Het Brouwershuis: open en toegankelijk

Transcriptie

1 Het Brouwershuis: open en toegankelijk projectplan voor de verbouwing van Het Brouwershuis te Broekhuizen Versie openbaar Secretariaat: Broekhuizerweg 21, 5871 AB, tel , banknummer: ,

2 Inhoud 1. Huidige situatie 3 2. Knelpunten - uitdagingen 5 3. Uitgangspunten voor de verbouwing 9 4. Belang van de verbouwing voor de gemeenschap Ontwerp Begroting, financiering en risico s Planning en uitvoering - mijlpalen 14 Bijlage 1 Ontwerp Verbouwing Het Brouwershuis 15 projectplan voor de verbouwing van Het Brouwershuis te Broekhuizen versie openbaar 2/17

3 1. Huidige situatie De Stichting Het Brouwershuis te Broekhuizen is kort na de tweede wereldoorlog ontstaan nadat de toenmalige pastoor van Broekhuizen het monumentale pand Het Brouwershuis (Veerweg 1) had besloten het pand aan de gemeenschap te schenken. Sindsdien is het pand in het beheer van de Stichting Het Brouwershuis en wordt het als gemeenschapsaccommodatie gebruikt. Het pand staat ter beschikking aan de inwoners van de kernen Broekhuizen en Broekhuizenvorst. Beide kernen vormden tot de vorming van Horst aan de Maas in 2001 de toenmalige gemeente Broekhuizen. In de loop van de jaren is het pand diverse malen verbouwd en uitgebreid. Sinds ca. 15 jaar wordt de grootste ruimte als restaurant verhuurd aan derden. Met de inkomsten uit deze verhuur wordt het onderhoud van het pand bekostigd, en is het mogelijk om de resterende ruimten tegen (symbolische) lage huurbedragen ter beschikking te stellen aan de lokale verenigingen en sociaal-culturele activiteiten. Naast het restaurant beschikt het Brouwershuis over een tweetal zalen: De zgn. Koepelzaal, die o.a. wordt gebruikt voor de wekelijkse repetities van de fanfare en het plaatselijke zangkoor en voor diverse activiteiten van de ouderen en vrouwenbeweging. De zgn. Wip-In, die wordt gebuikt voor o.a. jeugdactiviteiten en ballet. Het pand is met carnaval in gebruik door de plaatselijke carnavalsvereniging. Hiervoor worden tussen exploitant en carnavalsvereniging zakelijke afspraken gemaakt. Ook bij jaarlijks terugkerende activiteiten zoals bijvoorbeeld Sinterklaasintocht kan gebruik worden gemaakt van diverse ruimten. Het Brouwershuis ligt op een unieke locatie. Aan de achterzijde biedt het ruime terras direct uitzicht op de Maas, terwijl de voorzijde van het monumentale pand gelegen is aan het pittoreske dorpsplein. Dit maakt het pand aantrekkelijk voor toeristische exploitatie. Sinds 2010 is een huurcontract afgesloten met een nieuwe exploitant, die het restaurantgedeelte onder de naam Het Maaspaviljoen als pannenkoekenrestaurant exploiteert. Het restaurant heeft hiervoor een complete facelift ondergaan en door diverse bouwkundige aanpassing die op kosten van de Stichting zijn uitgevoerd, voldoet het restaurant-gedeelte weer aan de eisen van deze tijd. Sinds voorjaar 2012 is ook het dorpscafé, dat onderdeel uitmaakt van het restaurant, weer als zodanig in gebruik. Het restaurant is voor wat betreft haar bezoekers sterk weersafhankelijk. Door de matige zomer, was het seizoen 2011 minder bevredigend. Het aantal toeristen in Noord-Limburg groeit nog gestaagd en de nabijheid van diverse vakantieparken, campings en een groeiend aantal projectplan voor de verbouwing van Het Brouwershuis te Broekhuizen versie openbaar 3/17

4 bed&breakfast-adressen, maakt dat de vooruitzichten positief zijn. Juist de combinatie van toerisme met het faciliteren van lokale activiteiten, maken een gezond beheer van het restaurant mogelijk. Het restaurant wint aan aantrekkelijkheid, als de toegankelijkheid van het complex kan worden verbeterd. projectplan voor de verbouwing van Het Brouwershuis te Broekhuizen versie openbaar 4/17

5 2. Knelpunten - uitdagingen Leefbaarheid dorpen De kernen Broekhuizen en Broekhuizenvorst tellen ca inwoners. Deze inwoners beschikken over een basisschool, kinderopvang, een gymzaal, een tennisbaan en een levendige voetbalvereniging met eigen accommodatie. Daarnaast zijn nog een supermarkt en enkele kleinere winkels aanwezig. Er is van oudsher een zeer sterk verenigingsleven en de beide Rooms-katholieke kerken vervullen een belangrijke plaats in het dorpsleven. Ook beide kernen hebben te maken met landelijke ontwikkelingen: er is sprake van vergrijzing, terugloop in kinderen en vertrek van hoogopgeleide jongeren naar elders, het aantal winkels en voorzieningen (o.a. bibliotheek) loopt gestaag terug en traditionele verenigingen dreigen leden te verliezen. De inwoners beseffen dat zij zelf uiteindelijk bepalend zullen zijn voor de leefbaarheid in beide kernen. De overheid zal zich steeds verder terugtrekken en minder zelf het voortouw nemen om het welzijn van haar inwoners te verbeteren. Juist initiatieven van lokale groepen die gericht zijn op wonen, welzijn en zorg zullen aangemoedigd worden en moeten waar mogelijk ook worden gefaciliteerd. Stichting Het Brouwershuis wil nieuwe initiatieven die de samenleving kunnen versterken kunnen ondersteunen door goed toegankelijke, eigentijdse gemeenschapsaccommodatie aan te kunnen bieden tegen een redelijke prijs. Het voorliggende plan is dan ook niet alleen gericht op de huidige huurders, maar biedt tevens de ruimte voor toekomstige lokale initiatieven gericht op de leefbaarheid van de dorpen en de zorg voor haar inwoners. Ambitie 1 De Stichting Het Brouwershuis wil de leefbaarheid van beide dorpen positieve impulsen geven door: Goede gemeenschapsaccommodatie aan te bieden tegen lage kosten. Een centrale ontmoetingsplek aan te bieden voor beide kernen Een thuisbasis te bieden voor nieuwe initiatieven die de leefbaarheid in de kernen en de zorg voor haar inwoners bevorderen projectplan voor de verbouwing van Het Brouwershuis te Broekhuizen versie openbaar 5/17

6 Bouwkundige staat en aanzien van het dorp Het monumentale pand en het bijbehorende restaurant verkeren afgezien van ontbrekende dak- en kozijnisolatie in goede staat en zijn gezichtsbepalend voor de dorpskern en bij het naderen van het dorp via het veer over de Maas. De in de 50-er en 60-er jaren aangebouwde zalen Wip-In en Koepelzaal zijn bouwkundig verouderd en vallen wat betreft stijl uit de toon in het historische centrum. Inpandig zijn de panden verouderd en het sanitair voldoet niet meer aan de eisen van de tijd.. De akoestische isolatie (repetitie fanfare) laat sterk te wensen over. Ook zijn de zalen vastgebouwd aan een aanpalende woning die op de nominatie staat om gesloopt te worden (het is de vraag of deze sloop plaats kan vinden zonder aanzienlijke maatregelen). De entree van het pand is onduidelijk en weinig uitnodigend. Dit komt het bezoek van het restaurant niet ten goede. Vanaf de voorzijde is het niet te zien, dat het Brouwershuis over een terras aan de Maas beschikt. Kortom: Het monumentale Brouwershuis wordt ontsierd door de aangebouwde, verouderde zalen. Ambitie 2 Door de Wip In en Koepelzaal te vernieuwen, kan het aanzien van de historische kern van Broekhuizen wezenlijk worden verbeterd, en wordt het aantrekkelijker om het pand en restaurant - te bezoeken. Door nieuw te bouwen kan aan de geldende normen ten aanzien van akoestische en thermische installatie worden voldaan. Daardoor kan het vernieuwde gebouw duurzaam geëxploiteerd worden en wordt verspilling van energie vermeden. projectplan voor de verbouwing van Het Brouwershuis te Broekhuizen versie openbaar 6/17

7 Aanvullend accommodatie-aanbod in beide kernen Na intensief overleg tussen gemeentebestuur, dorpsraad, Stichting Dynamiek (basisonderwijs) en diverse lokale belanghebbenden is uiteindelijk besloten om de gemeenschaps-accommodatie te verdelen over beide kernen: Een complex rond de basisschool De Schakel en de gemeentelijke gymzaal in Broekhuizenvorst. In 2012/2013 zijn bouwkundige maatregelen voorziening, zodat de jeugdactiviteiten (basisschool en kinderopvang), de binnensport (volleybal, badminton en schoolsport) en de repetities va de fanfare van Broekhuizenvorst georganiseerd kunnen worden in een nieuw te realiseren MFC. Inmiddels is ook besloten het carnaval van Broekhuizenvorst in deze voorziening onder te brengen. Nadruk: kind en sport. De accommodatie rond het Brouwershuis in Broekhuizen, waar met name de culturele activiteiten plaats kunnen vinden. Sinds 2 jaar is een nieuwe jeugdbeweging, JVBV, actief. Met een groep actieve leiders weet men ca. 50 jongeren tussen 8 en 12 wekelijks bijeen te brengen. De jeugd zoekt een nieuw honk. Het is begrijpelijk, dat de leiding er de voorkeur aangeeft om niet bij de school in Broekhuizenvorst onderdak te vinden. Het is de bedoeling om beide accommodaties als één complex te beheren, zonder dat onderlinge concurrentie gaat ontstaan. Doordat zowel jong als oud, mannen en vrouwen, fanfares en koren, vrijwilligers én professionele horeca van hetzelfde complex gebruik maken, wordt de samenhang tussen de bevolkingsgroepen in beide dorpen versterkt. Ambitie 3 De jeugd moet buiten schooltijd onderdak kunnen vinden in Het Brouwershuis. De huidige Wip-In voldoet niet meer. Na de verbouwing kan een specifieke ruimte worden ingericht voor de jeugd van beide kernen. Stichting Het Brouwershuis wordt uitgedaagd om de kwaliteit van haar accommodatie tenminste op hetzelfde niveau te brengen als de nieuwe ruimtes in Broekhuizenvorst, aangepast voor jong en oud en goed toegankelijk voor personen met een beperking. Het verbouwde Brouwershuis is de centrale ontmoetingsplaats voor beide kernen waar alle bevolkingsgroepen elkaar kunnen ontmoeten. projectplan voor de verbouwing van Het Brouwershuis te Broekhuizen versie openbaar 7/17

8 Een terugtredende overheid In het kader van de bezuinigingen, zal de overheid steeds verder terugtreden als sponsor van het verenigingsleven. Exploitatie-tekorten van gemeentelijke accommodaties zullen niet meer worden aangevuld en verenigingen zullen geen subsidies meer ontvangen voor de financiering van hun activiteiten. Het is dan ook van belang om een gezonde financiële financieringsstructuur te hebben voor het lokale verenigingsleven én de afhankelijkheid van de overheid zover als mogelijk terug te brengen. Ambitie 4 Het is van het belang voor het lokale verenigingsleven dat Stichting Het Brouwershuis de inkomsten uit commerciële verhuur van een deel van haar complex kan maximaliseren. Deze opbrengsten kunnen ten goede komen aan het voordelig ter beschikking stellen van ruimten én het (eventueel financieel) ondersteunen van bestaande verenigingen en het tot stand komen van nieuwe lokale initiatieven gericht op de leefbaarheid van de dorpen en de zorg voor haar inwoners. Maatregelen ter bestrijding van overlast van hoogwater Bij hoogwater van de Maas kan het Brouwershuis tot 30 cm. onder water komen te staan. Dit is zowel in 1993 als 1995 voorgekomen. Onder invloed van hoogwater maatregelen stroomopwaarts, stond eind 2010 stond het water nogmaals tot 5 cm. onder de drempel. Inmiddels zijn maatregelen uitgewerkt om water overlast te voorkomen. Ambitie 5 Bij de verbouwing moeten maatregelen genomen worden om overlast bij hoog water te voorkomen. projectplan voor de verbouwing van Het Brouwershuis te Broekhuizen versie openbaar 8/17

9 3. Uitgangspunten voor de verbouwing Om aan de hierboven beschreven uitdagingen te kunnen voldoen, heeft Stichting Het Brouwershuis vanaf medio 2011 tot het voorjaar van 2012 een plan ontwikkeld voor gedeeltelijke sloop en herbouw van het bestaande Brouwershuis-complex. De huidige Wip-In en Koepelzaal, inclusief het bestaande verouderde sanitair zal worden gesloopt. Op dezelfde locatie, maar op iets minder oppervlakte zal opnieuw worden gebouwd: Een multifunctionele zaal voor o.a. fanfare, koor, ouderen en Zij aan Zij, bij voorkeur te scheiden in 2 geluidtechnisch van elkaar af te scheiden delen, zodat op vrijdagavond ballet én fanfare tegelijkertijd hun activiteiten kunnen uitvoeren. Een transparante verbinding tussen de nieuwe zaal en het bestaande Brouwershuis. Via deze verbinding worden zowel het restaurant, als ook de multifunctionele zaal én het terras aan de Maas beter toegankelijk. Een zolderverdieping welke met name bestemd is voor de jeugd. Nieuw sanitair, dat vanuit het gehele complex goed toegankelijk is met eigentijdse voorzieningen voor mensen met een beperking. De verbouwing voorziet tevens in: Een mogelijk gescheiden gebruik van de diverse ruimtes. De verschillende ruimtes kunnen zowel afzonderlijk als in combinatie worden gebruikt en/of worden afgesloten. Een verbeterde, uitnodigende toegang naar het restaurant. Meer ruimte voor een terras aan de voorzijde van het complex (tegenover het terras van Maaszicht. Beide terrassen versterken elkaar. Een open gevel naar de Veerweg, mogelijk met etalages waar plaatselijke ondernemers zich aan passanten kunnen presenteren. Bouwkundige maatregelen tegen hoogwater. projectplan voor de verbouwing van Het Brouwershuis te Broekhuizen versie openbaar 9/17

10 4. Belang van de verbouwing voor de gemeenschap Uitvoering van het plan levert de volgende voordelen op: Verbeterde exploitatie van het restaurantgedeelte en daarmee zekerstellen van inkomsten voor de Stichting uit commerciële exploitatie. Met deze financiële middelen kan het verenigingsleven in beide kernen in de komende decennia worden gestimuleerd. Vervanging van de bestaande, verouderde accommodatie door eigentijdse ruimtes die geschikt zijn voor zowel jeugd als ouderen. De nieuwe ruimtes inspireren zowel jongeren (JVBV), jonge gezinnen als ouderen (dagbezigheden, samen koken etc.) voor het voortzetten en uitbreiden van gemeenschapsactiviteiten en het aanbieden van vernieuwende activiteiten. Door de transparante verbinding ontstaat er een unieke ontmoetingsplek in het midden van het dorp waar jong én oud en eigen inwoners én toeristen elkaar kunnen ontmoeten en die uitdaagt tot nieuwe activiteiten. Directe verbetering van het dorpsaanzicht, zowel vanaf de Maas als vanuit de monumentale kern. Verbetering van de toegankelijkheid in en rond Het Brouwershuis en vergroten van de verkeersveiligheid (afzonderlijk trottoir langs de Veerweg). o o o o De maatregelen maken de kern aantrekkelijker voor toeristen, hetgeen de economie van beide kernen ten goede komt. In het gebouw kunnen VVV-achtige functies worden ondergebracht. Er kunnen toeristische en/of streekactiviteiten worden georganiseerd Het Brouwershuis kan een vaste plaats gaan innemen in fiets- en wandelroutes. Er kan een schuil- en pleisterplaats worden ingericht met wellicht oplaadpunten voor E-fietsers. Het Brouwershuis is zonder ontsierende voorzieningen goed te beschermen tegen hoog water. Schuilgelegenheid voor recreërende passanten / fietsers Het vernieuwde Brouwershuis kan zich als centrum profileren voor o.a. o o Locatie Plattelandsontwikkeling en plaats van interregionale uitwisseling Podium voor kleinkunstenaars en artistieke beroepen (Broekhuizen was in de 70-er jaren landelijk bekend). projectplan voor de verbouwing van Het Brouwershuis te Broekhuizen versie openbaar 10/17

11 5. Ontwerp Begin 2012 is opdracht gegeven aan het lokale Bouwburo Van Loo uit Broekhuizen voor het maken van een ontwerp en begroting voor de verbouwing van het Brouwershuis. Op verzoek van de Stichting heeft architect Piet Peute het eerste ontwerp beoordeeld en een tweetal bijeenkomsten met het Bestuur van de Stichting en de belangrijkste gebruikers begeleid. Dit heeft geleid tot een eerste ontwerp, waarin de belangen en wensen van de diverse partijen goed tot hun recht komen. Het schetsontwerp is vervolgens voorgelegd aan de gemeentelijke bouwmeester en aan de eigenaar van het naastgelegen woonhuis. Op basis hiervan zijn een aantal aanpassingen doorgevoerd. Ook is het schetsontwerp gebruikt om na te gaan of op aanvullende externe financiering gerekend kan worden. Op basis van de eerste calculatie én de toezeggingen voor financiering zijn een aantal versoberingen in het ontwerp doorgevoerd, waardoor een aanzienlijke besparing kon worden bereikt. De belangrijkste maatregelen zijn: Beperken van de afmetingen van de nieuw te bouwen zolderetage en daarmee die van de onderliggende zaalruimte (zaal 2) Zaal 2 Zaal 1 De keuze voor een sobere uitvoering van tussenliggende zaal 1, die meer de uitstraling zal krijgen van een overdekt marktplein. Dit heeft geen negatief effect op de gebruiksmogelijkheden van het complex. Bouwkundige maatregelen waardoor een deel van de nieuwbouw in de toekomst eventueel bestemd kan worden voor andere functies, hetgeen de flexibiliteit ten goede komt en de risico s beperkt (zie hiervoor hoofdstuk 6). Op deze basis is een evenwichtig ontwerp ontstaan, dat voldoet aan het eerder opgestelde programma van eisen. projectplan voor de verbouwing van Het Brouwershuis te Broekhuizen versie openbaar 11/17

12 6. Begroting, financiering en risico s Op basis van het ontwikkelde ontwerp is na overleg met de lokale aannemers gekozen voor een bouwteam-aanpak, waarbij beide lokale aannemers (Bouwbedrijven Thijssen en J. Hendrix & Zn.) op basis van een open calculatie de plannen voorbereiden en in nauw overleg met het Stichtingsbestuur zullen uitvoeren. Groot voordeel hierbij is dat zoveel mogelijk gewerkt kan worden met inwoners van de beide dorpen én dat in overleg kan worden gekozen om bepaalde delen door vrijwilligers te laten uitwerken.de huidige marktsituatie in de bouw maakt deze aanpak mogelijk. De begroting bestaat uit een 5-tal delen: A. voorbereiding Dit zijn de kosten die gemaakt moeten worden voordat met de feitelijk bouw kan worden begonnen. B. Aannemer Dit is de belangrijkste post waarvoor een gedetailleerde begroting van BV Gebr. Thijssen aannemersbedrijf is ontvangen C. Afwerking Voor afwerking is een beperkte post opgenomen. Voor wat betreft de inrichting zal een beroep worden gegaan op de gebruikers, waaronder de Stichting JOBB, die hiervoor in principe budget beschikbaar heeft. D. Kosten bestaand complex Dit betreft de isolatie van het huidige restaurant-gedeelte Inclusief 10% onvoorzien wordt gerekend op ,=. A. voorbereiding Kosten excl. btw legeskosten tekenwerk sloop div. onderzoeken (asbest e.a.) totaal voorbereiding B. aannemer materiaal loon o. aann totaal netto alg. bedrijfskosten 6% risico en winst 4% CAR-verzekering 0,32% totaal aannemer C. afwerking wanden/vloeren coaten inrichting PM bestrating inrichting appartementen PM totaal afwerking D. kosten bestaand complex isolatie dak en kozijnen hoogwatervoorzieningen PM totaal complex tussen-totaal E. onvoorzien 10% Eind-totaal projectplan voor de verbouwing van Het Brouwershuis te Broekhuizen versie openbaar 12/17

13 Financiering In het kader van de accommodatie-plannen Broekhuizen en Broekhuizenvorst heeft de Gemeenteraad van Horst aan de Maas eind 2011 een bijdrage toegezegd van ,=. Daarnaast is door het jubileumfonds Rabobank Horst aan de Maas een bedrag tot maximaal in het vooruitzicht gesteld als bijdrage. In combinatie met nog te verwachten andere bijdrage van derden resteert voor de Stichting Het Brouwershuis een eigen bijdrage van ten hoogste Financiering Gemeente Horst aan de Maas Fondsen waaronder Jubileumfonds Rabobank Horst aan de Maas en Oranjefonds Financiering Stichting Brouwershuis in de vorm van lening en/of hypotheek totaal Aangezien het huidige complex vrijwel schuldenvrij is, gaat het Bestuur van Stichting Het Brouwershuis er van uit dat een langlopende hypothecaire lening met een redelijke rente tot de mogelijkheden behoort. Hierover wordt op dit moment overleg gevoerd. Dit betekent dat met een maandelijkse financieringslast van ten hoogste rekening dient te worden gehouden. Hiertegenover staat een aanzienlijke besparing op energie-kosten en een vergrote kansen op aanvullende huurinkomsten. Het Bestuur van Stichting Het Brouwershuis acht dit daarom een verantwoorde investering. Risico s Mocht is de komende jaren het aantal vrijwilligers-activiteiten onverhoopt sterk terugvallen en daarmee ook de inkomsten van de Stichting Het Brouwershuis, dan bestaat de mogelijkheid om zaal 2 én de verdieping om te bouwen tot een 2-tal appartementen die voor bed & breakfast of groepsaccomodatie geschikt kunnen worden gemaakt. De bouwkundige voorbereidingen worden in bovenstaand plan reeds getroffen. Voor de inrichting moet rekening worden gehouden met een investering van maximaal Het aanbieden van accommodatie voor toeristen past in de ontwikkeling van de dorpskern en gezien de fraaie locatie, gaan we ervan uit dat op deze wijze voldoende huurinkomsten kunnen worden verkregen voor de Stichting om een sluitende begroting te krijgen. projectplan voor de verbouwing van Het Brouwershuis te Broekhuizen versie openbaar 13/17

14 7. Planning en uitvoering - mijlpalen Uitgegaan wordt van de volgende fasering: November 2012 t/m maart 2013: financiering rondmaken en uitwerking definitieve plannen April t/m juni 2013: Definitieve aanbesteding en werven van vrijwilligers September 2013: Sloop bestaande gedeelte, inrichten tijdelijk sanitair en start bouwwerkzaamheden Mei 2014: Start afwerking nieuwbouw en ingebruikname nieuw sanitair Juli 2014: Verbouwing gereed. Risico s in de planning zijn: De toestemming voor de bouw op het aanpalende perceel loopt vertraging op: in principe is afgesproken dat beide complexen op hetzelfde moment zullen worden gesloopt. De opbouw kan dan individueel worden voortgezet. Door slecht weer in de bouwperiode (september 2013 mei 2014) loopt de bouw vertraging op. Het restaurant-bedrijf kan in principe ongestoord worden voortgezet. Verenigingen zullen dan langer moeten uitwijken (o.a. MFC Broekhuizenvorst). projectplan voor de verbouwing van Het Brouwershuis te Broekhuizen versie openbaar 14/17

15 Bijlage 1 Ontwerp Verbouwing Het Brouwershuis projectplan voor de verbouwing van Het Brouwershuis te Broekhuizen versie openbaar 15/17

16 Begane grond projectplan voor de verbouwing van Het Brouwershuis te Broekhuizen versie openbaar 16/17

17 Verdieping De zolderverdieping is primair bedoeld voor de jeugd van beide dorpen. Mocht in de toekomst de behoefte aan deze jeugdruimte onverhoopt niet meer aanwezig zijn, dan kan de verdieping worden omgebouwd tot 2 appartementen die aan derden kunnen worden verhuurd (bed & breakfast en/of groepsaccomodatie) projectplan voor de verbouwing van Het Brouwershuis te Broekhuizen versie openbaar 17/17