Woonvisie Ede 2012 INHOUDSOPGAVE

Transcriptie

1 Woonvisie Ede 2012

2 Woonvisie Ede 2012 INHOUDSOPGAVE 1. Inleiding Opbouw Woonvisie Inbedding Woonvisie in Visie Ede Input voor de Woonvisie: bouwstenen en marktinformatie Context en kaders Context Financiële en economische context Woningbouwproductie 2007 t/m Woningmarkt: van aanbodgericht naar vraaggericht Kaders Rijk Provincie Regio Food Valley Gemeente Ede De vraag naar / de behoefte aan woningen Prognoses demografische ontwikkelingen Woningbehoefteonderzoek gemeente Ede Onderzoek samenstelling wachtlijst sociale huurwoningen Prognose tot en met Aanbod van woningen Bestaande woningvoorraad Nieuwbouwvoorraad Conclusies voor de programmering Programmering 2012 tot en met Sturing op fasering Vertaling naar scenario s Voorstel scenariokeuze Relatie met het grondbeleid en het grondprijzenbeleid Maatregelen ter bevordering van doorstroming en optimalisatie woningbouwproductie Maatregelen en instrumenten Starterslening Erfpachtconstructies Bouwen in kleine series Verkoopzekerheidsplan Maatregelen in samenwerking met corporaties Koopsubsidies (Collectief) particulier opdrachtgeverschap (CPO en PO) Leningen voor vve s t.b.v. onderhoud/levensloopbestendig maken appartementencomplexen Realisatie echt goedkope woningen ( ,-- v.o.n.) Vraagbundeling Maatregelen in onderzoek Stapeling maatregelen Conclusies

3 1. Inleiding Er gaat op dit moment bijna geen dag voorbij of er verschijnen publicaties van ontwikkelaars, makelaars, banken, overheden en consumenten over de problematiek op de woningmarkt. Zo heeft recentelijk een groep van 22 vooraanstaande economen een advies uitgebracht aan de overheid over de hervorming van de woningmarkt. 1 De productie van nieuwbouw stokt, huizen staan lang te koop, hypotheken zijn moeilijk te verkrijgen en de markt is in relatief korte tijd veranderd van een aanbod- naar een vraagmarkt. Ook de Edese woningmarkt heeft daar op dit moment mee te maken. Met deze Woonvisie willen we als gemeente helder maken waar we in de komende jaren met alle belanghebbende partijen aan willen werken. Op lokaal niveau kunnen niet alle soms zelfs mondiale problemen van de woningmarkt worden opgelost. Tegelijkertijd vraagt de huidige markt meer dan ooit op lokaal niveau, actieve samenwerking en heldere keuzes. Wij vinden het van groot belang om de ontwikkelingen op de markt actief te monitoren, regelmatig te bespreken met partijen in de markt en ons beleid zo nodig bij te sturen. Wij willen veel aan de markt overlaten, maar zien het tegelijkertijd wel als onze verantwoordelijkheid om kwaliteit en duurzaamheid van woningen te waarborgen. In deze visie wordt de focus gelegd op keuzes voor de komende drie jaar. De huidige markt is te complex en onvoorspelbaar om nu al voor een langere periode keuzes te maken. We baseren ons daarbij wel op het langere termijn perspectief voor Ede. Ede blijft groeien. Volgens demografische gegevens zal Ede in 2025 ruim inwoners hebben en onze zeer recente Visie Ede 2025, waarin we kiezen voor Food in een jonge groene stad van ontmoeten en verbinden is een centraal uitgangspunt voor deze Woonvisie Opbouw Woonvisie Na dit inleidende hoofdstuk, worden in hoofdstuk 2 kort de kaders en context geschetst van dit beleidsterrein. Vervolgens besteden we in hoofdstuk 3 aandacht aan de vraagkant van de woningmarkt in Ede en beschrijven we in hoofdstuk 4 het aanbod dat daar tegenover staat. In hoofdstuk 5 trekken we conclusieis over de programmering. Dat doen we zowel in kwalitatieve als in kwantitatieve zin. In eerste instantie voor de periode tot en met 2025, maar gelet op de huidige, moeilijke situatie van de woningmarkt leggen we de focus op de periode 2012 t/m In hoofdstuk 6 leggen we de relatie met ons grondbeleid. Een belangrijk deel van de woningbouwproductie (70%) is voorzien op gemeentelijk grondgebied. Hoofdstuk 7 gaat in op maatregelen die de doorstroming in de stagnerende woningmarkt kunnen bevorderen en die bijdragen aan een optimale woningbouwproductie. In hoofdstuk 8 vatten we de conclusies en aanbevelingen samen. Een belangrijke conclusie is in elk geval dat we in de komende jaren structureel zullen moeten monitoren hoe de woningmarkt zich beweegt en of de maatregelen uit deze Woonvisie een bijdrage leveren aan onze doelstellingen om zo nodig en mogelijk bij te sturen. De Woonvisie richt zich primair op de nieuwbouwproductie omdat daar op de korte termijn de grootste directe beïnvloeding mogelijk is en grote financiële en maatschappelijke belangen spelen voor de gemeente, marktpartijen en de bewoners van Ede. Voor de onderbouwing van de Woonvisie is in de afgelopen periode veel onderzoek gedaan. Met het recente WBO hebben we bijvoorbeeld veel meer inzicht gekregen in de behoeften van de huidige bewoners van Ede, maar ook van mensen van ver buiten onze regio die graag in Ede komen wonen. Op dit moment ontbreekt nog een scherp beeld van de behoefte van bijzondere doelgroepen, bijvoorbeeld ouderen of zorgbehoevenden. Daar komen we aan het eind van dit document nog op terug. 1 Naar een duurzame financiering van de woningmarkt. Zes stappenplan, 23 februari

4 1.2. Inbedding Woonvisie in Visie Ede 2025 EDE 2025: Ede kiest voor Food In een jonge, groene stad van ontmoeten en verbinden In 2025 heeft Ede een vooraanstaande positie in FoodValley en biedt het huisvesting aan diverse bevolkingsgroepen, waaronder jonge hoogopgeleiden, jonge gezinnen, pas afgestudeerden en zzp ers. Ede kenmerkt zich door een groenstedelijke omgeving, een perfecte ontsluiting per OV en auto, ligging op korte afstand van de Veluwe, goede ict-infrastructuur, werkgelegenheid en een stedelijk voorzieningenniveau binnen handbereik. Groen, gezond en actief zijn de kernthema s die dat beeld uitdragen. De kwaliteit van de woonomgeving is hoog. Dat is de troef van Ede. In 2025 bieden we gevarieerde, aantrekkelijke en eigenzinnige groene woonmilieus voor gezinnen, alleenstaanden en studenten. FoodValley geeft Ede een uniek profiel. Dat willen we tot uiting laten komen in voor ons waardevolle en herkenbare beelden: een jonge, groene stad van ontmoeten en verbinden. Op woongebied hebben we een ambitie die verder reikt dan de groei die nodig is om de demografische ontwikkeling op te vangen. Er zal ook ingezet worden op een bovenregionale aantrekkingskracht om in 2025 een groter aandeel hoger opgeleiden, jonge gezinnen en starters aan ons te binden. Wij willen daarmee waarborgen dat Ede ook in de toekomst een evenwichtig opgebouwde bevolking heeft met een duurzaam hoge kwaliteit van de samenleving. Voor de kwaliteit van onze woningbouw betekent dit naar onze mening, onderscheid durven maken door het wonen in Ede aan te laten sluiten bij de keuze voor Food en de kenmerken groen, gezond en actief. Op die manier promoten we de positie van FoodValley en wordt via FoodValley het wonen in Ede gepromoot. Daarnaast moeten we het onderscheid durven maken door ons met onze ambitie te richten op de woonvraag van specifieke doelgroepen. Waar hebben starters, hoger opgeleiden, jonge gezinnen en alleenstaanden behoefte aan. Niet meer denken vanuit bestaande planconcepten van bouwers en ontwikkelaars maar vanuit de wensen van de consument. In 2025 zou de wachttijd voor een sociale huurwoning idealiter niet meer dan 12 maanden moeten bedragen. Een belangrijke vraag daarbij is of de woningmarkt inclusief de bestaande voorraad daarvoor voldoende in beweging is te brengen. Tenslotte denken we dat het noodzakelijk is bij de uitbreiding van het woningaanbod niet enkel in bestaande/bekende typen woningen te voorzien, maar juist ook op zoek te gaan naar de zogenaamde niches in de markt om ook op die manier onderscheidend te zijn ten opzichte van andere gemeenten en de bovenregionale vraag aan te boren Input voor de Woonvisie: bouwstenen en marktinformatie In de loop van 2011 zijn de volgende relevante bouwstenen opgeleverd, die wij hebben gebruikt voor het opstellen van deze Woonvisie: - Nota Woningbouwprogrammering (maart 2011) - Analyse van de woningmarkt (maart 2011) - Onderzoek samenstelling wachtlijst sociale huurwoningen (oktober 2011) - Woningbehoefteonderzoek (gemeente Ede en bovenregionaal) Wonen in Ede 2011 (november 2011) - Analyse bestaande woningvoorraad gemeente Ede (december 2011) - Analyse inkomensverdeling naar koop- en huurwoningen (december 2011) 4

5 - Nota Woningbouwproductie (jaarlijks; meest recent 2010, 2011 in ontwikkeling) - WERV Vastgoedmonitor (meest recent 2011) - Visie Ede 2025 (februari 2012) De resultaten en conclusies van veel van de bovenstaande onderzoeken en rapporten zijn in een eerder stadium reeds teruggekoppeld naar de raad. In deze Woonvisie worden de onderlinge verbanden gelegd en vertaald naar een visie en keuzes voor de komende jaren. Tevens is deze Woonvisie tot stand gekomen in continue afstemming met de Nota Grondbeleid 2011, de Grondnota 2011, het Meerjaren Programma Grondexploitaties 2012 (MPG, voorheen Grondnota) en de Grondprijzenbrieven van 2011 en 2012 (concept). 5

6 2. Context en kaders 2.1. Context In dit hoofdstuk schetsen we een beeld van de invloedssferen op de woningmarkt. In het algemeen zien we de maatschappelijke trend dat er sprake is van een woonconsument die verwacht dat de woonomgeving en woning kenmerken hebben die aansluiten bij de lifestyle. Mensen willen daarbij ook iets te kiezen hebben. Gevoel en emotie spelen bij het maken van de keuze voor een woning en woonomgeving een steeds belangrijkere rol. Deze verwachting in combinatie met groeiende behoefte aan belangrijke aspecten als kwaliteit en duurzaamheid, vraagt steeds meer individueel maatwerk en zeggenschap over grootte, ligging, indeling en uitstraling van de woning FINANCIËLE EN ECONOMISCHE CONTEXT Nederland bevindt zich in een recessie. Dat heeft enorme gevolgen voor de woningmarkt, die al langere tijd op slot zit. De overheid en de financiële sector hanteren strikte regels voor het verstrekken van hypothecaire leningen (op basis van ca. 4 maal het bruto jaarinkomen) en de toelating op de sociale huurmarkt met als bovengrens een inkomen van ,- (per ). Middeninkomens ( ,- tot ca ,-) zijn vervolgens aangewezen op de particuliere huurmarkt. Een huur van boven de liberalisatiegrens is hierbij vaak gebruikelijk. Vaak gelden er jaarinkomenseisen van minimaal 50x 70x de bruto maandhuur (afhankelijk van verhuurder en huishoudenssamenstelling). Verwachting is dat de particuliere/commerciële huurmarkt gaat groeien. Er is een trend waarneembaar dat er een toename is van de vraag in de huursector (zowel sociale als particuliere huur). Tegelijkertijd zorgt de recessie ervoor dat de gemiddelde Nederlander een stuk terughoudender is met het bewegen op de woningmarkt en zeker waar het om de koopmarkt gaat. In de bestaande woningvoorraad neemt het aantal te koop aangeboden woningen gestaag toe. De woningmarkt is uitermate gevoelig voor de ontwikkelingen van de (mondiale) financiële crisis en die laat zich qua verloop moeilijk voorspellen. Voor deze Woonvisie betekent dit, dat keuzes vooral op de korte termijn zijn gericht en de markt continu gemonitord zal gaan worden WONINGBOUWPRODUCTIE 2007 T/M 2011 De brutoproductie van woningen in de afgelopen jaren laat een wisselend beeld zien. In de jaren 2007, 2008, 2009 en 2010 zijn respectievelijk 398, 293, 540 en 330 woningen gereedgemeld bij het CBS. In 2011 komen we uit op een (bijzonder) hoog aantal van circa 650 woningen 2. Over de afgelopen vijf jaar is de gemiddelde (bruto) woningbouwproductie ruim 440 woningen per jaar. Voor de laatste drie jaar (crisisjaren) komt de gemiddelde (bruto) woningbouwproductie zelfs uit op ruim 500 woningen per jaar. Dit zijn vrij hoge aantallen. Dit is (deels) te verklaren door het feit dat het hier gaat om bruto producties (niet verdisconteerd met sloop). In de afgelopen jaren heeft relatief veel sloop-vervangende nieuwbouw plaatsgevonden (Veldhuizen A, Uitvindersbuurt). Daarnaast is er vermoedelijk sprake van inhaalvraag: in 2005 en 2006 zijn weinig nieuwe woningen opgeleverd. 2 Gegevens zijn in bewerking (februari 2012). Totaal aantal is een benadering, precieze onderverdeling in prijscategorieën volgt in de Nota Woningbouwproductie

7 Woningbouwproductie Sociale huur < liberalisatiegrens (per 1/1/ ) Dure huur > liberalisatiegrens Goedkope koop < Middeldure koop Dure koop > Zorgwoningen (AWBZ) TOTALEN /- 650 Sloop / WONINGMARKT: VAN AANBODGERICHT NAAR VRAAGGERICHT De woningmarkt heeft lange tijd aanbodgericht gefunctioneerd. Wat op de markt werd gezet, werd afgenomen. De consument accepteert dit echter niet langer en is kritisch geworden ten aanzien van het product. De trend is dat de markt vraaggericht is geworden. Producten die hier niet voldoen aan de vraag van de consument worden niet langer afgezet. Als reactie hierop constateren we een omslag in het denken van marktpartijen en overheid van aanbodgericht naar vraaggericht. Om de toekomstige woonconsument te kunnen binden en boeien is het belangrijker dan ooit te voren om als overheid te anticiperen op de vraaggerichte markt. De woonconsument bepaalt zelf hoe en waar hij/zij komt te wonen c.q. wat voor kwaliteit hij/zij wenst. Ede kan zich daarbij onderscheiden door de koers op het imago rondom food, groen, actief, gezond en verbinden & ontmoeten. Gelet op de concurrentie op de woningmarkt is het tevens van belang om op basis van de Visie Ede 2025 onderscheidend te zijn richting vooral de bovenregionaal aan te trekken doelgroepen Kaders Bij onze visie op wonen hebben we uiteraard te maken met kaders die worden aangereikt door bijvoorbeeld de rijksoverheid, Provincie Gelderland maar ook beleidskaders die we voor onze gemeente hebben gesteld RIJK De Woonvisie van het kabinet geeft een visie op de woningmarkt in complexe en moeilijke marktomstandigheden. Zij acht een heroriëntatie van het woonbeleid nodig, die leidt tot een doelmatiger verdeling van woonruimte, verbetering van het investeringsperspectief en versterking van het vertrouwen op de woningmarkt. Het kabinet geeft aan daarbij te kiezen voor meer keuzevrijheid, meer zeggenschap en meerverantwoordelijkheid bij burgers, bedrijven en maatschappelijke instellingen. De Woonvisie van het kabinet benoemt o.a. de volgende (concrete) zaken: - er wordt niet getornd aan de hypotheekrenteaftrek; - de overdrachtsbelasting wordt tijdelijk verlaagd van 6% naar 2% (tot 1 juli 2012); - NHG-grens tot 1 juli 2012 verhoogd tot ,- 4 ; - kooprecht voor huurders van een corporatiewoning; - nieuwe gedragscode bancaire sector over leenvoorwaarden geldt als uitgangspunt; - om scheefwonen tegen te gaan mogen huren in de sociale huursector voor hogere inkomens met maximaal extra 5% worden verhoogd; - corporaties ertoe aanzetten zich meer te gaan richten op de kerntaken PROVINCIE Bovenregionaal perspectief Kwalitatief Woon Programma 3 (KWP3) Het KWP 3 is het richtinggevend woonprogramma van en voor de provincie Gelderland. Het KWP3 heeft als doel het woningaanbod op regionaal niveau, zowel kwantitatief als kwalitatief, zo goed mogelijk af te 3 Sloopgegevens uit 2007 en 2008 zijn niet direct voorhanden. Het achterhalen van sloopgegevens over deze jaren vergt veel tijd en is in het kader van deze Woonvisie niet uitgevoerd. 4 Vanaf 1 juli 2012 wordt de NHG-grens tot medio 2014 stapsgewijs teruggebracht tot ,- 7

8 stemmen op de behoefte aan woningen. Het KWP3 beschrijft per regio de programmatische opgave op basis van de geconstateerde regionale woningbehoefte en is daarmee het richtpunt voor woningbouwbeleid van gemeenten in de regio. 5 Het KWP 3 richt zich ondermeer op realisatie van een groot aandeel goedkope woningbouw binnen het totale programma (ambitie-indicatie 46%) en de terugdringing van het woningtekort naar 0%. Met de ontwikkeling van werkgelegenheid en het onderwijs in FoodValley wordt ingezet op bovenregionale aantrekkingskracht. Dit kan leiden tot een extra vraag naar woningen REGIO FOOD VALLEY De provincie Gelderland houdt in haar provinciale visie op de regionale ontwikkeling voor FoodValley rekening met een minimaal vereiste toevoeging van ca woningen in de regio Food Valley in de periode 2010 tot en met Voor de gemeente Ede wordt daarbij rekening gehouden met een toevoeging van 5000 woningen in diezelfde periode. De uitwerking van KWP3 voor de periode heeft op regionaal niveau plaatsgevonden. Begin 2012 is de kwantitatieve uitwerking (aantal woningen per gemeente, zie 2.2.2) aan de diverse colleges voorgelegd. De kwalitatieve uitwerking (woningmarktstrategie) volgt hierna. De kern van de strategie is dat de partijen die bij het proces van woningbouw betrokken zijn afspraken maken over wat, waar, wanneer in de regio wordt gebouwd. Dit vergt maatwerk en afstemming/overleg tussen de gemeenten GEMEENTE EDE Nota Woningbouwprogrammering Op 8 maart 2011 heeft het college van Burgemeester en Wethouders de Nota Woningbouwprogrammering vastgesteld. Deze is op 10 maart 2011 oriënterend besproken in de raadscommissie Ruimtelijke Ontwikkeling. De Nota Woningbouwprogrammering was de weerslag van een onderzoek op hoofdlijnen waaruit bleek dat de tot dan toe verwachte woningbouwproductie in de gemeente Ede en het aantal plannen dat in voorbereiding was, afgezet tegen ondermeer de veranderingen in de woningmarkt, te hoog was. De totale woningbouwambitie is om die reden neerwaarts bijgesteld met ca woningen, uitmondend in een gemeentebreed woningbouwprogramma van ca woningen voor de periode 2011 tot en met Plannen als Kernhem C en Otterlo West zijn op dat moment bijvoorbeeld grotendeels geschrapt en de plannen voor Veldhuizen A en Het Nieuwe Landgoed zijn qua woningbouwaantallen naar beneden bijgesteld. Dit is ook opgenomen in de Grondnota In de Nota Woningbouwprogrammering is aangegeven dat een bandbreedte in de programmering van woningen per jaar meer in lijn is met de opnamecapaciteit van de markt. 5 Woonvisie Gelderland, Kwalitatief Woonprogramma Keuzevrijheid & Identiteit, provincie Gelderland januari Dit is een bruto-programma; sloop is hierin niet verdisconteerd. 8

9 Beleidskader Wmo In ons Beleidskader WMO 7 hebben we aangegeven dat het belangrijk is dat meer burgers bij toenemende beperkingen zo lang mogelijk zelfstandig en passend kunnen wonen en meedoen in de samenleving. Om dit te kunnen bereiken, is het streven gericht op een duurzaam geschikte woningvoorraad met een zo efficiënt mogelijke inzet van middelen. Het aantal zorgbehoevenden, en dan met name de seniore groep, wordt als gevolg van de vergrijzing steeds groter. Daarnaast wordt er landelijk beleidsmatig ingezet op extramuralisering waarbij zorgbehoevenden zelf zorg inkopen en deze zorg steeds langer en vaker in hun eigen woning krijgen. De grote voorraad (goedkope) bestaande woningen die Ede kent bieden goede mogelijkheden om (tegen vaak een relatief lage prijs t.a.v. aanpassingen) in deze behoefte te voorzien. Ook nieuwbouw biedt mogelijkheden. We merken in de praktijk dat er woningen worden opgeleverd waarvan de voorzieningen voldoen aan het Bouwbesluit maar waar na oplevering aanpassingen moeten worden gedaan). Voor financiering van deze aanpassingen wordt nu vaak achteraf (inefficiënt) aanspraak gemaakt op het Wmo-budget. Wij willen toe naar een situatie waarbij ontwikkelende partijen ertoe worden aangezet om zo efficiënt mogelijk met deze middelen om te gaan. 7 De kracht van Ede, beleidskader Wmo , vastgesteld op

10 3. De vraag naar / de behoefte aan woningen 3.1. Prognoses demografische ontwikkelingen De gemeente Ede telde in juni inwoners en ca woningen. Er is al jaren een redelijk stabiel geboorteoverschot van ca. 500 mensen. Op basis van een recente bevolkingsprognose van de gemeente 8 is de verwachting dat de bevolking in Ede in 2025 is toegenomen tot De gemiddelde woningbezetting (het aantal inwoners per woning) in Ede is nu ongeveer 2,6 personen en de afgelopen jaren is dit aantal langzamerhand kleiner geworden. Ede volgt daarmee de landelijke tendens, zij het met een vertraging. Landelijk is de gemiddelde woningbezetting op dit moment gemiddeld 2,37 9 De verwachting is dat de verdunning zich in Ede ook door zal zetten en in de periode tot 2025 daalt naar 2,5 of zelfs 2,4. Om de autonome bevolkingsgroei in Ede op te kunnen vangen zou bij een gemiddelde woningbezetting van 2,5 in periode gemiddeld 300 woningen moeten worden gebouwd en bij een bezetting van 2,4 komen we uit op ruim 400 woningen gemiddeld per jaar 10. In de meest recente bevolkingsprognose van de provincie Gelderland 11 uit 2010 wordt een groei van Ede verwacht tot inwoners in 2025; bij gemiddelde woningbezetting van 2,4 in 2025, zou dat betekenen dat er in de gemeente Ede ruim 600 woningen per jaar tot en met 2025 bijgebouwd moeten worden om deze groei op te vangen. Deze provinciale prognose is ons inziens echter te optimistisch. Ede zou volgens die prognose in 2010 al inwoners moeten hebben; dat aantal is in werkelijkheid in 2011 nog niet eens gehaald. Verklaring voor de optimistische prognose is dat de provincie onder andere is uitgegaan van Primos-/ CBS-prognoses die op hun beurt uitgaan van alle woningbouwopties die medio 2010 voor Ede bekend waren; inclusief Kernhem C bijvoorbeeld. In het KWP 3 (zie 2.2.2) gaat de provincie overigens voor de komende 10 jaar uit van gemiddeld 500 nieuwbouwwoningen per jaar in Ede. Tussen nu en 2025 wordt het aantal 65 plussers groter zowel in absolute als in relatieve zin. Het aandeel van de andere leeftijdsgroepen blijft nagenoeg gelijk. Behalve een toename van het aantal 65 plussers neemt ook de levensverwachting toe (dubbele vergrijzing), blijven ouderen steeds langer zelfstandig wonen en kopen in hun eigen woning de zorg in. De samenstelling van de bevolking in bijgevoegde figuur is gebaseerd op autonome demografische groei. De effecten van een toename van bovenregionale groei zoals in de Visie Ede 2025 wordt voorzien, zijn hierin niet meegenomen. Daar zal vooral een positief effect van uitgaan op de instroom van jonge gezinnen/starters. In deze Woonvisie gaan we voor de autonome demografische groei van Ede uit van een stijging naar inwoners in 2025 en een verlaging van de gemiddelde woningbezetting in die periode naar 2,5-2,4. Gemiddeld betekent dat een toename met woningen per jaar. 8 Bevolkingsprognose gemeente Ede, 2011 ( Sloop is hierin niet verdisconteerd. 11 Bevolkingsprognose Gelderland Verwachte bevolkingsontwikkeling tot Provincie Gelderland, maart

11 3.2. Woningbehoefteonderzoek gemeente Ede 2011 Binnen de gemeente Ede, maar ook daarbuiten bestaat behoefte om in de gemeente Ede te blijven of te komen wonen. Het in 2011 gehouden woningbehoefteonderzoek (WBO) 12 heeft dit in beeld gebracht. Voor de uitgebreide beschrijving en analyse verwijzen we naar de rapportage die door de afdeling Onderzoek en Statistiek van de gemeente Ede hierover is uitgebracht. Conclusies op hoofdlijnen: - Er is behoefte aan betaalbare woningen, met name in de sociale/betaalbare huurklassen tot de liberalisatiegrens ( 665,--). Daarnaast is er ondanks de huidige economische situatie blijvende behoefte aan woningen tussen ,- en ,-. Een deel daarvan zal worden opgenomen door de huidige te koop staande woningvoorraad. Ook is er een blijvende behoefte aan koopwoningen tussen ,- en ,-. - Er is een sterke behoefte aan grondgebonden woningen en minder aan appartementen. - Er is behoefte aan rustige, groene en veilige woonmilieus. - Er is een behoefte aan levensloopbestendige woningen onder senioren. - De bovenregionale verkenning laat zien de Veluwse Poort interessant wordt gevonden door bovenregionale consumenten (m.n. ouderen, retourmigranten). Op locaal niveau is de Veluwse Poort met name populair onder Edese starters en jonge doorstromers. - Er is in Ede interesse in particulier opdrachtgeverschap en in hogere mate voor collectief particulier opdrachtgeverschap Onderzoek samenstelling wachtlijst sociale huurwoningen In 2011 hebben wij met Woonstede, naar aanleiding van een eerder gemaakte (prestatie-) afspraak, een onderzoek naar de samenstelling van de wachtlijst voor een sociale huurwoning uitgevoerd. Om binnen de WERV (Wageningen, Ede, Rhenen en Veenendaal) in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning van de corporatie, is inschrijving nodig. Voor de gemeente Ede is dit systeem van toepassing op de corporaties Woonstede en Plichtgetrouw. De inschrijfduur/wachttijd bepaalt de plaats op de kandidatenlijst voor een woning. Op basis van de onderzoeksresultaten is inzicht verkregen in het aantal mensen dat staat ingeschreven voor een sociale huurwoning op één moment en hoeveel ingeschrevenen wel of niet reageren op het woningaanbod. De groep woningzoekenden die in 2010 in ieder geval één keer heeft gereageerd op het woningaanbod maar nog geen woning heeft gevonden, bestaat uit woningzoekenden, zowel starters als doorstromers. Het onderzoek maakt inzichtelijk welke inschrijftijd nodig is om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning via het aanbodmodel (gemiddeld 6,3 jaar; voor een etagewoning gemiddeld 4,8 jaar en voor een eengezinswoning 7,8 jaar). Bij de huidige methodiek van woonruimteverdeling (via de wachtlijst) wordt gestreefd naar een zo rechtvaardig mogelijke verdeling en toewijzing. Uit het onderzoek blijkt dat de grootte van de wachtlijst niet altijd betekent dat met eenzelfde hoge mate van urgentie wordt gewacht op een sociale huurwoning. Inschrijving vindt ook plaats om wachttijd (inschrijftijd) op te bouwen. Uit de wachtlijst en de reactiedruk op sociale huurwoningen (hoeveelheid reacties op een vrijgekomen woning) blijkt dat er behoefte is aan sociale huurwoningen. Uit dit onderzoek is echter niet af te leiden hoe groot die behoefte is. In onze programmering willen wij in de komende jaren extra aandacht besteden aan goedkope/betaalbare woningen (productie, doorstroming). Dat sluit ook aan bij de vraag in de huidige markt. 12 Wonen in Ede Een onderzoek naar de Edese en (boven)regionale woningbehoefte, Gemeente Ede/COA november Te raadplegen via 11

12 3.4. Prognose tot en met 2025 Op basis van bovenstaande demografische cijfers en onderzoeken gaan wij voor de autonome groei van Ede tot 2025 uit van woningen per jaar. Op basis van onze Visie Ede 2025, de provinciale gegevens uit het KWP 3 en de bovenregionale interesse die bestaat voor de ontwikkeling van Veluwse Poort zetten we er op in dat de gemeente Ede tot 2025 gemiddeld met 500 woningen per jaar gaat groeien. Wij willen conform onze Visie 2025 inzetten op de ontwikkeling naar een jonge stad waar alleenstaanden, jonge gezinnen met kinderen, starters meer dan nu aan Ede verbonden worden en waar hoger opgeleiden zich graag willen huisvesten. Dit is met name van belang gezien de autonome demografische ontwikkeling waarbij 65 plussers in verhouding groter wordt. Hiermee richten we ons op een evenwichtige leeftijdsopbouw van de bevolking nagestreefd. Op de woningmarkt zal dat naar verwachting vooral leiden tot vraag naar goedkope en middeldure woningen. Tevens voorzien wij een toenemende vraag naar levensloopbestendige woningen. De bovenregionale groei willen wij vooral in Ede Stad faciliteren. Voor de dorpen zetten wij in op een woningbouwproductie die de autonome demografische ontwikkeling van deze kernen opvangt. Vertaald in aantallen gericht op de ambitie van de bouw van 500 woningen per jaar tot en met 2025 gaan we uit van de volgende gemiddelde jaarlijkse vraag naar woningen: Totaal Ede- Stad: Totaal dorpen: Bennekom: Ederveen: Harskamp: Lunteren: Otterlo: Wekerom: 375 woningen per jaar 125 woningen per jaar 30 woningen per jaar 5 woningen per jaar 10 woningen per jaar 40 woningen per jaar 20 woningen per jaar 20 woningen per jaar 12

13 4. Aanbod van woningen We hebben in hoofdstuk 3 beschreven wat we over de vraagkant van de woningmarkt weten. In dit hoofdstuk gaan we achtereenvolgens aangeven hoe het gesteld is met het aanbod. We maken een onderverdeling in de bestaande en de nieuwe woningvoorraad Bestaande woningvoorraad De totale woningvoorraad van de gemeente Ede bestaat uit ruim woningen, verdeeld over Ede Stad ca woningen en de dorpen/buitengebied ca De verhouding huur-koop is gemeentebreed 35%-65%. In de dorpen is die verhouding 26%-74% en in Ede Stad 39%-61%. Gemeentebreed is 24% van de woningen corporatiebezit. In Ede Stad is dat 29%. 13 Van de bestaande voorraad staan er ruim 1800 woningen te koop 14 met een aanbod in alle prijscategorieën en typologieën. Er is sprake van stagnatie in doorstroming en vanuit de markt een correctie van de vraagprijs. Dit is een momentopname. De gemiddelde woningprijs in de gemeente Ede is in de afgelopen jaren gedaald. Deze daling is sterker dan het landelijke gemiddelde. Het aantal verkochte woningen kent nog steeds een dalende tendens. Daar waar in 2007 nog ca woningen per jaar verkocht werden, is dit in 2011 gedaald naar circa Nieuwbouwvoorraad In Ede worden op dit moment een aantal grotere woningbouwprojecten ontwikkeld. De planvoorraad in Ede-Stad bedraagt ongeveer woningen 16. Dit is ruim voldoende om te voorzien in een gemiddeld aantal van 375 woningen per jaar in Ede Stad tot en met Een groot deel van deze woningen komt voor rekening van de volgende projecten: Projecten Aantal woningen Kazerneterreinen ca Kernhem B nog ca Enka nog ca Het Nieuwe Landgoed nog ca. 200 Reehorsterweg ca. 230 Uitvindersbuurt nog ca. 140 Veldhuizen A ca.130 Kop van de Parkweg ca Ede in cijfers ( en Analyse bestaande woningvoorraad gemeente Ede, december Peiling februari 2012, bronnen: Bron Van de Bunt NVM Makelaars BV 16 Peiling februari 2012, uitgangspunt nog te starten met bouw. 13

14 Voor de dorpen is er op basis van 125 woningen gemiddeld per jaar voor de komende acht à tien jaar voldoende plancapaciteit. In onderstaand overzicht is een overzicht gegeven van de grootste nieuwbouwprojecten 14 : Dorp Projecten Aantal woningen Bennekom Baron van nog ca. 125 Wassenaerpark Harskamp Smachtenburg/De ca. 120 Stolpe Lunteren Lommerhof ca. 50 Lunteren Westzoom ca. 275 Otterlo Zandingsweg ca. 30 Wekerom Wekerom Oost ca. 60 Wekerom Wekerom West ca. 120 Het grootste deel (70%) van de projecten is gepland op gemeentegrond. In de MPG 2012 is een uitgebreid overzicht opgenomen van alle gemeentelijke woningbouwplannen (met gegevens over fasering, planologische en juridische kader e.d.). Voor de grotere particuliere ontwikkelingen is voor zover daar gegevens over bekend zijn, een vergelijkbaar overzicht opgesteld. 14

15 5. Conclusies voor de programmering Uitgangspunt voor woningbouwprogrammering is het bouwen van de goede woning op de goede plaats op het juiste moment. Kwantitatief gezien hebben we zowel in de dorpen als in Ede Stad de komende jaren voldoende planvoorraad waar woningen gebouwd kunnen worden. Het is een noodzakelijke opgave om deze planvoorraad te faseren in tijd en product en daarbij aan te sluiten op de kwantitatieve en kwalitatieve vraag. In projecten betekent dit het maken van keuzes in fasering. Het doel hiervan is teveel onderlinge concurrentie, versnippering en negatieve effecten op de woningbouwproductie te voorkomen. Op basis van Visie Ede 2025, de visie van de provincie Gelderland en de demografische ontwikkelingen is de eerder in de Nota Woningbouwprogrammering aangegeven bandbreedte van de uitbreiding met 300 tot 500 woningen per jaar een reële inschatting. Van deze aantallen maakt circa 70% onderdeel uit van gemeentelijke grondexploitaties. Er is, anders dan jaren geleden, sprake van een minder goed voorspelbare woningmarkt. Deze is namelijk meer vraaggericht geworden. Daarnaast constateren we voor de korte termijn een sterke(re) vraag naar goedkope woningen. Voor de eerste drie jaar (2012 tot en met 2014) gaan we daarom uit van aangepaste accenten. In 5.1 is de focus op de periode 2012 tot en met 2014 gelegd om te bezien wat dit betekent voor de programmering in deze periode. Op de lange termijn mogen we verwachten dat de economie weer aantrekt en ook de woningbouw weer meer in beweging gaat komen. Op de lange termijn hanteren we op basis van hetgeen we in voorgaande hoofdstukken hebben aangegeven, de ambitie 500 tot en met Programmering 2012 tot en met 2014 Wij zetten in op een ambitie van 500 woningen per jaar tot en met Alleen al om de autonome groei op basis van de demografische ontwikkelingen op te vangen voorzien wij behoefte van minimaal woningen per jaar tot en met Voor de dorpen gaan we hierbij uit van gemiddeld 125 woningen per jaar. Tevens constateren we bovenregionale interesse (voor met name het project Veluwse Poort) wat leidt tot een extra vraag naar gemiddeld 100 tot 150 woningen per jaar. Voor de invulling van de ambitie is in kwantitatieve zin voldoende planvoorraad voor ca woningen tot en met Er is sprake van een hoog ambitieniveau en een stevige opgave om die ambitie van gemiddeld 500 woningen per jaar tot en met 2025 in te vullen. De mate waarin we zullen slagen, hangt sterk af van de situatie op de woningmarkt. We weten dat die op dit moment niet positief gestemd is. Er is sprake van een stagnerende markt als gevolg van diverse factoren, met de mogelijkheid van een lager uitvallende productie op basis van (tijdelijk) wegvallende vraag. Het is denkbaar dat op basis van de marktomstandigheden in de periode jaarlijks een lager aantal dan 500 woningen in de gemeente Ede wordt gerealiseerd. In paragraaf 5.3 is daarom een aantal scenario s opgenomen dat uitgaat van lagere aantallen. In de Visie Ede 2025 wordt een accent gelegd op de jongere doelgroepen die we graag extra aan ons willen binden. Deze doelgroepen (starters, jonge gezinnen, hoger opgeleiden) willen we meer gaan binden en boeien dan nu het geval is. Er zal daardoor een groter accent liggen op de categorieën goedkoop en middelduur. De huidige marktomstandigheden betekenen echter voor starters en jonge doorstromers beperkte mogelijkheden om tot de woningmarkt toe te treden. Voor startende hoogopgeleide jongeren en jonge gezinnen geldt dat zij in eerste instantie over een (te) lage leencapaciteit beschikken. In de beginjaren is voor deze groepen het startinkomen namelijk relatief laag is en bovenal onzeker (tijdelijke contracten, zzp-ers). Middeldure en dure koop en dure (particuliere) huur is hierdoor vaak in de eerste jaren niet bereikbaar. Hierdoor zal de vraag vanuit deze groep in de eerste jaren voornamelijk neerslaan in de sociale huurmarkt en goedkope koop. Hier leggen we in de periode 2012 tot en met 2014 nadrukkelijk het accent op. 15

16 We zetten in op een verhouding grondgebonden/gestapeld van ca. 80/20, zowel voor de lange termijn als voor de komende jaren. Er is een grotere behoefte aan grondgebonden woningen dan aan appartementen 17. Dit past bij de doelgroepen (jonge starters en doorstromers) die we willlen binden en boeien volgens visie Ede 2025 en kwaliteiten van Ede (wonen in groene, stedelijke omgeving, ruimte). Voor appartementen zien wij vooral mogelijkheden in een (toekomstig) hoogstedelijk woonmilieu zoals de stationsomgeving. Er is behoefte aan een sterke differentiatie binnen de nieuwbouw. Er blijft bij de huidige inwoners van de gemeente Ede vraag naar klassieke koopwoningen (2-onder-1-kapwoningen, tussen- en hoekwoningen) in diverse prijsklassen, waarbij de hoofdmoot tussen 2 en 3 ton zit. Voor opvang van de bovenregionale vraag en de hierbij behorende focus op jonge en hoogopgeleide doelgroepen en zzp-ers zijn daarbij ook andere woontypen denkbaar (woon-werk combinaties, atelierwoningen, nieuwe duurzame woonconcepten e.d.) Sturing op fasering In het overleg met de marktpartijen die bij de woningbouw in Ede betrokken zijn, streven we naar een fasering van de ontwikkeling van de projecten op een manier waarbij concurrentie binnen Ede voorkomen wordt. Daarnaast is bij de fasering ook van belang dat de tijdelijke afrondingen van projecten op een stedenbouwkundig kwalitatieve en verantwoorde manier gebeurt. Bij veel projecten ligger er contractafspraken waardoor de mogelijkheden van directe beïnvloeding door de gemeente beperkter is dan in die gevallen waar nog geen contractuele afspraken gemaakt zijn. Een andere factor van invloed op de mate van sturing vanuit de gemeente is de grondpositie. In het geval van particulier eigendom en een goedgekeurd bestemmingsplan is het aan de eigenaar/ ontwikkelaar in welk tempo hij bouwt. Tegelijkertijd heeft ook die ontwikkelaar er belang bij om zijn programma en fasering af te stemmen op andere plannen. Niemand is in een vraagmarkt gebaat bij een productieoverschot. Bij de faseringsvraagstukken realiseren we ons dat we bij een aantal projecten beperkte bewegingsvrijheid hebben. Zo is in het geval van Kernhem B zo dat er sprake is van een onherroepelijk vastgesteld bestemmingsplan en hebben de ontwikkelende partijen bouwclaims. Voor het gebied Enka geldt dat de ontwikkelende partij eigenaar is van het gebied en het bestemmingsplan vastgesteld is. Om effecten van mogelijk lagere woningbouwproductie inzichtelijk te maken zijn, behalve de ambitie 500, ook de scenario s 300 en 400 financieel doorgerekend. 17 Op basis van het WBO. 16

17 5.3. Vertaling naar scenario s Parallel aan het opstellen van deze Woonvisie is ook de meerjarenplanning voor alle woningbouwplannen geactualiseerd. Die planning inclusief de fasering van de aantallen woningen en de exploitatie van de projecten wordt vastgelegd in het zogenaamde MPG. Tevens is op basis van gegevens van de belangrijkste particuliere ontwikkelingen een overzicht gemaakt van de aantallen woningen die in de komende jaren in dat soort projecten gepland zijn. Gemiddeld zijn er tot en met woningen gepland (in plannen op zowel gemeentelijke als particuliere gronden). Voor meer details wordt verwezen naar het MPG en het separate overzicht van particuliere ontwikkelingen. De verhouding goedkoop-middelduur-duur 18 voor de gemeentelijke plannen zoals we ze nu kennen is Voor de jaren 2012 tot en met 2014 is de verhouding goedkoop-middelduur-duur in deze plannen Dat betekent dat naar verwachting de eerste drie jaar meer gebouwd wordt voor de categorie goedkope koop/ huur. Omdat de woningmarkt zo moeilijk voorspelbaar is en om inzicht te krijgen in de financiële effecten voor de gemeente zijn voor de ontwikkeling van de grondbedrijfsprojecten zeventien projecten met woningbouw berekend hoe gevoelig het financieel resultaat is voor: - de differentiatie naar financieringscategorieën - het tempo waarmee de gronden voor woningbouw op de markt worden gebracht - de grondprijs waarvoor de gronden in de markt kunnen worden verkocht. Basis voor de berekening is de actualisatie van de grondexploitaties zoals die ten behoeve van de opstelling van de jaarrekening en het Meerjaren Programma Grondexploitaties (MPG = Grondnota) is gemaakt. Voor de berekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: Parameters e.v. Opbrengstenstijging > Woningbouw -2,5% -2,5% 1,5% > Overige functies 0,0% 0,0% 1,5% Kostenstijging 0,0% 0,0% 2,0% Rekenrente Kazerne terrein 4,0% 4,0% 4,0% Overige projecten 5,0% 5,0% 5,0% 18 Goedkoop: tot (koop)/ 664,66 (huur (liberalisatiegrens per 1/1/2012)), middelduur: , duur: > (koop)/ > 664,66 (huur (liberalisatiegrens per 1/1//2012). 17

18 In onderstaande tabel zijn de gevoeligheden voor schuiven in tijd, schuiven in categorieën en schuiven met de grondprijs aangegeven. Woningbouw Grondprijzen GP 2011 GP 2012 Nul scenario -/- 10% + index voorstel Aantal woningen per jaar Financieringscategorie T/m e.v. Goedkoop Middelduur Duur % 35% 35% 39,77-14,60-4,14- t/m % 32% 21% Dit is de reele verwachting, zoals die nu in de grexen is verwerkt. Scenario 1: verschuiving duur ---> middelduur Aantal woningen per jaar Financieringscategorie T/m e.v. Goedkoop Middelduur Duur % 40% 30% 43,26-18,84-8,43-40% 40% 20% 69,68-48,19-34,77- Scenario 2: vertraging eerste drie jaar Aantal woningen per jaar Financieringscategorie T/m e.v. Goedkoop Middelduur Duur % 40% 30% 44,57-21,01-11,09- Scenario 3: 400 woningen per jaar Aantal woningen per jaar Financieringscategorie T/m e.v. Goedkoop Middelduur Duur % 40% 30% 48,36-25,64-15,90- Scenario 4: 300 woningen per jaar Aantal woningen per jaar Financieringscategorie T/m e.v. Goedkoop Middelduur Duur % 40% 30% 51,42-29,71-20,50- bedragen * Noot: In de scenario s (linkerkolom) zijn de totaalaantallen woningen per jaar weergegeven; deze bestaan uit zowel gemeentelijke als particuliere plannen. In de berekeningen (rechter kolom) gaan we ervan uit dat van deze aantallen 70% binnen gemeentelijke grondexploitaties valt. Basis MPG 2012: Binnen de gemeentelijke grondexploitaties is een bouwcapaciteit van 5038 woningen voorzien, en wordt ervan uitgegaan dat deze worden ontwikkeld met een tempo van 350 woningen per jaar. Ervan uitgaande dat de gemeentelijke capaciteit ongeveer 70% is van de totale capaciteit komt dit neer op een productie van 500 woningen per jaar. In de gemeentelijke grondexploitaties is uitgegaan van een verdeling van - goedkoop 30% - middelduur 35% - duur 35% De eerste drie jaar ligt de differentiatie veel meer in de richting van goedkoop. Het verwachtte resultaat op de woningbouwplannen bedraagt 14,6 mln. nadelig. Differentiatie naar financieringscategorieën: In scenario 1 is ervan uitgegaan dat de markt voor dure woningen wel eens beperkter kan zijn dan nu in de plannen aangenomen. Ter vereenvoudiging van het rekenmodel en aangezien het om een indicatie van het effect gaat is aangehouden dat het totaal aantal te realiseren woningen gelijk blijft. 18

19 Een verschuiving van 5% van duur naar middelduur betekent een nadelig financieel resultaat van 4,2 mln. nadeel. Het resultaat op de betreffende grondexploitaties wordt 18,8 mln nadelig. Daarnaast is gekeken wat het effect is van het nog verder terugbrengen van de dure woningbouw naar middelduur en van middelduur naar goedkoop. De aangehouden differentiatie is dan: - goedkoop 40% - middelduur 40% - duur 20%. Het gevolg is desastreus, het resultaat neemt dan met 33,6 mln. af tot 48,2 mln. nadeel Differentiatie naar tempo uitgifte: - Scenario 2: 3 jaar 400 woningen per jaar en vervolgens marktherstel 500 woningen per jaar - Scenario 3: 400 woningen per jaar over de hele looptijd van de plannen - Scenario 4: 300 woningen per jaar over de hele looptijd van de plannen Deze varianten gaan allen uit van de woningdifferentiatie in de verhouding In het meest negatieve van de genoemde scenario s is het financiële effect voor de gemeentelijke grondexploitaties 10,9 mln. nadelig ten opzichte van het uitgangspunt van 500 woningen gedurende de hele looptijd (scenario 1). Gevoeligheid Grondprijs: Bij de actualisatie van de grondexploitaties is rekening gehouden met de hoogte van de grondprijzen cf. de Grondprijzenbrief 2011 geïndexeerd met 2,3%. Voor de projectmatig ontwikkelde woningen en de vrij in de markt te verkopen bouwkavels is de grondprijs gevoelig voor de schommelingen in de VON prijs van de woningen. Voor de goedkope als sociale huurwoningen, vrije keuswoningen of starterkavels te verkopen bouwgrond is de grondprijs gerelateerd aan de door de raad voor die doelgroepen vast te stellen grondprijzen. In het voorstel dat is ontwikkeld voor 2012 is ervan uitgegaan dat het grootste deel (70%) van de goedkope woningvoorraad als vrije keuswoning of tegen de al in het verleden gehanteerde vrije keus grondprijs zou worden verkocht. De overige 30% kan aan ontwikkelaars/ particulieren tegen de marktwaarde worden verkocht. Als de Grondprijzenbrief 2012 op dit onderdeel wordt overgenomen dan verbeteren de grondexploitaties met ca. 10 mln. (overzicht rechter kolom) In de huidige markt staan de grondprijzen ook voor projectmatig of particulier te ontwikkelen gronden sterk ter discussie. Het wordt steeds moeilijker de gronden voor woningbouw tegen de gemeentelijk aangehouden grondprijzen te slijten. Bovendien is niet zeker hoe de v.o.n. prijzen van de woningen zich de komende tijd zullen ontwikkelen. Veel hangt af van de maatregelen die op landelijk niveau worden genomen om de woningmarkt te stabiliseren, maar ook is veel afhankelijk van de financieringsmogelijkheden van kopers en beleggers. Daarnaast zullen en kunnen ook op lokaal niveau maatregelen worden genomen in de sfeer van financiering en spreiding van de kosten over de tijd (erfpacht). Desalniettemin is ook de gevoeligheid nagegaan van het zakken van de grondprijzen met 10% ten opzichte van het aangehouden niveau in de grondexploitaties (overzicht linker kolom). De uitkomsten van de exploitaties worden hiermee met 24 mln. nadelig beïnvloed. Samenvattend: 1 Bij de actualisatie van de plannen voor het MPG 2012 is uitgegaan van een afzet van grond voor gemiddeld 500 woningen per jaar. Er is grond beschikbaar voor de realisatie van 5038 woningen waarvan nu in de berekeningen 30 % als goedkoop (gedeeltelijk sociale huur, deels goedkope koop, onder de v.o.n ) wordt gerealiseerd. In de eerste drie jaar is het aandeel goedkoop hoger. Voor de overige 70% is uitgegaan van helft middelduur en helft duur (> ). 2 Schuiven in de verhouding tussen goedkoop, middelduur en duur heeft grote gevolgen voor de uitkomsten van de grondexploitaties; bij 5% van duur naar middelduur al 4,2 mln. nadeel; bij extreem schuiven naar goedkoop en middelduur 33,6 mln nadeel. 19

20 3 Tegenvallende afname van woningbouw geeft (bij gemiddeld 300 woningen per jaar) een verslechtering van de resultaten op contante waarde van 10,9 mln. nadeel. Hierbij wordt opgemerkt dat we in dat geval in 2026 nog met voor woningen aan bouwgrond zitten. De ontwikkelmogelijkheden hiervan lijken nu vrij klein, wat betekent dat we af zullen moeten boeken op de grondwaarde. 4 Verhoging van de grondprijs voor goedkope woningbouw als voorgesteld bij de concept grondprijzenbrief geeft een verbetering van de uitkomsten met 10 mln. 5 Een tegenvallende woningmarkt ten aanzien van de hoogte van de grondprijs (met 10%) geeft een resultaatsverslechtering van de planresultaten met ca. 24 mln Voorstel scenariokeuze Op basis van deze scenarioberekeningen en de meest reële planning die wij op dit moment van onze eigen plannen en die van marktpartijen kennen, gaan we uit van het nul-scenario. Voor de periode 2012 tot en met 2014 verwachten we dat circa 46% daarvan in de categorie goedkope koop/ sociale huur (tot ,-, huurprijs tot 664,66) op de markt wordt gezet. Ruim 30% komt uit in de categorie middelduur (van ,- tot ,-) en zo n 20% in de categorie duur (> ,-). In de periode na 2014 verwachten we dat het aandeel middeldure en dure woningen weer toe gaat nemen. Wij adviseren de Raad om binnen dit scenario uit te gaan van het discussiestuk "Grondprijzenbrief 2012". Het verwachte nadelige resultaat op de woningbouwplannen blijft dan beperkt tot ruim 4 miljoen. Deze prijzen worden extern getoetst op marktconformiteit. 20

21 6. Relatie met het grondbeleid en het grondprijzenbeleid In 2011 is de Nota Grondbeleid vastgesteld met de aantekening dat bij het opstellen van de Woonvisie wordt nagegaan wat daarvan de impact op het grondbeleid is. Verder is er behoefte aan afstemming met het grondprijzenbeleid. Een grondprijzenbrief voor 2012 is nog niet vastgesteld in afwachting van de integrale bespreking van het beleid op dit gebied. Van actief naar faciliterend grondbeleid Er zijn ruimschoots voldoende gronden beschikbaar voor de noodzakelijke bouwplannen om inwoners in Ede vast te kunnen houden met een goede woning of om de beoogde nieuwe inwoners aan te trekken met een mooie locatie. Het betreft gemeentelijke gronden en particuliere eigendommen. De beschikbare gronden bieden alle mogelijkheden voor de doelgroepen van het woonbeleid en voor het ondersteunen van visie Ede 2025 en Food valley. Starters, hoogopgeleiden, jonge gezinnen en alleenstaanden hoeven niet te wachten op de beschikbaarheid van grond. Van grootschalige verwervingen door de gemeente hoeft dus geen sprake meer te zijn. Mochten er op enig moment toch nieuwe locaties in beeld komen, dan ligt het niet voor de hand dat de gemeente daar grond verwerft; een facilitair grondbeleid volstaat. Mochten marktpartijen producten niet leveren, die de gemeente wel wenselijk acht, dan kan op zo n deelmarkt wèl sprake zijn van actief grondbeleid. Grondprijzen Het grondbeleid en het grondprijzenbeleid zijn er in beginsel op gericht om de investeringen in bouwgrond terug te verdienen. Voor woningbouw is dat nu ruim 135 miljoen in de projecten. Deze boekwaarden op de grond zijn niet per se belemmerend voor de ontwikkelingen, al wordt het wel moeilijker. Uitgangspunt voor het grondprijzenbeleid is verder dat de grondprijzen marktconform zijn. De actuele marktverstoringen maken een toets op die marktconformiteit moeilijker. Voor sociale woningbouw was de marktconformiteit minder doorslaggevend en bovendien was daar al nimmer een vrije marktprijs. De kosten van de grondexploitatie werden voor een meer dan evenredig deel afgedekt door de grondopbrengsten van duurdere woningen. Zeker voor de eerstkomende jaren gaan we uit van een groter aandeel goedkope en middeldure woningen. Ook als later de duurdere woningen alsnog gerealiseerd kunnen worden, leidt dat tot een aanzienlijk renteverlies omdat de investeringen later worden afgedekt. Het risico van de grondexploitatie neemt ook flink toe: er wordt immers wèl geïnvesteerd, terwijl de belangrijke inkomsten naar de onzekere toekomst worden verschoven. De uitgaven voor bijvoorbeeld bouw- en woonrijpmaken lopen zo, meer dan voorzien, vooruit op nog te realiseren inkomsten. Bepaling van de grondprijs voor woningen in de sociale huur op een niveau ver beneden ca , versterkt die effecten aanzienlijk 19. Zakelijk opgestelde, residuele berekeningen laten ook zien dat een dergelijke lage grondprijs niet nodig is om de prijs (vrij op naam) van de woningen binnen de aangegeven perken te houden. Ook niet onder de huidige marktomstandigheden. De nota grondbeleid stelt ook voor om door introductie van concurrentie na te gaan of de markt in staat is om sociale woningbouw te realiseren bij hogere grondprijzen. Het voorstel is ook om blijvend één grondprijs vast te stellen voor sociale woningbouw (sociale huur, te woon en goedkope koop met maatschappelijk gebonden eigendom) en daarmee aan de vraagmarkt over te laten in welk deelsegment de woningen worden afgenomen. Dat laat desgewenst ook de ruimte voor méér differentiatie. De quote-systematiek voor de overige woningen laat die ruimte ook: de grondprijs is slechts een afgeleide van de prijs vrij op naam. Waardering van gronden De programmering van 500 woningen per jaar, en zeker de scenario s van 300 en 400 woningen per jaar, brengt afstel en uitstel van voorgenomen maar nog niet gestarte projecten met zich mee. Door afwaardering van voor die projecten al verworven gronden en door renteverlies raken de reserves van het 19 Binnen dit segment vallen de volgende categorieën, waarbinnen geen onderscheid in prijs wordt gemaakt: 1) Sociale huurwoning (woningen die uitsluitend kunnen worden verhuurd met een huurprijsgrens). 2) Woningen die zowel kunnen worden verhuurd als verkocht met maatschappelijk gebonden eigendom (bijv. te woon of koopgarant ) met een v.o.n.-prijs < (inclusief korting/dus na korting). Uit: concept Grondprijzenbrief