De overheid en vennootschappen zijn slechts eigenaar van een beperkt deel van het slapend aanbod. 1 Doordacht valoriseren PRIORITEIT van het slapend aanbod binnen gebieden bestemd als woongebied. De nadruk op het activeren van het slapend aanbod kan slechts gedeeltelijk gemotiveerd worden vanuit de idee dat wonen betaalbaar moet zijn. Duurzaam omspringen met de schaarse beschikbare ruimte is minstens zo belangrijk. Door zicht te krijgen op het slapend aanbod kan het beleid ook een correctere inschatting maken van de nood aan nieuwe woongelegenheden. De lokale overheid heeft een belangrijke rol te spelen bij het activeren van dit slapend aanbod en kan daar op verschillende manieren op ingrijpen. 14

16 AANBEVELINGEN Als men nadenkt over het realiseren van woongelegenheden zou men voor het aansnijden van nieuwe gebieden eerst het aanbod binnen het huidige woongebied moeten bekijken en waar mogelijk het op de markt brengen ervan stimuleren. Dit is evenwel geen pleidooi om het slapend aanbod zomaar op de markt te gooien, maar wel om een actief en doordacht beleid te voeren waarbij dit slapend aanbod vanuit een weloverwogen visie geactiveerd wordt. Kennis van het slapend aanbod is daarbij primordiaal. Het in kaart brengen van de onbebouwde percelen en van de leegstaande, verkrotte en leegkomende panden is hierbij van essentieel belang. Om echter een duurzaam beleid te kunnen voeren, moet ook de nodige aandacht uitgaan naar het up-to-date houden van deze data. Degelijke gegevens zijn de basis voor het definiëren van strategische projecten. Voor die projecten werkt de gemeente op het niveau van het project een visie uit (vb. via een inrichtingsstudie). Deze visie is het kader voor de verschillende actoren die bij de ontwikkeling betrokken zijn. Door het toepassen van instrumenten zoals het recht van voorkoop, ruimtelijke uitvoeringsplannen al dan niet gekoppeld aan onteigeningsplannen,... kan een actief grond- en pandenbeleid door of samen met de gemeente gevoerd worden. De ontwikkeling van onbebouwde percelen in woongebied moet gestimuleerd worden. Belangrijk hierbij is dat de gemeente zijn regierol opneemt. Dit kan op verschillende manieren. Informeel overleg kan er voor zorgen dat percelen op de markt gebracht worden, maar ook andere instrumenten zoals een heffing op onbebouwde percelen zijn reeds succesvol gebleken op voorwaarde dat hiervoor een evenwichtig reglement opgesteld wordt. De invoering van een dergelijke heffing (en eventueel afstemming van die heffingen op regionaal niveau) is aangewezen. Het bestrijden van leegstand en verkrotting draagt bij tot het creëren van een bijkomend aanbod en zorgt voor een meer kwalitatieve woonomgeving. Om die leegstand, verwaarlozing en verkrotting aan te pakken, is het sterk aan te raden een lokaal heffingsreglement uit te werken. Bijkomende stimulansen kunnen gegeven worden via renovatiepremies. Een gemeente kan herwaarderings- en reconversieprojecten van bedrijfspanden of een groep woningen in slechte staat actief ondersteunen, onder meer door gebruik te maken van beschikbare subsidies, door pps-structuren op te zetten, door een actief grond- en pandenbeleid te voeren,... 15

17 Zes prioriteiten voor een krachtig, toekomstgericht en effectief woonbeleid VASTSTELLINGEN Vandaag overstijgen heel wat hedendaagse woonprojecten het banale niet. Woonprojecten worden soms nog ingeplant zonder rekening te houden met de omgeving of met de gevolgen op lange termijn. De ontwikkeling van kwalitatieve woonprojecten vergt een holistische aanpak waarbij het project vanuit verschillende invalshoeken bekeken wordt (ruimtelijk-ecologisch, sociaal-cultureel, economischfinancieel,...) en waarbij er rekening wordt gehouden met de omgeving en de context van het woonproject. De beschikbare ruimte in Vlaanderen en in onze regio is beperkt. Hier zorgvuldig mee omgaan is dan ook van groot belang. Vanuit de gedachte van duurzaam ruimtegebruik moeten nieuwe woonprojecten aan minimale dichtheden voldoen. Bouwen met een grotere dichtheid vraagt echter specifieke aandacht voor kwaliteit (ondermeer door differentiatie). Aandacht voor dichtheid betekent echter niet altijd verdichting. Verschillende omgevingen vragen specifieke dichtheidsstrategieën. 2 Toepassen van een PRIORITEIT aantal basiskwaliteitseisen bij woonprojecten. Ook het aspect duurzaamheid neemt een belangrijke plaats in bij de kwaliteitseisen. Dit heeft gevolgen op het niveau van de woning (materiaalgebruik, energiezuinigheid,...), maar ook op het niveau van de wijk (waterbeheer, gemeenschappelijke elementen,...). Daarnaast zijn er uiteraard ook heel wat andere elementen die de kwaliteit van de woning en woonomgeving bepalen: privacy, groen, aanwezigheid van wagens, Uit deze vaststellingen blijkt dat er bijkomende inspanningen nodig zijn om de blijvende kwaliteit van woonprojecten en woonomgevingen te garanderen.

18 AANBEVELINGEN Definiëring en consequente toepassing van een aantal basiskwaliteitseisen voor woningen en woonomgevingen is noodzakelijk. Deze basiskwaliteitseisen kunnen betrekking hebben op het parkeren, mogelijkheden voor traag verkeer, differentiatie vanaf een bepaald schaalniveau, een minimale private buitenruimte met gebruikswaarde, duurzame materialen, oriëntatie (vb. zongericht verkavelen), minimale aanwezigheid van groen en gemeenschappelijke voorzieningen,... Scherpstelling van deze kwaliteitseisen is nodig om te komen tot een consequent kader voor de ambtenaar, de burger, maar ook voor de projectontwikkelaar. Deze kwaliteitseisen kunnen vastgelegd worden in harde juridische instrumenten (vb. verordening, RUP,...), maar ook niet-juridische instrumenten kunnen succesvol zijn zoals kwaliteitscomissies, gabarietenplannen,... Ook (georganiseerd) overleg doorheen het hele proces kan een continue kwaliteitsbewaking garanderen. Door de opmaak van inrichtingsstudies voor bepaalde gebieden kan de gemeente eveneens een belangrijke invloed hebben op woonprojecten. Lokale besturen spelen een actieve rol bij de ontwikkeling van woonprojecten en bewaken de kwaliteit van de woonprojecten. Dit betekent dat een lokaal bestuur al van bij de start van een project betrokken is in het plannings- en ontwerpproces. Multidisciplinair overleg tijdens het planningsproces is hierbij van cruciaal belang. Projecten van (semi)openbare instanties hebben een belangrijke taak als voorbeeldproject inzake kwaliteit. Elk project dient de geest van de plek te respecteren. Dit betekent dat bij nieuwe woonprojecten of bij herontwikkelingen rekening moet worden gehouden met de ruimere omgeving en met de ruimtelijke, sociale, historische en culturele context. Binnen woonprojecten dient differentiatie het streefdoel te zijn. Differentiatie kan op vele manieren. Dit kan door een aanbod te creëren voor verschillende leeftijdsgroepen, door verschillende woontypologieën aan te bieden, door zowel eigenaars als (sociale) huurders een plaats te geven binnen één project, door ruimte te voorzien voor zelfbouwers naast de sleutel-op-de-deur ontwikkelingen, enz. 17

19 Zes prioriteiten voor een krachtig, toekomstgericht en effectief woonbeleid VASTSTELLINGEN Vooral een aantal specifieke doelgroepen krijgen het steeds moeilijker om de kosten voor hun woning te dragen: de private huurders die tot de 40% laagste inkomens behoren, de 65-plus huishoudens op de private huurmarkt, alleenstaanden, éénoudergezinnen en de huishoudens met een zieke, arbeidsongeschikte of werkloze referentiepersoon. De realisatie van sociale huurwoningen biedt een alternatief voor het beperkte aanbod private huurwoningen, vaak met een wanverhouding prijs-kwaliteit. Heel wat mensen hebben nood aan een sociale woning, maar op vandaag kan het aanbod de huidige behoefte niet invullen. Dat blijkt uit onderzoek op Vlaams niveau en uit de lange wachtlijsten voor sociale huur- en koopwoningen. Subsidiemogelijkheden in functie van betaalbaar wonen blijven ondanks de hoge nood onderbenut. Lokale besturen kunnen, samen met andere woonactoren, een belangrijke invloed hebben op de uitbreiding van het sociaal woningpatrimonium. Er is een grote tevredenheid bij de sociale huurders wat ons sterkt in het pleidooi om het aantal sociale woongelegenheden uit te breiden. 3 Systematisch opdrijven PRIORITEIT van het aantal sociale huurwoningen en tegelijkertijd maatregelen nemen om een goed beheer van sociale woonprojecten te bevorderen. Uit deze vaststellingen kunnen we afleiden dat er nog meer inspanningen nodig zijn om bijkomende sociale huisvesting te voorzien en dat blijvende maatregelen nodig zijn om het goed beheer van de sociale woonprojecten te behouden en eventueel te verbeteren. 18

20 AANBEVELINGEN Alle inwoners hebben recht op een kwalitatieve en betaalbare woning, ook deze met een beperkt inkomen. Het is daarom een belangrijke taak van de gemeente om de realisatie van een sociaal investeringsprogramma te stimuleren en te bewaken. Alle actoren en middelen moeten gemobiliseerd worden om het minimaal streefcijfer van 11% sociale huurwoningen (dit zijn woningen die verhuurd worden onder het sociaal huurbesluit) t.o.v. het totale aantal huishoudens als prioriteit te realiseren en dit binnen een zeer beperkt aantal legislaturen. Die 11% is een minimaal streefcijfer waarmee enkel tegemoet gekomen wordt aan de bestaande behoefte. In onze regio betekent dit een aangroei van 50% op het huidig aantal sociale huurwoningen (8.286 sociale huurwoningen in 2005). De gemeente heeft een belangrijke rol te vervullen in het samenbrengen van actoren en het afstemmen van verschillende projecten. De sociale huisvestingsmaatschappijen, de sociale verhuurkantoren en de OCMW s zijn vooraanstaande partners van de gemeente voor de uitvoering van hun beleid. Bij de realisatie van sociale huurwoningen moet er steeds voldoende aandacht uitgaan naar de kwaliteit van die woningen en woonomgevingen. Een goed beheer van sociale woonprojecten vraagt een investering in communicatie met de bewoners, zowel over hun rechten als over hun plichten. Sociale verhuurders voorzien een duurzame ondersteuning van hun bewoners en dit in samenwerking met zorg- en welzijnsactoren. Er zijn bijkomende maatregelen nodig om te voorzien in woongelegenheden waar mensen met acute huisvestingsproblemen terecht kunnen (vb. bij onbewoonbaarverklaringen). Er is tevens een aangroei nodig van woningen voor doelgroepen met specifieke noden. Om deze aanbevelingen te realiseren, is volgehouden samenwerking en overleg noodzakelijk tussen de verschillende actoren die invloed hebben op de realisatie en het beheer van sociale woonprojecten. 19

21 Zes prioriteiten voor een krachtig, toekomstgericht en effectief woonbeleid VASTSTELLINGEN De private huursector is een domein dat te weinig beleidsaandacht van overheden krijgt. Het is nochtans een belangrijk aandachtspunt voor het woonbeleid op verschillende niveaus. Lokale overheden moeten hierin een belangrijkere rol spelen dan tot op heden. Een voldoende kwalitatief aanbod op de private huurmarkt blijft noodzakelijk, zeker voor een aantal specifieke doelgroepen zoals jonge starters, voor de doelgroep die geen eigenaar kan worden of blijven en voor de doelgroep die geen eigenaar wil worden. Het aanbod op de huurmarkt krimpt steeds verder (de huurmarkt was in % van de totale woningmarkt in Vlaanderen) doordat bestaande huurwoningen verkocht worden en er weinig private huurwoningen bijkomen. 4 Kwaliteitsverbetering PRIORITEIT is prioritair bij huurwoningen. Op de private huurmarkt is de kwaliteit in verhouding tot de prijs vaak een probleem. Nog te vaak worden woningen met slechte kwaliteit aan te hoge prijzen verhuurd. 20 Deze vaststellingen tonen aan dat de private huurmarkt en de kwaliteit van die private huurwoningen een prioritair aandachtspunt moeten zijn binnen het woonbeleid van een lokaal bestuur. Kristof Ghielen, bouwblokrenovatie Gent

22 AANBEVELINGEN De gemeente dient de kwaliteit van de private huurmarkt te bewaken door de gepaste instrumenten te gebruiken (vb. het aanvragen van conformiteitsattesten of andere labels, een woningscreening, toepassing van sociaal beheersrecht,...). Het aanleggen van een databank met gegevens over de private huurmarkt kan ondersteunend zijn bij het onderbouwen van beleidsmaatregelen. Naast de kwaliteit moet ook steeds de betaalbaarheid van de private huurmarkt gegarandeerd worden, zeker voor die groepen die omwille van de lange wachttijden voor een sociale woning, op de private huurmarkt moeten blijven huren. Huursubsidies kunnen hier een mogelijk instrument zijn. Verhuurders moeten aangemoedigd worden om te blijven verhuren. Het stimuleren en promoten van de werking van sociale verhuurkantoren komt tegemoet aan de noden van zowel de verhuurder als van de huurder. Ook sociale verhuurkantoren besteden veel aandacht aan de kwaliteit en de duurzaamheid van hun woningen en maken hierover afspraken met verhuurders. Maatregelen zijn nodig om discriminatie van zwakke socio-economische groepen op de private huurmarkt tegen te gaan. Gemeenten kunnen hierbij een rol opnemen als meldpunt van klachten en kunnen mensen die geconfronteerd worden met dergelijke praktijken, ondersteunen bij het opkomen voor hun rechten. 21

23 Zes prioriteiten voor een krachtig, toekomstgericht en effectief woonbeleid VASTSTELLINGEN Levenslange woningen zijn woningen die geschikt zijn voor een brede waaier van mensen. Ze zijn toegankelijk, veilig en comfortabel voor iedereen, ongeacht de fysieke toestand en/of leeftijd van de bewoner. De toenemende vergrijzing, gekoppeld aan de specifieke wensen van ouderen (vb. om zo lang mogelijk in de eigen woning te blijven), vereist aangepaste woningen met toegang tot het zorgaanbod. Naast de vergrijzing zorgen ook andere evoluties in de zorgsector ervoor dat groepen, die ondersteuning nodig hebben op het vlak van wonen en zorg, niet langer in een voorziening wonen, maar op de private huurmarkt terechtkomen (vb. mensen met een handicap of mensen met psychische problemen). Dit zogenaamde zorgwonen vormt ook een bijkomende uitdaging voor lokale besturen. 5 Integreren van principes PRIORITEIT van levenslang wonen in woningen en woonomgevingen. Op vandaag worden de principes van levenslang wonen beperkt toegepast en zijn ze slechts weinig gekend bij woonactoren. Enkele basisprincipes van levenslang wonen kunnen zelfs toegepast worden zonder enige meerkost. 22

24 AANBEVELINGEN De gemeente, het OCMW en de sociale huisvestingsmaatschappijen nemen een voortrekkersrol op om de principes van levenslang wonen op te nemen bij de realisatie van woningen en publieke ruimtes. De gemeente zou deze principes, samen met ondersteunende diensten zoals bijvoorbeeld de vzw steunpunt woningaanpassing, bij een groot publiek bekend moeten maken en de toepassing ervan moeten stimuleren. Er moet aandacht zijn voor deze principes bij renovatie van bestaande woningen en bij nieuwbouw kunnen deze principes al in een vroeg stadium meegenomen worden. De toepassing van het concept levenslang wonen geldt niet enkel op het niveau van de woning, maar ook op het niveau van de wijk of buurt. Door het aanbieden van een divers aanbod van woningen (voor verschillende doelgroepen met of zonder zorgbehoefte) in eenzelfde buurt, zorgt men ervoor dat men levenslang in zijn vertrouwde buurt kan blijven wonen. Er is een sterke verwevenheid tussen wonen en zorg. Een gecoördineerde zorgorganisatie is daarom absoluut noodzakelijk. Het wonen kan afgestemd worden op de zorgvoorzieningen en de zorgactoren kunnen hun activiteiten afstemmen op het woningaanbod en woonbeleid. De gemeente kan alle woonen zorgactoren, werkzaam op het grondgebied, samenbrengen om een lokale vertaling te maken van een woonzorg-planningsconcept. Dit planningsconcept biedt een visie op een gebied, met doordachte inplanting van materiële infrastructuur voor wonen en zorg en met een gecoördineerde zorgorganisatie. De gemeente en het OCMW bewaken de betaalbaarheid van het woon- en zorgaanbod. 23

25 Zes prioriteiten voor een krachtig, toekomstgericht en effectief woonbeleid VASTSTELLINGEN Wonen is een heel breed beleidsdomein met veel raakvlakken. In een lokaal bestuur is de kennis vaak versnipperd binnen de verschillende diensten (ruimtelijke ordening, huisvesting, OCMW, mobiliteit,...). De ene dienst heeft vaak geen weet van het aanbod van de andere diensten. Door het samengaan van kwaliteitsopvolging en sociale begeleiding zou bijvoorbeeld de huurproblematiek grondiger aangepakt kunnen worden. 6 Optimaliseren van PRIORITEIT de dienstverlening rond wonen voor de burger. Wonen is ook een complex beleidsdomein waarvoor een specifieke expertise nodig is. Door de voortdurend wijzigende woonmarkt en reglementeringen ter zake is een goede opvolging noodzakelijk. Er wordt vastgesteld dat er in kleinere gemeentes vaak niet genoeg middelen zijn om voldoende gespecialiseerd personeel te voorzien. Een (lokale) overheid lijkt er vaak, ondanks vele inspanningen, niet in te slagen om de verschillende informatie en reglementeringen over wonen op een heldere en eenduidige manier aan de bevolking over te brengen (in het bijzonder aan de zwakke bevolkingscategorieën). Premies van andere overheden en initiatiefnemers zijn vaak onderbenut omdat mensen er niet van op de hoogte zijn. Ook gespecialiseerde organisaties worden niet of te laat ingeschakeld. 24