Instantie. Onderwerp. Datum

Transcriptie

1 Instantie Hof van Cassatie Onderwerp Huur van goederen. Huishuur Datum 22 december 2006 Copyright and disclaimer Gelieve er nota van te nemen dat de inhoud van dit document onderworpen kan zijn aan rechten van intellectuele eigendom, die toebehoren aan bepaalde betrokkenen, en dat er u geen recht wordt verleend op die desbetreffende rechten. M&D Seminars wil u met dit document de nodige informatie verstrekken, zonder dat de in dit document vervatte informatie bedoeld kan worden als een advies. Bijgevolg geeft M&D Seminars geen garanties dat de informatie die dit document bevat, foutloos is, zodat u dit document en de inhoud ervan op eigen risico gebruikt. M&D Seminars, noch enige van haar directieleden, aandeelhouders of bedienden zijn aansprakelijk voor bijzondere, indirecte, bijkomstige, afgeleide of bestraffende schade, noch voor enig ander nadeel van welke aard ook betreffende het gebruik van dit document en van haar inhoud. M&D Seminars M&D CONSULT BVBA Eikelstraat DE PINTE Tel. 09/ Fax 09/ info@mdseminars.be -

2 22 DECEMBER 2006 C N/1 Hof van Cassatie van België Arrest Nr. C N THE STORE, besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid, met zetel 2000 Antwerpen, Oudaan 1B, eiseres, vertegenwoordigd door mr. Huguette Geinger, advocaat bij het Hof van Cassatie, kantoor houdende te 1000 Brussel, Quatre Brasstraat 6, alwaar keuze van woonplaats wordt gedaan, tegen VERHEL, naamloze vennootschap, met zetel te 2830 Willebroek, Dendermondsesteenweg 135, verweerster. I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF Het cassatieberoep is gericht tegen een vonnis, op 13 oktober 2005 in hoger beroep gewezen door de Rechtbank van Koophandel te Antwerpen.

3 22 DECEMBER 2006 C N/2 Afdelingsvoorzitter Ernest Waûters heeft verslag uitgebracht. Advocaat-generaal Guy Dubrulle heeft geconcludeerd. II. CASSATIEMIDDEL De eiseres voert in haar verzoekschrift een middel aan. Geschonden wetsbepalingen - de artikelen 1134, 1319, 1320, 1322, 1744 en 1745 van het Burgerlijk Wetboek; - artikel 12 van de wet van 30 april 1951 op de handelshuur, opgenomen in Afdeling IIbis regels betreffende de handelshuur in het bijzonder van Boek III, Titel VIII, Hoofdstuk II van het Burgerlijk Wetboek (hierna: Handelshuurwet). Aangevochten beslissingen De Rechtbank van Koophandel te Antwerpen verklaart in het bestreden vonnis van 13 oktober 2005 het door de eiseres tegen het vonnis van de vrederechter van het vijfde kanton Antwerpen van 18 oktober 2004 aangetekende hoger beroep ongegrond en bevestigt het beroepen vonnis, waarbij de verweerster wordt veroordeeld tot betaling aan de eiseres van ,29 euro, meer gerechtelijke intresten vanaf 3 mei De rechtbank stelt in het bestreden vonnis vast dat de verweerster aan de eiseres een winkelruimte verhuurde krachtens een handelshuurovereenkomst ingaand op 1 mei 2000, dat artikel 7 van deze overeenkomst bepaalt: De verkoop aan derden van het onroerend goed, voorwerp van deze overeenkomst, of overlijden van de eigenaar, kan deze huurovereenkomst verbroken worden door de nieuwe eigenaar, met een vooropzeg van 6 maanden, te betekenen ten laatste binnen de drie maanden vanaf het verlijden van de authentieke akte of van de akte van bekendheid. Gedurende deze opzegperiode zal de huurder zijnerzijds eenzijdig deze overeenkomst mogen verbreken aan het einde van elke maand, dat de verweerster het pand op 4 maart 2003 aan de BVBA V&V Consulting verkocht, dat de BVBA V&V Consulting de handelshuur op 8 maart 2003 opzegde tegen 31 maart 2004, dat de eiseres en de nieuwe eigenaar een overeenkomst sloten waarin gesteld werd dat laatstgenoemde van de opzegmogelijkheid, voorzien in artikel 7 van de huurovereenkomst, gebruik heeft gemaakt en dat de opzegtermijn op één jaar werd gehouden zoals bepaald in artikel 16, I, 1, van de Handelshuurwet. Na te hebben beslist dat de specifieke wetgeving inzake handelshuurovereenkomsten de algemene wetgeving inzake huur onverkort laat zodat de door de koper van het onroerend goed aan de eiseres overeenkomstig de handelshuurwetgeving betaalde uitzettingsvergoeding cumuleerbaar is met de gemeenrechtelijke schadevergoeding, neergelegd in de artikelen 1744 e.v. van het Burgerlijk Wetboek, beslist de rechtbank op volgende gronden dat de eiseres lastens de verweerster aanspraak kan maken op een schadevergoeding gelijk aan 6 maanden huur, en niet aan 12 maanden huur:

4 22 DECEMBER 2006 C N/3 ls (de eiseres) gerechtigd op 12 maanden vergoeding dan wel op 6 maanden? Bij wijze van aanvullende regeling voert art B.W. een schadeloosstellingsplicht in zoals vermeld in de artikelen 1745 en 1747 B.W. De volgens voormelde artikelen te berekenen vergoeding is van rechtswege verschuldigd, zonder dat daartoe een bijzonder beding nodig is. Aangezien de regeling echter niet van openbare orde, noch van dwingend recht is, kan de berekening van de schadevergoeding, in afwijking van art of 1747 B.W., ook contractueel worden geregeld en kan zelfs worden overeengekomen dat geen enkele vergoeding verschuldigd zal zijn. In beginsel zal de vergoeding echter, indien de verhuurde zaak een huis, een appartement of een winkel is, gelijk zijn aan de huurprijs die zou verschuldigd zijn gedurende de bij wet of contract vastgestelde opzeggingstermijn (art B.W.). Volgens (de eiseres) kan echter uit de omstandigheid dat in de schriftelijke handelshuurovereenkomst dd een opzeggingstermijn van slechts 6 maanden werd vastgesteld, geenszins worden afgeleid - zoals de eerste rechter ten onrechte zou hebben gedaan - dat partijen de op grond van de art B.W. door (de verweerster) aan (de eiseres) verschuldigde schadevergoeding hebben berekend op een bedrag gelijk aan de huurprijs voor de contractueel vastgestelde in acht te nemen opzeggingstermijn van 6 maanden. In deze stelling kan de contractueel vastgestelde opzeggingstermijn van 6 maanden niet worden beschouwd of uitgelegd als een beding tot berekening van de ex art B.W. door (de verweerster) aan (de eiseres) verschuldigde schadevergoeding. De rechtbank is echter samen met de eerste rechter van oordeel dat het feit dat de huurder, tegen de afspraak van artikel 7 in, een langere opzeg bekwam op basis van de handelshuurwetgeving, niet belet dat partijen volgens het gemeen recht een opzegtermijn en dus een opzegvergoeding, mochten bedingen van maximaal 6 maanden huur. Artikel 1745 B.W. is duidelijk: partijen moeten enkel de opzegtermijn in hun overeenkomst hebben vastgelegd opdat de omvang van de vergoeding kan berekend worden. (De eiseres) argumenteert verder ten onrechte dat de opzegtermijn, voorzien in de handelshuurwet, voorrang zou hebben op de bedongen opzegtermijn. Als (de eiseres) haar vordering steunt op het gemeen recht en niet op de handelshuurwet (de vergoeding in het kader van deze laatste is immers reeds geregeld), kan zij ook niet teruggrijpen naar de bijzondere wetgeving inzake handelshuur. De eerste rechter heeft bijgevolg terecht de gemeenrechtelijke vergoeding gelijk gesteld met de opzeggingstermijn die partijen conventioneel hadden voorzien. De Vrederechter van het vijfde kanton Antwerpen besliste desbetreffend in het beroepen vonnis van 18 oktober 2004: De bestaande huurovereenkomst bevat in artikel 7 een uitzettingsbeding in geval van verkoop aan derden of overlijden van de eigenaar.

5 22 DECEMBER 2006 C N/4 Een vooropzeg van 6 maanden wordt voorzien. Artikel 1745 B.W. bepaalt de gemeenrechtelijke vergoeding op een bedrag dat gelijk is aan de huurprijs voor de tijd die volgens de wet of de overeenkomst gelaten wordt tussen de opzegging en het vertrek. Wanneer conform het gemeen recht terecht eisende partij de vergoeding vordert dient zij ook te aanvaarden dat partijen alhier een vooropzeg van 6 maanden hebben voorzien. Gezegde vooropzeg dient conform de bepalingen van de handelshuurwetgeving weliswaar minimaal 1 jaar te bedragen doch dit heeft ons inziens geen invloed op de kwestie van de schadevergoeding. Voor het geval immers de nieuwe eigenaar op grond van artikel 7 een opzeg had betekend gelijk aan 6 maanden zou de rechter deze termijn perfect kunnen verlengd hebben tot 1 jaar. Een en ander betekent dat in casu de schadevergoeding tussen partijen contractueel werd beperkt op 6 maanden. De vergoeding toekomende aan eisende partij bedraagt 6 maanden laatst betaalde geïndexeerde huur te vermeerderen met de corresponderende betaalde onroerende voorheffing omdat dit als huurprijs kan aangerekend worden. De gezegde vergoeding bedraagt derhalve ,29 euro. Grieven 1.1 Luidens artikel 1744 van het Burgerlijk Wetboek is indien bij het aangaan van de huur is overeengekomen dat, in geval van verkoop, de pachter of de huurder uit het gehuurde goed kan worden gezet door de koper, en geen beding is gemaakt omtrent de schadevergoeding, de verhuurder verplicht de pachter of de huurder op volgende wijze schadeloos te stellen. Artikel 1745 van het Burgerlijk Wetboek voorziet dat indien het een huis, een appartement of een winkel betreft, de verhuurder aan de uit het gehuurde goed gezette huurder, als schadevergoeding een bedrag betaalt gelijk aan de huurprijs voor de tijd die volgens de wet of de overeenkomst gelaten wordt tussen de opzegging en het vertrek. 1.2 Artikel 1745 van het Burgerlijk Wetboek is aldus toepasselijk indien verhuurder en huurder geen overeenkomst hebben gesloten omtrent de schadevergoeding die zal verschuldigd zijn in geval de huurder na verkoop van het onroerend goed wordt uitgezet door de koper. De omstandigheid dat verhuurder en huurder overeenkwamen dat, ingeval van verkoop van het onroerend goed, de koper de huurder zal kunnen uitzetten met eerbiediging van een welbepaalde opzeggingstermijn, impliceert geenszins dat verhuurder en huurder zijn overeengekomen dat de verhuurder, in geval van uitzetting van de huurder door de koper, een schadevergoeding zal verschuldigd zijn gelijk aan de huurprijs voor deze opzeggingstermijn.

6 22 DECEMBER 2006 C N/5 1.3 Wanneer verhuurder en huurder geen beding hebben gemaakt omtrent de schadevergoeding, zal de verhuurder, overeenkomstig artikel 1745 van het Burgerlijk Wetboek, aan de na verkoop van het onroerend goed door de koper uitgezette huurder een vergoeding verschuldigd zijn gelijk aan de huurprijs voor de tijd die volgens de wet of de overeenkomst tussen de opzegging en het vertrek wordt gelaten. Wanneer de wet een dwingende opzeggingstermijn bepaalt, zodanig dat in de huurovereenkomst geen kortere termijn kan worden overeengekomen, kan de opzegging slechts geschieden met eerbiediging van deze wettelijk voorziene opzeggingstermijn. Wanneer in die hypothese de huurovereenkomst een kortere opzeggingstermijn dan de wettelijke termijn voorziet, zal de overeenkomst slechts kunnen worden opgezegd met eerbiediging van de wettelijke opzeggingstermijn. De krachtens artikel 1745 van het Burgerlijk Wetboek voorziene schadevergoeding zal alsdan gelijk zijn aan de huurprijs voor de tijd die volgens de wet gelaten wordt tussen de opzegging en het vertrek. 1.4 Artikel 12 van de Handelshuurwet bepaalt dat zelfs wanneer het huurcontract het recht voorbehoudt om de huurder uit het goed te zetten in geval van vervreemding, hij die het gehuurde goed om niet of onder bezwarende titel verkrijgt, de huurder slechts mag eruit zetten in de gevallen vermeld onder 1, 2, 3 en 4 van artikel 16, en mits hij de huur opzegt, één jaar vooraf, binnen drie maanden na de verkrijging, met duidelijke opgave van de reden waarop de opzegging gegrond is, alles op straffe van verval. Hetzelfde geldt wanneer de huur geen vaste dagtekening heeft verkregen voor de vervreemding, ingeval de huurder het gehuurde goed sinds ten minste zes maanden in gebruik heeft. Artikel 12 van de Handelshuurwet, dat voorziet dat de verkrijger van het gehuurde goed een opzeggingstermijn van één jaar dient te eerbiedigen indien hij de huurder uit het goed wenst te zetten, is een dwingende bepaling ten voordele van de huurder. Huurder en verhuurder kunnen derhalve niet wettig overeenkomen dat in geval van vervreemding van het goed, de verkrijger de huurder zal kunnen uitzetten met eerbiediging van een opzeggingstermijn die minder bedraagt dan één jaar. Wordt in de handelshuurovereenkomst voorzien dat ingeval van verkoop van het gehuurde goed de koper de huurder zal kunnen uitzetten met eerbiediging van een opzeggingstermijn van minder dan één jaar, zal de koper de huurder niettemin slechts kunnen uitzetten met een opzeggingstermijn van één jaar. 2.1 De artikelen 1319, 1320 en 1322 van het Burgerlijk Wetboek verbieden de rechter de bewijskracht van een akte te schenden door aan deze akte een uitlegging te geven die volstrekt onverenigbaar is met de bewoordingen en de draagwijdte ervan. De rechter miskent de bewijskracht van een akte indien hij beslist dat die akte iets inhoudt dat ze niet inhoudt of iets niet inhoudt dat er wel in voorkomt. 2.2 Overeenkomstig artikel 1134 van het Burgerlijk Wetboek strekken alle overeenkomsten die wettig zijn aangegaan degenen die ze hebben aangegaan tot wet.

7 22 DECEMBER 2006 C N/6 De rechter miskent de verbindende kracht van een overeenkomst, en schendt artikel 1134 van het Burgerlijk Wetboek, wanneer hij aan die overeenkomst een gevolg toekent dat zij wettig tussen partijen niet heeft. 3.1 De rechtbank van koophandel, die ter zake het oordeel van de eerste rechter bijtreedt, beslist in het bestreden vonnis dat de contractueel vastgestelde opzeggingstermijn van zes maanden kan uitgelegd worden als een beding tot berekening van de door de verweerster aan de eiseres verschuldigde schadevergoeding en dus de schadevergoeding tussen partijen contractueel werd beperkt op zes maanden (vonnis van de rechtbank van koophandel, p. 6; vonnis van de vrederechter, p. 4). 3.2 In zoverre de rechtbank van koophandel aldus beslist dat partijen in de handelshuurovereenkomst, meer bepaald in artikel 7 van deze overeenkomst, zijn overeengekomen dat de schadevergoeding die ingeval van verkoop van het gehuurde goed gevolgd door de uitzetting van de huurder, aan de huurder zal verschuldigd zijn zes maanden huur bedraagt, en de eiseres en de verweerster aldus een beding omtrent de schadevergoeding maakten in de zin van artikel 1744 van het Burgerlijk Wetboek, is de beslissing niet naar recht verantwoord. Artikel 7 van de handelshuurovereenkomst, waarvan de tekst is opgenomen in het aangevochten vonnis (p. 2), bepaalt: Bij verkoop aan derden van het onroerend goed, voorwerp van deze overeenkomst, of overlijden van de eigenaar, kan deze huurovereenkomst verbroken worden door de nieuwe eigenaar, met een vooropzeg van 6 maanden, te betekenen ten laatste binnen de drie maanden vanaf het verlijden van de authentieke akte of van de akte van bekendheid. Gedurende deze opzegperiode zal de huurder zijnerzijds eenzijdig deze overeenkomst mogen verbreken aan het einde van elke maand. Deze contractuele bepaling voorziet dus geenszins in een regeling omtrent de schadevergoeding die aan de huurder zal verschuldigd zijn indien hij, na verkoop van het onroerend goed, door de nieuwe eigenaar zou worden uitgezet. Deze bepaling voorziet weliswaar dat, ingeval van verkoop van het onroerend goed, de nieuwe eigenaar de huurovereenkomst kan verbreken met een vooropzeg van zes maanden, doch voorziet niet dat bij verbreking door de koper aan de huurder een schadevergoeding verschuldigd zal zijn gelijk aan zes maanden huur. Door te oordelen dat de door de verweerster aan de eiseres verschuldigde schadevergoeding tussen partijen contractueel werd beperkt tot zes maanden huur, daar waar de handelshuurovereenkomst geen beding bevat omtrent de schadevergoeding verschuldigd ingeval de huurder, na verkoop van het onroerend goed, door de nieuwe eigenaar zou worden uitgezet, beslist de rechtbank dat de handelshuurovereenkomst, en meer bepaald artikel 7 van deze overeenkomst, iets inhoudt dat er niet in voorkomt en miskent ze aldus de bewijskracht, die kleeft aan deze handelshuurovereenkomst, en meer in het bijzonder aan voornoemd artikel 7, door hieraan een uitlegging te geven, die

8 22 DECEMBER 2006 C N/7 onverenigbaar is met de bewoordingen en draagwijdte ervan (schending van artikelen 1319, 1320 en 1322 van het Burgerlijk Wetboek). 3.3 Alleszins verbindt de rechtbank, door aan te nemen dat de schadevergoeding tussen partijen contractueel werd beperkt tot zes maanden huur, aan de handelshuurovereenkomst een gevolg dat deze niet wettig tussen partijen heeft en miskent ze de verbindende kracht van de handelshuurovereenkomst (schending van artikel 1134 van het Burgerlijk Wetboek). 3.4 Overeenkomstig artikel 1744 van het Burgerlijk Wetboek kunnen partijen een beding omtrent de schadevergoeding maken, zonder dat vereist wordt dat deze schadevergoeding gelijk is aan een zeker aantal maanden huur of aan de huur overeenstemmend met de opzeggingstermijn. Door te oordelen dat partijen, nu in artikel 7 van de handelshuurovereenkomst werd voorzien dat, ingeval van verkoop van het onroerend goed, de nieuwe eigenaar de huurovereenkomst zou kunnen verbreken met een vooropzeg van zes maanden, zijn overeengekomen dat ingeval van opzegging door de nieuwe eigenaar een schadevergoeding gelijk aan zes maanden huur verschuldigd is, schendt de rechtbank tevens artikel 1744 van het Burgerlijk Wetboek. Uit deze wetsbepaling volgt immers geenszins dat het feit dat partijen overeenkwamen dat, ingeval van verkoop van het onroerend goed, de nieuwe eigenaar de huurder zal kunnen uitzetten met eerbiediging van een welbepaalde opzeggingstermijn, impliceert dat partijen zijn overeengekomen dat bij opzegging door de nieuwe eigenaar een schadevergoeding gelijk aan de huurprijs voor de bedongen opzeggingstermijn aan de huurder zal verschuldigd zijn. 4.1 Artikel 1745 van het Burgerlijk Wetboek voorziet, voor het geval geen beding omtrent de schadevergoeding werd gemaakt, dat het bedrag van de schadevergoeding gelijk is aan de huurprijs voor de tijd die volgens de wet of de overeenkomst gelaten wordt tussen de opzegging en het vertrek. Uit deze bepaling volgt echter niet dat, indien geen beding omtrent de schadevergoeding werd gemaakt, de schadevergoeding steeds gelijk is aan de huur voor de contractueel voorziene opzeggingstermijn. Indien deze contractueel voorziene opzeggingstermijn minder bedraagt dan de bij de wet voorziene dwingende opzeggingstermijn, zal de schadevergoeding immers gelijk zijn aan de huurprijs voor de wettelijk voorziene opzeggingstermijn. Nu in onderhavige zaak de tussen partijen gesloten huurovereenkomst een handelshuurovereenkomst betreft, zijn op deze overeenkomst de bepalingen van de Handelshuurwet van toepassing, waaronder artikel 12 van voornoemde wet, dat voorziet in een dwingende opzeggingstermijn van één jaar die, ingeval van verkoop van het gehuurde onroerende goed, door de koper dient geëerbiedigd te worden bij uitzetting van de huurder.

9 22 DECEMBER 2006 C N/8 De nieuwe eigenaar kon de eiseres, ondanks de in artikel 7 van de handelshuurovereenkomst voorziene opzeggingstermijn van zes maanden, derhalve niet uitzetten dan met eerbiediging van de wettelijk voorziene opzeggingstermijn van één jaar. Uit het aangevochten vonnis (p. 2) blijkt overigens dat de koper de wettelijk voorziene opzeggingstermijn van één jaar heeft geëerbiedigd. De door de verweerster aan de eiseres overeenkomstig artikel 1745 van het Burgerlijk Wetboek verschuldigde schadevergoeding is dienvolgens gelijk aan de huurprijs voor de tijd die volgens de wet gelaten wordt tussen de opzegging en het vertrek (één jaar) en niet aan de huurprijs voor de tijd die volgens de overeenkomst gelaten wordt tussen de opzegging en het vertrek (zes maanden). Door te beslissen dat de aan de eiseres verschuldigde gemeenrechtelijke vergoeding gelijk is aan de huurprijs voor de opzeggingstermijn die partijen conventioneel hadden voorzien, en de verweerster aldus te veroordelen tot betaling aan de eiseres van ,29 euro, schendt de rechtbank derhalve de artikelen 1745 van het Burgerlijk Wetboek en 12 van de Handelshuurwet. 4.2 Voor de toepassing van artikel 1745 van het Burgerlijk Wetboek is niet vereist dat de wet die de opzeggingstermijn bepaalt, deel uitmaakt van de gemeenrechtelijke regels inzake huur. De wet in de zin van artikel 1745 van het Burgerlijk Wetboek kan ook een bepaling uit de handelshuurwetgeving omtrent de opzeggingstermijn betreffen. De omstandigheid dat artikel 1745 van het Burgerlijk Wetboek deel uitmaakt van de algemene bepalingen betreffende de huur van onroerende goederen (afdeling I, hoofdstuk II, titel VIII van boek III van het Burgerlijk Wetboek), dit is de gemeenrechtelijke regeling inzake huur, terwijl de dwingende wettelijke opzeggingstermijn wordt bepaald door artikel 12 van de Handelshuurwet, d.w.z. door de regels betreffende de handelshuur in het bijzonder (afdeling II bis, hoofdstuk II, titel VIII van boek III van het Burgerlijk Wetboek), doet dus geen afbreuk aan het feit dat de schadevergoeding overeenkomstig artikel 1745 van het Burgerlijk Wetboek gelijk is aan de huurprijs die overeenstemt met de dwingende wettelijke opzeggingstermijn indien de contractueel voorziene opzeggingstermijn minder bedraagt dan deze wettelijke termijn. Door te beslissen dat de aan de eiseres verschuldigde gemeenrechtelijke vergoeding gelijk is aan de huurprijs voor de opzeggingstermijn die partijen conventioneel hadden voorzien, en de verweerster aldus te veroordelen tot betaling van ,29 euro aan de eiseres, schendt de rechtbank derhalve de artikelen 1745 van het Burgerlijk Wetboek en 12 van de Handelshuurwet.

10 22 DECEMBER 2006 C N/9 III. BESLISSING VAN HET HOF Beoordeling 1. Het bestreden vonnis oordeelt niet dat de partijen de gemeenrechtelijke vergoeding van de schade wegens het beëindigen van de huur door de koper in de huurovereenkomst hebben bepaald op een vergoeding gelijk aan zes maanden huur. 2. Het middel dat miskenning van de bewijskracht en de verbindende kracht van de huurovereenkomst aanvoert op grond dat het bestreden vonnis dit wel oordeelt, mist in zoverre feitelijke grondslag. 3. Het bestreden vonnis beslist dat de vergoeding die is bepaald in de artikelen 25 en 26 van de Handelshuurwet cumuleerbaar is met de gemeenrechtelijke vergoeding overeenkomstig de artikelen 1744 en 1745 van het Burgerlijk Wetboek. Die beslissing is door het middel niet bekritiseerd. Het middel verplicht het Hof enkel tot een onderzoek of in het geval van een uitzetting van de huurder met toepassing van de artikelen 25 en 26 van de Handelshuurwet, de in artikel 12 van de wet bepaalde opzeggingstermijn bepalend is voor het vaststellen van de vergoeding in gemeenrecht overeenkomstig de artikelen 1744 en 1745 van het Burgerlijk Wetboek. 4. Artikel 1744 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat, indien bij het aangaan van de huur is overeengekomen dat, in geval van verkoop, de huurder uit het gehuurde kan worden gezet door de koper, en geen beding gemaakt is omtrent de schadevergoeding, de verhuurder verplicht is de huurder schadeloos te stellen overeenkomstig de navolgende artikelen. Aldus bepaalt artikel 1745 van dit wetboek dat de verhuurder aan de uit het gehuurde goed gezette huurder, als schadevergoeding, een bedrag betaalt gelijk aan de huurprijs voor de tijd die volgens de wet of de overeenkomst gelaten wordt tussen de opzegging en het vertrek, indien het een huis, een appartement of een winkel betreft.

11 22 DECEMBER 2006 C N/10 Deze bepalingen van suppletief recht voorzien in een door de verhuurderoverdrager te betalen gemeenrechtelijke schadevergoeding voor de huurder die op grond van een uitzettingsbeding in een huurovereenkomst met een vaste dagtekening uit het gehuurde goed wordt gezet. 5. Artikel 12, eerste lid, van de Handelshuurwet bepaalt dat, zelfs wanneer het huurcontract het recht voorbehoudt om de huurder uit het goed te zetten in geval van vervreemding, hij die het verhuurde goed om niet of onder bezwarende titel verkrijgt, de huurder slechts eruit mag zetten in de gevallen vermeld onder 1, 2, 3 en 4 van artikel 16, en mits hij de huur opzegt, één jaar vooraf, en binnen drie maanden na de verkrijging, met duidelijke opgave van de reden waarop de opzegging gegrond is, alles op straffe van verval. Krachtens het tweede lid van dit artikel geldt hetzelfde wanneer de huur geen vaste dagtekening heeft verkregen vóór de vervreemding, ingeval de huurder het verhuurde goed sinds ten minste zes maanden in gebruik heeft. Krachtens artikel 26 van de Handelshuurwet is de verkrijger die, overeenkomstig de in artikel 12 van die wet bepaalde voorwaarden, de huurder uit het huis zet, eventueel een vergoeding wegens uitzetting verschuldigd, in de gevallen en volgens de modaliteiten van de artikelen 25 en 27 van die wet. 6. Uit het voorgaande volgt dat de Handelshuurwet een eigen globale regeling inhoudt van de gevallen waarin en van de voorwaarden waaronder een einde kan worden gesteld aan de huur bij vervreemding van het gehuurde goed. Die regeling verschilt van het voormelde gemeen recht. Krachtens artikel 26 van de Handelshuurwet is, anders dan bij toepassing van artikel 1744 van het Burgerlijk Wetboek, de uitzettingsvergoeding door de verkrijger en niet door de verhuurder-overdrager verschuldigd. Artikel 25 van de Handelshuurwet bepaalt voorts, anders dan artikel 1745 van het Burgerlijk Wetboek, nauwkeurig en op forfaitaire wijze de uitzettingsvergoeding in de specifieke gevallen ter bescherming van de handelszaak. Die eigen globale regeling in de Handelshuurwet vervangt in het geval van een handelshuur de gemeenrechtelijke regeling van de artikelen 1744 en 1745 van het Burgerlijk Wetboek, zodat de in artikel 12 van de Handelshuurwet bepaalde

12 22 DECEMBER 2006 C N/11 opzeggingstermijn niet dienstig is voor het bepalen van de gemeenrechtelijke schadevergoeding. 7. Het middel gaat er van uit dat, wanneer de uitzetting bij toepassing van artikel 12 van de Handelshuurwet aanleiding geeft tot een uitzettingsvergoeding overeenkomstig de artikelen 25 en 26 van de Handelshuurwet, de in artikel 12 van de Handelshuurwet bepaalde opzeggingstermijn bepalend is voor het vaststellen van de gemeenrechtelijke schadevergoeding in de zin van de artikelen 1744 en 1745 van het Burgerlijk Wetboek. Het middel faalt in zoverre naar recht. Dictum Het Hof, Verwerpt het cassatieberoep. Veroordeelt de eiseres in de kosten. De kosten zijn begroot op de som van 529,83 euro jegens de eisende partij. Dit arrest is gewezen te Brussel door het Hof van Cassatie, eerste kamer, samengesteld uit afdelingsvoorzitter Robert Boes, als voorzitter, afdelingsvoorzitter Ernest Waûters, en de raadsheren Ghislain Londers, Eric Stassijns en Beatrijs Deconinck, en in openbare terechtzitting van 22 december 2006 uitgesproken door afdelingsvoorzitter Robert Boes, in aanwezigheid van advocaat-generaal Guy Dubrulle, met bijstand van griffier Philippe Van Geem.

13 22 DECEMBER 2006 C N/12 Ph. Van Geem B. Deconinck E. Stassijns G. Londers E. Waûters R. Boes