Jaar in beeld Jaarverslag 2008

Transcriptie

1 Jaar in beeld Jaar in beeld Bouw het samen met Staedion Postbus LK Den Haag - telefoon (070) info@staedion.nl

2 2008 Vereniging Staedion Koningin Julianaplein 2 Postbus LK Den Haag Telefoon (070) Fax (070) info@staedion.nl Website Jaar in beeld Bouw het samen met Staedion Ingeschreven bij de Kamer van Koophandel Haaglanden Handelsregister Instellingsnummer MVROM L1768 Nationaal Register Volkshuisvestingsinstellingen (NRV) BTW-nummer B01 Aangesloten bij: - Aedes Vereniging van Woningcorporaties - Aedex - Corpovenista - Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden - De Vernieuwde Stad - Stichting Hoogbouw - European Federation for Living Houder KWH-Huurlabel sinds 2003

3 Inhoud Deel I Verslag van 2008 Actie! Hoofdstuk 1: Onze missie en strategie. 6 Missie Strategie Marktontwikkelingen Ontwikkelingen corporatiesector Prestatieafspraken Hoofdstuk 2: Onze klanten. 12 Onze primaire doelgroepen Overleg met onze klanten Onderzoek woonfraude Onderzoek naar klantwensen KWH-Huurlabel Hoofdstuk 3: Onze woningen. 16 Opgeleverde woningen Woningen in aanbouw Haalbaarheidstudies Verkoop nieuwe woningen Verkoop bestaande woningen Verbetering Mariahoeve Vernieuwing Stationsbuurt/Oude Centrum. 19 Serviceabonnementen VvE Beheer Hoofdstuk 5: Onze maatschappelijke doelen. 30 Maatschappelijke aandeelhoudersvergadering Convenanten begeleid wonen Overige convenanten Wonen, zorg, welzijn Leefbaarheid Samenwerking met stakeholders Leefomgeving Duurzaam bouwen Hoofdstuk 6: Onze medewerkers. 36 Veranderingen in ons personeelsbestand.36 Opleiding en ontwikkeling Arbeidsvoorwaarden Sociaal plan Woondiensten Cafetaria Systeem Ziekteverzuim Klachtencommissie en vertrouwenspersonen Deel II Transparantie & governance Hoofdstuk 9: Overzicht van de organisatie. 57 Hoofdstuk 10: Bestuur en governance. 58 Samenstelling bestuur Samenstelling directie Taakinvulling Integriteit Interne risicobeheersing Planning & controlcyclus Juridische zaken Tegenstrijdig belang Samenwerkingsverbanden Hoofdstuk 11: Verslag van de Raad van Commissarissen. 61 Jaarrekening Werkwijze van de RvC Commissies Toezichtkader Verantwoording Samenstelling Raad van Commissarissen.. 65 Bezoldiging Hoofdstuk 12: Verslag van de ledenraad. 68 Taken en werkwijze van de ledenraad Leden Samenstelling ledenraad Bijeenkomsten Relatie met bestuur en Raad van Commissarissen Hoofdstuk 13: Onze verbindingen. 71 Holdingstructuur Toelichting activiteiten deelnemingen Deel III Jaarrekeningen Hoofdstuk 14: Verklaring van het bestuur. 96 Hoofdstuk 15: Verklaring van de Raad van Commissarissen. 96 Hoofdstuk 16: Rapport van feitelijke bevindingen inzake het volkshuisvestingsverslag.97 Opdracht Aard en reikwijdte van de verrichte werkzaamheden Verrichte werkzaamheden Feitelijke bevindingen Hoofdstuk 17: Kengetallen Herstructurering algemeen Herstructurering Den Haag Zuidwest Herstructurering Transvaal Bedrijfsonroerendgoed Hoofdstuk 4: Onze diensten. 24 Nieuwe huurcontracten Beëindigde huurcontracten Huurderving Leegstand in dagen Huurachterstand zittende huurders Vooruitbetaalde huur Huurachterstand vertrokken bewoners Ontruimingen Huurtoeslag Servicekosten Househopping Onderhoud Woondiensten Ondernemingsraad (OR) Hoofdstuk 7: Ons imago. 39 Building Business Reputatie Monitor Communicatie Sponsoring Hoofdstuk 8: Onze financiën. 41 Jaarresultaat Resultaat versus verwachting Fiscale regelgeving Vennootschapsbelasting Omzetbelasting Treasury Financiële instrumenten Leningen WSW Financiële continuïteit Solvabiliteit Samenwerkingsverbanden Jaarrekening Geconsolideerde balans per 31 december Geconsolideerde winst- en verliesrekening over Kasstroomoverzicht Toelichting op balans en winst- en verliesrekening Toelichting op de balansposten Toelichting op de posten in de winst- en verliesrekening Enkelvoudige balans per 31 december Enkelvoudige winst- en verliesrekening over Toelichting op de enkelvoudige balans en winst- en verliesrekening Overige gegevens Accountantsverklaring Colofon

4 I Deel I - Verslag van 2008 Actie! Wie Staedion het afgelopen jaar heeft gevolgd, heeft ontzettend veel zien gebeuren. We bouwden in 2008 meer woningen dan ooit tevoren. We investeerden miljoenen in leefbaarheid en duurzaamheid. En we werkten hard aan onze eigen organisatie, waarin onze klanten centraal staan. Een jaar vol actie dus, dat we in dit jaarverslag voor u in beeld brengen. wijkeconomie en sport. Bijvoorbeeld door met onderwijsinstellingen in Transvaal te spreken over het oprichten van brede buurtscholen. Of door de monumentale Oliemolen in Delft om te bouwen tot een woonvoorziening voor volwassenen met een verstandelijke beperking. Ook niet onvermeld mag blijven dat het ons in 2008 gelukt is om de sportfaciliteiten in Den Haag verder te versterken: na het DUNO-sportcomplex in 2007 viel eind 2008 het besluit om een tijdelijke turnhal te bouwen, die dienst doet tot minimaal 2012, als in het Zuiderpark een nieuw sportcomplex verrijst. U leest het jaarverslag van Staedion, maar de regie was mede in handen van bewoners, maatschappelijke organisaties, ontwikkelaars, ondernemers en niet te vergeten de gemeente Den Haag. Zij verdienen de credits van dit jaarverslag net zo hard als wij. Veel nieuwe woningen We hebben in 2008 veel bereikt op het terrein van onze drie strategische doelen, waarvan ik groei als eerste noem. Vooral in de Vinex-wijk Wateringse Veld hebben we veel nieuwe woningen opgeleverd. Tegelijkertijd hebben we geïnvesteerd in bestaand vastgoed, zoals twee KPN-panden in Den Haag die aantrekkelijke ontwikkelingsmogelijkheden bieden. Daarnaast hebben we ons in 2008 gericht op gebieden buiten Den Haag en grondposities verworven in onder andere Delft, Gouda en Naaldwijk. Samenwerkingsverbanden 2008 was ook het jaar van de krachtwijken. In Zuidwest en Transvaal, waar we flinke stappen hebben gemaakt in onze herstructurering, kregen we 17 krachtwijk-businesscases, waarmee we aan de slag gaan. Tegelijkertijd zijn we ons eigen programma blijven volgen om te investeren in wonen, zorg, welzijn, onderwijs, Nieuw primair systeem Tot slot is er in 2008 veel gebeurd in ons eigen bedrijf. Naast de succesvolle ingebruikname van ons nieuwe primaire systeem Empire hebben we de eerste aanzet gegeven tot een nieuwe klantorganisatie, waarin het draait om geïntegreerde dienstverlening. We stappen geleidelijk af van verschillende loketten voor verhuur, technische service en sociaal beheer; in plaats daarvan hebben klanten in hun woongebied straks één centraal aanspreekpunt. Ook het strategische portefeuillemanagement mag niet ongenoemd blijven; we gaan onze aanen verkopen nog beter in samenhang brengen. Volgend jaar Het is verleidelijk om alvast een blik vooruit te werpen naar De conjunctuurontwikkeling zal ons naar verwachting dwingen om nauwkeurige afwegingen te maken, maar we willen ons niet laten hinderen in onze ambities. Veel van onze aandacht zal weer uitgaan naar de stedelijke herstructurering van de Haagse wijken Transvaal en Zuidwest, maar we zullen andere wijken daarbij niet uit het oog verliezen en met onze partners blijven investeren in zorg, onderwijs, welzijn, wijkeconomie en sport. Namens alle medewerkers van Staedion, 4 Staedion Willem Krzeszewski Arie Brussaard Willem Krzeszewski algemeen directeur

5 1Onze missie en strategie Wij richten ons op mensen met een laag of middeninkomen, kwetsbare groepen, starters en senioren. Deze doelgroepen bieden we een wooncarrière op maat aan. In 2008 hebben we ons ondernemingsplan uitgewerkt, waarin onze strategische speerpunten terugkeren: verbreding van maatschappelijke taken, groei en efficiënt en slagvaardig werken. Missie Staedion biedt als woningcorporatie mensen met een laag of middeninkomen, kwetsbare groepen, starters en senioren een wooncarrière op maat aan: bestaande én nieuwe huur- en koopwoningen voor elke fase van het leven, tegen een passende prijs, in en aan de rand van de regio s Haaglanden, Rijnstreek en Holland-Rijnland. Bouw het samen in Transvaal Panelen beschilderen Kinderen uit de buurt Feestelijke middag Staedion bevordert de kwaliteit van wonen. We zijn betrouwbaar, vernieuwend, oplossingsgericht, maatschappelijk betrokken, milieubewust en ondernemend. We investeren onze winst in betaalbare nieuwe woningen en een goede leefomgeving. We hechten veel waarde aan een goede dienstverlening voor onze klanten en bieden een keuze uit verschillende producten en diensten om het wonen nog aangenamer te maken. Staedion verwacht van haar medewerkers ambitie, oplossingsgerichtheid, ondernemerslust, deskundigheid en betrokkenheid om klanten en stakeholders nog beter te bedienen. Bij ons geldt: afspraak is afspraak. We bieden onze medewerkers een dynamische werkomgeving waar medewerkers zelf verantwoordelijk zijn en zich verder kunnen ontwikkelen. Strategie In 2008 hebben we ons ondernemingsplan vastgesteld. Hierin staan drie thema s centraal om onze klant nog beter te kunnen bedienen: verbreding van maatschappelijke taken groei efficiënt en slagvaardig werken. 6 Verbreding van maatschappelijke taken Staedion is een marktorganisatie met een maatschappelijke taak. Onze primaire taak is en blijft het voorzien in de woonbehoefte van mensen die hierin niet zelfstandig kunnen voorzien. Daarom bieden wij woningen aan voor een huur die onder de marktwaarde ligt. Maar de samenleving dicht corporaties terecht een bredere maatschappelijke verantwoordelijkheid toe. Wij onderkennen en nemen die verantwoordelijkheid. Kwaliteit van wonen wordt niet alleen bepaald door de woning, maar ook door de leefomgeving (schoon, heel en veilig), de sociale stabiliteit in een wijk, de wijkeconomie en de mogelijkheid voor mensen om hogerop te komen. Daarom investeren we ook in projecten op het gebied van leefbaarheid en duurzaamheid. We investeren in maatschappelijk vastgoed op het gebied van zorg, welzijn, onderwijs en sport. En we investeren in commercieel vastgoed waar dat de wijkeconomie kan stimuleren.

6 Groei Onze groeiambitie heeft geleid tot een steviger positie van Staedion buiten Den Haag. De kredietcrisis en overheidsingrepen (zoals de vennootschapsbelastingplicht en de krachtwijkenaanpak) zetten onze ambitie om woningen per jaar te bouwen wel onder druk. Om te kunnen blijven groeien, moeten we ook kijken naar andere vormen van groei, zoals fusie, samenwerking en de verwerving van bestaand vastgoed. Zo hebben we in 2008 de NV Stedelijk Belang gekocht van de gemeente Den Haag. De overgenomen panden bevinden zich voornamelijk in de Stationsbuurt en het Oude Centrum. Koopmarkt Doordat de kredietcrisis zich pas eind 2008 in volle hevigheid aandiende, is het effect op de jaarresultaten beperkt zichtbaar. Een forse daling van het consumentenvertrouwen leidde ertoe dat de koopbereidheid aan het eind van het jaar daalde tot een dieptepunt. Als gevolg daarvan was het aantal verkochte huizen in Den Haag ongeveer 14% lager dan in Over het gehele jaar zijn de prijzen per vierkante meter in Den Haag nog steeds licht gestegen: appartementen met 2%, eengezinswoningen met 3,9%. In geheel Zuid-Holland is zowel voor eengezins- als meergezinswoningen de gemiddelde verkoopprijs het laatste anderhalf jaar nauwelijks veranderd. Efficiënt en slagvaardig werken Om ons beter te kunnen richten op onze klanten, hebben we in 2008 een klantbedieningsconcept ingevuld. Het nog beter bedienen van onze klanten vraagt om een gebiedsgerichte manier van werken. Dat hebben we vertaald naar onder andere integrale gebiedsteams, een herindeling van de rayons en een verdere professionalisering door centralisatie van ondersteunende activiteiten. In 2009 gaan we onze nieuwe klantorganisatie inrichten. In 2008 zijn we na een zorgvuldige voorbereiding overgestapt op Empire, ons nieuwe primaire informatiesysteem. Empire is een modern systeem dat informatie uit verschillende onderdelen van onze organisatie integreert. Dat heeft als voordeel dat gegevens maar op één plek vastgelegd hoeven te worden en dat informatie voor alle gebruikers beter toegankelijk is. De efficiencyslag die we maken, past volledig bij de huidige ontwikkelingen. De economische crisis, de integrale vennootschapsbelastingplicht en de maximering van de huurprijs noodzaken ons om in de toekomst nog meer nadruk te leggen op efficiënt en slagvaardig werken. In wijken waarin wij actief zijn, ontwikkelt de koopmarkt zich op verschillende manieren. Zo ligt de koopprijsontwikkeling in de herstructureringsgebieden en krachtwijken een paar procenten hoger dan het Haagse gemiddelde; een indicatie dat de inspanningen die corporaties daar leveren, ook daadwerkelijk resultaat teweeg brengen. Door de economische crisis zal de vraag naar koopwoningen zich niet snel herstellen tot het oude niveau. Het ligt dan ook voor de hand dat de crisis zijn effect zal hebben op de prijsontwikkeling en afzetbaarheid van de koopvoorraad, zeker in combinatie met een toename van het koopaanbod door het grote aantal opleveringen in de nieuwbouw als gevolg van productieafspraken met de gemeente Den Haag. Ontwikkelingen corporatiesector In 2008 is volop discussie gevoerd over een modernere en toekomstbestendige rolverdeling tussen overheid en woningcorporaties. Ook Staedion heeft aan die discussie een bijdrage geleverd, als lid van de werkgroep ordening van De Vernieuwde Stad. De stuurgroep Meijerink heeft over dit onderwerp eind 2008 een advies ingediend bij de minister van Wonen, Wijken en Integratie en de voorzitter van Aedes, de vereniging van woningcorporaties. Het kabinet neemt in 2009 een standpunt in over dit advies. 8 Marktontwikkelingen In 2008 is de vraag naar sociale huurwoningen onverminderd hoog gebleven. In dit deel van de woningmarkt is nog steeds sprake van krapte. Belangrijke oorzaken daarvan zijn: de prijzen voor starters op de koopmarkt zijn relatief hoog de groei van de voorraad is relatief klein als gevolg van de onttrekking van (vooral goedkope) woningen in de herstructureringsgebieden de omvang van de doelgroep (lage inkomens) neemt niet af. Daarnaast heeft huren ten opzichte van kopen sterk aan populariteit gewonnen door de relatief lage huurstijgingen van de laatste jaren (1,1% en 1,6%) en de wereldwijde crisis. In onzekere tijden is huren voor velen een veilig alternatief, ook voor potentiële kopers. Dit heeft ook een positief effect op de verhuurbaarheid van woningen in het middeldure huursegment, waar wij ons ook in begeven. Door de sterke groei in het aanbod van middeldure huurwoningen zal dit effect echter snel wegebben. De Vernieuwde Stad Grootstedelijke problemen zijn per definitie regio-overschrijdend en dat vraagt om bundeling van krachten op landelijk niveau. Daarom is Staedion lid van De Vernieuwde Stad, een samenwerkingsverband van 22 grootstedelijke corporaties. De Vernieuwde Stad speelt een belangrijke rol in de belangenbehartiging van corporaties bij een aantal actuele thema s, zoals stedelijke vernieuwing, de rolverdeling tussen de corporatiesector en de overheid, prijsbeleid, grondzaken, fiscalisering, de kredietcrisis en werkgeverszaken. Krachtwijken De wijkenaanpak is één van de speerpunten van het huidige kabinet, dat in krachtwijken selecteerde. Daarvan liggen er 4 in Den Haag: Schilderswijk, Stationsbuurt, Transvaal en Zuidwest. De wijkactieplannen uit 2007 zijn in 2008 nader uitgewerkt en vastgesteld in de Raamovereenkomst Investeringsprogramma Krachtwijken Den Haag. De gemeente en de Haagse corporaties investeren in 10 jaar samen 2,7 miljard. De corporaties investeren naar schatting 301 miljoen onrendabel. Staedion neemt daarvan 134 miljoen voor haar rekening. 9 De wijkenaanpak is een goed voorbeeld van maatschappelijke verbreding: er wordt niet alleen geïnvesteerd in vastgoed, maar ook in leefbaarheid en wijkeconomie. In 17 business-

7 cases zijn de projecten beschreven die in de periode door ons zullen worden uitgevoerd. Samen vormen zij een enorme opgave. In 2009 maken we voor de meeste businesscases een plan van aanpak en moeten de eerste resultaten zichtbaar worden. De financiering van de wijkenaanpak is complex en niet zekergesteld voor de gehele looptijd. Zo is nog niet bekend welk bedrag Staedion jaarlijks aan projectsteun (de Vogelaar-heffing ) zal ontvangen. Ook is er onzekerheid over de hoogte van de geldstromen vanuit het Rijk, zoals het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV), de Brede doeluitkering verkeer en vervoer (BDU) en overige subsidies. Wel is zeker dat Staedion door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) is vrijgesteld van het afdragen van heffing. Deze onzekerheid is overigens geen reden om niet te investeren in onze krachtwijken. We spannen ons maximaal in om de plannen werkelijkheid te maken. Een overzicht van de kosten is op dit moment niet beschikbaar. De concrete toerekening hiervan moet nog plaatsvinden. Naast deze nieuwbouwprojecten hebben wij in 2008 ook projecten voor ingrijpende woningverbetering voorbereid en gestart. Volgens planning leveren wij voor ingrijpende woningverbeteringen op. Met deze projecten, die voor de helft meetellen voor de totale nieuwbouwproductie en volledig voor de productieopgave sociale woningen in bestaand stedelijk gebied, is in 2008 een solide basis gelegd voor het nakomen van onze productieafspraken. Prognose productie tot en met 2009 inclusief woningverbeteringen Totaal Sociaal Vrije sector Sociaal binnen stedelijk Zekere oplevering voor Ingrijpende woningverbetering * Totaal * Productieafspraken Saldo (bonus) * Het aantal ingrijpende verbeteringen aan sociale woningen binnen stedelijk gebied telt voor 50% mee in het totaal. Prestatieafspraken De Haagse prestatieafspraken voor de periode bestaan uit productieafspraken, afspraken over woonruimteverdeling en afspraken over leefbaarheid en veiligheid. Eind 2008 zijn de prestatieafspraken geëvalueerd, met als voornaamste doel om aanbevelingen te formuleren voor de nieuwe prestatieafspraken die in 2009 gemaakt worden. Uit de evaluatie is gebleken dat we veruit de meeste afspraken halen. De belangrijkste aanbevelingen hebben betrekking op tussentijdse evaluaties, de mogelijkheid om bij te sturen en het inbouwen van meer wederzijdse prikkels. In de prestatieafspraken is een hoofdstuk opgenomen over woonruimteverdeling, leefbaarheid en veiligheid. De resultaten die we op dit gebied in 2008 hebben bereikt, beschrijven we in hoofdstuk 2 en 5. Productieafspraken Onze productieafspraken met de gemeente Den Haag houden in dat we in de periode nieuwbouwwoningen opleveren, waarvan 960 sociale woningen in bestaand stedelijk gebied. Het jaar 2008 stond vooral in het teken van de monitoring van lopende projecten die in 2009 en 2010 worden opgeleverd. Vanaf 2006 tot en met 2008 hebben we in totaal meer dan woningen opgeleverd en ongeveer woningen in aanbouw genomen, waarvan we er naar schatting in 2009 opleveren. 10 Productiecijfers tot en met Totaal Sociaal Vrije sector Sociaal binnen stedelijk Opgeleverd (exclusief ingrijpende woningverbetering) In aanbouw Met vergunning Bouwvergunning aangevraagd Inschatting oplevering in De buurt De Landen in Mariahoeve deed mee aan een proef met een burenhulpcentrale.

8 2 Onze klanten In 2008 hebben we ruim voldaan aan onze opdracht om minstens 70% van onze woningen te verhuren aan onze primaire doelgroepen. Daarnaast stond het jaar in het teken van een nieuwe Overlegwet, vermoedens van woonfraude en een onderzoek naar de beste manier om in te gaan op de veranderende behoeften en wensen van onze klanten. Onze primaire doelgroepen In de regio Haaglanden zijn prestatieafspraken gemaakt tussen de Sociale Verhuurders Haaglanden (het samenwerkingsverband van de sociale verhuurders in de regio Haaglanden) en het Stadsgewest Haaglanden. Een van de belangrijkste afspraken is dat corporaties minimaal 70% van de vrijgekomen woningen toewijzen aan de BBSH-doelgroepen (Besluit Beheer Sociale Huursector), zoals gedefinieerd door het ministerie van VROM: Kortingsgrens Tot aftoppingsgrens Boven aftoppingsgrens Totaal Doelgroep (74,3%) Niet-doelgroep (25,26%) Totaal (100%) Verhuringen aan specifieke doelgroepen In 2008 hebben we in totaal 395 woningen verhuurd aan specifieke doelgroepen: 271 studentenwoningen 117 aanleunwoningen 7 woningen voor groepswonen of woongroepen door ouderen. Naast de aanleunwoningen die wij zelf verhuren, zijn er ook enkele complexen met aanleunwoningen die collectief van ons worden gehuurd. Nieuwe verhuringen in deze complexen zijn niet in het overzicht opgenomen. Samenstelling huishouden Inkomensgrenzen in 2008 (in ) Eenpersoonshuishoudens (65-) Meerpersoonshuishoudens (65-) Eenpersoonshuishoudens (65+) Meerpersoonshuishoudens (65+) Overleg met onze klanten Sinds 2007 heeft Staedion geen centrale huurdersvereniging meer. In plaats daarvan hebben we voor elk van de vier rayons een Adviesforum opgericht, dat bestaat uit maximaal 10 tot 12 leden. Na een aanvankelijke zoektocht naar hun rol en werkwijze zijn de Adviesforums in 2008 goed op stoom gekomen. Zij hebben ons voorzien van vele adviezen over onder andere leefbaarheid, dienstverlening en woonruimteverdeling. 12 Huurgrenzen Het ministerie van VROM hanteerde in 2008 de volgende huurgrenzen voor het toekennen van huurtoeslag: Huurgrenzen (ine ) t/m t/m Kwaliteitskortingsgrens 343,49 348,99 Aftoppingsgrens 1-2 personen 491,64 499,51 Aftoppingsgrens 3 of meer personen 526,89 535,33 Huurprijsgrens 621,78 631,73 Toelichting: De kwaliteitskortings(jongeren)grens: boven deze huurgrens is voor jongeren onder de 23 jaar geen huurtoeslag mogelijk. Aftoppingsgrenzen: boven de genoemde aftoppingsgrenzen is in principe geen huurtoeslag mogelijk tenzij men behoort tot een specifieke doelgroep zoals: grote gezinnen (6 of meer personen), gehandicapten in aangepaste woningen (MIVA-woningen), 55-plussers in GDO-complexen (Groepswonen Door Ouderen), ouderen in aanleunwoningen en 65-plussers in specifieke ouderenwoningen. Maximale (vrije sector) huurgrens: boven deze huurgrens is geen huurtoeslag mogelijk. Sinds 1 januari 2009 is een nieuwe Overlegwet (wet op het overleg huurders verhuurder) van kracht. Wij kiezen ervoor om de bewonerscommissies, die de bewoners van onze complexen vertegenwoordigen, een belangrijke rol te geven in het adviesrecht over de onderwerpen die in de wet zijn genoemd, zoals het renoveren of verkopen van woningen, het beleid rond leefbaarheid en de herstructurering van buurten en wijken. Wij informeren de bewonerscommissies voortaan tweemaal per jaar via een nieuwsbrief over ons voorgenomen beleid voor deze onderwerpen. Daarnaast krijgt het voorjaarsoverleg met de bewonerscommissies een ander karakter: naast complexaangelegenheden zullen ook adviesonderwerpen op de agenda staan. In het najaar van 2008 hebben we deze plannen besproken met alle Adviesforums en bewonerscommissies tijdens een druk bezochte bijeenkomst. Onze medewerkers die met de bewonerscommissies overleggen, worden begin 2009 op deze nieuwe werkwijze voorbereid. Onderzoek woonfraude Vermoedens over wachtlijstfraude trokken in 2008 de aandacht van media en politiek. Tegen betaling zou het mogelijk zijn versneld aan een sociale huurwoning te komen. De Haagse corporaties hebben hun procedures doorgelicht en honderden dossiers onderzocht. Daarbij zijn geen onrechtmatigheden geconstateerd. Bij Staedion berust de autorisatie om inschrijfgegevens aan te passen bij twee medewerkers. Alle autorisaties zijn gecontroleerd en akkoord bevonden. Hoewel er geen onrechtmatigheden zijn geconstateerd, zijn er wel zwakke plekken in het systeem naar boven gekomen. Met name de controle van gegevens bij lokaal maatwerk is daarom aangescherpt. Daarbij gaat het om de juistheid van de gegevens die kandidaat-huurders aanleveren. 13 Verhuringen aan primaire doelgroepen Wij hebben in 2008 in ruime mate voldaan aan onze taakstelling door meer dan 70% van de vrijgekomen woningen te verhuren aan onze primaire doelgroepen: Onderzoek naar klantwensen Begin 2008 hebben we samen met trendbureau Signs of the Time een onderzoek uitgevoerd, waarin we met de leden van de Adviesforums huidige en toekomstige klantwensen hebben benoemd. De centrale vraag van het onderzoek was: hoe kunnen we het beste ingaan op veranderingen in de samenleving en de behoeften en wensen van onze klanten? Als we erin

9 slagen om onze dagelijkse prestaties en klantcontactmomenten te verbeteren, kunnen we onze klanten meer ontstressen. De onderzoekers gaven als aanbeveling mee om een duidelijke keuze te maken in de producten en diensten die we wel of niet aanbieden. Klanten gaven aan dat ze meer met ons willen meedenken over hoe zij wonen en meer willen participeren in de wijkinrichting. Ook willen zij meer gemak ervaren van online dienstverlening, bijvoorbeeld door reparatieverzoeken via internet in te dienen en te volgen. Deze uitkomsten hebben ons gesterkt in ons voornemen om in ons organisatieontwikkeltraject de klant centraal te stellen. KWH-Huurlabel Staedion was in 2008 aangesloten bij KWH, het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector. Jaarlijks meet KWH 5 onderdelen van het KWH-Huurlabel; KWH bepaalt welke onderdelen en wanneer. In 2008 zijn de resultaten bekend gemaakt van de meting telefonische bereikbaarheid, klachten afhandelen, woning onderhouden, woning veranderen en woning verlaten. Opnieuw hebben we het KWH-label behaald. Renovatie met behoud van karakter Esmoreitplein Nieuwe Stad Wijkverbetering Winnaar Prijs Beëindiging contract KWH We hebben besloten om het contract met KWH per 1 januari 2009 te beëindigen. Binnen Staedion vinden naast de KWH-metingen veel andere onderzoeken plaats die deels overlappen. De KWH-meting is niet op maat en geeft te weinig inzicht op de gebieden waar wij juist behoefte aan hebben. Bovendien wordt het KWH-label nauwelijks herkend door relaties buiten de corporatiesector of onze klanten. Helaas is KWH niet in de gelegenheid om iets aan deze nadelen te doen. Daarom voeren we in 2009 een nieuwe meetmethodiek in, die inspeelt op de wensen van onze organisatie, maatwerk levert, efficiency en effectiviteit biedt en kostenbesparend is. Met de uitkomsten en aanbevelingen uit de onderzoeken willen we projecten opzetten waarmee we onze klantgerichtheid nog verder kunnen verbeteren. 14 Bewoners van het Esmoreitplein wilden het geld van de Nieuwe Stad Prijs onder andere besteden aan een hinkelbaan.

10 3 Onze woningen Onze productie komt op stoom: we hebben nog nooit eerder zo veel woningen gebouwd als in 2008, ondanks enkele vertragingen. Als gevolg van de economische teruggang bleef de verkoop van woningen achter bij onze verwachtingen. De herstructurering in de wijken Den Haag Zuidwest en Transvaal ging in volle gang verder. Opgeleverde woningen In 2008 hebben we 563 woningen opgeleverd, waarvan 466 huurwoningen en 97 koopwoningen. Dat is een derde meer dan in 2007 en het hoogste aantal uit onze bestaansgeschiedenis. Als gevolg van vertragingen in Stadspark Overvoorde (wijziging in de bouwmethode) en Nieuwe Vaart (problemen met energieleverancier Eneco) leverden we ongeveer 100 woningen minder op dan verwacht. Project Huur Koop Totaal kundig plan hebben we ook de sociale structuur in de buurt veel aandacht gegeven. We hebben aspirant-huurders duidelijk gemaakt dat wonen in Het Vijfde Kwartier een actieve, sociale bijdrage vraagt. Wonen in Het Vijfde Kwartier is geen onderdompeling in anonimiteit, maar een bewuste keuze voor samenleven in een prettige omgeving. Hoornseweg Aan de Hoornseweg in Delft leverde Staedion in 2008, 23 huurwoningen op voor de vrije sector. De woningen liggen in de wijk Hoornse Zoom, waar we al ruim 150 woningen hebben opgeleverd. Oliemolen Een bijzonder project dat we in 2008 opleverden: de Oliemolen in de Delftse wijk Hoornse Zoom. De voormalige molen, een gemeentelijk monument, is op een prachtige wijze gerestaureerd tot 4 huurwoningen in de vrije sector en een Thomashuis, dat zorg en huisvesting biedt aan 8 bewoners met een verstandelijke beperking. Zij worden begeleid door een ondernemersechtpaar dat zelf ook in de molen woont. Boekhorststraat 5 5 Buitenom Nieuwe Vaart Het Vijfde Kwartier Loosduinse Hoofdstraat In het oude centrum van het stadsdeel Loosduinen hebben we 19 nieuwbouwappartementen aangekocht. Het complex grenst aan bestaand bezit en vormt daarop een mooie aanvulling. Hoornseweg Oliemolen Loosduinse Hoofdstraat Wesselstraat Wesselstraat In de Wesselstraat (project Zuidkaap) hebben we in 2008 de laatste 10 van in totaal 188 woningen gebouwd, het laatste deel van het tweede herstructureringsproject in Transvaal. Totaal In 2008 zijn 149 woningen financieel afgewikkeld, waarvan 133 huurwoningen en 16 koopwoningen. Ten behoeve van de wijkontwikkeling worden incidenteel ook duurdere woningen, met stichtingskosten van boven de ,-, gebouwd. Boekhorststraat In de Boekhorststraat hebben we 5 woningen/winkels gerestaureerd. Dit project is onderdeel van de revitalisering van deze winkelstraat in de Haagse binnenstad. Buitenom De eerste fase van dit project van in totaal 16 woningen in het centrum van Den Haag is in 2008 opgeleverd. In dit project werken we samen met de ontwikkelende aannemer Panagro. Woningen in aanbouw Op 31 december 2008 waren woningen in aanbouw (669 huur en 503 koop). De oplevering van deze woningen vindt plaats in 2009 en Op 72 huurappartementen in Delft na bevinden de betreffende projecten zich allemaal in Den Haag, deels in een van de binnenstedelijke herstructureringsgebieden, deels in de Vinex-wijk Wateringse Veld. Enkele bouwprojecten waarmee we in 2008 wilden beginnen, hebben vertraging opgelopen. Terwijl de bouwkosten al jaren achtereen sterk oplopen, werden de economische vooruitzichten en dus de verwachte opbrengsten in de loop van 2008 steeds minder rooskleurig. Daarom hebben we enkele projecten in heroverweging genomen. Project Huur Koop Totaal Stadspark Overvoorde Nieuwe Vaart Nieuwe Vaart is na het vorig jaar opgeleverde project Hunzehof het tweede grote herstructureringsproject in de wijk Morgenstond. Het project omvat 43 huurappartementen, 5 huurwoningen, 76 koopappartementen en 46 grondgebonden koopwoningen. De resterende 51 woningen worden in 2009 opgeleverd. Nieuwe Vaart Reypoort Kempstraat Johannesburgstraat Beresteinlaan Laan van Wateringse Veld Het Vijfde Kwartier In Het Vijfde Kwartier, een groot deelplan in de Vinex-wijk Wateringse Veld, bouwen we in totaal 615 huurwoningen. In 2008 zijn er 358 grondgebonden woningen opgeleverd. De 237 appartementen en de laatste 20 grondgebonden woningen volgen in Uniek aan Het Vijfde Kwartier is het sociale aspect. Geïnspireerd door de hofstructuur van het stedenbouw- Schoemakerstraat (Delft) Europaschool Hof Berestein Woerdblok fase Totaal

11 Haalbaarheidstudies In 2008 hebben we een groot aantal haalbaarheidstudies verricht ten behoeve van de verwerving van nieuwe locaties. We hebben grondposities ingenomen voor de bouw van in totaal woningen. Verkoop nieuwe woningen In 2008 werden 217 nieuwbouwwoningen verkocht en overgedragen aan de nieuwe eigenaar. Dat aantal bleef achter bij onze verwachtingen. In 2007 werd al duidelijk dat de balans tussen vraag en aanbod in Den Haag Zuidwest ongunstig is. De economische teruggang in de tweede helft van 2008 zorgde voor een verdere verslechtering van de verkoopmogelijkheden. Aan het eind van 2008 stonden ook andere verkoopprojecten onder druk. Dat zal in 2009 leiden tot verminderde verkoopresultaten. In enkele gevallen zullen woningen mogelijk uit de verkoop worden genomen en tijdelijk worden verhuurd. Verkoop bestaande woningen In 36 complexen verkopen we bestaande huurwoningen: zodra huurders een van deze woningen verlaten, worden de woningen niet meer verhuurd maar verkocht. In totaal gaat het om huurwoningen. In 2008 hebben we 160 bestaande huurwoningen verkocht en overgedragen aan de nieuwe eigenaar. De gemiddelde verkooptijd bedroeg 143 dagen, de gemiddelde verkoopprijs was Aan het eind van het boekjaar stonden nog 57 leegstaande bestaande huurwoningen in verkoop. Verbetering Mariahoeve 2008 was een bijzonder jaar voor Mariahoeve: de wijk bestond 50 jaar. Dit jubileum is uitgebreid gevierd met een meerdaags festival en de uitgave van een boek. Daarnaast stond 2008 vooral in het teken van de uitvoering van het convenant dat we met de gemeente Den Haag, Vestia en Haag Wonen hebben gesloten om de komende 10 jaar aan verbeteringen in Mariahoeve te werken. In april 2008 heeft de gemeente Den Haag de Toekomstvisie Mariahoeve gepubliceerd, waarin de ontwikkelstrategie en de integrale toekomstvisie zijn beschreven. Deze visie is in samenspraak met bewoners, corporaties en alle andere betrokkenen in de wijk opgesteld en vormt de komende jaren de leidraad voor projecten. Werkgroepen van start In 2008 zijn verschillende werkgroepen van start gegaan met de eerste projecten, zoals het omvormen van het huidige wijkpark De Horst naar een woonpark met allure, het Business Center Mariahoeve, waar ondernemers uit de buurt tijdelijk kantoorruimte kunnen huren, en het VanHarte Resto, waar wijkbewoners elkaar ontmoeten door samen te eten. Daarnaast zijn tal van andere projecten in Mariahoeve opgestart, die laten zien dat het door ons geïnitieerde project Identiteit en Branding Mariahoeve zijn vruchten afwerpt. Gedragsregels Voor de complexen aan Isabellaland, Catharinaland, Robertaland en Gradaland hebben we gedragsregels opgesteld, in nauw overleg met de bewoners. Zo willen we stimuleren dat deze woonafspraken ook echt worden nageleefd. Als de proef slaagt, willen we voor al onze woningen gedragsregels laten opstellen. Groot onderhoud Naast de sociale en maatschappelijke projecten zijn we in Mariahoeve in 2008 begonnen met een fysieke kwaliteitsimpuls. We hebben het complex aan Isabellaland voor groot onderhoud in de steigers gezet. Voor het complex Denenburg zijn de voorbereidingen gestart. 18 Vernieuwing Stationsbuurt/Oude Centrum In Stationsbuurt/Oude Centrum treffen we voorbereidingen om de wijk te vernieuwen. In 2008 hebben we een belangrijke stap gezet met de overname van de NV Stedelijk Belang van de gemeente Den Haag. Daarmee hebben we ongeveer 380 bedrijfspanden en woningen aan ons bezit toegevoegd, waardoor we onze grip hebben verstevigd op de verschillende panden in het gebied. Zo kunnen wij en de gemeente de vernieuwing van deze buurt effectiever vormgeven. De visie van Staedion, Haag Wonen en de gemeente is in hoofdlijnen vastgelegd in de Raamovereenkomst Investeringsprogramma Krachtwijken Den Haag. In 2009 werken we deze visie verder uit. De vernieuwing van het historische Rode Dorp (de eerste sociale woningbouw van Den Haag) is een belangrijk onderdeel van deze overeenkomst, net als de upgrade van de Boekhorststraat, die de buurt met het stedelijke winkelgebied verbindt. 19 Uitreiking sleutel aan de nieuwe bewoners van het project Het Vijfde Kwartier in de wijk Wateringse veld. Herstructurering algemeen De herstructurering in Den Haag Zuidwest en Transvaal was in 2008 in volle gang. Het jaar stond niet alleen in het teken van woningbouw, maar ook van een heroriëntatie binnen de zachte planvoorraad (gebieden die bestemd zijn voor ontwikkeling maar nog in de planfase verkeren) van Staedion, Haag Wonen, Vestia en de gemeente Den Haag. Directe aanleiding hiervoor is de Raamovereenkomst Investeringsprogramma Krachtwijken Den Haag. Hierin is

12 20 een belangrijke programmatische verbreding overeengekomen voor de vernieuwing van Den Haag Zuidwest. Daarnaast bleek het noodzakelijk om de uitgangspunten met betrekking tot het woningbouwprogramma bij te stellen, omdat de financiële haalbaarheid van diverse projecten in het gedrang kwam. Woontest Tot nu toe is in de herstructurering in Den Haag Zuidwest en Transvaal vooral gekeken naar de woningvoorraad. Samen met Haag Wonen willen we een stap verder gaan door het perspectief van de klant meer in de herstructurering te betrekken. Daarom hebben we gezamenlijk opdracht gegeven aan The SmartAgent Company om een woontest af te nemen onder onze huurders en kopers in Den Haag Zuidwest en Transvaal en om geïnteresseerde huurders en kopers buiten het gebied te interviewen. De woontest laat zien dat in Zuidwest grondgebonden woningen voor sociale stijgers heel kansrijk zijn, net als seniorenwoningen in combinatie met zorg en andere voorzieningen. In Transvaal zijn twee kansrijke woonmilieus aangewezen: sociale buurten die aantrekkelijk zijn voor gezinnen die stedelijk willen wonen en levendige buurten met veel voorzieningen, diversiteit en vooroorlogse architectuur. Deze inzichten verwerken we in de eerste helft van 2009 in de gebiedsstrategieën voor Zuidwest en Transvaal. Herstructurering Den Haag Zuidwest In 2008 zijn er in Den Haag Zuidwest in totaal 119 woningen opgeleverd. In 2009 worden er nog eens 396 woningen opgeleverd. Bouwlust In 2008 hebben we het stedenbouwkundig onderzoek naar de mogelijke vernieuwing van 500 sociale huurwoningen in De Stede stilgezet. De in de Raamovereenkomst Investeringsprogramma Krachtwijken Den Haag gemaakte afspraken over maatschappelijk vastgoed waren aanleiding om de omvang van het te onderzoeken plangebied uit te breiden met de aangrenzende sportterreinen en de twee basisscholen in het gebied. Daarnaast hebben we het programma en de fasering in overeenstemming gebracht met de lijn die is uitgezet in ons ondernemingsplan om minder woningen te slopen en ook renovatie en verkoop van bestaande woningen te betrekken in de gebiedsvisie. Begin juli hebben wij met de gemeente Den Haag en het wijkplatform over deze ontwikkelingen gesproken. Eind 2008 hebben we met de gemeente overeenstemming bereikt over de uitgangspunten voor deze gebiedsontwikkeling. In 2009 vindt een (versnelde) doorstart van de stedenbouwkundige studie plaats. Moerwijk In november 2008 heeft de stuurgroep Den Haag Zuidwest besloten om het programma en de stedenbouwkundige uitgangspunten in de lopende gebiedsontwikkelingen Moerwijk- Zuid en De Raden te heroverwegen. In 2009 wordt hier versneld een vervolg aan gegeven. Dan wordt beoordeeld in hoeverre er aanleiding is om het programma en de stedenbouwkundige uitgangspunten aan te passen. Morgenstond In 2008 hebben we met Haag Wonen en de gemeente Den Haag de gebiedsontwikkeling in Morgenstond Midden geëvalueerd. De uitkomsten gaven aanleiding om opnieuw te kijken naar het programma en de stedenbouwkundige uitgangspunten voor de zachte planvoorraad. Zo nodig wordt de samenwerkingsovereenkomst voor deze gebiedsontwikkeling in 2009 aangepast. Haveltestraat en omgeving Eind 2008 vond de doorstart plaats van het stedenbouwkundige onderzoek naar de vernieuwing van in totaal 592 woningen van Staedion, Haag Wonen en Vestia. Het concept stedenbouwkundig plan dat Rein Geurtsen in 2007 heeft ontwikkeld, bleek financieel onhaalbaar. De corporaties hebben daarom even pas op de plaats gemaakt. In de raamovereenkomst voor de Haagse krachtwijken is het belang van deze gebiedsontwikkeling onderstreept. Garantiekaart In 2008 is de garantiekaart voor de periode gepubliceerd. De kaart laat zien welke vernieuwingsplannen er zijn voor het woningbezit van Haag Wonen, Staedion en Vestia. Eind november 2008 hebben we onze huurders op de hoogte gebracht van de nieuwe garantiekaart. Onderzoek wijkeconomie Den Haag Zuidwest Om de wijkeconomie in Den Haag Zuidwest een flinke impuls te geven, willen we samen met Haag Wonen, Vestia en de gemeente een strategie voor bedrijfsonroerendgoed ontwikkelen. Daarom hebben we gezamenlijk het initiatief genomen om een marktonderzoek naar de wijkeconomie te laten uitvoeren door de Stec Groep. De uitkomsten dienen als input voor de uitwerkingen van de structuurvisie Den Haag Zuidwest en de strategie voor het bedrijfsonroerendgoed van de corporaties in Zuidwest. Gebiedsmarketing De gebiedsmarketingcampagne LeefRuim, die we in 2007 zijn begonnen met Haag Wonen, Vestia en de gemeente Den Haag, is in 2008 voortgezet. De campagne was in 2008 vooral gericht op mensen buiten Den Haag Zuidwest. Herstructurering Transvaal Fase 1 In 2008 zijn de laatste 10 nieuwe woningen van Project Zuidkaap aan de Wesselsstraat opgeleverd. Project Reypoort verloopt, na eerdere vertragingen, voorspoedig. De oplevering wordt begin 2009 verwacht. Fase 2 In 2008 is de bouw van het project Via Salsa begonnen. De eerste woningen worden begin 2009 opgeleverd. Het project bestaat uit 206 woningen, waarvan 26 huurappartementen. Fase 3 Voor het project Cabo Verde is de bouw halverwege 2008 gestart. Het tweede deel van fase 3 (De Oriënt, Koppen Groenelaan en renovatie Hertzogstraat) is in het voorjaar van 2007 actiegebied geworden. In de tweede helft van 2008 zijn de laatste bewoners uitgeplaatst. Het project Renovatie Hertzogstraat (vrije huursector) omvat de hoogwaardige renovatie van beide zijden van de Hertzogstraat. 21

13 Het project Koppen Groenelaan bestaat uit ongeveer 90 nieuwbouwkoopwoningen met bedrijfsruimte en parkeervoorzieningen aan de toekomstige Morgenzonlaan, Schalkburgerstraat en Kritzingerstraat. Fase 4 Fase 4 (Transvaal Noord) beslaat een groot deel van de wijk. In totaal bouwen we hier 775 woningen. De vernieuwing van Transvaal Noord is onderverdeeld in 4 fasen: 4a tot en met 4d. De voorbereidingen voor fase 4a zijn gestart; de eerste actiegebiedaanwijzing verwachten we halverwege De uitgangspunten voor fase 4 vormen een belangrijk onderdeel van de gebiedsstrategie Transvaal, die in het eerste kwartaal van 2009 verschijnt. Met de gemeente Den Haag onderzoeken we hoe de in fase 4 benoemde programmatische en stedenbouwkundige uitgangspunten het beste in lijn kunnen worden gebracht met de nota van uitgangspunten voor de lijn 11-zone en de afspraken die hier met ons over zijn gemaakt in de Raamovereenkomst Investeringsprogramma Krachtwijken Den Haag. Spannende architectuur Het Vijfde Kwartier 615 huurwoningen Oplevering Paul Krugerlaan en lijn 11 De ontwikkeling van de Paul Krugerlaan hangt samen met het omliggende gebied van Transvaal Noord. Wij zien goede kansen voor dit gebied en trekken samen met de gemeente op om alle ontwikkelingen goed op elkaar af te stemmen. Bedrijfsonroerendgoed In alle herstructureringsgebieden zijn de uitplaatsingen van bedrijven volgens planning verlopen en afgerond. Daarnaast hebben we in 2008 op verschillende locaties bedrijfspanden aangekocht of verhuurd: In Transvaal hebben we verschillende bedrijfspanden overgenomen van Haag Wonen: aan de Van Maanenkade en de Kempstraat. Deze aankoop stelt ons beter in staat om de bedrijfspanden in de wijk in samenhang met elkaar te beheren. In het nieuwbouwproject Het Vijfde Kwartier hebben we in korte tijd vrijwel alle bedrijfspanden verhuurd tegen prijzen die boven marktconform liggen. Daarbij kwamen zowel commerciële als maatschappelijke functies aan bod - dat laatste in de vorm van een orthodontistpraktijk, een fitnesscentrum voor 55-plussers en een centrum voor buitenschoolse opvang. Aan de Boekhorststraat hebben we enkele winkelpanden aangekocht, die we hebben opgeknapt. De winkelruimten in de Luxuspanden hebben we verhuurd aan winkeliers die passen in de branchering, de verhouding tussen verschillende soorten winkels die voor de Boekhorststraat is vastgesteld. Ook de woningen boven de winkels hebben we opgeknapt en verhuurd. 22

14 4 Onze diensten In 2008 sloten we bijna nieuwe huurcontracten af. We gaven 8,5 miljoen uit aan het dagelijks onderhoud van onze woningen, 5,2 miljoen aan mutatieonderhoud en 35,4 miljoen aan planmatig en groot onderhoud. We verzorgden bijna serviceabonnementen en hadden 123 VvE s in beheer. Nieuwe huurcontracten In 2008 hebben we nieuwe huurcontracten afgesloten voor in totaal woningen. Met een woningbezit van op de peildatum 31 december 2008 komt dit neer op een mutatiegraad van 9,2% (in ,7%). Van de huurcontracten ging het in 408 gevallen om een nieuwbouwwoning, onder andere in Nieuwe Vaart (48), Het Vijfde Kwartier (309), de Boekhorststraat (5), Hoornse Zoom in Delft (27) en Loosduinen (19). Huurachterstand zittende huurders Het aantal huurders van een woning met een huurachterstand is in 2008 afgenomen van naar 2.577, maar de totale huurachterstand is gestegen van naar Deze stijging van 17,3% heeft verschillende oorzaken: Het effect van de economisch slechtere tijden wordt geleidelijk zichtbaar in het totale achterstandsbedrag. In 2008 is ons nieuwe primaire systeem Empire in gebruik genomen, dat een ruimere definitie hanteert voor de achterstanden op zittende huurders: niet alleen betalingsachterstanden op de huidige woning maar ook achterstanden op vorige woningen tellen mee in het saldo. Voorheen waren deze bedragen opgenomen in het achterstandsbedrag op vertrokken huurders. Onze incasso-inspanningen zijn er in toenemende mate op gericht om samen met huurders een structurele oplossing te vinden voor betalingsachterstanden. Het vinden van deze oplossingen vergt tijd, waardoor achterstanden langer open blijven staan. Wij hanteren een actief-incassobeleid: als uiteindelijk alle genoemde maatregelen geen resultaat opleveren zullen we tot ontruiming overgaan. Van alle nieuwe huurcontracten werden er 16 afgesloten in het kader van woningruil en 13 wegens overschrijving van het huurrecht, bijvoorbeeld na een scheiding waarbij een van de partners de woning blijft huren. Naast woningen hebben we in parkeergelegenheden verhuurd en 36 overige verhuureenheden, zoals bergingen, garages en carports. Soort huurcontract Oost 1 Oost 2 West 1 West 2 Reguliere huurwoningen Parkeergelegenheden Overige verhuureenheden Vrijesectorwoningen Totaal Beëindigde huurcontracten In 2008 hebben we huurcontracten voor woningen beëindigd, 293 voor parkeergelegenheden en 27 voor overige verhuureenheden. De achterstand van huurders met een lopende deurwaarderszaak is toegenomen van op 31 december 2007 naar op 31 december 2008, een stijging van 13,9%. Het gemiddelde openstaande bedrag per vordering dat bij een deurwaarder loopt, is gestegen van 863,20 naar 1.098,51, een stijging van 27,2%. Categorie Aantal 2008 Aantal 2007 Totaal in 2008 Totaal in 2007 Gemiddeld bedrag in 2008 In % 2008 In % 2007 Deurwaarderszaken ,51 68,59 70,62 Betalingsregelingen ,76 1,45 2,77 > 3 maanden ,02 3,68 1,90 3 maanden ,66 0,12 0,09 > 2 maanden ,65 2,02 1,44 2 maanden ,46 1,81 0,54 > 1 maand ,19 3,75 2,99 1 maand ,60 9,92 14,47 < 1 maand ,43 8,66 5,18 Totaal , Soort huurcontract Oost 1 Oost 2 West 1 West 2 24 Woningen Parkeergelegenheden Overige verhuureenheden Totaal Huurderving De totale gemiddelde huurderving bedroeg in ,84%, verdeeld over: huurderving als gevolg van mutatie- en exploitatieleegstand: 0,83% huurderving als gevolg van verkoop- en sloopleegstand: 1,01%. Leegstand in dagen Het gemiddelde aantal dagen leegstand per woning (vanaf de datum waarop de woning wordt verlaten tot de ingangsdatum van de nieuwe huurovereenkomst) bedroeg in dagen. Vooruitbetaalde huur Naast huurders met een achterstand zijn er ook huurders die de huur, volgens hun huurcontract, vooruitbetalen. Op 31 december 2008 hadden huurders gemiddeld 344 vooruitbetaald; een totaal van Op 31 december 2007 ging het om huurders die gemiddeld 305 vooruit hadden betaald en bedroeg het totaal Huurachterstand vertrokken bewoners De huurachterstand van vertrokken huurders van woningen is van op 31 december 2007 gestegen naar op 31 december 2008, een stijging van (21,6 %). Daarnaast werd in 2008 een bedrag van afgeboekt als oninbare vordering. Het aantal vorderingen daalde van naar op 31 december Het gemiddeld openstaande bedrag per vordering steeg van naar

15 De stijging van het saldo wordt vooral veroorzaakt doordat onze deurwaarderkantoren de kosten van ontruimingen (voor bijvoorbeeld verhuizen, sloten maken en schoonmaken) in een eerder stadium aan ons doorberekenen. Ontruimingen Het aantal ontruimingen wegens betalingsachterstand nam van 227 in 2007 af naar 215 in In 32 van deze gevallen was de oorzaak van de ontruiming een combinatie van huurschuld en overlast of onderhuur (43 in 2007). Reden van ontruiming in 2008 Oost 1 Oost 2 West 1 West 2 Totaal Huurschuld Lege woning bij ontruiming Huurschuld in combinatie met onderhuur Huurschuld in combinatie met overlast Constatering van leegstand Sleutels ingeleverd vóór ontruimingsdatum Ontruimd; wietplantage aangetroffen Ontruimde overige verhuureenheden Totaal Aantal geplande ontruimingen Door huurders vóór de ontruiming te benaderen, kunnen we een ontruiming steeds vaker voorkomen. In 2008 hebben we in samenwerking met hulpverlenende instanties voor het stadsdeel Laak en voor de wijk Morgenstond een pilotproject uitgevoerd. In dit project wordt na ontvangst van het ontruimingsvonnis een multidisciplinair team (MDT) op de zaak gezet in een laatste poging een ontruiming te voorkomen. Het team bestaat uit medewerkers van de corporaties, Parnassia, de Gemeentelijke Kredietbank, maatschappelijk werk en de GGD. De inzet van het MDT lijkt zijn vruchten af te werpen, al is het wel een bijzonder arbeidsintensief traject. Oost 1 heeft 38 contracten afgesloten in de complexen Engelenburgstraat, Herman Costerstraat, Joubertstraat, Kockstraat, Paul Krugerlaan, Reitzstraat, Smitstraat en Loosduinsekade. Oost 2 heeft 98 contracten afgesloten in het complex De Hoefkade (Rode Dorp). West 1 heeft geen contracten afgesloten. West 2 heeft 80 contracten afgesloten in de complexen Tinaarlostraat/Wapserveenstraat, Dalerveenstraat/Fluitenbergstraat, Coevordenstraat/Haveltestraat, Erasmusweg/ Nettelhorststraat en Westhovenplein. Onderhoud We maken in ons onderhoud onderscheid tussen dagelijks onderhoud (om storingen en kleine schades te herstellen), mutatieonderhoud (om woningen die van huurder veranderen in goede staat te brengen) en planmatig en groot onderhoud (om de kwaliteit van bouwdelen in stand te houden). Dagelijks onderhoud De professionalisering van het dagelijks onderhoud is doorgezet. Tot 2008 hanteerden we voor het onderhoud een normbedrag dat was gebaseerd op uitgaven in het verleden. Door goed inzicht in de onderhoudsstaat van het bezit is het in 2008 mogelijk gebleken om realistischer te begroten. In totaal is in ,5 miljoen aan dagelijks onderhoud uitgegeven. Een integrale aanpak met andere onderhoudsingrepen zoals mutatie- en planmatig onderhoud, staat voor de komende jaren centraal in een verdere optimalisatie van de onderhoudskosten. Mutatieonderhoud In het verleden is geen langetermijnbeleid ontwikkeld voor interieurverbeteringen. Als gevolg daarvan zijn in onze meerjarenraming voor planmatig onderhoud geen reserveringen opgenomen voor interieurverbetering. Om de onderhoudskosten zuiver te houden, streven we naar een herijking van het beleid door bepaalde kosten over te hevelen van mutatieonderhoud naar planmatig onderhoud. 26 Huurtoeslag In 2008 hebben we maandelijks voor gemiddeld huurders huurtoeslag in mindering gebracht op de huur. Dat doen we op basis van beschikkingen van de Belastingdienst. In totaal was daarmee een bedrag gemoeid van (2007: ), gemiddeld per maand (2007: ). Het aantal huurders dat gebruik maakt van deze huurmatiging, daalt gestaag. Steeds meer huurders kiezen ervoor om de huurtoeslag op hun eigen rekening te ontvangen. Servicekosten In 2008 hebben we verder gewerkt aan het stroomlijnen van de afrekeningen van de servicekosten. In bijna alle complexen hebben we de servicekosten voor 30 juni 2008 afgerekend met de bewoners. Net als voorgaande jaren hebben we geprobeerd om te voorkomen dat klanten grote bedragen moeten bijbetalen. 27 Househopping Onder de naam Househopping verhuren we woningen die in de nabije toekomst gesloopt gaan worden, tijdelijk aan jongeren tussen de 18 en 27 jaar (artikel 15 van de Leegstandswet). In totaal hebben we in van deze woningen aan jongeren verhuurd. De Househoppingcontracten zijn als volgt over de rayons verdeeld: Bewonerscommissies komen op voor de belangen van bewoners.

16 We hebben in 2008 in totaal besteed aan mutatieonderhoud, aanzienlijk minder dan in 2007 ( ). De kosten per woning lopen sterk uiteen. Gemiddeld gaven we in 2008 per woning (nieuwbouw niet meegeteld) uit aan mutatieonderhoud, iets meer dan in 2007 ( 2.185). Planmatig en groot onderhoud In 2008 bedroegen de uitgaven voor planmatig en groot onderhoud in totaal 35,4 miljoen. De werkzaamheden passen binnen het huidige strategisch voorraadbeleid. In 2008 hebben we geïnvesteerd in prestatiegericht samenwerken bij het onderhoud. In overleg met onze onderhoudsbedrijven hebben we het bestaande handboek voor het schilderwerk volledig herzien. In het kader van prestatiegericht schilderen hebben we in 2008 verschillende projecten in uitvoering genomen, onder andere in de complexen aan de Kepplerstraat, Lage Nieuwstraat, Catharinaland, Maasstraat, De Dreven, Louis Armstrongkade, Perziklaan en Betje Wolffstraat. In juli 2007 heeft Staedion een nieuw onderhoudscontract afgesloten voor het cv-onderhoud was het eerste volledige jaar waarin volgens dit contract is gewerkt. Dat heeft geleid tot een vervanging van cv-ketels door nieuwe hr-ketels in onder andere complexen aan de Kievitsbloemlaan, Laan van Meerdervoort, Katerstraat, Oog in t Zeilstraat en Hoefkade. In 2008 hebben we voorbereidingen getroffen voor verschillende projecten voor groot onderhoud. Twee projecten zijn in 2008 van start gegaan: Isabellaland (start september 2008, gereed halverwege 2009) Vlierboomplein (start november 2008, gereed eind 2009). Het project aan de Ericalaan/Heliotrooplaan werd eind 2008 opgeleverd. Ook werd in Scheveningen het groot onderhoud aan de Werfstraat afgerond tot grote tevredenheid van de bewoners. heid om onder andere een inboedelverzekering af te sluiten. In 2008 hebben we deze dienst uitgebreid: voortaan kunnen onze klanten alle verzekeringen van FBTO met korting afsluiten. Verhuisservice: onze klanten kunnen tegen een aantrekkelijk tarief gebruikmaken van de diensten van verhuisfirma Zaat, die we in 2008 hebben uitgebreid met de mogelijkheid om een aanhangwagen te huren. Mede als gevolg van de herstructurering hebben klanten veel gebruikgemaakt van de Verhuisservice. Serviceabonnementen Veel huurders hebben het klein dagelijks onderhoud verzekerd via een serviceabonnement. In totaal zijn er bijna deelnemers en dat is 80% van het aantal huurders. Naast een uitgebreid pakket aan verzekerde onderdelen, voeren we elk anderhalf jaar een volledige servicebeurt uit. Trouwe huurders krijgen een korting op het abonnement. VvE Beheer In 2008 heeft VvE Beheer belangrijke stappen gezet naar de professionaliserings- en efficiencyslag die in 2009 in volle omvang zal worden doorgevoerd. De personele bezetting is op orde gebracht en voor de hand liggende verbeteringen in het bedrijfsproces zijn doorgevoerd. We hebben het contact met onze klanten verstevigd, onder andere door met alle VvE s volgens planning te vergaderen en elk kwartaal de VvE Actueel uit te brengen, een nieuwsbrief met actuele informatie en wetenswaardigheden over VvE Beheer. In 2009 willen we onze dienstverlening verder verbeteren. Eind 2008 hadden wij 123 VvE s in beheer (5.076 appartementsrechten). We hebben de samenwerking met één vereniging opgezegd. In totaal hebben we in 2008 voor aan beheervergoeding gefactureerd en namens de VvE voor aan opdrachten verstrekt (4.958 facturen). Daarnaast hebben we voor gefactureerd ten behoeve van eigendomsoverdrachten (259 stuks). Woondiensten Wij willen dat de huurder zich thuis voelt in de woning. Daarom bieden wij nieuwe huurders de mogelijkheid om hun woning aan te passen aan hun eigen wensen. Zo willen wij de klanttevredenheid laten toenemen en klanten duurzaam aan ons binden. We gaan ervan uit dat de huurders die investeren in hun woning, een grotere betrokkenheid hebben bij hun woning en woonomgeving. Het programma Mijn Manier van Wonen daagt huurders uit om van hun huis een thuis te maken. Daarvoor bieden we verschillende woondiensten aan, in samenwerking met betrouwbare partners: 28 Kies uw keuken: huurders krijgen de mogelijkheid om een keuken naar eigen wens te plaatsen. In 2008 is het aantal keuzemogelijkheden uitgebreid. Huurders kunnen een keuze maken uit onder andere kleuren, inbouwapparaten, keukenbladen, kranen en tegels. Sanitair: uit verschillende klantenpanels is gebleken dat klanten bij plaatsing van sanitair inspraak willen hebben in model en kleur. In 2008 zijn de voorbereidingen getroffen voor een nieuwe woondienst die de huurder in staat stelt om een keuze te maken uit verschillende kleuren, modellen, kranen en tegels. In 2009 gaan we deze dienst aanbieden aan onze klanten. Verzekeringen: geregeld blijkt dat het voor onze klanten niet duidelijk is hoe belangrijk een goede verzekering is. Via FBTO bieden we onze klanten al enkele jaren de mogelijk- De nieuwe bewoners van het project Het Vijfde Kwartier onderweg naar hun nieuwe woning in de wijk Wateringse veld. 29

17 5 Onze maatschappelijke doelen Met verschillende maatschappelijke organisaties hebben we een convenant afgesloten voor begeleid wonen. Deze convenanten hebben we in 2008 gecontinueerd. Daarnaast hebben we tal van projecten uitgevoerd op het gebied van wonen, zorg en welzijn. We investeerden bijna 2,5 miljoen in leefbaarheidsprojecten. Onze ambities op het gebied van duurzaamheid hebben we in 2008 verhoogd. Overige convenanten Het convenant met de politie Haaglanden wordt spaarzaam benut. Er vond één nieuwe verhuring plaats. Met Lucas Onderwijs hebben we een nieuw convenant afgesproken. Gezien de schaarste aan leerkrachten is het voor Lucas Onderwijs belangrijk dat nieuwe medewerkers uit andere delen van het land in Den Haag gehuisvest kunnen worden. Maatschappelijke bestedingen (in ) Maatschappelijke aandeelhoudersvergadering Onze maatschappelijke aandeelhoudersvergadering is uitgesteld naar januari De bijeenkomst zal dan in het teken staan van de aanpak van de Brede Buurtzones in Transvaal. Bestuurders van onderwijskoepels, welzijnwerk, zorg en de gemeente Den Haag zullen aanwezig zijn. De afspraken uit 2007 zijn uitgewerkt, zoals de subsidietoezegging van de gemeente voor het Kamers met Kansen-project met Scholengroep Den Haag Zuid-West, dat als doel heeft om jongeren die de aansluiting met de maatschappij dreigen te verliezen, te begeleiden naar een zelfstandig bestaan. Een ander voorbeeld is de aanstaande exploitatie, in samenwerking met Florence, van twee wooneenheden in Kijkduin als zorghotel, waar gasten tegelijkertijd kunnen ontspannen en een beroep doen op zorg, bijvoorbeeld om te herstellen van een operatie. Kosten werkelijke versus maximaal redelijke huur Kosten complexmedewerkers en wijkbeheerders Leefbaarheidsuitgaven Aftopping stichtingskosten Kosten herstructurering Totaal Wonen, zorg, welzijn Op het gebied van wonen, zorg en welzijn hebben we in 2008 aan de volgende projecten meegewerkt: 30 Convenanten begeleid wonen De convenanten voor begeleid wonen zijn gecontinueerd. Begeleid wonen is nog steeds een succesvolle formule om kwetsbare mensen zelfstandig te laten wonen. Over het geheel zijn er bijzonder weinig problemen en in een enkel geval waarin dit wel aan de orde is, wordt voortvarend ingegrepen door de begeleiders van de zorginstellingen. Voor de huurders betekent een eigen woning een belangrijke nieuwe stap. De convenanten met de reclassering hebben we geëvalueerd. Naar aanleiding daarvan is afgesproken dat de reclassering meer gebruik gaat maken van het aantal toegezegde woningen. Met Stichting De Bruggen hebben we afgesproken dat enkele jonge cliënten met een verstandelijke beperking in aanmerking kunnen komen voor begeleid wonen. Met Stichting MOOI hebben we afspraken gemaakt voor het beschikbaar stellen van 5 woningen aan jonge moeders die een opleiding volgen. Organisatie Doel Aantal beschikbaar in 2008 Goodwillwerk Leger des Heils Reclassering Nederland en Reclassering Leger des Heils Stichting Exodus Goodwillwerk Leger des Heils Stichting Limor RIBW en Parnassia Ipse De Bruggen Huisvesting en begeleiding in het kader van maatschappelijke opvang Huisvesting en begeleiding van ex-gedetineerden Huisvesting en begeleiding van ex-gedetineerden Huisvesting en begeleiding van dakloze harddrugs- en alcoholverslaafden Huisvesting en begeleiding van langdurig zorgafhankelijken Huisvesting en begeleiding van langdurig zorgafhankelijken Huisvesting en begeleiding van jongeren vanaf 18 jaar met een lichte verstandelijke beperking Aantal verhuurd in 2008 Cumulatief verhuurd Voor de Kesslerstichting hebben we een pand verbouwd. Het pand wordt gebruikt als doorstroomvoorziening voor zwerfjongeren. Een ander pand is in gebruik genomen voor begeleid groepswonen. In samenwerking met Groepswonen Door Ouderen en de gemeente werken we aan de realisatie van een project voor een Roze Woongroep voor homoseksuele 50-plussers in Den Haag. Met Stichting Present hebben we een samenwerkingsovereenkomst opgesteld. Stichting Present matcht het aanbod van groepen die eenmalig vrijwilligerswerk willen doen en kwetsbare huurders die hulp kunnen gebruiken, bijvoorbeeld bij tuinieren, behangen of verhuizen. Huismeesters en sociaal beheerders geven de hulpvraag door naar Present. De woonservicezones in Escamp en Transvaal zijn voortgezet. Woonservicezones zijn gebieden met een zorg- en woonaanbod dat is toegesneden op ouderen en andere zorgvragers. De Zorggroep Respect, Welzijn Scheveningen, gemeente Den Haag, Vestia en Staedion organiseerden een conferentie in Scheveningen over de levensloopbestendige woonwijk. In Laak-Noord hebben we de samenwerking met Florence, Stichting MOOI en de Esloo Onderwijsgroep voortgezet. Samen met de gemeente wordt gewerkt aan het verkrijgen van een krachtwijk-status voor het gebied. Een van de businesscases is de totstandkoming van een multifunctioneel dienstencentrum. In samenwerking met Stichting Boog en de gemeente hebben we twee buurtkamers geopend, die permanent beschikbaar zijn voor buurtbewoners als accommodatie voor nieuwe buurtinitiatieven. Leefbaarheid We investeren jaarlijks bijna 2,5 miljoen in leefbaarheidsprojecten. Daarnaast investeren we vanuit het onderhoud vele miljoenen in fysieke aanpassingen aan woningen en woonomgevingen die de leefbaarheid verbeteren. We werken nauw samen met bewoners en organisaties in de wijk om projecten tot een succes te maken. Zo worden buitenruimtes opnieuw ingericht, worden kinderen gestimuleerd om mee te denken over hun woonomgeving, worden er buurtfeesten georganiseerd en wordt kunst ingezet om gebieden op te fleuren. We ondersteunen initiatieven van bewonersgroepen door activiteiten te sponsoren. Zo bevorderen we sociale samenhang. 31

18 Beknopt overzicht van leefbaarheidsprojecten in 2008 Locatie Project Mandelaplein In samenwerking met scholen organiseerden we een bomenplantdag. Transvaal Een speurtocht voor kinderen door de wijk. Van Boecopkade Kinderen ruimen wekelijks het binnenterrein van hun wooncomplex op. Lage Nieuwstraat Een buurtfeest waar bewoners een toneelstuk opvoerden over voetbaloverlast. Chr. De Wetstraat We plaatsten door wijkbeheer gemaakte banken en een tafel op een terras. Transvaal Kinderen beschilderden panelen rondom bouwplaatsen in samenwerking met de Nachtschilder. Het Korenhuis organiseerde workshops. Graffitikunstenaars gingen aan de slag bij de Kempstraat. Laag Lindoduin De bewonerscommissie bestond 40 jaar. Zo n 100 bewoners namen deel aan een dagtrip naar Rotterdam om dit te vieren. Harstenhoekstraat We hebben de straat opgefleurd door het plaatsen van plantenbakken en geveltuintjes in samenwerking met bewoners en andere corporaties. Mariahoeve Sponsoring van het leerwerkrestaurant van VanHarte Resto. In de vmbo-school aan de Diamanthorst kunnen wijkgenoten elkaar ontmoeten en genieten van een driegangenmenu tegen een gereduceerd tarief. Mariahoeve Staedion deed weer mee aan het jaarlijkse cultureel festival Mariahoeve. Mariahoeve Dankzij een multimediaproject hebben jongeren en ouderen in de wijk elkaar ontmoet en ervaringen uitgewisseld over wat hen beweegt. Loosduinen Een festival in winkelcentrum Loosduinen ter promotie van meer verdraagzaamheid tussen buren. De burenbus gaf tips en Staedion zorgde voor liefdevolle presentjes en muziek. Loosduinen In het project Parels van Loosduinen werden verborgen talenten van wijkbewoners zichtbaar gemaakt. Dit zorgde voor bijzondere ontmoetingen, waarbij bewoners hun huis openstelden om anderen te laten kennismaken met hun passie en talent. Meppelweg Twintig vmbo-scholieren gingen aan de slag om hun maatschappelijke stage te doen. Zij maakten een flat schoon en ondersteunden bewoners bij klussen. Staedion zorgde voor de begeleiding. Houtwijk Sombere onderdoorgangen tussen flats werden beschilderd door jongeren onder begeleiding van een professionele kunstschilder. Esmoreitplein Het project aan het Esmoreitplein won in 2007 de publieksprijs van de Nieuwe Stadprijs. Samen met bewoners is de besteed aan een hinkelbaan en knikkerpotjes. Escamp Medewerkers van Staedion en buurtbewoners werkten samen aan sofa s in mozaïek. Deze social sofa s zijn op 3 verschillende plekken geplaatst. Morgenstond Kinderen beschilderden ronde panelen onder begeleiding van een beeldend kunstenaar. De panelen fleuren hun eigen portiek op. Veel buurtbewoners waren bij het project betrokken, dat als motto meekreeg: fleurt toch op. Leefomgeving Een schone, hele en veilige woning, woonomgeving of buurt draagt bij aan het welbevinden van mensen. Staedion hecht dan ook grote waarde aan goede buurten waar het prettig wonen is. Onze medewerkers zijn dagelijks in de weer om samen met bewoners acties op touw te zetten. Daarbij gaat het niet alleen om dure fysieke maatregelen. Door samen met buurtbewoners activiteiten op te pakken ontstaat er een grotere sociale samenhang en een gezamenlijke verantwoordelijkheid voor de woonomgeving. Kinderen worden al jong betrokken en er is een actieve samenwerking met scholen. Een overzicht van enkele leefomgevingprojecten Locatie Project Sirtemastraat Na een brand hebben we de parkeergarage veiliger gemaakt door het schilderwerk aan te pakken en extra verlichting, nieuwe sloten en camerabewaking aan te brengen. Oranjeplein We hebben de loggia s afgesloten. Bakhuizenstraat De voortuin is opnieuw ingericht. Laak Noord Verschillende portieken zijn gezandstraald. Stationsbuurt Onze wijkbeheerder heeft per portiek afval, fietsen en kinderwagens in de algemene ruimtes aangepakt. Ongeveer 15 portieken hebben een extra schoonmaakbeurt gekregen. In het kader van Den Haag Schoon hebben we in de Stationsbuurt met de gemeente en maatschappelijke organisaties een plan van aanpak gemaakt. Lindoduin We hebben een nieuw hekwerk en fietsnieten geplaatst. Zutphensestraat De poort is afgesloten om vervuiling en ongewenste bezoekers te voorkomen. Mariahoeve In deze wijk hebben we 25 portiekgesprekken gevoerd, die hebben geleid tot woonafspraken. Daarnaast hebben we onder andere 21 schoonmaakcontracten afgesloten. Ootmarsumstraat Ongeveer 25 bewoners hielpen mee om tuinen en achterpaden schoon te maken en op te knappen. Hapjes en drankjes werden geserveerd. Ook kinderen werden bij het project betrokken. Alle wijken We voeren jaarlijks een programma uit in het kader van het Keurmerk Veilig Wonen en brengen in honderden woningen veilig hang- en sluitwerk aan. 32 Samenwerking met stakeholders We werken nauw samen met maatschappelijke organisaties. Zo wordt Stichting Boog regelmatig ingezet voor bewonersondersteuning. Met de gemeente en andere corporaties organiseren we gezamenlijke festiviteiten of maken we afspraken over beheer in buurten. We werkten in 2008 actief mee aan het verzorgen van informatieavonden over tal van onderwerpen. Zoals een themabijeenkomst in de wijkveiligheidswinkel van Vrederust over huiselijk geweld. Of een bijeenkomst over brandpreventie bij een aantal verzorgingscentra. Enkele andere samenwerkingsverbanden uit 2008: We hebben een nieuw Hennepconvenant afgesloten met gemeente, politie en andere corporaties. In verschillende wijken werken we samen met buurtinterventieteams, die in nauw overleg met de politie patrouilleren in gebieden om de veiligheid te waarborgen. In Mariahoeve werken we samen met scholen. Om overgewicht aan te pakken en sporten te bevorderen, worden schoolpleinen aangepast en gaat een voorlichtingscampagne van start. Duurzaam bouwen Staedion volgt twee sporen in haar duurzaamheidaanpak: energie en CO2-reductie. Het energiespoor is daarbij het belangrijkst. De komende 10 jaar streven we naar een besparing op het gasverbruik van 20% ten opzichte van 1990 en willen we minimaal 20% duurzame energie gaan gebruiken. Verder streven we naar een CO2-reductie van 20%. Onze ambities sluiten aan op die van het kabinet en op de verplichtingen die Nederland in Europees verband is aangegaan. In 2008 hebben we ons milieubeleid herijkt. De ambities zijn hoger en vereisen meer duurzame maatregelen in onze bestaande en nieuwbouwwoningen. In 2009 zal aan de hand van het nieuwe strategische portefeuillemanagement een financiële vertaling van de opgenomen doelstellingen in het milieubeleid worden opgesteld, zodat budgetten kunnen worden gereserveerd voor de realisatie van de doelstellingen. We verwachten de komende 10 jaar ongeveer 6 miljoen per jaar te investeren in duurzaamheid in onze bestaande- en nieuwbouwcomplexen. Een deel ervan zal door huurverhoging worden terugverdiend, een deel zal direct door de huurders in de woning worden geïnvesteerd. Onze ambities vragen ook van onze huurders een bijdrage, maar ons milieubeleid is erop gericht dat de energiebesparingsmaatregelen per saldo tot lagere woonlasten leiden. Bovendien krijgen huurders meer woongenot door het uitvoeren van duurzaamheidmaatregelen. Door het plaatsen van HR++ glas gaan bijvoorbeeld niet alleen de woonlasten omlaag, maar neemt ook de geluidsoverlast af. 33

19 Renovaties De Tweede Kamer heeft in 2008 een wetsvoorstel goedgekeurd dat ruimte creëert voor corporaties om meer energiebesparende maatregelen te treffen in de bestaande woningvoorraad, bijvoorbeeld in de vorm van warmtepompen, hoogrendementsketels en zonne-energie. Dit geeft ons de mogelijkheid om maatregelen in te voeren zonder te moeten voldoen aan de eis dat 70% van de bewoners de renovatieplannen steunt. Aan de al geplande renovatieprojecten zijn onze complexen aan Isabellaland, Gooilaan, Vlierboomplein en Moerbeiplein toegevoegd. In totaal gaat het om 350 woningen. Het grootste deel van deze complexen zal worden opgeleverd in De complexen worden minimaal voorzien van dubbel glas en alle open verbrandingstoestellen worden verwijderd. activiteiten binnen het internationale samenwerkingsverband EFL (European Federation for Living) richten zich bijvoorbeeld vooral op de thema s milieu en duurzaamheid. Mind Building Voor een deel van de nieuwe woningen in Stadspark Overvoorde in Den Haag Zuidwest maken we gebruik van het innovatieve bouwsysteem Mind Building: onderdelen van iedere woning worden in de fabriek geproduceerd en kant-en-klaar op de bouwplaats afgeleverd. Daardoor is de bouwtijd korter en zijn de woningen energiezuinig en voorzien van een goede geluidsisolatie. Doordat hergebruik mogelijk is, worden er bovendien minder materialen gebruikt en blijft de hoeveelheid sloopafval beperkt. Het renovatieproject aan de Ericalaan van 288 woningen is in 2008 opgeleverd. Het project omvatte een hoogwaardige renovatie, die naast het verbeteren van de isolatie en het binnenklimaat ook de toegankelijkheid en de uitstraling van het complex heeft verbeterd. Het totale energieverbruik zal door de renovatie met minimaal 10% dalen. Duurzame energiebronnen In nieuwbouwprojecten passen we innovatieve technieken toe die het energieverbruik terugdringen en de inzet van duurzamere energiebronnen bevorderen, zoals aardwarmte in Den Haag Zuidwest en het gebruik van warmtepompen in Transvaal. Deze activiteiten op het gebied van energie hebben we ondergebracht in ons eigen energiebedrijf Energiek. We gaan de activiteiten van Energiek de komende jaren verder uitbreiden. Kennisontwikkeling op het gebied van milieu en duurzaamheid is van groot belang. Op dit punt zoeken we samenwerking met andere partijen, zowel in binnen- als buitenland. Onze Kinderen beschilderen panelen met als thema Cariben voor het bouwterrein van het project Via Salsa in Transvaal.

20 6 Onze medewerkers In 2008 schommelde het aantal medewerkers tussen 430 en 440. Het ziekteverzuim bedroeg gemiddeld 4,8%. Net als in 2007 hebben we stageplaatsen aangeboden aan scholieren van de Scholengroep Den Haag Zuid-West. De ondernemingsraad vergaderde in keer met de bestuurder. Het belangrijkste onderwerp was een adviesaanvraag over de organisatieontwikkeling. Veranderingen in ons personeelsbestand We hadden op 1 januari medewerkers in dienst (408,01 fte). In 2008 zijn 41 nieuwe medewerkers in dienst getreden en is van 50 medewerkers het dienstverband beëindigd. Het aantal medewerkers op 31 december 2008 bedroeg 431 (402,03 fte), waarvan er 320 fulltime werkten en 111 parttime. Van alle medewerkers werkt 62 procent in een administratieve functie en 38 procent in een technische functie. De gemiddelde duur van een dienstverband is 10,2 jaar en de gemiddelde leeftijd is 42,9 jaar. Verlof en pensioen van en omgaan met probleemgedrag en agressie. Elke jaar bieden we op dit gebied trainingen aan. Ook in 2008 heeft een groot aantal medewerkers de basistraining en de vervolgtraining agressie gevolgd. Met verschillende oefeningen hebben de deelnemers hun persoonlijke vaardigheden versterkt, onder begeleiding van een professionele acteur. Training beoordelen De training beoordelen was bestemd voor leidinggevenden die nog niet eerder een dergelijke training hebben gevolgd. Ook leidinggevenden die behoefte hadden aan een opfrisser, hebben deelgenomen. In de training is kort aandacht besteed aan de theorie van de beoordelingssystematiek en vooral geoefend met het voeren van voortgangs- en beoordelingsgesprekken. Empire De kerngebruikers van ons nieuwe primaire informatiesysteem Empire zijn intensief opgeleid. De opgedane kennis hebben zij op hun beurt weer overgedragen aan hun collega s. Diverse andere opleidingen Daarnaast hebben medewerkers uiteenlopende trainingen gevolgd op het gebied van bedrijfshulpverlening, huurrecht, documentaire informatievoorziening en teambuilding. 36 Eindsaldo verlof (in uren) Eindsaldo Tijd voor Tijd (in uren) Aantal deelnemers zonder premievrij ouderdomspensioen (stand 31 december) Opleiding en ontwikkeling We moedigen onze medewerkers aan om zichzelf te ontwikkelen. Onze managers zijn in 2008 vooral bezig geweest met hun nieuwe rol in de resultaatverantwoordelijke eenheden (RVE s) en shared servicecenters (SSC s). Om het onderlinge netwerk en de kennisuitwisseling tussen onze managers te stimuleren, zijn we in het laatste kwartaal van 2008 begonnen met maandelijkse managementlunches, waar telkens een ander actueel thema centraal staat. Stageproject Zuid-West Net als in 2007 hebben we stageplaatsen aangeboden aan scholieren van de Scholengroep Den Haag Zuid-West. Aan het begin van het schooljaar hebben 11 scholieren een stage in onze organisatie gelopen. Deze stages motiveren scholieren om door te gaan met leren; de schooluitval neemt met de helft af. Voor ons zijn de stages ook een manier om ons te presenteren als een aantrekkelijke werkgever voor jongeren. Bovendien stimuleren de stages de betrokkenheid van jongeren bij de leefbaarheid van hun wijk. Het maatschappelijke doel van het project reikt daarmee verder dan de individuele leerling. Gastcolleges Haagse Hogeschool Medewerkers van Staedion hebben in 2008 gastcolleges gegeven op de Haagse Hogeschool. Tijdens de colleges schetsten zij een beeld van de werkzaamheden die bij een corporatie worden verricht. De colleges waren bedoeld voor studenten die zich voorbereiden op een stage in Zuid-Afrika, waar zij gaan helpen bij het opzetten van een woningcorporatie. Arbeidsvoorwaarden CAO-partijen Aedes en FNV Bouw, CNV Hout en Bouw en De Unie zijn in 2007 de CAO Woondiensten overeengekomen, waar de medewerkers van Staedion ook onder vallen. Deze CAO had een looptijd van twee jaar, van 1 januari 2007 tot 31 december De CAO Woondiensten regelt de collectieve arbeidsvoorwaarden voor werknemers die werkzaam zijn bij de woningcorporaties, maar biedt de werkgever en OR ruimte om zelf een deel van het arbeidsvoorwaardenpakket in te vullen. Sociaal plan In 2008 is samen met de vakbonden en de OR een Sociaal Plan afgesloten om ten behoeve van de organisatieontwikkeling binnen het woonbedrijf van Staedion voor de periode 1 augustus 2008 tot 1 augustus Uitgangspunt is dat Staedion verantwoordelijk is voor het zoveel mogelijk behouden van werkgelegenheid voor haar medewerkers. Woondiensten Cafetaria Systeem De CAO Woondiensten biedt werknemers de gelegenheid om arbeidsvoorwaarden verder toe te snijden op hun individuele wensen via het Woondiensten Cafetaria Systeem. In 2008 hebben opnieuw veel collega s gebruikgemaakt van het systeem. In vergelijking met 2007 zijn er nieuwe deelnemers bijgekomen. Gebruikte doelen van het Cafetaria Systeem in 2008 spaarloon 251 verlof 75 fiets (nieuwe deelnemers) 15 geld 4 vakbondscontributie 15 bedrijfsfitness Agressietraining We besteden al enkele jaren structureel aandacht aan agressie. Centraal staat het voorkomen openbaar vervoer 3 opleiding - levensloop 10