Financieringsalternatieven voor kwaliteitsverbetering bedrijventerreinen

Transcriptie

1 Financieringsalternatieven voor kwaliteitsverbetering bedrijventerreinen Ondernemers aan het woord Januari 2013

2 Voorwoord Iedere ondernemer kan het beamen: een bedrijventerrein met kwaliteit doet het eigen bedrijf goed. Goed voor het functioneren van uw bedrijf, goed voor het werkplezier en natuurlijk ook goed voor de waarde van uw bedrijfspand. Dat laatste is voor veel ondernemers van belang voor het latere pensioen. Het onderhouden van de kwaliteit van het bedrijventerrein is vooral een publieke zaak. Deze publieke taak staat fors onder druk. Door de economische crisis hebben Rijk en provincie hun subsidies voor het opknappen van bedrijventerreinen vrijwel stopgezet. Juist die subsidies fungeren voor gemeenten als belangrijke stimulans voor de aanpak van een bedrijventerrein. Want het moet gezegd: er zijn maar weinig gemeenten die structureel voldoende middelen reserveren voor het opknappen van bedrijventerreinen. Gemeenten zitten op hun beurt natuurlijk ook krap bij kas door problemen bij de grondbedrijven en bezuinigingen op het Gemeentefonds. Het gevolg ligt voor de hand: een verloedering van bedrijventerreinen die de zittende bedrijven bepaald niet uitnodigt tot investeringen in het eigen bedrijfspand. Zo ontstaat een negatieve spiraal. De Kamers van Koophandel Rotterdam en Midden-Nederland vinden dit een somber perspectief. Regio (gemeenten) Zuid-Holland Zuid deelt deze zorg. De Regio stelde een factsheet op met twaalf financieringsalternatieven. Op basis van deze factsheet organiseerden de Kamers van Koophandel Rotterdam en Midden-Nederland twee bijeenkomsten voor ondernemers in Zuid-Holland Zuid die beroepsmatig of vanuit eigen ervaring kennis hebben van deze materie. Beide succesvolle bijeenkomsten leverden zeer goede informatie op over geslaagde en minder geslaagde ervaringen in en buiten de regio. De Kamers van Koophandel bundelden de suggesties van uw collega-ondernemers en de factsheet van de Regio Zuid-Holland Zuid in deze handzame publicatie. Ideeën voor de financieringsmiddelen voor de kwaliteitsverbeteringen van bedrijventerreinen waarmee u als ondernemer of als ondernemersvereniging letterlijk uw voordeel kunt doen. Namens de besturen van de Kamers van Koophandel Rotterdam en Midden- Nederland wens ik u daarbij veel succes! Theo Schut Voorzitter Kring Drechtstreek Plaatsvervangend voorzitter Kamer van Koophandel Rotterdam Foto voorzijde: De herstructurering van bedrijventerrein Oosteind (Papendrecht) verloopt succesvol. Oosteind profiteert nog van provinciale subsidies. 2

3 Financieringsalternatieven voor kwaliteitsverbetering bedrijventerreinen op een rij 1 De begrotingspost beheer en onderhoud 4 2 Aanwending (deel) WOZ-opbrengst bedrijfsonroerend goed Financiering uit accres WOZ na uitvoering herstructurering 2.2 Eenmalige verhoging WOZ 2.3 Inventarisatie WOZ-opbrengst bedrijven 3 Parkmanagement Parkmanagement op een nieuw bedrijventerrein 3.2 Parkmanagement op bestaand bedrijventerrein: ondernemersfondsen Ondernemersfonds op basis van de Experimentenwet BIZ OZB-verhoging als basis voor een Ondernemersfonds 3.3 Parkmanagement op bestaand bedrijventerrein: informele basis 3.4 Financiering via opslag grondprijs 3.5 Regionale beheervereniging 4 Rioolbelasting als stimulans voor kwaliteitsverbetering 11 5 Aanwenden opbrengst van nieuw bedrijventerrein: verevening 12 6 Betrekken van marktpartijen Meerwaarde door meerlaags bouwen 6.2 Eigen bijdrage ondernemers 6.3 Sloop en herbouw als financieel aantrekkelijk alternatief 7 Opnieuw erfpacht? 16 8 Minder kansrijke financieringsmogelijkheden Hogere grondprijs nieuw bedrijventerrein 8.2 Publiek-private ontwikkelingsmaatschappijen 8.3 Risico onderbrengen bij een bank Menukaart financieringsalternatieven kwaliteitsverbetering bedrijventerreinen 18 Contactgegevens 19 Colofon 20 3

4 1 De begrotingspost beheer en onderhoud Gemeenten zijn al geruime tijd primair verantwoordelijk voor beheer en onderhoud van het openbaar gebied op bedrijventerreinen. In de negentiger jaren werd het toezicht van de provincie op gemeenten versoepeld. Voorwaarde is dat gemeenten beheer- en onderhoudsplannen maken voor het openbaar gebied. Bedrijventerreinen maken hier onderdeel van uit. De ervaringen van ondernemers met de inzet van gemeenten voor beheer en onderhoud van bedrijventerreinen zijn erg wisselend. Ondernemers stellen nadrukkelijk dat gemeenten in de eerste plaats samen met ondernemers moeten onderhouden wat er is. Voldoende geld op de gemeentebegroting voor de uitvoering van de (verplichte) gemeentelijke beheer- en onderhoudsplannen voor het openbaar gebied op bedrijventerreinen is daarvoor een eerste vereiste. De gemeente Binnenmaas verrichtte in de zomer van 2012 groot onderhoud aan de gemeentehaven (maximaal elf ligplaatsen voor binnenschepen) van s-gravendeel Hoe is te zien of een gemeente dit goed regelt? De reservering van deze gelden staat vermeld in de gemeentebegroting onder programma 3 (Verkeer en Vervoer). Alle gemeentebegrotingen hebben eenzelfde structuur. Zo is het eenvoudig na te gaan of een gemeente (voldoende) reserveringen heeft getroffen. De gemeentebegroting is openbaar. Ook voor de financiering van meer ingrijpende herstructurering van bedrijventerreinen is de begrotingspost beheer en onderhoud relevant. Het is namelijk mogelijk de gelden voor enkele jaren te reserveren. In de meerjarenbegroting van gemeenten kan dit tot vier jaar. Zo kan een substantieel bedrag worden gecreëerd voor het herstructureren van een bedrijventerrein. 4

5 2 Aanwenden (deel) WOZ-opbrengst bedrijfsonroerend goed Veel ondernemers vragen zich af waarom gemeenten onvoldoende budget hebben voor verbetering van bedrijventerreinen. Bedrijven betalen immers een (aanzienlijke) WOZ-heffing. De WOZ-heffing voor niet-woningen is fors hoger dan de WOZ-heffing voor woningen. De opbrengst van gemeentelijke belastingen komt echter terecht bij de algemene middelen van de gemeente. Dit geldt ook voor de WOZ-opbrengst van bedrijven. De WOZopbrengst is daarmee beschikbaar voor alle begrotingsposten van de gemeente en niet specifiek voor het opknappen van bedrijventerreinen. Toch is de WOZ een uitstekende kapstok voor de financiering van het opknappen van bedrijventerreinen. Dit kan door de opzet van een nieuwe samenwerkingsstructuur tussen gemeente en bedrijven, namelijk een ondernemersfonds op basis van een verhoging van de OZB (zie 3.2.2). Daarnaast bestaan de drie volgende manieren die binnen het bestaande gemeentelijke beleid te realiseren zijn. 2.1 Financiering uit accres WOZ na uitvoering herstructurering Een goed uitgevoerde herstructurering leidt tot waardestijging van panden op het bedrijventerreinen en ander bedrijfsonroerend goed. De waardestijging leidt tot verhoging van de WOZheffing bij bedrijven. Deze meeropbrengst van de WOZ kan de gemeente benutten om achteraf - na de uitvoering van de herstructurering - als financiering voor herstructurering in te zetten. Een voorbeeld is de revitalisering van het bedrijventerrein Schelluinsestraat in Gorinchem. De revitalisering leidde tot een flinke waardestijging van de bedrijfspanden. Verder nam het te onderhouden areaal door de gemeente af. Ondernemers konden namelijk openbare ruimte De herstructurering van bedrijventerrein Schelluinsestraat in Gorinchem leidde tot waardestijging van bedrijfspanden 5

6 vóór hun perceel en andere reststroken aankopen. Met de inkomsten uit de grondtransacties en de hogere WOZ kon de gemeente Gorinchem haar investering deels terug verdienen. 2.2 Eenmalige verhoging WOZ Als voor een gemeente een op samenwerking met bedrijven gebaseerde vorm van financiering (ondernemersfonds, zie 3.2) niet mogelijk is, kan de gemeente besluiten om de WOZ eenmalig extra te laten stijgen. De WOZ-stijging geldt dan voor de gehele gemeente. De gemeente kan daarbij onderscheid maken tussen een verhoging voor wonen en/of niet-wonen en tussen gebruikers en/of eigenaren. Deze keuze hangt samen met de bestemming van de gelden (kwaliteitsverbetering van een woongebied of van een bedrijventerrein). Praktijk is dat gemeenten relatief vaker kiezen voor een (flinke) eenmalige WOZ-verhoging voor niet-wonen. De meerwaarde van deze eenmalige stijging wordt door gemeenten niet automatisch besteed aan herstructurering van een bedrijventerrein. Het is dan ook noodzakelijk om vanuit het bedrijfsleven de herstructureringswens nadrukkelijk bij de gemeente op tafel te leggen. De opbrengst van deze optie moet overigens niet worden overschat. Naast financiën levert deze optie echter bestuurlijk-politieke aandacht voor de urgentie van de herstructurering. 2.3 Inventarisatie WOZ-opbrengst bedrijven Helaas hebben veel gemeenten te weinig aandacht voor de noodzaak tot onderhoud, beheer en zeker herstructurering van een specifiek bedrijventerrein. In dat geval kan het nodig zijn de bijdrage van bedrijven aan de gemeentekas inzichtelijk te maken. Dit kan door inventarisatie van de WOZ die bedrijven voor het bebouwde deel van een bedrijventerrein betalen. Deze gegevens zijn niet openbaar. Vrijwillige samenwerking (binnen een ondernemersvereniging) is dan ook nodig. Er bestaat wel een overzicht van de WOZ-percentages (wonen-nietwonen, eigenaar-gebruiker) van alle gemeenten (Atlas lokale lasten, COELO Rijksuniversiteit Groningen, Het resultaat (de WOZ-som van de bedrijven) kan afgezet worden tegen de diensten die de gemeente voor het bedrijventerrein levert. Deze vergelijking is een goede basis voor overleg tussen bedrijven en gemeente over planmatige prestatieafspraken voor onderhoud en herstructurering. 6

7 3 Parkmanagement De betekenis van parkmanagement als instrument voor collectieve voorzieningen op een bedrijventerrein wordt breed onderschreven. Gezamenlijke voorzieningen dragen bij aan de kwaliteit en het functioneren van een bedrijventerrein. Parkmanagement werkt ook stimulerend op de waardeontwikkeling van een bedrijventerrein: een verzorgd particulier en openbaar gebied verhoogt de waarde van grond en opstallen. Op veel bedrijventerreinen in Zuid-Holland Zuid is sprake van parkmanagement. Er is geen sprake van een standaard voor parkmanagement. Bedrijven kunnen kiezen uit meerdere opties. ( 3.1 Parkmanagement op een nieuw bedrijventerrein De ervaringen van ondernemers met parkmanagement en de financiering daarvan zijn wisselend. De ervaring bij nieuwe bedrijventerreinen is het meest positief, omdat deze als verplichting kan worden verwerkt in de verkoop-/huurcontracten. Een geslaagd voorbeeld van deze vorm is het bedrijventerrein Dordtse Kil 3 in Dordrecht. Dit parkmanagement wordt uitgevoerd door Parktrust BV, inmiddels actief op twintig bedrijventerreinen. Directeur Ad van den Berg: Wij zorgen voor een schoon, heel en veilig bedrijventerrein. Verder bemiddelt de parkmanager in opdracht van de Vereniging beheer Dordtse Kil 3 ( bij collectieve voorzieningen, zoals afvalverwerking, bedrijfshulpverlening, surveillancediensten, alarmopvolging en glasvezel. De gemeente Dordrecht heeft het onderhoudsbudget voor groenbeheer zelfs overgedragen aan de vereniging. De belangrijkste succesfactor is dat het parkmanagement direct is ingevoerd bij de uitgifte van het bedrijventerrein en een verplichte deelname kent, ook bij wisseling van eigendom. De tweede succesfactor is dat door het verplichte parkmanagement een wij-gevoel ontstaat, waardoor ondernemers ook op de spullen van een ander letten. Ad van den Berg, directeur Parktrust BV, is trots op het parkmanagement van bedrijventerrein Dordtse Kil Parkmanagement op bestaand bedrijventerrein: ondernemersfondsen Binnen Zuid-Holland Zuid hebben veel ondernemersverenigingen de mogelijkheden voor een zogeheten ondernemersfonds onderzocht. De belangrijkste doelstelling van een ondernemersfonds is de realisering van goed onderhoud en collectieve voorzieningen op een bedrijventerrein. Dit in samenwerking tussen (alle) bedrijven op het bedrijventerrein en de gemeente. Daarnaast is het - als tweede doelstelling - in beperkte mate mogelijk om via een ondernemersfonds concrete verbeteringen (herstructurering) op een bedrijventerrein te realiseren. Bedrijven maken zelf een plan voor de gewenste activiteiten. Beide doelstellingen zijn mogelijk via een verplichte heffing voor alle bedrijven in het werkingsgebied van het ondernemersfonds. 7

8 De BIZ-regeling voor het bedrijventerrein Havens van Stellendam (gemeente Goeree-Overflakkee) leidt tot een flinke afname van het aantal inbraken De introductie van parkmanagement op bestaande bedrijventerreinen is lastiger dan op nieuwe bedrijventerreinen. Op bedrijventerreinen waar op vrijwillige basis parkmanagement (vooral beveiliging) is gerealiseerd, is de - vaak geleidelijk groeiende - freeridersproblematiek het grootste probleem. Het freeridersprobleem kan worden ondervangen door de opzet van een ondernemersfonds ( ondernemersfonds-oprichten). Er zijn drie vormen van ondernemersfondsen: een ondernemersfonds op basis van de Experimentenwet BIZ (Bedrijven Investeringszone); een ondernemersfonds op basis van een toeslag OZB; een ondernemersfonds op basis van de heffing van de reclamebelasting voor een bepaald gebied. Deze laatste vorm is vooral interessant voor winkelgebieden en blijft daarom in deze publicatie buiten beschouwing Ondernemersfonds op basis van de Experimentenwet BIZ Voor zes van de veertig daarvoor onderzochte bedrijventerreinen in Zuid-Holland Zuid is inmiddels een BIZ (Bedrijven Investeringszone) opgericht. Het gaat om de bedrijventerreinen Groote Lindt ( Zwijndrecht), Louterbloemen (Dordrecht), Tonnisseweg (Oostflakkee), De Bosschen en Hoogerwerf (Oud-Beijerland) en Havens van Stellendam (Goedereede). Voor nog eens drie bedrijventerreinen stond de BIZ in de steigers, maar bleek het draagvlak bij de ondernemers net niet voldoende. Bij mislukte initiatieven betrokken ondernemers geven aan dat een nadeel van de BIZ is dat de gebruikers bepalen en betalen. Het is makkelijker en effectiever om met eigenaren afspraken te maken. Voor ondernemers is het regelen of houden van collectieve beveiliging vaak de belangrijkste aanleiding voor de start van de BIZ. Voordeel van de BIZ is dat de verplichte heffing alleen geldt voor de bedrijven op het bedrijventerrein waarvoor de verbeteringen nodig zijn. Een BIZ is niet zomaar ingesteld. De Experimentenwet voorziet in een zorgvuldige democratische besluitvormingsprocedure. De Experimentenwet is eenmalig verlengd en inmiddels stopgezet. De in opdracht van het Rijk uitgevoerde evaluatie van de wet is positief. Dit heeft geresulteerd in het advies aan het Rijk om de Experimentenwet per januari 2015 om te zetten in een definitieve wet. Tussentijds worden de bestaande BIZ-regelingen gecontinueerd. 8

9 3.2.2 OZB-verhoging als basis voor een ondernemersfonds De mogelijkheid voor een OZB-ondernemersfonds is opgenomen in de gemeentewet. De opzet van een OZB-ondernemersfonds is een gemeentelijke bevoegdheid. De besluitvormingsprocedure voor het OZB-ondernemersfonds is in vergelijking met de BIZ dan ook eenvoudiger. Anders dan de BIZ geldt de verplichte heffing niet alleen voor een specifiek bedrijventerrein, maar voor alle werkgebieden (bedrijventerreinen, winkelcentra) in een gemeente. Een ander verschil met de BIZ is dat de gemeente de uiteindelijke bevoegdheid heeft om - op basis van het plan van bedrijven - te beslissen welke activiteiten met de fondsgelden worden uitgevoerd. Binnen Zuid-Holland Zuid zijn nog geen OZB-ondernemersfondsen opgezet. Een geslaagd voorbeeld elders is het in 2009 opgerichte OZB-ondernemersfonds Gouda ( 3.3 Parkmanagement op bestaand bedrijventerrein: informele basis Soms lukt het bedrijven ook om op informele basis samen te werken aan goede voorzieningen en de kwaliteit van een bedrijventerrein. De ondernemers op het Alblasserdamse bedrijventerrein Vinkenwaard organiseerden vanuit de in 1975 opgerichte gelijknamige Belangenvereniging Vinkenwaard jarenlang zelf een succesvolle vorm van parkmanagement. Oud-bestuurslid Adri Maat was een van de nestors en blikt terug: Het parkmanagement bestond uit bewaking, bedrijfs- brandweer (brandweerauto, kosten personeel) en EHBO (opleiding, kosten voorziening). Alle activiteiten werden bekostigd uit de contributie. Bij de start van de vereniging waren alle destijds op Vinkenwaard gevestigde bedrijven lid. De zeven grootste bedrijven op het bedrijventerrein betaalden de hoogste bijdrage. Later groeide het aantal bedrijven op Vinkenwaard en daarmee de Belangenvereniging. Adri Maat, oud-bestuurslid Belangenvereniging Vinkenwaard Helaas is dit private parkmanagement enkele jaren geleden in problemen geraakt. Op aandringen van de gemeente Alblasserdam ontstond Parkmanagement Alblasserdam (PMA). De gemeente droeg bij in de kosten. De Belangenvereniging Vinkenwaard kreeg een toezichthoudende functie. Het in het kader van de samenwerking met de gemeente ingeschakelde externe bureau voldeed helaas niet aan de verwachtingen en ging failliet. De combinatie gemeentelijke bedrijfscontactfunctionaris-parkmanager bleek niet functioneel. Ook in andere gemeenten blijkt dat het dubbele opdrachtgeverschap voor een dergelijke functionaris een afbreukrisico vormt. Adri Maat: Het is frustrerend dat een goed functionerende private structuur voor parkmanagement verloren is gegaan. Maar er is weer hoop. Vorig jaar is de Belangenvereniging Vinkenwaard weer nieuw leven ingeblazen. In 2013 wordt een groot deel van het bedrijventerrein opgeknapt. 3.4 Financiering via opslag grondprijs Minder gebruikelijk is een opslag van de grondprijs als financieringsregeling voor parkmanagement. Deze mogelijkheid wordt gebruikt op bedrijventerrein Gelkenes (gemeente Molenwaard). Op Gelkenes is ruim tien jaar gewerkt aan een vrijwillige vorm van parkmanagement in samenwerking tussen de gemeente en De gemeente Alblasserdam bereidt de revitalisering van de Vinkenwaard-Noord voor. De situatie op de Edisonweg toont aan dat dit wel nodig is. 9

10 gevestigd zijn, lid waren van het Industrieschap. Dit is nog steeds zo. Andere bedrijven kunnen geen lid worden. Helaas werd deze vrij vergaande vorm van parkmanagement geen succes. Gelkenes is daarmee geen uitzondering: ook elders blijkt dat een breed (en dus duurder) dienstenpakket het draagvlak bij bedrijven voor parkmanagement kwetsbaar maakt. Voor het parkmanagement op bedrijventerrein Gelkenes in de gemeente Molenwaard wordt een opslag op de grondprijs ingezet het Industrieschap Gelkenes. Anne den Boer was in die periode voorzitter van het Industrieschap Gelkenes en licht toe: Onderdelen van het parkmanagement waren beveiliging, inzameling van restfracties, groenonderhoud en gezamenlijke inkoop van energie. Alleen de beveiliging werd ook voor een deel bekostigd door de gemeente. Alle activiteiten werden verder betaald uit de contributie. Dat was mogelijk omdat de vereniging zuinig was. En omdat bijna alle bedrijven die op Gelkenes - en een kleine schil daaromheen - Anne den Boer, oud-voorzitter Industrieschap Gelkenes Nu wordt een opslag op de grondprijs bij nieuwe uitgifte gehanteerd. Dit functioneert beter. De financieringsbron is eindig: het bedrijventerrein is bijna geheel uitgegeven. De bestemming van de op deze wijze geïnde gelden wordt in overleg tussen de gemeente en het Industrieschap Gelkenes bepaald. Het Industrieschap heeft daarbij geleerd dat het belangrijk is de procedure voor toekenning van de gelden vooraf goed vast te leggen. Anne den Boer benadrukt verder dat een goede financieringswijze niet de enige basis is voor goed parkmanagement: Het is minstens zo belangrijk dat ondernemers bereid zijn goed om te gaan met de omgeving en zich in elkaars belangen willen verdiepen. 3.5 Regionale beheervereniging In de Hoeksche Waard is een regionale beheervereniging voor bedrijventerreinen in oprichting. Deze vereniging wil zich richten op beveiliging en beheer en onderhoud van het openbaar gebied op bedrijventerreinen. Bedrijventerreinen in de Hoeksche Waard kunnen zich aansluiten bij deze nieuwe vereniging, mits de ondernemers op het betreffende bedrijventerrein zich georganiseerd hebben. De gemiddelde contributie (en omslagen) voor het lidmaatschap bedraagt een nog nader te bepalen bedrag per m² of bedrijfskavel per jaar. Bij de koop van een kavel verplicht de ondernemer zich lid te worden van de Vereniging Beheer Bedrijvenpark Hoeksche Waard. De Vereniging sluit een contract met de Vereniging Parkmanagement Hoeksche Waard. Deze vereniging draagt zorg voor beheer, beveiliging en onderhoud openbaar gebied. 10

11 4 Rioolbelasting als stimulans voor kwaliteitsverbetering Voor de bebouwde kom is rioleringszorg een gemeentelijke taak. Hiervoor geldt een doelheffing die ook door bedrijven moet worden betaald. De opbrengst van de rioolbelasting uit een bedrijventerrein moet voor (groot) onderhoud van de riolering op het bedrijventerrein worden ingezet. Dit onderhoud - dat in Zuid-Holland Zuid vaak moet worden gecombineerd met een wateropgave (uitvoering door de Waterschappen) - biedt een prima gelegenheid om ook de herstructurering van een bedrijventerrein uit te voeren (werk-met-werk). Dit kan op twee manieren. Als er een financieringsprobleem is bij een herstructureringsplan voor een bedrijventerrein kan nagegaan worden of dit met de rioolbelastingopbrengst kan worden opgelost. Het is bijvoorbeeld in beperkte mate mogelijk om bij de vernieuwing van de riolering ook kosten van het daarboven liggend straatwerk mee te nemen. Omgekeerd bieden rioleringswerkzaamheden natuurlijk ook een geschikte mogelijkheid om het bedrijventerrein - tenminste de bestrating daarvan - te vernieuwen en de verdere herstructurering op te pakken. Alle gemeenten beschikken over een (verplicht) rioleringsplan en een (uit de rioolbelasting gefinancierd) fonds voor de realisering van dit plan. Er bestaan echter wel verschillen tussen gemeenten op het gebied van de werkzaamheden die in de plannen zijn opgenomen en uit de rioolbelasting worden gefinancierd. Ondernemers(verenigingen) kunnen informatie daarover bij hun gemeente inwinnen. Ondernemers klagen over het feit dat er vaak geen integratie plaatsvindt tussen rioleringswerkzaamheden en vernieuwing van de andere leidingstelsels (water, gas, elektra, telefoon, internet). De eigen onderhoudsplanning van de aanbieders van laatstgenoemde systemen zijn ondernemers een doorn in het oog. Het is dan ook voor ondernemers(verenigingen) van groot belang deze integratievraag bij gemeenten aan de orde te stellen. Als een gelijktijdige vernieuwing van de leidingstelsels echt niet mogelijk is, is bestrating met klinkers volgens ondernemers aan te bevelen. Pas na vernieuwing van alle leidingstelsels kan asfalt worden aangebracht. Begin 2011 revitaliseerde de gemeente Binnenmaas het openbaar gebied van bedrijventerrein Boonsweg in Heinenoord 11

12 5 Aanwenden opbrengst van nieuw bedrijventerrein: verevening Binnen gemeentelijke grondbedrijven komen verschillende vereveningsvormen voor. Voor financiering van herstructurering van bedrijventerreinen ligt verevening tussen de exploitatieopbrengst van een nieuw bedrijventerrein en een op te knappen bestaand bedrijventerrein voor de hand. Ondernemers en gemeenten geven aan dat deze financieringsoptie nu en in de nabije toekomst weinig oplevert: er wordt te weinig nieuw bedrijventerrein verkocht. Het is dus nodig de vereveningsconstructie te verbreden. Een voorbeeld daarvan is het in voorbereiding zijnde Regiofonds Hoeksche Waard. In de Hoeksche Waard wordt gewerkt aan de aanleg van een nieuw regionaal bedrijventerrein (30 ha). Voor de financiering van dit nieuwe regionale bedrijventerrein hebben de gemeenten in de Hoeksche Waard gezamenlijk een Regiofonds opgericht. Dit Regiofonds wordt gevoed door bijdragen per inwoner en de opslag op grondexploitaties van nieuwe woningbouw en het regionale bedrijventerrein. Het Regiofonds treedt in werking per 1 januari

13 6 Betrekken van marktpartijen Het idee om het bedrijfsleven meer bij de financiering van herstructurering te betrekken, is niet eenvoudig uitvoerbaar. Bedrijven hebben uiteraard ook last van de crisis. Bovendien zien bedrijven het onderhoud van openbaar gebied op bedrijventerreinen terecht als een gemeentelijke taak. Het betrekken van bedrijven bij de financieringsproblematiek lukt vooral als bedrijven daarmee ook in eigen belangen kunnen voorzien. Deze combinatie komt voor in de volgende drie voorbeelden. 6.1 Meerlaags bouwen Meerlaags bouwen leidt tot kwaliteitsverbetering op bedrijventerreinen en ook tot waardestijging. Waardestijging voor de gemeente (WOZ) en voor de ondernemer. De kern is dat voor de ondernemer de grond relatief goedkoper wordt als je meerlaags bouwt. De meerwaarde van meerlaags bouwen is dus afhankelijk van de grondprijs: hoe hoger de grondprijs, hoe hoger de meerwaarde. Bouwbedrijf Slavenburg heeft ervaring met de realisering van nieuwe meerlaagse ontwikkelingen op verouderde bedrijfspanden. In Amsterdam-Noord realiseerde Slavenburg een succesvolle meerlaagse ontwikkeling bij een ouder ingeklemd bedrijfspand. Op een kavel van 2500 m² werd 7500 m² bedrijfsvloer gerealiseerd. Er werd gebouwd in drie lagen, inclusief verdiepingslaag en parkeerdek. Er is duurzaam en innovatief gebouwd. Silvester Slavenburg (directeur Slavenburg BV) wijst op de voordelen voor de ondernemer: Het bedrijf van de ondernemer was al dertig jaar op deze locatie gevestigd. Het bedrijf wilde niet verhuizen. De historie, de nabijheid van klanten en het behoud van de infrastructuur wogen zwaar voor de ondernemer. Omdat het pand achterhaald was en niet meer rendabel, was het ook als object van exploitatie voor de ondernemer problematisch geworden. De meerlaagse ontwikkeling bood de oplossing. Het nieuwe pand heeft een duidelijke meerwaarde voor de eigenaar-ondernemer. Het resultaat is een bedrijfspand dat voldoet aan de actuele eisen van de gebruiker en de overheid en bovendien courant is. Silvester Slavenburg, directeur van Slavenburg BV. Slavenburg bouwt succesvolle meerlaagse ontwikkelingen voor bestaande bedrijventerreinen. Cruciale voorwaarde voor deze ontwikkeling is dat gemeenten de bouwhoogte voor een meerlaagse ontwikkeling toestaan. Dit is helaas in veel bestemmingsplannen niet het geval. Ondernemers klagen over het feit dat gemeenten uniforme bouwregels willen hanteren. Het financiële voordeel van meerlaagse ontwikkelingen voor de gemeente is een goede reden voor aanpassing van de maximaal toegestane bouwhoogte bij bedrijfspanden. De door Slavenburg BV toegepaste meerlaagse ontwikkeling past bij de conclusies van stedenbouwkundig bureau INBO BV naar kosten en mogelijkheden van intensiever ruimtegebruik ( default.aspx). INBO concludeert dat voor bestaande bebouwing stapelen een goede optie 13

14 is. De mogelijkheden zijn afhankelijk van de gebouwconstructie en het type dak (staal of beton). Als de constructie of het dak te zwak is, is stapelen via een ombouw van het bestaande pand een geschikte optie. Stapelen is volgens INBO vooral geschikt voor grotere (>1000 m²) panden en een hogere grondprijs. De meest voorkomende functie voor stapelen is parkeren. Arie van Noordenne (Soloan BV) was zeer actief bij de fondswerving voor de herstructurering De Peulen 6.2 Eigen bijdrage ondernemers De herstructurering van bedrijventerrein De Peulen in Hardinxveld-Giessendam was jarenlang urgent. In samenwerking tussen de op het terrein gevestigde bedrijven en de gemeente was een herstructureringsplan gemaakt. De financiering zou gedeeld worden tussen de provincie, gemeente (beide ) en bedrijven ( ). Het terrein telt 130 gebruikers en 56 eigenaren. Er is een forse inspanning gedaan om een Bedrijven Investeringszone (BIZ) te realiseren, zeker ook vanuit het bedrijfsleven. De ondernemers moesten 1,70 per m² betalen. Helaas is de BIZ mislukt, omdat bij de draagvlakmeting een kleine meerderheid (vooral de zeer kleine bedrijven) tegen heeft gestemd. Vervolgens is gekozen voor een tweede optie: een eigen (vrijwillige) bijdrage van ondernemers. Ondernemers halen het geld op bij de eigenaren. De eigenaren kunnen de betaling delen met de huurders. Enkele grotere bedrijven vervulden in dit proces een gedreven voortrekkersrol. Arie van Noordenne - directeur Soloan BV - was een van hen en noemt drie belangrijke redenen waarom deze medefinanciering door bedrijven is gelukt: er was een bestemmingsplan waarin ondernemers veel mogelijkheden krijgen; de gemeente heeft de bestrating vernieuwd tot voor de bedrijfspanden. Dat helpt bedrijven om zelf ook bij te dragen; het bedrijventerrein had een trieste aanblik en het was voor iedereen duidelijk dat de waarde zou stijgen als het terrein zou worden opgeknapt. Daarom was het gemakkelijk de eigenaren te overtuigen. De herstructurering van bedrijventerrein De Peulen is intussen afgerond en uitstekend verlopen. Arie van Noordenne is trots op het resultaat: De bedrijven zijn enthousiast. Ook bedrijven die aanvankelijk geen vrijwillige bijdrage wilden leveren, financierden uiteindelijk mee. De ondernemers op bedrijventerrein De Peulen betaalden zelf mee aan de geslaagde herstructurering 14

15 6.3 Sloop en herbouw als financieel aantrekkelijk alternatief Sloop en renovatie van verouderde bedrijfspanden dragen natuurlijk ook bij aan de verbetering van een bedrijventerrein. Dit hoeft voor de ondernemer niet altijd duurder te zijn dan nieuwbouw op nieuw uitgegeven grond. Dit blijkt uit de ervaring van een transport-, logistiek- en vastgoedbedrijf in Montfoort. Een zoektocht naar nieuwbouwkavels leverde niets op. Toevallig kwam het pand en de grond van de overbuurman beschikbaar. Dit pand voldeed niet aan de eisen voor een modern distributiecentrum. De directeur vertelt: Uit het onderzoek naar de sloopkosten bleek dat we niet duurder uitkwamen dan wanneer we nieuwe industriegrond zouden kopen. Daarom hebben we besloten dit bestaande pand te kopen en te slopen, zodat we daar onze nieuwbouw kunnen realiseren. Mijn tip aan collega-ondernemers is dat zij - als ze ruimte zoeken - zich niet altijd moeten fixeren op nieuw uit te geven industriegrond, maar ook eens moeten kijken naar bestaande panden. Sloopkosten kunnen erg meevallen en bij totale sloop is er kans dat er in de btw-sfeer geleverd kan worden. Dan hoeft er geen overdrachtsbelasting te worden betaald. De verkopende partij moet dan wel gesloopt - dus bouwgrond - willen opleveren. Bij de huidige prijzen voor sloopafval - denk bijvoorbeeld de hoge prijzen voor staal - kan het verkopende bedrijf behoorlijke opbrengsten halen uit de sloop. De aanpak kan uitgevoerd worden in meerdere varianten. Als de fundering bruikbaar is voor de koper, kan daar bijvoorbeeld rekening mee worden gehouden in de onderhandeling. ( ) 15

16 7 Opnieuw erfpacht? Binnen Zuid-Holland Zuid komt erfpacht nog in een beperkt aantal gemeenten voor. In het verleden was er ook vanuit een deel van het bedrijfsleven belangstelling om het systeem af te bouwen. Recent is bij ondernemers nieuwe interesse voor erfpacht ontstaan. Aanleiding zijn de actuele problemen van bedrijven om krediet te verkrijgen voor verbouw en nieuwbouw. Als grond in erfpacht wordt uitgegeven hoeft de aanschaf niet door de ondernemer te worden gefinancierd. De erfpachtcanon is voor de ondernemer een aftrekbare kostenpost. Vooral jongere ondernemers hechten minder dan in het verleden aan eigendom van grond en bedrijfspand voor bezits- en pensioenvorming. Erfpacht wordt door hen gezien als bedrijfsmiddel om meer cashflow te genereren. Ook de flexibiliteit van erfpacht wordt gewaardeerd. Omgekeerd biedt erfpacht aan gemeenten nieuwe inkomsten, die ook voor verbetering van bedrijventerreinen kunnen worden ingezet. Bij ondernemers in de agrarische sector is de terugkomst van erfpacht al duidelijk waarneembaar. Ook op bedrijventerreinen verschijnen nieuwe erfpachtontwikkelingen. Zo geeft het Industrie- en Havenschap Moerdijk haar nieuwe kavels alleen nog uit in erfpacht. Deze zijn gekoppeld aan een normale uitgifteprijs en kennen een langjarige zekerheid. Bedrijven hebben daardoor een substantieel lagere financieringsvraag richting een bank. Industrieterrein Moerdijk 16

17 8 Minder kansrijke financieringsmogelijkheden Niet alle theoretisch mogelijke financieringsmogelijkheden voor herstructurering zijn ook kansrijk in de praktijk. De volgende opties bieden volgens ondernemers minder perspectief. 8.1 Hogere grondprijs nieuw bedrijventerrein De hoogte van de grondprijs wordt bepaald door de marktwerking. Voorlopig is er minder vraag. Bovendien zoeken bedrijven naar goedkope grond, ook omdat de kredietfaciliteiten bij banken beperkt zijn. De verwachting van de ondernemers is dan ook dat grondprijsverhoging in de eerstkomende jaren weinig geld oplevert. Daarmee is deze optie voorlopig minder geschikt als financieringsalternatief. 8.2 Publiek-private ontwikkelingsmaatschappijen In Zuid-Holland bestaan geen provinciale ontwikkelingsmaatschappijen. Wel bestaan er binnen Zuid-Holland Zuid drie publiek-private ontwikkelingsmaatschappijen, te weten de Regionale Ontwikkelingsmaatschappij Drechtsteden (ROM-D), de Regionale Ontwikkelingsmaatschappij Schelluinen (ROM-S) en de Regionale Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard. Van deze drie ontwikkelingsmaatschappijen is alleen de ROM-D ook actief op het gebied van herstructurering van bedrijventerreinen. De ervaringen van ondernemers zijn wisselend. Enerzijds hebben de betrokken gemeenten de neiging om moeilijke projecten (bijvoorbeeld met een onrendabele top) bij deze nieuwe organisaties onder te brengen. Anderzijds hebben (kleine) ontwikkelingsmaatschappijen ook last van de economische crisis en ondervinden - net als private ontwikkelaars - beperkingen bij het verkrijgen van kredieten van banken. 8.3 Risico onderbrengen bij een bank Deze optie wordt door ondernemers wel geschikt geacht. Voor banken is deze optie op dit moment echter moeilijk. Wel zien banken voor zichzelf een rol als herstructurering voldoende soelaas biedt (dat wil zeggen een toekomstige bedrijfsomgeving oplevert en behoud van bedrijven garandeert) en een rendabele exploitatie kent. Vooralsnog lijkt dit een alternatief voor de langere termijn. In 2012 wordt onder regie van de Regionale Ontwikkelings Maatschappij Drechtsteden in Hendrik-Ido-Ambacht de nieuwe Noordeindeweg (Anthoniapolder) aangelegd. Deze weg verbetert de ontsluiting voor het bestaande en nieuwe industrieterrein sterk. 17

18 Menukaart Financieringsalternatieven kwaliteitsverbetering bedrijventerreinen Financiering via gemeentelijke belastingen/ begrotingsposten Financiering via gronduitgifte Financiering via initiatief ondernemers (collectief) Financiering via initiatief ondernemer (individueel) > > > > Hfdst. 1 Begrotingspost beheer/onderhoud Par. 2.1 Financiering uit accres WOZ Par. 3.1 Parkmanagement nieuw bedrijventerrein Par. 3.4 Opslag grondprijs Par. 2.3 Inventarisatie WOZopbrengst bedrijven Par BIZ Ondernemersfonds Par. 6.1 Meerlaags bouwen Par. 6.3 Sloop en herbouw Par. 2.2 Eenmalige verhoging WOZ Par OZB Ondernemersfonds Hfdst. 4 Rioolbelasting Hfdst. 5 Verevening Hfdst. 7 Erfpacht Par. 3.3 Parkmanagement met informele samenwerking Par. 3.5 Regionale beheervereniging Par. 6.2 Eigen bijdrage ondernemers Meer weten? Ga naar 18

19 Contactgegevens Deze uitgave was mogelijk dankzij de deskundige en enthousiaste inbreng van ondernemers aan de Klankbordbijeenkomsten Financieringsalternatieven herstructurering bedrijventerreinen. De Kamers van Koophandel Rotterdam en Midden-Nederland waarderen deze waardevolle inbreng. Een aantal deelnemers aan de Klankbordbijeenkomsten is in deze publicatie aan het woord. De contactgegevens van deze ondernemers en de contactgegevens van de redactieleden staan in dit schema. Zij verstrekken u graag meer informatie. Ondernemers aan het woord Dhr. A. van den Berg, par. 3.1 Parktrust BV (0900) Dhr. A. Maat, par. 3.3 Maat Transportgroep Alblasserdam (078) Belangenvereniging Vinkenwaard, Alblasserdam Dhr. A. H. den Boer, par. 3.4 Den Boer Holding, Nieuw-Lekkerland (0184) Industrieschap Gelkenes, Groot-Ammers Dhr. S.F. Slavenburg, par. 6.1 Slavenburg BV, Capelle aan den IJssel (010) Dhr. A. van Noordenne, par. 6.2 Soloan BV, Hardinxveld-Giessendam (0184) Bedrijfskern Hardinxveld-Giessendam Redactie Alize de Snoo Beleidsadviseur Kamer van Koophandel Rotterdam (010) Marian van Alphen Beleidsadviseur Kamer van Koophandel Midden-Nederland (030) Gerard Nijensteen Programmamanager Uitvoeringsprogramma Duurzame herstructurering bedrijventerreinen Zuid-Holland Zuid (078)

20 Uitgever Kamer van Koophandel Rotterdam / Kamer van Koophandel Midden-Holland Fotografie Bas den Otter en Kamer van Koophandel Ontwerp en opmaak Hollands Diep Design, Dordrecht Jaar van uitgave 2013 Meer informatie Kamer van Koophandel Rotterdam Alize de Snoo asnoo@rotterdam.kvk.nl 20 Meer weten? Ga naar