Praktische Gids voor de syndicus HANDBOEK VOOR PROFESSIONEEL OF ZELFBESTUUR VAN DE VERENIGING VAN MEDE-EIGENAARS.

Transcriptie

1 Praktische Gids voor de syndicus HANDBOEK VOOR PROFESSIONEEL OF ZELFBESTUUR VAN DE VERENIGING VAN MEDE-EIGENAARS Roland Timmermans

2 INHOUD INHOUD... 3 VOORWOORD DEEL I. INLEIDENDE BESCHOUWINGEN OVER APPARTEMENTSEIGENDOM Hoofdstuk 1. Leven in mede-eigendom Hoofdstuk 2. Hoofdlijnen van het appartementsrecht Hoofdstuk 3. Begrippenkader bij appartementseigendom Hoofdstuk 4. BRONNEN Hoofdstuk 5. Appartementswet Hoofdstuk 6. Splitsingsakte met statuten Hoofdstuk 7. Reglement van orde DEEL II. INLEIDENDE BESCHOUWINGEN OVER DE PERSOON VAN DE SYNDICUS Hoofdstuk 1. Situering rechtspositie syndicus binnen de vereniging van medeeigenaars Hoofdstuk 2. Terminologie DEEL III. WEZENSKENMERKEN VAN DE FUNCTIE VAN SYNDICUS BIJ APPARTEMENTSEIGENDOM Hoofdstuk 1. Verplicht orgaan Hoofdstuk 2. Eenhoofdig orgaan Hoofdstuk 3. Juridische aard van de opdracht Wet van 8 juli Wet van 30 juni Wet van 2 juni Hoofdstuk 4. Juridische kwalificatie van de activiteit DEEL IV. BENOEMINGSVOORWAARDEN Hoofdstuk 1. Criteria bij de keuze tussen een mede-eigenaar of een extern kantoor Hoofdstuk 2. Mede-eigenaar Hoedanigheid Handelingsbekwaamheid Vakbekwaamheid Morele kwaliteiten Sociaal statuut Verzekering beroepsaansprakelijkheid Stemrecht Hoofdstuk 3. Professioneel syndicus of extern kantoor Definitie Verplichte registratie bij een beroepscorporatie Niet gehinderd door deontologische beperkingen Vastgoedmakelaar Accountant en belastingconsulent Advocaat Architect

3 8. Bedrijfsrevisor Boekhouder en fiscalist Gerechtsdeurwaarder Gezworen landmeter-expert Notaris Permanent karakter van de professionele erkenning Sanctieregeling Niet-exclusief karakter van de beroepsbeoefening Handelingsbekwaamheid Vervolgopleiding Sociaal statuut Certificering A. Algemeen B. Certificering naar Frans recht C. Certificering naar Nederlands recht D. Certificering naar Belgisch recht a. Administratief beheer b. Financieel beheer c. Technisch beheer E. Beperkingen DEEL V. WIJZE VAN UITOEFENING Hoofdstuk 1. Als natuurlijke persoon of als rechtspersoon Hoofdstuk 2. Juridische gevolgen van de primaire keuze Hoofdstuk 3. Noodzakelijke controle op de erkenning van het orgaan van de vennootschap DEEL VI. AANSTELLING Hoofdstuk 1. Inleiding Hoofdstuk 2. Wijzen van aanstelling Hoofdstuk 3. Aanstelling in het reglement van mede-eigendom Beginselen Bekrachtiging aanwijzing Convocatie tot eerste algemene vergadering Tijdstip eerste algemene vergadering Verbintenissen aangegaan vóór de eerste algemene vergadering Door de syndicus voorgeschoten kosten Hoofdstuk 4. Benoeming door de algemene vergadering Beginselen Eerste benoeming A. Oorzaak B. Quorum C. Procedure A. Herbenoeming B. Voortijdig ontslag door de algemene vergadering C. Voortijdig ontslag door de algemene vergadering vooraleer het syndicuscontract getekend was D. Ontslag door de syndicus voor het einde van de duur van het mandaat 148 E. Stilzwijgende verlenging Hoofdstuk 5. Benoeming door beslissing van de vrederechter Beginselen

4 2. Benoeming op verzoek van een belanghebbende mede-eigenaar Benoeming op verzoek van een belanghebbende derde Hoofdstuk 6. Aanvaarding benoeming Hoofdstuk 7. Tijdstip infunctietreding Hoofdstuk 8. Benoemingsduur Hoofdstuk 9. Beperking bevoegdheden in de tijd door de duur van de benoeming 164 Hoofdstuk 10. Voorafgaande offerte Hoofdstuk 11. Syndicuscontract Doelstelling Tijdstip opstelling Vorm Identiteit partijen Ondertekening Gevolgen Inhoud A. Algemeen B. Beperking C. Toepassing onrechtmatige bedingenleer Vergoeding A. Eisbaarheid B. Gelijk recht C. Collectieve tariefregelingen en het recht op vrije onderhandeling D. Basishonorarium a. Algemeen b. Berekening Per vacatie Een forfait Speciaal honorarium Informatie notaris Collectieve schuldenregeling Paraprocessuele invordering Opvolging collega Occult honorarium Gedane kosten Voorgeschoten kosten Geïmmobiliseerd kapitaal Btw Hoofdstuk 12. Vereffening Hoofdstuk 13. Aanrekening Hoofdstuk 14. Aanrekening kosten en erelonen wegens in de Wet van 2 juni 2010 opgelegde verplichtingen DEEL VII. AANVANG AMBTSBEDIENING Hoofdstuk 1. Bekendmaking aanstelling of benoeming Algemeen Inhoud akte van benoeming Initiatief aanplakking Vorm aanplakking Plaats aanplakking Hoofdstuk 2. Betekening benoeming door de vrederechter Hoofdstuk 3. Gevolgen bekendmaking benoeming

5 Hoofdstuk 4. Bekendmaking benoeming en aanvraag inschrijving syndicus in de Kruispuntbank van Ondernemingen naar komend recht Hoofdstuk 5. Aanleg basisdossier bij de aanvang van de ambtsbediening Eerste syndicus a. Register van eigenaars en gebruikers b. Geheel zakenrechtelijk statuut c. Bouwplannen d. Technische dossiers e. Eerste collectieve verzekeringspolis f. Overeenkomsten g. Exploitatierekening h. Postinterventiedossier Opvolgende syndicus A. Basisdossier a. Register van eigenaars en gebruikers b. Geheel zakenrechtelijk statuut c. Bouwplannen d. Technische dossiers e. Collectieve verzekeringspolis f. Overeenkomsten g. Postinterventiedossier h. Rechtsgedingen B. Bijzondere documenten DEEL VIII. BEVOEGDHEDEN AFDELING I. INLEIDING AFDELING II. IMPERATIEVE BEVOEGDHEDEN ONDERAFDELING I. DE JAARVERGADERING HOUDEN TIJDENS DE IN HET REGLEMENT VAN MEDE-EIGENDOM VASTGELEGDE PERIODE 220 Hoofdstuk 1. Situering Hoofdstuk 2. Tijdstip jaarvergadering Hoofdstuk 3. Hoedanigheid tot convoceren Hoofdstuk 4. Materiële voorbereiding algemene vergadering Hoofdstuk 5. Plaats algemene vergadering Hoofdstuk 6. Dag en uur algemene vergadering Hoofdstuk 7. Vrije termijn tussen convocatie en dag algemene vergadering Hoofdstuk 8. Dagorde algemene vergadering Hoofdstuk 9. Ondertekening convocatie algemene vergadering Hoofdstuk 10. Wijze van convocatie algemene vergadering Hoofdstuk 11. Adressering van de convocatie Hoofdstuk 12. Te convoceren personen Hoofdstuk 13. Kosten convocatie Hoofdstuk 14. Taalgebruik convocatie Onderafdeling II. DE ALGEMENE VERGADERING ORGANISEREN Hoofdstuk 1. Situering Hoofdstuk 2. Presentielijst ter ondertekening voorleggen Hoofdstuk 3. Een nieuwe vergadering uitschrijven na een onvoltallige algemene vergadering Hoofdstuk 4. Onafgewerkte dagorde geheel opnieuw behandelen Hoofdstuk 5. Verkiezing van de voorzitter van de algemene vergadering organiseren Hoofdstuk 6. Het bureau samenstellen

6 Hoofdstuk 7. Bespreking agendapunten, debat, stemming en besluitvorming ONDERAFDELING III. DE NOTULEN OPSTELLEN, INSCHRIJVEN IN HET NOTULENREGISTER EN VERZENDEN AAN DE RECHTHEBBENDEN Hoofdstuk 1. Notulen opstellen Hoofdstuk 2. De notulen op het einde van de zitting voorlezen en ondertekenen Hoofdstuk 2. Notulen corrigeren Hoofdstuk 3. Notulen bewaren Hoofdstuk 4. Notulen binnen dertig dagen aan de mede-eigenaars en andere syndici bezorgen Hoofdstuk 5. Notulen aan de bewoners-niet-eigenaars bezorgen Hoofdstuk 6. Bekrachtiging notulen op de volgende algemene vergadering Hoofdstuk 7. Logboek van notulen van de algemene vergaderingen aanleggen ONDERAFDELING IV. DE BESLISSINGEN VAN DE ALGEMENE VERGADERING UITVOEREN EN LATEN UITVOEREN Hoofdstuk 1. Algemeen Hoofdstuk 2. Uitvoeren of laten uitvoeren Hoofdstuk 3. Werken uitvoeren of laten uitvoeren Algemeen Rangschikking volgens de aard van de werken Herstelling Vernieuwing Rangschikking naar de besluitvorming over de werken A. Algemeen B. Bewarende werken C. Werken van gewoon onderhoud D. Herstellingswerken E. Investeringswerken F. Werken van openbare veiligheid Aanvang uitvoering werken Aanwijzing aannemer Financiering werken Kostenoverschrijding werken Administratieve vergunning werken Toegang privégedeelten voor uitvoering werken Hoofdstuk 4. Werken voor mindervaliden Inleiding Verbod op discriminatie A. Internationale verdragen B. Federale wetgeving C. Gewesten en gemeenschappen D. Het protocol betreffende het begrip redelijke aanpassingen Discriminatie, toegankelijkheid en redelijke aanpassingen Toegankelijkheid gemene delen appartementsgebouwen en bevoegdheid algemene vergadering Algemeen belang en eigenbelang Zin voor verantwoordelijkheid desalniettemin gewenst Huurder met een handicap Eigenaar met een handicap Toetsing evenredigheid van de gewenste aanpassing aan de potentieel onevenredige belasting Hoofdstuk 5. Door de rechtbank bevolen werken Hoofdstuk 6. Toezicht en oplevering werken

7 ONDERAFDELING V. HET FINANCIEEL EN BOEKHOUDKUNDIG BEHEER VOEREN Hoofdstuk 1. Situering Financieel beheer A. Situering B. Rekeningen openen op naam van de vereniging van mede-eigenaars 296 a. Inleiding b. Van kwaliteitsrekening naar residentierekening c. Afzonderlijke rekeningen verplicht te naam gesteld van de vereniging van mede-eigenaars d. Beheer rekening en handtekeningbevoegdheid e. Aantal rekeningen en keuze financiële instelling f. Formaliteiten opening rekening C. Begroting opmaken a. Begrip b. Opstelling c. Dubbele begrotingsraming d. Opname op de dagorde e. Inhoud van de begroting f. Machtiging algemene vergadering D. Inkomsten innen a. Inleiding b. Voorschotbijdragen op het werkkapitaal innen c. Bijdragen in het reservekapitaal innen d. Eisbaarheid en berekening van de mede-eigenaarsbijdragen pnummer>algemeen Eisbaarheid voorschotbijdragen Eisbaarheid bijzondere bijdragen Eisbaarheid saldibijdragen Berekening voorschotbijdragen Berekening bijzondere bijdragen Invordering saldibijdragen e. Gemeenschappelijke baten innen E. Voorschotbijdragen, bijzondere bijdragen, saldibijdragen en gemeenschappelijke baten plaatsen op de rekeningen van de vereniging van mede-eigenaars F. Uitgaven betalen Boekhouding voeren A Situering B. Boekhouding onder de wet van 30 juni 1994 (VME s) a. Wat is boekhouding? b. Boekhoudsystemen c. Wat is normalisatie en een genormaliseerd rekeningstelsel? d. Wat is het minimum algemeen rekeningenstel? e. Indeling minimum algemeen rekeningenstelsel f. Wat typeert de vereniging van mede-eigenaars in vergelijking met andere rechtspersonen? g. Wat typeert de boekhouding van de vereniging van mede-eigenaars? 315 h. In welke context werd voor de vereniging van mede-eigenaars het minimum genormaliseerd rekeningenstelsel uitgewerkt? i. Boekhouding kleine VME s

8 j. Boekhouding grote VME k. Enkele aantekeningen bij het KB van 12 juli 2012 tot vaststelling van een minimum genormaliseerd rekeningenstelsel voor verenigingen van mede-eigenaars l. Kostprijs en eventuele uitbesteding boekhouding m. Aansprakelijkheid syndicus Extern toezicht op het financieel en boekhoudkundig beheer A. Inleiding B. Toezicht door de raad van mede-eigendom a. De lange arm van de algemene vergadering b. Inhoud van de toezichthoudende taak c. Toezichteisen d. Vergaring van informatie en controlerechten e. Zesmaandelijkse rapportering f. Aansprakelijkheid leden raad van mede-eigendom C. Commissaris van de rekeningen D. Mede-eigenaars ONDERAFDELING VI. OVERGANG PRIVÉGEDEELTE OP EEN NIEUWE GERECHTIGDE BEGELEIDEN In geval van eigendomsoverdracht van een kavel: ONDERAFDELING VII. INSOLVENTIEVRAAGSTUKKEN BEHANDELEN Hoofdstuk 1. Inleiding Hoofdstuk 2. Buitengerechtelijke middelen Rappel Ingebrekestelling Opschorting leveringen van elektriciteit, gas en water Ontzegging verder gebruik bepaalde gemeenschappelijke gedeelten Gerechtelijke invordering Voorafgaande minnelijke schikking Summiere rechtspleging om betaling te bevelen Dagvaarding A. Algemeen B. Voorafgaande toelating C. Object D. Gerechtskosten E. Houding van de rechtbank F. Excepties van de mede-eigenaar-debiteur G. Kwaliteit van de debiteur H. Verjaring van de vordering Hoofdstuk 3. Bewarende en uitvoerende invorderingsmaatregelen nemen Inleiding Beslag in eigen hand Beslag onder derden op de huurprijs toekomende aan de mede-eigenaar Bewarend beslag op het privégedeelte Loonoverdracht

9 ONDERAFDELING VIII. DE VERENIGING VAN MEDE-EIGENAARS VERTEGENWOORDIGEN Hoofdstuk 1. Inleiding Hoofdstuk 2. Vertegenwoordiging vereniging van mede-eigenaars bij het beheer van gemeenschappelijke zaken Overeenkomsten Authentieke akten Bewijs hoedanigheid vertegenwoordiger Toerekening verbintenissen Aangetekende brieven Hoofdstuk 3. Vertegenwoordiging van de vereniging van mede-eigenaars in rechte De vereniging van mede-eigenaars als eiser Het monopolie van vertegenwoordiging voor de syndicus Bewijs hoedanigheid vertegenwoordiger Exclusieve vertegenwoordiging door de syndicus in functie Potentieel dubbele hoedanigheid van de syndicus in de procedure Vertegenwoordiger ad hoc in strafzaken Beperking rechtsvorderingen tot de specialiteit van de rechtspersoon Beslissing in rechte te treden Incidenten na de inleiding van het geschil Vertegenwoordiging bij administratiefrechtelijke procedures De vereniging van mede-eigenaars als verweerder: mede-eigenaars inlichten over de rechtsgang Mede-eigenaars inlichten over individuele rechtsvorderingen Sociaalrechtelijke geschillen ONDERAFDELING IX. BEWONERS-NIET-EIGENAARS INLICHTEN OVER DE GEPLANDE ALGEMENE VERGADERINGEN ONDERAFDELING X. HET VOLLEDIG DOSSIER BINNEN DERTIG DAGEN AAN DE OPVOLGER BEZORGEN ONDERAFDELING XI. EEN AANSPRAKELIJKHEIDSVERZEKERING SLUITEN ONDERAFDELING XII. HET DE MEDE-EIGENAARS MOGELIJK MAKEN INZAGE TE NEMEN VAN DE NIET-PRIVATE DOCUMENTEN VAN DE MEDE-EIGENDOM ONDERAFDELING XIII. HET POSTINTERVENTIEDOSSIER BEWAREN. 388 ONDERAFDELING XIV. BESTEKKEN OPMAKEN MET HET OOG OP MEDEDINGING ONDERAFDELING XV. AAN DE GEWONE ALGEMENE VERGADERING EEN EVALUATIERAPPORT VOORLEGGEN I.V.M. OVEREENKOMSTEN VOOR GEREGELD VERRICHTE LEVERINGEN ONDERAFDELING XVI. DE LIJST EN DE PERSOONSGEGEVENS BIJWERKEN VAN WIE GERECHTIGD IS DEEL TE NEMEN AAN DE BERAADSLAGINGEN VAN DE ALGEMENE VERGADERING ONDERAFDELING XVII. EEN AANGEPASTE VERSIE VAN DE STATUTEN AAN DE ALGEMENE VERGADERING TER GOEDKEURING VOORLEGGEN Inleiding Oude koeien en nieuwe bezems

10 A. Oude koeien B. Nieuwe bezems Concordantie als sleuteloplossing Van facultatieve naar verplichte coördinatie Van de schouder van de notaris naar de spierbundels van de syndicus 395 A. De Kamer van Volksvertegenwoordigers B. De Senaat gooit het roer om Coördinatie: het uiteindelijk resultaat van een politiek compromis Auteur van de aangepaste versie: de syndicus, niet de vereniging van mede-eigenaars Niet de nieuwe wettekst als onzijdige bijsluiter toevoegen, noch de gehele oorspronkelijke splitsingsakte verbouwen Wel de statuten uitvlooien en aanpassen Inschakeling van derden toegelaten Door de wet geviseerde akten De aandacht voornamelijk toespitsen op het reglement van medeeigendom Geen integratie van jurisprudentiële ontwikkelingen Wel inpassing mogelijk van voorgaande besluiten van de algemene vergadering Ook integratie van wetgevende en bouwkundige ontwikkelingen Gebruik van de onderhandse akte Consultatie raad van mede-eigendom aanbevolen Van voorstel naar beslissing: behandeling aangepaste versie op de algemene vergadering verplicht Recht op amendering van het voorstel Meerderheidsquorum Appel aan de rechtbank Quid met de kosten van de coördinatie? Quid met vertalingen? Openbaarmaking aangepaste versie Quid na afloop van de vervaltermijn van drie jaar? AFDELING III. DISCRETIONAIRE BEVOEGDHEDEN ONDERAFDELING I. BUITENGEWONE ALGEMENE VERGADERINGEN BIJEENROEPEN ONDERAFDELING II. ALLE BEWARENDE MAATREGELEN NEMEN EN ALLE DADEN VAN VOORLOPIG BEHEER STELLEN Hoofdstuk 1. Algemeen Hoofdstuk 2. Grensbepaling Hoofdstuk 3. Staalkaart van zelfstandige bedrijfsvoering Hoofdstuk 4. Bewarende maatregelen A. Algemeen B. Bewarende materiële handelingen C. Financiering bewarende materiële handelingen D. Bewarende juridische handelingen Hoofdstuk 5. Daden van voorlopig beheer ONDERAFDELING III. TOEZIEN OP DE NALEVING VAN DE REGLEMENTEN Hoofdstuk 1. TEGENOVER MEDE-EIGENAARS Inleiding

11 2. Belang van het onderscheid tussen reglement van mede-eigendom en van orde Wijze van controle op de naleving Courante knelpunten A. Afwijking van de bestemming van het privégedeelte B. Overmatige benutting privégedeelte C. Belemmering gemene delen D. Usurpatie gemene delen Sancties A. Waarschuwing B. Privaatrechtelijke boete C. Civielrechtelijke vordering Hoofdstuk 2. TEGENOVER HUURDERS Inleiding De van de eigenaar afgeleide rechten van de huurder Gebrek aan contractuele verhouding tussen de vereniging van medeeigenaars en de huurder Reglementaire verhouding tussen de vereniging van mede-eigenaars en de huurder Tegenwerpbaarheid statuten Tegenwerpbaarheid reglement van orde en besluiten algemene vergadering Synthese tegenwerpbaarheid aan huurders Statutaire voorschriften m.b.t. de bevoegdheid van de eigenaar tot het in huur geven van privégedeelten Statutaire voorschriften m.b.t. inhuizing Statutaire voorschriften m.b.t. het gebruik van de privégedeelten A. Bestemming B. Moraliteit C. Leeftijd Statutaire voorschriften m.b.t. voorkooprechten van de huurder Statutaire voorschriften m.b.t. overlast Handhaving Vordering VME tegen de eigenaar wegens onbevoegd verhuren Waarschuwing aan de eigenaar en aan de huurder wegens de door de huurder begane inbreuken Rechtsvordering tegen de huurder wegens schending van het medeeigendomsstatuut of wegens overlast Rechtsvordering uitgaande van de vereniging van mede-eigenaars A. Tegen de eigenaar B. Tegen de huurder C. Tegen de eigenaar en tegen de huurder Voorwerp van de rechtsvordering van de VME: ontbinding of stopzetting van de activiteit A. Ontbinding B. Stopzetting van de activiteit Rechtsvordering uitgaande van de mede-eigenaar-verhuurder tegen de huurder Rechtsvordering uitgaande van een ander mede-eigenaar tegen de huurder Rechtsvordering uitgaande van de huurder tegen de vereniging van mede-eigenaars of tegen de verhuurder A. Tegen de eigenaar-verhuurder

12 B. Tegen de vereniging van mede-eigenaars C. Tegen de eigenaar-verhuurder wegens laakbaar gedrag van andere bewoners ONDERAFDELING IV. DE ALGEMENE VERGADERING ADVISEREN M.B.T. ONDERSPLITSING Hoofdstuk 1. Inleiding Hoofdstuk 2. Splitsing in appartementseigendom Hoofdstuk 3. Accessoriteit en ondeelbaarheid gemene delen Hoofdstuk 4. Omzeiling ondeelbaarheid gemene delen onder de oude Appartementswet Hoofdstuk 5. Ondersplitsing in de vernieuwde Appartementswet formeel erkend. 453 Hoofdstuk 6. Constitutieve vereisten voor deelverenigingen van mede-eigenaars met rechtspersoonlijkheid Materieel criterium: een verantwoorde substructuur Conventioneel criterium: een corresponderende regeling in de statuten waaruit blijkt dat aan de deelvereniging een zelfstandige plaats in het beheer wordt geboden Hoofdstuk 7. Gevolgen van het vervuld zijn van de constitutieve voorwaarden Rechtspersoonlijkheid per gebouw bij een groep van gebouwen of per onderdeel bij een gebouw onder dezelfde voorwaarden als de hoofdvereniging van mede-eigenaars Lidmaatschap Hoofdstuk 8. Praktische uitwerking van de ondersplitsing: gebruik van een hoofd- en een ondersplitsingsakte Hoofdstuk 9. Inhoud hoofdsplitsingsakte principe van ondersplitsing voorwerp van de ondersplitsing aanwijzing van de kavels en de leden van de hoofdvereniging van mede-eigenaars aanwijzing van de algemene en particuliere aandelen aanwijzing van de organen van de hoofdvereniging van mede-eigenaars bevoegdheidsregels A. Deelvereniging van mede-eigenaars met rechtspersoonlijkheid: artikel 577-3, vierde lid BW B. Deelvereniging van mede-eigenaars zonder rechtspersoonlijkheid: artikel 577-7, 1, 2, g BW het stemrecht op de algemene vergadering van de hoofdvereniging van mede-eigenaars Hoofdstuk 10. Ondersplitsingsakte principe van de ondersplitsing voorwerp van de ondersplitsing aanwijzing van de kavels en de leden van de deelvereniging van medeeigenaars aanwijzing van de particulier gemeenschappelijke aandelen aanwijzing van de organen van de deelvereniging van mede-eigenaars bevoegdheid van de deelvereniging van mede-eigenaars stemrecht op de algemene vergadering van de deelvereniging van mede-eigenaars Hoofdstuk 11. Bevoegdheidsconflicten Hoofdstuk 12. Creatie en ontstaan deelvereniging van mede-eigenaars

13 1. Nieuwe splitsingen A. De statuten bevatten een regime van deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid B. De statuten bevatten een regime van deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid C. De statuten bevatten geen regime van ondersplitsing Bestaande splitsingen: doorstart of een volledig nieuw begin A. De statuten bevatten een regime van deelverenigingen van medeeigenaars a. Het stelsel conformeert met de nieuwe wettelijke bepalingen b. Het stelsel conformeert niet met de wettelijke bepalingen B. De statuten bevatten geen regime van deelverenigingen van medeeigenaars, doch de mede-eigenaars wensen dit regime in te voeren a. Deelvereniging met rechtspersoonlijkheid b. Deelvereniging van mede-eigenaars zonder rechtspersoonlijkheid 471 Hoofdstuk 13. Betwistingen m.b.t. de invoering, de wijziging of de afschaffing van de deelvereniging van mede-eigenaars ONDERAFDELING V. DE ALGEMENE VERGADERING ADVISEREN M.B.T. LASTENVERDELING BIJ ONDERSPLITSING Hoofdstuk 1. Inleiding Hoofdstuk 2. Criteria verdeling gemeenschappelijke lasten Hoofdstuk 3. Utiliteitscriterium bij ondersplitsing Hoofdstuk 4. Primaire opdeling van de algemeen en de particuliere gemeenschappelijke delen Hoofdstuk 5. Beschrijving van de algemeen en de particulier gemeenschappelijke delen in de basisakte Hoofdstuk 6. Beschrijving van de algemeen en de particulier gemeenschappelijke aandelen Hoofdstuk 7. Corresponderende opdeling van de gemeenschappelijke lasten in algemeen en particulier gemeenschappelijke lasten Hoofdstuk 8. Beschrijving criteria en berekeningswijze van de verdeling van de particulier gemeenschappelijke lasten in het reglement van mede-eigendom Hoofdstuk 9. Toebedeling particulier gemeenschappelijke lasten bij nieuwe splitsingen Hoofdstuk 10. Gemeenrechtelijk utiliteitscriterium blijft sowieso complementair. 487 Hoofdstuk 11. Invoering van het regime van particulier gemeenschappelijke lasten bij bestaande splitsingen Hoofdstuk 12. Herziening van het regime van algemeen en particulier gemeenschappelijke lasten Hoofdstuk 13. Precontractuele informatieplicht bij overdracht van een kavel Hoofdstuk 14. Besluiten ONDERAFDELING VI. ZELFINSPECTIE EN ONDERHOUDSPLANNING VAN HET APPARTEMENTSGEBOUW ORGANISEREN Hoofdstuk 1. Inleiding Hoofdstuk 2. Doorlopende bouwkundige inspectie bouwonderdelen Hoofdstuk 3. Inspectie van de lift Modernisering lift Onderhoud Hoofdstuk 4. Inspectie van de brandveiligheid Hoofdstuk 5. Inspectie van de woningkwaliteit Inleiding

14 2. Technisch verslag en strafpuntenaantal Oppervlaktenormen als typevoorbeeld Administratieve handhaving oppervlaktenormen Impact oppervlaktenormen op bestaande flatgebouwen Gevolgen inbreuken oppervlaktenormen voor de eigenaars Incorporatie gemeenschappelijke of privégedeelten als uitkomst Bijeenroeping algemene vergadering A. Incorporatie gemeenschappelijke delen B. Verbouwingen en veranderingen gemeenschappelijke delen Samenvoeging door ruil van privégedeelten Verkoop privégedeelte Redactie wijzigende splitsingsakte Gevolgen voor de huurders Gebruik renovatiehuurovereenkomst ONDERAFDELING VII. PERSONEELSBELEID VOEREN Hoofdstuk 1. Inleiding Hoofdstuk 2. Werkgever Hoofdstuk 3. Aanwerving, leiding en ontslag Hoofdstuk 4. Huisbewaarder Hoofdstuk 5. Huisbewaarder en functielogement ONDERAFDELING VIII. BIJWONEN VERGADERINGEN VAN EN SAMENWERKEN MET DE RAAD VAN MEDE-EIGENDOM AFDELING IV. ONVERENIGBAARHEDEN EN GECONDITIONEERDE BEVOEGDHEDEN Onderafdeling I. Inleiding ONDERAFDELING II. BEHOUDENS BIJZONDER MANDAAT NIET DEELNEMEN AAN DE OPLEVERING VAN DE GEMENE DELEN Hoofdstuk 1. Inleiding Hoofdstuk 2. Viervoudige oplevering Hoofdstuk 3. Wijze van oplevering Privégedeelten Gemeenschappelijke gedeelten A. Gezamenlijke eigenaars B. Invloed Appartementswetten van 8 juli 1924 en 30 juni C. Lasthebber ad hoc Hoofdstuk 4. Bouwpromotor-mede-eigenaar Hoofdstuk 5. Keuring onder voorbehoud van bekrachtiging algemene vergadering Hoofdstuk 6. Geen vermoeden oplevering gemeenschappelijke delen Hoofdstuk 7. Aanvaarding gemene delen door één enkele mede-eigenaar maakt de lente niet Hoofdstuk 8. Weigering één of meer mede-eigenaars Hoofdstuk 9. Groep van gebouwen ONDERAFDELING III. NIET ALS LASTHEBBER VAN EEN MEDE- EIGENAAR OPTREDEN OP DE ALGEMENE VERGADERING ONDERAFDELING IV. NIET PERSOONLIJK OF BIJ VOLMACHT DEELNEMEN AAN DE BERAADSLAGINGEN EN DE STEMMINGEN OVER DE OPDRACHT DIE AAN HEM WERD TOEVERTROUWD ONDERAFDELING V. BELANGENNEMING VOORAFGAAND SIGNALEREN

15 ONDERAfDELING VI. BEVOEGDHEID NIET OVERDRAGEN DAN MET TOESTEMMING VAN DE ALGEMENE VERGADERING ONDERAFDELING VII. GEEN LIDMAATSCHAP OPNEMEN IN DE RAAD VAN MEDE-EIGENDOM DEEL IX. TOEZICHT AFDELING I. INLEIDING AFDELING II. RAAD VAN MEDE-EIGENDOM Hoofdstuk 1. Inleiding Hoofdstuk 2. Facultatief versus verplicht karakter Hoofdstuk 3. Raad van Mede-eigendom in geval van ondersplitsing Hoofdstuk 4. Collegiaal orgaan Hoofdstuk 5. Instelling krachtens de wet of oprichting door de Algemene Vergadering Hoofdstuk 6. Instelling krachtens de wet: geen vrije keuze, wel inwerkingstelling door de eerste Algemene Vergadering Hoofdstuk 7. Oprichting door een beslissing van de Algemene Vergadering: ongebonden keuze Hoofdstuk 8. Hoedanigheid leden Hoofdstuk 9. Samenstelling Hoofdstuk 10. Organisatorische regels Hoofdstuk 11. Verkiezing leden Hoofdstuk 12. Toezichthoudende taak Hoofdstuk 13. Inhoud van de toezichthoudende taak Hoofdstuk 14. Toezichteisen Hoofdstuk 15. Vergaring van informatie en controlerechten Hoofdstuk 16. Samenloop controlerechten Raad van Mede-eigendom en individuele mede-eigenaars Hoofdstuk 17. Delegatie van bevoegdheden Hoofdstuk 18. Zesmaandelijkse rapportering Hoofdstuk 19. Vergoeding leden Hoofdstuk 20. Aansprakelijkheid leden Hoofdstuk 21. Besluiten AFDELING III. COMMISSARIS VAN DE REKENINGEN DEEL X. REKENING GEVEN EN KWIJTING ONTVANGEN Hoofdstuk 1. Inleiding Hoofdstuk 2. Rekenschap Algemeen Elementen van rekenschap Concrete uitvoering van rekenschap Besluit tot goedkeuring van de rekeningen Generaal onderzoek van het gevoerde beleid Hoofdstuk 3. Kwijting Algemeen Besluit tot kwijting Individuele eigenaar Derden DEEL XI. AANSPRAKELIJKHEID SYNDICUS Hoofdstuk 1. Inleiding

16 Hoofdstuk 2. Civielrechtelijke aansprakelijkheid Aansprakelijkheid tegenover de vereniging van mede-eigenaars A. Algemeen B. Fout, schade en oorzakelijk verband C. Inspanningsverbintenis D. Exoneratiebedingen E. Voorbeelden F. Uitoefening aansprakelijkheidsvordering G. Ontslag aansprakelijkheid Aansprakelijkheid tegenover mede-eigenaars A. Algemeen B. Voorbeelden C. Uitoefening aansprakelijkheidsvordering Aansprakelijkheid tegenover derden Hoofdstuk 3. Strafrechtelijke aansprakelijkheid Hoofdstuk 4. Tuchtrechtelijke aansprakelijkheid Hoofdstuk 5. Aansprakelijkheid bij dagvaarding in gedwongen tussenkomst A. Situering B. Aansprakelijkheidsgronden vereniging van mede-eigenaars voor de staat van het gebouw C. Aansprakelijkheid op grond van artikelen BW D. Aansprakelijkheid op grond van artikel 1386 BW E. Aansprakelijkheid op grond van artikel 1384, lid 1 BW F. Bewaarder van de zaak bij appartementseigendom G. Gebrek van, aan of in een gemeenschappelijk deel H. Aansprakelijkheid van de syndicus I. Gezamenlijke, ondergeschikte of uitsluitende bewaring J. Tussen beleidsbeperking en de verplichting tot het nemen van bewarende maatregelen K. Fout van het slachtoffer, medebewaarder of derde L. Besluiten DEEL XII. CONFLICTSITUATIES INZAKE BEHEER BIJ APPARTEMENTSEIGENDOM Hoofdstuk 1. CONFLICTSITUATIES MET DE SYNDICUS: VORDERING TOT VERVANGING VAN EEN SYNDICUS DOOR EEN VOORLOPIG SYNDICUS Situering Wettelijke regeling Procedure Beoordeling grieven Voorbeelden Hoofdstuk 2. CONFLICTEN TUSSEN MEDE-EIGENAARS Situering Aanverwante rechtsfiguren A. In de statuten aangestelde syndicus B. Door de algemene vergadering gekozen syndicus C. Op eenzijdig verzoek gerechtelijk aangestelde syndicus D. Door de algemene vergadering benoemde voorlopige syndicus E. Op tegensprekelijk verzoek bij rechtsmacht aangestelde voorlopig syndicus F. Bij rechtsmacht aangestelde syndicus ad hoc

17 G. Bij rechtsmacht aan de zittende syndicus toegevoegde syndicus H. Bij rechtsmacht aangestelde syndicus-bewindvoerder Zuiver pretoriaanse ontwikkeling Begrip bewind Bewind over een appartementseigendom Aanstelling Publiciteit aanstelling Bewindsmacht van de bewindvoerder Kosten bewindvoering Einde bewindvoering Rekenschap en verantwoording Einde DEEL XIII. EINDE MANDAAT