Vertrouwen golft. De markt voor beleggingen in Nederlands commercieel onroerend goed januari

Transcriptie

1 Vertrouwen golft De markt voor beleggingen in Nederlands commercieel onroerend goed januari

2 Inhoud Economie en golven 4 Vastgoedvisie 6 Beleggingsmarkt voor vastgoed 1 Gebruikersmarkt voor vastgoed 16 Begrippenlijst 18 Vertrouwen golft De markt voor beleggingen in Nederlands commercieel onroerend goed Januari 21 Utrecht: DTZ Zadelhoff v.o.f. ISBN Trefwoorden: Investeringen, beleggingen, onroerend goed, vastgoed, marktonderzoek. Vormgeving: Matt Art Concept & Design, Haarlem. Ondanks het gegeven dat de inhoud van dit rapport nauwkeurig is gecontroleerd, kan DTZ Zadelhoff v.o.f. geen verantwoordelijkheid nemen voor enige geleden schade of verlies als gevolg van welke onjuiste gegevens dan ook weergegeven in dit rapport. Niets van deze uitgave mag worden overgenomen en/of vermenigvuldigd zonder bronvermelding. DTZ Zadelhoff 21. Vertrouwen golft Pagina 2

3 Vertrouwen golft Vertrouwen is tijdens de recessie een sleutelwoord gebleken. Door het gebrek aan vertrouwen bij de financiers kwamen de beleggers in 28 in de problemen. De golvende lijn waarop de economie zich beweegt, kan dan ook aan vertrouwen worden gekoppeld. Zo ontwikkelt de golf zich van optimisme, in euforie, in wanhoop, in radeloosheid en vervolgens weer in optimisme. Het financiers- en beleggersvertrouwen van DTZ Zadelhoff geeft het sentiment op de markt goed weer. Vorig jaar was dit vertrouwen aan een daling onderhevig. Beleggers zagen voornamelijk financiële risico s. Eind 29 gaf het vertrouwen een optimistischer beeld. Niet langer werden financiële risico s als grootste gevaar gezien, maar de leegstand en de huurwaarde van vastgoed. Voor 29 voorzag het Centraal Planbureau een krimp in de economie van 4%, oftewel de economie begaf zich onder de as. Voor 21 heeft het Centraal Planbureau de prognose afgegeven dat de Nederlandse economie 1,5% zal groeien. In 28 en 29 was sprake van winter op de Nederlandse vastgoedmarkt. Investeringsvolumes liepen terug en er was nauwelijks beweging op de markt. In de economische winter loopt de waarde van onroerend goed en aandelen terug. Na de winter komt altijd de lente weer. Nu, aan het einde van 29 gloort er hoop aan de horizon. Er lijkt meer beweging op de beleggingsmarkt te komen en een aantal buitenlandse investeerders lijkt weer op zoek te zijn naar Nederlands vastgoed. Is de lente op komst? De ontwikkelingen van wonen, werken en winkelen hebben direct invloed op het vastgoed van de toekomst in Nederland. DTZ Zadelhoff constateert binnenstadsschaarste aan zowel woningen als kantoren. Een andere trend op de vastgoedmarkt, is het nieuwe werken dat grote impact heeft op het aantal vierkante meters per werkplek. Daarnaast zien we dat internetwinkelen steeds meer aan terrein wint, hoewel traditioneel winkelen ook nog steeds in trek blijft. Deze ontwikkelingen zijn niet voor elke regio hetzelfde. In de toekomst krimpt de bevolking in Nederland in bepaalde delen en dat heeft invloed op het soort en het aantal woningen. Tegelijkertijd is de bevolking van Nederland onderhevig aan vergrijzing. Dit heeft natuurlijk invloed op de kantorenmarkt en de bedrijfsruimtemarkt, maar ook op woningen en winkels. Om dit inzichtelijk te maken heeft DTZ Zadelhoff de Vastgoedvisiekaart ontwikkeld, waaruit blijkt dat regionale verschillen toenemen. Vorig jaar werd geconcludeerd dat de beleggingsmarkt ten opzichte van eerdere crises de gebruikersmarkt niet volgt, maar vooruitloopt. Op de markt van gebruikers van kantoren en bedrijfsruimte is de leegstand tijdens 29 opgelopen en is het verschil tussen eerste klas vastgoed en vastgoed op secundaire locaties gegroeid. Kenmerkend voor deze tijd is het grote aantal huurverlengingen. Daarnaast signaleert DTZ Zadelhoff verborgen leegstand. Ook op de winkelmarkt is het verschil tussen A-locaties en B- en C-locaties toegenomen. Interessant is te zien hoe de beleggingsmarkt inspeelt op deze ontwikkelingen. Vastgoed wordt weer gewaardeerd op de specifieke kenmerken van het object, de locatie en de huurder. Daarbij maakt een goede timing uiteindelijk het verschil. Vertrouwen golft Pagina 3

4 Economie en golven Economische golfbewegingen Ontwikkelingen in de maatschappij bepalen vaak het gesprek van de dag. Een veelgehoorde vraag is dan hoe deze ontwikkelingen zullen uitwerken in de toekomst. De vastgoedwereld vormt hierop geen uitzondering. Wanneer de economie minder floreert, zoals nu het geval is, neemt de onzekerheid toe. Er wordt getwijfeld aan zaken die daarvoor als evident werden beschouwd of waarover wellicht nauwelijks werd nagedacht. In deze tijd houden veel mensen zich bezig met de vraag wat de economische neergang betekent voor Nederland, voor haar bevolking en het werk dat deze bevolking doet. In de vastgoedwereld bestaat een grote behoefte aan duidelijkheid over wat de verhouding tussen vraag en aanbod van ruimte wordt en wat dat vervolgens betekent voor de prijs en de waarde van vastgoed. Meer dan in economisch goede tijden is er behoefte aan voorspellingen die duidelijkheid, vertrouwen en houvast geven. Nu is de toekomst voorspellen nog steeds voor weinigen weggelegd. Wel kunnen we uit het verleden leren over de toekomst. Menige economische theorie is op een dergelijke analyse gebaseerd. Een aantal economen beschrijft de ontwikkelingen in de economie dan ook als ware het een golfbeweging. Anders gezegd: de economie heeft een repetitief karakter. De Russische econoom Kondratieff stelde bijvoorbeeld dat een economie in te delen is in een aantal lange golven. De lange golven vormen zich om een noviteit of uitvinding en de lengte van de lange golf is de periode waarin de maatschappij hierop leunt. Elke lange golf kent weer 4 subgolven die kunnen worden vergeleken met de jaargetijden, anders gezegd; elke lange golf kent een lente, een zomer, een herfst en een winter (zie kader rechts). Economische ontwikkeling Verandering in het bruto binnenlands product (%) 5, 4, 3, 2, 1, -1, -2, -3, -4, -5, * Bron: CPB, 29 Nederland Eurogebied Verenigde Staten * Prognose Rente ontwikkeling Rentestanden per maand (%) 5,4 4,4 3,4 2,4 1,4,4 Bron: DNB, *11* * Voorlopige cijfers 3-maands Euribor Lange rente (jongste 1-jarige staatsobligatie) Vertrouwen golft Pagina 4

5 Kondratieff-golf Golf van de economie stoommachine katoen trein metaal electriciteit chemie petrochemie automobiel informatie technologie zomer herfst winter lente De jaargetijden nader verklaard Deze vier subgolven kenmerken de fase waarin de relatie tussen de uitvinding en de maatschappij zich begeeft. Zo kenmerkt de lente zich als de periode waarin een uitvinding wordt toegepast en in deze fase wordt het belang van die toepassingen ingezien. De uitvinding zelf wordt vaak gedaan in de winterperiode van de voorgaande golf en vormt uiteindelijk de reden dat de winter omslaat in de lente. In de lente wordt uit een depressie gekropen en mensen krijgen weer een beetje hoop op goede ontwikkelingen en geloof in de maatschappij. Dit mondt uiteindelijk uit in optimisme. In deze fase maakt de economie de sterkste groei door en investeren ondernemers in aandelen en vastgoed. Wanneer optimisme is bereikt, dan is de zomer aangebroken in de maatschappij. De economie kent bloei, mensen zijn tevreden en die tevredenheid groeit uit tot een soort opwinding die uiteindelijk voor euforie zorgt. Op dit moment is de economie die om een uitvinding is heen gebouwd op haar hoogtepunt. Bedrijven maken winst, mensen zijn content, maar ondertussen neemt de inflatie toe en de economische groei die nog wel steeds aanwezig is, kent een dalende curve. De fase die dan aanbreekt is een fase die vaak niet wordt herkend, maar de maatschappij begeeft zich langzaam in de herfstfase. Ondanks de dalende curve wordt vastgehouden aan de oude zomersituatie en er wordt veel geld en lucht in de economie gepompt om de situatie krampachtig te houden zoals deze was. Tevergeefs, want na de herfst wordt het winter. De winter begint meestal met een behoorlijke klap en deze klap zorgt ervoor dat mensen zich bewust worden van de situatie waarin de economie en de maatschappij zich bevindt. Er treedt deflatie op en goederenprijzen en rentestanden dalen. Deze fase wordt gekenmerkt door dalende vermogens van bijvoorbeeld onroerend goed en het aandelenkapitaal, een stijgend aantal faillissementen, een toename in de werkloosheid, een beperking in de kredietverstrekking en een daling in het consumentenvertrouwen met het gevolg dat consumenten uitkopen uitstellen. Het economische systeem staat op instorten, bedrijven die zich vasthouden aan het verleden komen bedrogen uit en de vertrouwde toepassingen van uitvindingen zijn uitgerangeerd. De cyclus is ten einde. Winter in Nederland DTZ Zadelhoff stelt het jaargetijde van de huidige economie aan de hand van verschillende economische indicatoren voor als winter. Het faillissement van de Amerikaanse investeringsbank Lehman Brothers op 15 september 28 zorgde voor een omslag in het vertrouwen in de economie en kan als begin van de economische winter worden gezien. Het gevolg was dat er niet langer sprake was van een kredietcrisis, maar van een economische crisis. De verschillende indicatoren bevestigen dit. De ontwikkeling van de economische groei laat bijvoorbeeld vanaf 28 een flinke daling zien, die er volgens de cijfers van het Centraal Planbureau voor zorgde dat de Nederlandse economie in 29 een krimp kende van 4,%.Voor 21 wordt een groei van 1,5% voorzien. De ontwikkeling van de inflatie geeft de omslag nog duidelijker weer. De inflatie steeg tot juli 28 tot 3,2% en bleef een paar maanden redelijk stabiel. Na september 28 was een duidelijke val zichtbaar die nu en dan een grillig verloop kende. In juli 29 was de deflatie op haar hoogtepunt met,2%. Sinds juli is elke maand sprake van een lichte stijging oftewel van inflatie. De renteontwikkeling, die afhankelijk is van de economische groei en de inflatie, laat een overeenkomstig beeld zien. Zo kende de rente tot het derde kwartaal 28 een stijgende tendens. Na die tijd is echter duidelijk de daling ingezet. De Euribor-rente bereikte in oktober 28 haar hoogtepunt met 5,4%. Sinds die tijd is een vrije val zichtbaar die rond de jaarwisseling zorgde dat de Euribor-rente lager kwam te liggen dan de jongste 1-jarige staatslening. De Euribor lijkt vanaf het vierde kwartaal 29 enigszins te stabiliseren. Het laagste punt werd afgelopen oktober genoteerd:,74%. Inflatie CPI-maandindex (%) 4, 3, 2, 1, Inflatie per maand t.o.v. een jaar eerder Bron: CBS, 29 Vertrouwen golft Pagina 5

6 Vastgoedvisie Lessen uit het verleden In het verleden hebben we gezien dat ontwikkelingen en veranderingen vaak uit bepaalde uitvindingen voortkwamen. Die zorgen voor een golf in de economie. Denk hierbij aan de uitvinding van de auto en elektronica. De uitvinding van massacommunicatie ligt aan de huidige golf ten grondslag. Die zorgde voor een verandering van de Nederlandse economie van een industriële in een diensten- of kenniseconomie. De opkomst van het internet en daaraan gekoppeld het mailverkeer is een goed voorbeeld van een toepassing van de massacommunicatie die onze maatschappij heeft beïnvloed. Van een industrieland veranderen in een dienstenland betekende een noodzakelijke omslag van industriegebieden naar kantoorgebouwen in de afgelopen decennia. Met als resultaat een enorme groei van kantoren vanaf de jaren 8 van de vorige eeuw. Op de DTZ Zadelhoff Vastgoedvisiekaart (pagina 7) is de huidige kantorenvoorraad weergegeven. Een lange golf (in de theorie van Kondratieff) beschrijft een periode van 5 tot 6 jaar en is daarmee niet van toepassing op de ontwikkelingen die hier worden beschreven in de economie en het vastgoed. Dit betreft veel kortere golven. De beschrijvingen van de jaargetijden zijn echter naar onze mening toepasselijk voor de ontwikkelingen binnen de economie en het vastgoed. Er is aangetoond dat onze economie zich momenteel in de winter bevindt en het is dan ook de vraag wanneer de lente zich aandient en wat de lente brengt? Huidige ontwikkelingen kunnen ons leren over de toekomst. Vooral de ontwikkelingen op het gebied van wonen, werken en winkelen hebben invloed op het toekomstig vastgoed in Nederland. In onderstaande analyse gaan we daar verder op in. Wonen: binnenstadsschaarste De Nederlandse woningmarkt wordt de komende decennia beïnvloed door verschillende tendensen. Van grote invloed is de bevolkingsontwikkeling. De Nederlandse bevolkingsontwikkeling tot 24 zorgt voor een geografisch zeer divers beeld. In totaal zal de bevolking van Nederland nog wel toenemen. Vooral de meer perifere regio s, zoals Zeeland, Limburg, bepaalde delen van het Oosten, Friesland en Groningen krijgen echter met een bevolkingskrimp te maken zoals blijkt uit onze Vastgoedvisiekaart (pagina 7). In de grote steden van de Randstad groeit de bevolking het meest. De bevolking is hier gemiddeld jonger. Er treedt minder vergrijzing op en de samenstelling zorgt ervoor dat er verhoudingsgewijs meer kinderen worden geboren. Daarnaast heeft de Randstad een grotere aantrekkingskracht op immigranten, omdat de werkloosheid hier het laagst is. Ook de huishoudensamenstelling in Nederland is aan verandering onderhevig. Huishoudens in Nederland worden gemiddeld steeds kleiner en het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) verwacht dat huishoudens in 25 gemiddeld uit 2,1 personen bestaan. Overigens zijn ook hier regionale verschillen waar te nemen. Voor de Randstad geldt dat het gemiddelde huishouden kleiner zal zijn dan in de periferie. Kleinere huishoudens betekent automatisch ook dat er meer huishoudens bij zullen komen in Nederland. Deze ontwikkelingen zijn uiteraard van invloed op de woningmarkt. Doordat het aantal huishoudens blijft stijgen, is ook behoefte aan meer woningen. De woningbouwproductie blijft kwantitatief achter bij deze ontwikkeling. Daarnaast zal kwalitatief ook een verandering moeten optreden in het soort woningen dat wordt gebouwd. Het wordt duidelijk dat de schaarste aan woningen in de Randstad het grootst is en dat dit in de toekomst zo zal blijven. Binnen de Randstad zullen ook verschillen waar te nemen zijn. Zo zal de schaarste aan woningen het liefst natuurlijk met tuin het grootst zijn in en nabij de centra van de grote steden en zal de vraag afnemen aan de randen van deze steden. Mensen willen graag daar wonen waar meerdere functies aanwezig zijn. Binnensteden of wijken die dicht aan de binnenstad grenzen zullen daardoor populair blijven onder woningzoekenden. Dit heeft tot gevolg dat de prijzen hier relatief gezien het hoogst zijn. Op de huidige woningmarkt is deze ontwikkeling al zichtbaar. Daar waar veel prijzen van woningen die in aanbod staan op dit moment aan het dalen zijn, blijven prijzen in bepaalde wijken rond de centra van de grote steden stabiel. Deze binnenstadsschaarste is tegenstrijdig met de productie van woningen. Woningen worden over het algemeen bijgebouwd aan de randen van de grote steden. Deze zogenaamde uitleglocaties kenmerken zich over het algemeen als monofunctionele gebieden, denk hierbij aan Leidsche Rijn in Utrecht en Ypenburg in Den Haag. Uiteraard is het door ruimtegebrek in bestaande steden moeilijker bouwen dan aan de randen, maar de mismatch die nu bestaat zal in de toekomst blijven toenemen. Overigens bieden uitleglocaties de consumenten over het algemeen wel woningen met een tuin en kunnen deze gebieden zich op den duur bewijzen als multifunctioneel gebied. Een goed voorbeeld hiervan is Almere. Waar 3 jaar geleden voornamelijk woningen werden bijgebouwd, manifesteert deze uitleglocatie zich inmiddels als een echte woon-, werk- en winkelstad. Voor de toekomst geldt dat behoefte blijft aan goede woningen op goede locaties. Hiermee blijven woningen interessant voor beleggers om in te investeren. Voornamelijk woningcomplexen die op goede Vertrouwen golft Pagina 6

7 locaties in steden in de Randstad zijn gelegen, zullen goede rendementen blijven opleveren. Daarnaast zullen inmiddels de juist doorontwikkelde uitleglocaties ook kansen bieden. Dit heeft tot gevolg dat andere soorten beleggers actief worden op de woningmarkt. Momenteel is merkbaar dat steeds meer particuliere beleggers woningen kopen. Institutionele partijen zijn in deze tijd geneigd woningen te verkopen om zo liquide middelen vrij te maken voor nieuwbouw of herstructurering. Werken: tijdperk van multitasken De winter in de economische cyclus zorgt ervoor dat organisaties zich focussen op de kosten van de bedrijfsvoering. Dit zorgt voor een efficiencyslag bij bedrijven. Vanuit kostenoogpunt vinden initiatieven om het aantal kantoormeters te reduceren versneld plaats. Het nieuwe werken (de overkoepelende term voor nieuwe werkplekconcepten), waarover al in economisch goede tijden werd nagedacht, neemt nu een vlucht. Van de traditionele denkwijze waarbij iedere werknemer zijn eigen werkplek heeft, wordt steeds vaker afgeweken en de indeling van een kantoor wordt meer afgestemd op het soort activiteit en de werknemer zelf. De werknemer kan vanaf elke werkplek inloggen op het netwerk en kan vanaf daar bij alle benodigdheden. Deze gedachte wordt ingegeven door het feit dat de bezettingsgraad van werkplekken nooit 1% is. Naar kantoor komt de werknemer voornamelijk nog om te overleggen of om collega s te ontmoeten. Het klassieke kantoor verandert langzaam in een meeting place of een meeting-centre. Het klassieke kantoor lijkt dus terrein te verliezen. Daarnaast zal de werknemer zelf ook veranderen. Vanaf nu komen mensen op de arbeidsmarkt die uitsluitend zijn opgegroeid met de computer en het internet. Al ver voor de lagere school was men bekend met de computer en het internet gaf toegang tot een brede bron van informatie, die zorgt voor een brede interesse. Door deze brede interesse zal de nieuwe werknemer over andere en wellicht ook meer vaardigheden beschikken dan de oude werknemer. Daarnaast is de nieuwe medewerker gewend meerdere dingen tegelijk te doen en is hij te omschrijven als een multitasker. De manier van werken, het concept van een organisatie en de huisvesting van bedrijven zullen hierdoor veranderen. De kantorenvoorraad steeg de afgelopen 2 jaar met ruim 7% tot 46,5 miljoen vierkante meter. De meest recente economische ontwikkelingen zorgen voor een overaanbod aan kantoorruimte op de toch al ruime Nederlandse kantorenmarkt. Geen geruststellende gedachte gezien het feit dat het aantal werkzame personen de komende jaren afneemt. Er komen minder jonge mensen bij op de arbeidsmarkt, dan dat er aan de bovenkant van de markt met pensioen gaan. Het aanbod en de leegstand op de kantorenmarkt zal de komende jaren onvermijdelijk toenemen. Daarbij moet de zogenaamde verborgen leegstand als gevolg van de crisis ook nog worden opgeteld. Deze verborgen leegstand betreft de kantoorruimte die bedrijven niet meer gebruiken door reorganisaties, terwijl de huurcontracten nog doorlopen. Als de economie weer aantrekt, kan deze verborgen leegstand een dempende uitwerking hebben op het opnamevolume. De toekomst kenmerkt zich dus door een verdere verruiming van het kantorenaanbod. De tweedeling tussen goed vastgoed op goede locaties en vastgoed op secundaire locaties in regio s of steden wordt hiermee nog scherper. Aan goed vastgoed op een goede locatie zal altijd behoefte bestaan. Ook in deze tijd worden op deze locaties goede rendementen behaald. Bedrijven houden nu eenmaal de behoefte om omhoog te verhuizen. Dergelijke kantoorgebouwen zijn vaak in de centra van de grote steden gesitueerd, nabij een centraal station of goed bereikbaar met het openbaar vervoer. Door de al bestaande levendigheid, is het een interessante werkplek voor de werknemer, maar ook voor de uitstraling naar klanten toe. In feite zou ook op de kantorenmarkt gesproken kunnen worden van binnenstadsschaarste. Vertrouwen golft Pagina 7

8 Vastgoedvisie Kantoren in centra zijn vaak bestaande kantoorpanden. De aandacht zal de komende jaren dan ook grotendeels moeten liggen bij (het aanpassen van) bestaande bouw. Uiteraard blijft er behoefte aan verversing van kantoorruimte door nieuwbouw. Cruciaal bij de keuze voor nieuwbouw moet de locatie zijn. Bijbouwen aan de randen van steden lijkt hierbij niet de beste optie. In centra of stationsgebieden daarentegen lijkt de structurele behoefte groter. Naast de locatie of kwaliteit van het vastgoed, staat of valt een aankoop met de juiste timing. Je kunt in een goede periode een slechte koop doen, terwijl je anderzijds in een mindere periode de beste koopt blijkt te hebben gedaan. Winkelen doe je ook thuis Wellicht heeft het overaanbod op de kantorenmarkt ervoor gezorgd dat de interesse van beleggers verschuift naar woningen en winkelvastgoed. Hierdoor kan het zijn dat straks relatief veel winkels en winkelcentra worden ontwikkeld. In het verleden werd een dergelijke groei door wetgeving op het gebied van ruimtelijke ontwikkelingen afgeremd. Desondanks kent Nederland een groot winkeloppervlak met 1,5 vierkante meter per persoon. De flinke groei van de kantorenvoorraad, met het gevolg dat deze markt als ruim is te bestempelen, zou een les uit het verleden kunnen zijn voor winkelvastgoed. Met andere woorden: niet onbeperkt winkelruimte ontwikkelen en bij toekomstige vraag goed naar de potentie en de locatie van ouder aanbod kijken, om zo leegstand op de langere termijn te voorkomen. Op de winkelmarkt is wat betreft populariteit een tweedeling tussen A1-locaties en de aanlooproutes. Door de huidige economische ontwikkelingen is dit verschil aan het toenemen. Winkelen op de traditionele manier is nog steeds in trek. Wel geldt dat wanneer de economie krimpt het koopgedrag van consumenten verandert. Vooral bestedingen aan duurzame goederen, zoals huishoudelijke apparatuur en meubels worden uitgesteld. Tegenwoordig is winkelen via internet breed omarmd, hierbij is wel sprake van een sectorale differentiatie. In de toekomst zal internet-shoppen verder uitgroeien en kan dit er toe leiden dat de behoefte aan winkelruimte afneemt. Wellicht biedt dit weer kansen voor een ander type vastgoed. Doordat consumenten steeds meer artikelen laten thuis bezorgen, zal er een toename te zien zijn van het aantal transportbewegingen. Hierdoor zal er ook een groei zijn in de behoefte aan distributiecentra en opslagplaatsen. Daar waar winkelvastgoed inlevert, kunnen er kansen voor het logistieke vastgoed in Nederland ontstaan. Regionale verschillen worden groter Voorgenoemde ontwikkelingen geven weer dat de regionale verschillen in de toekomst groter zullen worden. Deze regionale verschillen gelden met name voor werken en wonen. Aan de hand van de regionale verschillen op de woningmarkt en de kantorenmarkt is de DTZ Zadelhoff Vastgoedvisiekaart ontwikkeld. De bevolkingsontwikkeling van Nederland tot 24 en de huidige kantorenvoorraad zijn op de kaart weergegeven. Uit de Vastgoedvisiekaart blijkt dat de bevolking in de Randstad zal blijven groeien, zoals eerder al werd aangegeven. Daarnaast zullen provincies als Flevoland en Noord-Brabant een groei kennen. In de meer perifere regio s wordt duidelijk dat rondom de grotere steden in de regio de bevolking zal toenemen, terwijl deze groei afneemt of zelfs omslaat naar krimp, naarmate de afstand tot die stad toeneemt. Exemplarisch voor deze ontwikkeling zijn de omgevingen van de steden Groningen, Maastricht en Enschede. De kantorenvoorraad vertoont eenzelfde tendens. In de Randstad is de kantorenvoorraad groot en in de meer perifere regio s concentreert de kantorenvoorraad zich met name rondom de grotere steden. Daar waar in de toekomst de bevolking zal krimpen, is een relatief bescheiden kantorenvoorraad waar te nemen. Om een kantorenvoorraad te vullen zijn werkzame personen nodig. Wat dat betreft gaat het zo gek nog niet in Nederland. Daar waar de bevolking zal afnemen, is de kantorenvoorraad beperkt. De Vastgoedvisiekaart geeft wel aan dat het bewoners- en het ondernemersklimaat zal veranderen in Nederland. Op basis van de vastgoedkaart lijkt Nederland steeds kleiner te worden. Het zwaartepunt van het aantal werkzame personen en het aantal inwoners verschuift steeds meer naar de Randstad. Getuige de regionale verschillen die de rendementsontwikkelingen per sector laten zien op de Nederlandse beleggingsmarkt, spelen vastgoedbeleggers in op deze verwachtingen. Hieronder wordt de stand van zaken op de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt verder geanalyseerd. Vertrouwen golft Pagina 8

9 DTZ Zadelhoff Vastgoedvisiekaart Kantorenvoorraad in groei- en krimpgebieden Bevolkingsgroei per gemeente - 4% tot -11% - 1% tot -6% Groningen Leeuwarden -5% tot -2% -1% tot 1% 2% tot 5% 6% tot 1% 11% tot 4% Assen Voorraad kantoorruimte in 29 4 miljoen m2 tot 1 miljoen m2 2 miljoen m2 tot 4 miljoen m2 Alkmaar 1 miljoen m2 tot 2 miljoen m2 Zwolle 5. m2 tot 1 miljoen m2 25. m tot 5. m 1. m2 tot 5. m2 tot 1. m2 tot 25. m2 1. m2 5. m2 2 2 Haarlem Amsterdam Almere Hoofddorp Hengelo Enschede Amersfoort Apeldoorn Utrecht Den Haag Arnhem Rotterdam Nijmegen Den Bosch Middelburg Breda Tilburg Eindhoven Bron: CBS en BAK, bewerking DTZ Zadelhoff, 29 Heerlen Maastricht Vertrouwen golft Pagina 9

10 Beleggingsmarkt voor vastgoed vermogen kwam ook de handel in vastgoed tot stilstand. Met de enorme daling van de vraag kende ook de waarde van onroerend goed een daling. Zoals we in de vorige editie van deze jaarlijkse uitgave omschreven: zonder financiering geen markt. In Europa waren de gevolgen van de kredietcrisis weliswaar later merkbaar dan in Amerika, maar vanaf het begin van 28 werd ook de invloed op de beleggingsmarkt in Nederland zichtbaar. In het eerste kwartaal van 28 daalde het investeringsvolume in vastgoed ten opzichte van dezelfde periode in 27 met maar liefst 3%. Later bleek dit qua investeringsvolume nog het beste kwartaal van 28. Het vierde kwartaal, traditioneel een sterk kwartaal, bleek in 28 het zwakste met een investeringsvolume van EUR 872 miljoen. Voor 28 kwam het totale investeringsvolume uit op EUR 6,2 miljard. Uitzicht op lente? Het jaar 28 ging voor de beleggersmarkt in Nederlands vastgoed de boeken in als een koud en somber jaar. De grote vraag aan het einde van 28 was of het tij zou keren en of er een golfbeweging op gang zou komen die lente zou brengen? Nu een jaar later kan antwoord worden gegeven op deze vraag. Winter in beleggingsland Na een jarenlange stijging van investeringen in vastgoed, daalde het investeringsvolume in Nederlands vastgoed vanaf de tweede helft van 28. In 29 zette deze daling door. Zoals eerder aangegeven kan het faillissement van Lehman Brothers in Amerika als grote klap en aantreden van de economische winter worden gezien. Na het omvallen van deze bank in Amerika op 15 september 28 zakte de Dow Jones in één dag met 5 punten en verdween USD 7 miljard van de beurs. Hierdoor schudde de financiële sector op haar grondvesten en kromp de beschikbare hoeveelheid kapitaal flink. Met de afname van Net als in 28 kende het eerste kwartaal van 29 een duidelijke daling in investeringsvolume ten opzichte van dezelfde periode het jaar ervoor. Het investeringsvolume in deze periode kwam uit op EUR 474 miljoen. Van lente was begin 29 dan ook nog geen sprake. In het tweede kwartaal trok het investeringsvolume met EUR 679 miljoen enigszins aan. Verhoudingsgewijs was het derde kwartaal van 29 goed te noemen. De mooie zomer leek de vooruitzichten op de beleggingsmarkt te verbeteren. Het investeringsvolume kwam uit op EUR 1,1 miljard en daarmee lag dit volume ongeveer 15% hoger dan het investeringsvolume in dezelfde periode vorig jaar. De verwachting voor het vierde kwartaal van 29 is dat het investeringsvolume met EUR 89 miljoen vergelijkbaar is met het vierde kwartaal van 28. Deze prognose is Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Totaal investeringsvolume per jaar (x miljoen euro) Investeringsvolume Prognose voor Q4 29 Bron: DTZ Zadelhoff, 29 Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Totaal investeringsvolume per kwartaal (x miljoen euro) Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q Investeringsvolume Prognose voor Q4 29 Bron: DTZ Zadelhoff, 29 Vertrouwen golft Pagina 1

11 gebaseerd op de tendens tijdens het lopende jaar en de inschatting van transacties die nog dit jaar zullen worden gesloten. Het totale investeringsvolume van 29 komt hiermee uit op EUR 3,1 miljard en vergeleken met 28 betekent dit een daling van 5%. Daarbij moet worden opgemerkt dat dit volume zeer gevoelig is voor onverwachte, grote investeringen die in 29 nagenoeg zijn uitgebleven. Ten tijde van de realisatie van dit rapport hing een grote transactie boven de markt, die mogelijk nog in 29 is afgerond. beleggingen qua omvang eveneens zijn teruggelopen. Vooral de grootschalige beleggingstransacties zijn in 29 uitgebleven. In het begin van 28 vonden nog relatief grote portefeuilleverkopen plaats, zoals de Unibail-Rodamco winkelportefeuille van ongeveer EUR 775 miljoen en de kantoren- en bedrijfsruimteportefeuille van Corio van ongeveer EUR 65 miljoen, die samen voor 25% van het totale investeringsvolume zorgden. Portefeuilles werden in 29 niet of nauwelijks meer verkocht. Verkopers zochten de lokale beleggers op en verkochten gebouwen individueel. Wanneer de golfbeweging voor het Nederlands investeringsvolume in vastgoed van de afgelopen twee jaar naast de golfbeweging van het Europese investeringsvolume wordt neergelegd, dan blijkt dat de beweging die op de Nederlandse markt heeft plaatsgevonden vrijwel overeenkomt met de beweging van het Europese investeringsvolume. De prognose vanuit de Europese researchafdelingen van DTZ voor het totale Europese investeringsvolume komt voor heel 29 uit op EUR 56,2 miljard. Samenvattend zorgen de laatste twee kwartalen voor een kleine opleving. Van echt herstel is vooralsnog echter geen sprake. Toch zorgt een sneller herstel op de aandelenmarkt dan was verwacht, voor een voorzichtig optimisme op de vastgoedbeleggingsmarkt. Een voorbode van lente? Een kenmerk van de winter is dat waarden van aandelen en onroerend goed dalen, terwijl deze in de lente weer een stijging laten zien. Komend jaar moet uitwijzen of de kleine opleving doorzet. De verwachting van DTZ Research is dat in de tweede helft van 21 een daadwerkelijk herstel op de beleggingsmarkten in Europa zichtbaar zal zijn. Voornamelijk kleinere transacties De afname van het investeringsvolume is onder andere toe te schrijven aan het lage aantal transacties. In 29 liep het aantal transacties vergeleken met 28 opnieuw terug. Daarnaast valt op dat de De grootste beleggingstransactie in 29 betreft overigens wel een portefeuilleverkoop. De portefeuille van de Stichting Bedrijfspensioenfonds Zorgverzekeraars werd voor EUR 15 miljoen verkocht en bestond uit woningen, winkels, kantoorruimten en een bedrijfsruimte in de Randstad. Opvallend en typerend voor de markt is dat deze portefeuille door een consortium van particuliere investeerders is gekocht. De zogenaamde opportunity-funds, die tot en met 27 actief waren op de markt, lijken dergelijke portefeuilles niet meer te kunnen kopen. Hiermee wordt duidelijk dat geen transacties van meer dan EUR 15 miljoen hebben plaats gevonden. Daarbij moet wel worden opgemerkt dat de verkoop van zeven gerechtsgebouwen van ING Real Estate aan de Rijksgebouwendienst in dit rapport niet is meegenomen, omdat de details van deze deal ten tijde van de realisatie van dit rapport nog niet bekend waren Het totale investeringsvolume wordt vooral bepaald door relatief kleine beleggingen. Ruim 39% van alle transacties betreft een transactie in de grootteklasse EUR 5-25 miljoen. Ter vergelijking: in 28 zorgde deze grootteklasse voor 16% van het totale investeringsvolume. Ook het aandeel van de grootteklasse tot EUR 5 miljoen kent een groei. Ongeveer 14% van alle transacties behoort tot deze grootteklasse. In totaal zijn vijf investeringen gedaan van tenminste EUR 75 miljoen. Samen zijn deze transacties goed voor bijna 18% van het totale investeringsvolume. Europese en Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Totaal investeringsvolume per kwartaal 5. Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Investeringsvolume naar grootteklasse (relatief %) Q1 28 Q2 28 Q3 28 Q4 29 Q1 29 Q2 29 Q3 Investeringsvolume Europa x 1.. Investeringsvolume NL x 1.. Bron: DTZ Zadelhoff, Q miljoen euro miljoen euro > = 15 miljoen euro 5 25 miljoen euro miljoen euro Bron: DTZ Zadelhoff, 29 Vertrouwen golft Pagina 11

12 Beleggingsmarkt voor vastgoed Verschuiving van kantoren naar retail en wonen In totaal wordt 4% van het totale investeringsvolume bepaald door kantoorvastgoed. Historisch gezien is dit laag. In het verleden werden percentages van 5% of zelfs 6% gehaald. Deze verdeling is berekend op basis van de beleggingstransacties waarvan de koopsom bekend is. Wanneer een verdeling wordt gemaakt waarin ook die transacties worden meegenomen, waarvan de koopsom niet bekend is, ontstaat een ander beeld. Dan geldt dat 3% van alle transacties een kantoorbelegging betreft. In 28% van de gevallen betreft het een bedrijfsruimte, in 27% van de gevallen een winkel en in 9% van de gevallen een woning. In totaal betreft het aandeel winkel- en woningbeleggingen dus 36% en daarmee lijkt de aandacht van beleggers zich ook steeds meer op deze segmenten te richten. In 29 kwamen vanuit de markt al steeds meer geluiden dat beleggers zich beraden om kantoren af te stoten en in plaats daarvan te willen investeren in woningen of winkelvastgoed. Deze tendens geldt overigens in mindere mate voor eerste klas kantoorruimte. Gezien de toekomstige vergrijzing en de daarmee gepaard gaande daling van het aantal werkzame personen geen onlogische beweging. Daarnaast zorgt de economische ontwikkeling ervoor dat kantoorhoudende bedrijven uit kostenoogpunt meer open staan voor nieuwe werkplekconcepten met het gevolg dat gebruikers steeds minder kantoormeters nodig hebben, zoals eerder al werd beschreven. Wanneer deze bevindingen worden gecombineerd met de toch al ruime Nederlandse kantorenmarkt en het toenemende aanbod aan de gebruikerskant van deze markt, dan lijkt het voor de hand te liggen dat de behoefte aan het beleggen in kantoorruimtes zal dalen. huurinkomsten te genereren en deze later met winst te verkopen. Dergelijke activiteiten worden gevoed door het feit dat de woningbouwproductie achter blijft, waardoor de woningdruk toeneemt, terwijl nieuwbouwinitiatieven uitblijven. Anderzijds zien particuliere beleggers woningen steeds vaker als veilig beleggingsproduct en speelt de uitpondmogelijkheid een minder grote rol. Pensioenfondsen en woningbouwcorporaties verkopen op dit moment veel woningbouwcomplexen. Woningcorporaties zijn veelal lokale, behoudende partijen die kasneutraal inkopen. Corporaties verkopen op dit moment complexen om liquide middelen te creëren voor nieuwbouw en herstructurering om zo toch aan de huisvestingsopgave te kunnen voldoen. Dit betekent dat woningcorporaties op dit moment zowel aan de investeringskant als aan de des-investeringskant van de markt actief zijn. Dit terwijl de behoefte aan bijvoorbeeld woningen onder andere door het stijgende aantal huishoudens zal toenemen. Gedurende 29 viel op dat particuliere beleggers steeds meer interesse hebben om woningvastgoed te kopen. Deze interesse richt zich voornamelijk op het speculatief kopen van grondgebonden woningen met het doel zekere Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Investeringsvolume naar vastgoedsegment (relatief %) Q3 29 Kantoor Bedrijf Winkel Woning Overig Bron: DTZ Zadelhoff, 29 De vraag naar kwalitatief goed winkelvastgoed is aan het einde van 29 toegenomen. Deze stijging wordt veroorzaakt door de toenemende activiteit van institutionele beleggers in dit segment. Daarbuiten lijken steeds meer partijen hun vastgoedbeleggingsmix te wijzigen in het voordeel van winkelvastgoed. De verwachting op de korte termijn is dat de investeringen in winkelvastgoed stijgen en dat nieuwbouwontwikkelingen zich frequenter op dit type vastgoed richten. De toegenomen interesse geldt vooral voor winkelvastgoed op A1-locaties en winkelcentra, al is ontwikkelen op deze locaties lastig. Winkels op de aanlooproutes hebben het nog steeds zwaar en dit verschil is ook in 29 groter geworden. Op de lange termijn zal, gezien het feit dat Nederland met 29 miljoen vierkante meter al een grote winkelvoorraad heeft, deze tendens niet doorzetten. In de toekomst zal dan ook goed gekeken moeten worden naar hergebruik van het huidige oude aanbod. Overigens zullen kantoren het op de goede locaties in 21 goed blijven doen, zoals blijkt uit de eerder beschreven binnenstadsschaarste. Goede kantoorpanden in de kernen van de grote steden blijken nog steeds een goede investering. Gebruikers van Vertrouwen golft Pagina 12

13 Bruto aanvangsrendementen v.o.n. Q4 28 Kantoren Bedrijfsruimten Winkels Woningen Q4 29 Kantoren Bedrijfsruimten Winkels Woningen Noord Beste locaties 7,5-8,5 8,25-9,75 5,6-6,85 5,2-6,15 7,6-9, 8,65-1,5 5,7-7, 5,4-5,9 Oost Beste locaties 7,-8,35 8,15-9,55 5,4-6,75 4,95-5,85 7,1-8,75 8,55-1, 5,4-7, 5,3-5,8 Zuid Beste locaties 7,-8,5 7,85-9,5 5,25-6,65 4,95-5,75 7,-8,75 7,75-9,5 5,4-6,9 5,3-5,8 West Beste locaties 6,35-7,75 7,65-9, 4,75-5,85 4,75-5,75 6,4-8, 7,75-9,25 4,9-6,5 4,9-5,4 De grondslag voor de aanvangsrendementen voor kantoren, bedrijfsruimten en winkels is een 1-jarige huurovereenkomst met goede debiteuren. Voor woningen zijn recent ontwikkelde complexen met marktconforme huurwaarden als basis genomen. dergelijke gebouwen blijven ook in deze tijd nog graag gehuisvest in deze kantoren. De populariteit van kantoorgebouwen neemt toe als de bereikbaarheid met het openbaar vervoer en met de auto voor de werknemers goed is. Bij huisvestingskeuzes lijkt de mens steeds vaker centraal te staan, evenals duurzaamheid. merken. Buitenlandse investeerders komen overigens wel uit de buurt. Voornamelijk Duitsland lijkt Nederland in de gaten te houden, maar ook Franse investeerders deden in 29 zaken in ons land. Hiermee lijkt de diversiteit van buitenlandse investeerders weer aan te trekken. Angelsaksische investeerders lijken zich eerder terug te trekken. Andere tijden, andere investeerders? De veranderende wereld heeft uiteraard invloed op vastgoed en ook op het type investeerder. In 29 valt op dat het aandeel private ondernemingen, waaronder ook de particuliere beleggers, een flinke groei kende ten opzichte van de voorgaande jaren. Eveneens wordt duidelijk dat vastgoedfondsen nauwelijks in vastgoed hebben geïnvesteerd in 29 en dat dergelijke partijen op dit moment eerder vastgoed verkopen. In het verleden zorgden overheden, eigenaargebruikers en woningcorporaties nauwelijks voor beweging aan de investeringskant van vastgoed, maar in 29 zorgen deze drie typen beleggers bij elkaar toch voor 16% van het totale investeringsvolume. 72% van alle beleggingen werd gedaan door een Nederlandse partij. Vergeleken met vorig jaar is dit een daling van 7%. Dat betekent dat verhoudingsgewijs meer buitenlandse investeerders op de Nederlandse vastgoedmarkt actief zijn. In het derde kwartaal was dat duidelijk te Rendementen blijven stijgen Uit de vorige rapportage bleek dat eind 27 werd waargenomen dat de dalende rendementen tot stilstand waren gekomen en in 28 een omslag plaats had gevonden die zorgde voor oplopende rendementen. In 29 zijn de rendementen opnieuw gestegen. In deze ontwikkeling is wat betreft sterkte een verschil waarneembaar tussen eersteklas vastgoed en overig vastgoed. De stijging op de goede locaties betrof gemiddeld 1 basispunten voor kantoren en is daarmee lager dan de stijging met 3 basispunten op de minder goede kantoorlocaties. Dit betekent dat de stijging van vorig jaar, met 1 basispunten op goede kantoorlocaties, niet wordt gehaald en dat er sprake is van een afzwakking van de stijging van de aanvangsrendementen. Per landsdeel verschilt deze tendens nauwelijks. Op de bedrijfsruimtemarkt is wel sprake van een geografisch verschil in rendementsontwikkeling. Daar waar de bedrijfsruimte op de beste locaties in het Noorden en het Oosten van het land een stijging van 4 basispunten laten zien, kennen Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Investeringsvolume naar nationaliteit (relatief %) Q3 29 Nederlands Duits Brits Frans Overig Bron: DTZ Zadelhoff, 29 Vertrouwen golft Pagina 13

14 Beleggingsmarkt voor vastgoed soortgelijke rendementen in het Zuiden en het Westen van het land een minder sterke stijging of zelfs een stabilisering. Voor bedrijfsruimte op mindere locaties geldt wel een uniforme stijging in Nederland met 4 tot zelfs 5 basispunten. Het verschil tussen goede en minder goede panden wordt snel groter. Vergeleken met de bedrijfsruimte- en de kantorenmarkt zijn de aanvangsrendementen voor winkels en woningen relatief laag. Voor wonen is dit te verklaren door het feit dat woningen minder hinder ondervinden van conjuncturele schommelingen. Er is weliswaar weinig beweging op de woningmarkt, maar de woningdruk blijft in verschillende regio s desondanks bestaan. De rendementen voor woningen stijgen buiten de Randstad sneller, dan binnen de Randstad en gezien de bevindingen aan de hand van de DTZ Zadelhoff Vastgoedvisiekaart is dit te verwachten. Tegenover de stijgende rendementen staat dat de lange rente daalt. De lange rente is voor beleggers de maatstaf voor het minimaal te behalen rendement op beleggingen. Het verschil tussen de lange rente en de rendementen geeft het risico weer voor beleggen in vastgoed en wordt de yield-gap genoemd. De stijging van de yield-gap is niet alleen kenmerkend voor de Nederlandse beleggingsmarkt. In heel Europa zijn de rendementen aan een stijging onderhevig. Vergeleken met andere Europese steden zijn de rendementen voor eersteklas kantoorruimte in Nederland gemiddeld te noemen. Doordat de rente in Nederland echter relatief laag is, is de yield-gap voor Nederlandse steden hoog ten opzichte van andere Europese steden. Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Ontwikkeling lange rente en bruto aanvangsrendement (%) 7,5 7, 6,5 6, 5,5 5, 4,5 4, 3,5 3, * * Voorlopige cijfers Lange rente (jongste tienjarige staatsobligatie NL) BAR kantoren op goede locaties in West-Nederland Bron: DNB, DTZ Zadelhoff, 29 Vertrouwen golft Pagina 14

15 Golf van vertrouwen: ontwikkeling aanvangsrendementen niet langer grootste zorg beleggers, wel de leegstand Ruim twee jaar geleden heeft DTZ Zadelhoff het DTZ Beleggers- en DTZ Financiersvertrouwen geïntroduceerd. Om meer inzicht te krijgen in het marktsentiment wordt ieder kwartaal onder beleggers en financiers een enquête afgenomen met vragen over de ontwikkeling van de belangrijkste marktindicatoren, zoals de ontwikkeling van de gebruikersmarkt, huurwaardeontwikkeling, ontwikkeling van de aanvangsrendementen en de financieringsvoorwaarden. Hierbij wordt gevraagd hoe deze indicatoren zich in het afgelopen kwartaal hebben ontwikkeld en wat de verwachtingen zijn voor het komende kwartaal. Nu voor de negende keer de enquête is afgenomen, kan een vergelijking worden gemaakt tussen het marktsentiment van twee jaar geleden en de daadwerkelijke marktontwikkelingen vandaag de dag. De voorliggende resultaten zijn een weergave van de enquête die aan het einde van het vierde kwartaal van 29 is gehouden. Hierin is gevraagd naar de ontwikkelingen in het vierde kwartaal van 29 en naar de verwachtingen voor het eerste kwartaal in 21. Sinds het derde kwartaal van 29 is het vertrouwen van zowel de beleggers als de financiers weer aan het stijgen en komen beide vertrouwenindices nagenoeg op hetzelfde punt uit, namelijk op circa -2. Het vertrouwen golft; het beleggersvertrouwen liet eerder een stijgende lijn zien en het niveau komt uit op hetzelfde niveau als na het derde kwartaal van 28. Het financiersvertrouwen kende de afgelopen jaren een dieper dal dan het beleggersvertrouwen en komt na het vierde kwartaal uit op het niveau van begin 28. Wanneer naar de samenstelling van de vertrouwensindex wordt gekeken, valt op dat: zowel de financiers als de beleggers positievere verwachtingen hebben over de ontwikkelingen van de verschillende indicatoren gedurende het eerste kwartaal 21 dan de geconstateerde ontwikkelingen gedurende het vierde kwartaal 29. de meningen uiteenlopen ten aanzien van de waardeontwikkeling van het commercieel onroerend goed in Nederland gedurende het vierde kwartaal. Financiers waren van mening dat de aanvangsrendementen zijn gestabiliseerd, terwijl de beleggers voor het merendeel een verdere stijging van de aanvangsrendementen hebben gezien. de beleggers minder negatief zijn over de verwachte ontwikkeling van de aanvangsrendementen gedurende het eerste kwartaal 21 ten opzichte van de ontwikkeling die de aanvangsrendementen hebben doorgemaakt in het vierde kwartaal. De grootste risico s die beleggers zien voor de beleggingsmarkt van commercieel onroerend goed in Nederland zijn ook onderzocht. Vergeleken met vorig jaar is het interessant te zien dat er een verschuiving heeft plaatsgevonden. Halverwege 28 tijdens de kredietcrisis zagen beleggers voornamelijk financiële risico s, zoals de ontwikkeling van de aanvangsrendementen en de rente. Vanaf het vierde kwartaal van 29, gaven beleggers aan dat de leegstand en de huurwaarde als grootste risico s worden gezien. Deze risico s hebben betrekking op de reële economie en de gebruikersmarkten. Er is dus een verschuiving opgetreden van de risico s als gevolg van de kredietcrisis naar risico s als gevolg van de economische crisis. DTZ Beleggers- en Financiersvertrouwen (%) Q4 27 Q1 28 Q2 Q3 Q4 Q1 29 Q2 Q3 Q4 DTZ Beleggersvertrouwen DTZ Financiersvertrouwen Bron: DTZ Zadelhoff, 29 Vertrouwen golft Pagina 15

16 Gebruikersmarkt voor vastgoed Beweging op de gebruikersmarkten? Daar waar de beleggingsmarkt afhankelijk is van de gebruikersmarkten, geldt een omgekeerde relatie niet. Om de toekomstige golven op de vastgoedbeleggingsmarkt echter beter te begrijpen, zijn de ontwikkelingen op de gebruikersmarkten belangrijk om te volgen. De eerste tekenen van economisch herstel, zoals werd geprognosticeerd door het Centraal Planbureau, kunnen effect hebben op de gebruikersmarkten in 21 en 211. In 29 bleven veel vastgoedgebruikers door de onzekerheid zitten in hun gebouwen en het grote aantal contractverlengingen, vooral op de bedrijfsruimte- en kantorenmarkt, is dan ook kenmerkend voor het afgelopen jaar. Daarnaast zorgt de versnelde efficiencyslag ervoor dat ruimtegebruik verandert. Dit heeft het gevolg dat de opnames van beide segmenten verder teruglopen. Ook de leegstand van kantoor- en bedrijfsruimte is toegenomen en de verruiming van de markt zorgt ervoor dat nieuwbouwprojecten stagneren, waardoor een grote groei van de voorraad is uitgebleven. De winkelmarkt blijft redelijk stabiel, al is het verschil tussen A-locaties en andere locaties nog steeds groot. Kantorenmarkt beweegt langzaam De eerste helft van 29 kende, met 4%, al een flinke daling in het aantal opgenomen vierkante meters kantoor. Na de tweede helft van het jaar zwakt deze daling iets af, waardoor de totale opname over 29 35% lager komt te liggen dan in 28. De prognose die halverwege het jaar door ons werd gedaan is hiermee uitgekomen. De totale opname van kantoorruimte in 29 komt hiermee op 1,1 miljoen vierkante meter. Gemiddeld kostte een vierkante meter kantoor in Nederland circa EUR 146,- per jaar. Hiermee is dit gemiddelde in één jaar tijd met 2,7% gedaald. De oorzaak ligt in het feit dat er minder nieuwbouw is opgenomen. De economische vooruitzichten werden gedurende het jaar steeds positiever bijgesteld. Een logisch gevolg is dat de kantorenmarkt hierdoor zal aantrekken. Echter de verborgen leegstand die gedurende de economische crisis binnen organisaties is ontstaan, zal een remmend of vertragend effect opleveren. Desondanks is voor 21 niet te verwachten dat de opname van kantoorruimte verder daalt. Er zal eerder een stabilisatie of een lichte groei plaatsvinden. Het aanbod van kantoorruimte in Nederland is als gevolg van de economische ontwikkelingen verder gestegen. Hiermee is de toch al ruime kantorenmarkt verder verruimd en ligt de verhouding tussen opname en aanbod verder uit elkaar dan deze eeuw eerder het geval was. Ultimo 29 stond in totaal 6,7 miljoen vierkante meter kantoor in aanbod. In 29 is weinig nieuw kantooraanbod op de markt gekomen. Ook voor de toekomst geldt dat nieuwbouw mondjesmaat op de markt komt. De locatie van nieuwbouwprojecten lijkt meer dan ooit in belang toe te nemen, evenals de wensen van de gebruiker. Het is daarnaast te verwachten dat in verschillende gemeenten in Nederland kantoorruimte zal worden onttrokken aan de markt. De leegstand die kantoren die daadwerkelijk niet meer in gebruik zijn is in 29 opgelopen tot 13,3% en komt daarmee 1,3% hoger uit dan in 28. Op de gebruikersmarkt voor kantoorvastgoed lijkt zich een verdergaande tweedeling voor te doen tussen enerzijds de absolute topgebouwen op toplocaties en anderzijds overige locaties. Uit recent onderzoek blijkt dat de kantorenmarkt op stationslocaties minder vatbaar is voor economische neergang. Op de bedrijfsruimtemarkt nu ook duidelijke kentering Vorig jaar was de kredietcrisis nog niet zichtbaar op de bedrijfsruimtemarkt. Nu een jaar later zijn de gevolgen wel duidelijk en komt het opnameniveau net boven het niveau van 22 uit. In het eerste halfjaar van 29 was een daling zichtbaar van 32% ten opzichte van dezelfde periode in 28. De tweede helft van het jaar blijkt, in tegenstelling tot de kantorenmarkt, slechter te zijn geweest dan de eerste helft. De totale opname is voor 29 uitgekomen op 1,9 Nederlandse gebruikersmarkt Opname en aanbod van kantoorruimte (x 1. m 2 v.v.o.) Nederlandse gebruikersmarkt Opname en aanbod van bedrijfsruimte (x 1. m 2 v.v.o.) Opname Aanbod Opname Aanbod Bron: DTZ Zadelhoff, 29 Bron: DTZ Zadelhoff, 29 Vertrouwen golft Pagina 16

17 miljoen vierkante meter hetgeen neerkomt op een daling van 42% in één jaar tijd. De afname van de vraag naar bedrijfsruimten kan worden verklaard door de afnemende wereldhandel ten gevolge van de dalende vraag naar consumptiegoederen. Met name de logistieke sector ondervindt hier veel hinder van. Door een verminderde activiteit is ook minder behoefte aan ruimte. Er is momenteel sprake van een forse stijging van onderhuids aanbod, ofwel aanbod in een onderhuursituatie. Als gevolg van de dalende goederenvolumes, zitten veel logistieke dienstverleners te ruim in hun jasje. Dit geldt vooral voor de grootschalige internationale dienstverleners die de afgelopen jaren rekenden op een aanhoudende groei en daardoor werden verleid grote aantallen vierkante meters in gebruik te nemen om de almaar toenemende goederenstroom het hoofd te kunnen bieden. Omdat de logistieke wereld een klein en overzichtelijk netwerk kent, zijn bedrijven goed geïnformeerd over elkaars bedrijfsvoering. Dit zorgt ervoor dat logistiek vastgoedgebruikers elkaar onderling overtollige bedrijfsruimte aanbieden. afnemende vraag en de meer beperkte financiële armslag van franchisenemers en zelfstandigen. Retailers in het luxe segment hebben het op dit moment moeilijk. Aan de beleggingskant van de winkelmarkt was al meer beweging waar te nemen. Beleggers lijken steeds vaker ander commercieel vastgoed af te stoten en winkelvastgoed aan te kopen. Voor 21 wordt dan ook een relatief positief beeld verwacht, al zal de tweedeling tussen de locaties binnen het kernwinkelgebied enerzijds en de winkels op de aanlooproutes anderzijds niet veranderen. Ten opzichte van vorig jaar geldt dat de huurprijzen op A-locaties ongewijzigd blijven, terwijl de huurprijzen op de overige locaties onder druk staan en zelfs zijn gedaald. In de binnensteden blijft de vraag naar goede winkelruimte onverminderd groot en dat is terug te zien in de huurprijsontwikkeling. De leegstand op A1-locaties stijgt licht, maar is nog altijd minder dan 2%. De leegstand op de B en C-locaties is beduidend hoger en zijn afgelopen jaar gestegen. Het aanbod van bedrijfsruimten is in 29 flink gestegen en komt ultimo 29 uit op 8,7 miljoen vierkante meter. Vergeleken met een jaar geleden is dit een stijging van ruim 15%. Aan de voorraad is nauwelijks vastgoed toegevoegd. Net als op de kantorenmarkt is een daling van de gemiddeld gewogen huurprijs waar te nemen. Dit heeft te maken met het feit dat er nauwelijks nieuwbouw vanuit de markt is opgenomen. Gemiddeld kostte een vierkante meter bedrijfsruimte in Nederland circa EUR 51,- per jaar. Winkelvastgoed op A-locaties kent geen winter De traditionele tweedeling tussen A-locaties en overige locaties buiten het kernwinkelgebied is in de loop van 29 vergroot. De huurprijzen voor winkels op A1-locaties blijven stabiel door de blijvende vraag van vooral de financieel sterke filiaalbedrijven. De huurprijzen in de aanloopstraten staan daarentegen flink onder druk, als gevolg van een De huidige winkelvoorraad aan winkelvastgoed is fors te noemen. In totaal bestaat deze uit 29 miljoen vierkante meter, hetgeen neerkomt op 1,5 vierkante meter per hoofd van de Nederlandse bevolking. Hiermee heeft Nederland de hoogste winkeldichtheid in de wereld. De tendens dat beleggers zich steeds meer richten op winkelvastgoed zal zorgen voor een toename van het aantal nieuwbouwontwikkelingen in dit segment. Toch moet hier zeer kritisch naar gekeken worden om te voorkomen dat deze markt net zo ruim wordt als bijvoorbeeld de kantorenmarkt. Uiteraard blijft de behoefte aan kwalitatief goed winkelvastgoed bestaan. Daarbij zou de focus moet liggen op het herontwikkelen en renoveren van het bestaande winkelaanbod. Nederlandse gebruikersmarkt Index gemiddeld gewogen huurprijs voor kantoor- en bedrijfsruimte en inflatie (1995 =1) Nederlandse gebruikersmarkt Leegstand naar winkelstand 28 en 29 (%) Bedrijven Kantoren Inflatie A1 A2 B1 B2 C Landelijk gemiddelde Bron: DTZ Zadelhoff, 29 Bron: Locatus, 29 Vertrouwen golft Pagina 17

18 Begrippenlijst Aanbod Gebouwen waarin per ultimo van elk kalenderjaar minimaal 5 m² kantoorruimte, 75 m² bedrijfsruimte (inclusief de bijbehorende kantoorruimte) dan wel 2 m² winkelruimte voor de verhuur of verkoop beschikbaar is. Het aanbod heeft uitsluitend betrekking op reeds opgeleverde of nog in aanbouw zijnde complexen. Projecten in voorbereiding worden niet meegeteld. Bedrijfsruimte Ruimte bestemd voor productie, opslag en distributie van goederen. Ook bedrijfspaviljoens met een verhoogde kantoorcomponent soms oplopend tot 5 procent van het totale vloeroppervlak vallen hieronder. Bestaande bouw Kantoor- en/of bedrijfsgebouwen ouder dan twee jaar. Bruto-aanvangsrendement De bruto huurinkomsten vóór afschrijvingen en eigenaarslasten, als percentage van de totale verwervingsprijs vrij op naam. Eersteklas vastgoed Modern, courant onroerend goed dat tegemoetkomt aan de hedendaagse wensen en eisen van het bedrijfs leven en zich op een goede locatie bevindt. Kantoor- en bedrijfsruimte jonger dan vijf jaar op de beste (werk-) locaties wordt in het algemeen gezien als eersteklas vastgoed. In de winkelruimtemarkt wordt ruimte met een courante frontbreedte en een gangbaar oppervlakte in het A-winkelgebied als eersteklas aangemerkt. Eigenbouw Kantoor- en/of bedrijfsgebouwen die voor rekening van de gebruiker worden gerealiseerd. Huurprijzen kantoren en bedrijfsruimten Prijzen per vierkante meter verhuurbaar oppervlak per jaar exclusief BTW, servicekosten en huurderspecifieke inrichtingskosten. Kantoorruimte Ruimte bestemd voor de uitoefening van een bedrijf, beroep of dienst waarin geen product wordt vervaardigd, doch van waaruit uitsluitend dienstverlening wordt bedreven. Leegstand Aangeboden ruimte in opgeleverde gebouwen die op het moment van inventarisatie niet (meer) in gebruik is. Nieuwbouw Kantoor- en/of bedrijfsgebouwen jonger dan twee jaar. Ook bestaande bouw, welke zeer ingrijpend is gerenoveerd, wordt als nieuwbouw aangemerkt. Opname Kantoor- en/of bedrijfsruimte die op de vrije markt is verhuurd en verkocht met een metrage van minimaal 5 m² v.v.o. (kantoorruimte) met uitzondering van sale and lease back transacties, huurverlengingen en nieuwbouw ten behoeve van eigenaargebruikers (de zogenoemde eigenbouw). Opnamecijfers worden geregistreerd op het moment dat tussen betrokken partijen wilsovereenstemming is bereikt. Structureel aanbod Het deel van het aanbod dat drie jaar of langer als aanbod staat geregistreerd. Structurele leegstand Bestaand aanbod, langer dan drie jaar niet in gebruik bij huurders. Verhuurbaar vloeroppervlak (v.v.o.) De oppervlakte, gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingsconstructies die de desbetreffende ruimte omhullen, inclusief de zogenaamde glaslijncorrectie. Bij de bepaling van de verhuurbare oppervlakte worden de volgende elementen niet meegenomen: technische ruimtes, verticale stijgpunten en dragende binnenwanden (NEN 258). Voorraad Bestaande of in aanbouw zijnde kantoorruimte met een oppervlakte van 5 m² v.v.o. of meer. De kantorenvoorraad gegevens zijn afkomstig van Bak. Voorraad in gebruik Het deel van de kantorenvoorraad dat op het moment van inventarisatie niet als aanbod staat geregistreerd. Het betreft hier dus een combinatie van gegevens van Bak (kantorenvoorraad) en DTZ Zadelhoff (aanbod). Vrije markt De huur- en/of koopmarkt waarin projectontwikkelaars en beleggers kantoor-, bedrijfsen/of winkelgebouwen aanbieden voor nog onbekende gebruikers. Vertrouwen golft Pagina 18

19 Als marktleider van Nederland in vastgoedadvies, zijn we ons ervan bewust wat er van ons wordt verwacht. Wij blinken uit binnen ons vakgebied en weten wat er speelt in de markt. Ons team van ervaren specialisten staat middenin de markt en is continu bezig om nieuwe oplossingen te ontwikkelen en bestaande te verbeteren. Alleen zo kunnen wij het beste resultaat voor onze opdrachtgevers blijven garanderen. Onze dienstverlening bestaat uit advies, makelaardij en beheer in commercieel vastgoed. We zijn met ruim 1. medewerkers wereldwijd actief in 43 landen en hebben kantoren tot op regionaal niveau. In Nederland hebben we kantoren in maar liefst 12 steden. DTZ Zadelhoff is een v.o.f. waarin partners deelnemen via besloten vennootschappen. Een van de partners is DTZ Holdings plc, sinds 1987 geregistreerd aan de London Stock Exchange. Vertrouwen golft Pagina 19

20