Betaalbaarheid van het wonen in Vlaanderen en Nederland

Transcriptie

1 Betaalbaarheid van het wonen in Vlaanderen en Nederland Oktober 2008 Marietta Haffner Kristof Heylen 1

2 INHOUDSOPGAVE Executive summary 4 1. Inleiding 7 2. Betaalbaarheid geconceptualiseerd en geoperationaliseerd 7 3. Relevant beleid voor betaalbaarheid Betaalbaarheid van het wonen 2005/ In de huursector In de eigendomssector Vergelijking huursector en eigendomssector anno 2005/ Ontwikkeling van betaalbaarheid tussen 2001/2 en 2005/ In de huursector In de eigendomssector Vergelijking huursector en eigendomssector Conclusies Betaalbaarheid recent verhuisden Evolutie algemene betaalbaarheid alle huishoudens Tot slot Literatuur 48 2

3 Verantwoordelijke uitgever: Deze paper kwam tot stand met de steun van de Vlaamse Gemeenschap, Programma Steunpunten voor Beleidsrelevant Onderzoek. In deze tekst komt de mening van de auteur naar voor en niet die van de Vlaamse Gemeenschap. De Vlaamse Gemeenschap kan niet aansprakelijk gesteld worden voor het gebruik dat kan worden gemaakt van de meegedeelde gegevens. 3

4 Dankwoord We willen Cor Lamain van het Onderzoeksinstituut OTB danken voor het uitvoeren van de analyses voor Nederland. De analyses voor Vlaanderen gebeurden onder leiding van Sien Winters van het Hiva. Executive Summary Doel Het doel van deze tekst is om de betaalbaarheid van wonen in Vlaanderen en Nederland anno 2005/6 in beeld te brengen, evenals de evolutie van de betaalbaarheid in de vier jaar voorafgaande aan 2005/6. Betaalbaarheid van wonen definiëren we als de relatie tussen woonuitgaven op kasbasis, die een huishouden moet maken om in een woning te kunnen wonen en die de financiële toegankelijkheid tot een woning bepalen, en het inkomen van het betreffende huishouden. We gebruiken de methode van het resterend of residueel inkomen om de betaalbaarheid van wonen in kaart te brengen en maken een onderscheid naar de verschillende woningmarktsectoren (rekening houdend met de samenstelling van huishoudens) en naar verschillende inkomensgroepen. De betaalbaarheidsanalyse is uitgevoerd op basis van de woonuitgaven of kasstromen van de huishoudens. Een dergelijke analyse geeft evenwel slechts een gedeeltelijk beeld van de financiële kant van wonen. Zo komen de effecten van impliciete subsidies, zoals huurregulering, objectsubsidies, inkomenshuren en kostprijsverlagende onrendabele investeringen weliswaar tot uitdrukking in de uitgaven, maar geeft de analyse geen uitsluitsel over welke groep in welke mate van eventuele voordelen geniet. Het feit dat de huursubsidie/huurtoeslag en het fiscale effect in de eigendomssector expliciet in de woonuitgaven worden meegenomen, kan dan niet als indicatie van het volledig voordeel voor een bepaalde groep in een bepaalde sector beschouwd worden. Woonuitgaven geven ook in een ander opzicht een partieel beeld. Als koopprijzen stijgen en/of eigenaar-bewoners hun hypotheek aflossen, bouwen zij vermogen op, terwijl huurders geen vermogen opbouwen via hun woning. Zo blijven vermogenseffecten buiten beschouwing. Selectie cases We brengen voor 2005/6 de betaalbaarheid in beeld voor de recent verhuisde huishoudens. Om te bekijken hoe het beleid en de woningmarktomstandigheden de betaalbaarheid en toegankelijkheid van de woningmarkt beïnvloeden, moeten we idealiter zo recent mogelijk verhuisde huishoudens in de analyses betrekken. Vanwege databeperkingen (te weinig cases) definiëren we de groep recent verhuisden als de huishoudens die de jongste vijf jaar zijn verhuisd. Bij de analyse van de betaalbaarheid doorheen de tijd (2001/2-2005/6) hebben we alle huishoudens opgenomen omdat de steekproef anders te klein uitviel. Omdat we alle huishoudens in de analyse betrekken in plaats van alleen de recent verhuisde huishoudens, analyseren we niet meer de betaalbaarheid op het moment van de verhuizing (uitgerekt naar vijf jaar) maar het algemene beeld van betaalbaarheid/toegankelijk op het ogenblik van enquêtering. Dit algemene effect is een gemiddeld effect van allerlei ontwikkelingen die optreden na het moment van verhuizing, zoals veranderingen in inkomens en woonuitgavencomponenten, in combinatie met de omstandigheden van de recent verhuisde huishoudens. 4

5 Betaalbaarheid recent verhuisden anno 2005/6 Wat de betaalbaarheid in 2005/6 betreft, geldt zowel voor Vlaanderen als Nederland dat niet alleen de inkomens in grote lijnen gemiddeld lager zijn in de huursector dan in de eigendomssector, maar ook de woonuitgaven en het aantal kamers. Verder vallen de bedragen voor de huursubsidie gemiddeld lager uit dan het fiscaal effect voor eigenaars-bewoners. Het gemiddelde besteedbare inkomen in de eigendomssector ligt rond het dubbele van het gemiddelde inkomen van de huurder. Dit verschil blijft redelijk stabiel na verrekening van de gemiddelde woonuitgaven. De kloof inzake resterend inkomen tussen de huursectoren en de eigendomssector blijkt voorts groter te zijn in Vlaanderen dan in Nederland. Voor deze resultaten is niet gecorrigeerd naar huishoudenssamenstelling. We vergelijken de betaalbaarheid van recent verhuisde huishoudens voor 2005/6 verder aan de hand van tertielen van equivalent huishoudinkomen. Omdat het inkomen wordt gecorrigeerd voor de huishoudenssamenstelling, zijn de verschillen tussen de groepen niet het resultaat van verschillen in huishoudtype. Voor de recent verhuisde Vlaamse en Nederlandse huurders en eigenaars met hypotheek nemen de bruto woonuitgaven gemiddeld toe met het equivalent inkomen. Wat betreft de zichtbare en traceerbare overheidsinvloed op de woonuitgaven stellen we een verschil vast tussen de sectoren: de (bescheiden) huursubsidie vermindert naarmate het inkomen toeneemt, wat inherent is aan het systeem, terwijl het fiscaal effect toeneemt, wat eveneens toe te schrijven is aan het systeem. In Nederland is dit verband zeer sterk, in Vlaanderen minder uitgesproken omdat er een aantal plafonds zijn ingebouwd in het systeem van interest- en kapitaalaftrek. Niettemin blijkt dat het fiscale systeem in beide landen de bruto woonuitgaven gemiddeld sterker verlaagt voor de hogere dan voor de lage inkomens. Aangezien het opkrikken van het aandeel eigenaar-bewoners in Vlaanderen één van de beleidsdoelstellingen is, kunnen we ons de vraag stellen of de overheidsmiddelen hier efficiënt worden aangewend. Het zijn immers niet de hogere inkomens die over de drempel moeten worden geholpen bij de stap naar eigendomsverwerving. Wat dat betreft is het nieuwe systeem voor woningaftrek in België efficiënter dan het oude systeem. Het bedrag dat kan afgetrokken worden van het netto belastbaar inkomen is forfaitair bij het nieuwe stelsel (de woonbonus) en hangt niet af van de hoogte van de ontleende som. Wel zal het verschil in marginale aanslagvoet bij de inkomensbelasting nog voor een differentiatie zorgen van het fiscaal effect naar inkomensgroepen. Gelijklopend voor huurders en eigenaar-bewoners in beide landen is verder dat het besteedbaar inkomen sterker toeneemt met het inkomen - de equivalente inkomensgroepen - dan de woonuitgaven. Dit zorgt ervoor de inkomenskloof toeneemt tussen het eerste en het derde tertiel na aftrek van de totale woonuitgaven; dus bij de stap van besteedbaar naar resterend inkomen. De woonuitgaven wegen dus relatief minder zwaar op het huishoudbudget in het derde inkomenstertiel dan in het eerste tertiel, wat een bevestiging inhoudt van de wet van Schwabe. De stijging inzake inkomenskloof met de stap naar residueel inkomen is absoluut beschouwd het kleinst bij de Vlaamse eigenaar-bewoners met hypotheek (+0,2) en het grootst voor de huurders in beide landen (+0,7). De kloof inzake betaalbaarheid tussen verschillende inkomenssegmenten is groter in de huur- dan in de eigendomssector, in zowel Vlaanderen als Nederland. 5

6 Evolutie algemene betaalbaarheid voor alle huishoudens in de periode 2001/2 tot 2005/6 De woonuitgavenalyse over de periode 2001/2-2005/6 toont dat de gemiddelde besteedbare inkomens gecorrigeerd voor inflatie zich gunstiger hebben ontwikkeld in Vlaanderen dan in Nederland. Deze zijn in Nederland als gevolg van een periode van economische neergang gedaald. In Vlaanderen zijn ze daarentegen licht gestegen voor de sociale huursector en voor alle eigenaar-bewoners. Er kon hier overigens niet gecorrigeerd worden voor de huishoudenssamenstelling. Hoewel we de betaalbaarheid niet helemaal tussen Vlaanderen en Nederland kunnen vergelijken vanwege definitieverschillen tussen het Vlaamse resterend inkomen* (besteedbaar inkomen minus huurprijs of bruto woonuitgaven) en het Nederlandse resterend inkomen (besteedbaar inkomen minus totale woonuitgaven), kunnen we toch concluderen dat de betaalbaarheid in Nederland negatiever evolueerde dan in Vlaanderen. Dit omdat in Nederland gemiddeld de reëel besteedbare huishoudinkomens zijn gedaald, terwijl daar een reële woonuitgavenstijging tegenover stond. Bij de daling gaat het om een groter bedrag dan bij de stijging, waardoor het effect van de daling meer doorwerkt dan het effect van de stijging. Uit de analyse naar (equivalente) inkomenstertielen blijkt dat de gemiddelde reële besteedbare inkomens in beide landen grotendeels negatief evolueerden, behalve in drie groepen in Vlaanderen. In het tweede en derde inkomenstertiel van eigenaar-bewoners met hypotheek is er een positieve evolutie, net als voor het tweede tertiel van de huurders. Het gemiddeld resterend inkomen evolueerde echter alleen sterk positief voor het derde tertiel van eigenaar-bewoners met hypotheek. Voor het tweede tertiel van zowel eigenaar-bewoners met hypotheek als huurders stelden we een status quo vast op vlak van betaalbaarheid. Aangezien in Nederland de besteedbare reële inkomens daalden en de reële woonuitgaven gemiddeld stegen, is het gemiddeld resterend inkomen (waarbij rekening is gehouden met de met de uitgaven voor nutsvoorzieningen en het fiscaal effect) uiteraard afgenomen. In beide landen is de ontwikkeling van de betaalbaarheid dus over het algemeen toe te schrijven aan de combinatie van een daling of lichte stijging van de gemiddelde reële besteedbare huishoudensinkomens met een stijging van de gemiddelde reële woonuitgaven. De verschillen in gemiddeld besteedbaar inkomen tussen het derde en eerste tertiel zijn over het algemeen groter in de huursector dan in de eigendomssector (met hypotheek), niet alleen in 2001/2, maar ook in 2005/6. Het inkomen in de huursector is dus gemiddeld ongelijker verdeeld dan in de eigendomssector. Het absolute verschil tussen beide sectoren is voor beide jaren groter in Vlaanderen dan in Nederland. We besluiten dat voor de lagere inkomens de gemiddelde besteedbare inkomens in reële termen in beide landen in negatieve zin evolueerden. Aangezien de woonuitgaven stegen voor deze groep, evolueerde de betaalbaarheid voor de lagere inkomens dus in negatieve zin. 6

7 1 Inleiding Nederland en Vlaanderen, hoewel buur landen, zijn op velerlei terreinen verschillend van elkaar. Op het terrein van het wonen is het meest duidelijke verschil te vinden in de verdeling van de woningmarktsectoren. Vlaanderen heeft in de vorige eeuw een grote eigendomssector opgebouwd. In de Europese context is de private huursector er middelgroot en de sociale huursector klein. In Nederland echter is de eigendomssector weliswaar de grootste sector op de woningmarkt, maar deze heeft in Europese context een gemiddelde omvang. De Nederlandse sociale huursector is de grootste waar ook ter wereld, terwijl de private huursector klein te noemen is. Met deze verschillen in gedachten kunnen we constateren dat in beide landen de betaalbaarheidsproblemen ook wel aangeduid met problemen in de financiële toegankelijkheid van woningen toenemen. De problemen komen bijvoorbeeld tot uitdrukking in de groei van het aandeel van het inkomen dat huishoudens (moeten) besteden aan wonen. Daarnaast wordt veelvuldig gesignaleerd dat de betaalbaarheid voor de starters op de koopwoningenmarkt afneemt (zie o.a. Heylen et al, 2007). Teneinde deze ontwikkelingen te duiden, is het doel van deze studie om na te gaan hoe het gesteld is met de betaalbaarheid, meer specifiek de betaalbaarheid op het moment van verhuizen, in de verschillende sectoren in zowel Vlaanderen als Nederland. De ontwikkeling tussen 2001/2 en 2005/6 wordt in kaart gebracht. Zo mogelijk trachten we de ontwikkelingen te verklaren. Per saldo beogen we met deze studie het inzicht te vergroten in beide landen voor wat betreft de betaalbaarheid van het wonen. Om dit te bewerkstelligen starten we in paragraaf 2 met de conceptualisering van het begrip betaalbaarheid en van de wijze waarop wij dat in deze tekst operationaliseren. In paragraaf 3 volgt een introductie van het woonbeleid in beide landen om de componenten van betaalbaarheid te kunnen plaatsen en de ontwikkeling daarin te kunnen begrijpen. In paragraaf 4 staat de analyse van de betaalbaarheid anno 2005/6 centraal en in paragraaf 5 volgt de ontwikkeling van de betaalbaarheid in de laatste vijf jaar, alvorens we in paragraaf 6 de belangrijkste conclusies op rij zetten. 2 Betaalbaarheid geconceptualiseerd en geoperationaliseerd Met het in beeld brengen van de betaalbaarheid van het wonen, beogen we inzicht te geven in de liquide middelen die een huishouden nodig heeft om een woning te kunnen betrekken. Verschillende methoden om betaalbaarheid in beeld te brengen stellen we eerst voor, alvorens een keuze te maken, die we vervolgens verder uitwerken. Betaalbaarheidsindicatoren Om de betaalbaarheid van het wonen in beeld te brengen zijn er verschillende benaderingen te vinden in de literatuur (Elsinga & Conijn, 2001; Haffner, 1999, 2000). Feitelijke woonuitgaven zijn hier een geschikt concept: de uitgaven op kasbasis die een bewoner maakt. Dit zijn de kasstromen die een bewoner ervaart en die in relatie gebracht kunnen worden met het inkomen van de bewoner bij het vaststellen van de financierbaarheid van de woning. Stone (2006) wijst erop dat de meting van betaalbaarheid twee te onderscheiden concepten inhoudt: de indicator zelf die de spanning tussen de woonuitgaven en het inkomen uitdrukt en de norm of standaard om deze indicator te beoordelen. Indien de indicator voor een bepaald gezin onder deze norm valt, dan is wonen voor het gezin in kwestie niet of moeilijk betaalbaar. 7

8 Als het bij de betaalbaarheid van het wonen om de uitgaven op kasbasis gaat, worden in de literatuur twee indicatoren veel gebruikt: de woonquote en het residueel of resterend inkomen. Bij de woonquote ook wel ratio-methode (ratio approach) genoemd gaat het om het aandeel van het inkomen dat opgaat aan woonuitgaven, uitgedrukt als percentage. Het resterend inkomen is het inkomen dat resteert nadat rekening is gehouden met de woonuitgaven. De woonquote is een veelgebruikte methode, met name omdat deze intuïtief aanspreekt en de benodigde variabelen (woonuitgaven en inkomen) vaak standaard beschikbaar zijn. Geen voordelen zonder nadelen echter. Als belangrijk kritiekpunt op de ratio-methode geldt dat de internationaal gehanteerde standaarden bij de woonquote (20 tot 30%) willekeurig zijn vastgesteld (rule of thumb) en dat er voor de woonquote geen theoretische of logische grondslag bestaat (Gabriel et al, 2005; Hancock, 1993; Hulchanski, 1995; Stone; 2006). De standaarden worden veelal gebruikt als een vaste woonquote voor alle huishoudens (in alle sectoren), en zijn niet opgesteld in functie van de huishoudsamenstelling of het inkomensniveau. Het belangrijkste nadeel van de woonquote is dat deze een relatieve maatstaf is en dus geen rekening houdt met het absolute niveau van de consumptie van woondiensten en andere goederen en diensten. Een hoge woonquote wijst in het geval van hoge inkomens immers niet steeds op betaalbaarheidsproblemen. Een lage ratio voor huishoudens met een laag inkomen betekent niet automatisch dat deze huishoudens voldoende inkomen overhouden om aan armoede te ontsnappen. Om aan deze problemen tegemoet te komen hebben Winters et al (2004) verwezen naar de mogelijkheid om een variabele woonquote te hanteren, één die afhankelijk wordt gesteld van het inkomen. Met het resterend inkomen als indicator kunnen de woonuitgaven eenduidiger naar inkomensniveau en huishoudsamenstelling worden geëvalueerd. Het belangrijkste voordeel van het resterend inkomen als betaalbaarheidsindicator is dat er een verband wordt gelegd tussen de woonuitgaven en het inkomen dat resteert voor andere consumptiedoeleinden. Daarenboven bestaan er - In tegenstelling tot voor de woonquote - betekenisvolle normen of drempels om het resterend inkomen te evalueren (Stone, 2006). Deze standaarden kunnen afkomstig zijn van overheidsbeleid of van onderzoek naar minimumbudgetten. Zo bestaat er in het Verenigd Koninkrijk het Income Support programma, waarbij sociale bijstandsminima zijn opgesteld om de non-housing costs mee te financieren (Freeman et al, 2000). De sociale bijstandsbedragen van overheidswege zijn echter niet opgesteld met een minimum aanvaardbare levensstandaard als prioriteit, maar zijn grotendeels het gevolg van politieke beslissingen. Daardoor vallen ze bijvoorbeeld in België lager uit dan de minimumlonen en de uitkeringsbedragen binnen de sociale zekerheid (Cantillon et al, 2004). Bij de methode van de minimumbudgetten (Bradshaw & Yu, 1993; Van de Bosch, 1997) worden daarentegen minimumbedragen vastgesteld die toelaten menswaardig te kunnen participeren in de samenleving, rekening houdend met de huishoudsamenstelling. Een ander argument om stil te staan bij de methode van het resterend inkomen is dat woonuitgaven van een andere aard zijn dan uitgaven voor bijvoorbeeld voeding of kleding (Freeman et al, 2000; De Decker & Van Dam, 2005). Het is immers minder gemakkelijk of op korte termijn zelfs geheel onmogelijk om te snoeien in de vaste woonuitgaven dan in de meeste andere huishouduitgaven (voor kleding of luxeproducten). De woonuitgaven maken een claim op een vast deel van het beschikbare inkomen, wat het interessant maakt om de inkomens na aftrek van deze uitgaven te analyseren. Zo hebben Van Dam et al (2001) aangetoond dat het percentage armen in Vlaanderen hoger ligt wanneer de resterende inkomens worden beschouwd, dan wanneer het volledig beschikbare inkomen tegenover de 8

9 relatieve armoedegrens 1 wordt afgesteld (8,8% versus 6,9%). Deze resultaten liggen ook in lijn met de wet van Schwabe die stelt dat het aandeel van het inkomen dat aan woonuitgaven wordt besteed groter wordt naarmate de inkomens dalen (Hulchanski, 1995). Indien de woonuitgaven een constant aandeel van het inkomen zouden vormen onafhankelijk van de hoogte van de inkomens zou er geen effect bestaan op de relatieve armoede. De Decker & Van Dam (2005) hebben met gegevens van de NIS-huishoudbudgetenquête van 2000 ook aangetoond dat de wet van Schwabe opgaat voor Vlaanderen 2. Dat dit een algemene wet is, blijkt ook voor Nederland. Huurders in de doelgroep van woonbeleid (met de laagste inkomens) hebben een hogere huurquote en een hogere woonquote (inclusief bijkomende woonuitgaven) dan huurders met een hoger inkomen (Ministerie van VROM, 2007: 143). Vanwege de genoemde voordelen van de methode van het resterend inkomen en vanwege de geschetste nadelen van de ratio-methode gebruiken we hier het resterend inkomen als indicator van betaalbaarheid. In deze studie vergelijken we de gemiddelde resterende inkomens naar huisvestingssector, huishoudenstype en inkomensgroep. De grootte van de groepen met betaalbaarheidsproblemen zal niet geanalyseerd worden. Hiervoor doen we idealiter beroep op normen opgesteld met de minimumbudgetmethode, die vooralsnog niet voorhanden zijn voor Vlaanderen. Dit betekent dat we in formele zin geen uitspraken kunnen doen over de betaalbaarheid van het wonen voor huishoudens, omdat we de woonuitgaven niet aan een norm toetsen. We brengen de (ontwikkeling van de) woonuitgaven in beeld en kunnen een uitspraak doen over de financiële toegankelijkheid van het wonen voor huishoudens. In lijn met de in de literatuur gangbare terminologie hanteren we hier verder het begrip betaalbaarheid. Operationalisering resterend inkomen Nu de keuze voor het resterend inkomen als betaalbaarheidsindicator is gemaakt, presenteren we in deze paragraaf hoe we deze indicator samenstellen. Tabel 1 geeft een overzicht. In de huursector bestaan de woonuitgaven uit de huurprijs die de huurder betaalt. Een eventuele huursubsidie wordt in mindering gebracht om de zogenaamde netto woonuitgaven te berekenen. In de eigendomssector bestaan de netto woonuitgaven uit de hypotheeklasten: de rentebetalingen inclusief fiscaal effect (kan voor Nederland positief zijn, zoals hierna zal blijken), aflossingen van en/of spaarpremies voor de hypothecaire lening. Om zoveel mogelijk rekening te houden met de kostenposten die een verhuurder in de huurprijs doorrekent aan de huurder, worden deze kostenposten ook bij de eigenaar-bewoner in rekening gebracht om de bruto woonuitgaven te verkrijgen. Men denke hier aan posten als het eigenarendeel van het onderhoud, de opstalverzekering (Nederland), de erfpacht (Nederland), de onroerende voorheffing (Vlaanderen) en het eigenarendeel van de onroerendezaakbelasting (OZB; Nederland) 3. 1 Relatieve armoedegrens: 50% van het mediaan beschikbare equivalent netto inkomen. 2 Hierbij werd het aandeel van de bruto woonuitgaven in de totale consumptie berekend. De wet van Schwabe betreft het aandeel van de woonuitgaven in het huishoudinkomen. 3 In Nederland werd de OZB tot 1 januari 2006 bij zowel de gebruiker als de eigenaar van de woning geheven. 9

10 Tabel 1 De woonuitgavencomponenten 1 in relatie tot het inkomen van huurder en eigenaar-bewoner Huurder Eigenaar-bewoner Huurprijs Bruto woonuitgaven - Huursubsidie of huurtoeslag +/- Fiscaal effect inkomstenbelasting = Netto huur = Netto woonuitgaven + Uitgaven nutsvoorzieningen + Uitgaven nutsvoorzieningen = Totale woonuitgaven = Totale woonuitgaven Besteedbaar inkomen Besteedbaar inkomen - Totale woonuitgaven - Totale woonuitgaven = Resterend inkomen 2 = Resterend inkomen 2 Zie Bijlage 1 voor een uitwerking van de posten. 1) De invullingen van het begrip bruto woonuitgaven, het begrip netto woonuitgaven en het begrip totale woonuitgaven komen niet overeen met de definities zoals deze gebruikelijk zijn in het woonuitgavenonderzoek in Nederland. Deze verschillen komen tot stand doordat we in de bruto woonuitgaven zo veel mogelijk de kostenposten voor de eigenaren (eigenarenonderhoud bijvoorbeeld) meerekenen. Daarnaast worden de lokale lasten buiten beschouwing gelaten in de stap van netto naar totale woonuitgaven. De definitie van besteedbaar inkomen is gelijk aan de gebruikelijke definitie. 2) Bij de vergelijking tussen 2001 en 2005 voor Vlaanderen kan alleen het resterend inkomen* worden berekend: het besteedbaar inkomen minus de huurprijs in de huursector respectievelijk de bruto woonuitgaven in de eigendomssector. De totale woonuitgaven kunnen niet worden berekend voor Om de totale woonuitgaven te verkrijgen voor beide sectoren worden de uitgaven voor nutsvoorzieningen (en alleen voor Nederland voor 2002 het gebruikersdeel van de Onroerendezaakbelasting (OZB) bij de netto woonuitgaven opgeteld. Daarmee is de vaste claim van de woonuitgaven op het inkomen in beeld gebracht. Als we deze claim in mindering brengen op het besteedbaar huishoudinkomen, resulteert het resterend huishoudinkomen, het besteedbaar inkomen na aftrek van de totale woonuitgaven. Hoewel we voor beide sectoren zo veel mogelijk gelijke woonuitgavenposten in beeld brengen, moet er niet uit het oog worden verloren dat het niet om gelijke grootheden gaat (Haffner, 1999, 2000). Uitspraken over duur versus goedkoop wonen, zijn dan ook niet mogelijk. Dit is het gevolg van onze gehanteerde definitie van woonuitgaven, waarbij buiten beschouwing wordt gelaten dat een eigenaar-bewoner mogelijk vermogen opbouwt in de eigen woning (de verwachte waardeverandering van de woning). Daarnaast geldt dat het in de woning geïnvesteerde eigen vermogen economisch gezien tot rendement leidt. Bij de berekening van de woonuitgaven blijft het rendement buiten beschouwing. Als het gaat om het in beeld brengen van kostenposten van huurders en eigenaar-bewoners, wordt rekening gehouden met deze posten. We hebben het dan over de effectieve kost van het wonen. Dergelijke benadering werd gevolgd voor Vlaanderen in Doms et al (2001) en voor Nederland in Elsinga & Conijn (2001) en Haffner (1999, 2000) en voor Vlaanderen en Nederland in Haffner & Heylen (te verschijnen). Aanpak 4 Voor Vlaanderen wordt de Woonsurvey gebruikt om de betaalbaarheid anno 2005 in kaart te brengen. Deze survey werd uitgevoerd door het Kenniscentrum voor Duurzaam Woonbeleid bij een steekproef van 5216 huishoudens. Er werd een weegfactor gebruikt die corrigeert voor de ondervertegenwoordiging van huishoudens wonend in appartementen en in bepaalde arrondissementen. Voor 2001 werden gegevens van de PSBH (Panel Studie Belgische 4 We willen Cor Lamain van het Onderzoeksinstituut OTB bedanken voor het uitvoeren van de analyses voor Nederland. De analyses voor Vlaanderen gebeurden onder leiding van Sien Winters van het HIVA. 10

11 Huishoudens) verwerkt. De steekproefomvang voor Vlaanderen bedroeg hier 1905 huishoudens. Voor Nederland maken we gebruik van het WoON (WoonOnderzoek Nederland) 2006 en een van de voorgangers, het WBO (WoningBehoefteOnderzoek) 2002; beide surveys zijn door het Ministerie van VROM uitgevoerd. Nieuw in het WoON 2006 is dat de inkomensgegevens van de belastingdienst voor 2005 gekoppeld zijn aan de surveygegevens. Om vergelijkingen te kunnen maken tussen 2002 en 2005/6 is dit ook gebeurd met de inkomensgegevens van Voor het WBO 2002 en het WoON 2006 zijn telkens ruim huishoudens geïnterviewd. Elke steekproef is zodanig gewogen en opgehoogd dat de uitkomsten voor alle Nederlandse huishoudens gelden. Het resterend inkomen kan in principe op elk moment in de lopende woonduur van een huishouden in beeld worden gebracht, bijvoorbeeld voor huishoudens die hun hypotheek al lang hebben afgelost, maar ook voor huishoudens die recent zijn verhuisd. Aangezien we hier de huidige betaalbaarheid van een woning centraal stellen op het moment van verhuizing, moeten, om deze helder in beeld te brengen, idealiter de woonuitgaven van een groep zo recent mogelijk verhuisden (naar verschillende kenmerken) berekend worden. Dit zijn immers de huishoudens die met de omstandigheden op de woningmarkt en het vigerende woonbeleid te maken hebben. 6 Huishoudens die na een meer of minder lange woonduur hun hypotheek hebben afgelost, zijn hier dan ook niet relevant voor de bepaling van de betaalbaarheid van eigenaarschap. Hun woonuitgaven bestaan immers alleen nog uit de lokale belasting, de eigenarenkosten en de uitgaven voor de nutsvoorzieningen (zie tabel 1) en niet uit uitgaven voor de hypotheek. Omdat de groep recent verhuisden, bijvoorbeeld in het laatste jaar, een te kleine groep vormt om analyses uit te voeren, hanteren we voor de analyse van de situatie anno 2005/2006 daarom de groep die de jongste vijf jaar is verhuisd, zowel voor Nederland als voor Vlaanderen. Vanwege het beperkt aantal cases in de PSBH voor Vlaanderen in 2001, stappen we voor de vergelijking tussen 2001 en 2005 over op een analyse van álle huishoudens, voor Vlaanderen én voor Nederland. Als we alle huishoudens in de analyse betrekken in plaats van alleen de recent verhuisde huishoudens, gaat het niet meer over de betaalbaarheid op het moment van de verhuizing (uitgerekt naar vijf jaar), maar gaat het om een algemeen beeld van betaalbaarheid/toegankelijk op de momenten van enquêtering. Dit algemene effect is daarmee een gemiddeld effect van allerlei ontwikkelingen die optreden na het moment van verhuizing, zoals veranderingen in inkomens en woonuitgavencomponenten, in combinatie met de omstandigheden van de recent verhuisde huishoudens. Tot slot van deze paragraaf nog enkele opmerkingen over de operationalisering van het fiscaal effect (zie Bijlage 2 voor de operationalisering van alle variabelen). De operationalisering van het fiscaal effect voor eigenaar-bewoners (via de inkomensbelasting) gebeurt verschillend voor Nederland en Vlaanderen. Voor Nederland geldt dat het fiscaal effect de te betalen belasting 5 De peildata zijn 1 januari 2002 en 1 januari 2006 (vier jaar). Tussen de inkomens van de twee bestanden liggen daarentegen drie jaar (2002 versus 2005). De interviews voor het 2002-bestand zijn gehouden van april 2002 t/m februari 2003, dus voor en na de jaarlijkse huurverhoging van 1 juli; de interviews voor 2006 vonden plaats van augustus 2005 t/m februari 2006, dus na de jaarlijkse huurverhoging van 1 juli. Als het om de huur gaat, ligt er tussen de metingen dus meer dan drie jaar (RIGO Research en Advies BV, 2007). We hanteren in het vervolg de gebruikelijke benamingen: WBO 2002 en WoON We staan in deze analyses niet stil bij het verschil in mogelijkheden tussen starters en doorstromers op de woningmarkt. Met name bij het verwerven van een eigen woning zullen er verschillen optreden voor starters (meest zonder vermogen) en doorstromers (meest met vermogen opgebouwd in de vorige woning). 11

12 of de negatieve belasting over het saldo van de renteaftrek en het eigenwoningforfait (zie volgende paragraaf) als variabele in het bestand beschikbaar is. In Vlaanderen dienen eigenaar-bewoners bijna 2 jaar te wachten op de terugbetaling van een deel van de afbetaalde som (kapitaalaftrek) en de betaalde interest (gewone en bijkomende interestaftrek). Daarom brengen we voor Vlaanderen het fiscale effect enkel in rekening voor de huishoudens die minstens 2 jaar voor de peildatum zijn verhuisd. Op basis van informatie uit de Woonsurvey 2005 werd het fiscale voordeel voor de Vlaamse eigenaar-bewoners berekend. Hiervoor hebben we het fiscaal stelsel toegepast dat van kracht was tot 2005, waarbij het belastingvoordeel uit verschillende mogelijke componenten bestaat: de gewone interestaftrek, de bijkomende interestaftrek en de kapitaalaftrek. Omwille van het ontbreken van de nodige gegevens omtrent de lening en nutsvoorzieningen konden de Vlaamse situatie anno 2001 enkel de bruto woonuitgaven berekend worden. 3 Relevant beleid voor betaalbaarheid Alvorens we het relevante beleid voor betaalbaarheid op de woningmarkt de revue laten passeren, staat allereerst een overzicht van de omvang van de eigendomssectoren in Vlaanderen en Nederland centraal. Tabel 2 toont dat het gezegde dat Vlamingen met een baksteen in hun maag zijn geboren opgeld doet. In 2005 is bijna drie op de vier Vlaamse huishoudens eigenaar-bewoner. Het betreft een duidelijk stijgende trend; in 1991 was 69% eigenaar-bewoner, in 2001 was dit aandeel toegenomen tot 73%. Aangezien het aandeel eigenaar-bewoners in de leeftijdscategorie jaar 80% bedraagt in 2005, is de verwachting dat het eigenaarschap nog terrein zal winnen (Heylen et al, 2007). Daarnaast bevindt 18,5% van de Vlaamse huishoudens zich op de private huurmarkt en 5,6% zich in de naar Europese maatstaven kleine sociale huursector. In vergelijking met 2001 groeit de sociale huursector en verkleint de private huurmarkt in relatieve termen. Tot slot zien we dat van alle eigenaarbewoners in Vlaanderen ruim 45% een hypotheek heeft lopen in Ook in Nederland is in 2006 de eigendomssector met een marktaandeel van bijna 56% (54% in 2002) tot grootste sector gegroeid. Het merendeel van de eigenaar-bewoners (bijna 87%) financiert de woning in 2002 en 2006 met een hypotheek (zie bijvoorbeeld Elsinga et al, 2007). Op de huurwoningenmarkt domineren de sociale verhuurders, de woningcorporaties. Hun aandeel is afgenomen van bijna 37% in 2002 naar ruim 35% in Dit zijn private, door de overheid toegelaten instellingen met een sociale doelstelling: het voorzien van betaalbare huisvesting voor huishoudens die daarin niet zelfstandig kunnen voorzien. De private huursector die de woningmarkt in de eerste helft van de vorige eeuw domineerde is in beide beschouwde jaren met een marktaandeel van 9% de kleinste sector op de woningmarkt geworden. In deze sector zijn enerzijds kleine private verhuurders met goedkope woningen actief, en anderzijds institutionele beleggers met woningen in het dure segment. 12

13 Tabel 2 Omvang woningmarktsectoren (in %) in Vlaanderen (2001/2005) en Nederland (2002/2006) Eigendomsvorm Vlaanderen Nederland Huurder totaal 25 24,1 45,8 44,2 Sociale huur 5 5,6 36,8 35,2 Private huur 20 18,5 9,0 9,0 Eigenaar-bewoner totaal 73 74,4 54,2 55,8 Met hypotheek - 33,6 46,9 48,5 Zonder hypotheek - 40,9 7,3 7,3 Gratis bewoner 1,6 1,5 Totaal huishoudens Bronnen: Socio-economische Enquête 2001, Woonsurvey 2005/Steunpunt Ruimte en Wonen, WBO 2002 en WoON 2006/Onderzoeksinstituut OTB Nu we helder op het netvlies hebben dat we de sectoren op de woningmarkt in Vlaanderen en Nederland met dezelfde termen sociaal, privaat, etc. kunnen aanduiden, stappen we over naar het beleid dat de betaalbaarheid van wonen in beide landen beïnvloedt. De betaalbaarheid van het wonen wordt op de eerste plaats bepaald door de prijs van het wonen, en op de tweede plaats door het overheidsbeleid. Per land beschrijven we op deze punten de specifieke instrumenten van het woonbeleid die relevant zijn voor de ontwikkeling van de betaalbaarheid van het wonen in de afgelopen jaren. In de huursector gaat het om de wijze waarop de huurprijzen worden vastgesteld. Daarin speelt een eventuele objectsubsidie een rol. Verder is van belang hoe de huurprijzen zich ontwikkelen door de daarop van toepassing zijnde huurreglementering. In de eigendomssector is er over het algemeen minder sprake van regulering dan in de huursector. Koopprijzen worden in beginsel bepaald door vraag en aanbod. Vraag wordt bepaald door de leencapaciteit van de huishoudens. Deze krijgt vorm door een combinatie van factoren, zoals het relevante inkomen, de rentevoet voor de lening en de financieringsmogelijkheden. Daarnaast speelt het fiscale beleid een rol, evenals eventuele subsidieregelingen. Vlaanderen Het huisvestingsbeleid in België - dat zijn oorsprong vindt einde 19 e eeuw - was in hoofdzaak gericht op het stimuleren van eigendomsverwerving (Goossens, 1983; Descamps, 1997). Naast aanzienlijke premies voor kandidaat-eigenaars ( wet Moyersoen uit 1922 en wet Detaye uit 1948) werden er ook fiscale voordelen toegekend om eigenaarschap te ondersteunen. Met de overheveling van (het grootste deel) van de huisvestingsbevoegdheid van het federale naar het Vlaamse niveau tijdens de jaren 90, vond er echter een verschuiving plaats op vlak van beleidsklemtonen ten voordele van de huursector. Uit de bestedingen van de Vlaamse overheid blijkt bijvoorbeeld dat sinds midden jaren 90 verhoudingsgewijs meer middelen worden ingezet voor de huur - dan de eigendomssector. Met de huisvestingsfiscaliteit heeft de federale overheid evenwel nog een belangrijk instrument in handen wat de subsidiëring van wonen betreft (Winters et al, 2007). De impact van het fiscale voordeel via de personenbelasting blijkt immers veel groter dan dat van andere (Vlaamse) steunmaatregelen. Zo heeft De Decker (2000) berekend dat anno % van het totale budget aan tegemoetkomingen in het kader van woonbeleid op rekening komt van het fiscale voordeel. Omdat in deze studie het fiscale voordeel 13

14 op huishoudniveau wordt berekend, gaan we hier dieper in op enkele cruciale kenmerken van het systeem. Wanneer de lening voor de financiering van de eigen woning aangegaan is vóór 2005 geldt het oude fiscale stelsel dat van kracht is vanaf 1 januari 1989 (De Decker, 2000). Het fiscale voordeel dat men via dit stelsel kan bekomen bestaat mogelijk uit meerdere delen, is afhankelijk van bepaalde voorwaarden en begrensd naar boven toe met enkele plafonds. In vergelijking met het fiscale stelsel dat van kracht werd vanaf inkomstenjaar 2005 waarbij de woonbonus een forfaitair bedrag is is het oude systeem vrij gecompliceerd. De drie hoofdcomponenten van het oude systeem zijn de gewone en bijkomende interestaftrek en de kapitaalaftrek. Voor de gewone interestaftrek zijn er relatief weinig voorwaarden; alle leningen aangegaan voor aankoop, bouwen, verbouwen en herstellingen aan de woning komen hiervoor in aanmerking. Voor de bijkomende interestaftrek zijn de voorwaarden echter vrij streng. Hiervoor geldt dat de lening hypothecair moet gewaarborgd zijn en een minimumduur dient te hebben van 10 jaar. Daarenboven dient de lening te worden aangegaan voor de bouw of de aankoop van een nieuwe enige woning (die onder het stelsel van de BTW valt). Om van de kapitaalaftrek te kunnen genieten, moet de lening eveneens gewaarborgd zijn door een hypotheek en een minimumduur hebben van 10 jaar. Voor elke van deze drie fiscale aftrekken zijn er maximumgrenzen ingebouwd, gerelateerd aan de ontleende som (kapitaalaftrek en bijkomende interestaftrek), het netto belastbaar inkomen (kapitaalaftrek) of het geïndexeerd kadastraal inkomen (gewone interestaftrek). De berekening van het fiscale voordeel gebeurt voor elke belastingplichtige afzonderlijk. Dit betekent dat wanneer een koppel tezamen een onroerend goed bezit, de voordelen apart worden berekend voor het deel van het onroerend goed waarvan men eigenaar is. Indien beide partners elk 50% eigenaar zijn, wordt het fiscale voordeel voor beiden berekend op de helft van de jaarlijkse totale interest- en kapitaalaflossing en de helft van de ontleende som (De Meyer, 2007). De Woonsurvey 2005 wijst uit dat de hypothecaire lening de belangrijkste financieringsbron is bij het verwerven van een woning in Vlaanderen tijdens de periode Bij 89% van de bouwprojecten en 83% van de aankopen werd beroep gedaan op één of meerdere hypothecaire lening(en); bij 19% van de woningverwervingen was een lening de enige financieringsbron. De inbreng van eigen middelen komt voor bij 82% van de bouwprojecten en 68% van de aankopen. In 11% van de gevallen gebeurde de financiering enkel met eigen middelen. Een combinatie van hypothecaire lening en eigen middelen is dus de meest courante financieringsvorm. Het gemiddeld ingebracht bedrag van alle leningen bedraagt euro; voor de eigen middelen is dat euro. Verder blijkt het gewicht van subsidiëring door de Vlaamse of lokale overheid bij de woningverwerving zeer beperkt. Voor diegenen die een woning kochten in de periode bedraagt de gemiddelde inbreng van overheidssubsidies (de fiscaliteit dus buiten beschouwing gelaten) 2,5% van het totaalbedrag, voor diegenen die bouwden 2% (Heylen et al, 2007). Naast de huisvestingsfiscaliteit behoort ook de huurwetgeving nog steeds tot de federale bevoegdheden. Deze liberale wetgeving houdt onder meer een sterke bescherming van het eigendomsrecht in, een contractuele vrijheid en veronderstelde gelijkheid van de partijen. In tegenstelling tot in Nederland bestaat er in België dus geen systeem van huurprijsregulering voor de private markt. Wel stipuleert de huurwet dat binnen een lopend huurcontract de huurprijs alleen mag aangepast worden aan de evolutie van de gezondheidsindex. Elke huurovereenkomst geldt voor negen jaar, tenzij beide partijen schriftelijk instemmen met een duur van drie jaar of minder (Federale Overheidsdienst Justititie, 2008). 14

15 De sociale huursector een Vlaamse bevoegdheid anno 2005 werd voornamelijk uitgebouwd in de periode na de tweede wereldoorlog, en was oorspronkelijk gericht op een breed publiek. Pas vanaf 1961 werden de eerste inkomensgrenzen ingevoerd (Goossens, 1997). Berekeningen op basis van de Woonsurvey 2005 wijzen uit dat in ,6% van alle Vlaamse huishoudens in aanmerking komt voor een sociale huurwoning bij één van de 98 sociale huisvestingsmaatschappijen. Beschouwen we enkel de private huurders dan bedraagt het aandeel rechthebbenden 39% of omgerekend huishoudens (Heylen et al, 2007). Bij de huidige huurprijsberekening in de sociale huisvesting wordt er zowel een link gelegd met de kwaliteit als met de betaalbaarheid van de woning. De link met de kwaliteit komt tot uiting in de bepaling die stelt dat de basishuurprijs 3% tot 9% dient te bedragen van de geactualiseerde kostprijs van de woning. De uiteindelijke huurprijs wordt dan berekend door de basishuurprijs te vermenigvuldigen met een factor die het netto belastbaar inkomen en de gezinssituatie in rekening brengt. De relatie met betaalbaarheid wordt dus gelegd door deze corrigerende factor. De kwaliteitslink wordt verder gegarandeerd door een ondergrens, die stelt dat minimaal de helft van de basishuur betaald dient te worden. Ook de betaalbaarheid krijgt een extra garantie, door de huurprijs te beperken tot 1/60 ste van het inkomen op jaarbasis. Verder mag niet meer betaald dan een normale huurwaarde. De huurprijs van een sociale woning ligt voor lage inkomens aanzienlijk lager dan de markthuur; er is dus sprake van een subsidie. De sociale huisvestingsmaatschappijen dienen het verschil met de markthuur te financieren met het financiële voordeel dat ze halen uit een systeem van goedkope leningen voor bouw en renovatie (Winters et al, 2007). Voorts bestaat er in Vlaanderen anno 2005 een selectief systeem van huursubsidies. Enkel huishoudens met een laag inkomen én die verhuizen van een ongezonde/overbevolkte woning naar een goede woning, komen hiervoor in aanmerking (Keulen, 2006). De verhuisvoorwaarde buiten beschouwing gelaten, komt 16% van de private huurders in aanmerking voor de subsidie. Deze doelgroep van 16% wordt echter nog sterk ingeperkt door de verhuisvoorwaarde. Uit de Woonsurvey blijkt dat slechts 2% van de huurders effectief van de huursubsidie geniet. In de loop van 2007 werd de doelgroep voor de huursubsidie verruimd met huishoudens die huren bij een sociaal verhuurkantoor (in combinatie met een laag inkomen) (Heylen et al, 2007). 15

16 Nederland Al met de Woningwet 1901 kwam er overheidsbemoeienis met de woningmarkt (Elsinga et al, 2007). De woningtekorten als gevolg van de tweede wereldoorlog hebben het overheidsingrijpen in de naoorlogse periode geïntensiveerd. Met subsidies aan de lokale overheden en de woningcorporaties werd de productie van sociale huurwoningen gestuurd. De prominente rol van de centrale overheid duurde voort tot in de jaren tachtig toen een decentralisatie van bevoegdheden en verantwoordelijkheden plaatsvond. Wat betreft het woonbeleid is de rol van de centrale overheid steeds kleiner geworden. Het jaar 1995 is belangrijk voor de sociale huursector, omdat met de brutering de financiële banden met de centrale overheid werden doorsneden; er kwam een einde aan de periodieke exploitatiesubsidies (objectsubsidies; Winters et al, 2007, Ouwehand & van Daalen, 2002). Corporaties kunnen met onrendabele investeringen de huurprijs nog steeds (ook zonder subsidies) vaststellen onder de kostprijs (Ouwehand & van Daalen, 2002). Dit leidt tot een impliciete subsidie voor de bewoner. De overheid kan de betaalbaarheid van het wonen beïnvloeden met de inkomensafhankelijke huurtoeslag, de fiscale behandeling van de eigen woning en het huurbeleid. Om met de huurprijzen te beginnen, zijn het woningwaarderingsstelsel en de jaarlijkse huuraanpassing belangrijke instrumenten (Winters et al, 2007; Haffner & Elsinga, 2007). Jaarlijkse huurverhogingen worden bepaald aan de hand van een beslissing in het parlement. Deze gelden voor het gereguleerde deel van de huurwoningenvoorraad met een huurprijs tot 615,01 euro in Het gereguleerde deel maakt 95% van de huursector uit. Het woningwaarderingsstelsel is een puntenstelsel waarmee de kwaliteit van woningen in de gereguleerde huursector in beeld wordt gebracht. De punten bepalen hoe hoog maximaal de huurprijs van een woning vastgesteld mag worden bij aanvang van een huurcontract. Het puntenaantal voor een woning wordt bepaald deels op basis van kenmerken van de woning (oppervlakte bijvoorbeeld) en de woonomgeving (zoals nabijheid van winkels). De toenmalige (individuele) huursubsidie, thans huurtoeslag, werd in 1975 geïntroduceerd voor de gehele huursector (Elsinga et al, 2007). Betaalbaarheid was het hoofddoel van de regeling. In 1997 kwam daar nog het doel van het tegengaan van de segregatie bij. Anno 2006 ontvangt een op de drie huurders huurtoeslag (Ministerie van VROM, 2007: 145). Bij de vaststelling van de huurtoeslag zijn het inkomen, de huurprijs (maximaal 615,01 euro per maand in 2006) en de huishoudsamenstelling van belang. De financiering van koopwoningen bestaat grotendeels uit een hypothecaire lening met een looptijd van 30 jaar en met een voor een bepaalde periode vastgelegde rentevoet (zie ook Neuteboom, 2002). De laatste jaren zijn hypotheekvormen populair geworden, waarin gedurende de looptijd van de lening niet wordt afgelost, hooguit gespaard op een aparte spaarof beleggingsrekening (spaarhypotheek, beleggingshypotheek, aflossingsvrije hypotheek). Hypotheken mogen ook worden afgesloten tot 125% van de executiewaarde van de woning. Het type hypotheekvormen zonder aflossing wordt in feite fiscaal gestimuleerd, omdat 30 jaar lang de over de hypotheeksom betaalde rente in de inkomstenbelasting aftrekbaar is (Haffner, 2002, 2006). Daar staat een geringe belasting van het eigenwoningforfait van minder dan 1% van de getaxeerde waarde van de woning (marktwaarde in onbewoonde staat) tegenover. Sinds 2005 is het zogenoemde eigenwoningforfait gemaximeerd tot het bedrag aan af te trekken rente. Dit betekent dat als de hypotheek is afgelost, er ook geen belasting over het eigenwoningforfait meer verschuldigd is. 16

17 4 Betaalbaarheid van het wonen 2005/6 We beginnen in deze paragraaf met de analyse van de betaalbaarheid anno 2005/6 om in paragraaf 5 te eindigen met een vergelijking tussen 2001/2 en 2005/6. Idealiter analyseren we de betaalbaarheid van recent verhuisden. Zoals we eerder betoogden zijn dit de huishoudens die te maken hebben met de omstandigheden op de woning- en kapitaalmarkt en het relevante woningbeleid op het moment van toetreding. Vanwege een te beperkt aantal cases in de Vlaamse Woonsurvey 2005 zijn we gedwongen om de recent verhuisden te definiëren als huishoudens die de jongste vijf jaar zijn verhuisd voor de analyse van de betaalbaarheid anno 2005/6. Deze aanpak betekent dat hoe verder we afgeraken van het moment van de verhuis, hoe groter de kans op veranderingen in de woonuitgaven en het inkomen. In ieder geval zullen huishoudinkomens zijn veranderd. Als deze stijgen, levert onze werkwijze een onderschatting op van de betaalbaarheid op het moment van verhuizen. Maar ook de huurprijs kan zijn veranderd. Deze zal als gevolg van woningmarktomstandigheden (schaarste) en/of de regelgeving (indexatie) zijn gestegen. De financieringslasten in de eigendomssector zijn eventueel niet gestegen ten opzichte van het moment van verhuizing, als het bijvoorbeeld om een aflossingsvrije hypotheek gaat. Maar de financieringslasten kunnen afnemen in de Vlaamse situatie als na twee jaar gebruik gemaakt kan worden van de hypotheekrenteaftrek. Om de betaalbaarheid anno 2005/6 in beeld te brengen zullen we in paragraaf 4.1 de huursector presenteren en in paragraaf 4.2 de eigendomssector. We gaan telkens in op een vergelijking van de verschillende sectoren en de inkomenstertielen 7 (drie inkomensgroepen van gelijke omvang). In alle gevallen gaat het om uitgavenposten of inkomens per maand. In elk onderwerp bespreken we eerst de situatie 2005 in Vlaanderen, gevolgd door de bespreking van de betaalbaarheid anno 2006 in Nederland, alvorens we conclusies trekken voor beide landen. In paragraaf 4.3 volgt de vergelijking van de betaalbaarheid (toegankelijkheid) in de huursector en in de eigendomssector per land alvorens we conclusies trekken. 4.1 In de huursector Betaalbaarheid naar type huurder Tabel 3 toont ons dat het verschil in huurprijs en netto huur per maand tussen de private en sociale huurders in Vlaanderen (die sinds 2005 verhuisd zijn) aanzienlijk is. Huurders op de private markt betalen gemiddeld ongeveer 200 euro meer dan deze in de sociale huisvesting. Vergelijken we het aantal woonvertrekken 8 inclusief keukens en badkamers dan bestaat er geen significant verschil tussen beide huursectoren. Het verschil in huurprijs wordt dus niet (gedeeltelijk) verklaard door verschillen in de grootte van de woning, waarvoor het aantal woonvertrekken een benadering biedt. Voor een groot deel wordt het verschil in huurprijs dus 7 De inkomenstertielen zijn berekend a.d.h.v. het equivalent inkomen (het huishoudinkomen gecorrigeerd voor de huishoudsamenstelling). De sector waarvoor de analyse gemaakt wordt, wordt daarbij opgedeeld in drie groepen van gelijke omvang. Het eerste tertiel betreft de deelgroep met de 33,3% laagste equivalente inkomens; het derde tertiel bevat de deelgroep met de 33,3% hoogste equivalente inkomens. Doordat we het equivalent inkomen hanteren die grotendeels zijn berekend met de aangepaste OESO equivalentie schaal (op de precieze leeftijd van de kinderen na), kunnen we vergelijkingen maken tussen inkomensgroepen, zonder dat we rekening dienen te houden met systematische verschillen in huishoudsamenstelling. Indien we niet standaardiseren, zullen alleenstaanden bijvoorbeeld sterk oververtegenwoordigd zijn in het laagste inkomenstertiel. 8 Een andere of additionele maat voor de kwaliteit van woningen was niet beschikbaar in de gebruikte bestanden. 17

18 verklaard door de subsidie (inkomenshuurprijs) waar de sociale huurders van kunnen genieten (zie hoger). Opmerkelijk zijn de lage gemiddelde bedragen voor de huursubsidie (1 of 2 euro). Deze gemiddelden vallen zo laag uit omdat weinig huurders van deze subsidie kunnen genieten; niet omdat de ontvangen bedragen zo laag liggen. Op basis van de Woonsurvey 2005 weten we dat de ontvangen huursubsidie gemiddeld 121 euro bedraagt, maar dat slechts 2,1% van de Vlaamse huurders deze toelage ontvangt. We vermelden hierbij dat niet alleen de huursubsidie een overheidstussenkomst voor de huurders inhoudt, maar ook het verschil tussen de sociale huurprijs en de kosthuurprijs voor diezelfde woning. Als de gemiddelde huurprijs op de private huurmarkt als indicatie wordt beschouwd voor de markthuurprijs van een sociale woning, bedraagt de subsidiëring van een gezin op de sociale huurmarkt gemiddeld ongeveer 200 euro. Tussen de uitgaven voor nutsvoorzieningen voor beide sectoren bestaat er geen significant verschil. Het besteedbare inkomen daarentegen bedraagt gemiddeld 451 euro meer op de private huurmarkt. Ondanks de hogere woonuitgaven ligt het resterend inkomen daarom gemiddeld hoger voor private dan voor sociale huurders. We dienen hier echter op te merken dat het aandeel alleenstaanden en eenoudergezinnen onder de recent verhuisden hoger ligt in de sociale dan in de private huursector (62% versus 53%), wat uiteraard een invloed heeft op het besteedbaar inkomen (zie Bijlage 3). Eerder onderzoek op basis van de Woonsurvey (Heylen et al, 2007) wijst echter uit dat de kloof inzake resterend inkomen ook blijft bestaan als we corrigeren voor de huishoudsamenstelling. Het gemiddeld equivalent resterend inkomen 9 (weliswaar voor alle huurders) ligt in 2005 significant hoger voor de private huurmarkt dan voor de sociale (929 versus 720 ). Tabel 4 toont de woonuitgaven en het inkomen per maand van huurders in Nederland, die de jongste vijf jaar zijn verhuisd, uitgesplitst naar de private en de sociale huursector. We zien dat de huur in de sociale huursector gemiddeld ruim 100 euro lager is dan in de private huursector. We veronderstellen dat de onrendabele investeringen van woningcorporaties tot dit verschil aanleiding geven, doordat de feitelijke huurprijs onder de kostprijshuur kan worden vastgesteld. Immers wanneer we het gemiddeld aantal woonvertrekken exclusief keuken en badkamers in beschouwing nemen, bestaat er geen verschil tussen beide sectoren dat het verschil in huurprijs (gedeeltelijk) zou kunnen verklaren. 9 De Decker & Heylen (2007) introduceren het begrip equivalent resterend inkomen met als doel het gemiddeld resterend inkomen vergelijkbaar te maken voor huishoudens van verschillende samenstelling. Idealiter wordt het resterend inkomen immers vergeleken binnen één huishoudtype. Het equivalent resterend inkomen is wat overblijft van het equivalent inkomen (besteedbaar huishoudinkomen gecorrigeerd voor huishoudsamenstelling) na betaling van de equivalente bruto woonuitgaven (bruto woonuitgaven gecorrigeerd voor huishoudsamenstelling). Voor de correctie van zowel besteedbaar huishoudinkomen als bruto woonuitgaven werd beroep gedaan op de aangepaste OESO equivalentie schaal. 18