Van veel te veel. De markt voor Nederlands commercieel onroerend goed januari

Transcriptie

1 Van veel te veel De markt voor Nederlands commercieel onroerend goed januari

2 Inhoud Vastgoedvisie 4 DTZ Zadelhoff VastgoedVisiekaart 11 Beleggingsmarkt voor vastgoed 12 Beleggingsmarkt in Begrippenlijst 22 Van veel te veel De markt voor Nederlands commercieel onroerend goed Januari 2011 Utrecht: DTZ Zadelhoff v.o.f. ISBN Trefwoorden: Investeringen, beleggingen, onroerend goed, vastgoed, marktonderzoek. Vormgeving: Matt Art Concept & Design, Haarlem. Ondanks het gegeven dat de inhoud van dit rapport nauwkeurig is gecontroleerd, kan DTZ Zadelhoff v.o.f. geen verantwoordelijkheid nemen voor enige geleden schade of verlies als gevolg van welke onjuiste gegevens dan ook weergegeven in dit rapport. Niets van deze uitgave mag worden overgenomen en/of vermenigvuldigd zonder bronvermelding. DTZ Zadelhoff Van veel te veel Pagina 2

3 Van veel te veel De markt voor commercieel onroerend goed heeft de afgelopen jaren grote veranderingen ondergaan. In de markt is een tweedeling ontstaan. We hebben te maken met structureel aanbod, maar tegelijkertijd is er ook sprake van binnenstadsschaarste. De kantorenmarkt wordt gekenmerkt door een zeer ruim aanbod en een hoog leegstandscijfer. Van de huidige voorraad kantoorruimte van 47 miljoen m² staat 13,9% leeg. Er is een structurele mismatch tussen vraag en aanbod. Op dit moment is van de huidige kantoorvoorraad bijna 40 miljoen vierkante meter in gebruik. Door de afname van de beroepsbevolking en de impact van Het Nieuwe Werken (geen vaste werkplekken) verwacht DTZ Zadelhoff dat minder kantoorrruimte wordt gebruikt. Met de DTZ Zadelhoff VastgoedVisiekaart wordt de beroepsbevolking tot 2030 in beeld gebracht per gemeente. De kaart laat duidelijk zien dat de 'randen' van Nederland te maken krijgen met een sterkere daling van het aantal werkzame personen en hierdoor te maken krijgen met een afname van de voorraad in gebruik. Het is duidelijk dat de afgelopen decennia veel te veel is ontwikkeld en bijgebouwd. Het is onverstandig om nog meer vierkante meters aan de huidige voorraad toe te voegen, zonder dat goed wordt nagedacht over wat te doen met de miljoenen vierkante meters die er nu teveel zijn. DTZ Zadelhoff ziet hierbij een belangrijke regierol weggelegd voor de centrale overheid, die gemeenten moet aansturen om terughoudend te zijn bij de uitgifte van grond en alternatieven voor de huidige voorraad moet onderzoeken, voordat een nieuwe ontwikkeling wordt gestart. Op de beleggingsmarkt voor vastgoed zijn het speelveld en de spelers veranderd. Er is onder beleggers vooral belangstelling voor kantoren met langlopende huurcontracten op een goede locatie. Nederlandse beleggers versterken hun posities op de woning- en winkelmarkt en investeren op stationslocaties. Het investeringsvolume is gestegen en - ondanks een grote financieringsopgave lijkt er veel kapitaal in de markt aanwezig te zijn. Dit kapitaal wordt voornamelijk belegd in vastgoed met een laag risicoprofiel. Opvallend in vergelijking met andere jaren is dat het totale investeringsvolume 2010 wordt gedomineerd door investeringen in winkels en woningen. Beleggers houden vertrouwen in deze markten maar kopen alleen de kwalitatief goede producten. Men is hier dan ook bereid hoge prijzen voor te betalen. Er is een toename van kleine transacties in het totale investeringsvolume. Ruim eenderde van dit totale volume is door de particuliere belegger geïnvesteerd, terwijl in het verleden de institutionele belegger (uit binnen- en buitenland) de beleggingsmarkt domineerde. Ook de Duitse beleggers zorgden in 2010 voor volume in de beleggingsmarkt in Nederland door het aankopen van grote kantoorvolumes. In 2010 is het vertrouwen onder beleggers in de markt gestegen. Het financiersvertrouwen bleef stabiel en is daarmee wat minder groot dan dat van beleggers. Door een aantal positieve factoren (beschikbaarheid kapitaal, lage rente, vertrouwen) zijn in 2010 de investeringen in vastgoed toegenomen ten opzichte van Deze opleving kan duiden op een voorzichtig herstel en stabilisatie van het vastgoedbeleggingsvolume in Veel waardes staan echter nog steeds onder druk. Van veel te veel Pagina 3

4 Vastgoedvisie Overal in de maatschappij zijn voorbeelden te vinden van bakens die een bepaalde ontwikkeling kunnen voorspellen of een verwachte richting kunnen aangeven. Aan de hand van economische ontwikkelingen kunnen voorspellingen worden gedaan en hiermee geldt de economie als baken. Zo is de mode over twee jaar heel goed te voorspellen door naar de economie van nu te kijken. Aangezien het economisch iets minder is gegaan, zal de roklengte over twee jaar langer zijn. Uit onderzoek van prof. Philip Hans Franses blijkt dat in de modewereld een duidelijk verband te vinden is tussen de conjuncturele ontwikkeling en de roklengte. Wanneer de economie minder floreert, worden rokken over het algemeen langer, terwijl in tijden van economische voorspoed de rok aanzienlijker korter wordt volgens de onderzoekers. Het nieuwe provinciehuis in Utrecht Bakens in de maatschappij De maatschappij heeft behoefte aan zekerheid en betrouwbare voorspellende waarden in de vorm van bakens. In de Griekse oudheid deed men veelvuldig een beroep op bakens. Hiervan is het orakel van Delphi een van de meest bekende voorbeelden. Ook tegenwoordig richt de samenleving zich met enige regelmaat op voorspellende waarden. Afgelopen zomer nog richtte een groot deel van de voetbalsupporters haar aandacht op Octopus Paul, die de winnaar van voetbalwedstrijden voorspelde. Veel mensen waren overtuigd van zijn voorspellende gaven. Paul was een baken. Deze raadpleging komt voort uit onzekerheid en nieuwsgierigheid naar een gebeurtenis. Bakens voor vastgoed Ook in het vastgoed schuilen bakens. Het is duidelijk dat wanneer het met de economie minder gaat, het aantal nieuwbouwontwikkelingen sterk terugloopt. Hier geldt overigens wel een vertraging doordat de voorbereidingen van nieuwbouwontwikkelingen een groot aantal jaren daarvoor al zijn gestart. Voor de huidige vastgoedmarkt gaat deze beweging zeker op. Naast het feit dat in 2009 en 2010 aanzienlijk minder nieuw vastgoed op de markt is gekomen, zal dit effect nog een tijd na-ijlen. Nu zouden namelijk de plannen moeten worden gemaakt voor vastgoed dat over twee tot drie jaar nieuw op de markt zou verschijnen en dat is nauwelijks het geval. Op dit moment hebben we te maken met een zeer ruim aanbod op de kantorenmarkt en een hoog leegstandscijfer. Van de huidige voorraad staat 13,9% leeg. Er is op deze markt sprake van structureel aanbod en tegelijkertijd is er binnenstadsschaarste. Er is teveel aanbod dat waarschijnlijk nooit meer wordt opgenomen. Er is een structurele mismatch tussen vraag en aanbod. De vraag is daarbij: hadden we deze ontwikkeling kunnen zien aankomen? Hoe kunnen we voorkomen dat de vastgoedmarkt achter de feiten aan blijft lopen? Economische ontwikkeling Verandering in het bruto binnenlands product (%) 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0-1,0-2,0-3,0-4,0-5, Bron: CPB, 2010 Nederland Eurogebied Verenigde Staten Prognose Rente ontwikkeling Rentestanden per kwartaal (%) 5,4 4,4 3,4 2,4 1,4 0,4 Bron: DNB, 2010 Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q maands Euribor Lange rente (jongste 10-jarige staatsobligatie) Van veel te veel Pagina 4

5 Belangrijker nog: welke lessen kunnen we uit de kantorenmarkt leren om te voorkomen dat we met de andere categorieën zoals winkels op hetzelfde punt komen? Het is van belang een goed beeld te vormen over de nabije toekomst. De centrale overheid heeft haar regierol op de ruimtelijke ordening in Nederland onvoldoende opgepakt en laat teveel beleidsruimte over aan de lokale overheden. Aangezien Nederland net een nieuw kabinet en een nieuwe minister president heeft, is gekeken of een relatie is te ontdekken tussen de politiek en commercieel vastgoed. Om een beeld te geven zijn de verschillende kabinetten vanaf Lubbers I in 1982 bekeken en zijn deze afgezet tegen de kantooropname tijdens die kabinetsperioden. Het valt op dat steeds wanneer we van een links georiënteerd kabinet (kleur rood) komen en overgaan naar een meer rechts georiënteerd kabinet (kleur blauw), er sprake is van een dalende tendens in de kantooropname. Een blauw kabinet begint vervolgens altijd met een dalende opname, maar aan het einde van zo n kabinetsperiode is de opname altijd hoger dan aan het begin van de periode. Ook is te zien dat hierdoor elke rode kabinetsperiode met een stijgende opnamelijn begint en deze opwaartse dynamiek een tijdje blijft, om vervolgens om te slaan in een daling. Het is lastig om hier te spreken van een causaal verband, maar de tendens is op zijn minst opvallend. Als deze tendens ook de komende jaren blijft, dan moet er over een tot twee jaar een omslag zichtbaar zijn in het opnameniveau op de kantorenmarkt en zal deze stijgen. Het blauwe Rutte I is traditioneel begonnen met een daling, dus de voortekenen zijn goed. Van veel te veel Ongeacht of deze tendens de komende jaren zal plaatsvinden is duidelijk dat de Nederlandse vastgoedmarkt voor ongekend grote uitdagingen staat. Ook een stijgende marktdynamiek kan onmogelijk voor een gezonde situatie zorgen. Er is simpelweg van veel te veel. Leegstand: Van de totale voorraad van bijna 47 miljoen vierkante meter staat 6,5 miljoen vierkante meter kantoorruimte fysiek leeg. Daarnaast is er verborgen leegstand (werkplekken die onbezet zijn bij bedrijven en organisaties). De verborgen leegstand schatten wij in op circa 2 miljoen vierkante meter. Structureel aanbod: Er is sprake van structureel aanbod (objecten die 3 jaar of langer leeg staan). Dit kwam begin 2010 uit op 1,9 miljoen vierkante meter (zie ons kantorenmarktrapport het aanbod veroudert ). In 2011 kan dit oplopen naar 3 miljoen vierkante meter als geen actie wordt ondernomen. Door deze gebouwen te verduurzamen of te herbestemmen kan de verhuurbaarheid van die gebouwen worden verhoogd. Voorraad in gebruik: De DTZ Zadelhoff VastgoedVisiekaart geeft de ontwikkeling van de beroepsbevolking tot 2030 weer per gemeente. Duidelijk wordt dat de beroepsbevolking gaat dalen in Nederland en dat er per regio verschillen zijn waar te nemen. In totaal daalt de beroepsbevolking de komende 20 jaar met circa personen naar een totaal van 10,5 miljoen. Dit heeft uiteraard negatieve invloed op de kantoorvoorraad in gebruik. Hierin is de invloed van Het Nieuwe Werken nog niet meegenomen. Kabinetten en vastgoedcijfers Opname per jaar (x m 2 ) Nederlandse kantorenmarkt Voorraad in gebruik en beroepsbevolking (x miljoen) , , , , , Opname kantoren Links Rechts 10, Beroepsbevolking Voorraad in gebruik Bron: DTZ Zadelhoff, 2010 Bron: ABF Research en DTZ Zadelhoff, 2010 Van veel te veel Pagina 5

6 Vastgoedvisie Het Nieuwe Werken/Bezettingsgraad: Het Nieuwe Werken zorgt ervoor dat werken, tijd- en plaatsonafhankelijk wordt. Het kantoor wordt meer een ontmoetingsplaats. Op het moment dat bedrijven hun vierkante meters daadwerkelijk aanpassen aan Het Nieuwe Werken, gaat de bezettingsgraad van het kantoorgebouw omhoog. Het kantoor wordt dan intensiever gebruikt. Kijkend naar enkele frontrunners zoals onder andere Microsoft en Enexis, is het te verwachten dat circa 15% tot 30% minder ruimte wordt gebruikt. Dit heeft ook invloed op de voorraad in gebruik. Zoals de VastgoedVisiekaart (pagina 11) weergeeft, zal de landelijk beschreven tendens niet overal even sterk zijn. De ontwikkeling van de beroepsbevolking per regio laat duidelijk zien dat de randen van Nederland te maken krijgen met een sterkere daling van het aantal werkzame personen. Duidelijk wordt dat de randen van Nederland hierdoor te maken krijgen met een zwaardere invloed op de voorraad in gebruik. Dit maakt duidelijk dat de afgelopen decennia veel te veel is ontwikkeld en bijgebouwd. Het is onverstandig om nog meer vierkante meters aan de huidige voorraad toe te voegen, zonder dat wordt nagedacht over wat te doen met de miljoenen vierkante meters die er nu teveel zijn. Er is in het verleden onvoldoende aandacht geweest voor het probleem dat ook structurele leegstand zou ontstaan. De vraag is natuurlijk wat deze ontwikkeling betekent voor de waarde van deze objecten binnen de huidige voorraad. Duidelijk is dat veel objecten te maken krijgen met een waardedaling, omdat ze niet meer kunnen worden verhuurd. Top 10 leegstand kantoren, 2010 Gemeente Hoogste Gemeente Laagste Leidschendam-Voorburg 27% Heerlen 6% Rijswijk 24% Utrecht 8% Almere 24% Roermond 8% Zoetermeer 23% Etten-Leur 9% Veenendaal 23% Lelystad 9% Nieuwegein 23% 's-hertogenbosch 9% Gouda 21% Groningen 9% Maarssen 21% Roosendaal 9% Helmond 21% Maastricht 9% Son en Breugel 21% Bergen op Zoom 10% Nederland 14% Nederland 14% Bron: DTZ Zadelhoff, 2010 Het Nieuwe Werken Regierol centrale overheid Vrijwel in elke gemeente met een kantorenvoorraad in Nederland is een probleem. Hier ligt een taak voor de centrale overheid. Gemeenten zouden meer gestuurd moeten worden om rekening te houden met de vraag of de bevolking gaat krimpen. Heerlen is een goed voorbeeld van een gemeente die in haar structuurvisie wel rekening houdt met een krimpende bevolking. Vorig jaar maakte de DTZ Zadelhoff VastgoedVisiekaart al duidelijk dat de bevolking in bepaalde delen van Nederland gaat krimpen. Hieraan werd de kantorenvoorraad gespiegeld en dit bracht letterlijk de potentiële kantorenmarkt van gemeenten in kaart. Het beeld dat de DTZ Zadelhoff VastgoedVisiekaart dit jaar geeft van de ontwikkeling van de beroepsbevolking verheldert de potentie voor de kantorenmarkt nog meer. Dat er geografische verschillen zijn, is duidelijk te zien. In de top 10 hoogste leegstand komen voornamelijk randgemeenten voor, terwijl in de top 10 laagste leegstand vooral kernsteden terug te vinden zijn. Dit zijn veelal historische steden met een logische opbouw door de tijd heen. In deze steden is een duidelijk onderscheid tussen de kern van de stad en de rand van de stad. De kern van deze historische steden zorgt voor een beleving doordat meerdere functies worden uitgeoefend. Een soort gezelligheid en levendigheid is hier terug te vinden. Vaak heeft in deze steden het openbaar vervoer een centrale plek gekregen. Kantoorruimte is, zelfs in deze ruime markt, rondom het station goed bezet en daardoor is de beschikbare kantoorruimte daar schaars. Van veel te veel Pagina 6

7 De leegstandsproblematiek wordt versterkt door het feit dat eigenaren de levensduur van een gebouw op 30 jaar inschatten, maar geen rekening houden met een investering na 20 jaar, om het gebouw te renoveren. Hierdoor voldoet een gebouw niet meer aan de dan geldende eisen van de markt en zal het eerder leeg komen te staan. Voldoende aandacht tijdens het leven van het gebouw kan ook als een vorm van duurzaamheid worden gezien. Bij de ontwikkeling van nieuwe kantoorgebouwen moet de wederverhuurbaarheid centraal komen te staan. Visie op krimp Diverse gemeenten hebben ook plannen voor de ontwikkeling van kantoorruimte bij of op hun stations, omdat hier behoefte aan is. Dat Nederlandse gemeenten behoefte hebben aan kwalitatief goede kantoorruimte is ook te verklaren. Het probleem is echter dat deze nieuwe kantoorruimte ervoor zorgt dat er een verplaatsingsketen op gang komt. Gebruikers uit een bestaand pand trekken naar het nieuwe gebouw dat beter aan de eisen van deze tijd voldoet. De kans dat de kantoorruimte die wordt achtergelaten door de markt wordt opgenomen is ook nog wel reëel. Vervolgens trekt deze kantoorruimte weer een gebruiker uit een ander gebouw aan. Aan het einde van de keten blijft kantoorruimte over waar geen vraag naar is. Deze zogenaamde verplaatsingsketen is ook bij andere producten terug te vinden. In de autobranche bijvoorbeeld schuift een auto door eenzelfde keten, alleen is het einde van die keten anders. De laatste gebruiker van de auto brengt uiteindelijk de auto naar het autokerkhof. Als de gebruiker dit niet doet, dan blijft de auto op zijn naam staan en dat kost geld. Op de kantorenmarkt is een dergelijk eindstation er niet. Wel kost leegstand de eigenaar indirect geld door het uitblijven van huurinkomsten, maar slopen is nog steeds niet erg aantrekkelijk omdat dit meer geld kost. Het blijven wachten op een eventuele gebruiker is aantrekkelijker. Hierdoor staan er in Nederland veel kantoren structureel leeg. Ontwikkelingsstop voor gemeenten Zolang het voor gemeenten mogelijk blijft om, ongeacht de leegstand op de kantoren- of bedrijfsruimtemarkt, zelf te bepalen nieuwe grond uit te geven, blijft Nederland een leegstandsprobleem houden. Als blijkt dat er geen behoefte is dan kan een gemeente toch niet toestaan dat er nieuwe grond wordt uitgegeven? De voorraad in gebruik is wat dat betreft een goed baken voor de gemeente. Als de voorraad in gebruik daalt, dan is dat een teken dat er geen behoefte is aan meer kantoorruimte. Hoogstens is er behoefte aan andere kwaliteit, maar dan dient de gemeente ook zijn maatschappelijke verantwoordelijkheid te nemen en met de eigenaren van overtollige kantoorgebouwen naar oplossingen te gaan zoeken. Een belangrijke regierol is weggelegd voor de centrale overheid. De huidige situatie op de vastgoedmarkten kan kort maar krachtig worden samengevat met vier woorden: van veel te veel! Het beleid wat betreft ruimtelijke ordening moet hier rekening mee houden. Daarbij is het van belang de marktdynamiek scherp in de gaten te houden. Het is in deze transparante markt goed mogelijk verschillende profielen op te stellen van kansrijke, dan wel kansarme kantoren- en bedrijfsruimtelocaties. Zo verdient het aanbeveling dat de centrale overheid de gronduitgiften van gemeenten gaat aansturen. Een zogenaamde ontwikkelingsstop kan ervoor zorg dragen dat een gemeente met een bovengemiddelde kantorenleegstand voorlopig geen nieuwe kantoorruimte op een greenfield-locatie mag ontwikkelen, maar zich zal moeten richten op brownfield-locaties. Op deze manier wordt de aandacht verlegd naar het probleem, namelijk de leegstand. Van veel te veel Pagina 7

8 Vastgoedvisie Daarnaast is het van belang om te kijken naar de bevolking van de betreffende gemeente. Hoe is de opbouw van de bevolking en hoe is dat ten opzichte van het verleden? Gaat het inwonertal krimpen of zal de bevolking toenemen? Zijn er andere toekomstige ontwikkelingen die een positief, dan wel een negatief effect hebben op de vastgoedmarkt? De meerderheid van de leegstaande gebouwen en incourante kantoren bevindt zich aan de randen van grote gemeenten of in randgemeenten. Dit geeft al aan dat de leegstand en het aantal incourante kantoren niet overal gelijk is. De gebieden die het qua dynamiek op kantorenmarkt goed doen, hebben beleving op straatniveau doordat mensen met verschillende verblijfsdoelen zich in dit gebied begeven. Kantoorgebruikers hebben behoefte aan locaties die zich bevinden in of nabij de kernen van historisch gegroeide steden, dan wel in gebieden met een veelheid aan voorzieningen. Daarnaast is duidelijk te zien dat wanneer de bereikbaarheid per intercity optimaal is, er zelfs schaarste is aan beschikbare kantoorruimte. Le Carrefour in Leiden Stationslocaties goed Valt de leegstand mee in een gemeente, dan zijn nog altijd andere zaken die moeten worden meegewogen alvorens wordt besloten of nieuwe grond wordt uitgegeven. De locatie speelt een cruciale rol. Het is belangrijk om af te wegen of een bepaalde locatie conjunctuuronafhankelijk kan presteren. Blijft een locatie populair als het economisch minder of juist beter gaat? Vinden werknemers het een fijne plaats om naar toe te komen en om te verblijven? Is de bereikbaarheid in orde? Is de functie van de uit te geven grond wel complementair aan de omgeving? Top 10 aantal in- en uitstappers treinstations in Nederland, 2010 Gemeente 1 Utrecht 2 Amsterdam 3 Rotterdam 4 Den Haag 5 Leiden 6 Eindhoven 7 Den Bosch 8 Arnhem 9 Nijmegen 10 Amersfoort Bron: NS Poort, 2010 Een andere ontwikkeling speelt stationslocaties ook in de kaart. Uit het oogpunt van duurzaamheid en het compenseren van het aantal verloren uren van in de file staan, kiezen steeds meer kantoorgebruikers voor met het openbaar vervoer goed bereikbare locaties. De hoge brandstofprijzen dragen ook bij aan die gedachte. Gezien het feit dat de voorraad in gebruik de komende jaren verder zal afnemen, wordt het steeds belangrijker te richten op goede locaties. Wanneer er in kantoorruimte geïnvesteerd wordt, dan is het van belang om die beleving, de waarde van de locatie, de bereikbaarheid met het openbaar vervoer en de parkeergelegenheid in de gaten te houden. Kantoorlocaties in stedelijke omgevingen en op vervoersknooppunten voldoen aan deze criteria. Het is in dat geval van belang de ontwikkeling van de vervoersterminals in Nederland in de gaten te houden. De top 10 in- en uitstappers op treinstations in Nederland geeft weer welke steden wat dat betreft potentie hebben. Op dit moment wordt aan de stationsgebieden van de vier grote steden in Nederland druk gebouwd. Ook de potentie van Leiden is hoog. Deze stad staat al in de top 10 en op dit moment wordt ook hier druk gebouwd rondom het station. Utrecht Centraal is nog steeds de drukste vervoersterminal in Nederland. Van veel te veel Pagina 8

9 Ook wordt duidelijk dat een aantal steden wellicht helemaal niet als kantoorsteden te typeren is en dat deze steden zich wellicht beter op de winkel- of de woningmarkt kunnen richten. Het is misschien ook helemaal niet nodig om in elke gemeente een lokale kantorenmarkt te hebben. De andere segmenten kunnen lering trekken uit de ontwikkeling op de kantorenmarkt. Retail: Nederland overbewinkeld Vergeleken met ander commercieel vastgoed worden voor winkels relatief hoge prijzen betaald en is de leegstand vergeleken met de kantorenmarkt laag. Ook geldt dat het een veel meer lokaal gerichte markt is. De behoefte aan winkels is in vrijwel elk verzorgingsgebied aanwezig. Een ontwikkeling die veel zegt over de situatie op de winkelmarkt is de omzetontwikkeling in de detailhandel. Om in te kunnen schatten hoe het dit segment in de toekomst zal vergaan, is het van belang dit goed in de gaten te houden. Hierbij is de veranderende bevolkingssamenstelling natuurlijk van invloed. Doordat de bevolking vergrijst zal het uitgavenpatroon ook gaan veranderen. Meer mensen met een pensioengerechtigde leeftijd zorgen voor een grotere groep van mensen die niet meer hoeven werken en de tijd hebben om van hun verdiende vrije tijd te genieten. Hierbij zullen zij veelal een ander bestedingspatroon laten zien, dan tijdens het werkende leven. Ook het internetshoppen is een trend die de komende jaren nog verder uitbreidt en van invloed is op het bestedingspatroon en het soort winkels. Opvallend aan de huidige omzetontwikkeling is dat de voedingsmiddelenbranche geen problemen kent. De omzet voor elektronicabedrijven baart echter meer zorgen. In de Nederlandse binnensteden zijn er op A-locaties nauwelijks problemen op de winkelmarkt, terwijl B- en C-locaties het aanzienlijk moeilijker hebben. Deze tweedeling zal de komende jaren toe gaan nemen. De retailmarkt in Nederland is namelijk simpelweg te ruim. Nog altijd is de gemiddelde winkelvoorraad per inwoner ongeveer anderhalve vierkante meter. Hiermee kent Nederland één van de hoogste winkeldichtheden in Europa. Het fijnmazige retailnetwerk is, in deze tijd waarin de mens de hele aarde bereist en via internet goederen overal vandaan haalt, niet meer nodig. Nederland is overbewinkeld en het is hard nodig om in deze markt nieuwe keuzes en beleid te maken. Logistiek: Kwalitatieve vraag Op de logistieke markt is de geografische ligging het belangrijkste. Het merendeel van logistiek vastgoed is in de logistieke banaan gelegen. Deze loopt vanaf de grote mainports Schiphol en de Rotterdamse haven langs de transportcorridor naar het Europese achterland. De nabijheid van deze transportcorridor is van belang voor het succes van het vastgoed. Door de tegenvallende economie wordt uit kostenoogpunt kritischer gekeken naar de voorraad van producten die worden opgeslagen. Daarnaast wordt de omloopsnelheid van de productie hoger, wat ook zorgt voor minder behoefte aan opslagruimte. Het is dan ook de vraag of in een aantrekkende markt behoefte is aan een verder expanderende voorraad van logistiek vastgoed. Anderzijds is veel bestaande logistieke ruimte al op hoge leeftijd waardoor zij niet meer aan de eisen van deze tijd voldoet. Er kan dus wel een kwalitatieve vraag ontstaan. Omzetten in de detailhandel Verhoudingen t.o.v. hetzelfde kwartaal een jaar eerder (%) 8,0 6,0 4,0 2,0 0-2,0-4,0-6,0 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q Bron: HBD/CBS, 2010 Omzetontwikkeling detailhandel per branche Index: 2000= Voedingsmiddelen Textiel en mode Electronica en DHZ Boeken, kranten, overig Non food Prognose Bron: CBS, 2010 Van veel te veel Pagina 9

10 Vastgoedvisie Verzet de bakens! Uit voorafgaande analyse blijkt wel dat ieder vastgoedsegment een hele andere markt betreft en dat ook zeker niet elke gemeente even geschikt is voor ieder type vastgoed. De DTZ Zadelhoff VastgoedVisiekaart geeft, naast de ontwikkeling van de beroepsbevolking, het investeringsvolume per plaats in Nederland weer. Duidelijk wordt dat de randen van Nederland letterlijk de grens zijn. De beroepsbevolking neemt hier sterker af dan in andere regio s van Nederland. Dit kan enerzijds te maken hebben met de opbouw van de bevolking, anderzijds omdat hier nauwelijks commercieel vastgoed is gebouwd. Opvallend is dat op de kantoren- en de bedrijfsruimtemarkt nauwelijks interactie is met de buurlanden. Bij winkelen en wonen is deze interactie er wel. Het investeringsvolume wordt voornamelijk in de Randstad gerealiseerd. De VastgoedVisiekaart geeft daarnaast duidelijk weer dat naarmate de beroepsbevolking afneemt (rode kleur) er steeds minder is geïnvesteerd in vastgoed. Op de kaart is het onderscheid in het investeringsvolume per segment niet zichtbaar. In het tweede deel van dit rapport wordt een uitgebreid beeld geschetst van het speelveld en de spelers op de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt. Van veel te veel Pagina 10

11 DTZ Zadelhoff VastgoedVisiekaart Ontwikkeling beroepsbevolking en investeringsvolume Groei beroepsbevolking per gemeente (in %) < -20,0-20,0 < -10,0-10,0 < 0,0 0,0 < 10,0 > = 10,0 Omvang vastgoedbeleggingen per plaats, 2010 Groter dan EUR 1 miljard EUR 500 miljoen tot 1 miljard EUR 100 miljoen tot 500 miljoen EUR 50 miljoen tot 100 miljoen EUR 20 miljoen tot 50 miljoen Minder dan EUR 20 miljoen Bron: ABF Research en DTZ Zadelhoff, 2010 De VastgoedVisiekaart geeft de regionale toe- en afname van de beroepsbevolking en de omvang van de vastgoedbeleggingen in 2010 weer. Uit de kaart is af te leiden dat er voornamelijk in vastgoed wordt belegd daar waar de beroepsbevolking op de langere termijn blijft toenemen. Daarnaast geeft de kaart weer dat een bescheiden afname van de beroepsbevolking in 2030 op nationaal niveau een grote impact kan hebben op regionaal niveau. Het is opvallend dat investeringen in 2010 corresponderen met de ontwikkeling van de beroepsbevolking. Van veel te veel Pagina 11

12 Beleggingsmarkt voor vastgoed Aanvankelijk begon 2010 rustig en viel het investeringsvolume met EUR 1 miljard in het eerste kwartaal laag uit. Het tweede kwartaal liet ten opzichte van dit kwartaal weer een stijging zien: er werd voor EUR 1,5 miljard geïnvesteerd. De tweede helft van het jaar kende eenzelfde tendens: een wat minder derde kwartaal met EUR 1,2 miljard en een traditioneel sterk vierde kwartaal met een verwacht investeringsvolume van ruim EUR 2,1 miljard. Het investeringsvolume over 2010 komt hiermee net uit onder de EUR 6 miljard en vergeleken met 2009 betekent dit een stijging van 29%. Hierbij moet worden opgemerkt dat voor een volume van EUR 500 miljoen een schatting is gemaakt. Dit betreft enerzijds transacties waarvan koopsommen onbekend zijn en anderzijds verwachte transacties in het vierde kwartaal die, ten tijde van de realisatie van dit rapport, nog niet gepubliceerd waren maar wel in 2010 gerealiseerd zullen worden. Winkelcentrum Overvecht in Utrecht Stijgende dynamiek op de beleggingsmarkt In 2010 is een opleving van de vastgoedbeleggingsmarkt zichtbaar. Zowel in Europa als in Nederland is sprake van een duidelijke stijging van het investeringsvolume. Na het jaar 2009, waarin de investeringsvolumes drastisch daalden, stijgt het investeringsvolume nu naar niveaus van voor de zogenaamde kredietbubbel. Vorig jaar was een herstel van de markten reeds te verwachten op basis van een groeiend beleggersvertrouwen en de constatering dat er veel meer kapitaal in de markt beschikbaar zou zijn. Hoewel er zeker geen ruime financieringsmogelijkheden zijn, is de rente nog steeds laag, wat een positieve uitwerking heeft op de investeringsbereidheid. Hiermee is de dalende tendens onderbroken, die vanaf 2008 was ingezet. Het lijkt er sterk op dat wat het investeringsvolume betreft het jaar 2009 een dieptepunt was. De beleggingsmarkt keert terug naar de niveaus van voor Het is dan ook geen verassing dat deze stijging in volume in de beleggersmarkt gepaard gaat met een toegenomen vertrouwen van beleggers in de markt. Vertrouwen blijft de sleutel Al weer enige tijd meet DTZ Zadelhoff het vertrouwen van financiers en beleggers in de vastgoedmarkt. Voor het eerst sinds medio 2008 is het vertrouwen onder beleggers in de markt grosso modo weer positief. Vanaf het eerste kwartaal van 2009 was de ontwikkeling van het beleggers- en financiersvertrouwen gelijkopgaand. Sinds het tweede kwartaal van 2010 lopen beide indices uiteen doordat financiers een pas op de plaats maken. Het financiersvertrouwen stabiliseerde, terwijl dat van beleggers een stijging liet noteren. Dit geeft aan dat het vertrouwen van de financiers wat minder groot is dan dat van beleggers en dat het klassieke onderscheid tussen de optimistische belegger en de voorzichtige financier weer terug is. Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Totaal investeringsvolume per jaar (x miljoen euro) Investeringsvolume Prognose december 2010 Bron: DTZ Zadelhoff, 2010 Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Totaal investeringsvolume per kwartaal (x miljoen euro) Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q Investeringsvolume Prognose december 2010 Bron: DTZ Zadelhoff, 2010 Van veel te veel Pagina 12

13 Het sentiment onder beleggers en financiers is naast de ontwikkeling van het investeringsvolume per kwartaal te leggen en dat geeft de relatie weer tussen het vertrouwen in de markt en de dynamiek op de investeringsmarkt. Er is een tendens te zien tussen het sentiment op de markt en het investeringsvolume. Wanneer het vertrouwen stijgt, is op enkele afwijkingen na, een kwartaal later een stijging in het investeringsvolume waarneembaar. Een en ander betekent wel dat vastgoedeigenaren gedwongen worden, door (versnelde) aflossingen meer eigen vermogen in hun portefeuilles in te brengen. Dit remt vervolgens de investeringsbereidheid en mogelijkheden. Anderzijds draagt dit er toe bij dat meer partijen vastgoed, al dan niet gedwongen, moeten verkopen om meer liquiditeit in hun portefeuilles in te brengen. Er lijkt enerzijds minder vraag te zijn, anderzijds zou het aanbod hierdoor toe kunnen nemen. Het feit dat het vertrouwen tussen belegger en financier nu weer uiteen loopt, is het gevolg van een bepaalde spanning in de financieringsmarkt. Veel vastgoed dat in de periode 2005 tot en met 2008 is gekocht en gefinancierd, moet de komende twee jaar opnieuw gefinancierd worden. In maart 2010 berekende DTZ Zadelhoff dat hier wereldwijd een bedrag mee is gemoeid van circa EUR 187 miljard. Hier ligt dus een behoorlijke herfinancieringsopgave, terwijl banken nog altijd terughoudend zijn in het verstrekken van kredieten. Daarnaast is ten tijde van de aankoop van vastgoed sprake geweest van een hoge bevoorschotting en hoge vastgoedprijzen. Door meer conservatieve leningvoorwaarden en lagere vastgoedwaarden ontstaat er een gat tussen de huidige openstaande schulden en het op dit moment beschikbare kapitaal. Dit verschil wordt aangeduid met het begrip funding gap. Het Europese funding gap wordt door DTZ Zadelhoff in verschillende scenario s ingeschat op circa EUR 96 miljard. Het is niet verrassend dat dit tekort vooral optreedt in het Verenigd Koninkrijk en Spanje, hoewel ook kleine markten zoals Ierland relatief grote tekorten kennen. Vooral de meer secundaire beleggingen krijgen te maken met deze financieringstekorten. Gelukkig blijkt dit voor Nederland een relatief klein probleem. Daarnaast schat DTZ Zadelhoff in dat wereldwijd ruim EUR 286 miljard aan kapitaal beschikbaar is dat geïnvesteerd dient te worden in vastgoed. Daarnaast zijn de spelers en het speelveld in deze markt ook nog aan verandering onderhevig. Een voorbeeld hiervan is SNS-Reaal die haar vastgoedactiviteiten aan het afbouwen is. Daarnaast betreedt ABN-AMRO juist opnieuw het speelveld. Dit alles draagt er toe bij dat het speelveld in de beleggingsmarkt verandert. Ander speelveld DTZ Zadelhoff constateert dat het investeringsvolume is gestegen en dat er ondanks een grote financieringsopgave veel kapitaal in de markt aanwezig lijkt te zijn. Dit kapitaal wordt voornamelijk belegd in relatief zekere beleggingen. Opvallend in vergelijking met andere jaren is dat het totale investeringsvolume 2010 wordt gedomineerd door investeringen in winkels en woningen. Maar liefst 39% van het totale investeringsvolume komt tot stand door de aankoop van winkels, namelijk EUR 2,2 miljard. Niet eerder in de geschiedenis was het volume groter dan dat van kantoren en niet eerder domineerden beleggingen in winkelvastgoed boven alle andere segmenten. Ook in 2005 was sprake van een groot aandeel winkelbeleggingen. Dit werd toen veroorzaakt door de verkoop van de Vendex KBB portefeuille. In dat opzicht is 2010 enigszins vergelijkbaar met 2005, omdat nu Unibail- Rodamco grote delen van haar portefeuille heeft verkocht. Beide jaren tonen de facto aan dat er een soort verborgen vraag naar winkelbeleggingen is. Zodra het kwalitatieve goede aanbod van winkelbeleggingen toeneemt wordt dit direct opgenomen. DTZ Beleggers- en Financiersvertrouwen Index investeringsvolume, DTZ beleggers- en financiersvertrouwen (%) Consumentenvertrouwen en consumptieve bestedingen Ontwikkeling per jaar Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q DTZ Beleggersvertrouwen DTZ Financiersvertrouwen Index investeringsvolume Prognose Bron: DTZ Zadelhoff, 2010 Q2 Q3 Q Bron: CBS, 2010 Consumentenvertrouwen Consumptieve bestedingen 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% Van veel te veel Pagina 13

14 Beleggingsmarkt voor vastgoed Winkelen De invloed van de verkoop van vastgoed door Unibail-Rodamco wordt duidelijk wanneer de beleggingen in winkelvastgoed nader worden bezien. In totaal hebben er 156 beleggingen in dit segment plaats gevonden. Zes van de beleggingen uit de top tien grootste retailtransacties betreffen verkochte winkels van Unibail-Rodamco. Opvallend is dat de winkelmarkt in Nederland gedomineerd wordt door Nederlandse kopers. Veel van de winkelbeleggingen zijn gekocht door Nederlandse genoteerde vastgoedfondsen (Wereldhave of Vastned), niet-genoteerde Nederlandse vastgoedfondsen (Altera Vastgoed) en Nederlandse pensioenfondsen (Syntrus Achmea Vastgoed). Nu een groot deel van de winkelportefeuille van Unibail-Rodamco is verkocht zal het investeringsvolume in winkels naar verwachting dalen. Niet vanwege een gebrek aan vraag, maar door een gebrek aan kwalitatief aanbod. De meeste winkelbeleggingen vonden plaats in bestaand vastgoed. In het verleden werd vooral in nieuwbouw geïnvesteerd. Er worden op dit moment geen grootschalige winkeltransacties verwacht. Wel wordt verwacht dat een aantal kleinere winkelportefeuilles door heel Nederland aan particuliere beleggers verkocht gaat worden in Hierbij moet gedacht worden aan een volume van EUR 20 tot 30 miljoen per portefeuille. De verwachte daling van het aanbod zal dan ook direct een effect kunnen hebben op het totale investeringsvolume dat verwacht wordt voor Wonen Een andere beleggingscategorie die relatief groeit ten opzichte van de afgelopen jaren is het investeren in woningen. Ondanks dat beleggers wel last beginnen te krijgen van enige leegstand (vooral in het duurdere segment) hebben veel institutionele beleggers in 2010 weer in ruime mate nieuwbouwcomplexen verworven tegen scherpe rendementen. Veel ontwikkelaars verkopen op dit moment complexen die zijn ontwikkeld voor de particuliere koopsector als beleggingsobject. Dit gaat veelal om hoogwaardige complexen op goede locaties waarbij de beleggers zelf het verhuurrisico op zich nemen. Ook vanuit particuliere beleggers is veel vraag, voornamelijk naar eengezinswoningen in de Randstad. Deze woningen worden vaak aangeboden door institutionele beleggers die hun portefeuilles verjongen. In tegenstelling tot voorgaande jaren worden deze woningen vaak niet meer via een tender, maar veel meer onderhands verkocht. Andere belangrijke aanbieders van woningcomplexen zijn de corporaties. Door politieke ontwikkelingen en een matige woningmarkt voor gebruikers hebben zij in toenemende een liquiditeitsbehoefte en gaan over tot complexgewijze verkoop van woningblokken. De woningmarkt lijkt dus nog steeds een populaire beleggingscategorie onder zowel institutionele als particuliere beleggers. Een belangrijk aspect hierbij is de ontwikkeling van het aantal huishoudens. Want ondanks krimp in de meer perifere regio s is de verwachting dat Nederland zal groeien van 7,3 miljoen huishoudens naar 8,2 miljoen huishoudens in Hoewel veel beleggers terughoudend zijn om te investeren in woningen in de zogenaamde krimpregio s, neemt het aantal huishoudens in veel perifere regio s toe als gevolg van huishoudensverdunning. Het is niet de bevolkingsgroei, maar de groei van het aantal huishoudens die de vraag naar woningen bepaalt. Werken De grootste kantorentransactie dit jaar betreft de verkoop van de Tango-portefeuille door ING Real Estate. Hiermee was een koopsom gemoeid van in totaal EUR 150 miljoen. In 2010 werden verder geen kantorenportefeuilles verkocht. De overige negen transacties in de top 10 betreffen steeds een solitair kantoorgebouw. Top 10 grootste kantoorbeleggingen (in miljoen euro), 2010 Plaats Koper Verkoper Gebouw Koopsom Landelijk Ping ING REIM Tango portefeuille 150 Amsterdam Real.IS Ping Het Boek 115 Leiden REEFF Eurocommerce Nieuwbouw Achmea 110 Den Haag Real.IS UBS Beatrixpark, RGD 100 Amsterdam Nordcapital Lips Development PWC HQ 94 Arnhem Ping Giesbers + BAM Mariëndaal Arnhems Buiten, TenneT 70 Amsterdam Credit Suisse & Homburg G&S Endemol 65 Utrecht Nordcapital ING Development Facet 65 Rotterdam Real.IS Commerz Toren op Zuid, KPN 59 Den Haag Deka ASR NWO-gebouw / Borneo 49 Bron: DTZ Zadelhoff, 2010 Van veel te veel Pagina 14

15 In kantoren wordt relatief steeds minder geïnvesteerd hoewel het volume van circa EUR 2 miljard hoger ligt dan in Dit heeft uiteraard te maken met vertrouwen in dit marktsegment en het huidige sentiment op de gebruikersmarkten voor kantoren. Kantoren in de nabijheid van een station of kantoren die goed met het openbaar vervoer te bereiken zijn, hebben een streepje voor. Meer dan de helft van het aantal kantoorbeleggingen boven EUR 20 miljoen is gelegen op locaties die gekwalificeerd kunnen worden als stationslocaties. Daarnaast valt op dat de steden met de grootste transacties, allemaal zijn terug te vinden in de top 10 in- en uitstappers op stations. Een grote leegstand in kantoren draagt niet bij aan de wil om te investeren in deze categorie. Hier lijkt dus sprake van een minder grote behoefte aan kantoorbeleggingen. Ook speelt het aanbod een rol voor de te verwachten hoogte van het investeringsvolume in 2011, want er worden ook relatief weinig nieuwe kantoren ontwikkeld. Er is nog altijd een blijvende vraag naar nieuwe, langjarig verhuurde kantoren. Smakkelaarsburcht bij het station Utrecht CS Andere spelers Daar waar de investeringsmarkt in het verleden door institutionele beleggers vanuit binnen- of buitenland werd gedomineerd, zorgde in 2010 voornamelijk de particuliere belegger voor een behoorlijk aandeel. Deze partijen (particuliere beleggers en private ondernemingen) zorgden voor 37% van het totale investeringsvolume dat neerkomt op EUR 2,1 miljard. Wanneer een overzicht op basis van het aantal beleggingstransacties wordt gegeven, dan blijkt dat particuliere beleggers zorgen voor 78% van het totaal aantal beleggingstransacties. De particuliere belegger draagt dus met een grote hoeveelheid, relatief kleine, beleggingstransacties behoorlijk bij aan het totale investeringsvolume. Er is een toename van kleine transacties in het totale beleggingsvolume. Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Investeringsvolume naar vastgoedsegment (relatief %) 100 Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Investeringsvolume naar type belegger (relatief %) Kantoor Bedrijf Winkel Woning Overig Bron: DTZ Zadelhoff, Beursgenoteerde fondsen Private ondernemingen Ontwikkelaars Niet genoteerde fondsen Institutionele beleggers Overig Bron: DTZ Zadelhoff, 2010 Van veel te veel Pagina 15

16 Beleggingsmarkt voor vastgoed In totaal hebben 400 Nederlandse particuliere beleggers in 2010 geïnvesteerd in de Nederlandse vastgoedmarkt. Opvallend aan deze groep is dat zij 58% van het totale investeringsvolume in bedrijfsruimte voor hun rekening nemen en maar liefst 45% van de woningen. Kijkend naar het aantal objecten komt het er op neer dat 79% van alle gekochte bedrijfsruimten en 65% van alle woningen door particuliere beleggers zijn gekocht. In kantoren en winkels wordt door deze groep ook wel belegd, maar in deze segmenten overheersen voornamelijk de fondsen. Slechts 23% van het totale investeringsvolume in kantoren en 12% in winkels komt op naam van de Nederlandse particuliere belegger. Het bovenstaande betreft vooral directe investeringen door particulieren. Een andere manier voor particulieren om in vastgoed te investeren is via maatschappen en cv-structuren. Vanaf 2000 was een duidelijke groei van maatschappen en cv s zichtbaar op de Nederlandse beleggersmarkt, geïnitieerd door een grote hoeveelheid fondsaanbieders. In 2007 startten er nog 123 fondsen op de markt, in 2008 waren dit er nog 101 en in 2009 nog maar 29. Zij hebben te maken met een tekort aan liquiditeit en daarnaast speelt het imago van vastgoed door een aantal negatieve berichtgevingen over fondsaanbieders in de media ook een rol. Verder zijn deze fondsen in sterke mate afhankelijk van financiering om de beloofde rendementen te halen. Aangezien de financieringsmarkt nog grotendeels op slot zit, zijn er weinig mogelijkheden vastgoed aan te kopen. Het aantal gestarte fondsen is een weerspiegeling van het vertrouwen in de markt en daarmee een baken voor de beleggingsmarkt in Nederland. Het is nu nog niet duidelijk hoeveel fondsen er gestart zijn in 2010, maar dat dit er meer zijn dan in 2009 is zeker. Limbrichterstraat in Sittard Veel van deze fondsen en fondsaanbieders waren gericht op kantoorruimten en hebben door de marktsituatie te maken met leegstand en incourant en onverkoopbaar vastgoed waardoor liquiditeitsproblemen kunnen ontstaan. We zien en verwachten dus ook een verdere consolidatie bij de fondsbeheerders. Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Investeringsvolume naar nationaliteit (relatief %) Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Investeringsvolume in kantoren naar nationaliteit (relatief %) Nederlands Duits Brits Overig Duits Nederlands Overig Bron: DTZ Zadelhoff, 2010 Bron: DTZ Zadelhoff, 2010 Van veel te veel Pagina 16

17 Er hebben al de nodige overnames plaatsgevonden. Hierdoor kan op een meer efficiënte wijze het beheer over het vastgoed worden gevoerd. Fondsen die nu opgericht worden laten een duidelijke verschuiving van de focus zien. Waar in het verleden vooral aandacht was voor kantoren, wordt steeds meer geïnvesteerd in winkels en woningen. Tevens zijn er volop ontwikkelingen gaande bij de institutionele partijen. ING Real Estate is in feite al opgesplitst en de beleggingsactiviteiten en ontwikkeltak zullen naar verwachting in de toekomst in andere handen komen. Corio nam een groot belang in Multi. Diverse ontwikkelaars staan te koop en beursfondsen nemen afscheid van grote delen van hun portefeuille (Unibail-Rodamco) en overwegen fusies (VastNed en NSI). Het speelveld in Nederland wordt de komende periode dus zeer waarschijnlijk door andere spelers betreden. Duitsers kiezen voor langdurig verhuurde panden Duitse beleggers zorgden in 2010 voor volume in de beleggingsmarkt in Nederland. In Duitsland is nog altijd veel kapitaal beschikbaar dat geïnvesteerd wordt in vastgoed. Daarbij speelt dat in Duitsland relatief voordelig geld kan worden geleend en dat veel Duitsers sparen door te beleggen in vastgoed. Hierdoor komen Duitse fondsen gemakkelijker aan kapitaal en hebben zij daarmee een voorsprong op beleggers uit andere landen. Het is interessant te kijken wat deze doelgroep koopt op de Nederlandse markt. In totaal werden 14 kantoorgebouwen gekocht door Duitse beleggers. Dit was in 2010 goed voor 43% van het totaal geïnvesteerde volume aan kantoren. De nadruk van de investeringen ligt op de Randstad. Duitse spelers bepalen dus een belangrijk gedeelte van de beleggingsmarkt in kantoren. Een goed begrip van dit type belegger is dus van belang om de ontwikkelingen in de beleggingsmarkt voor kantoren te begrijpen. In hoofdlijnen beleggen Duitse beleggers in drie vormen in Nederland: de zogenaamde Spezialfondsen (vaak een of meerdere institutionele beleggers in een fonds), de Gesloten Fondsen (vergelijkbaar met maatschappen/cv s) en Open Fondsen (zowel voor particuliere als institutionele investeerders). In alle drie de vormen waren Duitse beleggers in 2010 actief op de Nederlandse markt. Nadat een aantal Gesloten Fondsen in 2007 grote portefeuilles had verkocht (MPC, Woelbern Invest) keerden deze spelers in 2009 en zeker in 2010 terug als kopers op de Nederlandse markt. Daarnaast waren enkele Spezialfondsen en Open Fondsen actief bij de verwerving van grootschalige kantoren. Onder andere Real.IS, Rreef, Deka en Commerz kochten grote kantoorgebouwen in de Randstad. Deze partijen zijn vaak door hun financieringstructuur in staat, in combinatie met een hoge investeringsdruk, de scherpste rendementen te betalen voor topbeleggingen. Wanneer naar het investeringsvolume wordt gekeken, dan wordt duidelijk dat Duitse beleggers verantwoordelijk zijn voor 18% van het totaal investeringsvolume. Dit volume komt tot stand door maar een beperkt aantal transacties (19). Duitsers kopen dus vooral grote objecten en kiezen vrijwel altijd voor kantoorgebouwen met lange huurovereenkomsten, in het bijzonder in de grote steden van Nederland. Men is in de regel ook bereid de scherpste rendementen te betalen. Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Investeringsvolume naar grootteklasse (relatief %) miljoen euro miljoen euro > = 150 miljoen euro 5 25 miljoen euro miljoen euro Bron: DTZ Zadelhoff, 2010 Van veel te veel Pagina 17

18 Beleggingsmarkt voor vastgoed Aantal Duitse Open Fondsen in zwaar weer De recente ontwikkelingen en grote volumes ten spijt, maken niet dat het alle Duitse vastgoedbedrijven goed vergaat. De markt voor Open Fondsen verkeert op het moment in onzekerheid want enkele van deze Duitse Open Fondsen verkeren in zwaar weer. De open structuur van deze fondsen maakt het mogelijk om op elk gewenst moment geld te onttrekken aan het fonds. Omdat vastgoed niet liquide is, kan een fonds in liquiditeitsproblemen komen als plots substantieel meer geld wordt onttrokken uit het fonds dan dat er wordt gestort. Indien deze situatie zich voordoet wordt het fonds gesloten, zodat men er geen geld meer aan kan onttrekken. Deze situatie gaat inmiddels op voor 12 van de 55 Duitse Open Fondsen. Deze Open Fondsen hebben wereldwijd circa EUR 2,6 miljard aan waarde verloren sinds eind april De netto uitstroom van kapitaal uit deze fondsen bedroeg bijna EUR 1 miljard in de periode van mei tot en met september. Tussen eind september en eind oktober kondigden KanAm US-Grundinvest, Degi Europa en Morgan Stanley P2 Value de liquidatie van hun fondsen aan. Deze fondsen waren eind september goed voor een beleggingswaarde van EUR 2,56 miljard. De liquidaties houden in dat zij, over een periode van 3 jaar, al hun bezittingen gaan verkopen. Het vermogen van de overige negen, nog Gesloten Fondsen komt overeen met 25% van het vermogen van alle Open Fondsen in Duitsland. Het is de verwachting dat deze fondsen niet eerder dan de zomer van 2011 worden geopend. Deze situatie zorgt door de geplande verkopen niet alleen voor een druk aan de aanbodkant op de markt, maar kan ook gevolgen hebben voor het vertrouwen dat beleggers hebben in andere Open Fondsen en daarmee een effect op de vraag van deze fondsen naar vastgoed. Dit is een duidelijk voorbeeld van een situatie die een aantal jaar geleden ondenkbaar was op de investeringsmarkt. Deze problematiek gaat de Nederlandse kantorenmarkt ook aan en creëert een bepaalde dynamiek. Brouwershof in Amersfoort Een deel van de uitstroom van geld betekent namelijk een instroom van vermogen voor andere Duitse Open Fondsen. Zo kenden 16 Duitse Open Fondsen die staan geregistreerd bij de BVI (Bundesverband Investment und Asset Management) een groei. Zij genieten het vertrouwen van beleggers en weten geld aan te trekken, mede doordat zij over goede verkoopkanalen beschikken. Daardoor zijn zij in staat te anticiperen op de uitstroom van kapitaal en deze invloed is in 2010 ook in Nederland waar te nemen. Daar waar bijvoorbeeld UBS haar kantoorgebouw in Den Haag verkocht aan Siemens, waren zowel Deka als Rreef actief met aankopen van kantoorgebouwen in Nederland (Den Haag respectievelijk Leiden). Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Top bruto aanvangsrendementen v.o.n. per segment in West Nederland (in %) 8,5 8,0 7,5 7,0 6,5 6,0 5,5 5,0 4,5 4, Kantoren Bedrijfsruimte Winkels Woningen 2010 Bron: DNB, DTZ Zadelhoff, 2010 Van veel te veel Pagina 18

19 Ontwikkeling rendementen Enerzijds zijn er nog steeds maar in een beperkte mate financieringsmogelijkheden voor vastgoed. Anderzijds is er sprake van een grote hoeveelheid kapitaal, een lage rentestand en de daarmee gepaard gaande investeringsdruk. Hierdoor ontstaat een tweedeling in de beleggingsmarkt waarbij het onderscheid wordt bepaald door kwaliteit. Winkels en woningen zijn populaire vastgoedbeleggingen. Beleggers houden vertrouwen in deze markten, maar kopen alleen de kwalitatief goede producten. Men is hier dan ook bereid hoge prijzen voor te betalen. De ruime kantorenmarkt in Nederland zorgt voor een voorzichtige houding onder beleggers. Panden waarvoor geen gebruikers zijn, worden nauwelijks door beleggers gekocht. Anderzijds is er veel vraag naar langjarig verhuurde kantoorgebouwen op goede locaties. Wij hebben het afgelopen jaar de rendementen voor dit soort beleggingen zien dalen. Deze situatie geldt ook voor investeringen in bedrijfsruimten. Hoewel ook hier de rendementen voor eerste klas bedrijfsruimten (logistiek) zijn gedaald, betreft dit slechts enkele transacties. Over het geheel genomen staan ook hier rendementen onder (opwaartse) druk door het achterblijven van en onzekerheid in de gebruikersmarkt. Hoewel het aanbod van winkelbeleggingen in 2010 verruimd werd, kochten beleggers in grote mate deze winkels en zagen we de aanvangsrendementen voor winkels nauwelijks bewegen. Voor winkelcentra liggen de aanvangsrendementen op een stabiel, laag niveau. Opvallend op de woningbeleggingsmarkt is dat, ondanks de situatie op de woningmarkt, de rendementen na een stijging in 2009 nu weer stabiliseren en zelfs licht dalen. Goede woningbeleggingen blijven schaars. De nieuwbouwontwikkeling bij het station van Hoofddorp is hier een duidelijk voorbeeld van. Eind 2009 werden nog aanvangsrendementen gerealiseerd rond 7% v.o.n. (langjarig verhuurd, nieuwbouw). Ultimo 2010 liggen deze rendementen op circa 6,35% v.o.n. Zoals gezegd is er sprake van een tweedeling. Gebouwen met een korte looptijd worden niet of nauwelijks verkocht. De looptijd van een overeenkomst lijkt wel een van de meest elementaire factoren of een gebouw verkocht wordt, en zo ja, tegen welke prijs. De toprendementen voor kantoren zijn het afgelopen jaar behoorlijk gedaald. Er zijn zelfs rendementen gerealiseerd onder de 6%. Gelet op de situatie op de kantorenmarkt is de verwachting dat de toprendementen in 2011 zullen stabiliseren op dit niveau. De rendementen voor kantoren, die als secundair kunnen worden betiteld, zullen verder onder druk komen te staan. Dit betreft dus wel het grootste gedeelte van de kantorenvoorraad in Nederland. Van veel te veel Pagina 19

20 Beleggingsmarkt in 2011 Door een aantal positieve factoren (beschikbaarheid kapitaal, lage rente, vertrouwen) zijn in 2010 de investeringen in vastgoed weer toegenomen ten opzichte van Dit zou kunnen duiden op een voorzichtige opleving van de vastgoedbeleggingsmarkten. Er is nog veel onzekerheid in de markt. De kapitaalmarkten blijven in beroering. De ontwikkelingen in Ierland en Zuid-Europa worden nauwlettend gevolgd en kunnen een direct gevolg hebben voor het vertrouwen in markten en de beschikbaarheid van kapitaal. Hoewel economische indicatoren positief zijn, kan nog niet echt worden gesproken van een herstel. De gebruikers van vastgoed zijn er dus nog zeker niet bovenop en dit vertaalt zich in terughoudendheid en weinig dynamiek in de gebruikersmarkten. Dit zal ook gelden voor de toprendementen. Topbeleggingen zullen schaars zijn. Maar hier is altijd vraag naar. Het kwalitatief mindere vastgoed zal het moeilijk krijgen. Wij verwachten meer aanbod dat moeilijk verkoopbaar zal zijn. Dit moet een effect gaan hebben op de prijzen die hiervoor betaald gaan worden. Een verdere afwaardering voor een groot deel van de voorraad is dus noodzakelijk. De tweedeling in de markt zal nog groter worden. Het positieve aan dit laatste aspect is dat beleggers door actief beheer ook weer daadwerkelijk waarde aan panden kunnen toevoegen. Door te investeren in gebouwen en huurders kan ook daadwerkelijk een waardesprong worden gemaakt. Kwaliteit is dan doorslaggevend. Daarnaast is de vastgoedbeleggingswereld in beweging. Het speelveld en de spelers veranderen. Beleggers mijden risico en wensen zekere vastgoedbeleggingen. Er is minder interesse in kantoren en alleen die kantoren die zekerheid op lange termijn (huurcontract, locatie) bieden worden gekocht. Er is meer vraag naar woningen en winkels. Maar zal hier ook voldoende aanbod voor zijn? Momenteel vinden er slechts weinig nieuwbouwontwikkelingen plaats. Ook de belegger zelf verandert. Veel fondsaanbieders kennen problemen en consolidatie in de sector gaat door. Bekende institutionele partijen veranderen van kleur of verdwijnen zelfs van de markt. Enkele pensioenfondsen maken even pas op de plaats. Een aantal Duitse Open Fondsen verkeert in zwaar weer en andere vertonen weinig activiteit. Hun concurrenten profiteren weer van deze situatie en beschikken over veel te investeren kapitaal. Dit alles zorgt er wel voor dat beleggers naar de samenstelling van hun portefeuilles kijken. Nederlandse beleggers versterken hun posities in de woning- en winkelmarkt en investeren op stationslocaties. Duitsers kopen grote kantoorvolumes. Maar beleggers stoten ook delen van hun portefeuilles af. Ging dit in het verleden om verjonging van de portefeuille en betrof het vaak de wat oudere gebouwen, nu zal men soms ook afscheid van enkele parels moeten nemen omdat de overige beleggingen niet verkoopbaar zijn. Al met al verwachten wij dat op basis van bovengenoemde ontwikkelingen het investeringsvolume in 2011 niet zal stijgen. Een lichte daling ligt meer voor de hand. Anderzijds zal een daling zoals in 2009 zich ook niet voordoen. De markt zal dus naar verwachting enigszins stabiliseren. Van veel te veel Pagina 20