Trend- en sectoranalyse van de financiële gezondheid van de sociale huisvestingsmaatschappijen

Transcriptie

1 Trend- en sectoranalyse van de financiële gezondheid van de sociale huisvestingsmaatschappijen Agentschap Inspectie RWO Afdeling Toezicht 1

2 Trend- en sectoranalyse van de financiële gezondheid van de sociale huisvestingsmaatschappijen Inhoud FiGi Liquiditeit... 3 De current ratio... 4 De onmiddellijke liquiditeitsratio... 5 De netto kaspositie bij de VMSW... 7 Rendabiliteit... 9 De operationele marge uit de gewone bedrijfsuitoefening De netto vrije cashflow uit de gewone bedrijfsuitoefening De cost income ratio uit de gewone bedrijfsuitoefening Solvabiliteit De graad van financiële onafhankelijkheid De zelffinancieringsgraad De dekking van het vreemd vermogen op lange termijn door de cashflow uit de gewone bedrijfsuitoefening Kostenbeheersing De werkings- en onderhoudskosten t.o.v. de bedrijfsinkomsten Totaalscore FiGi De huurderachterstand In de loop van 2014 stelden de afdeling Toezicht, de VMSW en de visitatiecommissie een set van financiële kengetallen samen, de financiële gezondheidsindex, FiGi genaamd, als antwoord op de vraag van de sector omtrent het hanteren van eenzelfde beoordeling qua financiële gezondheid. Deze index laat een screening van de financiële gezondheid van alle sociale huisvestingsmaatschappijen toe zodanig dat er geanticipeerd kan worden op een bedreiging van de continuïteit van een huisvestingsmaatschappij en haar dienstverlening. De drie belangrijkste aspecten van de financiële gezondheid van een onderneming (liquiditeit, rentabiliteit en solvabiliteit) worden vertegenwoordigd in de geselecteerde ratio s. Daarnaast word in het kader van de meting van de kostenbeheersing eveneens een kengetal opgenomen waarvan de werkings- en onderhoudskosten deel uitmaken. De 10 geselecteerde ratio s zijn: * liquiditeit: de current ratio, de onmiddellijke liquiditeitsratio en de netto kaspositie bij de VMSW; 2

3 * rendabiliteit: de operationele marge-, de netto vrije cashflowmarge- en de cost/income ratio uit de gewone bedrijfsuitoefening; * solvabiliteit: de graad van financiële onafhankelijkheid, de zelffinancieringsgraad en de dekking van het VVLT door cashflow uit de gewone bedrijfsuitoefening; * kostenbeheersing: werkings- en personeelskosten t.o.v. bedrijfsopbrengsten. De resultaten van deze ratio s worden berekend voor de 3 recentste boekjaren (2011, 2012 en 2013). Aan elk van de 10 ratio s wordt een norm toegekend aan de hand waarvan een beoordeling, in de vorm van een cijfer, aan de uitkomst van elke berekening wordt toegekend (0 = voor verbetering vatbaar, 0,5 = behoorlijk, 1= goed). Bijkomend wordt er een weging toegekend aan de score waarbij het recentste boekjaar het zwaarste doorweegt (score 2011 maal 1, score 2012 maal 2 en score 2013 maal 3). Tenslotte wordt een cijfer per onderdeel (liquiditeit, rendabiliteit, solvabiliteit en kostenbeheersing) en een totaalcijfer bekomen waarbij de SHM s met de hoogste totaalcijfers de beste financiële situatie hebben en deze met de laagste totaalcijfers de minst goede financiële gezondheid. De output van de FiGi is een overzicht per SHM van de globale score en een score per onderdeel zodat de sterke- en werkpunten van een SHM zichtbaar zijn. De FiGi, welke ter beschikking wordt gesteld via de VMSW / prestatiedatabank, is een werkinstrument voor de drie hiervoor genoemde entiteiten en de actor in kwestie. De afdeling Toezicht zal de index gebruiken als onderdeel van de risicoprofielschets, van waaruit het toezicht aangestuurd wordt. Het uitgangspunt voor de opmaak van de trend- en sectoranalyse van de gezondheid van de sociale huisvestingsmaatschappijen is de FiGi m.b.t. boekjaren 2011 t.e.m De trendanalyse, welke de financiële gegevens bevat voor 99 SHM s 1 heeft als doel een inzicht te geven in de evolutie van de geselecteerde ratio s van de FiGi en de gegevens van het boekjaar 2013 onder de loep te nemen en te analyseren. Tenslotte wordt de analyse en trend van één van de belangrijkste kengetallen voor de sociale huisvestingsmaatschappijen, de huurderachterstand toegevoegd aan dit werk. FiGi Liquiditeit Liquiditeit is de mate waarin een onderneming in staat is om voldoende kasmiddelen aan te spreken om de kortlopende betalingsverplichtingen na te leven. Indien de kasinkomsten voortdurend onvoldoende zijn om aan de kasuitgaven te voldoen, ontstaat er een liquiditeitsprobleem. Een negatieve positie van de algemene liquiditeitsratio s laat vermoeden dat de situatie van een maatschappij qua liquiditeit weinig comfortabel is. Een negatief evoluerende liquiditeitsratio kan eveneens een teken van expansie zijn (= investeringen in onroerende goederen met eigen middelen). De kortlopende schulden 1 De SHM Vitare nv werd niet opgenomen in de trend- en sectoranalyse aangezien Toezicht enkel beschikt over de gegevens van het boekjaar

4 (aan de leveranciers) gaan immers altijd de vorderingen (op de klanten) vooraf. Dit is zeker het geval wanneer de realisatiecyclus bij maatschappijen met bouwactiviteiten lang is. De current ratio is de verhouding tussen de beperkte vlottende activa zoals voorraden en vorderingen op klanten en de schulden op korte termijn. De huurwaarborggelden die in handen van de SHM zijn gestort worden uit de ratio verwijderd aangezien deze middelen niet mogen aangewend worden voor de financiering van de bedrijfsactiviteit van een SHM. Beoordeling van de ratio: < 1: voor verbetering vatbaar; 1 2: behoorlijk; >2: goed. Current ratio: sectorgemiddelde 1,80 1,60 1,40 1,20 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 0,00 1,68 1,62 1,54 Jaar Het sectorgemiddelde van de current ratio bedroeg in 2011, 2012 en 2013 meer dan 1 wat betekent dat er op sectorniveau meer vlottende activa zijn dan vreemd vermogen op korte termijn. De ratio kent in de periode een neerwaartse tendens, veroorzaakt door een beperkte toename van de korte termijn activa 2 (+30,56% of ,10 euro) en de liquide middelen (+18,06% of ,61 euro) dan de sterker stijgende korte termijn schulden (voornamelijk leninglasten +24,00% of ,28 euro en handelsschulden +39,60% of ,87 euro). Current ratio 2013: frequentie > 3,00 2,51-2,99 2,00-2,50 1,51-1,99 1,00-1,50 0,51-0,99 0-0, aantal SHM's Zevendertig van de 99 SHM s hadden in 2013 een current ratio lager dan de kritische grens van 1. Deze maatschappijen bereiken geen financieel liquiditeitsevenwicht op korte termijn en bezitten aldus geen 2 Onder de korte termijn activa bevinden zich de voorraden, de handels- en overige vorderingen, de eigen 4

5 of een te beperkte liquiditeitsbuffer. Om te kunnen voldoen aan de korte-termijnschulden, dienen ze maatregelen te treffen om hun liquiditeit te verbeteren. Drieëndertig actoren behaalden een current ratio van meer dan 2. Deze actoren bezitten twee maal meer vlottende activa dan de schulden op korte termijn, wat een bijzondere comfortabele liquiditeitspositie met zich meebrengt. Het is niet verwonderlijk dat de zuivere koopmaatschappijen, dankzij hun grote voorraden, alsook hun beperkte schulden op korte termijn (van huur- en gemende SHM s afwijkende financiering van hun projecten) koplopers zijn bij deze ratio. Current ratio: evolutie ,41% 37,37% 33,33% 16,16% 26,26% 29,29% 42,42% 36,36% 37,37% Goed (ratio 2) Behoorlijk (ratio 1 -< 2) Voor verbetering vatbaar (ratio <1) Het aantal maatschappijen met de beoordeling voor verbetering vatbaar (- 5 SHM s ) of goed (- 8 SHM s) nam in de periode af, ten voordele van de categorie behoorlijk. Een stringentere manier om de liquiditeit te beoordelen is door gebruik te maken van de onmiddellijke liquiditeitsratio. De minst liquide elementen van de current ratio (voorraden en de vorderingen op ten hoogste één jaar) worden in deze financiële ratio niet meegerekend. De onmiddellijke liquiditeitsratio geeft de verhouding weer van de geldbeleggingen en de liquide middelen ten opzichte van de schulden op ten hoogste één jaar. Net zoals bij de voorgaande ratio worden de huurwaarborggelden, gestort in handen van de SHM, uit de ratio verwijderd. Beoordeling van de ratio: < 0,5: voor verbetering vatbaar; 0,5 1,0: behoorlijk; >1,0: goed. 5

6 1,40 Onmiddellijke liquiditeitsratio: sectorgemiddelde 1,20 1,00 0,99 1,01 0,88 0,80 0,60 0,40 0,20 0,00 Jaar Het sectorgemiddelde van de onmiddellijke liquiditeitsratio, welke in de periode rond 1 fluctueerde, daalde in het boekjaar 2013 naar 0,88. Idealiter bedraagt de onmiddellijke liquiditeitsratio meer dan 1. Een onmiddellijke liquiditeitsratio lager dan 1 duidt namelijk op een ongunstige liquiditeitssituatie aangezien de korte-termijnschulden (te betalen binnen het jaar) niet volledig met de onmiddellijk beschikbare middelen voldaan kunnen worden. De sterker stijgende schulden ( +39,93) dan de vlottende activa (+ 25,64%) in de periode zorgden voor deze neerwaartse evolutie. Onmiddellijke liquiditeitsratio 2013: frequentie > 1,99 1,50-1,99 1,00-1,49 0,50-0,99 0,00-0,49 < 0, aantal SHM's Tweeëndertig maatschappijen hebben een onmiddellijke liquiditeitsratio lager dan 0,5. Hun schulden op korte termijn zijn tweemaal zo groot dan de liquide middelen en geldbeleggingen. Eén SHM behaalde zelfs een negatieve score aangezien de correctie voor huurwaarborgen meer bedroeg dan de saldi op de bankrekeningen en de geldbeleggingen. Van de bovenvermelde 32 maatschappijen zijn er 25 met een current ratio lager dan 1. Zeven SHM s hadden in 2013 een current ratio hoger dan 1, voornamelijk te danken aan de grote voorraad aan sociale koopwoningen en/of gronden. 6

7 Onmiddellijke liquiditeitsratio: evolutie ,46% 45,45% 43,43% 19,19% 28,28% 24,24% 34,34% 26,26% 32,32% Goed (ratio 1,00) Behoorlijk (ratio 0,50 -< 1,00) Voor verbetering vatbaar (ratio <0,50) Het aantal SHM s met de beoordeling voor verbetering vatbaar (- 2 SHM s) of goed (- 3 SHM s) nam in de periode af, ten voordele van de categorie behoorlijk. Eén van de onderdelen van de liquide middelen zijn de kredietrekeningen van de SHM s, aangehouden bij de VMSW of een kredietinstelling (bank). De gelden die de actoren niet nodig hebben voor hun dagelijkse werking dienen ze te storten op de rekening-courant bij de VMSW. Deze middelen worden gebruikt om de kosten van de financiering door de VMSW te vergoeden (interesten en kapitaalaflossingen van VMSWkredieten) en bij te dragen in de werking van de VMSW. De netto kaspositie bij de VMSW geeft aan of een maatschappij met de gelden op de rekening-courant bij de VMSW aan al haar verplichtingen van het voorbije boekjaar ten opzicht van de VMSW kan voldoen. Beoordeling van de ratio: < 0,0: voor verbetering vatbaar; > 0,0: goed. Netto kaspositie VMSW: sectorgemiddelde , , , , , , ,00 - Jaar Door het halveren van de schulden op de rekening-courant VMSW (-45,77% of van ,86 euro in 2011 naar ,61 euro in 2013) en het verhogen van de liquide middelen op de VMSW- 7

8 rekeningen met een kwart (+26,50% of van ,63 euro in 2011 naar ,47 euro in 2013) verbeterde de ratio netto kaspositie VMSW in de periode Netto kaspositie VMSW 2013: frequentie > , , , , , , , , , , ,00 31 <0,00 5 aantal SHM's Het aantal SHM s met een negatief saldo op de R/C VMSW daalt jaar na jaar (2011: 10; 2012: 7; 2013: 5). Het is bijgevolg niet verwonderlijk dat de totale negatieve stand op de rekeningen bij de VMSW (saldi R/C VMSW schuld op de R/C VMSW) van deze SHM s afnam van ,68 euro in 2011 naar ,51 euro in Het verschil tussen de uiteindelijke negatieve stand bij de VMSW (2013: ,51 euro) en de schulden op de R/C VMSW (2013: ,61) geeft aan dat er SHM s zijn die naast hun schuld ten opzichte van de VMSW eveneens over geldmiddelen op de R/C VMSW beschikken. 3 In het commissiereglement inzake beheer van de rekening-courant van de SHM s door de VMSW werd als doelstelling vooropgesteld dat alle sociale huisvestingsmaatschappijen hun tekorten op de gewone rekeningcourant korte termijn (onderdeel van de liquide middelen) op 31 december 2015 moeten omgezet hebben in een positief saldo. Tijdens de afgelopen boekjaren verstrengde de begeleidingscommissie haar opvolging ten opzichte van de SHM s met een negatieve rekening-courant. Deze maatschappijen dienden onder meer een plan van aanpak op te maken om hun liquiditeit en hun financiële situatie te verbeteren. Via een nauwere samenwerking van de begeleidingscommissie en de afdeling Toezicht wordt getracht om op korte termijn de doelstelling in het commissiereglement te behalen. 8

9 Netto kaspostie VMSW: evolutie ,90% 92,93% 94,95% 10,10% 7,07% 5,05% Goed (ratio postief) Voor verbetering vatbaar (ratio negatief) De resultaten (0 = voor verbetering vatbaar, 0,5 = behoorlijk, 1= goed) van de 3 liquiditeitsratio s (current ratio, onmiddellijke liquiditeitsratio en de nettokaspositie VMSW) voor de 3 recentste boekjaren (2011, 2012 en 2013) worden bij elkaar geteld. De score qua liquiditeit wordt bekomen door deze cijfers te wegen (score 2011 maal 1, score 2012 maal 2 en score 2013 maal 3). Het eindcijfer tussen 0 en 5,5 geeft aan dat de liquiditeit voor verbetering vatbaar is; tussen 6 en 11,5 behoorlijk is en tussen 12 en 18 goed is. Liquiditeit : score FiGi 9,09% Voor verbetering vatbaar (0-5,5 / 18) 51,52% 39,39% Behoorlijk (6-11,5 / 18) Goed (12-18 / 18) Ruim de helft van de SHM s (51 van de 99 SHM s) behaalt een goede liquiditeitsscore. De liquiditeit van 39 SHM s was behoorlijk, 9 SHM s bekwamen een score voor verbetering vatbaar. Rendabiliteit Aan de hand van rendabiliteitsratio s wordt gemeten of ondernemingen rijker of armer zijn geworden ten gevolge van de exploitatie en geven aldus de winstgevendheid van deze ondernemingen weer. Hieronder worden de rendabiliteitsratio s de operationele marge-, de netto vrije cashflowmarge- en de cost/income ratio uit de gewone bedrijfsuitoefening weergegeven. 9

10 De operationele marge uit de gewone bedrijfsuitoefening geeft de verhouding weer van de bedrijfs- en financiële kasopbrengsten en kaskosten (zonder de interesten), welke beheersbaar zijn via het gevoerd beleid, vooraleer het vreemd vermogen is vergoed (gemeten via intresten en kapitaalaflossingen) en/of de activa zijn afgeschreven (gemeten via afschrijvingen en voorzieningen). Aangezien de financiering van de koopmaatschappijen en de kaskosten (afschrijvingen) verschillen van deze van de gemengde of de zuivere huurmaatschappijen werd ervoor geopteerd deze ratio voor de koopsector anders te boordelen dan de zuivere huur of de gemende huurmaatschappijen. Beoordeling van de ratio gemende en zuivere huursector (VB-sector): > 70%: voor verbetering vatbaar; 50% 70%: behoorlijk; <50%: goed. Beoordeling van de ratio koopsector (KV-sector): >100%: voor verbetering vatbaar; 90% 100%: behoorlijk; <90%: goed. 6 Operationele marge uit de gewone bedrijfsuitoefening: sectorgemiddelde 54,45% 56,51% 57,22% 4 Jaar De toegenomen operationele marge uit de gewone bedrijfsuitoefening op sectorniveau is het resultaat van een sterkere stijging van de periodieke bedrijfs- en financiële uitgaven, exclusief de interesten (2013 t.o.v. 2011: + 14,84%) in vergelijking met de periodieke bedrijfs- en financiële inkomsten (2013 t.o.v. 2011: +9,29%). De sterkst gestegen bedrijfsuitgaven betreffen de voorraden onroerende goederen bestemd voor verkoop en de onderhouds- en herstellingswerken aan panden. Om een duidelijk onderscheid te maken tussen de gemengde of zuivere huur- en de koopsector, worden hieronder twee frequentietabellen opgenomen. 10

11 Operationele marge uit de gewone bedrijfsuitoefening VBsector 2013: frequentie 80,01% ,01% ,01% ,01% ,01% ,01% aantal SHM's Het merendeel van de actoren uit de huursector hebben een operationele marge uit de gewone bedrijfsuitoefening die goed tot behoorlijk is. De vier SHM s met een hoge operationele marge (voor verbetering vatbaar) zijn actoren die productief zijn zowel in de huur- als in de koopsector. In vergelijking met andere gemengde SHM s met een hoge productiviteitsgraad in de koopsector, maar met een operationele marge uit de gewone bedrijfsuitoefening lager dan 70%, hebben de vier SHM s procentueel hogere voorraadkosten koopwoningen (rekening 60) en op één SHM na hogere bezoldigingskosten ( rekening 62) ten opzichte van hun operationele opbrengsten. Operationele marge uit de gewone bedrijfsuitoefening KVsector 2013: frequentie > ,01% ,01% - 9 aantal SHM's 5 Door de combinatie van hoge kosten en lage omzet stegen bij één SHM de operationele kosten boven de operationele opbrengsten met een operationele marge uit de gewone bedrijfsuitoefening van meer dan 100% tot gevolg. De overige SHM s uit de koopsector hebben een behoorlijke tot goede operationele marge uit de gewone bedrijfsuitoefening. 11

12 Operationele marge uit de gewone bedrijfsuitoefening VB sector: evolutie ,55% 57,30% 50,56% 35,96% 38,20% 44,94% 4,49% 4,49% 4,49% Goed (ratio < 50%) Behoorlijk (ratio 50% - 70%) Voor verbetering vatbaar (ratio > 70%) Het aantal SHM s met een voor verbetering vatbare operationele marge bleef doorheen de jaren ongewijzigd (4 actoren). Twee van deze vier SHM s hadden drie jaar op rij een operationele marge voor verbetering vatbaar. De groep SHM s met een goede operationele marge neemt jaar na jaar af. Operationele marge uit de gewone bedrijfsuitoefening KV sector: evolutie Goed (ratio < 90%) Behoorlijk (ratio 90% - 100%) Voor verbetering vatbaar (ratio > 100%) Het aantal SHM s met een goede en behoorlijke operationele marge in de KV-sector is in 2012 toegenomen. Door een lagere omzet dan de operationele kosten, heeft één SHM een operationele marge met de score voor verbetering vatbaar. Om een duidelijker beeld te krijgen wat de oorzaak is van de financiële problemen van een SHM dient men niet enkel te kijken naar de operationele werking (zie bovenstaande ratio) maar eveneens naar de leningslasten en afschrijvingen. De netto vrije cashflow uit de gewone bedrijfsuitoefening bouwt verder op de operationele marge door de intresten en de kapitaalaflossingen in mindering te brengen. In dit kengetal wordt abstractie gemaakt van niet-periodieke cashflows zoals deze van de koopactiviteiten. De netto vrije cashflow uit de gewone bedrijfsuitoefening meet de mate waarin een SHM voldoende periodieke inkomsten heeft om haar periodieke uitgaven te dekken, na aftrek van de vergoeding van het vreemd vermogen via interesten en kapitaalaflossingen. De netto vrije cashflow is een essentiële 12

13 waardemeter van de rendabiliteit aangezien de ratio inzicht geeft in de structurele gezondheid van een maatschappij. Beoordeling van de ratio: > 100%: voor verbetering vatbaar; 85% 100%: behoorlijk; <85%: goed. Netto vrije cashflowmarge uit de gewone bedrijfsuitoefening: sectorgemiddelde ,56% 95,86% 96,45% Jaar De ratio netto vrije cashflowmarge kent doorheen de weergegeven jaren een stijgende tendens. Naast de periodieke bedrijfskosten (2013 t.o.v. 2011: +10,35%) stegen eveneens de kapitaalaflossingen van annuïteiten en de mensualiteiten (2013 t.o.v. 2011: +10,85%). De opbrengsten daarentegen stegen in dezelfde periode met +5.98%. Indien deze trend zich blijft verderzetten, zullen de operationele bedrijfsen financiële inkomsten onvoldoende zijn om alle bedrijfs- en financiële uitgaven, inclusief de terugbetalingen van de leningen, te dragen. Netto vrije cashflowmarge uit de gewone bedrijfsuitoefening 2013: frequentie < 105,00 % 100,01 %- 105,00 % 95,01 %- 100,00 % 90,01 %- 95,00 % 85,01 %- 90,00 % 80,01 %- 85,00 % 75,01 %- 80,00 % < 75,00 % 4 3 aantal SHM's De bovenstaande grafiek geeft aan dat 38 SHM s te weinig periodieke bedrijfs- en financiële inkomsten genereren om alle periodieke bedrijfs- en financiële uitgaven, inclusief de kapitaalaflossingen van annuïteiten en mensualiteiten, te betalen. Zeven gemengde of zuivere huurmaatschappijen combineren een hoge netto vrije cashflowmarge (ratio > 100%) met een goede operationele marge. Deze SHM s ondervinden qua rendabiliteit problemen die niet zozeer te wijten zijn aan hun beheersbare kosten 13

14 maar wel aan de leningslasten, aangegaan in het verleden ter financiering en realisering van diverse huurprojecten. Netto vrije cashflowmarge uit de gewone bedrijfsuitoefening : evolutie ,18% 22,22% 15,15% 51,52% 44,44% 46,46% 30,30% 33,33% 38,38% Goed (ratio < 85%) Behoorlijk (ratio 85% - 100%) Voor verbetering vatbaar (ratio > 100%) Het aantal SHM s met een hoge netto vrije cashflowmarge uit de gewone bedrijfsuitoefening, welke voor verbetering vatbaar is, neemt jaar na jaar toe. Meer een meer SHM s ondervinden moeilijkheden om met hun periodieke inkomsten alle periodieke uitgaven, na aftrek van de vergoeding van het vreemd vermogen via interesten en kapitaalaflossingen, te dekken. De twee bovenstaande ratio s baseerden zich hoofzakelijk op het resultaat op kasbasis. Hoeveel inkomsten genereren de SHM s uit hun dagelijkse werkzaamheden en zijn deze voldoende om alle operationele uitgaven, al dan niet inclusief de interesten en kapitaalaflossingen te betalen. De cost income ratio uit de gewone bedrijfsuitoefening, die het boekhoudkundig resultaat weergeeft, vertrekt vanuit de operationele marge waarbij de interesten, de niet-kaskosten zoals afschrijvingen, voorzieningen, in mindering worden gebracht. De cost income ratio uit de gewone bedrijfsuitoefening geeft de verhouding weer tussen de bedrijfsen financiële kosten en de bedrijfs- en financiële opbrengsten en meet de kostenefficiëntie van de SHM s. Hoe hoger deze ratio, hoe lager de efficiëntie. Er wordt bij deze ratio abstractie gemaakt van de uitzonderlijke opbrengsten en kosten. Beoordeling van de ratio: > 100%: voor verbetering vatbaar; 85% 100%: behoorlijk; <85%: goed. 14

15 Cost income ratio uit de gewone bedrijfsuitoefening: sectorgemiddelde ,10% 96,45% 97,00% Jaar De cost income ratio uit de gewone bedrijfsuitoefening volgt sinds 2011 een opwaartse tendens. De bedrijfs- en financiële opbrengsten zijn echter nog steeds voldoende om de bedrijfs- en financiële kosten te dekken. De stijging van de bedrijfskosten (2013 t.o.v. 2011: +13,98%), in het bijzonder de afschrijvingskosten en waardeverminderingen op materiële vaste activa (waaronder voornamelijk gebouwen) en de voorraadswijzigingen van handelsgoederen (koopwoningen) en een beperktere aanwas van zowel de bedrijfs- (2013 t.o.v. 2011: +9,29%) als de financiële opbrengsten (2013 t.o.v. 2011: 4,25%), waren de voornaamste oorzaken van de stijgende ratio. Cost income ratio uit de gewone bedrijfsuitoefening 2013: frequentie > ,01% ,01% - 105,00% 95,01% ,01% - 95,00% 85,01% ,01% - 85,00% < 80% 1 6 aantal SHM's Tien van de 99 SHM s behaalden in 2013 een cost income ratio uit de gewone bedrijfsuitoefening lager dan 85%. Drie van deze tien actoren hadden een goede score op alle rendabiliteitsratio s. De overgrote meerderheid van de SHM s (61 actoren) heeft een cost income ratio tussen 85% en 100%. Binnen deze groep van SHM s hebben de meeste SHM s (46 SHM s) eveneens een vrije cashflowmarge hoger dan 85%, al dan niet gecombineerd met een hoge operationele marge. De cost income ratio uit de gewone bedrijfsuitoefening van 28 SHM s was in 2013 hoger dan 100%. Deze SHM s worden veelal geconfronteerd met moeilijkheden met de aflossing van de leningen met 15

16 gegenereerde operationele middelen en hoge afschrijvingskosten, ten gevolge van de historische investeringen. Cost income ratio uit de gewone bedrijfsuitoefening: evolutie ,11% 21,21% 10,10% 60,61% 55,56% 61,62% 28,28% 23,23% 28,28% Goed (ratio < 85%) Behoorlijk (ratio 85% - 100%) Voor verbetering vatbaar (ratio > 100%) Na een lichte verbetering in het boekjaar 2012, is de verdeling in 2011 en 2013 dezelfde. In de drie weergegeven boekjaren heeft de overgrote meerderheid een cost income ratio uit de gewone bedrijfsuitoefening tussen 85 en 100%. Het bekomen van een rendabiliteitsscore in de FiGi gebeurt net op dezelfde manier als bij de liquiditeit. Per boekjaar wordt de som van de resultaten van de 3 rendabiliteitsratio s (operationele marge -, netto vrije cashflowmarge- en cost/income ratio uit de gewone bedrijfsuitoefening) gewogen en bij elkaar geteld. Het eindcijfer tussen 0 en 5,5 geeft aan dat de rendabiliteit voor verbetering vatbaar is; tussen 6 en 11,5 behoorlijk is en tussen 12 en 18 goed is. Rendabiliteit : score FiGi 31,31% 21,21% Voor verbetering vatbaar (0-5,5 / 18) Behoorlijk (6-11,5 / 18) 47,47% Goed (12-18 / 18) Een kwart van de SHM s (31 van de 99 SHM s) behalen een goede rendabiliteitscore. De rendabiliteit van 47 SHM s was behoorlijk, voor 21 SHM s was de score voor verbetering vatbaar. 16

17 Solvabiliteit De solvabiliteit drukt uit in welke mate een onderneming aan haar betalingsverplichtingen kan voldoen. In tegenstelling tot de liquiditeitsmaatstaf zijn de solvabiliteitsratio s indicatoren die de betalingscapaciteit op langere termijn meten. Om deze capaciteit weer te geven wordt een verhouding weergegeven tussen het eigen vermogen van de SHM en het totale vermogen. De solvabiliteit geeft niet enkel de mate van terugbetaling op lange termijn weer maar eveneens de mate van afhankelijkheid van financiering van de groei van een onderneming. Hoe hoger het aandeel van het eigen vermogen in het totaal vermogen ( = hoe lager het vreemd vermogen in het totaal vermogen), hoe lager de periodieke intrest- en kapitaallasten op de exploitatie drukken. Om een beeld te krijgen van de solvabiliteit van de SHM s, wordt gebruik gemaakt van de ratio s: de graad van financiële onafhankelijkheid, de zelffinancieringsgraad en de dekking van het vreemd vermogen op lange termijn door de cashflow uit de gewone bedrijfsuitoefening. De graad van financiële onafhankelijkheid geeft de verhouding weer van het eigen vermogen ten opzichte van het totaal vermogen van de SHM. Hoe hoger het aandeel eigen vermogen, hoe meer verliezen een onderneming boekhoudkundig kan verwerken zonder een negatief eigen vermogen te bereiken of het ingebrachte kapitaal van de aandeelhouders te vernietigen. Bovendien kan gesteld worden dat hoe hoger de ratio, hoe onafhankelijker de maatschappij is van door derden verstrekte middelen. Beoordeling van de ratio: <5%: voor verbetering vatbaar; 5% 20%: behoorlijk; >20%: goed. 3 1 Graad van financiële onafhankelijkheid: sectorgemiddelde 27,30% 26,09% 25,27% Jaar Het sectorgemiddelde van de financiële onafhankelijkheidgraad kent in de weergegeven periode een neerwaartse tendens. Een afnemende graad van financiële onafhankelijkheid duidt op een toenemende algemene schuldgraad 4. Het eigen vermogen nam eveneens toe maar in zeer beperktere mate. 4 Schuldgraad: vreemd vermogen / totaal vermogen 17

18 Graad van financiële onafhankelijkheid 2013: frequentie > ,01% ,01% - 25,00% 27 15,01% - 10,01% - 15,00% 5,01% ,00% 1 aantal SHM's Één SHM heeft een graad van financiële onafhankelijkheid lager dan 5%. Het overgedragen verlies van de voorgaande boekjaren van deze SHM doet het kapitaal en de opgebouwde reserves volledig teniet. Eén derde van de maatschappijen (of 31 SHM s) heeft een lage graad van financiële onafhankelijkheid met een hogere algemene schuldgraad tot gevolg zodat ze afhankelijker zijn van derden voor hun financiering. Dit impliceert eveneens dat de vaste intrest- en kapitaallasten bij deze maatschappijen hoger zullen zijn, welke wegen op de rendabiliteit en de liquiditeit van de maatschappijen. Het gegenereerde exploitatieresultaat moet de maatschappij in staat stellen om onder meer de intresten en kapitaalaflossingen te vergoeden (zie vrije cashflow). Bij maatschappijen met een laag aandeel aan eigen vermogen in het totaal vermogen, zijn er meer intrest- en kapitaallasten aanwezig om te vergoeden door het totale exploitatieresultaat. Ondanks de hoge kapitaal- en interestlasten hebben 18 van de hiervoor vermelde 32 SHM s een goede (2 SHM s) of een behoorlijke (16 SHM s) vrije cashflowmarge uit de gewone bedrijfsuitoefening. Graad van financiële onafhankelijkheid: evolutie ,71% 69,70% 67,68% 28,28% 29,29% 31,31% Goed (ratio > 20%) Behoorlijk (ratio 5% - 20%) Voor verbetering vatbaar (ratio < 5%) Het aantal SHM s met een behoorlijke graad van financiële onafhankelijkheid neemt jaar na jaar toe, ten koste van de groep van SHM s met een goede ratio. Één SHM heeft voor de 3 weergegeven jaren een financiële onafhankelijkheid lager dan 5%. Verontrustend is dat het aandeel van het eigen vermogen in 18

19 het totaal vermogen per jaar afneemt. Deze SHM dient bijgevolg maatregelen te treffen om het eigen vermogen te verhogen. De zelffinancieringsgraad beperkt het eigen vermogen van de bovenstaande ratio tot de reserves en de overgedragen winsten of verliezen 5. De verhouding reserves en overgedragen resultaat ten opzichte van het totaal vermogen berekent het vermogen dat de onderneming heeft opgebouwd uit de (nietuitgekeerde) resultaten van vorige boekjaren. Het is dan ook niet verwonderlijk dat SHM s met een lage rendabiliteit een lage zelffinancieringsgraad hebben. De zelffinancieringsgraad geeft aan in welke mate een SHM zich gefinancierd heeft met vermogen dat afkomstig is uit eigen exploitatie (= in het verleden gereserveerde, niet als dividend uitgekeerde winsten). Beoordeling van de ratio: <0%: voor verbetering vatbaar; 0% 10%: behoorlijk; >10%: goed. 15,00% 1 Zelffinancieringsgraad: sectorgemiddelde 13,14% 12,91% 12,86% 5,00% Jaar Door een stijging van de overgedragen verliezen kent de ratio zelffinancieringsgraad een licht negatieve tendens. Zelffinancieringsgraad 2013: frequentie > 4 30,01% ,01% ,01% < aantal SHM's 5 De overige posten van het eigen vermogen zijn kapitaal, uitgiftepremies, herwaarderingsmeerwaarden en de kapitaalsubsidies. 19

20 Door gecumuleerde verliezen vanuit het verleden, al dan niet gecombineerd met grote negatieve resultaten in het boekjaar 2012, hebben 3 SHM s een negatieve zelffinancieringsgraad. Tweeëntwintig van de veertig SHM s met een zelffinancieringsgraad lager dan 10% hebben een schuldgraad hoger dan 80% (of een algemene graad van financiële onafhankelijkheid lager dan 20%). Deze maatschappijen zijn bijgevolg aangewezen op/en afhankelijk van externe financiering voor de groei van hun onderneming. Zelffinancieringsgraad: evolutie ,61% 59,60% 59,60% 37,37% 37,37% 37,37% 2,02% 3,03% 3,03% Goed (ratio >10%) Behoorlijk (ratio 0% - 10%) Voor verbetering vatbaar (ratio <0%) De verdeling van de SHM s in de drie groepen (goed, behoorlijk en voor verbetering vatbaar) is sinds 2011 quasi status quo gebleven. Het aantal SHM s met een negatieve zelffinanciering is wel toegenomen van 2 in 2011 naar 3 in 2012 en De dekking van het vreemd vermogen op lange termijn door de cashflow uit de gewone bedrijfsuitoefening geeft het verband weer tussen de grootte van het vreemd vermogen op lange termijn 6 en de cashflow die beschikbaar is om dit vermogen af te lossen. Een positieve cashflow zal groot genoeg moeten zijn om de onderneming in staat te stellen om aan al haar financiële verplichtingen te voldoen. Het resultaat van deze ratio geeft aan hoeveel jaar een SHM nodig heeft om het vreemd vermogen op lange termijn ( de leningen ter financiering van gebouwen) af te betalen met de beschikbare cashflow uit dat boekjaar. Beoordeling van de ratio: > 33 jaar of < 0 jaar: voor verbetering vatbaar; 0 jaar- 33 jaar: goed. 6 De waarborgen in beheer van de SHM worden net zoals in de liquiditeitsratio s, de current ratio en de onmiddellijke liquiditeitsratio, uit het vreemd vermogen op lange termijn in deze dekkingsratio geweerd. 20

21 30,00 20,00 10,00 Dekking van het vreemd vermogen op lange termijn door de cashflow uit de gewone bedrijfsuitoefening: sectorgemiddelde - 27,93 28,22 30,09 Jaar De verhoging van het aantal jaren van 28 naar 30 vindt zijn oorzaak in een sterkere stijging van de schulden op lange termijn (2013 t.o.v. 2011: +13,10%) dan de stijging van de cashflow uit de gewone bedrijfsuitoefening (2013 t.o.v. 2011: +4,96%). Dekking van het VVLT door de cashflow uit de gewone bedrijfsuitoefening 2013: frequentie > <0 1 aantal SHM's Door een negatieve cashflow uit de gewone bedrijfsuitoefening duikt de dekkingsratio bij één zuivere koopmaatschappij onder nul jaar. De overige actoren (41 SHM s) met een score voor verbetering vatbaar hebben, met hun huidige cashflow uit de gewone bedrijfsuitoefening, meer dan 33 jaar (bedrijfseconomische levensduur van een gebouw) nodig om het uitstaand vreemd vermogen betreffende deze gebouwen af te lossen. 21

22 Dekking van het VVLT door de cashflow uit de gewone bedrijfsuitoefening : evolutie ,66% 66,67% 57,58% 34,34% 33,33% 42,42% Goed (ratio < 33 jaar) Voor verbetering vatbaar (ratio > 33 jaar of <0) Het aantal SHM s met een dekkingsratio hoger dan 33 steeg van 34 in 2011 naar 42 in Net zoals bij de overige pijlers van de FiGi wordt de som van de resultaten van de 3 solvabiliteitsratio s gewogen en bij elkaar geteld. Het eindcijfer tussen 0 en 5,5 geeft aan dat de solvabiliteit voor verbetering vatbaar is; tussen 6 en 11,5 behoorlijk is en tussen 12 en 18 goed is. Solvabiliteit : score FiGi 2,02% 30,30% Voor verbetering vatbaar (0-5,5 / 18) Behoorlijk (6-11,5 / 18) 67,68% Goed (12-18 / 18) Alle koopmaatschappijen behalen dankzij hun lage schuldgraad (afwijkende financieringsmodel dan de zuivere huur of gemengde SHM ), samen met 57 huur of gemengde maatschappijen, een goede globale solvabiliteitsscore. De twee SHM s met een score voor verbetering vatbaar hebben een negatieve zelffinancieringsgraad en scoren voor verbetering vatbaar bij de dekkingsratio. Bovendien was bij één van deze twee maatschappijen de graad van financiële onafhankelijkheid lager dan 5% (score voor verbetering vatbaar). Kostenbeheersing In het luik rendabiliteit werd de cost income ratio uit de gewone bedrijfsuitoefening, een belangrijke graadmeter voor de kostenefficiëntie van de maatschappijen, vermeld. Sinds 2011 is er een stijging van deze ratio, mede veroorzaakt door de sterk stijgende bedrijfskosten. Naast de afschrijvingen en waardeverminderingen stijgen de overige diensten en diverse goederen en bezoldigingen jaar na jaar. 22

23 Om een beter zicht te krijgen van deze evolutie is de analyse van de kostenbeheersingsratio, welke de verhouding weergeeft van de werkings- en onderhoudskosten t.o.v. de bedrijfsinkomsten, noodzakelijk. De werkings- en onderhoudskosten t.o.v. de bedrijfsinkomsten: beoordeling van de ratio: >35 %: voor verbetering vatbaar; 25% 35%: behoorlijk; <25%: goed. Werkings-en onderhoudskosten t.o.v. bedrijfsinkomsten : sectorgemiddelde 3 27,67% 27,78% 28,74% 1 Jaar Door een grotere stijging van de werkings- en onderhoudskosten tijdens de periode dan de bedrijfsinkomsten, steeg de ratio van 27,67% in 2011 naar 28,74% in De totale werkings- en onderhoudskosten kunnen opgesplitst worden in personeelsuitgaven (52,95% van de totale kosten) en de niet personeel gerelateerde werkingskosten zoals onderhouds- en herstellingskosten (47,05% van de totale werkings- en onderhoudskosten). Het is de laatste groep die de hoogste stijging kent in de periode Opdeling totale werkings- en onderhoudskosten in 3 groepen In de eerste onderstaande grafiek worden de totale werkings- en onderhoudskosten ingedeeld in drie grote groepen: 1. de uitgaven algemene werking (donkerroze lijn), 2. de exploitatie-uitgaven voor het patrimonium (de paarse lijn) en 3. de afschrijvingen van investeringen die geen betrekking hebben op de verhuurde woningen (de oranje lijn). De exploitatie-uitgaven voor het patrimonium, welke de grootste stijging kent van de drie, betreffen voor de sector de grootste kost (sectorgemiddelde in 2013: ,64 euro), gevolgd door de uitgaven m.b.t. de algemene werking (sectorgemiddelde in 2013: ,95 euro) en de afschrijvingen (sectorgemiddelde in 2013: ,48 euro). Uitgaven algemene werking De groep van uitgaven algemene werking wordt opgesplitst in vier clusters: 1.1 Uitgaven algemene werking andere dan personeel o.a. elektriciteit en gas voor kantoor SHM, 1.2 Personeelsuitgaven algemene werking SHM zoals wedde directeur, 1.3 uitgaven bestuur en toezicht SHM o.a. zitpenningen bestuurders en 1.4 overige uitgaven. De personeelskosten maken het leeuwendeel uit van de uitgaven algemene werking (sectorgemiddelde in 2013: euro). Exploitatie-uitgaven voor het patrimonium De exploitatie-uitgaven voor het patrimonium, eveneens ingedeeld in 4 subgroepen, zijn voor iets meer dan de helft (51,79%) opgebouwd uit door externen gefactureerde onderhouds- en herstellingswerken (sectorgemiddelde in 2013: ,21 euro). De vier subgroepen zijn: 2.1 personeelsuitgaven arbeiders 23

24 regie o.m. uitbetaalde lonen, 2.2 overige uitgaven regie zoals aankopen van werkmaterialen, 2.3 onderhoud en herstel van het huurpatrimonium en 2.4 andere uitgaven zoals elektriciteit en gas voor huurwoningen. Afschrijvingen van investeringen (geen betrekking op huurpatrimonium) De afschrijvingen van investeringen betreffen voor het grootste gedeelde deze met betrekking tot de administratieve gebouwen van de maatschappijen. Opdeling recuperaties van de werkings- en onderhoudskosten in twee groepen De tweede grafiek geeft de opbrengsten of recuperaties van de werkings- en onderhoudsuitgaven weer. Deze opbrengsten worden opgedeeld in twee groepen nl. deze betrekking hebbende op de exploitatie uitgaven patrimonium (rode lijn; sectorgemiddelde in 2013: ,64 euro) en op de algemene werking van een SHM (blauwe lijn; sectorgemiddelde in 2013: ,05 euro). Recuperatie exploitatie uitgaven patrimonium Het grootste aandeel van de recuperaties betreft de exploitatie uitgaven betreffende het patrimonium zoals de vergoeding voor onderhoud gemene delen,, via facturatie aan de huurder (4.1). Recuperatie uitgaven van algemene werking De uitgaven van algemene werking worden in veel mindere mate teruggewonnen. Het gaat hier onder meer over terugvordering van personeelskosten via het personeel of van kosten betreffende plaatsbeschrijvingen via de huurder (5.1). 24

25 ,00 Werkings-en onderhoudsuitgaven , , , , , , , , , , , , , , , , , ,00 0, Uitgaven algemene werking (andere dan personeel) 0, Personeelsuitgaven algemene werking SHM 1.3 Uitgaven bestuur en toezicht SHM 1.4 Overige uitgaven 2.1 Personeelsuitgaven arbeiders regie 2.2 Overige uitgaven regie (onderhoud en herstel) 2.3 Onderhoud en herstel (externe financiering) 2.4 Andere uitgaven 3. Afschrijvingen van investeringen die ten laste zijn van de huurinkomsten (en geen betrekking hebben op verhuurde woningen) 1. Uitgaven algemene werking 2. Exploïtatie-uitgaven patrimonium 3. Afschrijvingen van investeringen die ten laste zijn van de huurinkomsten (en geen betrekking hebben op verhuurde woningen) 25

26 Recuperatie werkings-en onderhoudsuitgaven , , Recuperatie/vergoeding (zowel extern als regie) via omzet , , Recuperatie/vergoeding (zowel extern als regie) via andere bedrijfsopbrengsten 5.1 Andere bedrijfsopbrengsten , , , , , Regularisering van belasting en terugneming van fiscale voorzieningen 4. Recuperatie exploïtatieuitgaven patrimonium 5. Recuperatie uitgaven algemene werking , , , , , ,00 0,00 0,00 26

27 Werkings-en onderhoudskosten t.o.v. bedrijfsinkomsten 2013: frequentie > 45,00% 5 35,01% - 45,00% 20 25,01% - 35,00% 15,01% - 25,00% ,00% 8 aantal SHM's Iets minder dan de helft van de SHM s bevindt zich in de categorie van 25,01% tot 35,00%. Deze SHM s hebben bijgevolg een behoorlijke score qua kostenbeheersing. In de groep van tot 25,00% is de ondergrens (SHM met de minste kosten t.o.v. de bedrijfsinkomsten) 5,01%. In de reeks van plus 35,00% heeft de koploper een ratio van 53,14% werkings- en onderhoudskosten t.o.v. de bedrijfsinkomsten. Werkings-en onderhoudskosten t.o.v. bedrijfsinkomsten: evolutie ,37% 36,36% 26,26% 42,42% 39,39% 48,48% 20,20% 24,24% 25,25% Goed (ratio < 25%) Behoorlijk (ratio 25% - 35%) Voor verbetering vatbaar (ratio > 35%) De groep van SHM s met een goede score (< 25%) nam af ten gunste van de categorieën met de score behoorlijk (25 35%) en voor verbetering vatbaar (>35%). In tegenstelling tot de overige pijlers van de FiGi telt de groep van kostenbeheersing slechts 1 ratio. De resultaten van de drie boekjaren worden gewogen (2013: x3; 2012: x2; 2011: x1) en deze worden bij elkaar geteld. Het eindcijfer tussen 0 en 1,5 geeft aan dat de kostenbeheersing voor verbetering vatbaar is; tussen 2 en 3,5 behoorlijk is en tussen 4 en 6 goed is. 27

28 Kostenbeheersing : score FiGi 38,38% 21,21% Voor verbetering vatbaar (0-1,5 / 6) Behoorlijk (2-3,5 / 6) 40,40% Goed (4-6 / 18) De minderheid van de SHM s (21 actoren) behaalt een score voor verbetering vatbaar voor het onderdeel kostenbeheersing. Dertien van deze 21 SHM s hebben drie jaar na elkaar een ratio hoger dan 35% onderhouds- en herstellingswerken t.o.v. de bedrijfsinkomsten. De overige acht actoren behaalden in 2011 en/of 2012 een behoorlijke score op de ratio, gecombineerd met een resultaat voor verbetering vatbaar in Totaalscore FiGi De totaalscore is de samentelling van de scores van de 4 pijlers, de liquiditeit, de rendabiliteit, de solvabiliteit en de kostenbeheersing. Maatschappijen met de hoogste totaalscore hebben de beste financiële situatie, deze met de laagste totaalscore verkeren in de minst goede financiële gezondheid. Totaalscore : sector SHM's 5,05% Voor verbetering vatbaar (<20) 44,44% Behoorlijk (>= 20 en < 40) Goed (>= 40) 50,51% Vijf SHM s behalen een lagere totaalscore dan 20 en hebben de minst goede financiële situatie. 28

29 SHM's met totaalscore voor verbetering vatbaar: score per pijler 100% 80% 60% 40% 20% 0% 0% 0% 0% 0% 20% 40% 60% 80% 80% 60% 40% 20% Goed Behoorlijk voor verbetering vatbaar De zwakste punten bij deze vijf maatschappijen zijn de liquiditeit en rendabiliteit of het financieel evenwicht op korte en lange termijn. Deze SHM s worden van nabij gevolgd in de begeleidingscommissie van de VMSW en bevinden zich in verhoogd toezicht in het domein financieel beheer bij de afdeling Toezicht van het agentschap Inspectie RWO. Deze twee laatste instanties zullen samenwerken met als doel de financiële gezondheid van deze 5 SHM s te verbeteren. De helft van de totale sociale huisvestingsmaatschappijen (50,51% of 50 SHM s) heeft een totaalscore tussen 20 en 40 en behalen hiermee de beoordeling van behoorlijke financiële situatie. SHM's met totaalscore behoorlijk: score per pijler 100% 80% 60% 40% 20% 0% 28% 60% 12% 54% 46% 0% 8% 38% 66% 40% 26% 22% Goed Behoorlijk voor verbetering vatbaar De werkpunten voor deze SHM s zijn, algemeen beschouwd, de rendabiliteit en de kostenbeheersing. De liquiditeit is veelal behoorlijk bij deze actoren. Tenslotte behaalden 44 maatschappijen een eindscore hoger dan 40 en bevinden zich in een goede financiële gezondheid. 29

30 SHM's met totaalscore goed: score per pijler 100% 80% 60% 40% 20% 0% 84% 91% 16% 9% 0% 0% 61% 30% 9% 43% 36% 20% Goed Behoorlijk voor verbetering vatbaar Deze maatschappijen ervaren geen problemen qua liquiditeit en solvabiliteit. Een kleine minderheid (9%) heeft een score voor verbetering vatbaar bij de pijler rendabiliteit. Eén vijfde van de SHM s met een goede eindscore heeft te hoge werkings- en onderhoudskosten t.o.v. de bedrijfsinkomsten (> 35%). De evolutie van de FiGi s over de verschillende boekjaren heen wordt voorgesteld via onderstaande grafiek. Het vertrekpunt is de FiGi , het eindpunt de FiGi Het aantal SHM s met de totaalscore goed is afgenomen (van 53 naar 44 actoren), ten gunste van de categorie van de SHM s met de eindscore behoorlijk (van 40 naar 50 SHM s). Het aantal SHM s met de beoordeling voor verbetering vatbaar is doorheen de jaren afgenomen van 6 naar 5 maatschappijen. Totaalscore FiGi : overzicht 100,0 80,0 60,0 40,0 20, ,0 47,0 45,0 46,0 50,0 6,0 5,0 6,0 5,0 5, Goed (>= 40) Behoorlijk (>= 20 en < 40) Voor verbetering vatbaar (<20) De huurachterstand De huurachterstand geeft de verhouding weer tussen de openstaande vorderingen m.b.t. sociale verhuring en de totale jaaromzet sociale verhuring. Hoe hoger de huurachterstand, hoe minder liquide de vorderingen op huurders zijn. De SHM s dienen te streven naar een zo laag mogelijke huurachterstand. Een huurachterstand van 2% of minder wordt als heel goed beschouwd. Vanaf 5% kan de situatie als problematisch genoemd worden. 30

31 3,50% 3,00% 2,50% 2,00% 1,50% 1,00% 0,50% Huurachterstand: sectorgemiddelde 3,18% 3,15% 2,60% Jaar Een sterke toename van de totale jaaromzet sociale verhuring en een dalend aantal openstaande vorderingen in 2013 zorgden voor een positieve evolutie van de ratio huurachterstand. Het absolute bedrag aan huurdersachterstallen op sectorniveau daalde in 2013 naar 14,9 mio euro. Huurachterstand 2013: frequentie > 8,00% 7,01% - 8,00% 6,01% - 7,00% 5,01% - 6,00% 4,01% - 5,00% 3,01% - 4,00% 2,01% - 3,00% 1,01% - 2,00% - 1,00% aantal SHM's Iets meer dan de helft van de SHM s (51% of 45 SHM s) heeft een huurachterstand lager dan 2%. Zeven SHM s hebben een huurachterstand hoger dan 5%, wat betekent dat deze maatschappijen nog meer inspanningen moeten leveren om de huurachterstand te voorkomen en/of te bestrijden. Tijdens de globale onderzoeken zullen de toezichthouders nagaan welke de oorzaken van de hoge ratio zijn en de maatschappijen aanzetten tot het nemen van maatregelen ter vermindering van de huurachterstand. 31