WERKPLAN. woningstichting Het Grootslag OP EIGEN KRACHT WERKPLAN EN BEGROTING. Wervershoof Werkplan 2014

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "WERKPLAN. woningstichting Het Grootslag OP EIGEN KRACHT WERKPLAN EN BEGROTING. Wervershoof Werkplan 2014"

Transcriptie

1 WERKPLAN woningstichting Het Grootslag OP EIGEN KRACHT WERKPLAN EN BEGROTING woningstichting Het Grootslag Wervershoof Werkplan 2014

2 INHOUD 1. VOORWOORD STRATEGISCHE UITGANGSPUNTEN KLANT EN WONEN LEEFBAARHEID EN WONEN EN ZORG DUURZAAM VASTGOED EN ONDERHOUD ORGANISATIE EN BEDRIJFSVOERING KENGETALLEN FINANCIËLE CONTINUÏTEIT BEGROTING Pagina 2

3 OP EIGEN KRACHT Een titel vergelijkbaar met ons werkplan Toen schreven we over een eenzame roeier op een grote wilde zee. Ralph Tuijn bereikte zijn doel uiteindelijk niet. Bijna één jaar na dato is er binnen de sociale huursector veel gebeurd en ook hier lijken sommige doelen, zoals goed en betaalbaar wonen, verder weg dan ooit. Ondanks de woonakkoorden die in 2012 en 2013 zijn gesloten, de hervormingsbrief van minister Blok en de deal tussen Aedes en het Kabinet is er nog steeds veel onduidelijk. Deze onduidelijkheid wordt mede ingegeven doordat veel ideeën zijn gelanceerd, maar de concrete uitwerking lang op zich laat wachten. In de tussentijd bieden wij onze klanten een thuis. Wij zien tot onze spijt dat het aantal huurders dat in staat is om volledig op eigen kracht te wonen afneemt. Dat is een gevolg van de eenzijdige doelgroep door de EU-norm, het scheiden van wonen en zorg en de gevolgen van de crisis. Steeds meer huurders hebben hulp en begeleiding nodig. Dat vraagt onze bijzondere aandacht, juist in een periode waarin fors wordt bezuinigd op persoonlijke zorg en begeleiding. Onze inzet is erop gericht dat huurders zo lang mogelijk op eigen kracht kunnen blijven wonen en functioneren. Dit vraagt veel van onze medewerkers en van partijen waarmee we samenwerken. De huidige ontwikkelingen vragen bijzondere energie om onze doelstellingen te bereiken. Daar werken we met volle overtuiging en overgave aan. Dat is wat u van ons mag verwachten. Toekomstperspectief Hoewel de toekomst ongewis is voor woningcorporaties, moeten we toekomstgericht handelen en voor continuïteit zorgen. De koers van onze Toekomstvisie is nog steeds actueel. We gaan ervan uit dat het jongste Woonakkoord en de Herzieningswet in 2014 worden uitgewerkt tot duidelijke kaders. We hebben die duidelijkheid nodig om te kunnen starten met de voorbereidingen van de Toekomstvisie Doelgroep Het lijkt er iedere keer op dat men er in Den Haag vanuit gaat dat al onze huurders scheefwoners zijn. Wij weten wel beter. In onze contacten met huurders zien we meer en meer schrijnende situaties. Huurders die de weg niet weten te vinden door regels of naar instanties, huurders die voorheen veilig intramuraal konden wonen en nu een onzeker bestaan leiden, huurders die nauwelijks rond kunnen komen. Bezuinigingen in de zorg en stapeleffecten van (hogere) eigen bijdragen betekenen dat een groeiende groep huurders moet rondkomen met een minimum inkomen. Er zijn huurders werkloos geraakt, die niet of nauwelijks opnieuw aan werk kunnen komen of huurders die hard werken en overal net buiten vallen. Binnen deze maatschappelijke problematiek proberen de medewerkers huurders zo goed mogelijk te helpen. We gaan samen met huurders op zoek naar de juiste aanpak, de juiste hulp of de juiste samenwerking. Gemeenten krijgen in het sociale domein een steeds grotere verantwoordelijkheid. Kwetsbare burgers moeten zo lang mogelijk op eigen kracht blijven functioneren. We moeten met elkaar Pagina 3

4 voorkomen dat burgers terugvallen op een vangnet, omdat daarvoor de middelen ontbreken. Op welke wijze straks invulling wordt gegeven aan deze zware en moeilijke opgave is nog niet bekend. Dit vraagt alle aandacht, want deze mensen huisvesten we al. Woonlasten De verhuurdersheffing noodzaakt ons tot hogere huuraanpassingen. Dat is zorgwekkend omdat de woonlasten van huurders nu al vaak te hoog zijn. De huur stijgt in verhouding meer dan de woonlasten van woningeigenaren. Het ontbreekt simpelweg aan een verantwoord huurbeleid in Den Haag. Door het feit dat Rotterdam-zuid en de krimpgebieden beschermd worden tegen deze heffing, betalen onze huurders straks een extra bijdrage van 3,25 per maand. Dat is een schijntje vergeleken met de reguliere verhuurdersheffing. Die loopt in een paar jaar op tot 1,7 miljoen euro (een bijdrage van 55,55 per maand per huishouden!). Bij een gemiddelde huur van 460 per maand, is dat maar liefst 12 procent. Door cumulatie van alle maatregelen overstijgen de woonlasten steeds vaker de financiële draagkracht van onze huurders. De deal tussen Aedes en het kabinet stelt dat De verhuurdersheffing alleen voor deze kabinetsperiode geldt. Bij een volgend Kabinet moeten we nieuwe afspraken maken, wordt daaraan toegevoegd. Dit betekent volgens ons dat de heffing na 2017 doorloopt en wordt verhoogd met de inflatie. In de deal lijkt een waarborg te zijn opgenomen voor de betaalbaarheid: Zodra de betaalbaarheid in het gedrang komt, kan dat aanleiding zijn om de verhuurdersheffing stop te zetten. We hebben daar echter weinig vertrouwen in. We worden in deze kwestie teruggeworpen op ons eigen oordeel over wat nog betaalbaar is. Wij hanteren het uitgangspunt dat we niet meer huur vragen dan we nodig hebben en dat we scherp zijn op de inzet van middelen. Met eenmalige activiteiten als de verkoop van woningbezit kunnen we genoemde extra lasten niet structureel financieren. We kunnen ook niet jaarlijks extra lenen, omdat hiermee de financiële continuïteit in gevaar komt. We moeten structurele keuzes maken waarmee we onze kerntaken, goede en betaalbare huisvesting, kunnen blijven uitvoeren. Een serieuze uitdaging voor de komende periode! Buitengewoon vervelend is de onduidelijkheid en onzekerheid die dit met zich meebrengt voor onze huurders. Het Grootslag heeft betaalbaarheid altijd als een speerpunt gezien. Zo kwamen we met huurdersvereniging de Driehoek overeen om in de jaren 2006 tot en met 2010 af te wijken van het landelijke inflatievolgende huurbeleid 1. Als toekomstige kabinetten besluiten om de verhuurdersheffing af te schaffen, dan zetten wij meteen een rem op de te snel stijgende huren. Dat neemt niet weg dat de huidige huurders het gelag betalen van het mismanagement van de overheid. De financiële continuïteit laat ons geen mogelijkheid om nu af te zien van extra huurverhoging. We volgen deze ontwikkeling nauwlettend met huurdersvereniging De Driehoek. Organisatie Door processen te vereenvoudigen en te digitaliseren, kunnen we een aanzienlijk deel van onze dienstverlening sneller afhandelen. Door de huurders meer als coproducent in te zetten, maken we meer tijd vrij voor kwetsbare huurders. Een uitdaging binnen een maatschappij die zoekende is. We werken hierin samen met zorg- en welzijnspartners, onder regie van gemeenten. We schromen niet 1 In die jaren stegen de huren met 20 procent beneden de inflatie. Pagina 4

5 om zelf de regie te pakken als dat nodig is. Dat vraagt om te investeren in de kracht van onze medewerkers. Solidariteit, collegiale ondersteuning Collegiale ondersteuning is een prachtige waarborg binnen de sociale huursector. We staan als corporatie garant wanneer een collega-corporatie dreigt om te vallen. Corporaties die door mismanagement in de problemen raken kunnen feitelijk niet failliet gaan. In dat geval doen ze een beroep op het saneringsfonds. Dit saneringsfonds wordt gevuld door de corporaties. Wij betalen daarvoor in 2013 ongeveer 4 procent van onze totale huursom. Voor onze huurders betekent dit een bijdrage van liefst 18 per maand! Volgens de berichten leveren we deze bijdrage in ieder geval de komende 4 jaar. Vervelend is dat deze solidariteit eenrichtingsverkeer is. We mogen dokken wanneer een corporatie omvalt, maar moeten ons gedeisd houden als er sprake is van mismanagement. We zijn recent benaderd door een corporatie van onze omvang, in een andere regio. Er is een huisvestingsvraagstuk binnen haar werkgebied dat zij momenteel niet op eigen kracht kan oplossen. Collega corporaties uit die regio kijken ernaar en doen niets. In de gedachte dat we als sociale verhuurder een belangrijke verantwoordelijkheid hebben, de financiële armslag hebben en het niet ten koste gaat van onze primaire taken, ondersteunen we deze collega tijdelijk. Een vorm van collegiale ondersteuning die geheel past binnen onze visie. Verwachtingspatroon voor Het Grootslag 3.0 Maatschappelijke veranderingen dwingen ons als maatschappelijk ondernemer mee te veranderen. We komen vanuit de situatie dat corporaties bepaalden welke huisvesting goed was voor huurders (huisvesting 1.0 tot circa 1995). De fusie tot woningstichting Het Grootslag viel ongeveer samen met de verzelfstandiging van woningcorporaties door de zogenaamde bruteringsoperatie. Dat was het startsein voor een ongekende uitbreiding van het producten- en dienstenaanbod, versterkt door nieuwe taken in het BBSH 2, zoals Leefbaarheid en Wonen en Zorg (Het Grootslag 2.0). Intussen gaan we naar een situatie waarin er een zeker evenwicht ontstaat tussen vraag en aanbod op de woningmarkt. Er is een rem gezet op de soms onverklaarbare groei van dienstverlening, zorg- en welzijnsuitgaven en er wordt een stevig beroep gedaan op de eigen verantwoordelijkheid en de eigen kracht van burgers. We gaan terug naar het gewone en dat is heel bijzonder. Op weg naar Het Grootslag 3.0! Wij ervaren de huidige tijd nadrukkelijk als tussenstation. Het is duidelijk dat we als organisatie keuzes moeten maken. Een deel van deze keuzes is al verwerkt binnen de huidige Toekomstvisie en andere keuzes nemen we mee naar onze Toekomstvisie Omgevingsfactoren vragen om een andere kijk op ons vertrouwde dagelijkse werk. Daarin zetten we verschillende stappen. Denk hierbij onder meer aan: Een bezuiniging van 8½ procent op onze bedrijfskosten in 2014 die oploopt tot 11 procent in We gebruiken in deze periode twee miljoen euro uit onze reserve om de exploitatietekorten te dekken. We kunnen dit bedrag niet uit huuropbrengsten halen omdat we de betaalbaarheid niet verder onder druk willen zetten. Daarom maken we keuzes in beheer en 2 Besluit Beheer Sociale Huursector, die de wettelijke kaders voor woningcorporaties beschrijft. Pagina 5

6 bedrijfslasten. Denk hierbij aan een andere manier van werken en uitbesteden om kosten te reduceren, minder onderhoud uit te voeren of onderhoud op een goedkopere manier uit te voeren. We stemmen onze dienstverlening af op de specifieke vraag en op wat nodig is. We maken ook andere keuzes voor duurzaamheidinvesteringen. We stemmen deze ingrepen meer af op de reguliere onderhoudsmomenten en -activiteiten, waardoor we de kosten over een langere periode spreiden. Een andere mogelijkheid is minder investeren in nieuwbouw of zoeken naar andere verdienmodellen. De combinatie van deze maatregelen zorgt ervoor dat we vanaf 2018 uit de rode cijfers raken. Nauwere samenwerking met zorgpartijen. Door de scheiding van wonen en zorg staat de exploitatie van zorgvastgoed onder druk. De mogelijkheid van zorgpartijen om zelf te investeren met gelden uit de zorg neemt af. De vraag is wat dit betekent voor de positie van huurders in zorgwoningen. Samenwerking moet leiden tot de juiste strategische keuzes voor de toekomst van dit (zorg)vastgoed. Genoemde transitie scheiden wonen en zorg en de huidige crisis betekent eveneens een veranderende doelgroep. Dat betekent meer bewoners met een rugzakje. Oplossingen zijn in een vroegtijdig stadium signaleren, preventie en een voortvarende aanpak met andere partijen waarmee we zijn verbonden in maatschappelijke wijkteams. Dat vraagt om een duidelijke focus op klantprocessen en we investeren gericht in de ontwikkeling van onze medewerkers. Aanpassing van onze woningvoorraad. Bewoners moeten langer zelfstandig blijven wonen in hun woning. Via strategische nieuwbouw voorzien we hier voor een deel in. Niet iedere woning kan met redelijke investeringen aangepast worden tot het noodzakelijke kwaliteitsniveau. Deze woningen vallen op termijn buiten de kernvoorraad en worden afgestoten of vervangen. De ontwikkeling van een participatiesamenleving betekent dat we de dienstverlening op een andere manier moeten organiseren. De burger is niet langer consument, maar wordt producent van zijn eigen welzijn, zijn eigen leefsituatie. Dit vraagt om een andere manier van samenwerken. Bovenstaand overzicht is verre van compleet, maar geeft een beeld van de veranderingen die ons de komende jaren wachten. De voorbereidingen daarop, via onze Toekomstvisie (Het Grootslag 3.0), starten in 2014 met interne- en externe rondetafelgesprekken. Met vereende kracht In de nieuwe participatiesamenleving trekken we samen op, nemen we elkaar de maat en spreken we elkaar aan op te leveren en geleverde prestaties. Wij zijn er gereed voor en zien dit als onze uitdaging voor de komende jaren. Dit vraagt van onze medewerkers dat zij zich blijven ontwikkelen; voor onze huurders, onze organisatie en niet in de laatste plaats voor hun eigen toekomst. We geven veel aandacht en energie aan (kwetsbare) huurders om ervoor te zorgen dat zij op eigen kracht verder kunnen. De stappen die wij daarin zetten, zetten we graag samen met onze huurders en andere belanghouders. Samenwerking en steunen op eigen kracht is onze boodschap. We kunnen uw hulp daarbij goed gebruiken! J. Th. (Hans) Kröger directeur bestuurder Pagina 6

7 1.1 Inleiding De gevolgen van geschetste ontwikkelingen zijn uitgewerkt in dit werkplan en de begroting. Het werkplan wordt beheerst door de organisatorische gevolgen van de huidige maatschappelijke transities en de gevolgen van de verschillende heffingen waar we mee geconfronteerd worden. Net zoals dat voor de begroting van 2013 gold, is er nog (steeds) veel onduidelijk over de Herzieningswet en de uitwerking van de DAEB-regels. Er is wel veel duidelijk over de financiële effecten van de verschillende akkoorden. Als de definitieve besluitvorming in de Tweede en Eerste Kamer tot andere keuzes of effecten leidt, dan stellen we onze begroting tijdig bij. 1.2 Heffingen en huurbeleid Door de deal tussen Aedes en het kabinet is de verhuurdersheffing politieke realiteit geworden. Deze heffing treft huurders en woningcorporaties hard. De verhuurdersheffing betekent een verdere aanslag op de betaalbaarheid van het huren en corporaties moeten bezuinigen op hun bedrijfslasten. Ons aandeel in de verhuurdersheffing bedraagt voor ,3 miljoen euro. Deze heffing loopt op tot 1,9 miljoen euro per jaar in De solidariteitsheffing die nodig is voor de sanering van collega-corporaties bedraagt in ,5 miljoen euro. De ontwikkeling in de jaren daarna hangt sterk af van de gebeurtenissen in de sector. Dat bovenstaande gevolgen heeft voor de huren is onvermijdelijk. Het regeerakkoord uit 2012 rekende af met de lange periode van inflatievolgend huurbeleid. Deze beleidslijn wordt door dit kabinet voortgezet, hoewel wij zelf kunnen bepalen in hoeverre wij dit toepassen. Een slimme zet van de politiek. De corporatie die efficiënt werkt en strategisch de juiste keuzes maakt kan immers met minder huurverhoging toe. Benchmarks op bedrijfslasten- en huurprijzenratio s leiden op termijn tot maatschappelijke disciplinering. In een ontspannen woningmarkt leidt dit tot een heftige afzetconcurrentie. Goede ontwikkelingen! Het zorgt voor de korte termijn jammer genoeg opnieuw voor huurverhogingen die fors uitstijgen boven het niveau van de inflatie. De mogelijkheid van de inkomensafhankelijke huurverhoging raakt huishoudens met lage middeninkomens stevig en onredelijk. De onredelijkheid zit in het feit dat deze groep vaak hogere netto woonlasten heeft voor hun huurwoning dan een koper in vergelijkbare omstandigheden. Voor de inkomensgroep boven de bedraagt de extra verhoging 2 procent boven inflatie en voor de inkomens vanaf zelfs 4 procent boven inflatie. Wij doen daar niet aan mee! Het huidige woningwaarderingstelsel wijzigt per 1 juli De huidige wijzigingsvoorstellen zijn een compromis tussen het ministerie, de Woonbond Aedes en IVBN. De basis van de nieuwe regeling is de aangepaste woningwaardering waarvan de punten voor woonomgeving en woningtype worden geschrapt. De WOZ-waarde van een woning telt voor een kwart mee in de nieuwe waardering. Als de nieuwe maximaal toegestane huurprijs lager is dan de huidige huurprijs, kan de bewoner om een huurverlaging vragen. Als de regeling definitief is, herrekenen we onze streefhuren. 1.3 Financiële positie woningstichting Het Grootslag We hebben de effecten van de huidige akkoorden in combinatie met de investeringsbegroting doorgerekend voor de eerstkomende tien jaar. Daaruit blijkt dat we de heffingen en vennootschapsbelasting kunnen betalen, zonder vergaande maatregelen in onze bedrijfsvoering te treffen. In dit werkplan maken we duidelijk hoe dat kan. Pagina 7

8 1.4 Leeswijzer Het werkplan is als volgt opgebouwd. Hoofdstuk 2 behandelt onze visie en missie, de basis voor de uitvoering in Onze organisatiedoelstellingen vindt u in paragraaf 2.3. In de volgende hoofdstukken vindt u de uitwerking van de voorgenomen activiteiten voor het jaar 2013 volgens de volgende indeling: 3. Klant en Wonen 4. Leefbaarheid / wonen en zorg 5. Duurzaam vastgoed en onderhoud 6. Organisatie en bedrijfsvoering 7. Kengetallen 8. Financiële continuïteit Tenslotte Dit werkplan is een samenvatting van de ideeën en ervaringen die we binnen de werkorganisatie van woningstichting Het Grootslag delen. We danken alle medewerkers voor hun inzet bij het tot stand komen van dit werkplan en deze begroting. We wensen u veel leesplezier. Heeft u vragen of ideeën? We horen ze graag van u! Wervershoof, 1 november 2013 Pagina 8

9 2. STRATEGISCHE UITGANGSPUNTEN Eind 2011 stelden we onze Toekomstvisie Richting, Ruimte en Ruggensteun vast. Het is ons kompas voor de jaren 2012 tot en met Dit werkplan is de derde en voorlaatste van deze cyclus. In 2014 starten we de voorbereidingen voor de volgende cyclus. In dit hoofdstuk lichten we onze strategie toe. We geven ook aan op welke onderdelen we eerdere keuzes wijzigen. 2.1 Missie In onze missie ligt besloten waarom wij bestaan. Het is een korte en bondige merkbelofte : Ons huis, uw thuis. 2.2 Visie De visie op ons functioneren, bestaat uit de bundeling van onze belangrijkste kwaliteiten, volgens onze belanghouders. Deze elementen zijn opgetekend tijdens de rondetafelgesprekken in 2011 en vormen met de missie de basis van onze Toekomstvisie. Deze elementen zijn: Dichtbij Maatschappelijk Samen Uitgeschreven leidt dit tot de volgende visie: Woningstichting Het Grootslag is een lokaal verankerde, klantgerichte onderneming die investeert in Wonen, Welzijn en Zorg en daarin haar maatschappelijke verantwoordelijkheid neemt. 2.3 Strategische organisatiedoelen Wat willen we met onze missie en visie bereiken? Dit hebben we in onze Toekomstvisie uitgewerkt in de volgende doelstellingen: Primaire taken Doelstelling 1: Zorgen voor huisvesting voor diegenen die daar op grond van inkomen en/of beperkingen niet zelfstandig in kunnen voorzien binnen ons werkgebied. Doelstelling 2: Realiseren en beheren van maatschappelijk vastgoed. Klant, samenwerking en maatschappelijk Doelstelling 3: We werken op basis van gelijkwaardigheid en wederzijdse verantwoordelijkheid. Doelstelling 4: Met een gezamenlijk doel werken we met belanghouders, waarbij ieder zijn deel levert/betaalt. Doelstelling 5: Onze bijdrage aan de leefbaarheid van de kleine kernen is samen te werken aan de kracht van de gemeenschap en de voorzieningen. Doelstelling 6: We leveren maatwerk; op specifieke behoefte afgestemde producten en diensten. Pagina 9

10 Organisatie, Governance en financiën Doelstelling 7: Duurzaam(heid) is een voorwaarde, die geldt voor onze relaties, producten en diensten. Doelstelling 8: Goed bestuur en transparantie maken onderdeel uit van ons handelen en borgen toezicht, verantwoording, sturing en beheersing. Doelstelling 9: Ontwikkelen is een collectief proces en maakt integraal onderdeel uit van de ondernemingsstrategie. Toelichting: Doelstelling 1 vermeldt: binnen ons werkgebied De voorgenomen overname van appartementen in Langedijk voldoet daar niet aan. Met nadruk vermelden we dat het hier om een tijdelijke collegiale ondersteuning gaat, die niet ten koste gaat van onze primaire taken. 2.4 Prestatievelden BBSH Onze doelstellingen liggen in het verlengde van de taken die zijn opgenomen in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Het BBSH bevat de wettelijke regels waaraan woningcorporaties (en gemeentelijke woningbedrijven) zich moeten houden. Volgens het BBSH moeten onze werkzaamheden op het terrein van de volkshuisvesting liggen en beschrijft zes prestatievelden: 1. kwaliteit van de woningen 2. verhuur van de woningen 3. betrekken van bewoners bij beleid en beheer 4. financiële continuïteit 5. leefbaarheid 6. wonen en zorg Onze activiteiten in 2014 liggen op deze velden. 2.5 Organisatieperspectief Om onze missie en doelstellingen te kunnen realiseren hebben we voor onze organisatie Kritische SuccesFactoren vastgesteld. Dat geeft onze organisatie werkbare handvatten. Op deze punten meten we het presteren van onze organisatie en zij vormen de basis voor zelfevaluatie. Pagina 10

11 3. KLANT EN WONEN 3.1 Onze ambities voor 2014 We bieden op specifieke behoefte afgestemde producten en diensten in betaalbare woningen volgens het principe 'Ons huis uw thuis'. We kiezen daarbij voor effectieve communicatie en informatie waarbij het uitgangspunt is dat onze klant zelf het kanaal van zijn keuze bepaalt. We stimuleren daarbij zoveel mogelijk het gebruik van digitale kanalen. Onze speerpunten voor 2014 zijn: Speerpunten Verkoop van woningen aan zittende bewoners Klant- en marktgericht woonruimteverdeelsysteem Toegankelijke en actuele website Uitbreiding gebruik Mijn Grootslag Implementatie nieuw participatiebeleid Te meten resultaatgebieden Verkoopresultaten Kortere wachttijden voor jongeren Inzet van facebook Inzet van twitter bij dagelijks onderhoud Aantal klanten dat Mijn Grootslag gebruikt Gebruik van verschillende inspraakpodia en -vormen Maatschappelijke effecten: 1. Meer mogelijkheden om (eigen) huurwoning te kopen en het bevorderen van koopmogelijkheden voor de middeninkomens. 2. Meer mogelijkheden voor starters. 3. Uitbreiding van participatie- en communicatiemogelijkheden. 4. Verbinding met de maatschappij, dat zich uit in een positief draagvlak en een positief imago. 3.2 Doelgroep ontwikkelingen We hebben te maken met verschillende maatschappelijke ontwikkelingen die betekenis hebben voor de samenstelling van de doelgroep die we huisvesten. In hoofdstuk 1 zijn de EU-norm en het scheiden van wonen en zorg als belangrijkste elementen aangeduid. Daarnaast spelen zaken als de crisis en demografische bevolkingsopbouw een grote rol. Laatstgenoemd aspect uit zich in een sterke vergrijzing, ontgroening en een forse toename van het aandeel alleenst aanden. Dit betekent dat we meer ouderen huisvesten, meer mensen met een beperking, meer huurders met een laag inkomen en meer huurders die een beroep doen op de geestelijke gezondheidszorg. Kortom, we huisvesten meer mensen met (meervoudige) problematiek en dat vraagt om daar als organisatie op in te spelen. Pagina 11

12 3.3 Verhuur van woningen De huidige verhuur staat vooral in het teken van een onzekere vastgoedmarkt. Het gemiddeld aantal reacties op vrijkomende woningen is groot, maar dat biedt vaak geen zekerheid dat woningen gemakkelijk verhuurd worden. Het komt regelmatig voor dat we een woning pas aan kandidaat tien of twintig verhuren. In sommige kernen of voor sommige woningen moeten we een tweede of zelfs derde keer adverteren, of de doelgroep aanpassen, voor we een kandidaat hebben. Het zegt veel over de huidige markt: er is sprake van (grote) onzekerheid bij mensen, ze beslissen niet gemakkelijk om te verhuizen en er is geen sprake van een omvangrijk woningtekort. Momenteel wordt de Regionale Huisvestingsverordening geëvalueerd. Als het aan ons ligt, dan ontstaat meer ruimte om in te spelen op de veranderende marktomstandigheden. De gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning is ruim 4 jaar in onze regio, maar de gemiddelde zoektijd bedraagt ruim één jaar 3. Dit betekent dat veel woningzoekenden zich preventief inschrijven. Een zoektijd van één jaar duidt erop dat de spanning op de sociale huurmarkt in West-Friesland beperkt is. De verschillen tussen gemeenten in de gemiddelde zoektijd zijn niet groot. Ook blijkt dat de gemiddelde zoektijd het kortst is voor de doelgroep senioren: ca een half jaar. Dit betekent dat woningen waarnaar minder vraag is, direct verhuurd kunnen worden via bijvoorbeeld loting of directe toewijzing, het zogenaamde toonbankmodel. Deze vormen bieden betere kansen voor jongeren om sneller aan een woning te komen en beperkt het administratieve verhuurproces. 3.4 Verkoop Hoewel het consumentenvertrouwen voorzichtig toeneemt en de vastgoedcrisis de bodem lijkt te bereiken, is het nog steeds moeilijk om woningen te verkopen. Daarbij maakt het nauwelijks uit of we via de Slimmer Kopen formule verkopen of via reguliere verkoop. De koopprijzen zijn zeer aantrekkelijk door de prijsdalingen van de afgelopen jaren en de lage hypotheekrente. Onzekerheid over waardeontwikkeling, baan en toekomst maken potentiële kopers echter voorzichtig. De opnieuw aangescherpte leningsvoorwaarden maken het starters niet gemakkelijk. De marktomstandigheden in de kernen verschillen van elkaar. De afzet van (koop)woningen in de kern Andijk is van de drie grootste kernen 4 het moeilijkst. Dit leidt vaak tot langdurige leegstand als we een woning na een verhuizing willen verkopen. Als antwoord daarop willen we in 2014 meer bestaande woningen aan zittende bewoners verkopen. Daarmee besparen we leegstandskosten, verkoopkosten en veel tijd. Deze besparingen kunnen we mogelijk inzetten voor verkoop bevorderende maatregelen, zoals een koopkorting. Daarmee bieden we vooral de lage middeninkomens de kans om een woning te kopen. 3.5 Klanten betrekken bij beleid en beheer In ons nieuwe participatiebeleid zetten we nadrukkelijk in op verbinding met huurders en samenleving. We bouwen met elkaar aan een nieuwe samenleving. De maatschappelijke positie van woningcorporaties, de kerntaken en onze visie dwingen tot vergaande samenwerking met een breed scala van belanghebbenden. Via samenwerking met onze klanten, welzijns- en zorginstellingen, gemeenten en ondernemers kunnen we de noodzakelijke transformatie tot participatiesamenleving 3 Companen, West-Friesland Regionale en vraag gestuurde woningbouwprogrammering Andijk, Drechterland en Wervershoof Pagina 12

13 tot een succes maken. Onze kernwaarden, Dichtbij, Maatschappelijk en Samen, beloven bovendien niets minder dan dat. Aan de wijze waarop we communiceren en participeren is nog veel te verbeteren. We gebruiken vaste kanalen, vaste vormen en vaste groepen waarmee we eigenlijk steeds hetzelfde doen (participatie oude stijl). In de toekomst zetten we bewust in op diversiteit. We hebben veel verschillende klantgroepen, er zijn verschillende belangen en we hebben een belangrijke maatschappelijke functie. Dat noodzaakt tot andere keuzes als het om inspraak en communicatie gaat. Dit betekent dat we verschillende thema s aan verschillende en deels nieuwe inspraakgroepen willen voorleggen. Het betekent ook dat we meer gebruik maken van social media en dat we nog meer bereid zijn om de organisatie te richten op de maatschappelijke belangen die wij dienen. 3.6 Huurdersvertegenwoordiging We werken nauw samen met huurdersvereniging De Driehoek en bewonerscommissies. Deze samenwerking hebben we in 2013 geëvalueerd. Op basis hiervan kiezen we met ingang van 2014 voor een iets andere invulling dan we de laatste jaren gewend zijn. Dit is vastgelegd in een nieuwe visie op participatiebeleid, waaraan we met huurdersvereniging de Driehoek de laatste hand leggen. De afronding en implementatie van dit beleid staat voor 2014 op de agenda. Het effect daarvan is dat we iets meer afstand nemen van de strikte overlegagenda bij de huidige bewonerscommissies en ons meer richten op de behoefte van deze commissies. De realiteit leert dat sommige bewonerscommissies vooral behoefte hebben aan een luisterend oor en hulp bij belangrijke dagelijkse gebeurtenissen in hun woongebouw. Andere bewonerscommissies vragen juist om professionelere ondersteuning en duidelijke overlegkaders. We proberen de individuele bewonerscommissies zo goed mogelijk te ondersteunen door aan te vullen op hun wensen en werkwijze. We kiezen ook voor een andere benadering bij ons toekomstig overleg met huurdersvereniging de Driehoek. We hebben al heel lang een uitstekende relatie met elkaar. Er is over en weer veel vertrouwen. Dit heeft er voor gezorgd dat de Driehoek bijna onderdeel van onze interne organisatie is geworden. De ongewilde consequentie daarvan is dat dit ten koste gaat van de inbreng van onze huurders. Het is niet zo dat onze huurders daar direct de dupe van zijn geworden, maar de stem van huurders mag meer doorklinken in de beleidsontwikkeling. In de nieuwe opzet willen we dat De Driehoek de verbinding met haar achterban vergroot. Dat Vraagt zowel van onze organisatie als De Driehoek een andere insteek. We streven naar een werkvorm waarbij we eerder en consequenter met De Driehoek overleggen over beleidsontwikkeling. Eerder betekent dat we beleid vanaf de basis met elkaar ontwikkelen en we ze niet alleen om een oordeel vragen over volledig uitgekauwde beleidsstukken. We dagen ze daarbij uit om de stem van hun achterban door te laten klinken in de uiteindelijke besluitvorming. Ze moeten zelf manieren ontwikkelen om hun achterban te betrekken. Daar zijn ze inmiddels mee gestart. Wanneer in een complex sprake is van een leefbaarheidproject, grootschalig onderhoud of herstructurering, dan wordt een tijdelijke projectgroep opgericht. Binnen ons participatiebeleid heeft deze bewonersvertegenwoordiging een formele rol en is zij onze gesprekspartner bij projecten. 3.7 Maatschappelijke vertegenwoordiging Naast de behoefte om de huurders, individueel en collectief een stem te geven, ontstaat een groeiende behoefte aan maatschappelijke inspraak. We zijn een instelling met een belangrijke maatschappelijke taak. Die taak gaat voor ons verder dan de inhoud van de Overlegwet huurder Pagina 13

14 verhuurder. We delen de conclusie uit het onderzoeksrapport De balans verstoord waarin wordt gesteld dat maatschappelijke ondernemingen niet van de staat of van de markt zijn, maar van de samenleving zelf. Deze bewering past helemaal bij onze huidige visie en betekent dat we op zoek gaan naar een manier om de samenleving een stem te geven bij belangrijke ontwikkelingen op ons werkterrein. Dit voornemen werken we in 2014 samen met huurdersvereniging De Driehoek uit. 3.8 Betaalbaarheid Een onderwerp dat sinds het woonakkoord enorm in de belangstelling staat is de betaalbaarheid van het wonen. De combinatie van verhuurders- en saneringsheffing en de vennootschapsbelasting zet de huren verder onder druk en zorgt voor onacceptabele woonlastenquote s. Ondanks de geringe gemiddelde streefhuur van 65 procent van maximaal toegestaan, zorgt de hoge kwaliteit van onze woningvoorraad voor een hoog huurniveau. Dat is ook een van de redenen waarom we in de nieuwbouw een maatje minder groot willen bouwen. Dat betekent niet dat we daarmee veel goedkoper bouwen. We kiezen bewust voor kwalitatief goede levensloopbestendige woningen met een hoge toekomstwaarde. Dat is op lange termijn goedkoper en daarmee belangrijk voor onze financiële continuïteit. De maximaal toegestane huurstijging voor 2014 is afhankelijk van de inflatie over 2013 en het inkomen van de huurder(s), volgens onderstaande tabel. Tabel jaarlijkse huurverhogingen Inkomen* minder dan of gelijk aan Inkomen* meer dan , doch minder dan of gelijk aan Inkomen* meer dan ,5 procent boven inflatie 2,0 procent boven inflatie 4,0 procent boven inflatie *inkomensniveau in peiljaar 2011 De gemiddelde inflatie over 2013 ligt momenteel op 2,8 procent. Dat betekent dat we de primaire doelgroep op basis van dit percentage een huurverhoging mogen doorberekenen van 4,3 procent in Omdat wij niet meer vragen dan we nodig hebben en we oog hebben voor de woonlastenproblematiek, gebruiken niet de volledige 1,5 procent, maar 0,7 procent. De geraamde huurverhoging 5 wordt dan 0,7 procent + 2,8 procent = 3,5 procent. Om de woonlasten van onze huurders op termijn betaalbaar te houden, is het verduurzamen van onze woningvoorraad noodzakelijk. Een deel van de (extra) investeringen wordt terugverdiend via een huuraanpassing. Daar hebben we in 2012 de condities voor vastgesteld, goedgekeurd door huurdersvereniging De Driehoek. Uitgangspunt is dat het wooncomfort belangrijk toeneemt en de extra huurverhoging minder is dan de directe besparing op de energielasten. 3.9 Huurachterstanden De koopkracht daalt al een aantal jaren achtereen en steeds meer mensen verliezen hun baan. Het einde van de crisis lijkt aanstaande, maar dat betekent niet dat er op korte termijn vooruitzichten zijn op economisch herstel en verbetering van de koopkracht. Dit beeld zien we terug in het aantal huurders dat problemen krijgt met het tijdig betalen van de maandelijkse huur. Het aantal mensen 5 Het definitieve inflatiepercentage over 2013 zal nog wel iets wijzigen. Pagina 14

15 dat een betalingsregeling treft of in termijnen betaalt neemt toe. De standaard procedureafspraken waarmee we deze problematiek aanpakken lijkt steeds minder te voldoen. Maatwerk en een goed maatschappelijk vangnet zijn noodzakelijk. Consequentie is dat we het percentage voor afboekingen wegens oninbaarheid daarom voor het eerst sinds 1995 verhogen tot 0,4 procent van de bruto huursom. Dit was 0,3 procent. Het is vervelend dat dit moet, maar wel de huidige realiteit. Relevant is de ontwikkeling van deze cijfers in de sector. Achterliggende vraag is of we het wel goed doen. Het antwoord is dat we bijzonder goed presteren. De voorlopige cijfers van Corporaties in perspectief 2012 van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting geven geen apart cijfer voor huurderving door oninbaarheid. Een vergelijk is echter mogelijk omdat totaalscores worden genoemd voor huurderving door oninbaarheid en leegstand én scores voor de gemiddelde huurachterstand bij corporaties. De combinatie van deze twee gegevens zegt niet alles, maar wel veel. We scoren op beide onderdelen significant beter dan het referentiegemiddelde 6 en het landelijk gemiddelde. De huurderving wegens oninbaarheid en leegstand bedroeg bij ons 0,7 procent van de jaarhuur in De referentiescore bedraagt 1,5 procent en het landelijk gemiddelde 2,1 procent. Ons percentage huurachterstand bedroeg 0,6 procent van de jaarhuur in De referentiescore bedroeg 1,0 procent en het landelijke gemiddelde 1,3 procent Cijfers Nummer Omschrijving Begroot totaal Begroot gemiddeld per VHE (2.571) 1. Bijdrage huurdersvereniging De ,83 Driehoek 2. Grootverslag ,22 3. Klantrelatiemanagement ,89 6 Een klasse-indeling op basis van een vergelijkbaar corporatieprofiel. Pagina 15

16 4. LEEFBAARHEID / WONEN EN ZORG 4.1 Onze ambities voor 2014 We nemen afscheid van de verworvenheden van de verzorgingsstaat. Het is goed dat er op iedereen druk wordt uitgeoefend om deel te nemen aan de samenleving. Mensen zijn zelf verantwoordelijk voor de inrichting van hun leven en de maatschappij waar zij deel van uitmaken. Onze bedrijfsvoering is erop gericht om de mensen en instellingen een stem te geven bij beleid en uitvoering. De realiteit is dat niet iedereen dit op eigen kracht kan. Waar dat nodig en mogelijk is, staan we klaar voor deze mensen. We doen dat samen met maatschappelijke partners en gemeenten. Onze speerpunten voor 2014 zijn: Speerpunten Te meten resultaatgebieden Zelfredzame doelgroep Minder stijgende huurachterstand dan referentiegemiddelde Doorlooptijden en inzet bij bewonersbegeleiding Maatschappelijk effecten: 1. Leefbare buurten en wijken. 4.2 Leefbaarheid in dorpen en wijken De grootste uitdaging is het behouden en realiseren van vitale wijken en dorpen. Vitale wijken en dorpen zijn dorpen en wijken met goede voorzieningen, waarin de bewoners goed wonen, elkaar kennen en de bewoners bijdragen aan de leefbaarheid in de buurt. De Raad voor Maatschappelijke Ontwikkeling stelde: De transformatie slaagt alleen als maatschappelijke initiatieven ruimte krijgen om publieke zaken naar eigen waarde en inzichten te organiseren. Daar geloven wij in. De participatiesamenleving gebruikt de kracht van bewoners. Als ervaringsdeskundigen zijn zij onze logische samenwerkingspartners. Overheveling van taken in het sociale domein naar gemeenten, de kerntakendiscussie bij woningcorporaties en de bezuinigingen zullen een impuls voor samenwerking in wijken en buurten betekenen. Dit vraagt van gemeenten, zorg- en welzijnspartijen, corporaties en politie om samenwerking die verder gaat dan de partijen gewend zijn. Het wordt voor steeds meer partijen duidelijk dat geen van allen het op eigen kracht redt en zeker niet zonder de hulp en inzet van burgers. Naast strategische samenwerking vraagt dit om een gedeeld beeld van de problematiek en een optimale afstemming met het operationele niveau. Een participatiesamenleving stelt hoge eisen aan maatschappelijke organisaties. We moeten allereerst de voorwaarden creëren voor effectieve participatie. Dat vraagt om voldoende middelen, doorzettingsvermogen en voorbeeldgedrag. In 2014 werken we daar op verschillende manieren aan. In de in 2013 vastgestelde prestatieovereenkomsten met de gemeente Drechterland en Medemblik is vastgelegd dat we samenwerken aan leefbaarheidprojecten. Deze projecten leveren een bijdrage aan de kwaliteit van buurten en wijken. We continueren ook het Beste Buurt Idee. Dat biedt huurders en organisaties de mogelijkheid om initiatieven te ontwikkelen die de leefbaarheid en de Pagina 16

17 sociale cohesie in de buurt versterken. Het is de bedoeling om de huidige commissie, bestaande uit vertegenwoordigers van De Driehoek en onze organisatie, op te heffen en De Driehoek dit voortaan alleen te laten uitvoeren. Dat biedt ze een goede mogelijkheid om te bouwen aan contacten met hun achterban. We werken dit begin 2014 met de huurdersvereniging uit. Ook sponsoren we diverse verenigingen in ons werkgebied door het plaatsen van reclameborden of het adverteren in hun bladen. De Sinterklaasintochten en de verschillende kerkenveilingen kunnen ook in 2014 op onze steun rekenen. In 2012 zijn we een overlegcyclus gestart met de dorpsraden in ons werkgebied. Doel van deze overleggen is samen stil te staan bij de ontwikkelingen in de verschillende kernen en vast te stellen wat we daarbij voor elkaar kunnen betekenen. In 2013 zijn voor het eerst samen met de gemeente Medemblik en dorpsraden gemeenschappelijke wijkschouwen gehouden. Het doel daarvan is tweeledig: zorgen voor een betere aansluiting op het beleid én zorgen voor een effectievere en efficiëntere uitvoering. We onderzoeken in 2014 hoe we de dorpsraden ook op ander manieren kunnen betrekken bij ons werk. 4.3 Extra aandacht aan individuele klanten De meeste van onze klanten redden zich op eigen kracht. De groep die hulp nodig heeft, groeit echter gestaag. Dat legt druk op onze organisatie. We realiseren de extra aandacht die dit vraagt met onze huidige personeelsformatie en bestaand budget. Dat vraagt om de juiste deskundigheid en een gerichte aanpak, waarbij we zelf binnen korte tijd resultaat boeken of doorverwijzen. Het is nadrukkelijk niet de bedoeling dat wij de zorg en begeleiding van huurders met (meervoudige) problemen overnemen. Als toch meer tijd nodig is voor deze werkzaamheden, dan moeten we daarvoor de ruimte vinden door efficiëntere processen en keuzes in onze dienstverlening, zoals de verdergaande digitalisering. De teams moeten hiervoor zelf de ruimte creëren. Huurders die een steuntje in de rug nodig hebben, die al enkele jaren van ons huren en de woning eens willen opknappen, kunnen een eenmalige kleine vergoeding van ons ontvangen. Hiervoor gebruiken we het Grootslag Ondersteunings Budget (GOB). 4.4 Samenwerking met zorg en welzijn Onderdeel van de ingezette maatschappelijke transitie is de uitvoering van welzijn- en zorgtaken op wijkniveau. De gemeente Medemblik heeft hiervoor als pilot het Wijkteam Andijk opgericht in Wij participeren ook in dit Wijkteam. Doelstelling is zorg en welzijn dichter bij de burger te brengen, zorgvragen op wijkniveau op te vangen en vrijwilligerswerk in de wijk te stimuleren. Door samenwerking tussen verschillende maatschappelijke organisaties bestaat het Wijkteam momenteel Pagina 17

18 uit de volgende disciplines: opbouwwerker, WMO-consulent, jongerenwerker, medewerker welzijnsplein en CJG, Maatschappelijk werker, wijkverpleegkundige en een woonconsulent. Door deze multidisciplinaire samenwerking kunnen de medewerkers van de verschillende organisaties die in het Wijkteam participeren de lijnen kort houden. Dat werkt goed en bespaart tijd en geld. Zij werken niet van achter een bureau maar gaan de buurt in. De medewerkers gaan uit van wat iemand zelf wil en kan. Als dat door omstandigheden moeilijk gaat, kijken zij of iemand uit de omgeving wellicht kan helpen of dat er vrijwillige hulp ingezet kan worden. Daarnaast werkt het Wijkteam Andijk samen met veel lokale en regionale organisaties. Wanneer deze werkwijze succesvol is, worden ook op andere plaatsen wijkteams geformeerd. Het scheiden van wonen en zorg betekent nieuwe en complexe vraagstukken. De lagere Zorg Zwaarte Pakketten 7 verliezen hun woonindicatie. Het gevolg daarvan is dat het aantal intramurale verzorgingshuisplaatsen de eerstkomende jaren afneemt. Transformatie tot reguliere verhuur of zwaardere zorg ligt voor de hand. Daarmee ontstaat een ander, veel ongunstiger, verdienmodel. Als deze transformatie niet lukt, kan dat tot sluiting van verzorgingshuizen leiden. Dat leidt vervolgens weer tot problemen voor de bewoners van in- en aanleunwoningen. Voor veel van de dagelijkse routine is een toenemend deel van onze bewoners afhankelijk van de diensten vanuit het verzorgingshuis. De huidige situatie biedt kansen door de samenleving meer te betrekken bij het werk dat in verzorgingshuizen wordt verricht. Inmiddels oriënteren we ons met zorgpartijen 8 in onze regio op deze ontwikkelingen. Doel is het ontwikkelen van flankerend beleid zodat we wonen en zorg bij bestaande verzorgingshuizen kunnen continueren. Geschetste ontwikkelingen leveren risico s op voor de toekomstige mogelijkheden van gecombineerde woon-/zorgvoorzieningen. Dat vraagt om een deugdelijke risicoanalyse voordat investeringsbesluiten in zorgvastgoed worden genomen. Geschetste situatie betekent dat mensen met een beperking en ouderen langer zelfstandig thuis blijven wonen. Dat vraagt om maatregelen om de noodzakelijke hulp en zorg te regelen én om de juiste woningen. 4.5 WonenPlus We werken al lang en nauw samen met WonenPlus. Wij ondersteunen dit met raad en daad en bieden onze kantoorfaciliteiten regelmatig aan voor overleg en training van vrijwilligers. Ook ondersteunen wij dit goede werk financieel omdat WonenPlus een belangrijke bijdrage levert aan het langer zelfstandig wonen van ouderen en mensen met beperkingen. Voor een groot deel een doelgroep die wij huisvesten. 7 Zorg Zwaarte Pakket; een indicatiesysteem dat aangeeft op welke zorg men recht heeft 8 Esdégé-Reigersdaal, Leekerweide, Omring en Wilgaerden Pagina 18

19 4.6 Maatschappelijk vastgoed Met de verhuur van GOED-en, dorpshuizen en een multifunctionele accommodatie leveren we belangrijke bouwstenen voor vitale kernen, die op eigen kracht verder kunnen. De veranderende regels rondom het eigendom en beheer van maatschappelijk vastgoed, kunnen op termijn betekenen dat we andere keuzes moeten maken voor beheer en exploitatie. Eind 2013 wordt de nieuwbouw van sociaal cultureel centrum de Schoof in Wervershoof opgeleverd. Daarmee is Wervershoof tot in lengte van jaren verzekerd van een huiskamer voor allerlei maatschappelijke processen. 4.7 Cijfers Hieronder zetten we nog een aantal belangrijke cijfers met betrekking tot leefbaarheid en maatschappelijke opgaven voor u op een rij. Nummer Omschrijving Begroot totaal Begroot per VHE 1. Bijdrage in het kader van leefbaarheid: Project(en) gemeente Medemblik Project(en) gemeente Drechterland Pancratius kerk Lokaal verenigingsleven en overig Totaal bijdragen i.h.k.v. leefbaarheid ,31 2. Beste Buurt Idee ,83 3. Grootslag Ondersteuningsbijdrage ,11 4. Bijdrage WonenPlus ,21 5. Bijdrage Bewonerscommissies ,11 Pagina 19

20 5. DUURZAAM VASTGOED EN ONDERHOUD 5.1 Onze ambities voor 2014 We streven naar kwalitatief hoogwaardig en duurzaam vastgoed, dat naar aard en omvang afgestemd is op onze maatschappelijke taken. Het formuleren van een kernvoorraad voor de toekomstige verhuur is daarvoor noodzakelijk. Onderhoud en nieuwbouw zijn gericht op een hoge toekomstwaarde, tegen scherpe kosten. Onze speerpunten voor 2014 zijn: Speerpunten Geactualiseerd strategisch vastgoedbeleid Procesoptimalisatie uitvoering Te meten resultaatgebieden Voltooiing complexbeheerplannen Doelgerichte en doelmatige uitvoering van het dagelijks- en planmatig onderhoud Voltooiing EPA-labeling Implementatie nieuwe woningwaardering, actualisatie streefhuren Maatschappelijk effect: Voldoende goede woningen en betaalbare woonlasten. 5.2 Strategisch vastgoedbeleid (SVB) Er is in 2012 en 2013 op uitgebreide schaal onderzoek gedaan naar de ontwikkelingen van de woningmarkt. Het WoON is een periodiek terugkerend onderzoek dat door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en het CBS wordt uitgevoerd. Companen heeft in opdracht van gemeenten onderzoek gedaan naar Regionale en vraaggestuurde woningbouwprogrammering in West-Friesland. Tenslotte heeft de Stec groep in 2013 in opdracht van corporaties in Noord-Holland noord en Aedes een onderzoek gedaan naar de marktkansen voor Noord-Holland noord. Deze onderzoeken bieden de kaders voor ons toekomstig vastgoedbeleid. Het is jammer dat de onderzoeken niet allemaal hetzelfde verhaal vertellen. Waar Companen een forse uitbreidingsbehoefte schetst, is de Stec groep een stuk voorzichtiger over deze mogelijkheid. De belangrijkste conclusies uit deze en andere onderzoeken voor ons toekomstige vastgoedbeleid zijn: De effecten van de economische crisis zijn duidelijk zichtbaar in de woonwensen van de West-Friezen. 46 procent van de verhuisgeneigden geeft de voorkeur aan een huurwoning en dat is hoog als men in aanmerking neemt dat de West-Friese woningvoorraad voor 30 procent uit huurwoningen bestaat. Ongeveer tweederde van de starters zoekt een huurwoning. Van de senioren zoekt 75 procent een huurwoning, maar in de praktijk is de vraag naar huurwoningen voor senioren niet zo groot. Een deel van de senioren wenst een sociale huurwoning, maar heeft daar door een te hoog inkomen geen recht op. De sterke groei van 55 en 75-plussers markeert een veranderende kwaliteitsvraag. Er is vooral behoefte aan levensloopbestendige woningen / zorggeschikt woningaanbod. Stop met het bouwen van starterswoningen, de huidige woningvoorraad bestaat al uit heel veel starterswoningen. Genoemde uitkomsten passen we al jaren toe bij onze voorraadkeuzes. Pagina 20

Belanghoudersbijeenkomst

Belanghoudersbijeenkomst V e r s l a g Belanghoudersbijeenkomst Donderdag 17 november was u met ruim 30 andere genodigden aanwezig bij de belanghoudersbijeenkomst van Woningstichting Bergh. Een bijeenkomst waarbij wij graag twee

Nadere informatie

Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord

Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt platform woningcorporaties noord-holland noord Voorwoord Op 15 december 2011 is door ruim 20 corporaties uit de subregio s Noordkop, West-Friesland,

Nadere informatie

Ondernemingsplan 2014 2017. Ambities blijven overeind door scherpe focus op kerntaken

Ondernemingsplan 2014 2017. Ambities blijven overeind door scherpe focus op kerntaken Ondernemingsplan 2014 2017 Ambities blijven overeind door scherpe focus op kerntaken Missie QuaWonen QuaWonen is dé woningcorporatie voor de Krimpenerwaard. Wij bieden goede huisvesting aan mensen die

Nadere informatie

Meer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector

Meer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis Gereguleerde huren in de commerciële sector Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis AANLEIDING Corporaties en commerciële verhuurders bieden beiden

Nadere informatie

Huur beleid Ru t te II. Een overzicht van de impact. van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector.

Huur beleid Ru t te II. Een overzicht van de impact. van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector. Huur beleid Ru t te II Een overzicht van de impact van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector. Januari 2015 Inleiding De huren zijn de afgelopen twee jaar fors gestegen.

Nadere informatie

Waar komen we vandaan? tiwos. Wat hebben we nodig? Thuis in de Buurt. Waar. staan we. Waar. voor? gaan we. voor? beleidsplan 2012-2016

Waar komen we vandaan? tiwos. Wat hebben we nodig? Thuis in de Buurt. Waar. staan we. Waar. voor? gaan we. voor? beleidsplan 2012-2016 Waar komen we vandaan? tiwos Wat hebben we nodig? Waar staan we voor? Waar gaan we voor? beleidsplan 2012-2016 Extern De meest relevante omgevingsfactoren: politiek De overheid trekt zich terug, bezuinigt

Nadere informatie

Welkom! Programma. 18 juni 2015. Welkom. Presentatie visitatierapport. Voor welke uitdagingen staan we? Kort filmpje. Borrel en informeel contact

Welkom! Programma. 18 juni 2015. Welkom. Presentatie visitatierapport. Voor welke uitdagingen staan we? Kort filmpje. Borrel en informeel contact Welkom! 1 Programma Welkom Presentatie visitatierapport Voor welke uitdagingen staan we? Kort filmpje Borrel en informeel contact 2 1 van bekend naar nieuw van naar 3 Waar gaat het naar toe? Verkleining

Nadere informatie

Met bewoners naar vitale wijken. Strategie SSW voor 2014 2019

Met bewoners naar vitale wijken. Strategie SSW voor 2014 2019 Met bewoners naar vitale wijken Strategie SSW voor 2014 2019 September 2014 Inhoudsopgave 1. Een eerlijk verhaal... 1 2. Wat is SSW... 2 2.1 Woningcorporatie 2 2.2 Wat zien wij in onze wereld 2 2.3 Grote

Nadere informatie

Woningbezit per gemeente 140

Woningbezit per gemeente 140 Betaalbaarheid en in Fryslân 2016 HUURKLASSE Aantal 403,06 403,07 en 576,87 576,88 en 618,24 8,7 65 HUURPRIJS IN NIEUWBOUW Investering (x miljoen ) Woningbezit per gemeente 140 Schiermonnikoog WONINGVERBETERINGEN

Nadere informatie

Wij zijn Brabantse Waard

Wij zijn Brabantse Waard Wij zijn Brabantse Waard Gastvrij wonen Inhoudsopgave 3 Wie is Brabantse Waard 4 Een organisatie met een transparante structuur 5 Onze missie en visie 5 Doelstellingen waarin de gast centraal staat 6 Onze

Nadere informatie

Beste netwerkpartner,

Beste netwerkpartner, Beste netwerkpartner, Vorig jaar, op 17 november tijdens onze belanghoudersbijeenkomst, spraken wij met u over de koers van Woningstichting Bergh. Centraal stonden de vragen of wij de juiste dingen doen

Nadere informatie

HUURBELEID 2015 Maart 2015

HUURBELEID 2015 Maart 2015 HUURBELEID 2015 Maart 2015 Inhoud 1. Inleiding 2. Politieke gebeurtenissen 3. Betaalbaarheid 4. Uitgangspunten voor het 5. Huurbeleid Brederode Wonen 2015 2 1. Inleiding Voor u ligt het. Op 12 maart 2013

Nadere informatie

Jaarverslag 2014. Een fijn huis

Jaarverslag 2014. Een fijn huis Een fijn huis Een goede woning is een basisbehoefte van ieder mens en een randvoorwaarde om deel te kunnen nemen aan de samenleving. In ons werkgebied, de noordvleugel van de Randstad, zijn veel mensen

Nadere informatie

Met bewoners naar vitale wijken VAN SSW 2014-20

Met bewoners naar vitale wijken VAN SSW 2014-20 Met bewoners naar vitale wijken STVISIE TOEKOM VAN SSW 19 2014-20 Met bewoners naar vitale wijken 1 Een eerlijk verhaal SSW helpt mensen met een smalle beurs in de gemeente De Bilt aan sociale woonruimte.

Nadere informatie

Strategisch plan Woontij 2015-2017 Uitslag enquête

Strategisch plan Woontij 2015-2017 Uitslag enquête Strategisch plan Woontij 2015-2017 Uitslag enquête Inleiding Als voorbereiding van haar strategisch plan 2015-2017 heeft Woontij een vragenlijst opgesteld waarmee input wordt gevraagd voor de te kiezen

Nadere informatie

Overleven doe je in je eentje, dingen verwezenlijken doe je samen!

Overleven doe je in je eentje, dingen verwezenlijken doe je samen! Overleven doe je in je eentje, dingen verwezenlijken doe je samen! Samenvatting ondernemingsplan Samenvatting ondernemingsplan Overleven doe je in je eentje, dingen verwezenlijken doe je samen! Dat is

Nadere informatie

Woondebat Woerden, 11 december 2014. Karin Verdooren Directeur-bestuurder Eugene Menagé manager Strategie & Bestuursondersteuning

Woondebat Woerden, 11 december 2014. Karin Verdooren Directeur-bestuurder Eugene Menagé manager Strategie & Bestuursondersteuning Woondebat Woerden, 11 december 2014 Karin Verdooren Directeur-bestuurder Eugene Menagé manager Strategie & Bestuursondersteuning Inhoud Even kennismaken De Herzieningswet Koers GroenWest Gemeente en corporaties

Nadere informatie

Veel gestelde vragen en antwoorden over resultaten, opbouw en methode Aedes-benchmark

Veel gestelde vragen en antwoorden over resultaten, opbouw en methode Aedes-benchmark Veel gestelde vragen en antwoorden over resultaten, opbouw en methode Aedes-benchmark Resultaten Huurdersoordeel (bouwsteen Kwaliteit) Wat is het belangrijkste resultaat van het huurdersoordeel? Het Huurdersoordeel

Nadere informatie

Samenwerkingsafspraken Enschede 2014-2015 Vanuit een gedeelde visie, onderling vertrouwen en gelijkwaardigheid

Samenwerkingsafspraken Enschede 2014-2015 Vanuit een gedeelde visie, onderling vertrouwen en gelijkwaardigheid Samenwerkingsafspraken Enschede 2014-2015 Vanuit een gedeelde visie, onderling vertrouwen en gelijkwaardigheid Vastgesteld en ondertekend in het bestuurlijk overleg d.d. 26 november 2014 1 Jaarlijks terugkerend

Nadere informatie

WERKPLAN. woningstichting Het Grootslag DE WIND WAAIT UIT EEN ANDERE HOEK. Wervershoof Werkplan 2013

WERKPLAN. woningstichting Het Grootslag DE WIND WAAIT UIT EEN ANDERE HOEK. Wervershoof Werkplan 2013 WERKPLAN woningstichting Het Grootslag DE WIND WAAIT UIT EEN ANDERE HOEK 2 0 1 3 woningstichting Het Grootslag Wervershoof Werkplan 2013 Pagina 2 INHOUD 1. INLEIDING... 3 2. STRATEGISCHE UITGANGSPUNTEN...

Nadere informatie

Goed wonen = samen doen!

Goed wonen = samen doen! Goed wonen = samen doen! Beleidsplan Tablis Wonen 2016 2019 Participatiemaatschappij In Nederland leven we steeds meer in een participatiemaatschappij. We maken steeds meer gebruik van elkaars sterke punten

Nadere informatie

Verkorte versie. wonen doen we samen

Verkorte versie. wonen doen we samen Verkorte versie ondernemingsplan Jaarverslag 2012013-2017 wonen doen we samen Inhoud 1 VOORWOORD...3 2 TOTSTANDKOMING...4 3 WIE ZIJN WIJ...5 3.1 Onze missie...5 3.2 Onze visie: Wonen doen we samen...5

Nadere informatie

Strategisch Voorraadbeleid Ons Doel 2015

Strategisch Voorraadbeleid Ons Doel 2015 SVB samenvatting voor HOOD: Strategisch Voorraadbeleid Ons Doel 2015 Wat is strategisch voorraadbeleid? Beleid waarin keuzes gemaakt worden over hoe wij met onze woningen ( de voorraad) om willen gaan

Nadere informatie

Maatwerkafspraken Woonruimteverdeling

Maatwerkafspraken Woonruimteverdeling Maatwerkafspraken Woonruimteverdeling Voor bezit van Habeko wonen in de kernen: Koudekerk aan den Rijn/Hazerswoude-Rijndijk, Hazerswoude-Dorp en Benthuizen datum:10 november 2014 Vastgesteld door het college

Nadere informatie

Waar het echt om gaat!

Waar het echt om gaat! Waar het echt om gaat! Ondernemingsplan 2015-2018 Inhoudsopgave Inleiding 3 1. De omgeving waarin we werken 4 2. Het huis dat we willen bouwen 6 2.1 Betaalbaar wonen 6 2.2 Wonen en zorg 7 2.3 Duurzaam

Nadere informatie

Platform Wonen Assen 3 oktober 2013

Platform Wonen Assen 3 oktober 2013 Platform Wonen Assen 3 oktober 2013 Aanvalsplan wonen Albert Smit wethouder financiën, vastgoed, grondzaken en wonen 1 Aanvalsplan wonen: aanleiding Sinds 2008: Economische recessie Stagnerende woningmarkt

Nadere informatie

Managementcontract 2013. Beatrijs Kortman, adviseur strategie Portaal Utrecht

Managementcontract 2013. Beatrijs Kortman, adviseur strategie Portaal Utrecht Managementcontract 2013 Beatrijs Kortman, adviseur strategie Portaal Utrecht Programma 2 Wat is het? Ondernemingsplan Managementcontract: 3 thema s - De wensen van de klant zijn de start - Goede en betaalbare

Nadere informatie

Het fundament van GroenWest Activiteitenplan 2013

Het fundament van GroenWest Activiteitenplan 2013 Het fundament van GroenWest Activiteitenplan 2013 Woerden, 23 oktober 2012 GroenWest activiteitenplan 2013 23-10-2012 Voorwoord Het afgelopen jaar hebben wij met veel enthousiasme gewerkt aan de doelstellingen,

Nadere informatie

Beleidsplan 2012-2016. Lokaal, Klantgericht en Betrouwbaar

Beleidsplan 2012-2016. Lokaal, Klantgericht en Betrouwbaar Beleidsplan 2012-2016 Lokaal, Klantgericht en Betrouwbaar Colofon Beleidsplan 2012-2016 Woningstichting Sint Antonius van Padua Eindredactie Woningstichting Sint Antonius van Padua Realisatie Nestas communicatie,

Nadere informatie

Gevolgen van de Woningwet voor huurders en woningzoekenden vraag- en antwoordlijst

Gevolgen van de Woningwet voor huurders en woningzoekenden vraag- en antwoordlijst Gevolgen van de Woningwet voor huurders en woningzoekenden vraag- en antwoordlijst Op 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet ingegaan. U leest hier wat deze nieuwe wet mogelijk voor u betekent. We hebben de

Nadere informatie

Minder middelen, meer ambitie

Minder middelen, meer ambitie Inleiding Bij Woonstad Rotterdam kunnen Rotterdammers terecht voor betaalbare huur- en koopwoningen, die staan in wijken waar zij zich thuis voelen. Meer dan 50.000 huishoudens en bedrijven vinden onderdak

Nadere informatie

WOONLASTENAGENDA 2015. BrabantWonen

WOONLASTENAGENDA 2015. BrabantWonen WOONLASTENAGENDA 2015 BrabantWonen ALGEMENE INLEIDING BrabantWonen, Kleine Meierij, Zayaz, gemeente s-hertogenbosch en het Stedelijk Huurdersplatform (SHP) hebben in 2014 het Woonlastenakkoord gesloten.

Nadere informatie

Woondiensten Aarwoude geeft u de vijf!

Woondiensten Aarwoude geeft u de vijf! Ondernemingsplan 2016-2018 Woondiensten Aarwoude geeft u de vijf! Woondiensten Aarwoude is een bedrijf dat woonruimte verhuurt aan mensen die op basis van hun inkomen in aanmerking komen voor een sociale

Nadere informatie

Echt thuis. Ondernemingsplan 2011-2015

Echt thuis. Ondernemingsplan 2011-2015 Echt thuis Ondernemingsplan 2011-2015 2 INLEIDING Mooiland is een woningcorporatie met circa 27.000 woningen verspreid over ruim 150 gemeenten in heel Nederland. Daarmee zijn wij een van de twintig grootste

Nadere informatie

wonen met zorg vanuit een nieuw perspectief

wonen met zorg vanuit een nieuw perspectief wonen met zorg vanuit een nieuw perspectief scheiden van Verblijf van wonen naar Wonen en zorg & van verblijf naar wonen door extramuralisering en scheiden wonen/zorg Programma Doel van vandaag Meer grip

Nadere informatie

Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst

Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst 27926 Huurbeleid Nr. 216 Herdruk 1 Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Den Haag, 21 maart 2014 Hierbij doe ik u het volgende toekomen:

Nadere informatie

Doet scheiden lijden?

Doet scheiden lijden? Doet scheiden lijden? Extramuralisering na Zorgakkoord en Kamerbrief Jasper Klapwijk Strateeg Espria Woonzorg Nederland Apeldoorn, 30 mei 2013 Extramuralisering voor zorgaanbieders Waar staan we? Zorgakkoord

Nadere informatie

Wij stellen ons graag aan u voor

Wij stellen ons graag aan u voor Wij stellen ons graag aan u voor Aan de inhoud van de informatie in deze brochure kunnen geen rechten worden ontleend. juli 2012 Welkom Hartelijk welkom bij woningstichting Het Grootslag. Wij verhuren

Nadere informatie

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID donderdag 19 maart 2015 BETAAL- BAARHEID Groningen is de jongste stad van Nederland. Van de totaal circa 200.000 inwoners zijn

Nadere informatie

Beste leden van de Huurderskoepels,

Beste leden van de Huurderskoepels, Beste leden van de Huurderskoepels, Op maandag 16 maart heb ik u het definitieve huurverhogingsvoorstel voor 2015 gedaan. Dit naar aanleiding van onze discussie op 9 maart jl. waarin wij een concept-voorstel

Nadere informatie

Veel gestelde vragen huurverhoging 2015. 1. Huurverhoging algemeen

Veel gestelde vragen huurverhoging 2015. 1. Huurverhoging algemeen Naar aanleiding van de huurverhoging per 1 juli 2015 en vragen daaromtrent hebben wij de veel gestelde vragen onderstaand weergegeven en voorzien van een beantwoording. Hierbij hebben we de volgende indeling

Nadere informatie

Wonen in het Land van Heusden en Altena. Gemeenteraden en woningcorporaties 10 maart 2015

Wonen in het Land van Heusden en Altena. Gemeenteraden en woningcorporaties 10 maart 2015 Wonen in het Land van Heusden en Altena Gemeenteraden en woningcorporaties 10 maart 2015 Agenda P. van den Heuvel: De nieuwe Woningwet hoofdpunten W. Bijl: Regionale verankering in het Land van Heusden

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Samenvatting CFV 2010 Corporatie in Perspectief L0278 Zaanstad Samenvatting Corporatie in Perspectief Ter introductie In Corporatie in Perspectief is te zien hoe de volkshuisvestelijke en financiële kengetallen

Nadere informatie

Bijlagen bij: Woonagenda Aalsmeer 2016 2020

Bijlagen bij: Woonagenda Aalsmeer 2016 2020 Bijlagen bij: Woonagenda Aalsmeer 2016 2020 Bijlage 1: Vraag en Aanbod woningmarkt Aalsmeer Bijlage 2: Kaart Woningbouwprojecten Bijlage 3: Woonfonds Aalsmeer Bijlage 1: Vraag & aanbod woningmarkt Aalsmeer

Nadere informatie

Welkom. Stakeholdersdag. 27 mei 2015

Welkom. Stakeholdersdag. 27 mei 2015 Welkom Stakeholdersdag 27 mei 2015 Programma 12.45 uur Opening & voorstellen dagvoorzitter (Andries Greiner) door Truus Sweringa (directeur-bestuurder OFW) Terugblik Stakeholdersdag 2014 & Actualiteiten

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2009 in Perspectief L0339 Woningbouwvereniging 't Goede Woonhuys Hilversum CFV 2009 in Perspectief L0339 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Vraag- / aanbodverhoudingen

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Samenvatting CFV 2009 Corporatie in Perspectief L2108 Eindhoven Samenvatting Corporatie in Perspectief Ter introductie In toenemende mate is er behoefte om met behulp van kengetallen inzicht te krijgen

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2009 Corporatie in Perspectief L1548 Amstelveen CFV 2009 Corporatie in Perspectief L1548 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Vraag- / aanbodverhoudingen 4 1.3 Situering

Nadere informatie

Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio. Maart 2014

Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio. Maart 2014 Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio Maart 2014 2 Preambule Gemeenten in de Stadsregio Amsterdam en de woningcorporaties, verenigd

Nadere informatie

Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers

Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers Renske Jongsma en Martijn Schut Directie Woningmarkt Woningvoorraad Woningtype mln % Koopwoningen Corporatie huurwoningen Corporatie huurwoningen

Nadere informatie

Ondernemingsplan 2013-2017

Ondernemingsplan 2013-2017 bewonersavond Ondernemingsplan 2013-2017 woensdag 29 augustus 2012 Theater de Junushoff Programma 19.30 uur Ontvangst 20.00 uur Welkomstwoord avondvoorzitter (Jelle de Gruyter) 20.05 uur Agendacommissie

Nadere informatie

Presentatie Mariëtte Bouwer Ymere Maatschappelijk Vastgoed. 19 april 2012 pagina 1

Presentatie Mariëtte Bouwer Ymere Maatschappelijk Vastgoed. 19 april 2012 pagina 1 Presentatie Mariëtte Bouwer Ymere Maatschappelijk Vastgoed 19 april 2012 pagina 1 Strategie van Ymere Missie Ymere werkt als maatschappelijke onderneming aan wijken met perspectief, waar bewoners willen

Nadere informatie

Back to the future. Goed Wonen Special Woningwet 2015

Back to the future. Goed Wonen Special Woningwet 2015 Back to the future Goed Wonen Special Woningwet 2015 De Woningwet 2015 geeft duidelijke spelregels voor de sociale huursector. In deze special van Goed Wonen leggen we uit wat er verandert, wat we als

Nadere informatie

Ondernemersplan 3NE. 3NE onderweg naar langer wonen in welvaart en welzijn. 1. Wat wil 3NE betekenen a. Missie b. Visie c. Waarden en ambities

Ondernemersplan 3NE. 3NE onderweg naar langer wonen in welvaart en welzijn. 1. Wat wil 3NE betekenen a. Missie b. Visie c. Waarden en ambities Ondernemersplan 3NE 3NE onderweg naar langer wonen in welvaart en welzijn 1. Wat wil 3NE betekenen a. Missie b. Visie c. Waarden en ambities 2. De wereld waarin 3NE werkt a. Ontwikkelingen in de samenleving

Nadere informatie

Woonruimteverdeling 2015 2 Woningstichting Putten. Opening Schauwplein

Woonruimteverdeling 2015 2 Woningstichting Putten. Opening Schauwplein Samenvatting In 2015 leverden wij 39 appartementen op aan het Schauwplein te Putten. De belangstelling voor de woningen was groot en leidde tot doorstroming. Wij sloten in 2015 inclusief deze nieuwbouw

Nadere informatie

Prestatie-afspraken Wonen en Maatschappelijke Ontwikkelingen Casade Woonstichting Gemeente Waalwijk, 10-04-2012

Prestatie-afspraken Wonen en Maatschappelijke Ontwikkelingen Casade Woonstichting Gemeente Waalwijk, 10-04-2012 1. Inleiding De gemeente Waalwijk, Casade en Slagenland Wonen hebben in juli 2011 het Prestatiecontract over de ontwikkeling van de woningvoorraad in de periode 2011-2014 getekend. Hierin is afgesproken

Nadere informatie

Op 19 mei 2014 stelde u ons college schriftelijke vragen over de verkoop van huurwoningen door Vestia.

Op 19 mei 2014 stelde u ons college schriftelijke vragen over de verkoop van huurwoningen door Vestia. De heer P. Beeldman Westeinde 12 2841 BV MOORDRECHT ** verzenddatum 27 mei 2014 onderwerp uw kenmerk bijlage afdeling VROM behandeld door J.D. Lindeman telefoon 0180-639976 Geachte heer Beeldman, Op 19

Nadere informatie

Toekomstbestendig 2019

Toekomstbestendig 2019 Toekomstbestendig 2019 20 19 Missie TBV Wonen is een excellente woningcorporatie in Noord-Brabant, die zich richt op het huisvesten van mensen die daarbij een helpende hand kunnen gebruiken. Wij investeren

Nadere informatie

De Plus van Surplus. Strategische koers Surplus

De Plus van Surplus. Strategische koers Surplus De Plus van Surplus Strategische koers Surplus 2 3 Inhoudsopgave Werkgebied... Opvoeden is niet altijd makkelijk, gelukkig is er hulp wanneer ik dat nodig heb. 4 6 Onderdelen van Surplus... 7 Surplus als

Nadere informatie

Vooruit naar de oorsprong

Vooruit naar de oorsprong Vooruit naar de oorsprong strategisch kader 2014-2016 1 Strategisch kader in 12 puntjes 1 We zien goed en plezierig wonen als basis van bestaan 2 We bieden mensen met lagere inkomens goede, passende woonruimte

Nadere informatie

Uitwerking marketingplatform

Uitwerking marketingplatform Uitwerking marketingplatform Regeerakkoord: marketingstrategie of dooddoener? verbinden samenwerken Co-creatie Verantwoordelijkheid nemen tegenstellingen openheid 2 kanten kansen Win-win Gedeeld probleem

Nadere informatie

De woonvisie en uw woningcorporatie(s)

De woonvisie en uw woningcorporatie(s) Kennissessie De woonvisie en uw woningcorporatie(s) Circa 1/3 van de Vughtse woningen is een sociale huurwoning. Sociaal of betaalbaar wonen, wat betekent dat, wat is nodig? Portefeuille Woonwijze Huurbeleid:

Nadere informatie

ONTWIKKELING. Visie op sociaal wonen in Smallingerland

ONTWIKKELING. Visie op sociaal wonen in Smallingerland ONTWIKKELING Visie op sociaal wonen in Smallingerland Vastgesteld door college Maart 2015 Visie op sociaal wonen in Smallingerland Vastgesteld door college B&W gemeente Smallingerland Maart 2015 Visie

Nadere informatie

In onderstaande figuur staan de scores die GenO haalt op de verschillende ratio s (dit zijn perspectieven) die we voor deze visitatie hanteren.

In onderstaande figuur staan de scores die GenO haalt op de verschillende ratio s (dit zijn perspectieven) die we voor deze visitatie hanteren. Samenvatting In deze samenvatting geven wij in een notendop de uitkomsten van de maatschappelijke visitatie van Stichting Woningcorporaties Het Gooi en Omstreken (verder afgekort tot GenO). 1. Beoordeling

Nadere informatie

Zakelijker worden om sociaal te blijven

Zakelijker worden om sociaal te blijven [1] Zakelijker worden om sociaal te blijven Koers GroenWest 2014-2018 GroenWest Maart 2014 Woerden, maart 2014 Afdeling Strategie & Beleid Tekeningen: Zwaar Water, Esther Mosselman [2] Inhoudsopgave 1

Nadere informatie

Bevolkings- en woningbehoeftenprognoses provincie Noord-Brabant en regio West-Brabant

Bevolkings- en woningbehoeftenprognoses provincie Noord-Brabant en regio West-Brabant VERSLAG BETREFT Bouwberaad West-Brabant DATUM 1 maart 2012 VOORZITTER J.P. Schouw VERSLAG Bijeenkomst Bouwberaad West-Brabant Opening en toelichting De voorzitter van het Bouwberaad, de heer J.P. Schouw,

Nadere informatie

Rapportage woonruimteverdeling Wachttijd voor een huurwoning loopt verder op. Eerste helft 2016

Rapportage woonruimteverdeling Wachttijd voor een huurwoning loopt verder op. Eerste helft 2016 Rapportage woonruimteverdeling Wachttijd voor een huurwoning loopt verder op. Eerste helft 2016 Samenvatting In de eerste helft van 2016 leverden wij geen nieuwe woningen op. Dat zie je terug in de slaagkansen

Nadere informatie

Woonstichting Hulst presteert evenwichtig en goed over de volle breedte

Woonstichting Hulst presteert evenwichtig en goed over de volle breedte Woonstichting Hulst presteert evenwichtig en goed over de volle breedte Woonstichting Hulst is werkzaam in de kern Hulst en heeft daar een bezit van ca. 1. verhuureenheden, waarvan ca. 1.33 wooneenheden.

Nadere informatie

Missie We zijn een maatschappelijke vastgoedonderneming, die met en voor bewoners samenwerkt aan krachtige wijken met toekomstwaarde.

Missie We zijn een maatschappelijke vastgoedonderneming, die met en voor bewoners samenwerkt aan krachtige wijken met toekomstwaarde. Governance handboek Besturingsmodel Havensteder Inleiding Het besturingsmodel van woningcorporatie Havensteder maakt de verbanden zichtbaar tussen missie, visie en strategie. En de daarvan afgeleide doelstellingen,

Nadere informatie

DE CONSUMENT AAN HET STUUR. Stichting SIR-55 Tel. 040 242 32 23 info@sir-55.nl. www.sir-55.nl. www.sir-55.nl

DE CONSUMENT AAN HET STUUR. Stichting SIR-55 Tel. 040 242 32 23 info@sir-55.nl. www.sir-55.nl. www.sir-55.nl DE CONSUMENT AAN HET STUUR Stichting SIR-55 Tel. 040 242 32 23 info@sir-55.nl www.sir-55.nl www.sir-55.nl SIR-55 CREËERT BETROKKEN BEWONERS Wie zijn medioren? Medioren zijn actieve, vitale en maatschappelijk

Nadere informatie

Investeren in groen en betaalbaar wonen

Investeren in groen en betaalbaar wonen Beleidsplan van Het Gooi en Omstreken 2013-2018 Investeren in groen en betaalbaar wonen Activiteiten in 2013 In Baarn, Bunschoten, Blaricum, Bussum, Hilversum en Wijdemeren Investeren in groen en betaalbaar

Nadere informatie

OP KOERS BLIJVEN. Het jaar 2013 is het jaar van de grote ingrepen in de corporatiesector. Het nieuwe

OP KOERS BLIJVEN. Het jaar 2013 is het jaar van de grote ingrepen in de corporatiesector. Het nieuwe Jaarplan Omnia Wonen 2013 OP KOERS BLIJVEN Het jaar 2013 is het jaar van de grote ingrepen in de corporatiesector. Het nieuwe Kabinet kwam in het regeerakkoord met harde uitspraken over de corporatiesector.

Nadere informatie

Nieuwsflits 16 september 2015

Nieuwsflits 16 september 2015 reacties@hbvzflats.nl Gisteren, op de derde dinsdag van september maakte het Kabinet zijn beleidsvoornemens voor het komende jaar (en de jaren daarna) bekend. In de Rijksbegroting 2016 is over (de te sturen

Nadere informatie

Herzieningswet De betekenis voor de gemeente en regio; de relaties op lokaal niveau Stand van zaken (feb 2015)

Herzieningswet De betekenis voor de gemeente en regio; de relaties op lokaal niveau Stand van zaken (feb 2015) Herzieningswet De betekenis voor de gemeente en regio; de relaties op lokaal niveau Stand van zaken (feb 2015) De Herzieningswet ligt voor vaststelling bij de Eerste Kamer. Deze Wet gaat over taken, toezicht

Nadere informatie

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland drs. J.E. den Ouden 1-11-2013 Bevolking De gemeente Steenwijkerland telt momenteel circa 43.400 inwoners. Het inwonertal

Nadere informatie

ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE?

ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE? ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE? WWW.AEDES.NL MAART 2015 DE NIEUWE ONINGWET Vanaf 1 juli 2015 gelden nieuwe regels voor woningcorporaties. De invoering van de nieuwe Woningwet betekent dat ook

Nadere informatie

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Petra Bassie petra.bassie@vng.nl Betaalbaarheid van het wonen - Rapport VNG - Belangrijkste inzichten & bestuurlijke

Nadere informatie

Visitatie. Omnia Wonen 2012. Maatschappelijke prestaties op het gebied van: Ambities en doelstellingen

Visitatie. Omnia Wonen 2012. Maatschappelijke prestaties op het gebied van: Ambities en doelstellingen Visitatie Omnia Wonen 2012 Maatschappelijke prestaties op het gebied van: Ambities en doelstellingen Landelijke, regionale en lokale opgaven Belanghebbenden Vermogen en effiency Governance DIT IS EEN UITGAVE

Nadere informatie

Bijdrage van woningcorporaties aan leefbare buurten in Amsterdam

Bijdrage van woningcorporaties aan leefbare buurten in Amsterdam Pagina 1 / 6 Bijdrage van woningcorporaties aan leefbare buurten in Amsterdam Veel gehoord en gelezen is dat inzet op leefbaarheid geen verantwoordelijkheid en kerntaak meer is van woningcorporaties. Handen

Nadere informatie

Woningmarkt en corporatiesector. Johan Conijn

Woningmarkt en corporatiesector. Johan Conijn Woningmarkt en corporatiesector Johan Conijn Ruimteconferentie PBL 21 mei 2013 Inhoud Woningmarktdebat Positie woningcorporatie Regeer- en woonakkoord DrieKamerModel 2 Woningmarkt Overmatige subsidiering

Nadere informatie

Investeren in groen en betaalbaar wonen

Investeren in groen en betaalbaar wonen Verkort Beleidsplan Het Gooi en Omstreken 2013-2018 Investeren in groen en betaalbaar wonen Activiteiten in 2015 In Baarn, Bunschoten, Blaricum, Bussum, Hilversum en Wijdemeren Investeren in groen en betaalbaar

Nadere informatie

Rotterdam. Stook je rijk 2015. Monitoring Energiebesparing Huursector

Rotterdam. Stook je rijk 2015. Monitoring Energiebesparing Huursector Rotterdam Stook je rijk 2015 Monitoring Energiebesparing Huursector 9-10-2015 Inhoud Nieuwe Woningwet per 1 juli 2015 Doelstellingen landelijke Energieakkoord Stand van Zaken in Nederland Rotterdamse doelstellingen

Nadere informatie

Bijlage Visie Oost : Cijfers & trends bevolking en woningvoorraad Hilversum

Bijlage Visie Oost : Cijfers & trends bevolking en woningvoorraad Hilversum Bijlage Visie Oost : Cijfers & trends bevolking en woningvoorraad Hilversum 1. Ontwikkeling bevolking naar leeftijd De Primos huishoudensprognose (2011) voor de periode 2010-2040 schetst het volgend beeld:

Nadere informatie

Verantwoording 2014. De parlementaire enquêtecommissie komt met haar aanbevelingen

Verantwoording 2014. De parlementaire enquêtecommissie komt met haar aanbevelingen Verantwoording 2014 4 februari 2015 Bewonerscommissiedag 2015 Terugblik op 2014 De verhuurdersheffing is een feit De parlementaire enquêtecommissie komt met haar aanbevelingen Betaalbaarheid staat onder

Nadere informatie

Regionaal groeien - lokaal verbinden. Ondernemingsplan 2015-2017. (verkorte versie)

Regionaal groeien - lokaal verbinden. Ondernemingsplan 2015-2017. (verkorte versie) Regionaal groeien - lokaal verbinden Ondernemingsplan 2015-2017 (verkorte versie) EEN WETHOUDER IN HET NIEUWE WERKGEBIED Wij werkten altijd goed samen met de lokale corporatie. Wel zagen we dat corporaties

Nadere informatie

MODEL SWOT ANALYSUS REAL ESTATE SWOT-ANALYSUS REAL ESTATE TOELICHTING EN HANDLEIDING

MODEL SWOT ANALYSUS REAL ESTATE SWOT-ANALYSUS REAL ESTATE TOELICHTING EN HANDLEIDING MODEL SWOT ANALYSUS REAL ESTATE SWOT-ANALYSUS REAL ESTATE TOELICHTING EN HANDLEIDING PORTEFEUILLEMANAGEMENT EN SWOT ANALYSE Portefeuillemanagement is een dynamisch proces waarbij telkens opnieuw geanalyseerd,

Nadere informatie

Veranderingen in de volkshuisvesting. 10 mei 2011

Veranderingen in de volkshuisvesting. 10 mei 2011 Veranderingen in de volkshuisvesting 10 mei 2011 Opbouw presentatie 1. Veranderingen en gevolgen 2. Betekenis voor PALT 3. Ontwikkelrichtingen De belangrijkste veranderingen 1. Regelgeving Staatssteunregeling

Nadere informatie

JAARPLAN 2015 Bloemendaal 3 november 2014

JAARPLAN 2015 Bloemendaal 3 november 2014 JAARPLAN 2015 Bloemendaal 3 november 2014 INHOUD Inleiding p. 3 1. De Klant p. 4 2. Woningen p. 6 3. Organisatie en beleid p. 7 4. Partners p. 7 5. Financiën p. 8 Jaarplan 2015 INLEIDING Voor u ligt het

Nadere informatie

Bijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide. 2010-2020 Segment Nieuwbouw Sloop Verkoop Totaal

Bijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide. 2010-2020 Segment Nieuwbouw Sloop Verkoop Totaal Bijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide Volgens de laatste Provinciale Prognose (2011) bedraagt de woningbouw behoefte in Valkenswaard een netto toevoeging van 1.230 woningen

Nadere informatie

Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr..., Directie Constitutionele Zaken en Wetgeving;

Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr..., Directie Constitutionele Zaken en Wetgeving; Besluit van tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (aanpassing woningwaarderingsstelsel) Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr...., Directie

Nadere informatie

DUODOC. resultaten 2014 ambitie 2015 ZO GEZEGD ZO GEDAAN

DUODOC. resultaten 2014 ambitie 2015 ZO GEZEGD ZO GEDAAN resultaten 2014 ambitie 2015 ZO GEZEGD ZO GEDAAN Zo gezegd, zo gedaan 2015 is het derde jaar van onze vijfjarige beleidsperiode. De eerste resultaten zijn gehaald. Wij hebben jaarlijks de doelgroep een

Nadere informatie

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Freya Mostert freija.mostert@vng.nl Betaalbaarheid van het wonen - Rapport VNG - Belangrijkste inzichten & bestuurlijke

Nadere informatie

Domesta. Geme Sn ente ř oevord. 'ng. 30 : Aan. Class nr. Gemeente Coevorden Aan het College van Burgemeester en Wethouders Postbus 2 7740 AA COEVORDEN

Domesta. Geme Sn ente ř oevord. 'ng. 30 : Aan. Class nr. Gemeente Coevorden Aan het College van Burgemeester en Wethouders Postbus 2 7740 AA COEVORDEN Geme Sn ente ř oevord 'ng. 30 : 1 Gemeente Coevorden Aan het College van Burgemeester en Wethouders Postbus 2 7740 AA COEVORDEN Aan Class nr. Ons kenmerk Onderwerp Behandeld door Bijlage(n) Datum Geme000339

Nadere informatie

BIJLAGE WOONLASTENAKKOORD: WOONLASTENAGENDA 16-04-2014

BIJLAGE WOONLASTENAKKOORD: WOONLASTENAGENDA 16-04-2014 BIJLAGE WOONLASTENAKKOORD: WOONLASTENAGENDA 16-04-2014 Inleiding Via de woonlastenagenda maakt iedere partner in het woonlastenakkoord inzichtelijk en transparant wat hij bijdraagt aan het woonlastenvraagstuk

Nadere informatie

VOORBEELD. Woningwet 2015. Tekst en uitleg voor huurdersorganisaties. Eerste druk, mei 2015

VOORBEELD. Woningwet 2015. Tekst en uitleg voor huurdersorganisaties. Eerste druk, mei 2015 Woningwet 2015 Tekst en uitleg voor huurdersorganisaties Eerste druk, mei 2015 WONINGWET 2015 Eerste druk, mei 2015 2015 Nederlandse Woonbond Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden

Nadere informatie

Aan de raad van de gemeente LEIDSCHENDAM-VOORBURG

Aan de raad van de gemeente LEIDSCHENDAM-VOORBURG Aan de raad van de gemeente LEIDSCHENDAM-VOORBURG Datum 20 december 2011 Onderwerp Raadsbrief: Sociale structuurvisie Categorie B Verseonnummer 668763 / 681097 Portefeuillehouder De heer Rensen en de heer

Nadere informatie

Samenvatting visitatierapport

Samenvatting visitatierapport Samenvatting visitatierapport Visitatie, de voorbereiding Visitatie is, als onderdeel van de Aedescode, voor leden van branchevereniging Aedes verplicht. Naast een verantwoordingsinstrument is visitatie

Nadere informatie

ENERGIEAKKOORD. Gevolgen, verplichtingen en kansen THOMAS KOKSHOORN

ENERGIEAKKOORD. Gevolgen, verplichtingen en kansen THOMAS KOKSHOORN ENERGIEAKKOORD Gevolgen, verplichtingen en kansen THOMAS KOKSHOORN 2 - Wie zijn wij? - Visie Ekwadraat - Beleid - Doelstellingen - Middelen - Financiering Inhoud - Conclusies en aanbevelingen 3 INLEIDING

Nadere informatie

Uw advies onze uitdaging!

Uw advies onze uitdaging! Uw advies onze uitdaging! Wat deden we met uw adviezen? In november 2011 ontmoetten we onze belanghouders. Huurders, het bestuur van de huurdersvereniging, vertegenwoordigers van de gemeente Kampen, politieke

Nadere informatie