WERKPLAN. woningstichting Het Grootslag DE WIND WAAIT UIT EEN ANDERE HOEK. Wervershoof Werkplan 2013

Transcriptie

1 WERKPLAN woningstichting Het Grootslag DE WIND WAAIT UIT EEN ANDERE HOEK woningstichting Het Grootslag Wervershoof Werkplan 2013

2 Pagina 2

3 INHOUD 1. INLEIDING STRATEGISCHE UITGANGSPUNTEN KLANT EN WONEN LEEFBAARHEID EN WONEN EN ZORG DUURZAAM VASTGOED EN ONDERHOUD ORGANISATIE EN BEDRIJFSVOERING KENGETALLEN FINANCIËLE CONTINUÏTEIT BEGROTING Pagina 3

4 Pagina 4

5 TEGEN DE STROOM IN ROEIEN Bij het schrijven van deze inleiding, was er nog geen nieuw Kabinet van VVD en PvdA. Bij het lezen van dit stuk zal deze wel aanwezig zijn. Ik heb er (helaas) weinig vertrouwen in dat dit positief uitpakt voor onze huurders. Iedere greep uit de kas van de corporatie door de overheid krijgt namelijk nadelige gevolgen voor de huurders. Expeditie soloroeier Ik volgde op RTV Noord-Holland de expeditie van Ralph Tuijn. Ralph was bezig om als soloroeier de Indische oceaan over te steken. Ralph deed het, maar hij had veel tegenslagen, technische mankementen. Door de weersomstandigheden en technische mankementen vertrok hij uiteindelijk twee maanden later. Onderweg kreeg hij ook nog te maken met een defect GPS systeem. Hierdoor moest hij navigeren op de sterrenhemel en zijn kompas. U moet zich voorstellen dat hij een speld is op die gigantische oceaan, waar hij dus roeiend probeert vooruit te komen, onderweg zijn route moet bepalen en ook nog moet slapen en eten. Buiten deze tegenvallers heeft hij de eerste twee maanden ook nog sterke tegenstroming meegemaakt en golven van wel 10 meter hoog. Door de aflatende wind heeft hij een maand vertraging opgelopen. Ondanks dat alles ging Ralph door met zijn missie en gesterkt door zijn visie bereikte hij uiteindelijk de Kokoseilanden om weer op krachten te komen, zich te bevoorraden en wellicht zijn GPS systeem weer op gang te helpen. Helaas moest hij twee dagen na zijn aankomst op de Kokoseilanden besluiten om te stoppen omdat hij door de achterstand midden in het orkaanseizoen terecht komt (loopt van oktober t/m januari), wat levensgevaar voor hem betekent. Zijn reactie: De boot blijft op de Kokoseilanden en ik ga in het voorjaar 2013 terug om de rest van de oversteek, die nog ruim kilometer bedraagt, verder te roeien Ik heb als bestuurder van een woningcorporatie ook al een tijd het idee dat we tegen de stroom in roeien, dat ons werk wordt gewaardeerd maar dat deze waardering betrekkelijk is doordat er incidenten hebben plaatsgevonden binnen de sector. Deze incidenten geven het beeld van de wielrenner Armstrong. Hij is fout en daarom is iedere wielrenner nu ook per definitie fout. Plannen Kabinet Het nieuwe Kabinet draait zeker de maatregel niet terug dat de corporaties mee moeten gaan betalen aan de huurtoeslag. Het nieuwe Kabinet komt ook met voorstellen opdat we deze extra uitgaven als sector kunnen betalen. In Den Haag stellen ze dat we extra opbrengsten kunnen genereren door meer marktconforme huren te vragen. Los van de discussie, wat een marktconforme huur is, krijg je ook nog te maken met het gegeven dat we alleen onze primaire doelgroep mogen huisvesten. Op zich is daar niets mis mee, maar daardoor ontstaat nu wel een spanningsveld. Want nu al betaalt 37% van de huurders meer dan de norm die het NIBUD heeft vastgesteld als betaalbare huur. Dat wil feitelijk zeggen dat deze groep onvoldoende geld overhoudt om van te leven, aldus het NIBUD. Politiek Den Haag en Aedes roepen om het hardst dat we moeten gaan werken met marktconforme huren. Corporaties mogen zich geen zorgen maken over de betaalbaarheid van de huurders, want dat doet de rijksoverheid wel! Inkomenssituatie huurders Roeiende tegen de stroom, maak ik me zorgen over de inkomenssituatie van huurders, maar een groot deel van de zorgen gaat ook richting de eigen organisatie. Want de bijdrage aan de huurtoeslag Pagina 5

6 betekent automatisch minder uitgaven. In een tijd dat bouwbedrijven schreeuwen om werk, zie je de omgekeerde beweging ontstaan. In het kader van de bezuinigingen wordt er minder geïnvesteerd in het bestaande woningbezit en minder in nieuwbouwwoningen. Misschien gaat het ook nog wel eens ten koste van de kwaliteit en daar hebben onze huurders straks last van. Bij deze ontwikkeling zie je het vermogen van de corporaties afnemen en het kan niet anders dat corporaties op termijn niet meer aan hun verplichtingen kunnen voldoen. Binnen de huidige situatie springen de gezonde corporaties bij, maar hoelang houdt de sector dit nog vol? Wonen 4.0 Er is nog hoop, wanneer politiek Den Haag straks in 2013 alsnog Wonen 4.0 gaat omarmen. Een product van de Woonbond, Vereniging Eigen Huis, NVM makelaars en Aedes (corporaties). Want een sterke woningmarkt heeft positieve effecten voor niet alleen de bouwwereld, maar zeker ook voor al die bedrijven die aan de bouw zijn gerelateerd. Volgens Wonen 4.0 dienen de corporaties te investeren in woningen en in vastgoed voor zorg- en maatschappelijke projecten. Sociale sector Er is nog hoop wanneer de Minister daadwerkelijk naar Brussel gaat om duidelijk te maken dat onze sociale sector uniek is in haar omvang. Maar zeker ook omdat er geen gemeenschapsgeld nodig is voor het realiseren van kwalitatieve investeringen in de bestaande woningvoorraad en in de nieuwbouw. Hierbij dienen de corporaties hun primaire taak weer uit te voeren en alle commerciële taken af te stoten. Woningwet Ondertussen ligt er in de Eerste Kamer een nieuwe Woningwet. Op zich zat de Wet goed in elkaar, maar amendementen uit de Tweede Kamer hebben er een gedrocht van gemaakt. Blijkbaar regeert de angst, waardoor politici denken dat ze de incidenten binnen de sector door maatregelen weten te voorkomen. Iedereen weet dat fraude nooit te ondervangen is door regels. Het zit in de mens en de cultuur. Wie kwaad wil, zal kwaad doen. Dat kan geen enkele wettelijke regel voorkomen. Maar ondertussen krijgen we meer regels en meer administratieve lasten waar niemand wijzer van wordt. Vennootschapsbelasting en heffing Er is nog hoop, wanneer de overheid een nieuwe belastingregel bedenkt, waar de Vennootschapbelasting en de heffing samen in worden verwerkt. Dat geeft veel minder administratieve last en geeft de overheid een zekerheid omtrent de inkomsten. Alleen de fiscalisten zullen met dit voorstel minder tevreden zijn. De kosten voor fiscale ondersteuning is de afgelopen jaren uit de pas gelopen en ook dat kost geld. Ook heeft de Minister minder ambtenaren nodig om de strijd wel/niet binnen de vennootschapsbelasting te hoeven voeren. Er blijft hoop! Kortom mensen, we roeien tegen de stroom in, maar er blijft hoop. Vandaar dat wij binnen Het Grootslag samen met de huurders en belanghouders blijven werken aan onze visie en missie. Daar moet onze energie aan worden besteed. In het werkplan en ook uit de financiële cijfers ziet u dat we hier wederom in zijn geslaagd. Een werkplan met ambities binnen onze financiële mogelijkheden. De wind draait vast en zeker en dan pakken we onze koers weer op. Ondanks de tegenwind presenteren wij u ons werkplan en komen we aan bij ons doel, met in de nabije toekomst de wind weer in de rug? Hans Kröger, directeurbestuurder Pagina 6

7 1 INLEIDING In ons inhoudelijke werkplan voor 2013 besteden we bewust (nog) geen aandacht aan de gevolgen van het nieuwe regeerakkoord van PvdA en VVD. Zodra de Tweede en Eerste Kamer definitieve keuzes hebben gemaakt, stellen we onze begroting voor 2013 waar nodig bij. Dat laat onverlet dat we de effecten van het regeerakkoord vanzelfsprekend hebben doorgerekend voor onze organisatie. Daar besteden we in deze inleiding aandacht aan. 1.1 Verhuurderheffing en huurbeleid De sociale huursector wordt hard getroffen door de verhuurderheffing. In 2017 loopt de heffing op tot 2 miljard euro per jaar. Ons aandeel bedraagt in 2017 ongeveer 2 miljoen euro per jaar. Het akkoord betekent een verhoging van 1,2 miljoen euro per jaar ten opzichte van eerdere aannames. Het regeerakkoord voorziet -onvoldoende- in compensatie door nieuw huurprijzenbeleid. Het regeerakkoord rekent af met de lange periode van inflatievolgend huurbeleid. Voor alle doelgroepen betekent dit een opslag boven de inflatie voor de jaarlijkse huurverhoging. Met name de lage middeninkomens worden hierdoor stevig geraakt. Voor de inkomensgroep boven de bedraagt de extra verhoging 2,5 procent boven inflatie en voor de inkomens vanaf zelfs 6,5 procent boven inflatie! Die groep wordt de sector uitgejaagd, zonder dat er fatsoenlijke alternatieven zijn. Het vertrouwde woningwaarderingstelsel wordt overboord gegooid. Daarvoor in de plaats komt een veel eenvoudiger methodiek. De maximale toegestane individuele huurprijs wordt 4,5 procent van de WOZ-waarde. Inmiddels is duidelijk dat deze eenvoudige methodiek te simpel is voor de werkelijkheid. De Nederlandse huurmarkt verschilt veel te veel om zo n generieke maatregel te kunnen toepassen. Alsof we in een keer de hypotheekrenteaftrek afschaffen. De combinatie van verhuurderheffing en nieuwe maximale huurprijzen betekent het faillissement van de sector, met alle gevolgen van dien: afbraak gaat snel, opbouwen kost decennia. De maatschappelijke kosten daarvan zullen een veelvoud bedragen van de huidige kosten. 1.2 Financiële positie woningstichting Het Grootslag We hebben de effecten van het regeerakkoord doorgerekend voor de eerstkomende tien jaar. Daaruit blijkt dat we de huidige bedrijfsvoering kunnen continueren, maar dat er weinig tot geen ruimte overblijft voor investeringen in nieuwbouw of duurzaamheid. Voor een kleine 700 woningen moeten we dan nu direct de huidige huurprijzen bevriezen of (sterk) verlagen. Financiële risico s worden groter en de lasten worden deels naar de toekomst doorgeschoven omdat we meer zullen moeten lenen. We mogen trots zijn op het feit dat we onze huidige bedrijfsvoering kunnen continueren, maar dat is onvoldoende om overeind te blijven. Door ondermeer de obligoverplichtingen via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw worden we de komende jaren meegezogen in de teloorgang van de sociale huursector. Pagina 7

8 Tot zover voor nu, wat deze bespiegelingen betreft. Zodra er aanleiding is om onze begroting voor 2013 aan te passen, dan doen we dat in goed overleg met de RvC en de huurdersvereniging. 1.3 Leeswijzer Het werkplan is als volgt opgebouwd. Hoofdstuk 2 behandelt onze visie en missie, het fundament voor onze strategie. Onze organisatiedoelstellingen vindt u in paragraaf 2.3. In de hoofdstukken 3 tot en met 6 vindt u de uitwerking van de voorgenomen activiteiten voor het jaar 2013 volgens de volgende indeling: 3. Klant en Wonen 4. Leefbaarheid / wonen en zorg 5. Duurzaam vastgoed en onderhoud 6. Organisatie en bedrijfsvoering In hoofdstuk 7 staan de kengetallen van de middelen en doelen van organisatie en werkplan. Hoofdstuk 8 gaat over de financiële continuïteit van onze organisatie. We wensen u veel leesplezier. Heeft u vragen? We horen ze graag van u. Pagina 8

9 2. STRATEGISCHE UITGANGSPUNTEN Eind 2011 stelden we onze toekomstvisie Richting, Ruimte en Ruggensteun vast. Het is ons kompas voor de jaren 2012 tot en met Deze begroting is het tweede jaar van deze cyclus. In dit hoofdstuk lichten we onze strategie toe. We geven ook aan waar we eerdere keuzes wijzigen en wat dat voor gevolgen heeft voor onze organisatie. 2.1 Missie In onze missie ligt besloten waarom wij bestaan. Het is een korte en bondige merkbelofte : Ons huis, Uw thuis. 2.2 Visie Onze visie op ons functioneren bestaat uit de bundeling van onze belangrijkste kwaliteiten, volgens onze belanghouders. Deze elementen, die zijn opgetekend tijdens de rondetafelgesprekken die aan de basis liggen van onze toekomstvisie zijn: Dichtbij Maatschappelijk Samen Uitgeschreven leidt dit tot de volgende visie: Woningstichting Het Grootslag is een lokaal verankerde, klantgerichte onderneming die investeert in Wonen, Welzijn en Zorg en daarin haar maatschappelijke verantwoordelijkheid neemt. 2.3 Strategische organisatiedoelen Wat willen we met onze missie en visie bereiken? Dit hebben we nader uitgewerkt in de volgende doelstellingen: Primaire taken Doelstelling 1: Doelstelling 2: Zorgen voor huisvesting voor diegenen die daar op grond van inkomen en/of beperkingen niet zelfstandig in kunnen voorzien binnen ons werkgebied. Realiseren en beheren van maatschappelijk vastgoed. Klant, samenwerking en maatschappelijk Doelstelling 3: Doelstelling 4: We werken op basis van gelijkwaardigheid en wederzijdse verantwoordelijkheid. Met een gezamenlijk doel werken we met belanghouders, waarbij ieder zijn deel levert/betaalt. Pagina 9

10 Doelstelling 5: Doelstelling 6: Onze bijdrage aan de leefbaarheid van de kleine kernen is samen te werken aan de kracht van de gemeenschap en de voorzieningen. We leveren maatwerk; op specifieke behoefte afgestemde producten en diensten. Organisatie, Governance en financiën Doelstelling 7: Doelstelling 8: Doelstelling 9: Duurzaam(heid) is een voorwaarde, die geldt voor onze relaties, producten en diensten. Goed bestuur en transparantie maken onderdeel uit van ons handelen en borgen toezicht, verantwoording, sturing en beheersing. Leren is een collectief proces en maakt integraal onderdeel uit van de ondernemingsstrategie. 2.4 Prestatievelden BBSH Onze doelstellingen liggen in het verlengde van de taken die zijn opgenomen in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Het BBSH bevat de wettelijke regels waaraan woningcorporaties (en gemeentelijke woningbedrijven) zich moeten houden. Volgens het BBSH moeten onze werkzaamheden op het terrein van de volkshuisvesting liggen en beschrijft zes prestatievelden: 1. kwaliteit van de woningen 2. verhuur van de woningen 3. betrekken van bewoners bij beleid en beheer 4. financiële continuïteit 5. leefbaarheid 6. wonen en zorg Verder geeft het BBSH regels over de verslaglegging en het toezicht op woningcorporaties. 2.5 Organisatieperspectief Om onze missie en doelstellingen te kunnen realiseren hebben we deze in het werkplan 2012 vertaald in Kritische SuccesFactoren. Dat geeft onze organisatie werkbare handvatten. Op deze punten meten we het presteren van onze organisatie en zij vormen de basis voor evaluatie. Op basis van veranderde inzichten en gewijzigde regelgeving hebben we een aantal KSF s gewijzigd. We vermelden deze wijzigingen bewust omdat het goed aangeeft wat er in onze sector gebeurt. Alle KSF s komen nog een keer terug bij de hoofdstukken waar zij betrekking op hebben. Gewijzigde succesfactoren We staan open voor klantvragen. (was: Realiseren van een klantgedreven organisatie en vergroten van keuzemogelijkheden. ) Als we vragen krijgen van onze klanten, dan staan we daar oprecht voor open en we proberen deze binnen onze mogelijkheden en beleidsafspraken te faciliteren. We stoppen er Pagina 10

11 echter mee om uit onszelf keuzeaanbod te ontwikkelen zonder dat er vraag naar is. Op grond van nieuw realisme voelen we immers ook de noodzaak om functioneler keuzes te maken uit oogpunt van betaalbaarheid en beheersbaarheid. Goed participatiebeleid, waardoor de inbreng van de klant op de beleidcyclus gewaarborgd is, ondersteunt door een multimediabenadering. (was: Goed participatiebeleid, waardoor de inbreng van de klant op de beleidcyclus gewaarborgd is. ) Deze wijziging is noodzakelijk door de enorme opgang van social media en de verschillende communicatiebehoeften van onze klanten. De organisatie verandert tijdig mee met de maatschappelijke opvatting over de rol en taken van een woningcorporatie. (was: Afstemmen van de organisatie op de vernieuwende en veranderende rol van de corporatie. ) Deze wijziging vervangt de vorige, meer abstracte, beschrijving en geeft duidelijker aan dat we de maatschappelijke discussie over de hoedanigheid en taken van een woningcorporatie actief vertalen naar de functie en het handelen van onze organisatie. Pagina 11

12 3. KLANT EN WONEN 3.1 Ambities We bieden aan huishoudens een thuis. De huidige praktijk is dat we door overheidskeuzes steeds meer een vangnet worden voor lage inkomens. De effecten daarvan zijn merkbaar op de samenstelling van onze klantgroepen en de groeiende problematiek die dat met zich meebrengt. Dat gaat echter niet ten koste van de ambities die we onszelf opleggen voor goede woningen en prima dienstverlening. Onze ambities: Bevordering digitalisering (3.4 en 3.5): - bevorderen deelname bewoners - evaluatie website en andere informatie- en communicatiekanalen - evaluatie processen (wie is verantwoordelijk voor wat) - afspraken werken met social media (do s en dont s) Invoering nieuwe algemene huurvoorwaarden (3.5) Vaststelling en implementatie wijzigingen huurincasso (3.8) Implementatie aanbod duurzaamheidmogelijkheden klanten (3.7) Evalueren woonruimteverdeelsysteem (3.3) Opstellen beleidsplan kwaliteit dienstverlening (3.4) Vernieuwing participatie- en communicatiebeleid en implementatie van nieuwe participatievormen (3.5). Kritische SuccesFactoren: 1. Beschikbaarheid van voldoende betaalbare woningen. 2. We staan open voor klantvragen. 3. Beperken van woonlasten (waarbij woonlasten breder is dan alleen huur). 4. Goed participatiebeleid, waardoor de inbreng van de klant op de beleidcyclus gewaarborgd is, ondersteunt door een multimediabenadering. 3.2 Verhuur van woningen De woningmarkt ontwikkelt zich voornamelijk aan de hand van allerlei overheidsinterventies en veel minder door vraag en aanbod. Waar in de huidige markt een sterk groeiende behoefte aan huurwoningen bestaat, is het werkterrein van de sociale huursector aan banden gelegd. Volgens de landelijke politiek telt Nederland een overschot van ongeveer sociale huurwoningen. Of dat zo is wordt misschien meer ingegeven door de keus om het vermogen van woningcorporaties af te romen dan de realiteit. Onze realiteit ziet er sowieso anders uit omdat ons aandeel huurwoningen met circa 22 procent schril afsteekt bij het landelijke percentage van circa 46 procent en ook aanzienlijk lager is dan de procentuele omvang van de primaire doelgroep in ons werkgebied (circa 30 procent). Desondanks zien wij ook in ons kleine werkgebied grote verschillen. Het aanbod van woningen voor een- en tweepersoonshuishoudens is behoudens in Drechterland voldoende of zelfs ruim voldoende voor de vraag. Het aandeel eengezinswoningen is gezien de gemiddelde wachttijden, in Drechterland Pagina 12

13 onvoldoende, in Andijk ruim voldoende en in Wervershoof voldoende. De respons op seniorenwoningen hangt in alle kernen relatief sterk af van de prijs-/kwaliteitverhouding. De respons op reguliere seniorenappartementen is (zeer) gering. Opvallend is de hoge verhuisgraad in ons woningbezit van maar liefst 10 procent in Daarmee scoren we aanzienlijk hoger dan het landelijk gemiddelde van 7,5 procent. Hier en daar is er een overspannen respons op eengezinswoningen, maar het is zeer de vraag hoe hard die respons is. Opvallend is ook de geringe problematiek die is ontstaan door invoering van de EU-norm 1. Er zijn geen overspannen vraagproblemen ontstaan vanuit de categorie lage midden inkomens. Iedereen woont kennelijk. We merken wel dat het aandeel woningzoekenden met bestaande schuldproblematiek toeneemt en dat er een sterke procentuele stijging is van het aantal arbeidsmigranten dat we huisvesten. De respons op minder populair woningbezit leert dat dit aandeel huurders de eerstkomende jaren nog veel sterker zal stijgen. Dat betekent dat we ons met gemeenten bewust moeten zijn dat wijken en buurten veranderen en dat zich een nieuw integratievraagstuk aandient. We zullen deze ontwikkeling kritisch volgen. 3.3 Woningzoekenden We zijn in 2010 gestart met een nieuw regionaal woonruimte-informatie en -verdeelsysteem in West-Friesland. We vragen ons af of dit systeem voldoet aan de eisen die we destijds hebben gesteld. Door het enorme aantal woningzoekenden dat zich preventief inschrijft, om jaren te sparen, is binnen korte tijd opnieuw een enorm databestand van woningzoekenden ontstaan met bijbehorende kans van datavervuiling. De effecten van de invoering van de EU-norm, zijn waarschijnlijk nog niet voldoende doorgedrongen tot woningzoekenden. Het is ook een reactie op de vastzittende woningmarkt en de onzekerheid onder starters of zij in staat zullen zijn om een woning te kopen. In het praktische gebruik constateren we dat veel woningzoekenden moeite hebben om te voldoen aan de opschoningseisen. Reden voor ons om dit systeem in 2013 te evalueren en zonodig verbeteringen voor te stellen. 3.4 Klanttevredenheid Een hoge klanttevredenheid is een belangrijke voorwaarde om bewoners een thuis te kunnen bieden, waar ze graag wonen. Goede inspraak is daarbij van essentieel belang. Dat gaat niet alleen over de inhoud, maar ook steeds vaker over de vorm waarin dat gebeurt. Door de hausse van social media worden we verplicht om extra stappen te zetten op dit terrein. Onze communicatie moet aansluiten op de kanalen die klanten gebruiken, in plaats van andersom. Tegelijkertijd is er ook extra aandacht voor de impact en de manier van communicatie omdat we merken dat de communicatie in toenemende mate wordt bemoeilijkt door een taalbarrière (arbeidsmigranten en statushouders) en een eenzijdiger samenstelling van de doelgroep die we huisvesten. De EU-maatregel en het scheiden van wonen en zorg, hebben direct effect op onze klantgroepen en daarmee ons werk. De kwaliteit van onze primaire klantprocessen wordt continu gemeten door KWH 2 volgens de kwaliteitsnormen van het Huurlabel. Het Huurlabel is een objectief en onafhankelijk kwaliteitskeurmerk dat circa 70% van alle corporatiewoningen in Nederland meet. Onze klanten worden regelmatig bevraagd naar hun ervaringen met onze dienstverlening. De uitkomsten van deze 1 Tenminste 90% van de vrijkomende huurwoningen met een huurprijs tot 664,66 moet worden toegewezen aan huishoudens met een huishoudinkomen tot ,- (normen 2012). 2 KWH is een zelfstandige coöperatieve vereniging die zich heeft gespecialiseerd in kwaliteitsmetingen voor woningcorporaties. Pagina 13

14 metingen staan op onze website en worden maandelijks bijgewerkt. Om focus aan te kunnen brengen is het noodzakelijk om aan te geven wat daarin ons ontwikkelperspectief is. Daar schrijven we in 2013 een beleidsplan voor. Als het dan onverhoopt niet goed gaat, dan kunnen onze klanten terecht bij een onafhankelijke regionale geschillencommissie. Zij brengt na behandeling van een geschil een advies uit aan het bestuur van woningstichting Het Grootslag. 3.5 Klant meer betrekken Participatie is van wezenlijk belang voor het afstemmen van producten en dienstverlening op de verwachtingen en wensen van onze klanten. Naast de reguliere inspraak via huurdersvereniging de Driehoek en bewonerscommissies, hebben individuele klanten en klantgroepen belangrijke inbreng. Voor het optimaliseren van onze dienstverlening hebben wij behoefte aan kwalitatieve inspraak. Het is niet eenvoudig om dat succesvol te organiseren. De afgelopen periode hebben we intensief onderzoek gedaan naar de kwaliteit en de mogelijkheden van participatie en communicatie. In 2013 werken we dat samen met De Driehoek en de Woonbond uit tot nieuwe inspraakvormen. Voor 2013 staat ook een hermeting voor het KWH-Partcipatielabel gepland. Omdat we eerst nieuw beleid willen implementeren hebben we ons daarvoor afgemeld. Daarmee doen we bewust afstand van onze leidende positie op deze ranglijst. Specifieke aandacht gaat daarbij uit naar de beheersbaarheid van digitale communicatie. Efficiënt gebruik van de digitale mogelijkheden biedt enorme kansen voor zowel klant als bedrijf. Dat gaat echter verder dan het opstellen van nieuwe communicatiekanalen, het vraagt ook om nieuwe communicatie- doelstellingen en organisatiewaarborgen. Dat is één van onze speerpunten voor Eind 2012 stelden we onze nieuwe algemene huurvoorwaarden vast. Het betrekken van klanten bij beheer en beleid raakt ook direct de rechten en plichten die huurder en verhuurder met elkaar verbinden. Bij relatief veel van de huurovereenkomsten is sprake van sterk verouderde algemene huurvoorwaarden. We hebben deze gemoderniseerd en deze leesbare versie wordt begin 2013 aan alle huurders van woningen voorgelegd. Daarbij werken we nauw samen met huurdersvereniging De Driehoek. 3.6 Huurdersvertegenwoordiging We werken nauw samen met huurdersvereniging De Driehoek en bewonerscommissies. Dat doen we volgens de regels die we in samenwerkingsovereenkomsten hebben vastgelegd. Gelijk aan de behoefte die bij 3.5 is genoemd, buigen we ons in 2013 over de manier waarop we de toekomstige inspraak het beste kunnen regelen op bewoners-, complex- en organisatieniveau. Huurdersvereniging De Driehoek Dit is onze gesprekspartner voor alle onderwerpen die op organisatieniveau van belang zijn voor de huurders. Zoals gesteld zijn de samenwerkingsafspraken formeel vastgelegd. Naast de reguliere vergaderingen organiseren we in 2013 opnieuw een themabijeenkomst met het bestuur van de huurdersvereniging, de leden van de Raad van Commissarissen (RvC), het Managementteam (MT) en de bestuurder. Deze bijeenkomst draagt bij aan de verbinding tussen het besturen van een organisatie en de concrete uitvoering op bewonersniveau. Pagina 14

15 Bewonerscommissies Deze commissies zijn onze gesprekspartners bij woongebouwen. De afspraken zijn ook bij deze doelgroep in samenwerkingsovereenkomsten vastgelegd. Met de bewoners- commissies van woongebouwen vergaderen we minimaal twee keer per jaar. De agenda daarvoor wordt in gezamenlijk overleg vastgesteld. Het MT stelt agendapunten vanuit de organisatie voor om hiermee te borgen dat de bewonerscommissie tijdig haar invloed kan uitoefenen. Ook continueren we de bewonerscommissiedag die in 2012 met veel succes is geïntroduceerd. Doel van deze bijeenkomst is het delen van informatie tussen bewoners-commissies onderling en het delen van informatie over actuele beleidsthema s en ontwikkelingen bij onze organisatie. Projectwerkgroepen Wanneer in een complex sprake is van een leefbaarheidproject, grootschalig onderhoud of herstructurering, dan wordt een tijdelijke projectgroep opgericht. Binnen ons participatiebeleid heeft deze bewonersvertegenwoordiging een formele rol en is zij onze gesprekspartner. Bij herstructurering leveren wij maatwerk en we hebben dan ook geen standaard sociaal statuut. Bij herstructurering heeft genoemde vertegenwoordiging grote invloed op het sociaal statuut en zo mogelijk ook op de nieuwbouwplannen. De Driehoek maakt bij dit soort projecten standaard deel uit van het participatieproces met deze bewoners(vertegenwoordiging). 3.7 Woonlasten De betaalbaarheid van het wonen blijft voortdurend om aandacht vragen. Er is inmiddels een Kamermeerderheid die aanstuurt op hogere huren. Deels omdat men vindt dat huren kunstmatig laag zijn gehouden en deels om tegemoet te komen aan de forse heffingen die de corporaties vanuit Den Haag krijgen opgelegd. Het is nog onduidelijk of de Eerste Kamer instemt met de wetsvoorstellen voor extra huurverhoging. In onze begroting hebben we daarom nog geen rekening gehouden met extra inkomsten. Als men tot dit systeem van extra huurverhoging besluit, zullen vooral de lage middeninkomens hard worden getroffen. Ons antwoord is dat we de huren van vrijkomende woningen harmoniseren. Over de mate waarin dat gebeurt, hebben we in een themabijeenkomst in 2012 met RvC, MT en huurdersvereniging De Driehoek afgesproken dat de gemiddelde streefhuur van woningen 65 procent van de maximaal toegestane huurprijs bedraagt. We maken daarbij geen onderscheid naar huishoudinkomen. Een andere maximale huurgrens voor onze woningvoorraad wordt gevormd door de DAEB-grens (thans 664,66). Genoemd gemiddelde streefhuurpercentage van 65 procent is procentueel laag in verhouding tot datgene wat er in de sector gebeurt. Dat is voor ons echter geen reden om genoemd percentage te verhogen. Gezien de hoge gemiddelde woningkwaliteit vertegenwoordigt het geformuleerde streefhuurniveau naar onze mening ook de maximale vraaghuur voor onze woningen. Verdere verhogingen zijn niet wenselijk gezien de toch al hoge woonlastenquote 3 van huurders en de sterk dalende woningprijzen. Laatstgenoemde factor levert het risico op dat huurprijzen op termijn moeten dalen om leegstand te voorkomen. Het is daarbij nog onduidelijk wat de invoering van het 3 Onder de woonlastenquote wordt verstaan bij huurders: netto huur, energielasten en gemeentelijke belastingen. Bij kopers: hypotheekrente minus belastingaftrek, energielasten, gemeentelijke belastingen,verzekeringen en onderhoud. Pagina 15

16 nieuwe huurprijsbeleid van het kabinet Rutte/Samson zal betekenen. Het lijkt erop dat huurders fors meer zullen gaan betalen voor hun huurwoning en dat we afscheid nemen van het Woningwaarderingstelsel. Om de woonlasten van onze huurders op termijn betaalbaar te houden, is het verduurzamen van onze woningvoorraad noodzakelijk. Een deel van de (extra) investeringen moet worden terugverdiend via een huuraanpassing. Daar hebben we in 2012 de condities voor vastgesteld, goedgekeurd door huurdersvereniging De Driehoek. Uitgangspunt is dat het wooncomfort belangrijk toeneemt en de extra huurverhoging minder is dan de directe besparing op de energielasten. Omdat de energietarieven (sterk) zullen blijven stijgen, wordt deze keus steeds profijtelijker voor onze huurders. Een serieus probleem is het vermarkten van duurzaamheidmaatregelen. Bewoners hebben in zijn algemeenheid veel aarzeling om in te stappen. In overleg met de Driehoek en de Woonbond proberen we daar een succesvolle strategie voor te ontwikkelen. In de loop van 2013 of met ingang van 2014 kunnen we onze huurders daarmee van dienst zijn. 3.8 Huurachterstanden De koopkracht daalt inmiddels al een aantal jaren achtereen en steeds meer mensen verliezen hun baan. De vooruitzichten op (economisch) herstel lijken nog ver weg. Dit beeld zien we terug in het aantal huurders dat problemen krijgt met het tijdig betalen van de maandelijkse huurprijs. Het aantal mensen dat een betalingsregeling treft of in termijnen betaalt neemt toe. De veranderende omstandigheden dwingen ons ook om ons incassobeleid voortdurend aan te passen en de werkzaamheden van incassopartners kritisch te blijven volgen. Het incassobeleid wordt in 2013 opnieuw vastgesteld als uitwerking van een evaluatie-onderzoek in Één van de eerste maatregelen die hiermee samenhangt is een persoonlijker herinnering- en aanmaningtraject dat in het voorjaar van 2012 is ingevoerd. Door sneller en persoonlijk contact met huurders kunnen we de stijging van huurachterstanden vooralsnog goed in de hand houden. 3.9 Communicatie Effectieve communicatie wint aan belang omdat het aantal communicatie-uitingen en - kanalen sterk is toegenomen de afgelopen jaren. Naast individuele contacten communiceren we via onze website en ons bewonersblad Het Grootverslag. Dat blijven we in 2013 doen. Een groter deel van de communicatie willen we via ons huurdersportaal realiseren, of zoals we intern zeggen het klantvenster. Dit stelt bewoners in staat om 24/7 zaken met ons te doen en het draagt bij aan een optimalere communicatiemix. Omdat we zaken zoals communicatie en participatie willen bundelen tot een logische integrale aanpak stellen we in 2013 nieuw communicatie- en participatiebeleid op. Aan het communicatiebeleid wordt reeds gewerkt door een student van een Hogeschool. Pagina 16

17 3.10 Cijfers Hieronder zetten we nog een aantal belangrijke cijfers met betrekking tot Klant en Wonen voor u op een rij. Nummer Omschrijving Begroot totaal Begroot gemiddeld per VHE (2.544) 1. Bijdrage huurdersvereniging De ,50 Driehoek 2. Ontwikkelen nieuw participatie beleid ,93 3. Grootverslag ,29 4. Klantrelatiemanagement ,93 Pagina 17

18 4. LEEFBAARHEID / WONEN EN ZORG 4.1 Ambities Dat er veel verandert op ons werkterrein is ook goed merkbaar op de prestatievelden leefbaarheid en wonen en zorg. Vrijwel al onze maatschappelijke partners voeren een kerntakendiscussie, ingegeven door maatschappelijke en politieke keuzes. Het wordt steeds duidelijker dat de overheid zich terugtrekt uit het publieke domein. De overheid die alles voor ons regelde bestaat niet meer. De maatschappij ontwikkelt zich mede daardoor tot een netwerksamenleving. We zullen het met elkaar moeten oplossen en daarom organiseren we onze gemeenschappelijke belangen met partijen die ons daarbij kunnen helpen en vice versa. Wat zijn onze ambities op dit vlak? Ontwikkelen van beleid voor samenwerking op het terrein van Wonen, Zorg en Welzijn (incl. effecten scheiden Wonen & Zorg / langer zelfstandig thuis wonen) (4.4) Inspraak van belanghouders op onze koers en de evaluatie daarvan (tevens oriëntatie aanzet Maatschappijlabel (2015)) (4.2 en 4.8) Formuleren beleidsuitgangspunten voor de realisatie van Maatschappelijk Vastgoed (4.6) Beheerskeuzes Maatschappelijk Vastgoed (4.6) In de volgende paragrafen lichten we onze ambities toe en vullen dit waar nodig aan met aandachtspunten. Kritische SuccesFactoren: 1. Betrekken belanghouders bij koersbepaling en evaluatie. 2. Samen een bijdrage leveren aan leefbaarheid, goede woonkwaliteit. 3. Samenwerken aan een integrale aanpak wonen, welzijn en zorg. 4.2 Leefbaarheid in dorpen en wijken Het Grootslag wil lokaal zichtbaar, actief en betrokken zijn. Voor 2013 reserveren we opnieuw geld om samen met gemeenten leefbaarheidprojecten uit te voeren, die een directe bijdrage leveren aan de kwaliteit van buurten en wijken. We continueren ook het Beste Buurt Idee. Dat biedt huurders en organisaties de mogelijkheid om initiatieven te ontwikkelen die de leefbaarheid en de sociale cohesie in de buurt versterken. Deze initiatieven worden door een commissie, bestaande uit vertegenwoordigers van De Driehoek en onze organisatie, beoordeeld en voorgedragen aan het MT. Ook sponsoren we diverse verenigingen in ons werkgebied door het plaatsen van reclameborden of het adverteren in hun bladen. De Sinterklaas intochten en de verschillende kerkenveilingen kunnen ook in 2013 op onze steun rekenen. In 2012 zijn we een overlegcyclus gestart met de dorpsraden in ons werkgebied. Doel van deze overleggen is samen stil te staan bij de ontwikkelingen in de verschillende kernen en vast te stellen wat we daarbij voor elkaar kunnen betekenen. We onderzoeken met de gemeente Medemblik of we Pagina 18

19 het overleg met dorpsraden en initiatieven als de wijkschouw kunnen combineren. Het doel daarvan is tweeledig: zorgen voor een betere aansluiting op het beleid én zorgen voor een effectievere en efficiëntere uitvoering. In de kernen waarin wij actief zijn binnen de gemeente Drechterland bestaan geen dorpsraden. We bespreken de wenselijkheid hiervan en de mogelijke alternatieven hiervoor met deze gemeente. Tenslotte werken we voortdurend aan leefbaarheid door adequaat te reageren op overlastmeldingen, het begeleiden van kwetsbare bewoners bij hun woongedrag en open te staan voor maatschappelijke initiatieven die de aandacht waard zijn. 4.3 Extra aandacht aan individuele klanten De meeste van onze klanten redden zich prima, anderen hebben extra aandacht nodig. De vraag is gerechtvaardigd of juist de goede huurders niet meer aandacht verdienen, maar zo werkt dit in de praktijk niet. Als we de tweede groep loslaten, dan krijgen we de problematiek daarvan als een boemerang terug. Dát kost uiteindelijk veel meer tijd, aandacht en geld. Huurders met betalingsproblemen proberen we zo snel mogelijk na het ontstaan van een achterstand persoonlijk te spreken. Als de problemen voortvloeien uit ingewikkelder situaties, dan begeleiden we hen naar instanties die hen kunnen helpen om hun persoonlijke situatie weer op orde te krijgen. Huurders die een steuntje in de rug nodig hebben, die al enkele jaren van ons huren en de woning eens willen opknappen, kunnen een eenmalige kleine vergoeding van ons ontvangen. Hiervoor hebben we het Grootslag Ondersteunings Budget ontwikkeld. Bij overlast treden we snel en doortastend op. De maatregelen die we zelf nemen, hangen van de soort en mate van overlast af. Zo nodig schakelen we andere partijen in. We proberen daarvoor in 2013 toe te treden tot het Welzijnsplein. Het huisvesten van sociaal zwakkeren is een kerntaak van een sociale woningcorporatie. Als huisvesting tot ernstige en structurele problemen leidt en ontbinding van de huurovereenkomst dreigt, dan kan door een begeleidende instantie of een collega-woningcorporatie beroep worden gedaan op het laatste kansbeleid. We proberen ontruimingen en dakloosheid daarmee te voorkomen. Bij een laatste kanscontract krijgt de huurder nog één keer de mogelijkheid om aan te tonen dat hij of zij zich als een goed huurder kan gedragen. Door het scheiden van wonen en zorg, wordt een grotere groep mensen met psychosociale problematiek aangewezen op de sociale huursector. Deze ontwikkeling kan nadelige gevolgen hebben voor buurten en wijken en vergt ook meer van onze organisatie. Dit vraagt beleidsmatig om extra aandacht en duidelijke randvoorwaarden voor ons handelen en dat van samenwerkende zorgen welzijnspartners. Daar stellen we in 2013 beleid voor op. 4.4 Samenwerking met zorg en welzijn Kortgeleden is in de gemeente Medemblik het Welzijnsplein gestart. Het is een samenwerking tussen de gemeente en verschillende instellingen op het gebied van zorg en welzijn. Welzijnsplein is een Pagina 19

20 samenwerkingsvorm, waarbij partners hun werkzaamheden via intensieve samenwerking afstemmen. Door afstemming ontstaat ook meer kennis en daarmee de mogelijkheid om zaken effectiever en efficiënter aan te pakken. Welzijnsplein richt zich in principe op alle inwoners van de gemeente Medemblik, maar in het bijzonder op inwoners die zichzelf onvoldoende goed redden. Volgens ons zouden we als eerstelijns maatschappelijke instelling betrokken moeten zijn bij dit initiatief, maar dat is nog niet het geval. Voor de succesvolle aanpak van mutidiscilplinaire problematiek zijn we afhankelijk van de samenwerking met gemeente, politie en een groot aantal zorg- en welzijnsinstellingen. Dat geldt omgekeerd net zo zeer. Het aantal huishoudens met potentiële woonproblematiek neemt toe door invoering van de EU-norm en het scheiden van wonen en zorg. Ziedaar het gemeenschappelijke belang van een integrale aanpak. We zullen deze lacune zo spoedig mogelijk proberen te herstellen. Het scheiden van wonen en zorg betekent nieuwe en complexe vraagstukken. Vanaf 2013 verliezen de ZZP 4 1 en 2-categorieën hun woonindicatie. In 2014 komt ZZP 3 daar waarschijnlijk achteraan. Zoals het er nu naar uitziet, geldt dat in elk geval voor de ouderenzorg. Dit betekent onder andere dat verzorgingshuiskamers binnenkort verhuurd worden via een huurprijsregime. Een van de effecten daarvan is dat verzorgingshuizen, zoals we die nu kennen, worden bedreigd in hun voortbestaan. De toekomstige huur op basis van het WWS zal veel minder zijn dan de huidige wooncomponent. Daarmee ontstaan ook risico s bij de verhuur van zelfstandige zorgappartementen en -woningen bij verzorgingshuizen. Voor veel van de dagelijkse routine is een toenemend deel van onze bewoners immers afhankelijk van de diensten vanuit het verzorgingshuis. Inmiddels zijn we met Omring gesprekken gestart om beleid te ontwikkelen zodat we wonen en zorg bij bestaande verzorgingshuizen kunnen continueren. Geschetste situatie betekent onvermijdelijk dat ouderen nog langer zelfstandig thuis moeten blijven wonen. Dit biedt tegelijkertijd ook kansen voor een grote groep ouderen die dat ook graag wil. Technologische ontwikkelingen zorgen ervoor dat zorg en welzijn op afstand mogelijk wordt, de zogenaamde E-health en E-care. Hoewel dit nog in de kinderschoenen staat is het goed om deze ontwikkelingen nauwlettend met welzijns- en zorgpartijen te volgen. Hiermee ontstaan nieuwe kansen voor een betere oude dag voor onze klanten. Zorg in de huidige vertrouwde woning en buurt is tenslotte ook wonen met zorg. 4.5 WonenPlus We werken al lang en nauw samen met WonenPlus. Wij ondersteunen dit met raad en daad en bieden onze kantoorfaciliteiten regelmatig aan voor overleg en training van vrijwilligers. Ook ondersteunen wij dit goede werk financieel omdat WonenPlus een belangrijke bijdrage levert aan het langer zelfstandig wonen van veel van onze klanten. 4.6 Maatschappelijk vastgoed Beschreven sociaal-maatschappelijke en politieke ontwikkelingen zorgen voor veel beweging. Om met zorgvastgoed te beginnen, grootschalige woonzorgvoorzieningen worden niet meer gebouwd. Te groot, te onpersoonlijk en met name te duur, is de algemene opvatting. Daarentegen neemt de 4 Zorg Zwaarte Pakket; een indicatiesysteem dat aangeeft op welke zorg men recht heeft Pagina 20

21 omvang van de zorgbehoefte nog aanzienlijk toe door de dubbele vergrijzing en een sterke toename van het ziektebeeld dementie. Hierdoor ontstaat een grote behoefte aan kleinschalige woon- /zorgvoorzieningen. Daarmee ontstaat een inhoudelijke discussie over de exploitatie en de continuïteit van dit soort voorzieningen. Wie is bereid om de bijhorende risico s daarvan te nemen? In 2013 buigen we ons over de beleidsuitgangspunten en randvoorwaarden die met de mogelijke realisatie van zorgvastgoed samenhangen. Een goed functionerend dorpshuis of cultureel centrum is een belangrijke meerwaarde voor een dorpsgemeenschap. In Wervershoof is dat zeker het geval, gezien het grote aantal verenigingen dat gebruikmaakt van de Schoof. Hoewel het een gebed zonder eind lijkt, hopen we in 2013 werkelijk te starten met de realisatie van het nieuwe cultureel centrum De Schoof. De gemeente Medemblik evenals de provincie Noord-Holland betalen samen ongeveer de helft van de kosten voor dit project. De andere helft neemt Het Grootslag voor haar rekening. Alleen dit deel wordt als huur in rekening gebracht. Inmiddels weten we uit ervaring dat verhuur en beheer van maatschappelijk vastgoed een andere tak van sport is dan de verhuur van woningen. Het vraagt in praktijk om andere beheerselementen en andere keuzes voor de aansturing. In 2012 hebben we deze omstandigheden in kaart gebracht. In de loop van 2013 zullen we hier inhoudelijk verder aandacht aan besteden. 4.7 Prestatieafspraken met de gemeenten Drechterland en Medemblik In de loop van 2012 hebben we samen met De Woonschakel en Wooncompagnie concept prestatieafspraken opgesteld voor de gemeente Medemblik. Deze liggen nu bij de gemeente ter beoordeling. We verwachten dit eind 2012, begin 2013 om te kunnen zetten in een definitieve prestatieovereenkomst. We gebruiken dit concept ook als inzet voor een op te stellen gezamenlijke prestatieovereenkomst met de gemeente Drechterland. 4.8 Belanghouders betrekken Bij de uitvoering van ons werk hebben we te maken met een groot aantal verschillende belanghouders. Het Grootslag kiest er bewust voor om belanghouders te raadplegen bij de ontwikkeling van beleid door hen daar vroegtijdig bij te betrekken. We zien onszelf als coöperatieve instelling; we beheren maatschappelijk kapitaal en dat moet zo goed mogelijk worden ingezet. We realiseren ons dat meer ruimte voor inspraak betekent dat we meer aansturen op overtuiging dan op onze positie. Dat is niet altijd gemakkelijk, maar volgens ons wel de enige manier voor succes. We accepteren dat daardoor voor sommige onderwerpen andere keuzes moeten worden gemaakt. Daarmee ontstaat het benodigde draagvlak en ruimte voor nieuwe kansrijke ideeën. Omdat we zelf nog niet goed weten hoe we dit het beste kunnen organiseren, besteden we in 2013 aandacht aan de ontwikkeling van een nieuw overlegmodel voor belanghouders. In 2012 hebben we samen met Welwonen en de Woonschakel een belanghouders-bijeenkomst georganiseerd rond het thema zorgvastgoed. We zijn van plan om dit in 2013 te herhalen met een ander thema. Pagina 21

22 4.9 Cijfers Hieronder zetten we nog een aantal belangrijke cijfers met betrekking tot leefbaarheid en maatschappelijke opgaven voor u op een rij. Nummer Omschrijving Begroot totaal Begroot per VHE 1. Bijdrage in het kader van leefbaarheid: Project(en) gemeente Medemblik Project(en) gemeente Drechterland Pancratius kerk Lokaal verenigingsleven en overig Totaal bijdragen i.h.k.v. leefbaarheid ,54 2. Beste Buurt Idee ,90 3. Grootslag Ondersteuningsbijdrage ,14 4. Bijdrage WonenPlus ,14 5. Bijdrage Bewonerscommissies ,95 Pagina 22

23 5. DUURZAAM VASTGOED EN ONDERHOUD 5.1 Ambities De huidige vastgoedcrisis is nog niet ten einde. De bestemmingsplannen waarin we zouden willen bouwen liggen grotendeels stil en er vindt een sterke lobby plaats om de nieuwbouw op het platteland te beperken ten faveure van stedelijke agglomeraties. De nieuwbouwproductie die ons resteert bestaat voor een steeds groter deel uit maatschappelijk vastgoed en herstructurering. Daar zullen we aan moeten wennen. Tegelijkertijd ontstaat een nieuwe ambitie van forse omvang en dat is het verbeteren en verduurzamen van de bestaande woningvoorraad. Waar gaat onze aandacht naar uit in 2013: Vervolg asbestinventarisatie (vervolg op werkzaamheden 2012) (5.4) Vervolg aanpak asbestsanering (5.4) Implementatie van ketensamenwerking (vervolg op beleidskeuzes 2012) (5.4) Afronden en implementeren van de uitvoering van ons duurzaamheidbeleid (5.3) Herijken Strategisch Vastgoedbeleid en optimalisatie van complexbeheerplannen (5.2 en 5.3) Afronding ontwerp en implementatie nieuw IWV-beleid (5.3) Evaluatie preventief onderhoud (5.4) Kritische SuccesFactoren: 1. We zorgen voor tijdig en duurzaam woningonderhoud. 2. Goede energieprestaties van woningen houden deze betaalbaar en verhuurbaar. 5.2 Strategisch vastgoedbeleid (SVB) De woningmarkt zit finaal op slot, woningprijzen kelderen en er vindt een harde kaalslag plaats in de bouwsector. Een deel van deze ontwikkeling is een correctie op te hard gestegen woningprijzen na Onduidelijk is wanneer de bodem is bereikt. Het kopen van een woning betekent dat je je voor jaren vastlegt. De onduidelijkheid over de hervorming van de fiscale aftrekbaarheid van betaalde hypotheekrente maakt dat potentiële kopers geen goede inschatting kunnen maken van de risico s die zij op dit punt lopen. Daarnaast zijn zaken als de flexibilisering van de arbeidsmarkt en aanscherping van financieringseisen debet aan de huidige crisis. Het stilvallen van de woningbouw uit zich door een oplopend woningtekort. Dat merken wij met name aan de sterk stijgende respons op eengezinswoningen. Het werkelijke woningtekort doet zich echter vooral voor in (rand)stedelijk gebied. Het woningaanbod in de regio West-Friesland nadert getalsmatig een zeker verzadigingspunt. Dat betekent niet dat er geen vraag meer is, maar dat is vooral een kwalitatieve woningvraag. Als de bestaande bestemmingsplannen in de regio gerealiseerd worden, rest een vervangings- en verbeterbehoefte binnen de bestaande woningvoorraad. Meer bouwen dan de huidige bestemmingsplannen mogelijk maken, betekent waarschijnlijk bouwen voor toekomstige leegstand. Pagina 23

24 Een en ander betekent dat onze woningvoorraad binnen Drechterland en Medemblik nog slechts beperkt zal groeien. In 2013 herijken we ons Strategisch VastgoedBeleid aan de hand van omschreven ontwikkelingen. Onderdeel daarvan is een marktgerichtere manier van vastgoedbenadering waarbij zaken als duurzaamheid en toekomstige onderhoudsuitgaven meer worden afgestemd op toekomstwaarde en huurprijs. Dat kan tot gevolg hebben dat we andere keuzes maken voor bijvoorbeeld de verkoop van woningen, dan we tot nog toe hebben gedaan. In 2011 hebben we ruim 400 woningen aangewezen voor verkoop. Deze huurders hebben het aanbod gehad om de woning te kopen. Hiervan heeft slechts 1 huurder gebruik gemaakt. De verkoop van woningen verloopt sowieso erg moeizaam. In het voorjaar van 2012 is Koopzeker door de fiscus afgekeurd. Omdat we het nog steeds nodig vinden om de verkoop aan starters te ondersteunen, hebben we in het najaar van 2012 de keus gemaakt om voortaan de Slimmer Kopen-formule te hanteren voor de verkoop onder voorwaarden. Verkoop van nieuwbouw onder voorwaarden is niet meer mogelijk omdat dit geen DAEB-activiteit is. Om toch iets van doorstroming op de lokale markt te realiseren, overleggen we momenteel met projectontwikkelaars om nieuwbouwkoopwoningen om te zetten in huur met de optie van koop. Daarmee proberen we starters de mogelijkheid te bieden om zelfstandig te gaan wonen en de woning te kopen zodra dat mogelijk is. 5.3 Uitvoering van duurzaamheidbeleid In onze Toekomstvisie , stelden we een fors ambitieniveau vast voor onze woningvoorraad. We kiezen ervoor om onze woningen te verduurzamen tot een A-label, doch tenminste tot een B-label, tenzij de investering in geen enkele relatie staat tot de economische waarde van de woning en/of de woonlasten. In die situaties of wanneer label B niet realiseerbaar is, kiezen we in principe voor afstoten of sloop. Genoemde duurzaamheidambitie is hard uit oogpunt van de gewenste beperking van de woonlasten van onze huurders. We hebben nog geen duidelijkheid over de uitvoeringstermijn. Dit heeft te maken met de medewerking van bewoners en de betaalbaarheid van onze ambitie. De ervaring is dat bewoners niet snel ja zeggen tegen ingrepen als er een huurverhoging tegenoverstaat. Zelfs niet als de huurverhoging minder is dan de besparing op de energielasten en het comfort van de woning belangrijk toeneemt. Dit heeft bij oudere bewoners ook te maken met de angst voor ingrijpende maatregelen en de overlast die dat met zich mee kan brengen. We proberen hiervoor in 2013 samen met huurdersvereniging De Driehoek en de Woonbond een succesvolle aanpak te ontwikkelen. Wat de betaalbaarheid betreft geldt dat we fors in onze mogelijkheden worden gekort door de overheid. Dat betekent dat we het tempo waarin we onze ambitie realiseren moeten bijstellen en de uitvoering meer laten aansluiten op het reguliere planmatig onderhoud en verhuurmutaties. Dat we bewoners nodig hebben om onze duurzaamheidambitie te realiseren is duidelijk, dat kan echter geen eenrichtingsverkeer zijn. De bewoner draagt zelf ook verantwoordelijkheid voor de beperking van woonlasten. Via de weg van duurzaamheidmaatregelen proberen we dit te stimuleren. Uitgangspunt is dat we bij noodzakelijk onderhoud investeren zonder huurverhoging. Bij verbeteringen die niet noodzakelijk zijn zullen we bewoners om een bijdrage in de kosten vragen. De uitkomst daarvan is dat de woonlasten per saldo zullen afnemen (huurverhoging vs energiebesparing), terwijl het wooncomfort in de meeste situaties aanzienlijk toeneemt. Belangrijke Pagina 24