Hof van Cassatie van België

Transcriptie

1 5 NOVEMBER 2009 C N/1 Hof van Cassatie van België Arrest Nr. C N THE STING, besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid, met zetel te 2000 Antwerpen, Frankrijklei 38/9, eiseres, vertegenwoordigd door mr. Huguette Geinger, advocaat bij het Hof van Cassatie, met kantoor te 1000 Brussel, Quatre Brasstraat 6, waar de eiseres woonplaats kiest, tegen THOMAS DE RUDDER, naamloze vennootschap, met zetel te 6000 Charleroi, boulevard de l Yser 24, verweerster, vertegenwoordigd door mr. Johan Verbist, advocaat bij het Hof van Cassatie, met kantoor te 1000 Brussel, Brederodestraat 13, waar de verweerster woonplaats kiest.

2 5 NOVEMBER 2009 C N/2 I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF Het cassatieberoep is gericht tegen een vonnis op 17 april 2008, in hoger beroep gewezen door de rechtbank van koophandel te Antwerpen. Raadsheer Eric Stassijns heeft verslag uitgebracht. Advocaat-generaal Christian Vandewal heeft geconcludeerd. II. CASSATIEMIDDEL De eiseres voert in haar verzoekschrift een middel aan. Geschonden wetsbepalingen - de artikelen 1134, 1319, 1320 en 1322 van het Burgerlijk Wetboek; - de artikelen 6 en 11.11, derde lid van de Handelshuurwet van 30 april 1951, opgenomen in afdeling IIbis, hoofdstuk II, titel VIII, boek III van het Burgerlijk Wetboek (hierna: Handelshuurwet ). Aangevochten beslissing De rechtbank van koophandel te Antwerpen verklaart in het bestreden vonnis van 17 april 2008 het door de eiseres tegen het vonnis van de vrederechter van het tweede kanton te Antwerpen van 8 juni 2006 aangetekende hoger beroep ongegrond, bevestigt het bestreden vonnis in al zijn beschikkingen en verwerpt alle andere en strijdige middelen als niet terzake dienend. Met bevestiging van het beroepen vonnis verklaart de rechtbank van koophandel de vordering van de verweerster, ertoe strekkende op grond van artikel 6 van de Handelshuurwet een herziening van de huurprijs te bekomen met betrekking tot de gehuurde goederen, gelegen aan de Meir en 77 te Antwerpen vanaf 1 februari 2006, ontvankelijk. De rechtbank van koophandel stoelt deze beslissing op volgende gronden: I. Feiten en procedurevoorgaanden (De verweerster) is eigenaar van de panden 79, +77 en, sinds 1997, van het pand 79 op de Meir in Antwerpen. Bij akte van 27 mei 1993 werden de panden 79 en +77 in handelshuur gegeven aan de nv Camaïeu Belgium, thans niet in het geding. Deze overeenkomst werd bij akte van 6 december 1996 gewijzigd in die zin dat de duurtijd van de handelshuur werd verlengd tot 31 december 2013.

3 5 NOVEMBER 2009 C N/3 Camaïeu sloot op 20 april 2005 eveneens een handelshuurovereenkomst met de toenmalige eigenares van het pand 77, eveneens tot 31 december Bij akte van 16 januari 1997 verhuurde Camaïeu de drie panden ineens onder aan (de eiseres) en dit van 1 februari 1997 tot op 31 december Bij akte van 6 november 1998 werd bepaald dat partijen rechtstreeks in contractueel verband met elkaar zouden staan, nu Camaïeu haar verbintenissen - minnelijk - zou ontbinden, hetgeen ook gebeurde bij akte van 8 december Thans vraagt de (de verweerster) de herziening van de huurprijs, waartegen (de eiseres) zich echter verzette. Het geding werd ingeleid bij dagvaarding betekend op 24 januari Ter discussie staat hoe in de concrete situatie tussen partijen moet worden bepaald wanneer de driejaarlijkse periode ingaat (vonnis, p. 2), II. De vordering De vordering van (de eiseres) strekt ertoe het bestreden vonnis te horen vernietigen, en opnieuw recht doende, de oorspronkelijke vordering te horen afwijzen als nietontvankelijk en/of ongegrond. Zij formuleert als grieven tegen het bestreden vonnis dat de eerste rechter volkomen verkeerdelijk is voorbijgegaan aan de niet voor enige interpretatie vatbare inhoud van de tussen partijen tot stand gekomen overeenkomsten en zich heeft blind gestaard op de bepaling dat (de eiseres) als huurster onderworpen zou blijven aan de modaliteiten en bepalingen van de onderhuurovereenkomst van 16 november en dat het evident is dat men niet met terugwerkende kracht het statuut van huurder kan verwerven en voorwaarden waaraan de rechtstreekse huur tussen (partijen) tot stand is gekomen mogelijk terugvallen op de oorspronkelijke hoofdhuur wat betreft de huurprijs doch geenszins wat betreft de aanvangsdatum van de rechtstreekse huur. III. Beoordeling 1. Het hoger beroep van (de eiseres). Het is de stelling van (de eiseres), dat: De eerste rechter verwees terecht naar artikel 11, II, lid 3, van de Handelshuurwet, dat bepaalt dat indien de hoofdhuur door de schuld, op het initiatief of met de instemming van de hoofdhuurder een einde neemt vóór het einde van de huurtijd, de onderhuurder rechtstreekse huurder wordt van de verhuurder, onder voorwaarden in onderlinge overeenstemming te bepalen. Dit is inderdaad wat er in de concrete situatie tussen partijen gebeurde. Artikel 6 van de Handelshuurwet bepaalt:

4 5 NOVEMBER 2009 C N/4 Bij het verstrijken van elke driejarige periode hebben partijen het recht aan de vrederechter herziening van de huurprijs te vragen, mits zij bewijzen dat de normale huurwaarde van het gehuurde goed ten gevolge van nieuwe omstandigheden ten minste 15 (pct.) hoger of lager is dan de huurprijs die in de huurovereenkomst is bepaald of bij de laatste herziening is vastgesteld. De rechter doet uitspraak naar billijkheid, zonder te letten op het gunstig of ongunstig rendement dat uitsluitend aan de huurder is toe te schrijven. De vordering kan slechts worden ingesteld gedurende de laatste drie maanden van de lopende driejarige periode. De herziene huurprijs zal gelden te rekenen van de eerste dag van de volgende driejarige periode, maar de vroegere huurprijs kan voorlopig worden gevorderd tot op de dag der eindbeslissing. Uit de bewoordingen van de verschillende notariële akten, door de eerste rechter correct geanalyseerd, blijkt nergens de wil om een nieuwe verbintenis tot stand te brengen ( animus novandi ). In de akte van 6 november 1998 werd de overeenkomst tussen (de eiseres) en Camaïeu integendeel door deze laatste aan (de verweerster) overgedragen. In tegenstelling tot bij de schuldhernieuwing, ontstaat er in geval van overdracht van verbintenissen geen nieuwe verbintenis maar blijft de oude verbintenis, met al haar bestaande gevolgen, voortbestaan (zie H. De Page, Traité élémentaire de droit civil belge, Brussel, Bruylant, 1967, p. 354, nr. 372). In dergelijk geval van contractsoverdracht wordt het geheel van rechten en verplichtingen van één partij overgedragen aan een andere, waardoor deze in de contractuele verhouding de plaats inneemt van de eerste (zie W. Van Gerven en S. Covemaeker, Verbintenissenrecht, Acco, Leuven, 2006, 584). Vermits moet worden aangenomen dat de oorspronkelijke overeenkomst al haar uitwerking blijft behouden, moet samen met (de verweerster) en met de eerste rechter tegelijk worden vastgesteld dat de driejaarlijkse periode waarvan sprake in art. 6 van de Handelshuurwet moeten worden berekend in functie van de datum waarop de oorspronkelijke handelshuur is ingegaan. (De eiseres) kan dus niet beweren met terugwerkende kracht het statuut van huurder opgedrongen te krijgen, nu zij dit reeds van meet af aan had. Het bestreden vonnis moet daarom integraal worden bevestigd (vonnis, pp. 3-4). De vrederechter van het tweede kanton te Antwerpen besliste als volgt in het vonnis van 8 juni 2006 (pp. 2-4): ( ) dat in rechte en na kennis te hebben genomen van de nuttige stukken blijkt dat er over de feitelijke omstandigheden geen betwisting is gerezen en samenvattend gesteld mag worden dat (de verweerster) eigenares is van een pand gelegen aan de Meir nummers 79 en 77 te Antwerpen, en bij notariële akte van 6 maart 1997 eveneens eigenares werd van nummer 77;

5 5 NOVEMBER 2009 C N/5 Dat (de verweerster) bij akte van 27 mei 1993, verleden door notaris Linker een handelshuurovereenkomst sloot met betrekking tot nummer 79 en 77 voor een periode van 18 jaar, ingaande op 1 juni 1993 en eindigend op 31 mei 2011 met de nv Camaieu, voor een initiële prijs van frank of ,52 euro; Dat de huurovereenkomst werd aangepast bij akte van 6 december 1996 waarbij de huurtermijn verlengd werd tot 31 december 2013, zijnde met 2 jaren en 7 maanden; Dat de nv Camaieu met de rechtsvoorgangster van (de verweerster) eveneens met betrekking tot nummer 77 een handelshuurovereenkomst op 20 april 1995 heeft afgesloten voor een periode van 18 jaar, ingaande op 1 januari 1996 en eindigend eind december 2013; Dat de nv Camaieu bij akte van 16 januari 1997 verleden voor notaris Linker het gehele pand onderverhuurd heeft aan (de eiseres) voor een periode ingaande op 1 februari 1997 om te eindigen per 31 december 2013, voor een jaarlijkse huurprijs van frank of ,63 euro; Dat aangezien tussen partijen overeengekomen werd dat (de eiseres) rechtstreekse huurster zou worden van (de verweerster), werd op 6 november 1998 een notariële akte voor Notaris Linker afgesloten, waarbij het voornemen om de hoofdhuurovereenkomsten van 27 mei 1993 en 25 april 1995, minnelijk te beëindigen, geacteerd werd; Dat er tevens overeengekomen werd dat de rechtstreekse huur tussen (de verweerster) en (de eiseres) onderworpen wordt aan elke bepaling en voorwaarde opgenomen in de huurovereenkomsten van 16 januari 1997, afgesloten tussen de nv Camaieu en de huurster (de eiseres); Dat bij notariële akte van 8 december 1998 de minnelijke ontbinding van de huurovereenkomsten afgesloten tussen (de verweerster) en de nv Camaieu werd vastgelegd; Dat aangezien wij ons thans enkel moeten uitspreken over de al dan niet tijdige vraag tot huurprijsherziening op grond van artikel 6 van de wet op de handelshuur, is het dan ook nuttig de bepalingen van de notariële akten nauwlettend na te lezen; Dat indien (de eiseres) terecht stelt dat de minnelijke verbreking van de huurovereenkomsten afgesloten tussen (de verweerster) en de nv Camaieu slechts in de akte van 8 december 1998 werd opgenomen, waarbij (de eiseres) bij toepassing van artikel 11, II, alinea 3, van de handelshuurwet rechtstreekse huurster geworden is, tevens werd bedongen dat zij rechtstreekse huurster werd overeenkomstig de voorwaarden tussen hen aangegaan in de akte van 6 november 1998, waarvan kopij gehecht blijft; Dat aangezien in de akte van 6 november 1998 nogmaals werd gestipuleerd dat de huurovereenkomst tussen (de verweerster) en (de eiseres), als huurster onderworpen blijft aan de modaliteiten en bepalingen van de onderhuurovereenkomst van 16 januari 1997, waarin ten aanzien van de duur van de overeenkomst bedongen werd dat de huur zou ingaan per 1 februari 1997 om te eindigen per 31 december 2013, meteen bewezen is dat

6 5 NOVEMBER 2009 C N/6 zij akkoord waren om alle bepalingen, met inbegrip van de begindatum en huurperiode van de onderhuurovereenkomst van 16 januari 1997 over te nemen; Dat derhalve gesteld mag worden dat de vertrekdatum van huidige handelshuurovereenkomst wel degelijk 1 februari 1997 is, zodat huidige vordering die op 24 januari 2006 werd ingeleid wel degelijk werd ingesteld bij het verstrijken van een drie jarige huurperiode en gedurende de laatste drie maanden van de lopende driejarige periode, conform de bepalingen en voorwaarden van artikel 6 van de wet op de handelshuur; Dat de vordering dan ook ontvankelijk is. Grieven 1.1 Artikel 11, II, derde lid, van de Handelshuurwet bepaalt dat, indien de hoofdhuur door de schuld, op het initiatief of met de instemming van de hoofdhuurder een einde neemt voor het eindigen van de huurtijd, de onderhuurder rechtstreeks huurder van de verhuurder wordt, onder voorwaarden in onderlinge overeenstemming te bepalen. Komen partijen niet tot overeenstemming, dan bepaalt de rechter daartoe aangezocht door de meest gerede partij, die voorwaarden naar billijkheid en past hij, wat de huurprijs betreft, het in artikel 19 bepaalde toe. Wanneer dus de hoofdhuurovereenkomst met instemming van de huurder wordt beëindigd, wordt de onderhuurder rechtstreeks huurder van de verhuurder. Noch de oorspronkelijke (hoofd)huurovereenkomst, noch de oorspronkelijke onderhuurovereenkomst worden voortgezet, doch er komt een nieuwe huurovereenkomst tussen de onderhuurder en de verhuurder tot stand onder de voorwaarden die zij in onderlinge overeenstemming bepalen of die, bij gebreke aan akkoord, door de rechter worden bepaald. 1.2 Artikel 6 van de Handelshuurwet voorziet dat bij het verstrijken van elke driejarige periode partijen het recht hebben aan de vrederechter herziening van de huurprijs te vragen, mits zij bewijzen dat de normale huurwaarde van het gehuurde goed tengevolge van nieuwe omstandigheden ten minste 15 (pct.) hoger of lager is dan de huurprijs die in de huurovereenkomst is bepaald of bij de laatste herziening is vastgesteld. De vordering kan slechts ingesteld worden gedurende de laatste drie maanden van de lopende driejarige periode. De herziene huurprijs zal gelden te rekenen van de eerste dag van de volgende driejarige periode maar de vroegere huurprijs zal voorlopig worden gevorderd tot op de dag der eindbeslissing. Artikel 6 van de Handelshuurwet is een dwingende wetsbepaling ten voordele van huurder en verhuurder. 1.3 Wanneer de onderhuurder, op grond van artikel 11, II, derde lid, van de Handelshuurwet rechtstreeks huurder van de verhuurder is geworden en aldus tussen hen een nieuwe huurovereenkomst is totstandgekomen, zal de herziening van de huurprijs op

7 5 NOVEMBER 2009 C N/7 grond van artikel 6 van de Handelshuurwet kunnen gevraagd worden na het verstrijken van elke driejarige periode vanaf het totstandkomen van de nieuwe huurovereenkomst. 2. Uit het aangevochten vonnis blijkt dat: - bij akte van 27 mei 1993 de verweerster een handelshuurovereenkomst sloot met de nv Camaieu Belgium met betrekking tot het pand aan de Antwerpse Meir voor een periode van 18 jaar, ingaand op 1 juni 1993 en eindigend op 31 mei 2011; - deze handelshuurovereenkomst bij akte van 6 december 1996 werd aangepast, waarbij de huurtermijn verlengd werd tot 31 december 2013; - op 20 april 1995 een handelshuurovereenkomst werd gesloten tussen de rechtsvoorgangster van de verweerster en de nv Camaieu Belgium met betrekking tot het pand aan de Antwerpse Meir 77, voor een duur van 18 jaar, ingaand op 1 januari 1996 en eindigend op 31 december 2013; - beide panden bij akte van 16 januari 1997 onderverhuurd werden door de nv Camaieu Belgium aan de eiseres voor een periode ingaand op 1 februari 1997 om te eindigen op 31 december 2013; - bij akte van 6 november 1998 tussen de eiseres en de verweerster het voornemen tot beëindiging van de overeenkomsten tussen de verweerster en de nv Camaieu Belgium werd geacteerd, werd overeengekomen dat de eiseres rechtstreeks huurder van de verweerster zou worden en deze rechtstreekse huur onderworpen zou worden aan elke bepaling en voorwaarde opgenomen in de huurovereenkomsten van 16 januari 1997, gesloten tussen de nv Camaieu Belgium en de eiseres; - bij notariële akte van 8 december 1998 de minnelijke beëindiging van de huurovereenkomsten tussen de verweerster en de nv Camaieu Belgium werd vastgesteld (vonnis van de vrederechter van het tweede kanton te Antwerpen van 8 juni 2006, pp. 2-3; vonnis van de rechtbank van koophandel te Antwerpen van 17 april 2008, p. 4, tweede alinea). 3. In de overeenkomst van 6 november 1998 kwamen de eiseres en de verweerster, na een uiteenzetting nopens de verschillende huurovereenkomsten die met betrekking tot de panden aan de Antwerpse Meir en 77 werden gesloten en na te hebben vastgesteld dat verweerster en de nv Camaieu Belgium de minnelijke beëindiging planden van de hoofdhuurovereenkomsten van 27 mei 1993 en 25 april 1995, als volgt overeen: 1. Le bailleur et le locataire conviennent de se maintenir dans les liens d un bail direct entre elles, ensuite de la résiliation de commun accord entre le bailleur et la société anonyme Camaieu, des baux commerciaux des 27 mai 1993 et 20 avril Le bail direct entre le bailleur et le locataire sera soumis à toutes et chacune des modalités et conditions du bail de sous-location du 16 janvier 1997, entre la société anonyme Camaieu Belgium et le locataire.

8 5 NOVEMBER 2009 C N/8 3. La présente convention est soumise à la condition suspensive de la résiliation des baux commerciaux des 27 mai 1993 et 20 avril 1995 entre le bailleur et la société anonyme Camaieu, Vrije vertaling: 1. De verhuurder (d.i. de verweerster) en de huurder (d.i. de eiseres) komen overeen zich te handhaven in de verhouding van een rechtstreekse huur tengevolge van de minnelijke beëindiging tussen de verhuurder en de nv Camaieu van de huurovereenkomsten van 27 mei 1993 en 20 april De rechtstreekse huur tussen de verhuurder en huurder zal onderworpen zijn aan alle modaliteiten en voorwaarden van de onderhuurovereenkomst van 16 januari 1997 gesloten tussen de nv Camaieu Belgium en de huurder. 3. De onderhavige overeenkomst is aangegaan onder de opschortende voorwaarde van de ontbinding van de huurovereenkomsten van 27 mei 1993 en 20 april 1995 tussen de verhuurder en de nv Camaieu. In de akte van 8 december 1998 werd door de notaris vastgesteld: les comparants nous ont requis d acter que les baux prévantés sont résiliés purement et simplement, de commun accord, à compter du trente novembre mil neuf cent nonante-huit (vrije vertaling: de verweerster en de nv Camaieu Belgium verzochten ons te akteren dat de huurovereenkomsten van 27 mei 1993 en 20 april 1995 in der minne werden ontbonden met ingang van 30 november 1998). In voornoemde akte van 8 december 1998 werd tevens vastgesteld: Suite à cette résiliation, en vertu de l article 11, II, alinéa 3 de la loi sur les baux commerciaux, le sous-locataire, la société privée à responsabilité limitée The Sting, devient le locataire direct du bailleur, aux conditions reprises à la convention intervenue entre eux, en date du six novembre mil neuf cent nonante-huit, dont copie demeurera ci-annexée (vrije vertaling: ten gevolge van deze ontbinding wordt de onderhuurder, de bvba The Sting (de eiser), ingevolge artikel 11, II, derde lid, van de Handelshuurwet, rechtstreekse huurder van de verhuurder (de verweerster), onder de voorwaarden vermeld in de overeenkomst die tussen hen werd gesloten op 6 november 1998 en waarvan kopie aan de akte wordt gehecht). 4. Ten gevolge van de minnelijke beëindiging van de handelshuurovereenkomst tussen de verweerster en de nv Camaieu Belgium is aldus, op grond van artikel 11, II, derde lid, van de Handelshuurwet, de eiseres rechtstreekse huurder van de verweerster geworden en is tussen hen een nieuwe huurovereenkomst totstandgekomen. De totstandkoming van deze nieuwe overeenkomst werd door hen bevestigd in de akte van 6 november 1998, waarin zij overeenkwamen dat de rechtstreekse huur zal onderworpen worden aan de voorwaarden van de onderhuurovereenkomst die op 16 januari 1997 tussen de eiseres en de nv Camaieu Belgium werd gesloten. Door te beslissen dat uit de notariële akten nergens de wil blijkt om een nieuwe verbintenis tot stand te brengen, dat in de akte van 6 november 1998 integendeel de

9 5 NOVEMBER 2009 C N/9 overeenkomst tussen de eiseres en de nv Camaieu Belgium door deze laatste aan de verweerster werd overgedragen en dat de oorspronkelijke overeenkomst derhalve al haar uitwerking blijft behouden, terwijl noch in de overeenkomst van 6 november 1998 waarbij de nv Camaieu Belgium overigens geen partij was, noch in de notariële akte van 8 december 1998 of een andere door de vrederechter aangehaalde notariële akte, de oorspronkelijke onderhuurovereenkomst tussen de eiseres en de nv Camaieu Belgium door de nv Camaieu Belgium aan de verweerster werd overgedragen, doch integendeel uit de overeenkomst van 6 november 1998 en de notariële akte van 8 december en overigens ook uit artikel 11, II, derde lid, van de Handelshuurwet - blijkt dat een nieuwe huurovereenkomst is totstandgekomen tussen de eiseres en de verweerster, geeft de rechtbank aan voornoemde akten van 6 november 1998 en 8 december 1998, een met hun bewoordingen en draagwijdte onverenigbare uitlegging. De rechtbank beslist immers dat de akte van 6 november 1998 iets inhoudt (dat de overeenkomst tussen de eiseres en de nv Camaieu Belgium door de nv Camaieu Belgium aan de verweerster werd overgedragen) dat ze niet inhoudt en dat voornoemde akten van 6 november 1998 en 8 december 1998 iets niet inhouden (de wil om een nieuwe verbintenis tot stand te brengen) dat er wel in voorkomt. De rechtbank miskent aldus de bewijskracht, gehecht aan voornoemde akten van 6 november 1998 en 8 december 1998, en schendt de artikelen 1319, 1320 en 1322 van het Burgerlijk Wetboek. Minstens verbindt de rechtbank, door te beslissen dat de oorspronkelijke overeenkomst (m.a.w. de onderhuurovereenkomst gesloten tussen de eiseres de nv Camaieu Belgium) al haar uitwerking blijft behouden, aan de overeenkomst, opgenomen in de tussen partijen totstandgekomen akte van 6 november 1998, een gevolg dat deze wettig tussen partijen niet heeft en schendt aldus artikel 1134 van het Burgerlijk Wetboek. Door te beslissen dat, na de minnelijke beëindiging van de handelshuurovereenkomsten tussen de verweerster en de nv Camaieu Belgium, geen nieuwe huurovereenkomst totstandkwam tussen de eiseres en de verweerster, doch louter de onderhuurovereenkomst tussen de eiseres en de nv Camaieu Belgium door de nv Camaieu Belgium aan de verweerster werd overgedragen, schendt de rechtbank tevens artikel 11, II, derde lid, van de Handelshuurwet. De rechtbank kon derhalve evenmin wettig beslissen dat, nu de oorspronkelijke onderhuurovereenkomst (ingaand op 1 februari 1997) uitwerking blijft behouden, de driejaarlijkse periode, waarvan sprake in artikel 6 van de Handelshuurwet moet worden berekend in functie van de datum waarop het oorspronkelijke onderhuurovereenkomst is ingegaan en de vordering tot herziening van de huurprijs door de verweerster op 24 januari 2006 derhalve tijdig werd ingesteld (schending van artikel 6 van de Handelshuurwet). 5. In zoverre er dient te worden aangenomen dat de rechtbank van koophandel, al dan niet door verwijzing naar de correcte analyse van de verschillende notariële akten door

10 5 NOVEMBER 2009 C N/10 de eerste rechter (vonnis, p. 4, tweede alinea), heeft beslist dat, nu in de akte van 6 november 1998 werd gestipuleerd dat de huurovereenkomst tussen de eiseres een verweerster onderworpen blijft aan de modaliteiten en bepalingen van de onderhuurovereenkomst van 16 januari 1997, waarin ten aanzien van de duur van de overeenkomst bedongen werd dat de huur zou ingaan per 1 februari 1997, bewezen is dat partijen akkoord waren om alle bepalingen, met inbegrip van de begindatum, van de onderhuurovereenkomst van 16 januari 1997 over te nemen, zodat voor de berekening van de driejarige termijn voorzien in artikel 6 van de Handelshuurwet de datum van 1 februari 1997 als begin van de (nieuwe) huurovereenkomst tussen de eiseres en de verweerster dient in aanmerking worden genomen, zodat de vordering op 24 januari 2006 tijdig werd ingesteld, is de beslissing evenmin naar recht verantwoord. Uit artikel 11, II, derde lid, van de Handelshuurwet volgt dat na de beëindiging van de hoofdhuur met instemming van de hoofdhuurder, een nieuwe huurovereenkomst totstandkomt tussen onderhuurder en verhuurder. Deze nieuwe huurovereenkomst is onderworpen aan de bepalingen van de Handelshuurwet, in het bijzonder aan de dwingende bepaling van artikel 6 van deze wet. Partijen kunnen derhalve contractueel niet afwijken van deze wetsbepaling door overeen te komen, het weze onrechtstreeks door te bepalen dat de huur op een datum in het verleden is ingegaan, dat de herziening van de huurprijs aan de vrederechter kan worden gevraagd op een ander tijdstip dan het in artikel 6 van de Handelshuurwet voorziene tijdstip, m.a.w. op een ander tijdstip dan bij het verstrijken van elke driejarige periode vanaf de (werkelijke) inwerkingtreding van de huurovereenkomst. Door te beslissen dat de vordering tot herziening van de huurprijs door de verweerster tijdig, binnen de bij artikel 6 van de Handelshuurwet voorziene termijn, d.w.z. gedurende de laatste drie maanden van een driejarige periode van de overeenkomst, werd ingesteld om reden dat partijen op 6 november 1998 overeenkwamen dat de rechtstreekse huurovereenkomst die tussen hen zal totstandkomen bij de beëindiging van de tussen de verweerster en de nv Camaieu Belgium gesloten huurovereenkomsten, onderworpen zal zijn aan de modaliteiten en voorwaarden van de onderhuurovereenkomst die de eiseres met de nv Camaieu Belgium op 16 januari 1997 sloot en deze laatste overeenkomst een aanvang nam op 1 februari 1997, schendt de rechtbank derhalve artikel 6 van de Handelshuurwet.

11 5 NOVEMBER 2009 C N/11 III. BESLISSING VAN HET HOF Beoordeling 1. Krachtens artikel 1717, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek mag de huurder onderverhuren en zelfs zijn huur aan anderen overdragen, indien dit recht hem niet is ontzegd. Krachtens artikel 10, eerste lid, van de Handelshuurwet kan het verbod om de huur aan anderen over te dragen of om een onroerend goed of een gedeelte van een onroerend goed in onderhuur te geven, geen beletsel zijn voor een overdracht of een onderverhuring die samen geschiedt met de overdracht of de verhuring van de handelszaak en slaat op de gezamenlijke rechten van de hoofdhuurder. Krachtens artikel 11.I, eerste lid, van deze wet wordt bij overdracht van de gezamenlijke rechten van de hoofdhuurder, de overnemer rechtstreekse huurder van de verhuurder. Artikel 11, II, derde lid, van de Handelshuurwet bepaalt dat indien de hoofdhuur door de schuld, op het initiatief of met de instemming van de hoofdhuurder een einde neemt voor het einde van de huurtijd, de onderhuurder rechtstreekse huurder wordt van de verhuurder, onder voorwaarden in onderlinge overeenstemming te bepalen. Komen de partijen niet tot overeenstemming dan bepaalt de rechter, daartoe aangezocht door de meest gerede partij, die voorwaarden naar billijkheid en past hij, wat de huurprijs betreft, het in artikel 19 bepaalde toe. 2. Uit het geheel van deze bepalingen volgt dat inzake handelshuur, de wetgever aan de onderhuurder een grotere bescherming heeft willen toekennen dan in het gemeen recht. Als de hoofdhuur met de instemming van de hoofdhuurder een einde neemt voor het einde van de huurtijd, kan de onderhuurder die dit verkiest rechtstreeks huurder worden van de hoofdverhuurder. De huurovereenkomst tussen de hoofdverhuurder en de vroegere onderhuurder is behoudens andersluidende overeenkomst geen nieuwe huurovereenkomst. Het is in de regel de voortzetting van de huur die bestond tussen de hoofdverhuurder en de hoofdhuurder, onder de voorwaarden die de hoofdverhuurder en de vroegere

12 5 NOVEMBER 2009 C N/12 onderhuurder in onderlinge overeenstemming hebben bepaald of die door de rechter zijn bepaald. 3. In zoverre het middel ervan uitgaat dat de onderhuurder die in de omstandigheden bedoeld in artikel 11, II, derde lid, van de Handelshuurwet rechtstreeks huurder wordt van de hoofdverhuurder automatisch een nieuwe huurovereenkomst sluit, faalt het naar recht. 4. De appelrechters stellen, met verwijzing naar de beslissing van de eerste rechter, vast dat de partijen in hun akte van 6 november 1998 hebben bepaald dat de huurovereenkomst onderworpen blijft aan de modaliteiten en bepalingen van de onderhuurovereenkomst van 16 januari 1997, waarin ten aanzien van de duur van de overeenkomst werd bedongen dat de huur zou ingaan per 1 februari 1997 om te eindigen op 31 december Zij oordelen om die reden, met verwijzing naar de beslissing van de eerste rechter, dat meteen bewezen is dat de eiseres en de verweerster akkoord gingen om alle bepalingen, met inbegrip van de begindatum en huurperiode van de onderhuurovereenkomst van 16 januari 1997 over te nemen. Zij oordelen tevens dat: - uit de bewoordingen van de verschillende notariële akten nergens de wil blijkt om een nieuwe verbintenis tot stand te brengen; - in de akte van 6 november 1998 de overeenkomst tussen de eiseres en Camaïeu integendeel aan de verweerster werd overgedragen. De appelrechters nemen zowel met het voormelde oordeel als door de verwijzing naar de beslissing van de eerste rechter aan dat er sprake is van een contractoverdracht, vermits de verweerster in de contractuele verhouding tussen de hoofdhuurder en de eiseres de plaats heeft ingenomen van de hoofdhuurder. Zij leiden hieruit af dat de driejaarlijkse periode waarvan sprake in artikel 6 van de Handelshuurwet moet worden berekend op grond van de datum waarop de oorspronkelijke handelshuur is ingegaan. Door dit oordeel, geven de appelrechters van de overeenkomst van 6 november 1998 en van de notariële akte van 8 december 1998 een uitlegging die met de

13 5 NOVEMBER 2009 C N/13 bewoordingen ervan niet onverenigbaar is en miskennen zij de bewijskracht ervan niet. In zoverre het middel schending aanvoert van de artikelen 1319, 1320 en 1322 van het Burgerlijk Wetboek, mist het feitelijke grondslag. 5. In zoverre het middel de schending aanvoert van artikel 1134 van het Burgerlijk Wetboek is het geheel afgeleid uit de vergeefs aangevoerde miskenning van de bewijskracht van de akten. Het middel is in zoverre niet ontvankelijk. 6. In zoverre het middel de schending aanvoert van artikel 6 van de Handelshuurwet is het geheel afgeleid uit de vergeefs aangevoerde schending van het artikel 11, II, derde lid, van de Handelshuurwet en van de artikelen 1319, 1320 en 1322 van het Burgerlijk Wetboek. Het middel is in zoverre niet ontvankelijk. Dictum Het Hof, Verwerpt het cassatieberoep. Veroordeelt de eiseres in de kosten. De kosten zijn begroot op de som van 490,27 euro jegens de eisende partij en op de som van 104,36 euro jegens de verwerende partij. Dit arrest is gewezen te Brussel door het Hof van Cassatie, eerste kamer, samengesteld uit voorzitter Ivan Verougstraete, als voorzitter, en de raadsheren Eric Dirix, Eric Stassijns, Beatrijs Deconinck en Alain Smetryns, en in openbare terechtzitting van 5 november 2009 uitgesproken door voorzitter Ivan Verougstraete, in aanwezigheid van advocaat-generaal Christian Vandewal, met bijstand van griffier Johan Pafenols.

14 5 NOVEMBER 2009 C N/14 J. Pafenols A. Smetryns B. Deconinck E. Stassijns E. Dirix I. Verougstraete