"#$%&'()#$&!*)+%,'&+%')-&(.&!.+! /+%&'+)%.,+))0!1&'$2&3%.&4!

Transcriptie

1 !!!!!! "#$%&'()#$&!*)+%,'&+%')-&(.&!.+! /+%&'+)%.,+))0!1&'$2&3%.&4!!!! Our Global Political Economy in the Shadow of the Crisis MA Internationale Betrekkingen Jaap Kersten Begeleider: prof. dr. G.R.D. Underhill 2 e Beoordelaar: dr. H.A.B. van der Heijden Stage: Akro Consult P. van Joolingen 6 juli 2012 Jaap.Kersten@student.uva.nl Universiteit van Amsterdam

2 1

3 Den Haag, 6 juli 2012 Dank Deze scriptie heeft mij in aanraking gebracht met een voor mij nieuwe en fascinerende wereld van ruimtelijk ordeningsbeleid en kantorenvastgoed. Het eindresultaat had ik niet tot stand kunnen brengen zonder de kennis en hulp van het gehele Akro Consult team en in het bijzonder Paul van Joolingen en Roger Kersten voor de inhoudelijke begeleiding en Machiel Broeren voor het verwerken van de statistische gegevens. Daarnaast ben ik Matthieu Zuidema (Economisch Instituut voor de Bouw), Jeroen Jansen (Savills), Michael Hesp (Jones Lang Lasalle) en Ad Wagemakers (de Kantorenmonitor) mijn dank verschuldigd voor het delen van kwantitatieve gegevens. Verder ben ik enorm dankbaar voor alle respondenten die mij de gelegenheid hebben geboden een inkijk te nemen in hun rol in de vastgoedsector. Dit zijn: Harm Meijer, Paul van Joolingen, Matthieu Zuidema, Peter van Nederpelt, Christian Humbert, Thomas Berger, Robert Dijckmeester, Cor Brandsema, Tineke de Boer, Roel van de Bilt, Maarten Donkers, Martijn Dirks, Anne de Jong en Nicole Maarsen. Tot slot ben ik bijzonder veel geholpen met de intensieve begeleiding van prof. dr. Geoffrey R.D. Underhill. Jaap Kersten 2

4 Samenvatting De voorraad kantoorruimte is in Amsterdam sinds de eeuwwisseling volledig uit de hand gelopen. Nu de vraag is gestagneerd en tevens wordt verwacht dat deze in toekomst minder snel zal groeien dan de in de afgelopen decennia is de huidige leegstand voor meerdere partijen een enorm probleem geworden. Dit onderzoek toont aan dat een aanzienlijk deel van de structurele leegstand van kantoren in Amsterdam wordt veroorzaakt door de institutionele context en overheidsbeleid ten aanzien van de kantorenmarkt. Vanuit een Micro Politiek Economisch perspectief vergelijkt dit onderzoek de dynamiek van de kantorenmarkten in Amsterdam en Londen. De voorraad kantoorruimte groeide in Londen relatief minder dan de helft van de toename die in Amsterdam heeft plaatsgevonden. De oorzaak van dit verschil is tweeledig. Ten eerste ervaren Nederlandse gemeenten een sterke prikkel om nieuwe kantoorontwikkelingen te initiëren, al dan niet te faciliteren. Gemeenten hebben hier een groot financieel belang bij en concurreren om nieuw te ontwikkelen kantoren. Lokale overheden in het Verenigd Koninkrijk ervaren deze financiële prikkel niet, aangezien de opbrengsten naar het rijk vloeien. De tweede oorzaak van het verschil van de dynamiek tussen de twee onderzochte markten komt voort uit de zogenaamde 'planning obligations' die verbonden zijn aan nieuwe kantoorontwikkelingen in Londen. Private partijen worden verplicht gesteld kantoorruimte aan de markt onttrekken alvorens ze vergunningen krijgen voor nieuwe ontwikkelingen. Steekwoorden Kantorenmarkt, Amsterdam, Londen, Grondbeleid, Ruimtelijk Ordeningsbeleid, Micro Politieke Economie, Leegstand 3

5 Inhoudsopgave 1. Introductie Onderzoeksvraag en Cases Theoretisch Kader Methode Betoog Leeswijzer Overzicht van Literatuur Algemene kenmerken van kantorenmarkten Neoklassieke Vastgoedeconomie Micro Politieke Economie Case: Kantorenmarkt Amsterdam Marktanalyse Institutionele Context en Overheidsbeleid Conclusie Case: Kantorenmarkt Londen Marktanalyse Institutionele Context en Overheidsbeleid Conclusie Conclusie Suggesties voor Oplossingen 53 4

6 1. Introductie Het kan u moeilijk ontgaan wanneer u rijdt over een willekeurige snelweg in de Randstad. Nederland kent een overaanbod aan kantoorruimte. Medio 2012 staat er in Nederland 7 miljoen vierkante meter kantoorruimte leeg. Dit komt overeen met ruim 14 procent van de gehele voorraad. In en rondom grote steden is dit percentage zelfs hoger. De leegstand concentreert zich in de periferie rondom steden en voorsteden in monofunctionele kantoorlocaties die op grote schaal zijn ontwikkeld in de jaren 80 en 90 (van Winden en Verpaalen, 2011: p. 2, 3). Ook Amsterdam kent veel van dit soort locaties en kent momenteel een leegstand van ruim 17 procent van de voorraad. In gebieden als Amstel III (Zuidoost), Sloterdijk en Diemen loopt de leegstand op tot ver boven de 25 procent. Waar een fluctuatie tussen de 3 en de 8 procent leegstand wordt gezien als een natuurlijk fenomeen in de kantorencyclus, de zogenaamde frictieleegstand, duiden huidige leegstandpercentages op structurele leegstand (Janssen-Jansen, 2010: p. 14). Dit houdt in dat een aanzienlijk deel van het huidige aanbod nooit meer verhuurd dreigt te worden. Een deel van de kantorenvoorraad zal hierdoor haar functie verliezen. In een rapport van onderzoeksbureau Akro Consult, over de gevolgen van de kredietcrisis in de vastgoedsector (2011, p. 11) beargumenteren Van Joolingen et al. dat de kantorenmarkt fundamenteel uit balans is geraakt. Waar de kwantitatieve vraag naar kantoorruimte de afgelopen tien jaar weinig is toegenomen, bleef het aanbod gestaag groeien. Blijkbaar weerhield de toenemende overcapaciteit betrokken partijen er niet van om nieuwe kantoorontwikkelingen te initiëren, hetgeen heeft geresulteerd in het huidige overaanbod (Remøy, 2010: p ). Aanpassingsmechanismen in de markt kunnen wellicht een deel van de leegstand oplossen, evenals het herstel van de crisis. Maar zelfs in de meest optimistische ramingen ligt het niet in de lijn der verwachting dat deze trends ervoor zullen zorgen dat er een nieuw evenwicht ontstaat tussen vraag en aanbod in de Nederlandse kantorenmarkt. Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) stelt dat de vraag naar kantoorruimte niet genoeg zal toenemen als het gevolg van demografische ontwikkelingen, veroudering van de populatie, en als gevolg van ontwikkelingen in het kader van efficiëntere gebruik van kantoorruimte, het zogenaamde nieuwe werken (EIB, 2010: p. 7). Waarom is overaanbod in kantorenmarkten een probleem? En voor wie is dit een probleem? Het hierboven genoemde rapport van Akro Consult stelt dat de consequenties van de onbalans in de kantorenmarkt oplopen en verschillende partijen zal raken. Het is alleen nog onduidelijk tot hoever de schade zal oplopen en hoe de rekening uiteindelijk zal 5

7 worden verdeeld. In haar Kantorenstrategie (2011: p. 14) stelt de gemeente Amsterdam dat haar (internationale) concurrentiepositie onder druk staat als gevolg van de hoge leegstand. Amsterdam wordt hierdoor minder aantrekkelijk voor internationale bedrijven om zich te vestigen en voor beleggers om in te investeren. Naast de gemeente ervaren ook verscheidene private partijen negatieve consequenties van de onbalans op de kantorenmarkt. Beleggers en eigenaren van kantoren worden geconfronteerd met forse waardevermindering (Van Winden en Verpaalen, 2011: p. 8, 9). Aangezien meer dan de helft is gefinancierd met vreemd vermogen zijn ook financiële instellingen blootgesteld aan de huidige kantorenproblematiek. Nu blijkt dat kantoren te hoog zijn gewaardeerd en veel beleggers en/of eigenaren van kantoren failliet gaan, worden banken geconfronteerd met forse afwaardering op hun schuldpapieren. Het IMF waarschuwt in een recent verschenen rapport (Crowe et al., 2011) voor de gevolgen van vastgoedbubbels voor de algehele financiële en macro-economische stabiliteit. Dit staat nog los van de enorme klappen die zijn gevallen in de bouwsector en bij ontwikkelaars, waar het aantal faillissementen in de afgelopen jaren spectaculair is toegenomen. Langzaam maar zeker wordt pijnlijk zichtbaar wat de consequenties zijn van een ongebalanceerde kantorenmarkt. Met de komst van Engelse durfkapitalisten en de tegenvallende verkoop van grote kantoorportefeuilles van Uni Invest en Orange is de onrust momenteel groot op de markt (Vastgoedjournaal, ). Dit maakt de kantorenmarkt een zeer actueel onderwerp, hetgeen haar weerklank heeft gevonden op de politieke agenda. De gemeente Amsterdam heeft per 1 juli jongsleden een leegstandverordening ingesteld, waardoor eigenaren verplicht zijn leegstand te melden en aan te pakken. Op regionaal niveau zijn er afspraken gemaakt middels de commissie Plabeka om een deel van het planaanbod op regionaal niveau te reduceren. Vanuit het Ministerie van Infrastructuur en Milieu heeft het Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren geleid tot een recentelijk ondertekend kantorenconvenant, waarin afspraken zijn gemaakt over een sloopfonds en beperking van de groei van het aanbod (Kantorenconvenant, 2012). De vraag die ontstaat is: hoe heeft de leegstand zover op kunnen lopen? En wat heeft deze onbalans op de kantorenmarkt veroorzaakt? Waarom is de leegstand in Nederland zo groot vergeleken met de rest van Europa? Hoe kan het dat dit probleem zich heeft kunnen voordoen in één van de dichtstbevolkte landen ter de wereld, waar ruimte en grond uitermate schaars zijn en waar tevens een lange planningstraditie heerst? 6

8 1.1 Onderzoeksvraag en Cases Het voorliggende onderzoek is gericht op het verklaren van het ontstaan van onbalans op kantorenmarkten. Het richt zich daarin specifiek op de institutionele context en overheidsbeleid in relatie tot het functioneren van de kantorenmarkt. De onderzoeksvraag luidt als volgt: Hoe kan structurele onbalans in kantorenmarkten worden verklaard? Hoe kan variatie tussen het functioneren van kantorenmarkten in verschillende steden worden verklaard? En in hoeverre is structurele onbalans en variatie in het functioneren van kantorenmarkten toe te schrijven aan de institutionele context en overheidsbeleid ten aanzien van kantorenmarkten? Het tijdsframe waarin kantorenmarkten in dit onderzoek worden geanalyseerd spant zich van 1988 tot op heden. Deze tijdsspanne biedt zicht op een aantal volledige cycli na de vastgoedcrisis in de jaren 80 (Van Joolingen et al., 2011: p. 7) en op de voornaamste ontwikkelingen die zich hebben voorgedaan in aanloop naar de huidige situatie. In dit onderzoek worden twee cases geanalyseerd en met elkaar vergeleken. Dit zijn de kantorenmarkten in Amsterdam en Londen. De aanleiding voor dit onderzoek was de problematiek op de kantorenmarkt in Amsterdam. Om de onderliggende oorzaak van deze problematiek te begrijpen en inzichtelijk te maken plaatst dit onderzoek de kantorenmarkt van Amsterdam in een internationaal perspectief door het te vergelijken met de kantorenmarkt van Londen. Alhoewel de kantorenmarkt in Londen van een andere omvang is, hebben deze twee steden een aantal overeenkomstige eigenschappen die de vergelijking ten goede komt. Amsterdam en Londen zijn middelgrote tot grote steden en hebben beide een zekere aantrekkingskracht op mensen om in te wonen en economische activiteiten om zich te ontplooien. Daarnaast spelen deze steden een centrale rol in hun nationale economieën die haar stadsgrenzen overschrijden. Deze steden hebben zich in de afgelopen decennia ontwikkeld van industriële economieën tot diensteneconomieën, met een relatief grote financiële sector. Verder bevinden ze zich beide in de Europese Unie, waardoor mensen, goederen en kapitaal zich vrij kunnen verplaatsen van en naar deze steden. Alhoewel kantoren typisch onroerende goederen zijn bewegen vastgoedinvesteerders en gebruikers zich steeds vrijelijk over grenzen heen. Tot slot hebben beide steden te maken met Europese regelgeving. 7

9 Deze overeenkomstige eigenschappen hebben gevolgen voor een aantal aannames die worden gedaan in dit onderzoek. In dit onderzoek wordt namelijk verondersteld dat ontwikkelingen in de wereldwijde en/of Europese economie een nagenoeg gelijkmatige externe impuls geven aan de kantorenmarkten van verschillende Europese steden. Zo stelt onderzoeksbureau Knight Frank (2011: p 4) dat er als gevolg van de wereldwijde financiële crisis, door haperende economieën, toenemende werkloosheid en restrictief fiscaal beleid negatieve effecten zichtbaar zijn in alle kantorensteden in Europa. Hetzelfde geldt voor bijvoorbeeld de invloed van technologische en demografische ontwikkelingen op kantorenmarkten. Ook al hebben deze variabelen invloed op de kwalitatieve en kwantitatieve vraag naar kantoorruimte in Europese steden, deze factoren zijn van vergelijkbare invloed zijn op afzonderlijke markten. In dit onderzoek wordt daarom verondersteld dat deze variabelen geen grote rol spelen wanneer ontwikkelingen in de kantorenmarkten van Amsterdam en Londen met elkaar worden vergeleken. Naast bovengenoemde overeenkomstige eigenschappen zijn er ook verschillen tussen Amsterdam en Londen op basis waarvan de cases zijn geselecteerd. Londen is specifiek geselecteerd om te vergelijken met Amsterdam om het effect van institutionele context en overheidsbeleid op het functioneren van kantorenmarkten optimaal te kunnen meten. Hierbij is uitgegaan van de institutionele categorisering zoals voorgesteld door Hall en Soskice in hun invloedrijke benadering van Variaties of Capitalism (2001). Hierin wordt het Verenigd Koninkrijk getypeerd als Liberale Markt Economie (LME) en wordt Nederland getypeerd als Gecoördineerde Markt Economie (CME) (Hall en Soskice, 2001: p. 17). Deze verschillen worden tevens onderschreven in een rapport van Deloitte over de wijze waarop overheden omgaan met gebiedsontwikkeling (Deloitte, 2009). Als instituties en beleidkeuzes inderdaad een bepalende rol spelen in het functioneren van kantorenmarkten dan zou dit tot uiting moeten komen in de dynamiek van de kantorenmarkten in deze twee steden. Middels een analyse van de causale mechanismen die er aan deze markten ten grondslag liggen wordt het aannemelijk gemaakt dat de variatie tussen trends op de kantorenmarkten in Amsterdam en Londen voor een belangrijk deel kan worden verklaard door institutionele context en overheidsbeleid. Echter, Remøy (2010: p. 32) stelt dat er in vergelijkingen tussen kantorenmarkten ernstig rekening moet worden gehouden met lokale, regionale en nationale specifieke eigenschappen die vergelijkingen enigszins doen vertroebelen. Met betrekking tot de geselecteerde cases in dit onderzoek moet er eveneens rekening gehouden worden met demografische, geografische en economische eigenschappen die eventuele uitkomsten 8

10 kunnen hebben beïnvloed. Amsterdam is bijvoorbeeld een middelgrote stad met inwoners (CBS website, geraadpleegd op ), terwijl Londen met een populatie van 7,5 miljoen bijna 10 keer zoveel inwoners heeft (City of London website, geraadpleegd op ). En ook al hebben Amsterdam en Londen beide te maken hebben met dezelfde globale financiële crisis, het effect van deze impuls op de kantorenmarkt kan verschillen door de interactie die het heeft met specifieke lokale of nationale variabelen. In dit onderzoek moet hiermee rekening gehouden worden en zullen de bevindingen tegen deze achtergrond moeten worden beschouwd. Wat zijn dan de variabelen die centraal staan in dit onderzoek? En welke indicatoren worden er gebruikt om deze variabelen te meten? Om te beginnen is de afhankelijke variabele in dit onderzoek het functioneren van kantorenmarkten. Dit is de variabele waarvan ontwikkelingen binnen de gekozen tijdspanne worden verklaard. Deze variabele wordt teruggebracht tot vier trends die worden gebruikt als indicatoren. Dit zijn: i) het totale aanbod van kantoorruimte binnen de stadsgrenzen, ii) de totale omvang kantoorruimte in gebruik, iii) de relatieve leegstand ten opzichte van de gehele voorraad, en iv) de gemiddelde huurprijs van kantoorruimte in een stad. Deze indicatoren worden geanalyseerd in hun onderlinge samenhang en weergegeven in een grafiek. Tezamen representeren deze variabelen het functioneren van de kantorenmarkt. Een aantal zaken zal hieruit naar voren komen. Allereerst ontstaat er een beeld van de relatie tussen vraag en aanbod van kantoorruimte. De ontwikkeling van leegstand is hiervan het directe gevolg en kan worden herleid aan de hand van mutaties aan de vraag- en aanbodzijde. Leegstand wordt in dit onderzoek gezien als een indicatie van marktfalen zodra het de zogenaamde frictieleegstand van maximaal 8 procent ontstijgt. Er wordt vanuit gegaan dat de huurprijs negatief samenhangt met leegstand, alhoewel deze reageert met enige vertraging. De ontwikkeling van de huurprijs over een langere periode wordt gezien als indicatie van de ontwikkeling van waarde in de kantorenmarkt. De frequentie en amplitude van de huurprijzencycli zijn een indicatie van de dynamiek in de markt. Deze analyse schetst een beeld van de richting en mate van elasticiteit van verschillende trends in de markten. Heerst er een prijselasticiteit of een aanbodelasticiteit? Worden de trends aangestuurd door vraag of aanbod in de markt? Waar slaan de effecten van externe schokken neer? Het doel van dit onderzoek is om ontwikkelingen in de kantorenmarkt te verklaren en tevens vast te stellen hoe variatie tussen verschillende steden kan worden verklaard. 9

11 Zoals gezegd zijn er veel variabelen die mogelijk van invloed zijn op trends in kantorenmarkten. In dit onderzoek wordt getracht de belangrijkste hiervan te benoemen en te beschrijven. De focus in dit onderzoek ligt daarentegen op het effect van de institutionele context en overheidsbeleid in het functioneren van de kantorenmarkten in Amsterdam en Londen. Voeren overheden een actief of passief grondbeleid? Zijn overheden faciliterend of restrictief in het uitgeven van grond ten behoeve van kantoorontwikkeling? Welke fiscale maatregelen zijn er getroffen die invloed hebben op de dynamiek van vraag en aanbod van kantoorruimte? Deze variabelen worden geanalyseerd in hun onderlinge samenhang om de institutionele context en overheidsbeleid ten aanzien van kantorenmarkten in kaart te brengen. 1.2 Theoretisch Kader De primaire bron van kennis met betrekking tot kantorenmarkten bevindt zich in het domein van de vastgoedeconomie. Hierin is de werking van specifieke vastgoedmarkten het centrale thema en worden de belangrijkste variabelen in deze markten met elkaar in verband gebracht. De institutionele context en beleidsvariabelen die in dit onderzoek centraal staan spelen in dit domein echter een marginale rol. Alhoewel de rol van overheidsbeleid in veel onderzoeken wordt benoemd, wordt ze veelal beschouwd als exogene variabele die een verstorende factor is binnen vergelijkend onderzoek. Een verklaring hiervoor is dat deze variabelen zich niet makkelijk laten kwantificeren en integreren in economische modellen. Deze modellen gaan over het algemeen uit van onomstreden en universele variabelen die onderdeel zijn van perfect functionerende vastgoedmarkten. De institutionele context en overheidsbeleid worden vanuit dit perspectief gezien als exogene factoren ten aanzien van vastgoedmarkten. Exogene schokken worden in de werking van deze modellen middels prijsaanpassingmechanismen in de markt geabsorbeerd totdat vraag en aanbod in de verschillende segmenten van de kantorenmarkt elkaar weer in balans hebben gebracht. Ook al bieden deze modellen inzicht in het functioneren van deze markten en de wijze waarop variabelen zich binnen deze markten tot elkaar verhouden, ze bieden weinig aanknopingspunten om structurele onbalans in een kantorenmarkt te verklaren. Evenmin biedt het de mogelijkheid om variatie tussen uitkomsten in kantorenmarkten te verklaren. In het licht van de huidige leegstand in de Amsterdamse kantorenmarkt biedt dit perspectief om deze reden weinig voldoening. De huidige marktsituatie in Amsterdam doet namelijk 10

12 vermoeden dat kantorenmarkten niet perfect functioneren en tevens niet in staat zijn zichzelf in evenwicht te brengen. Daarnaast biedt dit perspectief geen zicht op de vraag waarom actoren zich op een bepaalde manier gedragen binnen de context van een specifieke markt en waarom ze de keuzes maken die ze maken en wat dit voor gevolgen heeft voor de dynamiek en uitkomsten in de kantorenmarkt. Om deze reden neemt dit onderzoek een perspectief aan dat afwijkt van veel van de gebruikelijke analyses van de kantorenmarkt. Dit perspectief kan het best worden getypeerd als Micro Politieke Economie, een combinatie van de wetenschappelijke discipline Internationale Politieke Economie (IPE) aangevuld met elementen van Geografische Economie en Vastgoedeconomie. Dit onderzoek richt zich namelijk hoofdzakelijk op de politiek economische verhoudingen tussen actoren in een specifieke vastgoedmarkt, de kantorenmarkt. Deze markt wordt geografisch gekaderd door de grenzen van haar stad en ligt ingebed in de locatiespecifieke eigenschappen van een stad. Het aannemen van dit perspectief heeft twee consequenties die nieuwe inzichten bieden ten opzichte van de huidige kennis van de werking van kantorenmarkten. Ten eerste worden actoren en hun onderlinge relaties in kantorenmarkten beschouwd om zowel haar economische en haar politieke dimensie te duiden. De belangen, macht en politieke verhoudingen van en tussen actoren worden hiermee een kenmerk van de kantorenmarkt. Daarnaast wordt de dichotome tegenstelling tussen overheidsbeleid en de markt, die vanuit de vastgoedeconomie wordt verondersteld, doorbroken. In dit onderzoek wordt verondersteld dat overheidsbeleid een geïnstitutionaliseerd onderdeel uitmaakt van de markt en daarmee intrinsiek is aan de wijze waarop een markt functioneert. Middels beleidsinstrumenten op het gebied van grondbeleid fiscaal beleid worden overheden beschouwd als endogene factor van de kantorenmarkt in een zogenaamde staat-markt condominium (Underhill, 2002: p. 808). Doordat de nadruk vanuit dit perspectief wordt gelegd op de relatie tussen overheidsbeleid en de marktwerking ontstaat de behoefte om verschillende steden met elkaar te vergelijken, zoals dit wordt voorgesteld in de Varieties of Capitalism benadering van Hall en Soskice (2001). Hier is vanuit de vastgoedeconomie weinig ruimte voor. Hierin wordt namelijk verondersteld dat kantorenmarkten in kapitalistische economieën overal op dezelfde wijze functioneren, als er voor externe variabelen is gecontroleerd. Daarom biedt dit onderzoek een nieuw perspectief op de huidige probleemanalyse van de kantorenmarkt in Amsterdam. Tevens tracht het bij te dragen aan het instrumentarium om te komen tot 11

13 een zinvolle analyse van variatie tussen verschillende kantorenmarkten, hetgeen eveneens in de huidige vastgoedeconomie grotendeels ontbreekt. 1.3 Methode De methode die voor dit onderzoek wordt gehanteerd is een kwalitatieve vergelijkende casestudy. In een tijdsframe van 1988 tot op heden worden de kantorenmarkten in Amsterdam en Londen geanalyseerd en met elkaar vergeleken. In eerste instantie worden de belangrijkste trends in de steden afzonderlijk van elkaar in kaart gebracht middels een kwantitatieve analyse. Vervolgens worden causale verbanden getraceerd om de oorzaak van de geobserveerde ontwikkelingen te verklaren. Tot slot worden de geobserveerde trends in de steden met elkaar vergeleken en wordt vastgesteld in hoeverre deze te verklaren zijn aan de hand van institutionele verschillen en verschillen in overheidsbeleid. Deze methode wordt het best in staat geacht om de causale mechanismen te traceren en het functioneren van kantorenmarkten in haar contextafhankelijke setting te analyseren (Liebermann, 2005: p. 440). Zoals gezegd bestaat het eerste gedeelte van het onderzoek uit kwantitatieve observaties van een aantal trends in de kantorenmarkten. Deze trends representeren de afhankelijke variabele het functioneren van de kantorenmarkt. Hiervoor worden statistische gegevens gebruikt die de belangrijkste ontwikkelingen in de afzonderlijke kantorenmarkten gedurende de afgelopen decennia uitdrukken. De data die hiervoor zijn gebruikt zijn afkomstig uit openbare publicaties van grote kantorenmakelaars DTZ Zadelhof, Savills, CBRE, en de Kantorenmonitor, maar het grootste gedeelte van de gebruikte data is afkomstig van internationale makelaar Jones Lang Lasalle en het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB). Aangezien de data van de verschillende instanties nogal van elkaar verschillen zijn de gegevens per indicator naast elkaar gelegd om sterk afwijkende data en uitschieters eruit te filteren. De van data van Jones Lang Lasalle en het EIB geven zowel een volledig beeld van de markten binnen het gekozen tijdsframe en zijn in overeenstemming met de ontwikkelingen die zichtbaar zijn in de data van de overige bronnen. In het tweede gedeelte van het onderzoek worden deze trends verklaard aan de hand van causale mechanismen die aanwezig zijn in de afzonderlijke kantorenmarkten. De nadruk ligt hierbij op de rol van overheidsbeleid in deze markten. Wat zijn de voornaamste kenmerken van het overheidsbeleid in deze markten en welk effect hebben deze op het 12

14 functioneren van de kantorenmarkt in het algemeen? Middels deze analyse wordt het krachtenveld, waarbinnen de actoren zich tot elkaar verhouden en waarbinnen transacties tot stand komen, vastgesteld. Dit onderdeel bestaat uit een literatuuranalyse, een analyse van relevante beleidsdocumenten en een marktanalyse aan de hand van gevoerde interviews. Voor dit onderzoek zijn 10 interviews afgenomen met in totaal 14 prominente actoren uit verschillende deelsegmenten van de onderzochte kantorenmarkten. In de bijlage vindt u een overzicht van de respondenten die in dit onderzoek hebben geparticipeerd en hun respectievelijke rol en functie in de kantorenmarkten. De respondenten zijn als volgt gecategoriseerd: 5 internationale vastgoedanalisten, 3 beleidsmakers, 2 financiers, 1 ontwikkelaar, 1 institutionele belegger, 1 private belegger en 1 bedrijfsmakelaar. Tot slot wordt in het derde deel van dit onderzoek vastgesteld hoe de variatie tussen de onderzochte trends in de kantorenmarkten van Amsterdam en London kan worden verklaard en in hoeverre deze variatie het gevolg is van verschillen in institutionele variabelen en verschillen in overheidsbeleid voor de kantorenmarkt. Door de diepgang van de verschillende onderdelen in dit onderzoek hebben de bevindingen een hoge interne validiteit. Dit onderzoek toont daarmee aan dat de politiek economische variabelen een centrale rol spelen in kantorenmarkten. Echter, de bevindingen ten gevolge van de vergelijking tussen de markten is maar beperkt te generaliseren naar andere cases. Hiermee is de externe validiteit laag. Om de bevindingen van dit onderzoek te testen en te plaatsen in een breder internationaal kader zou deze invalshoek moeten worden toegepast op meer cases. 1.4 Betoog Dit onderzoek komt tot een aantal opvallende bevindingen. Allereerst wordt beargumenteerd dat de ontologie van het wetenschappelijke domein van de vastgoedeconomie geen zicht biedt op de rol van een aantal cruciale factoren in kantorenmarkten. Vanuit het neoklassiek economisch perspectief wordt hierin gebruik gemaakt van modellen die relaties in de markt weergeven en uitkomsten kunnen voorspellen. Deze modellen veronderstellen dat de kantorenmarkt primair wordt aangedreven door de vraag naar kantoorruimte. Veranderende gebruikersvoorkeuren, zowel kwantitatief als kwalitatief, bepalen hierbij de dynamiek op de markt. Middels prijsaanpassingmechanismen worden vraag en aanbod met elkaar in balans gebracht. Deze 13

15 modellen veronderstellen perfect functionerende kantorenmarkten die zichzelf constant in evenwicht brengen als gevolg van exogene schokken. Dit onderzoek beargumenteert dat deze modellen een beperkt beeld geven van de werking van deze markten. In tegenstelling tot neoklassieke theorieën wordt er gesteld dat de institutionele context en overheidsbeleid een intrinsiek onderdeel zijn van de markt en daarmee tot op zekere hoogte bepalend zijn voor het functioneren van kantorenmarkten. Aan de hand van een vergelijking van de trends in de markten van Amsterdam en Londen wordt aangetoond dat de structurele leegstand, die na de eeuwwisseling is ontstaan in Amsterdam, voornamelijk het gevolg is van ontwikkelingen die zich hebben voorgedaan aan de aanbodzijde. Vanuit een Micro Politiek Economisch perspectief wordt de nadruk gelegd op factoren die van invloed zijn geweest op de sterke groei van het aanbod van kantoorruimte in deze stad. In tegenstelling tot de neoklassieke economische modellen is in de analyse van het aanbod een centrale rol weggelegd voor overheden, voornamelijk op lokaal niveau. Naast de puur economische afwegingen van ontwikkelaars, beleggers en gemeenten spelen hierin politiek economische variabelen een belangrijke rol. Verder toont dit onderzoek aan dat er grote institutionele verschillen en verschillen in overheidsbeleid bestaan in de kantorenmarkten van Londen en Amsterdam. Dit verschil komt duidelijk tot uitdrukking in het functioneren van de markten. Gedurende de onderzochte periode zijn overheden in Londen restrictiever geweest in het uitgeven van grond voor kantoorontwikkelingen. Dit komt voornamelijk omdat (lokale) overheden een negatieve prikkel ervaren om vergunningen af te geven voor de ontwikkeling van nieuwe kantoorruimte. Daarnaast worden ontwikkelaars in veel gevallen verplicht kantoorruimte aan de markt te onttrekken. De totale kantorenvoorraad is in Londen sinds 1992 relatief nauwelijks gegroeid. De huidige leegstand is hier dan ook percentueel gezien veel lager dan in Amsterdam. De trends geven een sterk cyclisch beeld weer. De prijselasticiteit die wordt verondersteld in neoklassieke modellen speelt hier een grote rol in het absorberen van exogene schokken, zoals bijvoorbeeld het efficiëntere gebruik van kantoorruimte. De leegstand en huurprijzen zijn sterk aan elkaar gerelateerd en ontwikkelen zich op conjuncturele wijze. In Amsterdam is de voorraad van kantoorruimte in de onderzochte periode sterk gegroeid. Ook de leegstand liep voornamelijk na de eeuwwisseling op tot ver boven de maximale frictieleegstand. De kantorenmarkt in Amsterdam wordt niet zozeer gekenmerkt door prijselasticiteit, als wel door een sterke aanbodelasticiteit. Prijsaanpassingmechanismen in de markt zijn hierdoor in mindere mate in staat 14

16 onevenwichtigheden te verwerken zoals verondersteld in neoklassieke modellen. Dit is te verklaren doordat het aanbod in deze stad makkelijker kon groeien. Beleggers onderschatten de risico s, kapitaal was goedkoop en ontwikkelaars wisten gemeenten gemakkelijk te overtuigen van de noodzaak van nieuwe kantoorontwikkelingen. Het cruciale verschil met de markt in Londen is dat gemeenten in Nederland, en zo ook Amsterdam, deze groei ook toestond. Dit onderzoek toont aan dat de onbalans in Nederlandse kantorenmarkten institutioneel is verankerd in het gedecentraliseerde Ruimtelijkeordeningsbeleid, waarin lokale overheden een functie hebben als marktmeester en als marktspeler. Meerdere respondenten die in het kader van dit onderzoek zijn geïnterviewd stellen dat overheden beperkt in staat zijn deze conflicterende functies in de huidige markt naar behoren uit te voeren. Doordat verschillende actoren in de markt structureel druk ervaren meer kantoren te ontwikkelen, terwijl er aan de onderkant van de markt geen kantoorruimte aan de markt wordt onttrokken, tendeert de markt naar een groeiende onbalans tussen vraag en aanbod. Nu de groei van de vraag naar kantoorruimte structureel is weggevallen, de markt is immers veranderd van een uitbreidingsmarkt naar een vervangingsmarkt, blijkt de markt niet in staat de leegstand te reduceren. 1.5 Leeswijzer In het vervolg van dit onderzoek worden deze bevindingen onderbouwd en in meer detail behandeld. In het volgende hoofdstuk, hoofdstuk 2, volgt een overzicht van de relevante literatuur aangaande kantorenmarkten. Hierin zal ook literatuur vanuit het politiek economische perspectief worden behandeld met betrekking tot verhoudingen tussen publieke en private partijen in de kantorenmarkt. In de hoofdstukken 3 en 4 worden de cases Amsterdam en Londen achtereenvolgens geanalyseerd en vergeleken. Hoofdstuk 5 presenteert de conclusies van dit onderzoek, alsmede suggesties voor oplossingen van de problematiek in de kantorenmarkt van Amsterdam. 15

17 2. Overzicht van Literatuur Stedelijke regio s worden in toenemende mate gezien als het strategisch platform waarop nationale en internationale economieën functioneren. Overheden voeren beleid op het versterken van stedelijke regio s door te investeren in de bereikbaarheid, maar ook in de kwaliteit van haar leefomgeving, met als doel de internationale concurrentiepositie te versterken (Janssen-Jansen, 2010: p. 13). Daarnaast zijn Europese economieën de afgelopen decennia getransformeerd van economieën gebaseerd op zware industrie, naar economieën die voornamelijk zijn gebaseerd op dienstverlening, waaronder financiële dienstverlening, zakelijke dienstverlening, creatieve industrie en toerisme. Deze transformatie heeft consequenties gehad voor ruimtelijke relaties. Kantoren hebben de afgelopen decennia een steeds prominentere plek ingenomen in de hedendaagse stedelijke omgeving. Zowel oude getransformeerde industriële gebouwen in en rondom de centra van steden en futuristische kantoorpanden in handelsdistricten zijn een symbool van het succes van de nieuwe economie (Fanstein, 2009: p. 769). De kantorenmarkt kent meerdere elementen en kan vanuit verschillende perspectieven worden beschouwd. In dit hoofdstuk zal een aantal relevante en contrasterende perspectieven worden besproken en tegen elkaar worden afgezet. In de eerste plaats wordt de kantorenmarkt besproken aan de hand van een aantal algemeen aanvaarde kenmerken. Dit heeft betrekking op kantoren in termen van het product, de verschillende deelsegmenten van de kantorenmarkt, het cyclische verloop en de actoren die zich bewegen op deze markt. Vervolgens wordt de werking van kantorenmarkten beschouwd vanuit de neoklassieke vastgoedeconomie. Vanuit dit perspectief wordt er verondersteld dat de kantorenmarkt functioneert volgens algemeen geldende wetten die kunnen worden gevat in modellen. Het vier kwadrantenmodel van Wheaton en DiPasqualle (1996) maakt inzichtelijk hoe verschillende segmenten middels prijsaanpassingen met elkaar samenhangen en hoe de markt reageert op exogene schokken. In overeenkomst met neoklassieke aannames veronderstelt dit model dat de kantorenmarkt van nature tendeert naar evenwicht en dat de markt zelf geen oorzaak is van onbalans. Overheidsbeleid wordt vanuit dit perspectief gezien als exogene factor met betrekking tot de kantorenmarkt. In een rapport van het EIB stellen Zuidema en Van Elp dat de werking van kantorenmarkten in werkelijkheid lastig is te vatten in een model. Kantorenmarkten worden in zijn visie namelijk gekenmerkt door marktimperfecties die kunnen leiden tot onbalans. Vanuit een Micro Politiek Economisch perspectief wordt de kantorenmarkt beschouwd als sociaal construct, waarin overheden, in tegenstelling tot neoklassieke economie, worden 16

18 gezien als endogene factoren van de kantorenmarkt. Vanuit dit perspectief wordt verondersteld dat de markt meer is dan sec economische relaties die tot stand komen door de vrije confrontatie van vraag en aanbod. De markt is contextspecifiek, instituties en overheidsbeleid zijn een bepalende factor in het vormgeven van de markt en beïnvloeden het gedrag en de bedrijfseconomische keuzes van actoren. De dynamiek van een specifieke kantorenmarkt wordt vanuit dit perspectief gezien als het gevolg van een aantal politiek economische variabelen. 2.1 Algemene kenmerken van kantorenmarkten Over het algemeen wordt de kantorenmarkt in de literatuur opgedeeld in vier segmenten, of deelmarkten, die in sterke onderlinge samenhang functioneren. Dit zijn de gebruikersmarkt, de beleggersmarkt, de ontwikkelmarkt en de ruimte- of grondmarkt. De gehele markt wordt aangedreven door de elementaire marktdynamiek van vraag en aanbod naar kantoorruimte in de gebruikersmarkt (Remøy, 2010: p. 32). In de gebruikersmarkt wordt de vraag naar kantoorruimte, door bedrijven, organisaties of individuen, verbonden met het aanbod van kantoorruimte door eigenaren. Gebruikers kunnen een kantoor zelf in eigendom hebben, maar het merendeel van de kantoren wordt door gebruikers gehuurd van een belegger (Van Dijk, 2006: p. 79). De belegger is in veel gevallen de eigenaar van een kantoor. Vergelijkbaar met aandelen op de beurs kan een belegger investeren in een kantoor met het doel er door langdurige exploitatie, verhuur, en mogelijke waardestijging van het pand een rendement uit te halen. Om al te grote schokken in het rendement te voorkomen pond een belegger over het algemeen haar objecten uit, voordat er grote kosten komen. Het object wordt dan verkocht. In de kantorenmarkt wordt er onderscheid gemaakt tussen private beleggers en institutionele beleggers, zoals financiële instellingen, verzekeringsmaatschappijen of pensioenfondsen. Behalve als consumptiegoed worden kantoren dus tevens gebruikt als investeringsobject waarvan het eigendom kan worden verhandeld op de zogenaamde beleggersmarkt. Een belegger kan investeren in bestaande of nieuw te ontwikkelen kantoren. Het initiatief ligt in het laatste geval meestal bij een ontwikkelaar. De ontwikkelmarkt wordt bepaald door het huurprijsniveau die de basis vormt van het rendement voor de beleggersmarkt en de dynamiek in de ruimte- of grondmarkt. Overheden spelen in laatstgenoemde markt een bijzondere rol doordat ze beschikken over een instrumentarium waarmee het de uitkomsten in deze markt kan beïnvloeden. Deze 17

19 markt wordt hierdoor gevormd door institutionele kadering en beleidsopties (Dixon, 2009: p. 44). De kantorenmarkt is als geheel in balans als zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve vraag en aanbod van kantoorruimte in een stad (of regio) elkaar niet al te veel ontlopen. Enige fluctuatie in deze verhouding wordt gezien als natuurlijk en zelfs noodzakelijk in de kantorenmarkt, die wordt gekenmerkt door haar cyclische karakter. Tijdens periodes van economische groei zal er schaarste ontstaan in het aanbod van kantoorruimte. De werkgelegenheid, en daarmee ook de vraag naar kantoorruimte, groeit in deze periodes over het algemeen sneller dan dat er nieuwe kantoorruimte aan de voorraad kan worden toegevoegd. Dit komt door de relatief lange ontwikkelfase van een kantoorgebouw of plangebied. De leegstand zal in deze periode dalen tot onder het lange termijn gemiddelde. Als gevolg van krapte op de markt zullen met enige vertraging zowel de huurprijzen, als ook de beleggingswaarde van kantoorgebouwen stijgen. Ontwikkelaars worden geprikkeld om te ontwikkelen en vastgoedbeleggers worden aangetrokken door het hoge rendement op deze ontwikkelingen. Overheden ervaren in een opwaartse markt ook de druk om mee te gaan in de vaart der volkeren. Ze faciliteren de ontwikkeling van kantoren door het uitgeven van grond en de afgifte van benodigde vergunningen. Overheden bevorderen hiermee de werkgelegenheid, al dan niet gecombineerd met financiële voordelen. Op termijn zal de groeiende voorraad resulteren in een overaanbod. Dit gebeurt over het algemeen met een vertraging van een aantal jaren, op het moment dat de ingezette initiatieven na de ontwikkelfase op de markt verschijnen. In een neerwaartse periode, bijvoorbeeld tijdens een economische recessie, daalt de vraag en zal de leegstand weer wat oplopen. Dalende huurprijzen ontnemen de investeringsvraag voor nieuwe kantoorontwikkelingen, waardoor de productie komt te stagneren. Op termijn zal hierdoor weer schaarste ontstaan, waardoor de cyclus opnieuw kan beginnen (Deutsche Bank, 2011: p. 1). Zoals gezegd wordt het cyclische verloop gezien als een natuurlijke eigenschap van de kantorenmarkt. De onderliggende oorzaak van deze zogenaamde varkenscyclus is dat de aanpassingsmechanismen in de kantorenmarkt enige tijd nodig hebben om de markt in evenwicht te brengen. De zogenaamde frictieleegstand, als gevolg van deze cyclus, wordt over het algemeen als gezond beschouwd wanneer deze fluctueert tussen de 3 en de 8 procent. Green Street stelt dat wanneer de leegstand boven de 8 procent stijgt, dit over het algemeen het keerpunt markeert van de groei van de huurprijzen. Hoe verder de leegstand 18

20 oploopt, des te verder zullen de huurprijzen en daarmee ook de waarde van het beleggingsobject zakken (Green Street, 2009: p. 21). De bodem van de frictieleegstand, 3 procent, wordt gezien als leegstand die minimaal nodig is om het mogelijk te maken voor bedrijven om te verhuizen binnen de kantorenmarkt. Het heeft een negatieve invloed op de economische groei als de kosten voor huisvesting van bedrijven te hoog wordt en er daardoor geen ruimte is voor groei op de arbeidsmarkt (Kummerow, 1999: p. 2). Een volledige cyclus in de kantorenmarkt bestrijkt gemiddeld ongeveer tussen de 5 en 7 jaar, gemeten van piek tot piek. Als de markt fundamenteel uit balans raakt, op het moment dat vraag en aanbod elkaar substantieel verder ontlopen dan de frictieleegstand, kan er structurele leegstand ontstaan (Remøy, 2010: p. 32). In een recent verschenen rapport stellen Crowe et al. (2011) dat de kantorencycli nauw samenhangen met macro-economische cycli in landen. De economische groei is hierbij voor een belangrijk deel bepalend voor de dynamiek in vastgoedmarkten, doordat het van invloed is op de ontwikkeling van de vraag naar kantoorruimte en de beschikbaarheid en prijs van kapitaal om te investeren in vastgoed. Een kenmerk van de vastgoedsector in het algemeen is dat vastgoed in de meeste gevallen wordt gefinancierd met een deel vreemd vermogen middels een relatief hoge loan to value (LTV) constructie. Middels dergelijke constructies kunnen investeerders een hoger rendement generen uit haar kapitaal, door het risico iets op te schroeven (Van Joolingen et al., 2012: p. 3). Echter, Crowe et al. stellen dat, doordat vastgoed in toenemende mate is gefinancierd met vreemd vermogen, de financiële stabiliteit van landen ook steeds meer is blootgesteld aan de risico s die afkomstig zijn uit vastgoedmarkten. Overheden hebben hierdoor naast haar verantwoordelijkheid voor het gewenste gebruik van haar grondgebied in deze visie tevens een verantwoordelijkheid voor het beperken van de negatieve consequenties van vastgoedcycli voor de financiële en macro-economische stabiliteit. Deze risico s zijn enorm toegenomen doordat vastgoedmarkten in toenemende mate zijn gecrediteerd middels hefboomconstructies, ook wel in het Engels leverage. Door de groeiende hoeveelheid kapitaal die kantorenmarkten instromen worden cycli versterkt en kunnen er zogenaamde bubbels ontstaan. In een dergelijk geval stijgen de prijzen in een korte periode fors. Deze stijging is alleen niet gebaseerd op reële economische fundamenten, maar is slechts het gevolg van de kapitaalsinstroom in de markt. Als de markt ontploft ontstaat er een flinke waardedaling die vele malen verder daalt, op het moment dat de markt voor een groot deel is gefinancierd met vreemd vermogen. Naast de groeiende prijsvolatiliteit in de kantorenmarkten worden de risico s voor banken dus ook steeds groter. 19

21 Reinhart en Roggoff (2009) tonen aan dat scherpe dalingen van vastgoedprijzen de voornaamste oorzaak is van financiële crises, omdat banken als gevolg van dalingen van vastgoedprijzen niet meer in staat zijn om de financieringsvraag in andere sectoren van de economie te dekken. De financieel economische problemen in de Verenigde Staten en Spanje worden voor een belangrijk deel gewijd aan dit fenomeen. Ook in Nederland wordt gewaarschuwd voor een dubbele dip als gevolg van de scherpe waardedaling van het vastgoed. Van Ham (2012, p. 1, 34) stelt dat door een cocktail van omstandigheden, zoals het faillissement van het Amerikaanse Lehman Brothers, de economische recessie, de kredietcrisis en het uit elkaar spatten van de vastgoedbubbel, financiële toezichthouders anders gaan kijken naar de kredietwaardigheid van financiële instellingen. Door middel van een nieuw akkoord, Basel III, is er een palet aan nieuwe regels afgesproken die kort gezegd inhouden dat banken meer eigen vermogen moeten aanhouden die fungeren als buffer voor tegenvallers. Het akkoord heeft als doel de kans op een systeemrisico te verkleinen. Dit akkoord stelt om deze reden dat banken meer eigen vermogen moeten aanhouden. Zo moet een bank tegenwoordig een eigen vermogen van de hoogste kwaliteit, common equity, hebben van 4,5 procent in plaats van 2 procent. Ook moeten banken extra buffers hebben voor het eigen vermogen (van Ham, 2012: p. 35). Met de globale kredietcrisis is de vanzelfsprekendheid van bancaire financiering in vastgoed in veel landen minder vanzelfsprekend geworden, waardoor er nog beperkte middelen beschikbaar zijn voor vastgoedinvesteringen. Om te blijven functioneren zijn kantorenmarkten in grotere mate afhankelijk van kredietverstrekkers dan andere sectoren. Bancaire regelgeving heeft zodoende direct zijn weerslag op de wijze waarop de vastgoedsector functioneert. Andersom, waar de financiële sector tegenwoordig een aanzienlijk deel van vastgoed- en grondmarkten heeft gefinancierd zijn financiële instellingen tevens blootgesteld aan de risico s van onbalans op deze markten. Op deze wijze heeft overheidsbeleid ten opzichte van de grond- en vastgoedmarkt ook invloed op het bancaire systeem. In de literatuur die wordt besproken in het vervolg van dit hoofdstuk worden verschillende oorzaken toegewezen aan onbalans op de kantorenmarkt en het ontstaan van structurele leegstand als gevolg daarvan. Hierin worden de contrasterende perspectieven Neoklassieke Vastgoedeconomie en Micro Politieke Economie tegen elkaar afgezet. 20

22 2.2 Neoklassieke Vastgoedeconomie Vanuit Neoklassieke Vastgoedeconomie theorieën wordt verondersteld dat kantorenmarkten vanuit haar natuurlijke staat tenderen naar evenwicht. Mismatches tussen vraag en aanbod in de gebruikers-, beleggers-, en ontwikkelmarkten worden opgelost middels prijsaanpassingmechanismen. De centrale factor hierin is de gebruiker van kantoorruimte en de prijs die de gebruiker bereid is te betalen voor kantoorruimte. De markt wordt in dit opzicht dus aangedreven vanuit de vraagzijde, middels veranderende kwantitatieve en kwalitatieve gebruikersvoorkeuren. Door prijsaanpassingmechanismen kan een kantoor, een segment of de gehele marktdynamiek zich aanpassen aan nieuwe omstandigheden. Kantoorpanden of kantoorlocaties worden aantrekkelijker voor een gebruiker als de huurprijs daalt. De markt drukt net zo lang op de prijs totdat vraag en aanbod weer in balans zijn. Wanneer de vraag daarentegen hoog is zullen de huurprijzen eveneens stijgen. De huur die een kantoorpand genereert is bepalend voor de beleggingswaarde van het kantoor in combinatie met het risicoprofiel. De ontwikkeling van de beleggingswaarde van kantoren op een bepaalde locatie, of in een stad zijn op haar beurt bepalend voor de investeringvraag. Middels hetzelfde principe bepaalt de vraag naar kantoorruimte hoeveel nieuwe kantoren er zullen worden ontwikkeld. De relatie tussen verschillende deelmarkten wordt grafisch weergegeven in het vierkwadranten model van Wheaton en DiPasquale (1996) die hieronder is weergegeven in figuur 1. De kwadranten vertegenwoordigen de gebruikersmarkt, de beleggersmarkt en de ontwikkelmarkt. Aan de basis van dit model staat de gebruikersmarkt (property market), het kwadrant aan de rechterbovenkant, waarin de huurprijzen tot stand komen door de confrontatie tussen vraag en aanbod van kantoorruimte. De weergegeven lijn representeert de vraagcurve naar kantoor vierkante meters. De huurprijs die het gevolg is van de verhouding van vraag en aanbod op deze deelmarkt bepaalt de dynamiek op de beleggersmarkt (asset market), in de linkerbovenhoek. Het verwachte te behalen rendement op kantoren in de beleggersmarkt bepaalt het rendement op de ontwikkelmarkt (construction market) en daarmee hoeveel nieuwe kantoorruimte er aan de voorraad zal worden toegevoegd. Dit is op haar beurt weer bepalend voor de verhouding van vraag en aanbod op gebruikersmarkt. Figuur 2 laat zien hoe in dit model exogene schokken worden geabsorbeerd die middels prijsaanpassingen als gevolg van overshooting en undershooting in de markt worden verwerkt. Stap voor stap herstelt de markt en tendeert het naar evenwicht. Aangezien de markt constant te maken heeft met exogene schokken 21

23 bereikt het nooit een volledig evenwicht, maar de aanpassingsmechanismen bepalen de druk die de markt in balans brengt. Voorbeelden van exogene schokken zijn ontwikkelingen in de economie waardoor de wensen van gebruikers in kwalitatieve en kwantitatieve zin veranderen, of door druk van financiële markten, waardoor investeringsvoorkeuren veranderen. Ook factoren als regelgeving, structuurvisies en bestemmingsplannen worden beschouwd als exogene factoren. Figuur 1. Vier Kwadrantenmodel Figuur 2. Prijsaanpassingsmechanismen (Bron: Van Dijk, 2006: p. 25, 79-81) 22

24 2.3 Micro Politieke Economie De neoklassieke vastgoedmodellen veronderstellen dat kantorenmarkten per definitie tenderen in de richting van nieuw evenwicht. Echter, Zuidema en Van Elp stellen in hun Analyse van de Marktwerking (2010b) dat de kantorenmarkten in werkelijkheid niet perfect functioneren. De kantorenmarkt wordt in hun visie gekenmerkt door marktimperfecties. Kantoorgebouwen zijn heterogene en incourante goederen die zich lastig laten verhandelen mede dankzij hoge investerings- en transactiekosten. Door bouwtechnische functionele en locatie verschillen is de beleggingswaarde van kantoren voor zowel gebruikers als beleggers moeilijk vast te stellen of te vergelijken. Dit maakt de kantorenmarkt uiterst intransparant, nog los van de grote verscheidenheid aan huur- en investeringsprikkels in een aanbodmarkt. Zuidema en Van Elp stellen dat verschillende marktimperfecties de kantorencyclus versterken. Door vertraging- en dempingeffecten van marktprijzen kan er in een opgaande markt een ongefundeerde groei van prijzen ontstaan, een zogenaamde bubbel, terwijl in een neergaande markt herstel meestal te laat wordt gesignaleerd. De vraag die overblijft is wat de onderliggende oorzaak is van fundamenteel uit elkaar groeiende trends van vraag en aanbod en waarom de markt niet in staat is zich aan te passen aan de nieuwe dynamiek. Ook is nog weinig duidelijk over hoe kantorenmarkten zich door de tijd ontwikkelen. Zijn er bijvoorbeeld culturele veranderingen die onze perceptie van ruimte, werk en kantoren doen veranderen? En wat is het gevolg van globalisering op de ontwikkeling van steden? Een van fundamenten van de wetenschappelijke discipline Internationale Politieke Economie is dat er op een andere wijze moet worden gekeken naar wat een markt daadwerkelijk is. De markt wordt vanuit dit perspectief niet gezien als neutrale en universele entiteit, maar als een sociaal construct dat wordt vormgegeven door menselijk handelen. De markt wordt vanuit deze visie gezien als een palet aan afspraken, zowel formeel als informeel, die bepalen hoe partijen zich tot elkaar verhouden en de voorwaarden waaronder transacties tot stand worden gebracht. Ook worden de verhouding tussen tegengestelde belangen van het individu en het collectief hierin gestructureerd georganiseerd. De wijze waarop een markt wordt vorm gegeven is deels cultuurhistorisch bepaald en kan worden gezien als een afspiegeling van dominante ideeën in een samenleving over hoe tegenstrijdige belangen gediend moeten worden middels de werking van een markt. Strange stelt (1999, p. 41) dat al naar gelang de politieke voorkeur en verhoudingen in een land de voorkeur wordt gegeven aan het prevaleren van bepaalde waarden boven andere. Als er meer waarde wordt gehecht aan de economische 23