PROPERTUNITY NL N.V.

Transcriptie

1 PROSPECTUS PROPERTUNITY NL N.V. Uitgegeven op 27 april 2007 Laatst gewijzigd per 15 januari 2008 De waarde van uw belegging kan zowel stijgen als dalen en beleggers lopen de mogelijkheid dat zij minder terugkrijgen dan zij hebben ingelegd. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. 1

2 INHOUDSOPGAVE Belangrijke mededelingen Definities Hoofdstuk 1 Samenvatting Hoofdstuk 2 Risicoanalyse Hoofdstuk 3 Doelstelling en beleggingsbeleid Hoofdstuk 4 Onroerend goedmarkt Hoofdstuk 5 Financiële gegevens en verslaglegging Hoofdstuk 6 Kosten Hoofdstuk 7 Fiscale aspecten Hoofdstuk 8 Juridische aspecten Hoofdstuk 9 Deelname Hoofdstuk 10 Assurance rapport accountant Hoofdstuk 11 Verklaring van de belastingadviseur Hoofdstuk 12 Verklaring van de Beheerder BIJLAGE 1: BIJLAGE 2: BIJLAGE 3: BIJLAGE 4: BIJLAGE 5: BIJLAGE 6: BIJLAGE 7: STATUTEN PROPERTUNITY NL N.V. STATUTEN STICHTING ADMINISTRATIEKANTOOR PROPERTUNITY NL ADMINISTRATIEVOORWAARDEN OVEREENKOMST VAN BEHEER REGISTRATIEDOCUMENT INSCHRIJVINGSFORMULIEREN ADVISEURS 2

3 BELANGRIJKE MEDEDELINGEN Potentiële kopers van Certificaten van aandelen in Propertunity NL uitgegeven door het Administratiekantoor worden er nadrukkelijk op gewezen dat aan een belegging in onroerend goed niet alleen financiële voordelen maar ook financiële risico s zijn verbonden. De waarde van de belegging kan zowel stijgen als dalen. Mogelijke kopers van Certificaten kunnen derhalve minder terugkrijgen dan zij hebben ingelegd. Mogelijke kopers dienen dus goede nota te nemen van de volledige inhoud van dit Prospectus en de daarmee verband houdende Financiële Bijsluiter. Daarnaast wordt men geadviseerd onafhankelijk advies in te winnen om tot een afgewogen oordeel te komen omtrent de risico's die verbonden zijn aan de koop van de Certificaten. Geïnteresseerden worden geadviseerd hun eigen fiscaal adviseur in te schakelen om hen te adviseren over de voor hen relevante fiscale behandeling en consequenties van de koop van Certificaten. Het Bestuur van Propertunity NL, verklaart dat het Prospectus, met uitzondering van (i) de verklaring van de accountant, zoals opgenomen in hoofdstuk 10, (ii) de verklaring van de belastingadviseur, zoals opgenomen in hoofdstuk 11 en (iii) hoofdstuk 7 ten aanzien van de fiscale aspecten, onder haar verantwoordelijkheid is opgesteld en dat, voor zover haar redelijkerwijs bekend, de gegevens opgenomen in dit Prospectus in overeenstemming zijn met de werkelijkheid en geen gegevens zijn weggelaten waarvan door vermelding de strekking van dit Prospectus zal wijzigen. Niemand is gemachtigd om in verband met dit Prospectus informatie te verschaffen of verklaringen af te leggen die niet in dit Prospectus zijn opgenomen. Indien zodanige informatie is verschaft of zodanige verklaringen zijn afgelegd, dient op dergelijke informatie niet te worden vertrouwd als zijnde verstrekt of afgelegd door Propertunity NL Dit Prospectus houdt als zodanig geen aanbod in van Certificaten of een uitnodiging tot het doen van een aanbod tot koop van Certificaten aan een persoon in enig land waar dit volgens de aldaar geldende regelgeving niet is geoorloofd. De verstrekking en verspreiding van dit Prospectus kan, in bepaalde rechtsgebieden, onderworpen zijn aan juridische beperkingen. Propertunity NL verzoekt een ieder die in het bezit komt van dit Prospectus kennis te nemen van en zich te houden aan voornoemde beperkingen. Propertunity NL aanvaardt geen enkele juridische aansprakelijkheid voor welke schending dan ook van enige zodanige beperking door wie dan ook, ongeacht of het een potentiële koper van Certificaten betreft of niet. Verwachtingen, prognoses, veronderstellingen, aannames en woorden van gelijke strekking, mogen in geen geval worden uitgelegd als een toezegging dan wel een garantie van Propertunity NL waarop door een (potentiële) Certificaathouder mag worden vertrouwd c.q. worden afgegaan. Voor alle in dit Prospectus genoemde (geprognosticeerde) rendementen geldt het volgende: De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten en/of geprognosticeerde rendementen bieden geen garantie voor de toekomst.. Ten aanzien van toekomstige verklaringen geldt dat deze naar hun aard risico's en onzekerheden inhouden aangezien ze betrekking hebben op gebeurtenissen en afhankelijk zijn van omstandigheden die zich in de toekomst al dan niet zullen voordoen. Bij het opstellen van het Prospectus is gebruik gemaakt van verschillende informatiebronnen die naar de mening van Propertunity NL van 3

4 voldoende kwaliteit waren; dit sluit echter niet uit dat er ook informatiebronnen aanwezig zijn met een afwijkende opinie. Uitsluitend de Nederlandse rechter is bevoegd ten aanzien van geschillen met betrekking tot dit Prospectus en/of de uitgifte van Certificaten. Dit Prospectus verschijnt alleen in de Nederlandse taal. Het Bestuur van Propertunity NL zal, in haar hoedanigheid van beheerder in de zin van artikel 1:1 van de Wft, de gegevens in dit Prospectus die van wezenlijk belang zijn actualiseren zodra daartoe aanleiding bestaat. Informatie verschaft in dit Prospectus en de daarvan onderdeel uitmakende documenten zal telkens worden gewijzigd, aangepast en/of vervangen door informatie verschaft in later uitgegeven documenten, indien en voor zover in zulke latere documenten expliciet wordt bepaald dat deze dienen ter wijziging, aanpassing en/of vervanging van eerder verschafte informatie. Propertunity NL zal zulke latere documenten onverwijld ter beschikking stellen aan de Certificaathouders. Voor Propertunity NL is een Financiële Bijsluiter opgesteld met informatie over Propertunity NL, de kosten en de risico s. Deze Financiële Bijsluiter kan worden opgevraagd bij Propertunity NL. Vraag er om en lees hem voordat u het inschrijvingsformulier (Bijlage 6) invult, ondertekent en retourneert aan Propertunity NL Hoofddorp, 15 januari 2008 Propertunity NL N.V. 4

5 DEFINITIES Begrippen in dit Prospectus die zijn opgenomen in de navolgende lijst van definities beginnen met een hoofdletter en hebben, tenzij uit de context uitdrukkelijk anders blijkt, de volgende betekenis (gedefinieerde begrippen in het enkelvoud hebben dezelfde betekenis in het meervoud en vice versa): Aandeel Een aandeel op naam in het kapitaal van Propertunity NL met een nominale waarde van EUR 10. Aandeelhouder De houder van één of meer Aandelen. Aankoopkosten Aankoopkosten zijn de kosten die eenmalig worden gemaakt in verband met de aankoop van onroerend goedbeleggingen, zoals, maar niet beperkt tot de verschuldigde belastingen (overdrachtsbelasting en/of BTW), leges en kosten van externe adviseurs, acquisitievergoeding Bestuur (zoals nader omschreven in hoofdstuk 6 van het Prospectus) en notariskosten. Administratievoorwaarden De voorwaarden die mede van toepassing zijn op de onderlinge verhouding tussen de houders van Certificaten en de Stichting Administratiekantoor (Bijlage 3). AFM De Stichting Autoriteit Financiële Markten, gevestigd aan Vijzelgracht 50, 1017 HS Amsterdam. AVA De algemene vergadering van aandeelhouders van Propertunity NL. Beheerder De beheerder in de zin van artikel 1:1 van de Wft, Wilgenhaege Fondsen Management B.V., een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid, statutair gevestigd te Hoofddorp, kantoorhoudende te 2132 JH Hoofddorp, Polarisavenue 97. Bestuur De statutaire directie van Propertunity NL die wordt gevormd door de Beheerder. Bgfo Het besluit van 12 oktober 2006, houdende regels met betrekking tot het gedragstoezicht op financiële ondernemingen (Besluit gedragstoezicht financiële ondernemingen Wft). Bijlage Een bijlage bij het Prospectus, die daarvan integraal deel uitmaakt. Certificaat 5

6 Het op enig moment door de Stichting Administratiekantoor uit te geven niet royeerbare certificaat van een Aandeel, luidende op naam, dat recht geeft op de financiële rechten verbonden aan een Aandeel. Certificaathouder De houder van één of meer Certificaten. Eerste Uitgifte De datum waarop voor de eerste maal Certificaten zijn uitgegeven (en geplaatst) zoals nader beschreven in het Prospectus. Exploitatieresultaat Het resultaat dat behaald wordt met de exploitatie van het onroerend goed, berekend door de ontvangen huurinkomsten, opbrengsten uit belangen in aan onroerend goed gerelateerde beleggingen en rentebaten te verminderen met de totale exploitatiekosten, zoals, maar niet beperkt tot beheervergoedingen (waaronder begrepen de gemaakte beheerkosten), bestuur en advieskosten, juridische kosten, belastingen, verzekeringen, rentekosten en onderhoudskosten. Financiële Bijsluiter De financiële bijsluiter met betrekking tot de investeringspropositie zoals vervat in dit Prospectus, opgesteld en beschikbaar gesteld in overeenstemming met het bepaalde in de Wft, het Bgfo en de Nadere regeling gedragstoezicht financiële ondernemingen Wft zoals van kracht op de datum van het Prospectus. Handelsdag De laatste Werkdag van een kalendermaand waarop Propertunity NL met inachtneming van de Administratievoorwaarden bereid is tot inkoop, verkoop en/of uitgifte van Certificaten. Handelsprijs De prijs van een Certificaat, die geldt op de Handelsdag, zoals vastgesteld door het Bestuur door de herberekende Intrinsieke Waarde van Propertunity NL (zoals nader omschreven in hoofdstuk 5 van het Prospectus) te delen door het aantal op de voorgaande Handelsdag geplaatste Certificaten. Initiatiefnemer Wilgenhaege Vermogensbeheer B.V., een besloten vennootschap naar Nederlands recht, statutair gevestigd te Hoofddorp, kantoorhoudende te 2132 JH Hoofddorp, Polarisavenue 97. Inkoopprijs De Handelsprijs verminderd met 2,5% vergoeding aan de Vermogensbeheerder. Intrinsieke Waarde Het verschil tussen de activa en de passiva van Propertunity NL, zoals deze conform de waarderingsgrondslagen in hoofdstuk 5 zijn bepaald. Overeenkomst van beheer De tussen Propertunity NL en het Bestuur te sluiten overeenkomst waarin hun onderlinge rechtsverhouding alsmede de taken en bevoegdheden van het Bestuur worden vastgelegd (Bijlage 4). Propertunity NL 6

7 Propertunity NL N.V., een naamloze vennootschap naar Nederlands recht, statutair gevestigd te Hoofddorp, kantoorhoudende te 2132 JH Hoofddorp, Polarisavenue 97. Prospectus Dit prospectus inclusief de Bijlagen. Register van Certificaathouders Het register van Certificaathouders overeenkomstig het bepaalde in artikel 2 van de Administratievoorwaarden (Bijlage 3). Registratiedocument Het registratiedocument van de Beheerder, houdende de gegevens zoals bedoeld in artikel 4:48 Wft en artikel 117 en Bijlage D van het Bgfo. Rendement Het door een Certificaathouder behaald rendement, berekend op basis van de gemiddeld enkelvoudige rendementsmethode (zoals nader beschreven in hoofdstuk 5 van het Prospectus). Stichting Administratiekantoor Stichting Administratiekantoor Propertunity NL, een stichting naar Nederlands recht, statutair gevestigd te Hoofddorp en kantoorhoudende te 2132 JH Hoofddorp, Polarisavenue 97. Stichtingsbestuur Het bestuur van de Stichting Administratiekantoor, dat wordt gevormd door de heer H.C.G.F. Knuvers en mevrouw J.M.A. de Jongh van de Burgt. Uitgifte De uitgifte (en plaatsing) van nieuwe Certificaten zoals nader beschreven in het Prospectus. Uitgifteprijs De Handelsprijs van een nieuw uit te geven Certificaat, te vermeerderen met 2,5% vergoeding aan de Vermogensbeheerder. Verkoopprijs De Handelsprijs van een bestaand Certificaat, te vermeerderen met 2,5% vergoeding aan de Vermogensbeheerder. Vermogensbeheerder Een instelling waarvan Propertunity NL gedurende haar looptijd diensten gebruikt voor het plaatsen van Certificaten bij investeerders. De Vermogensbeheerder zal in eerste instantie Wilgenhaege Vermogensbeheer B.V. zijn. Werkdag Iedere maandag tot en met vrijdag waarop de banken in Nederland zijn geopend voor reguliere activiteiten. Wet inkomstenbelasting De Wet inkomstenbelasting 2001 zoals van kracht op de datum van het Prospectus. Wet op de vennootschapsbelasting De Wet op de vennootschapsbelasting 1969 zoals van kracht op de datum van het Prospectus. 7

8 Wft Wet op het financieel toezicht van 28 september 2006, houdende regels met betrekking tot de financiële markten en het toezicht daarop, zoals deze luidt op de datum van het Prospectus. 8

9 1. SAMENVATTING Algemeen Dit hoofdstuk bevat een samenvatting van enkele belangrijke kenmerken van Propertunity NL. De onderstaande gegevens staan niet op zichzelf en dienen in samenhang te worden gelezen met hetgeen verder in dit Prospectus is bepaald. Propertunity NL is een 'open end' beleggingsmaatschappij in de vorm van een naamloze vennootschap, opgericht naar Nederlands recht bij akte op 26 april 2007 verleden voor mr. M.Y.H.J. den Boer, notaris te Amsterdam. Het maatschappelijk kapitaal van Propertunity NL bedroeg bij oprichting , verdeeld over Aandelen van elk nominaal 100,. En het geplaatst kapitaal bedroeg , verdeeld over Aandelen van elk nominaal 100,. Propertunity NL is niet beursgenoteerd noch bestaat daartoe het voornemen. Bij akte verleden op 12 juni 2007 voor mr. Den Boer, voornoemd, is de nominale waarde per aandeel Propertunity NL verlaagd naar 10,. Bij een Uitgifte worden met medewerking van Propertunity NL door Stichting Administratiekantoor Certificaten uitgegeven, waarbij door Stichting Administratiekantoor voor elk Aandeel één Certificaat wordt uitgegeven. Certificaathouders hebben de rechten die de Nederlandse wet verbindt aan het feit dat de Certificaten zijn uitgegeven met medewerking van Propertunity NL. De aan de Certificaten verbonden rechten betreffen ondermeer de op de Certificaten betaalbaar gestelde dividenden, alsmede het recht om de AVA bij te wonen en daar het woord te voeren. Het aan de Aandelen verbonden stemrecht wordt uitgeoefend door Stichting Administratiekantoor. De Certificaten zijn slechts beperkt verhandelbaar. Voor een meer gedetailleerde beschrijving van de aan de Certificaten verbonden rechten en de mate waarin de Certificaten verhandelbaar zijn wordt verwezen naar hoofdstuk 8 ('Juridische aspecten'). Omvang van de onroerend goedbeleggingsportefeuille Er wordt gestreefd naar een totale omvang van de onroerend goedbeleggingsportefeuille van Propertunity NL van circa tot waarvan maximaal 85% met vreemd vermogen wordt gefinancierd. Doelstelling De doelstelling van Propertunity NL is enerzijds het aankopen, exploiteren en verkopen van direct onroerend goed en anderzijds het houden van belangen in niet speculatieve aan onroerend goed gerelateerde beleggingen zoals, maar niet beperkt tot, effecten in beursfondsen die beleggen in onroerend goed, effecten in onroerend goed C.V. s en onroerend goedmaatschappen en vastrentende waarden (zoals obligaties en notes) met onroerend goed als onderliggende waarde. Management Het Bestuur over Propertunity NL is opgedragen aan Wilgenhaege Fondsen Management B.V.. Wilgenhaege Fondsen Management B.V. wordt op haar beurt bestuurd door vijf natuurlijke 9

10 personen. Het bestuur van Stichting Administratiekantoor wordt verzorgd door twee natuurlijke personen. Voor meer informatie met betrekking tot het management en de vennootschappelijke structuur van Propertunity NL wordt verwezen naar hoofdstuk 8 ('Juridische aspecten'). Rendement Propertunity NL beoogt door het realiseren van haar doelstelling opbrengsten te genereren teneinde deze te doen toekomen aan de Certificaathouders. Propertunity NL streeft naar een gemiddeld enkelvoudig direct rendement (derhalve ongeacht het rendement uit hoofde van de verkoop van het onroerend goed en aan onroerend goed gerelateerde beleggingen; voor een nadere uitleg van gemiddeld enkelvoudig rendement wordt verwezen naar hoofdstuk 5 van het Prospectus onder Rendement ) voor de Certificaathouders op de initiële inleg van circa 7% op jaarbasis, na belasting, berekend over een beleggingsperiode van tien (10) jaar. Hierbij geldt dat de waarde van een belegging kan fluctueren en dat in het verleden behaalde resultaten en/of geprognosticeerde rendementen geen garantie bieden voor de toekomst. Niets in het Prospectus mag worden geïnterpreteerd als een garantie voor rendement. Voor meer informatie over het rendement en een uitgebreide beschrijving van de risico's wordt verwezen naar hoofdstuk 2 ('Risico'). Propertunity NL is voornemens de operationele cashflow die voortvloeit uit het Exploitatieresultaat zoveel mogelijk in de vorm van dividend ten goede te laten komen aan de Certificaathouders, die daarbij de keuze hebben tussen het ontvangen van kasgeld of nieuwe Certificaten, zoals nader omschreven in artikel 6 lid 4 van de Administratievoorwaarden (Bijlage 3). Zowel de uitkering van dividend in kasgeld als de uitkering van dividend in de vorm van nieuwe Certificaten zijn in beginsel onderworpen aan de heffing van dividendbelasting. Beleggingsbeleid Tijdens de in beginsel onbeperkte looptijd van Propertunity NL, waarbij in elk geval wordt uitgegaan van een looptijd tussen de tien (10) en de vijftien (15) jaar, zal zij zowel onroerend goed aankopen, exploiteren en verkopen als belangen verwerven in aan onroerend goed gerelateerde beleggingen. Het onroerend goed wordt gefaseerd aangekocht en verkocht. Als gevolg hiervan weet een (potentiële) Certificaathouder op voorhand niet exact welk onroerend goed en welke belangen in aan onroerend goed gerelateerde beleggingen door Propertunity NL (zullen) worden gehouden. Bij het selecteren van aan te kopen onroerend goed zal Propertunity NL zich richten op commercieel onroerend goed (kantoren, winkels en bedrijfspanden) en woningen. Propertunity NL richt zich op kwalitatief hoogwaardig onroerend goed gelegen op locaties in een stedelijke omgeving met solvabele en betrouwbare huurders en met in principe een minimale waarde van kosten koper. Voor meer informatie over het beleggingsbeleid wordt verwezen naar hoofdstuk 3 ('Doelstelling en beleggingsbeleid ). Handelsdag Op de laatste Werkdag van elke kalendermaand is Propertunity NL, tenzij sprake is van een van de gevallen genoemd in artikel 5 van de Administratievoorwaarden, bereid om op verzoek van een Certificaathouder over te gaan tot inkoop, verkoop en/of vervolg Uitgiftes van Certificaten. 10

11 Inkoop Het Bestuur zal in beginsel op verzoek van een Certificaathouder iedere Handelsdag tot inkoop van Certificaten overgaan. Certificaathouders dienen hun wens tot verkoop van de Certificaten aan Propertunity NL uiterlijk twaalf (12) Werkdagen voor de Handelsdag schriftelijk kenbaar te maken aan de Stichting Administratiekantoor. De Stichting Administratiekantoor zal de vezoeken vervolgens doorleiden naar het Bestuur. Het Bestuur heeft de vrijheid om geen Certificaten in te kopen dan wel minder Certificaten in te kopen dan aangeboden door de verkopende Certificaathouder, indien sprake is van één van de gevallen als genoemd in artikel 5 van de Administratievoorwaarden. Overdracht Voor een overdracht van Certificaten wil zij geldig zijn, is steeds de goedkeuring vereist van het Bestuur. De blokkeringsregeling zoals neergelegd in artikel 3 van de Administratievoorwaarden is van toepassing. De overdracht van Certificaten geschiedt bij onderhandse akte. Risico s Aan beleggen zijn altijd risico s verbonden. Ten aanzien van het beleggen in onroerend goed en aan onroerend goed gerelateerde beleggingen is dit niet anders. Het beleggen in onroerend goed brengt onder meer financiële risico s, debiteurenrisico s, fiscale risico s, verkooprisico s, een leegstandrisico en het risico van onverzekerde schade met zich mee. In hoofdstuk 2 van het Prospectus wordt een uitgebreidere uiteenzetting van deze risico s gegeven. Aan onroerend goed gerelateerde beleggingen brengen risico s met zich mee die deels hebben te maken met de aard van de diverse beleggingen in het algemeen, de beleggingsinstrumenten, en deels met onroerend goed in het bijzonder. Fiscale aspecten Het inkomen van Propertunity NL wordt in Nederland belast met vennootschapsbelasting. Daarin zijn begrepen het rendement van de beleggingen in de onroerende zaken en het resultaat bij verkoop van de beleggingen. Het vennootschapsbelastingtarief is een progressief tarief oplopend tot 25,5% met twee tariefopstappen, namelijk 20% voor de eerste , en 23% voor bedragen tussen de , en , (2008). Eventuele negatieve resultaten, waaronder begrepen een verlies bij vervreemding van de beleggingen, alsmede een verlies door afwaardering bij waardevermindering, kunnen in mindering worden gebracht op het inkomen. Propertunity NL dient in beginsel 15% (2008) dividendbelasting in te houden op de dividenden die aan de Certificaathouder worden uitgekeerd. Of, en zo ja, welk percentage dividendbelasting zal moeten worden ingehouden hangt onder andere af van de hoedanigheid van de Certificaathouder en het door de Certificaathouder gehouden belang. Voor een uitgebreidere beschrijving van de fiscale aspecten wordt verwezen naar hoofdstuk 7 ('Fiscale aspecten')." AFM De AFM heeft op 27 februari 2007 ingevolge artikel 2:65 van de Wft een vergunning verleend aan Wilgenhaege Fondsen Management B.V. (voorheen genaamd: Wilgenhaege 11

12 Vastgoedfondsen Management B.V.) in haar hoedanigheid van beheerder van de Vennootschap. Op grond van deze vergunning is de Beheerder bevoegd beleggingsinstellingen te beheren die beleggen in onroerend goed en het doen van niet speculatieve aan onroerend goed gerelateerde beleggingen. Het Registratiedocument van de Beheerder is aangehecht aan het Prospectus als Bijlage 5. In het kader van de vergunningaanvraag van de Beheerder zijn de heren G.C. Langelaar, R.G.A. Steenvoorden, F.M.A. Kee, J. Kuiper en R.L. Voskamp op betrouwbaarheid en deskundigheid getoetst in hun hoedanigheid van statutair bestuurders van Wilgenhaege Fondsen Management B.V. De heer J. Kuiper maakte tot 1 januari 2008 deel uit van het bestuur van Wilgenhaege Fondsen Management B.V.. Vanaf die datum is hij verbonden aan Wilgenhaege Fondsen Management B.V. als adviseur. De heer H.C.G.F. Knuvers en mevrouw J.M.A. de Jongh van de Burgt zijn getoetst op betrouwbaarheid in hun hoedanigheid van bestuurders van de Stichting Administratiekantoor (de enig aandeelhouder van Propertunity NL). Voor het overige dienen geen personen te worden getoetst, aangezien Wilgenhaege Beheer B.V. de enig aandeelhouder van Wilgenhaege Fondsen Management B.V. is wier enig aandeelhouder en bestuurder de heer G.C. Langelaar is. Het Prospectus is opgesteld in overeenstemming met de Wft. De Beheerder heeft per brief de dato 16 april 2007 voldaan aan haar verplichting tot informatieverstrekking aan de AFM ten aanzien van de oprichting van Propertunity NL als bedoeld in artikel 4:50 lid 1 Wft. 12

13 2. RISICO ANALYSE Algemeen Onroerend goed is in het algemeen een interessant beleggingsobject waarmee de belegger goede rendementen kan behalen. Beleggers dienen echter te beseffen en te aanvaarden dat beleggen in onroerend goed niet zonder risico s is. Bij het nemen van een investeringsbeslissing dient een belegger alle risico s evenals zijn persoonlijke financiële situatie en doelstellingen in overweging te nemen. In dit hoofdstuk worden de meest voorkomende risico s ten aanzien van het beleggen in onroerend goed, ten aanzien van het houden van belangen in onroerend goed gerelateerde beleggingen, alsmede de fiscale risico s kort beschreven, in volgorde van de belangrijkheid ervan in overeenstemming met artikel 8.4 van Bijlage E van het Bdfo. Algemene risico s: nadelige veranderingen in nationale of internationale economische omstandigheden; nadelige veranderingen in marktomstandigheden; de nadelige gevolgen van eventuele ongunstige ontwikkelingen in de toepasselijke financiële/fiscale/juridische wet en regelgeving; het ontstaan van onverzekerbare verliezen, kosten en/of schade, bijvoorbeeld als gevolg van terrorisme, milieu of natuurrampen; de nadelige gevolgen van het in gebreke blijven van Propertunity NL of een wederpartij; het risico van verlies van in bewaring gegeven activa als gevolg van insolvabiliteit, nalatigheid of frauduleuze handelingen van de Beheerder; de nadelige gevolgen van de financiering met vreemd vermogen; overmacht; en andere factoren die buiten de invloed van de Beheerder liggen. Productspecifieke risico s: de nadelige veranderingen in de financiële conditie en/of status van huurders, kopers en verkopers van vastgoed; de nadelige gevolgen van de relatief beperkte spreiding (zowel geografisch beperkt als in soort belegging) binnen de portefeuille; de nadelige gevolgen van eventuele gebreken van het onroerend goed; de nadelige gevolgen van eventuele bodemverontreiniging en/of asbest; de nadelige gevolgen van het ontstaan van claims ten aanzien van het onroerend goed; de nadelige gevolgen van de illiquiditeit van onroerend goed; de nadelige gevolgen van het feit dat de Certificaathouders niet verhandelbaar zijn; de nadelige gevolgen van inflatie die niet volledig verdisconteerd kan worden in de huur; de nadelige gevolgen van rentestijgingen in de kapitaalmarkt; en de nadelige gevolgen van belastinghervormingen. Op een groot aantal van de genoemde risico s zal in navolgende paragrafen nader worden ingegaan 13

14 Risico s verbonden aan beleggingen direct in onroerend goed Marktrisico Marktrisico is een van de belangrijkste factoren bij de waardeontwikkeling van onroerend goed. Het marktrisico ziet op het algemene economische klimaat waarin de onroerend goedmarkt zich bevindt. Het economische klimaat is zowel van invloed op de vraag en het aanbod van het onroerend goed als op de verhuurmarkt. Uitgangspunt is dat Propertunity NL in Nederland gelegen onroerend goed aankoopt. Eventueel zal ook buiten Nederland, maar binnen Europa, gelegen onroerend goed worden aangetrokken. Leegstandrisico Leegstand kan ontstaan als een huurcontract niet wordt verlengd of tussentijds wordt beëindigd en voor de leegkomende ruimte niet direct een andere huurder wordt gevonden. Leegstand leidt tot inkomstenderving en mogelijkerwijs additionele kosten voor Propertunity NL. Deze additionele kosten kunnen ontstaan doordat de verhuurder het onroerend goed op bepaalde aspecten dient aan te passen of een huurvrije periode dient te verstrekken aan een nieuwe huurder, bijvoorbeeld wanneer het onroerend goed moeilijk verhuurbaar is. Het leegstandsrisico kan worden beperkt door langlopende huurcontracten met solvabele huurders af te sluiten. Eveneens is van belang dat Propertunity NL een goede relatie opbouwt en onderhoudt met de huurders en tijdig signaleert of er eventuele veranderingen plaatsvinden. Verkooprisico s De waarde bij de verkoop van het onroerend goed is enerzijds afhankelijk van externe macroeconomische factoren en de situatie op de Nederlandse onroerend goedmarkt en anderzijds van de lopende huurcontracten en de mogelijkheid om deze huurcontracten wederom voor een langere periode te verlengen. Het is daarmee mogelijk dat aangekocht onroerend goed verkocht wordt tegen een lagere prijs dan de aankoopprijs. Financierings en renterisico Het rendement op beleggingen in onroerend goed kan negatief beïnvloed worden door algemene en meer specifieke marktontwikkelingen. Het financierings en renterisico houdt in dat in geval van vreemd vermogen financiering (leningen) de directe resultaten van Propertunity NL onderhevig zullen zijn aan rentefluctuaties. Bij een hogere rente zullen de financieringslasten toenemen aangezien het onroerend goed gedeeltelijk met vreemd vermogen is gefinancierd. Het directe beleggingsresultaat zal bij een stijgende marktrente een neergaande lijn laten zien. Bovendien kan een stijging van de rente het risico van dalende onroerendgoedprijzen vergroten. Een daling van de onroerendgoedprijzen kan leiden tot een neerwaartse druk op het rendement. Een stijgende marktrente zal aldus een negatief effect hebben op de beleggingsresultaten. Inflatie De ontwikkeling van de huurinkomsten is onder meer afhankelijk van de inflatie. Door indexatie van de huurprijzen wordt een stijgende inflatie (gedeeltelijk) gecompenseerd. Ondanks voornoemde indexatie van de huurprijzen, kan stijgende inflatie evenwel een negatief effect hebben op de (eind)waarde van het onroerend goed. Debiteurenrisico s 14

15 De inkomsten van Propertunity NL zullen (deels) bestaan uit de huuropbrengsten van het onroerend goed. Hoewel in beginsel onderzoek zal worden gedaan naar de kredietwaardigheid van een huurder kan op voorhand niet worden uitgesloten dat een huurder in staat van insolventie geraakt of anderszins de huurtermijnen niet (tijdig) voldoet noch dat huurovereenkomsten tussentijds worden beëindigd. Risico van onverzekerde schade Propertunity NL zal ten behoeve van het onroerend goed een opstalverzekering met uitgebreide dekking afsluiten. Sommige schades zijn echter niet te verzekeren, zoals schade ontstaan ten gevolge van oorlog, terreur en natuurrampen. Dergelijke onverzekerde schade komt aldus voor rekening en risico van Propertunity NL. Daarnaast zal er telkens sprake zijn van een eigen risico per verzekering. Wet en regelgeving De beleggingen zijn onderworpen aan en worden beïnvloed door wet en regelgeving. Wijzigingen of aanscherpingen van regelgeving op het gebied van huur en huurbescherming, milieu en bodemverontreiniging, bestemmingsplannen, inrichtingseisen en veiligheidsvoorschriften kunnen directe invloed hebben op de verhuur en verkoopmogelijkheden van het onroerend goed en daarmee op het rendement van Propertunity NL. Geen zekerheid kan worden gegeven dat de wet en regelgeving, dan wel de interpretatie, uitvoering of wijziging van bestaande wet en regelgeving, niet zal leiden tot extra kosten of geen andere nadelige gevolgen zal hebben voor het beheer van het onroerend goed. Risico s verbonden aan aan onroerend goed gerelateerde beleggingen Aan onroerend goed gerelateerde beleggingen brengen risico s met zich mee die deels hebben te maken met de aard van de diverse beleggingen in het algemeen, de beleggingsinstrumenten, en deels met onroerend goed in het bijzonder. Fiscale risico s De inkoop van Aandelen en/of Certificaten door Propertunity NL kan leiden tot verschuldigdheid van overdrachtsbelasting door Propertunity NL. Er wordt naar gestreefd met de belastingdienst hierover afspraken te maken. Geen zekerheid kan worden gegeven dat de fiscale wet en regelgeving, dan wel de interpretatie, uitvoering of wijziging van bestaande fiscale wet en regelgeving, niet zal leiden tot extra kosten of geen andere nadelige gevolgen zal hebben voor het rendement van het onroerend goed. 15

16 3. DOELSTELLING EN BELEGGINGSBELEID Doelstelling Propertunity NL is een nieuw onroerend goedbeleggingsfonds gebaseerd op bekende principes. De doelstelling van Propertunity NL is het aankopen, exploiteren en verkopen van direct onroerend goed en het doen van niet speculatieve aan onroerend goed gerelateerde beleggingen teneinde opbrengsten te genereren en deze te doen toekomen aan de Certificaathouders. Na aanvang van Propertunity NL zal het fonds continue worden uitgebreid. Er zullen ten behoeve van deze uitbreiding panden worden aangekocht. Om deze investering mogelijk te maken zal aanvullend eigen vermogen en een financiering worden aangetrokken. Dit zal gefaseerd gebeuren hetgeen vanuit oogpunt risicoreductie en rendementsverbetering de voorkeur ook heeft. Propertunity NL streeft naar een gemiddeld enkelvoudig direct rendement voor de Certificaathouders op de initiële inleg van circa 7% op jaarbasis, na belasting, berekend over een beleggingsperiode van tien (10) jaar. Onder dit rendement wordt niet gerekend de opbrengsten uit hoofde van verkoop van het onroerend goed en aan onroerend goed gerelateerde beleggingen. Beleggingsbeleid Onroerend goed Strategie Propertunity NL is voornemens zowel commercieel onroerend goed (kantoren, winkels en bedrijfspanden) als woningen aan te kopen, te exploiteren en te verkopen. Er wordt gestreefd naar een gebalanceerde samenstelling van de portfolio om risico s te spreiden. Type onroerend goed De onroerend goed objecten die in aanmerking komen om voor Propertunity NL geselecteerd te worden moeten voldoen aan de volgende voorwaarden: Locaties in stedelijke omgeving, bijvoorkeur centrumlocaties; Kwalitatief hoogwaardig onroerend goed; Solvabele en betrouwbare huurders; Objecten met een waarde van in principe minimaal 2,5 miljoen euro kosten koper; Stijgingspotentieel op termijn van marktwaarde van de objecten op grond van rendement en huurprijsstijging; Mogelijkheden voor alternatieve aanwendbaarheid en extra waardecreatie door actief management. Op grond van een mix van bovenstaande criteria bepaalt het Bestuur welk onroerend goed op welk moment wordt aangetrokken en wat de samenstelling van de onroerend goedportefeuille op enig moment is. 16

17 Ligging onroerend goed Uitgangspunt is dat Propertunity NL in Nederland gelegen onroerend goed aankoopt. Eventueel zal ook buiten Nederland, maar binnen de Eurozone, gelegen onroerend goed worden aangetrokken. In totaal zal in beginsel van het op enig moment door Propertunity NL gehouden onroerend goed niet meer dan 30% buiten Nederland zijn gelegen. Het in dit hoofdstuk geformuleerde beleggingsbeleid geldt voor zowel Nederlands als buitenlands onroerend goed. Omvang onroerend goedportefeuille Propertunity streeft naar een totale omvang van de onroerend goedbeleggingsportefeuille van circa tot waarvan maximaal 85% met vreemd vermogen wordt gefinancierd. Samenstelling beleggingsportefeuille Hoofdzakelijk betreffen de beleggingen van Propertunity NL direct gehouden onroerend goed. Ter bevordering van de liquiditeit van Propertunity NL draagt het Bestuur er zorg voor dat een nader door haar te bepalen percentage van de waarde van de totale beleggingsportefeuille van Propertunity NL bestaat uit aan onroerend goed gerelateerde beleggingen, direct opeisbaar bankkrediet en/of liquide middelen (hetgeen als waarborg dient voor de inkoopverplichting als bedoeld in artikel 5 van de Administratievoorwaarden). Dit nader door het Bestuur te bepalen percentage bedraagt minimaal 10%. In het geval dat Propertunity NL deelnemingen in andere ondernemingen zal houden, zal zij er in het voorkomende geval voor zorgdragen dat zij haar stemrechten ten faveure van de Certificaathouders uitoefent. Aan onroerend goed gerelateerde beleggingen Type beleggingen Naast onroerend goed zal Propertunity NL niet speculatieve aan onroerend goed gerelateerde beleggingen doen zoals effecten in beursfondsen die beleggen in onroerend goed, effecten in onroerend goed c.v. s en onroerend goedmaatschappen en vastrentende waarden (zoals obligaties en notes) met onroerend goed als onderliggende waarde. Selectie, aankoop en verkoop Het Bestuur is verantwoordelijk voor de selectie van aan onroerend goed gerelateerde beleggingen en het aan en verkoopmoment hiervan waarbij het beoogde rendement van Propertunity NL meewegen in de verschillende beslissingen. Gelieerde ondernemingen In beginsel zal het Bestuur (de Beheerder) geen onroerend goed selecteren dat afkomstig is van de Beheerder danwel van aan haar gelieerde partijen. Mocht zich echter een geval voordoen waarbij het Bestuur (de Beheerder) van oordeel is dat verwerving door Propertunity NL van onroerend goed afkomstig van de beheerder of van aan Propertunity NL en/of de Beheerder gelieerde partijen in het belang is van Propertunity NL en de Certificaathouders, dan zal de 17

18 betreffende transactie te allen tijde tegen marktconforme condities worden aangegaan. Aan een dergelijke transactie zal altijd een onafhankelijke waardebepaling ten grondslag liggen. Het Bestuur (de Beheerder) zal er verder voor zorgdragen dat zal worden voldaan aan de terzake van toepassing zijnde wet en regelgeving, conform artikel 5.5 en 5.6 van Bijlage E van het Bgfo. Voor de toekomst houdt het Bestuur (de Beheerder) de mogelijkheid open om ook indirect in onroerend goed te beleggen via deelname structuren met een aan Propertunity NL gelieerde onderneming. Bij een dergelijke deelname zullen aan de objecten dezelfde eisen worden gesteld als bij het direct houden van onroerend goed. Ook voor deze situatie geldt dat rechten en verplichtingen tussen Propertunity NL en de betreffende gelieerde onderneming te allen tijde zullen worden vastgesteld op basis van marktconforme condities. Conflicterende belangen Beheerder Er kunnen zich conflicterende belangen voordoen bij de toewijzing van bepaalde objecten aan beleggingsinstellingen waarvoor de Beheerder het beheer verzorgt. Deze eventuele conflicterende belangen zouden zich voor kunnen doe indien zich een object aandient dat naar haar eigenschappen zou kunnen worden opgenomen in meerdere beleggingsmaatschappijen. Er dient dan door de Beheerder een afweging te worden gemaakt in welke beleggingsinstelling het betreffende object wordt opgenomen. De Beheerder kent een regeling met betrekking tot het zich eventueel voordoen van dergelijke conflicterende belangen. Aanpassing beleggingsbeleid Gedurende de looptijd van Propertunity NL kunnen marktomstandigheden dan wel inzichten omtrent de markt veranderen. Het Bestuur houdt expliciet de mogelijkheid open om het beleggingsbeleid aan te passen vanwege deze veranderingen. Dit met het oog op de rendementsdoelstelling van Propertunity NL. Voorzover de aanpassing van het beleggingsbeleid een wijziging van de voorwaarden vergt, wordt deze wijziging gemeld aan de AFM. Voor een nadere beschrijving van de procedure bij (een voorstel tot) wijziging van de voorwaarden, wordt verwezen naar Hoofdstuk 8 van het Prospectus ('Juridische aspecten'). 18

19 4. ONROEREND GOEDMARKT Bronnen: Vastgoedmarkt, R.L. Bak en Savills Research, Matthieu Zuidema Inleiding Na een lichte hapering in 2005 lijkt de Nederlandse economie de komende jaren stevig door te groeien. De groeiprognoses voor de komende jaren liggen rond 3 procent, percentages die na 2000 niet meer zijn gehaald. De open Nederlandse economie heeft een sterke relatie met de wereldhandel. Door een matige loonontwikkeling en een stijging van de arbeidsproductiviteit is de concurrentiepositie van Nederland de afgelopen jaren verbeterd, waardoor de Nederlandse uitvoersector heeft geprofiteerd van de groeiende wereldeconomie. De werkgelegenheid neemt weer toe, en de werkloosheid daalt. Mede hierdoor is de groei van de Nederlandse economie voor het eerst sinds de eeuwwisseling hoger dan het gemiddelde in de Europese Unie. Terwijl de economische groei binnen de EU in 2006 ook al sterk presteerde en na een lange periode waarbij de groei achterbleef de Amerikaanse economie weer eens overtrof. Naast de export wordt de groei gedragen door sterk aantrekkende bedrijfsinvesteringen en consumptie. Bedrijven hebben gedurende een langere periode de investeringen uitgesteld. Vanaf 2005 laten de investeringen in machines en computers al kwartalen achtereen een groei zien van meer dan 10 procent. Investeringen in gebouwen lopen traditioneel iets op achter op de economische groei, maar voor na 2006 is de verwachting dat bedrijfsinvesteringen in de huisvesting zullen gaan oplopen. CPB. Bron: Onroerend goedmarkt De onroerend goedmarkt heeft boven verwachting gepresteerd in 2006, gestimuleerd door de sterke economie. Sectorbreed is de vraag naar onroerend goed toegenomen en is een opwaartse druk op de huurontwikkeling ontstaan. Zeker in het topsegment van de markt is de 19

20 leegstand sterk teruggelopen en worden nieuwbouwplannen ontwikkeld. De vraag naar nieuwbouw neemt toe, ondanks de nog steeds hoge leegstand in de meeste marktsegmenten. Eindgebruikers stellen hoge eisen aan de huisvesting, eisen waaraan het bestaande aanbod meestal niet meer voldoet. De aantrekkende economie herstelt dus niet eerst het evenwicht in de bestaande markt, maar geeft direct een impuls aan de nieuwbouwmarkt. Naar een groot deel van het huidige leegstaande onroerend goed is definitief geen vraag meer, en hiervoor dient een andere bestemming te worden gevonden. Herbestemming betekent veelal kapitaalverlies, zodat eigenaren een besluit in die richting zo lang mogelijk uitstellen. Verhuurmarkt Kantoren De kantorenvoorraad bedraagt rond 43 miljoen m² verhuurbaar vloeroppervlak (vvo). De afgelopen 15 jaar is de kantorenvoorraad met 13 miljoen m² toegenomen. Met name door de toenemende werkgelegenheid in de zakelijke dienstverlening lag de nieuwbouwbehoefte in de jaren negentig op een hoog niveau. De nieuwbouwproductie kwam gemiddeld op 1,4 miljoen m² per jaar, wat ten opzichte van de voorraad een jaarlijkse groei van 4,5 procent betekende. Ter vergelijking, voor woningen bedraagt de jaarlijkse voorraadtoename ongeveer 1 a 2 procent. Het aanbod van kantoorruimte bereikte vorig jaar een recordhoogte. Nadat eind jaren negentig de kantorenvraag als gevolg van de hoge economische groei en de uitbreidende dienstensector sterk toenam, is op grote schaal nieuwe kantoorruimte ontwikkeld. Na het inzetten van de economische recessie viel de vraag echter terug en ontstond op de kantorenmarkt een overaanbod. Ondanks een voorzichtig herstel van de kantorenmarkt bedraagt het aanbod nog steeds meer dan 5,0 miljoen m². Met name voor verouderde gebouwen zijn er problemen in de markt. Naar kantoren van goede prijs kwaliteit, waar nieuwbouwkantoren over het algemeen goed op scoren, is de vraag redelijk stabiel gebleven. Het aandeel van nieuwe kantoorruimte in het aanbod neemt dan ook al een aantal jaren af en bedraagt geen 10 procent meer. De verwachting is dan ook dat ondanks het hoge aanbod, de nieuwbouwproductie de komende jaren weer gaat toenemen. 20

21 De opname van kantoorruimte in Nederland is in 2006 met bijna 40 procent gestegen tot iets boven de 2,0 miljoen m². Hiermee is de kantorenmarkt terug op het niveau van rond de eeuwwisseling. Vooral de vraag in de belangrijkste kantorensteden Utrecht, Rotterdam, Den Haag en Amsterdam is sterk toegenomen. In elk van de steden is de opname met meer dan 50 procent gestegen. Een groot deel van de vraag is nog steeds het gevolg van organisaties op zoek naar verbetering van de huisvesting: de vraag manifesteert zich dan ook duidelijk in het topsegment van de markt. Uit een enquête van NVB Bouw blijkt de verhuisgeneigdheid onder kantoorgebruikers toeneemt. Zo n 60 procent van de organisaties verwacht de komende drie jaar substantieel te groeien. In vergelijking met voorgaande jaren is dat een aanzienlijke toename: twee jaar geleden verwachtte slechts 12 procent meer vierkante meters nodig te hebben. Het herstel creëert een opwaartse druk op de huurontwikkeling. De landelijk gemiddelde huur is met ongeveer 2 procent gestegen tot 153/m² per jaar. De huurstijging is vooral zichtbaar in het topsegment van de markt. De hoogste huren worden betaald rond station Amsterdam Zuid WTC op de Amsterdamse Zuidas. Waar in 2005 het huurniveau op ongeveer 330 lag, met incentives van rond 15 procent, bedragen de huren nu 360 zonder dat nog incentives worden gegeven. Buiten Amsterdam liggen de tophuren op Bedrijfsgebouwen Onder de noemer bedrijfsgebouwen vallen de meest uiteenlopende gebouwen, zoals fabrieken, hallen en loodsen. De totale voorraad is moeilijk te schatten. Nederland Distributieland schat de voorraad logistieke distributieruimten in op ongeveer 15 miljoen m². Het Ministerie van VROM schat de voorraad aan bedrijventerreinen op in totaal 700 miljoen m², waarvan 12 procent zware industrie, 64 procent gemende terreinen en 6 procent hoogwaardige logistieke parken. Volgens berekeningen van Savills is de totale voorraad aan bedrijfsgebouwen te schatten op tussen 100 tot 110 miljoen m² vvo, waarvan 50 procent industriële gebouwen, 25 procent groothandel en 25 procent transport. De leegstand van bedrijfsgebouwen is sterk opgelopen. Het aanbod bedraagt begin 2007 ongeveer 8,0 miljoen m². De dynamiek op de markt voor bedrijfsgebouwen is gelijk aan die voor kantoorgebouwen. De vraag is de afgelopen jaren een vervangingsvraag geweest, bedrijven waren vooral op zoek naar verbetering en modernisering van de bestaande huisvesting. Het aanbod wordt gekenmerkt door een toenemend aandeel incourante gebouwen, terwijl de vraag zich juist manifesteert in het duurdere segment. 21

22 De heterogeniteit van de markt uit zich ook in een diversiteit aan huurdercategorieën. Met een aandeel van ongeveer 35 procent zijn groothandels de belangrijkste partij op de vrije huurmarkt. De industrie heeft een aandeel van 25 procent, de transport/distributiesector 23 procent en de bouwsector 9 procent. Diverse zakelijke dienstverleners (met name IT, communicatie bedrijven) hebben een marktaandeel van 8 procent. De huurmarkt heeft aan belang gewonnen door de toenemende markttransparantie en de groei van de hoogwaardige distributieparken die zich bij uitstek lenen voor de verhuur. Begin jaren negentig lag het jaarlijks transactievolume gemiddeld net boven 1,0 miljoen m², de laatste jaren ligt dit niveau boven 2,0 miljoen m². In 2005 bedroeg de opname zelfs 2,5 miljoen m² en in 2006 is de vraag verder toegenomen naar 2,6 miljoen m². Vanwege de diversiteit van de markt lopen de huurprijzen ook sterk uiteen. Afhankelijk van locatie en gebruik variëren huurprijzen van meer dan 100/ m² per jaar voor hoogwaardige logistieke gebouwen rond bijvoorbeeld Schiphol tot onder 30 voor kale bedrijfshallen op de wat minder gelegen bedrijventerreinen. Winkels Nederland telt ongeveer 110 duizend winkels met een gezamenlijk vloeroppervlak van 25 miljoen m² vvo. Het gemiddelde vloeroppervlak per inwoner is de laatste decennia sterk gestegen. Van 0,8 m² per persoon in de jaren zeventig, tot 1,5 m² per persoon op dit moment. Met dit gemiddelde behoort Nederland in Europa tot de koplopers. Ongeveer 20 procent van de voorraad is food gerelateerd, de overige 80 procent non food. In tegenstelling tot kantoren en bedrijfsgebouwen is, ondanks de economische recessie, de leegstand van winkels beperkt gebleven. Met name de vraag naar winkelruimte op A1 locaties in de grote steden is hoger dan het aanbod. Vrijkomende panden zijn daar vaak alweer verhuurd, voordat ze zichtbaar op de markt worden aangeboden. Daarentegen is de vraag naar ruimte in de aanloopstraten op B winkelstand de laatste jaren merkbaar teruggelopen. Net als de overige markten is sprake van een groeiende mismatch tussen vraag en aanbod. Een verschil is wel dat de mismatch niet alleen in het huidige aanbod zit, maar ook in de nieuwbouwplannen. Er is vraag naar winkelruimten op de betere binnenstedelijke locaties, terwijl de meeste nieuwbouw net buiten de steden is gepland. De grote vraag voor de komende jaren is, of de consumenten en retailers ook werkelijk de winkelstraten in de stadscentra gaan inruilen voor de grote winkellocaties buiten de stad (DTZ 2006). Desondanks blijft het aanbod beperkt. De leegstand van winkels is van 6 22

23 procent van de voorraad in 2001 opgelopen tot 8 procent in In 2006 is de leegstand weer wat gedaald tot 7,5 procent. Nadat in 2005 nog sprake was van een daling van 11 procent, neemt het opnameniveau van winkelruimten dit jaar duidelijk toe. Naar verwachting wordt over geheel 2006 zo n m² opgenomen, wat een stijging ten opzichte van vorig jaar betekent van ongeveer 5,5 procent. De gemiddelde huur ligt op ongeveer /m² per jaar. Na een lichte daling in 2003 en 2004 zijn de huren in 2005 weer licht gestegen. De huurprijzen zijn in 2006 verder gestegen, gemiddeld met 2 à 3 procent. In geen andere markt is het verschil tussen de gemiddelde en tophuur groter. Onbedreigde koploper is de Kalverstraat. De hoogste huren naderen tot Het is de vraag of de bedrijfsvoering een dergelijk huurniveau op die locatie nog rechtvaardigt. De vraag rijst of zeker voor grote (internationale) ketens de exposure die de locatie biedt niet belangrijker is dan de winstgevendheid van het bedrijf. Na de Kalverstraat bedragen de hoogste huren tussen en Onroerend goedbeleggingsmarkt De beleggingsmarkt in onroerend goedobjecten is gestaag uitgegroeid tot een omvangrijke en professionele markt. Verschillende factoren spelen hierbij een rol, zoals de stabiliteit op langere termijn en de redelijke rendementen, onder meer door de vaste huuropbrengsten, en de relatief vaste onderliggende waarde. In 2005 bereikt het belegd vermogen in kantoren, bedrijfsgebouwen en winkels een recordhoogte van 6,7 miljard. In 2006 wordt dit record alweer gebroken, en bedraagt het belegd vermogen 7,2 miljard. Na de sterke beursterugval van 2000 hebben onroerend goedbeleggingen aan populariteit gewonnen. Het negatieve sentiment op de aandelenmarkten leidde tot een vlucht naar veilige beleggingen met een vast rendement. Ook na het herstel van de beurzen, blijft de belangstelling voor onroerend goed groot. Het bruto aanvangsrendement op onroerend goed heeft een bijna structureel dalende trend zien. Al vanaf begin jaren negentig nemen de rendementen langzaam af. Zoals aangegeven is 23

24 dit deels toe te schrijven aan de groeiende vraag, als gevolg van lage rentestanden en het uitbreiden van beleggingsportefeuilles in onroerend goed. Aan de andere kant is met het groeien van de huurmarkt de transparantie en de professionalisering van betrokken partijen toegenomen. De automatisering heeft informatie toegankelijker gemaakt en door de gerichte kennisverspreiding en onroerend goedopleidingen is de kwaliteit van de dienstverlening toegenomen. Deze efficiëntieverbetering van de markt vertaalt zich in lagere risicopremies en dus lagere rendementseisen. Van belang voor de rendementen op onroerend goedbeleggingen is de ontwikkeling van alternatieve vermogensaanwendingen. Als belegging concurreert een kantoor met vermogensproducten als aandelen, obligaties, goud en met ander onroerend goed als woningen, winkels of bedrijfsruimten. De rentestand is een afgeleide van de situatie op de financiële markten. Samen met de andere vermogensaanwendingen bepaalt de rentestand feitelijk de 'opportunity costs' van de investering in het kantoor. Een hoge rentestand maakt onroerend goed gezien de wat lagere rendementen relatief onaantrekkelijk als beleggingsalternatief. Ook beperkt een hoge rente de ruimte om kapitaal aan te trekken. Ondanks de dip begin dit jaar lijken de aandelenmarkten de ingezette groei door te zetten. In combinatie met de stijgende (korte) rente, is de verwachting dat de rendementen niet verder zullen dalen. Kantoren De beleggingen in kantoren hebben al vanaf 1999 een omvang van 2,5 tot 3 miljard, met een top van bijna 3,5 miljard in In 2005 bedragen de investeringen in kantoren 2,9 miljard, wat ten opzichte van 2004 een stijging is van 20 procent. De hoge beleggingsvolumes tussen 2001 en 2005 zijn opmerkelijk, gezien de wat mindere prestaties van de gebruikersmarkt. Ondanks de hoge leegstand is de vraag naar kantoorbeleggingen niet afgenomen. De zwakkere gebruikersmarkt leidde tot schaarste aan kwalitatief aantrekkelijke beleggingsobjecten. In 2006 is de gebruikersmarkt nadrukkelijk hersteld, wat ook de beleggingen heeft gestimuleerd. Door de verkoop van verschillende grote portefeuilles en grootschalige solitaire kantoorgebouwen zijn de beleggingsvolumes in 2006 met 60 procent gestegen tot het nieuwe record van 4,6 miljard. 24