Uitwerking Quickscan Goudsmidsgaarde 1. Kleinschalig Opdrachtgeverschap April Nota van uitgangspunten Goudsmidsgaarde/Escamp

Transcriptie

1 Uitwerking Quickscan Goudsmidsgaarde 1 Kleinschalig Opdrachtgeverschap April 2016

2 INHOUDSOPGAVE 1 Locatie 2 Pitch 3 Werksessie 4 Uitgangspunten De vakafdelingen hebben in het kort de locatie toegelicht vanuit hun deskundigheid. Alle deelnemers aan de quick scan hebben over de planvorming gebrainstormd. Ligging in de stad Foto s Pitch Grondzaken Pitch PSO Schetsen Verkavelingsplan Kavelregels Pitch Wonen Planning Pitch Duurzaamheid Exploitatie Pitch Milieu Pitch Economie Pitch Stedenbouw Pitch Planeconomie Pitch DPZ

3 LOCATIE Ligging in de stad

4 LOCATIE

5 LOCATIE

6 LOCATIE

7 LOCATIE

8 PITCH GRONDZAKEN Kadastrale gegevens

9 PITCH GRONDZAKEN ANALYSE WONINGVOORRAAD GAARDEN Gegevens van Den Haag in cijfers, gebaseerd op ozb cijfers, laten zien dat het percentage koopwoningen in de buurt Dreven en Gaarden (ca 23%) ver onder het percentage voor Den Haag als geheel (45%), en ook ruimschoots onder het percentage van het stadsdeel Escamp (ca 38%) ligt. Ruim 70% van de woningvoorraad bestaat uit sociale huurwoningen (tegen 33% in Den Haag, 48% in Escamp). Daarnaast bestaat de woningvoorraad voor 82% uit appartementen tegen iets meer dan 80% in Escamp en circa 76% in Den Haag. Nieuwbouw in het afgelopen jaar had volledig betrekking op appartementen (30 woningen). De gemiddelde woz waarde van ééngezinswoningen in Dreven en Gaarden ligt op , en van appartementen op Een korte analyse van wat momenteel op Fundain Dreven en Gaarden wordt aangeboden, laat zien dat van de 58 woningen er 19 ééngezinswoningen zijn. Vraagprijzen voor deze woningen (114 tot 150 m2 gbo) variëren van 2 ton tot 3 ton. Deze woningen zijn bereikbaar voor inkomens vanaf ca ,-bruto per jaar (o.b.v. nhgnormen, uitgaande van hypotheekrente 2%). De 39 aangeboden koopappartementen laten een vraagprijs zien variërend van circa tot circa Op basis hiervan lijkt het erop dat IBB woningen een aanvulling zullen vormen op het huidige woningaanbod, dat voornamelijk bestaat uit appartementen, waarvan het grootste deel in de sociale huursector valt. De ééngezinskoopwoningendie momenteel worden aangeboden zijn niet toegankelijk voor de inkomensgroep die door IBB wordt bediend ( tot ). Echter, de IBB regeling is nu ingezet als pilot voor 3 locaties. Als alle 3 doorgaan, is er binnen het huidige besluit geen ruimte voor meeribb locaties. Die komt er pas als de pilot geëvalueerd is, en er dus nieuwe besluitvorming heeft plaatsgevonden. De variant met drielaagseééngezinswoningen sluit qua vonprijzen aan bij de ééngezinskoopwoningendie al worden aangeboden, met geschatte vonprijzen van circa a (grond + woning).

10 PITCH GRONDZAKEN BODEM BODEM BODEMOPBOUW BODEMOPBOUW ARCHEOLOGIE ARCHEOLOGIE FLORA & FAUNA FLORA & FAUNA GROEN GROEN INFRA ONDERGRONDS INFRA ONDERGRONDS INFRA BOVENGRONDS BOUWRIJPE LEVERING RISICO S RISICO S EIGENDOM EIGENDOM UITGIFTEBELEID MARKTANALYSE UITGIFTEBELEID MARKTANALYSE Geen recente bodemgegevens beschikbaar, historisch onderzoek en verkennend bodemonderzoek zijn noodzakelijk Volgens WebGIS zijn er gegevens beschikbaar, het dossiernummer is 2080, anders in het bouwtekeningenarchief wel nodig, de locatie maakt onderdeel uit van een gebied met archeologische verwachtingen Er moet minimaal een ECO-effectscan worden uitgevoerd en mogelijk een nader onderzoek naar de aanwezigheid van vleermuizen. Er staat veel groen op de locatie, er zal in ieder geval een bomeninventarisatie moeten worden uitgevoerd. De locatie maakte geen onderdeel uit van de Stedelijke Ecologische Hoofdstructuur. In het trottoir lopen kavels en leidingen vlak langs de locatie, als niet dicht op de erfgrens wordt gebouwd hoeven ze niet verlegd te worden de locatie is deels bestraat met tegels let bij de sloop(kosten) vooral op de aanwezigheid van asbest asbest, vleermuizen van gemeente (kapitaalbezit OCW, beheerder CVDH), boekwaarde 0,00, in gebruik gegeven aan anti-kraak FMT, bruikleenovereenkomst loopt van maand tot maand, opzegtermijn van 1 maand. Staat van onderhoud is redelijk (aangrenzende pand is van OCW en wordt verhuurd aan DAK t/m januari 2020, opzegtermijn 12 maanden) Uitgifte in erfpacht (verkoop bloot eigendom niet toegestaan) eengezinswoningen categorie basissegment (vastgoedcatalogus), app normprijs huur 97 m2 bvo, normprijs koop 159 m2 bvo, bedrijfsruimte grondprijs circa 200 m2 bvo

11 PITCH PSO Deze locatie is gelegen in Bouwlust / Vrederust waardoor veel aantrekkingskracht op huishoudens van buiten de wijk valt niet te verwachten. De vraag moet vooral komen uit de wijk zelf. Doorstromers / sociale stijgers uit een sociale huurwoning, die in de wijk willen blijven wonen, maar graag zouden willen kopen. Voor deze doelgroep kan het kopen van een ruime grondgebonden woningtegen een aantrekkelijke prijs eenreden zijnomin de wijk te blijven wonen.hiermee kunnenhuishoudens met een groeiendinkomenbinnen de wijk worden vastgehouden. De aantrekkelijkheid van eenruimewoningtegen een aantrekkelijke prijs zou nog kunnen wordenvergroot alsmengeld zou kunnen besparen, doordat mendewoningnaar eigen vermogen en inzicht bouwt. Prijsklasse:

12 PITCH WONEN Locatie: betreft een rechthoekig perceel, gelegen op de hoek Goudsmidsgaarde/Wolweversgaarde momenteel antikraak bezet. In de omgeving van het perceel is al veel nieuwbouw gerealiseerd (drie/vier lagen en eengezinswoningen). Direct naast het perceel worden 12 3-laagse marktwoningen gerealiseerd. Het perceel ligt in een woongebied dat wordt gevormd door een mix van appartementen en eengezinswoningen, omgeven door relatief veel groen. Woonvisie: vanwege het groen-stedelijk woonmilieu betreft het hier een parkstadlocatie.de locatie leent zich zowel eengezinswoningen als voor CPO appartementen, kleinschalig gebouw (10-15 appartementen) ofwel urban villa s. Doelgroep:gezinnen en wat oudere huishoudens/empty nestersof een combinatie van doelgroepen (in de vorm van bijvoorbeeld meergeneratiewoningen/kangoeroewoningen). Klein opdrachtgeverschap. Prijsklasse:het beleidsdoel is voor het (lage) middensegment te bouwen. Dit in het kader van het realiseren van meer differentiatie in de woonvoorraad in Den Haag Zuidwest. Bij marktwoningen wordt gedacht aan een prijsklasse met een ondergrens van en maximaal (lage middensegment). Deze KO-locatie kan ook interessant zijn voor het realiseren van woningen in een lagere prijsklasse (in appartementsvorm of eengezinswoningen. E.e.a. afhankelijk van de grondprijs).

13 PITCH DUURZAAMHEID Maatregelen duurzaamheid: Projectnaam Maatregel gemeente Inspirerend voor koper Opmerkingen en/of indien mogelijk extra voor project Goudsmidsgaarde Nieuwbouw 1-Platte daken of schuine daken op het zuiden gericht. 2-Indien gewenst bodemwisselaars aanleggen. 3-Plan zo inrichten dat er nooit schaduw op de daken valt. zonder gas bouwen en all electric oplossingen zoeken. tuinen max 1/3 betegelen max aantal zonnepanelen geen houtstook Water-passerende bestrating zeker op parkeerplaatsen. extra grote berging t.b.v. fietsgebruik 4- geen gas aanbieden 5-Onderzoek of het doortrekken van stadsverwarming rendabel is nestkasten vogels en vleermuizen inbouwen bij groter complex met verschillende functies

14 7 juni 2016 Goudsmidsgaarde 1 - KO Quick scan milieu

15 15

16 Externe veiligheid Locatie ligt buiten invloedsgebied risicobronnen 16

17 Wegverkeerslawaai Locatie ligt binnen 200 m van Melis Stokelaan (rijbaan en trambaan) en Beresteinlaan Afschermende werking flat (4 bouwlagen) langs Melis Stokelaan Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai en vaststelling hogere waarden Overige Locatie grenst aan basisschool (speelplaats) 17

18 PITCH ECONOMIE In het kader van het Actieprogramma bedrijfsruimte is dit een van de gebieden in de stad waar we kleinschalige bedrijfsruimtewillen stimuleren. Het betreft de zzp-er, die functionele bedrijfsruimte voor opslag, distributie, productie, etc. wil (doelgroep: aannemer, technische bedrijvigheid, loodgieter, etc.), bij voorkeur in huur. Deze locatie is echter dusdanig kleinschalig en naast woningen en maatschappelijke functies gelegen dat de inpassing van bedrijvigheid lastig realiseerbaar lijkt. De Afdeling Economie ondersteunt derhalve de transformatie naar woningen op deze locatie. In het licht van de recente opdracht van de burgemeester om meer banen te creëren in de stad wil de afdeling Economie bij elke KO-ontwikkeling (de combinatie met) bedrijvigheid aan het licht houden. Het type dat gemengd kan worden met Wonen. In bestemmingsplanvaktermen: bedrijfscategoriën uit de "Staat van bedrijfsactiviteiten voor functiemenging". Op dit moment wordt in dit kader de Burg. Van der Veldestraat en de Visserhavenstraat onderzocht. Bij toekomstige KO-quickscans zal voortdurend de afweging van bedrijvigheid eventueel in combinatie met wonen worden meegenomen. Burgemeester van der Veldestraat/Loosduinen 18

19 PITCH STEDENBOUW Kaart met bestemmingsplan

20 PITCH DPZ - Stadsdeel Escamp Inwoners Beide KO-locaties maken onderdeel uit van de Gaardesin Vrederust. Het merendeel van de inwoners van deze wijk is van niet Nederlandse afkomst (65%). De wijk kenmerkt zich door veel sociale woningbouw, veel kwetsbare gezinnen en jongeren zonder startkwalificatie. Op diverse plekken in de wijk is de oudbouw vervangen door nieuwbouw, b.v. in Erasmuspark waar veel tweeverdieners en ook wat zelfstandigen wonen. Gegevens criminaliteit omgeving KO-locatie Regelmatig overlast door inbraak. Overlast jongeren / veel plekken die onverlicht zijn. Weinig sociale cohesie, met uitzonderingvan Erasmuspark. Het risico van radicaliserende jongeren is aanwezig. Hulpverleningsinstanties trachten hierop in te zetten, maar worden vaak geconfronteerd met het wantrouwen dat onder de jongeren van niet Nederlandse afkomst leeft. Ook wordt aandacht besteed aan preventie van radicalisering door het bevorderen van emancipatie onder de vrouwen van niet Nederlandse afkomst en participatieprojecten. Verkeersveiligheid Door de scholen die in de omgeving van beide KO-locaties zijn gevestigd is bij Wegbeheer aandacht gevraagd voor de verkeersveiligheid. Dit verzoek is in behandeling bij Richard v.d. Ark, DSO. Jongerenvoorzieningen Ontbreekt het aan. Beide pandjes op de KO-locatie zijn in beeld geweest, maar kwamen niet in aanmerking voor jongerenvoorzieningen (bleek financieel niet haalbaar). In samenwerking met de Welzijnsstichting Mooi wordt gezocht naar een geschikte plek voor jongeren. Het zou een optie kunnen zijn om een pand beschikbaar te stellen aan sociale ondernemers in combi met voorzieningen voor jongeren. Vragenrondje/aandachtspunten: Aandachtspunt:gezien de situatie dat 65% van de inwoners van niet Nederlandse afkomst is, worden vraagtekens geplaatst bij de haalbaarheid van de ontwikkeling van een cpo complex. Speelplekken:vanuit Groenbeheer zijn vooralsnog geen signalen gekomen, dat er behoefte is aan speelplekken. De wijk beschikt over veel groen.

21 VARIANT 1 a en b VERKAVELINGSPLAN Variant 1a: 10 grondgebonden woningen, 3 lagen Variant 1b: 10 grondgebonden woningen voor starters op de koopmarkt, 2 lagen

22 VARIANT 2 VERKAVELINGSPLAN Variant 2: appartementen in CPO

23 Variantenvergelijking Model Programma Opbrengsten Kosten Saldo NCW Risico's Dekkingsvraag 1a 10 egw 3 lagen b 10 egw IBB 2 lagen app. CPO

24 CONCLUSIE EXPLOITATIE Financiën Het financiële saldo van variant 1a is van alle varianten het meest gunstig ( ). Dit komt hoofdzakelijk omdat de 10 drielaagse woningen de hoogste grondopbrengsten kennen. Rekening houdend met de voorziene risico s ( ) blijft het resultaat positief (+/ ). Variant 1b kent een neutraal projectsaldo ( 000). Dit is onvoldoende om de voorziene risico s te dekken zodat het resultaat negatief is (-/ ). Het projectsaldo van variant 2 (appartementen) bedraagt negatief. Door de voorziene risico s loopt het tekort op tot Oorzaak zijn de hogere kosten door het aantal te realiseren woningen en de extra complexiteit in het CPO proces waardoor de doorlooptijd van het project een jaar langer is wat gevolgen heeft voor de plankosten. Afweging In financieel opzicht heeft variant 1a de meest gunstige uitkomst en draagt bij aan de gewenste differentiatie van woningaanbod in de wijk. In variant 1b wordt een vergelijkbaar aantal grondgebonden woningen gerealiseerd maar dan voor een specifieke doelgroep. Door toepassing van de Ibb-Startersregeling wordt zelfbouw bereikbaar voor de lagere inkomensgroepen. Het resultaat van deze variant is t.o.v. variant 1a lager c.q per woning maar het uiteindelijke tekort is beperkt (-/ ). Binnen de pilot IBB is echter geen ruimte meer voor nieuw programma. In variant 2 worden door de keuze voor appartementen ruim meer eenheden (minimaal 29) gerealiseerd wat tegemoet komt aan de verdichtingsopgave. De kavel wordt in het kader van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap uitgegeven aan één bouwgroep.deze variant valt echter in financiële zin veel slechter uit. Het resultaat van deze variant is t.o.v. variant 1a lager wat voor de 19 extra woningen per eenheid uitkomt op Advies- voorkeursvariant 1a Variant 1a, met drielaagseééngezinswoningen, sluit qua v.o.n. prijzen goed aan bij de in de wijk bestaande aanbod van ééngezinskoopwoningenen draagt bij aan de gewenste differentiatie. Het voorstel is om te kiezen voor variant 1a als uitgangspunt voor het vervolgtraject. Op andere plaatsen komen de komende jaren voldoende mogelijkheden beschikbaar voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (7 locaties met 7 CPO s) en starterswoningen (65 woningen op 3 locaties).

25