Meerwaarde van beleggers voor modeketens

Transcriptie

1 Meerwaarde van beleggers voor modeketens Theoretische verkenning en empirisch onderzoek naar de beperking van de winkelleegstandsproblematiek in Nederland. 1

2 Thesis: Meerwaarde van winkelvastgoedbeleggers voor de mode. Een onderzoek naar de beperking van de leegstand in Nederlandse winkelcentra. Auteur: B.M. Hogervorst Leerstoel: Master Science of Real Estate, afstudeerrichting Assetmanagement Onderwijsinstituut: Amsterdam School of Real Estate Begeleider: drs. A. Marquard Bedrijf: ING Bank N.V. Begeleiders: Dhr. S.J. van der Laan en Mw. B.B.M. Brand Datum: 3 mei

3 Voorwoord Vanaf dag één van mijn scriptie heb ik dagelijks nieuwe kranten- en web berichten kunnen lezen, bijna wekelijks werden onderzoeken gepubliceerd en minder frequent boeken door diverse onderzoeksbureaus: alles over de oplopende winkelleegstand in Nederland. Je vraagt je af, Hoe actueel kan een scriptie onderwerp zijn? Het onderwerp winkelleegstand werd tevens mijn vaste gesprek van de dag met iedereen die ik sprak, waaronder bankrelaties, vastgoedbeleggers, retailers, medestudenten, collega s - maar ook vrienden en familie. Aangezien het scriptieonderwerp maatschappelijk gezien zo breed is en de leegstandsproblematiek van de winkels merkbaar is voor iedereen, zijn er steeds meer mensen geïnteresseerd geraakt in de probleemstelling. Met de interesse en support in mijn directe omgeving werd het voor mij nog uitdagender om aan dit onderzoek verder te werken. Gezien het feit dat het gekozen onderzoek zo actueel is, werd mij met de dag duidelijker dat er een belangrijk onderdeel niet wordt belicht (namelijk de relatie tussen retailer en belegger) en dat de toevoeging van mijn rapport tot nieuwe inzichten zal leiden. In de periode van oktober mei 2013 heb ik met heel veel plezier aan dit onderzoek gewerkt. De onderwerpen mode en winkelvastgoed interesseren mij enorm, gezien de dynamiek, ontwikkelingen en vernieuwingen. Hierdoor zie ik deze periode als een enorme verrijking op persoonlijke en zakelijke vlakken. Ik heb intrigerende mensen ontmoet tijdens de interviews, die mij meerdere invalshoeken hebben laten zien, waardoor het mogelijk werd om van alle kanten de probleemstelling te analyseren. Voor deze leerzame en plezierige onderzoeksperiode wil ik allereerst mijn begeleider van de ASRE Arthur Marquard bedanken, omdat hij altijd met ontzettend veel enthousiasme mij, zowel persoonlijk als inhoudelijk heel goed heeft ondersteund. Hiernaast wil ik mijn leidinggevende Barbera Brand en collega Steef van der Laan van ING Bank N.V. bedanken voor het meedenken en het mogelijk maken van de tijd die ik heb mogen besteden aan mijn onderzoek. Ook wil ik heel graag alle geïnterviewde en in het bijzonder de deelnemers aan de expertmeeting bedanken voor hun tijd en medewerking aan dit onderzoek. Zonder jullie bijdrage was dit onderzoek niet tot stand gekomen. Tot slot maar zeker niet in de laatste plaats wil ik mijn man Michel heel erg bedanken, omdat hij dag en nacht voor mij klaar heeft gestaan tijdens mijn twee jaar durende opleiding en vooral tijdens mijn onderzoeksperiode. Ik wens u veel plezier bij het lezen van dit onderzoek! 3

4 Samenvatting Dit onderzoek is gericht op de relatie tussen beleggers en modeketens met als doel aanbevelingen te doen deze relatie te verbeteren en vanuit die optiek winkelleegstand te beperken. Nederlandse winkelgebieden vertonen steeds meer leegstaande winkelruimtes. Veel onderzoek toont aan dat de winkelleegstand gedurende recente jaren is toegenomen en verder zal toenemen in de nabije toekomst, hetgeen de aantrekkelijkheid van de winkelgebieden dreigt te verslechteren. Lege winkelruimtes vertonen een ongezellig en verpauperend beeld, nodigen niet uit tot consumeren en kunnen een negatief spiraaleffect als gevolg hebben. Winkelleegstand wordt door veel partijen als probleem ervaren: door de consument, de gemeentebesturen, retailers/winkeliers en door de winkelvastgoedbeleggers. Winkelleegstand wordt veroorzaakt door exogene factoren, die lastig kunnen worden beïnvloed. De oorzaken kunnen gevonden worden bij economische, demografische en technologische factoren. De economische neergang heeft inmiddels geleid tot dalend consumenten vertrouwen en faillissementen van retailers. Demografische factoren, waaronder vergrijzing en bevolkingskrimp, leiden tot stagnerende bestedingen in voornamelijk perifere gebieden. Technologische factoren, zoals de opkomst van e-commerce, kunnen leiden tot een teruggang in bestedingen die plaatsvinden in de fysieke winkels. Daarentegen zijn er ook theorieën die beweren dat juist moderetailers het internet als verkoopstimulans kunnen aanwenden, waarbij websites de consument juist naar de winkels leiden. Er is geen literatuur voorhanden over de expliciete relatie tussen moderetail en beleggers. Toch kan er op basis van de klassieke locatie theorie en theorie over belevingswaarde worden afgeleid dat juist de modebranche gevoelig is voor leegstand die ontstaat in winkelgebieden, omdat leegstand afbreuk kan doen aan de aantrekkingskracht en belevingswaarde van winkelgebieden. Clustering van fashion is daarbij een belevingswaarde op zichzelf. Daarnaast kan worden geconstateerd dat juist mode het grootste aandeel heeft binnen het palet van retail aanbod. Terugtreding uit gebieden door en faillissementen van modeketens kunnen derhalve een grote impact hebben op de resultaten van winkelbeleggingen. De veronderstelling luidt dat daarom een goede verhouding tussen beleggers en modeketens van extra belang is. Het onderzoek is gebaseerd op: - Literatuur analyses - Semigestructureerde oriënterende interviews met belangenorganisaties - Gestructureerde interviews met experts en vertegenwoordigers van retailers en beleggers - Een expertmeeting met retailers en beleggers en de overkoepelende organisaties Op basis van de gevonden resultaten zijn conclusies getrokken en aanbevelingen gedaan: Conclusies: - De negatieve ontwikkelingen op de winkelmarkt (de stijgende winkelleegstand tot 20-30% in 2020), zoals aangegeven in onderzoek studies vallen mee volgens de geïnterviewde moderetailers en beleggers. - Moderetailers hechte veel waarde aan investeringen in de winkelruimtes. - E-commerce biedt kansen, daar er een grotere doelgroep kan worden bereikt, hetgeen zal leiden tot versterking van de fysieke winkels. - Beleggers hebben de neiging om kosten voor service en marketing door te belasten aan de moderetailers. Moderetailers wensen transparantie en inspraak in deze kosten. - Clustering en belevingswaarde is van groter belang voor moderetailers dan andere retailers. 4

5 - Overheden hebben een negatieve invloed op het functioneren van de winkelmarkt door en ruimtelijk beperkend beleid. - Het werken met omzethuur in Nederland wordt in de weg gestaan door institutionele wettelijke restricties, hiernaast dient er volgens de beleggers een toetsingsinstrument te zijn. - Er is een verschil opgemerkt bij de geïnterviewde tussen Institutionelen en particuliere beleggers. Institutionelen worden in de relatie met retailers gehinderd door een bureaucratische structuur. Aanbevelingen: 1. Er is een sterke frictie geconstateerd in de relatie tussen beleggers en retailers waar het de hoogte van huren en kosten betreft, zeker in de huidige tijd. Beleggers zouden daarom o.a. kunnen overwegen een nieuw verdienmodel in te richten, dat gebaseerd is op omzetresultaten en aansluit op het koopgedrag van de consumenten in die regio. 2. Moderetailers wensen meer transparantie in besprekingen, plannen voor het winkelgebied en in de overeenkomsten met beleggers. Transparantie zal er ook voor zorgen dat de (lokale) kennis van de retailers kan worden benut, en dit samen met duidelijkheid zal leiden tot een toenemend vertrouwen. 3. Het zou de belegger ten goede komen in de relatie met de moderetailer wanneer zij optimaal op de hoogte is van de marktactualiteit waarin de moderetailer zich bevindt - welke economische, demografische en technologische ontwikkelingen zij ondergaan en wat de impact hiervan is op bedrijfsvoering. 4. De belegger zou volgens de moderetailers meer mogen investeringen in zowel het opleveringsniveau van de winkelruimte, als in de inrichting van het winkelpand. Met name voor de wat kleinere ondernemer kan dit de verhuurbaarheidsmogelijkheden van de winkelpanden vergroten. 5. Bovenstaande aanbevelingen hebben voornamelijk betrekking op winkelgebieden die met een A of B status kunnen worden aangeduid. Hier zijn overigens de meeste moderetailers gevestigd. Voor winkelleegstand die zich op C-locaties voordoet, zal gezocht moeten worden naar geheel andere creatieve oplossingen. Transformatie naar andere functies, zoals woningen, ligt hier meer voor de hand. 6. In de relatie tot de overheid, die vaak als een knelpunt wordt beschouwd, kunnen beleggers en retailers wellicht gezamenlijk optreden om door beleid opgeworpen stremmingen te doorbreken. 5

6 Inhoudsopgave Voorwoord... 3 Samenvatting... 4 Inhoudsopgave... 6 Hoofdstuk 1: Onderzoeksopzet Aanleiding Doelstelling Centrale vraagstelling: Enkele methodologische aspecten Afbakening Leeswijzer Hoofdstuk 2: Context Inleiding Historie van het winkellandschap Het ontstaan van het winkellandschap Winkelstructuur Van Schaalvergroting naar herstructurering Locatie theorieën Huidige invloedrijke factoren op winkelleegstand Economische en Demografische aspecten E- commerce Leegstand Conclusie Hoofdstuk 3 Actoren Inleiding Inventarisatie van de dimensies Vraagkant: Moderetailer Oriënterende interviews vraagzijde Aanbod: Belegger Oriënterende interviews aanbodzijde Selectie winkelvastgoedbeleggers Conclusie oriënterende interviews Intermezzo: Vertaling van de oriënterende fase naar het empirisch onderzoek

7 Hoofdstuk 4: Interviews Inleiding Methodologische aspecten Interview resultaten Conclusie Hoofdstuk 5: Expertmeeting Inleiding Introductie Expertmeeting Procedure Uitwerking expertmeeting Conclusie Hoofdstuk 6: Eindconclusie Inleiding Conclusies uit het onderzoek Aanbevelingen aan winkelvastgoedbeleggers Hoofdstuk 7: Reflectie Inleiding Reflectie van het onderzoek en de resultaten Reflectie op eigen ervaringen Bibliografie Bijlagen Bijlage 1 Toelichting locatie A1-C Bijlage 2 Interview vragen retailers Bijlage 3 Interviewvragen Winkelvastgoedbeleggers

8 Hoofdstuk 1: Onderzoeksopzet 1.1 Aanleiding Winkelleegstand in Nederland neemt de laatste jaren steeds verder toe. Met name de aanloopstraten naar het centrum van de binnensteden, vertonen steeds vaker lege etalages en aanplakbiljetten met Te Huur. De huidige leegstand bestaat volgens Locatus momenteel uit winkels in heel Nederland, hetgeen neerkomt op een leegstandspercentage van 6,3%. De oplopende winkelleegstand kan op verschillende manieren verklaard worden (zie bijvoorbeeld Aarts, 2012; Locatus 2011). Een van de oorzaken kan gezocht worden op macro economisch niveau. De huidige economische crisis zorgt voor een terugloop van de bestedingen (CBS, 2012). De financiële onzekerheid beïnvloedt het koopgedrag op een negatieve manier. Consumenten zullen merendeels gebruiksartikelen en luxe goederen zoals kleding en schoenen langer blijven gebruiken. (ING, 2012 CBW Mitex, 2012) Naast deze oorzaak die op relatief korte termijn speelt- daar laag en hoogconjunctuur zich achter elkaar opvolgen - zijn er ook langere termijn oorzaken, welke moeilijk of niet meer te keren zijn, zoals de demografische samenstelling van Nederland. De Nederlandse bevolking is krimpende en vergrijzende, ontwikkelingen die al in veel andere Europese landen kunnen worden waargenomen op lange termijn. Met name in de zuidelijke provincies is een terugloop te zien van het inwoneraantal per gemeente (AD, 1 nov 2012). Wanneer het verzorgingsbied kleiner wordt is het op den duur voor moderetailers minder interessant om zich nog op die locaties te vestigen. Ook heeft de E-commerce, de verkopen via internet, volgens ING Economisch Bureau een zware stempel gedrukt op de winkelvastgoedmarkt in de kledingbranche. De online verkopen nemen steeds sterker toe, waardoor het aanbod van webwinkels wordt vergroot en de e-commerce in fashion in een versnelling is geraakt. Dit kan leiden tot een nog grotere afzet van fashion via internet (ING, 2012). De vraag is welke gevolgen dit heeft voor de behoefte aan winkelvastgoed. Volgens CBW-Mitex (2012), de brancheorganisatie voor kleding, is de pijn in de terugloop van de kledingomzet in winkels met name gelegen in de damesmode. Van de totale besteding aan kleding wordt 70% bij kledingwinkels uitgegeven (ABN Amro, 2012), dit percentage daalt langzaam net als de totale omzet van kleding. In 2011 daalde dit met 1,4% en in 2012 verwacht ABN Amro een daling van 2%. Naast het grote aanbod van webwinkels voor kleding, bestaat er een overaanbod van fysieke winkelruimtes in Nederland. De winkeldichtheid per inwoner is in Nederland hoger dan in ieder ander Europees Land met 15m² aan winkelruimte per inwoner. De laatste tien jaar zijn duizenden vierkante meters middels grote nieuwbouw winkelcentra toegevoegd in Nederland. Als gevolg hiervan is de onderlinge concurrentiestrijd steeds verder toegenomen tussen winkelcentra binnen dezelfde, maar ook tussen verschillende steden. Verschillende onderzoeksbureaus zijn gericht op het bedenken van nieuwe winkelconcepten voor winkelcentra. Er wordt veel geschreven over Het nieuwe winkelen (NRW, 2011). De behoeften van de nieuwe consumenten worden hierbij in beeld gebracht. Veelal komt naar voren dat beleving een steeds grotere rol zal gaan spelen. Wat tot nu toe in het actuele onderzoek discours weinig aandacht krijgt, zijn de wensen en eisen van retailers aan vastgoed, voorzieningen en faciliteiten die beleggers hen kunnen bieden. Er is vooralsnog nauwelijks inzicht in vragen als: Wanneer zijn retailers bereid om zich te gaan vestigen in een winkelcentrum? of: Met welke aanpassingen van de voorzieningen, winkelpand of huurprijs is de retailer geïnteresseerd in een vestiging? In het licht van bovenstaande economische, 8

9 demografische en technologische ontwikkelingen, zijn deze vragen voor zowel retailers als beleggers meer dan ooit van belang. 1.2 Doelstelling Het centrale doel van dit onderzoek is erop gericht te komen tot aanbevelingen aan beleggers over maatregelen die zij kunnen nemen ten einde leegstand in winkelcentra tegen te gaan. De invalshoek is daarbij vanuit modeketens, gezien de grote impact van moderetailers op de winkelruimtes. Wetenschappelijk gezien is het doel erop inzicht te verkrijgen in de nog weinig onderzochte vereisten van modeketens aan winkelvastgoed en de rol die de belegger hierbij kan spelen. Maatschappelijk is het wenselijk aanbevelingen te kunnen doen aan beleggers hoe zij bij kunnen dragen aan het aantrekkelijk maken van winkelvastgoed voor modeketens; dit verbetert immers de kwaliteit van de beleggingsportefeuille, maakt winkelcentra aantrekkelijker voor consumenten en beperkt wellicht de leegstand. 1.3 Centrale vraagstelling: Wat zijn de vereisten die modeketens stellen aan winkelvastgoed en op welke wijze kunnen beleggers van winkelvastgoed inspelen op die vereisten, waardoor risico op leegstand kan worden beperkt? Vraagstelling De volgende deelvragen zullen worden beantwoord: 1. Hoe is het huidige Nederlandse winkellandschap ontstaan? a. Hoe is de winkelstructuur opgebouwd? b. Welke factoren zijn van invloed op de winkelleegstand? 2. Welke actoren zijn van belang in de moderetail in relatie tot het winkelvastgoed? a. Welke ontwikkelingen zijn zichtbaar in de modebranche? b. Hoe wordt door experts de modesector omschreven in relatie tot het vastgoed? c. Hoe kijken de experts van vastgoedbeleggers aan tegen de retailmarkt? 3. Wat zijn de behoeften van landelijke moderetailketens? a. Welke eisen stellen de landelijke moderetailketens aan winkelvastgoed? b. Aan welke wensen van de landelijke moderetailketens wordt niet voldaan? c. Welke aanbevelingen hebben de landelijke moderetailketens aan de beleggers? 4. Wat is de visie van deze vastgoedbeleggers op de Nederlandse winkelmarkt? a. Welke verwachtingen hebben de winkelvastgoedbeleggers van de modebranche? b. Hoe is de ervaring met moderetailketens voor wat betreft de huuronderhandelingen? 5. Welke aanbevelingen en advies kan er gegeven worden aan de winkelvastgoedbeleggers? a. Wat is de mis match tussen de wensen en eisen van landelijke retail ketens en het aanbod van beleggers? b. Op welke manieren kan de belegger in de wensen en eisen van landelijke mode retail Ketens voorzien? 1.4 Enkele methodologische aspecten Het betreft hier een praktijkgericht verkennend onderzoek. Voor dit onderzoek zal allereerst een literatuurinventarisatie plaatsvinden. Wetenschappelijke literatuur, recente artikelen, publicaties en onderzoeken van Locatus, CPB, HBD, CBW Mitex zullen worden geraadpleegd om een beeld te vormen van actuele ontwikkelingen op de winkelmarkt en het gedrag van modeketens op deze markt. 9

10 Naast het literatuurgedeelte bevat het onderzoek ook een empirisch deel. De benadering hierbij is drieledig: - er worden, aanvullend op het theoretisch semigestructureerd interviews gehouden met brancheorganisaties (oriënterende fase) - er worden, op basis van de inzichten die de literatuur en oriënterende interviews hebben geleverd, gestructureerde interviews afgenomen met beleggers in winkelvastgoed en vastgoedmanagers bij retail ketens (verkennende/verklarende fase) - de uitkomsten van de oriënterende en verkennende fase worden voorgelegd aan experts, gedurende een expertmeeting waarbij een deel van de kandidaten in de eerdere fasen bij het onderzoek betrokken zijn geweest (toetsende fase). Verdere methodologische aspecten worden uiteengezet in hoofdstuk 4 en Afbakening Het onderzoek wordt gericht op landelijke retail modeketens die gevestigd zijn in hoofdcentra en stadsdeelwinkelcentra door heel Nederland en op winkelbeleggers. De reden voor een focus op mode kan gevonden worden in argumenten die later als onderdeel van het literatuur onderzoek nader zullen worden uitgewerkt. In het kort gaat het om de volgende argumentatie: - Fashion beschikt na Food over het meeste aantal fysieke winkels in Nederland (CBRE 2012) en drukt hierdoor een grote stempel op de winkelcentra. - In het winkellandschap zijn vooral de landelijke ketens die het beeld bepalen voor 80% op A1 winkelstraten en 90% in winkelcentra (Van Gool, 2007), waardoor deze retailers ook het invloedrijkst zijn en een grote markt bedienen. - Vooral de fashionbranche wordt hard getroffen door de huidige marktomstandigheden. - Een winkelcentrum zonder kledingwinkels zal op langere duur een geringere toegevoegde waarde hebben - tenzij het zich in een buurtwijk bevindt, waar de winkels zich beperken tot de dagelijkse levensbehoeften. Dit is een belangrijk gegeven voor de winkelbelegger. De behoefte van de moderetailers zal dan ook van grote waarde zijn voor de beleggers. De opkomst van e-commerce heeft en zal naar verwachting volgens onderzoeksbureaus waarschijnlijk een nog grotere stempel drukken op de invulling van de fysieke winkels. Dit onderzoek kan handvatten bieden aan beleggers en zo het risico op leegstand te beperken. 1.6 Leeswijzer De deelvragen genoemd onder 1.3. worden chronologisch beantwoord in de volgende hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt een beeld geschetst van de totstandkoming van het huidige winkellandschap en knelpunten die het laatste decennium zijn opgetreden in deze structuur. Door een koppeling aan ruimtelijk economische theorieën wordt inzicht verkregen in de argumenten voor het ontstaan van de huidige situatie, alsmede in de rol die moderetail daarbij speelt. Bij dit laatste wordt ook aansluiting gevonden bij theorieën over belevingswaarden. Hoofdstuk 3 geeft zowel op basis van literatuur en oriënterende interviews inzicht in zowel de vragende als aanbiedende partijen op de winkelmarkt. Hiermee wordt een eerste inzicht verkregen in de behoefte van retailers en beleggers en van knelpunten die kunnen optreden. Deze worden samengebracht in een twaalftal dimensies, die kenmerkend zijn voor de raakvlakken tussen winkelbeleggers en moderetailers. Hoofdstuk 4 geeft de methodologische verantwoording alsmede de uitwerking van de expertinterviews (13 interviews). De resultaten worden weergegeven in een tabel, waar niet alleen de belangrijkste argumenten aan vraag- en aanbodkant worden gepresenteerd, maar ook overeenkomsten en tegenstellingen in de argumenten. Bij het transcriberen is zoveel mogelijk 10

11 aangesloten bij de letterlijke terminologie van de respondenten. De resultaten leiden tot een kritische reflectie op eerder bevonden resultaten in hoofdstuk 2 en 3 en monden uit in hypothesen, die de basis vormen van de expertmeeting (discussie) in hoofdstuk 5. Hoofdstuk 5 geeft de methodologische invalshoek, hypothesen en (verantwoording) respondentselectie ten behoeve van de expertmeeting. Ook vindt er een nauwkeurige weergave van de resultaten plaats. Hiermee wordt een totaalbeeld verkregen van de in dit onderzoek verkende problematiek rondom moderetailers, waar in hoofdstuk 6 conclusies over worden getrokken en aanbevelingen worden gedaan naar de winkelbelegger. In hoofdstuk 7 wordt in wetenschappelijke zin gereflecteerd op de kwaliteitsaspecten van het onderzoek. 11

12 Hoofdstuk 2: Context 2.1 Inleiding Ter inleiding wordt in dit hoofdstuk een beeld geschetst van de geschiedenis en het functioneren van de Nederlandse winkelmarkt. Het ontstaan van de winkelgebieden in Nederland is van belang, om de relatie tussen beleggers en retailers te kunnen analyseren, daar de onderhandelingsposities onderling bepaald worden en wijzigen gedurende veranderingen van de winkelmarkt. In paragraaf 2.2 wordt een historisch overzicht gegeven van de ontstaansgeschiedenis van het winkellandschap en waarbij wordt stilgestaan bij de theoretische achtergronden van winkelstructuren. De locatietheorieën in paragraaf 2.3 zijn bedoeld om de positie van modeketens verder te beschrijven. In paragraaf 2.4 wordt de actuele leegstandsproblematiek behandeld en de onderliggende oorzaken voor leegstand (economische en demografische trends) worden weergegeven. Ook wordt aandacht besteed aan een relevante technische ontwikkeling van de laatste jaren, namelijk het ontstaan van e-commerce. In paragraaf 2.5 worden de resultaten samengevat. 2.2 Historie van het winkellandschap Het ontstaan van het winkellandschap Het winkellandschap is sinds het bestaan van de winkels rond de 19e eeuw, toen boeren van het platteland hun producten kwamen verkopen in de steden op de markten, onderhevig aan diverse veranderingen. De veranderingen ontstaan met name door economische en demografische kenmerken die zich in de loop van de jaren hebben voorgedaan. Het winkellandschap heeft pas echt vorm gekregen in de periode van wederopbouw na de Tweede Wereld Oorlog tussen In de periode voor de oorlog kenmerkte Nederland zich als een agrarisch land, waarbij de burgers met name op het platteland woonde. De aanwezige winkels in de dorpen voorzagen alleen de lokale inwoners, daar de inwoners nog niet of nauwelijks mobiel waren, in de dagelijkse primaire levensbehoeften. Hiernaast was er de dagelijkse bezorging aan huis door de melkboer, bakker en groenteman. In een aantal steden in het westen van Nederland ontstonden een aantal vaste winkels in voorhuizen vlakbij de markt. In de oorlog zijn veel winkels verwoest en failliet gegaan. Vanaf de jaren 50 brak er een periode van economische groei aan, waardoor het besteedbaar inkomen en daarmee de koopkracht steeg. Het inwoneraantal binnen de steden begon ook te groeien. Er werden nieuwe wijken aangelegd, waar vervolgens eigen winkelvoorzieningen werden gecreëerd. Er was nog geen sprake Vanaf de jaren 60 gingen modewinkels een grote rol spelen in de winkelgebieden en ontstonden er modeketens. van planmatige winkelcentra. De lijnbaan in Rotterdam is het eerste winkelcentrumconcept geweest, wat tijdens de wederopbouw is ontstaan. Het nieuwe stadshart in Rotterdam moest ervoor zorgen dat het centrum van Rotterdam weer goed moest gaan functioneren na de bombardementen. Vanaf dit moment voorzien winkels niet meer alleen in de dagelijkse primaire levensbehoeften en huishoudelijke artikelen, maar gaan modewinkels een grote rol spelen in de winkelgebieden. In de jaren 60 is er een professionele commerciële vastgoedmarkt ontstaan. Er kwamen steeds meer geïnteresseerde winkelvastgoed partijen, zoals projectontwikkelaars (zoals MBO, dochter van NMB later ING), institutionele beleggers (Winkel Beleggingen Nederland WBN waar later Corio uit is ontstaan) en (mode)retail ketens. De detailhandel onderging een dynamische explosieve periode waardoor op perifere locaties ontwikkelingen gingen plaatsvinden, wat tot een ingrijpende verstoring van de detailhandel structuur heeft geleid Winkelstructuur De bevolkingsdichtheid in Nederland is zeer hoog, waardoor de benodigde omzetmogelijkheden aanwezig zijn. Meerdere factoren hebben in Nederland voor de huidige winkelconcentratie gezorgd. Het koopgedrag van de consumenten, vestigingsgedrag van detailhandelsbedrijven, en 12

13 overheidsregulering. Winkelcentra zijn gedifferentieerd in te delen, waarbij een rangorde van hoofdcentra wordt onderscheiden in branchesamenstellingen en het inwoneraantal. De omvang van de modesector is in de grootste binnensteden vele malen groter dan in een klein dorp of buurtcentrum. De mate waarin filiaal en franchisebedrijven van met name modeketens voorkomen in een winkelcentrum, bepaalt de sterkte, het karakter en de huurprijs van een winkelcentrum. (Bolt, 2005). Ter verduidelijking van deze samenhangende processen, beleving en vestigingskeuze, en relatie van moderetailers met de beleggers, zijn locatie theorieën van belang, doordat beiden gebaat zijn bij een goede ligging en branchering voor de aantrekkelijkheid en passantenstromen binnen winkelcentra. Locatietheorieën spelen hierbij een belangrijke verklarende rol. In paragraaf 2.3. zal apart aandacht worden besteed Van Schaalvergroting naar herstructurering De laatste 10 jaar stond in het teken van schaalvergroting. De afgelopen 10 jaar is het aantal m² winkelruimte met 25% gestegen. De afgelopen 5 jaar is 2,5mln winkelmeters toegevoegd, waarbij er in totaal 28mln m2 winkelruimtes zijn in Nederland. Het aantal verkooppunten bestaat uit Zowel het aantal als de omvang van de winkels zijn gestegen. De gemiddelde winkelunits worden steeds groter, gemiddeld is een winkelruimte tussen de 266m2 en 271m2. Ook neemt het aantal filialen toe van ketens en nemen zelfstandige winkeliers af. In 10 jaar tijd is het aantal filialen van 28% naar 35% van het totaal gestegen. Geconcludeerd kan worden dat de retail ketens een nog grotere stempel gaan drukken op het winkellandschap. Van de circa 28mln m2 winkelruimte wordt slechts 3,2mln m2 opgevuld door Fashion (excl. schoenen, leerwaren en accessoires). Met 11,4% staat fashion op de 3e plaats van alle branches die de meeste winkelmeters in gebruik heeft. Op 1 met 24% staat home furnishing en op de 2e plaats met 17,4% food. Met het aantal fysieke winkels staat fashion op de 2e plaats met 17,9% en food op 1 met 21,4%.(CBRE 2012). Home furnishing tref je met name aan op PDV locaties en Food in buurtwinkelcentra. 2.3 Locatie theorieën Christaller geeft de rangorde onder winkelcentra aan. Het consumentendraagvlak voor alledaagse benodigdheden kan relatief klein zijn, ten opzichte van periodieke aankopen waar onder mode. Winkels die dezelfde assortiment artikelen aanbieden vormen middels de branchering een bepaald type winkelcentra. De modewinkels in de grote centra verruimen de omzet van de bestedingen van de eigen bevolking met die van consumenten elders. Volgens Nelson leidt de wil van consumenten om door vergelijking van artikelen tot de beste keuze te kunnen komen tot clustering van bedrijven met dezelfde soort koopwaar of koopverwantschap. 90% van de consumenten hebben geen vaste winkel, in de beleving van de koper geeft vergelijkend winkelen van kleding de garantie voor de beste aankoop. Dit is de reden waarom moderetailers sterk in de belangrijkste winkelstraten van de grotere centra zijn geconcentreerd. Het effect van concentreren noemt Nelson: Cumulatie van attractie. De theorie van Myrdal geeft aan dat winkels zich concentreren in de omgeving van publieksstrekkers. cumulatieve causatie. Hetgeen zich voordoen in een groot verzorgingsgebied. Grote warenhuizen trokken in 2005 jaarlijks 2,5miljoen bezoekers, in steden met koopzondagen ligt dit nog hoger. De Grote trekkers zijn hier De Bijenkorf, C&A en H&M met nieuwe winkel trekkers zoals Primark en AberCrombie. Winkelcentra zijn door op te delen in verschillende types aan rangordes. Zie hieronder een tabel met de verschillende type winkels. Dit onderzoek zal zich met name richten op alle Hoofdcentra en de stadsdeelcentra onder de ondersteunende centra, daar hier het percentage modewinkels het omvangrijkste is. 13

14 Tabel 1: Indeling van winkelcentra naar bepaalde hoedanigheden (Bolt, 2005) Type Winkelcentrum Aantal winkels WVO x 1000 Food % Mode % Aantal inwoners x1000 Omzet/ EUR x1000 Huur/euro/m2 Hoofdcentra* Grote Cat. 1. >500 > Cat Middelgrote Cat Cat , Kleine Cat ,5-22, Cat ,5-12, Dorpscentrum Groot , <110 Klein <25 < <4, Ondersteunende Centra Stadsdeelcentra Cat. 1. >100 > > Cat Wijkcentra. Cat Cat Buurtcentra , Buurtsteunpunt <5 <1, <5 Nevencentra** PDV Cat. 1. >10 >12 94 > Cat GDV Fact.-outlet-center >10 >300 *Onder hoofdcentra vallen de A1- t/m B2-standkwaliteiten; de C-standkwaliteit om sterk afwijkende functionele hoedanigheden niet. Overigens is in het binnenstedelijke gebied deze standkwaliteit naar aantal winkels al gauw goed voor meer dan 30% van het totale aantal winkels. **Aangaande GDV-concentraties en factory-outlets centers zijn er te weinig centra gerealiseerd om daar referentiewaarden op te kunnen baseren. Bij fact. worden gezien hun risico wel omzethuren toegepast. Alonso geeft aan dat naar mate het gaat om grotere centra, het aantal retailers dat strijdt om de betere vestigingsplaatsen stijgt. Aangezien op A1 locaties in binnensteden beperkte ruimte is, zal de strijd gevoerd worden door het opbieden van de huurprijs. De huurprijzen zullen enorm oplopen op deze locaties. Het aanbod op deze locaties is inelastisch, nog steeds is er sprake van een vraagmarkt op deze locaties. Hetgeen voor de B-C locaties anders komt te liggen. Alonso s theorie zegt dat winkelformules met elkaar strijden om de locaties met de hoogste bezoekersstromen. De modeketens die gevestigd zijn op deze A1 locaties, kunnen de hoge huisvestigingskosten betalen, andere moderetailers moeten dan genoegen nemen met een mindere drukke vestigingsplaatsen (Blocaties) en startende ondernemers vaak op C-locaties. Op de A locaties is de minste leegstand te vinden, daar de vraag hier vele malen hoger is dan de B locaties. (Zie bijlage 1 voor verdere toelichting van A1 tot C locaties) De wet van Hotelling is een economisch principe dat bij meer concurrentie op dezelfde markt aanbieders van producten of diensten zich steeds minder van elkaar onderscheiden. Waarbij de aanbieders zich naar het midden van de De diverse locatietheorien markt gaan bewegen, om het grootste verzorgingsbied te bedienen. en belevingswaarde geven Als de concurrentie iets gevonden heeft dat goed verkoopt, is de de verklaring aan waarom makkelijkste manier om mee te profiteren gewoon hetzelfde op bijna modeketens zich clusteren. de zelfde locatie te gaan verkopen. Dit principe verklaart de clustering van moderetailers in dezelfde winkelstraten. Conclusie op basis van de verschillende locatie theorieën voor modeketens: Clustering van modeketens leidt tot een vergroting van de reikwijdte van regionale winkelcentra in termen van Christaller. Dit hangt samen met het feit dat modeketens die geclusterd gehuisvest zijn gezamenlijk een hogere belevingswaarde creëren, mede door variëteit in het aanbod. Ook Hotelling kan van toepassing zijn: kennelijk is de toegevoegde waarde het grootst in het midden van de markt. Moderetailers creëren hogere waarden van het winkelvastgoed voor de beleggers door clustering voor desbetreffend onroerend goed en zij profiteren zelf van een hogere omzet. In de 14

15 relatie is deze onderlinge positieve uitwerkingen van belang voor beide partijen. In termen van de klassieke locatietheorie, zijn de huren in grotere winkelcentra (met een grote reikwijdte) wel hoger. Daarnaast spelen passantenstromen een rol (lokatietypologie). Sinds het jaar 2000 (Bolt 2005) blijkt dat modeketens zich steeds meer in de dure A-straten vestigen. De filiaal- en franchisebedrijven domineren de winkelmarkt op deze locaties. Het betreft merendeels efficiënt opererende bedrijven, die door een hoge omzet per werknemer een hoge omzet per vierkante meter, een relatief hoge huur kunnen betalen. Met name de dameskledingzaken zijn in de gelegenheid deze relatief hoge huur te betalen. De modeketens profiteren van de grote stroom passanten in de A-straten en besparen daarmee op reclame. Op locaties in een lager segment, meestal de B locaties in perifere straten, vestigen zich hoofdzakelijk de specialistische winkels, bijvoorbeeld Ulla Popken (grote maten). Op B2 locaties is fashion nauwelijks nog te vinden. In het kader van dit onderzoek leiden locatietheorieën tot de volgende veronderstellingen: Modeketens hebben een neiging te centraliseren leegstandsontwikkeling op centrale locaties zal daarom lager zijn dan op perifere locaties. De tweede veronderstelling is modeketens die geclusterd gevestigd zijn hebben een hogere aantrekkingskracht, belevingswaarde speelt hierbij een centrale rol. 2.4 Huidige invloedrijke factoren op winkelleegstand Economische en Demografische aspecten De oorzaken die ten grondslag liggen aan de winkelleegstandsproblematiek in Nederland zijn voor een groot deel gelegen in algemene macro economische en demografische ontwikkelingen, die op exogene wijze het winkelaanbod beïnvloeden, maar waarop door beleidsmakers en retailers weinig invloed uit te oefenen is Economische ontwikkelingen Nederland verkeert net als de rest van Europa in een economische crisis. De Nederlandse Bank (DNB) heeft in december 2012 de verwachting uitgesproken dat de Nederlandse economie krimpt in 2012 met 1% en in 2013 met 0,6%. In 2014 volgt een herstel en kan er een lichte economische groei toetreden met 1%. De vooruitzichten zijn in negatieve zin bijgesteld door DNB, aangezien de ontwikkeling van het Nederlandse BBP in het afgelopen 3e kwartaal is tegengevallen. Hiernaast doet de wereldeconomie het slechter dan een half jaar geleden werd voorspeld. Deze negatieve berichten hebben invloed op het bestedingspatroon van de Nederlandse bevolking. Het geeft aan dat het herstel nog niet in 2013 zal aantreden, waarbij de koopkracht daalt, door de verhoogde werkloosheid. Hiernaast zorgt het verdwijnen van vertrouwen in de economie voor een terughoudendheid van consumenten. De bestedingen van kleding lopen hierdoor terug, hetgeen weer niet ten goede komt aan de economie Demografische ontwikkelingen Vrij wel alle gemeenten krijgen in de toekomst te maken met een bevolkingskrimp. Volgens de regionale bevolkingsprognose van Planbureau voor de Leefbaarheid (PBL, 2010) en het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) krijgt een derde van alle Nederlandse gemeenten in de periode tot 2040 te maken met een afname van het inwoneraantal, 10% van de gemeentes zullen te kampen hebben met een daling van het aantal huishoudens en vrijwel alle gemeenten zullen te maken krijgen met vergrijzing oftewel een afname van de potentiele beroepsbevolking. De krimp beperkt zich niet alleen tot de huidige krimpregio s zoals Zuid Limburg, maar gelden voor heel Nederland. Voorspeld is dat in Parkstad Limburg tussen 2009 en 2040 de potentie beroepsbevolking met bijna zal afnemen, Eemsdelta met en in Zeeuws Vlaanderen met Gemeenten kunnen echter wel anticiperen op dit gegeven, door aanpassingen van woningbouwplannen en van economisch en ruimtelijk beleid. 15

16 Zie onderstaande afbeelding van de omslag krimp gebieden en de ontwikkeling tot Figuur 1: Krimp potentiele beroepsbevolking E- commerce Uit verschillende onderzoeken en publicaties komt naar voren dat e-commerce een negatief effect heeft op de omzet voor kleding in de fysieke winkels. ING Economisch bureau geeft aan dat de ontwikkelingen in e-commerce in Nederland nog in de kinderschoenen staat in vergelijking met veel andere West-Europese landen, zoals Engeland en Duitsland. Dit zou kunnen leiden tot de veronderstelling dat e-commerce in Nederland de komende jaren nog veel sneller zal gaan toenemen dan in omringende landen. In 2011 publiceert ING Economisch bureau E-volution waarin wordt aangegeven dat e- commerce haar stempel drukt op de verkoop van kleding. Een citaat uit NRC Handelsblad (2013) In 2020 gaat 30% van de kledingverkoop via internet. De online kleding verkopen blijven stijgen en tegelijkertijd daalt de omzet in kledingwinkels. Er wordt gesteld dat de daling van omzet in kledingwinkels een directe resultante is van online verkopen. Prof. Dr. Cor Molenaar, hoogleraar E-marketing aan de Erasmus Universiteit, denkt bovendien dat online verkoop zal exploderen als gevolg van de ipadisering van het koopgedrag. Mensen kunnen nu vanaf de bank, met een borreltje, online aankopen doen (Molenaar, 2011), wat als gevolg heeft dat de leegstand nog verder kan gaan oplopen indien retailers in met name de kledingbranche hun zaak sluiten. In tegenstelling tot deze negatieve berichten worden ook tegenstrijdige berichten gepubliceerd, zoals: Invloed van e-commerce op leegstand overschat. Gerard Zandbergen, directeur Locatus, geeft op 28 augustus 2012 op Twinkle(website gericht op e-commerce) aan: De gevolgen van de voorspellingen van Cor Molenaar, waarvoor geen onderbouwing wordt geleverd, zijn zeer schadelijk: iedereen wordt in mijn ogen op het verkeerde been gezet en niemand durft meer te bewegen. Gezien deze tegenstrijdige berichten zal e-commerce een belangrijke rol krijgen in dit onderzoek. De verschillende stellingnamen over de relatie tussen e-commerce en kledingomzet geeft aan dat er geen overeenstemming bestaan onder deskundigen over de uiteindelijke effecten, hetgeen uitnodigt tot nadere analyse. Invloed van e-commerce op leegstand wordt overschat Leegstand Het overaanbod van de winkelruimtes wat leegstand als gevolg heeft, is opgelopen in de afgelopen jaren. In de jaren steeg de winkelleegstand met 9%, in 2011 was dat 10%. (Locatus,2011). In maart 2012 stond 2,8mln m2 winkelruimte leeg, hetgeen neerkomt op 10% van de totale winkelvoorraad. Met name de aanloopstraten, kleinere winkelstrips, buurtwinkelcentra, meubelboulevards en andere perifere winkels kampen met deze groeiende leegstand. 16

17 Één op de tien winkels staan leeg in de hoofdwinkelgebieden van winkelcentra van steden ter grote van Almelo Gouda en Veenendaal. Met name de kleine winkels komen leeg. De gemiddelde winkel is m2 en de gemiddelde leegstaande winkel 212m2. (ANP 2012) Hetgeen aangeeft dat vraag naar de kleinere winkelruimtes afneemt. Op C locaties stijgt de leegstand fors naar 12,3%, hetgeen betekent dat 1 op de 8 winkels leeg staat, wat heeft geleid tot het ombouwen van de winkelpanden naar woningen en of kantoor. Sinds 2010 is het omzetverloop in de kledingbranche zeer wisselend van aard. Periodes van krimp en groei volgen elkaar op. Zo daalde de omzet met -6,1% in kwartaal 1 van 2011 en in het 2e kwartaal - 7,9%. Volgens brancheorganisatie CBW Mitex moest over de gehele periode binnen de modebranche wordt de meeste pijn genomen in de damesmode, met een krimp van 7,2%, de herenmode stond op -2,5%. Analyse van de huidige drijvers van winkelleegstand leiden tot de volgende veronderstellingen: - Economische en demografische ontwikkelingen wijzen op een toenemende leegstand van winkelvastgoed; - De invloed van e-commerce op het winkelaanbod is niet eenduidig; - Leegstand doet zich met name voor op perifere locaties. - Het feit dat clustering van modeketens tot een positieve belevingswaarde en daardoor hogere aantrekkingskracht leidt, leidt tevens tot de stelling dat het faillissement van aantrekkelijke winkelketens een negatief hefboomwerking kan hebben op de ontwikkeling van een winkelgebied vooral als het gebied al wat lager geclassificeerd is Conclusie De fijnmazige structuur van het winkellandschap in Nederland is ontstaan na de tweede wereldoorlog, in de wederopbouwfase van het land. De structuur van de buurt, wijk en hoofdwinkelcentra is in de loop der jaren tot stand gekomen door het koopgedrag van consumenten, vestigingsgedrag van retailers en overheidsbeleid. Moderetailers, waaronder met name grote ketens, vestigden zich in groten getale op de A1 locaties van de grote steden, met als gevolg dat huurprijzen daar stijgen. Deze ketens kunnen de huisvestingslasten immers gemakkelijk opbrengen uit de omzet. De A1 en A2 en B1 locaties zijn voor de modeketens het meest van belang in termen van opbrengstpotentie, gezien de huidige (en waarschijnlijk) blijvende consumentenstroom. Hiernaast hebben de locatie theorieën uitgewezen dat modeketens zich ook graag in elkaars nabijheid vestigen, om de aantrekkelijkheid van het gebied te vergroten (Alonso) en een zo n groot mogelijk afzetgebied te bemachtigen (Hotelling). Deze synergie komt ten goede aan de modewinkels en waarde creatie voor de winkelbelegger. Rond de eeuwwisseling (2000) zijn in een heel hoog tempo miljoenen vierkante meters winkelruimte toegevoegd. Dit werd gevolgd door de constatering dat het aanbod al snel te omvangrijk dreigde te worden. De vraag naar winkelruimtes door retailers nam af als gevolg van onder andere economische en demografische veranderingen en de opkomst van technologieën zoals bijvoorbeeld e-commerce. De invloed van e-commerce is nog niet eenduidig. De veronderstellingen op basis van ruimtelijke theorie en actuele ontwikkelingen kunnen gezien worden als een basis voor dit onderzoek. 17

18 Hoofdstuk 3 Actoren 3.1 Inleiding In hoofdstuk 3 wordt aandacht besteed aan de actoren die met hun onderlinge relatie het object van onderzoek van deze scriptie bepalen. Aan de vraagzijde van vastgoed zijn dit de moderetailers, aan de aanbodzijde de beleggers. Omdat literatuur over modeketens ontbreekt, is ervoor gekozen een oriëntatie te laten plaatsvinden door semigestructureerde interviews met de koepelorganisaties van vragers en aanbieder. In paragraaf 3.3 worden de resultaten van de interviews uiteengezet, in paragraaf 3.4 worden de resultaten gepresenteerd. Daaraan voorafgaand worden in paragraaf 3.2 de dimensies globaal geïnventariseerd. Naast de resultaten van de interviews, wordt in de paragrafen 3.3 en 3.4 aandacht besteed aan de soort retailers die er op modegebied, alsmede een inventarisatie van de beleggerstypologie. Daarbij worden kort actuele trends besproken. Ook worden aan het eind van iedere paragraaf de respondenten geselecteerd, ten behoeve van de expert interviews in hoofdstuk Inventarisatie van de dimensies Hoewel de algemene vastgoedliteratuur zich niet uitlaat over de elementen die de relatie tussen belegger en retailer te bepalen, is het mogelijk op basis van Van Gool (2012), Nozeman (2011) en eigen bewerking de belangrijkste dimensies te destilleren. Het gaat dan om zowel financiële als nietfinanciële dimensies. Financiële dimensies hebben betrekking op: huur (al dan niet omzet gerelateerd), kosten in verband met services, marketing en duurzaamheid en investeringen in het winkelgebied. Niet-financiële dimensies hebben betrekking op (overige) juridische aspecten (huurcontract), marketingactiviteiten waar het concrete acties betreft om de (nieuwe) consument te benaderen, overheidsinterventies (die beperkende of stimulerend kunnen werken in de bedoelde relatie). Aanvullend op deze inventarisatie van relatief triviale dimensies, spelen ook algemene economische factoren een rol in de relatie tussen belegger en retailer. Deze zijn afgeleid van de locatie theorieën die gepresenteerd zijn in hoofdstuk 2. Daar is aangetoond dat het bij deze theorieën gaat om, grootte en reikwijdte, aantrekkingskracht en belevingswaarde. De dimensies worden op basis van de oriënterende interviews aangescherpt en samengevat in de intermezzo na hoofdstuk Vraagkant: Moderetailer Voor het bepalen van de rol van de vragers is het eerst noodzakelijk een beeld te krijgen van deze retailers. Kort wordt stil gestaan bij omzet ontwikkelingen en verschuivingen in marktaandelen en e-commerce. De moderetailers bestaan uit: - ketens, - zelfstandige ondernemers; - franchise ers van landelijke bekende formules. Zoals eerder aangegeven staan in deze scriptie modeketens centraal. Onderstaande grafiek toont het groeiende aandeel van ketens ten opzichte van franchise en zelfstandigen. 18

19 Figuur 2: trend aantal zelfstandigen en filialen in periode van 10 jaar Het aantal filialen van ketens neemt toe en zelfstandige winkeliers nemen af. In 10 jaar tijd is het aantal filialen van 28% naar 35% van het totaal gestegen. Ketens nemen een steeds groter aandeel in het Nederlands winkellandschap. Tot grootste ketens in Nederland behoren: - H&M - Zara (Inditex) - C&A - Bestsellers (Only, Villa Jack & Jones) - Coltex (Didi, superstar) Uit deze ketens wordt, op basis van de oriënterende interviews in paragraaf , een selectie gemaakt ten behoeve van de expertinterviews uit deze ketens. Jaarlijks worden er nieuwe formules geïntroduceerd, zowel in fysieke winkelcentra als op internet. Hiernaast verdwijnen er bestaande formules, zoals Piet Kerkhof, Henk ten Hoor, Hans Textiel, Leon en Bandolera. In totaal laat de totale modebranche de laatste jaren een omzetdaling zien, zoals onderstaande afbeelding toont. Figuur 3: Omzetontwikkeling modebranche 2012 t.o.v. dezelfde periode vorig jaar. Bron: CBW Mitex Modemonitor.nl Van de totale modebranche heeft met name de damesmode in kwartaal 3 van 2012 een forse daling laten zien van 8,3%. Overigens zijn de in de grafiek getoonde omzetcijfers gebaseerd op consumentenvertrouwen, met de gedachte dat wanneer het vertrouwen afneemt de bestedingen ook afnemen. (CBW Mitex, 2012). Naast de ontwikkelingen in de fysieke winkelmarkt wordt internet steeds belangrijker voor de modebranche. Volgens onderzoeksbureau Gfk is online shoppen momenteel de motor achter de stagnerende fashionmarkt, voor met name herenmode en schoenen. Ondanks de groei met circa 19