Sommige vastgoedfondsen bieden een duizelingwekkend hoog rendement Of wat dacht u van een dividend van bijna 20%?

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Sommige vastgoedfondsen bieden een duizelingwekkend hoog rendement Of wat dacht u van een dividend van bijna 20%?"

Transcriptie

1

2 Sommige vastgoedfondsen bieden een duizelingwekkend hoog rendement Of wat dacht u van een dividend van bijna 20%? Investeren in beursgenoteerd vastgoed heeft een wat saai imago. Deels is dat terecht, vastgoedaandelen zijn meestal niet de meest volatiele aandelen. De doorsnee investeerder zal echter uitsluitend denken aan de vastgoedbevaks die op de Brusselse beurs noteren en aan hun Nederlandse tegenhangers, de vastgoedbeleggingsfondsen. De vastgoedsector moet echter wereldwijd bekeken worden en dan vallen vooral de fantastische rendementen op die met Amerikaanse vastgoedfondsen gerealiseerd kunnen worden. Een rendement van bijna 20% lijkt bijna ongelooflijk in deze tijd van lage rentevoeten en toch is het waar. We scanden voor u de sector van het beursgenoteerd vastgoed af en stelden vast dat er ongekende opportuniteiten te vinden zijn voor wie zijn ogen goed open houdt. Maar alvorens de loftrompetten te steken, toch eerst deze waarschuwing. De beursgenoteerde vastgoedmarkt is erg plaats- en tijdsgebonden, het gaat niet op om alle fondsen over dezelfde kam te scheren. Bovendien moet er altijd goed rekening gehouden worden met de omgevingsfactoren. Op de vastgoedmarkt spelen natuurlijk vraag en aanbod een rol, maar daarnaast ook de rente, de economie, de fiscaliteit, de situatie op een bepaald (deel)segment van de markt in een bepaald land en ga zo maar door. Het belang van de evolutie van de rente kan moeilijk onderschat worden. Wanneer de rente stijgt, zullen de vastgoedfondsen het een stuk moeilijker krijgen. Maar in de huidige omstandigheden van lage rentevoeten liggen er nog steeds aantrekkelijke kansen weggelegd bij beursgenoteerd vastgoed. Het grootste gevaar dat de investeerder in deze fondsen loopt, is een spike (een zeer plotse stijging van de rente). Zeg natuurlijk nooit nooit, maar de kansen op zo n spike lijken voorlopig beperkt. Verenigde Staten U zult het waarschijnlijk niet gemerkt hebben, maar vastgoedfondsen stonden op de Amerikaanse beurzen dit jaar roodheet. De sector in zijn geheel was de beste sector tot dusver dit jaar op Wall Street. Real estate investment trusts (REITs), vrij vertaald vastgoedbeleggingsfondsen, speelden de pannen van het dak. De S&P Composite 1500 Real Estate Investment Trusts subsector steeg tussen 1 januari en 31 december van vorig jaar jaar met ruim 32%, tegenover een stijging met slechts 3% het jaar voordien

3 jaar. Er heeft dus een inhaalbeweging plaatsgevonden, waarbij de investeerders de achtergebleven vastgoedfondsen koesterden. Die lijken echter nog niet uitgepraat te zijn. Een sterke steun onder de koersen zijn de aantrekkelijke dividenden die de REITs uitkeren. In sommige gevallen kunnen er rendementen van bijna 20% gerealiseerd worden. Wat is de reden waarom deze fondsen zo sterk uit de verf zijn gekomen. Die reden ligt voor de hand: waar iedereen had verwacht dat de lange termijn rente in de U.S. zou stijgen, is het rendement op de benchmark 10-year Treasury integendeel verder gedaald. De koersen van de obligaties stijgen dus en dat lijkt enigszins contradictorisch gezien het feit dat de Federal Reserve haar steunmaatregelen tot dusver zoals gepland heeft ingekrompen. Het geldaanbod stijgt omdat de economische groei eerder traag is, wat maakt dat de bereidheid tot investeren in de bedrijfswereld eerder gering is. Geld zoekt altijd een bestemming en dus komen de REITs in aanmerking vanwege hun aantrekkelijk rendement. De achillespees van de REITs is uiteraard hun rentegevoeligheid. Op basis van recente uitspraken gedaan door Fed officials mag aangenomen worden dat de basisrente niet voor het midden van 2015 zal verhoogd worden. Maar een economische groeivertraging kan die verhoging op een nog langere baan schuiven. En dat betekent dat het rendement op de benchmark 10-year Treasury note nog geruime tijd laag kan blijven. Er zijn verschillende redenen waarom REITs zo rentegevoelig zijn. Ze worden natuurlijk op de eerste plaats gekocht vanwege hun rendement, in de U.S. wordt gesproken van dividend-yield plays. Zoals obligatiekoersen zullen de koersen van de vastgoedfondsen dalen wanneer de rente stijgt en vice versa. Ten tweede zijn de prijzen van sommige activa in de portefeuilles van de REITs bijzonder gevoelig voor de schommelingen. Dat is vooral zo met effecten gedekt door hypotheken, want de waarde van deze effecten zal dalen wanneer de rente stijgt. Tenslotte zullen de REITs meer moeten betalen om geld te ontlenen als de rente stijgt. Zich indekken tegen een stijging van de rente is natuurlijk altijd mogelijk, maar de kostprijs ligt hier relatief hoog. Janet Yellen zal de renteboot nog wel even afhouden Hoe groot is de kans op een snelle renteverhoging in de Verenigde Staten? Voor de toekomst van de sector vastgoed, en dan op de eerste plaats voor die van de REITs, is de evolutie van de rente in de Verenigde Staten een belangrijke factor. Hoe groot is de kans op een snelle renteverhoging in de Verenigde Staten? Janet Yellen, president van de FED, zal de renteboot nog wel even afhouden, zo luidt het advies van de meeste specialisten. Zij heeft haar politiek namelijk gebaseerd op een eenvoudig principe: geef de voorkeur aan de strijd tegen de inflatie in plaats van de economie weer te laten weg zakken. Concreet wil dit zeggen dat de FED president het rentewapen niet van stal zal halen zolang de Amerikaanse economie kwetsbaar blijft. Yellen zal in de komende maanden

4 ongetwijfeld aan zware druk bloot komen te staan wanneer de economie blijft verbeteren, zowel van de kant van de Republicans als van Capitol Hill. Ook de markten zullen Yellen onder vuur nemen. Het komt er voor haar aan om het hoofd koel te houden en alleen de rente op te trekken wanneer de economie sterk genoeg is. De ergste nachtmerrie voor Yellen zou zijn als zowel de markten als de Amerikaanse economie onderuit zouden gaan wanneer ze de rente optrekt. David Stockton, chief economist bij de Fed tot 2011 en nu senior fellow bij het Peterson Institute for International Economics, gelooft dat Yellen over meerdere nachtjes ijs zal gaan alvorens daadwerkelijk de rente te verhogen. Van inflatiegevaar is geen sprake en wanneer dat toch zou opduiken beschikt de Amerikaanse centrale over voldoende wapens om die eerste inflatoire opstoot op te vangen. Te hoge economische groei, gepaard met een opstoot van de inflatie, is volgens Stockton een veel beter scenario dan dat van een trage economische groei zonder inflatie. Yellen zal dus altijd de voorkeur geven aan economische groei en dus zeer voorzichtig omspringen met het rentewapen. Het zou best kunnen dat ze beslist om in 2015 niets te doen en pas in 2016 de rente verhoogt. Tegen die achtergrond hoeven beleggers in vastgoedfondsen zich nog niet te veel zorgen maken. De REITs kunnen in de komende maanden goed blijven presteren. Hetgeen natuurlijk niet belet dat waakzaamheid geboden blijft. Yellen moet binnen de Fed natuurlijk ook nog met interne tegenstand af te rekenen. Philadelphia Federal Reserve Bank President Charles Plosser is het niet eens met haar aanpak en wil de rente sneller naar omhoog. Richard Fisher van de Dallas Fed is bezorgd dat Yellen wat de inflatiecurve betreft achter op zal hinken. De voormalige Fed Governor Elizabeth Duke gelooft dat de president beide dissidenten wel de baas kan. Ze kent ze alle 2 erg goed en weet bovendien dat hun standpunt binnen de centrale bank dat van een minderheid is. Jeffrey Fuhrer, senior policy advisor bij de Boston Fed, gelooft in de stijl van Yellen, die als communicatief veel sterker als haar voorganger beschouwd wordt. Kortom, het ziet er niet naar uit dat de voorstanders van een rentestijging binnen de Fed uiteindelijk de bovenhand zullen krijgen. Economisch gezien gaat het de U.S. beter, tenminste toch wanneer we de officiële cijfers mogen geloven. De werkloosheid bevindt zich op een dieptepunt voor de afgelopen 6 jaar en de inflatie heeft inmiddels de target van 2 procent bereikt. Maar dat hoeft geen bezwaar te zijn om de rent nog geruime tijd laag te houden. De Amerikaanse lonen, toch de belangrijkste indicator voor de inflatie, groeien niet. Veel Amerikanen hebben het bovendien opgegeven om nog naar werk te zoeken. Yellen verklaarde onlangs een iets hogere inflatie niet ongenegen te zijn. Ze stelde dat hogere rentevoeten met aan zekerheid grenzende waarschijnlijk jobs zal kosten, maar niet noodzakelijk eventuele bubbles ontstaan in het financieel systeem op een zachte manier zou helpen oplossen. Yellen heeft een medestander gevonden in de persoon van San Francisco Fed chief John Williams, die algemeen wordt beschouwd als een zwaargewicht binnen de gouverneurs van de centrale bank. Williams stelde dat het inderdaad geen kwaad kan om de inflatie

5 tijdelijk boven de target van 2 procent toe te laten. Op die manier zou namelijk het aantal langdurig werklozen afgebouwd kunnen worden. Het laten lopen van de inflatie om de schulden te inflateren is volgens Williams echter geen goed idee, die refereert naar de jaren 70 en 80 toen de Fed zich genoodzaakt om haar base rate op te trekken tot 20 procent om de wilde prijsstijgingen te bestrijden. Het meest waarschijnlijke scenario is dat de Fed ergens medio 2016 de rente zal verhogen, met de mogelijkheid dat het uiteindelijk tijdstip nog wordt verlaat wanneer de economie zou achteruit boeren. De voormalige Fed Vice Chair Alan Blinder geeft toe dat het een moeilijk probleem belooft te worden. De centrale bank kan zich echter van alles veroorloven maar niet dat de economie opnieuw achteruit boert of zelfs in een recessie belandt. Geen rentestijging op korte of middellange termijn dus en dat betekent dat het licht voor de REITs nog op groen staat. Verschillende categorieën REITs Mortgage REITs worden op Wall Street in twee categorieën opgedeeld: residentieel en commercieel. Beide categorieën zullen het niet zo makkelijk hebben om zich aan te passen aan een stijging van de rente, maar dit terzijde. In de categorie residentieel is nog een onderscheid wat de strategie betreft. Ze kopen meestal mortgage-backed securities van uiteenlopende kwaliteit als pools of loans (een bundeling van kredieten), mortgage-servicing rights (typisch Amerikaans), etc. KBW analyst Michael Widner heeft verschillende studies over residentiële REITs gepubliceerd, hij verwijst daarin steevast naar de hoge dividenden die ze uitbetalen. Widner waarschuwt de investeerders om niet te hard van stapel te lopen: hoe hoger het dividend, hoe hoger het rendement. Voor niets gaat op de markten alleen de zon op. De residential mortgage REITs, laten we de Amerikaanse term maar gebruiken, die het hoogste dividend uitbetalen zijn ook het meest gevoelig aan de rente. Een REIT met een dividend van bijna 20 procent is Western Asset Management Capital Corp. WMC. De koers van dit aandeel heeft over de afgelopen 12 maanden, in tegenstelling tot die van andere REITs nauwelijks bewogen. Maar het hoge dividendrendement WMC betaalt elk kwartaal 70 Dollarcent uit maakt natuurlijk veel goed. Maar in het 1ste kwartaal van vorig jaar werd het dividend verlaagd van 80 naar 70 Dollarcent. Widner is vooral teleurgesteld in de strategie van het bedrijf die niet helemaal aangepast is aan het huidige rentelandschap. Het management had gemikt op een scherper worden van de rentecurve. Die rentecurve is echter vlakker in plaats van scherper geworden. The Street heeft zelfs een verkoopadvies voor Western Asset Management. De operationele cash flow is te laag en daarnaast heeft het aandeel een allesbehalve sterke track record. In vergelijking met de sectorgenoten is het aandeel goedkoop geprijsd maar dat is voor The Street niet voldoende reden om een koopadvies te geven. Onze

6 favoriet in de sector is WMC zeker niet, maar toch merken we op dat het aandeel zeker niet teleurstelde met de bedrijfsresultaten. Die zouden in de komende kwartalen zelfs nog verder kunnen verbeteren. Het hoge dividendrendement vormt natuurlijk een buffer, terwijl daarnaast het baisse-potentieel beperkt blijft. We zijn geneigd om het aandeel het voordeel van de twijfel te gunnen. Invesco Mortgage Capital (NYSE: IVR) is alleszins minder interessant dan Western Asset, ook al omdat het dividendrendement met 11,70% een stuk lager is. Deze real estate investment trust focust zich in de investering, de financiering en het management van residential en commercial mortgage-backed securities en mortgage loans. Zwakke punten bij dit fonds is een tegenvallende evolutie van de resultaten (in de vorm van een onvoldoende groei van de winst per aandeel) en tegenvallende return on equity. Invesco Mortgage Capital laten we liever links liggen. Binnen de sector gaat onze voorkeur uit naar CYS Investments Inc. CYS, een mortgage REIT die vooral interessant is voor wie gelooft dat de rente op lange termijn nog geruime tijd laag zal blijven. CYS belegt in zogenaamde agency mortgage-backed securities, een segment van de sector dat het op de beurs erg goed heeft gedaan dit jaar. Inclusief dividend bedroeg de return vorig jaar bijna 30 procent, waarbij we echter meteen opmerken dat de koers in 2013 met een gelijkaardig percentage daalde. CYS wordt verhandeld aan 0.9x de boekwaarde en is dus zeker niet duur. Op basis van een kwartaaldividend van 32 Dollarcent komt het dividendrendement uit in de buurt van 14 procent. Het aandeel is zonder meer aantrekkelijk voor wie graag een stevig rendement realiseert, maar anderzijds wel tegen een stootje kan. Het is met name de rentegevoeligheid die de koers zo volatiel maakt. Michael Widner van KWB wijst op de combinatie van high yield en de lage price-to-book ratio en noemt CYS the cheapest name in the space. Hij heeft een advies Outperform voor het aandeel met een target van 9.75 Dollar. Het opwaarts potentieel in de koers is niet (meer) zo groot, maar dat wordt ruimschoots gecompenseerd door het dividendrendement. Het is met name dit rendement dat CYS aantrekkelijk maakt voor de investeerders. Maar we herhalen het nogmaals: voorzichtigheid is geboden wanneer de rente plots zou gaan stijgen. Maar op de markt voor residential mortgage REITs zijn er ook fondsen die minder gevoelig zijn voor een stijging van de rente. Dat is met name het geval voor in mortgage REITs die het renterisico uit de weg gaan door te investeren op de kredietrisico s. Deze bedrijven (als we die naam mogen gebruiken) kopen lower-rated mortgage-backed securities die recent in waarde zijn gestegen als gevolg van een verbetering van zowel de economie als de kwaliteit van de onderliggende kredieten. Ook pools of problem loans of zelfs mortgage-servicing rights worden in de portefeuille opgenomen. Bij deze residential mortgage REITs gaat onze voorkeur uit naar Zais Financial Corp. ZFC dat gespecialiseerd is in het kopen van portefeuilles van kredieten van minder goede

7 kwaliteit die al fors in waarde zijn gedaald en waarvan het neerwaarts risico beperkt blijft. Dat betekent meteen ook dat Zais Financial veel minder kwetsbaar is voor een stijging van de rente. Bovendien zal die rente alleen maar te stijgen als de economie verbetert en dat betekent dan weer goed nieuws voor de waarde van de assets in portefeuille. Zais kwam in februari 2013 naar de beurs en beleefde niet zo n goed 1ste jaar op de beurs. De vrees voor een stijging van de rente trof inderdaad alle REITS zonder enig onderscheid. In de afgelopen 12 maanden ging gaat het beter, maar het aandeel is nog altijd sterk ondergewaardeerd. Dat wordt onder andere aangetoond door de huidige waardering aan maar 0.83x de boekwaarde. Op basis van een kwartaaldividend van 40 Dollarcent bedraagt het dividendrendement bijna 10 procent. Heel aantrekkelijk, waarbij rekening moet gehouden dat de bewegingen in de koers eigenlijk van ondergeschikt belang zijn. Het belangrijkste is namelijk dat het bedrijf in staat zal zijn om het dividend te handhaven. En niets wijst er op dat er een verlaging van het dividend in de lucht hangt. Nog beter naar onze mening is Hatteras Financial Corp. HTS dat we als onze favoriete mortgage REIT pick zouden durven bestempelen. Deze REIT is waarschijnlijk het best gewapend om het hoofd te kunnen bieden aan stijgende rentevoeten. De portefeuille is conservatief samengesteld, met een lage kostenstructuur. Hatteras Financial noteert aan 0.93x de boekwaarde, met een dividendrendement van ruim 11% op basis van een kwartaaldividend van 50 Dollarcent. De koers is dit aandeel al fiks gestegen maar toch blijft HTS relatief goedkoop gewaardeerd. American Capital Mortgage Investment Corp. MTGE wordt op de beurs van Wall Street als een quintessential hybrid mortgage REIT, beschouwd. In mensentaal wil dit zeggen dat zowel rente- als kredietrisico s verrekend zijn. Verhandeld aan 0.96x de boekwaarde is het aandeel niet bepaald duur. Zeker niet wanneer het dividendrendement van ruim 14 procent in rekening wordt gebracht, op basis van een kwartaaldividend van 65 Dollarcent. American Capital Mortgage Investment nam in november 2013 Residential Credit Solutions over, een bedrijf dat hand- en spandiensten verleent aan Fannie Mae, Freddie Mac en Ginnie Mae. De grote namen in de sector. Door deze overname heeft MTGE zijn basis voor inkomsten verbreed. Ook dit aandeel wordt niet met het oog op koerswinst gekocht, maar wel vanwege het dividendrendement. Hou steeds de evolutie van de benchmark 10-year Treasury (de toonaangevende 10-jarige Amerikaanse staatsobligatie) in de gaten en volg ook de uitspraken van Fed-topvrouw Janet Yellen op de voet. Maar we gaan er van uit dat het aan het rentefront voorlopig rustig zal blijven, behoudens onverwachte gebeurtenissen dus. REITs die hun inkomsten realiseren uit huurinkomsten

8 De vastgoedmarkt in de U.S. is sinds de grote crisis van 2008 helemaal door elkaar geschud. Steeds minder Amerikanen kunnen zich een eigen woning of appartement veroorloven, de middenklasse schrompelt steeds verder in elkaar. Dat betekent dat heel wat huisgezinnen of alleenstaanden gedwongen zijn om te huren. Veel vastgoed is opgekocht door institutionele investeerders die dit verhuren en zo inkomen realiseren. De cijfers spreken voor zich. De bezettingsgraad voor appartementen bevindt zich op het hoogste niveau sinds de grote recessie van (de Amerikanen spreken zelfs in hoofdletters over de Great Recession). Ongeveer 95 procent van alle appartementen op de markt is verhuurd. Een dergelijk lage leegstand is op zijn zachtst gezegd merkwaardig te noemen. Maar de verhuurders van appartementen en daar kunnen ook de investeerders van profiteren. Het vreemde is dat de lage leegstand gepaard gaat met een aanmerkelijke stijging van het aanbod. Over de afgelopen 12 maanden zijn 180,000 nieuwbouwappartementen beschikbaar gekomen. Ondanks de toename van het aanbod stijgt de prijs en dat kan alleen maar wijzen op een grote vraag. In mei 2014 werden de huurprijzen met gemiddeld 3.5 procent verhoogd en dat was de grootste stijging in meer dan een jaar. Die trend zal zich nog wel langere tijd doorzetten. Want steeds meer jonge Amerikanen belanden op een zwakke arbeidsmarkt waar ze tevreden moeten zijn met lagere lonen. Het duurt dus steeds langer alvorens ze zich een woning kunnen veroorloven, zo dat ooit al mogelijk wordt. Van deze evolutie profiteren de REITs die appartementen bouwen. Essex Property Trust (NYSE: ESS ) en AvalonBay Communities (NYSE: AVB ) zijn 2 voorbeelden van bedrijven actief op deze markt. Het zijn eigenlijk vastgoedontwikkelaars die projecten afwerken en die vervolgens verhuren. Voor investeerders is het interessanter om via 1 van deze REITs op de vastgoedmarkt te komen. Want wie maar 1 appartement koopt als investering loopt het risico het niet verhuurd te krijgen, slechte huurders te treffen, etc. Essex Property Trust bezit 234 apartment communities of appartementsblokken, AvalonBay Communities 276. Die blokken zijn groot, zo groot zelfs dat AvalonBay Communities zowat 82,000 individuele appartementen in portefeuille heeft. Daar mag dus al wat leegstand bij zijn, of er mag al eens een huurder-wanbetaler bij zijn. De winst van het bedrijf in kwestie zal daar nauwelijks hinder van ondervinden. Het dividend loopt bovendien ook geen gevaar. In het geval van Essex Property Trust en AvalonBay Communities is het wel degelijk de koerswinst die de investeerder zal verleiden, want het dividendrendement ligt een heel stuk lager dan bij bovenvermelde REITS uit de andere categorieën. Essex betaalt bvb. een dividendrendement van nog geen 3 procent uit, in het geval van Avalon ligt het dividend met 2,90 procent in dezelfde orde van grootte. De koers van dit aandeel is over

9 de afgelopen 6 maanden echter fors gestegen en van Essex Property Trust kan hetzelfde worden gezegd. Een bijkomend voordeel in het geval van bedrijven als Essex Property Trust en AvalonBay Communities is de geografische spreiding van de portefeuile. Bij de grote Amerikaanse vastgoedcrisis van het vorige decennium werden niet alle markten in dezelfde mate geraakt. Sommige individuele markten verloren zowat de helft van hun waarde, terwijl andere streken of regio s zo goed als gespaard bleven. Zowel Essex Property Trust als AvalonBay Communities spreiden hun investeringen over verschillende Amerikaanse staten en dat biedt vanzelfsprekend een betrouwbare buffer. Te grote bewegingen in de waarde van de portefeuille worden zo afgevlakt. Essex Property Trust en AvalonBay Communities zijn beide REITs die groei en inkomen combineren en dat is natuurlijk een bijzonder interessant gegeven voor investeerders. De apartment REITs, zoals ze in de U.S. genoemd worden, slagen er regelmatig in om hun dividend te verhogen. Essex heeft al 20x keer op rij het dividend verhoogd, gemiddeld ging dat dividend telkens met 5.5 procent naar omhoog. Wie de aandelen bezit, mag zich verzekerd weten van een duidelijke bescherming tegen mogelijke inflatie. Hoewel er van inflatie momenteel nog altijd geen sprake is. Groei is er bij Essex Property Trust en AvalonBay Communities in de vorm van een stijging van de onderliggende waarde van het vastgoed in de portefeuille. Op de Amerikaanse vastgoedmarkt is er een duidelijk verschil in waardering tussen huizen en appartementen. De prijzen van appartementen stijgen mee met de verhoging van de huur. Wanneer die huur met 5 procent verhoogd wordt, zal het appartement met eenzelfde percentage in waarde stijgen. Deze REITs vormen een relatief stabiele investering, rekening gehouden met de returns die ze opleveren. Zelfs wie vlak voor het uiteen spatten van de bubble op de Amerikaanse vastgoedmarkt kocht, zit nu opnieuw in de plus. De return (koerswinst plus dividenden) bedroegen bij Essex Property Trust en AvalonBay Communities respectievelijk 27 procent en 65 procent. De bezitters van deze aandelen hebben dus alleszins geen reden tot klagen. Bekeken over een periode van 10 jaar is er in beide gevallen sprake van een return van meer dan 280 procent of meer dan 14 procent op jaarbasis. Voor een dergelijk rendement wil uiteraard iedereen tekenen in een tijd van lage rentevoeten. Via Essex Property Trust en AvalonBay Communities kan de investeerder optimaal profiteren van de boom in de Amerikaanse huurmarkt. De onwaarschijnlijke prestaties van de storage REITs Storage space kan spectaculaire winsten opleveren De grote crisis heeft de Amerikaanse vastgoedmarkt grondig door elkaar geschud. Er tekenen zich een aantal nieuwe trends en eentje daarvan is dat de meeste Amerikanen kleiner zijn gaan wonen. Met een kleinere beschikbare oppervlakte moeten ze minder

10 geld lenen om hun aankoop te kunnen betalen. Maar dat betekent dat ze bij een verhuis niet al hun spulletjes meer kwijt raken. En zo doet zich het merkwaardige fenomeen voor dat ze op zoek moeten naar een extra opslagruimte buitenshuis. Hier liggen voor de investeerders een paar buitenkansjes weggelegd. Bloomberg Markets publiceerde onlangs een spraakmakend artikel waarbij werd verwezen naar storage space als een alternatieve investering. Storage space kan spectaculaire winsten opleveren, zoals in de afgelopen jaren is gebleken. De aandelenkoersen in dit universum zijn al fors gestegen maar het einde van de rit is waarschijnlijk nog niet in zicht. Want er is op de markt een duidelijk te kort aan opslagruimte. Wanneer de vraag hoog is en het aanbod relatief klein Inderdaad, dan kunnen de prijzen alleen maar stijgen. Devin Banerjee, U.S. investing reporter voor Bloomberg News, wijst op de prestaties die storage REITs als Extra Space (EXR), Public Storage (PSA), CubeSmart (CUBE) en Sovran Self Storage (SSS) in de afgelopen jaren hebben laten optekenen. Over de afgelopen 5 jaar stegen de koersen van deze aandelen in een range van 150 procent tot bijna 500 procent. Als subsegment van de sector REITS zagen de koersen van de storage REITs tussen 2008 en 2011 gemiddeld in waarde verdubbelen. Inderdaad, vlak na de grote vastgoedcrisis. Moet het nog gezegd dat deze subsector het sterkst presteerde van alle REITs? Er zijn momenteel 52,000 storage opslagruimten in de United States, tegenover slechts 20,000 in Ongeveer 11 miljoen Amerikanen huren elk jaar een opslagruimte en hun aantal groeit nog steeds. Volgens Banjeree heeft dat ook te maken dat het aantal Amerikanen dat een eigen huis bezit een dalende trend vertoont, het percentage huiseigenaars bevindt zich momenteel op het laagste niveau in 19 jaar. Huurders proberen vaak zo klein mogelijk te huren, waardoor ze ook nog eens moeten betalen voor extra opslagruimte. Extra Space (EXR), Public Storage (PSA), CubeSmart (CUBE) en Sovran Self Storage (SSS) zijn de grote spelers op de markt, momenteel zijn ze hoofdzakelijk operationeel in de grote steden. Maar in de kleinere steden ligt nog een grote groeimarkt te wachten en die zal in de komende jaren ingenomen worden. Bovendien zal het bovenvermelde viertal ook door overnames blijven groeien. Vooral voor actieve traders liggen bij de storage REITs nog kansen weg gelegd. Vermelden we nog dat sommige van deze REITs ook aantrekkelijke dividenden uitkeren, in het geval van Extra Space is dat bvb procent. Expert aan het woord Steven A. Wechsler, president en CEO van NAREIT Volgens Steven A. Wechsler moeten we wat de toekomstige prestaties van de REITs betreft vooral de evolutie van de benchmark 10-year Treasury in de gaten houden. Zowel de Vanguard REIT ETF (VNQ) als de SPDR Dow Jones REIT ETF (RWR) en de

11 ishares Dow Jones US Real Estate Index Fund (IYR) hebben het vorig jaar veel beter gedaan dan de Amerikaanse beurzen en dat heeft alles te maken met de terugval van de 10-jarige rente. Het is trouwens opvallend dat die 10-jarige rente geenszins een verhoging van de basisrente door de Amerikaanse centrale bank weerspiegelt. De Fed nam bij monde van Janet Yellen onlangs weliswaar een meer hawkish standpunt in maar het valt nog af te wachten of ze ook de daad bij het woord zal voelen. Op basis van de evolutie van de lange termijn rente zou men kunnen denken dat dit niet het geval is. Wechsler kan alleen maar bevestigen dat er op de markt voor commercieel vastgoed sprake is van een goed evenwicht tussen vraag en aanbod en dat over het ganse grondgebied van de U.S. In deze periode van lage rentevoeten vormen de REITs 1 van de weinige vluchtheuvels waar de investeerders nog enig rendement kunnen realiseren. Zelfs een beperkte stijging van de rente, indien de Fed toch tot actie zou overgaan, zou de schade beperkt blijven. Wechsler sluit niet uit dat in de komende maanden nog heel wat REITs hun dividend zullen optrekken. Waarschijnlijk is het lang geleden dat er nog een periode is geweest dat de fundamentals onder commercieel vastgoed nog zo gunstig waren. Dat blijkt bvb. uit de prestatie van de ishares Residential Real Estate Capped ETF (REZ). Zowat alle factoren die kunnen wijzen in de richting van een verdere stijging van de bedrijfsresultaten zitten momenteel goed. Voor de investeerders is het belangrijk dat er op de Amerikaanse beurzen een breed aanbod aan REITs beschikbaar is, er is bij wijze van spreken voor ieder wat wils. Tom Lydon, president van Global Trends Investments en eigenaar van ETFtrends.com Als specialist in ETF wijst Lydon naar de relatief sterke prestaties van de real estate investment trusts en de aanverwante exchange traded funds (overkoepelende fondsen) in vergelijking met een financiële sector die op de beurs van Wall Street een eerder moeizame klim liet optekenen. Ondanks het economisch herstel zijn veel Amerikanen financieel niet in staat om een eengezinswoning te financieren, zodat ze blijven huren. Daar is meteen ook de reden te vinden waarom de huurmarkt zo sterk blijft. Lydon vestigt eens te meer de aandacht op de gespecialiseerde REITs die vaak betere kansen te bieden hebben dan de gewone REITs. Zo zijn er de self-storage REITs die profiteren van het feit dat de baby boomers met pensioen gaan en dus uitwijken van een groot huis naar kleinere appartementen en, in een volgende instelling naar een home voor bejaarden. Er liggen in deze sector nog kansen weggelegd voor investeerders die wat verder durven te kijken dan de eigen neus lang is. Vanzelfsprekend speelt de rentefactor een rol, maar dat effect heeft vooral vorig jaar gespeeld toen de sector in zijn geheel fiks corrigeerde. Inmiddels zit één en ander al in de koersen verrekend, zodat de toekomst met meer vertrouwen tegemoet mag gezien worden.

12 Onze tips 5 hoogrenderende REITs waar weinig risico s aan verbonden zijn Het aanbod aan vastgoedfondsen is op de Amerikaanse beurzen natuurlijk veel groter dan in Europa en dat biedt uiteraard kansen voor de investeerders. Hou echter wel rekening met de factor Dollar. De greenback houd tot dus ver goed stand maar algemeen wordt voor de komende jaren toch op een waardedaling gerekend. Wie een grote positie in REITs wil innemen kan zich beter indekken via put-opties op de Dollar. Voorkomen is zeker in dit geval beter dan genezen. Maar afgezien van de mogelijke capriolen van de Dollar zijn REITs nog steeds een aantrekkelijke investering. De real estate investment trust sector (REIT) is achtergebleven op de Dow Jones Industrial Average Index en op de S&P 500 Index, uiteraard vanwege de hierboven al aangegeven vrees voor een stijging van de rentevoeten. Maar stilaan groeit het besef dat de Fed wat de rente betreft uiterst omzichtig te werk zal blijven gaan. Sommige REITS keren hun winst volledig uit, bij anderen is dat slechts 90 procent. In ieder geval staan de REITs bekend om aantrekkelijke dividenden die echter volledig in overeenstemming met de economische realiteit zijn. In veel gevallen is er nog ruimte voor een verhoging van het dividend. We kozen voor u 5 REITs uit die een hoog dividendrendement koppelen aan een relatief klein risico. Vooral in het geval van de mortgage REITs adviseren we een eerder voorzichtige aanpak. Bij de 5 opgenomen REITs zijn er dus geen uit dit subsegment. Nummer 1 American Realty Capital Properties Inc. (ARCP) is de grootste REIT op de Amerikaanse beurzen worden na de fusie met Cole Real Estate Investments Inc. (COLE). Na deze fusie is het bedrijf meer dan 21 miljard Dollar waard. American Realty verhoogde na de fusie bovendien het dividend tot 1 Dollar. De portefeuille van de fusiegroep bevat meer dan 3,372 eigendommen verhuurd aan meer dan 600 huurders. De totale verhuurde oppervlakte bedraagt meer 100 miljoen vierkante voet aan ruimte in 49 Amerikaanse staten en in Puerto Rico en vormt dus een goede staalkaart van wat de Amerikaanse vastgoedmarkt te bieden heeft. Het dividendrendement bedraagt ruim 10 procent. BioMed Realty Trust Inc. (BMR) is de huisbaas van veel biotechbedrijven, farmaceutische bedrijven, wetenschappelijke onderzoekscentra en tal van andere organisaties die rechtstreeks of onrechtstreeks actief zijn in de sector life sciences. Stuk voor stuk huurders die erg betrouwbaar zijn, wat meebrengt dat BioMed Realty Trust op stabiele inkomsten mag rekenen. Recent werd de kredietlijn opgetrokken tot 1.25 miljard Dollar wat voldoende armslag geeft om nieuwe overnames te doen en het actieterrein verder uit te breiden. De koers van het aandeel beweegt in een relatief kleine marge, grote koersbewegingen moet u bij zo n veilige REIT niet verwachten. Het

13 dividendrendement bedraagt 4.6 procent en kan binnenkort opgetrokken worden tot 5 procent of zelfs iets daarboven. Government Properties Income Trust (GOV) is actief als verhuurder aan alle mogelijke overheden in de U.S., zowel op niveau van de federale overheid als op het niveau van staten en gemeenten. De winstgroei gebeurt relatief traag, hoofdzakelijk omdat deze REIT met langerlopende contracten werkt. Wat dan wel tot voordeel heeft dat de voorspelbaarheid van de bedrijfsresultaten groot is. Government Properties Income Trust heeft echter recent een verhoging van het kapitaal verhoogd met de bedoeling om nieuwe overnames te kunnen doen. Deze moeten de winstgroei in een hogere versnelling brengen. Wetende dat deze REIT een dividend van bijna 7 procent uitbetaald, tegenover een rendement van ca procent op de benchmark 10-year Treasury is de keuze waarschijnlijk gemaakt. Het management krijgt een vergoeding naargelang van de bedrijfsresultaten die op tafel liggen en dat betekent een bijkomende garantie voor de aandeelhouders. REITs die veiliger zijn dan Government Properties Income Trust zijn waarschijnlijk moeilijker te vinden. En een dividend van 7,50 procent is in deze rentearme tijden natuurlijk een ongelooflijke luxe. Home Properties Inc. (HME) is een zgn. apartment REIT die appartementen verhuurt in het Noord-Oosten en de Atlantische kusten van de U.S. De portefeuille bevat 118 communities met in totaal bijna 42,000 appartementen. Home Properties haalde recent vers geld op via een kapitaalverhoging, het opgehaalde bedrag van 250 miljoen Dollar moet samen met een nieuwe kredietlijnen dienen ter financiering van de toekomstige groei. De verhuurde appartement situeren zich in de middenklasse, dus niet in de achterbuurten maar ook niet op de veel te dure toplocaties. Het bedrijf groeit aan een behoorlijk tempo, het management van Home Properties kan een schitterende track record voorleggen. Het dividendrendement bedraagt 4.50 procent en dat is 1 van de hoogste percentages in de sector van de apartment REITs. De vastgoedmarkt is in de meeste regio s in de U.S. aan het stabiliseren en dat betekent dat de verhuring een stuk stabieler is geworden. In zijn deel van de markt is Home Properties naar onze mening met voorsprong de beste keuze. Senior Housing Properties Trust (SNH) is een bekende uitbater van ziekenhuizen, rusten verzorgingsinstellingen, senioren flats, independent living properties (appartementen waar bejaarden onafhankelijk in groep kunnen blijven leven) en assisted living centers (appartementen waar de bewoners op bijstand mogen rekenen. De winst- en omzetgroei zijn gestabiliseerd want Senior Housing Properties Trust heeft de gewenste omvang bereikt, de wil om nog verder te groeien is eigenlijk niet meer aanwezig. Met een beurskapitalisatie van ongeveer 4.7 miljard Dollar heeft deze REIT momenteel een dividendrendement van bijna 7 procent. En nog eentje extra met een dividendrendement van meer dan 10 procent

14 We zeiden het hierboven al: tegenover de hoogste opbrengsten staan altijd de hoogste risico s. Wees dus voorzichtig met REITs die een dividend bestaande uit dubbele cijfers uitkeren. Maar een rendement van meer dan 10 procent is en blijft natuurlijk hoogst aantrekkelijk. Daarom selecteerden we toch een REIT die mogelijk in aanmerking kan komen voor wie enig risico niet schuwt. Annaly Capital Management Inc. (NLY) lijkt na een langere periode van koersdalingen aan uitbodeming toe te zijn, hoewel guaranties hieromtrent niet gegeven kunnen worden. Het betreft hier een mortgage REIT zodat extra voorzichtigheid is geboden wanneer de rente begint te stijgen. Tips om te beleggen in REITs *Wees niet te gulzig wat de hoogte van de dividenduitkering betreft. In het geval van bedrijven is de hoogte van het dividend vaak een betrouwbare barometer voor de financiële gezondheid van het bedrijf in kwestie. Bij REITs hoedt dat niet noodzakelijk zo te zijn, ze zijn wettelijk verplicht om 90% van hun belastbaar inkomen in de vorm van een dividend uit te keren. *De verplichting om een groot deel van de inkomsten in de vorm van een dividend uit te keren maakt dat de meeste REITs op een meer gedisciplineerde manier geleid worden. Er is minder ruimte om domme beslissingen te treffen of om het geld aan deuren en vensters uit te gooien. *Ben Graham herinnerde in "The Intelligent Investor" er aan dat REITs een historiek hebben van het geleidelijk aan optrekken van hun dividenden, gebaseerd op hogere huurinkomsten of van nieuwe projecten. Niettemin is het volgens Graham veel makkelijker om de toekomstige waarde van een REIT te berekenen op basis van de afgesloten contracten. Als standaard berekeningsvorm kan gebruik gemaakt worden van Funds from Operations of FFO, dat op basis van de waarde van de openstaande contracten toelaat om de cash flow (en uiteindelijk dus ook de waarde van het aandeel) te berekenen. *De beurskoers is uiteindelijk maar van bijkomstig belang bij het berekenen van de waarde van een REIT, uiteindelijk draait alles om het dividend. Daarom speelt de stroom dividenden een belangrijke rol bij het waarderen van REITs. Maar toch: de koersen van REITs kunnen eveneens stijgen en dat kan mooi meegenomen zijn. *Bekeken over een langere periode van 18 jaar gaven de REIT een gemiddeld dividend op jaarbasis van 5.28 vergeleken met een gemiddeld renement van 5.05 procent voor Amerikaanse staatsobligaties en een gemiddeld dividend van 1.93 procent voor de S&P 500. Maar daarnaast stegen de koersen van de REITs over dezelfde periode ook nog eens met 5.82 procent op jaarbasis ten opzichte van 0.85 procent per jaar voor obligaties en 6.20 procent voor de S&P 500. Van slechte investeringen is dus zeker geen sprake. *REITs zullen het altijd beter doen in een periode dat de economie het goed doet. De bezettingsgraad zal dan namelijk hoger zijn en de huur kan opgetrokken worden.

15 Meestal presteren REITs beter op de beurs wanneer de economie een stijgende trend vertoont, zoals nu het geval is. *Het verleden heeft bewezen dat de gemiddelde REIT beter standhoudt in periodes dat de rente stijgt dan bvb. obligaties. De laatste jaren was er echter een groter dan gewone volatiliteit in de koersen van de REITs vanwege de onzekerheid over het monetaire beleid zoals het door de Fed gevoerd wordt. *Dat het geboden rendement aantrekkelijk is, hoeven we Europese investeerders waarschijnlijk niet uit te leggen. Maar ook hun Amerikaanse collega s hebben mogen ervaren dat vastrentende waarden nauwelijks nog iets opbrengen. Rond de eeuwwisseling brachten certificates of deposit (CDs) bij de Amerikaanse grootbanken nog ongeveer 7 procent op. Momenteel is dat nog slechts 2.3 procent. Het ziet er naar uit dat deze in de U.S. erg populaire certificates of deposit (CDs) in de onmiddellijke toekomst veel meer zullen opbrengen. Dat betekent dat de interesse van de Amerikaanse investeerders voor REITs groot zal blijven, wat de koersen kan ondersteunen. *Sommige REITs zijn natuurlijk kwetsbaarder voor economische veranderingen dan andere. Bedrijven die investeren in commercieel vastgoed zoals winkelcentra en kantoorruimtes zullen eerder de gevolgen van een economische vertraging ondervinden dan REITs die investeren in ziekenhuizen, rusthuizen, etc. Selectiviteit is daarom erg belangrijk bij het samenstellen van een portefeuille van REITs. *Het grote voordeel van REITs is dat ze zoals aandelen op de beurs kunnen gekocht en verkocht worden. Het is mogelijk om snel te kopen en snel weer te verkopen. Maar rekening gehouden met de kosten zijn deze fondsen vooral een investering op de langere termijn. De investeerder zal uiteraard telkens het aantrekkelijke dividend willen opstrijken. *Probeer altijd het algemene plaatje in de gaten te houden en laat u niet te veel afleiden door tussentijdse bewegingen in de beurskoersen van REITs. Het dividend is het belangrijkst en slechts in geval van een omslag in het dividendbeleid zouden we de REITs in portefeuille eventueel herschikken. * Morningstar ETF analyst Abby Woodham geeft als belangrijkste advies dat altijd de fair value van een REIT in de gaten gehouden moet worden. Het interessantste koopmoment doet zich voor als de koers van de REIT in kwestie zich onder die fair value bevindt. Die discount biedt bovendien een buffer die de koers zal beschermen wanneer de rente toch plots zou beginnen te stijgen. *REITs kunnen individueel gekocht worden, maar wie het zichzelf nog makkelijker wil maken kan kiezen voor een fonds dat belegt in REITs. Het voordeel hiervan is dat in een gespreide portefeuille van REITs kan belegd worden, waardoor de investeerder zelf

16 minder huiswerk moet verrichten. Een voorbeeld van zo n fonds (er zijn er heel wat beschikbaar op de Amerikaanse beurzen is Vanguard REIT ETF VNQ. *Op een bepaald moment waren REITs zo populair geworden vanwege hun dividend dat ze met een aanzienlijke premie noteerden. De verkoopgolf van 2013 heeft daar echter een einde aan gemaakt. Het tijdstip kan dus rijp zijn om in REITs te stappen. *Tenslotte is er nog de factor Dollar. De Amerikaanse munt vormt enigszins een risicofactor omdat de kansen op een koersval zeker niet onbestaande zijn. We kennen natuurlijk allemaal de reden: de Amerikaanse centrale bank heeft op grote schaal geld gedrukt in het kader van haar politiek van monetaire verruiming. Die miljarden extra Dollars zijn bij wijze van spreken uit de lucht geplukt, er staat geen echte waarde tegenover. Tot dus ver hebben de markten zich weinig aangetrokken van de gevolgen van de monetaire politiek van de Fed maar daar zou wel eens verandering in kunnen komen. Wanneer de waarde van de Dollar gaat dalen zit een Europese investeerder meteen met een verlies opgezadeld, verlies dat fors kan oplopen wanneer de Dollar een forse correctie moet ondergaan. Daarom kan het geen kwaad om zich in te dekken tegen een waardedeling van de Dollar, eventueel via put-opties, CFD s of andere afgeleide producten. Europa De situatie verschilt van land tot land, maar vastgoed mag een belangrijk onderdeel van een beleggingsportefeuille blijven De situatie op de Europese vastgoedmarkt verschilt grondig van die op de Amerikaanse en dat heeft op de eerste plaats te maken met de rentepolitiek. De Europese economie draait nog altijd min of meer vierkant, ondanks de hardnekkige pogingen van de Europese centrale bank om ze nieuw leven in te blazen. Dat betekent meteen ook dat de armslag van de Ecb beperkt is en blijft. Er is een ruimte op de monetaire politiek te versoepelen en die zal er op korte of middellange termijn ook wel niet komen. De Europese economie heeft eerder behoefte aan lagere rentevoeten. Uiteraard staat de rente in de Euro-zone al historisch laag, zoals ook blijkt uit de evolutie van de obligatiekoersen. Om een nog ruimere monetaire politiek te kunnen voeren, moest dus op andere wapens overgeschakeld moeten worden. Inmiddels heeft de Europese Centrale Bank haar eigen programma van Quantative Easing aangekondigd. Een factor die ongetwijfeld belangrijk blijft, is de hoge koers van de Euro. Om de concurrentiekracht van de Europese bedrijven te versterken, zou de koers van de Euro moeten dalen. Als het even kan tot in de buurt van het niveau van 1 Dollar. Voor de vastgoedmarkt geldt eigenlijk alleen dat de lage rente investeren in vastgoed erg interessant maakt. Er wordt nogal wat vastgoed gekocht, maar daarbij zijn er grote regionale verschillen. Het probleem van de Euro-zone is namelijk dat die wel monetair een geheel vormt maar dat dit politiek niet het geval is. De algemene situatie op de

17 vastgoedmarkt is dan ook afhankelijk van land tot land. In sommige landen, dan wel regio s, is er sprake van een overhitting. Het meest sprekende voorbeeld hiervan zijn de huizenprijzen in Londen die letterlijk door het dak zijn gevlogen. Anderzijds is het in een aantal Zuid-Europese landen nog steeds huilen met de pet op, de vastgoedmarkt ligt er zo goed als op zijn gat. In sommige delen van Spanje kunnen half afgewerkte buildings voor een snoepcent gekocht worden. Appartementen zullen er waarschijnlijk niet meer komen maar de ruimtes zijn wel geschikt voor andere doeleinden. Bijvoorbeeld voor parkeergarages. Uiteindelijk verschilt de situatie van land tot land. Sommige landen hebben al een zware correctie op de vastgoedmarkt achter de rug, wat bvb. het geval is in Nederland en Spanje. Andere delen zijn nog steeds oververhit, waarbij sommige analysten een waarschuwende vinger uitsteken richting Duitsland. Landen als Frankrijk zijn economisch een ramp, wat automatisch gevolgen moet hebben voor de vastgoedprijzen. België is een moeilijk geval. Sommigen vrezen voor een bubble op de Belgische vastgoedmarkt, dit hoofdzakelijk tegen de achtergrond van een waaier aan besparingsmaatregelen die op de Belgische bevolking afkomen. Het valt echter onmogelijk te voorspellen waar de besparingsdrift van de Belgische overheid gaat eindigen. Wanneer de broeksriem in de komende jaren alsmaar verder moet aan getrokken worden, zullen de gevolgen daarvan op de Belgische vastgoedmarkt onvermijdelijk merkbaar worden. Om ons een goed beeld te vormen van de situatie op de Europese vastgoedmarkt raadpleegden we het Real Estate Market Outook Continental Europe report van M&G Real Estate. Daarin vonden we volgende headlines: Scandinavië en Duitsland: sterke groei van de consumentenvraag en van het beschikbaar inkomen. Benelux en Centraal-Europa in het algemeen: herstel van het consumentenvertrouwen, traag maar gestadig Zuid-Europa: voorzichtig herstel van de vraag maar de consumenten laten het in de winkels nog steeds afweten, de Europese periferie blijft in de ban van de crisis. Grote steden als Stockholm en München: groei van de tewerkstelling en sterke economische activiteit. Amsterdam en Brussel: stabilisering van de huurprijzen. Warschau: een overaanbod en veel leegstand. Lissabon: hoge werkloosheidsgraad. Berlijn en Stockholm: stijging van de export als gevolg van het herstel van de economische groei.

18 Parijs en Helsinki: gebrek aan stockage ruimte wegens de sterke toename van de e-commerce Uit bovenstaande blijkt overduidelijk dat de Europese vastgoedsector sterk verdeeld is en dat er moeilijk algemene besluiten te trekken vallen. De situatie verschilt van land tot land, van sector tot sector en zelfs van subsector tot subsector. Dat betekent dat de investeerder kansen en risico s goed moet afwegen alvorens hij een beslissing treft omtrent een investering in vastgoed. Er is echter 1 belangrijk voordeel dat niet te onderschatten valt: het risico op een stijging van de rente is op korte of zelfs middellange termijn te verwaarlozen. Maar er dreigt wel een ander gevaar: de kansen op een verdere afname van de economische activiteiten in de Euro-zone. Het ligt aan de Europese centrale bank om aan dit probleem een mouw te passen. Ze zal haar uiterste best moeten doen om de Europese economie drijvende te houden. De zoektocht naar rendement Het Real Estate Market Outook Continental Europe report van M&G Real Estate gaat er van uit dat de economische vooruitzichten voor continentaal Europa er beter uitzien dan enige tijd geleden. Deze stelling moet echter toch enigszins genuanceerd worden. De spanningen het in oosten van het land, meer bepaald rond Rusland en de Oekraïne, leggen een duidelijke hypotheek op het economisch herstel. Zelfs Duitsland, tot dus ver de Europese sterkhouder bij uitstek, krijgt met vermoeidheidsverschijnselen af te rekenen. Op zich hoeft dat niet dramatisch te zijn, op voorwaarde dat de Europese centrale bank snel en adequaat reageert. Ze mag namelijk niet toestaan dat de Euro-zone dieper wegzinkt in een economisch moeras. Dat kunnen Mario Draghi en de zijnen zich onmogelijk veroorloven, dus we gaan er van uit dat er tijdig ingegrepen zal worden. Tegen die achtergrond is voor Europea nog een goede toekomst weggelegd. Voor dit jaar wordt nog altijd gerekend op een groei van het Gross Domestic Product (GDP) in de Euro-zone met ongeveer 1,50 procent, ervan uitgaande dat Duitsland een tijdelijke appelflauwte te boven zal komen. Landen buiten de Euro-zone, zoals bvb. Zweden, Noorwegen en Polen, die in het verleden in stormachtige periodes beter standhielden, zullen dat waarschijnlijk ook in de toekomst blijven doen. Volgens het Real Estate Market Outook Continental Europe report van M&G Real Estate wordt dit positief beeld bevestigd door de gang van zaken op de Europese obligatiemarkten. De rendementen op de staatsobligaties zijn in de loop van 2014 blijven dalen. Het rendement op de 10-jarige Spaanse viel zelfs terug onder dat van de Amerikaanse met dezelfde looptijd, de Duitse bund op 10 jaar zag het rendement terugvallen onder 0,50 procent. Zowel in Italië als in Spanje, België en andere Europese landen bevinden de obligatierendementen zich onder het niveau van Op staatsobligaties valt dus nauwelijks rendement te realiseren en dat speelt uiteraard in de kaart van de vastgoedsector. Aandelen van vastgoedfondsen, worden ze nu bevaks genoemd of krijgen ze een andere benaming, kunnen mits enige goede wil beschouwd

19 worden als een kruising tussen obligaties en aandelen. Ze bieden vaak een zeer interessant dividendrendement en kloppen zodoende in de huidige marktomstandigheden de obligaties met een straatlengte voorsprong. Alle rozen dragen echter doorns, ook de vastgoedmarkt wordt met problemen geconfronteerd. De Europese periferie kampt nog steeds met een hoge schuldengraad en in tal van landen is de arbeidsmarkt bijzonder zwak. Een aantal landen worden regelrecht met deflatie, en dus dalende prijzen, geconfronteerd, een evolutie waar zelfs Duitsland niet aan ontsnapt. Maar in de visie van M&G Real Estate is deflatie zeker niet het basisscenario. De Europese centrale bank heeft al meermaals laten weten klaar te staan om in te grijpen. Een sterkere economische groei zal automatisch de consumentenprijzen doen stijgen en zo het deflatiegevaar op afstand houden. Hoe dan ook, de fundamentals zijn nu al gelegd voor een terugkeer naar een normale economische groei op middellange termijn. Die zal de Europese vastgoedmarkt ook in 2015 blijven ondersteunen. De beste kansen liggen weggelegd in de logistiek als gevolg van de sterke groei van e-commerce De sterkste groeivoet op de huurmarkt in de komende 5 jaar wordt verwacht van de prime high street shops, de winkels in de grote steden waar de luxegoederen worden verkocht. In de kantoorsector wordt echter slechts een bescheiden groei verwacht. Op de kantoormarkten in belangrijke steden als Stockholm en München, waar de huren sterk zijn gestegen, hebben vraag en aanbod elkaar opnieuw gevonden. Het meeste groeipotentieel lijkt op dit segment van de markt te zijn opgebruikt. In Zuid-Europa, waar de crisis hard heeft toegeslagen, zal de vraag relatief gezien laag blijven en dat zal niet zonder invloed blijven op de huurprijzen. Die zullen in de onmiddellijke toekomst in die regio s onvermijdelijk laag blijven. De beste kansen liggen weggelegd in de logistiek als gevolg van de sterke groei van e-commerce. De online verkopen moeten namelijk kunnen profiteren van een versnelling van de industriële productie en daardoor zal de vraag naar opslagruimte toenemen. De evolutie in Europa is met andere woorden gelijklopend met die in de U.S., afgezien van het feit dat het aan de overkant van de Atlantische Oceaan vooral particulieren zijn die opslag zoeken. De Europese bedrijven kampen met een gelijkaardig probleem. De voorkeur zal hoe dan ook echter blijven uitgaan naar opslagruimte van topkwaliteit. In de industriële sector moeten de huurprijzen in de komende 5 jaar kunnen stijgen in de richting van de pre-crisisniveaus, wat natuurlijk goed nieuws is voor de bedrijven die in dit segment van de markt actief zijn. Het aanbod versmalt op een moment dat de vraag aantrekt en dat kan alleen maar betekenen dat de prijzen zullen stijgen.

20 Anderzijds moet opgemerkt worden dat het gedrag van de investeerders in de afgelopen 12 maanden een grondige wijziging heeft ondergaan. Als gevolg van de verbeterde economische omstandigheden zijn die namelijk overstapt van risk off naar risk on. Of anders gezegd: de investeerders zijn opnieuw bereid om meer risico s te nemen en dat zal onvermijdelijk een belangrijke invloed hebben op de Europese vastgoedmarkt. Het aantal transacties op jaarbasis bereikte in 2013 een piek voor de afgelopen 5 jaar. Die trend kan verder gezet worden op voorwaarde dat de economische groei niet implodeert. Aan een investering in vastgoedfondsen is 1 groot voordeel verbonden: obligaties zijn peperduur geworden en bovendien is de obligatiemarkt als geen ander kwetsbaar voor een stijging van de rente. Het aantal transacties op de vastgoedmarkt zal dus blijven stijgen want daar beseft men maar al te goed dat een rentestijging niet voor vandaag of morgen zal zijn. De rendementen op vastgoedfondsen zullen blijven dalen, dus is het zaak om niet te lang te aarzelen alvorens in de markt te stappen. Overzeese investeerders, op de 1ste plaats vanuit Azië en het Midden-Oosten blijven jagen op vastgoed op toplocaties in steden als Parijs, de Duitse Big Five en Stockholm. Hierbij moet rekening gehouden worden met het feit dat Londens vastgoed zo goed als onbetaalbaar is geworden. Selectief zal er naar nieuwe kansen gezocht worden, waarbij risico s niet uit de weg gegaan zullen worden. De interesse voor de Europese periferie zal toenemen naarmate de signalen van een economisch herstel aldaar sterker zullen worden. Toplocaties in Madrid kunnen bvb. gezocht blijven maar algemeen zal de situatie in de periferie niet zo heel veel meer verbeteren. De meeste investeerders zullen afwachten of het verhoopt herstel zich inderdaad doorzet. Ten opzichte van zowel aandelenmarkten als beurzen die steeds duurder worden, stijgt de attractiviteit van vastgoedfondsen. De aandacht zal zich geleidelijk aan verplaatsen naar vastgoed op niet-toplocaties, naarmate het bovenste segment van de markt te duur wordt. Een trend die zich overigens al volop aftekent, op de 1ste plaats in de economisch sterkere regio s. Daar dreigen de rendementen dus onder druk te komen. De trend is het duidelijkst merkbaar in Duitsland, waar de investeerders buiten de Big Five op zoek trekken naar interessante kansen in kleinere steden. Mogelijk zal deze trend uitwaaieren naar andere Europese landen, zoals bvb. Zweden. In Duitsland is ook merkbaar dat de bezettingsgraad in bijna alle segmenten van de markt een topniveau heeft bereikt. Vooral Duitse, Scandinavische en Nederandse logistiek blijft interessant M&G Real Estate verwacht de hoogste totale return in de logistiek met een voorkeur voor Duitse, Scandinavische en Nederandse logistiek. Een hogere bezettingsgraad en betere prijzen moeten deze return garanderen. De sector is een achterblijver en moet dus nog een inhaalbeweging in de vingers kunnen hebben. Interessant lijkt de Poolse markt, die onmiddellijk kan profiteren van de groei van de export naar Duitsland. De sterke groei van e-commerce brengt mee dat retailers hun distributiesysteem verder

Oktober 2015. Macro & Markten. 1. Rente en conjunctuur :

Oktober 2015. Macro & Markten. 1. Rente en conjunctuur : Oktober 2015 Macro & Markten 1. Rente en conjunctuur : VS Zoals al aangegeven in ons vorig bulletin heeft de Amerikaanse centrale bank FED de beleidsrente niet verhoogd. Maar goed ook, want naderhand werden

Nadere informatie

QE in de eurozone: bezit van de zaak, einde van het vermaak?

QE in de eurozone: bezit van de zaak, einde van het vermaak? QE in de eurozone: bezit van de zaak, einde van het vermaak? Komt er QE in de eurozone? Sinds enige maanden wordt er op de financiële markten gezinspeeld op het opkopen van staatsobligaties door de Europese

Nadere informatie

Premium Special Report

Premium Special Report Premium Special Report The Leading Authority on Value Research 15 Juni 2010 Hoog dividend als alternatief voor obligaties De grote problemen die zijn ontstaan bij de banken tijdens de kredietcrisis, scheppen

Nadere informatie

Marktwaarde van de pensioenverplichtingen in het derde kwartaal gestegen van 16.893 miljoen naar 17.810 miljoen ( 15.008 miljoen ultimo Q4 2013).

Marktwaarde van de pensioenverplichtingen in het derde kwartaal gestegen van 16.893 miljoen naar 17.810 miljoen ( 15.008 miljoen ultimo Q4 2013). Kwartaalbericht 2014 Samenvatting Marktwaardedekkingsgraad per 30 september 2014 130,4%, een toename van 0,9%-punt ten opzichte van 30 juni 2014. Over de eerste negen maanden steeg de marktwaardedekkingsgraad

Nadere informatie

Vastgoed. Sectorcommentaar. ING Investment Office. Publicatiedatum: 5 juni. Door Jan Kleipool, analist van het ING Investment Office

Vastgoed. Sectorcommentaar. ING Investment Office. Publicatiedatum: 5 juni. Door Jan Kleipool, analist van het ING Investment Office ING Investment Office Publicatiedatum: 5 juni Sectorcommentaar Vastgoed Door Jan Kleipool, analist van het ING Investment Office De vooruitzichten voor beursgenoteerd vastgoed zijn volgens ons voor zowel

Nadere informatie

Op zoek naar rendement? Zoek niet langer

Op zoek naar rendement? Zoek niet langer Op zoek naar rendement? Zoek niet langer High-yield en opkomende markten Juni 2014 Uitsluitend voor professionele beleggers De rente op staatsobligaties blijft nog lang laag. In het nauw gedreven door

Nadere informatie

T T A M. Vandaag lijken aandelen volgens TreeTop Asset Management absoluut en relatief goedkoop.

T T A M. Vandaag lijken aandelen volgens TreeTop Asset Management absoluut en relatief goedkoop. T T A M Een vermogen 249 keer verhogen sinds 1900 Ondanks twee wereldconflicten en de grote crisis van de jaren dertig, verhoogde de reële waarde (na inflatie) van een globale aandelenportefeuille 249

Nadere informatie

In deze nieuwsbrief voor Q2 2014

In deze nieuwsbrief voor Q2 2014 In deze nieuwsbrief voor Q2 2014 Werkloosheid Verenigde Staten - Fed blijft op toneel Rusland eist rol op, p.1. - Aandelen meest kansrijk in 2014, p.2. - Obligaties winnen in Q1 - weinig potentie, p.2.

Nadere informatie

Veel gestelde vragen kwartaalcijfers pensioenfondsen

Veel gestelde vragen kwartaalcijfers pensioenfondsen Veel gestelde vragen kwartaalcijfers pensioenfondsen 1. De kwartaalcijfers van de pensioenfondsen zijn negatief. Hoe komt dat? Het algemene beeld is dat het derde kwartaal, en dan in het bijzonder de maand

Nadere informatie

Obligatie. helpdesk SANDRA CROWL OLAF VAN DEN HEUVEL LARS DIJKSTRA SANDOR STEVERINK TRENDS

Obligatie. helpdesk SANDRA CROWL OLAF VAN DEN HEUVEL LARS DIJKSTRA SANDOR STEVERINK TRENDS Obligatie helpdesk Ze zijn de hoeksteen van vrijwel iedere beleggingsportefeuille: obligaties. Terecht, want vastrentende beleggingen hebben een fantastische bullmarkt beleefd. Maar wat gebeurt er met

Nadere informatie

Interpolis Obligaties 4e kwartaal 2013

Interpolis Obligaties 4e kwartaal 2013 Interpolis Obligaties 4e kwartaal 2013 Gedurende het slotkwartaal van 2013 heeft de ECB ervoor gekozen om het monetaire beleid verder te verruimen. De reden hiervoor was onder meer een verrassend lage

Nadere informatie

Blijvende onrust op de beurs: hoe nu verder?

Blijvende onrust op de beurs: hoe nu verder? Blijvende onrust op de beurs: hoe nu verder? Zoals u waarschijnlijk weet, is de beurs nog steeds bijzonder nerveus en vooral negatief. De directe aanleiding is de tegenvallende groei in China waar wij

Nadere informatie

Beleggingsthema s 2016. What a difference a day makes (1975), Dinah Washington

Beleggingsthema s 2016. What a difference a day makes (1975), Dinah Washington Beleggingsthema s 2016 What a difference a day makes (1975), Dinah Washington Inleiding De dagen die in 2015 het verschil maakten, zijn de dagen waarop centrale bankiers uitspraken deden, what a difference

Nadere informatie

Update juli 2014 Beleggen

Update juli 2014 Beleggen Update juli 2014 Beleggen Waar is de Europese Centrale Bank (ECB) mee bezig? Op 5 juni heeft de Europese Centrale Bank (vanaf nu afgekort naar ECB) opnieuw drastische maatregelen aangekondigd. De rente

Nadere informatie

Kwartaalbericht Pensioenfonds KLM-Cabinepersoneel. Vierde kwartaal 2014-1 oktober 2014 t/m 31 december 2014

Kwartaalbericht Pensioenfonds KLM-Cabinepersoneel. Vierde kwartaal 2014-1 oktober 2014 t/m 31 december 2014 Kwartaalbericht Pensioenfonds KLM-Cabinepersoneel Vierde kwartaal 2014-1 oktober 2014 t/m 31 december 2014 Samenvatting: dalende euro en dalende rente Nominale dekkingsgraad gedaald van 117,4% naar 115,1%

Nadere informatie

Strategy Background Papers

Strategy Background Papers november 2013 Beleggen in vastgoed Huurder of eigenaar, iedereen krijgt in het dagelijkse leven te maken met vastgoed. De meeste eigenaars van een huis zien hun woning meer als een vorm van comfort dan

Nadere informatie

AEGON Equity Fund. vierde kwartaal 2006

AEGON Equity Fund. vierde kwartaal 2006 Profiel Het AEGON Equity Fund is een besloten fonds voor gemene rekening, waarin verzekeringsrelaties van AEGON kunnen participeren. Het AEGON Equity Fund belegt wereldwijd in aandelen met de nadruk op

Nadere informatie

Beleggingsstrategie. Zeer defensief. ingsstrategie

Beleggingsstrategie. Zeer defensief. ingsstrategie Zeer defensief ingsstrategie Beleggingsklimaat Ontwikkeling en vooruitzichten beleidsrente VS 1,5 EMU 0,5 12-2010 12-2011 12-2012 12-2013 12-2014 12-2015 Ontwikkeling en vooruitzichten tienjaarsrente 5,0

Nadere informatie

Economische opleving, een zegen voor de aandelenmarkt?

Economische opleving, een zegen voor de aandelenmarkt? Economische opleving, een zegen voor de aandelenmarkt? Frank Lierman Chief Economist Dexia Bank België Quest Investor Club Osterriethhuis, Antwerpen 11.2.2 1 1. Verenigde Staten: een te snelle expansie?

Nadere informatie

De gegevens van Hewitt Associates zijn: Hewitt Associates Outsourcing B.V. Beukenlaan 143 Postbus 80040 5600 JP Eindhoven

De gegevens van Hewitt Associates zijn: Hewitt Associates Outsourcing B.V. Beukenlaan 143 Postbus 80040 5600 JP Eindhoven Philips Pensioenfonds heeft de uitvoering van het Philips flex pensioen uitbesteed aan Hewitt Associates Outsourcing B.V. U kunt bij Hewitt Associates terecht met al uw pensioenvragen. De gegevens van

Nadere informatie

Slechts 1 antwoord is juist, alle andere zijn fout (en bevatten heel vaak onzin)!

Slechts 1 antwoord is juist, alle andere zijn fout (en bevatten heel vaak onzin)! Slechts 1 antwoord is juist, alle andere zijn fout (en bevatten heel vaak onzin)! Vragen aangeduid met een * toetsen in het bijzonder het inzicht en toepassingsvermogen. Deze vragenreeksen zijn vrij beschikbaar.

Nadere informatie

ABN AMRO. verzekeringen. Marktontwikkelingen & vooruitzichten. Portefeuilleverdeling & fondsselectie. Rendement. Profielfonds 3. Tweede kwartaal 2012

ABN AMRO. verzekeringen. Marktontwikkelingen & vooruitzichten. Portefeuilleverdeling & fondsselectie. Rendement. Profielfonds 3. Tweede kwartaal 2012 ABN AMRO verzekeringen Profielfonds 3 Tweede kwartaal 2012 Marktontwikkelingen & vooruitzichten Volgens recente signalen vertoont de mondiale economie tekenen van verzwakking. Tegelijkertijd nemen de risico

Nadere informatie

Update april 2015 Beleggen

Update april 2015 Beleggen Update april 2015 Beleggen Laag, lager, laagst In mijn vorige column schreef ik over de actie van de ECB, die 22 januari jongstleden werd aangekondigd, om maandelijks 60 miljard Euro aan obligaties op

Nadere informatie

Grafiek 1: Evolutie van de voornaamste aandelenindices in de VS, Eurozone, China en de groeilanden in vergelijking met de evolutie van de goudprijs.

Grafiek 1: Evolutie van de voornaamste aandelenindices in de VS, Eurozone, China en de groeilanden in vergelijking met de evolutie van de goudprijs. BEHEERSVERSLAG 31/3/2015 Macro & Markten, strategie Na de forse klim van de aandelenmarkten in 2014 zetten vooral de Zuidoost Aziatische en Europese aandelenmarkten deze trend in 2015 verder. Meer en meer

Nadere informatie

Persbericht ABP, eerste halfjaar 2008

Persbericht ABP, eerste halfjaar 2008 Persbericht ABP, eerste halfjaar 2008 Hoofdpunten Rendement over eerste helft 2008 is 5,1%. De dekkingsgraad is medio 2008 uitgekomen op 132%. De kredietcrisis eist zijn tol. Vooral aandelen en onroerend

Nadere informatie

Go with the flow. 2 April 2015

Go with the flow. 2 April 2015 2 April 2015 Go with the flow De financiële markten hebben een bewogen 1 e kwartaal achter de rug. Met name Centrale Bank acties hebben grote geldstromen ( flows ) op gang gebracht die tot sterke marktbewegingen

Nadere informatie

DOUBLEDIVIDEND OUTLOOK 2015 KWALITEIT ONAFHANKELIJK BETROKKEN

DOUBLEDIVIDEND OUTLOOK 2015 KWALITEIT ONAFHANKELIJK BETROKKEN DOUBLEDIVIDEND OUTLOOK 2015 KWALITEIT ONAFHANKELIJK BETROKKEN DECEMBER 2014 1. Economie VS blijg anker Het IMF verwacht een wereldwijde economische groei van 3,8% in 2015 Met een verwachte economische

Nadere informatie

Stichting Pensioenfonds Ballast Nedam

Stichting Pensioenfonds Ballast Nedam Stichting Pensioenfonds Ballast Nedam Deelnemersvergadering Arthur van der Wal Nieuwegein, 28 september 2006 Agenda < Huidig Mandaat bij ING IM < Performance, Beleid en Vooruitzichten < Financieel Toetsingskader

Nadere informatie

Interpolis Obligaties 4e kwartaal 2012

Interpolis Obligaties 4e kwartaal 2012 Interpolis Obligaties 4e kwartaal 2012 Op de financiële markten keerde de rust enigszins terug in het vierde kwartaal. In de VS hield de zogenoemde fiscal cliff de beleggers nog wel geruime tijd in haar

Nadere informatie

DD Property Fund N.V. Bridging financial and social return

DD Property Fund N.V. Bridging financial and social return DD Property Fund N.V. Bridging financial and social return Maandbericht: november 2015 Profiel DD Property Fund N.V. (DDPF) is een duurzaam vastgoedaandelenfonds met een focus op Europa. Het fonds heeft

Nadere informatie

BEHEERSVERSLAG Active Multi Allocation Fund september 2015

BEHEERSVERSLAG Active Multi Allocation Fund september 2015 BEHEERSVERSLAG Active Multi Allocation Fund september 2015 Beleggingsdoelstelling Het BIF Active Multi Allocation Fund streeft naar een rendement gelijk aan of hoger dan zijn benchmark. Het investeringsproces

Nadere informatie

NN First Class Return Fund

NN First Class Return Fund NN First Class Return Fund Fonds onder de loep Alle cijfers zijn per 30/09/015 Het NN First Class Return Fund verloor in het derde kwartaal 9,6% Het kwartaal werd gekenmerkt door winstnemingen na een positieve

Nadere informatie

BEHEERSVERSLAG TRANSPARANTINVEST 4/3/2015. Macro & Markten, strategie. 1. Rente en conjunctuur : EUROPA

BEHEERSVERSLAG TRANSPARANTINVEST 4/3/2015. Macro & Markten, strategie. 1. Rente en conjunctuur : EUROPA BEHEERSVERSLAG TRANSPARANTINVEST 4/3/15 Macro & Markten, strategie 1. Rente en conjunctuur : EUROPA De Europese rentevoeten zijn historisch laag, zowel op het korte als op het lange einde, en geven de

Nadere informatie

Achmea life cycle beleggingen

Achmea life cycle beleggingen Achmea life cycle beleggingen Scheiden. Uw pensioengeld in vertrouwde handen Wat betekent dat voor uw ouderdomspensioen? Interpolis. Glashelder Achmea life cycle beleggingen Als pensioenverzekeraar beleggen

Nadere informatie

TREVI-VASTGOEDINDEX OP 30/06/2014: 108,70. Correctie of daling van de prijzen, tijd om te kopen!

TREVI-VASTGOEDINDEX OP 30/06/2014: 108,70. Correctie of daling van de prijzen, tijd om te kopen! PERSBERICHT 01 juli 2014 TREVI Group J. Hazardstraat 35 1180 Brussel Tel. +32 2 343 22 40 / Fax +32 2 343 67 02 TREVI-VASTGOEDINDEX OP 30/06/2014: 108,70 Correctie of daling van de prijzen, tijd om te

Nadere informatie

Marktwaardedekkingsgraad per 31 maart 2014: 128,6%, een toename van 3,3%-punt ten opzichte van 31 december 2013.

Marktwaardedekkingsgraad per 31 maart 2014: 128,6%, een toename van 3,3%-punt ten opzichte van 31 december 2013. Kwartaalbericht 2014 Samenvatting Marktwaardedekkingsgraad per 31 maart 2014: 128,6%, een toename van 3,3%-punt ten opzichte van 31 december 2013. Meer informatie vindt u op de website. Beleggingsrendement

Nadere informatie

Kwartaalbericht. 4e kwartaal 2014 Den Haag, 30 januari 2015. Samenvatting cijfers per 31 december 2014

Kwartaalbericht. 4e kwartaal 2014 Den Haag, 30 januari 2015. Samenvatting cijfers per 31 december 2014 Kwartaalbericht 4e kwartaal 2014 Den Haag, 30 januari 2015 Samenvatting cijfers per 31 december 2014 Dekkingsgraad: 111,5% Beleidsdekkingsgraad: 112,6% Belegd vermogen: 19,6 miljard Rendement 2014: 27,6%

Nadere informatie

VERGADERING VAN AANDEELHOUDERS 12 MEI 2015 AMSTERDAM

VERGADERING VAN AANDEELHOUDERS 12 MEI 2015 AMSTERDAM VERGADERING VAN AANDEELHOUDERS 12 MEI 2015 AMSTERDAM Inhoud 1. Introductie DoubleDividend Management B.V. 2. Kenmerken DD Property Fund N.V. (voorheen: ActivInvestor Real Estate N.V.) & beleggingsproces

Nadere informatie

Euroschuldencrisis en beleggingsalternatieven. Koen De Leus Senior Economist KBC Group

Euroschuldencrisis en beleggingsalternatieven. Koen De Leus Senior Economist KBC Group Euroschuldencrisis en beleggingsalternatieven Koen De Leus Senior Economist KBC Group Agenda Constructiefouten EMU en oplossingen Beleggingsalternatieven Obligaties Aandelen Vastgoed 2 19 oktober 2012

Nadere informatie

Interpolis Obligaties 3e kwartaal 2012

Interpolis Obligaties 3e kwartaal 2012 Interpolis Obligaties 3e kwartaal 2012 De obligatiemarkten werden in het derde kwartaal vooral beïnvloed door de ingrepen van de Europese Centrale Bank (ECB). Aan het begin van het kwartaal bleven aanvankelijk

Nadere informatie

SCHULD EN BOETE IN HET WESTEN. Jaap van Duijn Grip op je Vermogen 5 oktober 2012

SCHULD EN BOETE IN HET WESTEN. Jaap van Duijn Grip op je Vermogen 5 oktober 2012 SCHULD EN BOETE IN HET WESTEN Jaap van Duijn Grip op je Vermogen 5 oktober 2012 1 Wie zijn de schuldenaren? Bedrijven zij lenen om te investeren Gezinnen zij lenen om een huis te kopen (of om de aankoop

Nadere informatie

Uw spaarrekening: een lage opbrengst in ruil voor veiligheid?

Uw spaarrekening: een lage opbrengst in ruil voor veiligheid? Inhoudstafel Deel 1. Uw spaarrekening: een lage opbrengst in ruil voor veiligheid? 1. Hoe werkt een spaarrekening eigenlijk?............................... 1 1.1. De rente op uw spaarrekening: basisrente

Nadere informatie

Kwartaalbericht Pensioenfonds KLM-Cabinepersoneel. Eerste kwartaal 2014-1 januari 2014 t/m 31 maart 2014. Samenvatting: stijgende aandelen

Kwartaalbericht Pensioenfonds KLM-Cabinepersoneel. Eerste kwartaal 2014-1 januari 2014 t/m 31 maart 2014. Samenvatting: stijgende aandelen Kwartaalbericht Pensioenfonds KLM-Cabinepersoneel Eerste kwartaal 2014-1 januari 2014 t/m 31 maart 2014 Samenvatting: stijgende aandelen Nominale dekkingsgraad gestegen van 123,0% naar 123,6% Reële dekkingsgraad

Nadere informatie

Jaarbericht ABC 2013

Jaarbericht ABC 2013 Jaarbericht ABC 2013 Terugblik De wereldeconomie maakte zich in 2013 op voor de tweede fase van groeiherstel na de crisis van 2008-2010. De groei van de wereldeconomie bedroeg over 2013 circa 3%, vergelijkbaar

Nadere informatie

Evenwichtig beleggen? Ontdek de juiste balans tussen rendement en risico, zonder dat u ervan wakker hoeft te liggen.

Evenwichtig beleggen? Ontdek de juiste balans tussen rendement en risico, zonder dat u ervan wakker hoeft te liggen. Evenwichtig beleggen? Ontdek de juiste balans tussen rendement en risico, zonder dat u ervan wakker hoeft te liggen. Bent u als belegger op zoek naar rendement én bescherming, zonder de zorgen van het

Nadere informatie

Hedging strategies. Opties ADVANCED. Member of the KBC group

Hedging strategies. Opties ADVANCED. Member of the KBC group Hedging strategies Opties p. 2 Index 1. Hedging met opties 3 2. Hedging met put opties 4 3. Hedgen met valutaopties 6 Twee valutaoptiecontracten 6 p. 3 Hedging met opties Hedging komt van het Engelse to

Nadere informatie

Rentenieren op het dividend Geld en Kapitaalmarkt

Rentenieren op het dividend Geld en Kapitaalmarkt Rentenieren op het dividend Geld en Kapitaalmarkt 2010-2011 Erik Corluy en Yannick Stoffelen 2FiVe INHOUDSOPGAVE Inleiding... 3 Algemeen... 3 Bedrijven die dividenden uitkeren... 4 Enkele voorbeelden/onze

Nadere informatie

Outlook 2016. Figuur 1: Invloed van Chinese groei op wereldwijde groei. (bron: Capital Economics) december 2015 Pagina 2 van 7

Outlook 2016. Figuur 1: Invloed van Chinese groei op wereldwijde groei. (bron: Capital Economics) december 2015 Pagina 2 van 7 Outlook 2016 Inleiding 2016 is in China het jaar van de aap. Apen zijn de genieën van de Chinese dierenriem. Ze leven in groepen, zijn intelligent en geestig. Niets is voor hen te moeilijk. Als het wel

Nadere informatie

Dekkingsgraad 121,8% per 30 september 2012, toename van 9,3%-punt ten opzichte van 30 juni 2012.

Dekkingsgraad 121,8% per 30 september 2012, toename van 9,3%-punt ten opzichte van 30 juni 2012. Kwartaalbericht 2012 Samenvatting 121,8% per 30 september 2012, toename van 9,3%-punt ten opzichte van 30 juni 2012. Meer informatie over de dekkingsgraad vindt u op de website. Beleggingsrendement 4,2%

Nadere informatie

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2010. Amstelveen. 40% minder opname kantoorruimte. Grootste transacties. 40% minder opname kantoorruimte

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2010. Amstelveen. 40% minder opname kantoorruimte. Grootste transacties. 40% minder opname kantoorruimte Research Kantorenvisie Regio Amsterdam Januari 2010 40% minder opname kantoorruimte De negatieve economische ontwikkelingen in Nederland in 2009 hebben bijgedragen aan een terugval in de opname van kantoorruimte

Nadere informatie

Beursgenoteerd vastgoed kansrijk. Grip op je Vermogen 19 april 2013

Beursgenoteerd vastgoed kansrijk. Grip op je Vermogen 19 april 2013 Beursgenoteerd vastgoed kansrijk Grip op je Vermogen 19 april 2013 Beursgenoteerd vastgoed kansrijk april 2013 2 I. Wie zijn wij? II. Investeren in vastgoed: Een mooi huis in Florida of de beste winkelcentra

Nadere informatie

Technische Analyse: Haarscheuren in de obligatiebubbel!

Technische Analyse: Haarscheuren in de obligatiebubbel! Technische Analyse: Haarscheuren in de obligatiebubbel! De 10-jarige Duitse obligatie index German Bund en de 30-Jarige Amerikaanse obligatie index T- Bund kenden een slechte maand. Een beperkte terugval

Nadere informatie

Uw pensioenbulletin juli 2011. Beleggingsbeleid doorgelicht. Algemeen Mijnwerkersfonds

Uw pensioenbulletin juli 2011. Beleggingsbeleid doorgelicht. Algemeen Mijnwerkersfonds Uw pensioenbulletin juli 2011 Beleggingsbeleid doorgelicht Algemeen Mijnwerkersfonds Externe deskundigen hebben in opdracht van het bestuur een zogenaamde ALM-studie (Asset Liability Management) uitgevoerd.

Nadere informatie

Marktwaarde van de pensioenverplichtingen in het tweede kwartaal gestegen van 15.941 miljoen naar 16.893 miljoen ( 15.008 miljoen ultimo Q4 2013).

Marktwaarde van de pensioenverplichtingen in het tweede kwartaal gestegen van 15.941 miljoen naar 16.893 miljoen ( 15.008 miljoen ultimo Q4 2013). Kwartaalbericht 2014 Samenvatting Marktwaardedekkingsgraad per 30 juni 2014 129,5%, een toename van 0,9%-punt ten opzichte van 31 maart 2014. Over de eerste zes maanden steeg de marktwaardedekkingsgraad

Nadere informatie

Intervest Offices kent toename van operationeel uitkeerbaar resultaat

Intervest Offices kent toename van operationeel uitkeerbaar resultaat Gereglementeerde informatie embargo 03/11/2008, 17.45 uur Tussentijdse verklaring over het derde kwartaal 2008 van de raad van bestuur over de periode 01.07.2008 tot 30.09.2008 Intervest Offices kent toename

Nadere informatie

Beleggingrisico s. Rendement en risico

Beleggingrisico s. Rendement en risico Beleggingsrisico s Beleggingrisico s Onderstaand tref je de omschrijving aan van de belangrijkste beleggingsrisico s die samenhangen met jouw keuze voor een portefeuilleprofiel. Je neemt een belangrijke

Nadere informatie

NN First Class Balanced Return Fund

NN First Class Balanced Return Fund NN First Class Balanced Return Fund Alle Fonds onder de loep cijfers zijn per 31/03/015 Het NN First Class Balanced Return Fonds won in het eerste kwartaal 8,9% Zeer sterke performances van aandelen en

Nadere informatie

Kwartaalbericht Pensioenfonds KLM-Cabinepersoneel. Eerste kwartaal 2015-1 januari 2015 t/m 31 maart 2015

Kwartaalbericht Pensioenfonds KLM-Cabinepersoneel. Eerste kwartaal 2015-1 januari 2015 t/m 31 maart 2015 Kwartaalbericht Pensioenfonds KLM-Cabinepersoneel Eerste kwartaal 2015-1 januari 2015 t/m 31 maart 2015 Samenvatting: dalende euro en dalende rente door monetair beleid De beleidsdekkingsgraad is gedaald

Nadere informatie

Terug naar de kern Bob Hendriks

Terug naar de kern Bob Hendriks Terug naar de kern Bob Hendriks Oktober 2013 Waarom nog beleggen? 2 Agenda BlackRock? Sparen & beleggen We leven langer/pensioen Inkomsten uit beleggen Conclusie 3 BlackRock is opgericht voor deze nieuwe

Nadere informatie

Jaarlijks gemiddeld Cumulatief vanaf 1970 2008 Q2 2008 Q1 2008 Q4 2007 Q3 2007 Q2 2007 Dekkingsgraad (kwartaalultimo) 143% 137% 148% 153% 153%

Jaarlijks gemiddeld Cumulatief vanaf 1970 2008 Q2 2008 Q1 2008 Q4 2007 Q3 2007 Q2 2007 Dekkingsgraad (kwartaalultimo) 143% 137% 148% 153% 153% Kwartaalbericht 2e kwartaal 2008 Dekkingsgraad op 143% Rendement 0,2% in tweede kwartaal Belegd vermogen 86,3 miljard Klein positief resultaat in moeilijke markt In het tweede kwartaal is een totaalrendement

Nadere informatie

BEHEERSVERSLAG Transparantinvest Portfolio Fund juli 2015

BEHEERSVERSLAG Transparantinvest Portfolio Fund juli 2015 BEHEERSVERSLAG Transparantinvest Portfolio Fund juli 015 Macro & Markten 1. Rente en conjunctuur : Europa Griekenland heeft een akkoord kunnen bereiken met zijn schuldeisers waardoor de rentevoeten in

Nadere informatie

Obligaties 4-4-2014. Algemeen economisch:

Obligaties 4-4-2014. Algemeen economisch: Obligaties 4-4-2014 Algemeen economisch: Over de afgelopen maanden zet de bestaande trend zich door. De rente blijft per saldo onder druk, ondanks een tijdelijke hobbel na de start van het afbouwen van

Nadere informatie

VERGADERING VAN AANDEELHOUDERS 31 MEI 2016 AMSTERDAM

VERGADERING VAN AANDEELHOUDERS 31 MEI 2016 AMSTERDAM VERGADERING VAN AANDEELHOUDERS 31 MEI 2016 AMSTERDAM Inhoud 1. Introductie DoubleDividend Management B.V. 2. Kenmerken DD Property Fund N.V. & beleggingsproces 3. Belangrijkste gebeurtenissen 2015 4. Resultaten

Nadere informatie

Uw pensioenbulletin juli 2011. Beleggingsbeleid doorgelicht. Beambtenfonds voor het Mijnbedrijf

Uw pensioenbulletin juli 2011. Beleggingsbeleid doorgelicht. Beambtenfonds voor het Mijnbedrijf Uw pensioenbulletin juli 2011 Beleggingsbeleid doorgelicht Beambtenfonds voor het Mijnbedrijf Externe deskundigen hebben in opdracht van het bestuur een zogenaamde ALM-studie (Asset Liability Management)

Nadere informatie

Kwartaalbericht Pensioenfonds KLM-Cabinepersoneel. Tweede kwartaal 2014-1 april 2014 t/m 30 juni 2014. Samenvatting: dalende rente

Kwartaalbericht Pensioenfonds KLM-Cabinepersoneel. Tweede kwartaal 2014-1 april 2014 t/m 30 juni 2014. Samenvatting: dalende rente Kwartaalbericht Pensioenfonds KLM-Cabinepersoneel Tweede kwartaal 2014-1 april 2014 t/m 30 juni 2014 Samenvatting: dalende rente Nominale dekkingsgraad gestegen van 123,6% naar 123,7% Reële dekkingsgraad

Nadere informatie

Bij deze opgave horen de informatiebronnen 1 tot en met 6. In deze opgave blijven de belastingen buiten beschouwing.

Bij deze opgave horen de informatiebronnen 1 tot en met 6. In deze opgave blijven de belastingen buiten beschouwing. Opgave 2 Bij deze opgave horen de informatiebronnen 1 tot en met 6. In deze opgave blijven de belastingen buiten beschouwing. VastNed Retail nv is een Nederlands vastgoedbeleggingsfonds dat met gelden

Nadere informatie

2013 in het kort SAMENVATTING VAN HET JAARVERSLAG

2013 in het kort SAMENVATTING VAN HET JAARVERSLAG 2013 in het kort SAMENVATTING VAN HET JAARVERSLAG 1 Toelichting op het jaarverslag In het Jaarverslag 2013 legt het pensioenfonds uitgebreid verantwoording af over de ontwikkelingen, besluiten en gebeurtenissen

Nadere informatie

Optie strategieën. Brochure bestemd voor particuliere beleggers INTERMEDIATE. Member of the KBC group

Optie strategieën. Brochure bestemd voor particuliere beleggers INTERMEDIATE. Member of the KBC group Optie strategieën Brochure bestemd voor particuliere beleggers INTERMEDIATE Gepubliceerd door KBC Securities in samen werking met Euronext. p. 2 Index 1. Grafische voorstelling 4 2. Bull strategieën 5

Nadere informatie

Waarom u nu goudmijnaandelen moet kopen?

Waarom u nu goudmijnaandelen moet kopen? Waarom u nu goudmijnaandelen moet kopen? Het komt eigenlijk op het volgende neer: goud wint aan populariteit, maar de onderliggende aandelen doen dat helemaal niet! De goudprijs staat bijna 2000 USD per

Nadere informatie

Overzicht van de fondsen tak 23 in Voorzorg

Overzicht van de fondsen tak 23 in Voorzorg Capital Life Overzicht van de fondsen tak 23 in Voorzorg Situatie op 31/10/2014 Capital Balanced Benchmark obligaties: EuroMTS Global Index Datum Performance (%) Sterren NIW Info oprichting 1 maand 3 maanden

Nadere informatie

Wall Street of niet, dat is de vraag

Wall Street of niet, dat is de vraag Wall Street of niet, dat is de vraag 1. Beleggers hebben geen leuke tijd achter de rug. 2011 was een moeilijk beleggingsjaar. Het begon goed, alsof het ingezet herstel na het bloedbad van 2008/2009 zich

Nadere informatie

Care Invest II. De ideale combinatie van. rendement, stabiliteit en nabijheid

Care Invest II. De ideale combinatie van. rendement, stabiliteit en nabijheid INVESTEREN Care Invest II De ideale combinatie van rendement, stabiliteit en nabijheid Uniek aanbod: enkel beschikbaar tussen 19 mei en 26 juni 2015 (een vervroegde afsluiting is mogelijk) Inleiding Via

Nadere informatie

Investeren in winkelvastgoed en studentenvastgoed

Investeren in winkelvastgoed en studentenvastgoed Investeren in winkelvastgoed en studentenvastgoed Beleggen FINANCE AVENUE 2012 Herman Du Bois Wie zijn wij? Naam: Quality in Real Estate Services Dienstverlening in vastgoed 4 afdelingen WONEN Residential

Nadere informatie

Vastgoed: nog altijd de beste belegging? Waarom onroerend goed zo crisisbestendig is

Vastgoed: nog altijd de beste belegging? Waarom onroerend goed zo crisisbestendig is Vastgoed: nog altijd de beste belegging? Waarom onroerend goed zo crisisbestendig is Inhoud Inleiding... 3 Alternatieven... 3 Vastgoed als belegging... 4 Gespaard door de overheid... 5 Flexibel... 5 Case:

Nadere informatie

Inflatie protectie: risico management of slim beleggen?

Inflatie protectie: risico management of slim beleggen? Inflatie protectie: risico management of slim beleggen? 1. Precies een jaar geleden schreven we over het inflatiefenomeen dat altijd zijn kop opsteekt na periodes van recessie. Onze conclusie was dat nieuwe

Nadere informatie

Residential Agency Property & Facility Management Quares Real Estate Investment Management. Finance Avenue 23/10/2010

Residential Agency Property & Facility Management Quares Real Estate Investment Management. Finance Avenue 23/10/2010 New Deal in Vastgoedbeleggingen Quares Finance Avenue 23/10/2010 Quares Group Residential Agency Quares Group Quality in Real Estate Services Opgericht in 2006, uit 2 reeds bestaande bedrijven 3 divisies

Nadere informatie

Steeds meer vijftigers financieel kwetsbaar

Steeds meer vijftigers financieel kwetsbaar Maart 215 stijgt naar 91 punten Steeds meer vijftigers financieel kwetsbaar De is in het eerste kwartaal van 215 gestegen van 88 naar 91 punten. Veel huishoudens kijken positiever vooruit en verwachten

Nadere informatie

Aanwezig: - Wilgenhaege Fondsen Management B.V. vertegenwoordigd door de heer R.G.A. Steenvoorden en de heer R.L. Voskamp.

Aanwezig: - Wilgenhaege Fondsen Management B.V. vertegenwoordigd door de heer R.G.A. Steenvoorden en de heer R.L. Voskamp. NOTULEN van de jaarlijkse algemene vergadering van Participanten van Steady Growth Fund, gevestigd en kantoorhoudende te Polarisavenue 97, 2132 JH Hoofddorp (de vennootschap) gehouden te Hoofddorp op 28

Nadere informatie

Fondsen Allianz. (ex-royal Life) Halfjaarlijks financieel beheersverslag 2014

Fondsen Allianz. (ex-royal Life) Halfjaarlijks financieel beheersverslag 2014 Fondsen Allianz (ex-royal Life) Halfjaarlijks financieel beheersverslag 2014 Economische context en beursklimaat in 2014 Kalmte na de storm (but fasten your seatbelts) De eerste helft van 2014 was over

Nadere informatie

Halfjaarbericht Interim report 2003. Retail

Halfjaarbericht Interim report 2003. Retail Halfjaarbericht Interim report 2003 Retail Profiel VastNed Groep De VastNed Groep bestaat uit twee gespecialiseerde onroerendgoedbeleggingsmaatschappijen met veranderlijk kapitaal: VastNed Retail N.V.

Nadere informatie

AG Protect + Risk Control Europe 90 / 2. Lancering : 14 september tot en met 30 oktober 2015* *Behoudens vervroegde afsluiting

AG Protect + Risk Control Europe 90 / 2. Lancering : 14 september tot en met 30 oktober 2015* *Behoudens vervroegde afsluiting AG Protect + Risk Control Europe 90 / 2 Lancering : 14 september tot en met 30 oktober 2015* *Behoudens vervroegde afsluiting 1 21/08/2015 Waarom AG Protect + Risk Control Europe 90 / 2? Volgende reeks

Nadere informatie

In deze nieuwsbrief willen wij u graag informeren over onze visie op obligaties en dan in het bijzonder op bedrijfsobligaties.

In deze nieuwsbrief willen wij u graag informeren over onze visie op obligaties en dan in het bijzonder op bedrijfsobligaties. Nieuwsbrief Vooruitzichten obligaties In deze nieuwsbrief willen wij u graag informeren over onze visie op obligaties en dan in het bijzonder op bedrijfsobligaties. Sinds begin dit jaar zijn obligaties

Nadere informatie

Oerend hard. 16 juni 2015

Oerend hard. 16 juni 2015 16 juni 2015 Oerend hard De laatste weken is de obligatierente in Europa en de VS hard op weg naar normaal. De lage rentegevoeligheid van de portefeuilles heeft de verliezen van obligaties beperkt gehouden

Nadere informatie

ABN AMRO. verzekeringen. Marktontwikkelingen & vooruitzichten. Portefeuilleverdeling & fondsselectie. Rendement. Profielfonds 1. Derde kwartaal 2012

ABN AMRO. verzekeringen. Marktontwikkelingen & vooruitzichten. Portefeuilleverdeling & fondsselectie. Rendement. Profielfonds 1. Derde kwartaal 2012 ABN AMRO verzekeringen Profielfonds 1 Derde kwartaal 2012 Marktontwikkelingen & vooruitzichten De plannen van de ECB hebben hun uitwerking op de financiële markten niet gemist. De rente op de obligatiemarkten

Nadere informatie

Beleggingsstrategie. Zeer Dynamisch. ingsstrategie

Beleggingsstrategie. Zeer Dynamisch. ingsstrategie Zeer Dynamisch ingsstrategie Beleggingsklimaat Ontwikkeling en vooruitzichten beleidsrente 1,5 VS EMU 1,5 0,5 0,5 11-2010 11-2011 11-2012 11-2013 11-2014 11-2015 11-2016 Ontwikkeling en vooruitzichten

Nadere informatie

Huishoudens bouwen hun effectenportefeuille af

Huishoudens bouwen hun effectenportefeuille af Huishoudens bouwen hun effectenportefeuille af Inleiding Door de opkomst van moderne informatie- en communicatietechnologieën is het voor huishoudens eenvoudiger en goedkoper geworden om de vrije besparingen,

Nadere informatie

KAPITAALVERHOGING COFINIMMO: VAAK GESTELDE VRAGEN

KAPITAALVERHOGING COFINIMMO: VAAK GESTELDE VRAGEN KAPITAALVERHOGING COFINIMMO: VAAK GESTELDE VRAGEN INSCHRIJVEN OP HET AANBOD Q1: Wat is het doel van het Aanbod? Ervan uitgaand dat er volledig wordt op ingeschreven, zullen de netto opbrengsten van de

Nadere informatie

Tussentijdse verklaring van de raad van bestuur over het eerste kwartaal 2009

Tussentijdse verklaring van de raad van bestuur over het eerste kwartaal 2009 Gereglementeerde informatie embargo tot 04/05/2009, 19.00 uur Tussentijdse verklaring van de raad van bestuur over het eerste kwartaal 2009 Stijging operationeel uitkeerbaar resultaat per aandeel met 18

Nadere informatie

Cijfers ICB-sector 2de trimester 2011

Cijfers ICB-sector 2de trimester 2011 Belgische Vereniging van Asset Managers Persbericht Cijfers ICB-sector 2de trimester 2011 Licht herstel gedurende het tweede trimester van 2011. Executive Summary De Belgische fondsensector kende gedurende

Nadere informatie

een verhoogde participatie van institutionele en particuliere beleggers in risicovolle activa (en dus meer handelsvolume),

een verhoogde participatie van institutionele en particuliere beleggers in risicovolle activa (en dus meer handelsvolume), We onderwegen de aandelenposities in alle regio's en overwegen tactisch cash. Terwijl de Europese schuldencrisis het risico van een recessie doet toenemen, vertonen de bedrijven in de eurozone geen tekenen

Nadere informatie

Hedging strategies. Opties ADVANCED. Een onderneming van de KBC-groep

Hedging strategies. Opties ADVANCED. Een onderneming van de KBC-groep Hedging strategies Opties p. 2 Index 1. Hedging met opties 3 2. Hedging met put opties 4 3. Hedgen met valutaopties 6 Drie valutaoptiecontracten 6 p. 3 Hedging met opties Hedging komt van het Engelse to

Nadere informatie

Economie in 2015 Kans of kater?

Economie in 2015 Kans of kater? Economie in 2015 Kans of kater? Nico Klene Economisch Bureau Doorwerth 6 november 2014 Wat verwacht ú: - kans? - kater? 2 Opbouw - Buitenland: mondiale groei houdt aan - Nederland 3 VS: groei weer omhoog

Nadere informatie