VASTGOED ADVISEUR. jaargang 27, nummer 4 september vakblad voor makelaars en taxateurs een uitgave van VBO Makelaar

Transcriptie

1 VASTGOED ADVISEUR Rien Nagel, directeur Particulieren Rabobank Nederland: Geleerd van de economische crisis Nieuwe sectie Huur/verhuur van start Toekomstbeeld Rabobank voor woningmarkt Onderhands.nl: nieuw wapen tegen executieveiling Pensioenfondsen en hypotheken jaargang 27, nummer 4 september 2013 vakblad voor makelaars en taxateurs een uitgave van VBO Makelaar

2 Specialist in aansprakelijkheidsverzekeringen aansprakelijkheids- voor o.a. Specialist in verzekeringen voor o.a. Assurantieintermediairs, Assurantie- hypotheek-, intermediairs, kredieten hypotheek-, pensioenadviseurs kredieten pensioenadviseurs Makelaars, beheerders en Makelaars, taxateurs beheerders in onroerende en taxateurs zaken in onroerende zaken Advocaten, notarissen, accountants Advocaten, notarissen, belastingadviseurs accountants en belastingadviseurs Wij Wij beschermen beschermen de de vastgoedmakelaar vastgoedmakelaar en en zijn zijn of of haar haar dienstverlening... dienstverlening... AANSPRAKELIJKHEIDSVERZEKERINGEN VOOR MAKELAARS IN VASTGOED AANSPRAKELIJKHEIDSVERZEKERINGEN VOOR MAKELAARS IN VASTGOED Net zoals u zijn wij specialist. Al ruim 25 jaar zijn wij onafhankelijk makelaar Al Net ruim zoals 25 u jaar zijn zijn wij specialist. wij makelaar Al ruim in (beroeps)aansprakelijkheidsverzekeringen. 25 jaar zijn wij onafhankelijk makelaar in aansprakelijkheidsverzekeringen. Hierdoor kunnen wij u een optimale Hierdoor in aansprakelijkheidsverzekeringen. hebben wij veel ervaring opgebouwd Hierdoor kunnen kunnen wij u wij een u optimale een bescherming van de continuïteit van uw bedrijf bieden, zodat u kunt optimale bescherming bescherming van de continuïteit van de continuïteit van uw van bedrijf uw bedrijf bieden, garanderen. zodat u kunt blijven doen waar u goed in bent: makelen. En blijven u kunt doen ondertussen waar u goed blijven in bent: doen makelen. waar u goed in bent. dat dat houden houden wij wij zo zo s-gravenweg 431, 3065 SC Rotterdam, T s-gravenweg 431, 3065 SC Rotterdam, T _ADV_VastgMag_194x264_def.indd :26: _ADV_VastgMag_194x264_def.indd :26:02

3 6 12 Rien Nagel, Rabobank Nederland: we hebben gelukkig wel wat geleerd van de economische crisis Toekomstbeeld Rabobank: Woningmarkt van vóór 2008 keert niet meer terug Nieuwe sectie Huur/verhuur van start Onderhands.nl: nieuw wapen tegen executieveiling in dit nummer no nonsense Stilte op de woningmarkt 5 actueel Rien Nagel, directeur Particulieren Rabobank Nederland 6 Toekomstbeeld Rabobank: Woningmarkt van vóór 2008 keert niet meer terug 12 Nieuwe sectie Huur/verhuur van start 18 Onderhands.nl: nieuw wapen tegen executieveiling 24 Tweeluik Pensioenfondsen en hypotheken 28 columns Onderzoeksinstituut OTB De groeiende markt voor short-stay 11 Bedrijfsmatig Vastgoed Flexibiliteit en creativiteit; daarop zit de vastgoedmarkt te wachten! 23 Agrarisch Vastgoed Wordt Nederland het proefbedrijf voor de Europese Unie? 27 Rabobank Nederland Anders wonen 33 achtergrond Uit de media 4 Online 15 Uit de rechtspraak Een zendmast in de achtertuin 16 Makelaar van de Maand Uniek Makelaars 30 Achter de Voorkant Rabobank Nederland, Utrecht 34 VBO MAKELAAR VASTGOED ADVISEUR 3

4 UIT DE MEDIA Aantal hypotheekoffertes 4 e kwartaal e kwartaal Aantal sep 2009 dec 2010 mrt 2010 jun 2010 sep 2010 dec 2011 mrt 2011 jun 2011 sep Starter Doorstromer Onbekend Bron: OTB TU Delft Goede zomer voor hypotheekaanvragen 2011 dec 2012 mrt Het Hypotheken Data Netwerk (HDN) constateert in juli de reguliere seizoensinvloed in het aantal hypotheekaanvragen. In juli zijn er circa aanvragen via de infrastructuur van HDN tussen adviseurs en aanbieders verzonden. In juni waren dit er nog een kleine Deze zomer worden tot nu toe meer hypotheekaanvragen verzonden, dan vorig jaar. Toen werden in juni en juli totaal ruim aanvragen verzonden. VEH: Stijging woningmarktvertrouwen remt af 2012 jun 2012 sep 2012 dec 2013 mrt De stijging van het consumentenvertrouwen op de woningmarkt is in de maand juli bijna tot stilstand gekomen. De Eigen Huis Marktindicator stijgt ten opzichte van juni nog maar met 1 punt naar waarde 69. Toch is dit de zesde stijging op rij. Het sentiment op de woningmarkt is in juli vooral beïnvloed door ongunstige berichten over de economie, de werkgelegenheid en de woningmarkt zelf. Nadat het consumentenvertrouwen op de woningmarkt eind vorig jaar een dieptepunt bereikte (waarde 51), volgde in het eerste kwartaal een lichte stijging (naar waarde 54), gevolgd door een sterke stijging in het tweede kwartaal (naar waarde 68). Ongunstige berichten over de woningmarkt en de economie zetten in juli echter een rem op de stijging van het consumentenvertrouwen. Het Kadaster en het CBS berichtten over een sterke daling in de huizenprijzen en Startende en doorstromende huishoudens naar huurwoning of eigen woning, x Aantal verkochte woningen juli 2013 Juli Stijging 29.6% t.o.v. juli Stijging 33.7% t.o.v. juni Woningtypen Stijging tussenwoningen t.o.v. juli % Stijging appartementen t.o.v. juli % Stijging tussenwoningen t.o.v. juni % Stijging hoekwoningen t.o.v. juni %. Aantal geregistreerde hypotheken Juli Daling 1.4% t.o.v. juli Stijging 27.3% t.o.v. juni Aantal executieveilingen Juli Daling 32.4% t.o.v. juli Bron: Kadaster het aantal kooptransacties, over de aanhoudende krimp in de economie en de verdere toename van de werkloosheid. Vooral het sentiment onder potentiële doorstromers op de koopwoningenmarkt wordt door deze berichten negatief beïnvloed. Dit betreft met name oudere huishoudens (ouder dan 45 jaar), paren/gezinnen en eigenaar-bewoners in het algemeen. Eigendomsituatie woning van doorstromende huishouden voor en na verhuizing, 2011 x Startende huishoudens Doorstromende huishoudens 0 Betrokken eigen woningen Betrokken huurwoningen Bron: CBS Betrokken eigen woning Betrokken huurwoning Bron: CBS Eigen woning Huurwoning Geen zelfstandige woning of woning onbekend 4 VASTGOED ADVISEUR september 2013

5 NO NONSENSE stilte op de woningmarkt Het begin van de zomer begon zonnig voor de woningmarkt. Het consumentenvertrouwen steeg, de neergaande spiraal leek doorbroken. Nu, aan het eind van de zomer, vlakt die stijging weer af. Oorzaak volgens VEH: ongunstige berichten over de woningmarkt en de economie. Dat het vertrouwen in de woningmarkt zo kan zwabberen, zegt iets over de psyche van de consument. En wellicht zegt het ook iets over al die onderzoeken, voorspellingen en berichtgeving. It s all in the mind of the beholder. Het Kadaster en CBS kwamen met de naakte feiten: een sterke daling in de huizenprijzen en het aantal transacties. Ook de economische berichten zijn nog niet florissant, de werkloosheid neemt toe. En dan moet Prinsjesdag nog komen. Geen nieuws dat vrolijk stemt en zeker niet uitnodigt tot kopen. De aankoop maar ook verkoop van een huis is tenslotte een flinke stap. Het betreft een enorme verplichting waarbij we niet over één nacht ijs gaan. Een handtekening zetten we niet zo maar omdat we bang zijn om fouten te maken. Stel je voor dat we nu een woning kopen en daarna zakt de prijs nog verder weg. Ga dat maar uitleggen op een verjaardag. En dus zoeken we informatie om onze beslissing wel of niet te kopen te ondersteunen en te rechtvaardigen. In de marketing is daar een term voor: cognitieve dissonantie. Daarnaast zoeken we informatie om onze verwachtingen te bevestigen. Kopen is ratio én emotie. Het consumentenvertrouwen is laag: Op dit moment gaan de zaken slecht, dus maken we pas op de plaats. We hebben een verwachting, we nemen een beslissing, we zoeken bevestiging. Berichtgeving over de woningmarkt en de economie is dan meer dan welkom en volop aanwezig. Er zijn kwartaalberichten, maandelijkse updates, onderzoeken, prognoses. Elk zichzelf respecterende bank, econoom, instituut, brancheorganisatie heeft kennis over de woningmarkt en brengt dit naar buiten. Maar moeten we dat dan niet doen en de consument dom houden? Het FD berichtte in juni dat de politiek en banken elkaar een zwijgplicht over de huizenprijzen hadden opgelegd. Het bericht werd in alle toonaarden ontkend. En terecht. We hebben er niets aan om de consument onwetend te houden, hoe graag we dat consumentenvertrouwen ook willen opstuwen. Maar wat de makelaar wel kan doen, is berichtgeving duiden. Dus niet stil zitten met de handen voor de oren, foeterend op de pers. Maar de juiste informatie aandragen zodat de consument rationeel en emotioneel een beslissing kan nemen. Het CPB kwam onlangs met een rapport over verliesaversie; de woningeigenaar die de woning onder het aanschafbedrag moet verkopen, ondervindt daar psychische last van. Te vaak denkt de verkoper dat een reële vraagprijs het bedrag is dat er jaren geleden voor is betaald plus verbouwings- en andere bijkomende kosten. En dus weigert de verkoper de vraagprijs te verlagen naar een marktconform niveau. Het is dan de taak van de makelaar de consument erop te wijzen dat een hoge vraagprijs de verkooptijd vaak verlengt en tot een groter verlies kan leiden. Maar dat verlies hoeft niet per definitie een restschuld op te leveren als er al is afgelost of kapitaal is opgebouwd via een levensverzekering. Daarnaast is de betaalbaarheid van een volgende koopwoning ook toegenomen. It s all in the mind En daar moet een goede makelaar mee om weten te gaan. Ed Hamming Voorzitter VBO Makelaar VBO MAKELAAR VASTGOED ADVISEUR 5

6

7 ACTUEEL Financieël Rien Nagel, directeur Particulieren Rabobank Nederland: we hebben gelukkig wel wat geleerd van de economische crisis Hij herkent zich absoluut niet in het beeld dat de woningverkoop stagneert door de strenge hypotheeknormen van de banken. Het zou immers van weinig wijsheid getuigen als we niets geleerd hadden van de crisis die ons land nu al vijf jaar in zijn greep houdt. En de restschuld kan probleemloos worden meegefinancierd; vooropgesteld dat de huiseigenaar de schuld kan betalen. Een gesprek met Rien Nagel, sinds 1 mei jl. directeur Particulieren bij Rabobank Nederland. In het imposante hoofdkantoor van de bank spreken we een directeur die stevige uitspraken niet schuwt, maar graag kleine stapjes zet als het gaat om de oplossing van ons nationale financieringsprobleem. Z e moeten die banken eens aanpakken. Daar ligt de oorzaak van alle problemen die we nu hebben! Dat is een vérgaande simplificatie van de werkelijke situatie. We hebben met elkaar en ik zeg dat met nadruk: met elkaar een schuldencrisis gecreëerd, waarin de banken zeker een aandeel hebben. De te hoge waardering van vastgoed is dus een probleem dat we gezamenlijk moeten oplossen. Overigens is het in de woningmarkt natuurlijk niet zo dat er een massaal probleem is: wie vijf jaar geleden een woning heeft gekocht en die nu moet verkopen, heeft vaak een probleem. Maar de mensen die 20 jaar geleden hun woning kochten, hebben nog steeds een behoorlijke overwaarde. Dat wordt wel eens vergeten. En ik hoor niemand ervoor pleiten om die overwaarde met de bank te delen Volgens makelaars wordt er zo weinig verkocht doordat de consument de financiering niet rond krijgt. De eisen zijn volgens hen te zwaar. In dat beeld herken ik me absoluut niet. Wie een woning kan betalen, krijgt bij de Rabobank een hypotheek. Maar natuurlijk hebben we gelukkig wel wat geleerd van de afgelopen jaren. De normen, die overigens niet door de banken zelf worden vastgesteld, zijn inderdaad strenger geworden. Maar vergeleken met een aantal jaren geleden kun je ondanks die strengere normen nu méér huis kopen voor hetzelfde geld. Dat komt doordat de huizenprijzen gemiddeld zo n 20% zijn gedaald, en doordat de leencapaciteit is gestegen door de verlaagde overdrachtsbelasting en de gedaalde rente. Maar veel eigenaren zitten met een restschuld. Dat klopt, en die restschuld kun je niet in een snel tempo aflossen. Dat moet je voorzichtig doen in kleine stappen. Daarom kan iemand met een restschuld die bij ons gewoon meefinancieren (op voorwaarde dat er bij de consument voldoende financiële mogelijkheden zijn). De schuld kan in tien jaar worden afgelost, en is ook tien jaar lang fiscaal aftrekbaar. Ik ben van mening dat woningeigenaren van die mogelijkheid gebruik moeten maken: je wilt toch niet de rest van je leven met die schuld blijven zitten? Gelukkig wordt die mogelijkheid ook fiscaal gestimuleerd door de overheid. Over financiering gesproken: de hypotheekrente is in Nederland hoger dan in de ons omringende landen. Komt dat door de geringe concurrentie? Nou, met het gebrek aan concurrentie valt het wel mee. Kijk maar wat er gebeurt bij SNS Bank: daar wordt gestunt met lage hypotheekrentes, want die bank wil haar marktpositie versterken. Ook andere banken nemen genoegen met lagere marges, en vergeet de Duitse toetreders niet. Wij voelen ons comfortabel bij ons huidige marktaandeel van 31%. We werken er hard aan om dat zo te houden, maar VBO MAKELAAR VASTGOED ADVISEUR 7

8 de hoogte van de hypotheekrente. In andere landen is veel meer spaargeld beschikbaar, terwijl het spaargeld in Nederland veelal ondergebracht is in de pensioenfondsen. De nationale funding gap (de kloof tussen schulden en spaargeld) van 300 miljard euro is lastig te dichten. Wij moeten dus veel geld uit soms verre buitenlanden aantrekken, en dat is een kostbare zaak. Dat betekent ook dat we een risicopremie moeten opnemen in onze financieringsproducten. Ik moet constateren dat we het prima doen: we hebben heel weinig afgeboekt op onze woninghypotheken. Hoe krijgt u dat voor elkaar? Als we zien dat er een probleem dreigt, zitten we daar direct bovenop. Van onze 1,1 miljoen hypotheekklanten heeft 0,5% een betalingsachterstand. We proberen samen met de klant een oplossing te vinden. Dat lukt verrassend vaak: meer dan 90% van de klanten met een betalingsprobleem komt al snel weer in rustig vaarwater. Het aantal woningen dat gedwongen wordt verkocht, bedraagt slechts 300 per jaar. Dat is zowel absoluut als in verhouding tot ons marktaandeel heel laag. Grote bewegingen kan de markt nu niet aan, en een niet te snelle verlaging van de Loan to Value is goed voor de woningmarkt. het is prima als de consument wat te kiezen heeft. Toch zijn de concurrentieverhoudingen naar mijn mening niet de oorzaak van de hogere hypotheekrente in Nederland. Die wordt nogal eens vergeleken met de rente in Duitsland, maar we moeten niet vergeten dat de Nederlandse banken veel meer risico moeten dragen. In Duitsland wordt bijvoorbeeld maar 80% van de woningwaarde gefinancierd. De toekomstige eigenaar moet dus een behoorlijk bedrag aan spaargeld meebrengen. Wij financieren in Nederland momenteel nog 105%, en dat percentage zal op den duur verlaagd worden naar 100%. Dat is wat mij betreft reëel. 80% is erg laag. We hebben in Nederland een traditie als het gaat om die financiering van 100%. Dat is altijd prima gegaan. De crisis is niet door die handelswijze ontstaan. Geen verlaging van de Loan to Value dus? Misschien moeten we wel wat meer differentiëren, maar ook hier geldt dat we uiterst voorzichtig te werk moeten gaan. Grote bewegingen kan de markt nu niet aan, en een niet te snelle verlaging van de Loan to Value is goed voor de woningmarkt. Er is trouwens nóg een belangrijk verschil als het gaat om Als al dat spaargeld naar de pensioenfondsen gaat, is het wellicht een goed idee als de pensioenfondsen gaan beleggen op de hypotheekmarkt. Is een Nationale Hypotheek Instelling de oplossing? Het is zeker niet dé oplossing, maar zo n instelling kan wel de nodige verlichting geven; zeker als het gaat om het dichten van de eerder genoemde funding gap. Pensioenfondsen hebben primair de verantwoordelijkheid om een goed rendement te halen voor onze pensioenen. Het is mooi als ze ons helpen bij de funding van onze hypotheken, maar dat mag niet ten koste gaan van hun eigenlijke missie. Er komt immers niet méér geld beschikbaar; de bedragen worden alleen anders gegroepeerd. De banken moeten hun kapitaalbuffers versterken om beter bestand te zijn tegen schokken. Dat stelt ook de Commissie Structuur Nederlandse Banken onder leiding van Herman Wijffels (o.a. ex-bestuursvoorzitter van de Rabobank). Daarvoor is ook buitenlands kapitaal nodig. Lukt het een beetje met die bufferversterking? Dat lukt prima. Gelukkig heeft de Rabobank altijd een zuinig beleid gevoerd, en dat heeft ertoe geleid dat onze buffers veel sterker zijn dan de toezichthouder eist. Wij hebben het voordeel dat we een coöperatieve organisatie zijn zonder aandeelhouders. Buitenlandse investeerders doen graag zaken met ons, en we voldoen al lang aan de normen van Basel III. Wijffels stelt dat de kapitaalratio s van banken versneld moeten worden ingevoerd: niet in 2019, maar al in Ik denk mét Wijffels dat het hele bankwezen daarmee gebaat is: we willen toch ver weg zijn van alle narigheid? 8 VASTGOED ADVISEUR september 2013

9 Dat betekent niet dat we bij de Rabobank zorgeloos door het leven gaan: om ons vermogen te versterken, moeten we winst maken. De marges en de provisies staan onder druk, en we moeten blijven voldoen aan de eisen die de toezichthouder stelt. Om de kosten te verlagen, sluiten we een groot aantal lokale bankkantoren. In 2016 zullen we het personeelsbestand van die lokale banken teruggebracht hebben van naar Sluiting van die lokale vestigingen roept nogal wat emotionele reacties op, maar in de praktijk blijkt dat er maar heel weinig mensen zijn die de bank fysiek bezoeken. De bankenbelasting helpt ook niet echt. Daar zijn we niet blij mee. Het is ook zacht uitgedrukt geen echt consistent beleid van de overheid: we moeten onze buffers versterken, maar tegelijkertijd worden we geconfronteerd met een belasting van 200 miljoen per jaar. Die gaat natuurlijk ten koste van de buffers. Ook de commissie-wijffels heeft zich uitgesproken tegen die belasting. Kunt u nog steeds maatwerk leveren als het om hypotheken gaat? Zeker. We kijken wel degelijk naar het perspectief op de arbeidsmarkt. De toezichthouder staat dat sinds enige tijd ook weer toe, en dat is een goede zaak. Natuurlijk verlangen we nog steeds een goede onderbouwing van de aanvraag. Dat is ook noodzakelijk. We moeten oppassen voor te veel wishfull thinking, maar we zijn wel bereid tot Rien Nagel: We hebben in Nederland een traditie als het gaat om die financiering van 100%. Dat is altijd prima gegaan. De crisis is niet door die handelswijze ontstaan een flexibele opstelling in het belang van de klant. Ik ben altijd al een voorstander geweest van a-cyclisch financieren, maar dat is mede door de druk van de concurrentie én de eisen van de toezichthouder niet altijd eenvoudig. Banken willen bij de verhuur van leegstaande woningen alleen zaken doen met bemiddelingsbureaus, terwijl makelaars daarvoor prima geëquipeerd zijn. Minister Blok vindt het prima zo. Waarom doet de Rabobank daaraan mee? Wij adviseren banken om een gespecialiseerd bureau in te schakelen voor de afwerking, maar dat is geen verplichting. Verhuur onder de Leegstandwet is complex. De formaliteiten moeten correct worden afgewerkt, met name in het belang van de klant. Lokale banken en lokale makelaars hebben maar beperkte ervaring op dat gebied, want het komt niet vaak voor. Dat is de reden waarom banken er een gespecialiseerd bureau tussen zetten. Dat is een praktische Tekst: Carola Peters oplossing; geen principiële. Beeld: o.a. Bernd Bohm rien nagel, directeur particulieren Rien Nagel (1963) werd na verschillende functies bij de Rabobank in februari 2007 directievoorzitter van Rabobank Utrecht. Sinds 1 mei 2013 is hij directeur Particulieren van Rabobank Nederland, waar hij zich bezighoudt met betalen, sparen en hypotheken. In juli tekenden minister Blok en Rien Nagel een intentieovereenkomst om nog dit jaar een revolverend fonds voor energiebesparing voor woningbezitters te realiseren. Na een eerste inleg van het kabinet is de Rabobank onder voorwaarden bereid voor maximaal 150 miljoen euro mee te doen. Nagel is een echte netwerker; zijn lijst met nevenactiviteiten is lang. Hij is al jaren betrokken bij projecten in ontwikkelingslanden. In Utrecht is hij betrokken bij het Business Peloton en bij het Utrechts Landschap, en is hij bestuurder van de Rabobank Foundation. VBO MAKELAAR VASTGOED ADVISEUR 9

10 Kijk voor alle opleidingen en cursussen voor de vastgoedprofessional op Beroepsopleiding Makelaars BV Gildeweg 5A 2632 BD Nootdorp telefoon fax

11 COLUMN Woningmarktanalyse OTB de groeiende markt voor short-stay Toen in de 19 e eeuw de transportverbindingen tussen Nederland en Indië een kortere overtocht mogelijk maakten, werd het voor Indiëgangers gebruikelijker om naar Nederland te reizen voor verlof of zaken. Het verlof duurde veelal langer dan een maand en al snel werden gespecialiseerde pensions opgericht voor hen die wat ruimere en goedkopere accommodatie wensten dan een hotel. Dit is de eerste aanzet tot de huidige short-stay van gemeubileerde appartementen, met eigen kookgelegenheid en éénmaal per week schoonmaakservice. In het buitenland valt de term serviced apartments vaker en volgens The Global Serviced Apartments Report waarderen zakenmensen het inderdaad vanwege de lagere kosten, de kookgelegenheid en het grotere vloeroppervlak. De sector valt uiteen in twee segmenten: appartementen in eigendom van kleine particuliere woningeigenaren en het aanbod door (hotel)ketens in complexen die sterkere gelijkenis tonen met een hotel en de gebruikelijke faciliteiten bieden zoals een receptie, zwembad en fitnessruimte. Er is evenwel van alles dat onder de noemer valt: zo heeft in Nederland studentenhuisvester DUWO appartementen voor wetenschappelijk personeel (en studenten) op uitwisselingen, terwijl ik in Toulouse ooit verbleef in een aparthotel dat vooral werd gebruikt door toeristen, maar waar ook een groep Koreaanse piloten logeerde tijdens de vliegcursus op de nieuwe dubbeldekker van Airbus. Op wereldwijd niveau ontwikkelt de vraag naar serviced apartments zich goed. Naast de vraag vanuit de kostenbewuste zakenreiziger, is dit verder gestimuleerd door een vervagende grens tussen typische shortstay en toeristische accommodatie. Zo bieden deze appartementen voor gezinnen op city trips meer zelfstandigheid, de kinderen hoeven niet in een aparte hotelkamer en de lage kosten maken een langer verblijf mogelijk. Websites waarbij hotelaanbod voor city trips wordt samengebracht, tonen tegenwoordig dan ook een aparte categorie appartementen. De vraag is echter op welke wijze deze markt zich verder ontwikkelt. In Noord-Amerika hebben enkele grote hotelketens het aanbod van short-stay complexen uitgebreid, waarbij het serviceniveau veelal hoger is dan hetgeen de kleine particulieren aanbieden. In feite beconcurreren deze hotelketens kleinere aanbieders door zelf meer short-stay te ontwikkelen. In Nederland lijkt er vooralsnog geen grootschalig aanbod door internationale ketens te zijn die de kleinere aanbieders van de markt drukken. Het aanbod door kleine aanbieders in Amsterdam is juist gegroeid en om deze ontwikkeling te coördineren, stelde de gemeente een maximum van woningen in de bestaande woningvoorraad, met een minimum verblijfsduur van een week. Het onttrekt anders teveel woningen aan de voorraad en concurreert teveel met de reguliere hotels. Investeerders zoals op de Zuidas, die nieuw aanbod voor de zakenwereld ontwikkelen, vallen hierbuiten. Hoewel het typisch Nederlandse gedogen niet aan de orde was, bleek echter dat er veel te weinig werd gehandhaafd. In 2011 schatte Regioplan dat er eenheden werden aangeboden, terwijl er nog geen 600 vergunningen waren verleend. Bovendien is de minimum verblijfsduur lastig te controleren. De gemeente meldt thans dat zij strikt handhaaft, maar volgens mij blijft het een hele lastige opgave. Kees Dol, Onderzoeksinstituut OTB, TU Delft VBO MAKELAAR VASTGOED ADVISEUR 11

12 ACTUEEL Woningmarkt toekomstbeeld rabobank: woningmarkt van vóór 2008 keert niet meer terug Nederlandse markt beweegt richting Duitsland Het wordt nooit meer als vroeger. Die wijsheid gaat altijd op. De toekomstvisie over de woningmarkt die de Rabobank publiceerde, verklaart echter ook waarom die oude tijden niet meer zullen terugkeren. Het is een soort waarschuwing: beleidsmakers die denken dat de markt voor koopwoningen een tijdelijke dip meemaakt, hebben het mis. Alles wordt echt anders. 30 % Iedereen doet het wel eens, mijmeren over de goede oude tijd. Toen banken in hun geld zwommen. Toen de woningmarkt op volle toeren draaide. Toen vaste banen voor het oprapen lagen en je een wooncarrière van te voren kon plannen. Eerst een klein koopappartement, dan een tussenwoning, daarna een twee-onder-een-kapper en uiteindelijk dat fraaie vrijstaande huis op die mooie locatie. Mijmeren mag nog steeds, maar wie stiekem hoopt dat de tijden van vóór 2008 weer zullen terugkeren, heeft het bij het verkeerde eind. Dat is in de kern de boodschap die de Rabobank uitdraagt in de woningmarktvisie Anders wonen, naar een werkende woningmarkt. Mobiliteit in de huur- en koopsector % Het heeft dan ook geen zin om die terugkeer te propageren. Wordt de woningmarkt ooit weer normaal? Komt er de komende 20 à 30 jaar misschien toch weer een periode met een ruim gefinancierde, dynamische koopmarkt? Wij gaan er vanuit dat dit niet zal gebeuren, antwoorden de onderzoekers Danijela Piljic en Hans Stegeman in hun rapport. De vraag in hoeverre de huidige malaise op de koopmarkt zich nog kan herstellen, blijft buiten beschouwing. Maar de historische transactieniveaus zullen vrijwel zeker niet meer worden gehaald en ook de prijzen zullen op korte termijn niet spectaculair toenemen. Ook makelaars en financiers zullen dat gaan merken. Want, zo schrijven de onderzoekers, voor alle partijen die vooral afhankelijk zijn van de volumes op de woningmarkt, betekent dit een fors kleinere markt. Kopers zullen, net als in Duitsland en België, steeds vaker gaan kiezen voor een levensloophuis dat ze in de loop der tijd kunnen aanpassen aan de veranderde behoeften. Die aankoop valt pas op het moment dat hun financiële positie sterk genoeg is om zelf een deel van de koopsom te kunnen betalen. Daarna verhuizen ze niet zo snel meer IE AT GR IT PT ES NL BE SE LU DE FR GB DK FI mobiliteit mobiliteit huur mobiliteit koop Bron: Van Ommeren (2006) o.b.v. ECHP Voor de huurmarkt geldt het tegenovergestelde. Deze markt is nu door de geringe mobiliteit in de sociale sector bijzonder statisch. In de huursector is 94% van de voorraad gereguleerd. Naarmate het private aandeel groeit en het verschil met de sociale sector kleiner wordt, zal de huurmarkt als geheel aan dynamiek gaan winnen. Eigendomsneutraal wonen zal dan de frictie tussen huur en koop wegnemen. Het geschetste toekomstbeeld is volgens 12 VASTGOED ADVISEUR september 2013

13 visie rabobank de auteurs in belangrijke mate een tekentafelconcept, dat echter in schril contrast staat met de huidige woningmarktsituatie. Transitie verloopt langzaam Harde cijfers geeft het rapport niet. Maar aan onderzoeker Danijela Piljic toch de vraag: hoeveel woningen worden er over pakweg tien jaar nog verkocht? Dat is echt niet te voorspellen, antwoordt ze bijna verontschuldigend. Ons doel was een integrale visie te ontwikkelen op de woningmarkt als onderdeel van de economische, sociaal-maatschappelijke en institutionele ontwikkelingen. Dat is iets anders dan een onderzoek waarin lijntjes uit het verleden worden doorgetrokken. Iedereen is nu nog gericht op de situatie van vóór de financiële crisis. Met de gedachte dat we mensen met een restschuld kunnen helpen door starters zo snel mogelijk de koopmarkt op te duwen. Is dat een verouderd denkpatroon? Ja. De ontwikkelingen wijzen erop dat de doorstromingsmarkt zoals we die nu kennen, gaat verdwijnen. Velen zijn opgegroeid met het idee dat het eindeloos zo zou doorgaan, maar de woningmarkt was daarvóór ook veel statischer. En dat betekent dat starters dus niet meer vanzelfsprekend geholpen worden met een traditionele starterswoning. Het transitieproces verloopt langzaam en grillig. Factoren die daar invloed op hebben, zijn onder meer de demografische veranderingen, politieke keuzen, de flexibiliteit van de arbeidsmarkt en het keuzegedrag van consumenten. Piljic: Eenduidige antwoorden geven is daarom moeilijk. We zeggen wel dat er een statische markt zal ontstaan met minder verkopen. We zijn nu al gezakt naar transacties. Uit onderzoek blijkt dat Duitsers maar één of twee keer een huis kopen, terwijl het in Nederland gebruikelijk was om eens in de zeven of acht jaar te verhuizen. Die verschillen zijn ontstaan door het ontbreken van een gezonde huurmarkt. De wachtlijsten in de sociale sector zijn lang en woningen in de private sector kunnen niet concurreren met de koopwoningmarkt. Duitsers zijn gewend eerst te sparen, beginnen in de huursector en kopen pas hun eerste huis, als ze halverwege of eind dertig zijn. Vandaar de term levensloophuis. Die richting gaan wij hier ook op. Hoe zal de woningmarkt er over pakweg 20 à jaar uit zien? Volgens de Rabobank ongeveer zo: Ouderen verkopen hun huis minder snel; Jongeren gaan eerst huren en pas veel later kopen; De huursector is goed toegankelijk en een alternatief voor de koopsector; De dynamiek op de koopmarkt is deels verplaatst naar de huurmarkt; Een eigendomsneutraal woonbeleid stelt mensen in staat een betere afweging te maken tussen huren en kopen. Danijela Piljic: Duitsers zijn gewend eerst te sparen, beginnen in de huursector en kopen pas hun eerste huis, als ze halverwege of eind dertig zijn Past dit plan in een beleid om de transitie goed te laten verlopen? Piljic. Heel goed zelfs. De hypotheekrenteaftrek gaat per jaar al met een 0,5% terug en de huren gaan omhoog. Op termijn is 30% een logisch eindpunt, met een verhuizing van box 1 naar box 3, waar ook andere investeringen onder vallen. Dat moet samengaan met de introductie van marktconform huren en een eigendomsneutrale woontoeslag. De eerste voorzichtige stappen in de richting van eigendomsneutraal wonen zijn dus al gezet. Tekst: Robert van Til Grote sociale huursector in Nederland 70 % van de woningvoorraad % van de woningvoorraad De Rabobank pleitte reeds eerder voor een aanpak, die dicht in de buurt komt van Wonen 4.0, het gezamenlijke plan van de brancheorganisaties van makelaars waaronder VBO Makelaar Aedes (woningcorporaties), de Vereniging Eigen Huis en de Woonbond. 0 AU BE CA CH DE DK ES FI FR GB IE IT JP LU NL NO NZ SE US sociale huur particuliere huur Bron: OESO 0 VBO MAKELAAR VASTGOED ADVISEUR 13

14 Dé online mediaspecialist voor de makelaardij Websites Volledig geoptimaliseerd voor de makelaardij Lage kosten Hoog serviceniveau (binnen 2 weken online) Apps en mobiel Uw eigen (iphone) App vanaf 49,- p.m. Mobiele versie van uw website Genereren van QR-codes Specialist makelaar web Bovenaan in Google Krijg nieuwe klanten met uw website Meer bezoekers en meer rendement Uw website altijd in topconditie Social media Uw eigen opgemaakte Facebook pagina Het aanbod direct op Twitter en YouTube Uw bedrijf maximaal vertegenwoordigd

15 ONLINE Tweets over de markt makelaars poll iedere gedupeerde 1 teveel! Daarom #tuchtrecht, beroepsaanspr. Verz. En verplicht lid van branche AFWC1917: Opvallend veel huisbezichtigingen in juli volgens Monitor TU Delft bit.ly/19oitk0 (RTL Z). Het rapport: bit.ly/13rtc5w Makelaars zouden toebedachte rol notarissen bij controle energielabel prima op zich kunnen nemen. Controle hoeft geen beletsel te vormen om toch uit te gaan van volwaardig energielabel. Bron: Ledennet VBO Makelaar Eens Oneens 76,47 % 23,53 RogierSpoel: Vereniging Eigen Huis niet tevreden over #NVM-maatregel eigenhuis.nl/ VJProfs: VBO Makelaar is misstanden in (ver) huurmarkt zat en richt aparte sectie Huur/verhuur op. Surfen op het net Verliesaversie op de woningmarkt (Mediabericht) Gemiddelde kosten voor een bouwvergunning stijgen in 2013 met ruim 5%. Benieuwd naar de kosten in jouw gemeente? ow.ly/ Tijdens de vakantie bezorgt over de bereikbaarheid van uw kantoor? Dan is de #VBO Back Office Service de oplossing! Persreactie #VBO Makelaar ow.ly/ njucv Maatregel funda.nl lost probleem transparantie niet op. Volg VBO Makelaar via consumenten poll Woningmarktvertrouwen Er komen steeds meer berichten dat de bodem van de woningmarkt in zicht is. Er zou sprake zijn van stabilisatie van het prijspeil en Eens ook het vertrouwen neemt toe. Oneens 48,65% 51,35 % Financieringswijzer Energiezuinig (ver)bouwen De Financieringswijzer Energiezuinig (ver)bouwen geeft een overzicht van de huidige financieringsmogelijkheden voor energiezuinig (ver)bouwen. Deze informatiekaart is een uitgave van Bouwend Nederland. Het instrument is gemaakt in het kader van Innovatie Prestatie Contract (IPC) Klimaatneutraal bouwen van Bouwend Nederland. Dit IPC is financieel mogelijk gemaakt door AgentschapNL. Er bestaan diverse regelingen en financieringsconstructies energiezuinig (ver)bouwen. De financieringswijzer geeft een overzicht van deze financieringsconstructies. Naast subsidies wordt aangegeven welke tijdelijke regelingen er bestaan en welke financiële producten banken aanbieden. De financieringswijzer bevat daarnaast veel relevante links en achtergrondinformatie. De nadruk ligt op innovatieve constructies en concepten. De kaart richt zich op particulieren, woningcorporaties en vastgoedbeleggers en bouwbedrijven. Voor meer informatie, php?itemid=32243 Op de hoogte van lopende bouwprojecten met BouwApp Met de BouwApp kunnen bouwers met klanten, andere relaties en geïnteresseerden communiceren over de status en voortgang van hun projecten. Een medewerker van een bouwbedrijf kan zelf met zijn telefoon foto s van een project maken en deze in de app plaatsen. Zo kunnen opdrachtgever, kopers of huurders, eindgebruikers, ketenpartners, omwonenden en andere volgers van het project zien hoe het werk vordert. De app is een initiatief van Concepteurs in samenwerking met Bouwend Nederland. Er zijn via de applicatie circa 160 projecten te volgen. Voor meer informatie, Bron: VBO MAKELAAR VASTGOED ADVISEUR 15

16 UIT DE RECHTSPRAAK een zendmast in de achtertuin Makelaar Viseur heeft overal verstand van, zelfs van zendmasten en de daarover af te sluiten contracten. De laatste keer sneed hij zich echter lelijk in zijn vingers. Lucratief aanbod Peeters had een opslagloods aan de rand van een industrieterrein. Peeters kreeg op een dag een lucratief aanbod van een telefoonprovider. Deze wou een UMTS mast op zijn grondstuk plaatsen. Zonder daarvoor te behoeven werken, zou Peeters een paar duizend euro per jaar ontvangen. De provider legde Peeters een huurcontract voor. Peeters had geen verstand van huurcontracten en verzocht zijn makelaar Viseur om hem bij te staan bij deze deal. Viseur bekeek het contract en meende dat hij er goed aan deed om zelf een overeenkomst op te stellen. Viseur nam contact op met de provider en vertelde dat de jaarhuur verdubbeld zou moeten worden. Tot enige verbazing van Viseur stemde de juridisch medewerker van de provider vlot daarmee in, maar stelde dan wel de voorwaarde dat Peeters moest garanderen dat de mast zonder problemen geplaatst zou kunnen worden en Peeters bovendien de provider vrijwaarde voor aanspraken op schadevergoeding van derden. Die laatste nieuwe voorwaarden vond Viseur maar niets en hij vroeg aan de jurist van de telefoonprovider raad en om een toelichting. Deze wist te vertellen dat er eigenlijk nooit schadeclaims binnenkwamen en dat bouwvergunningen voor een zendmast, zeker op een industrieterrein, altijd en vrijwel direct werden verstrekt. De stelligheid waarmee deze jurist zijn uitspraken deed, overtuigde Viseur. Viseur vertelde daarop Peeters dat hij na stevig schaken een goed onderhandelingsresultaat had bereikt en dat Peeters gerust het contract, met inbegrip van de nieuwe voorwaarden, kon tekenen. Peeters op zijn beurt was erg blij met de inspanningen van Viseur die maar liefst tot een verdubbeling van de huurprijs hadden geleid. Tegengas Teneinde de zendmast, met een hoogte van bijna 40 meter te kunnen bouwen moest het bestemmingsplan ter plaatse enigszins worden aangepast omdat er slechts bouwwerken opgericht mochten worden met een hoogte van maximaal 20 meter. De gemeente verleende medewerking en gaf ontheffing van de hoogtebeperking in het bestemmingsplan. De zendmast zou bovendien vrijwel op de erfgrens worden gebouwd, naast het perceel van buurman Van Gastel die aldaar met zijn gezin in een bedrijfswoning woonde. Van Gastel verzette zich tegen de bouwvergunning en ontheffing, maar tevergeefs. Vervolgens startte Van Gastel 16 VASTGOED ADVISEUR september 2013

17 een procedure tegen de provider en tegen Peeters. Hij stelde daarbij dat de waarde van zijn bedrijfswoning met ruim een ton kelderde nu er een gigantische zendmast zich direct achter zijn achtertuin bevond en zijn uitzicht volledig bedierf. Bovendien beperkte de mast Van Gastel in mogelijke nieuwe bouwplannen en zouden hij en zijn gezin gezondheidsschade lijden vanwege de sterke straling. De provider bleef erg rustig onder die forse schadeclaim. Peeters zou immers de mogelijke schade op grond van de gesloten overeenkomst moeten vergoeden. Peeters op zijn beurt maakte zich ernstige zorgen en verweet Viseur dat hij hem in grote financiële moeilijkheden had gebracht. Viseur zelf was optimistisch. De gemeente had immers toch een bouwvergunning verleend en waarom zou Peeters onrechtmatig hebben gehandeld jegens Van Gastel? Tegenvaller De rechtbank zag dat allemaal toch genuanceerder. De rechtbank overwoog dat het enkele feit dat er een bouwwerk is geplaatst waarvoor een vergunning is verleend, niet betekent dat Peeters, door gebruik te maken van die vergunning, niet onrechtmatig kan handelen jegens zijn buurman. De rechtbank overwoog dat de uitzonderlijk hoge zendmast, die pal aan de erfgrens was geplaatst, het uitzicht van de familie Van Gastel in ernstige mate verstoorde en dat daardoor de woning met meer dan een ton in waarde was gedaald. Peeters werd daarom veroordeeld om die schade te vergoeden. De rechter overwoog dat, indien Van Gastel afbraak zou hebben gevorderd van de zendmast, dat ook zou zijn toegewezen. Het was begrijpelijk dat Peeters in alle staten was. Het dreigement van Van Gastel om alsnog verwijdering van de mast te vorderen, maakte de sfeer er niet gezelliger op. De provider dreigde daarop Peeters met een schadeclaim van een half miljoen. Had Peeters immers niet contractueel gegarandeerd dat die mast daar zou kunnen worden gebouwd en dus ook daar zou kunnen blijven staan? Hoger beroep Peeters restte niets anders dan hoger beroep in te stellen. Veel heil zag hij daar echter niet in. Zelfs Viseur begon zich ernstige zorgen te maken, zeker toen die brutale vlerk van een advocaat van Peeters hem ook nog eens aansprakelijk stelde vanwege een beweerd tekortschieten in zijn dienstverlening. Peeters was kennelijk vergeten dat hij aanvankelijk Viseur met betraande ogen had bedankt voor zijn scherpe onderhandelingen die hadden geleid tot een verdubbeling van de huursom. Het is een ondankbare vlegel, bedacht Viseur bitter. Het hof keek echter uiteindelijk toch anders tegen de zaak aan dan de rechtbank. Het hof overwoog dat Van Gastel woonachtig was in een bedrijfswoning op een bedrijfsterrein. Dat betekende dat Van Gastel minder hoge eisen kon stellen aan zijn woonomgeving en de aan bedrijvigheid inherente hinder moest accepteren. Bovendien had de gemeente de belangen van alle betrokkenen afgewogen bij het verlenen van ontheffing van het bestemmingsplan. Dat Van Gastel beperkt zou worden in zijn bouwmogelijkheden werd door Van Gastel niet onderbouwd en was ook niet aannemelijk. Ook de gezondheidsrisico s waren niet aangetoond. Tevens overwoog het hof dat een zendmast voorziet in een maatschappelijke behoefte en dat in redelijkheid van derden mag worden verlangd dat zij enig ongemak dat zulks met zich meebrengt op de koop moeten toenemen. Het hof wees de schadeclaim van Van Gastel alsnog af. Peeters was natuurlijk bijzonder opgelucht. En Viseur? Viseur had deze goede afloop allang voorzien. Hij is immers een expert op het gebied van zendmastcontracten. (de namen zijn gefingeerd; de uitspraak wordt op verzoek toegestuurd) Tekst: Mr. J.A.M. van de Sande, advocaat te Rotterdam Beeld: Roger Wouters VBO MAKELAAR VASTGOED ADVISEUR 17

18 ACTUEEL Huurmarkt nieuwe sectie huur/verhuur van start Zelfregulering in belang van huurder en verhuurder De oprichting van de sectie Huur/verhuur van VBO Makelaar is een feit. Voor het eerst durft een brancheorganisatie het aan om de misstanden op de huurmarkt aan te pakken. Van binnenuit hervormen. Het kaf van het koren scheiden. Zo ontstaat de kwaliteit waar huurders en verhuurders om vragen. Pdie kant opgedreven. De woningsite Pararius telde in 2012 articuliere huurwoningen winnen aan populariteit. Wie niet in staat is om te kopen en teveel verdient voor een sociale huurwoning, wordt automatisch meer dan verhuurtransacties. Dat is bijna twee keer zo veel (48%) als in Ook dit jaar zet die trend door. Bij een stabiel blijvend prijsniveau blijft ook de schaarste in de grote steden onverminderd hoog. Met de snelle groei kwam ook de sector zelf meer in de belangstelling, zij het vooral in negatieve zin. Televisieprogramma s als Radar, Kassa en Zembla stelden diverse keren malafide praktijken aan de kaak. Ook uit het door VBO Makelaar uitgebrachte onderzoek Te huur: ruimte voor verbetering, rijst het beeld van een weinig transparante sector, die door de gebrekkige screening van huurders veel ruimte biedt aan allerlei vormen van misbruik en fraude, zoals hennepteelt, illegale onderhuur, illegale pensions en woonshopping. Huurders lijden ook schade. Uit onwetendheid accepteren zij te hoge huren, ondertekenen rammelende contracten en betalen ook braaf een extra maandhuur voor bemiddelingskosten, ook al is dat in strijd met de wet. Volgens het rapport maakt een deel van de bemiddelingsbureaus bewust misbruik van schaarste en informatieongelijkheid bij partijen op de huurmarkt. Het werd hoog tijd om aan de misstanden als brancheorganisatie iets te doen, vindt VBO-directeur Hans van der Ploeg. Een kleine anderhalf jaar geleden zijn we de dialoog aangegaan met een aantal grote verhuurbemiddelaars. 18 VASTGOED ADVISEUR september 2013

19 V.l.n.r.: de heren J.O. van der Ploeg en Ir. P.F.C. Jansen Die vroegen ons of we geen keurmerk konden ontwikkelen om het kaf van het koren te scheiden. Dat vonden we het onderzoeken waard. Het idee van nog een keurmerk is niet nodig, dat zijn we als brancheorganisatie al. Maar het plan voor een aparte sectie waarin we onze juridische kennis over de huurmarkt, huurderscreening en faciliteiten zoals huurovereenkomsten voor nieuwe leden bundelen, is nu realiteit. De overheid beschouwt koop en huur steeds meer als gelijkwaardig. Dan is het ook onze taak én maatschappelijke verantwoordelijkheid om serieus naar zo n verzoek te luisteren. Voor de controle van de aanwezige kennis en vakmanschap worden nieuwe toetreders onderworpen aan een entreetoets. Voldoet men niet, dan moet eerst de opleiding worden gevolgd. Van der Ploeg: De toets is helemaal ingericht op de bemiddeling bij huur en verhuur. Dus veel huurrecht, huurderschecks en de inrichting van het huur/verhuurproces. In de permanente educatie komt aan de orde wat er in het veld allemaal mis kan gaan. Daar willen we graag iedereen over bijpraten. Er is ook een kantooraudit, waarbij we een aantal dossiers napluizen. We gaan dus zeker niet over één nacht ijs. Daar zouden we onze huidige leden, die kwalitatieve huurbemiddeling bieden, te kort meedoen. Het voorstel voor de nieuwe sectie werd in juni tijdens de algemene ledenvergadering met algemene stemmen aangenomen. Daaruit kun je opmaken dat iedereen snapt waarom we dit doen. Iedereen ziet ook de noodzaak in van regulering, aldus Van der Ploeg. Dat geldt ook voor verkoopmakelaars die de huurmarkt nu nog mondjesmaat bedienen. De markt voor koopwoningen kabbelt nu een beetje voort zegt Henny Heessels van Vijverhof Makelaars uit Vught. Terwijl we wel signalen opvangen dat de huurmarkt in de regio aantrekt. Voor ons betekent dat een uitbreiding van het werkterrein. De kennis en aangeboden faciliteiten zijn dan zeer welkom. Zelfregulering De veelvuldig geschonden courtageregels vormen een aanleiding om ook hier zelfregulerend op te treden. Van de huurmarkt in cijfers Het particuliere deel van de huurwoningmarkt is verbazingwekkend slecht gedocumenteerd. Dit is één van de conclusies uit het in opdracht van VBO Makelaar uitgevoerde onderzoek Te huur: ruimte voor verbetering van het onderzoeksbureau Periscoop. Onderstaande cijfers van onderzoeker Peter Risseeuw zijn daarom grotendeels schattingen. Een selectie: Makelaars en bemiddelaars begeleiden naar schatting jaarlijks rond de verhuurtransacties; Makelaars, die ook op de koopmarkt actief zijn, nemen daarvan circa woningen voor hun rekening, waarvan voor tijdelijke verhuur; Het gezamenlijk volume op de reguliere huurmarkt van 123Wonen, Direct Wonen en Rotsvast wordt geschat op circa transacties. De resterende verhuurbemiddelaars zijn goed voor ongeveer transacties; De 400 verhuurbemiddelaars met meer dan 50 verhuurtransacties per jaar hebben een omzet van ongeveer 75 miljoen euro. Daarvan is 37 miljoen euro afkomstig van onterecht bij de huurder in rekening gebrachte courtage. Ongeveer driekwart van de bemiddelingsbureaus maakt zich daaraan schuldig; Er zijn ongeveer à plekken in Nederland, waar illegaal cannabis wordt geteeld. Daarvan worden er jaarlijks ruim door de politie ontmanteld. De totale schade als gevolg van hennepteelt beloopt jaarlijks meer dan 100 miljoen euro. Het volledige rapport is te downloaden via: VBO MAKELAAR VASTGOED ADVISEUR 19

20 der Ploeg: In onze algemene consumentenvoorwaarden staat duidelijk dat de rekening voor een huurtransactie bij de opdrachtgever ligt. Wie dat niet voor elkaar heeft, is dus in overtreding. Ieder VBO-lid valt onder het tuchtrecht en is gebonden aan de Beroeps- en gedragscode. Hans van der Ploeg: We gaan bij de ledenwerving voor de nieuwe sectie dus zeker niet over één nacht ijs. Daar zouden we onze huidige leden, die kwalitatieve huurbemiddeling bieden, te kort meedoen Ook onder in huurrecht gespecialiseerde juristen bestaat de communis opinio dat een huurder die reageert op een advertentie voor een huurwoning, niet tevens kan optreden als opdrachtgever. Dat ligt anders, als een aanhuurmakelaar in opdracht van de huurder onderhandelt over bijvoorbeeld een lagere huurprijs voor een woning die door een ander kantoor wordt aangeboden. Deze opstelling ligt in de lijn van de jurisprudentie over de betreffende artikelen (7: 417 en 7:264 WB). Ook de toelichting uit 2011 van minister Ivo Opstelten (VVD, Veiligheid en Justitie) op de vragen van het SP-Kamerlid Paulus Jansen, is daarbij richtinggevend. reacties uit het veld Wat vindt de markt van de nieuwe sectie Huur/verhuur? Enkele impressies: Directeur Ronald Paping van de Woonbond: Het is een goede zaak dat VBO van binnenuit probeert de sector te hervormen en de rechten van huurders respecteert. Minder gelukkig zijn we met de nadruk op screenen. Dat kan makkelijk doorschieten, zodat privacyregels worden overtreden. Dan gaan de goeden onder de kwaden lijden. Tweede Kamerlid Jacques Monasch (PvdA): Ik vind het een uitstekend initiatief. De georganiseerde makelaars beschikken over veel expertise op de koopmarkt, die ze ook op de huurmarkt zouden kunnen inzetten. Wij zeggen al jaren dat de huurmarkt een belangrijk alternatief zal worden voor de koopmarkt. In veel gebieden staan koopwoningen leeg. Mensen zijn minder geneigd om te kopen en dus wordt huren interessant. Vooral in het segment net boven de liberalisatiegrens, waar de vraag zich zal concentreren, kunnen makelaars een belangrijke rol spelen. Het is ook prima dat er op deze manier een begin wordt gemaakt met het saneren van de sector. Er zijn nog steeds veel louche bureaus die er een potje van maken. Daar moet iets aan gebeuren. Tweede Kamerlid Barbara Visser (VVD): Prima initiatief. Een professionaliseringsslag is nodig om makelaars en mensen bewust te maken van de voor- en nadelen van al dan niet tijdelijke verhuur. Het is in het belang van de makelaarsbranche dat die aanspreekbaar is op een juiste advisering van mensen die hun huis willen verhuren. Een goede screening, voorlichting en advisering zijn daarvan essentiële onderdelen. Verder zou de consument meer vrijheid moeten hebben om de woning tijdelijk te verhuren. Hypotheekverstrekkers zijn daarvoor in zee gegaan met een aantal specifieke verhuurbureaus. Consumenten mogen niet zelf kiezen. Dat moet zo snel mogelijk veranderen. En dat kan als partijen, zoals makelaars, laten zien dat zij het voorkomen van misbruik en fraude serieus oppakken. 20 VASTGOED ADVISEUR september 2013