Volkshuisvestingsverslag 2015

Transcriptie

1 Jaarverslag 2015

2 Volkshuisvestingsverslag 2015 Voorwoord 3 1. Onze koers 4 2. Redzame en tevreden klanten 5 Efficiënte dienstverlening 5 Betrouwbaar vastgoed 6 Nieuwbouw 6 Bestaand bezit 7 Leefbare woonomgeving 8 Woonlasten en duurzaamheid 9 3. Continue organisatieontwikkeling Financiële continuïteit 11 Herziening WoningWet 11 Besparing bedrijfskosten 11 Jaarresultaat Meerjarenprognose Financiële continuïteit Raad van commissarissen blikt terug Bestuursverklaring 16 2

3 Voorwoord In 2015 werden we door de overheid weer echt teruggezet naar onze basistaken. De niet-daeb activiteiten werden steeds minder ondersteund. In 2015 hebben we voorbereidingen getroffen om de daeb en niet-daeb activiteiten uit elkaar te halen. Verder is de term passend toewijzen in het leven geroepen door de politiek. Dat betekent dat we de juiste woning aan de juiste persoon toewijzen. In 2015 hebben we ook hier alle voorbereidingen voor getroffen om per 1 januari 2016 zo strak mogelijk toe te wijzen. Bovenstaande maatregelen invoeren kost ons veel tijd en werk. Maar ik vind het noodzakelijk. Zeker voor de stad Vlissingen, waarin de roep om sociale huurwoningen hoog is. Op onze maatschappelijke taak zijn we in 2015 beoordeeld. Maar liefst twee keer. In de benchmark van Aedes en tijdens een visitatie. Beide onderzoeken lieten een positief geluid horen. In de benchmark van Aedes zijn we een BA corporatie. Gezien de vorige keer een verbetering. Toen was het oordeel een BB. Dat betekent dat we op het financiële vlak (A) nu in de kopgroep zitten in vergelijking met onze collega s in Nederland. De andere waarde waarop Aedes corporaties vergelijkt is maatschappelijk. Dat is hetzelfde gebleven ten opzicht van vorig jaar. De conclusie is dat we in onze kwaliteit van dienstverlening nog stappen kunnen maken. Ook het visitatierapport was iets om trots op te zijn. Goede cijfers op de beoordeelde onderdelen. Een punt van zorg vind ik onze procedurele manier van werken. We zijn in de top van de organisatie vrij flexibel, maar naarmate we lager in de organisatie zakken, zijn we blijkbaar erg bureaucratisch. Daar gaan we wat aan doen. Intern hebben we weer hard gewerkt aan een besparing op onze bedrijfskosten. In 2015 was ons doel om 5 % te besparen. En dat hebben we gehaald, met vlag en wimpel. We hebben in het verslagjaar ook weer uitvoering gegeven aan onze portefeuillestrategie, waarin duurzaamheid en woonlasten hoog op de agenda stonden. Zo hebben we volgens planning op honderden woningen zonnepanelen aangebracht; zonder huurverhoging! We onderscheiden ons hiermee in corporatieland. We laten het voordeel van duurzaam energie opwekken geheel ten goede komen van onze huurders. Zo proberen we onze woningen betaalbaar te houden. Naast renovatie hebben we in 2015 weer een aantal succesvolle nieuwbouwprojecten afgerond. Een punt van onze nieuwbouwplanning was het realiseren van een overeenkomst ten aanzien van nieuwbouwontwikkeling op het Scheldekwartier. Dit bleek helaas een brug te ver. De uitdagende en innovatieve vraag die ik als voorwaarde stel voor de nieuwbouw op het Scheldekwartier, bleek voor de betrokken partijen best ingewikkeld. Deze partijen hebben gewoonweg langer nodig om met een goede oplossing te komen. En daar geef ik ze graag wat meer de tijd voor. Een ander sociaal vraagstuk in 2015 was de huisvesting van statushouders. De verslechterde situatie in het oosten van de wereld, vroeg om een snelle flexibele blik op huisvesting van immigranten. De COA s raakten (en raken) zo vol, dat we niet anders kunnen dan helpen. En dat doen we graag. We zijn er namelijk voor iedereen. Jan van Beekhuizen, directeur-bestuurder l escaut woonservice 3

4 1 Onze koers l escaut woonservice ziet Vlissingen als haar werkgebied. Een havenstad als Vlissingen brengt met zich mee dat de samenstelling van de bevolking multicultureel is. De stad is ook een centrumgemeente voor Zeeland. Dat betekent dat een deel een kansarme positie heeft. Dat zien we terug op de Zeeuwse kaart van gemiddelde inkomens, want het gemiddelde bruto inkomen van de Zeeuwse huishoudens is het laagst in Vlissingen. Met ruim sociale huurwoningen in de gemeente verzorgen we de huisvesting voor diegene die moeite hebben om zelfstandige huisvesting te vinden. Wat betekent deze focus voor de opzet en werkwijze van morgen? Allereerst richten we ons meer op onze sociale taak en niet meer op marktgerichte activiteiten. Deze activiteiten waren bedoeld om zelf geld te verdienen. Dat geld kon weer ingezet worden voor de sociale taak. De keuze die de overheid heeft gemaakt voor de corporatiesector heeft onze concentratie op de sociale taak nog meer verscherpt. Waar liggen onze prioriteiten? Concentreren op onze sociale taak Wij willen geen onderscheid maken in de hoogte van de jaarlijkse huurverhoging, want wij zien onze huurders in zijn geheel als doelgroep. Onze prioriteit ligt op de huishoudens met een bruto gezinsinkomen tot per jaar (prijspeil 1 januari 2015). Dat kunnen reguliere huishoudens zijn of huishoudens die in de knel zitten op wat voor wijze dan ook, als ook ouderen en studenten. Concentreren op betaalbare sociale huurwoningen We zien een relatie tussen wat de laagste inkomensgroepen aan huur kunnen betalen en beschikbare financiële middelen. We beschikken over relatief veel oude woningen. Deze hebben als voordeel dat de huur nog betaalbaar is, maar als nadeel dat de energielasten over het algemeen hoger zijn. Sturen op lagere woonlasten, door bijvoorbeeld zonnepanelen te plaatsen zonder huurverhoging, is dan ook een overduidelijk speerpunt. Daarnaast willen we dat onze woningen voldoen aan een goede technische kwaliteit. Concentreren op besparing op de bedrijfskosten De toegenomen lasten door de verhuurdersheffing willen we, voor zover mogelijk, niet in de schoenen schuiven van de huurders. Onze prioriteit ligt daarom nadrukkelijk op de besparing op onze bedrijfskosten. Het verder digitaliseren van onze dienstverlening is de sleutel tot deze gewenste kostenbesparing. Het voordeel voor onze huurders is dat ze minder afhankelijk zijn van onze kantooropeningstijden. In de nabije toekomst kunnen zij nog meer zaken vanuit huis regelen en dat op tijden die voor hen het beste past. Doordat we onze dienstverlening verder digitaliseren, dalen onze bedrijfskosten. Er blijft dan meer over voor onze huurders, zodat zij blijvend bij ons terecht kunnen voor een betaalbare sociale huurwoning van goede technische kwaliteit. In dit volkshuisvestingsverslag worden de doelstellingen uit het jaarplan 2015 vanaf hoofdstuk 2 in blauw weergegeven. De realisatie per doelstelling staat eronder verder uitgewerkt. 4

5 2 Redzame en tevreden klanten Wij willen de klant tevreden stellen èn zelfredzaam maken door een efficiënte dienstverlening aan te bieden. Ook voor l escaut is de digitale wereld dé weg om dit te ontwikkelen. We voeren dit stap voor stap in, zonder daarbij onze doelgroep uit het oog te verliezen. Efficiënte dienstverlening Dit betekent dat we in 2015: werken met een klantinformatiecentrum volgens het principe Click, Call, Face We willen onze klant in de eerste lijn zo goed mogelijk helpen. l escaut heeft gekozen om te werken met het Click, Call, Face principe. In eerste instantie willen we dat de klant ons online opzoekt (click), als tweede optie kan de klant ons bellen (call) en de laatste mogelijkheid is om bij ons op kantoor te komen of dat een medewerker bij de klant thuis komt (face). We willen de klant de mogelijkheid geven om online de meeste informatie te kunnen vinden. In 2015 zijn we daarom begonnen met het opbouwen van een kennisbank. De meest gestelde vragen en antwoorden zijn straks online te vinden. We willen dit zo zorgvuldig en uitgebreid mogelijk doen. In 2015 hebben we veel voorwerk gedaan en de implementatie van de kennisbank staat gepland voor onze openingstijden inperken De openingstijden zijn in 2015 ingeperkt. Vanaf 1 januari 2015 was de balie geopend van uur tot uur. Om de overgang soepel te laten verlopen was in de middaguren een gastvrouw aanwezig om klanten uitleg te geven. Per 1 augustus 2015 hebben we in de middag de deur definitief gesloten. Bezoek op kantoor kan in dat dagdeel alleen via afspraak. Vanaf 2016 geldt dit van 09:00 uur tot 16:00 uur. ons gaan specialiseren in digitale communicatie met de klant Om onze klanten tijd te besparen en beter te kunnen helpen, willen we onze communicatie vooral digitaal laten verlopen. Voor ons is de digitale wereld ook een nieuwe weg en we zien dat we steeds meer groeien in dit proces. De overstap naar in 2015 is voor ons een van de grootste veranderingen geweest op dat gebied. Via deze site worden onze toekomstige huurders meer betrokken in het toewijzingsproces. Het systeem is inzichtelijk, transparant en te volgen vanuit de huiskamer. Daarnaast zijn we in 2015 bezig geweest om zoveel mogelijk adressen van huurders te verzamelen. Hierdoor kunnen we steeds meer huurders via de op de hoogte houden van belangrijke zaken. Twee keer in de maand versturen we naar onze huurders en relaties een nieuwsbrief. Verder hebben we onze social media kanalen uitgebreid. l escaut heeft een account op Facebook, Twitter, Linked-in en Youtube. In 2015 hebben we het YouTube kanaal ingezet om instructievideo s te uploaden. Deze instructievideo s helpen klanten om kleine reparaties zelf uit te voeren. onze website verder optimaliseren De website is verder geoptimaliseerd door deze responsive te maken. Dit houdt in dat de website zich aanpast aan het scherm waarmee een bezoeker de website bekijkt. Dit kan een desktop monitor, laptop, tablet of smartphone zijn. 5

6 Betrouwbaar vastgoed Dit betekent dat we in 2015: nieuwe prestatieafspraken maken met de gemeente, Woonburg en de huurdersverenigingen. In 2015 is het niet gelukt om het proces van prestatieafspraken maken met de gemeente, Woonburg en de huurdersverenigingen volledig af te ronden. We willen dit zorgvuldig en uitgebreid doen. De nieuwe woningwet die in 2015 werd ingevoerd was hierop van invloed. Daardoor kostte het meer tijd dan we van te voren hadden ingeschat. De doelstelling is verschoven naar 1 juli een nieuw woonruimteverdelingsmodel implementeren in samenwerking met de twee andere Walcherse corporaties. In oktober 2015 zijn we overgestapt naar een andere website. Onze woningen bieden we nu aan via We hebben dit samen met de andere Walcherse corporaties Woongoed en Woonburg gedaan. De belangrijkste wijziging is dat de nieuwe manier eerlijker en transparanter is. De echte woningzoekende komt daardoor sneller aan een woning. Ook staan onze woningen minder lang leeg tussen twee verhuringen in. Met de invoering van het nieuwe woonruimteverdeelsysteem hebben we besloten om geen urgenties meer toe te kennen. In de huidige, ruimere, woningmarkt is dat niet meer nodig. Voor een gedeelte van onze woningen is inschrijftijd nog steeds bepalend voor de toewijzing. Nieuw is dat voor een ruime hoeveelheid woningen de eerste reactie geldt. Actieve woningzoekenden kunnen daardoor snel aan een woning komen. Bovendien garanderen wij iedereen binnen drie jaar een woning. Statushouders Asielzoekers met een tijdelijke verblijfsvergunning hebben in Nederland recht op woonruimte. Gemeente Vlissingen krijgt op basis van haar grootte een taakstelling van het Rijk om een bepaald aantal statushouders te huisvesten. Als grootste verhuurder van Vlissingen levert l escaut hierin haar aandeel. De taakstelling voor l escaut was om 76 mensen te huisvesten. In 2015 zijn er 82 statushouders gehuisvest. Nieuwbouw Dit betekent dat we in 2015: 32 boven- en benedenwoningen slopen aan de Hercules Segherslaan; 30 nieuwe eengezinswoningen opleveren aan de President Rooseveltlaan/Jan van de Capellelaan e.o.; starten met de bouw van 14 eengezinswoningen aan de President Rooseveltlaan; 59 huishoudens begeleiden met hun uitverhuizing in verband met herstructurering aan de Verkuijl Quakkelaarstraat; voor het Scheldekwartier sturen we nadrukkelijk op het realiseren van een overeenkomst tussen gemeente, de Zeeuwse ontwikkelde partijen en l escaut. We zetten daarbij in op de ontwikkeling van 330 sociale huurwoningen voor de komende jaren. In 2015 is er veel gesloopt en gebouwd. We hebben 32 boven- en benedenwoningen aan de Hercules Segherslaan gesloopt. Aan de President Rooseveltlaan/Jan van de Capellelaan zijn 30 nieuwe eengezinswoningen opgeleverd. De bouw van 14 woningen aan de President Rooseveltlaan (ter hoogte van kruising Koudekerseweg) ging sneller dan verwacht. Daarvan zijn we niet alleen met de bouw gestart, maar hebben deze woningen in 2015 ook al kunnen opleveren. De uitverhuizing van de bewoners van de Verkuijl Quakkelaarstraat verliep volgens planning. Alle bewoners hebben andere woonruimte gevonden. Drie huishoudens verhuizen daadwerkelijk pas in 2016.l escaut zet zich in voor nieuwbouw op het Scheldekwartier. Meer woningen van een goede kwaliteit voor minder geld vraagt om innovatief te bouwen. Een daadwerkelijke overeenkomst met partijen hierover is nog niet gerealiseerd. De doelstelling schuift door naar

7 Bestaand bezit Dit betekent dat we in 2015: het asbestbeleid implementeren Het is niet gelukt om in 2015 het asbestbeleid te implementeren. Goed omgaan met de risico s van asbest is belangrijk en ingewikkeld. In 2015 troffen wij de meeste voorbereidingen om ons beleid in de praktijk goed te kunnen uitvoeren. We doen dit in samenwerking met Woonburg. De afronding van dit proces, met onder andere communicatie aan bewoners vindt plaats in het tweede kwartaal van Renovatie Rooie buurt We zijn in 2015 gestart met de renovatie van de Rooie Buurt. Eind 2015 hebben we vier proefwoningen gerealiseerd. Deze woningen zijn energiezuiniger geworden; er is een energiesprong gemaakt van label I naar A. Voor de bewoners betekent dit een verlaging van hun woonlasten. In totaal worden 181 woningen op deze wijze gerenoveerd zonder dat we daar een huurverhoging voor instellen. Ravesteynplein We hebben in 2015 besloten om de woningen aan het Ravesteynplein te herstructureren. Op deze boodschap ontving l escaut reacties vanuit het hele land. We hebben deze signalen niet genegeerd en zijn samen met de gemeente in overleg gegaan om te kijken wat we kunnen betekenen voor de wijk. Het Ravesteynplein is door de monumentencommissie aangewezen als cultuurhistorisch waardevol. Als er een definitief plan is, waarbij ook de huurders worden betrokken, geeft bovenstaande commissie een advies. In 2016 beslissen we wat we met het Ravesteynplein gaan doen. Verkoop woningen Het afgelopen jaar hebben we meer woningen verkocht dan verwacht. In het verslagjaar zijn 51 woningen verkocht en 2 garages. In de begroting waren we uitgegaan van 18 woningen. Huurdersonderhoud In 2015 hebben we in samenwerking met onze huurdersvereniging onderzoek gedaan naar de bestedingen in ons reparatieonderhoud. We zien dat wij veel meer reparaties uitvoeren dan dat de wettelijke richtlijnen aangeven. Dit betreffen vooral kleine reparaties in de woning, die een huurder makkelijk zelf kan oplossen, maar voor ons tijd- en geldrovend zijn. Het beperken van het huurdersonderhoud vanuit l escaut geeft ons meer mogelijkheden om te investeren, wat uiteindelijk voordeel oplevert voor onze huurders. Daarom namen wij eind 2015 het besluit om het huurdersonderhoud te beperken. Vanaf 2016 willen we ons aan de wettelijke richtlijnen houden. 7

8 Leefbare woonomgeving Een leefbare woonomgeving heeft net zo veel invloed op woongenot als een goede woning. Al creëer je die woonomgeving als bewoner vooral zelf en met elkaar. Dit betekent dat we in 2015: een stedenbouwkundig plan voor Bossenburgh opstellen. In samenspraak met de gemeente willen wij bekijken wat er eventueel aan de structuur van de wijk te doen is, om de wijk weer toekomstbestendig te maken. Hiervoor laten wij door een externe deskundige en in samenspraak met gemeente een stedenbouwkundige visie opstellen. In 2015 is het niet gelukt om een stedenbouwkundig plan op te stellen voor de wijk Bossenburg. We zitten met de gemeente nog niet op een lijn. Toezeggingen van de gemeente willen we ook laten vastleggen in de prestatieafspraken. De planning is dat dit voor 1 juli 2016 gebeurt. Buurtplannen Afgelopen jaar zijn er buurtplannen opgesteld. Hierin staan: een omschrijving van de buurt, de buurtvisie en strategie van l escaut, de mening van bewoners over leefbaarheid en veiligheid in de buurt (resultaten leefbaarheidsmonitor, LEMON enquête) en de acties ter verbetering hiervan. Ook geeft het inzicht in de bijdragen op het gebied van leefbaarheid van de partners in de buurt (gemeente, politie, bewonerscomités en klankbordgroepen). Elk jaar worden de buurtplannen nauw gevolgd in de evaluatie van de portefeuillestrategie. Gebiedsteams In 2015 zijn er gebiedsteams opgericht. Hierin werken professionals met verschillende achtergronden samen. In het gebiedsteam zit altijd een wijkverpleegkundige, een welzijnswerker, een maatschappelijk werker en een medewerker van Intervence (voorheen bureau Jeugdzorg). Op verzoek wordt l escaut hier uitgenodigd als het een huurdercasus betreft. Drugsbeleid In 2015 zijn de gemeente en politie extra gaan sturen op handhaving van het drugsbeleid. Dit betekent dat de gemeente in enkele gevallen (harddrugs) tot sluiting van woningen is overgegaan. De woningen werden voor drie maanden afgesloten. In 2015 zijn drie woningen om deze reden gesloten. Het team wijkbeheer van l escaut spant zich vervolgens in om de huurovereenkomst te beëindigen, eventueel door tussenkomst van de rechter. In 2015 zijn er zeven contracten ontbonden in woningen waar een professionele hennepkwekerij is geconstateerd. We zien dat dit aantal in de jaren stijgt. Psychiatrische problematiek Aandachtspunt voor l escaut is de ernstige psychiatrische problematieken van sommige huurders. Ook in 2015 hebben we hierin een stijgende lijn gezien. Wij zijn ons er van bewust dat dit om een goede samenwerking van l escaut en instellingen op het terrein van de GGZ vraagt. Uitgaven leefbaarheid 2015 In 2015 is ,- aan leefbaarheid uitgegeven. Deze uitgaven hebben betrekking op extra schoonmaakheden in portieken, contracten voor groenbeheer, verlichting in brandgangen en buurtbemiddeling. 8

9 Woonlasten en duurzaamheid Woonlastencalculator Met de overgang in 2015 naar kunnen onze toekomstige huurders gebruik maken van de woonlastencalculator. Door een klik op de knop is te zien wat de woonlasten zijn (bij benadering). De calculator geeft de huurprijs, energiekosten en eventueel huurtoeslag aan. Dit is natuurlijk afhankelijk van het inkomen en hoeveel personen meeverhuizen. De tool zorgt er voor dat mensen een duidelijker beeld hebben over de toekomstige woonlasten. Dit kan de keuze om wel of niet te reageren op de woning makkelijker maken. Zonnepanelen In 2015 zijn bij 446 woningen zonnepanelen aangebracht. Per woning zijn er zes zonnepanelen geplaatst. l escaut wil deze energiebron inzetten om de woonlasten van de huurders omlaag te brengen en om de CO2-uitstoot te verlagen. Gemiddeld is de jaarlijkse besparing ongeveer 300 per gezin. Uiteraard is dit afhankelijk van de gezinssamenstelling, huidig energieverbruik en dergelijke. Het is onze bedoeling om de komende jaren bij ongeveer 2000 woningen zonnepanelen aan te brengen. Het voordeel van de opgewekte elektriciteit komt geheel ten goede aan de bewoners, want l escaut vraagt geen huurverhoging voor deze ingreep. 9

10 3 Continue organisatieontwikkeling Ook in 2015 hebben wij flinke stappen gezet om onze organisatie verder te ontwikkelen. We hebben ons vooral gericht op effectief en efficiënt werken. Dit betekent dat we in 2015: een visitatie laten uitvoeren Een visitatiecommissie bestaande uit drie onafhankelijke leden heeft een oordeel gevormd over de maatschappelijke prestaties van l escaut. Dit is gebeurd op basis van documenten uit de periode , gesprekken met de belangrijkste belanghouders van l escaut en medewerkers van l escaut zelf. De scores voor de verschillende onderdelen van het onderzoek zijn als volgt: Presteren naar opgaven en ambities: 7,4 Presteren volgens belanghebbenden: 7,4 Presteren naar vermogen: 6,9 Governance: 7,6 De visitatiecommissie komt tot de conclusie dat l escaut woonservice ruim voldoende presteert. Een verbeterpunt dat duidelijk naar voren komt is de communicatie met belanghebbenden. De focus van l escaut kan nog steviger worden uitgedragen zodat er een eenduidiger beeld van de corporatie wordt gevormd. Ook het middenkader moet naast de directeur-bestuurder als vertegenwoordiger van l escaut gezien worden. resultaatgericht werken invoeren Om meer resultaatgericht te kunnen werken heeft l escaut gekozen voor het Balanced Scorecard systeem. De BSC is een instrument om de resultaatgerichtheid en de betrokkenheid van medewerkers binnen de organisatie te versterken. In veel organisaties wordt traditioneel gestuurd op taken en budget. Feedback en waardering op de inhoud van het werk zijn voor de medewerkers belangrijke zaken. Doordat de BSC ook andere prestatiegebieden belangrijk maakt, versterkt dit het verantwoordelijkheidsgevoel van medewerkers en de binding met de organisatie. De medewerkers zien steeds meer een relatie tussen de resultaten die zij behalen en de strategische doelen van l escaut. De inhoud van het werk komt meer voorop te staan en medewerkers voelen zich sterker betrokken bij en verantwoordelijk voor hun handelen. De rol van de manager en coördinator is ook belangrijk om resultaatgericht werken te laten slagen. l escaut wil de BSC niet alleen op afdelingsniveau maar ook op teamniveau inzetten. Helaas hebben we dit in 2015 nog niet kunnen invoeren. Om de doelen op teamniveau duidelijk te krijgen, hebben we eerst de doelen op organisatie- en afdelingsniveau goed ingekaderd. We zijn hier in de planning te ambitieus in geweest. De doelstelling om op teamniveau resultaatgericht te werken wordt doorgeschoven naar onze organisatiestructuur doorontwikkelen In 2015 hebben we de ontwikkeling van de organisatiestructuur opgepakt om hiermee op 1 januari 2016 van start te gaan. Per 1 januari 2016 zijn er drie afdelingen; Wonen, Bedrijfsvoering en Onderhoudsbedrijf. Daarnaast zijn er teams van afdeling gewisseld. Team incasso is aan bedrijfsvoering toegevoegd. Planning & control valt vanaf dan onder de directie. een nieuw primair systeem aanschaffen en starten met de implementatie Afgelopen jaar zijn we volop bezig geweest om een nieuw primair systeem te kiezen. Er zijn werkgroepen opgericht die zich met dit onderwerp hebben bezig gehouden. In september 2015 zijn we begonnen met de implementatie van het nieuwe systeem. We gaan ervan uit dat we in april 2016 live zijn. 10

11 4 Financiële continuïteit Herziening Woningwet Het definitieve wetsvoorstel voor herziening van de Woningwet is per 1 juli 2015 in werking getreden. Met de nieuwe woningwet stelt de regering wijzigingen voor van de Herzieningswet die onder meer samenhangen met de concentratie op kerntaken van woningcorporaties, het borgen van het maatschappelijk vermogen, het voorkomen van marktverstoring, de versterking van de positie van gemeenten richting woningcorporaties en de vormgeving en positionering van het toezicht op woningcorporaties. Dit betekent dat we in 2015: de herziene woningwet op de voet volgen en zo nodig daarop anticiperen, zodat we aan deze wet kunnen voldoen. De herziene woningwet is volgens het Aedes stappenplan doorlopen. Vanaf 1 juli 2015 hebben we anderhalf jaar de tijd om processen aan te passen. Besparing bedrijfskosten Voor de jaren 2015 hebben we als doel gesteld om de bedrijfskosten ten opzichte van 2014 met 5% te verlagen. de gestelde besparing voor 2015 bewaken en monitoren. Het verlagen van onze bedrijfskosten per verhuureenheid staat al een aantal jaren op de agenda. In 2015 behaalden we een besparing van 5% ten opzichte van de werkelijke cijfers over Over de laatste twee jaar gaat het om een daling van 12%. Vooral de lagere personeels- (minder fte s), huisvestings- (opzegging kantoor Spuistraat), automatiserings- (scherpere afspraken met leveranciers) en PR/communicatiekosten (meer digitaal) hebben hieraan bijgedragen. Ontwikkeling bedrijfskosten Realisatie Realisatie Realisatie Personeelskosten Huisvestingkosten RVC kosten Algemene kosten Pro rata teruggave Daling in % tov vorig jaar -7,4% -4,8% Cumulatief -11,8% De bedrijfslasten van de corporaties staan ook landelijk volop in de belangstelling. De verhuurdersheffingen vragen zware financiële offers van ons. Die rekening willen we niet bij onze huurders leggen, maar continue blijven zoeken naar bedrijfskostenreductie. We zien nog steeds mogelijkheden om tot efficiëntie verbeteringen te komen door nadrukkelijk zwaarder in te zetten op automatisering en digitalisering. Ook hebben we Het Nieuwe Werken ingevoerd. In dit licht spreken we de verwachting uit dat ons personeelsbestand de komende jaren afneemt. In 2015 is de tweede Aedes Benchmark verschenen. Corporaties worden onderling vergeleken op basis van dezelfde bedrijfskosten definities. Deze cijfers publiceert Aedes transparant en kwalificeert zich dus als middel om de druk op verlaging kracht bij te zetten. l escaut scoort op de beïnvloedbare bedrijfslasten 736 per verhuureenheid en belandde hiermee in de kopgroep. In 2014 zaten we in de middengroep met Met deze score blijven we ruim onder het gemiddelde van alle corporaties ( 925). De trend is duidelijk ingezet dat de bedrijfskosten bij woningcorporaties omlaag gaan. In de komende jaren gaat l escaut verder om de bedrijfskosten te reduceren om in de kopgroep te blijven. 11

12 Resultaat 2015 Het boekjaar 2015 hebben we afgesloten met een positief jaarresultaat van In de begroting 2015 hielden we rekening met een resultaat van Bedragen x jaarrekening jaarrekening begroting Som der bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfslasten Niet-gerealiseerde waardeveranderingen Gerealiseerde herwaardering Financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Belastingen Resultaat deelnemingen Jaarresultaat Het verschil in jaarresultaat 2015 ten opzichte van de begroting wordt voornamelijk veroorzaakt door: lagere overige waardeveranderingen (doorschuiven Scheldekwartier); lagere onderhoudslasten (mindere uitgaven aan planmatig onderhoud, vervanging individuele CV s, asbestsanering en vervanging houtenvloeren en plafonds); lagere overige bedrijfslasten (geen saneringsheffing, lagere personeels- en automatiseringskosten en afschrijvingen); hogere belastingen (hogere latente belastingen door afname verliesverrekening). Meerjarenprognose Prognose jaarresultaten Bij het opstellen van de jaarrekening 2015 actualiseren we de meerjarenprognose. Hierbij gaan we uit van vastgesteld beleid op het gebied van huurprijzen, onderhoud, (des)investeringen, etc. De basis voor de meerjarenprognose is de portefeuillestrategie en de hierop aangesloten begroting De prognose werken we bij naar aanleiding van gewijzigde (beleids)inzichten en wettelijke kaders. Huur, verkoop- en nieuwbouwbeleid spelen hierin een grote rol. De post Overige waardeveranderingen wordt sterk beïnvloed door nieuwbouwprojecten. De onderstaande tabel geeft de projecten voor de komende vier jaar weer. Project Verkuijl Quakkelaarstraat Centrum Scheldekwartier Centrum Scheldekwartier Centrum Scheldekwartier Sociale of vrije huursector Aantal woningen jaar van oplevering Totale investering sociaal sociaal sociaal sociaal Totale ORT Door verliesverrekening uit het verleden beperken we de te betalen vennootschapsbelasting. Nu schatten we in dat de eerste VPB nota over het jaar 2018 betaald wordt. 12

13 In de prognose zijn ter vergelijking de werkelijke cijfers over 2015 opgenomen. (x 1.000) BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige bedrijfsopbrengsten BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen mva en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen Personeelslasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten NIET-GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE GEREALISEERDE HERWAARDERING SALDO FINANCIËLE BATEN EN LASTEN RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTING Vennootschapsbelasting Resultaat deelnemingen RESULTAAT NA BELASTINGEN Prognose balansposten In onderstaand overzicht zijn ter vergelijking de werkelijke cijfers over 2015 (na resultaat-verwerking) opgenomen. De prognosecijfers zijn gebaseerd op de huidige waarderingsgrondslagen van l escaut woonservice. (x 1.000) Materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen Financiële vaste activa Vlottende activa Totaal activa Eigen vermogen Voorzieningen Langlopende schulden Kortlopende schulden Totaal passiva

14 Financiële continuïteit In 2015 hebben we het financieel beleid van l escaut geactualiseerd. Belangrijkste onderlegger voor dit financieel beleid is het instrumentarium aan ratio s dat het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) hanteert. Het WSW toetst de financiële positie van l escaut op de financiële ratio s aan de hand van de prospectieve en verantwoordingsinformatie (dpi en dvi). WSW stelt ook op basis van die gegevens het borgingsplafond vast. De Autoriteit woningcorporaties (Aw) vult deze aan met een ratio op maximale schuld per verhuureenheid. Het financieel beleid op corporate niveau en de uitkomsten uit de prognose zijn als volgt: Ratio Norm Rentedekkingsgraad (ICR) > 1,7 3,1 3,4 3,4 3,1 2,7 3,1 2,4 Debt service coverage ratio (DSCR) > 1,2 2,3 2,3 2,4 2,2 1,9 2,1 1,7 Loan to value < 60% 49% 46% 44% 45% 45% 46% 46% Solvabiliteit > 30% 50% 53% 54% 54% 54% 53% 53% Dekkingsratio < 40% 21% 20% 19% 20% 20% 21% 21% Schuld per vhe < Onderhoudskosten per vhe < De ratio s zijn berekend op de enkelvoudige cijfers van l escaut. Op de afgeleide ratio s van het WSW/ CFV scoren we voldoende tot goed. Deze scores dienen in het licht te worden gezien van externe ontwikkelingen en regelgeving. De betaalbaarheid van ons woningbezit staat onder druk. Huurders ondervinden steeds meer betalingsproblemen en voor de duurdere woningen wordt het moeilijker om huurders te vinden. Bij de actualisatie van de portefeuillestrategie in 2016 houden we rekening met deze externe ontwikkelingen en regelgeving (oa passend toewijzen) in relatie tot de realisatie van onze (duurzame) ambities en streef-portefeuille. 14

15 6. Raad van commissarissen blikt terug In het voorjaar van 2015 is de vernieuwde Governancecode van kracht geworden. De code geeft ons richtlijnen voor goed bestuur en toezicht. Maatschappelijke en politieke ontwikkelingen speelden dit keer mee bij de herziening van de code, zoals de parlementaire enquête en de nieuwe woningwet. De Governancecode is aangescherpt en minder vrijblijvend en besteedt veel aandacht aan de zogenaamde soft skills en het deskundigheidsprofiel. Wat dat betreft is de code en de nieuwe woningwet veel meer richtinggevend en is voor (her)benoemingen de goedkeuring van de overheid vereist. Daarnaast geeft de code aan dat belanghebbenden, zoals huurdersorganisaties meer betrokken moeten worden bij beleid. En als laatste zijn bestuurders en commissarissen verplicht om aan permanente educatie te doen. In het verslagjaar is er weer een visitatie uitgevoerd. De RvC waren in het gehele proces nauw betrokken, van selectie tot eindrapport. Het rapport gaf een positief resultaat over alle onderdelen van de organisatie waar wij als RvC tevreden mee zijn. Daarnaast gaf de visitatiecommissie specifiek voor de RvC een aantal aanbevelingen mee voor verbeteringen. Voor de RvC kwam dat uit op werken aan een goede verhouding tussen bestuurder en toezicht, meer betrokkenheid tonen naar stakeholders, zichtbaar zijn voor de interne organisatie en veronderstelde kwetsbaarheid door de smalle top van de organisatie. Aan de hand van de nieuwe Governancecode en het visitatierapport heeft de RvC een zelfevaluatie uitgevoerd. We kwamen tot de conclusie dat we in voldoende mate de nieuwe Governancecode toepassen, maar we menen zeker stappen te kunnen maken in de aandachtspunten van de visitatiecommissie. Tegelijkertijd hebben we opgemerkt dat we ons jaarplan beter kunnen inrichten aan de hand van de thema s die worden besproken in de Governancecode. Ook iets wat volgend jaar op de planning staat. In 2015 is, naast het bespreken van alle elementen van het toezichtkader, ook een toezichtsvisie opgesteld. Met het oog op twee vertrekkende RvC leden en bestuurder in 2017 hebben we eind 2015 heel goed gekeken wat er in de toekomst aan expertise en kennis nodig is om als RvC adequaat toezicht te blijven houden. Dat resulteerde in aangescherpte profielschetsen. Deze staan uitgebreid beschreven in de bijlagen bij dit verslag. Daarnaast hebben we de reglementen van de auditcommissie en remuneratiecommissie opnieuw opgesteld en het treasurystatuut vastgesteld. Al met al is in 2015 de professionalisering van de RvC succesvol verlopen. Corporaties worden steeds meer teruggeworpen op hun kerntaak. Een taak voor de RvC om deze ontwikkelingen goed in de gaten te houden. l escaut woonservice is een stabiele organisatie die is voorbereid op de toekomst. We hebben genoeg middelen om aan de vraag van de huurder te voldoen, zonder daarbij buiten de wettelijke kaders te treden. We willen beschikbaar en betaalbaar verhuren. We letten daarbij in het bijzonder op duurzaamheid. In onze ogen namelijk de term van de toekomst. Met alle bovenstaande ontwikkelingen was 2015 een prima jaar. Ik heb er alle vertrouwen in dat 2016 ook een goed jaar zal zijn. Wim Oving Voorzitter raad van commissarissen l escaut woonservice 15

16 7. Bestuursverklaring Het bestuur van l escaut woonservice verklaart hierbij dat alle tot haar beschikking gestelde financiële middelen uitsluitend zijn aangewend in het belang van de volkshuisvesting. Vlissingen, 20 april 2016 J. van Beekhuizen directeur-bestuurder 16

17 jaarverslag 2015 Hermesweg ND Vlissingen 17