Project: Veldzicht Noord, fase 4. Onroerende zaak: Fokko Kortlanglaan 158

Transcriptie

1 TAXATIERAPPORT Project: Veldzicht Noord, fase 4 Onroerende zaak: Fokko Kortlanglaan 158 Eigenaren: Opdrachtgever: mevrouw F. Bruining-Winterink Gemeente Ermelo Afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling Pagina 1 van 7

2 Algemene informatie: Opdrachtgever: Gemeente Ermelo Afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling Postbus AM Ermelo contactpersonen: de heer Mr. J.W. van Iersel Deskundige: Mr. A.H. Kraak RMT, rentmeester NVR, taxateur bij Taxatie- en Adviesbureau Van Reekum en Kraak te Wolfheze. Als makelaar beëdigd op 5 oktober 1994 door de Arrondissementsrechtbank te Arnhem. Ingeschreven in het register van Stichting Vastgoed Cert nummer: RMT LV BV Kantoorhoudende aan de Wolfhezerweg 94, 6874 AH Wolfheze Telefoonnummer info@taxrekra.nl Project: Het betreft het project bedrijventerrein Veldzicht Noord, fase 4. Opdracht: In verband met het feit dat de opdrachtgever voornemens is een bedrijventerrein aangrenzend aan het bedrijventerrein Veldzicht Noord, fase 3 e, te realiseren en hiertoe de planologische-juridische voorbereidingen treft is het noodzakelijk dat ten behoeve van de op te stellen exploitatie opzet behorende bij het exploitatieplan bij het bestemmingsplan Veldzicht Noord, fase 4 de inbrengwaarde van diverse onroerende zaken - gelegen in het plangebied - wordt bepaald. Opdrachtgever heeft ondergetekende verzocht de inbrengwaarde van de hierna te noemen en te omschrijven onroerende zaak te bepalen conform het wettelijke kader als vastgelegd in artikel 6.13 van de Wro jo het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In januari 2013 heeft ondergetekende reeds een rapport met betrekking tot voormelde waarde uitgebracht. Datum opname: De opname heeft plaatsgevonden op 25 september 2012 in het bijzijn van Mevrouw F. Bruinin g en haar ter plekke wonende dochter mevrouw C. Bruinin g. Ten behoeve van het uitbrengen van het onderhavige rapport heeft niet opnieuw een uitgebreide opname plaatsgehad, doch is volstaan met een opname vanaf de openbare weg. Peildatum: Januari Aansprakelijkheid: Ten aanzien van de inhoud van dit rapport aanvaardt ondergetekende geen verantwoordelijkheid jegens anderen dan de opdrachtgever. Pagina 2 van 7

3 Eigenaar: Mevrouw F. Bruining-Winterink, geboren op 24 mei 1931 in Utrecht, wonende Fokko Kortlanglaan 158, 3851 SJ Ermelo. Gebruikers: Het object is in gebruik bij de eigenaar mevr. F. Bruinin g en haar dochter C. Bruinin g met haar 3 kinderen. Kadastrale aanduiding: Het perceel is kadastraal bekend als gemeente Ermelo, sectie K-nummer 837, groot m². Zakelijke rechten/publiek rechtelijke beperkingen: In de onderhavige taxatie wordt ervan uitgegaan dat de te taxeren percelen zullen worden geleverd vrij van hypotheken, zakelijke beperkingen, beslagen en andere mogelijke rechten van derden uit enige overeenkomst, tenzij deze rechten uitdrukkelijk in dit rapport zijn genoemd. Ondergetekende heeft kadastrale recherche gepleegd (titel van aankomst, te naam stelling, kadastrale kaart). Hieruit is het volgende gebleken: - Perceel K 837 is belast met een opstalrecht nutsvoorzieningen met als gerechtigde Gemeente Ermelo. - Met betrekking tot dit perceel zijn geen publiekrechtelijke beperkingen bekend. Bestemming: In het vigerende bestemmingsplan Veldzicht-Noord van de gemeente Ermelo vastgesteld door de raad van Ermelo op 21 december 1978 en onherroepelijk geworden door KB van 12 september 1984 is de bestemming van het erf met opstallen: Agrarische gebied zone B met bouwperceel. De rest van het perceel heeft de bestemming Agrarisch gebied zone B zonder bouwperceel. Beschrijving van de onroerende zaak: De onroerende zaak bestaat uit een kadastraal perceel - met een enigermate onregelmatige kavelvorm dat is bebouwd met een vrijstaande woning met daarbij drie schuren en drie oude eendenhokken. Het geheel is gesitueerd vlakbij het industriegebied Veldzicht-Noord en behoort thans nog tot het buitengebied van de gemeente Ermelo; de begrenzing wordt globaal gevormd als volgt: Oostzijde: aan het bedrijventerrein Veldzicht-Noord, daarvan gescheiden door een weiland eigendom van de gemeente Noordzijde: aan perceel bebouwd met diverse opstallen, agrarische bestemming Zuidzijde: aan een complex waarop een woning staat alsmede een loods met paardenboxen, werkplaats c.a., manegebak. Westzijde: aan de spoorlijn Amersfoort-Zwolle daarvan gescheiden door een weg met berm. Woning: Gebouwd rond 1920, opgetrokken van steen (grotendeels steens metselwerk), voorzien van zadeldak gedekt met dakpannen, onderschoten met hout, begane grond vloer grotendeels van hout, deels van beton, verdiepingsvloer van hout, inhoud van circa 585 m³, zeer beperkt voorzien van dubbele beglazing (woonkamer van het verhuurde gedeelte). In de jaren 50 is de woning uitgebouwd. Pagina 3 van 7

4 Indeling: Gedeelte dat bij de eigenaar in gebruik is: Begane grond: Bijkeuken aan de achterzijde van de woning gelegen, welke dient als entree, badkamer, aangepast voor gebruik door gehandicapten, met douche en toilet, woonkeuken met L- vormige inbouwkeuken met apparaten, woonkamer, thans grotendeels in gebruik als slaapkamer. Gedeelte dat huurster (dochter) bewoont: Begane grond: Hal, toilet (thans niet als zodanig in gebruik), slaapkamer, woonkamer, kleine eetkamer, kleine L-vormige keuken, portaal met toilet. Verdieping: Overloop, 3 slaapkamers, waarvan 1 grote, doucheruimte waarin een douche en wastafel. Het pand is voorzien van centrale verwarming en deels van gaskachels en aangesloten op de nutsvoorzieningen behoudens gas. Voor de verwarming wordt propaangas gebruikt dat in een tank is opgeslagen. Het deel dat bij de eigenaar in gebruik is verkeerd in een redelijke staat van onderhoud. Het deel dat bij de huurster in gebruik is verkeerd in een matige staat van onderhoud. De bouwkundige staat van het geheel is matig. Berging aan de woning gebouwd: Opgetrokken van steen, voorzien van zadeldak gedekt met dakpannen, vloeroppervlak ± 25 m². Schuren: Staande ten zuiden van de woning, bestaande uit een tweetal aan elkaar gebouwde schuren, opgetrokken van steen (kalkzandsteen) voorzien van zadeldak gedekt met asbestgolfplaten, vloeroppervlak circa 230 m², grotendeels bij derden in gebruik. Schuur met aangebouwde garage: Staande ten noorden van de woning, opgetrokken van hout (enkelwandig) op stenen voet, betonvloer, voorzien van dak gedekt met asbest cement golfplaten. Vloeroppervlak ± 115 m², garage voorzien van stalen kanteldeur. L-vormige schuur staande ten zuidoosten van de woning: Vloeroppervlak circa 140m², opgetrokken van steen (kalkzandsteen), gedekt met asbest cement golfplaten. Voorts staat op het perceel nog een tweetal oude eendenhokken opgetrokken van steen (kalkzandsteen), één eendenhok is voorzien van een dak gedekt met dakpannen en het andere hok is voorzien van een dak gedekt met asbest cement golfplaten, vloeroppervlak ± 420 m². Achter de eendenhokken ligt nog een fundering van een eendenhok. De niet als ondergrond van de opstallen benutte grond wordt aangewend als inrit, erf en tuin, en als braakliggende grond. Het erf is deels verhard. Pagina 4 van 7

5 Taxatie van de verkoopwaarde: Uitgangspunten: - De onderhavige taxatie dient plaats te vinden op basis van de artikelen 40 e.v. van de Onteigeningswet, hetgeen onder meer inhoudt dat de werkelijke waarde van de onroerende zaken vergoedt dient te worden zijnde de waarde die een redelijk handelende koper en verkoper in het economische verkeer overeenkomen. - De gemeente staat een integrale-niet gefaseerde-ontwikkeling voor van het onderhavige bedrijventerrein. Deze ontwikkeling wil de gemeente voortvarend ter hand nemen. Derhalve is verwerving noodzakelijk en urgent en wordt de verwerving van de onderhavige onroerende zaak op basis van volledige schadeloosstelling opgenomen. - In zijn algemeenheid wordt uitgegaan van het feit dat de bodem niet verontreinigd is, alsmede dat in de opstallen geen stoffen aanwezig zijn die voor het milieu en/of de volksgezondheid schadelijk (kunnen) zijn. Opdrachtgever heeft in casu echter medegedeeld dat op verschillende plaatsen in het perceel verontreinigingen zijn aangetroffen (asbest, huisvuil en een PAK-verontreiniging). De gemeente raamt de saneringskosten op een bedrag tussen de ,00 en ,00. Een redelijk handelend koper en verkoper zullen rekening houden met voornoemd aspect waarbij meegewogen zal worden welke de aard is van de verontreiniging en of er een zodanige urgentie is dat sanering meteen of later uiterlijk 31 december 2023 kan plaatsvinden en of in verband hiermede handhavend wordt opgetreden (in relatie tot andere casussen in de gemeente) en naar mening van ondergetekende rekening houdend met aftrek van circa ,00 op de overeen te komen koopprijs. Rekening houdend met vorenstaande en voorts met de overige op de waarde van invloed zijnde factoren zoals: - Ligging nabij een spoorlijn en een thans reeds aanwezig bedrijventerrein; - Bestemming; - Ontsluiting; - Gebruik; - Levering vrij van huur en/of gebruik; - Omvang, constructie, staat van onderhoud van de aanwezige bebouwing; wordt de waarde als volgt geschat. Kavel m², ondergrond woning, tuin, , m² erf c.a. x 25,00 per m² = ,00 Overige grond m² m² m² = m² x 12,50 per m² = ,00 Woning 590 m³ x 235,00 = ,00 Aangebouwde berging 25 m² 4.500,00 Schuur 115 m² ,00 Schuren 230 m² ,00 Schuur 140 m² 5.000,00 Overige bouwsels nihil ,00 Aftrek bodemverontreiniging ,00 Verkoopwaarde ,00 Rond ,00 Taxatie Bruin ing Pagina 5 van 7

6 Inkomensschade: Reconstructie: In het gesprek tijdens de opname heeft mevrouw Bruinin g aangegeven dat zij sterk sociaal economisch gebonden is aan Ermelo en derhalve een vervangend object zich dient te bevinden in of nabij Ermelo. Ondergetekende gaat hiervan uit. Diverse objecten (bungalow met slaapkamer en badkamer beneden, in de bebouwde kom van Ermelo met tuin) zijn thans op de markt, waarbij gelet op de vraagprijzen die voor deze objecten worden vermeld ondergetekende van mening is dat de eigenaar moet kunnen slagen in een vervangende aankoop voor een bedrag van ,00 rekening houdend met het feit dat er ook iets meer betaald zal moeten gelet op het feit dat de ligging van een vervangend object nagenoeg altijd beter zal zijn dan de ligging van het huidige object (spoorlijn, industrieterrein) derhalve ,00 Af (waarde woning + berging m² grond) ,00- de pro rato toe te rekenen kosten bodemsanering ,00) ,00 Meer investering ,00 rente 2,5 %* aftrek nvo ± 10% ,00 derhalve te vergoeden met de voor eigenaren gebruikelijke factor 10 = ,00 *Voor de financiering kan grotendeels gebruik worden gemaakt van de rente van het door deze transactie vrijkomende kapitaal. Bijkomende schade: - Aanpassing badkamer voor gehandicapten ,00 - Verhuis- en weder inrichtingskosten ,00 - Aankoopkosten (overdrachtsbelasting, notariskosten, kadastraal recht, makelaar, kosten hypotheek zetting) 5% , ,00 Kosten deskundige bijstand conform RWS incl. 21% btw 8.110,00 Totaal ,00 Rond ,00 Taxatie Bruinin g Pagina 6 van 7

7 Opmerkingen: a. Door ondergetekende is geen onderzoek verricht naar eventuele verontreiniging van de grond en/of het grondwater. Bij de taxatie is ervan uitgegaan dat de door de gemeente voorgestane bestemming kan worden gerealiseerd onder het treffen van saneringsmaatregelen, zoals hiervoor beschreven. b. Ondergetekende aanvaardt ten aanzien van de inhoud van dit rapport geen verantwoordelijkheid jegens anderen dan de opdrachtgever en het doel waartoe het is opgemaakt. De aansprakelijkheid is beperkt tot het bedrag waarop de gesloten aansprakelijkheidsverzekering in het betreffende geval aanspraak geeft. Aldus opgemaakt in de maand. De taxateur: A.H. Kraak. Bijlagen: 1. kadastraal bericht; 2. kadastrale tekening; 3. eigendomsbewijs; 4. foto s. Taxatie Bruinin g Pagina 7 van 7