Bestemming in het vizier Jaarbericht 2010

Transcriptie

1 Bestemming in het vizier Jaarbericht 2010

2 Inhoudsopgave paginanummer Voorwoord Accolade in het kort 7 2. Realisatie van het beleid Kwaliteit van de woningvoorraad Verhuren van woningen Betrekken van huurders bij beleid Leefbaarheid, wonen en zorg Governance en risicomanagement Organisatie en relaties Financiën 43 Bijlagen 1. Verslag van het Bestuur en de Raad van Commissarissen Verklaring van het Bestuur en verklaring van de Raad van Commissarissen Verslag 2010 van de Ondernemingsraad Overzicht belanghebbers Accolade Overzicht projecten Deelnemingen en verbindingen Toewijzingstabel Leefbaarheid en zorg Algemene gegevens Jaarrekening 71 A. Geconsolideerde balans per 31 december B. Geconsolideerde winst-en-verliesrekening C. Geconsolideerd kasstroomoverzicht 77 D. Toelichting geconsolideerde waarderingsgrondslagen 78 E. Toelichting geconsolideerde balans 87 F. Toelichting geconsolideerde winst-en-verliesrekening 97 G. Overige informatie 101 H. Enkelvoudige balans per 31 december I. Enkelvoudige winst-en-verliesrekening Accountantsverklaring

3 Voorwoord Bestemming in het vizier Ondernemen is vooruitdenken. Zien waar je kansen liggen, bepalen waar je naartoe wilt en nadenken over hoe je dit kunt bereiken. Accolade heeft in 2010 een heldere visie neergezet op hoe we ons als corporatie de komende jaren willen ontwikkelen in een veranderende Friese samenleving. Dat doen we onder de naam Lijn bestemming bereikt. Lijn 2015 is een meerjarenplan: een handvat voor de wijze waarop onze organisatie en onze medewerkers door alle lagen van de organisatie zich verder zullen ontwikkelen. Visie Lijn 2015 helpt ons om onze rug recht te houden in een periode waarin allerlei politieke ontwikkelingen zich voordoen, die verstrekkende consequenties hebben voor onder andere het werkveld van woningcorporaties. Eén van deze ontwikkelingen is de Europese beschikking die gevolgen heeft voor de toewijzing van sociale huurwoningen en het aanbestedingsbeleid. Daarnaast heeft Accolade te maken met een aantal maatregelen die inwerken op onze financiële slagkracht. Accolade heeft zich in 2010 voorbereid op de nieuwe toewijzingsregels voor sociale huurwoningen. Per 1 januari 2011 moet 90% van de huurwoningen worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen van maximaal Landelijk vallen veel huishoudens door deze regeling tussen wal en schip, omdat zij zowel voor een sociale huurwoning als voor een koopwoning niet in aanmerking komen. In 2010 heeft Accolade ook de beleidskeuzes uitgewerkt voor de wijze waarop we omgaan met Europese aanbestedingsregels. In 2011 wordt het aanbestedingsbeleid definitief vastgesteld. Accolade heeft zich voorbereid om volgens deze nieuwe regelgeving te werken, waarmee binnen Accolade een open en transparante procedure is gewaarborgd. Er is een lange periode met lage rente geweest. Er wordt verwacht dat de rente de komende jaren zal stijgen. Dit heeft gevolgen voor de stijging van de grondstofprijzen en mogelijk ook voor de kostprijzen van nieuwbouw. Accolade heeft hierop geanticipeerd door in 2010 financiële middelen aan te trekken voor investeringen in Daarnaast zijn woningcorporaties onderhevig aan forse lastenverzwaring door verschillende overheidsmaatregelen, die van kracht zijn of op stapel staan. Deze maatregelen - vennootschapsbelasting, saneringsheffing, huurtoeslagheffing en BTW-heffing op eigen grond betekenen dat overdrachten aan de overheid stijgen. Ze maken dat Accolade aanzienlijk wordt beperkt in haar investeringen voor bestaand bezit en voor nieuwe ontwikkelingen. Accolade geeft met Lijn 2015 aan waarin we de komende jaren onze energie gaan steken, zodat we een financieel gezonde corporatie blijven waarbij klanten en woningzoekenden een passende woning op de juiste plek kunnen blijven vinden. Daarnaast zien we onze visie ook als een actieve uitnodiging voor samenwerking met andere partijen. Een open agenda om samen ideeën en inzichten te delen, initiatieven te ontwikkelen en papieren plannen daadkrachtig te vertalen naar de praktijk. Hiervoor zoekt Accolade actief de samenwerking met partijen met gezamenlijke belangen zoals gemeenten, welzijnsorganisaties en de huurderbelangenverenigingen met als eindbestemming bloeiende buurten en wijken waar de bewoners zich thuis voelen en iedereen het motto van Accolade van harte kan onderschrijven: helemaal mijn eigen plek! Jan van Dijken, bestuurder helemaal je eigen plek Het Centraal Fonds Volkshuisvesting heeft de kengetallen om de corporatiebranche te beoordelen (de zogenaamde sectorpara meters) aangepast om in te spelen op de huidige economische ontwikkelingen en verwachtingen voor de toekomst. De wijzigingen hebben grote schommelingen aangebracht in de resultaten van onze prestaties. 4 5

4 Kijkdag Sevenwolden - Joure Hoofdstuk 1 Accolade in het kort 1.1 Over Accolade Stichting Accolade is een private onderneming met publieke taken. Een maatschappelijke onderneming die werkzaam is op het gebied van de volkshuisvesting. Onze taak betreft geheel Fryslân, maar onze invulling is met name in de plaatsen Drachten, Heerenveen, Joure, Sneek en Franeker (zie ook paragraaf 1.2). Wij zijn sterk lokaal verankerd in samenspel met de gemeente, huurdersverenigingen en andere belanghouders. Om energiek en effectief te zijn, hebben mensen en organisaties een eigen identiteit nodig. Waarvoor staan we? Waar geloven we in, wat verbindt ons en wie willen we zijn? Bij de totstandkoming van het nieuwe merkconcept eind 2008 is hier veelvuldig over gesproken. De pay-off helemaal je eigen plek is het vertrekpunt. Het is de belofte die Accolade doet aan haar klanten, maar ook aan haar medewerkers. Accolade biedt een brede klantengroep een eigen plek. Een thuis maak je zélf, dat kan je verhuurder niet voor je doen. Huurders zijn daarom niet alleen klanten, maar ook medeproducent. Betrokkenheid en eigenaarschap zijn voorwaarden voor woonplezier. Huizen en buurten waar mensen zich mee verbonden voelen zijn dierbaar en worden op een positieve manier toegeëigend. Het huis wordt het eigen domein, waarin je eigen keuzes maakt en waaraan je je eigenwaarde en identiteit ontleent. Daarmee heeft de woningcorporatie een hybride karakter; een sociale taakstelling bij het vervullen van de publieke taak en tegelijk een flinke dosis ondernemerschap om daarmee het geld te verdienen dat nodig is om de publieke taak te vervullen. Ondernemerschap staat ook voor efficiënt en effectief handelen. Daar waar voorheen exploitatietekorten door middel van subsidies werden afgedekt (waardoor prikkels om efficiënt te handelen afwezig waren) voelen wij nu in heel directe en financiële zin wanneer er inefficiënt gewerkt wordt. Ondernemerschap gaat echter verder. Zo staat ondernemerschap ook voor je nek uit durven steken en daarmee is ondernemerschap onlosmakelijk met vernieuwing verbonden. Juist nu, in een tijd van economische crisis, moet Accolade een neus hebben voor het onderkennen van marktkansen, die - als deze zich voordoen en binnen onze strategie passen - benut kunnen worden. Die kansen zijn er en komen er! Ondernemerschap heeft ook alles te maken met creativiteit en nieuwe ideeën, waarvan het de kunst is deze om te zetten in een succesvolle vernieuwing. Als onze klant centraal staat en wij verder willen gaan dan klantvriendelijk en klantgericht werken door een vergaande mate van (klant)sturing te omarmen, dan is hiervoor een ondernemende houding vereist. Accolade kiest daar nadrukkelijk voor. Accolade is een ondernemende corporatie. Ondernemerschap is een basisvereiste voor het Accolade van nu en van de nabije toekomst, het Accolade dat méér wil doen dan zich beperken tot het beheer van het bestaande huurwoningbezit. Toevoeging aan onze woningvoorraad door middel van nieuwbouw van betaalbare en duurzame huurwoningen die beantwoorden aan de woonwensen van onze huidige en toekomstige klanten is alleen mogelijk tegen forse onrendabele investeringen. Er moet dus geld bij. Geld, dat voorheen beschikbaar kwam in de vorm van objectsubsidies van het rijk, en dat nu met name moet worden opgebracht vanuit projectontwikkeling en de verkoop van (huur)woningen. Onze drie kernwaarden zijn: Maatschappelijk betrokken Klantgericht Ondernemend Deze kernwaarden zijn de kern van onze bedrijfscultuur. 6 7

5 Hoofdstuk 1 Accolade in het kort Hoofdstuk 1 Accolade in het kort 1.2 Ons werkgebied 1.3 Organisatie van Accolade Accolade heeft een toelating voor de gehele provincie Fryslân, maar richt zich daarbinnen op specifieke gebieden (zie onderstaande kaart). Accolade concentreert zich vooral op activiteiten in de gemeenten gelegen in de A7-zone en de Westergo-zone. Accolade is in de kernen Franeker, Joure en Heerenveen dominant als het gaat om positie en aantallen sociale huurwoningen. In Sneek en Drachten beheert Accolade ongeveer 50% van het sociale huurwoningenbezit. Het (afgeronde) aantal verhuureenheden per gemeente is in de overzichtskaart verwerkt. Dit maakt dat Accolade in elk van de genoemde kernen voor de gemeente een belangrijke zo niet dè belangrijkste partner op het gebied van de volkshuisvesting is. Accolade kent naast een centraal hoofdkantoor drie regionale vestigingen. Het managementteam en de verantwoordelijkheden zijn als volgt binnen Accolade belegd: Jan van Dijken Klaas Groenveld : Bestuurder : Controller en verantwoordelijk voor de afdelingen Planning & Control, Financiën, ICT/ DIV en Markt & Vastgoedadvies Jur Deckers Marjan Maat Jan Slager Margriet Ausma Aukje Kooistra Rein Swart : Bedrijfsadvocaat en verantwoordelijk voor de afdeling Juridische Zaken : Manager HRM en verantwoordelijk voor de afdelingen HRM, Inkoop en Catering : Directeur Onderhoud & Service : Directeur van de vestiging Drachten : Directeur van de vestiging Sneek-Franeker : Directeur van de vestiging Heerenveen-Joure Jeriça Hartholt : Bestuurssecretaris en verantwoordelijk voor de afdeling PR & Marketing Bij Accolade werken 212 medewerkers (183 formatieplaatsen). Bestuur Controller Bestuursadviseur Planning & Control Marketing & communicatie Bestuurssecretaresse Hoofd Financiën Hoofd ICT/DIV Hoofd Markt- en Vastgoedadvies Financiën en Huuradministratie ICT & DIV Markt- en Vastgoedadvies Fiscaal Juridisch adviseur Manager HRM P&O Catering/Inkoop Vestigingsdirecteur Sneek-Franeker Vestigingsdirecteur Heerenveen-Joure Vestigingsdirecteur Drachten Directeur Onderhoud & Service Manager-frontoffice Manager-frontoffice Manager-frontoffice Manager Beheer Woonwinkel Sneek Woonwinkel Franeker Woonwinkel Heerenveen Woonwinkel Joure Woonwinkel Drachten Planmatig Niet-planmatig 8 9

6 Hoofdstuk 1 Accolade in het kort Omschrijving A- Bezit Hoofdstuk 2 Realisatie van het beleid Vooroorlogs Naoorlogs Aantal verhuureenheden 1. woningen en woongebouwen a. in exploitatie woningen in exploitatie kamers b. woonwagenstandplaatsen woonwagens Garages Bedrijfsruimten Overige verhuureenheden Stallingsruimte (aantal eenheden) Eenheden in verzorgingshuizen Zorgeenheden Totaal aantal verhuureenheden in exploitatie Aantal verhuureenheden in beheer Woningen Bedrijfsruimten B- Waarden Gemiddelde bedrijfswaarde per woning x Gemiddelde woz waarde per woning x Gemiddeld eigen vermogen per woning x C- Financiële continuïteit *) solvabiliteit in % 39,9 39,7 40,1 42,7 18,6 liquiditeit in % 1,0 0,9 0,9 0,7 0,4 rentabiliteit eigen vermogen in % -2,2 0,7-6,4 8,2 4,8 rentabiliteit vreemd vermogen in % ( lang ) 4,4 4,6 4,6 5,0 5,1 rentabiliteit totaal vermogen in % 2,8 0,8 0,0 5,8 4,6 D- Balans en winst- en verliesrekening *) Eigen vermogen einde boekjaar x Jaarresultaat x E- Het verhuren van woningen Gemiddelde kale huur per woning Huurachterstand in % jaarhuur 0,7 0,7 0,7 0,9 0,7 Huurderving in % jaarhuur 2,4 2,4 1,8 1,7 1,8 Mutatiegraad o.b.v. begin van het jaar 9,9 10,4 11,5 11,2 12,4 F- Kwaliteit Planmatig onderhoud per woning in Niet planmatig onderhoud per woning in G- Personeel Aantal formatieplaatsen (o.b.v 36 uren per week) Aantal werknemers Ziekteverzuim in % excl. zwangerschap 3,9 5,4 4,1 3,8 5, Lijn bestemming bereikt In 2010 is onze nieuwe visie ontwikkeld. Lijn bestemming bereikt. geeft onze visie weer op hoe wij ons als corporatie de komende jaren in de veranderende Friese samenleving willen ontwikkelen. Het geeft aan waar Accolade de komende jaren energie in gaat steken. Zodat we een financieel gezonde corporatie blijven. De corporatie waarbij klanten en woningzoekenden helemaal hun eigen plek vinden en waarmee partijen met gezamenlijke belangen graag samenwerken (gemeenten, zorgpartijen, huurdersorganisaties etc.). Eind 2010 hebben in de vijf werkgebieden van Accolade discussiebijeenkomsten plaatsgevonden met de lokale belanghebbers (huurdersverenigingen, lokale raden, gemeenten, zorg- en welzijnsorganisaties etc.) over de nieuwe missie en visie van Accolade. Lijn 2015 is een meerjarenplan: een handvat voor de wijze waarop onze organisatie en onze medewerkers door alle lagen van de organisatie heen zich verder zullen ontwikkelen. Daarnaast zien we Lijn 2015 ook als een actieve uitnodiging voor samenwerking. Een open agenda om samen ideeën en inzichten te delen, initiatieven te ontwikkelen en papieren plannen krachtig te vertalen naar de praktijk. Met als eindbestemming bloeiende buurten en wijken waar de bewoners zich thuis voelen. En iedereen het motto van Accolade van harte onderschrijft: helemaal mijn plek! De missie en visie vormen de basis voor de te behalen doelstellingen en de uit te voeren activiteiten van Accolade. Onze missie luidt als volgt: Wij zijn een maatschappelijke onderneming op het gebied van wonen. Wij doen het uiterste om goed en veilig wonen in een aantrekkelijke woonomgeving tegen een betaalbare prijs voor mensen met een bescheiden- en een middeninkomen bereikbaar te maken, in het bijzonder voor hen, die op grond van inkomen, leeftijd, gezondheid of maatschappelijke positie op sociale woningbouw zijn aangewezen. Samenvattend is de Lijn 2015 terug te brengen tot de volgende statements: 1. Accolade ontwikkelt zich verder als een ondernemende en maatschappelijke organisatie met een klantgerichte benadering; 2. Medewerkers krijgen en nemen de ruimte om (lokaal) maatschappelijk te ondernemen; 3. Accolade zet haar vermogen en vastgoed optimaal, ondernemend en efficiënt in om haar maatschappelijke doelen te realiseren, ook op de lange termijn; 4. Accolade is de woonpartner bij uitstek voor die gemeenten waarin wij als corporatie actief zijn en voor die gemeenten waarin wij actief willen worden; 5. Accolade wil een relatie met de huurdersbelangenverenigingen aangaan met als vertrekpunt wederzijds respect en vertrouwen met daarbij de focus op ons gezamenlijk belang, een tevreden huurder; 6. Accolade maakt werk van bewonerszelfbeheer; 7. samen met andere instellingen maakt Accolade zich sterk voor de realisatie van buurten waarbinnen de doelgroepen tot empowerment komen ( proces van zelfversterking ); 8. Accolade wil daar waar maar mogelijk zorg- en welzijnsinstellingen accommoderen en faciliteren en richt zich daarbij op wonen; 9. Accolade is samen met de klant voortdurend op zoek naar de maximaal mogelijke keuzevrijheid voor huurders omdat dat essentieel is voor het beleven van je huis als helemaal je eigen plek; 10. wij leveren woongerelateerde diensten en bemiddelen voor andersoortige diensten als de klant daar belang bij heeft. 1.4 Kengetallenoverzicht 10 11

7 Hoofdstuk 2 Realisatie van het beleid Hoofdstuk 2 Realisatie van het beleid 2.3 Klantstrategie 2.4 Besturingsmodel Deze statements zullen de komende jaren in diverse projecten worden uitgewerkt en zijn te vinden in onze ondernemingsstrategie. Het allerbelangrijkste is dat Accolade de klant centraal stelt. Wij doen een belofte aan onze klant, namelijk: helemaal je eigen plek. Aan het nakomen van deze belofte is door ons de hoogste prioriteit gegeven. Dat heeft er toe geleid dat de eerste projecten die zijn opgestart over onze klant gaan. Eén van de projecten die heeft plaatsgevonden in 2010, is het project Kijk op de Klant. Dit project is opgevolgd door het project Klantstrategie. Hieronder een korte omschrijving van beide projecten. 2.2 Kijk op de Klant Met het project Kijk op de Klant hebben wij antwoord verkregen op de vier vragen in het onderstaande schema. Allereerst is gestart met deskresearch. Aan de hand van alle beschikbare informatie in onze organisatie is een inventarisatie gemaakt van de beschikbare gegevens van onze klanten en woningzoekenden. Hiermee is de vraag: Wat weten wij van de klant?, beantwoord. Om antwoord te krijgen op de vraag: Hoe denkt de klant over ons is een tweeledig onderzoek gehouden. Tijdens een kwantitatief onderzoek is een representatief deel van de klanten telefonisch door een extern bureau ondervraagd over de dienstverlening van Accolade. Dit onderzoek geeft inzicht in de mening van klanten over de tevredenheid met de woning/woonomgeving/ dienstverlening, de servicebehoefte en leefstijlen/leefbaarheid. Accolade is content met de beoordeling die zij van haar huurders heeft gekregen. Wij vinden dit een mooie prestatie en tevens een kans om onze dienstverlening nog beter af te stemmen op de wensen en de verwachtingen van onze klant. Onderstaand de gemiddelde scores op de belangrijkste onderdelen: Tevredenheid dienstverlening gemiddeld 7,4; Tevredenheid woning gemiddeld 7,5; Tevredenheid woonomgeving gemiddeld 7,6. Bij het kwalitatieve onderzoek hebben alle medewerkers van Accolade interviews afgenomen bij onze klanten thuis. De doelstelling van dit onderzoek was, naast de vraag hoe klanten over ons denken, vooral om de medewerkers in contact te brengen met onze klanten. Dit heeft onder andere input gegeven voor de vraag: Hoe denken wij over de klant. Eind 2010 zijn wij als vervolg op het project Kijk op de Klant het project Klantstrategie gestart. Dit project zal in 2011 worden afgerond. Accolade heeft haar ambities voor de periode tot aan 2015 verankerd in de Visie Lijn bestemming bereikt. In Lijn 2015 bestemming bereikt zijn ook de kernwaarden Maatschappelijk betrokken, Klantgericht en Ondernemend als de kern van onze bedrijfscultuur gedefinieerd, die als een rode draad door onze visie loopt. Vraaggestuurd werken om maatwerk te kunnen leveren en voor iedereen een eigen plek te realiseren is dan ook de basis van de te ontwikkelen Klantstrategie. Het belangrijkste is niet zelf te bedenken wat de definitie van klantgericht is, maar hierbij de in- en externe klanten te vragen wat de belangrijkste aandachtspunten zijn. Daarom is recent een nulmeting van het periodieke Medewerkeronderzoek en het Klantonderzoek uitgevoerd in het kader van het project Kijk op de Klant. De resultaten daarvan zijn ook van groot belang bij het opstellen van de Klantstrategie voor Accolade. De Klantstrategie is een middel om de belofte Helemaal je eigen plek waar te maken. Zeg wat je doet en doen wat je zegt is daarbij ons uitgangspunt. Het is essentieel dat alle klantgroepen van Accolade dit weten. Deze Klantstrategie is een belangrijke sleutel bij het - daadwerkelijk in bereiken van Bestemming Accolade heeft begin 2010 haar ambities en de strategische keuzes voor de komende jaren verwoord in haar visie Lijn bestemming bereikt. Accolade is dit aan het vertalen in concrete en meetbare doelen op basis van de systematiek van de Balanced Score Card (BSC). Accolade is een pragmatische organisatie en daarom dient deze vertaalslag ook op een pragmatische wijze opgepakt te worden. Het is belangrijk dat dit leidt tot een praktische toepassing. Een toepassing waarin deze concrete meetbare doelen, de realisatie van de geleverde inspanningen en de bereikte resultaten ook eenvoudig gevolgd kunnen worden. Hiermee zijn we in staat om met elkaar te monitoren of we in 2015 ook daadwerkelijk de bestemming hebben bereikt. Accolade wil de ontwikkeling van de bedrijfsvoering zowel een impuls als een permanente plaats geven. Hiervoor is het belangrijk dat de ontwikkeling van de bedrijfsvoering wordt opgenomen in een nieuw besturingsmodel van Accolade. De opdracht van het project Besturingsmodel Accolade is het ontwikkelen en implementeren van een nieuw besturingsmodel dat in januari 2011 operationeel is. Januari Drachten Franeker Sneek 1. Wat weten we van de klant? 2. Hoe denken we over de klant? 3. Hoe denken we dat de klant over ons denkt? klant 4. Hoe denkt de klant over ons? Realisatieovereenkomst NoordOost Bewonerscommissie Froonackerflat Ondertekening Sociaal Statuut Furmerusflat 12 13

8 Hoofdstuk 2 Realisatie van het beleid Hoofdstuk 3 Kwaliteit van de woningvoorraad 2.5 Europese beschikking 15 december Ontwikkelingen op de woningmarkt Op 15 december 2009 werd door de Europese Commissie de beschikking uitgebracht waarin de Nederlandse regering werd opgedragen regels en beperkingen te stellen aan de werkzaamheid van corporaties. Deze beschikking is in 2010 vertaald naar Nederlandse regelgeving onder de naam tijdelijke regeling: Diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting. De regeling benoemt concreet de activiteiten waarvoor corporaties staatssteun mogen ontvangen. Het gaat om de achtervang van de overheid bij de borging van leningen bij het WSW, om de reguliere en bijzondere projectsteun, de saneringssteun van het CFV en om verlaagde grondkosten. De nieuwe regels eisen onder meer dat corporaties hun huurwoningen met een huur onder de 652,52 voor minimaal 90% toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot Als een corporatie hieraan niet voldoet, kan er een sanctie op volgen. Dan kan staatssteun voor nieuwe projecten vervallen en kan (op termijn) sprake zijn van terugbetaling van de te veel ontvangen staatssteun (ook wel overcompensatie genoemd). Accolade heeft het jaar 2010 benut om de gevolgen van de regeling voor het beleid en de uitvoering daarvan voor de corporatie in kaart te brengen en daarbij de noodzakelijke keuzes te maken. Onder aansturing van een stuurgroep, geleid door de controller, hield een drietal werkgroepen zich bezig met: Europees aanbesteden wanneer dient Europees te worden aanbesteed en op welke wijze gaat Accolade dat doen? Financiën Op welke wijze kan een door de regeling vereiste scheiding tussen de activiteiten met staatssteun en de (commerciële) activiteiten zonder staatssteun in de organisatie een verantwoording worden gemaakt, waarbij gekozen kan worden tussen een administratieve- dan wel juridische scheiding. Inkomensregistratie hiervoor is een systeem opgezet èn inmiddels per 1 januari 2011 geïmplementeerd om de inkomenstoets bij nieuwe verhuringen adequaat en sluitend uit te voeren. De vlag dekt de lading bij deze werkgroep niet geheel, want er komt veel meer bij kijken dan alleen een toets van het inkomen bij de verhuur. De regeling gaat ervan uit dat ook de controle op de juistheid van het door de huurder opgegeven huishoudinkomen in het kader van de 90%-regel door de corporatie plaatsvindt. Jaarlijks wordt door de accountant de werkwijze van de corporatie gecontroleerd. Vanzelfsprekend zijn er ook gevolgen voor het woonruimteverdelingsbeleid, dat op de nieuwe regels moest worden aangepast en waarvan de wijzigingen in ons ICT systeem moeten worden verwerkt. Voorts werd aan onze woningzoekenden kenbaar gemaakt dat woningvragers met een (te) hoog inkomen geen aanspraak meer kunnen maken op een fors deel van onze huurwoningvoorraad. Accolade verhuurt niet zelden complexgewijs woningen aan zorginstellingen en met deze instellingen zijn verantwoordingsafspraken gemaakt in verband met de verantwoordingsplicht van Accolade. Accolade ligt op koers voor wat betreft de maatregelen die in het verslagjaar genomen zijn om aan de tijdelijke regeling te voldoen. Februari Franeker De ontwikkelingen op de woningmarkt, zoals deze zich na de kredietcrisis openbaarden, hebben zich in het algemeen in 2010 voortgezet. Vooral de koopsector blijft het zorgenkindje. Er staan nog steeds veel woningen te koop en de verkooptijd blijft vanuit een historisch perspectief bezien lang. Voor wat betreft de mogelijke ontwikkelingen zien wij binnen Friesland een trek van het platteland naar de stad. Hierdoor krijgt met name Noord Friesland te maken met krimp. Daarnaast zien wij de komende 25 jaar een sterke vergrijzing van de bevolking. Accolade heeft met name bezit in grote plaatsen, daarom heeft dat beperkte invloed op de verhuurbaarheid van de woningen. Deze ontwikkelingen hebben gevolgen voor de woningbehoefte. Zo zal naar verwachting het aantal huishoudens in de grotere kernen Leeuwarden, Drachten, Sneek en Heerenveen sterker toenemen dan in de plattelandsgebieden. Opvallend hierbij is dat naar verwachting de behoefte aan huurwoningen in deze gebieden tot ongeveer 2015 nog verder zal gaan toenemen en dat deze daarna geleidelijk aan zal gaan afnemen. Vooral de vergrijzing en een veranderende woningbehoefte van ouderen ligt aan deze ontwikkeling ten grondslag. Vestiging Aantal per Deze verwachtingen maken dat Accolade haar inspanningen sterk zal laten afhangen van de lokale marktomstandigheden. Dit kan betekenen dat in het ene marktgebied de focus op de bestaande woningvoorraad komt te liggen, terwijl in een ander marktgebied ook uitbreiding van de voorraad aan de orde is. Ook andere factoren zoals de kwaliteit van het bestaande woningbezit en het aansluiten van het aanbod op de vraag worden hierbij meegewogen. Accolade neemt deze lokale marktomstandigheden mee in het strategisch voorraadbeleid en van hieruit zullen er voor elk marktgebied accenten worden gelegd of verschoven. 3.2 Samenstelling en mutaties woningbezit Het aantal woningen is in 2010 gedaald van naar In 2010 werden 173 nieuwbouw huurwoningen opgeleverd, 160 woningen verkocht en 83 huurwoningen gesloopt. Onderstaand een overzicht van het aantal woningen per 31 december In paragraaf 3.3 wordt nader ingegaan op nieuwbouw, verkoop en sloop. Aankoop Nieuwbouw Verkoop Sloop Overige mutaties Aantal per Drachten Heerenveen Joure Sneek Franeker Totaal Tabel: Ontwikkeling woningvoorraad per vestigingsplaats Accolade Franeker ondertekent lokaal akkoord

9 Hoofdstuk 3 Kwaliteit van de woningvoorraad Hoofdstuk 3 Kwaliteit van de woningvoorraad 3.3 Kenmerken van het woningbezit van Accolade In onderstaande tabel wordt de samenstelling van de woningvoorraad naar huurprijsklasse van Accolade ultimo 2010 weergegeven. Daarnaast is de gemiddelde netto huur, gemiddeld aantal woningwaarderingspunten en gemiddelde maximaal redelijke huur genoemd. In vergelijking met het jaar 2009 is de omvang van de goedkope voorraad afgenomen. Huurgrenzen vanaf 1 juli Nieuwbouw, verkoop en sloop Aantal woningen In % Goedkoop Tot % Middelduur Van 358 tot % Duur Vanaf % Totaal % Gemiddelde netto huur Gemiddeld aantal punten 134 Gemiddelde puntprijs 3.09 Maximaal redelijke huur Tabel: Samenstelling woningvoorraad naar huurprijs en puntprijs Nieuwbouw In het verslagjaar zijn vijf nieuwbouwprojecten en één renovatieproject gereedgekomen. Het totaal betreft 424 woningen en m 2 Bedrijfsonroerend Goed (BOG). Met deze zes projecten is in totaal een investering gemoeid van 88 miljoen euro. Voor een specificatie van de nieuwbouwprojecten wordt verwezen naar bijlage 5. In 2010 zijn 79 woningen (54 woningen in project Tuindorp Heerenveen en 15 woningen in project Tarweland Drachten) gebouwd met stichtingskosten van boven de De wijk Tuindorp te Heerenveen betreft een herstructureringswijk waarbij 48 woningen zijn gesloopt en 16 zijn gerenoveerd. De afstemming van de nieuwe (voornamelijk 2/1 kap) woningen op het Tuindorpkarakter zorgden voor hogere stichtingskosten dan gebruikelijk. In Drachten (Tarweland) is het van belang geacht om betaalbare woningen op een mooie locatie en in sterke koopwijk te realiseren. De huurwoningen werden met veel kwaliteit (onder andere diverse typologie) tot stand gebracht. Grondaankoop In 2010 zijn twee grondposities in Joure en Drachten aangekocht voor het kunnen realiseren van twee projecten. In totaal betreft het ruim m 2, waarop 124 woningen worden gerealiseerd. De totale aankoopprijs van de locaties is bijna drie miljoen euro. Verkoop Accolade heeft een actief verkoopbeleid. Ongeveer 2000 huurwoningen, verdeeld over alle vestigingen, van de totale woningvoorraad zijn aangewezen met bestemming verkoop na huuropzegging. In 2010 werden in totaal 160 woningen verkocht. In de begroting was uitgegaan van een verkoop van 115 woningen. De hogere verkoopresultaten worden verklaard door de professionalisering van de verkooporganisatie (het verkopen van woningen is uitbesteed aan een externe makelaar) en door het houden van Vrij-Op-Naam-acties (VON) en het inzetten van Slimmer Kopen. Tevens zijn twintig seniorenwoningen in Joure verkocht aan de Stichting Hof en Hiem. Van de 140 verkochte huurwoningen zijn 27 verkocht aan zittende huurders. De gemiddelde verkoopprijs van de woningen bedroeg Onderstaand een overzicht van het aantal verkochte woningen per vestiging in Vestiging Aantal verkochte woningen Aantal verkocht met VON Aantal verkocht met Slimmer Kopen Aantal verkocht o.b.v. K.K. Gemiddelde verkoopprijs Drachten Heerenveen Joure Sneek Franeker Totaal Tabel: Overzicht verkochte bestaande huurwoningen in 2010 De verkochte woningen zijn in een aantal prijsklassen te verdelen. De verdeling is opgenomen in onderstaande tabel. Prijsklasse woningen Aantal Percentage Tot , % Van ,- tot , % Van ,- tot , % Meer dan , % Totaal % Tabel: Verkochte huurwoningen in 2010 naar prijsklasse inclusief kortingen in euro s Accolade is al vele jaren bezig huurwoningen te verkopen. Gemiddeld worden per jaar meer dan 120 huurwoningen verkocht. Onderstaand een overzicht van de verkochte woningen in de afgelopen zes jaar. Jaar Aantal verkochte woningen Tabel: Ontwikkeling verkoop bestaande huurwoningen Sloop In 2010 zijn 83 woningen gesloopt waarvan 69 in Drachten en 14 in Heerenveen. De sloopwerkzaamheden vonden in zogenaamde herstructureringswijken plaats. Na sloop zijn nieuwe huur- en koopwoningen in de wijk teruggebouwd. Projecten in uitvoering Daarnaast zijn er per 31 december 2010 vier projecten in uitvoering waarvan de realisatie in 2011 plaatsvindt. Het betreft 119 huurwoningen, waarvan twintig zorgwoningen en zes koop woningen. Voor een specificatie van in uitvoering zijnde projecten wordt verwezen naar bijlage 5. Projecten in voorbereiding In 2010 is voor zeven projecten het formele bestuursbesluit genomen om deze te gaan realiseren. Totaal gaat het om 312 woningen, met een bijbehorend investeringsvolume van ruim 60 miljoen euro. Voor een specificatie van deze projecten wordt verwezen naar bijlage

10 Hoofdstuk 3 Kwaliteit van de woningvoorraad Hoofdstuk 3 Kwaliteit van de woningvoorraad 3.5 Onderhoud, kwaliteitsverbetering en renovatie Het technisch kwaliteitsbeleid van het bestaande woningbezit wordt als onderdeel van de markt- en vastgoedstrategie vastgelegd in verschillende begrotingen, strategische documenten en beheerplannen, zoals: Strategisch voorraadbeheer; Meerjarenbegroting; Onderhoudsbegroting; Reparatieverzoeken; Mutatieonderhoud; Onderhoud liften, centrale verwarming; Planmatig onderhoud/groot onderhoud; Markttechnische verbeteringen; Geriefsverbeteringen. Strategisch voorraadbeheer Aan de hand van het jaarlijks geactualiseerde strategisch voorraadbeheerplan zijn de woningen verdeeld in vier onderhoudscategorieën. De categorieën zijn gerelateerd aan de instandhoudingstermijn van de woningen: Sloop en herontwikkeling op korte termijn; Instandhouding maximaal 10 jaar; Instandhouding tussen de 10 en 25 jaar; Instandhouding langer dan 25 jaar. Voor elk van de categorieën stelt Accolade een onderhoudsstrategie op. De onderhoudsstrategie wordt vertaald in de meer jarenbegroting. Voor de complexen die aangewezen zijn voor verkoop op termijn, wordt een op de verkoop gericht onderhoudsprogramma opgesteld. Meerjarenbegroting In de meerjarenbegroting is het planmatig onderhoud van de woningen opgenomen. Dit planmatig onderhoud bestaat hoofdzakelijk uit cyclisch onderhoud en is gericht op het in goede staat houden van de buitenzijde van de woning (casco). Daartoe kan onder andere buitenschilderwerk, voegwerkzaamheden, straatwerkzaamheden, kozijnonderhoud, betonreparaties, vervangen daken c.q. dakwerkzaamheden enzovoort worden gerekend. Ook zijn in de meerjarenbegroting bedragen op genomen voor cyclische vervanging van keukens, centrale verwarming, lift en de overige installaties. De meerjarenbegroting is qua vorm een zogenaamde reserveringsbegroting. Daarbij wordt gekeken naar te verwachten levensduur van elementen en/of materialen op grond van ervaringsgegevens en naar het patroon dat ontstaat door het dagelijks onderhoud (reparatieverzoeken) gedegen te analyseren. Ook is zoals gezegd het strategisch voorraadbeheer van belang om te bepalen wanneer, wat vervangen moet worden en - gelet op de te verwachten levensduur van de woning - welk onderhoudsniveau gewenst en verantwoord is. Jaarlijks wordt een deel van het woningbestand geïnspecteerd om na te gaan welke werkzaamheden er het volgend begrotingsjaar moeten worden verricht. Daarbij wordt gekeken naar de meer jarenbegroting, kostenanalyse, aantal storingen en opmerkingen van medewerkers van Onderhoud & Service, opzichters en bewoners. Na de inspecties wordt de concept onderhouds begroting door de afdeling Onderhoud & Service opgesteld en vervolgens ter bespreking en goedkeuring voorgelegd aan de vestiging. Deze inventarisatie van de kwaliteiten van ieder complex is vastgelegd en wordt jaarlijks geactualiseerd op basis van de inspecties. Onderhoudsbegroting In de (jaar)begroting zijn de volgende kostenposten meegenomen: Reparatieverzoeken; Mutatie onderhoud; Onderhoud aan centrale verwarming; Onderhoud aan liften; Planmatig onderhoud; Grootonderhoud; EPA. Planmatig onderhoud In 2010 besteedde Accolade 13 miljoen aan projectmatig onderhoud (vrijwel gelijk aan 2009). De uitgaven aan projectmatig onderhoud zijn in ,5 miljoen lager uitgekomen dan begroot, doordat 1.2 miljoen aan budget is vervallen door onder andere: het verschuiven van kosten van onderhoud naar een renovatieproject; het vervallen van werkzaamheden doordat vastgoed in VvE s is ondergebracht; er scherp in de markt is aanbesteed (hiermee is 3 miljoen bespaard). Dagelijks onderhoud In 2010 besteedde Accolade 5 miljoen aan het adequaat behandelen van de reparatieverzoeken (dagelijks onderhoud), minder dan in De uitgaven zijn 0,5 miljoen hoger uitgekomen dan begroot. De verklaring hiervoor ligt met name aan een aantal posten: Aanbrengen rookmelders in alle woningen van Accolade, woningen per jaar, 0,2 miljoen; uitvoeren van veiligheidskeuringen in alle woningen van Accolade, 0,3 miljoen; Vervangen van 113 cv-installaties vanwege niet correct functioneren, 0,2 miljoen. Februari Februari Franeker Heerenveen Franeker Drachten Mutatieonderhoud In 2010 besteedde Accolade 1,9 miljoen aan werkzaamheden die een woning na een verhuizing weer in optimale staat moeten brengen. Dit is ongeveer minder dan in De uitgaven zijn 0,2 miljoen hoger uitgekomen dan begroot. De verklaring hiervoor is o.a. dat is besteed aan renovatiewerkzaamheden tijdens mutatie. Onderhoud aan centrale verwarming Het merendeel van onze cv-installaties is opgenomen in een all-in-contract. In het all-in-contract is een vaste prijs met de leverancier voor onderhoud en storingen afgesproken. Een storing kan door de huurder rechtstreeks bij de betreffende installateur worden gemeld. Globaal na zo n achttien jaar worden de cv-ketels vervangen. In beginsel kunnen de huurders bij vervanging kiezen voor een combiketel, waardoor de geiser (voor zover nog aanwezig in de woning) overbodig wordt. De cv- ketels krijgen twee keer in de drie jaar een servicebeurt (schoonmaak). Onderhoud aan liften Voor alle liftinstallaties is het onderhoud afgekocht door een onderhoudscontract voor Accolade af te sluiten. Markttechnische voorzieningen / Geriefsverbeteringen Met markttechnische voorzieningen worden geriefsverbeteringen bedoeld, die niet zijn opgenomen in de meerjarenbegroting, maar als extra voorziening worden aangebracht. Voorbeelden hiervan zijn o.a. inbraakpreventie (Politiekeurmerk Veilig Wonen), isolatie en verbetering van installaties. De werkzaamheden die in 2010 ten laste van deze kostensoort zijn uitgevoerd zijn o.a. het aanbrengen van inbraakwerende voorzieningen en inbraakpreventie. Roestvrij samenwerken De Zonnehoek Ondertekening sociaal plan Saarlostraat en Ennemastraat Plannen Rugbyterrein worden in gang gezet 18 19

11 Hoofdstuk 3 Kwaliteit van de woningvoorraad Hoofdstuk 4 Verhuren van woningen 3.6 Milieu en duurzaamheid 4.1 Aanbod en toewijzing 4.2 Verhuur aan primaire doelgroep Energiebesparing en duurzaamheid Accolade heeft het beleid gemiddeld een C-label te voeren of twee labels te verbeteren bij de woningen met een laag energielabel, zoals D, E, F of G. Accolade streeft er naar om in 2020 deze doelstelling te hebben gerealiseerd. Hiervoor investeert Accolade gemiddeld 5 miljoen per jaar extra. Accolade bezit, begin 2011, 9057 woningen met een D, E, F of G label. Ten opzichte van 2010 zijn dit 572 woningen minder in de lage labels. Verdeling energielabels 1 januari 2010 Alle geregistreerde woningen in Nederland De gemiddelde energie-index van het woningbezit bedroeg vorig jaar 1,84. Dit valt binnen het D-label. De landelijke gemiddelde energie-index is nu 1,80. Dit betekent een upgrading binnen het D-label. Hiermee liggen we op koers voor het upgraden van de energielabels. Accolade streeft met haar beleid naar een gemiddeld C-label over de komende tien jaar. Dit beleid moet een jaarlijkse verbetering van 0,04 in de energie-index garanderen. Uit onderstaande tabel blijkt dat het bezit van Accolade energiezuiniger is dan het landelijke gemiddelde. Onderstaand de verdeling van de energielabels per begin 2009 en Accolade Accolade biedt haar huurwoningen via het optiemodel aan. Belangstellenden voor een huurwoning kunnen zich als woningzoekende inschrijven en daarbij zelf een keuze maken uit het gehele woningaanbod. Ze sluiten hierbij achter in de rij wachtenden aan. Op het moment dat zij als eerste in de rij staan en er een woning van hun keuze beschikbaar komt, dan zal de woning aan hen worden aangeboden. Op deze wijze stonden er eind 2010 ruim personen als woningzoekende bij Accolade ingeschreven voor een huurwoning. Dagelijks schrijven zich nieuwe potentiële huurders in. In 2010 hebben meer dan personen zich als woningzoekende ingeschreven. Aan de andere kant zijn er bijna personen als woningzoekende uitgeschreven. Per saldo is het aantal woningzoekenden min of meer gelijk gebleven. In 2010 zijn er zelfstandige huurwoningen regulier via het optiemodel verhuurd. De huurders van deze woningen hebben gemiddeld vijftien maanden ingeschreven gestaan voor deze woning. In 2010 heeft Accolade in totaal voor 1426 zelfstandige wooneenheden een huurovereenkomst afgesloten. Ruim 97% van deze wooneenheden waren sociale huurwoningen, oftewel woningen met een netto huurprijs tot 652,52 (prijspeil ). Daarnaast heeft Accolade een aantal woon-zorgcomplexen in zijn geheel verhuurd aan zorgpartijen, die de eenheden in deze complexen in gebruik hebben gegeven of hebben doorverhuurd aan hun klanten. Het gaat hierbij in totaal om 99 eenheden. Bijna 77% van de huurwoningen zijn verhuurd aan de primaire doelgroep. Dit zijn huishoudens die op basis van hun inkomen in aanmerking kunnen komen voor huurtoeslag (overeenkomstig de definities inzake doelgroep, inkomen en huurprijs van Besluit beheer sociale-huursector 2010). Per vestiging zien we de onderstaande verdeling. De volledige verantwoording conform het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) staat opgenomen in bijlage 7. Verdeling energielabels 1 januari 2011 Alle geregistreerde woningen in Nederland Accolade Naast deze woningen zijn er 378 zelfstandige huurwoningen buiten het optiemodel om verhuurd. Het ging hier om nieuwbouwwoningen (180), woningen die gerenoveerd zijn, woningen die aan urgenten zijn verhuurd (62), woningen die tijdelijk zijn verhuurd in het kader van de leegstandswet, woningen die in opdracht van Accolade door derden zijn verhuurd of woningen waarvoor via het optiemodel geen kandidaten meer beschikbaar waren. Vestiging Aantal verhuringen zelfstandige woningen Aandeel verhuringen aan primaire doelgroep Drachten % Franeker % Heerenveen % Joure % Sneek % Accolade % Maart In 2010 heeft Accolade voorbereidingen getroffen om de nieuwe Europese toewijzingsregels met ingang van 1 januari 2011 toe te passen. Accolade doet 20 21

12 Hoofdstuk 4 Verhuren van woningen Hoofdstuk 4 Verhuren van woningen In onderstaand overzicht staat, op basis van de gegevens waarover Accolade beschikt, aangegeven welk percentage van de sociale huurwoningen in 2010 verhuurd is aan een huishouden met een inkomen van of hoger. Uit dit overzicht blijkt dat Accolade binnen de norm van 10% blijft. Accolade gaat er vooralsnog dan ook vanuit dat de nieuwe Europese toewijzingsregels geen gevolgen hebben voor woningzoekende huishoudens. Vestiging Percentage sociale huurwoningen dat verhuurd is aan een huishouden met een inkomen van of hoger Drachten 7% Franeker 8% Heerenveen 4% Joure 15% Sneek 8% Accolade 7% 4.3 Verhuur aan bijzondere doelgroepen In 2010 zijn 61 woningen verhuurd aan huishoudens in een urgente situatie. Het gaat vooral om huishoudens die om medische redenen een huurwoning nodig hadden of om huishoudens die in het kader van een wijkvernieuwingsproject geherhuisvest zijn. In totaal zijn in eenheden verhuurd aan instellingen ten behoeve van huishoudens die behoren tot een bijzondere doelgroep. Het gaat met name om eenheden in het nieuwe woonzorgcomplex Sevenwolden in Joure, die gebruikt worden door ouderen met een zorgindicatie en door demente ouderen. Ook is het nieuwe multifunctionele centrum De Kompanije in Jubbega geopend. In dit centrum zijn ondermeer zorgeenheden gerealiseerd voor demente ouderen, mensen met een verstandelijke beperking en ouderen met een zorgindicatie. 4.4 Huurprijs en huurprijsbeleid Huurders kunnen bij Accolade een aanvraag voor geriefverbetering (zoals bijvoorbeeld een aanpassing van de keuken of douche) voor de woning indienen. Voor geriefverbeteringen geldt in het algemeen dat de huur wordt aangepast. Hiervoor wordt een al dan niet volledig kostendekkende huurverhoging berekend. Er kan ook sprake zijn van geriefsverbeteringen, die door een vertrekkende bewoner zijn aangebracht (bijvoorbeeld dakkapel, centrale verwarming, ligbad enz.). Deze voorzieningen worden tegen een vergoeding door Accolade overgenomen, mits aan de voorwaarden is voldaan. In dit geval wordt de huur bij mutatie aangepast. De hoofdregel is dat geriefsverbeteringen kostendekkend aan de klant doorberekend worden. Het is echter niet altijd mogelijk, dan wel wenselijk, om alle investeringen kostendekkend door te berekenen. Er moet bijvoorbeeld rekening gehouden worden met de technische en economische veroudering van de te vervangen onderdelen. Ook komt het voor dat het niet wenselijk wordt geacht, met het oog op de hoogte van de op dat moment geldende huurprijs. Bijvoorbeeld wanneer als gevolg van een huuraanpassing de huurprijs boven de aftoppingsgrens van de huursubsidie zou komen te liggen. Daarnaast wordt bij mutatie de huurprijs opgetrokken naar streefhuur, als de huurprijs ten opzichte van de geboden kwaliteit te laag is. Hierbij wordt rekening gehouden met de aftoppingsgrenzen van de huursubsidie, de prijs-kwaliteitverhouding en de vraag naar de woning. Bij Accolade geldt bovendien dat in de basis de huursprong maximaal 35,- (prijspeil 1 januari 2008) mag bedragen. De gemiddelde netto huur van onze woningen bedroeg op 31 december ,-. In 2009 was dit 407,-. De stijging van 8,- is een gevolg van: De wettelijk toegestane huurverhoging op 1 juli 2010 van 1,2%; De huuraanpassing als gevolg van huurharmonisatie bij mutatie; huuraanpassingen na het aanbrengen van een geriefsverbetering; wijzigingen in de samenstelling van het woningbezit als gevolg van verkoop, sloop, nieuwbouw en aankoop. Huurklasse Aantal woningen Gemiddelde netto huur De gemiddelde netto huur als percentage van de maximale huur steeg van 66,6% naar 67,0%. Bovenstaand een overzicht van het woningbezit naar Bbsh-huurklasse. Hierbij staat vermeld: de gemiddelde huur, de maximaal redelijke huurprijs en het percentage van de maximaal redelijke huur dat aan netto huur wordt betaald. Bij het vormgeven van het huurbeleid staat Accolade voor ogen een duurzaam prijs-kwaliteitsbeleid te ontwikkelen. Een beleid waarbinnen een gedegen afweging wordt gemaakt tussen enerzijds de wens om de woonlasten zo beperkt mogelijk te houden en anderzijds te voldoen aan de eisen op het gebied van de bedrijfseconomische continuïteit van de corporatie. Bij mutatie wordt de huurprijs opgetrokken naar streefhuur als de huurprijs ten opzichte van de geboden kwaliteit te laag is. Hierbij wordt rekening gehouden met de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag, de prijs-kwaliteitverhouding en de vraag naar de woning. Bij Accolade geldt bovendien dat in de basis de huursprong maximaal 35,- (prijspeil 1 januari 2008) mag bedragen. Voor de jaarlijkse huuraanpassingen worden voorwaarden gesteld vanuit de rijksoverheid. Deze hielden voor 2010 in dat de maximale huurverhoging per woning 1.2% was. Deze maximale huurverhoging geldt echter niet voor huurcontracten die zijn geliberaliseerd. Bij geliberaliseerde huurcontracten heeft de verhuurder namelijk meer vrijheid om de huurprijs en de huurverhoging te bepalen. De liberalisatiegrens bedraagt van 1 juli 2009 tot 1 januari ,53 euro per maand. Gemiddelde maximaal redelijke huur Netto huur in percentage van maximaal redelijke huur Goedkoop (< 358) % Middelduur (< 548) % Duur (> 548) % Totaal % Voor het overgrote deel van huurwoningen is in 2010 een huurverhoging van 1,2% toegepast. In de volgende tabel wordt de huurverhoging van 2010 gedifferentieerd weergegeven. Huurverhogingspercentage op 1 juli 2010 Aantal woningen Absoluut 4.5 huurachterstand, ontruimingen en huurderving In percentage 0% % 1,2% % Meer dan 1,2% % Totaal % Huurachterstand De huurachterstand van zittende huurders is in 2010 ten opzichte van 2009 stabiel gebleven. In percentage van de jaarhuur was dit in ,72% (0,70% in 2009). Ontruimingen Het beleid van Accolade is erop gericht om ontruimingen te voorkomen. Door voorlichting en persoonlijke begeleiding probeert Accolade huurders te bewegen tijdig met ons te komen praten om zo problemen te voorkomen. Echter, indien intensieve begeleiding van huurders niet tot gewenste resultaten leidt, wordt een woning ontruimd

13 Hoofdstuk 4 Verhuren van woningen Hoofdstuk 5 Betrekken van huurders bij beleid In 2010 heeft de rechter in 106 situaties een ontruimingsvonnis uitgeroepen op basis van een huurachterstand. Een vonnis van de rechter wil in de praktijk nog niet zeggen dat de ontruiming ook daadwerkelijk plaatsvindt. Vaak wordt de schuld door inspanningen van de deurwaarder alsnog betaald of wordt er een betalingsregeling getroffen. Ook komt het voor dat de huurder zelf de sleutels van de woning inlevert. In 2010 zijn er 15 woningen daadwerkelijk ontruimd. In bijna alle gevallen was huurachterstand de reden voor de ontruiming. In drie situaties was er naast huurachterstand ook sprake van overlast. Het aantal vonnissen en daadwerkelijke ontruimingen in 2010 ligt ongeveer de helft lager dan in Dat is opmerkelijk gezien het feit dat de werkwijze in 2010 niet noemenswaardig is veranderd ten opzichte van Wel wordt getracht om zo snel als mogelijk met een huurder in gesprek te komen als er een huurachterstand ontstaat. Ook wordt altijd tot op het laatste moment getracht de ontruiming te voorkomen, door duidelijke afspraken met de huurder te maken. Daarnaast was 2009 een jaar met relatief veel ontruimingsvonnissen en daadwerkelijke ontruimingen. Vestiging Aantal ontruimingsvonnissen Daadwerkelijke ontruimingen Heerenveen 55 6 Drachten 27 3 Franeker 5 1 Joure 11 1 Sneek 8 4 Totaal Tabel: Aantal ontruimingsvonnissen in relatie tot het aantal ontruimingen Huurderving bij leegstand De leegstand per 31 december 2010 bedroeg 2,4% (in ,4%). In totaal stonden er 399 woningen leeg, waarvan 56 (14,4%) in verband met frictieleegstand. De overige woningen stonden als leeg geregistreerd bij Accolade in afwachting van renovatie, sloop en vervangende nieuwbouw. 4.6 Aantal mutaties en mutatiegraad In 2010 bedroeg het aantal verhuizingen (in ). Er hebben geen verhuizingen plaatsgevonden in een complex bestemd voor renovatie of sloop, gevolgd door vervangende nieuwbouw. De gemiddelde mutatiegraad (de verhouding tussen het aantal opzeggingen en het woningbezit) over 2010 was 9,8% (in ,5%). Van deze verhuringen zijn geen tijdelijke contracten gesloten op grond van de Leegstandswet. Ingeval van een herstructurering van een wijk of dorpsvernieuwing is een sociaal statuut afgesloten met de betrokken Huurdersbelangenvereniging. Daarin worden de gevolgen van een gedwongen verhuizing voor de huurders geregeld. Binnen Accolade werd in 2010 in dergelijke gevallen een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten van ruim 5.300,- of in bijzondere gevallen méér toegekend overeenkomstig de regeling van de rijksoverheid. 4.7 Verenigingen van Eigenaren (VvE s) Maart Joure Franeker Franeker Per 1 januari 2010 is het beheer inclusief de administratie van een twintigtal Verenigingen van Eigenaren (VvE s) overgedragen aan een externe partij. Deze partij is gespecialiseerd in het beheer van VvE s. Door de uitbesteding is het mogelijk om de dienstverlening aan VvE s te verbeteren. 5.1 Huurdersbelangenverenigingen: onze primaire belanghouders! Onze huurders nemen een bijzondere positie in. Zij hebben zich vooral geïnstitutionaliseerd in huurdersbelangenverenigingen. Het overleg op strategisch niveau vindt plaats door het bestuur met het Platform Huurdersbelangenverenigingen Accolade. De voorzitters van de besturen van de lokale huurdersverenigingen die actief zijn in Heerenveen, Joure, Sneek en Franeker hebben zitting in het platform. Dit overleg vindt, los van eerder genoemd platform, ook plaats met Huurderbelangenvereniging De Bewonersraad Friesland (HDBF), die de belangen van de huurders van Accolade in Drachten behartigt. Met elk van de afzonderlijke huurdersbelangenverenigingen - door middel van het platform - alsook met Huurdersbelangenvereniging De Bewonersraad Friesland zijn samenwerkingsovereenkomsten gesloten. De lokale huurders-belangenverenigingen hebben frequent overleg met de vestigingsdirecteuren. Door het Platform Huurdersbelangenverenigingen Accolade en Huurdersbelangenvereniging De Bewonersraad Friesland zijn twee commissarissen bindend voorgedragen en als zodanig in de Raad van Commissarissen benoemd. Het spreekt voor zich dat deze commissarissen hun rol vervullen, zonder last of ruggespraak met de huurdersorganisaties die hen bindend hebben voorgedragen. Met Stichting Platform Huurdersbelangenverenigingen en met Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland, is in het verslagjaar frequent vergaderd door het Bestuur. Accolade faciliteert de huurdersbelangenverenigingen en ondersteunt de verenigingen financieel. In het verslagjaar bedroeg de totale bijdrage Onderwerpen van bespreking op bestuurlijk niveau met het Platform en HDBF zijn in 2010 onder andere geweest: Huurbeleid en huurharmonisatie; Servicekosten (glas en servicefonds); Informatievoorziening; Beleidsontwikkelingen bij Accolade; Jaarverslag; Kwaliteit van de dienstverlening; samenwerking tussen de twee belangenbehartigers huurders Accolade; Problemen rond oplevering nieuwbouwprojecten; Energiebeleid; Financieel resultaat eerste halfjaar 2010; Uitgangspunten begroting 2011; Begroting 2010; Meerjarenbegroting. De lokale vestigingen hebben overleg met de individuele huurdersverenigingen. Onderwerpen van bespreking zijn onder andere geweest: Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland: Woningmarkt Smallingerland; Realisatieovereenkomst Accolade-Smallingerland; Huurovereenkomsten wijkvernieuwingsgebieden; Geriefsverbeteringen; Projectenplanning Noord-Oost; Toewijzing nieuwbouw; Berekening geriefsverbeteringen. Huurdersvereniging Sneek: Klanttevredenheidsonderzoek; Plannen voor Furmerusgebied; Leefbaarheidsplannen en wijkvisies; Onderhoudsbegroting 2010; Planschadeclaims n.a.v. uitbreiding rondweg/a7; Opleveringspunten nieuwbouw De Wiekslag; Voorgenomen nieuwbouwplannen in Harinxmaland; Eindfeest afsluiting wijkvernieuwing Ny Túndoarp; Onderhoudsplannen wooncomplex 1 Lemmerweg-Oost; Presentatie optiemodel; speeddate voor een kennismaking met de medewerkers en de leden van de Huurdersbelangenvereniging. Huurdersbelangenvereniging Franeker: Klanttevredenheidsonderzoek; Onderhoudsbegroting 2010; Leefbaarheidsplannen en wijkvisies; Huurharmonisatie; Eindfeest wijkvernieuwing Professorenbuurt; nieuwbouwprojecten (Botniasteeg, Van Saarloos/ Ennemastraat, Sjaardemastraat, GOED); Opleveringspunten nieuwbouwwoningen Franeker-Zuid. Bewoners Hof en Hiem verhuizen naar Sevenwolden Kennismaking huurdersvereniging Franeker Open Dag nieuwbouwappartementen Professorenbuurt 24 25