TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 JUNI 2015 THEMA BETAALBAARHEID AANPAK SCHEEFWONERS BRENGT OOK LAAGSTE INKOMENS IN PROBLEMEN

Transcriptie

1 6 TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 JUNI 2015 THEMA BETAALBAARHEID AANPAK SCHEEFWONERS BRENGT OOK LAAGSTE INKOMENS IN PROBLEMEN

2 TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 JUNI 2015 ACHTERGROND 7 (Foto: Frank Hanswijk)

3 8 TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 JUNI 2015 THEMA BETAALBAARHEID Een evenwichtige aanpak op de huurmarkt, zo werd het huurprijsbeleid in het Woonakkoord getypeerd. Door de toegestane huurverhoging inkomensafhankelijk te maken zou de scheefheid kunnen worden bestreden zonder de laagste inkomens in de problemen te brengen. De werkelijkheid blijkt, amper twee jaar na dato, een stuk weerbarstiger. DOOR ERIC HARMS, FREELANCE PvdA, VVD, D66, ChristenUnie en SGP: dat was de gelegenheidscoalitie van partijen, die in 2013 zowel in de Tweede als in de Eerste Kamer akkoord ging met het Woonakkoord van VVD-minister Blok. In de Eerste Kamer werd het eind december van dat jaar nog wel even spannend, maar dat was met name vanwege de bezwaren die senator Adri Duivesteijn maakte tegen de Verhuurdersheffing. Uiteindelijk haalde hij bakzeil en werd ook daar een meerderheid behaald, zij het van slechts een zetel. Daarmee was de weg vrij voor een huurprijsbeleid dat er volgens het Woonakkoord op was gericht sociale huurwoningen beschikbaar te laten komen aan die mensen voor wie de woningen bedoeld zijn. Door de toegestane huurverhogingen inkomensafhankelijk te maken kon immers eindelijk een begin worden gemaakt met de bestrijding van de scheefwoners en het op gang krijgen van de doorstroming. Voor huishoudens met een inkomen boven euro mocht de huur door de verhuurder met maximaal 4% boven inflatie worden verhoogd. De maximale huurverhoging voor huishoudens met een inkomen tussen en euro werd bepaald op 2% boven inflatie. De minima tot slot, mensen met een inkomen tot euro zouden hun huur met maximaal 1,5 % boven inflatie zien stijgen. De percentages waren fors lager dan in het Regeerakkoord van VVD en PvdA was bepaald, waarmee de steun van D66, ChristenUnie en SGP is verklaard. Desondanks leidde het akkoord tot felle kritiek van partijen als de PVV ( partijen maken zich mede schuldig aan zware lastenverzwaringen voor de burger ), de SP ( dit akkoord heeft een vernietigende uitwerking op huurders en op de sociale woningbouw in Nederland ) en GroenLinks ( mensen met lage inkomens zijn niet ontzien ). Voor het CDA was dat ook mede de reden om de onderhandelingen met de gelegenheidscoalitie te staken. De steun voor het Woonakkoord werd ingetrokken, omdat het kabinet bleef kiezen voor de combinatie van het verhogen van de huren en die via de verhuurdersheffing en de corporaties afromen naar de staatskas. (Foto: Frank Hanswijk)

4 TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 JUNI 2015 ACHTERGROND 9 BETAALBAARHEID In de praktijk blijkt inderdaad juist die combinatie verstrekkende gevolgen te hebben gehad voor de betaalbaarheid van de sociale huursector. Woningcorporaties zagen zich door de invoering van de Verhuurdersheffing ernstig beperkt in hun investeringsvermogen, en grepen de kans om de huren met meer dan inflatie te verhogen met beide handen aan. En dat trof niet alleen de mensen die uit oogpunt van hun inkomen te goedkoop wonen, maar ook de laagste inkomens. Vooral in 2013 en in iets mindere mate in 2014 waren er forse huurstijgingen, zo blijkt uit de evaluatie van de inkomensafhankelijke huurverhoging, die minister Blok op 6 februari 2015 naar de Tweede Kamer stuurde. De maximaal toegestane huurverhoging voor huishoudens met een inkomen tot euro (niveau 2012) was voor de periode 1 juli 2014 tot en met 30 juni 2015 bepaald op 4 %. In de praktijk kwam het met 3,6 % slechts 0,4 % lager uit. Een jaar eerder lag het percentage zelfs op 3,9 %. Voor huishoudens met een inkomen in 2012 van tot euro steeg de huur gemiddeld met 4 % (2013: 4,3 %), waar 4,5 % was toegestaan. De corporaties voerden de huren voor deze inkomensgroep meer op dan de commerciële verhuurders: 4,1 % (2013: 4,3 %) tegen 3,6 % (2013: 4,2 %). De hoogste inkomens kregen de grootste stijging voor hun kiezen. Wie meer verdiende dan euro was deze periode 5,3 % meer kwijt aan zijn huur (2013: 5,1 %), overigens nog altijd 1,2 % lager dan de wet toestaat. Opnieuw was bij de woningcorporaties de gemiddelde huurstijging het hoogst: 5,6% (2013: 5,4%). Ter vergelijking: bij commerciële verhuurders stegen de huren voor deze inkomensgroep met 4,3% (2013: 4,1%). Het NIBUD daarentegen slaat juist alarm over het feit dat de stijgende huren steeds meer gezinnen in de financiële problemen brengen RISICOGROEP Volgens minister Blok is er geen vuiltje aan de lucht. Immers: de hoogste inkomens krijgen ook de hoogste huurstijging te verwerken, en dat is precies de bedoeling van het door de PvdA en de VVD voorgestane beleid. Het systeem blijft dus ook de volgende huurronde, die op 1 juli 2015 ingaat, gehandhaafd. Uitgaande van een inflatie van 1 % leidt dat tot een maximale huurverhoging van 2,5 % voor de laagste inkomens, 3 % voor de middeninkomens en 5 % voor de hogere inkomens. Ook de woningcorporaties varen er wel bij, blijkt vervolgens uit de brief over de toekomstige ontwikkeling van de financiële positie van corporaties, die minister Blok op verzoek van PvdA-Kamerlid Monasch eind februari naar de Tweede Kamer stuurde. Het volkshuisvestelijk vermogen van de corporatiesector is in een jaar tijd toegenomen met 12,8 miljoen euro. Na aftrek van voorraadmutaties (nieuwbouw, aankoop, sloop, verkoop) resteert een bedrag van 9,5 miljard euro aan gerealiseerde waardegroei. Daarvan wordt aan de pluskant 6,6 miljard euro genoteerd als gevolg van 'een hogere inschatting van de te realiseren huurverhogingen', en 6,2 miljard euro via het terugdringen van de onderhoud- en beheerlast. Al met al ruim voldoende om de effecten van de Verhuurdersheffing op te vangen, die met 2,6 miljard euro juist iets hoger uitvallen dan de eerder geraamde 1,7 miljard euro. Het NIBUD daarentegen slaat juist alarm over het feit dat de stijgende huren steeds meer gezinnen in de financiële problemen brengen. In de eerste plaats voor wat betreft de huishoudens met een inkomen rond modaal ( euro bruto per jaar). Deze gezinnen hebben het financieel gezien zwaar en typeert het NIBUD als echte risicogroep. Ze krijgen geen kwijtschelding van lokale lasten en krijgen geen zorg- of huurtoeslag. Het NIBUD ziet dat zij rond kunnen komen als zij in een huis wonen met een huur van maximaal 528 euro, wat volgens het CBS de gemiddelde huur is voor deze inkomensgroep. Maar als ze in een duurdere huurwoning wonen, een auto hebben, met het gezin op vakantie willen of als de kinderen lid van zijn een sport- of muziekvereniging zijn, komen zij maandelijks al snel honderden euro s tekort. Maar ook zijn er zorgen over bijstandsgezinnen met twee of meer kinderen. Bij het maken van de minimum voorbeeldbegrotingen 2015 gaat het NIBUD uit van een huur van 403 euro, waarvoor een gezin een huurtoeslag 173 euro krijgt. Hiermee komt het gezin precies rond, maar dan moet het wel goed kunnen budgetteren, alle toeslagen aanvragen en geen extra uitgaven hebben zoals schulden of zorgkosten. En het NIBUD voert geen kosten op voor vakanties of sporten. ( ) In de praktijk blijkt dat gezinnen vaak een huur van 500 euro of meer betalen. Hierdoor wordt rondkomen nog moeilijker en bouwen ze maandelijks tekorten op. Waarschijnlijk bezuinigen minima op posten als kleding, inventaris en voeding. De PvdA en de VVD zijn het oneens over het in stand houden van een percentage boven inflatie die aan alle huurders, ook aan de lagere inkomens, kan worden gerekend CAMPAGNE De gesignaleerde betaalbaarheidsproblemen plus het feit dat er voldoende geld binnenkomt bij de woningcorporaties maakt het volgens de Nederlandse Woonbond alleen maar urgenter om te stoppen met het op de automatische piloot doorvoeren van huurverhogingen. En de huurdersorganisatie staat daarin niet alleen. In het kader van de campagne Blokkeer de huurverhoging werden handtekeningen verzameld, die vervolgens op 17 maart 2015 aan leden van de Tweede Kamer werden overhandigd. Het weekend daarvoor was in Amsterdam nog door huurders geprotesteerd tegen de huurverhogingen, onder het motto: Stop de huurexplosie. De Woonbond vraagt in de eerste plaats aan de politiek om de basisverhuurverhoging van 1,5 % boven inflatie uit de wet te schrappen. Die vraag is in het kader van een door de organisatie uitgevoerde Politieke peiling toekomst huurbeleid aan het CDA, GroenLinks, de PvdA, de Partij voor de Dieren, de PVV, SP, de VVD en 50plus voorgelegd. Opmerkelijk genoeg zijn alle partijen minus de VVD voorstander van het schrappen van het gewraakte wetsartikel. De Woonbond wijst nadrukkelijk op dit potentiële verschil van mening binnen de coalitie. De PvdA en de VVD zijn het oneens over het in stand houden van een percentage boven inflatie die aan alle huurders, ook aan de lagere inkomens, kan worden gerekend. De PvdA laat weten dat dit vanaf 2016 niet meer gebeurt. De VVD wijst er op dat er een lagere huurverhoging voor lagere inkomens wordt gevraagd, dan voor hoge, maar spreekt zich niet uit tegen de basishuurverhoging van 1,5 % boven inflatie. Vooralsnog zitten de kabinetspartijen PvdA en de VVD niet op één lijn over de basishuurverhoging boven inflatie. Beiden zitten overigens wel op één lijn voor wat betreft de Verhuurdersheffing. De

5 10 TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 JUNI 2015 THEMA BETAALBAARHEID regeringspartijen zijn als enige voorstander van de handhaving daarvan. NIET KLAKKELOOS VERHOGEN De Woonbond richt zich in de tweede plaats aan het adres van de woningcorporaties en commerciële verhuurders. Wij roepen verhuurders op de huren niet klakkeloos te verhogen. Zij hoeven de ruimte om torenhoge huurstijgingen te vragen, die door de politiek is gecreëerd, niet te benutten. Dat gebeurt ook steeds minder, zo blijkt onder andere uit een in maart gepubliceerde corporatiemonitor van Aedes vereniging van woningcorporaties over het huurbeleid in de periode juli juni Een peiling onder 180 leden levert een gemiddelde huurstijging op van 2,2 %. De Woonbond roept verhuurders op de huren niet klakkeloos te verhogen. Zij hoeven de ruimte om torenhoge huurstijgingen te vragen, die door de politiek is gecreëerd, niet te benutten Voor huishoudens met de laagste inkomens stijgt de huur met gemiddeld 1,8 %. Dit is 0,7 % minder dan is toegestaan. Voor huishoudens met een middeninkomen stijgen de huren met 2,3 % (toegestaan: 3 %) en voor de hogere inkomens met 4 % (toegestaan: 5 %). Volgens Aedes maken woningcorporaties minder vaak gebruik van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Eén op de vijf corporaties kiest ervoor om in 2015 geen gebruik te maken van de mogelijkheid om de huren meer te verhogen bij huurders in de hogere inkomenscategorieën. Van de woningcorporaties die wel inkomensafhankelijk huurbeleid voeren, laat 76 %de huren minder stijgen dan maximaal is toegestaan, veelal om betaalbaarheidsproblemen te voorkomen. Uit de monitor blijkt verder dat de gemiddelde huurprijs van corporatiewoningen 494 euro per maand bedraagt (peildatum 31 december 2014). Dat is gemiddeld 68 % van de maximaal toegestane huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel. Het streefhuurpercentage voor zittende huurders is in 2015 gemiddeld 75,1 %. Dit betekent dat de gemiddelde huren volgens de corporaties met nog 7 %-punten kunnen stijgen. Overigens hadden de leden van Aedes zich al in april 2014 geschaard achter de zorgen die de bestuursadviescommissie uitte in een advies over betaalbaarheid van de sociale huursector Door inkomensdaling en huurstijging raken steeds meer huurders financieel in de knel, zo signaleerde de commissie. Daarom is een primaire taak van de woningcorporaties om te zorgen voor voldoende woningen met een huur onder de aftoppingsgrens van 597 euro. Onder die grens worden huurders bij een eventuele huurverhoging gecompenseerd via de huurtoeslag. Verder moeten woningcorporaties samen met gemeenten en huurdersorganisaties afspraken maken over lokale maatregelen, zo stelde de commissie voor. De situatie kan immers per regio of gemeente sterk verschillen. INITIATIEVEN In de corporatiesector ontstaan dan ook steeds meer initiatieven om de betaalbaarheid van sociale huurwoningen voor huurders te garanderen. Zo is er in Den Bosch in april 2014 een lokaal woonlastenakkoord gesloten tussen de daar actieve woningcorporaties, de gemeente en het Stedelijk Huurders Platform (SHP). Doel is om serieus werk te maken van het betaalbaar houden van de woonlasten. Aanleiding waren niet alleen de stijgende huren, maar ook de verwachting dat in 2018 een derde van de huurders in Den Bosch onder de armoedegrens leeft. Via de website woonlastendebaas.nl worden huurders dan ook voorzien van allerlei tips en een rekenmodule van het NIBUD, om zicht en controle te krijgen op de eigen woonlasten en de betaalbaarheid ervan. Begin 2015 werd er daarnaast een bijeenkomst gehouden waar twintig mensen van vijftien verschillende organisaties 24 uur aaneen bij elkaar zijn geweest en hebben gesproken over uiteenlopende ideeën om de armoede en hoge woonlasten in de stad te beperken. In dat kader hebben corporaties en gemeente Den Bosch besloten zich gezamenlijk hard te maken bij het ministerie van BZK en Aedes. Om de huurtoeslag in de toekomst weer direct aan de corporaties te laten uitbetalen in plaats van aan de huurders, zodat deze niet in de verleiding komen om de huurtoeslag voor andere zaken te gebruiken dan het betalen van de huur. De Nijmeegse woningcorporatie Talis wil de huur van een sociale huurwoning voor de laagste inkomens in het huurdersbestand per 1 juli verlagen tot maximaal 618,24 euro per maand. Als corporatie zorgen we met zo'n woningen in Nijmegen en Wijchen er op verschillende manieren voor om wonen betaalbaar te houden, laat Talis in een persverklaring weten. Zo hebben we vorig jaar besloten de huur van nieuwbouwwoningen te beperken tot gemiddeld 600 euro per maand. Met deze nieuwe maatregel gaan we nu ook de huur van ons bestaand bezit verlagen. In de corporatiesector ontstaan dan ook steeds meer initiatieven om de betaalbaarheid van sociale huurwoningen voor huurders te garanderen De maximale huurgrens van 618,24 euro is niet willekeurig gekozen. Voor een groot deel van de huurders vervalt boven deze grens de compensatie door de huurtoeslag. Circa 1000 van onze huurders komen in aanmerking voor deze huurverlaging. In Amsterdam loopt al sinds eind 2013 de pilot Flexibel huren, een driejarig experiment, waarbij huurders van een sociale huurwoning met een laag middeninkomen (in Amsterdam bepaald op een inkomen van ten minste euro en maximaal euro per jaar) een vrijesectorwoning kunnen huren met korting. De pilot is een initiatief van de gemeente Amsterdam, Stadgenoot, Eigen Haard en Ymere, in samenwerking met de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. Tot eind 2016 bieden de drie deelnemende corporaties maximaal vrijesectorwoningen aan met korting. De woningen hebben een marktconforme huurprijs tussen 681 en euro. Afhankelijk van het inkomen van de huurder geven de corporaties over deze reële huurprijs een korting van minimaal 100 euro en maximaal 20%. De huurprijs-met-korting komt hiermee te liggen tussen 574 en 930 euro. De korting wordt gegeven voor de periode dat het inkomen van de huurder hiervoor passend is. Het doel is om een meer en passend woningaanbod binnen de vrije sector voor de lage middeninkomens te creëren en langs die weg de doorstroming binnen de huursector te bevorderen.

6 TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 JUNI 2015 ACHTERGROND 11 Haagse Vinexwijk Ypenburg (Foto: Inge van Mil, Hollandse Hoogte) AFTOPPINGSGRENS Minister Blok heeft ondertussen in februari een algemene maatregel van bestuur naar de Eerste en Tweede Kamer gestuurd, waarmee corporaties worden verplicht om sociale huurwoningen met een huur onder de zogeheten aftoppingsgrens met voorrang toe te wijzen aan huishoudens die recht hebben op huurtoeslag. Volgens de bewindsman dient de maatregel om te voorkomen dat een groeiende groep huurtoeslagontvangers een te dure huurwoning krijgt toegewezen. De nieuwe norm bepaalt dat de corporaties aan minstens 95 % van de woningzoekenden die recht hebben op huurtoeslag een woning moeten toewijzen met een huur tot aan de aftoppingsgrens van 576,87 euro (voor een- en tweepersoonshuishoudens) en 618,24 euro (voor grotere huishoudens). Blok komt met zijn maatregel nadat is gebleken dat het aantal te dure toewijzingen de afgelopen jaren is verdrievoudigd van 11 % in 2009 tot 31 % in Corporaties die nu nog niet aan de norm voldoen krijgen tot 2018 de tijd om de achterstand in drie jaarlijkse stappen in te lopen. Daarna kan de toezichthouder corporaties een boete opleggen. De bewindsman werkt daarnaast nog altijd aan de huursombenadering als basis voor het toekomstige huurprijsbeleid. Een eerste verkenning van Platform31 in samenwerking met achttien woningcorporaties heeft al aangetoond dat, afhankelijk van de uitwerking, de uitgaven aan huurtoeslag in vijf jaar tijd met 8 tot 12 % zullen toenemen. De feitelijke invoering van de huursombenadering is uitgesteld tot 2016, maar Blok wil nog dit voorjaar met een voorstel komen. EVENWICHT Desondanks zijn ook de Woonbond en Aedes met elkaar in gesprek gegaan over het huurbeleid voor de komende jaren. Doel is om een beleid te formuleren, waarmee een goed evenwicht tussen de betaalbaarheid voor huurders, voldoende huizen voor woningzoekenden en de huurinkomsten en investeringen van corporaties kan worden wordt bereikt. De verenigingen gaan niet alleen overleggen over de hoogte van de huurstijging, maar ook over de systematiek van het huurbeleid. Ook andere thema s die de betaalbaarheid en beschikbaarheid van sociale huurwoningen beïnvloeden zijn onderwerp van gesprek, zoals het systeem van huurtoeslag en het bevorderen van passend wonen. De gesprekken vinden plaats met ondersteuning van Peter Boelhouwer, hoogleraar volkshuisvesting aan Technische universiteit Delft. De Woonbond en Aedes hopen nog voor het zomerreces minister Blok een voorstel voor het huurbeleid vanaf 2016 te kunnen overhandigen.