Memorie van toelichting Verordening woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2014

Transcriptie

1 Memorie van toelichting Verordening woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2014 Inhoudsopgave 1 Algemene toelichting Waarom een verordening Wat regelt deze verordening? Waarom de regionale Huisvestingsverordening aanpassen? De belangrijkste aanpassingsvoorstellen Verantwoording van het aanpassingsproces Juridische aspecten van de woonruimtebemiddeling Artikelsgewijze toelichting Considerans Hoofdstuk 1. Algemeen Hoofdstuk 2. Verdeling van woonruimte Hoofdstuk 3. De huisvestingsvergunning Hoofdstuk 4. Onttrekking, samenvoeging en omzetting Hoofdstuk 5. Overgangs- en slotbepalingen Memorie van toelichting Verordening woonruimtebemiddeling regio Rotterdam

2 1 Algemene toelichting 1.1 Waarom een verordening In de Regio Rotterdam overschrijdt de vraag naar sociale huurwoningen in de corporatievoorraad het vrijkomende aanbod elk jaar in ruime mate. Aannemelijk is dus dat er woningzoekenden in de knel komen in hun zoektocht naar een woning. Dit is in het bijzonder ook het geval voor mensen die een urgente huisvestingsbehoefte hebben. Daarnaast zien we verspreid door de regio de leefbaarheid onder druk staan. In bepaalde straten en complexen sprake van een noodzaak om de sociale cohesie te versterken of te borgen of aan de woning gerelateerde overlast of gevaarlijke (woon)situaties op te lossen. Ook zie we dat er specifieke doelgroepen en woonruimten om bijzondere aandacht vragen in de woonruimtebemiddeling. Hoewel we vrijheid van vestiging van woningzoekenden 1 en een open regionale woningmarkt 2 hoog in het vaandel hebben, legitimeren de aanwezigheid van groepen in de knel en de aanwezigheid van bovengenoemde vraagstukken en specifieke doelgroepen en woonruimten, dat er binnen de regio Rotterdam (tijdelijk) wordt (bij)gestuurd in het verhuurtraject van sociale huurwoningen van corporaties. Dit alles met het besef dat de meer structurele oplossing van het vraagstuk in de ontwikkeling van de woningvoorraad (zowel kwantitatief als kwalitatief) in brede zin ligt. Er bestaat dan ook een belangrijke relatie met de regionale woningmarktafspraken en de daarin meegenomen programmering van woningbouw en afspraken omtrent huur- en verkoopbeleid. Met het oog op voorgaande is het tevens gelegitimeerd om via een vergunningstelsel grip te houden op aanpassingen of wijzigingen in de gehele woningvoorraad (dus niet alleen sociale huurwoningen in de corporatievoorraad, maar alle woningen). De verordening Woonruimtebemiddeling Rotterdam regio Rotterdam 2014 is hét geëigende instrument om te dienen als kader voor zowel sturingsinstrumentarium als het vergunningstelsel. Met de verordening kan geborgd worden dat het aanbieden en toewijzen van woningen op evenwichtige, rechtvaardige en op transparante wijze gebeurt en dat wijzigingen in de woningvoorraad weloverwogen plaatsvinden. Doordat de verordening een bestuursrechtelijke basis kent en bestuurlijk wordt vastgesteld, is bovendien geborgd dat de bepalingen omtrent het sturingsinstrumentarium alsmede het vergunningstelsel democratisch gelegitimeerd zijn. 1.2 Wat regelt deze verordening? Een belangrijk deel van de verordening heeft betrekking op de verdeling/bemiddeling van vrijkomende sociale huurwoningen van corporaties (hoofdstuk 2 van de verordening). Hierin wordt onder meer uitgebreid stilgestaan bij de verantwoordelijkheden van de regiogemeenten en corporaties bij de uitvoering, registratie en verantwoording van de woningtoewijzing/woonruimtebemiddeling. Een concreet voorbeeld is de bepaling dat de 1 Op grond van de EU-richtlijn inzake vrijheid van vestiging 2 Zie Regionaal Strategische Agenda (RSA) voor de periode 2010 / 2014, stadsregio Rotterdam Memorie van toelichting Verordening woonruimtebemiddeling regio Rotterdam

3 vrijkomende sociale huurwoningen van corporaties centraal via een regionaal aanbodmodel dienen te worden bemiddeld, welke vorm krijgt via de website Woonnet Rijnmond. 3 Ook wordt uitgebreid ingegaan op de mogelijkheden om bij te sturen bij de verdeling/bemiddeling van vrijkomende sociale huurwoningen met het oog op schaarste, sociale cohesie, (voorkomen/beperken) gevaarlijke situaties en overlast of specifieke doelgroepen of woonruimten (leefbaarheidsvraagstukken). Bij schaarste gaat het om de ondersteuning van woningzoekenden die om verschillende redenen in de knel zitten op de woningmarkt. Het gaat om woningzoekenden met een urgente huisvestingsvraag, die met spoed een woning nodig hebben of woningzoekenden die vanwege een specifiek kenmerk van het huishouden (bijv. een groot huishouden van 5 of meer personen, een woningzoekende met een fysieke beperking of met een minimuminkomen) een specifieke woning behoeven, terwijl die woningen schaars zijn. Voor de groep woningzoekenden die met spoed een woning nodig hebben is in de verordening een urgentieregeling opgenomen. Voor de woningzoekenden die mogelijk in de knel komen vanwege schaarste is zowel de mogelijkheid opgenomen om passendheidsvoorwaarden aan woonruimten te verbinden zodat deze alleen bestemd wordt voor de woningzoekenden in de knel, als de mogelijkheid om de woningzoekende in de knel via directe bemiddeling aan een woning te helpen. Naast het verdelen van schaarse woningen bevat de verordening ook sturingsinstrumentarium ten behoeve van het versterken of borgen van sociale cohesie en het beperken of voorkomen van gevaarlijke situaties en overlast in wijken, buurten of wooncomplexen. Het kunnen borgen van sociale cohesie en in het bijzonder sociale netwerken wordt noodzakelijker nu de overheid zich financieel steeds meer terugtrekt uit de zorg en mensen steeds meer eigen verantwoordelijkheid krijgen in het organiseren van zorg. Het is belangrijk dat zorgbehoevende en verzorgende binnen elkaars bereik blijven. Daarnaast kan het soms noodzakelijk zijn om woningen in kwetsbare complexen als tijdelijke maatregel alleen beschikbaar te stellen voor bepaalde groepen woningzoekenden waarvan aannemelijk is dat zij de situatie verlichten (m.n. geen overlast veroorzaken of meer sociaaleconomische draagkracht hebben). Deze tijdelijke ingreep moet onderdeel uitmaken van een breder pakket aan maatregelen binnen het desbetreffende gebied Sturen op leefbaarheid via de verordening en de Huisvestingswet Het sturen bij woonruimtebemiddeling ter verlichting van leefbaarheidsproblematiek is in principe niet gelegitimeerd op grond van de Huisvestingswet. De wetgever verwijst hiervoor naar ander instrumentarium, zoals de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (ook wel Rotterdamwet genoemd), fysieke ingrepen, bemiddeling en communicatie. In de Regio Rotterdam wordt dit instrumentarium door zowel gemeenten als corporaties zeker niet voor alle vraagstukken als doeltreffend ervaren, in het bijzonder als het gaat om het versterken of borgen van sociale cohesie en het beperken of voorkomen van gevaarlijke (woon)situaties en overlast. Deze maatschappelijke vraagstukken vragen om een bepaalde interpretatie van de Huisvestingswet. In dit licht is het belangrijk dat in de Memorie van Toelichting bij de huidige Huisvestingswet 4 is opgenomen dat het niet zo mag zijn dat een doelmatige verdeling van woonruimte nadelige gevolgen heeft voor de openbare orde, veiligheid en volksgezondheid. Gezien het bovenstaande staat de Provincie het dan ook toe om op grond van de verordening in beperkte mate te sturen bij woonruimtebemiddeling specifiek met het oog op sociale cohesie en gevaarlijke (woon)situaties en overlast. 3 Ten tijde van dit schrijven biedt alleen woningcorporatie Woonvisie haar vrijkomende woningen in Ridderkerk en Albrandswaard nog aan via de lokale kranten. Het streven van alle betrokken partijen is om ook deze woningen op korte termijn via Woonnet Rijnmond aan te gaan bieden. 4 Zie pagina 25, dossier , nr. 3 van de Memorie van Toelichting bij de Huisvestingswet Memorie van toelichting Verordening woonruimtebemiddeling regio Rotterdam

4 Ook maakt de verordening het mogelijk om passendheidsvoorwaarden en directe bemiddeling toe te passen in specifieke situaties of bij specifieke doelgroepen of woonruimten. Denk bijv. aan een specifiek voor ouderen ontwikkeld wooncomplex of huishoudens die in een woongroep willen wonen. Naast de bovengenoemde bemiddelings/verdeelregels bevat de verordening ook nog een aantal andere belangrijke zaken en bepalingen. Zo bevat hoofdstuk 3 van de verordening de bepalingen omtrent de huisvestingsvergunning. Hoofdstuk 4 bevat daarnaast de regeling inzake het onttrekken, samenvoegen, omzetten of splitsen van woonruimten en gebouwen. Hiermee kunnen gemeenten invloed uitoefenen op de samenstelling van de woningvoorraad. 1.3 Waarom de regionale Huisvestingsverordening aanpassen? De vorige versie van de regionale Huisvestingsverordening, inclusief de overeenkomst Woonruimteverdeling en de urgentieregeling, dateren alweer uit In 2011 is er wel een aanpassing geweest maar deze was vooral technisch van aard. De situatie op de woningmarkt is de afgelopen jaren sterk veranderd, de huidige praktijk vraagt om een verordening die daarin mee beweegt. We lopen steeds meer tegen de grenzen van het huidige systeem aan. Bijvoorbeeld als het gaat om inschrijfduur en het reguliere aanbodmodel. Ervaringen binnen de regio Rotterdam (o.m. door de toepassing van experimenten op het gebied van woonruimtebemiddeling) en in andere regio s hebben uitgewezen dat het toe kunnen passen van verschillende zoekmodellen en verschillende rangordecriteria maken dat woningzoekenden nog beter hun weg kunnen vinden en nog beter aan hun woon- of verhuiswens kunnen voldoen. Ook zijn de huidige regels verouderd door o.m. nieuwe regelgeving. Zo heeft de Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting (de staatssteunregeling ) ertoe geleid dat corporaties hun vrijkomende sociale huurwoningen meer dan ooit tevoren labelden met een maximum inkomensgrens. De bepalingen uit de verordening inzake de ijkpunten rond volkshuisvestelijk labelen etc verloren hiermee hun waarde. Daarnaast zien we dat het rijk en de provincie steeds kritischer kijken naar de toepassing van bepaalde aan inkomensgerelateerde labels, denk aan het sturen op inkomen uit arbeid, waartoe inmiddels ook de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek van kracht is geworden. Tot slot leiden ook maatschappelijke ontwikkelingen zoals het scheiden van wonen en zorgfinanciering en het langer zelfstandig wonen van ouderen en/of mensen tot nieuwe vraagstukken. Hieruit volgt onder meer de wens tot het opnemen van een urgentieregeling gericht op mantelzorg. Tijd dus voor een aanpassing. Hiermee is ingehaakt op de Regionaal Strategische Agenda (RSA) voor de periode , waarin is opgenomen dat de stadsregio samen met Maaskoepel zou gaan werken aan de verbetering van het verhuurproces van corporatiewoningen en de aanpassing van de huisvestingsverordening als belangrijk middel werd gezien voor het borgen van een zorgvuldig sturing op een rechtvaardige verdeling van schaarse woningen en het borgen van een woningmarkt zonder grenzen. Memorie van toelichting Verordening woonruimtebemiddeling regio Rotterdam

5 1.4 De belangrijkste aanpassingsvoorstellen De titel van de verordening geeft op zichzelf al weer dat er sprake is van een belangrijke aanpassing± de term huisvestingsverordening is vervangen door de term verordening woonruimtebemiddeling. De belangrijkste veranderingen in deze verordening woonruimtebemiddeling zijn: Het wordt mogelijk gemaakt om op basis van woonruimtebemiddelingsmodellen meerdere rangordecriteria toe te passen die aansluiten bij het zoekgedrag van verschillende groepen woningzoekenden; Het sturen op percentages is zoveel mogelijk losgelaten, het goed onderbouwen van de reden waarom men stuurt is veel meer centraal komen te staan; Er is meer aandacht voor de noodzaak om zorg en wonen met elkaar in verband te brengen, omdat woningzoekenden in steeds hogere mate zelf (financieel) verantwoordelijk worden voor hun verzorgen. Sociale cohesie en het sociale netwerk, waaronder mantelzorg en het kunnen (samen)wonen in daarvoor bestemde woningen hebben nadrukkelijk een plaats gekregen in de verordening; De huidige overeenkomst Woonruimteverdeling is geïntegreerd in de aangepaste verordening. Registratie, monitoring, melding en verantwoording van de woonruimtebemiddeling zijn integraal onderdeel van de verordening geworden. Vanwege de verschuivende rol na opheffing van de stadsregio heeft de samenwerking tussen gemeenten en corporaties en de verhouding met de provincie hierin een belangrijke plek ingenomen; De urgentieregeling is op een aantal thema s aangepast. Zo is nadrukkelijker gemaakt dat de urgentieregeling echt als laatste vangnet dient en andere geschikte, meer reguliere oplossingen altijd de voorkeur hebben. Een urgentieverklaring kan bijv. geweigerd worden als de woningzoekende vanwege de lange inschrijfduur goed zelf in staat kan worden geacht om op zeer korte termijn via het reguliere aanbodmodel een woning te vinden. Daarnaast is de regeling genuanceerd door de erkenning dat er een verschil in woningvoorraad is tussen grote en kleinere gemeenten en door de erkenning dat sommige urgent woningzoekenden vanwege de uitstroom uit een instelling beter direct naar de 2 e fase overgeplaatst kunnen worden; Daarnaast is er een regeling in de verordening opgenomen in verband met no show (het niet komen opdagen voor een bezichtiging), welke het mogelijk maakt om gedurende een bepaalde periode de inschrijving van een woningzoekende die zich hieraan schuldig maakt op te schorten. Memorie van toelichting Verordening woonruimtebemiddeling regio Rotterdam

6 1.5 Verantwoording van het aanpassingsproces Het is in het WGR+-gebied, dat de stadsregio Rotterdam is, wettelijk niet mogelijk om op grond van de Huisvestingswet een lokale huisvestingsverordening op te stellen. De stadsregio is het enige bevoegde orgaan om een verordening op stellen en was dan ook trekker van het aanpassingsproces. De aanpassing van de verordening was al enkele jaren bij de stadsregio in voorbereiding. Al in 2011 lag er een nota van uitgangspunten over Woonruimtebemiddeling. Omdat er beslissingen werden verwacht over de nieuwe Huisvestingswet is toen gewacht met aanpassen van de verordening. De nieuwe Huisvestingwet is er nog steeds niet en wordt ook niet op korte termijn verwacht, maar de huidige situatie, waarin de huisvestingsverordening uit 2006 (gewijzigd vastgesteld in 2011) een beperkende factor vormt bij het uitvoeren van de woonruimtebemiddeling en het goed laten functioneren van de regionale woningmarkt, dwong tot het doorzetten van het traject naar een aanpassing van de verordening. De aanpassing van de verordening is in zeer nauwe en goede samenwerking met Maaskoepel vorm gegeven. Hiertoe is onder meer een ambtelijke regiegroep opgericht waarin zowel de stadsregio Rotterdam als Maaskoepel vertegenwoordigd waren. Portefeuillehouder Karssen van de stadsregio en directeur/bestuurder Bartelse van de Maaskoepel hebben de aanpassing op bestuurlijk niveau voorbereid. Begin 2013 is een gespreksronde gehouden op subregioniveau met ambtenaren van regiogemeenten en beleidsmedewerkers van woningwoningcorporaties op basis van een discussienota met daarin alle ervaringen van de afgelopen jaren. Ook is een bestuurlijke klankbordgroep met enkele vertegenwoordigers van woningcorporaties en gemeenten, Maaskoepel en stadsregio bij elkaar geweest om over de aanpassing te praten. Begin 2013 is een zeer actieve en betrokken ambtelijke adviesgroep samengesteld met vertegenwoordigers van woningcorporaties en gemeenten op subregioniveau. Deze adviesgroep is voorafgaand aan en gedurende de inspraakronde meerdere keren bij elkaar geweest. Ook is er gewerkt in kleinere groepen aan deelonderwerpen. De voorgenomen aanpassingen en het belang van de aanpassingen zijn een aantal keren bestuurlijk in het portefeuillehoudersoverleg Wonen geagendeerd en besproken. Maaskoepel heeft een noodoproep gedaan aan de wethouders Wonen om mee te werken aan de aanpassing, omdat de woonruimtebemiddeling vast loopt. De wethouders hebben hun medewerking hieraan toegezegd. In een themagedeelte van het portefeuillehoudersoverleg Wonen op 19 juni 2013 is onder leiding van een extern gespreksleider uitvoerig gediscussieerd over wat de regio nodig heeft ten aanzien van de verordening. De wethouders hebben toen duidelijk hun behoefte aangegeven om te kunnen sturen op schaarse woningen, sociale cohesie, gevaarlijke (woon)situaties en overlast. Tevens is naar aanleiding hiervan door de regiogemeenten gezamenlijk een brief gestuurd aan de Tweede Kamer om het belang van instrumentarium om de sociale cohesie in stand te houden onder de aandacht te brengen. Memorie van toelichting Verordening woonruimtebemiddeling regio Rotterdam

7 De stadsregio is het bevoegde orgaan om een regionale huisvestingsverordening vast te stellen en te wijzigen. Dit kan echter niet zonder dat alle gemeenteraden de kans hebben gekregen te reageren, conform de gemeenschappelijke regeling van de stadsregio. Dit proces zorgt tevens dat de aanpassing democratisch gelegitimeerd wordt. Daarom zijn de aanpassingsvoorstellen na goedkeuring door het dagelijks bestuur van de stadsregio op 9 oktober 2013 de inspraak ingebracht. Alle gemeenteraden, maar ook alle woningcorporaties en via hen huurderverenigingen, in de stadsregio hebben de mogelijkheid gekregen om een zienswijze te geven op de voorstellen. De termijn sloot op 28 december De termijn was hierdoor twee weken korter dan de wettelijke periode van drie maanden zoals opgenomen in de gemeenschappelijk regeling, maar dit was noodzakelijk om een nota van beantwoording voor te kunnen bereiden voor de vaststelling van de aangepaste verordening door het algemeen bestuur van de stadsregio vóór de gemeenteraadsverkiezingen in De reacties welke zijn binnengekomen gedurende de inspraaktermijn zijn samengevat en beantwoord in de nota van beantwoording. Een aantal reacties heeft geleid tot aanpassingen in de ontwerpverordening. Na de opheffing van de stadsregio vervallen de bevoegdheden aan de gemeenteraden, maar zal de provincie een grote rol blijven spelen. De opheffingsdatum van de stadsregio is voorzien op 1 januari De verordening zal daarna nog maximaal een jaar geldig zijn, waarbinnen de overname van de bevoegdheden kan worden geregeld. Bij het opstellen van een nieuwe verordening of wijzigen van de voorliggende verordening vanaf 1 januari 2015 zal de provincie een belangrijke en toezichthoudende rol gaan spelen. Ook dan zal er volgens de wetsvoorstellen sprake zijn van verplichte afstemming van de verordening op het schaalniveau van de stadsregio Rotterdam. 1.6 Juridische aspecten van de woonruimtebemiddeling Hoofdstuk 2 van de verordening geeft randvoorwaarden voor de wijze waarop corporaties sociale huurwoningen matchen aan woningzoekenden. Bij het opstellen van de verordening is ervoor gekozen om het maken van die match aan corporaties over te laten: de corporaties kennen de woonklant, kennen de te huur aangeboden woonruimte en beheren de kanalen waarlangs het contact met klanten plaatsvindt. Deze keuze past bij de binnen de maatschappij breed zichtbare trend om de bescherming van bepaalde belangen niet bij uitsluiting een verantwoordelijkheid van overheden te laten zijn. Een logisch gevolg van deze keuze is dat voor sociale huurwoningen die in het bezit van corporaties zijn, de klassieke huisvestingsvergunningplicht zoals bedoeld in artikel 5 van de Huisvestingswet niet geldt. Het matchen van woningzoekenden aan woonruimte wordt uitgevoerd door corporaties en vindt plaats in het kader van het privaatrechtelijke verhuurtraject. Wel stelt de verordening nadrukkelijke randvoorwaarden aan de wijze waarop die match gemaakt wordt. De belangrijkste daarvan zijn: het primaat van de regionale woningmarkt en vrijheid van vestiging; het in beginsel regionaal (dat wil zeggen: regiobreed) aanbieden van de te verhuren woonruimten en het in verband daarmee in standhouden van een regionaal aanbodinstrument (op dit moment: Woonnet Rijnmond); regels over het inschrijven van een huishouden als woningzoekende; Memorie van toelichting Verordening woonruimtebemiddeling regio Rotterdam

8 eenduidigheid en transparantie bij de toe te passen passendheidsvoorwaarden, woonruimtebemiddelingsmodellen en directe bemiddeling; gestructureerd overleg, en over bepaalde onderwerpen: het maken van afspraken, tussen corporatie en gemeenten. De in paragraaf 2.7 opgenomen regels over melding en verantwoording dienen als waarborg voor de rechtmatigheid en de transparantie van de wijze waarop corporaties de match tussen woningzoekende en woonruimte maken. Ook het in paragraaf 2.8 opgenomen urgentiestelsel heeft regionale werking. Anders dan bij de matching tussen woningzoekende en woonruimte is de verlening (en uiteraard ook de intrekking, weigering of wijziging) van de urgentieverklaring wel een overheidsbevoegdheid gebleven: de colleges van burgemeester en wethouders van de regiogemeenten voeren het urgentiestelsel uit. Urgentieverklaringen, en de weigering, intrekking of wijziging daarvan, zijn besluiten als bedoeld in artikel 1:3 van de Algemene wet bestuursrecht. Wel hebben de colleges van Maassluis, Vlaardingen, Schiedam en Rotterdam de wens aangegeven dat de Stichting Urgentiebepaling Woningzoekenden Rijnmond (hierna: de SUWR) in plaats van hen het urgentiestelsel uitvoeren. Deze wens is doorgevoerd in paragraaf 2.8. De SUWR is daarmee, net als in de nu ingetrokken Huisvestingsverordening stadsregio Rotterdam 2006 bestuursorgaan als bedoeld in artikel 1:1 lid 1 aanhef en onder b van de Algemene wet bestuursrecht (zie de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 20 maart 2013, zaaknummer /1/A3, ECLI:NL:RBROT:2012:3808). De uitvoering van de in hoofdstuk 3 opgenomen regels over de huisvestingsvergunning zijn opgedragen aan de colleges van burgemeester en wethouders van de regiogemeenten. Anders dan in de nu ingetrokken Huisvestingsverordening stadsregio Rotterdam 2006 is, mede naar aanleiding van een opmerking van de zijde van het college van burgemeester en wethouders van Rotterdam, daarbij gekozen voor een "opt-in"-methodiek. Dit wil zeggen dat de huisvestingsvergunningplicht in beginsel niet van toepassing is, tenzij het college van burgemeester en wethouders van een regiogemeente om toepassing heeft verzocht. Naar aanleiding van zo'n verzoek wordt de verordening vervolgens gewijzigd: de naam van de regiogemeente wordt aan het toepassingsgebied toegevoegd. Daarbij kan op verzoek van het college bepaald worden dat de huisvestingsvergunningplicht slechts van toepassing op is bepaalde categorieën woonruimte. In deze verordening is de huisvestingsvergunningplicht alleen in Albrandswaard, voor wat betreft koopwoningen, van kracht. Dit, omdat gebleken is dat Albrandswaard de enige regiogemeente is die in het verleden om toepassing van de huisvestingsvergunningplicht heeft verzocht, voor wat betreft koopwoningen. Onderzocht is in hoeverre het aan regiogemeenten zelf overgelaten kan worden om, zonder dat de verordening gewijzigd behoeft te worden, de huisvestingsvergunningplicht van toepassing te verklaren voor hun gemeenten. Dit heeft geleid tot de conclusie dat een dergelijke methodiek juridisch bezien op gespannen voet staat met de gedachte achter de Wet gemeenschappelijke regelingen: in de Wgr+gebieden is de bevoegdheid om een huisvestingsverordening, met daarin de huisvestingsvergunningplicht, vast te stellen overgedragen aan de Wgr+regio's. Het zou merkwaardig - en mogelijk in strijd met de bedoeling van de wetgever - zijn om in zo'n regionale huisvestingsverordening vervolgens de keuze om de huisvestingsvergunningplicht van toepassing te laten zijn, weer volledig terug te leggen bij de individuele regiogemeenten. Memorie van toelichting Verordening woonruimtebemiddeling regio Rotterdam

9 Voor wat betreft de mogelijkheden van woningzoekenden om te ageren tegen de uitvoering van de onderdelen van de verordening die de woonruimtebemiddeling betreffen, wordt het volgende opgemerkt: - de uitvoering van de regels over de match tussen woningzoekende en woonruimte is privaatrechtelijk van aard. Een meningsverschil tussen woningzoekende en corporatie daarover kan uiteindelijk bij de burgerlijke rechter belanden. Voordat het zover is, wordt een geschil behandeld door een door het college van burgemeester en wethouders ingestelde geschillencommissie. Deze commissie geeft een bindend advies. Kan één van de of beide bij het geschil betrokken partijen zich niet in dat advies vinden, dan kan het geschil aan de burgerlijke rechter voorgelegd worden. De gemeenten Maassluis, Vlaardingen, Schiedam en Rotterdam hebben gezamenlijk zo'n commissie ingesteld: de Bezwarencommissie Huisvestingsbezwaren regio Rijnmond. Het staat de overige regiogemeenten vrij zich bij deze commissie aan te sluiten; - de uitvoering van de regels van het urgentiestelsel is publiekrechtelijk van aard. Een meningsverschil tussen een woningzoekende en een bestuursorgaan, belast met de uitvoering van die regels, daarover kan uiteindelijk bij de bestuursrechter belanden. Voordat het zover is, wordt een geschil behandeld door het bestuursorgaan zelf. Deze behandeld vindt plaats volgens de regels over de behandeling van bezwaren, opgenomen in de Algemene wet bestuursrecht. Veelal betekent dit, dat zo'n geschil - een bezwaar - behandeld wordt door de door het bestuursorgaan, vaak college van burgemeester en wethouders, ingestelde bezwarenadviescommissie. Deze commissie brengt, overigens niet-bindend, advies uit over het bezwaar en het bestuursorgaan neemt op basis daarvan het besluit op bezwaar. Kan de woningzoekende zich niet in het besluit op bezwaar vinden, dan kan hij beroep instellen bij de bestuursrechter. - de uitvoering van de regels over de huisvestingsvergunning, opgenomen in hoofdstuk 3 van de verordening, is ook publiekrechtelijk van aard. Een meningsverschil kan op een vergelijkbare weg als bij urgentie via de bezwaarprocedure uiteindelijk zijn weg vinden naar de bestuursrechter. Memorie van toelichting Verordening woonruimtebemiddeling regio Rotterdam

10 2 Artikelsgewijze toelichting In dit hoofdstuk wordt voor een goed begrip van de verordening waar nodig voor de afzonderlijke artikelen een toelichting gegeven van de in dat betreffende artikel opgenomen bepalingen. Considerans In de considerans van de verordening is aangegeven waarom het binnen de Stadsregio Rotterdam wenselijk wordt geacht op grond van artikel 2 van de Huisvestingswet regels te stellen met betrekking tot het in gebruik nemen of geven van woonruimte of met betrekking tot wijzigingen van de woonruimtevoorraad. Met de verwijzing naar de Tijdelijke regeling van diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting wordt duidelijk dat met deze verordening niet tegengewerkt zal worden dat corporaties kunnen voldoen aan de bepalingen in die Tijdelijke regeling, d.w.z. dat corporaties blijvend kunnen voldoen aan de voorwaarde om minimaal 90% van hun vrijkomende woningen toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen tot (peildatum 1 januari 2014) om in aanmerking te kunnen blijven komen voor staatssteun. Hoofdstuk 1. Algemeen Artikel 1.1. Definities In dit hoofdstuk zijn de definities opgenomen van veelvoorkomende begrippen in de verordening. Hoofdstuk 2. Verdeling van woonruimte Paragraaf 2.1. Algemeen Artikel Reikwijdte hoofdstuk 2 Hoofdstuk 2 van de verordening gaat uitsluitend over de verdeling van corporatiewoningen in de sociale huursector. Dat wil zeggen zelfstandige sociale huurwoningen met een huurprijs tot maximaal 699 per maand (peildatum 1 januari 2014). Dit hoofdstuk heeft dus geen betrekking op corporatiewoningen in het geliberaliseerde segment, de particuliere huurvoorraad of koopwoningen, noch op onzelfstandige woonruimte verhuurd door corporaties. Tot slot dient opgemerkt te worden dat in delen van de gemeente Rotterdam die zijn aangewezen in het kader van de Wet Bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (de Rotterdamwet) ook buiten de reikwijdte van dit hoofdstuk vallen. Voor deze gebieden geldt een aparte Rotterdamse huisvestingsverordening. Memorie van toelichting Verordening woonruimtebemiddeling regio Rotterdam

11 Doordat binnen de regio Rotterdam een huisvestingsverordening van kracht is, is het voor corporaties niet mogelijk om afzonderlijk buiten de bepalingen in de huisvestingsverordening om regels of beperkingen te stellen bij het aanbieden, toewijzen en/of verhuren van sociale huurwoningen met een huurprijs tot maximaal 699 per maand. Via de schakelbepaling van artikel lid 1 zijn de in de paragrafen 2.1 tot en met 2.5 en paragraaf 2.7 opgenomen regels ook van toepassing op alle binnen de gemeente Rotterdam en Schiedam gelegen en door gemeenten en corporaties beheerde voor deze gemeenten verhuur vrijkomende woonwagenstandplaatsen. De gemeente Rotterdam en Schiedam hebben verzocht om een dergelijke bepaling, maar gekozen is om deze niet verplichtend voor alle gemeenten op te leggen. Paragraaf 2.2. Primaat van de regionale woningmarkt en vrijheid van vestiging Artikel Uitgangspunten van de regionale woningmarkt Artikel Regionaal aanbieden van te verhuren woonruimte Het belang van een transparante en toegankelijke woningmarkt volgt ten eerste uit het binnen de Europese Unie geldende principe van vrijheid van vestiging. Dat wil zeggen dat huishoudens, ook wanneer zij niet binnen de regio wonen, zich vrij moeten kunnen vestigen in de regio Rotterdam. Ten tweede volgt het belang van een transparante en toegankelijke regionale woningmarkt ook uit de Woningmarktafspraken en het Verstedelijkingsscenario 2020 dat daaraan ten grondslag ligt. Hierin is opgenomen dat binnen de regio Rotterdam wordt gestreefd naar een gezonde woningmarkt waarin vraag en aanbod met elkaar in evenwicht zijn en waarin iedere woningzoekende voldoende keuzemogelijkheden heeft binnen de grenzen van de regio. Artikel geeft invulling aan artikel 26, lid 3 van de Huisvestingswet, waarin wordt gesteld dat in de verordening ook regels opgenomen dienen te worden met betrekking tot de wijze waarop de aanbieding plaatsvindt. In de verordening is bepaald dat er voor de gehele regio één regionaal aanbodinstrument dient te worden ingesteld/in stand gehouden. Een transparante en toegankelijke woningmarkt is immers in bijzondere mate gebaat bij het zoveel mogelijk op één plek, op een uniforme manier aanbieden van woningen. Aan het regionaal aanbodinstrument zijn vervolgens in het derde en vierde lid van artikel ook nog een aantal meer specifieke eisen gesteld. Dit omdat de karakteristiek van het regionale aanbodinstrument bepaalt in welke mate daadwerkelijk sprake is van een transparante en toegankelijke woningmarkt. In het tweede lid van artikel is opgenomen dat elke voor verhuur vrijkomende woning of woonruimte in principe dient te worden aangeboden via het regionale aanbodinstrument. Hierop zijn twee uitzonderingen: - Een corporatie kan ervoor kiezen om een referentiewoning te adverteren, waarbij de geadverteerde woning symbool staat voor de woningen die in de (vaak nabije) toekomst vrij zullen komen cq. verwacht worden vrij te komen. Deze manier kan bij verschillende woonruimtebemiddelingsmodellen worden ingezet. Memorie van toelichting Verordening woonruimtebemiddeling regio Rotterdam

12 - een corporatie kan ervoor kiezen om ter uitvoering van de afspraken op grond van artikel , lid 3 en op basis van artikel lid 1 een woning niet via het regionale aanbodinstrument aan te bieden, maar via directe bemiddeling te huur aan te bieden. Paragraaf 2.3. Eisen aan de inschrijving als woningzoekende Artikel Inschrijven als woningzoekende Artikel Algemene regels over inschrijfduur, einde en opschorting van de inschrijving Artikel Bijzondere regels over inschrijfduur, actualisatieplicht De inschrijving van woningzoekenden is een zaak tussen de corporaties en woningzoekende. Wel is in het belang van een transparante en toegankelijke woningmarkt in artikel t/m van de verordening een aantal specifieke vereisten t.a.v. de inschrijving opgenomen. Centraal staat dat een woningzoekenden zich altijd inschrijft om te kunnen reageren op woningen en om inschrijfduur op te bouwen. Zodoende houdt de woningzoekende altijd de vrijheid om gedurende de inschrijfduur afhankelijk van de aard van de woon- en verhuiswens binnen verschillende woonruimtebemiddelingsmodellen (waar al dan niet inschrijfduur als rangordecriterium geldt) te reageren. Artikel lid 4 houdt overigens in dat een (herhuisvestings)urgent cq. verblijfsgerechtigde zich niet apart hoeft in te schrijven als woningzoekende, maar automatisch als onderdeel van de procedure wordt ingeschreven. De inschrijfduur vervalt in principe bij een verhuizing naar een zelfstandige woonruimte. Dit is onafhankelijk of het nu een verhuizing naar een sociale huurwoning van een corporatie via het aanbodmodel of directe bemiddeling is of een verhuizing naar een andersoortige zelfstandige woonruimte betreft. Aangenomen mag worden dat, gezien de vrijwilligheid van de verhuizing, de woningzoekende in zijn woonwens heeft kunnen voorzien. Hierop zijn een paar uitzonderingen gemaakt. De belangrijkste zijn gevallen waar een verhuizing niet tot doel heeft om te voorzien in een woonwens, maar in een urgente huisvestingsbehoefte, zoals het geval is bij herhuisvestings- of urgentiekandidaten. In die gevallen behouden de woningzoekenden met een herhuisvestings- of urgentieverklaring wél de opgebouwde inschrijfduur. Een andere uitzondering is wanneer iemand gedurende de opbouw van de inschrijfduur tijdelijke huisvesting vindt op grond van de Leegstandswet. Om te zorgen dat de woningzoekende bij beëindiging van het tijdelijke contract nog voldoende mogelijkheden heeft mag deze de inschrijfduur behouden. Tot slot kan uit een woonruimtebemiddelingsmodel voortvloeien dat men de inschrijfduur kan behouden. Zo kunnen bijvoorbeeld opties op woningen in het optiemodel blijven staan als naar een zelfstandige woonruimte is verhuisd. Woningen in het optiemodel zullen vaak het kenmerk hebben van woningen waar de woningzoekende uiteindelijk in terecht wil komen. Memorie van toelichting Verordening woonruimtebemiddeling regio Rotterdam

13 Een bijzondere toevoeging in dit verband is de mogelijkheid voor corporaties om de inschrijving gedurende maximaal 1 jaar op te schorten. De woningzoekende kan dan niet reageren op een woning. De inschrijfduur bouwt zich in de periode wel verder op. Met de regel zoals weergegeven in artikel wordt tegemoet gekomen aan de wens van corporaties om een instrument te organiseren waarmee de zogeheten no-show in delen van de Rotterdamse regio kan worden ingeperkt. Op dit moment hebben corporaties binnen de regio Rotterdam te maken met een groot aantal mensen dat niet komt opdagen bij een afspraak zonder zich af te melden. Dit kon vooralsnog zonder consequenties. No-show kost corporaties tijd en geld, en dupeert de andere woningzoekenden. Paragraaf 2.4. De woonruimtebemiddeling via het regionaal aanbodinstrument Artikel Bepaling rangorde woningzoekenden Artikel Weigering toewijzing woonruimte Artikel Vaststellen van de woonruimtebemiddelingsmodellen Artikel Gebruik van de woonruimtebemiddelingsmodellen In de Rotterdamse regio overstijgt het aantal woningzoekenden het aantal vrijkomende sociale huurwoningen. Er reageren vaak dus meerdere mensen op één vrijkomende woning. Het toepassen van een rangordecriterium geeft de woningzoekenden inzicht in de mate waarin zij kans maken op de betreffende woning. De keuze voor een bepaald rangordecriterium maakt onderdeel uit van het woonruimtebemiddelingsmodel dat een corporatie inzet bij de verhuur van een woning. Zo wordt bij het inschrijfduurmodel de rangorde bepaald op basis van lengte van inschrijfduur en wordt bij het lotingmodel de rangorde bepaald door de volgorde van inloten. In artikelen t/m bevat bepalingen t.a.v. rangorde en woonruimtebemiddelingsmodellen. Artikel bevat in het bijzonder bepalingen over hoe woningzoekenden met een urgentie- of herhuisvestingsverklaring in de rangorde meegenomen dienen te worden. Een aantal bepalingen verdient daarbij extra aandacht: Een herhuisvestings- of urgentieverklaring geeft niet ten alle tijden automatisch recht op voorrang. Bij woningen aangeboden via een bepaald woonruimtebemiddelingsmodel kan het zijn dat een herhuisvestings- of urgentieverklaring niet geldig is, denk bijv. aan een direct kansmodel waarbij als rangorde geldt wie het eerst komt, die het eerst maalt ongeacht of je een (herhuisvestings)urgent bent of niet. Ook met een herhuisvestings- of urgentieverklaring dient een woningzoekenden nog steeds te voldoen aan de eventueel gestelde passendheidsvoorwaarden. Dit om te voorkomen dat de urgentwoningzoekende weliswaar geholpen is, maar vervolgens een schaarsteprobleem of vraagstuk omtrent sociale cohesie, gevaarlijke (woon)situatie of overlast niet vermindert of zelfs verergert. Ook (herhuisvestings)urgenten dienen aan de zogeheten leveringsvoorwaarden te voldoen. Dit om ervoor te zorgen dat de (herhuisvestings)urgent afgezien van de voorrangspositie voor het overige eenzelfde positie heeft als regulier woningzoekenden en bijv. ook eerst op een open dag dient te komen en kennis dient te maken met een wijk of complex. Memorie van toelichting Verordening woonruimtebemiddeling regio Rotterdam

14 De leveringsvoorwaarden zoals hierboven beschreven vormen een nieuw onderdeel in de verordening. Feitelijk gaat het om voorwaarden die de corporatie bij een woningadvertentie/vrijkomende woonruimte kan stellen aan de woningzoekenden. Om te kunnen reageren op de vrijkomende woonruimte dient men te voldoen aan de leveringsvoorwaarden cq. deze te accepteren. Doet men dat niet dan kan de corporatie op grond van artikel , lid 4 onder d. de betreffende woningzoekende uitsluiten van verdere deelname aan het verhuurproces. Het gaat in de praktijk veelal om het leveren van informatie over kenmerken van het huishouden (bijv. leeftijd, huishoudensgrootte en/of inkomen) of over huurdersgedrag (bijv. via een verhuurdersverklaring of het stellen van gedragsregels). Ook kan het gaan om het uitvoeren van een bepaalde actie, zoals het bezoeken van een open dag of het invullen van een woonwensentest; hiermee is het mogelijk de ervaringen die zijn opgedaan met de experimenten gericht op woonruimtebemiddeling meer reguliere praktijk te maken. De inhoud van de geleverde informatie of de uitkomsten van een vragenlijst of test kunnen op grond van artikel lid 4 onder d geen reden zijn tot uitsluiting. Wel kan deze informatie aanleiding zijn voor de toepassing van de weigeringsgronden voor de verhuur van woonruimte zoals genoemd onder artikel 2.4.2, lid 1 of uitsluiting omdat men niet aan de gestelde passendheidsvoorwaarden (zie paragraaf 2.5) voldoet. Hieronder volgen drie voorbeelden om het gebruik van leveringsvoorwaarden te verduidelijken: Een corporatie stelt als leveringsvoorwaarde dat men inkomensgegevens dient te leveren, dit om te bepalen of de woningzoekende tot de EU-doelgroep behoort (zie 2.4.2, lid 2 onder f). Wanneer de woningzoekende deze gegevens levert, voldoet deze aan de leveringsvoorwaarde en kan de woningzoekende in principe deelnemen aan het verdere verhuurproces. Wanneer vervolgens uit de inkomensgegevens blijkt dat de woningzoekende een inkomen boven ,- (peildatum 1 januari 2014) heeft, kan de corporatie op grond van artikel , lid 1 onder f met het oog op het kunnen blijven voldoen aan de 90% staatssteunregeling de verhuur van de woonruimte weigeren, danwel in het geval als passendheidsvoorwaarde een maximum inkomen van ,- is gesteld op grond van de artikelen in paragraaf 2.5 de reactie uit te sluiten van verdere deelname. Een corporatie stelt als leveringsvoorwaarde dat men om te kunnen reageren op een woning een woonwensentest dient in te vullen. Wanneer de woningzoekende dit doet, voldoet deze aan de leveringsvoorwaarde en kan de woningzoekende deelnemen aan het verdere verhuurproces. De verordening staat het nadrukkelijk niet toe om op grond van de uitkomsten van de woonwensentest, bijv. dat een woningzoekende een bepaalde leefstijl heeft, uit te sluiten van het verhuurproces. Een corporatie stelt als leveringsvoorwaarde dat men om te kunnen reageren gedragsregels dient te ondertekenen, dit omdat men vanuit de zorgplicht als verhuurder de zorg draagt voor het woongenot van de overige huurders in het betreffende deel van het bezit. Wanneer de woningzoekende dit doet, voldoet deze aan de leveringsvoorwaarde en kan de woningzoekende deelnemen aan het verdere verhuurproces. Wanneer blijkt dat men zich als huurder vervolgens niet houdt aan deze regels kan een privaatrechtelijke procedure op grond van het huurrecht opgestart worden, met als mogelijk resultaat ontbinding van het huurcontract. Deze procedure valt echter buiten de reikwijdte van de verordening. Memorie van toelichting Verordening woonruimtebemiddeling regio Rotterdam

15 In artikel 2.4.2, lid 1 zijn de verschillende redenen opgenomen waarom een corporatie een woning mag weigeren aan een woningzoekende. Deze gronden stammen uit het privaatrecht. Door het van kracht zijn van de verordening in de regio Rotterdam, vervalt de mogelijkheid van corporaties om zich op deze onderdelen van het privaatrecht te beroepen. Omdat deze weigeringsgronden toch als zeer waardevol worden geacht zijn deze in de verordening opgenomen. Op grond van dit artikel kunnen corporaties een woningzoekende onder meer weigeren wanneer er een gegronde verwachting bestaat dat de woningzoekende de gevraagde huur niet kan betalen. Ook kan, wanneer uit een woonoverlastscreening volgt dat de woningzoekenden eerder woonoverlast heeft veroorzaakt, een corporatie op grond van dit artikel de woning weigeren te verhuren aan de woningzoekende. Overigens is in dit kader een verwijzing naar het buiten de verordening vallende Protocol Vangnet en Regionale registratie van belang. Dit is een bijzondere regeling, ingesteld door de gezamenlijke corporaties in de Regio Rotterdam, voor huurders die als gevolg van overlast of huurschuld zijn ontruimd. Deze (ex)huurders zijn in principe voor 5 jaar uitgesloten van huisvesting bij een andere corporatie in de regio, tenzij zij zich, aantoonbaar, inzetten om hun gedrag te veranderen. Dat kan door actief deel te nemen aan schuldhulpverlening, of begeleiding van een erkende instelling om het overlastgedrag onder controle te krijgen. In die gevallen kunnen zij bij een andere woningcorporatie, via de normale kanalen, in aanmerking komen voor een huurwoning. Daarbij wordt een bijzonder huurcontract afgesloten waarbij een relatie wordt gelegd met het hulpverleningsproces. Slaagt een huurder erin naast de huur van zijn woning ook de huurschuld bij de vorige corporatie af te bouwen, of zijn gedrag echt positief te veranderen, wordt de huurovereenkomst omgezet naar een normale overeenkomst. Slaagt de huurder niet en ontstaat opnieuw huurschuld, of geeft hij overlast, dan wordt de huurovereenkomst beëindigd en komt deze huurder 5 jaar lang niet meer in aanmerking bij een corporatie. De gegevens van ontruimde huurders en eventuele mede veroorzakers van de ontruiming worden ten behoeve van het regionaal vangnet geregistreerd. Dit register voldoet aan de eisen van het College bescherming Persoonsgegevens. In artikel en is een aantal meer procedurele bepalingen t.a.v. de vaststelling en gebruik van de woonruimtebemiddelingsmodellen opgenomen. Hoewel het de opzet van de verordening is dat de gemeente en corporaties samen lokaal de uitvoering van het woonruimtebemiddelingsbeleid vormgeven, is hier nadrukkelijk gekozen om geen verplichting op te nemen over het afstemmen over de keuze voor het woonruimtebemiddelingsmodel. De reden is meerledig. De corporaties dragen het bedrijfsrisico voor de verhuurbaarheid van een woning en bovendien kan de toepassing van een woonruimtebemiddelingsmodel geen uitsluiting van woningzoekenden tot gevolg hebben cq. wordt de vrijheid van vestiging niet geschaad. Er is echter wel de verplichting opgenomen dat de toepassing van woonruimtebemiddelingsmodellen moet zijn afgestemd op lokaal woonbeleid. Overigens verdient hier de bepaling zoals opgenomen in artikel , lid 2, onder a. nog eens bijzondere aandacht: daarin is immers opgenomen dat een urgent woningzoekenden niet in alle woonruimtebemiddelingsmodellen altijd voorrang zal krijgen boven een regulier woningzoekende (zie verder toelichting bij artikel ). Memorie van toelichting Verordening woonruimtebemiddeling regio Rotterdam

16 Met artikel en wordt tot slot vooral ook duidelijk dat nadrukkelijk de deur is opengezet naar het bestaan van meerdere woonruimtebemiddelingsmodellen naast elkaar. Niet langer zal, zoals onder de vorige huisvestingsverordening, één model (nl. het reguliere aanbodmodel op grond van inschrijfduur) leidend zijn. Hiermee beogen we de diversiteit in zoekgedrag,woonwensen en verhuisbehoeften van woningzoekenden beter te kunnen faciliteren én het verhuurproces te optimaliseren. Paragraaf 2.5. Lokaal maatwerk: passendheidsvoorwaarden en directe bemiddeling Artikel Passendheidsvoorwaarden en directe bemiddeling Artikel Passendheidsvoorwaarden bij schaarste Artikel Directe bemiddeling bij schaarste Artikel Passendheid en directe bemiddeling bij sociale cohesie, gevaarlijke (woon)situaties en overlast Artikel Passendheid en directe bemiddeling in specifiek situaties of bij specifieke doelgroepen en woonruimten Artikel Procedure voorafgaand aan toepassing van passendheidsvoorwaarden en directe bemiddeling Paragraaf 2.5 geeft weer welke mogelijkheden de verordening woonruimtebemiddeling biedt om lokaal maatwerk toe te passen, d.w.z. lokaal afspraken te maken om te sturen bij de toewijzing van woningen ter verlichting van schaarste of ter versterking of borging van sociale cohesie danwel ter voorkoming van gevaarlijke (woon)situaties en overlast (leefbaarheidsvraagstukken). Aanvullend kan lokaal maatwerk betrekking hebben op specifieke situaties of specifieke doelgroepen en woonruimten. In artikel wordt duidelijk dat het aantal sturingscategorieën t.o.v. de voorgaande huisvestingsverordening is verkleind. De instrumenten uit de voorgaande verordening, te weten lokaal maatwerk, volkshuisvestelijk labelen en kleinstedelijke afspraken zijn met deze verordening samengevoegd tot één sturingscategorie, namelijk passendheidsvoorwaarden. Directe bemiddeling blijft daarnaast voortbestaan. Passendheidsvoorwaarden hebben concreet tot gevolg dat bepaalde groepen woningzoekenden die niet voldoen aan de gestelde passendheidsvoorwaarden worden uitgesloten voor de betreffende woonruimte en daar dus niet voor in aanmerking kunnen komen, danwel dat alleen de groepen woningzoekenden die voldoen aan de gestelde passendheidsvoorwaarden worden ingesloten en uitsluitend in aanmerking voor kunnen komen. Bij directe bemiddeling gaat het om het voorrang geven aan een bepaalde woningzoekende door woonruimte rechtstreeks aan een woningzoekende te huur aan te bieden. Memorie van toelichting Verordening woonruimtebemiddeling regio Rotterdam

17 Beide instrumenten kunnen ingezet worden ter verlichting van schaarste, ter versterking of borging van sociale cohesie danwel ter voorkoming van gevaarlijke (woon)situaties en overlast en bij specifieke situaties of specifieke doelgroepen en woonruimten (zie tabel hieronder). In te zetten sturingsinstrument Doel Passendheidsvoorwaarden Directe bemiddeling Schaarste Artikel Artikel Sociale cohesie, gevaarlijke Artikel Artikel (woon)situaties en overlast Specifieke situaties of specifieke doelgroepen en woonruimten Artikel , lid 2 Artikel , lid 3 Artikel gaat in zijn geheel over het toepassen van passendheidsvoorwaarden in geval van schaarste danwel om groepen woningzoekenden die tussen wal en schip dreigen te raken op de woningmarkt te kunnen faciliteren. Met dit artikel wordt invulling gegeven aan artikel 10 van de Huisvestingswet. Hieruit volgt dat in de verordening kan worden bepaald welke categorieën van woonruimte in verband met de aard, grootte of prijs van die woonruimte, slechts passend zijn voor bepaalde categorieën van woningzoekenden. De Huisvestingswet biedt slechts één uitzonderingsmogelijkheid op de voorwaarde dat bij sturing altijd een relatie moet zijn met de aard, grootte en/of prijs van de woonruime: uit artikel 13a van de Huisvestingswet volgt dat bij de toewijzing van woonruimte tevens onderscheid kan worden gemaakt tussen woningzoekenden die al of niet een economische of maatschappelijke binding hebben aan een in die verordening aangeduide regio. In de verordening is nadrukkelijk gekozen voor de subregio als schaalniveau en niet de Rotterdamse woningmarktregio als geheel. Dit vanwege het diverse karakter en uitgestrektheid van de regio. De subregio s zijn gelijk aan de subregio s zoals benoemd in de woningmarktafspraken. Aan het toepassen van passendheidsvoorwaarden bij schaarste is in de verordening geen maximumpercentage verbonden. De Huisvestingswet stelt hier geen beperkingen aan om zo optimaal mogelijk invulling te kunnen geven aan het opheffen van schaarste. Wel geldt hierbij als nadrukkelijke voorwaarde dat de passendheidsvoorwaarden pas kunnen worden toegepast als schaarste daadwerkelijk is aangetoond cq. onderbouwd. De subregio is het niveau waarop de schaarste bepaald dient te worden. Hier ligt een belangrijke relatie met de regionale woningmarktafspraken die ook op subregionaal niveau zijn vastgelegd. Met het oog het bepaalde in de Huisvestingswet zoals hierboven beschreven, alsmede met het oog op het zoveel mogelijk borgen van transparantie voor de woningzoekende, zijn de toe te passen passendheidsvoorwaarden in artikel , lid 2 gelimiteerd. Concreet betekent dit dat bij vrijkomende woonruimten de volgende voorwaarden gesteld kunnen worden: Hoogte van het inkomen in relatie tot huurprijs (onder a) 5 Het aantoonbaar hebben van een fysieke of andere beperking, danwel zorgindicatie (onder b) 5 In het kader van het zoveel mogelijk borgen van een uniforme benadering zullen de corporaties in de Regio Rotterdam gezamenlijk een zogeheten huurinkomenstabel vaststellen Memorie van toelichting Verordening woonruimtebemiddeling regio Rotterdam

18 Aantal personen in een huishouden (onder c) Leeftijdscategorie (onder d) Wel of geen maatschappelijke en/of economische binding aan een bepaalde subregio (onder e) Het is dus niet toegestaan om i.k.v. schaarste de volgende twee voorwaarden te stellen: Maatschappelijke en/of economische binding met een specifieke gemeente: uit artikel 13a van de Huisvestingswet volgt dat het niet mogelijk is om binnen een (sub)regio onderscheid te maken naar woningzoekenden die wel en woningzoekenden die niet maatschappelijk en/of economisch gebonden zijn aan een specifieke gemeente binnen die subregio. Dit met het oog op het borgen van de vrijheid van vestiging en uitgaande van een regionaal, doch minimaal subregionaal samenhangende woningmarkt. Het kan dus nooit beleid zijn om eigen inwoners in het kader van schaarste voorrang te geven. Wel kan het effect van de invulling van de bepalingen zijn dat in de praktijk een woningzoekende van binnen de eigen gemeente voorrang krijgt. Zo staat het een urgentwoningzoekende of herhuisvestingsurgent vrij om in de 1e fase (zelfzoekperiode) specifiek binnen een bepaalde gemeente te reageren op vrijkomende woonruimte en kan deze woningzoekende op basis van de urgentieverklaring voorrang krijgen mits de woonruimte natuurlijk voldoet aan het zoekprofiel. Ook kan het in de praktijk voorkomen dat een een urgentwoningzoekende of herhuisvestingsurgent in de 2 e fase direct bemiddeld wordt binnen de eigen gemeente, omdat daar als eerste de meest passende woonruimte beschikbaar kwam. Het sturen op huishoudensamenstelling vanwege het ontbreken van een directe relatie met de aard, grootte of prijs van de woning op grond van de Huisvestingswet niet toegestaan. Aan een vrijkomende eengezinswoning kan dus niet een passendheidsvoorwaarden gekoppeld worden die stelt dat uitsluitend gezinnen met een bepaald aantal kinderen in een bepaalde leeftijdscategorie in aanmerking komen. Wel kan gezien de grootte van die eengezinswoning, gemeten in oppervlak en/of aantal kamers, aan de woning een passendheidsvoorwaarde gekoppeld worden die stelt dat uitsluitend huishoudens met vijf of meer personen in aanmerking komen. Artikel gaat in zijn geheel over het toepassen van directe bemiddeling in geval van schaarste danwel om groepen woningzoekenden die tussen wal en schip dreigen te raken op de woningmarkt te kunnen faciliteren. Met directe bemiddeling wordt invulling gegeven aan artikel 11 en 12 van de Huisvestingswet. Uit deze artikelen volgt dat in de verordening kan worden opgenomen dat voor bepaalde categorieën van woonruimte voorrang wordt gegeven aan bepaalde woningzoekenden. Memorie van toelichting Verordening woonruimtebemiddeling regio Rotterdam

19 Het gaat in de verordening om de volgende categorieën: Urgentwoningzoekenden en andere groepen met een dringende woningbehoefte en waarbij de kans is dat zij deze niet op korte termijn zelfstandig via Woonnet Rijnmond kunnen vinden. Het gaat hierbij niet alleen om reguliere en herhuisvestingsurgenten waarvan de eerste fase van de urgentie is geëindigd (lid 2, onder a) en verblijfsgerechtigden (lid 2, onder b), maar ook om mensen die als gevolg van een specifieke zorgvraag sterk afhankelijk zijn van een bepaalde woonomgeving gezien de aanwezigheid van hun sociale netwerk of specifieke voorzieningen in de woonruimte of de directe omgeving daarvan (lid 2, onder d). De verwachting is dat deze laatste groep als gevolg van het scheiden van wonen- en zorgfinanciering en de nadruk op extramuralisering steeds groter wordt. Huishoudens die zelf geen urgente of dringende woningbehoefte hebben, maar wel een schaarse woning achterlaten (lid 2, onder c). Artikel 11, lid c van de Huisvestingswet maakt dit mogelijk. Met dit artikel worden de experimenten geformaliseerd die gericht zijn op doorstroming van bijvoorbeeld oudere, kleine huishoudens uit grotere woningen die zeer geschikt zijn voor grotere huishoudens in de gezinsfase. Net als in artikel geldt bij dit artikel als nadrukkelijke voorwaarde dat directe bemiddeling pas kan worden toegepast als schaarste daadwerkelijk is aangetoond cq. onderbouwd. De subregio is daarbij wederom het niveau waarop de schaarste bepaald dient te worden. Artikel gaat in zijn geheel over het toepassen van passendheidsvoorwaarden en directe bemiddeling ter versterking of borging van sociale cohesie danwel ter voorkoming van gevaarlijke (woon)situaties en overlast (leefbaarheidsvraagstukken). Om zo optimaal mogelijk aan te kunnen sluiten bij het specifieke karakter van het lokale vraagstuk is geen limitatieve lijst voor sturingsmogelijkheden opgesteld. De corporaties hebben zo de vrijheid om, met het oog op het oplossen van het vraagstuk, specifiek op de situatie toegepaste voorwaarden te kunnen stellen. Daarbij dient wel een nadrukkelijk verband te zijn tussen de gestelde voorwaarden en het doel. De volgende voorbeelden verduidelijken dit: Ter versterking/borging van de sociale cohesie van bijv. een kleine kern of buurt kan het wenselijk zijn woningen specifiek te bestemmen voor gezinnen met kinderen, aangezien gezinnen met kinderen veelal zeer lokaal georiënteerd zijn en een maatschappelijk actief leven hebben. Ter versterking/borging van de sociale cohesie van bijv. een kleine kern of buurt kan het wenselijk zijn woningen specifiek te bestemmen voor personen met een bepaald inkomensniveau. Randvoorwaardelijk voor sociale cohesie is immers de aanwezigheid van voorzieningen en ontmoetingsplekken en de aanwezigheid van huishoudens met een zekere sociaaleconomische draagkracht borgt dat deze voorzieningen en ontmoetingsplekken in stand kunnen worden gehouden. Ter versterking/borging van sociale cohesie kunnen woningen in een kern, wijk of buurt specifiek bestemd worden voor woningzoekenden die werkzaam zijn in die kern, wijk of buurt. Ter beperking van de overlast in kwetsbare complexen kunnen woningen specifiek worden bestemd voor huishoudens zonder kinderen of bijv. kleine huishoudens van maximaal twee personen. Memorie van toelichting Verordening woonruimtebemiddeling regio Rotterdam

20 Ter voorkoming van gevaarlijke (woon)situaties kunnen woningen langs een drukke doorgaande weg specifiek bestemd worden voor huishoudens zonder kinderen. Wel zijn nadrukkelijk twee uitzonderingen gemaakt: Het stellen van eisen aan de herkomst van het inkomen: de wetgever stelt dat de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (Rotterdamwet) hier de enige grondslag voor biedt. Het sturen op leefstijlen: in het kader van de in voorbereiding zijnde nieuwe Huisvestingswet is al eens door de Raad van State aangegeven dat sturen op leefstijlen niet mogelijk is aangezien het hier gaat om subjectieve kenmerken en het gevaar van discriminatie groot is. De leefstijlbenadering is dan ook geen sturingsinstrument, maar een middel om meer zicht te krijgen op de woonwensen en voorkeuren van woningzoekenden ten behoeve van een goede woonruimtebemiddeling. Het effect van de invulling van de bepalingen in artikel kan zijn dat in de praktijk een woningzoekende van binnen de eigen gemeente voorrang krijgt boven een woningzoekende van elders. Dit is bijvoorbeeld een gevolg van het in stand houden van sociale netwerken ten behoeve van sociale cohesie, waarbij de huidige woonomgeving onlosmakelijk verbonden is met het sociale netwerk. Het is echter niet mogelijk tot doel te hebben woningzoekenden uit de eigen gemeente voorrang te geven op woningzoekenden van buiten de gemeente, omdat dit artikel niet bedoeld is om schaarstevraagstukken op te lossen. De mogelijkheden voor het sturen op schaarste zijn opgenomen in artikel Bij het borgen of verbeteren van sociale cohesie, en voorkomen van (woon)overlast en gevaar met betrekking tot de woonomgeving gaat het om de specifieke sociaalmaatschappelijke, sociaaleconomische en/of demografische kenmerken. Dit volgt reeds uit de hiervoor genoemde voorbeelden, waarbij steeds geldt dat de woningzoekenden zowel afkomstig kunnen zijn uit de betreffende kern, buurt of wijk, maar ook elders uit de subregio, regio of zelfs daarbuiten vandaan kunnen komen. Er is een maximum gesteld aan de mate waarin gestuurd mag worden met het oog op versterking of borging van sociale cohesie danwel ter voorkoming van gevaarlijke (woon)situaties en overlast: het totaal van het aantal woonruimten dat jaarlijks via toepassing van passendheidsvoorwaarden en/of directe bemiddeling verhuurd wordt, bedraagt per kalenderjaar maximaal 15% van de in die gemeente per kalenderjaar in totaal verhuurde sociale huurwoningen van corporaties. Dit om ervoor te zorgen dat de toepassing van het instrument enigszins beperkt blijft cq. om het belang van de uniformiteit in de bemiddeling van woonruimten te onderstrepen. In lijn met de regionale woningmarktafspraken is in artikel , lid 5 nadrukkelijk de mogelijkheid geboden om het maximum percentage onderling in een subregio als het ware uit te wisselen. Binnen sommige gemeenten kan immers de behoefte bestaan om meer dan 15% toe te passen, terwijl in andere gemeenten juist geen behoefte bestaat of in ieder geval niet de behoefte om de volledige 15% te gebruiken. Afspraken hieromtrent worden in het kader van de regionale woningmarktafspraken gemaakt. Memorie van toelichting Verordening woonruimtebemiddeling regio Rotterdam