Uitwerking Woonruimteverdeling Gooi en Vechtstreek: Basisvoorstel inclusief aanvullingen. 1. Inleiding. 2. Proces en werkwijze

Transcriptie

1 Bijlage 4: uitgewerkte voorstellen woonruimteverdeling Uitwerking Woonruimteverdeling Gooi en Vechtstreek: Basisvoorstel inclusief aanvullingen 1. Inleiding Deze notitie is het vervolg op de notitie Houtskoolschets (afsluiting fase 1) zoals besproken in het Portefeuillehoudersoverleg Wonen Welzijn Zorg (WWZ) van 25 juni 2009 en de notitie Basis van het nieuwe systeem (afsluiting stap 1 van fase 2) zoals besproken in het Portefeuillehoudersoverleg WWZ van 17 december In dit laatste overleg is groen licht gegeven om de basis van het nieuwe systeem zoals voorgesteld in de notitie verder uit te werken. Beide notities zijn op twee informatiebijeenkomsten toegelicht aan en besproken met raadsleden en consumentenorganisaties uit de regio (Houtskoolschets rond zomer 2009, Basis nieuwe systeem in februari 2010). De notitie die nu voorligt is de afsluiting van stap 2 van fase 2, waarin de basis verder is uitgewerkt. 2. Proces en werkwijze Vanuit de basis van het nieuwe systeem en de bespreking in het Portefeuillehoudersoverleg WWZ van december 2009 heeft de werkgroep twaalf onderwerpen gedefinieerd die verdere uitwerking behoefden, zoals overgangsregelingen, urgentieregelingen, inzet van labelen, enz. Werkwijze De werkgroep heeft op basis van de doelstellingen en randvoorwaarden uit de op de regionale woonvisie gebaseerde Houtskoolschets een aantal basisprincipes vastgesteld en deze principes vertaald naar procedures. De set van basisprincipes en -procedures vormt de basis van het nieuwe systeem. Hierbij is gewerkt volgens onderstaand schema zoals is afgebeeld in de notitie Met brede blik bekeken die Rigo vorige zomer voor ons heeft opgesteld. De werkgroep heeft gewerkt van links naar rechts; dus eerst toelating, vervolgens passendheidscriteria, vervolgens volgordebepaling, voorrangscriteria en tot slot uitvoering/model. Per kolom zijn na bediscussiëring van alle aspecten één of meerdere principes vastgesteld. Als leidraad voor het vaststellen van de principes hebben we gebruik gemaakt van de indeling van Elster 1. De principes hebben we vervolgens vertaald naar praktische procedures. Deze vormen tezamen het nieuwe systeem en staan beschreven in paragraaf 3. 1 Jon Elster (1992), Local Justice; how institutions allocate scarce goods and necessary burdens. 1

2 3. Het nieuwe systeem 3.1 Toelating Binding In Nederland geldt op grond van Europese regelgeving het uitgangspunt van vrije vestiging, oftewel iedereen die legaal in Europa verblijft, heeft recht op vrije vestiging in alle landen van de Europese Unie. In de praktijk hanteren veel gemeenten en regio s (soms ook Provincies) bindingseisen vanuit het oogpunt van schaarste. Ook in de nieuwe Huisvestingswet zal afscherming van de regionale woningmarkt onder strikte condities worden toegestaan. Daarmee kunnen sociale huurwoningen en soms ook de betaalbare koopwoningen gereserveerd worden voor mensen die een binding hebben met de betreffende regio. Dit doen we in Gooi en Vechtstreek ook en gezien de hoge druk op de betaalbare woningen in de regio is het voorstel dat zo te houden. Ook de ons omringende regio s in Noord Holland hanteren regionale binding. De aanpalende regio s in provincie Utrecht hanteren een door de provincie gestelde provinciale binding. Almere kent geen bindingseisen. Wat betreft toelating stellen we dus voor een status gerelateerd principe, namelijk een regionale status. Voor een regionale status heb je binding nodig en dat kan zijn omdat je er woont of omdat je er werkt. Daarnaast zijn er mensen die wettelijk gezien van binding zijn vrijgesteld, zoals gepensioneerden. Die laten we uiteraard ook toe. Voor een uitgebreidere toelichting op de toelatingseisen en exacte praktisch definities zie bijlage I. In de bijlage wordt ook ingegaan op de verschillen tussen de huidige en de nieuwe huisvestingswet en de waarschijnlijk ingangsdatum en verwerking in de huisvestingsverordening. Omdat de invoering van de nieuwe huisvestingswet steeds wordt uitgesteld heeft de werkgroep er in dit stadium voor gekozen de voorstellen te baseren op de huidige huisvestingswet. Voorstel: geen vrije vestiging, maar toelating beperken tot wat wettelijk verplicht is (inclusief economisch gebondenen). Opgemerkt zij dat de corporaties voorstander zijn van vrije vestiging en derhalve tegen elke vorm van bindingseisen. Inkomen Op dit moment hanteren we geen inkomensgrens waarboven woningzoekenden geen aanspraak meer kunnen maken op een sociale huurwoning. De nieuwe Europa-eis ten aanzien van verhuur van sociale huurwoningen aan inkomens tot maximaal geeft echter aanleiding om te overwegen een maximum inkomen te stellen voor het inschrijven als woningzoekende voor een sociale huurwoning. De werkgroep is hier nog niet aan toe gekomen, maar wil dit punt ter overweging wel vast genoemd hebben. 3.2 Passendheid Keuzevrijheid Bij passendheidscriteria gaat het om wie mag in welke woning. Daarbij gaat het meestal om een afstemming van huur en inkomen, van aantal personen en aantal kamers en/of van leeftijd. Dit leidt - ook in onze regio - tot veel labeling en veel hokjes. Dat frustreert de dynamiek en beperkt de keuzevrijheid. Als basisprincipe stellen we voor keuzevrijheid te hanteren. Al het aanbod is in principe voor iedereen beschikbaar. Woningzoekenden kunnen goed zelf bepalen welke woning bij hen past. In verschillende regio s in Nederland is in de praktijk aangetoond dat woningzoekenden een bij hen passende woning kiezen als passendheidscriteria worden losgelaten en woningzoekenden waarderen het zeer. Huur-inkomentabel Toch stellen we een aanvullend principe voor, en wel ten aanzien van huur en inkomen: een huurinkomentabel. Dit principe is zowel een principe op basis van individueel welvaartsniveau (inkomen is bepalend) als een efficiëntieprincipe (goedkope woningen voor de lage inkomens). Doel van de huurinkomentabel is enerzijds voldoende betaalbare woningen reserveren voor de lage inkomens en anderzijds lage inkomens passend volgens de Wet op de Huurtoeslag te huisvesten. Ook gezien de recente afspraken van minister Van der Laan met Europa (90% van de sociale huurwoningen toewijzen aan woningzoekenden met een inkomen tot ) zal sturing door middel van een huur- 2 De beschikking van de Europese commissie geeft aan dat voor het terecht ontvangen van staatsteun (m.n. geborgd lenen) ten minste 90% van de vrijkomende sociale huurwoningen moet worden verhuurd aan huishoudens met een inkomen van maximaal De minister is voornemens een en ander via een ministeriele regeling per 1 oktober 2010 in te voeren. 2

3 inkomentabel nodig blijven. De huidige huur-inkomentabel behoeft geen aanpassingen die specifiek voortvloeien uit het nieuwe systeem. Voorstel: handhaven van de huur-inkomentabel, oftewel handhaven passendheidscriteria ten aanzien van de relatie tussen huur en inkomen en wel op een wijze die gebaseerd is op rijksregelgeving (Huurtoeslag en Europa). Woningbezetting Ten aanzien van woningbezetting (kamers, personen) stellen we geen aanvullend principe voor; iedereen mag in principe in elke woning. Het is niet aan ons om beperkingen op te leggen op een zelfgekozen woontraject. Bovendien is een huishoudensamenstelling in de praktijk vaak maar een tijdelijk gegeven; een alleenstaande gaat een jaar later wellicht samenwonen met iemand die al kinderen heeft en omgekeerd kan een gezin na een jaar uit elkaar vallen. Een eventuele toets bij verhuring is in die zin slechts een momentopname. Ook het huidige systeem kent geen beperkingen ten aanzien van woningbezetting (behalve de mogelijkheid om voor woningen vanaf 80 m 2 minimaal twee personen te eisen). Twee bedenkingen worden daarbij regelmatig genoemd. Ten eerste een alleenstaande in een eengezinswoning. Dit wordt door sommigen als ongewenst gezien. Reden om niet op voorhand eisen te stellen is o.a. gelegen in het later in deze notitie voorgestelde volgordecriterium (zie paragraaf 3.3), waarmee dit naar verwachting niet veel zal gebeuren. Daarnaast moet in ogenschouw worden genomen dat 57% van de woningzoekenden alleenstaand is en zo n 80% een één- of tweepersoonshuishouden is. Eengezinswoningen alleen voor gezinnen is vanuit die optiek niet reëel en wenselijk. Voorstel is om ten aanzien van het aantal personen in eerste instantie geen passendheidseisen te stellen pas eventueel bij te sturen als zich op dit punt ongewenste ontwikkelingen voordoen. Zie hiervoor ook paragraaf 4 over doelstellingen en bijstuurinstrumenten en bijlage II over labelen. De tweede bedenking richt zich op de grote huishoudens. Blijven er wel voldoende grote woningen beschikbaar voor de grote huishoudens? In het huidige systeem is hier niets voor geregeld, omdat er zich geen significante problemen voordoen op dit terrein. Voorstel is deze lijn te handhaven in het nieuwe systeem en dus geen specifieke maatregelen te treffen. Voorstel: geen passendheidscriteria hanteren ten aanzien van de relatie tussen aantal personen en grootte van de woning. Daarmee laten vervallen: uitzonderingsmogelijkheid voor woningen vanaf 80 m2. Opgemerkt zij dat o.a. de gemeente Huizen kritisch is op de relatie tussen huishoudensamenstelling en woningtype en/of woninggrootte. Mede daarom: Voorstel: monitoren en als er knelpunten blijken te ontstaan ten aanzien van het passendheidscriterium woningbezetting eventueel bijsturen. Leeftijd In het huidige systeem kennen we labeling naar leeftijd: voor jongeren en voor senioren. De labeling voor jongeren is echter een reparatiemaatregel op de nadelige effecten van het nu gehanteerde leeftijdscriterium. In het nieuwe systeem moet zo n reparatiemaatregel niet meer nodig zijn. Voorstel is om alleen woningen die in hun aard primair geschikt en bedoeld zijn voor jongeren nog te labelen voor jongeren tot 23 jaar (i.v.m. de huurtoeslaggrens voor huurders tot 23 jaar). Met het oog op het principe van keuzevrijheid is het voorstel om deze woningen niet aan te bieden exclusief voor, maar met voorrang voor jongeren. Labelen voor senioren zal in het nieuwe systeem wel blijven bestaan, namelijk bij complexen die in hun aard primair geschikt en bedoeld zijn voor senioren. In het huidge systeem geldt echter bij deze labeling een aanbod exclusief voor 55-plussers. Met het oog op het principe van keuzevrijheid en het vaak zeer beperkte aantal reacties op dergelijke woningen is het voorstel om exclusief voor te vervangen door voorrang voor. Dat betekent dat als er geen 55+kandidaten meer zijn voor een woning ook kandidaten tot 55 jaar in aanmerking komen. Voorstel: alleen woningen die in hun aard primair geschikt en bedoeld zijn voor jongeren nog labelen voor jongeren tot 23 jaar, volgens het principe voorrang voor. Opgemerkt zij dat Dudok Wonen een andere visie heeft t.a.v. labelen voor jongeren. Voor Dudok Wonen staat het resultaat echter voorop. Voorstel: alleen woningen die in hun aard primair geschikt en bedoeld zijn voor senioren nog labelen voor senioren (55+), volgens het principe voorrang voor. 3

4 Doelgroep Ten aanzien van woningen voor mensen met een beperking of die wonen en zorg combineren geldt hetzelfde als voor woningen voor senioren. Het voorstel is om ook deze woningen te blijven labelen voor de specifieke doelgroep waarvoor ze in eerste instantie geschikt en bedoeld zijn, volgens het principe van voorrang voor. Zie ook bijlage II over labelen. Er wordt vanuit de werkgroep een subwerkgroep opgestart waarbij ook zorginstellingen worden uitgenodigd om de details over de toewijzing van deze woningen uit te werken. Voorstel: woningen die in hun aard primair geschikt en bedoeld zijn voor mensen met een beperking of die wonen en zorg combineren labelen met voorrang voor de betreffende doelgroep. Vestigers Dan hebben we in het huidige systeem ook nog labeling voor vestigers. Deels vloeit dat voort uit het nu gehanteerde leeftijdcriterium voor starters. Dat zou te gunstig uitpakken voor vestigers en dus geldt voor hen een ander criterium. De afspraak om 5% voor vestigers te labelen is vervolgens een quotum bovenop de strenge toelatingscriteria. Daarin is Gooi en Vechtstreek voor zover wij weten uniek in Nederland. In de volgende paragraaf zal blijken dat een apart volgordecriterium en labeling voor vestigers in het nieuwe systeem niet meer nodig is. Het voorstel is dan ook om de labeling vestigers te laten vervallen en hen gelijk te schakelen met andere starters in de regio. Voorstel: labeling voor vestigers laten vervallen en hen gelijk schakelen met andere starters in de regio. 3.3 Volgorde Verhuisketens en andere aspecten Verhuisketens en dynamiek Woningen veranderen van bewoner via verhuisketens. Verhuisketens ontstaan als er een woning vrij komt, dus door nieuwbouw, overlijden of samenwonen. Op de schaal van het regionale corporatieaanbod zou je daar aan toe kunnen voegen huurders die naar buiten de regio vertrekken en huurders die een particuliere woningen gaan kopen of huren. Het aantal gehuisveste starters kan nooit groter zijn dan het aantal gestarte verhuisketens. Woonruimteverdeling heeft dus geen invloed op het aantal verhuisketens en dus ook niet op het aantal starters dat je aan (zelfstandige) huisvesting kan helpen. Alleen nieuwbouw (of anderszins toevoegen van woonruimte) helpt starters. vrijkomende woning doorstromer doorstromer starter De doelstelling meer dynamiek is door de regio op nummer 1 gezet. Meer dynamiek in gehele woningmarkt is echter niet aan de Brede kijk. Meer dynamiek binnen corporatiesector betekent meer mensen (een deel van) hun wens laten vervullen (middels kleine stapjes). Inzet van woonruimteverdeling is om de verhuisketens binnen de sector wat langer te maken. Dus moeten we m.n. mensen die zouden willen doorstromen en nu een woning hoog in de verhuisketen hebben (een populaire woning), helpen of in ieder geval niet bestraffen met een verlies aan woonduur oftewel verlies van positie op de woningmarkt. Starters en doorstromers De definitie van starter en doorstromer is van belang. Een starter is iedereen die geen zelfstandige woning leeg achterlaat voor nieuwe verhuur of verkoop, dus ook na echtscheiding of herstructurering. Verhuisketens kunnen ook weglekken naar andere regio s doordat ergens in de verhuisketen een vestiger inschuift. Voor de regio is een vestiger ook een starter. Woningzoekenden die een corporatiewoning achter laten zijn uiteraard doorstromer. Voor woningzoekenden die een particuliere huurof koopwoning in de regio achterlaten ligt dat wat gecompliceerder. Voor de dynamiek binnen de sociale huursector zijn zij in eerste instantie starter. Maar die particuliere woning kan best aantrekkelijk zijn voor een corporatiehuurder en dan wordt wel degelijk bijgedragen aan de dynamiek binnen de sector. In het huidige systeem wordt iedereen die een zelfstandige woning in regio achterlaat als doorstromer aangemerkt. Het voorstel is om dat in het nieuwe systeem ook te doen. 4

5 Zoals hierboven aangegeven kunnen we met welk woonruimteverdeelsysteem dan ook niet meer starters helpen. Er zijn grofweg drie soorten starters: jonge starters, herstarters en vestigers. Deze drie groepen kunnen we dus niet allemaal goed/extra helpen. Daarnaast kunnen verhuisketens eindigen bij een herhuisvestingkandidaat in plaats van bij een starter. Op een later moment komt daar echter in veel gevallen weer een (nieuwbouw)woning en dus een extra verhuisketen voor terug. Op basis van de afgelopen jaren kunnen we stellen dat we ongeveer 900 woningen per jaar te verdelen hebben onder de starters (inclusief taakstellingen e.d.). De vraag is dus welke starters we vooral zouden willen helpen (ten koste van andere starters). Huidige problemen Het huidige systeem kent twee belangrijke bezwaren die ons ook de nodige problemen geven: Leeftijd als volgorde criterium waardoor we ons genoodzaakt zagen op grote schaal te gaan labelen voor jongeren, voor de overige woningen doorstromers extra te helpen met een doorstroomfactor en vestigers met apart aanbod Verlies van wachttijd (woonduur) bij verhuizing waardoor woningzoekenden bang zijn om stap te maken, en zeker een tussenstap Het nieuwe systeem moet een oplossing bieden voor deze problemen Basisprincipes Wachtrijprincipe Als basisprincipe is gekozen voor een tijdgerelateerd principe: het wachtrijprincipe; wie het eerste komt, wordt het eerste behandeld. Dit heeft meestal wachttijd als gevolg. De positie die men heeft in de wachtrij kan dan als afgeleide worden genomen van de behoefte. Als bijbehorende procedure kiezen we voor inschrijfduur. Uit onderzoek is gebleken dat inschrijfduur als meest eerlijk wordt ervaren. Het is duidelijk en makkelijk uit te leggen. Ook is het goed dat er actie wordt vereist van de woningzoekenden ((her)in-schrijven). Onder het motto keuzes en consequenties is de woningzoekende zelf verantwoordelijk voor zijn actie en positie op de woningmarkt. In vrijwel alle ons omringende regio s wordt inschrijfduur gehanteerd. Van de 17 regio s die op dit moment gebruik maken van WoningNet (meer dan 30% van alle sociale huurwoningen in Nederland) hanteert alleen Gouda net als Gooi en Vechtstreek leeftijd en woonduur. Efficiëntieprincipe Met het oog op de gewenste doorstroming voegen we hier een tweede basisprincipe aan toe: het efficiëntieprincipe. Dit is een principe voor een meer algemene doelstelling dan het nut of de noodzaak voor een individu, en in dit geval is dat: dynamiek/doorstroming. Bij de vertaling naar een procedure hebben we twee aspecten bij elkaar gebracht. Ten eerste de wens om woningzoekenden niet meer te straffen als ze doorstromen. In het huidige systeem verliezen woningzoekenden hun woonduur als ze verhuizen waardoor ze er met de lange wachttijden in onze regio heel lang over doen om weer zo n positie (woonduur) op te bouwen dat ze een volgende stap in hun wooncarrière zouden kunnen maken. Kleine stapjes worden eigenlijk onmogelijk gemaakt. De procedure moet dus voorzien in behoud van je positie (inschrijfduur) op de sociale woningmarkt bij verhuizing. Ten tweede het idee dat een woningzoekende die een mooie woning hoog in de verhuisketen inbrengt meer waard is voor het systeem (de doorstroming) dan bijvoorbeeld een klein tweekamerappartement. De wachttijd die een woningzoekende nodig had om de woning te krijgen is een maat voor de marktwaarde cq. populariteit van de woning. De inschrijf/wachttijd die nodig was om de woning te krijgen vertegenwoordigt dus zowel de positie van de woningzoekende op de woningmarkt als de waarde van de woning. Het voorstel is dat woningzoekenden die een woning accepteren hun inschrijfduur (grotendeels) mogen behouden. Om na verhuizing anderen ook een kans te geven, stellen we voor dat een doorstromer niet zijn gehele maar 75% van zijn vorige zoekwaarde (inschrijfduur) mag behouden. Het percentage van 75 is op zich arbitrair, maar een beduidend lager percentage zou onvoldoende het bedoelde positieve effect voor de dynamiek hebben Volgordebepaling op basis van zoekwaarde De combinatie van bovenstaande twee principes levert de input voor de volgordebepaling. Deze combinatie heeft de werktitel zoekwaarde gekregen. Zoekwaarde is de waarde of wachttijd waarmee een woningzoekende een woning gaat zoeken in het systeem. De zoekwaarde is een optelsom van de inschrijfduur (begint na elke verhuizing opnieuw) en (indien doorstromer) de zoekwaarde (inschrijfduur) waarmee de huidige woning is verkregen. 75% van de zoekwaarde waarmee hij zijn huidige woning heeft gekregen mag hij dus optellen bij zijn nieuwe inschrijfduur. Die 75% van de vorige zoek- 5

6 waarde kan alleen ingezet worden als de woning vrijkomt, want anders wordt niet voldaan aan het efficiëntieprincipe en geldt dus alleen het wachtrijprincipe. Verkoop en vrije verhuur vindt niet plaats via de woonruimteverdeling en er is voor woningzoekenden uit een koopwoning of vrije-sectorhuurwoning dus geen zoekwaarde/inschrijfduur waarmee deze koop- of vrijesectorwoning is verkregen. Om deze reden geldt voor deze woningzoekenden gewoon hun huidige inschrijfduur. Daarnaast komt het behoud van positie (inschrijfduur) komt voort uit het hierboven aangegeven efficiëntieprincipe met het oog op doorstroming. Dit efficiëntieprincipe is binnen de woonruimteverdeling vooral geldig voor woningzoekenden die een sociale huurwoning achterlaten, omdat die direct voor doorstroming in de sociale sector zorgen. Vestigers worden hetzelfde behandeld als andere woningzoekenden. Voor hen geldt dus ook het wachtrijprincipe (inschrijftijd). Zij kunnen daarnaast geen bijdrage leveren aan de dynamiek in onze regio en dus vallen zij niet onder het efficiëntieprincipe (uiteraard leveren zij wel op een andere manier een bijdrage aan de regio). Zij worden dus gelijk behandeld als andere starters (op de sociale huurwoningenmarkt in Gooi en Vechtstreek). Voorstel: volgorde op basis van inschrijfduur, waarbij een woningzoekenden na acceptatie van een woning 75% van zijn inschrijfduur behoudt. De optelsom van de nieuwe inschrijfduur plus 75% van de oude inschrijfduur noemen we zoekwaarde Overgangsregeling Bij de overgang naar het nieuwe systeem zijn overgangsregelingen nodig om de positie c.q. rechten van de ruim woningzoekenden die reeds staan ingeschreven te bepalen. Soms wordt er bij aanvang van een nieuw systeem voor gekozen om met een schone lei te beginnen en iedereen opnieuw te laten inschrijven. Dat is om twee redenen niet gewenst: 1) daarmee zouden we de woningzoekenden en onszelf een heleboel rompslomp bezorgen; 2) dan krijg je heel veel woningzoekenden met dezelfde inschrijfdatum waarvoor je alsnog een volgorde moet bepalen waarbij je eigenlijk wordt gedwongen om alsnog leeftijd of loting te gaan hanteren. Het voorstel is dus om de woningzoekenden die al staan ingeschreven over te nemen in het nieuwe systeem. Daarvoor zijn enkele overgangsregelingen nodig die zo moeten worden samengesteld dat: niet bepaalde groepen er qua kansen ongewenst veel op vooruit of juist achteruit gaan ten opzichte van anderen; het nieuwe systeem direct kan gaan functioneren en niet (langere tijd) wordt overruled door bepaalde overgangsrechten. De volgende concrete overgangsregelingen worden voorgesteld: 1. Op het moment van start van het nieuwe systeem krijgen alle ingeschreven doorstromers hun huidige woonduur mee als reeds opgebouwde inschrijfduur (zoekwaarde). Dat geldt dus ook voor doorstromers die in een koop- of vrijesectorwoning wonen. 2. Voor starters en vestigers gaat vanaf moment van start van het nieuwe systeem hun inschrijfduur tellen als zoekwaarde voor de volgordebepaling. (Van alle ingeschreven woningzoekenden is de datum van inschrijving bekend) 3. Doorstromers die op moment van start van het nieuwe systeem niet ingeschreven staan, hebben bij inschrijving op een later tijdstip alsnog recht op overgangsregeling 1. Dat is dus de woonduur die ze hadden op het moment van start van het nieuwe systeem (dus niet ook nog de tijd die sindsdien is verstreken). Voorwaarde is wel dat zij op moment van start van het nieuwe systeem reeds in de huidige woning woonden. 4. Vanaf bekendmaking werking nieuw systeem gaat een overgangsperiode in. Gedurende deze periode gelden overgangsregeling 5, 6 en 7. De overgangsperiode duurt tot de daadwerkelijke start van het nieuwe systeem. Uitgangspunt is een overgangsperiode van een halfjaar, maar afhankelijk van de doorlooptijd van de besluitvorming in de gemeenteraden en van de implementatie kan deze periode ook iets langer worden. 5. Gedurende de overgangsperiode vindt toewijzing plaats volgens het huidige (oude) systeem. 6. Gedurende de overgangsperiode kan iedereen die niet staat ingeschreven zich alsnog in te schrijven en op die manier er voor te zorgen dat zij geen opbouw van positie mislopen. Daarmee maken doorstromers dan eigenlijk gewoon gebruik van overgangsregeling 1 en starters en vestigers van overgangsregeling Woningzoekenden die gedurende de overgangsperiode een woning accepteren behouden, vooruitlopend op het nieuwe systeem, 75% van hun inschrijfduur/zoekwaarde (berekend vol- 6

7 gens het nieuwe systeem, dus: huidige woonduur (in de woning die wordt achtergelaten) voor doorstromers en inschrijfduur voor starters en vestigers). Dit om te voorkomen dat doorstromers hun verhuizing gaan uit stellen vanwege het perspectief van behoud van inschrijfduur. In bijlage III staan de overgangsregelingen uitgebreid toegelicht en worden enkele voorbeelden gegeven. In bijlage IV wordt een korte toelichting gegeven op mogelijke c.q. verwachte effecten van de overstap naar inschrijfduur/zoekwaarde als volgordecriterium. Voorstel: huidige woningzoekenden worden overgenomen in nieuw systeem Voorstel: overgangsregelingen 1 t/m 7 zoals hierboven beschreven. 3.4 Voorrang Urgentie op sociale of medische gronden De regio Gooi en Vechtstreek kent een gespannen woningmarkt. Bij schaarste treedt de paradox op dat je aan de ene kant meer woningzoekenden krijgt die een beroep doen op voorrang (urgentie), maar dat je aan de andere kant terughoudender moet zijn met voorrang, omdat dit direct ten koste gaat van woningen voor andere woningzoekenden. Ben je niet terughoudend dan loop je het gevaar in een vicieuze cirkel terecht te komen waarbij in het extreemste geval alle woningen op basis van urgentie worden toegewezen. En dan ben je weer terug bij af. Daarom wordt op dit moment alleen voorrang geven aan echte urgenten. Alleen in ernstige (levensbedreigende) gevallen is urgentie mogelijk. Het voorstel is om deze lijn te handhaven. In bijlage V staan de precieze definities voor urgentie en de verschillen tussen de wat de huidige en de nieuwe huisvestingswet voorschrijft ten aanzien van voorrang. Grootste wijziging is dat in de nieuwe huisvestingswet een regeling is opgenomen over voorrang voor mantelzorgers. Zoals al eerder aangegeven heeft de werkgroep haar voorstellen gebaseerd op de huidige huisvestingswet. Voorstel: Voortzetting huidige praktijk van urgentiebeoordeling In het huidige systeem krijgen urgenten drie maanden de tijd om met hun urgentie te reageren op het woningaanbod. Daarbij wordt van hen verwacht dat ze zich regionaal oriënteren. Dit houdt bijvoorbeeld in dat een urgente uit een woonplaats of wijk met zeer weinig aanbod ook moet reageren op aanbod buiten de gewenste woonplaats of wijk. Na drie maanden vervalt de urgentie. Deze werkwijze heeft voor de niet-urgente woningzoekenden als nadeel dat zij steeds door urgenten gepasseerd kunnen worden als kandidaat voor een woning. De gewone woningzoekende heeft dan eigenlijk voor niks gereageerd en had dan waarschijnlijk liever op een andere woning gereageerd. Een tweede minpunt is dat snoepjes van de week relatief vaak naar urgenten gaan. Een andere werkwijze zou zijn het direct bemiddelen van urgenten. Dit wordt in vele regio s in Nederland toegepast. Bovengenoemde nadelen zijn er dan niet meer. En het voordeel voor de urgente is dat hij persoonlijk geholpen wordt en ook sneller geholpen kan worden. Het zoekprofiel van de urgenten blijft regionaal wat betekent dat in geval van geen/weinig aanbod in de gewenste woonplaats de urgente aanbod in een andere woonplaats zal moeten accepteren (of bij weigering zijn urgentie verliest). Deze werkwijze brengt andere en meer werkzaamheden met zich mee bij corporaties. Het idee is dat één corporatie de taak op zich neemt om de urgenten te verdelen over alle corporaties. Deze werkwijze wordt bijvoorbeeld ook in Almere toegepast. De Alliantie heeft al aangegeven deze centrale taak wel te willen uitvoeren. De hele werkwijze moet nog verder worden uitgewerkt en getoetst worden op haalbaarheid wat betreft logistiek en financiën. Voorstel: Inzetten op directe bemiddeling van urgenten. Daarvoor eerst nadere uitwerking van deze werkwijze. De corporaties komen hiervoor met een definitief voorstel. Herhuisvestingskandidaten Op dit moment krijgen herhuisvestingskandidaten een urgentie die alleen lokaal geldig is. In een regionaal woonruimteverdelingsysteem ligt het echter voor de hand om deze urgentie regionaal geldig te laten zijn. Wel moet dan regionaal worden afgestemd of zaken als voorwaarden en zoekprofielen op dezelfde wijze worden toegepast. Voorstel: Herhuisvestingskandidaten mogen met hun urgentie regionaal zoeken. 7

8 Overige groepen Naast bovengenoemde urgenten is er nog een aantal groepen die (voortvloeiende uit de aard van hun urgentie) met voorrang geholpen moeten worden, zoals COA-taakstelling, crisisopvang, e.d. Het voorstel is om de staande praktijk voor deze groepen te handhaven in het nieuwe systeem. Voorstel: Voortzetting huidige praktijk t.a.v. COA-taakstelling, crisisopvang e.d. 3.5 Model Wat betreft modelkeuze zijn er eigenlijk maar drie opties: aanbodmodel, optiemodel en directe bemiddeling. Gezien de wens voor keuzevrijheid en eigen verantwoordelijkheid voor de woningzoekenden valt directe bemiddeling als basis af. De essentie van het optiemodel is dat een woningzoekende op het moment dat hij een optie neemt op een bepaald cluster van woningen een reële inschatting gegeven kan worden binnen welke termijn hij aan de beurt zal zijn. Dit principe verhoudt zich prima met het principe van inschrijfduur, maar niet zo goed met herinschrijven met behoud van inschrijfduur/zoekwaarde. Je weet immers niet hoeveel mensen er nog met behoud van zoekwaarde voor gaan kruipen. Conclusie is dat de basis van het nieuwe systeem een aanbodmodel zal zijn. Voorstel: handhaven aanbodmodel als basismodel voor de woonruimteverdeling. 3.6 Spoedzoekregeling Spoedzoekend en kansloos De literatuur 3 laat zien dat er steeds meer geluiden komen van woningzoekenden die in de reguliere woonruimteverdeling tussen was en schip raken. Er is een groep woningzoekenden die, vaak door onvoorziene omstandigheden, met spoed andere woonruimte nodig heeft. Een deel van hen valt echter niet onder de urgentieregelingen en heeft zelf onvoldoende positie (wachttijd) heeft om in het reguliere aanbod een woning te vinden. Dit zijn de zogenaamde spoedzoekers. Veelal heeft men zich niet kunnen voorbereiden op deze situatie. Meest genoemde situaties zijn spoed door relatiebeëindiging, een te grote woon-werkafstand, een te kleine woning door gezinsuitbreiding, dreigende dakloosheid en (onhoudbare) inwoning bij anderen. Dit zijn de woningzoekenden waarover we lezen in de krant, die wethouders aanklampen op straat en die Kamerleden aanspreken in de trein. Met name in gebieden waar de druk op (bepaalde segmenten van) de woningmarkt onverminderd groot is, is het van belang zich in de problematiek van de spoedzoekers te verdiepen. Wanneer de druk groot is zijn de wachttijden namelijk langer en de kansen voor een spoedzoeker vaak gering. Dat bepaalde woningzoekenden tussen wal en schip vallen is overigens het geval bij elk verdeelsysteem. In het huidige systeem is dat bijvoorbeeld een starter van 31 jaar (te oud voor het aanbod voor jongeren en bij het overige aanbod o.b.v. leeftijd geen schijn van kans). Uitgangspunten spoedzoekregeling Uit onderzoek 3 is gebleken dat 18% van de woningzoekenden is spoedzoeker (binnen half jaar, spoedeisend). Hiervan is 30 tot 50% nagenoeg kansloos om op korte termijn op de reguliere manier een woning te vinden. De werkgroep heeft zich ingespannen om een regeling te bedenken die deze spoedzoeker een alternatieve extra kans biedt. Daarbij zijn de volgende uitgangspunten en voorwaarden gesteld: geen individuele beoordeling van de spoed (door urgentie -commissie o.i.d.), wel aansluiting principes urgentiecommissie; het spoedzoekaanbod mag niet groter zijn dan aantal toegewezen woningen aan urgenten; de spoedzoekregeling moet dusdanig ingericht kunnen worden dat aannemelijk is dat ook echt de spoedzoeker er mee geholpen kan worden. Als het spoedzoekaanbod voor een grote groep woningzoekenden interessant is, dan hebben spoedzoekers er alsnog niks aan; de regels zijn in principe niet soepeler dan de urgentieregeling, woonwensen zijn dus van ondergeschikt belang; de spoedzoekregeling maakt onderdeel uit van het reguliere verdeelsysteem en is dus niet een apart tweede systeem. De start van een nieuw regulier verdeelsysteem biedt een geschikt moment om ook te starten met een spoedzoekregeling. 3 Als wachten te lang duurt. RIGO en OTB i.o.v. VROM-inspectie, mei

9 Voorstel spoedzoekregeling Het uitgewerkte voorstel voor de spoedzoekregeling is te vinden in bijlage VI. De belangrijkste punten zijn de volgende: Maandelijks aanmelden als spoedzoeker Woningzoekenden die staan ingeschreven bij Woningnet kunnen bij hun gegevens aangeven of zij een spoedzoeker zijn. Hierbij moeten zij aangeven tot welke groep spoedzoekers zij behoren en dienen zij hun huishoudgrootte in te vullen. Aan de hand van deze gegevens worden zij door het systeem ingedeeld binnen een profielgroep. Spoedzoekers moeten zich elke maand opnieuw opgeven als spoedzoeker en de hierbij behorende stappen doorlopen. Wel passendheidseisen De profielgroepen zijn gekoppeld aan een bepaald woningtype, waarbij (in tegenstelling tot het reguliere systeem) wel passendheidseisen worden gesteld ten aanzien van huishoudensamenstelling. 5 à 10% van het aanbod Jaarlijks kan 5 tot 10% van het aanbod via de spoedzoekregeling worden aangeboden. Welke woningen in het spoedzoeksysteem worden aangeboden is een keuze van de corporatie. De corporatie bepaalt ook aan welke profielgroep(en) de woning wordt aangeboden. De corporaties gezamenlijk zijn verantwoordelijk voor een lokale spreiding van het aanbod. Uitgaande van het aanbod in 2009 gaat het om zo n 100 woningen per jaar. Loting zonder keus Omdat bij spoed de zoekwaarde niet van belang is (hiermee komt men nou juist niet aan de beurt) wordt voorgesteld om als selectiemethode loting te hanteren. De loting vindt automatisch plaats onder de spoedzoekers in de aangegeven profielgroep. Spoedzoekers hoeven en kunnen dus niet reageren op specifiek aanbod. Wie door het systeem op nummer 1 terecht komt krijgt een eenmalig aanbod. Loting bepaalt dus welke woning aan wie wordt toegewezen. De woonplaats is hierbij van ondergeschikt belang. Sanctie Bij weigering mag twee jaar niet meer worden mee geloot. Deze termijn wordt ook gehanteerd bij het Tweede Kansbeleid. Het blijft wel mogelijk om binnen het reguliere systeem te reageren Een woningzoekende die zich heeft aangemeld voor de spoedzoekregeling kan tegelijkertijd ook reageren op het reguliere aanbod. Dit biedt de spoedzoekers maximale kansen. Verder krijgen spoedzoekers bij acceptatie dezelfde zoekwaarde mee als in het reguliere systeem het geval zou zijn geweest. Hierdoor wordt het principe van doorstroming niet verstoord. Monitoring Met de voorgestelde regels wordt het woningzoekenden zonder spoed onaantrekkelijk gemaakt om ook als spoedzoeker mee te draaien. In de praktijk is het uiteraard afwachten hoe de regeling daadwerkelijk verloopt. Het is daarom van belang om de regeling periodiek te monitoren en ook diegene die meedraaien naar hun ervaringen en motivaties te vragen. Na een kwantitatieve en kwalitatieve monitor en evaluatie volgt er een beslismoment over al dan niet doorgaan. Dit besluit kan los van het reguliere systeem worden gemaakt. Voorstel: Het bij de start van het nieuwe systeem invoeren van de spoedzoekregeling zoals hierboven uiteen gezet. Voorstel: Monitoring en na 1 jaar evaluatie over werking in de praktijk, waarna continuering, bijstelling of beëindiging van de regeling. 3.7 Kooparrangementen De corporaties bedienen verschillende doelgroepen niet alleen met huurarrangementen, maar ook met kooparrangementen. Een groot deel van die woningen vallen in de categorie goedkope of betaalbare koop, al of niet door middel van een sociaal koopproduct, zoals KoopGarant, Sociale Koop en Koop Goedkoop. Met deze kooparrangementen worden ook doelgroepen van beleid bediend, zoals lagere (midden)inkomens en de prioriteitsgroepen uit de regionale woonvisie. De toewijzing van deze woningen vindt echter niet plaats volgens het/een verdeelsysteem. Wel is de wens om de resultaten in zowel de huur- als de koopsector in zijn totaliteit te bekijken en zo mogelijk daarvoor doelstellingen of resultaatafspraken te maken. Het is op dit moment echter nog niet mogelijk een compleet beeld te krijgen. Corporaties willen vanaf nu de verkoop dusdanig registreren dat het wel mogelijk wordt de resultaten en prestaties in huur en koop samen inzichtelijk te maken. 9

10 Voorstel: Toewijzing kooparrangementen vindt buiten het verdeelsysteem plaats. Voorstel: Over een jaar een compleet beeld maken van resultaten in huur en koop en bekijken of daarop gezamenlijke doelstellingen en/of resultaatafspraken te formuleren zijn. 3.8 Couleur locale In het Portefeuillehoudersoverleg WWZ van december 2009 is aan de werkgroep het verzoek gedaan na te denken over de mogelijkheden in het nieuwe systeem voor lokaal beleid, zoals de toepassing van een vorm van kernbinding. In zijn algemeenheid is de werkgroep van mening dat het regionale woonruimteverdeelsysteem niet gebaat is bij (veel) lokale uitzonderingen. Dat zou afbreuk doen aan de regionale gedachte en zou ook de transparantie niet ten goede komen. Ook is de nieuwe huisvestingswet aangescherpt als het gaat om vrije vestiging en is het zeer de vraag of daarmee nog sprake kan zijn van kernbinding. Er is echter toch wel een aantal zaken waar (ook) in het nieuwe systeem sprake kan zijn van lokale invulling cq. beleid: Maatwerk eerste toewijzing bij nieuwbouw - conform huidige afspraak - In overleg met gemeente en lokale corporaties - voorstel in Brede kijk en/of WWZ (nader af te spreken) Hardheidsclausule Eventuele toepassing bijstuurinstrument ja of nee (na regionale evaluatie) Voorstel: handhaven mogelijkheid lokale afspraken over afwijkende voorwaarden bij eerste toewijzing nieuwbouw. Voorstel: handhaven mogelijkheid hardheidsclausule %-regeling In het huidige convenant is de bepaling opgenomen dat corporaties de mogelijkheid hebben om leefbaarheidsproblemen/overlastsituaties op te lossen door maximaal 2% van de vrijkomende woningen hiervoor in te zetten. Corporaties geven na afloop van het kalenderjaar overzicht en inzicht in de mate waarin en de aard van de situaties waarin van deze mogelijkheid gebruik is gemaakt. Het voorstel is om deze regeling in de nieuwe afspraken iets ruimer te formuleren, namelijk als vrije beleidsruimte ten behoeve van zittende huurders. Voorstel: 2%-regeling vrije beleidsruimte voor corporaties t.b.v. zittende huurders. 4. Doelstellingen In de Houtskoolschets staat een groot aantal doelstellingen en randvoorwaarden geformuleerd waaraan het nieuwe systeem zou moeten voldoen. In het Portefeuillehoudersoverleg van 17 december 2009 is aan de werkgroep de opdracht meegegeven om bij het nieuwe systeem duidelijke en zo concreet mogelijke doelstellingen te formuleren waaraan getoetst kan worden of het nieuwe systeem voldoet aan de verwachtingen. Hieronder volgen acht doelstellingen waarvoor waar mogelijk concrete doelen zijn geformuleerd: 1. Meer dynamiek/doorstroming Dynamiek op de gehele woningmarkt wordt vooral beïnvloed door sloop, nieuwbouw, samenstelling woningvoorraad c.q. vraagaanbodverhoudingen. Dynamiek binnen de sociale (huur) voorraad kan daarnaast worden beïnvloed door woonruimteverdeling door te zorgen voor langere verhuisketens. In het nieuw systeem is er daarom geen verlies meer van positie na verhuizing. Het nieuwe systeem maakt daardoor kleine stapjes mogelijk. De gemiddelde lengte van verhuisketens inde sociale huur is nu de afgelopen jaren in Gooi en Vechtstreek 1,6. Dat betekent dat voordat een starter een woning krijgt gemiddeld 0,6 doorstromer is geholpen. Andere regio s laten zien dat dit omhoog kan naar een gemiddelde ketenlengte van 1,8 of 2,0. Dat zou betekenen dat ten opzichte van de ongeveer 545 doorstromers die we nu jaarlijks helpen er per jaar respectievelijk 182 of 364 doorstromers extra geholpen kunnen worden. Voor de goede orde: daarbij blijft het aantal geholpen starters gelijk. Voor deze doelstelling is in het nieuwe systeem het belangrijkste punt het van behoud van positie. Dit aspect krijgt pas in de loop van de jaren zijn volle werkingskracht. Verlenging van de verhuisketens zal dus waarschijnlijk geleidelijk gaan. 10

11 Concrete doelstelling: Gemiddeld langere verhuisketens dan voorgaande periode (oftewel procentueel meer verhuringen aan doorstromers). Huidige gemiddelde ketenlengte is 1,6. Doelstelling voor het eerste jaar is gemiddeld langere verhuisketen dan 1,6. Doelstelling op langere termijn is te gaan richting 2,0. Meetmoment: na 1 jaar. Bijstuurinstrument: Geen. Nieuw systeem lijkt dynamiek maximaal te faciliteren. Als doorstroming toch niet verbetert dan eerst analyse hoe dat komt en extern advies. 2. Meer kansen voor jongeren Het vergroten van kansen voor jongeren is zeer beperkt haalbaar binnen de woonruimteverdeling. Meer kansen voor jongeren moet vooral gezocht worden in het toevoegen van woonruimte (in Woonvisie worden space-boxen e.d. genoemd). De meeste jongeren zijn namelijk starter (87%) en het aantal verhuisketens en daarmee het aantal starters dat geholpen kan worden, wordt niet beïnvloed door de wijze van woonruimteverdeling (zie paragraaf 3.3.1). Meer kansen voor jonge starters gaat dus ten koste van andere starters, waaronder jonge gezinnen, vestigers en herstarters (relatiebreuk). In het nieuwe systeem zullen door het hanteren van inschrijfduur jongeren gemiddeld gezien in het voordeel zijn ten opzichte van veel andere starters (vestigers, herstarters). De jongeren die al doorstromer zijn, kunnen door het behoud van zoekwaarde sneller een volgende stap maken. Voor de jongste jongeren zijn de kansen op een zelfstandige woning beperkt. Zij zullen door het loslaten van het evenredigheidprincipe achteraan de wachtlijst komen en vooral bediend moeten worden met de categorie wooneenheden die specifiek geschikt en bestemd is voor deze groep, of (net als alle andere woningzoekenden) wachten op meer regulier aanbod. Doelstelling: Ook in het nieuwe systeem moeten jongeren voldoende kans hebben. Een norm is lastig te bepalen, mede omdat het op dit moment niet mogelijk is een compleet beeld van huur en koop te maken (zie paragraaf 3.7). Als referentie kan wel gekeken worden naar de resultaten in sociale huur in de afgelopen 5 jaar. Van belang daarbij is om niet naar het percentage van het totaal aantal verhuringen te kijken, want als de dynamiek inderdaad toeneemt dan neemt het aandeel aan starters en daarmee waarschijnlijk ook aan jongeren af (terwijl absoluut aantal geholpen starters (en jongeren) gelijk blijft!). Dus twee referenties: 1. 52% van de verhuringen aan starters is aan jongeren tot 30 jaar % van de verhuringen aan doorstromers is aan jongeren tot 30 jaar. Meetmoment: na 1 jaar. Bijstuurinstrument: labelen met voorrang voor jongeren indien jongeren te weinig kans hebben. Opgemerkt zij dat de Alliantie, Dudok en gemeente Huizen hebben aangegeven zich zorgen maken om de positie van de groep jongste jongeren. 3. Meer kansen voor jonge gezinnen Jonge gezinnen (30-45 jaar, volgens definitie regionale woonvisie) hebben in het huidige systeem weinig kans. Door de huidige labeling vallen zij tussen wal en schip; te oud voor een woning gelabeld voor jongeren en te jong om kans te maken voor de andere woningen. Met name de afgelopen twee jaar is hun slaagkans klein geworden door het hoge percentage aanbod gelabeld voor jongeren. Dat in het nieuwe systeem deze labeling niet meer nodig is, zal jonge gezinnen ten goede komen. Ruim de helft van de jonge gezinnen is doorstromer (52%). Ook voor hen geldt dat ze in het nieuwe systeem door het behoud van zoekwaarde sneller een volgende stap kunnen maken. Naar verwachting zullen, naast de jongeren, ook de jonge gezinnen gebruik maken van de mogelijkheid van kleine stapjes. Voor de jonge gezinnen die nog starter zijn, geldt dat zij op basis van inschrijfduur gemiddeld gezien in het voordeel zullen zijn ten opzichte van veel andere starters. Verder wordt, doordat de verhuisketens langer worden, voor jonge gezinnen de kans op een eengezinswoning of andere passende woonruimte groter doordat ouderen makkelijker hun eengezinswoning zullen verruilen voor een passendere woning en doordat een dergelijke woning minder vaak naar een jonge alleenstaande starter zal gaan. Let wel: meer jonge gezinnen gaat in tegen de landelijke trend dat deze leeftijdgroep juist in aantal afneemt. 11

12 Concrete doelstelling: Slaagkans jonge gezinnen minstens net zo groot als voor andere woningzoekenden. Een norm in aantallen en/of percentage is lastig te bepalen, mede omdat het op dit moment niet mogelijk is een compleet beeld van huur en koop te maken (zie paragraaf 3.7). Als referentie kan wel gekeken worden naar het aandeel jonge gezinnen onder de ingeschreven woningzoekenden: 11%. De afgelopen 5 jaar kregen zij 9% van de verhuringen. Meetmoment: na 1 jaar. Bijstuurinstrument: Labelen met voorrang voor jonge gezinnen zodanig dat doelstelling wel wordt gehaald. 4. Meer kansen voor mensen die wonen en zorg combineren Als het gaat om meer kansen voor mensen die wonen en zorg combineren gaat het vaak om 75- plussers. De oplossing zit vooral in nieuwbouw en het aanpassen van bestaande bouw. In woonruimteverdeling is op dit punt niet veel te verbeteren. Woningen in specifieke woonzorgcentra worden ook in het nieuwe systeem gelabeld met voorrang voor specifieke doelgroepen. Daarnaast wordt gewerkt aan een sterrenclassificatie die betere informatie geeft over de toegankelijkheid van een aangeboden woning. Doelstellingen: 1. Specifiek geschikte woningen worden met voorrang voor specifieke doelgroep aangeboden en meestal ook verhuurd. 2. Aangeboden woningen voorzien van betere informatie over voorzieningen en toegankelijkheid. Meetmoment: na 1 jaar. Bijstuurinstrument: indien specifiek geschikte woning te weinig worden verhuurd aan specifieke doelgroep dan eventueel labelen exclusief voor deze doelgroepen. 5. Kansen voor economische vestigers In de regionale woonvisie is aangegeven dat om op langere termijn economisch en sociaal vitaal te blijven een diverse opbouw van de bevolking noodzakelijk is. Verschillende beroepsgroepen moeten hier niet alleen kunnen blijven, maar ook komen wonen. Dit gaat verder dan sociaal noodzakelijke beroepsgroepen uit de sectoren zorg, onderwijs en politie. Ook mensen die in de commerciële dienstensector werken zijn zeer belangrijk voor vitaliteit. Het nieuwe systeem biedt meer keuzemogelijkheden voor vestigers, want zij doen voortaan gewoon mee zonder quotum van 5% specifiek voor hen gelabelde woningen. Hun keuzevrijheid wordt dus veel groter. Wel moeten zij voortaan met hun inschrijfduur concurreren met andere woningzoekenden, m.n. starters. Daarbij zijn vestigers gemiddeld gezien in het nadeel. Van de ingeschreven woningzoekenden is op dit moment 20% vestiger. Per saldo wordt vooralsnog geen grote verschuiving verwacht. De doelstelling meer keuzevrijheid voor vestigers wordt per definitie gehaald. Doelstelling: Meer kans voor vestigers. Ten aanzien van deze doelstelling moet worden opgemerkt dat meer kans voor vestigers per definitie ten koste gaat van andere starters (jongeren en herstarters). Daarmee zijn er voors en tegens voor deze doelstelling. Bij het monitoren van de ontwikkeling kan het huidige quotum van 5% of het daadwerkelijk behaalde resultaat van 4% als referentie worden genomen. Meetmoment: na 1 jaar. Bijstuurinstrument: afhankelijk van de duiding van de ontwikkeling te veel of te weinig? 6. Kansen voor mensen met een laag inkomen Door middel van een huur-inkomentabel kunnen kansen voor lage inkomens voldoende worden gegarandeerd. Volgends de recente afspraak met Europa moeten corporaties minimaal 90% van de sociale huurwoningen toewijzen aan woningzoekenden met een inkomen tot Regionaal bestaat op dit moment de afspraak om minimaal 60% toe te wijzen aan de primaire doelgroep (BBSH). De discussie rondom de Europa-eis is nog niet geheel afgerond. Als alles duidelijk is zal de balans moeten worden opgemaakt. Dit is ook al aangegeven bij de recente wijziging in de huur-inkomentabel. 12

13 Concept concrete doelstellingen (definitieve formulering volgt op regelgeving op dit onderwerp): 1. Europa-eis: 90% van vrijgekomen sociale huur verhuurd aan inkomens t/m Regio-afspraak: 60% van vrijgekomen sociale huur verhuurd aan primaire doelgroep. Meetmoment: continu. Bijstuurinstrument: labelen met voorrang voor inkomensgroep en/of aanpassen huur-inkomentabel. 7. Meer keuzevrijheid Labelen en passendheidseisen beperken de keuzevrijheid. In het nieuwe systeem is op grote schaal labelen niet meer nodig. En in gevallen dat woningen wel worden gelabeld gaat het nieuwe systeem uit van voorrang voor de betreffende doelgroep in plaats van het huidige exclusief voor. In het verleden is van de voorgenomen keuzevrijheid weinig overgebleven door een opeenstapeling van reparatiemaatregelen, labelingen, uitzonderingen en experimenten. Het lijkt daarom raadzaam om op dit punt onszelf af en toe een spiegel voor te houden. Concrete doelstelling: Zo min mogelijk labelen en passendheidseisen. Daar is niet goed vooraf een maximum percentage voor af te spreken. Meetmoment: Na 1 jaar meenemen in evaluatie. Bijstuurinstrument: opschonen labeling en regels. 8. Grote eengezinswoningen voor meerpersoonshuishoudens Vanuit het principe van keuzevrijheid (zie ook paragraaf 3.2) vindt de werkgroep dat het mogelijk moet zijn voor een alleenstaande om een eengezinswoning te krijgen. Zo n 56% van de ingeschreven woningzoekenden is alleenstaand. Andersom zou het ongewenst zijn als eengezinswoning in grote getalen zou worden toegewezen aan alleenstaanden en slechts in beperkte mate aan gezinnen. In het huidige systeem bestaat in dit kader ten aanzien van grote eengezinswoningen (>80m2) de mogelijkheid om deze niet beschikbaar te stellen voor alleenstaanden. De volgordebepaling in het nieuwe systeem (zoekwaarde) maakt het op voorhand niet waarschijnlijk dat op grote schaal alleenstaanden voor deze woningen als eerste kandidaat zullen eindigen. Sturing vooraf is daarom niet nodig. Concrete doelstelling: maximaal 25% van de grote eengezinswoningen wordt verhuurd aan alleenstaanden. Dit percentage is op zich arbitrair. Meetmoment: na 1 jaar. Bijstuurinstrument: grote eengezinswoningen (gedeeltelijk) uitsluiten voor alleenstaanden. Opgemerkt zij dat gemeente Huizen heeft aangegeven liever direct bij aanvang te sturen op 0%. 5. Kosten en financiering Kosten Aan de huidige leverancier WoningNet is gevraagd of zij een kostenindicatie kunnen geven op basis van de voorstellen in deze notitie. Zij hebben toegezegd in augustus met een indicatie van kosten en planning te komen. Financiering Corporaties dragen de kosten voor de exploitatie van het woonruimteverdeelsysteem. Dat blijft zo. In de afgelopen jaren zijn er wijzigingen doorgevoerd in gezamenlijke opdracht van gemeenten en corporaties. Daarbij is voor de kosten de volgende verdeelsleutel gehanteerd: De helft voor de gemeenten en de andere helft voor de corporaties Gemeenten en corporaties onderling naar rato Het voorstel is om deze verdeelsleutel ook te hanteren voor de implementatiekosten voor het nieuwe systeem. Het gaat hierbij dus alleen om de eenmalig kosten voor de overgang. 6. Voorstel en vervolg Het Portefeuillehoudersoverleg WWZ wordt gevraagd in te stemmen met de voorstellen met betrekking tot het nieuwe systeem zoals in deze notitie beschreven, en de voorstellen vervolgens met een positief advies voor te leggen aan college en gemeenteraad. Ten aanzien van de financiën volgt zo spoedig mogelijk een kostenindicatie ter aanvulling. 13

14 Bijlagen I. Toelating II. Labelen III. Overgangsregelingen IV. Mogelijke c.q. verwachte effecten overstap naar inschrijfduur/zoekwaarde als volgordecriterium V. Voorrangsregelingen VI. Spoedzoekregeling VII. Aanvullend voorstel jongste jongeren VIII. Aanvullend voorstel couleur locale 14

15 Bijlage I. Toelating Zowel in de vigerende huisvestingswet als in het voostel voor een nieuwe huisvestingswet wordt onder voorwaarden de mogelijkheid geboden bindingseisen te stellen aan woningzoekenden. Nieuw is dat naast aantoonbare schaarste ook leefbaarheid reden kan zijn voor het stellen van bindingseisen. In tegenstelling tot de huidige wetgeving geeft het nieuwe wetsvoorstel aan dat bij het stellen van bindingseisen een huisvestingsverordening en vergunning noodzakelijk zijn. Een convenant of prestatieafspraken behoren niet meer tot de mogelijkheden. Het wetsvoorstel nieuwe huisvestingswet was op 23 december 2009 door voormalig minister Van der Laan naar de Tweede Kamer gestuurd. Naar verwachting zou de nieuwe HvW op 1 januari 2011 in werking treden. Dat wordt afhankelijk van de parlementaire behandeling op zijn vroegst 1 juli 2011, maar meer aannemelijk is invoering per 1 januari 2012 Toegelaten woningzoekenden a. de Nederlandse nationaliteit bezitten of op grond van een wettelijke bepaling als Nederlander worden behandeld, of b. vreemdeling zijn en rechtmatig verblijf in Nederland hebben als bedoeld in artikel 8, onderdelen a tot en met e en l, van de Vreemdelingenwet Woningzoekenden die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang van personen, die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben verlaten Woningzoekenden die mantelzorg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onderdeel b, van de Wet maatschappelijke ondersteuning verlenen Verblijfsgerechtigden als bedoeld in artikel 29 behoren in ieder geval tot de woningzoekenden, bedoeld in het eerste lid. economisch gebonden aan de woningmarktregio, de gemeente of de kern indien hij met het oog op de voorziening in het bestaan een redelijk belang heeft zich in die woningmarktregio, die gemeente of die kern te vestigen maatschappelijk gebonden aan de woningmarktregio, de gemeente of de kern indien hij: 1. een redelijk, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in die woningmarktregio, die gemeente of die kern te vestigen, of 2. ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is dan wel gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is geweest van die woningmarktregio, die gemeente of die kern. gepensioneerden, arbeidsongeschikten, langdurig werklozen, remigranten zonder economische binding, van echt gescheidenen zonder economische binding, Toelating en binding nieuwe huisvestingswet Ja Nee, tenzij van binding vrijgesteld Nee, tenzij van binding vrijgesteld Ja Ja Ja (maar doen we niet) Ja Ja Huidige huisvestingswet Ja Nieuwe wet Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Nee Artikel 7 In de huisvestingsverordening kan de gemeenteraad categorieën goedkope woonruimte aanwijzen die niet voor bewoning in gebruik mogen worden genomen of gegeven indien daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend. Artikel 9 Indien toepassing wordt gegeven aan artikel 7 legt de gemeenteraad in de huisvestingverordening de criteria vast voor de verlening van huisvestingsvergunningen. Artikel De gemeenteraad wijst indien hij toepassing heeft gegeven aan artikel 7 in de huisvestingsverordening de categorieën woningzoekenden aan die voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning in aanmerking komen. 2. Voor een huisvestingsvergunning komen slechts in aanmerking woningzoekenden die: 15

16 a. de Nederlandse nationaliteit bezitten of op grond van een wettelijke bepaling als Nederlander worden behandeld, of b. vreemdeling zijn en rechtmatig verblijf in Nederland hebben als bedoeld in artikel 8, onderdelen a tot en met e en l, van de Vreemdelingenwet Artikel In de huisvestingsverordening kan de gemeenteraad bepalen dat voor een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte bij het verlenen van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden waarvoor de voorziening in de behoefte aan woonruimte dringend noodzakelijk is. 2. De gemeenteraad legt, indien hij toepassing heeft gegeven aan het eerste lid, in de huisvestingsverordening de criteria vast volgens welke de woningzoekenden, bedoeld in dat lid, worden ingedeeld in urgentiecategorieën. 3. Woningzoekenden die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang van personen, die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben verlaten, woningzoekenden die mantelzorg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onderdeel b, van de Wet maatschappelijke ondersteuning verlenen alsmede verblijfsgerechtigden als bedoeld in artikel 29 behoren in ieder geval tot de woningzoekenden, bedoeld in het eerste lid. Artikel In de huisvestingsverordening kan de gemeenteraad, indien de gemeente als gevolg van regels gesteld bij of krachtens een algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 4.3 van de Wet ruimtelijke ordening of bij een provinciale verordening als bedoeld in artikel 4.1 van die wet geringe of geen mogelijkheden heeft tot uitbreiding van de woonruimtevoorraad, bepalen dat voor een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte bij de verlening van huisvestingsvergunningen en bij de uitgifte van bouwkavels voorrang kan worden gegeven aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk aan de woningmarktregio, de gemeente of een tot de gemeente behorende kern gebonden zijn. 2. Voor de toepassing van het eerste lid is een woningzoekende: a. economisch gebonden aan de woningmarktregio, de gemeente of de kern indien hij met het oog op de voorziening in het bestaan een redelijk belang heeft zich in die woningmarktregio, die gemeente of die kern te vestigen, en b. maatschappelijk gebonden aan de woningmarktregio, de gemeente of de kern indien hij: 1. een redelijk, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in die woningmarktregio, die gemeente of die kern te vestigen, of 2. ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is dan wel gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is geweest van die woningmarktregio, die gemeente of die kern. 16

17 Bijlage II. Labelen Hoe werkt het nu In het huidige systeem worden zowel woningen als woningzoekenden gelabeld. Achterliggende gedachte hierbij is deels de geschiktheid van de woning voor een bepaalde doelgroep c.q. de leefstijl van de beoogde doelgroep te koppelen op het niveau van de woning (complex). Dit is met name het geval voor ouderen / mensen die wonen en zorg combineren. Daarnaast wordt gelabeld als (bij)sturingsinstrument i.c. reparatiemaatregel bij het toewijzen op leeftijd. Zo zijn we gekomen tot een minimumaanbod van vrijkomende woningen door labeling voor jongeren (tot 30 jaar) van minstens 35%. Tot slot worden in het huidige systeem woningen gelabeld als middel tot afscherming van de regionale woningmarkt voor vestigers (quotering van 5%). Per saldo was in 2009 slechts 32% van het aanbod in de krant ongelabeld. Hoe doen we het straks Algemeen: De primaire doelstelling is dynamiek. Dynamiek verhoudt zich slecht tot labeling, want in het algemeen geldt bij woonruimteverdeling: hoe meer regels hoe minder dynamiek. In het nieuwe systeem wordt uitgegaan van de keuzevrijheid van de woningzoekende. Binnen dit kader past feitelijk geen labeling: de markt regelt verhoudingen tussen vraag en aanbod (binnen het wachtrij-criterium dat de basis vormt van het nieuwe systeem), de woningzoekende kiest zelf wat het best bij zijn persoonlijke situatie past. Knelpunten die mogelijk ontstaan bij niet toepassen labeling zijn: leefstijl: voorbeeld bewoners seniorencomplex voelen zich niet senang bij instroom jongere bewoners (eventueel met kinderen) in hun complex ; subsidiering: voorbeeld woningen zijn gefinancierd met subsidie voor jongerenhuisvesting (HATwoningen) en worden niet gebruikt waarvoor ze bedoeld zijn; investeringen: voorbeeld extra investeringen voor rolstoeldoorgankelijke woningen lopen het risico ondoelmatig te worden besteed; rentabiliteit: voorbeeld investeringen in zorginfrastructuur komen onder druk bij niet afnemen zorgaanbod; rechtvaardige verdeling tekortsegmenten woningmarkt: voorbeeld op de woningmarkt zijn maar enkele 6-kamerwoningen en die worden allemaal toegewezen aan alleenstaanden. Oplossingsrichtingen: 1. de mildste vorm van vraag-aanbod sturing ligt in adverteren; verhuurder adverteert de vrijkomende woning in de krant met een doelgroep/woonstijl-omschrijving voorbeeld: woning in jongerencomplex of appartement zeer geschikt voor senioren voordeel: keuze is en blijft bij woningzoekende; verhuurbaarheid (voorkomen leegstand) nadeel: geen garanties; optie is bijsturing bij ongewenste resultaten. 2. relatieve labeling: de woning wordt aangeboden met voorrang voor voorbeeld 1.: roelstoeldoorgankelijke woning (4 **), met voorrang voor rolstoelgebruiker voorbeeld 2.: zorgwoning (5 **), met voorrang voor 1. CIZ-indicatie (met zorg geleverd door X.), 2. rolstoelgebruiker, 3. 55plusser (zie verder voor toewijzing zorgwoning ook bijlage) voordeel: doelmatigheid investering, rentabiliteit zorginfrastructuur, verhuurbaarheid, sluit aan bij ontwikkeling sterrensysteem. nadeel: geen volledige keuzevrijheid Gekozen is voor oplossingsrichting 2.: alleen relatief labelen bij complexen die naar aard geschikt en bedoeld zijn voor doelgroep, e.e.a. naar keuze corporatie. Voor labeling van zorgwoningen (met CIZ-indicatie) worden nadere afspraken gemaakt door een werkgroep van gemeenten, corporaties en zorginstellingen. 17

18 Bijlage III. Overgangsregelingen Belangrijke overwegingen: Niet op basis van leeftijd, want dat levert veel problemen op. Dat is in ons huidige systeem zo en daar willen we nu juist vanaf. Ook bleek een overgangsregeling o.b.v. leeftijd in Holland Rijnland veel ongewenste effecten te hebben. Overgangsregelingen voorzien van einddatum; niet te lang, want je wil zo snel mogelijk het nieuwe systeem zijn werk laten doen. In Holland Rijnland bijvoorbeeld was de overgangsregeling veel te lang geldig, waardoor er na de start van het nieuwe systeem jaren lang eigenlijk is toegewezen o.b.v. overgangsregeling i.p.v. woonwaarde. Voorstellen: Overgangsperiode Stel dat we op 1 oktober 2010 al bekend kunnen maken dat er een nieuw systeem komt en hoe dat er uit zal gaan zien en stel dat het nieuwe systeem op 1 april 2011 in kan gaan dan kan iedereen nog een half jaar met oude rechten reageren. Bij de hieronder genoemde regelingen wordt met startmoment bedoeld het moment van daadwerkelijke start nieuwe systeem in dit voorbeeld is dat dus 1 april Omzettingsregelingen voor ingeschreven woningzoekenden Iedereen die ingeschreven staat behoud zijn inschrijfduur. Alle doorstromers die ingeschreven staan krijgen hun woonduur op het startmoment als reeds opgebouwde zoekwaarde mee. Op het startmoment hebben alle ingeschreven doorstromers een zoekwaarde die gelijk is aan hun woonduur (dus niet woonduur+inschrijfduur), dus conform hun (onderlinge) positie in het huidige systeem. Voor verdere opbouw van zoekwaarde geldt inschrijfduur vanaf startmoment. Voor starters en vestigers hoeft niks te worden omgezet: hun inschrijfduur is hun zoekwaarde in het nieuwe systeem. Overgangsregeling voor mensen die niet staan ingeschreven op het startmoment Doorstromers met een woonduur van voor het startmoment krijgen bij inschrijving na startmoment alsnog hun woonduur op het startmoment als reeds opgebouwde zoekwaarde mee. Voor verdere opbouw van zoekwaarde geldt inschrijfduur vanaf moment van inschrijving. De tijd die verstreken is sinds het startmoment krijgen ze dus niet cadeau. Tijdelijke regelingen Gedurende de overgangsperiode geldt het oude systeem en hebben woningzoekenden dus nog de gelegenheid om op basis van hun huidige positie een woning te zoeken. Gedurende de overgangsperiode kan iedereen die niet staat ingeschreven zich alsnog in te schrijven en op die manier er voor te zorgen dat zij geen opbouw van positie mislopen. Daarmee maken ze dan gewoon gebruik van de omzettingsregelingen zoals hierboven beschreven. Vanaf het bekend worden van de regels in het nieuwe systeem kunnen doorstromers zich afvragen of ze een verhuizing niet beter kunnen uitstellen omdat ze in het nieuwe systeem 75% van hun positie behouden terwijl ze in het huidige systeem weer op 0 beginnen. En ook zullen doorstromers die zich dat niet hebben gerealiseerd en wel zijn verhuisd voor startmoment zich achteraf gedupeerd voelen. Dat is niet wenselijk en daarom: Bij verhuizing tijdens overgangsperiode geldt (voor doorstromers) al het recht op behoud van 75% van de zoekwaarde (woonduur). Dit aspect van het nieuwe systeem gaat dus eigenlijk niet pas in op startmoment, maar al bij aanvang overgangsperiode. (vraag is of dit ook voor starters moet gelden, maar dan wel 75% van inschrijfduur en niet 75% van leeftijd-18!). Deze regeling is (nog) niet verwerkt in onderstaand schema. 18

19 Groep Regelingen Zoekwaarde Doorstromers Ingeschreven - Inschrijfduur behouden (loopt dus gewoon door) - Woonduur op startmoment (bijv ) krijgen ze als reeds opgebouwde zoekwaarde mee. - Voor opbouw van zoekwaarde vanaf startmoment moeten ze ingeschreven blijven staan. - Als woonduur ouder dan startmoment dan telt woonduur tot startmoment als reeds opgebouwde zoekwaarde - Als woonduur korter dan startmoment (dus huidige woning verkregen in/tijdens nieuw systeem) dan zoekwaarde volgens nieuw systeem. - Als woning vrijkomt => zoekwaarde = woonduur op startmoment + inschrijfduur vanaf startmoment - Als woning niet vrijkomt => zoekwaarde = volledige inschrijfduur (dus ook van voor startmoment) Niet ingeschreven - Als woonduur ouder dan startmoment => zoekwaarde = woonduur tot startmoment + inschrijfduur - Als woonduur korter dan startmoment => zoekwaarde = inschrijfduur + 75% van vorige zoekwaarde (indien woning verkregen via nieuw systeem). Starters Ingeschreven Inschrijfduur behouden (loopt dus gewoon door) Volledige inschrijfduur (dus ook van voor startmoment) Niet ingeschreven Geen Inschrijfduur vanaf moment van inschrijving (conform nieuw systeem) Vestigers Ingeschreven Inschrijfduur behouden (loopt dus gewoon door) Inschrijfduur Niet ingeschreven Geen Inschrijfduur vanaf moment van inschrijving (conform nieuw systeem) 19

20 Toelichting overgangsregelingen aan de hand van enkele voorbeelden Stel: Start overgangsperiode: Start nieuwe systeem: Voorbeelden voor doorstromers 1) Jan en Gees wonen op jaar in een zelfstandige woning in onze regio: *Jan en Gees wonen in een huur of koopwoning en staan ingeschreven als woningzoekende sinds : 1) inschrijfduur van voor kan na gewoon doorlopen 2) woonduur huidige woning op startmoment nieuwe systeem (30) krijgen ze mee 3) voor verdere opbouw zoekwaarde van moeten ze na wel ingeschreven blijven staan. *Jan en Gees blijven na start nieuw systeem ingeschreven en willen op verhuizen en laten hun woning dan leeg achter. De zoekwaarde is dan: = 32: 30 jaar woonduur huidige woning op jaar inschrijving vanaf start nieuwe systeem *Jan en Gees blijven na start systeem ingeschreven en gaan op scheiden. Jan blijft in de woning wonen. Gees vertrekt. De zoekwaarde is op dat moment: Jan: = 32. Jan krijgt woonduur 30 mee omdat hij de woning leeg achter gaat laten. Gees: a) = 7. Inschrijfduur tot jaar inschrijfduur sinds start nieuwe systeem. Gees laat de woning niet leeg achter en krijgt dus geen woonduur van 30 mee b) als ze niet meer ingeschreven staan, begint Gees bij inschrijving op met zoekwaarde 0 (nul). 2) Henk en Riet wonen zelfstandig in de regio, maar staan bij start nieuwe systeem niet ingeschreven als woningzoekende: *Henk en Riet wonen jaar in een zelfstandige huur- of koopwoning: Zij krijgen bij inschrijving als woningzoekende ook na start nieuwe systeem de woonduur van 20 jaar mee en bouwen vervolgens vanaf de inschrijving ook inschrijftijd op: De zoekwaarde = 20 + inschrijfduur vanaf moment van inschrijving. (Ook hier: bij scheiding gaat woonduur naar diegene die de woning achterlaat. Zoekwaarde vertrekkende afhankelijk van eigen/gezamenlijke inschrijfduur) *Henk en Riet accepteren na start nieuwe systeem een woning. De woning is in het nieuwe systeem verkregen, zoekwaarde na verhuizing dus volgens nieuw systeem = 75% van de vorige zoekwaarde + nieuwe inschrijfduur (nieuwe inschrijving na verhuizing). (Ook hier: bij scheiding gaat woonduur naar diegene die de woning achterlaat. Zoekwaarde vertrekkende afhankelijk van eigen inschrijfduur) Voorbeelden voor starters 4) Gerie woont bij zijn ouders en staat als woningzoekende geregistreerd vanaf : De inschrijfduur van Gerie voor start nieuwe systeem blijft behouden en loopt dus gewoon door. Zoekwaarde is 5 (tot ) + in het nieuwe systeem opgebouwde inschrijfduur. 5) Klaas en Piet willen samenwonen, wonen nog bij respectievelijke ouders en staan niet als woningzoekenden geregistreerd: Klaas en Piet beginnen met het opbouwen van inschrijfduur vanaf datum inschrijving nieuwe systeem (Klaas en Piet beginnen dus met 0). Voorbeelden voor vestigers 6) Truus woont met gezin in Groningen, werkt in Weesp en staat sinds als woningzoekende ingeschreven: 20