Voor woord. Jan van Beekhuizen directeur-bestuurder l escaut woonservice

Transcriptie

1 Jaarplan 2016

2 Voor woord De herziene Woningwet heeft per 1 juli 2015 nieuwe spelregels vastgesteld voor de sociale huursector. De wet is erop gericht dat woningcorporaties zich concentreren op hun kerntaak: zorgen dat mensen met een laag inkomen goed en betaalbaar kunnen wonen. De punten uit de Woningwet zijn l escaut woonservice op het lijf geschreven. Dat komt mede door de omgeving waarin wij werkzaam zijn, want Vlissingen is een echte arbeidersstad. Doorgaans is er dan veel vraag naar sociale volkshuisvesting. Naast de nieuwe regels die voor woningcorporaties gelden, moeten onze bedrijfs- en onderhoudskosten omlaag. We raken hierdoor niet in paniek en pakken dit gefaseerd aan. De medewerkers van l escaut zijn keihard nodig om deze opgave te realiseren. Digitalisering is de kern waarin l escaut zich nu begeeft. Hier zijn we al een aantal jaren stapsgewijs mee bezig. Het nieuwe primair systeem is daarbij allesomvattend. We verwachten dat we medio 2016 live gaan. Ons klantinformatiecentrum gaan we verder digitaal ontwikkelen, waardoor we onze openingstijden verder kunnen inperken. Het tijd- en plaatsonafhankelijk werken vergt van onze medewerkers een andere manier van klantgericht werken. Medewerkers krijgen meer verantwoordelijkheid, waarbij we verwachten dat zij scherper zijn op de wens van de klant en flexibiliteit en keuzevrijheid kunnen bieden. Jan van Beekhuizen directeur-bestuurder l escaut woonservice 2

3 Wet- en regelgeving Als woningcorporatie hebben wij te maken met wet- en regelgeving. Hieronder bespreken we in het kort de actuele wijzigingen in het overheidsbeleid die voor ons leidraad zijn voor het jaar Woningwet 2015 De herziene Woningwet waarborgt de kwaliteit van de sociale huisvesting, beperkt de financiële risico s en regelt een passende toewijzing van sociale huurwoningen aan de doelgroep. Huurders, gemeenten, woningcorporaties en het Rijk dragen daar allemaal aan bij, ieder vanuit hun eigen rol. Kerntaak Tot de kerntaak van woningcorporaties behoort het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen. In het verlengde hiervan mogen ze specifiek omschreven maatschappelijk vastgoed en bepaalde diensten voor leefbaarheid als diensten van algemeen economisch belang (daeb) verrichten. Wel zijn zij volgens de wet verplicht de daeb- en niet-daebactiviteiten te scheiden. Dat kan door een administratieve of een juridische scheiding aan te brengen. Deze scheiding moet ervoor zorgen dat maatschappelijk bestemd vermogen daadwerkelijk wordt ingezet voor de maatschappelijke taken die aan woningcorporaties zijn opgedragen. Passend toewijzen De belangrijkste doelgroep van woningcorporaties zijn huishoudens met een inkomen beneden de (prijspeil 2015). Woningcorporaties moeten hun huren meer afstemmen op de inkomensniveaus van de doelgroep. Een belangrijke uitwerking van de wet is dat woningcorporaties vanaf 2016 ervoor moeten zorgen dat ze aan ten minste 95% van de huishoudens aan wie zij een woning toewijzen en die recht hebben op huurtoeslag, een huurprijs rekenen tot aan de aftoppingsgrens (maximale huurprijs die recht geeft op huurtoeslag). Voor een- en tweepersoonshuishoudens ligt deze grens op 575,87 en voor meerpersoonshuishoudens op 618,24 (prijspeil 2015). Prestatieafspraken Woningcorporaties dragen bij aan het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid. Deze bijdrage wordt vastgelegd in prestatieafspraken tussen gemeente, bewonersorganisatie en de woningcorporatie. Met invoering van de nieuwe Woningwet veranderen ook de regels voor het maken van deze prestatieafspraken. Vierjaarlijkse prestatieafspraken worden indien de gemeente een Woonvisie heeft - verplicht en huurders krijgen een belangrijke rol bij het maken van die afspraken. 3

4 Redzame en tevreden klanten Redzaam en tevreden: dat is waar het ons om gaat. We willen onze klanten redzamer maken en hen op elk moment van de dag zo goed mogelijk van dienst kunnen zijn via de digitale weg. Daar zijn we al een aantal jaren mee bezig. Efficiënte dienstverlening Ook in 2016 zetten we stappen in het verder digitaliseren van onze dienstverlening. Natuurlijk verliezen we daarbij onze doelgroep niet uit het oog en zien we het proces als een groei. verder werken aan de digitale ontwikkeling van ons klantinformatiecentrum; onze openingstijden verder inperken; stappen uit het verbeterplan voor huurincasso implementeren; de doorlooptijd van mutaties terugdringen. Betrouwbaar vastgoed Vanaf het laatste kwartaal van 2015 is het nieuwe woonruimteverdeelsysteem zuidwestwonen.nl in gebruik genomen. De overgangsperiode van het oude naar het nieuwe systeem houden we nauwlettend in de gaten. De prestatieafspraken met de gemeente lopen in 2015 af. We hebben afgesproken dat in het voorjaar van 2016 opnieuw prestatieafspraken worden opgesteld. De huidige afspraken zijn nog geldig tot het eerste half jaar van In de besprekingen met de gemeente nemen we ook het vraagstuk rondom ouderenhuisvesting in de gemeente Vlissingen mee. het nieuwe woonruimteverdeelsysteem nauwgezet volgen tijdens de overgangsperiode en onze belanghouders informeren over de voortgang. met de gemeente nieuwe prestatieafspraken maken. Nieuwbouw In 2016 geven we uitvoering aan de in 2015 geactualiseerde portefeuillestrategie. Dat betekent dat we bewoners uitverhuizen, woningen slopen en nieuw gaan bouwen. zeven woningen opleveren aan de President Rooseveltlaan zuid; 59 woningen aan de Verkuijl Quakkelaarstraat slopen en hiervoor 28 eengezinswoningen terugbouwen; voor het Scheldekwartier nadrukkelijk sturen op het realiseren van een overeenkomst tussen gemeente, De Zeeuwse Kwartiermakers en l escaut woonservice. We zetten daarbij vooralsnog in op de ontwikkeling van 330 sociale huurwoningen voor de komende jaren. 4

5 Bestaand bezit Ons bestaand bezit onderhouden we goed. We gaan in 2016 meer onderhoudswerkzaamheden zelf uitvoeren en minder uitbesteden aan externe partijen en willen daarmee een besparing realiseren. Het nieuwe tijd- en plaatsonafhankelijk werken helpt daarbij om het werk efficiënter uit te voeren. We implementeren daarnaast een efficiënter huurdersonderhoud. Met efficiënt bedoelen we dat de kosten voor bijvoorbeeld een kleine reparatie in een woning in evenwicht dienen te zijn met de kosten van onze dienstverlening. Een groot deel van deze vaak kleine klussen in huis leggen we terug bij de huurder. Daarnaast gaan we in 2016 verschillende taken uitvoeren uit het geactualiseerde asbestbeleid. het nieuwe huurdersonderhoud implementeren; het asbestbeleid ten uitvoer brengen; uitvoering geven aan het planmatig onderhoud en de begrote (energiebesparende) investeringen (energie-index); 35 woningen verkopen. Voor het complete niet-planmatig onderhoud van het bestaand bezit gaan we in 2016: de basis leggen om eind 2017 een besparing van 10% te halen ten opzichte van de begroting van Leefbare woonomgeving Een leefbare woonomgeving creëer je als bewoner vooral zelf en met elkaar. Daar wil l escaut woonservice de komende jaren meer op sturen. Wij willen in ieder geval zorgdragen voor schone, prettige wijken en de zelfredzaamheid van onze bewoners stimuleren. Om de wijk Bossenburgh weer toekomstbestendig te maken, gaan we in samenspraak met de gemeente bepalen wat er eventueel aan de structuur van de wijk te doen is. In 2016 willen we samen met de gemeente en de bewoners een visie vaststellen en uitwerken in een stedenbouwkundig plan. een visie en stedenbouwkundig plan vaststellen voor de wijk Bossenburgh. 5

6 Continue organisatieontwikkeling Onze organisatie is continu in ontwikkeling met als doel de dienstverlening en producten voor de klant te optimaliseren. Daarnaast wil l escaut woonservice een prettige werkgever zijn. Dat doen we door onze organisatie effectief en efficiënt in te richten met deskundig personeel. Effectieve en efficiënte organisatie Onze huisvesting en ICT hebben we ingericht om flexibel te kunnen werken. In 2016 werken we verder aan het realiseren van een effectieve en efficiënte organisatie. We managen op resultaten en leggen de verantwoordelijkheden laag in de organisatie. Dat betekent dat medewerkers meer zelfstandig werken en de leidinggevende meer gaat coachen en zelfstandige teams zelf laat sturen op resultaten. Deze resultaten gaan we meten met behulp van scorecards op team- en afdelingsniveau. scorecards inzetten om resultaatgericht werken te kunnen meten op team- en afdelingsniveau; de ontwikkeling naar zelfstandig en coachend werken stimuleren; ons HRM beleid actualiseren. Doorontwikkeling organisatie en wijziging structuur We hebben een keuze gemaakt voor een nieuw primair systeem en verwachten medio 2016 live te gaan. Dit systeem biedt extra mogelijkheden om digitaal en efficiënt te kunnen werken, bijvoorbeeld door de inzet van een klantportaal die onze klanten in staat stelt 24 uur per dag diensten van l escaut af te nemen. Deze ontwikkelingen hebben invloed op ons ICT- en communicatiebeleid. In 2016 gaan we daarom beiden actualiseren. Onze organisatiestructuur hebben we verder doorontwikkeld. Vanaf 1 januari 2016 heeft l escaut drie afdelingen: wonen, bedrijfsvoering en het onderhoudsbedrijf. Het onderhoudsbedrijf gaat werken als opdrachtnemer van l escaut en krijgt daardoor een meer zelfstandige rol. De planning & control functie valt rechtstreeks onder de directie. een nieuw primair systeem invoeren; wijzigingen doorvoeren in onze organisatiestructuur per 1 januari 2016; ons ICT beleid actualiseren; ons communicatiebeleid actualiseren. 6

7 Financiële continuïteit Financiële continuïteit is een belangrijke randvoorwaarde voor l escaut woonservice om aan haar primaire doelstellingen te kunnen voldoen. Deze financiële continuïteit wordt continue op de proef gesteld door in- en externe factoren. Intern door de ambities die l escaut heeft op het gebied van (duurzaamheids) investeringen in bestaande bouw, nieuwbouw, woonlastenreductie, (digitale) dienstverlening et cetera. Extern door nieuwe wet- en regelgeving (nieuwe Woningwet 2015), verplichte heffingen, economische omstandigheden et cetera. Op deze ontwikkelingen hebben we een nieuw financieel beleid geschreven voor de periode Waardering marktwaarde In de nieuwe Woningwet staat dat corporaties verplicht worden om als waarderingsgrondslag de marktwaarde in verhuurde staat te hanteren. Dit zal de transparantie van de sector vergroten. Voor l escaut betekent dit dat de waardering van het daeb woningbezit herzien moet worden naar de marktwaarde in verhuurde staat. Het niet-daeb woningbezit is al op deze manier gewaardeerd. ons daeb woningbezit over 2016 herwaarderen op marktwaarde in verhuurde staat. Scheiden daeb en niet-daeb activiteiten Woningcorporaties zijn wettelijk verplicht hun daeb activiteiten los te koppelen van hun niet-daeb activiteiten. Dat kan door een administratieve scheiding aan te brengen tussen deze twee activiteiten of door niet-daeb activiteiten juridisch af te splitsen in een woonvennootschap. Deze scheiding of splitsing moet ervoor zorgen dat maatschappelijk bestemd vermogen daadwerkelijk wordt ingezet voor de maatschappelijke taken die aan woningcorporaties zijn opgedragen. De woningcorporatie moet het scheidings- of splitsingsvoorstel voor 1 januari 2017 indienen. een keuze maken tussen een administratieve scheiding of een juridische splitsing en deze als voorstel indienen; ons niet-daeb woningbezit een plaats geven in onze portefeuillestrategie. Besparing bedrijfskosten De bedrijfslasten van de corporaties staan ook volop in de belangstelling. De Aedes-benchmark vergelijkt corporaties onderling op basis van dezelfde definities. Deze cijfers zijn transparant gepubliceerd en gekwalificeerd en dus een middel om de druk op verlaging van bedrijfslasten kracht bij te zetten. In 2016 maken we kosten voor de aanschaf van het nieuwe primair systeem. Dit heeft invloed op de besparing die we in 2016 voor ogen hebben voor onze bedrijfslasten. Voor 2016 hebben we daarom onze besparingsdoelstelling vastgesteld op 2,5%. De inflatie is hierin niet meegerekend. de gestelde besparing van 2,5% (plus inflatie) bewaken. 7

8 Financieel beleid In 2015 hebben we het financieel beleid van l escaut geactualiseerd. Belangrijkste onderlegger voor dit financieel beleid is het instrumentarium aan ratio s dat het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) hanteert. Het WSW toetst de financiële positie van l escaut woonservice op de financiële ratio s aan de hand van de prospectieve- en verantwoordingsinformatie (dpi en dvi). WSW stelt ook op basis van die gegevens het borgingsplafond vast. De Autoriteit woningcorporaties (Aw) vult deze aan met een ratio op maximale schuld per verhuureenheid. Het financieel beleid op corporate niveau met de uitkomsten uit de begroting zijn als volgt: Norm l escaut Uitkomst Toelichting uitkomst ICR (Interest Coverage Rate) DSCR (Debt Service Coverage Ratio) >1,7 2,9 Conform WSW ultimo 2014 * >1,2 1,9 Conform WSW ultimo 2014 * LTV (Loan to Value) <60% 54% Conform WSW prognose 2016 Solvabiliteit >30% 48% Conform AW prognose 2016 Dekkingsratio <40% 23% Conform WSW prognose 2016 Schuldper verhuureenheid < Conform AW prognose 2016 * het WSW gaat in deze berekening uit van de slechtste score van de twee voorgaande jaren (2013 en 2014) en drie prognosejaren ( ). Op de afgeleide ratio s van het WSW/CFV scoren we voldoende tot goed. Deze scores dienen in het licht te worden gezien van externe ontwikkelingen en regelgeving. De betaalbaarheid van ons woningbezit staat onder druk. Huurders ondervinden steeds meer betalingsproblemen en voor de duurdere woningen wordt het moeilijker om huurders te vinden. Bij de actualisatie van de portefeuillestrategie houden we rekening met deze externe ontwikkelingen en regelgeving (oa passend toewijzen) in relatie tot de realisatie van onze (duurzame) ambities en streefportefeuille. Energie-investeringen We investeren in energie(maatregelen) om de woonlasten van de huurders te beperken en duurzame energie te stimuleren. In totaal geven we de komende acht jaar bijna 18 miljoen uit aan energie-investeringen. In de onderstaande tabel hebben we de splitsing van energie-investeringen opgenomen. Soort investering (bedragen x 1 mln) Periode Isolatiemaatregelen 8,6 CV vervangen door HR combi 0,9 Energiemaatregelen 1,3 Aanbrengen zonnepanelen 7,1 Totaal 17,9 8

9 Bedrijfskosten De doelstelling om 2,5% te besparen op de bedrijfskosten is gebudgetteerd verwerkt in de begroting. Het onderstaand overzicht laat de verschuivingen zien tussen 2015 en Soort bedrijfskosten (bedragen x 1.000) Verschil Afwijking in % Afschrijvingen tdv exploitatie ,2% Lonen en salarissen ,1% Sociale lasten ,4% Pensioenlasten ,7% Automatiseringskosten ,0% Bestuurs- en toezichtkosten ,5% Huisvestingskosten ,9% Overige personeelskosten ,4% Diverse bedrijfslasten ,7% Totale bedrijfskosten ,5% Kengetallen Solvabiliteit % ICR 2,9 2,4 3,3 3,3 2,8 3,0 3,5 2,7 Resultaat na belastingen (x 1.000) 11,984 min 1,354 3,885 4,394 4,180 2,374 2,925 5,016 operationele kasstromen na renteaflossing 2 % (x 1.000) 4,946 8,899 8,329 5,831 6,799 9,771 6,422 6,630 9

10 Hermesweg ND Vlissingen T info@lescaut.nl 10