Colofon 1. Inleiding 2. Portugal in vogelvlucht

Transcriptie

1 Colofon Portugal in vogelvlucht Land en bevolking Religie Volksaard Taal Bestuur en administratieve indeling Politieke partijen Rechtswezen Klimaat Noord-West Portugal Oost-Portugal Zuid-Portugal De Algarve in de winter Wintersport in Portugal Verkeer Bereikbaarheid per auto De Portugese ANWB (= ACP) De Portugese spoorwegen Autoslaaptreinen

2 Bussen Tijdverschil Het postverkeer Vliegvelden en vliegverkeer Luchthavens in Portugal 3. Geografische oriëntatie De Portugese kust Costa Verde Costa de Prata Costa do Sol/Costa Estouril Costa de Lisboa Costa Dourada Costa do Algarve Accommodatie en faciliteiten aan de Algarve Het Portugese binnenland Overzicht provincies 4. Oriëntatiefase, locatie, soort onroerend goed en vraagprijs Emotie en verstand Motieven Waar kopen?

3 Uitgangspunten Checklist waar kopen? Bereikbaarheid Tips van een aankoopmakelaar 5. De Portugese onroerendgoedmarkt De tweede (vakantie)huizenmarkt Prijsontwikkeling Soort onroerend goed Appartementen Schakelbungalows Villa's Gerestaureerde boerderijen en landhuizen Bouwkavels Grondstukken met vervallen boerderijen Grondstukken waarop niet gebouwd mag worden Een oud huis op het platteland Vraagprijs Tips van een aankoopmakelaar 6. De voorbereidingsfase Het verzamelen van informatie

4 Hoe vindt u informatie over onroerend goed? Onroerendgoedbeurzen in Nederland en België Oriëntatie-dagen Adviezen en tips tijdens de voorbereidingsfase Tip van een aankoopmakelaar Wanneer op huizenjacht? Staat van onderhoud van het huis Tips van een aankoopmakelaar 7. Het koopproces; het contact met de makelaar, advocaat en de notaris Met wie kunt u te maken krijgen? De Portugese makelaar Hoe zijn erkende makelaars te herkennen? Checken van registratienummer van de makelaar Functies van de makelaar Bescherming van de koper/verkoper Bezichtiging van objecten Belangrijke websites makelaarsverenigingen Bemiddelingsopdrachten Makelaarscommissie Wie betaalt de commissie?

5 De betaling van de koopsom Het plaatsen van een zoekopdracht De aansprakelijkheid van de makelaar Buitenlandse makelaars in Portugal Verschil Nederlandse en Portugese makelaars De vergunninghoudende makelaar en de betekenis voor u Het verkrijgen van een makelaarsvergunning Een verkoopprijs in Portugal is er één met vraagtekens De formele kant De informele biedingskant De Portugese huizenmarkt en de makelaar Checklist, tips en waarschuwingen bij contacten met makelaars Waarom een aankoopmakelaar? De makelaar en de officiële papieren en de belangrijkheid ervan De Portugese notaris Een volmacht door een notaris in Nederland De rol van de advocaat Taken van de advocaat 8. Het voorlopig koopcontract Het vóór-onderzoek Wat dient u uw advocaat te laten onderzoeken? Titel- en kadastraal onderzoek

6 Belastingonderzoek Wat staat er in het "caderneta predial" De grond Onderzoek naar bestemmingsplannen Onderzoek naar de bewoonbaarheid/woonvergunning Gas-, water- en elektriciteitsnota's Contrato Promessa de compra e venda Portugees recht Koopcontract inzake bouwgrond Inhoud koopcontract (contrato Promessa de compra e venda = voorlopig koopcontract) De partijen Het object Roerende goederen De prijs Aanbetaling en boeteclausules Overdrachtsdatum Aanvullende en/of ontbindende voorwaarden Contractbreuk door de verkoper Contractbreuk door de koper Meest gemaakte fouten door onwetende buitenlandse kopers 9. De overdracht en registratie

7 De rol van de notaris Van overeenkomst naar overdracht Overdrachtsdatum Noodzakelijke documenten en gegevens bij de ondertekening van de overdrachtsakte De definitieve overdracht Notariële overdrachtsakte Registratie van het onroerend goed in het registratiekantoor 10. Overdrachtsbelasting en overige kosten Overdrachtsbelasting Kosten bij overdracht Portugees onroerend goed Tarieven Imposto Municipal sobra Transamissoes 2016 Rekenvoorbeeld Overige tarieven Vrijstellingen Kosten rechtshulp van advocaten 11. Fiscale aspecten bij bezit, verhuur & verkoop van Portugees onroerend goed De Portugese onroerendgoedbelasting Wie is belastingplichtig voor de IMI (Imposto Municipal sobre os Imóveis)?

8 Belastingen 2016 Portugese onroerende zaak belasting Tarieven Betaling IMI Vrijstelling/vermindering van IMI Waarover wordt IMI geheven? Belasting bij verhuur van onroerend goed Belastingtarief over huurinkomsten Niet-ingezetenen Alojamento Local (AL) Registratie verplicht Melding aan Servico de Estrangeiros e Fronteiras via SIBA Boetes Administratie en de AL Rekenvoorbeeld Regime Simplificada Vrijstelling Portugese BTW (IVA) bij Alojamento Local Portugese premies sociale zekerheid voor eenmanszaken Rekenvoorbeeld afdracht sociale premies bij een eenmanzaak met regime simplificada Afdracht sociale premies bij een Limitada Verkoop van uw huis in Portugal en de Portugese waardebelasting of vermogenswinstbelasting (mais valias) Wie is belastingplichtig?

9 Berekening winst Welke kosten mogen worden afgetrokken? Aftrekposten i.v.m. verbouwing en renovatie Aangiftedatum ingezetene Aangiftedatum niet-ingezetenen Gevolgen van geen aangifte Inflatiecorrectiecijfers Rekenvoorbeeld Nog enkele opmerkingen 12. Het kopen van (bouw)grond Wet op de ruimtelijke ordening Informatie inwinnen op het gemeentehuis Soorten bouwgrond Landelijke (bouw)kavels zonder bebouwing buiten de bebouwde kom Landelijke kavels met bebouwing/project Kavels binnen de bebouwde kom bestemd voor bebouwing Kavels met bouwvallen De oppervlakte van het perceel De eigendomsakte van het land Erfdienstbaarheden

10 Erfpacht Aansluiting op nutsvoorzieningen Adviezen en tips voor kopers van (bouw)grond Wat niet kopen? Slopen 13. Aanvraag van een bouwvergunning Aanvraag van een bouwvergunning Voorlopige bouwvergunning De definitieve bouwvergunning Hoe dient men de aanvraag in? Wijzigen tijdens de bouw Bouwvergunning voor agrarisch land Bouwvergunning voor verbouwingen Aanvraag bouwvergunning bij mede-eigendom Bouwen/verbouwen in eigen beheer De "technico responsável" 14. Het bouwproces; contact met de bouwondernemer, het bouwmanagementburo en de architect De keuze van een aannemer/bouwondernemer

11 Bouwmanagementburo Voor-overeenkomst met de bouwer/projectontwikkelaar Laat eerst de grond op uw naam zetten Portugese bouwvoorschriften/bouwmethoden Het bouwcontract Garanties Checklist inhoud bouwcontract Nog enkele aandachtspunten Wanneer wordt het nog te bouwen huis uw eigendom Wanneer betaalt u welk deel van de bouwsom? De aannemingsovereenkomst in Portugal De architect De architect en de bouwvergunning Kosten van een architect Checklist wat te bespreken met uw architect Voorlopige en definitieve oplevering Bewoonbaarheidsverklaring Kopen van een projectontwikkelaar Boeteclausule bij te late oplevering Documenten bij oplevering en aansluiting op de elektriciteit Aansluitproces op de elektriciteit De constructieverzekering

12 IVA (=BTW) 15. Renovatie en onderhoud Vergunning Portugese of Nederlandse vaklieden? Zwart-werkers Offertes (Estimativas) Aftrek van verbouwings- en renovatiekosten 16. Nutsvoorzieningen Water Aansluiting op de hoofdwaterleiding De meterkast en de afrekening Facturering water Zoet of zout water? De riolering Elektriciteit Aansluiting Afrekening Gas

13 De gasrekening (Centrale)verwarming Telefoon Internet in Portugal 17. Aankoop van een appartement Gemeenschappelijk versus privéeigendom Rechten en plichten van de eigenaren Servicekosten Wat is wel en wat is niet toegestaan? Verzekeringen Tip aankoopmakelaar 18. Huren in Portugal De huurovereenkomst (contrato de arrendamento) Huurperiode Opzeggen door de huurder Opzeggen door de verhuurder Onderverhuur Gemeubileerde v.s. ongemeubileerde verhuur

14 Hoe vindt u een huurhuis/appartement Huurprijzen De borg (depósito de garantía/segurança) Inventaris Verzekering Het onderhoud De onderhoudskosten 19. Verhuur van Portugees onroerend goed Vakantieverhuur De verhuurorganisatie Villa management Verhuurbeperkende clausules in het koopcontract Verhuur via een managementburo Verhuren via een touroperator Lange termijn verhuur Nog enkele aandachtspunten bij verhuur Nieuwe huurwetgeving in Portugal Alojamento Local Registratie verplicht Boetes Checklist: Het contact met de verhuurorganisatie Optimaal profiteren van een tweede huis

15 Verdienen aan uw tweede huis 20. Nederlands-Portugese bankzaken Het Portugese bankwezen De belangrijkste bank(groepen) Kapitaal- of betalingsverkeer Valutarisico Inflatie Checklist keuze van een Portugese bank Het openen van een Portugese bankrekening Het chequeverkeer Geavaliseerde cheques Een ingezetenen- vs. een niet-ingezetenen rekening Een niet-ingezetenen rekening in Nederland Blokkeren van de rekening Automatische overschrijvingen Internetbankieren Sepa; de Single Euro Payments Area (SEPA) + IBAN Over IBAN Europese overschrijving Europese incasso

16 Invoering en afschaffing Europese spaarrichtlijn 21. Financiering van Portugees onroerend goed Financiering van buitenlands onroerend goed Een aantal financieringsmogelijkheden op een rij Financiering uit eigen middelen/liquiditeiten Een tweede hypotheek op uw huis in Nederland voor de aankoop van een tweede huis in het buitenland Een persoonlijke lening in Nederland Financiering via een projectontwikkelaar Een hypotheek op basis van effectenbevoorschotting Met een hypotheek bij een locale bank in Portugal Bij wie kunt u in het buitenland terecht voor een hypothecaire financiering voor uw buitenlandse woning Wat moet de bank in een hypotheekofferte vermelden? De hoogte van de rente Welke documenten moet u overleggen ter verkrijging van een hypotheek? Nog enkele opmerkingen betreffende uw hypotheek op buitenlands o/g Hypotheek bij nieuwbouw Kapitaal- of levensverzekering gekoppeld aan de hypotheek

17 Nederlands versus buitenlands recht Waardebepaling van het onroerend goed Aflossing Taxatie van het onroerend goed Het te lenen bedrag Looptijd van de hypotheek De bank als schuldeiser Aflossing van de hypotheek met een volledige dekking Voorlopige inschrijving Relatie soort onroerend goed hypotheek Financieringsmogelijkheden in Portugal Nederlandse BKR-registratie en uw hypotheek in Portugal 22. Verzekeringen Verzekeringsagenten Aandachtspunten bij Portugese verzekeringscontracten Inboedel- en opstalverzekeringen Verzekering tegen aardbevingen Wettelijke aansprakelijkheidsverzekeringen Aansprakelijkheid voortkomende uit onroerend goed Aandachtspunten bij een inboedelverzekering Verzekering van vakantiewoningen Hoogte van de premies

18 Betaling van de premies Bouwverzekering Verzekering bij een Nederlandse maatschappij Ziektekostenverzekeringen Reisverzekering Een zorgverzekering bij een Portugese maatschappij Checklist Portugese ziektekostenverzekering Ongevallenverzekering Rechtsbijstandsverzekering Particuliere Ziektekostenverzekering in Portugal Gezondheidszorg in Portugal Número Utente (Portugees Gezondheidszorg Nummer) Privé-klinieken Apothekers European Health Insurance Card imergencies 23. De Nederlandse Zorgverzekering & AWBZ bij vestiging in Portugal Wet Langdurige Zorg Wlz-zorg in een land binnen de EU/EER Gevolgen bij emigratie en uw Nederlandse zorgverzekering Met pensioen of uitkering naar het buitenland Uw gezinsleden en de Zorgverzekering

19 Hoe kunt u zich laten registreren? Hoe schrijft u zich in in het Portugese ziekenfonds? Uw rechten in uw woonland en in Portugal Te betalen bedragen De woonlandfactor en de bijdragen Zvw Zvw en Wlz (was AWBZ) Bijdragen Zvw, woonlandfactoren en heffingskortingen 2016 Rekenvoorbeeld toepassing woonlandfactor Zorgtoeslag in het buitenland Voorwaarden voor zorgtoeslag in 2016 Een EHIC van Zorginstituut Nederland Welke zorg krijgt u niet vergoed? Welke kosten kunt u niet declareren bij Zorginstituut Nederland? Nieuwe regelgeving Overgangsregeling Zorg vanuit de WLZ aanvragen voor cliënten in en uit het buitenland Keuzevrijheid zorg Nederlanders met pensioen of uitkering In Portugal wonen en toch ingeschreven blijven in de Nederlandse basisadministratie (GBA) 24. Vestiging in Portugal Voorwaarden om langer dan 3 maanden in Portugal te mogen verblijven

20 Vertrek uit Nederland Uitschrijving bij vertrek uit Nederland Inschrijven in de Basis Registratie Personen Het bevolkingsregister Legalisatie Reisdocumenten Schengenlanden Europese identiteitskaart Paspoort Reisdocumenten voor kinderen Nog enkele tips Gevolgen van uitschrijving uit de Nederlandse Basisregistratie Personen voor het Nederlanderschap Controle op uitschrijving uit de BRP Aanvragen postadres Opgeven nieuw adres dat u nog niet heeft Vestiging in een ander EUland Kan iemand maar op één plaats in de EU ingeschreven staan? Vestiging in Portugal en de verblijfsvergunning Certificado de Registo de Cidadão de Comunão Te overleggen documenten Te overleggen documenten door familieleden

21 Werken in dienstverband Huwelijk (geregistreerd) partnerschap/samenleven in Portugal Homohuwelijk Vrijwillige registratie bij de Nederlandse ambassade in Portugal Vertrek naar het buitenland en de Nederlandse (belasting)schulden Schuld aan de Nederlandse staat en verlenging van uw paspoort Bureau Krediet Registratie Wonen in het buitenland met BKR Het Nederlands paspoort in het buitenland Verlenging paspoort bij Nederlandse ambassade of consulaat in het buitenland Juridisch en/of fiscaal resident Verhuizen binnen Portugal en uw verblijfsvergunning Vernieuwen/verlengen van uw verblijfsvergunning Stemmen in het buitenland Nederlandse nationaliteit/nederlanderschap Rijkswet op het Nederlanderschap Nederlanders met een dubbele nationaliteit Kinderen van een Nederlandse vader of moeder Geboorte van een Nederlands kind in het buitenland

22 Kinderen uit huwelijken met een niet-nederlandse man Erkenning van minderjarige buitenlandse kinderen Europees Dierenpaspoort 25. De verhuizing Verhuizing en invoer van uw inboedel binnen de EU Vrijstelling van invoerrechten Zelf verhuizen Trouwen en verhuizen Verhuizing naar uw tweede woning Verkoop van uw tweede woning Verhuizing bij erfenis Vervreemdingsverbod Belastingtelefoon douane Het inschakelen van een verhuisbedrijf en de BTW De offerte De verhuiskosten Uw eigen inboedel meenemen of nieuw kopen in het buitenland? Nog enkele tips en opmerkingen Opslag Tax-free shoppen voor uw verhuizing

23 26. Uw auto en rijbewijs bij emigratie Op te vragen dossier: Uw auto in Portugal als PDF (gratis) verkrijgbaar bij uitgeverij Guide Lines: 27. Nederlandse fiscale aspecten bij vestiging en onroerend goed in Portugal Uw (tweede) huis in Portugal en het Nederlandse belastingstelsel Nog maar 1 peildatum Portugese heffing op in Portugal gelegen onroerend goed Wijziging vermogensrendementsheffing box 3 vanaf 2017 Forfaitair rendement vanaf 1 januari 2017 Rekenvoorbeelden Belastingheffing over uw vakantiehuis vanaf 2017 Verplaatsing heffing naar een ander land Aangifte tweede huis in het buitenland Verhuur vakantiewoningen als bedrijfsactiviteit 28. Vestiging in Portugal en uw belastingplicht in Nederland & toepassing van het Nederlands-Portugese belastingverdrag

24 Wanneer is er sprake van emigratie? Belasting en woonplaats Het jaar van vertrek Uw Nederlandse paspoort en de belastingen Verschil binnen- en buitenlandse belastingplicht Toepassing Nederlands-Portugees belastingverdrag Inkomen uit werk en wonen Inkomen uit pensioenen en uitkeringen Sociale uitkering (ANW-, WAO-, WAZ-, Wajong-uitkering) Winst uit aanmerkelijk belang Omzeiling conserverende aanslag Inkomen uit een woning in Nederland Eigenwoningregeling Als de woning in Nederland niet tot uw beschikking staat Uitspraak Hoge Raad: Woning Expat na tijdelijke verhuur geen eigen woning meer Negatieve inkomsten uit werk en woning Wanneer wordt vermogen belast in Portugal? Inkomen uit sparen en beleggen Bronbelasting Binnenlands belastingplichtigen en bezittingen in het buitenland Voorkoming dubbele belasting

25 Wel of geen fiscaal vertegenwoordiger in Portugal? Emigreren naar Portugal Schematisch overzicht; welk inkomen waar belast Belastbaarheid van uw Nederlandse pensioen in Portugal Wel gunstig voor rente- en dividend inkomsten Portugese Pensionado-regeling voor Belgen wel gunstig 29. Binnen of Buitenlandse Belastingplicht en de situatie na 1 januari 2015 Wat is er per 1 januari 2015 veranderd? Oude regeling Vanaf 1 januari 2015; geen keuzemogelijkheid meer + 90% eis Rekenvoorbeeld 30. Het Portugese belastingstelsel Vennootschapsbelasting (IRC) Tarieven vennootschapsbelasting BTW tarieven Overdrachtsbelasting Onroerend goed belasting Zegelbelasting

26 Vrijstelling zegelbelasting Vermogenswinstbelasting Vermogensbelasting Erf- en schenkbelasting Inkomstenbelasting (Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares = IRS) Het woonplaatsbeginsel Familie als belastingeenheid Termen die voorkomen in uw Portugese aangifte Tarieven inkomstenbelasting Solidariteitsheffing voor hogere inkomens (Sobretaxa e Taxa adicional de solidaridade) Collectieve aftrekposten (Deduções à coleta) Portugese premies sociale zekerheid Hoogte premies sociale zekerheid Portugese Bronbelasting Aangifteperiode 31. Europese Erfrechtverordening (= EEV) en een nalatenschap in Portugal Welke landen zijn aangesloten bij de EEV Wat regelt de EEV?

27 Universele werking Gewone verblijfplaats Rechtskeuze Geen rechtskeuze meer mogelijk voor het recht van het woonland Rechtskeuze opnemen in een testament of andere akte Erkenning rechtskeuze Overgangsrecht Internationale rechtsmacht bij geschillen over nalatenschappen Europese verklaring van erfrecht Wanneer is de Nederlandse rechter/notaris bevoegd? Gewone verblijfplaats Forumkeuze-overeenkomst De aanvraag van een EEV In het buitenland gelegen onroerende zaken Welke verplichtingen heeft de notaris? Aanvaarden of verwerpen van een grensoverschrijdende nalatenschap Fiscale aspecten van grensoverschrijdende nalatenschappen Vererving in Portugal zonder testament Hoe brengt u een rechtskeuze uit? Wijzigen rechtskeuze Rechtskeuze en erfbelasting Erfrecht en huwelijksvermogensrecht

28 Terugkeer naar Nederland en de gevolgen voor uw huwelijksvermogensstelsel Een Portugees testament Vormen van Portugese testamenten Clausule van snelle successie Portugese erf- en schenkbelasting Vrijstelling zegelbelasting Rechtspersonen en successie- en schenkingsrecht in Portugal Uw positie gezien vanuit Nederland Indien de erflater in Nederland woont Indien een deel van de erfenis in Nederland ligt Indien men een andere nationaliteit heeft aangenomen Eénjaarsfictie bij Nederlands schenkbelasting Hoe te handelen bij een erfenis? Het verkrijgen van een machtiging van een Portugese notaris Het erven van Portugees onroerend goed Het benoemen van een executeur testamentair Nog enkele opmerkingen m.b.t. erven, testamenten en erfbelasting Het huwelijksgoederenregime in Portugal Homo-huwelijk/ongehuwd samenwonen Checklist voor nabestaanden Houdt uw erfgenamen op de hoogte

29 32. Portugese ondernemingsvormen Portugese vennootschappen De Sociedade Anónima = SA De Sociedade em Comandita = SC Oprichting SNC = Sociedade em nome Collectivo Portugese LDA (Limitada) Tarieven vennootschapsbelasting Verschillende vormen van een eenmanszaak Verschillende boekhoudvormen voor een eenmanszaak Regime Simplificado Base Contabilidade Rekenvoorbeeld Vestigingsprocedure starten Portugese vennootschap Adressenoverzicht Bijlagen Bronnen