Financiële trend- en sectoranalyse van de sociale verhuurkantoren

Transcriptie

1 Financiële trend- en sectoranalyse 00 0 van de sociale verhuurkantoren RWO afdeling Toezicht

2 Financiële trend- en sectoranalyse 00 0 van de sociale verhuurkantoren Inhoud Liquiditeit... 3 Het netto bedrijfskapitaal... 3 De current ratio... De onmiddellijke liquiditeitsratio... 5 De huurachterstand... 7 Rendabiliteit... 9 Het resultaat van het boekjaar... 9 Het resultaat uit de verhuuractiviteit... 0 De vrije cashflow... De cost income ratio... Solvabiliteit... 5 De algemene graad van financiële onafhankelijkheid... 5 De zelffinancieringsgraad... 7 Kosten- en opbrengstenanalyse... 8 De totale kostprijs per verhuurde woning... 8 De personeelskosten t.o.v. de omzet verhuring... 0 De administratiekosten t.o.v. de omzet verhuring... De omzet per woning... De verhouding SVK-subsidie t.o.v. omzet verhuring... 3 Deze beperkte trend- en sectoranalyse van de SVK-sector is gebaseerd op de gegevens van 39 erkende en gesubsidieerde SVK s. Ze heeft als doel een inzicht te verwerven in de evolutie van diverse financiële ratio s doorheen de voorbije 3 boekjaren (00, 0 en 0). Bijkomend worden de gegevens van het boekjaar 0 onder de loep genomen en geanalyseerd. De financiële kengetallen worden opgedeeld in categorieën namelijk de liquiditeit, de rendabiliteit, de solvabiliteit en de kosten- en opbrengstenanalyse. De afdeling Toezicht voorziet in een basiscontrole op de door de SVK s gerapporteerde financiële gegevens. In het verleden werden tijdens financiële inspecties en controles, meermaals foutieve De analyse bevat voor het boekjaar 00 de gegevens van 38 SVK s. Eén werd pas vanaf //0 gesubsidieerd. Meerdere erkende en gesubsidieerde SVK s werden niet opgenomen: één SVK ging in vereffening, twee SVK s fuseerden en drie SVK s dienden een rapportering in waarin de cijfers van andere activiteiten dan de zuiver SVK activiteiten werden opgenomen.

3 boekhoudkundige verwerkingen van o.a. vorderingen, schulden, opbrengsten en/of kosten vastgesteld die een impact kunnen hebben op de correctheid van de door de SVK s aangeleverde financiële rapportering. Bij het lezen en interpreteren van onderstaande informatie moet men steeds rekening houden met dit gegeven. Liquiditeit Liquiditeit is de mate waarin een vereniging in staat is om voldoende kasmiddelen aan te spreken om de kortlopende betalingsverplichtingen na te leven. Indien de kasinkomsten voortdurend onvoldoende zijn om aan de kasuitgaven te voldoen, ontstaat er een liquiditeitsprobleem. De hieronder weergegeven liquiditeitsratio s zijn het netto bedrijfskapitaal, de current ratio, de onmiddellijke liquiditeitsratio en de huurachterstand. Het netto bedrijfskapitaal geeft het verschil weer tussen enerzijds de som van de liquide middelen en de vorderingen die op korte termijn in liquide middelen zullen omgezet worden en anderzijds de schulden die op korte termijn met liquide middelen zullen betaald worden. Dit kengetal geeft bijgevolg weer hoeveel liquide middelen en korte-termijnvorderingen er overblijven wanneer aan alle kortetermijnschulden is voldaan , , ,00 Netto bedrijfskapitaal: sectorgemiddelde , , , ,00 0, Het netto bedrijfskapitaal van de SVK-sector is positief in elk weergegeven boekjaar en kent bovendien een positieve evolutie. De activa op korte termijn zijn aldus voldoende aanwezig om aan alle kortlopende schulden te voldoen. De stijgende tendens van het netto bedrijfskapitaal is te verklaren door een toename van de liquide middelen in het boekjaar 0. In 0 was de daling van de vlottende activa (ondanks de toename van De elementen van de korte-termijnschulden zijn o.a. de schulden aan het personeel, de leveranciers, de aflossingen van aangegane leningen,. 3

4 de vorderingen op ten hoogste één jaar zoals vordering op huurders) kleiner dan deze van de schulden op ten hoogste één jaar, meer bepaald de overige schulden (zoals vooraf betaalde huurgelden) en de over te dragen opbrengsten (opbrengsten zoals huurgelden geboekt en geïnd in 0 maar die betrekking hebben op het boekjaar 03) in het boekjaar 0. Netto bedrijfskapitaal 0: frequentie > Vijf SVK s hebben een (beperkt) negatief netto bedrijfskapitaal. In 0 en/of 00 was het netto bedrijfskapitaal voor deze SVK s eveneens negatief, al evolueert de ratio bij 3 SVK s sinds 0 in positieve zin. De SVK s met een negatief netto bedrijfskapitaal in de boekjaren 00, 0 en 0 kampen met een acuut liquiditeitstekort en ervaren jaar na jaar problemen om aan alle kortetermijnschulden te voldoen. De current ratio, de relatieve uitdrukking van het netto bedrijfskapitaal, geeft de verhouding weer tussen de beperkte vlottende activa en de schulden op korte termijn. Indien de ratio meer dan bedraagt, is er qua liquiditeit een financieel evenwicht op korte termijn. Een current ratio lager dan maar hoger dan 0,5 duidt op een gevaarlijke liquiditeitssituatie omdat de schulden die binnen het jaar vervallen groter of gelijk zijn aan de beschikbare, gemakkelijk realiseerbare activa. Deze maatschappijen hebben geen liquiditeitsbuffer of veiligheidsmarge qua liquiditeit. Current ratio: sectorgemiddelde,00,80,60,0,0,

5 Het sectorgemiddelde van de current ratio bedroeg in 00, 0 en 0 meer dan wat betekent dat er op sectorniveau meer vlottende activa zijn dan vreemd vermogen op korte termijn. Aangezien de current ratio de relatieve uitdrukking is van het netto bedrijfskapitaal, is de verklaring voor de hierboven weergegeven trend dezelfde als deze van de ratio netto bedrijfskapitaal. Current ratio 0: frequentie > 6,00 5,0-6,00 0,0-5,00 3,0 -,00,0-3,00 5 8,0 -,00 8 0,00 -,00 5 De 5 SVK s met een (beperkt) negatieve netto bedrijfskapitaal behaalden een current ratio tussen 0,5 en. Deze SVK s hebben geen liquiditeitsbuffer en dienen maatregelen (o.a. aanvraag / verhoging van subsidies) te nemen om hun liquiditeit te verbeteren 3. De overige SVK s hebben een current ratio hoger dan en bereiken een financieel liquiditeitsevenwicht op korte termijn. De onmiddellijke liquiditeitsratio, geeft de verhouding weer van de geldbeleggingen en de liquide middelen ten opzichte van de schulden op ten hoogste één jaar. Idealiter bedraagt de onmiddellijke liquiditeitsratio meer dan. Een onmiddellijke liquiditeitsratio lager dan duidt op een ongunstige liquiditeitssituatie aangezien de maatschappij er niet in slaagt om met haar onmiddellijk beschikbare middelen aan een kwart van haar korte-termijnschulden (te betalen binnen het jaar) te voldoen. 3 Aangezien deze SVK geen eigenaar zijn van huurwoningen, kunnen ze bijgevolg niet ten gelde gemaakt worden om de liquiditeit te verbeteren. 5

6 ,0,0,00 0,80 0,60 0,0 0,0 0,00 Onmiddellijke liquiditeitsratio : sectorgemiddelde De toegenomen onmiddellijke liquiditeitsratio in het boekjaar 0 was te danken aan de verhoging van de liquide middelen. In 0 daalde de vlottende activa meer dan de schulden op ten hoogste één jaar, wat een daling van de ratio onmiddellijke liquiditeitsratio veroorzaakte. Onmiddellijke liquiditeitsratio 0: frequentie >,50 5,6 -,50,0 -,5 0,76 -, ,5-0,75 0,6-0,50 0,00-0,5 3 Zeven SVK s hebben een onmiddellijke liquiditeitsratio lager dan 0,5 en bereiken geen financieel evenwicht op korte termijn. Hun schulden op korte termijn zijn tweemaal zo groot dan de liquide middelen en geldbeleggingen. Drie van de hiervoor vermelde 7 SVK s hebben een onmiddellijke liquiditeitsratio lager dan 0,5. Van de bovenvermelde 7 SVK s zijn er SVK s met een current ratio lager dan. Drie SVK s behaalden een current ratio hoger dan dankzij de openstaande vorderingen. Ter info: in de ratio onmiddellijke liquiditeitsratio wordt abstractie gemaakt van de vorderingen op ten hoogste één jaar en de overlopende rekeningen. 6

7 In de ratio s netto bedrijfskapitaal en current ratio zijn de vorderingen op huurders één van de belangrijkste elementen van de korte-termijnmiddelen. Openstaande vorderingen op huurders zijn slechts liquide in de mate dat ze binnen een redelijke tijdspanne kunnen geïnd worden. De mate van inning van deze vorderingen wordt hieronder verder geanalyseerd via de ratio huurachterstand. De huurachterstand wordt berekend door de openstaande vorderingen op huurders te delen door de jaaromzet m.b.t. sociale verhuring. Hoe hoger de huurachterstand, hoe minder liquide de vorderingen op huurders zijn. De SVK s dienen te streven naar een zo laag mogelijke huurachterstand. Een huurachterstand van 5% of minder wordt als goed beschouwd. % 0,00% 9,50% 9,00% 8,50% 8,00% 7,50% 7,00% 6,50% 6,00% 5,50% 5,00% Huurachterstand : sectorgemiddelde De huurachterstand bedroeg in de boekjaren 00 en 0 ongeveer 8,50%. In 0 steeg de ratio naar 9,0%. Het absolute bedrag aan openstaande vorderingen (inclusief dubieuze vorderingen) op sectorniveau steeg van euro in 00 naar euro in 0. 7

8 Samenstelling huurachterstand Zittende huurders woningen % Afrekening huurlasten 7% 6% % 3% 9% O&H-werken ten laste van de huurder Andere vorderingen op huurders Dubieuze vorderingen op zittende huurders Dubieuze vorderingen op vertrokken huurders Zesenzestig % van alle openstaande vorderingen betreft zittende huurders (al dan niet gewaardeerd als dubieus), % vertrokken huurders (gewaardeerd als dubieus) en 3 % andere afrekeningen zoals huurlasten, onderhoudswerken, herstellingen en huurschade. In 0 voerden de toezichthouders bij 6 gesubsidieerde SVK s inspecties uit omtrent de toepassing van de procedure huurachterstand en de boekhoudkundige verwerking van (dubieuze) vorderingen in het boekjaar 00. De helft van de gecontroleerde SVK s beschikte niet over boekhoudkundige waarderingsregels m.b.t. de vorderingen op huurders of werden ze te summier opgemaakt. Bijkomend pasten SVK s hun eigen procedure huurachterstand niet of onvoldoende toe. Door de foutieve verwerking van de dubieuze vorderingen en waardeverminderingen, bleef de meetbaarheid van de ratio huurachterstand bij vele SVK s problematisch. Bovendien worden de geboekte waardeverminderingen aanvaard als werkingskost in de SVK-subsidie. Er bestaat aldus een hoger risico dat de openstaande vorderingen minder stringent worden opgevolgd door het SVK of dat waardeverminderingen worden geboekt zonder rekening te houden met de door de Raad van bestuur opgestelde waarderingsregels. Huurachterstand 0: frequentie % > 8,00%,0% - 8,00% 0,0% -,00% 6,0% - 0,00%,0% - 6,00% 8,0% -,00% 5,0% - 8,00% 0,00% - 5,00%

9 Elf SVK s hebben een huurachterstand lager dan 5%. Deze actoren bestrijden en/of volgen de huurachterstand voldoende op. Negentien SVK s hebben een huurachterstand hoger dan 8%. Veertien van deze SVK s hadden reeds in 0 een hoge huurachterstand (meer dan 8%). Rendabiliteit De rendabiliteitsratio s geven de winstgevendheid van verenigingen weer. Door middel van deze ratio s kan nagegaan worden in welke mate het SVK in staat is eigen vermogen te creëren om zo de continuïteit op lange termijn te verzekeren. Hieronder worden de rendabiliteitsratio s het resultaat van het boekjaar, het resultaat uit de gewone bedrijfsuitoefening, de vrije cashflow en de cost income ratio weergegeven. Het resultaat van het boekjaar geeft de verhouding weer van alle opbrengsten en kosten van een vereniging. Het is evident dat een vzw rendabeler is met een positief resultaat van het boekjaar dan met een negatief resultaat..500,00 Resultaat van het boekjaar: sectorgemiddelde.000,00 500,00 - (500,00) (.000,00) In 00 en 0 was het boekhoudkundige sectorresultaat gering positief. In tegenstelling tot deze boekjaren, daalde het sectorresultaat van het boekjaar 0 naar een verlies t.b.v. 786,50 euro per SVK. Deze negatieve evolutie(s) werd(en) hoofdzakelijk veroorzaakt door een sterkere stijging van de kosten dan deze van de opbrengsten. De belangrijkste kosten van de SVK s, de diensten en diverse goederen 5 ( 7% van de totale kosten in 0) en de bezoldigingen, sociale lasten en pensioenen (% van de totale kosten in 0) stegen sterker in 0 en 0 dan de opbrengsten. De tweede belangrijkste opbrengst voor SVK s, de bedrijfssubsidies 6 (9% van de totale opbrengsten in 0), kenden in het boekjaar 0 zelfs een daling. 5 De diverse goederen en diensten, meer bepaald de betaalde huur van panden aan de eigenaars. 6 De bedrijfssubsidies, meer bepaald de huursubsidies verleend voor verhuurde panden. De opbrengst met het grootste gewicht in de resultaatbepaling is de omzet verhuring. 9

10 Resultaat van het boekjaar 0: frequentie De bovenstaande grafiek geeft aan dat 3,59% van de SVK s (of 7 van de 39 SVK s) verlies maakt. Elf van de 7 verlieslatende SVK s boekten reeds in 0 en/of in 00 een boekhoudkundig negatief resultaat. Door de opbouw van overgedragen verliezen doorheen de verschillende boekjaren, is het niet verwonderlijk dat 3 SVK s een zeer beperkte (minder dan 0%) of zelfs een negatieve (5 SVK s) marge tot zelffinanciering hebben. Deze SVK s zijn niet of nauwelijks in staat hun groei te financieren met eigen gegenereerd vermogen. Vijftien van de 7 SVK s met een negatief resultaat van het boekjaar hebben een negatief resultaat uit de courante bedrijfsuitoefening. Deze SVK s zijn niet in staat om voldoende opbrengsten te genereren uit hun dagdagelijkse of courante exploitatie om hun kosten te dragen. Op te merken valt is dat in de berekening van de ratio resultaat uit de courante bedrijfsuitoefening abstractie wordt gemaakt van de uitzonderlijke kosten en opbrengsten. De meerderheid van de SVK s met een positief resultaat van het boekjaar (5 van de SVK s), realiseert een winst van minder dan euro, wat bijzonder weinig is. Het meest winstgevende SVK (3590) boekte in 0 een winst van 7.867,56 euro. Aangezien de SVK s als kernactiviteit het inhuren en verhuren van sociale woningen hebben, is het wenselijk om eveneens het resultaat uit de verhuuractiviteit te analyseren. Het resultaat uit de verhuuractiviteit geeft het verschil weer tussen de omzet verhuring en de kosten van de verhuurde panden. De omzet verhuring bestaat enerzijds uit de door de huurders betaalde huurgelden, huurlasten en de tussenkomst in onderhouds- en herstellingswerken. Anderzijds worden de huursubsidies omwille van hun omzet compenserend karakter eveneens als omzet beschouwd. De kosten m.b.t. de verhuurde panden betreffen de aan de eigenaar betaalde huurgelden en onderhoudskosten, alsook de eventuele afschrijvingen van woningen die eigendom zijn van de SVK s. 0

11 .000,00.500,00.000,00 500,00 0,00-500, ,00 Resultaat uit de verhuuractiviteit: sectorgemiddelde Sinds 0 is het sectorresultaat uit de verhuuractiviteit positief. De opbrengsten m.b.t. de huuractiviteit kenden in 0 en 0 een grotere stijging dan de kosten van de verhuurde panden. Een verklaring voor deze evolutie is niet de stijging van het aantal panden (00:.97; 0:.695; 0: 5.80) aangezien reglementair is bepaald dat de onderhuurprijs, betaald door de huurder, niet hoger mag zijn dan de huurprijs die het SVK betaalt aan de eigenaar-verhuurder. Een verhoging van de huurprijs en bijgevolg van de omzet is te verklaren door de jaarlijkse indexering van de huurprijzen volgens de gezondheidsindex, de verhoging van de huurprijs met maximaal 5% (mits motivering) en is eveneens mogelijk na het uitvoeren van renovaties aan de huurwoningen. Mogelijke verklaringen voor de positieve trend zijn o.m. het verminderen van de leegstand van de sociale panden 7 en het correcter doorrekenen van herstellingswerken aan eigenaars. Tijdens financiële inspecties, uitgevoerd in 0 en 0, m.b.t. de boekhouding van 00, werd er veel aandacht besteed aan de boekhoudkundige verwerking van de huurinkomsten, de vorderingen met betrekking tot herstellingen ten laste van huurders en eigenaars en de huursubsidies. De SVK s werden via het inspectieverslag of aan de hand van teksten m.b.t. boekhoudkundige topics (zoals de boekhoudkundige verwerking van huursubsidies) op de hoogte gebracht van de geldende wetgeving, de juiste rekeningnummers en de correcte boekhoudkundige verwerkingen. Deze actie heeft mogelijks een positieve invloed gehad op bovenstaande ratio. 7 Tijdens de inspecties Toewijzingen en inschrijvingen informeerden de toezichthouders de SVK s met veel leegstaande panden over de mogelijkheid van het aanschrijven van meerdere kandidaat-huurders bij de toewijzing van een leegstaande huurwoning, met de bedoeling de periode van toewijzing van deze woning te reduceren.

12 Resultaat uit de verhuuractiviteit 0: frequentie > > Alhoewel het sectorgemiddelde van de ratio resultaat uit de verhuuractiviteit in het boekjaar 0 positief is (.578,9 euro), hebben 59% van de SVK s (of 3 SVK s) een negatief resultaat uit de verhuuractiviteiten. In se slagen deze SVK s er niet in om zuiver op gebied van verhuring break-even te draaien. Dankzij bijdragen (lidgelden en/of subsidies) van lokale besturen en/of uitzonderlijke opbrengsten, boeken 3 van de 3 SVK s toch een positief resultaat van het boekjaar. De vrije cashflow is de essentiële waardemeter van de rendabiliteit aangezien de ratio inzicht geeft in de structurele gezondheid van een sociaal verhuurkantoor. Het grote verschil tussen het resultaat van het boekjaar en de cashflow zijn de niet-kasinkomsten en uitgaven. De cashflow vertrekt vanuit het resultaat waarbij niet-kaskosten (o.a. afschrijvingen, waardeverminderingen, ) worden bijgeteld en niet-kasopbrengsten ( o.a. terugnemingen afschrijvingen, kapitaalsubsidies, ) worden afgetrokken. De cashflow is met andere woorden een weergave van het resultaat op kasbasis. Met de vrije cashflow wordt aangegeven of/en hoeveel eigen middelen een SVK op jaarbasis genereert uit haar werking en/of deze gelden al dan niet volstaan om de leningslasten (de kapitaalaflossingen) te dragen. Een negatieve vrije cashflow betekent dat het SVK geld verliest ten gevolge van de courante bedrijfsactiviteiten, zoals verhuring van woningen, en dus de uitgaven (zoals de aflossingen van leningen) dient te bekostigen met de beschikbare (liquide) middelen, wat op termijn liquiditeitstekorten kan teweeg brengen.

13 .000,00.000, , , ,00.000,00.000,00 - Vrije cashflow: sectorgemiddelde De vrije cashflow, vertrekkend vanuit de totale cashflow minus de kapitaalaflossingen van de uitstaande leningen van het vorig boekjaar, kende sinds 0 een negatieve trend. Oorzaak voor deze tendens was een negatief evoluerend resultaat van het boekjaar op kasbasis (= totale cashflow) en een stijging van de schulden. Vrije cashflow 0: frequentie > tot tot tot tot > Drie van de 5 SVK s met een negatieve vrije cashflow hadden in de boekjaren 0 en 00 eveneens een negatieve vrije cashflow. na jaar een negatieve vrije cashflow wijst op een mogelijke afbouw van het werkkapitaal (of netto bedrijfskapitaal). Één van de drie hiervoor vermelde SVK s heeft sinds 009 een negatief netto bedrijfskapitaal en een zeer lage onmiddellijke liquiditeitsratio. Een negatieve vrije cashflow gecombineerd met liquiditeitsproblemen kan - op termijn- de continuïteit van het SVK in gevaar brengen. De meerderheid van de SVK s met een negatieve vrije cashflow (3 van de 5 SVK s) hadden eveneens een negatieve totale cashflow. Deze SVK s houden geen kasmiddelen over uit eigen werking. Bovendien 3

14 dienen 6 SVK s hun aangegane leningen af te lossen. De combinatie van een negatieve totale cashflow en de aflossingen van de leningen, resulteert in een negatieve vrije cashflow. De twee overige SVK s hadden een beperkte positieve totale cashflow. Door de aflossing van hun leningen, eindigden deze SVK s met een negatieve vrije cashflow. De cost income ratio is de laatste in deze analyse weergegeven rendabiliteitsratio. Dit kengetal geeft de verhouding weer tussen de bedrijfskosten en de bedrijfsopbrengsten en meet de kostenefficiëntie van de SVK s. Hoe hoger deze ratio, hoe lager de efficiëntie. Een cost income ratio hoger dan geeft aan dat het SVK niet genoeg opbrengsten genereert uit haar gewone bedrijfsactiviteiten namelijk verhuuractiviteiten om alle kosten m.b.t. deze activiteiten te dragen, met een negatief bedrijfsresultaat (verschil tussen de bedrijfsopbrengsten en de bedrijfskosten) tot gevolg., Cost income ratio: sectorgemiddelde 0,8 0,6 0, 0, De cost income ratio blijft jaar na jaar stabiel. Dit kengetal bedroeg in de boekjaren 00, 0 en 0 respectievelijk 0,9993;,005 en 0,9997. De bedrijfsopbrengsten zijn m.a.w. net voldoende om te voldoen aan alle bedrijfskosten.

15 Cost income ratio 0: frequentie >,0,06 -,0,0 -,05 0,96 -,00 0 0,90-0,95 De meerderheid van de SVK s (6% of SVK s) heeft een cost income ratio lager dan,00. Dit betekent dat tegenover elke euro bedrijfsopbrengsten er minder dan één euro bedrijfskosten staan. Solvabiliteit De solvabiliteit drukt uit in welke mate een vereniging aan haar betalingsverplichtingen op langere termijn kan voldoen. Om de kredietwaardigheid van de SVK s te meten, wordt een verhouding weergegeven tussen het eigen vermogen van het SVK en het totale vermogen. Hoe hoger het aandeel van het eigen vermogen in het totaal vermogen ( = hoe lager het vreemd vermogen in het totaal vermogen), hoe lager de periodieke intrest- en kapitaallasten op de exploitatie drukken. Een negatief eigen vermogen geeft immers weer dat de schulden groter zijn in vergelijking met de waarde van de bezittingen (activa) en de geleden verliezen. Door gebruik te maken van de ratio s algemene graad van financiële onafhankelijkheid en zelffinancieringsgraad, krijgt men een beeld van de solvabiliteit van de SVK s. De algemene graad van financiële onafhankelijkheid geeft de verhouding weer van het eigen vermogen ten opzichte van het totaal vermogen van het SVK. Deze ratio berekent de onafhankelijkheid van de maatschappijen bij derden qua financiering. Hoe hoger de ratio, hoe onafhankelijker de maatschappij is van door derden verstrekte middelen. SVK s met een lage financiële onafhankelijkheid, gaan doorgaans meer schulden aan. Een lage graad van financiële onafhankelijkheid brengt bijgevolg een groter financiële risico met zich mee. 5

16 % 35,00% 30,00% 5,00% 0,00% 5,00% 0,00% 5,00% 0,00% Graad van financiële onafhankelijkheid: sectorgemiddelde De gemiddelde financiële onafhankelijkheid bedraagt sinds 0 meer dan 30% en volgt een positieve evolutie doorheen de voorgestelde jaren. Het eigen vermogen van de SVK s is hoofdzakelijk opgebouwd uit eigen gegenereerde middelen (bestemde fondsen en overgedragen winsten, respectievelijk 3% en 3% van het eigen vermogen). De fondsen van de vereniging (beginvermogen, betaald door de stichtende leden en de permanente financiering verleend door subsidieverstrekkers) maken voor 8% deel uit van het eigen vermogen. Zes % van het eigen vermogen zijn kapitaalsubsidies. De stijging van zowel de overgedragen positieve resultaten als de fondsen van de vereniging en de daling van het totaal vermogen in het boekjaar 0, hebben een toename van de graad van financiële onafhankelijkheid tot gevolg. % 50% tot 60% 0% tot 50% 30% tot 0% 0% tot 30% 0% tot 0% 0% tot0% -0% tot 0% -0% tot -0% -30% tot -0% Graad van financiële onafhankelijkheid 0: frequentie > 60% > -30%

17 Dertien procent van de SVK s (of 5 SVK s) heeft een negatieve graad van financiële onafhankelijkheid. Het SVK met de laagste graad van financiële onafhankelijkheid bezit naast een overgedragen verlies geen andere bestanddelen aan eigen vermogen. Dit SVK heeft bijgevolg de hoogste schuldgraad van de sector. SVK s met een lage financiële onafhankelijkheid, dienen meer schulden aan te gaan wat de kans op financiële risico s verhoogt. Twee SVK s met een negatieve financiële onafhankelijkheid gingen in het verleden leningen aan. Door een geringe of negatieve totale cashflow, gecombineerd met de aflossingen van de leningen, hadden deze SVK s in 0 een negatieve vrije cashflow. Eén SVK heeft bovendien een lage current ratio. De schulden in de SVK-sector betreffen veelal handelsschulden (30,77% van de sectorschuld) en niet zozeer leningsschulden (7,8% van de totale sectorschuld). Leverancierskrediet is een vorm van kortlopend vreemd vermogen, bedoeld om tijdelijk kapitaal te lenen. Er dient opgemerkt te worden dat leverancierskrediet vaak niet gratis is, m.a.w. er dient interest betaald te worden. De 0 SVK s met de grootste graad van financiële onafhankelijkheid hebben dit resultaat niet noodzakelijk te danken aan zelf gegenereerde middelen (winsten uit het verleden). Eén SVK heeft zelfs een negatieve zelffinancieringsgraad wat erop wijst dat het eigen vermogen is opgebouwd door de inbreng van subsidiërende instanties en/of stichtende leden. Het is bijgevolg belangrijk om de graad van financiële onafhankelijkheid samen te lezen met de zelffinancieringsgraad. De zelffinancieringsgraad beperkt het eigen vermogen van de bovenstaande ratio tot de bestemde fondsen en de overgedragen winsten of verliezen. De verhouding van deze twee elementen ten opzichte van het totaal vermogen berekent het vermogen dat de vereniging heeft opgebouwd uit de (nietuitgekeerde) resultaten van vorige boekjaren. Het is dan ook niet verwonderlijk dat SVK s met een lage rendabiliteit een lage zelffinancieringsgraad hebben. De zelffinancieringsgraad toont aan in welke mate een vereniging in staat is zijn groei te financieren met eigen gegenereerd vermogen. %,00%,00% 0,00% 9,00% 8,00% 7,00% 6,00% 5,00% Zelffinancieringsgraad: sectorgemiddelde

18 De toegenomen bestemde fondsen in 0 en een stijging van de overgedragen winsten in het boekjaar 0 in combinatie met een daling van het balanstotaal (boekjaar 0) hadden een positieve evolutie van de graad van financiële onafhankelijkheid tot gevolg. % Zelffinancieringsgraad 0: frequentie > 70% 60% - 70% 50% - 60% 0% - 50% 30% - 0% 0% - 30% 0% - 0% 0% - 0% -0%- 0% -0%--0% -30%--0% > -30% Door gecumuleerde verliezen vanuit het verleden, al dan niet gecombineerd met grote negatieve resultaten in het boekjaar 0, hebben 0 SVK s een zelffinancieringsgraad lager of gelijk aan 0%. Deze SVK s zijn afhankelijk van externe financiering voor de groei van hun vereniging. Kosten- en opbrengstenanalyse Een kosten- en opbrengstenanalyse heeft tot doel om een kosten- en opbrengstenstructuur van de SVKsector in kaart te brengen. De voornaamste componenten van de kosten en opbrengstenanalyse 8 komen aan bod in de hieronder vermelde kengetallen. Deze ratio s zijn de totale kostprijs per verhuurde woning, de personeels- en administratiekosten t.o.v. omzet verhuring 9, de omzet per woning en de verhouding lidgelden en bedrijfssubsidies t.o.v. de omzet verhuring. De totale kostprijs per verhuurde woning wordt berekend door de som van de kosten m.b.t. verhuurde woningen (huurgelden, verbruikers-, onderhouds- en herstellingskosten, afschrijvingen,, welke afhankelijk zijn van het gebied waar het pand gelegen is en/of de staat en ouderdom van een woning) en de administratie- en personeelskosten te delen door het aantal verhuurde woningen. 8 De kosten en opbrengsten m.b.t. verhuurde woningen, de loonkosten van het personeel, de administratiekosten en de opbrengsten verkregen via bedrijfssubsidies 9 Aangezien diverse SVK s de huursubsidies (omzet vervangende subsidies) boekhoudkundig foutief als bedrijfssubsidies verwerken, wordt in de berekening van de omzet rekening gehouden met deze subsidies. 8

19 9.000, , , , ,00.000, ,00.000,00.000,00 - Totale kostprijs per woning: sectorgemiddelde De totale kostprijs van een woning bestaat gemiddeld uit 7,5% direct aan de panden gerelateerde kosten (huurgelden, kosten van verbruik en onderhouds- en herstellingskosten),,97% personeelskosten en 5,87% administratiekosten. De grootste kostencomponenten in de kosten die rechtstreeks gerelateerd zijn aan de individuele woningen zijn de aan de eigenaars betaalde huurgelden, de herstellingskosten en verbruikerskost qua elektriciteit. De integrale kostprijs per verhuurde woning bedroeg in de boekjaren 00 en 0 iets minder dan 7.00,00 euro. In het boekjaar 0 steeg de kostprijs per verhuurde woning naar iets minder dan 7.700,00 euro door een enorme toename van de betaalde huurgelden aan eigenaars 0 en de loonkosten. De ratio verminderde in 0 vanwege de geringere stijging van de kosten en een grotere toename van het aantal panden. Totale kostprijs per woning 0: frequentie > 9.00, ,0-9.00, ,0-8.60, ,0-7.80, ,0-7.80, , , De totale kostprijs van een woning varieert in het boekjaar 0 tussen 5.9,0 euro en 0 Het aantal verhuurde woningen namen met 98 eenheden toe (00:.97 woningen, 0:.695 woningen). In 0 beheerde de totale SVK-sector 5.80 woningen. Het aantal VTE werknemers evolueerde van 79,7 in 00 naar 05,5 in 0. 9

20 9.73, euro. De kostprijs per verhuurde huurwoning is afhankelijk van diverse factoren. De door de eigenaar gevraagde huurprijs, de ligging (landelijk of stedelijk), de staat van de woning, bepalen in grote mate de huurprijs en de te betalen kosten m.b.t. onderhouds- en herstellingskosten van een pand. Bijkomend bepaalt elk SVK hun eigen verloningspolitiek. Het is interessant om eveneens de personeels- en administratiekosten te analyseren. De personeelskosten t.o.v. de omzet verhuring drukt de totale personeelskost (directieleden, bedienden en arbeiders) uit ten opzichte van de omzet verhuring. Personeelskosten t.o.v. omzet verhuring: sectorgemiddelde 0,00% 30,00% % 0,00% 0,00% 0,00% Ten opzichte van 00 euro omzet, gegenereerd door de verhuring van woningen, wordt in 0 gemiddeld 3 euro betaald aan personeelskosten (directieleden, bedienden en arbeiders). Ondanks de stijging van de personeelskosten van directieleden en bedienen in 0 en 0, daalden de personeelskosten t.o.v. omzet verhuring in dezelfde boekjaren. Deze evolutie is te verklaren door een grotere stijging van de omzet verhuring dan deze van de personeelskosten. Door een sterker stijgend aantal panden dan de personeelskosten, kende de ratio personeelskosten per woning 3 een neerwaartse evolutie. De personeelskosten uitgedrukt ten opzichte van het aantal VTE werknemers kenden een positieve trend in 0, na een lichte daling in het boekjaar 0. Het aantal VTE werknemers namen in 0 toe met,9% (de kosten voor personeel kenden een toename van 0,76%). In 0 bedroeg de stijging van het aantal VTE s,9% terwijl de personeelskosten verhoogden met 8,8%. De wedden directiepersoneel en bedienden kenden een stijging van 7,% ( , euro in 00 naar ,9 euro in 0). De lonen van arbeiders daalden met,7% ofwel van ,6 euro in 00 naar 33.57, euro in 0. Het aantal VTE personeelsleden nam doorheen de jaren toe (79,7 in boekjaar 00 09,75 in boekjaar 0). De verhouding van het aantal woningen per VTE werknemer steeg van 3 eenheden in 00 en 0 naar 5 eenheden in 0. 3 Personeelskosten per woning: 00:.795,9 euro; 0:.778, euro en 0:.75,30 euro. Het aantal panden namen in de onderzochte jaren toe van.97 naar 5.80 eenheden. Personeelskosten per VTE werknemer: 00:.05,38 euro; 0: 0.676,36 euro en 0: 3.78,9 euro. 0

21 Personeelskosten t.o.v. omzet verhuring 0: frequentie % > 60,00% 50,0% - 60,00% 0,0% - 50,00% 30,0% - 0,00% 0,0% - 30,00% 0,00% - 0,00% 9 De personeelskosten t.o.v. de omzet verhuring variëren tussen 9,0% en 60,65%. Één kwart van de SVK s (= 3 SVK s) heeft een personeelskost t.o.v. de omzet verhuring lager dan 30%. Deze SVK s hebben, in vergelijking met het sectorgemiddelde een lagere personeelskost per woning, maar niet noodzakelijk een lagere personeelskost per VTE werknemer. Enkel 5 van de hiervoor vermelde 3 SVK s scoren bij de 3 personeelsratio s (t.o.v. de omzet verhuring, t.o.v. aantal woningen en t.o.v. het aantal VTE werknemers) lager dan het sectorgemiddelde. Om de kostenanalyse af te sluiten, worden de administratiekosten weergegeven. Deze kosten bestaan voornamelijk uit kosten die rechtstreeks gerelateerd kunnen worden met de administratiewerkzaamheden en het magazijnbeheer. Voorbeelden hiervan zijn de elektriciteit-, gasen waterkosten voor eigen gebruik, de afschrijvingen m.b.t. activa die eigen zijn aan de werking van het SVK zoals kantoormeubilair en de diverse bedrijfskosten (o.a. bedrijfsbelastingen). De hieronder weergegeven ratio geeft de verhouding weer van de administratiekosten t.o.v. de omzet verhuring. Administratiekosten per omzet verhuring: sectorgemiddelde 0,00% 8,00% % 6,00%,00%,00% 0,00%

22 De administratiekosten t.o.v. de omzet verhuring volgt sinds boekjaar 0 een negatieve trend. Het sectorgemiddelde in het boekjaar 0 bedraagt 8,5% wat betekent dat een gemiddeld SVK voor elke 00 euro huurinkomsten 8,5 euro uitgeeft aan administratiekosten. De omzet verhuring steeg meer dan de toegenomen administratiekosten, wat de verklaring is voor de dalende evolutie. De sterkst stijgende administratiekosten waren de advocaat- en gerechtskosten en de onderhoudskosten van informaticamaterieel. Administratiekosten t.o.v. omzet verhuring 0: frequentie % > 5% 3,0% - 5,00%,0% - 3,00% 9,0% -,00% 7,0% - 9,00% 5,0% - 7,00% 3,00% - 5,00% 9 9 Ongeveer de helft van de SVK s (0 SVK s) had een administratiekosten t.o.v. de omzet verhuring lager dan het sectorgemiddelde (8,5%). Het SVK 7500 heeft de laagste administratiekosten t.o.v. de omzet verhuring (3,0% ). Het SVK boekte 30.63, euro aan werkingskosten in het boekjaar 0. Het SVK 730 scoorde het hoogst bij de ratio administratiekosten t.o.v. de omzet verhuring (9,89% of een werkingskost van 3.03,79 euro). De omzet per woning bevat zowel de zuivere huurinkomsten als de geïnde huurlasten. Aangezien diverse SVK s de huursubsidie, welke een omzet vervangende subsidie is, onjuist boekhoudkundig verwerken, wordt deze meegenomen in de berekening. Omzet per woning: sectorgemiddelde 6.000, ,00.000, ,00.000,00.000,

23 Een toenemend huurpatrimonium ( 00:.97 eenheden; 0:.695 eenheden) had in 0 als gevolg dat de omzet verhuring en de bedrijfssubsidies stegen ( 00:,5 mio euro; 0: 5,6 mio euro). In 0 daalde de ratio omzet per woning door een lagere toename van de opbrengsten dan deze van het aantal huurwoningen. Bovendien daalden de huursubsidies in 0 net onder het niveau van 00. Omzet per woning 0: frequentie > 6.300, , , , ,00.800, , , , , ,00 De verhuurprijs van een sociale woning wordt in de SVK-sector grotendeels bepaald door de eigenaar gevraagde huurprijs. Bijkomend is onder andere de ligging van een pand (platteland of stedelijk) medebepalend. Het is bijgevolg niet verwonderlijk dat de omzet verhuring, waarvan de zuivere huurprijs de hoofdmoot uitmaakt, kan verschillen van SVK tot SVK. Zo beheert het SVK met de laagste omzet per woning (3.87,8 euro), op één na evenveel woningen (9 panden) als het SVK met de hoogste omzet per woning (7.8,36 euro). De verhouding SVK-subsidie t.o.v. omzet verhuring is een ratio die de subsidiëringsgraad van de SVK s door IVA Wonen-Vlaanderen weergeeft. Na de omzet verhuring zijn de bedrijfssubsidies de belangrijkste inkomstenbron van een SVK. De bedrijfssubsidies omvatten zowel de SVK-subsidie, verleend door IVA Wonen-Vlaanderen, ter financiering van de personeels- en werkingsuitgaven (9,% van de totale opbrengsten in 0 of 30,36% van de omzet verhuring 5 in 0) als de andere subsidies en lidgelden (7,77% van de totale opbrengsten in 0 of,7% van de omzet verhuring in 0), toegekend door lokale besturen ter ondersteuning van de algemene werking van een SVK. Aangezien de SVK-personeels- en werkingssubsidie (hierna SVK-subsidie), verleend door de Vlaamse overheid, de voornaamste subsidievorm is van een gemiddeld SVK, worden deze inkomsten verder geanalyseerd. 5 De omzet verhuring in deze ratio betreft de eigen gegenereerde huurinkomsten (rekening 70). 3

24 % 0,35 0,30 0,5 0,0 0,5 0,0 0,05 - Verhouding SVK-subsidie t.o.v. omzet verhuring: sectorgemiddelde Ondanks het stijgend bedrag aan SVK-subsidie, daalde de ratio SVK-subsidie t.o.v. omzet verhuring gedurende de weergegeven boekjaren. De stijging van de omzet verhuring, welke procentueel meer steeg dan de SVK-subsidies is de oorzaak van deze neerwaartse tendens. De SVK-subsidie ten opzichte van het aantal verhuurde woningen kende een gelijkaardige evolutie (00:.50,08 euro; 0:.93,8 euro). Verhouding SVK-subsidie t.o.v. omzet verhuring 0: frequentie > 0, 0, - 0, 0,37-0,0 0,33-0,36 0,9-0,3 0,5-0,8 0, - 0, 0, Uit de analyse is gebleken dat hoe meer panden een SVK in haar beheer heeft, hoe groter het bedrag aan SVK-subsidie 6, hoe hoger de omzet, hoe lager de ratio s SVK-subsidies per woning / t.o.v. de omzet verhuring. Het SVK met het laagste bedrag aan SVK-subsidie heeft 57 woningen in beheer. De verhouding van de SVK-subsidie t.o.v. de omzet verhuring bedraagt 0,3. Het SVK ontvangt.75,89 euro SVK-subsidie per woning. Het SVK met het hoogste bedrag aan SVK-subsidie 7 beheert 0 woningen. Het verhoudingsgetal SVKsubsidie t.o.v. de omzet verhuring is 0,3. De SVK-subsidie per pand bedraagt.39,8 euro. 6 De basis SVK-subsidie bedraagt maximaal euro per kalenderjaar. De aanvullende subsidie-enveloppe bedraagt.500 euro per woning voor de 3ste tot en met de 60ste woning,.50 euro per woning voor de 6ste tot en met de 90ste woning en.000 euro per woning vanaf de 9ste woning en dit per kalenderjaar.

25 Zowel de omzet als de subsidiëring van SVK- sector zal in de komende jaren hoogst waarschijnlijk nog verder toenemen. Het nieuw erkennings- en subsidiebesluit 8, van toepassing vanaf januari 03, beoogt een schaalvergroting van de SVK-sector, welke logischerwijs een toename van de omzet en van de subsidie inkomsten tot gevolg heeft. Bovendien werd het artikel 58 van de Vlaamse Wooncode 9 aangepast. De bijdragen van de leden van de vereniging (de lidgelden, de subsidies voor personeels- en werkingskosten, de subsidies zonder expliciete voorwaarden van aanwending, ) dienen vanaf 03 niet meer in mindering te worden gebracht van de SVK-subsidie 0, wat mogelijks een algemene verbetering van de financiële toestand van de SVK s met zich kan meebrengen. 7 De SVK-subsidie van het gefuseerd SVK, welke een samentelling is van 3 gefuseerde SVK s, is de hoogste. Aangezien de 3 SVK s in 0 allen een basis SVK-subsidie verkregen, heb ik abstractie gemaakt van deze actor. 8 Besluit van de Vlaamse Regering houdende bepaling van de erkennings- en subsidievoorwaarden van sociale verhuurkantoren datum 0/07/0 9 Decreet houdende de Vlaamse Wooncode datum 5/07/997 0 Subsidies, andere dan gewestelijke SVK-subsidie, die ten laste zijn van de uitgavenbegroting van de Vlaamse overheid (Gesco, Via, DAC, ) moeten in mindering gebracht worden van de gewestelijke SVK-subsidie, wanneer de totaliteit van de Vlaamse subsidies meer bedragen dan 00% van de totale kosten. 5